20260130_DADA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_32023312_lamp1.pdf

e. Penilaian penurunan nilai (impairment)

Berdasarkan evaluasi manajemen, tidak terdapat indikasi penurunan nilai (impairment) atas uang
muka tersebut pada tanggal pelaporan.

f. Dokumen dasar bukti kepemilikan

Dokumen pendukung terkait transaksi PPJB No. 261 terlampir dan merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dari penjelasan ini



2. CaLK 13 – Konversi Piutang menjadi Uang Muka Perolehan Tanah

a. Rincian piutang yang dikonversi​




                                                                                                    ​


b. Latar belakang konversi

Konversi piutang menjadi uang muka perolehan tanah dilakukan dengan pertimbangan bahwa lokasi
tanah memiliki potensi pengembangan yang baik serta sejalan dengan strategi Perseroan dalam
pengembangan proyek properti. Dengan konversi tersebut, Perseroan melakukan reklasifikasi piutang
menjadi uang muka perolehan tanah sebagai bagian dari penyesuaian strategi pengelolaan aset. WTP
AUDIT

c. Dasar hukum konversi

Sebagai dasar hukum pelaksanaan konversi piutang menjadi uang muka perolehan tanah, Perseroan
melampirkan salinan 21 (dua puluh satu) Akta Perjanjian Novasi (Pembaruan Utang) yang telah
ditandatangani oleh para pihak terkait. Dokumen tersebut menjadi dasar kesepakatan hukum dan
pembukuan atas konversi piutang dimaksud. (terlampir)

d. Dasar pembukuan akuntansi

Copy dokumen yang menjadi dasar pembukuan konversi piutang menjadi uang muka perolehan
tanah terlampir dan disusun sesuai dengan kebijakan akuntansi Perseroan. CANTUMIN PSAK

e. Identitas pihak penerima uang muka

Berdasarkan dokumen legalitas perusahaan dan perjanjian novasi, berikut adalah profil lengkap dari
3 (tiga) entitas pemilik tanah yang menjadi pihak penerima Uang Muka:

1. PT ADAM INOVASI UTAMA (Pemilik Lahan Cilodong)

i. Nama Badan Hukum: PT ADAM INOVASI UTAMA.

ii. Hubungan dengan Perseroan: Pihak Ketiga (Non-Afiliasi).

iii. Legalitas & Kepengurusan (Berdasarkan Akta No. 08 Tanggal 08 Juli 2025):

Direktur Utama: Tuan Abdullah.

Direktur: Tuan Sobirin.

Komisaris: Tuan Hari Rachman.

Pemegang Saham: PT Pejaten Niaga Inovasi Bersama (99,9%) dan Tuan Abdullah (0,1%).

iv. Kepemilikan Tanah: Menguasai lahan seluas ±17.199 m² di Kelurahan Cilodong, Kota Depok,
sebagaimana tercantum dalam Perjanjian Novasi.



2. PT CIPTA PERMATA PROPERTI INDONESIA (Pemilik Lahan Cijujung)

i. Nama Badan Hukum: PT CIPTA PERMATA PROPERTI INDONESIA.

ii. Hubungan dengan Perseroan: Pihak Ketiga (Non-Afiliasi).

iii. Legalitas & Kepengurusan (Berdasarkan Akta No. 14 Tanggal 30 September 2021):

Direktur: Tuan Abdullah.

Komisaris: Tuan Trianto.

Komisaris: Tuan Kasimun.

Pemegang Saham: PT Adam Inovasi Utama (99,99%) dan Tuan Trianto (0,01%).

iv. Kepemilikan Tanah: Menguasai lahan seluas ±35.198 m² di Desa Cijujung, Kecamatan Sukaraja,
Kabupaten Bogor, sebagaimana tercantum dalam Perjanjian Novasi.

3. PT ARBA PROPERTINDO UTAMA (Pemilik Lahan Pejaten)

i. Nama Badan Hukum: PT ARBA PROPERTINDO UTAMA.

ii. Hubungan dengan Perseroan: Pihak Ketiga (Entitas Sepengendali / Under Common Control)
sebagaimana diungkapkan dalam Catatan 29 Laporan Keuangan.

iii. Legalitas & Kepengurusan (Berdasarkan Akta No. 29 Tanggal 22 Mei 2025):

Direktur: Tuan Abdullah.

Komisaris: Tuan Achmad Albar.

Pemegang Saham: PT Pejaten Kencana Utama Abadi (99,99%) dan Tuan Abdullah (0,01%).

iv. Kepemilikan Tanah: Menguasai lahan seluas ±3.391 m² di Kelurahan Pejaten Barat, Jakarta
Selatan



f. Status terkini tanah

Berdasarkan dokumen legalitas dan catatan Laporan Keuangan Perseroan, tanah yang menjadi objek
konversi Uang Muka Perolehan Tanah tersebar di 3 (tiga) lokasi strategis dengan rincian status
terkini sebagai berikut:

1. Tanah di Cilodong (Milik PT Adam Inovasi Utama)

i. Lokasi Lengkap: Komplek Dmarco, Kelurahan Cilodong, Kecamatan Cilodong, Kota Depok, Jawa
Barat.

ii. Luas Tanah: ± 17.096 m² (Tujuh belas ribu sembilan puluh enam meter persegi).

iii. Bukti Kepemilikan & Dasar Transaksi: Alas hak berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
yang tercatat atas nama PT ADAM INOVASI UTAMA.

iv. Status Sengketa/Beban: Tanah dalam kondisi Clean and Clear, dikuasai penuh secara fisik dan
yuridis oleh pemilik, serta bebas dari sengketa maupun sitaan pihak ketiga.



2. Tanah di Cijujung (Milik PT Cipta Permata Properti Indonesia)

i. Lokasi Lengkap: Jalan Raya Jakarta-Bogor KM 49, Desa Cijujung, Kecamatan Sukaraja,
Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

ii. Luas Tanah: ± 35.198 m² (Tiga puluh lima ribu seratus sembilan puluh delapan meter persegi).

iii. Bukti Kepemilikan: Berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang terdaftar sah atas nama
PT CIPTA PERMATA PROPERTI INDONESIA.

iv. Status Sengketa/Beban: Tanah dalam kondisi Clean and Clear. Tidak ada catatan blokir di BPN
dan tidak sedang dijadikan jaminan utang (Hak Tanggungan) kepada pihak bank maupun pihak lain.



3. Tanah di Pejaten Barat (Milik PT Arba Propertindo Utama)

i. Lokasi Lengkap: Kelurahan Pejaten Barat, Kecamatan Pasar Minggu, Kota Administrasi Jakarta
Selatan, DKI Jakarta.

ii. Luas Tanah: ± 3.391 m² (Tiga ribu tiga ratus sembilan puluh satu meter persegi).

iii. Bukti Kepemilikan: Berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang terdaftar atas nama PT
ARBA PROPERTINDO UTAMA.

iv. Status Sengketa/Beban: Tanah dalam kondisi Clean and Clear, siap untuk dikembangkan dan
bebas dari sengketa hukum.

g. Timeline hingga AJB

Khusus untuk lokasi Sepinggan, Perseroan telah menyusun timeline penyelesaian dan tindak lanjut
transaksi, dimana pada Kuartal I Tahun 2026 diharapkan sudah terdapat realisasi arus kas (cashflow)
dari penyelesaian transaksi tersebut. Manajemen secara aktif melakukan koordinasi dan pemantauan
agar rencana tersebut dapat terealisasi sesuai dengan jadwal yang telah ditetapkan.



3. CaLK 13 – Uang Muka PT KIM kepada PT DPMP

a. Latar belakang pembatalan PPJB No. 260 tanggal 15 September 2021

Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) No. 260 dilakukan sehubungan dengan evaluasi
ulang strategi bisnis Perseroan dan entitas anak, dimana manajemen memutuskan untuk
memfokuskan pengembangan investasi properti di wilayah Jabodetabek yang dinilai memiliki
potensi pasar dan tingkat likuiditas yang lebih baik. Oleh karena itu, Perseroan dan PT KIM
memutuskan untuk tidak melanjutkan rencana perolehan tanah di wilayah Sepinggan Raya.

b. Status terkini proses pembatalan PPJB

Status pembatalan PPJB telah disepakati (batal) oleh para pihak dan saat ini dalam tahap
penyelesaian administrasi pembatalan.

c. Mekanisme & jadwal pengembalian dana

Manajemen telah memperoleh komitmen dari PT DPMP bahwa pengembalian uang muka sebesar
Rp32.547.742.975 akan dilakukan secara bertahap dan direncanakan terealisasi pada Kuartal I Tahun
2026.

d. Jaminan/perjanjian tambahan & mitigasi risiko

Atas transaksi tersebut tidak terdapat jaminan khusus atau perjanjian tambahan. Namun demikian,
manajemen secara aktif melakukan koordinasi dan monitoring terhadap proses pengembalian dana
sebagai bentuk mitigasi risiko.

e. Penilaian impairment

Manajemen berpendapat bahwa tidak terdapat indikasi penurunan nilai (impairment) atas uang muka
tersebut pada tanggal pelaporan, mengingat masih terdapat komitmen pengembalian dana dari pihak
penjual serta tidak terdapat indikasi kerugian permanen (capital loss) atas nilai transaksi. Penilaian ini
akan terus dievaluasi secara berkala sesuai dengan perkembangan realisasi pengembalian dana.



4. CaLK 8 – Persediaan

a. Perbedaan saldo persediaan Apartemen Dave

Perbedaan saldo persediaan Apartemen Dave terjadi akibat kekeliruan administratif pada
pengungkapan pendukung (CaLK) pada periode sebelumnya. Manajemen telah mengidentifikasi
perbedaan tersebut dan akan melakukan koreksi pengungkapan pada laporan keuangan Kuartal IV
Tahun 2025. Koreksi tersebut tidak mengubah total nilai persediaan yang disajikan dalam laporan
keuangan, dan akan direfleksikan melalui pembaruan data XBRL Kuartal IV Tahun 2025, termasuk
penyesuaian referensi untuk Kuartal I dan Kuartal II Tahun 2025.

b. Tidak adanya penjualan Januari–September 2025

Berdasarkan kondisi operasional yang sebenarnya, Perseroan belum mencatat penjualan maupun
pendapatan usaha dari proyek Apartemen Dave selama periode Januari sampai dengan September
2025, karena Perseroan masih berfokus pada penjualan proyek Apple 3.

c. Strategi penjualan Apartemen Dave

Sebagai langkah optimalisasi aset, manajemen telah menyiapkan strategi pemanfaatan unit yang
tersedia melalui skema penyewaan (leasing), yang didukung dengan program promosi serta strategi
pemasaran tambahan sesuai dengan kebijakan Perseroan.

d. Tidak adanya penjualan Apple 1 Condovilla

Tidak terdapat penjualan pada proyek Apple 1 Condovilla selama periode Januari sampai dengan
September 2025, dengan kondisi dan pertimbangan yang sejalan dengan penjelasan pada poin 4.b
dan 4.c.

e. Strategi penjualan Apple 1 Condovilla

Strategi yang akan diterapkan untuk proyek Apple 1 Condovilla mengacu pada strategi yang sama
dengan Apartemen Dave, yaitu optimalisasi unit melalui skema penyewaan, promosi, serta penguatan
strategi pemasaran Perseroan.

f. Pencatatan biaya konstruksi Apple 3

Peningkatan nilai konstruksi dalam pengerjaan pada proyek Apple 3 disebabkan oleh belum
selesainya pekerjaan finishing, sehingga proyek tersebut belum memenuhi kriteria untuk
diklasifikasikan sebagai persediaan. Dengan demikian, biaya tersebut masih dicatat sebagai
konstruksi dalam pengerjaan. Rincian pendukung atas pencatatan tersebut disajikan dalam data
pendukung.

g. Penilaian impairment persediaan

Berdasarkan evaluasi manajemen, tidak terdapat indikasi penurunan nilai (impairment) atas
persediaan pada tanggal pelaporan. Penilaian ini mempertimbangkan bahwa persediaan masih
memiliki potensi pemanfaatan dan monetisasi, serta akan terus dievaluasi secara berkala sesuai
dengan kondisi pasar dan ketentuan PSAK yang berlaku.

h. Progres proyek

Berdasarkan laporan kemajuan pekerjaan (progress report) yang disampaikan oleh kontraktor dan
telah diverifikasi oleh manajemen serta konsultan pengawas, progres penyelesaian proyek adalah
sebagai berikut:

   1.​ Apartemen Dave

       Hingga tanggal 30 September 2025, progress Apartemen Dave telah mencapai 100%,
       sehingga tidak ada terdapat pekerjaan konstruksi terhadap project dave selain dari pada
       perbaikan dan pemeliharaan.

   2.​ Apple 1 Condovilla

       Hingga tanggal 30 September 2025, progress Apartemen Apple 1 telah mencapai 100%,
       sehingga tidak ada terdapat pekerjaan konstruksi terhadap project Apple 1 selain daripada
       perbaikan dan pemeliharaan.

   3.​ Apple 3 Condovilla

       Hingga 30 September 2025, progres penyelesaian proyek Apple 3 Condovilla tercatat sebesar
       sekitar 87,5%. Progres tersebut terutama berasal dari penyelesaian pekerjaan struktur,
       arsitektur, konstruksi, instalasi dan mechanical. Sisa pekerjaan yang masih berjalan
       mencakup penyempurnaan finishing dan pekerjaan pendukung lainnya.

Manajemen berkeyakinan bahwa seluruh proyek tersebut dapat diselesaikan sesuai dengan jadwal
yang telah ditetapkan, dengan tetap memperhatikan kondisi pasar dan operasional Perusahaan.

5. CaLK 10 – Konstruksi dalam Pengerjaan Apple 3

a. Persentase penyelesaian

Sampai dengan Kuartal III Tahun 2025, tidak terdapat perubahan progres pekerjaan. Persentase
penyelesaian proyek Apple 3 tercatat sebesar 87,5%.

b. Metode pengukuran progres

Pengukuran progres konstruksi dilakukan dengan membandingkan bobot dan nilai pekerjaan
berdasarkan kontrak (base contract) dengan realisasi progres pekerjaan yang telah diselesaikan.

c. Rincian biaya konstruksi tahun 2025

Rincian biaya konstruksi tahun 2025 disajikan sesuai dengan laporan keuangan per 31 Desember
2025, dengan total biaya konstruksi yang dikeluarkan sepanjang tahun 2025 sebesar Rp5 miliar.S



6. CaLK 6 – Piutang Usaha

a. Upaya penagihan

Perseroan telah melakukan upaya penagihan piutang usaha secara bertahap dan berkelanjutan, antara
lain melalui penagihan tertulis (surat penagihan), koordinasi dan komunikasi intensif dengan debitur,
serta penerapan sanksi dan/atau denda sesuai dengan ketentuan perjanjian yang berlaku.

b. Tidak berubahnya cadangan kerugian nilai

Manajemen menilai bahwa piutang usaha masih berada dalam kategori dapat tertagih (collectible)
berdasarkan hasil evaluasi kolektibilitas dan komunikasi dengan debitur. Oleh karena itu, Perseroan
tidak melakukan penambahan cadangan kerugian penurunan nilai piutang pada periode pelaporan.

c. Mekanisme perhitungan cadangan

Penentuan cadangan kerugian piutang usaha dilakukan berdasarkan hasil evaluasi manajemen
terhadap umur piutang dan tingkat kolektibilitas, termasuk pertimbangan piutang yang tidak
mengalami pembayaran lebih dari 2 (dua) tahun. Evaluasi tersebut dilakukan secara berkala sesuai
dengan kebijakan akuntansi Perseroan dan ketentuan PSAK yang berlaku.

7. CaLK 12 – Properti Investasi

a. Status pemanfaatan properti investasi

Properti investasi Perseroan saat ini dimanfaatkan sebagai aset sewa kepada entitas non-apartemen,
antara lain Janji Jiwa, Indomaret, dan ATM Banking. Perseroan akan mulai memperoleh dan
mencatat pendapatan sewa tersebut pada Kuartal IV Tahun 2025.

b. Tidak adanya pendapatan

Selama periode Januari sampai dengan September 2025, Perseroan belum mencatat pendapatan dari
properti investasi, karena manajemen melakukan penilaian atas waktu pengakuan pendapatan dengan
mempertimbangkan kondisi operasional dan keandalan pencatatan. Pendapatan tersebut akan diakui
pada laporan keuangan Kuartal IV Tahun 2025.

c. Rencana komersialisasi

Secara operasional, kegiatan komersialisasi properti investasi telah berjalan. Perseroan akan
melanjutkan strategi komersialisasi yang ada, dengan pencatatan pendapatan pada Kuartal IV Tahun
2025.



8. CaLK 16 – Pendapatan Ditangguhkan

a. Perbedaan saldo awal

Perbedaan saldo awal pendapatan ditangguhkan terjadi akibat kekeliruan pencatatan administratif
pada mutasi periode sebelumnya. Namun nilai posisi pendapatan ditangguhkan laporan Q3 adalah
benar

b. Pengurangan sebesar Rp6 miliar

Pengurangan pendapatan ditangguhkan sebesar Rp6 miliar berkaitan dengan pengalihan penjualan,
pembatalan, dan booking baru.

c. Sifat transaksi pengurangan

Sifat transaksi atas pengurangan pendapatan ditangguhkan berkaitan dengan pengalihan penjualan,
pembatalan, dan booking baru.

d. Sumber pendapatan Rp9 miliar

Sumber pendapatan berasal dari pendapatan atas pelepasan STK Apple 3 melalui PT KIM, serta
pendapatan usaha lainnya melalui PT Arba Propertindo.

Adapun pengurangan nilai sebesar Rp 6M dikarenakan terdapat booking baru

e. Kebijakan akuntansi

Kebijakan akuntansi dan mekanisme pelepasan pendapatan ditangguhkan mengacu pada PSAK 72
(Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan). Pendapatan ditangguhkan timbul atas penerimaan
imbalan dari pelanggan sebelum jasa diberikan dan kewajiban pelaksanaan dipenuhi.

Pendapatan jasa diakui sepanjang waktu (over time) seiring dengan penyelesaian jasa, karena
pelanggan menerima dan mengonsumsi manfaat jasa secara bersamaan. Pelepasan pendapatan
ditangguhkan menjadi pendapatan dilakukan secara proporsional berdasarkan tingkat penyelesaian
jasa atau periode kontrak yang telah berjalan.

Kriteria pengakuan pendapatan jasa adalah ketika kewajiban pelaksanaan telah dipenuhi, manfaat
jasa telah diterima pelanggan, dan jumlah pendapatan dapat diukur secara andal.



9. CaLK 19 – Utang Bank

a. Perbedaan saldo

Perbedaan saldo utang bank terjadi akibat ketidaksesuaian pencatatan administratif pada periode
sebelumnya, yang salah satunya dipengaruhi oleh pergantian sumber daya manusia (SDM) serta
proses serah terima (handover) yang belum berjalan optimal dalam fungsi pelaporan keuangan.
Manajemen telah mengidentifikasi perbedaan tersebut dan akan melakukan perbaikan serta
penyelesaian koreksi pada laporan keuangan Kuartal IV Tahun 2025.

Koreksi tersebut juga akan direfleksikan melalui pembaruan data XBRL Kuartal IV Tahun 2025,
termasuk penyesuaian referensi untuk Kuartal I dan Kuartal II Tahun 2025.

b. Penyesuaian/koreksi

Penyesuaian dan koreksi pencatatan utang bank dilakukan sejalan dengan penjelasan pada poin 9.a,
dan akan disajikan secara lengkap dalam CaLK laporan keuangan Kuartal IV Tahun 2025.

c. Rencana pembayaran utang jatuh tempo

Rencana pembayaran atas utang bank yang jatuh tempo sedang dilakukan evaluasi oleh manajemen
dengan mempertimbangkan kondisi keuangan Perseroan. Skema dan jadwal pembayaran tersebut
akan diungkapkan dalam CaLK laporan keuangan Kuartal IV Tahun 2025.

d. Tidak adanya pembayaran selama 2025

Tidak dilakukannya pembayaran utang bank selama tahun 2025 disebabkan oleh penyesuaian
pengelolaan arus kas (cash flow) Perseroan pada periode tersebut. Manajemen memprioritaskan
pemenuhan kebutuhan operasional dan keberlangsungan usaha, dengan tetap menjaga komunikasi
dan hubungan baik dengan pihak perbankan.

Demikian tanggapan ini kami sampaikan sebagai bentuk pemenuhan kewajiban keterbukaan
informasi serta komitmen Perseroan untuk senantiasa menjunjung tinggi prinsip transparansi,
akuntabilitas, dan Tata Kelola Perusahaan yang Baik (Good Corporate Governance).



Atas perhatian dan kerja sama yang baik, kami ucapkan terima kasih.



Hormat kami,

PT Diamond Citra Propertindo Tbk




Bayu Setiawan
Direksi