Back to announcement
20231016_RUNS_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_31459112_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review RUNSSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 51
Page 1
Kepada Yth/To. PT. Global Sukses Solusi Tbk Treasury Tower, Lt. 10 Unit I, District 8 Lot. 28 SCBD, Jalan Jendral Sudirman Kav 52-53 Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190
Page 2
Kepada Yth/To.
PT. Global Sukses Solusi Tbk
Treasury Tower, Lt. 10 Unit I, District 8 Lot. 28 SCBD,
Jalan Jendral Sudirman Kav 52-53
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190
Pemberi Tugas : PT. Global Sukses Solusi Tbk
Objek Penilaian : Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana
Pelengkap yang berlokasi di Jalan Wahid Hasyim No.
06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa
Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten
Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia
No. Laporan : 00064/2.0142-01/PI/06/0363/1/VI/2023
Tanggal : Surabaya, 09 Juni 2023
Page 3
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
DESMAR, SUSANTO, SALMAN DAN REKAN
DSS&R
P A R T N E R S
PROPERTY VALUATION, BUSINESS VALUATION & ADVISORY A Valuation Firm
Licence No. 2.17.0142, KMK 420/KM.1/2022, Wilayah Kerja Negara Republik Indonesia
Surabaya, 9 Juni 2023
No Laporan : 00064/2.0142-01/PI/06/0363/1/VI/2023
Lampiran : 2 (dua) Bundel Laporan Penilaian
Perihal : Laporan Penilaian Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap
Yang Terhormat
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Treasury Tower, Lt. 10 Unit I, District 8 Lot. 28 SCBD,
Jalan Jendral Sudirman Kav 52 – 53,
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190
Up. Pimpinan/Direksi
Dengan hormat,
Menyambung permintaan dari PT. Global Sukses Solusi Tbk Perihal Proposal
Penawaran nomor 0006/2.0142-01/PP-A/DSSR-06/0363/V/2023, pada tanggal 22 Mei
2023 untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan
Kantor, Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap yang berlokasi di
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia.
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan analisa atas objek penilaian,
dan menyampaikan laporan ini untuk keperluan Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan ini akan dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai
Publik dan salah satu rekan pada KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP
DSSR) serta terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan Ikatan
Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP). KJPP DSSR merupakan KJPP independen
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan 420/KM.1/2022 dengan Izin Usaha
Kantor Jasa Penilai Publik Nomor 2.17.0142 dari Kementerian Keuangan Republik
Indonesia.
Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam
Laporan Penilaian adalah Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI
(Cert.) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Izin Penilai Publik No. P-
1.13.00363 dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan memiliki Surat
Tanda Terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan Nomor STTD.PP-
116/PM.223/2019 dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK), serta telah memiliki lisensi
penilai pertanahan dengan nomor PP1.0029.23 dari Menteri Agraria Dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara objektif dan tidak memihak,
serta tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan/ atau
objek penilaian dalam penugasan penilaian.
Kantor Pusat: Kantor Cabang Surabaya: Nomor 509/KM.1/2022
Gedung TRANKA 2nd Floor Perumahan Puri Kencana Karah, Jalan Puri Jambangan Baru I
Jl. Raya Pasar Minggu Km. 17,5 No. 17, Jakarta 12520, Indonesia Blok B-31, RT 005 RW 011, Karah, Jambangan, Surabaya 60232
Phone (62 21) 7982579/7980085 /7987062 ▪ Fax (62 21) 7987082 Phone (+62) 811-862-341
Email : secretariat@dssr.co.id Email : secretariat_surabaya@dssr.co.id
Kantor Pusat : Jakarta (PB) Kantor Cabang : Surabaya (P) Jambi (PS) Yogyakarta (P) Kupang (P)
Page 4
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Seluruh tenaga penilai, staf pelaksana dan tenaga ahli yang terlibat dalam proses
dan pelaksanaan penilaian ini adalah satu kesatuan tim penugasan sesuai dengan
tugas dan tanggungjawab masing-masing di bawah koordinator Penilai berizin atau
penanggung jawab.
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah PT. Global Sukses Solusi Tbk, yang beralamat di Treasury
Tower, Lt. 10 Unit I, District 8 Lot. 28 SCBD, Jalan Jendral Sudirman Kav 52-53,
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190.
3. Pengguna Laporan
Pengguna Laporan adalah PT. Global Sukses Solusi Tbk, yang beralamat di
Treasury Tower, Lt. 10 Unit I, District 8 Lot. 28 SCBD, Jalan Jendral Sudirman Kav
52-53, Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12190 dan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK).
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian merupakan Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap, yang dapat kami uraikan
sebagai berikut :
No. Jenis Aset Luas m² Keterangan
1 Aset Operasional berupa Tanah, Salinan Dokumen Kepemilikan
Bangunan Kantor, Bangunan berupa Sertifikat Hak Milik
Fasilitas Lapangan Futsal dan No. 5169 atas nama
Sarana Pelengkap kepemilikan FREDY
Luas Tanah 2.029 LILYHATA yang diterbitkan
Bangunan oleh Kantor Badan Pertanahan
- Bangunan Kantor + 605 Kabupaten Sleman pada
- Bangunan Fasilitas + 1333 tanggal 29 April 1996 dengan
Lapangan Futsal Nomor Gambar Situasi
- Bangunan Fasilitas + 63 593/1996 tertanggal 16
Kantin Januari 1996
Total Luas Bangunan ±1.998
Sarana Pelengkap Sambungan Listrik, Pintu Pagar Besi,
Pagar Samping, Pagar Belakang
Penyediaan Air Bersih, Perkerasan
Halaman (Paving Block), Perkerasan
Keramik, Kanopi dan Kipas Angin
Gantung
Alamat Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh
RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman,
Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia
Kepemilikan
Bentuk Kepemilikan atas objek penilaian merupakan kepemilikan tunggal.
- ii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 5
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Dalam penugasan ini satuan untuk mata uang yang digunakan adalah mata uang
Negara Kesatuan Republik Indonesia (NKRI) yaitu Indonesian Rupiah (IDR) dengan
simbol Rp.
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini dilakukan dengan maksud untuk memberikan opini Nilai Pasar atas
Objek pada tanggal penilaian di mana hasil penilaian ini ditujukan untuk kepentingan
Rencana Transaksi Melalui Mekanisme Jual Beli Pada Perusahaan Terbuka.
7. Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar.
Definisi Nilai Pasar sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik
Indonesia No. 28/POJK.04/2021 sebagai berikut:
Nilai Pasar adalah Perkiraan jumlah uang pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date),
yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu obyek
penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021).
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2022 (Cut Off Date).
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
a. Pelaksanaan investigasi dilakukan secara wajar dengan inspeksi ke lokasi oleh
tenaga tenaga ahli kami yang berpengalaman dan berkualifikasi baik dalam
bidang keahliannya masing-masing, yang akan melakukan pengamatan secara
cermat dan membuat catatan atas ukuran, jumlah, spesifikasi, kondisi, dan
kegunaan dari properti tersebut serta penerapan pendekatan penilaian dan
penyusunan kertas kerja.
b. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek
penilaian dan Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi
aset termasuk data yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak
terkait lainnya.
c. Investigasi terhadap objek penilaian dilakukan terbatas pada kondisi fisik terlihat
dan tingkat kesesuaian antara data dan fisik terlihat. Terhadap bidang tanah
tidak dilakukan pengukuran, kecuali jika antara data dan fisik terlihat tidak ada
kesesuaian. Dan kami juga melakukan pengamatan lingkungan sekitar lokasi
untuk memahami gambaran umum tentang properti, khususnya tentang
aksesibilitas, fasilitas infrastruktur dan transportasi.
d. Terdapat data dan informasi yang relevan, yang diambil dari sumber yang layak.
e. Pemberi Tugas Wajib memberikan Salinan Bukti kepemilikan atas objek
penilaian.
f. Penilai akan melakukan inspeksi dan verifikasi terhadap keseluruhan atau bagian
dari objek penilaian, yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian.
- iii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 6
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Bila diketahui pemeriksaan/verifikasi tidak dapat dilakukan atau memiliki
keterbatasan, maka penugasan dapat dibatalkan secara sepihak oleh penilai.
g. Pada saat Inspeksi, pemilik aset atau yang mewakili wajib menandatangani
berita acara inspeksi. Bila pemilik aset atau kuasa pemilik aset tidak bersedia
menanda tangani berita acara inspeksi, maka penugasan dapat dibatalkan secara
sepihak oleh penilai.
h. Bila ditemukan adanya batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya untuk
aset tipikal dalam jumlah banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara
sampling.
i. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan
objek penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat
diteruskan atau batal.
j. Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya
pencemaran dan risiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun,
kondisi lingkungan yang buruk, dll) pada aset yang dinilai baik aktual maupun
potensial.
k. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian atau item lainnya yang dinyatakan
dalam Kontrak Penugasan Jasa Penilaian ini dengan hasil investigasi, maka
perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam revisi Kontrak Penugasan Jasa
Penilaian atau dapat dilakukan dengan berita acara perubahan Kontrak
Penugasan Jasa Penilaian yang ditandatangani oleh Penilai dan Pemberi Tugas
dan/atau pemilik objek penilaian.
l. Segala sesuatu yang membatasi pekerjaan penilaian ini akan dicatatkan sebagai
bagian yang mengikat atas hasil penilaian yang dilakukan; dan
m. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
10. Sifat dan Sumber Informasi
• Semua investigasi telah dilakukan secara independen dan tanpa dipengaruhi
pihak ketiga manapun. Laporan penilaian ini disusun berdasarkan informasi
yang diberikan oleh PT. Global Sukses Solusi, Tbk; informasi publik lainnya dan
database internal Penilai Properti;
• Data dan informasi yang diberikan oleh PT. Global Sukses Solusi, Tbk adalah
sebagai berikut:
a. Salinan Sertifikat Tanah;
b. Salinan IMB;
c. Salinan NPWP;
d. Salinan PBB;
e. Salinan Akta Perjanjian.
• Surat Representasi, Surat Konfirmasi dan Pernyataan Kejadian Signifikan dari
PT. Global Sukses Solusi, Tbk tanggal 29 September 2021 sehubungan dengan
penugasan penilaian ini;
• Wawancara dan tanya jawab dengan Pihak Perusahaan dalam penugasan ini;
• Berbagai data pasar properti yang dikumpulkan dan diolah oleh KJPP Desmar
Susanto Salman dan Rekan (KJPP DSSR) dan divalidasi oleh Asosiasi Profesi
Penilai (MAPPI);
• Validasi Sumber Data dan Informasi dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI);
• Biaya Teknis Bangunan dari Asosiasi Profesi Penilai (MAPPI);
- iv
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 7
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
• Data ekonomi makro yang diambil dari berbagai laporan yang dikeluarkan oleh
IMF, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Damodaran dan data-data terkait
yang diperlukan dalam penilaian;
• Data Riset dari Lembaga Independen;
• Informasi dari media massa elektronik.
11. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik Indonesia
No. 28/POJK.04/2021 asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai
Properti sebagai berikut:
a) Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer opinion;
b) Mencerminkan bahwa Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas
dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian;
c) Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai;
d) Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh manajemen dan dikaji
dan atau disesuaikan oleh Penilai Properti;
e) Mencerminkan bahwa Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan
penilaian dan kewajara n proyeksi keuangan;
f) Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan;
g) Mencerminkan bahwa Penilai Propertibertanggung jawab atas Laporan Penilaian
Properti dan kesimpulan Nilai akhir; dan
h) Mencerminkan bahwa Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas status
hukum objek penilaian.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian ini hanya ditujukan kepada Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
sesuai dengan tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan penilaian ini. Siapapun
yang mendapat laporan ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk
mengumumkan di media cetak/media elektronik atau mempergunakannya untuk
keperluan apapun tanpa persetujuan tertulis dari KJPP Desmar, Susanto, Salman
dan Rekan. Persetujuan ini pun hanya diberikan dengan syarat-syarat yang layak.
13. Konfirmasi terhadap Standar Penilaian
Penilaian ini dilakukan berdasarkan atas Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021 Tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti Di Pasar Modal dengan memperhatikan Surat Edaran (SE) Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 33/SEOJK.04/2021 Tentang Pedoman
Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal.
14. Pendekatan, Metode Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik lndonesia
No.28/POJK.04/2021 terdapat 3 (tiga) Pendekatan, yaitu Pendekatan Pasar,
Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
asset yang dinilai dengan asset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga
transaksi atau penawaran tesedia.
-v
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 8
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi
Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai
Objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada
tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.
Penggunaan pendekatan penilaian dan metode penilaian, sangat bergantung pada
tujuan penilaian, jenis properti, karakteristik properti dan kondisi data pasar.
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik lndonesia No.28/POJK.04/2021,
kami mempertimbangkan penggunaan 2 pendekatan yang digunakan dalam
penilaian ini adalah Pendekatan Pendapatan dengan Metode GIM (Gross
Income Multiplier) dan Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti
(penjelasan lebih detail di dalam laporan).
15. Penggunaan Standar
Laporan Penilaian disusun berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
(POIK) Republik lndonesia No. 28/POJK.04/2O21. Laporan Penilaian
Properti yang berbentuk Laporan Terperici (Long From Style) sebanyak 2
eksemplar dalam Bahasa lndonesia wajib memuat paling sedikit:
a) Surat Pengantar
b) Daftar isi
c) Pendahuluan
d) Tinjauan Pasar
e) Pengungkapan atas asset
f) Data dan informasi
g) Pertimbangan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
h) Penggunaan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian
i) Perhitungan indikasi nilai
j) Rekonsiliasi estimasi nilai dan kesimpulan nilai
k) Pernyataan penilai properti
l) Kualifikasi penilai properti
m) Tanda tangan penilaian properti
n) Lampiran
16. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
1. Nilai hanya berlaku per Tanggal Penilaian saja. Hal tersebut dikarenakan
terdapat faktor ketidakpastian di masa datang yang tidak dapat diukur yang
berimplikasi pada penetapan asumsi makro ekonomi maupun industry outlook.
Nilai tersebut dapat berubah secara signifikan dan tidak terduga selama
periode waktu yang relatif singkat (termasuk sebagai akibat dari faktor-faktor
tidak bisa diperkirakan secara wajar oleh Penilai pada tanggal penilaian).
Penilai tidak bertanggung jawab atas kejadian yang mungkin timbul dari akibat
perubahan nilai. Dengan adanya ketidakpastian penilaian tersebut di atas,
sebaiknya pengguna laporan perlu me-review ulang hasil penilaian secara
berkala.
- vi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 9
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
17. Kesimpulan Penilaian
Nilai Pasar:
Rp 18.259.189.801,-
(Delapan Belas Miliar Dua Ratus Lima Puluh Sembilan Juta Seratus Delapan Puluh
Sembilan Ribu Delapan Ratus Satu Rupiah)
Nilai tersebut bergantung pada komentar yang ada dilaporan ini dan dengan
memperhatikan asumsi dan syarat-syarat yang kami lampirkan bersama laporan
penilaian ini.
Demikian penilaian properti ini kami sampaikan secara objektif dan tidak memihak
serta kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan
datang, atas properti yang dinilai atau dari nilai yang diopinikan atau Penilai tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan objek penilaian dan/atau pemilik
aset dalam kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik, serta kami memiliki
kompetensi untuk melakukan penilaian aset tersebut.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya
dan pajak yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilai Indonesia, serta kami tidak mengambil keuntungan, baik sekarang
maupun di masa yang akan datang, atas properti yang dinilai atau dari nilai yang
diperoleh.
Laporan ini dikeluarkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Desmar Susanto Salman &
Rekan dengan Penilai Publik / Penanggungjawab Ronald Tulus Maruli Silitonga,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.).
Hormat kami,
KJPP Desmar Susanto Salman & Rekan
Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Penilai Publik
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti (P)
Ijin Penilai Publik : P-1.13.00363
Anggota MAPPI : 09-S-02419
No. Register Penilai (RMK) : RMK 2017.00321
No. STTD : STTD.PP-116/PM.223/2019
- vii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 10
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi
dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil
analisis, opini, dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan, baik sekarang atau di masa yang akan datang, terhadap properti
yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran
nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau
adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan / dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal
Penilaian);
Pengumpulan data dan wawancara;
Analisis data;
Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Penilaian.
10. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI).
Tanda Tangan
Nama Kualifikasi
Penanggung Jawab Proyek :
Ronald Tulus Maruli Silitonga, M.Ec.Dev., MAPPI
(Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.13.00363 Penilai Properti
MAPPI No. 09-S-02419 Bersertifikat ………………….…….
No. Register Penilai RMK 2017.00321
No. STTD : PP-116/PM.223/2019
Pemeriksa :
Cucu Eka Sukmana, S.I.P Reviewer
MAPPI No. 11-T-03235 Properti
No. Register Penilai RMK-2017.01540 ………………….…….
Penilai : Penilai Properti
Ihdani Rohman, S.E.
MAPPI No. 16-T-07015 ………………….…….
No. Register : 2018.02301
Erwin Irwandha Penilai Properti
MAPPI No. 16-P-06797
………………….…….
- viii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 11
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada Asumsi dan syarat-syarat pembatas
sebagai berikut:
1. KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan (KJPP DSSR) tidak memperbolehkan
penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan
ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun dipublikasikan dalam
bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP DSSR.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP DSSR seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang
ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang
berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk
klien yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk
maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP
DSSR tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain
yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud
dan tujuan penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh
digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.
5. KJPP DSSR telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP DSSR tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. KJPP DSSR tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan
baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan
tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa
memperhitungkan adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait
dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi
bebas dari segala hipotek, persengketaan dan premi, serta biaya lain yang belum
diselesaikan.
8. Gambar, denah, ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei / pemetaan dan tidak
- ix
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 12
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
bertanggung jawab mengenai hal ini.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan
yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami
beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan, baik
saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan
yang berlaku.
10. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan
pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan,
halangan-halangan, ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP DSSR tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data
dari sertipikat yang diterima dari klien.
11. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena
laporan ini berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud tanpa
perjanjian tertulis terlebih dahulu.
12. Apabila asumsi dan asumsi khusus sebagaimana yang dimaksud tidak terpenuhi,
maka opini nilai yang disampaikan penilai tidak dapat digunakan.
-x
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 13
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
DAFTAR ISI
BAB URAIAN HALAMAN
PENGANTAR i
PERNYATAAN PENILAI viii
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS ix
DAFTAR ISI xi
DAFTAR ISTILAH xii
RINCIAN PENILAIAN xv
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN 2
3.0 ANALISIS LINGKUNGAN 2
4.0 URAIAN TAPAK 4
5.0 DESKRIPSI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 6
6.0 GAMBARAN PASAR 9
7.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 12
8.0 IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN 13
9.0 ANALISIS PENILAIAN 14
10.0 KESIMPULAN PENILAIAN 19
LAMPIRAN
FOTO
DENAH TANAH
PETA LOKASI
SERTIFIKAT
- xi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 14
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
DAFTAR ISTILAH
Penilai Properti = Penilai Properti adalah Penilai yang terdaftar di
Otoritas Jasa Keuangan sesuai dengan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021.
Nilai = Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi
atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam
pertukaran pada tanggal Penilaian. (Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir 6)
Nilai Pasar = Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi
sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal Penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian,
dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 7)
Real Properti = Real Properti adalah penguasaan yuridis atas
tanah yang mencakup semua hak atas tanah
termasuk hubungan hukum dengan bidang
tanah tertentu, semua kepentingan, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan
real estat. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir
10)
Aset Operasional = Aset Operasional adalah aset yang digunakan
dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 12)
Aset Non Operasional = Aset Non Operasional adalah aset yang
terpisahkan dari operasional perusahaan dan
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa
yang akan datang (reserve aset), Aset Surplus,
atau Aset Investasi. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 13)
- xii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 15
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Laporan Penilaian Properti = Laporan Penilaian Properti adalah laporan
tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang
memuat opini Penilai Properti mengenai obyek
penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses penilaian. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 16)
Pendekatan Penilaian = Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk
memperkirakan Nilai dengan menggunakan
salah satu atau lebih Metode Penilaian.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir 17)
Pendekatan Data Pasar = Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach) adalah Pendekatan Penilaian
dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis,
dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 18)
Pendekatan Pendapatan = Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
adalah adalah Pendekatan Penilaian yang
memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi
satu nilai saat ini. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 19)
Pendekatan Biaya = Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah
adalah Pendekatan Penilaian untuk
mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya
pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir 20)
Tanggal Penilaian = Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah
tanggal pada saat Nilai, hasil penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir 21)
Inspeksi = Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan
terhadap suatu objek Penilaian untuk
memeriksa fisik dan memperoleh informasi
yang relevan dalam rangka pemberian opini
nilai yang kredibel. (Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 28/POJK.04/2021 Bab 1
pasal 1 butir 23)
- xiii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 16
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Asumsi = Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan
terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan
yang mungkin dapat mempengaruhi obyek
penilaian atau Pendekatan Penilaian dan
kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai
Properti sebagai bagian dari proses penilaian.
(Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
28/POJK.04/2021 Bab 1 pasal 1 butir 24)
APJB = Akta Perikatan Jual Beli, yang merupakan
perjanjian antar pihak penjual dan pembeli
sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan
adanya unsur-unsur yang harus dipenuhi
untuk jual beli tersebut, antara lain adalah
sertifikat hak atas tanah belum ada
dikarenakan masih dalam proses, atau belum
terjadinya pelunasan harga atau pajak-pajak
yang dikenakan terhadap jual beli hak atas
tanah belum dapat dibayar baik oleh penjual
atau pembeli.
KDB = Koefisien Dasar Bangunan, persentase
perbandingan antara luas seluruh lantai dasar
bangunan yang dapat dibangun dengan luas
lahan yang tersedia.
KLB = Koefisien Lantai Bangunan, persentase
perbandingan antara jumlah seluruh luas
lantai bangunan yang dapat dibangun dengan
luas lahan yang tersedia.
Peruntukan = Pembagian wilayah dalam suatu kawasan
untuk pengkhususan fungsi-fungsi tertentu,
misalnya fungsi pemukiman, perdagangan,
industri, dan lainnya.
- xiv
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 17
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
RINCIAN PENILAIAN
Pendekatan Pendapatan
Nilai Pasar
No. Jenis Aset
( Rp,- )
PENDEKATAN PENDAPATAN
Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan
18.388.600.669
1. Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa
Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah
Istimewa Yogyakarta, Indonesia
Indikasi Nilai Pasar 18.388.600.669
Indikasi Nilai Pasar (Pembulatan) 18.388.600.000
Pendekatan Biaya
Luas Nilai Pasar
No. Jenis Aset
(m²) (Rp.)
PENDEKATAN BIAYA
1. Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan Fasilitas
Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia
Bentuk Kepemilikan Tunggal
Tanah 2.029 14.907.063.000
Sub Total Tanah 14.907.063.000
Bangunan
- Bangunan Kantor + 605 1.306.921.000
- Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal + 1330 1.672.874.000
- Bangunan Fasilitas Kantin + 63 104.517.000
Sub Total Bangunan 3.084.312.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik PLN 1 set 15.988.600
- Pintu Pagar Besi 30 m2 2.475.000
- Pagar Samping 40m’ 12.400.000
- Pagar Belakang 18 m’ 6.377.400
- Penyediaan Air Bersih 1 ls 3.234.000
- Perkerasan Halaman 393 m2 25.623.600
- Perkerasan Keramik 22 m2 1.412.400
- Kanopi 52 m2 6.120.000
- Kipas Angin Gantung 1 unit 67.500
Sub Total Sarana Pelengkap 73.698.500
Indikasi Nilai Pasar 18.065.073.500
Indikasi Nilai Pasar (Pembulatan) 18.065.100.000
- xv
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 18
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Rekonsiliasi Nilai
Weighted Value
Pendekatan Indication Value Weight
( Rp,- )
Pendekatan Pendapatan 18.388.600.669 60% 11.033.160.401
Pendekatan Biaya 18.065.073.500 40% 7.226.029.400
Nilai Pasar 18.259.189.801
Nilai Pasar (Pembulatan) 18.259.200.000
- xvi
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI SURAT PENGANTAR
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 19
LAPORAN PENILAIAN
UNTUK KEPENTINGAN RENCANA
TRANSAKSI MELALUI MEKANISME
JUAL BELI PADA PERUSAHAAN
TERBUKA
PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK
LOKASI
JALAN WAHID HASYIM NO. 06, DSN. NGROPOH RT. 02,
RW. 25, DESA CONDONGCATUR, KECAMATAN DEPOK,
KABUPATEN SLEMAN, PROV. DAERAH ISTIMEWA
YOGYAKARTA, INDONESIA
Page 20
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF
RINGKASAN EKSEKUTIF
Klien : PT. Global Sukses Solusi Tbk
Alamat : Treasury Tower, Lt. 10 Unit 1,
District 8 Lot 28 SCBD, Jl.
Jenderal Sudirman Kav. 52-53,
Provinsi Daerah Khusus Ibukota
Jakarta, 12190
Alamat Email : -
Pengguna Laporan : PT. Global Sukses Solusi Tbk
dan Otoritas Jasa Keuangan
(OJK)
Jenis Properti : Real Properti
Objek Penilaian : Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal, dan Sarana Pelengkap.
Alamat Properti : Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dusun Ngropoh RT 02, RW. 25,
Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman,
Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia
No. Jenis Aset Luas m² Keterangan
1 Aset Operasional berupa Tanah, Salinan Dokumen Kepemilikan
Bangunan Kantor, Bangunan berupa Sertifikat Hak Milik
Fasilitas Lapangan Futsal dan No. 5169 atas nama
Sarana Pelengkap kepemilikan FREDY LILYHATA
Luas Tanah 2.029 yang diterbitkan oleh Kantor
Bangunan Badan Pertanahan Kabupaten
- Bangunan Kantor + 605 Sleman pada tanggal 29 April
- Bangunan Fasilitas + 1333 1996 dengan Nomor Gambar
Lapangan Futsal Situasi 593/1996 tertanggal 16
- Bangunan Fasilitas + 63 Januari 1996
Kantin
Total Luas Bangunan ±1.998
Sarana Pelengkap Sambungan Listrik, Pintu Pagar Besi, Pagar
Samping, Pagar Belakang Penyediaan Air
Bersih, Perkerasan Halaman (Paving
Block), Perkerasan Keramik, Kanopi dan
Kipas Angin Gantung
Alamat Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh
RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman,
Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia
Perencanaan Kota : Berdasarkan Sistem Informasi Tata Ruang Kabupaten
Sleman, Aset Operasional objek penilaian yang terletak di
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dusun Ngropoh RT 02, RW. 25,
Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman,
-1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 21
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia
dikategorikan untuk Kawasan Permukiman Perkotaan.
Properti dilengkapi dengan Salinan Izin Mendirikan
Bangunan (IMB) nomor 640/S.517/Kpwh/2009 tanggal 27
April 2009 beralamat di Jl. Wahid Hasyim No. 06,
Condongcatur, Depok, Sleman yang dikeluarkan oleh Dinas
Permukiman, Prasarana Wilayah dan Perhubungan
Kabupaten.
Penggunaan : Berdasarkan hasil analisis Penggunaan Tertinggi dan
Tertinggi & Terbaik Terbaik dengan kondisi terbangun saat ini (as improved),
maka pemanfaatan tanah dan pengembangan diatasnya
sebagai bangunan kantor dan dilengkapi dengan beberapa
bangunan fasilitas pendukungnya saat ini adalah bentuk
penggunaan tertinggi dan terbaik dari objek penilaian dan
dapat diteruskan pemanfaatan dan peruntukkannya.
Tujuan Penilaian Penilaian ini dilakukan dengan maksud untuk memberikan
opini Nilai Pasar atas Objek pada tanggal penilaian di mana
hasil penilaian ini ditujukan untuk kepentingan Rencana
Transaksi Melalui Mekanisme Jual Beli Pada Perusahaan
Terbuka
Tanggal Inspeksi : 23 Mei 2023
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2022 (Cut Off Date)
Dasar Nilai : Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan
diatas adalah Nilai Pasar. Definisi Nilai Pasar sesuai dengan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik
Indonesia No. 28/POJK.04/2021 sebagai berikut:
Nilai Pasar adalah Perkiraan jumlah uang pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date), yang dapat diperoleh dari transaksi
jual beli atau hasil penukaran suatu obyek penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berniat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati hatian dan tanpa paksaan (Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021).
Pendekatan dan : Dalam melakukan penilaian properti ini, penilai properti
Metode Penilaian menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan
Pendapatan dengan metode GIM (Gross Income Multiplier)
dan Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti
untuk memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan objektif.
Kemudian hasil akhir atau kesimpulan dari masing–masing
Pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan melakukan
pembobotan terhadap masing-masing indikasi nilai pasar
yang dihasilkan oleh masing-masing pendekatan
berdasarkan pertimbangan dari Penilai Properti untuk
menghasilkan Nilai Pasar atau Perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian (Cut Off Date) atas properti tersebut.
Penjelasan mengenai alasan pemilihan penggunaan
pendekatan penilaian dijelaskan dalam laporan.
Asumsi – Asumsi : Penilaian disusun berdasarkan asumsi-asumsi sebagai
Penilaian berikut:
-2
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 22
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
a) Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat
non-disclaimer opinion;
b) Mencerminkan bahwa Penilai Properti telah melakukan
penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian;
c) Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh
bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi
Penilai;
d) Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh
manajemen dan dikaji dan atau disesuaikan oleh Penilai
Properti;
e) Mencerminkan bahwa Penilai Properti bertanggung
jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajara n
proyeksi keuangan;
f) Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka
untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan;
g) Mencerminkan bahwa Penilai Propertibertanggung
jawab atas Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan
Nilai akhir; dan
h) Mencerminkan bahwa Penilai Properti telah melakukan
penelaahan atas status hukum objek penilaian.
Kesimpulan Nilai:
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai atas objek penilaian yang berlokasi Jalan
Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia. pada tanggal 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar:
Rp 18.259.189.801,-
(Delapan Belas Miliar Dua Ratus Lima Puluh Sembilan Juta Seratus Delapan Puluh
Sembilan Ribu Delapan Ratus Satu Rupiah)
Nilai Pasar bergantung pada komentar yang ada dilaporan ini dan dengan
memperhatikan asumsi umum, asumsi khusus serta syarat pembatas yang kami
catatkan dalam laporan penilaian ini, jika terdapat data tambahan informasi terkait
objek penilaian berupa luas, spesifikasi, kondisi dan lainnya jika perlu adanya
penyelarasan/revisi kembali, maka opini/ pendapat nilai dalam laporan penilaian ini
tidak berlaku, maka perlu adanya analisa ulang/penilaian kembali. Nilai Pasar di
dalam laporan penilaian ini merupakan nilai aset yang dinilai sebagai satu kesatuan
antara tanah, bangunan dan pengembangan lainnya.
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian yang
harus dibaca/dilihat sebagai satu kesatuan dengan Deskripsi Lingkup Penugasan,
Deskripsi Objek Penilaian, Tingkat Kedalaman Investigasi, Sifat dan Sumber
Informasi, Asumsi dan Asumsi Khusus, Persyaratan Publikasi, Kondisi dan Syarat
Pembatas.
-3
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 23
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
2.0 Deskripsi Objek Penilaian
Objek Penilaian merupakan Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap yang termasuk pada Real
Properti, yang dapat kami uraikan sebagai berikut:
Alamat : Jalan Wahid Hasyim No. 06
Dusun Ngropoh RT. 02/RW. 25, Desa Condongcatur
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman
Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia.
Luas Tanah : 2.029 m2 (meter persegi)
Bangunan Kantor (3 Lantai) : + 605 m2 (meter persegi)
Bangunan Fasilitas
- Lapangan Futsal : + 1.330 m2 (meter persegi)
- Bangunan Kantin : + 63 m2 (meter persegi)
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik PLN
- Pintu Pagar Besi
- Pagar Samping
- Pagar Belakang
- Penyediaan Air Bersih
- Perkerasan Halaman
- Perkerasan Keramik
- Kanopi
- Kipas Angin Gantung
3.0 Analisis Lingkungan
Lokasi
Objek Penilaian merupakan Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal, dan Sarana Pelengkap yang berlokasi di Jalan
Wahid Hasyim No. 06, Dusun Ngropoh RT 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia. Objek penilaian terletak di sebelah barat dari Jalan Wahid Hasyim, atau
disekitar titik koordinat -7.764464, 110.403141.
Properti yang dapat dijadikan penanda disekitar adalah:
Pakuwon Mall Yogyakarta ke arah Barat Laut dari Objek Penilaian dengan radius
kurang lebih 1,5 kilometer.
STIE YKPN ke arah Tenggara dari Objek Penilaian dengan radius kurang lebih
1,5 kilometer.
Universitas Pembangunan Nasional Veteran "UPN" ke arah Timur Laut dari Objek
Penilaian dengan radius kurang lebih 1.1 kilometer.
-4
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 24
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Peta Lokasi
LOKASI OBJEK
PENLAIAN
Sumber : Google Maps, 2023
Aksesibilitas
Properti yang dinilai dapat ditempuh dari Jalan Ringroad Utara, dengan jarak 600
meter dari objek penilaian. Dari Jalan Ringroad Utara ke arah selatan melewati Jl.
Wahid Hasyim sekitar 600 meter. Objek penilaian berada di sisi barat jalan. Jalan
yang ada di depan objek penilaian memiliki lebar sekitar 5 meter yang terbuat dari
jalan Aspal.
Sumber : Google Maps, 2023
Fasilitas Umum
Kawasan dimana properti terletak dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan
telepon dari TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti; pusat
perbelanjaan, , sekolah, rumah makan dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi
aset.
-5
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 25
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Faktor Mempengaruhi Nilai Properti secara interaksi (eksternal)
Sepanjang jalan didominasi oleh pengembangan pengembangan Perumahan dan
Tempat Usaha. Beberapa faktor yang dapat menambah (positif) dan mengurangi
(negatif) Nilai Properti pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut:
Positif :
Objek penilaian terletak relatif dekat dengan Kawasan Pendidikan dan Kawasan
Perbelanjaan;
Negatif :
-
4.0 Uraian Tapak
Tapak objek penilaian
berbentuk persegi panjang
dengan total luas tanah 2.029
meter persegi dengan posisi
tengah. Lebar tapak yang
berbatasan dengan Jalan di
depannya/ sebelah timurnya
kurang lebih 19 meter dan
Panjang Tapak kurang lebih 106
meter.
Permukaan tapak secara umum datar dan kedudukan lebih tinggi dengan
permukaan jalan. Saat ini, kondisi tapak adalah tanah perkerasan dan berdiri
bangunan kantor dan bangunan fasilitas lapangan futsal beserta sarana
pelengkap di atasnya.
Objek penilaian dibatasi oleh :
• sebelah utara : Tanah Bangunan dan Jalan Lingkungan
• sebelah timur : Jalan Wahid Hasyim
• sebelah selatan : Tanah Bangunan dan Tanah Kosong
• sebelah barat : Jalan Lingkungan
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari objek
penilaian. Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan
membandingkan dengan salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah objek penilaian.
Hak Kepemilikan
Berdasarkan salinan dokumen tanah yang diberikan, objek penilaian dilengkapi 1
(satu) Sertipikat Hak Milik (SHM) dengan uraian sebagai berikut :
1. No. Sertipikat : SHM No. 5169
Nama Pemegang Hak : FREDY LILYHATA
Tanggal Penerbitan : 29/04/1996
No. Surat Ukur : 593/1996
Tanggal Surat Ukur : 16/01/1996
Luas Tanah : 2.029 meter persegi
-6
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 26
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Kami tidak melakukan pengukuran secara detail pada properti, tetapi berdasarkan
pengamatan batas tapak di lapangan, kami beranggapan bahwa aset dimaksud
sama dengan aset yang terdapat dalam salinan dokumen tanah dan kami tidak
meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi
dengan surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan,
tuntutan atau halangan apapun juga.
Berdasarkan data – data yang telah dijelaskan sebelumnya, maka tidak terdapat
Restriksi pengembangan dan kemungkinan perubahan peruntukkan.
Properti dilengkapi dengan Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) nomor
640/S.517/Kpwh/2009 tanggal 27 April 2009 beralamat di Jl. Wahid Hasyim No. 06,
Condongcatur, Depok, Sleman yang dikeluarkan oleh Dinas Permukiman, Prasarana
Wilayah dan Perhubungan Kabupaten Sleman.
Perencanaan Kota
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 13 Tahun 2021 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2021-2041. Kami
memahami bahwa properti yang dimaksud berada di lokasi yang diperuntukkan
sebagai Kawasan Permukiman Perkotaan.
Ketetapan mengenai penggunaan tanah adalah :
- Koefisien Dasar Bangunan = -
- Koefisien Lantai Bangunan = -
- Koefisien Dasar Hijau = -
- Ketinggian Bangunan = -
Peta Peruntukan
Sumber: https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/
-7
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 27
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
5.0 Deskripsi Bangunan Dan Pengembangan Lainnya
Objek penilaian berupa Aset Operasional yang terdiri dari beberapa bangunan yang
diperuntukkan sebagai bangunan Kantor, bangunan fasilitas lapangan futsal serta
bangunan fasilitas kantor futsal. Beberapa bangunan yang menjadi objek penilaian
tersebut secara fisik bangunan memiliki luas bangunan total ±1.998 m² (meter
persegi), dapat kami uraikan sebagai berikut:
Bangunan Kantor
Pondasi : Tapak Beton dan Batu Kali
Konstruksi : Beton bertulang
Lantai : Granit, Keramik dan Rabat Beton
Dinding : Pasangan bata merah diplester dicat sebagian
dilapis granit, dan Partisi Gypsumboard 2
muka
Pintu : Pintu kayu panil, Pintu HPL/ double triplek,
Pintu kaca rangka aluminium, Pintu kaca
tempered floor hinge dan Pintu besi
Jendela : Kaca dengan rangka kayu dan jendela kaca
rangka aluminium
Langit-langit : Gypsum
Atap : Dak Beton dan Spandek
Tahun selesai dibangun : 2010
Tahun Renovasi : 2019
Kondisi : Cukup
Luas lantai : ± 605 m²
Lantai : 3 (tiga) lantai
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
Pondasi : Tapak Beton dan Batu Kali
Konstruksi : Baja Profil dan Beton bertulang
Lantai : Keramik, Vynil dan Rabat Beton
Dinding : Pasangan bata merah diplester dicat, dan
Dinding spandek rangka baja
Pintu : -
Jendela : -
Langit-langit : -
Atap : Spandek
Tahun selesai dibangun : 2008
Tahun Renovasi : -
Kondisi : Cukup
Luas lantai : ± 1.330 m²
Lantai : 1 (satu) lantai
-8
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 28
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Bangunan Fasilitas Kantin
Pondasi : Batu Kali
Konstruksi : Beton bertulang
Lantai : Keramik
Dinding : Pasangan bata merah diplester dicat sebagian
dilapis keramik
Pintu : Pintu kayu double triplek/ HPL dan Pintu kaca
rangka aluminium
Jendela : -
Langit-langit : Gypsum
Atap : Dak beton
Tahun selesai dibangun : 2008
Tahun Renovasi : -
Kondisi : Cukup
Luas lantai : ± 63 m²
Lantai : 1 (satu) lantai
Sarana Pelengkap
Spesifikasi teknis dan kondisi fisik atas sarana pelengkap atau prasarana dapat kami
uraikan sebagai berikut :
Sambungan Listrik
Deskripsi
Spesifikasi Sambungan dari PT. PLN
Kondisi Fisik Baru
Kapasitas 13.900 VA dan 2.200 VA
Pintu Pagar Besi
Deskripsi
Spesifikasi Pasangan Besi
Kondisi Fisik Kurang Baik
Luas 30 m2
Pagar Samping (Utara dan Selatan)
Deskripsi
Spesifikasi Pasangan Batu Bata, diplester dicat
Kondisi Fisik Kurang Baik
Panjang 40 m dengan ketinggian ±1,8 m – ± 2,1 m
Pagar Belakang (Barat)
Deskripsi
Spesifikasi Pasangan Batu Bata, diplester dicat
Kondisi Fisik Kurang Baik
Panjang 18 m dengan ketinggian ±3,8 m
Penyediaan Air Bersih
Deskripsi
Spesifikasi 2 Sumur bor, 2 mesin pompa dan 2 tampungan air
Kondisi Fisik Kurang Baik
Jumlah 1 Ls
-9
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 29
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Perkerasan Halaman (Paving Block)
Deskripsi
Spesifikasi Pasangan Paving block
Kondisi Fisik Kurang Baik
Luas 393 m2
Perkerasan Keramik
Deskripsi
Spesifikasi Pasangan Keramik
Kondisi Fisik Kurang Baik
Luas 22 m2
Kanopi
Deskripsi
Spesifikasi Rangka hollow, atap galvalum
Kondisi Fisik Kurang Baik
Luas 51 m2
Kipas Angin Gantung
Deskripsi
Spesifikasi Kipas Angin Gantung Besi
Kondisi Fisik Kurang Baik
Jumlah 1 Unit
- 10
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 30
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
6.0 Gambaran Pasar
Perkembangan Permintaan Property Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada Triwulan IV-2022
secara tahunan tumbuh sebesar 11,59% (yoy), melambat dibandingkan pada
Triwulan III-2022 (Grafik 1). Perlambatan permintaan untuk kategori sewa
terutama disebabkan oleh perlambatan permintaan pada segmen apartemen sewa
di Jakarta seiring penurunan tingkat hunian apartemen sewa oleh ekspatriat yang
memutuskan untuk kembali ke negara asal, serta bertetapan dengan periode sewa
yang biasanya berakhir pada akhir tahun. Di sisi lain, permintaan pada segmen hotel
di seluruh kota cakupan survei menunjukkan perlambatan, terkecuali di Denpasar
yang menjadi tuan rumah penyelenggaraan International Event G-20 pada bulan
November 2022. Sementara itu, Indeks permintaan Properti Komersial untuk
kategori jual pada Triwulan IV-2022 tumbuh sebesar 0,76% (yoy), lebih rendah
dibandingkan 1,48% (yoy) pada triwulan III-2022 (Grafik 2). Kondisi tersebut
disebabkan oleh permintaan segmen perkantoran jual terutama di Jakarta serta
permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek dan Semarang yang
melambat.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_IV_2022
secara Triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial Triwulan IV-2022 pada
kategori sewa tumbuh positif sebesar 5,84% (qtq) lebih tinggi dibandingkan 2,14%
(qtq) pada Triwulan III-2022 (Grafik 3). Peningkatan permintaan terutama terjadi
pada mayoritas segmen sewa terkecuali ritel sewa yang sedikit melambat. Hal
serupa juga terjadi pada Indeks Permintaan Properti Komersial Triwulan IV-2022
pada kategori jual yang juga tumbuh sebesar 0,14% (qtq) lebih tinggi dibandingkan
0,06% (qtq) pada Triwulan III-2022 (Grafik 4). Berdasarkan segmen, peningkatan
ini terutama dipengaruhi oleh peningkatan segmen warehouse complex sejalan
permintaan baru pergudangan di Jabodetabek yaitu permintaan gudang Food &
Beverage (F&B) serta gudang distribusi dari perusahaan China dan Jepang.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_IV_2022
- 11
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 31
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada Triwulan IV-2022
tumbuh sebesar 0,70% (yoy) lebih rendah dibandingkan 0,98% (yoy) pada triwulan
III-2022 (Grafik 5). Hal ini disebabkan oleh perlambatan yang terjadi pada ritel
sewa, apartemen sewa, hotel, dan convention hall. Perlambatan pasokan segmen
hotel terutama disebabkan kotraksi pasokan di wilayah Banten dan Medan akibat
dihentikannya operasionalisasi beberapa hotel di wilayah tersebut. Sejalan dengan
perlambatan Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pasokan untuk
kategori jual juga melambat dari 1,69% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi
1,00% (yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh pasokan pada segmen
perkantoran jual dan warehouse complex di wilayah Jabodetabek yang cenderung
stagnan.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_III_2022
Secara Triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada Triwulan
IV-2022 terkontraksi sebesar 0,21% (qtq) lebih rendah dibandingkan 0,56% (qtq)
pada triwulan III-2022 (Grafik 7). Hal ini terutama disebabkan kontraksi pasokan
segmen hotel seiring dengan penutupan operasionalisasi beberapa hotel di Banten
dan Medan. Selain itu, pasokan segmen retail mengalami perlambatan sejalan
proses renovasi sebagian ruang retail sewa di Makassar. Sebaliknya, Indeks Pasokan
Properti Komersial kategori jual tumbuh sebesar 0,17% (qtq) lebih tinggi
dibandingkan 0,04% (qtq) pada triwulan III-2022 (Grafik 8). Hal ini terutama
didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di Medan.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_III_2022
Perkembangan Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada Triwulan IV-2022 tercatat
tumbuh sebesar 6,51% (yoy) melambat dibandingkan 6,76% (yoy) pada
sebelumnya (Grafik 9). Perlambatan terjadi pada mayoritas segmen kecuali retail
sewa yang mengalami perbaikan dan conventional hall yang mengalami kenaikan
- 12
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 32
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
harga. Perlambatan indeks harga sewa terutama bersumber dari penurunan harga
segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Semarang sejalan dengan tren harga pasar
yang turun. Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori jual pada triwulan IV-2022 juga tercatat melambat menjadi sebesar 0,30%
(yoy) dibandingkan 0,42% (yoy) pada Triwulan III-2022 (Grafik 10). Hal ini
terutama karena penurunan harga jual pada segmen perkantoran jual di Jakarta dan
Semarang yang ditengarai sebagai strategi dalam mempertahankan tingkat
okupansi.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_III_2022
Secara Triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada Triwulan
IV-2022 meningkat sebesar 1,35% (qtq) lebih tinggi dibandingkan 0,57% (qtq) pada
Triwulan sebelumnya (Grafik 11). Sumber kenaikan harga tersebut berasal dari
harga pada segmen ritel sewa, apartemen sewa, dan hotel yang meningkat seiring
dengan kenaikan permintaan masyarakat pada momen Nataru. Selanjutnya, Indeks
Harga Properti Komesrsial untuk kategori jual pada Triwulan IV-2022 tercatat
meningkat sebesar 0,07% (qtq) lebih tinggi dibandingkan 0,02% (qtq) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 12). Hal ini dipengaruhi oleh peningkatan harga segmen lahan
industri di wilayah Bodebek dan Semarang sejalan dengan pelemahan nilai tukar
rupiah.
https://www.bi.go.id/id/publikasi/laporan/Pages/PPKom_Triwulan_III_2022
Gambaran Pasar Tanah
Berdasarkan informasi dari beberapa agen properti dan informasi pada saat inspeksi
langsung yang dilakukan di Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW.
25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah
Istimewa Yogyakarta, Indonesia. Data pasar properti sejenis di sekitarnya objek
penilaian, dimana terdapat penawaran Tanah Bangunan dan Tanah Kosong dengan
- 13
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 33
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
luas tanah antara 693 meter persegi sampai 2991 meter persegi dengan harga
penawaran yang diminta berkisar Rp 7.000.000.000,- sampai Rp 29.910.000.000,-
. Di Perkirakan Harga tanah permeter persegi antara Rp 7.000.000,- sampai dengan
Rp 8.072.896,- dengan harga rata-rata Rp 7.590.965,-. Harga penawaran tersebut
bergantung pada beberapa faktor seperti lokasi objek, akses menuju tapak, kondisi
tanah dan legalitas tanah.
7.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik lndonesia
No.28/POJK.04/2021 Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai
Pasar, Penilai Properti wajib melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik
(POJK 28 2021 – XIV Pasal 50)
Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan mempertimbangkan
penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.
Dengan mempertimbangkan objek yang dinilai terdiri atas tanah dan bangunan,
maka analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik atas tanah dengan kondisi
terbangun saat ini (as improved) adalah sebagai berikut:
Penggunaan Secara Fisik
Dengan melihat bentuk dan kondisi tapak yang dalam satu bidang tanah, luas yang
memadai dan topografi yang datar sehingga memungkinkan tapak dimanfaatkan
secara maksimal untuk dibangun. Aksesibilitas dari dan ke lokasi site serta sirkulasi
kendaraan sudah sangat baik. Kondisi lingkungan di sekitar lokasi juga masih terus
berkembang. Kondisi demikian menjadikan site layak secara fisik sebagai Bangunan
Kantor/Tempat Usaha.
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan perijinan yang telah diterima dan/atau dikeluarkan oleh pemerintah
setempat, yang artinya pengembangan saat ini sebagai Bangunan Kantor/Tempat
Usaha, belum sesuai dengan ketentuan tata kota yang berlaku, yaitu sebagai
kawasan Permukiman Perkotaan. Akan tetapi Properti dilengkapi dengan Salinan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) nomor 640/S.517/Kpwh/2009 tanggal 27 April
2009 beralamat di Jl. Wahid Hasyim No. 06, Condongcatur, Depok, Sleman yang
dikeluarkan oleh Dinas Permukiman, Prasarana Wilayah dan Perhubungan
Kabupaten Sleman dengan peruntukan sebagai Sarana Olah Raga (Lapangan Futsal)
Penggunaan Secara Finansial
Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa ekonomi terhadap pasar
dari properti. Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan akan permintaan dan
pasokan properti, maka pengembangan saat ini, masih sesuai dan mengindikasikan
layak secara finansial sebagai Bangunan Kantor/Tempat Usaha.
Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Mengingat uraian-uraian tersebut di atas dan memperhatikan penggunaan tanah
serta peruntukan yang telah ditentukan oleh Pemerintah Daerah setempat, serta
memperhatikan lokasi, situasi pasar dan ketersediaan infrastruktur seperti akses
- 14
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 34
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
jalan dimana tanahnya sudah dikembangkan, menurut pendapat kami penggunaan
tanah saat ini merupakan pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik dari tanah
tersebut. Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dari properti tersebut
adalah sebagai Bangunan Kantor/Tempat Usaha.
8.0 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Republik lndonesia
No.28/POJK.04/2021 terdapat 3 (tiga) Pendekatan, yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti,
tujuan atau maksud penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Dalam melakukan penilaian properti ini, penilai properti menggunakan dua
pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan dengan metode GIM (gross income
multiplier) dan Pendekatan Biaya dengan Metode Biaya Pengganti untuk
memperoleh hasil Penilaian yang akurat dan objektif. Kemudian hasil akhir atau
kesimpulan dari masing–masing Pendekatan tersebut direkonsiliasi menggunakan
Metode Rata-Rata Tertimbang (Gross Weighted Method) untuk menghasilkan Nilai
Pasar atau Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off Date) atas properti
tersebut.
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan
pertimbangan ketersedian data banyak berupa data sewa, maka penggunaan
metode Gross Income Multiplayer (GIM) atau angka pengali kotor dapat digunakan
dalam pendekatan pendapatan untuk penilaian aset ini. Sedangkan untuk
menggunakan Pendekatan Biaya dengan pertimbangan Objek penilaian berupa
Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan Fasilitas Lapangan
Futsal dan Sarana Pelengkap di mana data pasar langsung tidak tersedia dengan
baik.
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai
dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK 28
2021 – BAB I Pasal 1.19)
Dalam hal Penilai Properti menggunakan metode gross income multiplier, berlaku
ketentuan sebagai berikut:
1) Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengkonversikan pendapatan kotor
tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili
pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu.
2) dalam melakukan Penilaian dengan menggunakan metode gross income
multiplier harus memenuhi persyaratan, sebagai berikut:
a. tersedianya data pasar penjualan dan sewa properti yang sebanding dan
sejenis;
b. properti pembanding yang dianalisis dengan objek Penilaian harus
sebanding dalam hal fisik, lokasi, dan karakteristik investasi; dan
c. data pendapatan yang digunakan property pembanding harus sesuai
dengan data pendapatan yang digunakan objek Penilaian.
- 15
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 35
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
3) Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penggunaan metode gross
income multiplier, paling sedikit :
a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan
objek Penilaian;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan
sejenis dengan objek Penilaian;
c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial
properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
d) mengestimasi pendapatan kotor potensial objek Penilaian; dan
e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial
objek Penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai objek Penilaian. (SEOJK 33
2021 – BAB III- 6.h)
Pendekatan Biaya. Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk
mendapatkan indikasi Nilai Objek Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau
biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan.
(POJK 28 2021 – BAB I Pasal 1.20)
Prosedur yang harus dilakukan dalam Penilaian dengan Pendekatan Biaya yaitu:
1) menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New);
2) menghitung besarnya estimasi biaya yang telah ditentukan sebagaimana
dimaksud pada angka 1) dari objek Penilaian;
3) menghitung jumlah Penyusutan dari objek Penilaian;
4) mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telahdihitung sebagaiman dimaksud
pada angka 2) dengan jumlah Penyusutan yang telah dihitung sebagaimana
dimaksud pada angka 3); dan
5) dalam hal objek Penilaian meliputi tanah, Nilai tanah harus ditambahkan ke dalam
indikasi Nilai objek Penilaian yang merupakan hasil perhitungan sebagaimana
dimaksud pada angka 4). (SEOJK 33 2021 – BAB III- 7.a)
Perhitungan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti
Baru (Replacement Cost New) sebagaimana harus menggunakan salah satu metode
berikut:
1) Metode Survei Kuantitas (Quantity Survey Method);
2) Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method);
3) Metode Meter Persegi (Square Meter Method); atau
4) metode indeks biaya (Cost Indexing Method). (SEOJK 33 2021 – BAB III- 7.b)
9.0 Analisis Penilaian
Pendekatan Pendapatan
Nilai Properti didapatkan dengan cara memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini, Pada saat inspeksi
lapangan dilakukan kami mendapatkan beberapa data penawaran sewa/jual,
sebagai berikut:
- 16
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 36
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3
Lokasi Jl. Wahid Hasyim, Jl. Seturan, Desa Jl. Babarsari, Desa
Dusun Dabag, Desa Caturtunggal, Kec. Caturtunggal, Kec.
Condongcatur, Kec. Depok, Kabupaten Depok, Kabupaten
Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Di Sleman, Prov. Di
Sleman, Prov. Di Yogyakarta Yogyakarta
Yogyakarta
Tahun 2023 2023 2023
Dokumen SHM SHM SHM
Kepemilikan
Luas Tanah &
Bangunan 333/250 378/280 341/150
(m²)
Status Penawaran Penawaran Penawaran
Lebar Jalan 5 8 7
(m)
Topografi Datar Datar Datar
Posisi Tanah Sudut Tengah Tengah
Bentuk Tanah Beraturan Beraturan Beraturan
Harga
Penawaran Rp3.996.000.000,- Rp7.600.000.000,- Rp7.000.000.000,-
Jual
Kemungkinan
Rp3.796.200.000,- Rp7.220.000.000,- Rp6.300.000.000,-
Transaksi Jual
Harga
Penawaran Rp120.000.000,- Rp250.000.000,- Rp200.000.000,-
Sewa
Kemungkinan
Transaksi Rp78.000.000,- Rp175.000.000,- Rp150.000.000,-
Sewa
Indikasi
48,67 41,26 42
GIM
Peta Data Pembanding Sewa/Jual
Sumber: google maps 2023, diedit oleh KJPP DSSR
- 17
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 37
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Kesimpulan Nilai
Berdasarkan pertimbangan Analisa Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan, maka
kami informasikan bahwa indikasi nilai properti tersebut per tanggal penilaian, dapat
kami uraikan sebagai berikut:
Nilai Pasar
No. Jenis Aset GIM
( Rp,- )
PENDEKATAN PENDAPATAN
Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan
Kantor, Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal 42,30 18.388.600.669
1. dan Sarana Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02,
RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok,
Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa
Yogyakarta, Indonesia
Nilai Pasar 18.388.600.669
Pendekatan Biaya
Indikasi Nilai Tanah
Nilai Tanah didapatkan melalui analisa transaksi/penawaran dan permintaan properti
sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan elemen perbandingan
antara lain: Penyesuaian Transaksi (legalitas properti, syarat pembiayaan, kondisi
penjualan, pengeluaran mendesak, kondisi pasar) Penyesuaian properti (Lokasi,
Karakteristik fisik dan Penggunaan) dan lainnya yang dapat mempengaruhi nilai
properti. Berikut data pembanding yang digunakan dalam penentuan nilai pasar
Tanah:
Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3
Lokasi Jl. Wahid Hasyim No. Jl. Wahid Hasyim, Jl. Perumnas, Desa
122, Desa Dusun Dabag, Desa Caturtunggal,
Condongcatur, Kec. Condongcatur, Kecamatan Depok,
Depok, Kab. Sleman, Kecamatan Depok, Kab. Kab. Sleman, Di
Di Yogyakarta Sleman, Di Yogyakarta Yogyakarta
Tahun 2023 2023 2023
Dokumen SHM SHM SHM
Kepemilikan
Luas Tanah &
Bangunan 693/340 2991/0 1233/0
(m²)
Status Penawaran Penawaran Penawaran
Lebar Jalan 5 5 5
(m)
Topografi Datar Datar Datar
Posisi Tanah Sudut Sudut Tengah
Bentuk Tanah Beraturan Leter L Beraturan
Harga
Rp 7.000.000.000,- Rp. 29.910.000.000,- Rp 13.563.000.000 ,-
Penawaran
Kemungkinan
Rp 6.300.000.000,- Rp 20.937.000.000,- Rp 9.494.100.000,-
Transaksi
Indikasi
Harga
Rp 8.072.896,- Rp 7.000.000 ,- Rp 7.700.000 ,-
Transaksi
per m²
- 18
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 38
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Peta Data Pembanding Pasar
Sumber: google maps 2023, diedit oleh KJPP DSSR
Analisis Penyesuaian
Analisis penyesuaian ini merupakan kesimpulan nilai yang kami sajikan secara
sederhana, dimana data pembanding yang kami analisis dengan objek penilaian,
dengan kriteria Superior artinya data pembanding lebih baik daripada objek
penilaian, Inferior artinya data pembanding lebih jelek daripada objek penilaian,
sedangkan Similar artinya memiliki kualitas yang sama antara data pembanding dan
objek penilaian. Dapat kami uraikan sebagai berikut :
Elemen Perbandingan Data 1 Data 2 Data 3
[Hak Atas Properti] Similar Similar Similar
Transaksi (*)
[Syarat Pembiayaan] Similar Similar Similar
[Kondisi Penjualan] Similar Similar Similar
[Pengeluaran Mendesak] Similar Similar Similar
[Kondisi Pasar] Similar Similar Similar
Jarak Pusat Keramaian Similar Superior Superior
Lebar Jalan / Perkerasan Similar Similar Similar
Lokasi
Material Jalan Similar Similar Similar
Aksesibilitas Similar Similar Similar
Kondisi Lingkungan Inferior Superior Superior
Luas Tanah Superior Inferior Superior
Fisik
Bentuk Similar Inferior Similar
Elevasi Similar Inferior Inferior
Karaketeristik
Topografi Similar Similar Similar
Lebar Muka Superior Inferior Inferior
Posisi Superior Superior Similar
Jenis Tanah (Penggunaan) Similar Inferior Inferior
*) Estimasi Transaksi
- 19
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 39
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar Tanah
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor pasar yang mempengaruhi nilai,
maka kami berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Tanah tersebut pada tanggal
penilaian, yang sesuai dengan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) atas tanah
adalah sebesar:
Rp 14.907.063.000,-
(Empat Belas Miliar Sembilan Ratus Tujuh Juta Enam Puluh Tiga Ribu Rupiah)
Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap
Dalam melakukan Penilaian Bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi
Bangunan setelah penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung
menggunakan metode Unit Terpasang (Unit in Place). Data dan informasi mengenai
biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada Biaya Teknis Bangunan (BTB)
Tahun 2022 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung Biaya Reproduksi
sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan metode
Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek yaitu :
1. Kemunduran Fisik
2. Kemunduran Fungsi
3. Kemunduran Ekonomis
Maka, Nilai Bangunan baru diperoleh dari jumlah Biaya Langsung dan Biaya Tidak
Langsung, selanjut-nya dikurangi dengan Penyusutan, sehingga menjadi Nilai
Bangunan Terdepresiasi.
Berdasarkan pertimbangan Analisa yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Bangunan tersebut per tanggal
penilaian adalah sebesar Rp 3.084.312.000,- (Tiga Milyar Delapan Puluh Empat
Juta Tiga Ratus Dua Belas Ribu Rupiah).
Berdasarkan pertimbangan Analisa yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Sarana Pelengkap tersebut per
tanggal penilaian adalah sebesar Rp 73.698.500,- (Tujuh Puluh Tiga Juta Enam
Ratus Sembilan Puluh Delapan Ribu Lima Ratus Rupiah).
- 20
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 40
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar Properti
Berdasarkan pertimbangan Analisa Penilaian dengan Pendekatan Biaya, maka kami
informasikan bahwa indikasi nilai properti tersebut per tanggal penilaian, dapat kami
uraikan sebagai berikut:
Luas Nilai Pasar
No. Jenis Aset
(m²) (Rp.)
PENDEKATAN BIAYA
1. Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan Fasilitas
Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia
Bentuk Kepemilikan Tunggal
Tanah 2.029 14.907.063.000
Sub Total Tanah 14.907.063.000
Bangunan
- Bangunan Kantor + 605 1.306.921.000
- Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal + 1330 1.672.874.000
- Bangunan Fasilitas Kantin + 63 104.517.000
Sub Total Bangunan 3.084.312.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik PLN 1 set 15.988.600
- Pintu Pagar Besi 30 m2 2.475.000
- Pagar Samping 40m’ 12.400.000
- Pagar Belakang 18 m’ 6.377.400
- Penyediaan Air Bersih 1 ls 3.234.000
- Perkerasan Halaman 393 m2 25.623.600
- Perkerasan Keramik 22 m2 1.412.400
- Kanopi 52 m2 6.120.000
- Kipas Angin Gantung 1 unit 67.500
Sub Total Sarana Pelengkap 73.698.500
Indikasi Nilai Pasar 18.065.073.500
Indikasi Nilai Pasar (Pembulatan) 18.065.100.000
- 21
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 41
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
10.0 Kesimpulan Penilaian
Dalam menilai properti, kami mengaplikasikan 2 pendekatan, yaitu pendekatan
pendapatan dan pendekatan biaya yang kemudian hasil akhir atau kesimpulan dari
masing–masing Pendekatan tersebut direkonsiliasi oleh Penilai Properti untuk
menghasilkan Perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian (Cut Off Date) dengan
rincian kesimpulan atas masing-masing pendekatan adalah sebagai berikut:
Pendekatan Pendapatan
Nilai Pasar
No. Jenis Aset
( Rp,- )
PENDEKATAN PENDAPATAN
Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor,
Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal dan Sarana 18.388.600.669
1. Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa
Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov.
Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia
Indikasi Nilai Pasar 18.388.600.669
Indikasi Nilai Pasar (Pembulatan) 18.388.600.000
Pendekatan Biaya
Luas Nilai Pasar
No. Jenis Aset
(m²) (Rp.)
PENDEKATAN BIAYA
1. Aset Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan Fasilitas
Lapangan Futsal dan Sarana Pelengkap
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia
Bentuk Kepemilikan Tunggal
Tanah 2.029 14.907.063.000
Sub Total Tanah 14.907.063.000
Bangunan
- Bangunan Kantor + 605 1.306.921.000
- Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal + 1330 1.672.874.000
- Bangunan Fasilitas Kantin + 63 104.517.000
Sub Total Bangunan 3.084.312.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik PLN 1 set 15.988.600
- Pintu Pagar Besi 30 m2 2.475.000
- Pagar Samping 40m’ 12.400.000
- Pagar Belakang 18 m’ 6.377.400
- Penyediaan Air Bersih 1 ls 3.234.000
- Perkerasan Halaman 393 m2 25.623.600
- Perkerasan Keramik 22 m2 1.412.400
- Kanopi 52 m2 6.120.000
- Kipas Angin Gantung 1 unit 67.500
Sub Total Sarana Pelengkap 73.698.500
Indikasi Nilai Pasar 18.065.073.500
Indikasi Nilai Pasar (Pembulatan) 18.065.100.000
- 22
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 42
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Rekonsiliasi Nilai
Terdapat keterbatasan fakta atau data masukan yang dapat diobservasi dipasar
untuk penerapan satu metode dalam menghasilkan kesimpulan yang bisa
diandalkan, sehingga kami mempertimbangkan menggunakan lebih dari satu
pendekatan untuk mendapatkan indikasi nilai pasar, dalam menilai properti Aset
Operasional berupa Tanah, Bangunan Kantor, Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
dan Sarana Pelengkap, kami mengaplikasikan 2 pendekatan, yaitu pendekatan
pendapatan dan pendekatan biaya.
Dari 2 pendekatan penilaian yang kami gunakan, masing-masing menghasilkan
indikasi nilai yang berbeda, sehingga untuk memperoleh kesimpulan nilai, kami
melakukan proses analisis serta rekonsiliasi nilai.
Dengan mempertimbangkan bahwa properti merupakan kantor dan lapangan futsal
yang beroperasi dan telah memiliki pangsa pasar di Sleman, maka kami lebih
menekankan pada aspek pendapatan / harapan pendapatan untuk menentukan nilai
properti. Oleh karena itu, kami memberikan bobot yang lebih besar terhadap
pendekatan pendapatan dibandingkan dengan pendekatan biaya. Pendekatan
pendapatan kami beri bobot 60 persen dan pendekatan biaya 40 persen, sehingga
perhitungannya menjadi sebagai berikut :
Nilai Properti = (60% Nilai Pendekatan Pendapatan) + (40% Nilai Pendekatan
Biaya)
= (60% x 18.388.600.669,-) + (40% x Rp 18.065.073.500,-)
= Rp 18.259.189.801,-
Indication Weighted Value
Pendekatan Weight
Value ( Rp,- )
Pendekatan Pendapatan 18.388.600.669 60% 11.033.160.401
Pendekatan Biaya 18.065.073.500 40% 7.226.029.400
Nilai Pasar 18.259.189.801
- 23
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 43
DSS&R
P A R T N E
A Valuation Firm
R S
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang
berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai atas objek penilaian yang berlokasi Jalan
Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur,
Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Prov. Daerah Istimewa Yogyakarta,
Indonesia. pada tanggal 31 Desember 2022 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar:
Rp 18.259.189.801,-
(Delapan Belas Miliar Dua Ratus Lima Puluh Sembilan Juta Seratus Delapan Puluh
Sembilan Ribu Delapan Ratus Satu Rupiah)
Nilai Pasar bergantung pada komentar yang ada dilaporan ini dan dengan
memperhatikan asumsi umum, asumsi khusus serta syarat pembatas yang kami
catatkan dalam laporan penilaian ini, jika terdapat data tambahan informasi terkait
objek penilaian berupa luas, spesifikasi, kondisi dan lainnya jika perlu adanya
penyelarasan/revisi kembali, maka opini/ pendapat nilai dalam laporan penilaian ini
tidak berlaku, maka perlu adanya analisa ulang/penilaian kembali. Nilai Pasar di
dalam laporan penilaian ini merupakan nilai aset yang dinilai sebagai satu kesatuan
antara tanah, bangunan dan pengembangan lainnya.
- 24
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PT. Global Sukses Solusi Tbk.
Page 44
LAMPIRAN
FOTO
DENAH TANAH
DENAH BANGUNAN
PETA LOKASI
SERTIFIKAT
Page 45
FOTO - FOTO ASET MILIK PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia
Tampak Kondisi Umum Lantai 3 Tampak Kondisi Atap
Tampak Umum Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
Page 46
FOTO - FOTO ASET MILIK PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia
Tampak Kondisi Umum Lantai 3 Tampak Kondisi Atap
Tampak Umum Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal
Page 47
FOTO - FOTO ASET MILIK PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Lapangan Futsal Tampak Umum Bangunan Fasilitas Kantor Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Kantor Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Kantor Futsal Tampak Dalam Bangunan Fasilitas Kantor Futsal
Page 48
PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK KJPP DESMAR SUSANTO SALMAN & REKAN Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten MASTER PLAN TANPA SKALA Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia
Page 49
PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK KJPP DESMAR SUSANTO SALMAN & REKAN Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW. 25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten MASTER PLAN TANPA SKALA Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia
Page 50
DENAH LOKASI DATA PASAR
PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK KJPP DESMAR SUSANTO SALMAN & REKAN
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW.
25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia DENAH LOKASI TANPA SKALA
Page 51
DENAH LOKASI DATA SEWA/JUAL
LOKASI ASET
DATA 2
DATA 1
DATA 3
PT. GLOBAL SUKSES SOLUSI TBK KJPP DESMAR SUSANTO SALMAN & REKAN
Jalan Wahid Hasyim No. 06, Dsn. Ngropoh RT. 02, RW.
25, Desa Condongcatur, Kecamatan Depok, Kabupaten
Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta, 55283, Indonesia DENAH LOKASI TANPA SKALA
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
4639 ms
12 Sep 2026 22:02
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}