20230705_CTRA_Public Expose_31337319_lamp1.pdf

       (misalnya: adanya fasilitas playground untuk anak-anak, lapangan olahraga basket di
       dalam mal, tempat rekreasi untuk hewan peliharaan seperti dog park di samping Food
       and Beverage/F&B) dibandingkan berbelanja. Saat ini Perseroan sedang
       mengembangkan mal di CitraLand City Losari Makassar, yang ditargetkan akan
       selesai seluruhnya pada tahun 2025.

      Hotel
       Saat ini hotel menunjukkan pertumbuhan yang lebih baik daripada mal, terutama untuk
       resort. Namun demikian, Perseroan belum berencana untuk menambah
       pengembangan hotel lagi. Pengembangan hotel Perseroan kebanyakan tidak
       dilakukan secara stand alone, melainkan merupakan bagian dari mixed-use
       development Perseroan dalam rangka meningkatkan value mixed-use development
       itu sendiri.

      Rumah sakit
       Rumah sakit membukukan penurunan pendapatan seiring dengan berkurangnya
       layanan COVID-19 dan berakhirnya pandemi, namun demikian Perseroan melihat ke
       depannya rumah sakit merupakan opsi terbaik dalam mengembangkan recurring
       income dan menciptakan pertumbuhan. Hal ini didukung dengan dikeluarkannya
       Rancangan Undang-Undang (RUU) Kesehatan yang memberikan kemudahan bagi
       tenaga medis dan tenaga kesehatan asing untuk melakukan praktik di Indonesia.

   Mengenai kontribusi recurring income terhadap total pendapatan, untuk periode 3 bulan
   tahun ini adalah sekitar 23%. Melihat kebanyakan ekspansi dari proyek recurring income
   bersifat organik, Perseroan tidak berencana meningkatkan porsi recurring income secara
   agresif, walaupun ada intensi untuk meningkatkan kontribusi recurring income agar
   pendapatan Perseroan lebih seimbang antara property development for sale dan recurring
   income.

2. Perseroan memang telah menargetkan Rp1 triliun untuk capital expenditure (capex) tahun
   ini, tentunya target ini masih dapat ditingkatkan, tergantung prospek pengembangan
   properti ke depannya, apalagi saat ini masa pandemi juga baru berakhir. Capex terutama
   terkait dengan land banking yang dilakukan secara selektif.


Nama: Yanita - Bisnis.com

Pertanyaan:

1. Terkait keberlanjutan (sustainability), apakah saat ini perbankan sudah memberikan
   insentif bagi developer yang menerapkan komitmen keberlanjutan pada pengembangan
   proyeknya (sustainable development)?
2. Bagaimana Perseroan melihat prospek segmen perkantoran dan apartemen? Apakah ada
   rencana pengembangan proyek baru terkait apartemen?

Jawaban:

1. Saat ini perbankan belum memberikan insentif (monetary incentive) bagi developer yang
   telah menerapkan sustainability (Environment Social and Governance/ESG) pada
   pengembangannya, walaupun ESG menjadi salah satu bahan evaluasi perbankan dalam
   pemberian kredit. Perseroan sendiri telah berkomitmen untuk menerapkan ESG sebagai
   bagian dari praktik pengelolaan bisnis. Hal ini terlihat dari konsep pengembangan green
   building dan green development proyek-proyek Perseroan sesuai standar dari IFC World

   Bank. Selain itu beberapa proyek Perseroan telah mendapatkan sertifikasi EDGE
   (Excellence in Design for Greater Efficiencies), dimana design produknya efisien dalam
   penghematan air, listrik maupun penggunaan material ramah lingkungan, masing-masing
   sebanyak 20%.

2. Perseroan menilai segmen perkantoran merupakan segmen yang paling lambat
   terdampak pandemi COVID-19 dibandingkan hotel dan mal yang terkena dampak
   langsung dari pandemi. Dampak terhadap perkantoran baru terasa pada saat renewal
   sewa, seperti yang terjadi pada Perseroan pada beberapa bulan terakhir ini. Padahal
   untuk Indonesia dan Asia pada umumnya, saat ini porsi market yang kembali bekerja di
   kantor adalah sekitar 70%, lebih tinggi dibandingkan negara maju yang hanya 50% dari
   market-nya yang kembali bekerja di kantor, sehingga merupakan hal yang positif bagi
   Perseroan. Namun demikian, sebetulnya saat ini tingkat okupansi perkantoran di area
   CBD tercatat hanya 70%, belum pulih dari puncaknya di tahun 2015 yang sekitar 90% dan
   diperkirakan masih akan terus turun sampai tahun 2025. Diharapkan pasar perkantoran
   akan mengalami penguatan (rebound) mulai tahun 2026.

   Mengenai apartemen, Perseroan melihat pasar apartemen masih belum baik sampai saat
   ini disebabkan karena apartemen lebih merupakan properti yang dibeli untuk tujuan
   investasi, walaupun ada juga yang ditempati. Perseroan menilai sampai saat ini sentimen
   pasar untuk melakukan investasi di apartemen masih belum terjadi, sehingga walaupun
   daya belinya ada, tetap tidak mempengaruhi recovery pasar apartemen. Perseroan masih
   wait and see terkait pasar apartemen ini.


Nama: Hilda - Kompas.com

Pertanyaan:

1. Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia tanggal 21-22 Juni 2023 telah memutuskan untuk
   tetap mempertahankan tingkat suku bunga acuan sebesar 5.75%, namun mengapa
   Perseroan kurang optimis dengan hanya menargetkan pre-sales tahun 2023 sebesar Rp9
   triliun dibandingkan tahun lalu sebesar Rp8 triliun?
2. Terkait peraturan Gubernur DKI Jakarta nomor 50 tahun 2021 mengenai Jakarta sebagai
   Kawasan Berorientasi Transit, bagaimana Perseroan melihat hal ini dan apa potensi
   pengembangan proyek yang akan dilakukan Perseroan?
3. Bagaimana rencana ekspansi dan komitmen Perseroan terkait pengembangan Ibu Kota
   Negara (IKN)?

Jawaban:

1. Perseroan menilai target pertumbuhan pre-sales tahun 2023 sebesar 8% dari tahun 2022
   cukup tinggi mengingat pertumbuhan demand belum tentu setinggi pertumbuhan pre-
   sales tersebut. Selain itu pada tahun 2022 terdapat insentif PPN Ditanggung Pemerintah
   (PPN DTP) yang tidak diberikan lagi pada tahun 2023 ini. Mengenai pengaruh tingkat suku
   bunga acuan terhadap pre-sales, sebetulnya saat ini kenaikan tingkat suku bunga acuan
   tidak secara pararel mempengaruhi kenaikan tingkat bunga KPR, sehingga dampaknya
   juga tidak terlalu signifikan dibandingkan kenaikan tingkat bunga aktual yang terjadi.

2. Terkait peraturan Gubernur DKI Jakarta nomor 50 tahun 2021 mengenai Jakarta sebagai
   Kawasan Berorientasi Transit, Perseroan melihat hal ini akan berdampak positif apabila
   diikuti dengan infrastruktur pendukungnya, seperti transportasi publik.

3. Perseroan melihat pengembangan IKN memiliki potensi yang sangat menarik. Saat ini
   Perseroan masih menunggu finalisasi Pemerintah terkait status tanah di IKN, yang akan
   mempengaruhi skema atau konsep pengembangan Perseroan di IKN (jual beli atau
   kerjasama operasi), yang rencananya akan diumumkan pada bulan Juli mendatang.
   Dengan dikeluarkannya keputusan tersebut, Perseroan memperkirakan perkembangan
   pembangunan proyek IKN akan jauh lebih cepat dari kondisi saat ini, yang sedang
   melakukan pembangunan atas kebutuhan Pemerintah yang sifatnya mendasar, seperti
   istana, kompleks kementrian, ASN dan tenaga kerja.


Nama: Andi Pambudi - Investor

Pertanyaan:

Bagaimana persiapan Perseroan terkait penerapan Peraturan Menteri Keuangan (PMK)
Nomor 60 tahun 2023 yang menaikkan batas harga rumah tapak yang mendapat pembebasan
PPN 11% menjadi antara Rp162 juta sampai Rp234 juta di tahun 2023?

Jawaban:

Saat ini Perseroan mengembangkan rumah subsidi dalam jumlah yang sangat terbatas.
Dengan adanya kenaikan harga rumah subsidi, Perseroan akan melakukan evaluasi terkait
PMK No. 60 tersebut agar dapat mengembangkan produk-produk yang sesuai.


Nama: Kharel - Trimegah Sekuritas

Pertanyaan:

1. Apa yang menyebabkan kontribusi dari rumah dengan harga per unit sampai dengan Rp1
   miliar terhadap pre-sales semakin berkurang? Apakah demand dari segmen menengah
   bawah (low segment) yang sangat lemah atau karena Perseroan yang sekarang lebih
   fokus pada segmen menengah dan menengah atas (mid to high segment)?
2. Perseroan mencatat posisi kas per 31 Maret 2023 sebesar Rp9.1 triliun, rencana untuk
   capex tahun ini sekitar Rp1 triliun dan laba bersih untuk tahun yang berakhir pada tanggal
   31 Desember 2022 sekitar Rp1.8 triliun. Mengapa dividend pay out ratio Perseroan hanya
   sekitar 15% dan tidak dinaikkan sehingga Return on Equity (ROE) juga bisa naik?

Jawaban:

1. Saat ini Perseroan banyak mengembangkan produk residensial dengan harga di atas Rp1
   miliar yang demand-nya lebih kuat dengan target pasar segmen menengah dan
   menengah atas. Pandemi COVID-19 mempengaruhi daya beli segmen menengah bawah
   sehingga terjadi pelemahan demand atas rumah-rumah kecil. Selain itu membangun
   rumah dengan harga di bawah Rp1 miliar menjadi semakin sulit dengan adanya inflasi
   harga bahan bangunan sehingga hanya bisa dilakukan di proyek-proyek tertentu saja.

2. Perseroan berencana untuk menaikkan ROE dalam jangka panjang melalui penambahan
   proyek-proyek recurring income secara selektif. Saat ini Perseroan sedang membangun
   mal di CitraLand City Losari Makassar yang ditargetkan akan selesai di tahun 2025. Selain
   itu Perseroan juga sedang melakukan evaluasi tahap awal atas rencana pengembangan
   proyek health care di Makassar. Pengembangan proyek-proyek recurring income
   dilakukan secara bertahap dan membutuhkan waktu 2-3 tahun, sehingga kas Perseroan
   yang dianggarkan untuk capex tahun ini sebesar Rp1 triliun. Capex, selain digunakan

   untuk pengembangan proyek recurring juga digunakan untuk keperluan land banking.
   Seiring dengan meningkatnya recurring income, ROE juga akan naik.


Nama: Silvia - Properti Indonesia

Pertanyaan:

Sebagai ketua asosiasi real estat internasional (Pak Budiarsa), program apa yang akan
dilakukan untuk pasca pandemi COVID-19?

Jawaban:

Asosiasi real estat internasional ini merupakan wadah bagi pelaku industri properti untuk
melakukan best practice sharing, cooperation dan collaboration. Di dalamnya para anggota
bisa menambah pengetahuan melalui contoh proyek sesama anggota, mempelajari garis
besar melakuan cooperation dengan institusi lain, misalnya institusi keuangan untuk program
perumahan terjangkau (affordable housing) dan lainnya, jadi memang bukan secara spesifik
melakukan pemasaran atau penjualan dari proyek sendiri.


Nama: Amalia - Kontan

Pertanyaan:

1. Bagaimana kinerja Perseroan pada kuartal pertama tahun ini, apakah tren kinerja yang
   terjadi di kuartal pertama (pendapatan dan laba bersih menurun) berlanjut?
2. Berapa pre-sales Juni 2023?
3. Berapa realisasi capex per Juni 2023?
4. Terkait pembahasan apartemen sebelumnya, apakah Perseroan belum merencanakan
   ekspansi proyek apartemen dalam waktu dekat ini?
5. Bagaimana rencana Perseroan terhadap proyek apartemen Citra Landmark Ciracas?
   Apakah akan dilanjutkan kembali?

Jawaban:

1. Kinerja pendapatan merupakan pencatatan dalam pembukuan accounting, berasal dari
   pengakuan pendapatan atas pre-sales yang terjadi 1-2 tahun sebelumnya. Untuk tahun
   2023 (full year), Perseroan menargetkan pendapatan stabil atau meningkat sedikit (± 5%).
   Sementara untuk pre-sales, Perseroan menargetkan pertumbuhan 8% dari tahun lalu dan
   selama kuartal pertama sudah meningkat 74% dibandingkan kuartal pertama tahun lalu.
   Kontribusi pre-sales kuartal pertama ini adalah sekitar 38% terhadap target setahun dan
   akan dibukukan sebagai pendapatan pada 1-2 tahun ke depan. Untuk recurring income
   akan ada kenaikan seiring dengan recovery di segmen mal dan hotel.

2. Pencapaian pre-sales Perseroan dipublikasikan setiap triwulan. Untuk pre-sales sampai
   dengan Juni 2023 rencananya akan dipublikasikan pada minggu pertama bulan Juli 2023.

3. Selama kuartal pertama Perseroan telah merealisasikan capex sekitar Rp200 miliar dari
   target setahun sebesar Rp1 triliun. Diharapkan realisasi capex tahun ini dapat sesuai
   dengan targetnya.

4. Untuk apartemen, umumnya Perseroan melakukan pre-marketing dan mengevaluasi
   hasilnya sebelum melakukan launching produk. Saat ini Perseroan belum memiliki
   rencana terkait proyek apartemen baru.

5. Perseroan telah memutuskan untuk menghentikan pengembangan proyek apartemen
   Citra Landmark di Ciracas sejak semester kedua tahun 2022 sehubungan dengan pre-
   sales yang belum dapat mencapai target. Perseroan juga telah menyelesaikan
   kewajibannya terhadap pembeli sehubungan hal ini.


Nama: Taufik - Umum

Pertanyaan:

Terkait pencapaian pre-sales Perseroan yang cukup solid, apakah ada pengaruh dari daerah-
daerah penghasil komoditas, seperti Sumatera, Kalimantan dan Sulawesi yang menghasilkan
nikel dan CPO?

Jawaban:

Perseroan melihat ada pengaruh dari harga komoditas terhadap pre-sales Perseroan,
khususnya untuk proyek-proyek di luar Jawa, walaupun pengaruhnya tidak linier, dimana
harga komoditas mempengaruhi daya beli masyarakat. Jadi pre-sales Perseroan di beberapa
daerah memang mengikuti tren harga komoditas.


Nama: Edita - Investor

Pertanyaan:

1. Apa latar belakang Perseroan menetapkan strategi menambah porsi recurring income
   untuk tujuan keberlanjutan usaha?
2. Terkait dengan land bank Perseroan yang cukup untuk 15 tahun pengembangan,
   sementara ketersediaan land bank memiliki batasan dan akan berkurang seiring
   berjalannya waktu, di samping adanya pesaing yang juga melakukan land banking,
   bagaimana Perseroan melihat keberlanjutan usaha ini dan apa strategi Perseroan terkait
   hal ini?

Jawaban:

1. Sejak lama Perseroan selalu berupaya agar porsi pendapatan dari recurring income
   mencapai sekitar 30% dari total pendapatan, namun selama ini pertumbuhan proyek
   property development for sale selalu di atas pertumbuhan proyek recurring income.
   Proyek recurring income juga menghasilkan pendapatan yang lebih stabil dibandingkan
   proyek property development for sale yang lebih cyclical (memiliki siklus) dalam hal pre-
   sales dan ini tentunya lebih baik bagi investor. Namun demikian, penambahan proyek
   recurring income akan sangat mempengaruhi neraca Perseroan, karena biasanya dibiayai
   dengan pinjaman. Oleh karena itu Perseroan selalu berhati-hati dalam merencanakan
   penambahan proyek recurring income.

2. Land bank memang menjadi tantangan bagi pengembang properti karena ketersediaan
   lahan yang tidak tergantikan. Perseroan yang melakukan ekspansi ke kota-kota besar di
   seluruh Indonesia sebetulnya juga merupakan bagian dari strategi melakukan land

   banking, selain mengembangkan proyek high-rise yang lebih sedikit menggunakan lahan.
   Namun pengembangan proyek high-rise baru bisa dilakukan menunggu kesiapan pasar.


Nama: Lukita - Kompas

Pertanyaan:

1. Dijelaskan bahwa membangun rumah dengan harga jual per unit sampai dengan Rp1
   miliar semakin sulit, namun mungkin ada demand yang lebih baik untuk produk rumah ini
   setelah Lebaran. Bagaimana Perseroan melihat hal ini?
2. Bagaimana Perseroan melihat skema sewa beli atas produk perumahan?
3. Bagaimana Perseroan melihat target pertumbuhan pasar residensial tahun ini dan kira-
   kira berapa harga produk residensial yang paling diminati pasar?

Jawaban:

1. Perseroan mengembangkan proyek residensial Citra Maja Raya yang sebagian besar
   rumahnya memiliki harga jual per unit di bawah Rp1 miliar. Perseroan mengamati, bahwa
   selama masa pandemi, pre-sales dari proyek ini lemah disebabkan karena profil
   pembelinya yang kebanyakan menggunakan transportasi umum, sementara banyak
   sekali diberlakukan pembatasan-pembatasan atas transportasi umum tersebut sehingga
   calon pembeli yang mengunjungi kantor pemasaran proyek juga sangat sedikit. Di
   samping itu profil pembeli rumah dengan harga per unit di bawah Rp1 miliar memiliki
   tabungan yang sangat terbatas, sehingga mereka lebih berhati-hati dan sangat
   memperhitungkan berbagai hal. Dengan membaiknya kondisi perekonomian selama
   setahun terakhir dan berakhirnya masa pandemi, Perseroan berharap ada peningkatan
   kembali atas pre-sales rumah dengan harga per unit sampai dengan Rp1 miliar ini.

2. Perseroan mengamati, selama masa pandemi terjadi banyak penundaan pembelian
   properti dan berdasarkan data dari Century21 Indonesia (agen pemasaran properti Grup
   Ciputra), perbandingan antara penjualan dan sewa properti mencapai 20:80. Perseroan
   memperkirakan profil pembeli rumah dengan harga per unit di bawah Rp1 miliar yang
   banyak melakukan sewa. Perseroan sendiri sebetulnya telah menerapkan skema sewa
   beli melalui pembayaran uang muka (DP) yang diangsur secara bertahap. Namun
   Perseroan juga melihat saat ini skema sewa beli ini tidak efisien dalam hal perpajakan,
   karena penyewa dikenakan double tax, yaitu pada saat sewa sebesar 10% final dan beli
   (AJB) sebesar 2,5%. Selain itu saat ini tersedia KPR dengan tingkat bunga tetap dan
   jangka waktu sampai dengan 20 tahun, sehingga dapat menggantikan skema sewa beli
   tersebut.

3. Berdasarkan informasi yang telah disampaikan, pada prinsipnya Perseroan telah
   menetapkan strategi pengembangan proyek yang beragam melalui diversifikasi geografis,
   produk dan target pasar. Perseroan tidak hanya fokus ke salah satu lokasi, produk
   maupun target pasar tertentu saja, melainkan melakukan pengembangan dan juga pre-
   sales di semua proyeknya. Dengan demikian Perseroan siap pada saat market mengalami
   perbaikan (recovery).