Back to announcement
20231016_POLU_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31459028_lamp2.pdf
Other Text extracted POLUSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 47
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
Nama Pekerjaan : Penilaian Unit Apartemen
Objek Penilaian : Apartemen “Pollux Chadstone – Tower D”
Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari,
Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat
17530
Pemberi Tugas : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Pengguna Laporan : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Up. : Bapak Lie Jemmy
Direktur Utama
Nomor Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023
Tanggal, 23 Agustus 2023
OBJEK PENILAIAN – UNIT APARTEMEN “POLLUX CHADSTONE – TOWER D”
Page 2
BAGIAN I – PENDAHULUAN
1.1 JUDUL
Nama Pekerjaan : Penilaian Unit Apartemen
Jenis Aset : Aset Non Operasional
Jenis Properti : Real Properti
Objek Penilaian : Unit Apartemen “Pollux Chadstone – Tower D”
Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten
Bekasi, Jawa Barat 17530.
Pemberi Tugas : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Pengguna Laporan : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Up. : Bapak Lie Jemmy
Direktur Utama
Nomor Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023
Tanggal : 23 Agustus 2023
No. Laporan : 00005/2.0142-00/PI/07/0519/I/II/2023– PT. GOLDEN FLOWER, TBK i
Page 3
1.2 SURAT PENGANTAR
Jakarta, 23 Agustus 2023
No Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023
Lampiran : 2 (dua) Bundel Laporan Penilaian
Perihal : Laporan Penilaian Sewa Bangunan
Yang Terhormat,
PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Jalan Karimun Jawa
Gedanganak Ungaran Timur
Kabupaten Semarang
Jawa Tengah 50551.-
Up. Bapak Lie Jemmy
(Direktur Utama)
Dengan Hormat,
Berdasarkan persetujuan atas Proposal nomor Nomor 0010/2.0142-00/PP-A/DSSR-03/0519/XII/2022, pada
tanggal 14 Desember 2022 perihal penilaian aset milik PT. GOLDEN FLOWER, TBK, maka kami telah
melakukan penilaian, investigasi dan inspeksi terhadap objek penilaian pada tanggal 15 Desember 2022 dan
menetapkan tanggal penilaian per tanggal 30 November 2022 serta menyatakan bahwa kami telah
melakukan analisa atas properti yang dimaksud dan menyusunnya dalam bentuk laporan penilaian tertulis
dan terinci yang terdiri dari beberapa bagian yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan, yaitu :
* Bagian Pendahuluan
* Bagian Definisi dan Lingkup Penugasan
* Bagian Presentasi Data dan Analisis Data Serta Kesimpulan
* Lampiran-lampiran
Maksud dan tujuan penilaian adalah memberikan opini opini Nilai Wajar atas Objek pada tanggal penilaian
di mana hasil penilaian ini ditujukan untuk kepentingan Laporan Keuangan.
Objek penilaian berupa real properti yang diuraikan sebagai berikut :
1) 118 (seratus delapan belas) Unit Ruang Apartemen
Terletak di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat
17530.
Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
28/POJK.04/2021, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia (SPI) EDISI VII – 2018. Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai
Wajar atas properti yang dimaksud. Pengertian Dasar Nilai seperti didefinisikan dalam Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 yang digunakan dalam penilaian sebagai berikut :
Page 4
Page 5
1.3 DAFTAR ISI
i
BAGIAN I – PENDAHULUAN i
1.1 JUDUL i
1.2 SURAT PENGANTAR i
Jalan Karimun Jawa i
Gendanganak Ungaran Timur i
Kabupaten Semarang i
Jawa Tengah 50551.- i
1.3 DAFTAR ISI iii
1.4 PERNYATAAN PENILAI iv
1.5 RINGKASAN PENILAIAN (RINGKASAN EKSEKUTIF) vi
1.6 SURAT REPRESENTASI i
3.1 Status Penilai 1
3.2 Pemberi Tugas 1
3.3 Pengguna Laporan 1
3.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan 2
3.5 Jenis Mata Uang yang digunakan 2
3.6 Maksud dan Tujuan Penilaian 2
3.7 Dasar Nilai 2
3.8 Tanggal Penilaian 3
3.9 Tingkat Kedalaman Investigasi 3
3.10 Sifat dan Sumber Informasi 3
3.11 Asumsi dan Asumsi Khusus 4
3.12 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya 5
3.13 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi 6
3.14 Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan Berdasarkan SPI, POJK DAN SEOJK 6
3.15 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang/Telah Dinilai Oleh Penilai Lainnya 6
3.16 Definisi Dan Istilah Yang Digunakan 7
BAGIAN III - PRESENTASI DATA DAN ANALISIS DATA SERTA KESIMPULAN 9
3.1 Deskripsi Objek Penilaian 9
Objek Penilaian merupakan Unit Ruang Kantor, yang dapat kami uraikan sebagai berikut: 9
3.1.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian 9
3.1.2 Analisis Lingkungan 9
Properti yang dinilai dapat ditempuh dari Gerbang Tol Dalam Kota (Cawang/Tebet) dengan jarak 36,5
kilometer menuju property melalui jalanTol Jakarta-Cikampek dan keluar di Gerbang Tol Cikarang Barat
Km. 28.Objek penilaian berada di sisi barat Jalan Cikarang-Cibarusah. Jalan yang ada di depan objek
penilaian memiliki lebar sekitar kurang lebih 22 meter yang terbuat dari jalan aspal 9
3.1.3 Tinjauan Pasar 20
3.1.4 Kesesuaian dengan Tujuan Penilaian 27
3.1.5 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU) 27
3.1.7 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian 32
3.1.8 Kondisi dan Syarat Pembatas 37
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK iii
Page 6
1.4 PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai publik, penilai pelaksana dan tim pendukung
lainnya yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau dimasa yang akan datang terhadap properti yang
dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki
kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang
diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya
kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan
penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang dipersyaratkan dalam KEPI dan SPI yang
telah ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
o Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal Penilaian);
o Pengumpulan data dan wawancara;
o Analisis data;
o Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
o Penulisan laporan
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
11. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat dengan
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang
berlaku.
12. Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
28/POJK.04/2021, Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan (SEOJK) Nomor 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia (SPI) EDISI VII – 2018.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK iv
Page 7
Page 8
1.5 RINGKASAN PENILAIAN (RINGKASAN EKSEKUTIF)
1. Jenis Penilaian : Normal
2. Jenis Laporan : Laporan Lengkap
3. Nomor Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023
4. Tanggal Laporan : 23 Agustus 2023
5. Penanggung Jawab : Dedi Susanto, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
6. Status di KJPP : Pemimpin Rekan KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan
7. Pemberi Tugas : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
8. Pengguna Laporan : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
9. Jenis Aset : Aset Non Operasional – Unit Ruang Apartemen
10.Identifikasi Ringkas Properti :
Real Properti berupa :
118 (seratus delapan belas) Unit Ruang Apartemen
Lokasi Fisik Identifikasi Hak Nama Pemilik
Terletak di Jalan Raya Cikarang – L = 3.554,60 m² SHMRS PT. POLLUX ADITAMA
Cibarusah, Pasirsari, Cikarang KENCANA
Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa
Barat 17530.
11.Jenis Mata Uang : Rupiah
12.Maksud dan Tujuan Penilaian : Memberikan opini Nilai Wajar atas Objek pada tanggal penilaian di
mana hasil penilaian ini ditujukan untuk kepentingan Laporan
Keuangan.
13.Dasar Nilai : Nilai Wajar
14.Tanggal Penilaian : per tanggal 30 November 2022
15.Tanggal Inspeksi : 15 Desember 2022
16.Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar dan Pendekatan Pendapatan
17.Metode Penilaian : Metode Perbandingan Data Pasar
18.Kesimpulan Nilai :
No. Keterangan Indikasi Nilai Wajar (Rp.)
1. Unit Ruang Apartemen
Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari
Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi
Jawa Barat 17530
A. 118 Unit Ruang Apartemen 3.554,60 m² Rp67.183.850.000,-
Total Nilai Rp.67.183.850.000,-
Dibulatkan Rp.67.184.000.000,-
Total Nilai Pasar : Rp67.184.000.000,-
: (Enam Puluh Tujuh Miliar Seratus Delapan Puluh Empat Juta Rupiah)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian yang harus dibaca/dilihat
sebagai satu kesatuan dengan Deskripsi Lingkup Penugasan, Deskripsi Objek Penilaian, Tingkat
Kedalaman Investigasi, Sifat dan Sumber Informasi, Asumsi dan Asumsi Khusus, Persyaratan Publikasi,
Kondisi dan Syarat Pembatas.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK vi
Page 9
1.6 SURAT REPRESENTASI
Jakarta, 15 Desember 2022
Kepada Yth.
KJPP Desmar Susanto Salman dan Rekan
Gedung Tranka 2nd Floor, Jl. Raya Pasar Minggu Km. 17,5
Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12520
Up. Dedi Susanto, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Perihal : Surat Pernyataan atas penugasan Penilaian 118 Unit Ruang Kantor yang
terletak di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan,
Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530.
Dengan Hormat,
Merujuk kepada Proposal nomor 0010/2.0142-00/PP-A/DSSR-03/0519/VIII/2022 pada tanggal 14
Desember 2022 perihal proposal yang sekaligus menjadi perjanjian/kontrak pekerjaan penilaian yang
disebutkan diatas, maka berikut adalah pernyataan dari pemberi tugas atas penugasan yang dimaksud,
sebagai berikut:
1. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli maupun fotocopy dan/atau salinan yang kami sampaikan kepada KJPP Desmar Susanto
Salman dan Rekan yang kemudian dituangkan dalam analisis dalam pemberian opini nilai adalah benar-
benar berasal dari kami, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya pada tanggal
penilaian sampai dengan dikeluarkannya laporan penilaian.
2. Bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh penilai
publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan (dalam waktu tidak lebih dari 2 bulan).
3. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dan/ atau digunakan dalam penugasan penilaian, kami
pemberi tugas memberikan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada KJPP Desmar Susanto
Salman dan Rekan termasuk didalamnya anggota rekan dan seluruh staf yang ada dari tuntutan
kerugian harta, gugatan dan tanggungjawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri-
sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun
juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan informasi apakah yang
disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, fotocopy, dan/ atau salinan dari kami
Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Susanto
Salman dan Rekan.
Hormat Kami,
Pemberi Tugas
Bapak Lie Jemmy
Direktur Utama
Page 10
BAGIAN II - DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
2.1 Status Penilai
Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam Laporan Penilaian ini
adalah Dedi Susanto, M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Izin
Penilai Publik No. P-1.18.00519 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor
756/KM.1/2018 Tanggal 04 Desember 2018. dan Nomor Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang
Pasar Modal : STTD.PP-181/PM.223/2022 Tanggal 16 Februari 2022.
Penilai bertindak atas nama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Susanto Salman dan Rekan memiliki Izin
Usaha resmi dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.19.0158 berdasarkan Kepmenkeu
No. 502/KM.1/2019 tahun 2019 dari Menteri Keuangan Republik Indonesia. KJPP Susanto Salman dan
Rekan adalah perusahaan penilai independen yang terdaftar di Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI) dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal No. S-188/PM.223/2022 tanggal 16 Februari 2022.
a) Penilaian yang independen ini dilakukan oleh penilai Kantor Jasa Penilai Publik.
b) Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
c) Penilai tidak mempunyai atau mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subyek dan
atau objek penilaian.
d) Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
e) Penilaian ini dilakukan dengan bantuan tenaga ahli atau tenaga penilai dari luar yang merupakan
satu kesatuan tim penugasan dibawah koordinator penilai berijin atau penanggung jawab
laporan penilaian.
f) Seluruh Tenaga Penilai dan Tenaga Ahli yang terlibat dalam proses penilaian ini adalah tim penilai
yang berada dalam tanggung jawab penilai publik
2.2 Pemberi Tugas
Pemberi Tugas : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Up : Bapak Lie Jemmy selaku Direktur Utama
Bidang Usaha : Perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka.
Alamat : Jalan Karimun Jawa, Gedanganak Ungaran, Semarang, Jawa Tengah
50519.
Website :
Email :
No. Telepon / Faksimili : +62 – (24) 6921228
2.3 Pengguna Laporan
Pemberi Tugas : PT. GOLDEN FLOWER, TBK
Up : Bapak Lie Jemmy selaku Direktur Utama.
Bidang Usaha : Perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka.
Alamat : Jalan Karimun Jawa, Gedanganak Ungaran, Semarang, Jawa Tengah
50519.
Website :
Email :
No. Telepon / Faksimili : +62 – (24) 6921228
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER, TBK 1
Page 11
2.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian meliputi real properti berupa :
1. Jenis Aset : Real Properti
Properti : 118 (seratus delapan belas) Unit Ruang Apartemen
Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten
Bekasi, Jawa Barat 17530.
Luas : 3.554,60 m²
Penguasaan Objek : dimiliki oleh PT. POLLUX ADITAMA KENCANA
Hak Kepemilikan : SHMRS
Nama di Dokumen : PT. POLLUX ADITAMA KENCANA
Hak Kepemilikan : Tunggal
2.5 Jenis Mata Uang yang digunakan
Mata Uang yang digunakan dalam penilaian ini menggunakan mata uang Rupiah. Kami mengingatkan
bahwa penggunaan nilai mata uang selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku. Kami
menginformasikan bahwa kurs mata uang dollar Amerika terhadap rupiah pada tanggal penilaian,
berdasarkan kurs Tengah mata uang dari Bank Indonesia tercatat sebesar $ 1 = Rp15.737,-.
2.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud Penilaian : Menyatakan Opini Nilai Wajar
Tujuan Penilaian : Penilaian untuk kepentingan Laporan Keuangan
2.7 Dasar Nilai
Dasar Nilai : Nilai Wajar
Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk
transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. (SPI
102-3.19).
Definisi Nilai Wajar diatas adalah sesuai dengan definisi dalam PSAK 68. Dalam SPI ini, Nilai Wajar
untuk tujuan pelaporan keuangan adalah sesuai dengan persyaratan Standar Akuntansi yang berlaku.
PSAK 68 meliputi Hirarki Nilai Wajar yang mengklasifikasikan penilaian sesuai dengan sifat dari data
masukan penilaian yang tersedia (lihat KPUP butir 21).
Secara ringkas tiga tingkatan hirarki Nilai Wajar meliputi:
- Data masukan level 1: harga kutipan/quoted price (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset atau
liabilitas yang identik yang dapat diakses entitas pada tanggal pengukuran;
- Data masukan level 2: data masukan selain dari harga kutipan yang termasuk dalam level 1 yang
dapat diobservasi untuk aset atau liabilitas, baik secara langsung maupun tidak langsung;
- Data masukan level 3: data masukan yang tidak dapat diobservasi untuk aset atau liabilitas.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang
terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang
terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian Indonesia dan
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 2
Page 12
2.8 Tanggal Penilaian
Tanggal Inspeksi : 14 Desember 2022
Tanggal Penilaian : per tanggal 30 November 2022
2.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
a) Pelaksanaan investigasi dilakukan secara wajar dengan inspeksi ke lokasi oleh tenaga-tenaga ahli
kami yang berpengalaman dan berkualifikasi baik dalam bidang keahliannya masing-masing, yang
akan melakukan pengamatan secara cermat dan membuat catatan atas ukuran, jumlah,
spesifikasi, kondisi, dan kegunaan dari properti tersebut serta penerapan pendekatan penilaian
dan penyusunan kertas kerja.
b) Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek penilaian dan
Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset termasuk data yang harus
disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya
c) Investigasi terhadap objek penilaian dilakukan terbatas pada kondisi fisik terlihat dan tingkat
kesesuaian antara data dan fisik terlihat. Terhadap bidang tanah tidak dilakukan pengukuran,
kecuali jika antara data dan fisik terlihat tidak ada kesesuaian. Dan kami juga melakukan
pengamatan lingkungan sekitar lokasi untuk memahami gambaran umum tentang properti,
khususnya tentang aksesibilitas, fasilitas infrastruktur dan transportasi;
d) Terdapat data dan informasi yang relevan, yang diambil dari sumber yang layak;
e) Penilai tidak melakukan penyelidikan atas jenis dan kualitas serta stabilitas daya dukung tanah;
f) Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya pencemaran dan
resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun, kondisi lingkungan yang buruk, dll)
pada aset yang dinilai baik aktual maupun potensial.
g) Pada saat kami melakukan inspeksi, diatas tanah yang menjadi objek penilaian sudah terdapat
pengembangan diatasnya sebagai pabrik, namun dlam penilaian ini kami tidak melakukan
penilaian sesuai dengan lingkup penugasan, yaitu melakukan penilaian atas tanah saja, sehinggan
dalam laporan penilaian ini di catatka sebagai asumsi khusus, yang sudah disetujui oleh pemberi
tugas.
2.10 Sifat dan Sumber Informasi
Sebagaimana diatur pada tingkat kedalaman investigasi, seluruh informasi yang digunakan dan tanpa
perlu diverifikasi berasal dari pemberi tugas. Selain itu, data dan informasi lain yang dianggap dapat
dipercaya bersumber dari :
a) Bank Indonesia (BI)
b) Badan Pusat Statistik (BPS)
c) Bank Pemerintah
d) Badan Pertanahan Nasional (BPN)
e) Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasikan data informasi terkait dengan
properti/aset dan atau/ jenis industri yang dinilai. Data riset dari lembaga independen;
f) Sumber informasi lain seperti data pembanding penawaran diperoleh dari hasil inspeksi berupa
pengumpulan data permintaan dan penawaran dilapangan yang biasa dilakukan melalui media
elektronik/cetak maupun wawancara dilapangan.
Pemberi tugas memberikan kepada kami data-data pendukung untuk proses penilaian, Kami
mengasumsikan bahwa data-data tersebut akurat dan benar dan pemberi tugas bertanggung jawab
sepenuhnya atas keakuratan dan kebenaran data dokumen yang diberikan. Adapun data data yang
diberikan pemberitugas kepada kami adalah sebagai berikut :
1. Copy Sertifikat Tanah SHMRS
2. Copy surat IMB
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 3
Page 13
2.11 Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi asumsi yang digunakan :
a) Objek penilaian terbebas dari segala bentuk persengketaan, baik secara fisik maupun secara
hukum;
b) Semua informasi menyangkut objek penilaian sebagaimana telah diberikan oleh pemberi tugas
kepada penilai adalah lengkap, benar dan akurat serta sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta
tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian;
c) Penilaian ini menyatakan opini Nilai Pasar pada tanggal penilaian sesuai dengan kondisi ekonomi
yang berlaku;
d) Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang bisa terjadi karena hal dan kondisi
tertentu setelah tanggal penilaian;
e) Penilaian ini dibuat berdasarkan asumsi bahwa objek penilaian dikelola secara kompeten dan
profesional dan tetap berjalan seperti kondisi pada saat penilaian;
f) Inspeksi lapangan yang kami lakukan hanyalah terhadap kondisi tanah yang dikemukakan dalam
laporan ini adalah merupakan kondisi yang terlihat, sehingga tidakdimaksudkan untuk
memeriksa kondisi aset di bawah tanah, kami hanya melihat secara visual, tidak secara detail
pada bagian yang tidak terlihat;
g) Apabila jenis dan kualitas serta stabilitas daya dukung tanah tidak diinformasukan lain, penilaian
kami didasarkan pada kewajaran.
h) Apabila pencemaran dan resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun, kondisi
lingkungan yang buruk, dll) tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruhterhadap nilai.
i) Apabila asumsi asumsi tersebut diatas terbukti tidak akurat karena satu dan lain hal, maka
penilai berhak untuk memperbaiki laporan penilaian ini berdasarkan fakta yang sebenarnya.
Asumsi Khusus yang digunakan :
a) Tanggal penilaian adalah sebelum tanggal inspeksi. Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan
bahwa tidak terdapat perubahan signifikan pada objek penilaian antara tanggal inspeksi dan
tanggal penilaian.
b) Dalam penugasan penilaian ini kami terdapat asumsi khusus yaitu objek penilaian diasumsikan
sebagai unit ruang apartemen, sehingga objek yang dilakukan penilaian adalah unit ruang
apartemen.
c) Dalam melakukan penugasan penilaian jumlah unit ruang apartemen yang dinilai 118 unit tetapi
dalam pelaksananaan survei di lapangan untuk pengecekan secara random hanya 27 unit ruang
apartemen dengan data terlampir sebagai berikut;
Luas
No. Lantai Tipe Unit View
(m²)
1 FLOOR 52 1BR D#A52-06 Pool 25
2 FLOOR 53 1BR D#A53-02 Pool 25
3 FLOOR 53 1BR D#A53-03 Pool 25
4 FLOOR 53 1BR D#A53-09 Pool 25
5 FLOOR 55 1BR D#A55-06 Pool 25
6 FLOOR 56 1BR D#A56-10 Pool 25
7 FLOOR 26 2BR D#B26-07 Pool 42
8 FLOOR 36 2BR D#B36-19 City 42
9 FLOOR 37 2BR D#B37-08 Pool 42
10 FLOOR 37 2BR D#B37-22 City 42
11 FLOOR 52 2BR D#B52-23 City 42
12 FLOOR 53 2BR D#B53-07 Pool 42
13 FLOOR 53 2BR D#B53-08 Pool 42
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 4
Page 14
14 FLOOR 53 2BR D#B53-19 City 42
15 FLOOR 53 2BR D#B53-23 City 42
16 FLOOR 55 2BR D#B55-07 Pool 42
17 FLOOR 55 2BR D#B55-08 Pool 42
18 FLOOR 55 2BR D#B55-18 City 42
19 FLOOR 55 2BR D#B55-19 City 42
20 FLOOR 56 2BR D#B56-07 Pool 42
21 FLOOR 56 2BR D#B56-08 Pool 42
22 FLOOR 56 2BR D#B56-18 City 42
23 FLOOR 58 2BR D#B58-07 Pool 42
24 FLOOR 58 2BR D#B58-08 Pool 42
25 FLOOR 58 2BR D#B58-18 City 42
26 FLOOR 58 2BR D#B58-19 City 42
27 FLOOR 58 2BR D#B58-22 City 42
d) Asumsi khusus yang digunakan dalam penilaian ini tidak dapat dipisah dari asumsi-asumsi umum
serta kondisi dan syarat pembatas.
2.12 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018, pendekatan penilaian real properti
dilakukan dengan menggunakan 3 (tiga) Pendekatan, yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan Pasar (Market Approach). Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara
membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga
transaksi atau penawaran tersedia (KPUP - 15.1).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di
pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya
sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang
terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu
diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas
informasi harga transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang
sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai. (KPUP 15.2).
Pendekatan Pendapatan (Income Approach). menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas
di masa yang akan datang ke nilai kini (KPUP-16.1).
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya
dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset (KPUP 16.2).
Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan
menggunakan prinsip ekonomi, di mana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada
biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau
konstruksi (KPUP - 17.0).
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli
tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh aset dengan kegunaan yang
sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi. (KPUP 17.0).
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 5
Page 15
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk aset yang
dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada
faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai
akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif
yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya
dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan (KPUP 17.0).
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII–2018, kami mempertimbangkan penggunaan pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini
adalah menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu Pendekatan Pasar dan Pendekatan Pendapatan
dengan Metode Perbandingan Data Pasar (penjelasan lebih detail di dalam laporan).
Penerapan dan Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian serta metode penilaian akan
dijelaskan pada uraian deskripsi implementasi penggunaan pendekatan penilaian dibagian lain pada
laporan ini (Bagian III - Presentasi Data dan Analisis Data serta Kesimpulan).
2.13 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
a) Laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan yang
tercantum dalam laporan ini. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang
menggunakan laporan penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau
sebagai rujukan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk
dikomunikasikan kepada pihak lain.
b) Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan ini harus mendapat
persetujuan dari penilai.
c) Selanjutnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan
bahwa laporan ini bersifat rahasia kepada pemberi tugas sesuai dengan keperluan yang tertulis.
Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan
laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen
apapun, pernyataan, edaran ataupun untuk didokumentasikan kepada pihak ketiga tanpa
persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan
dimunculkan.
d) Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya dapat dipublikasikan sesuai
dengan ketentuan yang diatur oleh peraturan khusus seperti Otoritas Jasa Keuangan - OJK .
2.14 Konfirmasi Bahwa Penilaian dilakukan Berdasarkan SPI, POJK DAN SEOJK
Penilai melaksanakan penilaian ini sesuai dengan keahlian yang dimiliki, mengacu pada Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII-2018 dan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. POJK 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021.
2.15 Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang/Telah Dinilai Oleh Penilai Lainnya
Dengan ini pemberi tugas memberi konfirmasi bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek penilaian
tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan
tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan). Apabila
pemberi tugas terbukti memberi konfirmasi yang tidak benar, maka laporan penilaian ini dinyatakan
tidak berlaku.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 6
Page 16
2.16 Definisi Dan Istilah Yang Digunakan
Definisi dan istilah yang digunakan pada laporan ini mengacu kepada Peraturan POJK No.
28/POJK.04/2021 & SEOJK No. 33/SEOJK.04/2021 yaitu:
1. Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan.
2. Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan dan terdiri atas
aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang (reserve aset), Aset Surplus, atau Aset
Investasi.
3. Aset Surplus adalah aset berlebih yang tidak digunakan dalam kegiatan operasional perusahaan.
4. Aset Investasi adalah aset yang dimiliki oleh perusahaan untuk menghasilkan pendapatan sewa
dan/atau keuntungan, dan tidak digunakan dalam produksi, penyediaan barang atau jasa, atau
untuk administrasi perusahaan; dan untuk penjualan dalam kegiatan usaha.
5. Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat
yang berkaitan dengan kepemilikan real estat
6. Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Prop erti yang
memuat opini Penilai Proverti mengenai objek penilaian serta menyajikan informasi tentang
proses penilaian.
7. Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan salah
satu atau lebih Metode Penilaian.
8. Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia.
9. Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini.
10. Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan.
11. Tanggal Penilaian (Cut Off Date) adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan
manfaat ekonomi dinyatakan.
12. Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal dimana laporan diterbitkan dan
ditandatangani oleh Penilai Properti.
13. Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik
dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel.
14. Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang
mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya
telah dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian.
15. Dasar Penilaian adalah suatu penjelasan dan/atau pendefinisian, tentang jenis nilai yang sedang
diteliti berdasarkan kriteria tertentu.
16. Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan penilaian.
17. Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian di
pasar modal.
18. Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek
penilaian.
19. Penilai Properti adalah Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti sebagaimana
dimaksud dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di
pasar modal.
20. Penilaian Properti adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas objek Penilaian
properti sebagaimana dimaksud dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 7
Page 17
21. Penugasan Penilaian Profesional adalah penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian.
22. Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian.
23. Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
24. Teknik tambah kurang secara menyeluruh (Overall Adjusment / Pluses Minuses) dilakukan
dengan langsung membandingkan secara keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari objek
Penilaian dengan properti pembanding.
25. Teknik penyesuaian biaya (Cost Adjusment) dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang
dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti pembanding jika terdapat
perbedaan yang dapat diubah, seperti ketinggian tanah (elevasi), topografi, struktur tanah dapat
dilakukan penyesuian dengan memperhitungkan biaya pengurukan (cut and fill).
26. Teknik berpasangan (Paired Comparison) dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan
properti pembanding yang dipasang-pasangkan.
27. Teknik statistik diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling sedikit 20 (dua puluh)
properti pembanding.
28. Tanah Saja yang dimaksud dalam penilaian ini adalah penilaian yang dilakukan hanya pada
tanahnya saja, tidak termasuk pengembangan diatas tanah, dengan kata lainnya tanah dilakukan
penilaian sebagai tanah kosong, yang belum terdapat pengembangan diatasnya.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 8
Page 18
BAGIAN III - PRESENTASI DATA DAN ANALISIS DATA SERTA KESIMPULAN
3.1 Deskripsi Objek Penilaian
Objek Penilaian merupakan Unit Ruang Kantor, yang dapat kami uraikan sebagai berikut:
Jenis Aset : Real Properti
Objek Penilaian : 118 (seratus delapan belas) Unit Ruang Apartemen
Luas Berdasarkan PPJB : 4.565,00 m²
Luas Berdasarkan SHMRS : 3.554,60 m²
Alamat : Terletak di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang
Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530.
Bentuk kepemilikan : Tunggal
Jenis kepemilikan : Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMRS)
3.1.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Penilaian
Objek penilaian adalah Apartemen “Pollux Chadstone – Tower D”, yang terletak di Jalan Raya Cikarang
– Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17530. Objek penilaian terletak
di sekitar titik koordinat 6°31'30.6"S 107°14'11.5"E.
Properti yang dapat dijadikan penanda sekitar lokasi adalah:
Gerbang Tol Cikarang Barat
Kawasan Industri Jababeka
PT Mulia Industrindo
Kawasan Industri Lippo Cikarang
3.1.2 Analisis Lingkungan
Properti yang dinilai dapat ditempuh dari Gerbang Tol Dalam Kota (Cawang/Tebet) dengan jarak 36,5
kilometer menuju property melalui jalanTol Jakarta-Cikampek dan keluar di Gerbang Tol Cikarang
Barat Km. 28. Objek penilaian berada di sisi barat Jalan Cikarang-Cibarusah. Jalan yang ada di depan
objek penilaian memiliki lebar sekitar kurang lebih 22 meter yang terbuat dari jalan aspal
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 9
Page 19
Objek penilaian berada di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten
Bekasi, Jawa Barat 17530. Properti yang dapat dijadikan penanda sekitar lokasi adalah:
Gerbang Tol Cikarang Barat, arah ke barat laut dari Objek Penilaian dengan radius kurang lebih
300 meter.
Kawasan Industri Jababeka sebelah utara dari Objek Penilaian dengan radius kurang lebih 2
kilometer.
PT Mulia Industrindo, Tbk arah ke utara dari Objek Penilaian dengan radius kurang lebih 500
meter.
Kawasan Industri Lippo Cikarang sebelah barat daya dari Objek Penilaian dengan radius kurang
lebih 2,2 kilometer.
Kami juga mengidentifikasikan beberapa sisi positif dan negatif dari lokasi properti yaitu :
Sisi Positif :
- Lokasi Strategis berada di KOMERSIAL
- Lokasi Strategis berada di relatif dekat dengan Pintu Masuk Tol
- Relatif dekat wilayah Central Bussines District
Sisi Negatif :
- Aksesibilitas jalan menuju Kawasan komersial dilalui berbagai kendaraan, sehingga
menimbulkan kemacetan.
Penduduk di sekitas lokasi pada umumnya merupakan golongan masyarakat berpendapatan relatif
cukup.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 10
Page 20
Hak Kepemilikan
Berdasarkan Salinan legalitas tanah yang diberikan, objek penilaian dilengkapi dengan 1 (satu) buah
Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dikeluarkan oleh Sandi Guntara Trisna, S.Ko., SH., MM., M.Kn
Notaris Kabupaten Kerawang dan 118 (seratus delapan belas) buah Sertifikat Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bekasi, Kepala Seksi
Penetapan Hak dan Pendaftaran, dengan uraian sebagai berikut:
1. Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas dan Kuasa atas 118 (seratus delapan belas) unit strata
title Tower D, dapat diuraikan sebagai berikut :
No. Surat Luas Net
Jumlah Pihak Penjual Pihak Pembeli
Tanggal (m2)
# 34 118 Unit PT. POLLUX ADITAMA PT. GOLDEN FLOWER, Tbk 4.565
30-12-2022 KENCANA
Daftar Rincian 118 (seratus delapan belas) unit ruang apartemen (strata title) Tower D, adalah sebagai
berikut;
Luas Luas
No. Lantai Tipe Unit View (m²) No. Lantai Tipe Unit View
(m²)
1 FLOOR 36 1BR D#A36-06 Pool 25 60 FLOOR 35 2BR D#B35-07 Pool 42
2 FLOOR 52 1BR D#A52-06 Pool 25 61 FLOOR 35 2BR D#B35-08 Pool 42
3 FLOOR 53 1BR D#A53-02 Pool 25 62 FLOOR 35 2BR D#B35-19 City 42
4 FLOOR 53 1BR D#A53-03 Pool 25 63 FLOOR 35 2BR D#B35-22 City 42
5 FLOOR 53 1BR D#A53-09 Pool 25 64 FLOOR 35 2BR D#B35-23 City 42
6 FLOOR 55 1BR D#A55-06 Pool 25 65 FLOOR 36 2BR D#B36-07 Pool 42
7 FLOOR 56 1BR D#A56-01 Pool 25 66 FLOOR 36 2BR D#B36-08 Pool 42
8 FLOOR 56 1BR D#A56-06 Pool 25 67 FLOOR 36 2BR D#B36-19 City 42
9 FLOOR 56 1BR D#A56-10 Pool 25 68 FLOOR 36 2BR D#B36-23 City 42
10 FLOOR 57 1BR D#A57-03 Pool 25 69 FLOOR 37 2BR D#B37-07 Pool 42
11 FLOOR 57 1BR D#A57-05 Pool 25 70 FLOOR 37 2BR D#B37-08 Pool 42
12 FLOOR 57 1BR D#A57-06 Pool 25 71 FLOOR 37 2BR D#B37-18 City 42
13 FLOOR 57 1BR D#A57-11 Pool 25 72 FLOOR 37 2BR D#B37-19 City 42
14 FLOOR 57 1BR D#A57-12 Pool 25 73 FLOOR 37 2BR D#B37-22 City 42
15 FLOOR 58 1BR D#A58-01 Pool 25 74 FLOOR 37 2BR D#B37-23 City 42
16 FLOOR 58 1BR D#A58-02 Pool 25 75 FLOOR 38 2BR D#B38-07 Pool 42
17 FLOOR 58 1BR D#A58-03 Pool 25 76 FLOOR 38 2BR D#B38-18 City 42
18 FLOOR 58 1BR D#A58-05 Pool 25 77 FLOOR 38 2BR D#B38-19 City 42
19 FLOOR 58 1BR D#A58-06 Pool 25 78 FLOOR 39 2BR D#B39-07 Pool 42
20 FLOOR 58 1BR D#A58-09 Pool 25 79 FLOOR 39 2BR D#B39-08 Pool 42
21 FLOOR 58 1BR D#A58-10 Pool 25 80 FLOOR 39 2BR D#B39-18 City 42
22 FLOOR 58 1BR D#A58-11 Pool 25 81 FLOOR 39 2BR D#B39-22 City 42
23 FLOOR 58 1BR D#A58-12 Pool 25 82 FLOOR 50 2BR D#B50-07 Pool 42
24 FLOOR 20 2BR D#B20-19 City 42 83 FLOOR 50 2BR D#B50-08 Pool 42
25 FLOOR 21 2BR D#B21-23 City 42 84 FLOOR 50 2BR D#B50-18 City 42
26 FLOOR 22 2BR D#B22-22 City 42 85 FLOOR 50 2BR D#B50-19 City 42
27 FLOOR 23 2BR D#B23-07 Pool 42 86 FLOOR 50 2BR D#B50-23 City 42
28 FLOOR 23 2BR D#B23-18 City 42 87 FLOOR 51 2BR D#B51-07 Pool 42
29 FLOOR 25 2BR D#B25-18 City 42 88 FLOOR 51 2BR D#B51-08 Pool 42
30 FLOOR 25 2BR D#B25-19 City 42 89 FLOOR 51 2BR D#B51-18 City 42
31 FLOOR 25 2BR D#B25-23 City 42 90 FLOOR 52 2BR D#B52-07 Pool 42
32 FLOOR 26 2BR D#B26-07 Pool 42 91 FLOOR 52 2BR D#B52-08 Pool 42
33 FLOOR 26 2BR D#B26-23 City 42 92 FLOOR 52 2BR D#B52-19 City 42
34 FLOOR 27 2BR D#B27-07 Pool 42 93 FLOOR 52 2BR D#B52-23 City 42
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 11
Page 21
Luas Luas
No. Lantai Tipe Unit View (m²) No. Lantai Tipe Unit View
(m²)
35 FLOOR 28 2BR D#B28-19 City 42 94 FLOOR 53 2BR D#B53-07 Pool 42
36 FLOOR 28 2BR D#B28-23 City 42 95 FLOOR 53 2BR D#B53-08 Pool 42
37 FLOOR 29 2BR D#B29-07 Pool 42 96 FLOOR 53 2BR D#B53-19 City 42
38 FLOOR 29 2BR D#B29-08 Pool 42 97 FLOOR 53 2BR D#B53-23 City 42
39 FLOOR 29 2BR D#B29-18 City 42 98 FLOOR 55 2BR D#B55-07 Pool 42
40 FLOOR 29 2BR D#B29-19 City 42 99 FLOOR 55 2BR D#B55-08 Pool 42
41 FLOOR 29 2BR D#B29-23 City 42 100 FLOOR 55 2BR D#B55-18 City 42
42 FLOOR 30 2BR D#B30-07 Pool 42 101 FLOOR 55 2BR D#B55-19 City 42
43 FLOOR 30 2BR D#B30-08 Pool 42 102 FLOOR 56 2BR D#B56-07 Pool 42
44 FLOOR 30 2BR D#B30-18 City 42 103 FLOOR 56 2BR D#B56-08 Pool 42
45 FLOOR 30 2BR D#B30-19 City 42 104 FLOOR 56 2BR D#B56-18 City 42
46 FLOOR 30 2BR D#B30-23 City 42 105 FLOOR 56 2BR D#B56-19 City 42
47 FLOOR 31 2BR D#B31-07 Pool 42 106 FLOOR 56 2BR D#B56-23 City 42
48 FLOOR 31 2BR D#B31-08 Pool 42 107 FLOOR 57 2BR D#B57-07 Pool 42
49 FLOOR 31 2BR D#B31-18 City 42 108 FLOOR 57 2BR D#B57-08 Pool 42
50 FLOOR 32 2BR D#B32-07 Pool 42 109 FLOOR 57 2BR D#B57-18 City 42
51 FLOOR 32 2BR D#B32-08 Pool 42 110 FLOOR 57 2BR D#B57-19 City 42
52 FLOOR 32 2BR D#B32-18 City 42 111 FLOOR 57 2BR D#B57-22 City 42
53 FLOOR 32 2BR D#B32-19 City 42 112 FLOOR 57 2BR D#B57-23 City 42
54 FLOOR 32 2BR D#B32-22 City 42 113 FLOOR 58 2BR D#B58-07 Pool 42
55 FLOOR 32 2BR D#B32-23 City 42 114 FLOOR 58 2BR D#B58-08 Pool 42
56 FLOOR 33 2BR D#B33-07 Pool 42 115 FLOOR 58 2BR D#B58-18 City 42
57 FLOOR 33 2BR D#B33-08 Pool 42 116 FLOOR 58 2BR D#B58-19 City 42
58 FLOOR 33 2BR D#B33-19 City 42 117 FLOOR 58 2BR D#B58-22 City 42
59 FLOOR 33 2BR D#B33-23 City 42 118 FLOOR 58 2BR D#B58-23 City 42
Jumlah 4.565
2. Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang terdiri dari 118 (seratus delapan belas) unit ruang
apartemen (strata title) Tower D, dapat diuraikan sebagai berikut :
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
1. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 20 33,30
# 2095 ADITAMA KENCANA D#B20-19
2. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 21 33,29
# 2197 ADITAMA KENCANA D#B21-23
3. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 22 33,29
# 3467 ADITAMA KENCANA D#B22-22
4. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 23 30,76
# 1986 ADITAMA KENCANA D#B23-07
5. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 23 32,19
# 1995 ADITAMA KENCANA D#B23-18
6. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 23 32,19
# 1525 ADITAMA KENCANA D#B25-18
7. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 26 33,30
# 1526 ADITAMA KENCANA D#B25-19
8. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 23 33,29
# 1530 ADITAMA KENCANA D#B25-23
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 12
Page 22
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
9. HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 26 30,76
# 1612 ADITAMA KENCANA D#B26-07
10 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 26 33,29
# 1489 ADITAMA KENCANA D#B26-23
11 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 27 30,76
# 1387 ADITAMA KENCANA D#B27-07
12 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 28 33,30
# 1348 ADITAMA KENCANA D#B28-19
13 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 28 33,29
# 1352 ADITAMA KENCANA D#B28-23
14 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 29 30,76
# 3050 ADITAMA KENCANA D#B29-07
15 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 29 33,55
# 3064 ADITAMA KENCANA D#B29-08
16 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 29 32,19
# 3072 ADITAMA KENCANA D#B29-18
17 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 29 33,30
# 3073 ADITAMA KENCANA D#B29-19
18 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 29 33,29
# 3086 ADITAMA KENCANA D#B29-23
19 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 30 30,76
# 2888 ADITAMA KENCANA D#B30-07
20 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 30 33,55
# 2889 ADITAMA KENCANA D#B30-08
21 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 30 32,19
# 2897 ADITAMA KENCANA D#B30-18
22 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 30 33,30
# 2898 ADITAMA KENCANA D#B30-19
23 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 30 33,29
# 2902 ADITAMA KENCANA D#B30-23
24 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 31 30,76
# 4533 ADITAMA KENCANA D#B31-07
25 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 31 33,55
# 4534 ADITAMA KENCANA D#B31-08
26 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 31 32,19
# 4546 ADITAMA KENCANA D#B31-18
27 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 32 30,76
# 4736 ADITAMA KENCANA D#B32-07
28 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 32 33,55
# 4737 ADITAMA KENCANA D#B32-08
29 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 32 32,19
# 4773 ADITAMA KENCANA D#B32-18
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 13
Page 23
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
30 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 25/05/2021 Lantai 32 33,30
# 4774 ADITAMA KENCANA D#B32-19
31 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 32 33,29
# 4777 ADITAMA KENCANA D#B32-22
32 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 32 33,29
# 4778 ADITAMA KENCANA D#B32-23
33 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 33 30,76
# 2718 ADITAMA KENCANA D#B33-07
34 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 33 33,55
# 2719 ADITAMA KENCANA D#B33-08
35 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 33 33,30
# 2728 ADITAMA KENCANA D#B33-07
36 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 33 33,29
# 2732 ADITAMA KENCANA D#B33-19
37 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 35 30,76
# 1672 ADITAMA KENCANA D#B35-07
38 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 35 33,55
# 1674 ADITAMA KENCANA D#B35-08
39 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 35 33,30
# 1685 ADITAMA KENCANA D#B35-19
40 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 35 33,29
# 1683 ADITAMA KENCANA D#B35-22
41 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 35 33,29
# 1686 ADITAMA KENCANA D#B35-23
42 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 36 18,86
# 3325 ADITAMA KENCANA D#B36-06
43 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 36 30,76
# 3326 ADITAMA KENCANA D#B36-07
44 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 36 33,55
# 3327 ADITAMA KENCANA D#B36-08
45 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 36 33,30
# 3336 ADITAMA KENCANA D#B36-19
46 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 36 33,29
# 3340 ADITAMA KENCANA D#B36-23
47 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 30,76
# 3142 ADITAMA KENCANA D#37-07
48 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 33,55
# 3143 ADITAMA KENCANA D#37-08
49 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 32,19
# 3151 ADITAMA KENCANA D#37-18
50 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 33,30
# 3152 ADITAMA KENCANA D#37-19
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 14
Page 24
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
51 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 33,29
# 3155 ADITAMA KENCANA D#B37-22
52 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 37 33,29
# 3156 ADITAMA KENCANA D#37-23
53 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 38 30,76
# 3290 ADITAMA KENCANA D#38-07
54 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 38 32,19
# 3312 ADITAMA KENCANA D#38-18
55 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 38 33,30
# 3313 ADITAMA KENCANA D#38-19
56 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 39 30,76
# 1256 ADITAMA KENCANA D#39-07
57 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 39 33,55
# 1257 ADITAMA KENCANA D#39-08
58 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 39 32,19
# 1173 ADITAMA KENCANA D#39-18
59 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 39 33,29
# 1177 ADITAMA KENCANA D#39-22
60 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 50 30,76
# 4716 ADITAMA KENCANA D#50-07
61 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 50 33,55
# 4738 ADITAMA KENCANA D#50-08
62 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 25/05/2021 Lantai 50 32,19
# 4746 ADITAMA KENCANA D#50-18
63 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 50 33,30
# 4747 ADITAMA KENCANA D#50-19
64 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 50 33,29
# 4779 ADITAMA KENCANA D#50-23
65 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 51 30,76
# 4764 ADITAMA KENCANA D#51-07
66 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 51 33,55
# 4765 ADITAMA KENCANA D#51-08
67 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 51 32,19
# 4824 ADITAMA KENCANA D#51-18
68 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 52 18,86
# 3845 ADITAMA KENCANA D#52-06
69 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 52 30,76
# 3846 ADITAMA KENCANA D#52-07
70 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 52 33,55
# 3847 ADITAMA KENCANA D#52-08
71 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 52 33,30
# 3865 ADITAMA KENCANA D#52-19
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 15
Page 25
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
72 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 52 33,29
# 3869 ADITAMA KENCANA D#52-23
73 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 20,27
# 3714 ADITAMA KENCANA D#53-02
74 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 20,26
# 3715 ADITAMA KENCANA D#53-03
75 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 30,76
# 3718 ADITAMA KENCANA D#53-07
76 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 33,55
# 3719 ADITAMA KENCANA D#53-08
77 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 19,83
# 3849 ADITAMA KENCANA D#53-09
78 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 33,30
# 3857 ADITAMA KENCANA D#53-19
79 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 53 33,29
# 3723 ADITAMA KENCANA D#53-23
80 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 55 18,86
# 2405 ADITAMA KENCANA D#55-06
81 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 55 30,76
# 2406 ADITAMA KENCANA D#55-07
82 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 24/05/2021 Lantai 55 33,55
# 2407 ADITAMA KENCANA D#55-08
83 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 55 32,19
# 2415 ADITAMA KENCANA D#55-18
84 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 55 33,30
# 2416 ADITAMA KENCANA D#55-19
85 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 20,52
# 2525 ADITAMA KENCANA D#56-01
86 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 18,86
# 2511 ADITAMA KENCANA D#56-06
87 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 30,76
# 2512 ADITAMA KENCANA D#56-07
88 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 33,55
# 2513 ADITAMA KENCANA D#56-08
89 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 20,09
# 2515 ADITAMA KENCANA D#56-10
90 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 32,19
# 2527 ADITAMA KENCANA D#56-18
91 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 33,30
# 2528 ADITAMA KENCANA D#56-19
92 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 56 33,29
# 2532 ADITAMA KENCANA D#56-23
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 16
Page 26
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
93 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 20,26
# 2604 ADITAMA KENCANA D#57-03
94 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 20,27
# 2605 ADITAMA KENCANA D#57-05
95 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 18,86
# 2606 ADITAMA KENCANA D#57-06
96 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 30,76
# 2607 ADITAMA KENCANA D#57-07
97 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 33,55
# 2608 ADITAMA KENCANA D#57-08
98 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 20,10
# 2430 ADITAMA KENCANA DB57-11
99 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 20,49
# 2431 ADITAMA KENCANA D#57-12
100 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022# 20/05/2021 Lantai 57 32,19
# 2435 ADITAMA KENCANA D#57-18
101 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 33,30
# 2436 ADITAMA KENCANA D#57-19
102 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 33,29
# 2463 ADITAMA KENCANA D#B57-22
103 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 57 33,29
# 2464 ADITAMA KENCANA D#57-23
104 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,52
# 3036 ADITAMA KENCANA D#58-01
105 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 24/05/2021 Lantai 58 20,27
# 3037 ADITAMA KENCANA D#58-02
106 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,26
# 3051 ADITAMA KENCANA D#58-03
107 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,27
# 3052 ADITAMA KENCANA D#58-05
108 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 18,86
# 3053 ADITAMA KENCANA D#58-06
109 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 30,76
# 3054 ADITAMA KENCANA D#58-07
110 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 33,55
# 3055 ADITAMA KENCANA D#58-08
111 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 19,83
# 3056 ADITAMA KENCANA D#58-09
112 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,09
# 3057 ADITAMA KENCANA D#58-10
113 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,10
# 3058 ADITAMA KENCANA D#58-11
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 17
Page 27
Tanggal No./Tanggal Luas
Terdaftar Atas
No. Legalitas Pengeluaran/ Surat Ukur Unit Bersih
Nama
Berakhir Gambar Denah (m²)
114 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 20,49
# 3059 ADITAMA KENCANA D#58-12
115 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 32,19
# 3063 ADITAMA KENCANA D#58-18
116 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 33,30
# 3077 ADITAMA KENCANA D#58-19
117 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 33,29
# 3080 ADITAMA KENCANA D#58-22
118 HMASRS PT. POLLUX 25/05/2022 20/05/2021 Lantai 58 33,29
# 3081 ADITAMA KENCANA D#58-23
Jumlah 3.554,60
Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS) ini berdiri diatas Hak Atas Tanah Bersama
Guna Bangunan (HGB) No. 05295 yang berakhir masa berlakunya pada tanggal 07 Desember 2042.
Kami tidak melakukan pengukuran secara detail pada properti, tetapi berdasarkan pengamatan batas
tapak di lapangan, kami beranggapan bahwa aset dimaksud sama dengan aset yang terdapat dalam
salinan dokumen Peta Bidang dan kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah yang
dimiliki dan menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya.
Perencanaan Kota
Berdasarkan informasi Tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kab. Bekasi Tahun 2021-2041 yang
juga tertuang dalam PERBUP No. 12 Tahun 2011 dan http://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/, kami
memahami bahwa properti yang dimaksud berada di kawasan yang diperuntukkan sebagai Kawasan
Perkantoran, Perdagangan dan Jasa.
Ketetapan mengenai penggunaan tanah adalah :
- Koefisien Dasar Bangunan = 60%
- Koefisien Lantai Bangunan = 5
- Ketinggian bangunan = 45 Meter
Deskripsi Bahan Bangunan Unit Apartemen dan Pengembangan Lainya
Bahan Bangunan Unit Apartemen
Bahan-bahan bangunan yang digunakan pada bangunan tersebut, berikut keterangan lainnya dapat
diuraikan sebagai berikut :
Jumlah kamar tidur : 1 (satu) kamar dan 2 (dua) kamar
Dinding dan partisi : Pasangan batu bata diplester dan dicat
Lantai : Pasangan granit
Pintu : Pasangan panel kayu pada rangka kayu
Jendela : Kaca mati pada rangka kayu dan kaca mati pada
rangka alumunium
Langit-langit : Gypsum
Luas Net unit ruang apartemen : 25 m² dan 42 m²
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 18
Page 28
Tahun di bangun : 2018
Kondisi bangunan : Baik
Interior : Non Furnished
Fasilitas bangunan apartemen : Bangunan apartemen tersebut dalam kondisi
terawat, dilengkapi dengan daya listrik dari PLN,
air bersih dari bawah tanah dengan pompa listrik,
saluran telepon dari PT. TELKOM, air conditioner,
lift khusus, lift barang dan kolam renang.
Fasilitas apartemen terdiri dari Parking Lot, Lift Penumpang, Lift Barang, Security, Water Garden,
Kolam Renang, Basketball Court dan Tennis Court.
Izin Mendirikan Bangunan
Bangunan ini dilengkapi dengan sebuah Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), No.
503/136/B/DPMPTSP/ tanggal 09 Juli 2018 diberikan kepada PT Aditama Jaya, yang dikeluarkan oleh
Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kabupaten Bekasi.
Kinerja Operasional
Pollux Chadstone terletak di Jl. Raya Cikarang Cibarusah, Bekasi, Indonesia. Sangat mudah ditemukan
karena terletak di depan pintu tol KM 31 Cikarang Barat dari tol Jakarta-Cikampek yang merupakan
lokasi yang sangat strategis.
Pollux Chadstone merupakan Mixed-use Development terintegrasi yang dibangun di atas lahan seluas
23.879 m2 dengan konsep “Live, Work, Play”, yang menggabungkan hunian apartemen, hotel
internasional bintang 4, Serviced Apartments, pusat perbelanjaan dan rumah sakit dalam satu area.
Pollux Chadstone menjadi idaman para eksekutif karena memiliki fasilitas yang lengkap, mewah dan
terintegrasi sehingga penghuni dapat melakukan segala aktivitas dengan mudah dan praktis di tempat
yang sama. Pollux Chadstone juga menerapkan infrastruktur teknologi 5G yang akan menyediakan
Building Automation System yang meliputi digital signage, sistem CCTV, dan card access untuk
memberikan kenyamanan dan keamanan bagi penghuni apartemen dan gedung
Total Luas Lantai Semi Bruto bangunan sekitar 160.767m2. Pollux Chadstone terdiri dari podium
gedung 7 lantai dan di atas podium berdiri 4 menara tinggi masing-masing 38 lantai. Area parkir
terletak di podium gedung serta di basement 1 lantai dan lantai bawah.
Apartemen yang terdapat di jantung Cikarang dan berada di jalur Bekasi-Cikarang ini memiliki nilai jual
yang senantiasa meningkat sehingga banyak dilirik pengusaha bidang properti. Anda dapat memilih
jenis tower yang akan ditempati karena apartemen ini menyediakan empat jenis tower berbeda bagi
para penghuninya. Terdapat Tower Barker, Tower Dario, Tower Arden, serta Tower Christie yang
menyajikan view apartemen dari sudut berbeda. Jenis unit yang akan Anda pilih pun dapat disesuaikan
dengan budget dan kebutuhan jumlah orang yang menempati. Jika berencana untuk menempati
apartemen ini sendiri, sebaiknya Anda memilih Tipe 2 BR luas 42 meter persegi atau Tipe 1 BR dengan
luas 25 meter persegi.
Berbagai macam fasilitas umum apartemen di unit yang memiliki 1 kamar tidur ini. Menempati
apartemen bersama kerabat maupun anggota keluarga, terdapat Tipe 2 BR dengan luas unit 42 meter
persegi yang sudah dilengkapi 2 kamar tidur, maupun Tipe Unit 3 BR yang luasnya 56 meter persegi
dengan 3 kamar tidur dan 2 kamar mandi. Apartemen yang memiliki 38 lantai ini memiliki desain
interior yang mewah namun memudahkan beraktivitas. Bisa mendapatkan pemandangan dari jendela
apartemen yang akan menambah kenyamanan para penghuni. Bila keluar dari Apartemen The
Chadstone Cikarang, akan disambut water park yang indah. Jika ingin berenang bersama keluarga di
hari yang panas, terdapat kolam renang tematik yang bisa di manfaatkan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 19
Page 29
Namun bisa berjalan-jalan di track jogging di sekitar apartemen sambil menyaksikan buah hati bermain
di tempat bermain yang khusus disediakan untuk anak-anak. Apartemen The Chadstone
Cikarang juga menyediakan lapangan tenis serta lapangan futsal yang dapat Anda gunakan untuk
mengakrabkan diri dengan penghuni apartemen lainnya. Ada pula BBQ area yang bisa dinikmati akhir
pekan. Namun, bila ingin mengistirahatkan diri dari kepenatan bekerja dapat mengunjungi pusat
refleksi di Apartemen The Chadstone Cikarang maupun berjalan-jalan di taman atau membaca buku
di outdoor reading lounge yang nyaman dan tenang. Berbagai fasilitas penunjang dapat Anda peroleh
di Apartemen The Chadstone Cikarang.
Jika keluar dari apartemen, akan disuguhkan berbagai kemudahan untuk mencapai lokasi makan, kafe,
serta makanan khas dari Indonesia maupun seluruh dunia. Apartemen The Chadstone Cikarang ini
juga terintegrasi dengan supermarket serta pintu masuk beragam lokasi retail untuk memudahkan
mendapat kebutuhan sehari-hari. Tetap bisa menjaga privasi dan tinggal dengan nyaman di
apartemen yang akan terasa seperti rumah pribadi.
3.1.3 Tinjauan Pasar
Pasar Properti Cikarang
Cikarang kian menjadi lokasi favorit untuk berinvestasi properti di area Jabodetabek. Selain sebagai
kawasan industri dan pemukiman, infrastruktur di Cikarang juga terbilang sudah mapan. Tidak heran
jika banyak pengembang besar yang mendirikan kota mandiri di kawasan ini dan membawa pasar
properti Cikarang lebih maju ke depan.
Berbeda dengan Kota Bekasi, Kabupaten Cikarang terkenal dengan kawasan industrinya yang
merupakan kawasan industri terbesar di Asia Tenggara. Kawasan Cikarang menjadi rumah dari kurang
lebih 4.000 perusahaan dari berbagai negara.
Cikarang memiliki infrasktruktur yang baik dan lokasi yang strategis, sehingga tidak heran jika banyak
perusahaan yang mengincar untuk mendirikan pabrik mereka di kawasan ini. Keberadaan kawasan
industri pun menciptakan kekuatan terbesar untuk ekonomi dan pasar properti Cikarang.
Jauh sebelum bertransformasi seperti saat ini, Cikarang dulunya merupakan salah satu kawasan di
kabupaten Bekasi yang berisi desa-desa dan lahan-lahan kosong. Baru pada tahun 1992, Jababeka
membangun sebuah kawasan industri mandiri dengan tenan-tenan terkenal seperti L’Oreal, Mattel,
Samsung, Unilever, United Tractors, Akzo, Nobel, Nissin, dan ICI paints.
Seiring berjalannya waktu, perkembangan industri yang pesat menciptakan kebutuhan akan
residensial atau kawasan hunian yang tinggi. Beberapa tahun terakhir, terjadi fenomena naiknya
kebutuhan hunian di Cikarang mencapai 10 ribu hunian per tahun.
Hal itu disebabkan oleh adanya kawasan industri terbesar di Asia Tenggara yang tersebar di Cikarang,
Cibitung, hingga Tambun. Dimana tiap tahunnya, kawasan industri ini menyerap ribuan tenaga kerja.
Lantas seperti apa pasar properti Cikarang saat ini?
Pandemi yang masih belum final di Tanah Air masih membawa dampak terhadap pasar properti
nasional. Khusus pasar properti Cikarang, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI)
menemukan adanya penurunan dari segi harga secara kuartalan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 20
Page 30
Pada Q3 2021, indeks harga pasar
properti di Cikarang mencapai 102,9
atau turun sebanyak -8,2 persen
dibandingkan Q2 2021 yang meraih
indeks 112,1 (Quarter on Quarter/QoQ).
Penurunan secara kuartalan ini
merupakan imbas atas kebijakan
Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan
Masyarakat (PPKM) yang bergulir sejak
awal Q3 2021.
Sedangkan secara tahunan, indeks harga
pasar properti di Cikarang meningkat
sebanyak 4,4 persen pada Q3 2021.
Refleksinya adalah karena pencapaian indeks di kuartal yang sama tahun sebelumnya atau Q3 2020
berada di posisi lebih rendah yakni 98,5 (Year on Year/YoY).
Dari tren pasokan, pasar properti Cikarang boleh jadi sedang menguat lantaran capaian indeks yang
cukup tinggi pada Q3 2021. RIPMI mencatat, indeks suplai pasar properti di Cikarang tumbuh sebanyak
130,1 atau naik 18,2 persen di Q3 2021. Dimana pada kuartal sebelumnya yakni Q2 2021, indeks hanya
mampu bertahan di angka 110,0 (QoQ).
Sejalan dengan itu, dalam periode tahunan indeks suplai pasar properti di Cikarang juga meningkat
tajam sebesar 31,7 persen pada Q3 2021. Hal itu lantaran indeks suplai di kuartal yang sama tahun
sebelumnya atau Q3 2020 hanya mencapai 98,8 (YoY).
Pasar Properti Cikarang Di Segmen Harga Rumah VS Apartemen
Secara garis besar, indeks harga apartemen maupun rumah di Cikarang mengalami koreksi pada Q3
2021. Padahal jika diperhatikan, indeks harga sudah berusaha pulih di Q2 2021, namun terpaksa harus
kembali melemah lantaran kebijakan
PPKM yang bergulir dan tentunya
membawa efek pada pasar
properti Cikarang.
Indeks harga rumah di Cikarang pada
Q3 2021 menurun signifikan
sebanyak -10,3 persen dengan
perolehan indeks 136,9. Sedangkan
pada kuartal sebelumnya atau Q2
2021, indeks harga mencapai level
lebih tinggi dengan 152,6 (QoQ).
Akan tetapi menariknya, secara tahunan, indeks harga rumah di Cikarang justru naik 3,6 persen pada
Q3 2021, jika dibandingkan Q3 2020 yang meraih indeks 132,2 (YoY). Kondisi ini ditengarai lantaran
sektor properti nasional termasuk pasar properti Cikarang sudah dalam situasi lebih baik dibandingkan
tahun 2020.
Untuk segmen residensial apartemen, penurunan harga tetap terjadi baik secara QoQ maupun YoY.
Pada Q3 2021, indeks harga apartemen di Cikarang mencapai 102,8 atau lebih rendah 4,3 poin
dibandingkan Q2 2021 yang meraih indeks 107,1. Karena itu, persentase penurunan secara QoQ ini
sebesar -4 persen.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 21
Page 31
Penurunan juga terjadi untuk indeks harga apartemen di Cikarang secara tahunan. Dimana pencapaian
indeks harga pada Q3 2020 sebesar 110,5 masih lebih tinggi dibandingkan perolehan indeks Q3 2021.
Akibatnya, indeks harga terpaksa harus rela turun sebesar 7 persen secara YoY.
Pasar Properti Cikarang Di Segmen Suplai Rumah VS Apartemen
Tak hanya dari sisi harga, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) juga mengamati
pergerakan suplai rumah dan apartemen di Cikarang. Summary-nya, baik rumah maupun apartemen
mengalami pertumbuhan suplai yang positif.
Pada segmen residensial rumah tapak, indeks suplai rumah di Cikarang menguat signifikan sebesar
20,2 persen pada Q3 2021. Pada Q2 2021, indeks suplai rumah mencapai 135,2 dan naik 27,4 poin
menjadi 162,6 di Q3 2021 (QoQ).
Sementara dalam tren tahunan, indeks
suplai rumah di Cikarang naik sebanyak
34,2 persen pada Q3 2021. Tingginya
persentase kenaikan di periode ini
merupakan imbas dari perolehan indeks
yang lebih rendah di Q3 2020 yakni sebesar
121,1 (YoY).
Lalu bagaimana dengan situasi pasar
properti Cikarang terkait suplai
apartemen? Sama halnya dengan pasokan
rumah tapak, suplai apartemen
di Cikarang juga melaju positif di kuartal
ini. Dimana pada Q3 2021, indeks suplai apartemen meningkat sebanyak 7,9 persen dibandingkan Q2
2021 (QoQ).
Indeks suplai apartemen di Cikarang pun turut menguat secara tahunan dengan perolehan 18,8 persen
pada Q3 2021. Dimana pada Q3 2021, indeks suplai apartemen mencapai 60,0 atau lebih tinggi
dibandingkan Q3 2020 yang meraih indeks 50,5 (YoY).
Property Market Index Q3 2021
Data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) Q3 2021 menunjukkan adanya kenaikan
harga properti. Meski indeks
harga apartemen masih
negatif, peningkatan harga
terus terjadi di segmen
rumah tapak. Hal ini membangkitkan optimisme pasar yang terlihat dari tingginya tren pencarian
properti pada kuartal ini dibandingkan kuartal sebelumnya.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 22
Page 32
Tren juga menunjukkan bahwa
konsumen semakin tidak keberatan
dengan lokasi hunian yang cukup
jauh dari pusat kota, selama sarana
transportasi umum dan akses tol
tersedia di sekitar lokasi hunian
tersebut.
Property Market Index – Suplai
(RIPMI-S) menduduki angka 174,4
per kuartal kedua 2021. Secara
kuartalan, indeks ini menunjukkan
penurunan sebesar 2,13%. Turunnya
suplai properti pada kuartal kedua 2021 disebabkan oleh penurunan suplai rumah tapak secara
nasional sebesar 2,09% (QoQ). Indeks suplai apartemen justru merangkak naik dengan peningkatan
sebesar 0,34% (QoQ).
Hingga kuartal kedua 2021, Rumah.com mencatat suplai properti untuk hunian di Indonesia mayoritas
masih berada di wilayah DKI Jakarta, yakni meliputi 32% dari total suplai residensial nasional. Jawa
Barat menyusul dengan persentase suplai sebesar 29%, diikuti Banten (17%), kemudian Jawa Timur
(13%)
Suplai hunian di Jakarta didominasi
oleh apartemen. Suplai apartemen di
Jakarta mencakup 64% suplai
apartemen secara nasional Suplai
apartemen tertinggi berikutnya
berasal dari Jawa Timur (12%), dan
Jawa Barat (11%). Sementara itu,
suplai rumah tapak paling banyak
berasal dari Jawa barat (31%), Jakarta
(29%), dan Banten (18%).
Kenaikan suplai rumah tapak terbesar
dicetak oleh DI Yogyakarta, yaitu
sebesar 13,90% (QoQ). Selain DIY,
hanya Jawa Tengah yang mengalami
peningkatan suplai rumah tapak pada kuartal kedua 2021 (0,52%/QoQ). Suplai rumah tapak di wilayah
lain justru menurun. Provinsi dengan penurunan terbesar adalah Jawa Barat, di mana indeks suplai
turun sebesar 3,74% (QoQ), disusul Jawa Timur (3,32%), dan DKI Jakarta (2,02%).
Sementara itu, terjadi penurunan indeks suplai apartemen di semua wilayah. Provinsi yang mengalami
penyusutan suplai terbesar adalah Jawa Tengah, yaitu sebesar 6,88% secara kuartalan.
Tren suplai properti: indeks suplai di Jabodetabek terus berkurang
Setelah melambat di kuartal sebelumnya, sejumlah kota di Jabodetabek mengalami penyusutan suplai
pada kuartal kedua 2021. RIPMI-S Kota Bekasi menempati angka 163,9 atau turun sebesar 10,83%
secara kuartalan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 23
Page 33
Penurunan ini terlihat cukup drastis jika
dibandingkan dengan pertumbuhan suplai
pada kuartal pertama 2021 yang naik sebesar
3,26% (QoQ). Begitu juga dengan RIPMI-S
Jakarta Timur yang pada kuartal sebelumnya
naik sebesar 10,69% secara kuartalan, namun
kini malah turun hingga 5,53% (QoQ).
Penyusutan suplai kemungkinan disebabkan
karena para pengembang sedang berupaya
memanfaatkan momen ‘banjir’ stimulus
Pemerintah. Mereka menahan peluncuran
unit baru untuk memasarkan sebanyak-
banyaknya unit yang telah diluncurkan
sebelumnya. Langkah ini sekaligus mencegah
oversupply yang dapat membuat harga
properti semakin turun
Analisis Wilayah Pertumbuhan Harga Semakin Merata
RIPMI-H dengan kenaikan tertinggi dirasakan di Jawa Timur (2,69%), Banten (2,68%), dan Jawa Barat
(1,94%), seiring pulihnya pasar properti nasional pada kuartal kedua 2021. Peningkatan indeks harga
kini semakin meluas. Akibatnya, beberapa kota yang meningkat signifikan pada kuartal sebelumnya
justru melambat ketika memasuki kuartal kedua 2021.
Ada tiga kota yang mengalami peningkatan harga
secara signifikan, didorong oleh pertumbuhan
harga di segmen rumah tapak.
Kota Tangerang mencatat peningkatan harga
properti pada kuartal kedua tahun ini sebesar
6,94% (QoQ), sedikit melandai ketimbang kuartal
pertama 2021 yang bertumbuh 7,26% secara
kuartalan. Pertumbuhan harga melambat karena
harga rumah tapak hanya naik 2,33% (QoQ), tiga
kali lebih kecil daripada kuartal sebelumnya yang
bertumbuh 6,71% (QoQ). Sementara indeks harga
apartemen turun 1,81% dibandingkan kuartal
sebelumnya.
Situasi serupa juga dirasakan Kota Depok. Harga
properti gabungan pada kuartal kedua 2021 di
Kota Depok naik 1,46% (QoQ). Padahal, kenaikan
harga pada kuartal pertama 2021 mencapai 5,21%
secara kuartalan. Harga rumah tapak di Kota
Depok naik 1,85% (QoQ), sedangkan harga
apartemen turun 1,24% (QoQ).
Di kawasan metropolitan lainnya, Kabupaten Gresik mencatat kenaikan tertinggi di antara kawasan
Gerbangkertosusila (Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, Lamongan), yakni sebesar
4,55% (QoQ). Harga rumah tapak meningkat 2,80% dibanding kuartal sebelumnya, sementara harga
apartemen stagnan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 24
Page 34
Trend Pencarian Properti: Pencarian Semakin Luas dan Merata
Tren pencarian properti di Rumah.com naik
tipis pada kuartal kedua 2021, yakni sebesar
1,73% dibanding kuartal sebelumnya.
Sementara secara tahunan, tren pencarian
properti di Rumah.com meningkat sebesar
70,41% (YoY). Angka pertumbuhan ini
tampak lebih lambat daripada tren pencarian
properti pada kuartal pertama 2021 yang
sempat mencatat kenaikan tren pencarian
sebesar 12,06% secara kuartalan dan
151,12% secara tahunan.
Melambatnya pertumbuhan tren bersamaan
dengan siklus properti tahunan, ketika
masyarakat memprioritaskan anggaran
rumah tangga untuk kebutuhan belanja
konsumtif dan berlibur. Hal ini disebabkan
adanya sejumlah hari besar keagamaan dan
libur panjang pada kuartal kedua 2021.
Kendati demikian, adanya pertumbuhan tetap menunjukkan bahwa pasar properti telah kembali
ramai menyambut masa pemulihan ekonomi nasional. Konsumen properti tetap menyediakan bujet
untuk memilih hunian idaman meski sedang disibukkan oleh masa liburan di sepanjang kuartal kedua
2021.
Sementara itu, rumah tapak masih mendominasi pencarian properti di kawasan Jabodetabek, yakni
meliputi 90% pencarian properti di Rumah.com. Mayoritas pencarian pun ditujukan ke wilayah Jakarta
Selatan (21%). Akan tetapi, target pencarian konsumen kini semakin luas dan merata. Dibanding
kuartal pertama 2021, terjadi peningkatan tren pencarian properti di wilayah pinggiran seperti
Kabupaten Bogor (naik 3%), Kabupaten Bekasi (naik 2%), Kota Tangerang (naik 1%), dan Kota Bogor
(naik 1%). Adapun secara akumulatif, pencarian properti di platform Rumah.com pada Q2 2021 masih
didominasi oleh kota-kota di DKI Jakarta (53%).
Dari sisi harga, kisaran yang paling diminati konsumen adalah antara Rp300 juta sampai Rp750 juta.
Sedangkan jika diakumulasi, mayoritas pencarian masih berada pada kisaran Rp1 miliar (57%).
Outlook Properti 2022 dan Prasyarat Pertumbuhannya
Sektor perumahan melibatkan banyak pelaku ekonomi. Mulai dari pengembang (developer),
kontraktor, pekerja konstruksi, investor (homeowner), penyewa (renter), dan lembaga keuangan.
Pengaruh sektor perumahan bagi perekonomian juga relatif besar. Dampak multiplier (multiplier
effect) yang timbul dari kegiatan di sektor perumahan sangat beragam. Banyak kegiatan ekonomi yang
tumbuh seiring dengan pertumbuhan sektor perumahan, mulai dari penyediaan bahan baku hingga
industri besi baja. Itulah kenapa di banyak negara, otoritasnya memberikan perhatian besar terhadap
setiap perkembangan di sektor perumahan.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 25
Page 35
Tahun 2021 ini, sektor properti dapat
disebut baru mulai pulih. Karena baru
pulih, maka pertumbuhannya pun
masih sangat terbatas. Hal itu terlihat
dari kinerja pertumbuhan sektor
ekonomi yang terkait dengan
properti. Selama 9 bulan pertama
2021, sektor real estate dan
konstruksi baru tumbuh masing-
masing 2,40% (year on year/yoy) dan
2,43% (yoy). Pertumbuhan yang
masih sangat terbatas tersebut karena memang konsumsi masyarakat belum pulih. Ini terlihat, selama
9 bulan pertama tahun 2021, konsumsi rumah tangga (RT) baru tumbuh 1,50% (yoy) (lihat Grafik 1).
Salah satu faktor yang turut mendukung pertumbuhan sektor properti tersebut adalah sokongan dari
pemerintah dan Bank Indonesia (BI). Sebagaimana kita ketahui, sejak Maret 2021, pemerintah
memberlakukan insentif berupa Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) terhadap
setiap pembelian rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp5
miliar. Ketentuan insentif PPN DTP tersebut adalah (i) sebesar 100% dari PPN yang terutang atas
penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan harga jual paling tinggi Rp2miliar, (ii)
sebesar 50% dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun
dengan harga jual di atas Rp2-5 miliar. Insentif PPN DTP tersebut diberikan maksimal satu unit properti
per satu orang dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka waktu satu tahun.
Bersamaan dengan keluarnya insentif PPN DTP, BI juga menerbitkan insentif berupa pelonggaran rasio
Loan To Value (LTV) untuk Kredit Properti dan rasio Financing to Value (FTV) untuk Pembiayaan
Properti. Melalui kebijakan pelonggaran LTV/FTV tersebut maka rasio LTV/FTV bagi
kredit/pembiayaan properti menjadi paling tinggi 100% untuk semua jenis properti (rumah tapak,
rumah susun, serta ruko/rukan), bagi bank yang memenuhi kriteria non-performing loan (NPL)/non
performing financing (NPF) tertentu. Selain itu, BI juga menghapus ketentuan pencairan bertahap
properti inden untuk mendorong pertumbuhan kredit/pembiayaan di sektor properti.
"Scarring Effect" di Sektor Properti
Kinerja sektor properti kita selama dua tahun terakhir sangat terdampak oleh pandemi Covid-19.
Seiring dengan aktivitas perekonomian yang
"lumpuh", terutama di 2020, kinerja sektor
properti juga turut "lumpuh". Tidak hanya
secara sektoral, kinerja korporasi juga
terdampak yang ditandainya dengan
menurunnya sejumlah indikator keuangan
korporasi. Secara korporasi, hal ini terlihat
dari indikator keuangan seperti rasio
solvabilitas, rasio likuiditas, rasio turn over
dan rasio profitabilitas yang mengalami
pelemahan. Di tahun 2021 ini, korporasi di
sektor properti mengalami luka memar (scarring effect) yang perlu dipulihkan sebagai dampak dari
"lumpuhnya" aktivitas usaha selama tahun 2020.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 26
Page 36
Berdasarkan data dari BI, rasio solvabilitas dari korporasi-korporasi properti yang listed di Bursa Efek
Indonesia (BEI) memperlihatkan
terdapat peningkatan rasio utang
terhadap ekuitas (debt to equity
ratio/DER) maupun rasio utang
terhadap aset (debt to asset
rasio/DAR) (lihat Grafik 2).
Kenaikan rasio utang ini terjadi
karena komitmen utang telah
terealisasi, di sisi lain ekuitas dan aset
tidak mengalami peningkatan
bahkan justru menurun seiring
dengan menurunnya penjualan dan
laba. Penjualan dan profitabilitas
yang menurun menyebabkan kondisi
likuiditas korporasi properti juga mengalami tekanan, terutama selama tahun 2020 (lihat Grafik 3).
3.1.4 Kesesuaian dengan Tujuan Penilaian
Dalam kaitan dengan tujuan penilaian, kami mengerti bahwa properti tersebut memiliki potensi sesuai
dengan tujuan penilaian. Kami perlu mengingatkan bahwa dalam menentukan kesesuaian dengan
tujuan penilaian harap memperhatikan analisa penggunaan terbaik dan tertinggi.
Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sesuai dengan tujuan penilaian adalah sebagai berikut:
- Dokumen kepemilikan
Nama di dokumen kepemilikan sertifikat sama dengan pemberi tugas
- Kondisi pasar dan pemasaran
Akses ke lokasi relatif baik sehingga berpotensi untuk dipasarkan
Properti yang di nilai memiliki pasar dan waktu pemasaran yang cukup
- Potensi perubahan peruntukan
Properti berada di peruntukan Kawasan Komersial dan sudah sesuai dengan perkembangan
disekitarnya.
- Bencana alam seperti banjir
Tidak ada potensi bencana banjir
3.1.5 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU)
HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu penggunaan tertinggi
dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan
pengembangan yang ada (as improved). Dalam kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara
tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan
mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu properti;
1. Secara hukum diizinkan
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 27
Page 37
- Properti yang dinilai dilengkapi dengan sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
(HMASRS)
- Properti yang dinilai dilengkapi dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Berdasarkan informasi dari Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Provinsi DKI Jakarta,
bahwa Zoning dari tanah tersebut:
- Diperuntukan sebagai Zona Perdagangan dan Jasa
- KDB ( Koefisien Dasar Bangunan) = 55%
- KLB ( Koefisien Lantai Bangunan) = 6
- Ketinggian bangunan = 35 lantai
- Berdasarkan informasi Tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kab. Bekasi Tahun 2021-
2041 yang juga tertuang dalam PERBUP No. 12 Tahun 2011 dan
http://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/, kami memahami bahwa properti yang dimaksud
berada di kawasan yang diperuntukkan sebagai Kawasan Perkantoran, Perdagangan dan
Jasa.
Ketetapan mengenai penggunaan tanah adalah :
- Koefisien Dasar Bangunan = 60%
- Koefisien Lantai Bangunan = 5
- Ketinggian bangunan = 45 Meter
2. Secara fisik dimungkinkan
- Obyek yang dinilai berupa unit ruang apartemen dan berada di gedung apartemen.
- Jalan di depan objek yang dinilai merupakan jalan aspal dengan kelebaran kurang lebih 50
meter.
- Luas unit ruang apartemen yang dinilai terdiri dari 2 (dua) tipe yaitu;
- tipe 25,
- tipe 42
dengan bentuk unit apartemen tidak beraturan.
3. Secara finansial menguntungkan
- Properti ini digunakan sebagai apartemen dan dapat disewakan, sehingga mendukung
finansial atau pendapatan untuk Perseroan.
- Properti berada dalam daerah untuk kegiatan ekonomi, dimana harga properti di daerah
tersebut ada kenaikan dari waktu ke waktu.
4. Dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.
- Dengan dukungan kondisi di atas dari aspek hukum, fisik properti dan pemanfaatan properti
yang masih berjalan dengan baik, seperti diuraikan di atas, maka kondisi properti eksisting
masih merupakan pengembangan maksimal untuk dapat memberikan manfaat dan
pengembalian investasi bagi pemilik.
Berdasarkan analisis dari faktor-faktor tersebut di atas, maka kami berpendapat bahwa penggunaan
properti saat ini telah memenuhi syarat “Penggunaan Tertinggi dan Terbaik”.
Kami perlu mengingatkan bahwa dalam penilaian ini, kami tidak melakukan analisis penggunaan
tertinggi dan terbaik secara mendetail dan terperinci, karena pekerjaan tersebut merupakan
pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian. (KPUP-10.7).
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 28
Page 38
3.1.6 NILAI UNIT RUANG APARTEMEN
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa penilaian ini telah digunakan 2 (dua) Pendekatan
Penilaian, yaitu Pendekatan Pasar dan Pendekatan Pendapatan.
Pendekatan Pasar.
Metode yang digunakan dalam Pendekatan Pasar ini adalah Metode Perbandingan Data Pasar, yaitu
menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis
dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.
Langkah dalam metode Perbandingan Data Pasar, adalah :
1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar yang relevan.
2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan menghitung tolok
ukur utama penilaian pada data tersebut.
3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan perbedaan kualitatif
dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang dinilai.
4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama penilaian untuk
merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset pembanding.
5. Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang dinilai, dan
6. Apabila digunakan beberapa tolok ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan rekonsiliasi
terhadap indikasi nilai.
Dengan pendekatan ini, nilai unit apartemen diperoleh dengan cara membandingkan beberapa
transaksi jual beli/penawaran dari unit apartemen sejenis di sekitar lokasi. Hal ini dilakukan dengan
melakukan penyesuaian atas perbedaan-perbedaan antara apartemen yang dinilai dengan data
penjualan yang sebenarnya, serta catatan-catatan harga unit apartemen yang dapat dipakai sebagai
dasar perbandingan. Perbandingan tersebut menyangkut faktor-faktor lokasi, luas dan bentuk unit
apartemen, fasilitas yang tersedia, sarana pelengkap yang ada, zoning, bahan bangunan, sarana
angkutan umum, jenis sertifikat serta kegunaannya berdasarkan unsur waktu.
Deskripsi Data 1 Data 2 Data 3
Lokasi Apartemen Pollux Apartemen Pollux Apartemen Pollux
Chadstone, Tower B, Chadstone, Tower B, Chadstone, Tower c,
Jalan Raya Cikarang - Jalan Raya Cikarang - Jalan Raya Cikarang -
Cibarusah, Pasirsari, Cibarusah, Pasirsari, Cibarusah, Pasirsari,
Cikarang Selatan, Bekasi, Cikarang Selatan, Cikarang Selatan,
Jawa Barat, Bekasi, Jawa Barat. Bekasi, Jawa Barat.
Tahun 2021 2021 2021
Dokumen Kepemilikan PPJB PPJB PPJB
Luas (m²) 25/25 25/25 42/42
Status Transaksi Transaksi Transaksi
Lebar Jalan (m) 6 6 6
Unit Position 36 Lantai 6 Lantai 22 Lantai
Posisi Tengah Tengah Tengah
Unit Shape Persegi Persegi Persegi
Harga Penawaran Rp416.283.000,- Rp481.318.000,- Rp681.115.000,-
Kemungkinan
Rp481.318.000,- Rp481.318.000,- Rp681.115.000,-
Transaksi
Indikasi Harga
Rp16.651.000,- Rp19.250.000,- Rp16.220.000,-
Transaksi per m²
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 29
Page 39
Prinsip Umum Penyesuaian
- Aksesibilitas : Aksesibilitas dapat diartikan sebagai kemudahan
seseorang atau kendaraan untuk bergerak dari satu
tempat ke tempat lain dengan aman, nyaman dan
kecepatan wajar. Secara konsep jika suatu aset di suatu
wilayah memiliki kemudahan akses, maka harga aset
tersebut lebih mahal dibandingkan yang aset yang
terkendala akses. Contoh: dekat dengan pusat
perbelanjaan, rumah sakit, pusat pemerintahan
maupun jalan utama.
- Jarak Terhadap CBD : Central Business District (CBD) pada kawasan industri
merupakan pusat kegiatan mobilisasi barang.
Pergerakan masuk serta keluar menuju atau dari kota
lain terpusat di tempat ini. Suatu aset semakin dekat
dengan CBD, akan semakin bernilai dan mahal. Hal ini
dikarenakan faktor strategisnya lokasi.
- Luas : Pada umumnya dalam perilaku pasar, dalam batasan
tertentu, suatu aset semakin luas semakin murah dalam
per meter perseginya, hal ini disesuaikan dengan
penggunaan aset.
- View : View/pemandangan seperti ke kota pada umumnya
mempengaruhi nilai suatu obyek akan semakin bernilai
dibandingkan yang view ke pemukiman (kuburan). Hal
ini disebabkan kemanfaatan dari aset jika lebih bagus
viewnya akan lebih merasa nyaman.
- Posisi Ruang Kantor : Posisi ruang kantor menjadi pertimbangan karena
umumnya perilaku pasar dalam kondisi normal posisi
ruang kantor di Lantai bawah lebih mahal dari pada
lantai atas, hal ini disebabkan karena kelebihan akses
(dekat dengan lobby).
- Koefisien Dasar : Semakin besar manfaat pengembangan atas tanah,
Bangunan (KDB) maka semakin tinggi pula manfaat ekonomisnya,
artinya semakin besar ketentuan KDB di suatu kawasan,
maka besar peluang pengembangan atas tanah di
kawasan tersebut.
Analisis Penyesuaian
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 30
Page 40
Analisis penyesuaian ini merupakan kesimpulan nilai yang kami sajikan secara sederhana, dimana data
pembanding yang kami analisis dengan objek penilaian, dengan kriteria Superior artinya data
pembanding lebih baik daripada objek penilaian, Inferior artinya data pembanding lebih jelek daripada
objek penilaian, sedangkan Similar artinya memiliki kualitas yang sama antara data pembanding dan
objek penilaian. Dapat kami uraikan sebagai berikut:
Elemen Perbandingan Data 1 Data 2 Data 3
[Hak Atas Properti] Similar Similar Similar
Transaksi (*)
[Syarat Pembiayaan] Similar Similar Similar
[Kondisi Penjualan] Similar Similar Similar
[Pengeluaran
Similar Similar Similar
Mendesak]
[Kondisi Pasar] Similar Similar Similar
Location Similar Similar Similar
Unit Area Superior Inferior Superior
Unit Shape Similar Similar Similar
Floor Inferior Inferior Inferior
Accessibility Similar Similar Similar
Karaketeristik Fisik
Road Wide Similar Similar Similar
Unit Position Similar Similar Similar
Others Negative Effect Similar Similar Similar
Others Positive Effect Similar Similar Similar
Building Specification Similar Inferior Inferior
Building Condition Similar Inferior Inferior
Architecture Similar Inferior Inferior
Building Area Similar Similar Similar
Utility & Facility Similar Similar Similar
Setelah dilakukan analisa dan melakukan perbandingan terhadap data-data tersebut di atas dan
mempertimbangkan faktor Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest dan Best Use) dari properti
yang dinilai tersebut, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar dari 118 unit apartemen
tersebut (± 3.554,60 m²) adalah sebesar Rp. 67.060.200.000,- (Enam puluh tujuh milyar enam puluh
juta dua ratus ribu Rupiah).
Pendekatan Pendapatan
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 31
Page 41
Pendekatan Pendapatan dengan Discounted Cash-Flow Method (DCF Method) atau Metode Arus Kas
Terdiskonto.
Dengan metode ini, nilai diperoleh berdasarkan perkiraan pendapatan yang dapat diperoleh dari hasil
menyewakan kama-kamar unit ruang apartemen dalam bentuk yang paling memungkinkan, kemudian
dikurangi dengan biaya-biaya.
Indikasi Nilai Pasar (Dengan Pendekatan Pendapatan)
Berdasarkan uraian tersebut di atas dan faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi Nilai properti
tersebut, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar Apartemen ” “Pollux Chadstone – Tower
D”” dengan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) yang penilaiannya menggunakan Metode
DCF/Discounted Cash Flow (Arus Kas Terdiskonto) (proyeksi cash-flow terlampir) adalah sebesar Rp.
67.307.500.000,- (Enam Puluh Tujuh Milyar Tiga Ratus Tujuh Juta Lima Ratus Ribu Rupiah).
3.1.7 Implementasi Penggunaan Pendekatan Penilaian
Implementasi pendekatan dan metode penilaian real properti untuk tujuan Penilaian untuk
kepentingan Laporan Keuangan. Dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan
Pasar dengan metode perbandingan data pasar (teknik perbandingan data pasar). Pendekatan dan
metode ini dipilih karena objek penilaian berupa unit ruang apartemen yang dapat langsung
dibandingkan dengan properti sejenis yang ditawarkan untuk disewakan dipasar.
Standar Penilaian Indonesia (KPUP 16.0) membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian untuk real properti
dan personal properti yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti, tujuan atau maksud
penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pasar dengan pertimbangan bahwa objek
penilaian berupa Ruang Apartemen, dengan pertimbangan data pasar langsung tersedia dengan baik
untuk menggunakan pendekatan pasar, dan Pendekatan Pendapatan tidak digunakan dikarenakan
objek penilaian tidak dapat menghasilkan pendapatan bagi penyewa. Sedangkan Pendekatan Biaya
kurang cocok digunakan karena objek penilaian merupakan satu kesatuan dengan tapak.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. Dalam
pendekatan pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar dari
transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit,
dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau terdaftar
(listed) dari aset yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara
jelas dan seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi
atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi sebenarnya, sesuai dengan dasar nilai
dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik hukum,
ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang dinilai.
Metode Perbandingan Data Pasar, dalam penilaian properti dikenal sebagai Direct Comparison
Method, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama
atau sejenis dengan aset dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 32
Page 42
Metode ini, dapat menggunakan beragam variasi dari bukti pembanding yang berbeda, juga dikenal
sebagai unit perbandingan, yang membentuk basis dari perbandingan.
Prosedur Perbandingan Data Pasar. Dalam penerapan Pendekatan Pasar dengan metode
Perbandingan Data Pasar, Penilai mengikuti prosedur yang sistematis. Penilai akan:
1. Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang memadai untuk properti yang
sejenis dan bersaing dengan properti yang dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini
akan berbeda di antara berbagai jenis properti namun pada umumnya meliputi jenis properti, tanggal
penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan informasi relevan lainnya.
2. Verifikasi informasi dengan mengkonfirmasikan bahwa hal tersebut adalah akurat dan bahwa
persyaratan dan kondisi penjualan adalah konsisten dengan persyaratan Nilai Pasar. Apabila terdapat
perbedaan, Penilai akan menentukan apakah data tersebut akan digunakan dalam analisis penilaian
atau hanya akan menjadi pertimbangan yang bersifat umum. Verifikasi data pembanding untuk
menganalisis elemen perbandingan dilakukan dengan menghubungi agen penjualan, instansi
Pemerintah setempat atau sumber lainnya yang kredibel dengan membuat daftar pemeriksaan yang
mencakup seluruh elemen perbandingan
3. Pemilihan unit perbandingan yang relevan (misal harga per meter persegi, harga per kamar, pengali
pendapatan atau years’ purchase; atau lainnya) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk
setiap unit.
Perbandingan properti yang dijual dengan properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan
dan menyesuaikan harga penjualan dari setiap properti pembanding jika data tersedia untuk
mendukung penyesuaian tersebut. Sebagai alternatif, Penilai dapat menggunakan data penjualan
untuk menentukan rentang nilai yang mungkin dari properti. Apabila data yang didapatkan tidak
cukup sebanding, penjualan properti seharusnya tidak dimasukkan sebagai pembanding
Elemen Perbandingan
Hal mendasar dalam analisis perbandingan data pasar dalam penilaian untuk mempersempit
perbedaan antara setiap pembanding dengan properti yang dinilai, dengan cara Penyesuaian. Dapat
diuraikan sebagai berikut :
- Hak atas Properti : Hak atas real properti yang dialihkan dalam setiap transaksi
pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat penting
karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak
yang dialihkan.
- Syarat Pembiayaan : Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat
menyebabkan harga yang dibayarkan untuk suatu properti
berbeda dengan properti lain yang identik, maka jenis dan kondisi
pembiayaan dalam transaksi tersebut harus benar-benar
dipahami, dianalisis dan diperhitungkan.
- Kondisi Penjualan : Pada umumnya dalam perilaku pasar, dalam batasan tertentu
luasan suatu aset semakin luas semakin mahal, hal ini disesuaikan
dengan penggunaan aset. Pada setiap penggunaan aset berbeda-
beda.
- Pengeluaran : Pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah pembelian
Mendesak properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan
menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga pembelian.
- Kondisi Pasar : Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti
pembanding dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal
penilaian dari properti yang dinilai. Faktor yang mempengaruhi
kondisi pasar termasuk nilai properti yang mengalami apresiasi
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 33
Page 43
atau depresiasi secara cepat, perubahan pada undang-undang
pajak, restriksi bangunan atau pemutihan, fluktuasi pada
penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari kekuatan yang
bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar dari satu
waktu ke waktu lainnya.
- Lokasi : Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek
dibandingkan untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan
sekitarnya berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan.
- Karakteristik Fisik : Faktor-faktor seperti luas, elevasi, topografi dan kondisi fisik dari
properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan
dianalisis oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti
pembanding berbeda dengan karakteristik dari properti yang
dinilai, setiap perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai
seharusnya melakukan penyesuaian terhadap pengaruh dari
setiap perbedaan tersebut kepada nilai.
- Penggunaan : Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi
penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada
penggunaan saat ini atau HBU dari properti pembanding dengan
properti yang dinilai, pengaruhnya terhadap nilai seharusnya
dipertimbangkan secara hati-hati.
Pengukuran Penyesuaian
Analisis komparatif adalah istilah umum yang digunakan untuk mengidentifikasi proses dalam metode
perbandingan data di mana teknik kuantitatif dan kualitatif diterapkan pada data penjualan yang
sebanding untuk memperoleh indikasi nilai. Penilai dapat menggunakan kedua penyesuaian
kuantitatif dan analisis kualitatif dalam analisis komparatif baik dilakukan secara terpisah maupun
gabungan. Proses meneliti dan menerapkan penyesuaian melibatkan analisis menyeluruh dari
penjualan yang sebanding untuk mengidentifikasi elemen perbandingan yang mempengaruhi nilai
jenis properti yang dinilai.
Penyesuaian kuantitatif yang diturunkan dalam analisis komparatif dan diterapkan pada harga jual
properti yang sebanding dapat dinyatakan dalam jumlah numerik (mis. Rupiah, Persentase).
Kesimpulan dari analisis kualitatif dapat dijelaskan dalam istilah yang secara jelas menyampaikan
perbedaan relatif antara properti sebanding dan subjek dalam hal masing-masing elemen
perbandingan (misalnya, inferior, superior, similar). Bukti yang mendukung penyesuaian numerik dan
sumber dari semua kesimpulan nilai harus siap dimengerti oleh pengguna yang dituju dari laporan
penilaian.
Ketika perbedaan kuantitatif tidak dapat diidentifikasi untuk elemen perbandingan tertentu, analisis
kualitatif digunakan untuk menentukan penjualan yang sebanding yang lebih rendah, serupa, atau
lebih unggul dari properti subjek untuk elemen perbandingan. Harga yang disesuaikan dari kelompok
yang inferior dan superior mengelompokkan nilai subjek dan menunjukkan kisaran nilai yang mungkin.
Penilai menyimpulkan satu indikasi nilai untuk properti subjek dari rentang nilai ini. Dalam
menerapkan penyesuaian kuantitatif, analisis kualitatif, atau keduanya, penilai harus memastikan
bahwa alasan mereka jelas dan memadai dijelaskan dalam laporan penilaian. Tingkat penjelasan
naratif yang diperlukan juga tergantung pada kompleksitas properti yang dinilai. Semakin kompleks
properti, semakin banyak faktor yang harus dipertimbangkan dalam analisis dan kemudian dijelaskan
kepada pengguna yang dituju dari penilaian.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 34
Page 44
Beberapa teknik penyesuaian yang dapat digunakan dalam analisis kuantitatif dan kualitatif meliputi:
1. Analisis Kuantitatif : Analisis data berpasangan (paired data analysis); Analisis data group
(grouped data analysis); Analisis data sekunder; Analisis statistik; Penyesuaian biaya (biaya
perbaikan; biaya terdepresiasi); Kapitalisasi atas perubahan pendapatan.
2. Analisis Kualitatif : Analisis tren (trend analysis); Analisis Perbandingan relatif (relative
comparison analysis); Analisis ranking (ranking analysis).
Bentuk penyesuaian yang dapat digunakan dalam analisis penyesuaian meliputi:
a) penyesuaian bentuk persentase; atau
b) penyesuaian bentuk satuan uang; dan
untuk melakukan rangkaian penyesuaian (sequence of adjustment) dengan cara menjumlahkan faktor-
faktor penyesuaian secara bersama-sama atau dapat dilakukan sendiri-sendiri menurut cara
penyesuaian yang dilakukan dalam bentuk persentase atau satuan uang.
Langkah penting dalam metode perbandingan data pasar, adalah:
1. Mengidentifikasi unit perbandingan yang dapat digunakan oleh pelaku pasar pada pasar yang
relevan.
2. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan menghitung tolak
ukur utama penilaian (key valuation metrics) pada data tersebut.
3. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan perbedaan
kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang dinilai.
4. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolak ukur utama penilaian untuk
merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset pembanding.
5. Menerapkan tolak ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang dinilai; dan
6. Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan rekonsiliasi
terhadap indikasi nilai.
Ilustrasi Metode Perbandingan Data Pasar, penilaian Apartemen melibatkan perbandingan langsung
dari properti yang dinilai dengan bidang apartemen yang sejenis dimana data aktual untuk transaksi
pasar terakhir tersedia.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 35
Page 45
Kesimpulan Nilai
Berdasarkan faktor-faktor yang relevan dalam menentukan nilai, telah dihasilkan Indikasi Nilai Pasar
sebagai berikut :
dalam Rupiah
Uraian Nilai Wajar
A. Pendekatan Pasar 67.060.200.000
- Unit Apartemen (4.565 m²)
B. Pendekatan Pendaptan 67.307.500.000
(Termasuk)
Jumlah 134.367.700.000
Dari kedua pendekatan penilaian tersebut di atas telah menghasilkan dua Indikasi Nilai Pasar. Dengan
mempertimbangkan bahwa properti yang dinilai ini adalah merupakan properti komersial, dimana
biasanya investor lebih mengutamakan hasil investasi daripada biaya pembangunan dari properti
tersebut. Sehingga dalam menentukan Nilai Pasar dari properti tersebut, penilai telah melakukan
rekonsiliasi dengan membuat pembobotan atas kedua Indikasi Nilai Pasar tersebut dengan botot
sebesar 50% untuk Pendekatan Pasar dan 50% untuk Pendekatan Pendapatan, dan hasil dari
rekonsiliasi tersebut adalah sebagai berikut :
dalam Rupiah
Hasil
Metode Penilaian Nilai Wajar Bobot
Pembobotan
- Pendekatan Pasar 67.060.200.000 50% 33.530.100.000
- Pendekatan Pendapatan 67.307.500.000 50% 33.653.700.000
Jumlah 67.183.800.000
dibulatkan 67.184.000.000
3.1.8 KESIMPULAN PENILAIAN
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Wajar atas objek penilaian berupa Apartemen “Pollux Chadstone – Tower
D”, yang terletak di Jalan Raya Cikarang – Cibarusah, Pasirsari, Cikarang Selatan, Kabupaten Bekasi,
Jawa Barat 17530, yang penilaian dilakukan per tanggal 30 November 2022, adalah sebagai berikut:
Nilai Wajar : Rp.67.184.000.000,-
(Enam puluh tujuh Miliar seratus delapan puluh empat Juta Rupiah)
Nilai Pasar bergantung pada komentar yang ada di laporan ini dan dengan memperhatikan asumsi
dan asumsi khusus serta kondisi dan syarat pembatas yang kami catatkan dalam laporan penilaian
ini, jika terdapat data tambahan informasi terkait objek penilaian berupa luas, spesifikasi, kondisi
dan lainnya jika perlu adanya penyelarasan/revisi kembali, maka opini/ pendapat nilai dalam laporan
penilaian ini tidak berlaku, maka perlu adanya analisa ulang/penilaian kembali.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 36
Page 46
4.0 Kondisi dan Syarat Pembatas
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam
laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya.
Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas
segala resiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain
yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban
untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang tertutup, tidak
terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap,
gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak di informasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab
mengenai hal ini.
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data
yang diberikan pemberi tugas/pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat dan
gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.
10. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan aset yang sedang dinilai
oleh Penilai, maka tuntutan dan/atau gugatan tersebut dapat diabaikan dan Penilai menganggap
aset tersebut dalam keadaan bebas, tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 37
Page 47
tuntutan maupun gugatan, dan saat ini Penilai mengasumsikan aset berada dalam kepemilikan
yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari pemilik aset tersebut.
11. Kantor Jasa Penilai Publik Susanto Salman dan Rekan dalam hubungan dan berkaitan dengan
tugas penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada pihak lain selain Pemberi Tugas
dan/atau pengguna jasa dan/atau memberikan kesaksian pada suatu sidang pengadilan maupun
badan pemerintah lainnya yang berkenaan dengan aset yang dinilai, dengan terlebih dahulu
mendapatkan persetujuan (komitmen) dari kami dan segala beban biaya yang timbul menjadi
beban dan tanggung jawab dari Pemberi Tugas.
12. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera cap basah
Kantor Jasa Penilai Publik Susanto Salman dan Rekan serta tanda tangan dari Pimpinan Rekan
dan/atau Rekan yang memiliki izin Penilai Publik.
13. Penggunaan laporan penilaian perlu kehati hatian karena dalam proses penyusunannya dalam
situasi adanya dampak bencana pandemik virus corona (Covid-19) dan telah terjadinya
perubahan sistem ekonomi dan keuangan di Indonesia maupun di dunia internasional,
sebagaimana yang dipublikasikan oleh Lembaga Kesehatan Internasional (WHO), Lembaga
Keuangan dan Pemerintah Indonesia.
14. Penilaian ini dilakukan dalam kondisi yang tidak menentu (tingginya tingkat ketidakpastian)
sebagai akibat dari adanya Pandemi wabah Covid-19 sehingga pengguna laporan penilaian
diminta untuk berhati-hati dalam menentukan relevansi atara hasil penilaian dengan
kebutuhannya (terkait penggunaan hasil penilaian), khususnya berkenaan dengan perbedaan
antara tanggal penilaian dan waktu penggunaan hasil penilaian dalam pengambilan
keputusan bisnis dan ekonomi/keuangan.
15. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu penggunaan
hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan pengguna hasil
penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis
penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk
menugaskan Penilai melakukan reviu terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila
dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang
kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan
prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan
penugasan penilaian sebelumnya.
16. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.
No. Laporan : 00080/2.0142-00/PI/07/0519/I/VIII/2023– PT. GOLDEN FLOWER,TBK 38
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.