20230825_BUVA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31384040_lamp3.pdf

   Transfer / BOT) Nomor 76 tanggal 10 Maret 2011, yang dibuat di hadapan Aulia Taufani,
   S.H., bertindak selaku notaris pengganti dari Sutjipto, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta
   (“Perjanjian BOT”).
   Berdasarkan Perjanjian BOT, BLS berjanji dan mengikat diri untuk membangun satu unit
   bangunan hotel di atas sebidang tanah hak guna bangunan yang terdaftar atas nama
   Danayasa seluas 5.065 m2. Jangka waktu pembangunan, pengoperasian dan penyerahan
   kembali adalah selama 25 (dua puluh lima) tahun terhitung sejak tanggal terbitnya Izin
   Mendirikan Bangunan atas proyek dan/atau selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak
   10 Maret 2011 (“Jangka Waktu Perjanjian BOT”).


b. Bagaimana progress pembangunan proyek Alila Suites SCBD tersebut sampai dengan
   saat ini.
   Jawaban:
   Progress sampai dengan tanggal 23 Agustus 2023 yaitu :
   1. Jumlah lantai dengan status 100% selesai sebanyak 11 lantai, terdiri dari :
      -   Lantai Basement
      -   Lantai Dasar
      -   Lantai 3 (Event Gallery)
      -   Lantai 5 (Gym)
      -   Lantai 7 sd 10 sebanyak 4 lantai (berupa 68 kamar)
      -   Lantai 25 (Restoran)
   2. Jumlah lantai dengan status 60% selesai : 1 lantai (ex mock up, di lantai 6)
   3. Jumlah lantai dengan status 20% - 45% selesai sebanyak 13 lantai, terdiri dari :
      -   Lantai 1 dan 2 (2 lantai)
      -   Lantai 11 sd 21 (9 lantai)
      -   Lantai 22 dan 23 (2 lantai)
   Sehingga total penyelesaian seluruh pekerjaan per-23 Agustus 2023 adalah 70%.
   Terlampir disampaikan rincian status penyelesaian pekerjaan sebagaimana pada
   Lampiran B.


c. Jika Perjanjian tersebut telah berakhir, agar dijelaskan latar belakang pemutusan
   perjanjian BOT tersebut.
   Jawaban:

   Berdasarkan Perjanjian BOT, Perjanjian BOT dengan sendirinya akan berakhir bilamana
   Jangka Waktu Perjanjian BOT telah selesai dan tidak dilakukan perpanjangan oleh para
   pihak dalam Perjanjian BOT. Perjanjian BOT hanya dapat diakhiri sebelum Jangka Waktu
   Perjanjian BOT apabila telah memperoleh persetujuan dari para pihak. Dalam hal
   terdapat keterlambatan penyelesaian pekerjaan yang melewati waktu selama 6 (enam)
   bulan oleh BLS selain karena alasan force majeure dan setelah Danayasa memberikan
   peringatan tertulis sebanyak 6 (enam) kali berturut-turut dimana masing-masing
   peringatan berlaku paling sedikit 14 (empat belas) hari kerja dan BLS tidak mampu
   memulihkan peristiwa dimaksud maka Danayasa berhak menunjuk pihak ketiga untuk
   menyelesaian proyek atas biaya BLS atau memutuskan Perjanjian BOT dengan
   pemberitahuan tertulis kepada BLS.
   Sehubungan dengan perkembangan pembangunan Alila Suites SCBD, alasan dapat
   diakhirinya Perjanjian BOT secara sepihak oleh Danayasa adalah tidak sesuainya antara
   perkembangan pembangunan yang diperjanjikan dalam Perjanjian BOT dengan
   perkembangan pembangunan yang terjadi di lapangan. Saat ini Perseroan dalam proses
   negosiasi dengan Danayasa terkait dengan penyelesaian Perjanjian BOT ini.


d. Dampak berakhirnya perjanjian tersebut terhadap kegiatan operasional dalam hal
   perjanjian telah dilakukan pemutusan.
   Jawaban:
   Tidak terdapat dampak yang bersifat material terhadap kelangsungan usaha Perseroan
   atas berakhirnya Perjanjian BOT.


e. Bagaimana proforma keuangan Perseroan jika pendapatan dari Alila SCBD tidak lagi
   diakui kedalam pendapatan Perseroan dalam hal perjanjian telah dilakukan pemutusan.
   Jawaban:
   Mengacu kepada laporan keuangan konsolidasian Perseroan di Juni 2023 (tidak diaudit)
   yang telah dipublikasikan, kontribusi Alila SCBD terhadap pendapatan grup sebesar
   13,58% dan Alila SCBD masih membukukan kerugian sampai dengan Juni 2023.

2. Berdasarkan Laporan Keuangan per 30 Juni 2023 Pinjaman Perseroan dan Entitas Anak
   kepada pihak ketiga dan Bank sebagian besar merupakan liabilitas jangka pendek sebesar
   Rp1,48 triliun atau sebesar 76,60% dari total liabilitas per 30 Juni 2023. Agar dijelaskan:
   a. Strategi Perseroan dan sumber dana untuk melakukan pelunasan pokok dan bunga
      pinjaman yang akan jatuh tempo pada tahun 2023 ataupun 2024.
       Jawaban:
           •   Berdasarkan rapat umum pemegang saham Perseroan pada tanggal 28 Juni 2023,
               pemegang saham Perseroan telah menyetujui pelaksanaan penambahan modal
               Perseroan tanpa memberikan hak memesan efek terlebih dahulu dimana PT
               Nusantara Utama Investama akan melakukan konversi pinjamannya kepada
               Perseroan sebesar Rp754.408.640.806,- menjadi modal di Perseroan atau
               sebesar 64,86% dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan (“PMTHMETD”).
               PMTHMETD telah efektif terjadi pada 11 Juli 2023 dimana PT Nusantara Utama
               Investama telah menjadi pemegang saham Perseroan.
           •   Perseroan telah dan akan melakukan pembayaran sisa pinjaman secara bertahap
               dari hasil usaha.
           •   Perseroan akan melakukan refinancing terhadap sisa pinjaman dengan jangka
               waktu yang lebih panjang.


   b. Strategi atas pengelolaan likuiditas Perseroan.
       Jawaban:
           •   Menjaga keseimbangan jangka waktu aset dan kewajiban.
           •   Menyesuaikan jangka waktu kewajiban dengan sifat dari aset yang diperoleh.


   c. Status atas pembayaran bunga dan pokok utang bank Perseroan.
       Jawaban:
       Pembayaran bunga dan pokok sebagian utang bank entitas induk telah dilakukan secara
       bertahap oleh Perseroan.


   d. Jadwal pembayaran pokok dan bunga untuk masing-masing fasilitas pinjaman bank.
       Jawaban:
       Saat ini manajemen baru sedang melakukan renegosiasi dengan para kreditur.

3. Sehubungan dengan Perseroan masih membukukan ekuitas negatif sebesar (Rp127,07
   miliar) per 30 Juni 2023, agar dijelaskan:
   a. Upaya dan strategi yang akan dilakukan Perseroan untuk memperbaiki kondisi ekuitas
      yang negatif.
      Jawaban:
      Dengan telah dilakukannya PMTHMETD yang berlaku efektif pada bulan Juli 2023,
      ekuitas Perseroan saat ini telah menjadi positif.


   b. Bagaimana perkiraan kinerja keuangan Perseroan dalam satu tahun ke depan.
      Jawaban:
      Hotel milik Perseroan yang telah beroperasi secara normal dan tingkat utang Perseroan
      yang lebih rendah berdampak positif terhadap keuntungan Perseroan dan kelangsungan
      usahanya.


   c. Kondisi operasional Perseroan dan Entitas Anak.
      Jawaban:
      Kinerja pendapatan hotel Perseroan yang telah kembali normal dengan tingkat biaya
      yang lebih rendah dan terkontrol menghasilkan tingkat keuntungan yang lebih baik.
      Beberapa entitas anak masih harus menyelesaikan pembangunan.


   d. Kendala yang dihadapi dalam perbaikan kinerja dan kelangsungan usaha, serta strategi
      untuk mengatasi hal tersebut.
      Jawaban:
      Kendala operasi hotel telah dapat diatasi. Manajemen Perseroan masih mengkaji
      langkah-langkah yang harus diambil terkait beberapa proyek yang belum selesai
      dibangun.


   e. Komitmen pemegang saham mayoritas dan/atau Pengendali untuk mencapai rencana
      dan target Perseroan.
      Jawaban:
      Pemegang saham mayoritas dan/atau Pengendali Perseroan senantiasa berkomitmen
      penuh untuk mendukung rencana pengembangan dan target Perseroan ke depan
      sehubungan dengan kegiatan operasional Perseroan.

   f. Analisa Perseroan terhadap kondisi industri pariwisata dan perhotelan saat ini.
       Jawaban:
       Secara umum kondisi industri pariwisata dan perhotelan saat ini bisa dikatakan sudah
       pulih setelah diterpa pandemi Covid-19 selama kurang lebih 3 (tiga) tahun. Banyak
       wisatawan yang pada saat pandemi tidak dapat menikmati liburannya dan mengundur
       liburannya sampai situasi benar-benar aman.
       Pihak manajemen Perseroan juga sudah mampu untuk memperbaiki fasilitas-fasilitas
       hotel maupun penggantian peralatan yang sebelumnya tertunda, dikarenakan kondisi
       keuangan yang tidak memungkinkan pada saat pandemi.
       Secara berangsur, manajemen Perseroan berusaha meningkatkan tarif kamar untuk
       beberapa segmen, serta mengevaluasi semua biaya operasional agar dapat seefisien
       mungkin dengan tujuan meningkatkan keuntungan Perseroan.
       Fokus Perseroan ke depan adalah membidik target pasar (segmen) yang mampu
       membayar tarif kamar sesuai dengan yang ditargetkan, minimal mendekati tarif kamar
       pada saat sebelum pandemi, dan jika memungkinkan, tarif kamar akan dinaikkan secara
       bertahap. Internal control, khususnya pengendalian biaya operasional (cost
       management) terus ditingkatkan.
       Saat ini tidak terlihat adanya penambahan jumlah hotel baru di luar hotel milik
       Perseroan. Dengan meningkatnya jumlah kunjungan wisatawan khususnya ke Bali, dan
       jumlah room inventory di Bali tidak banyak bertambah, hal ini merupakan kesempatan
       bagi Perseroan untuk membidik segmen wisatawan menengah ke atas.
       Indikator lain seperti kondisi keamanan di Indonesia yang cukup kondusif juga akan
       berkontribusi pada perkembangan (growth) industri pariwisata dan perhotelan saat ini.


4. Sehubungan adanya Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) dan Surat Tagihan Pajak
   (STP) entitas anak PT BLS untuk pemeriksaan pajak tahun 2017 yang belum dibayarkan
   sebesar Rp1,92 miliar dari total Rp3,2 miliar dan untuk pemerikasaan pajak tahun 2018 yang
   belum dibayarkan sebesar Rp4,86 miliar dari total Rp5,49 miliar, agar dijelaskan:
   a. Latar belakang dan alasan belum dipenuhi seluruhnya tagihan pajak tersebut.
       Jawaban:
       Entitas anak, BLS, belum dapat memenuhi seluruh tagihan pajak sesuai SKPKB dan STP
       untuk pemeriksaan pajak tahun 2017 dan 2018 dikarenakan kurang memadainya
       cashflow yang dihasilkan dari operasional Hotel Alila SCBD dengan hanya 30% kapasitas
       kamar yang bisa dioperasikan.


   b. Rencana Perseroan ataupun Entitas Anak untuk memenuhi kewajiban tersebut.
       Jawaban:

        Upaya BLS untuk memenuhi kewajiban tersebut adalah dengan cara mengajukan
        permohonan pembayaran secara cicilan ke KPP Kebayoran Baru Satu atas tunggakan
        pajak tersebut.


    c. Bagaimana konsekuensi atas belum dibayarkan seluruhnya atas tagihan pajak tersebut.
        Jawaban:
        Konsekuensi atas tagihan pajak yang belum terbayarkan adalah adanya pengenaan
        bunga atas nilai sisa tunggakan pajak yang belum terbayarkan.


 5. Informasi atau kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi
    kelangsungan hidup Perseroan serta dapat mempengaruhi harga saham Perseroan.
    Jawaban:
    Tidak ada informasi atau kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi
    kelangsungan hidup Perseroan serta dapat mempengaruhi harga saham Perseroan.


Demikian penjelasan kami, atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.



Hormat kami
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk




Benita Sofia
Sekretaris Perusahaan


Tembusan:
 1. Yth. Direktur Pengawasan Transaksi Efek, Otoritas Jasa Keuangan;
 2. Yth. Direktur Pengawasan Emiten dan Perusahaan Publik 1, Otoritas Jasa Keuangan;
 3. Yth. Direktur Pengawasan Emiten dan Perusahaan Publik 2, Otoritas Jasa Keuangan.