20250811_KIJA_Public Expose_31932128_lamp2.pdf

PT JABABEKA TBK
IKHTISAR TANYA JAWAB - PAPARAN PUBLIK
President Lounge, Menara Batavia Lantai Dasar
Jl. KH Mas Mansyur kav. 126
7 Agustus 2025

1. Nitya (Kontan)

   Pertanyaan:
       1. Terkait sentimen global dan domestik yang mungkin memengaruhi kinerja KIJA pada semester II.
          Bagaimana KIJA melihat potensi dari penurunan tarif bea masuk AS dari 32% menjadi 19% untuk
          produk Indonesia?
       2. Berdasarkan data BPS, PDB Indonesia pada kuartal II tumbuh menjadi 5,2% didorong oleh
          kenaikan PMTB sekitar 6%. Bagaimana KIJA memanfaatkan momentum iklim investasi yang baik
          ini?
       3. Apakah tren ini akan berlanjut hingga akhir 2025?
       4. Apakah ada rencana penambahan land bank di tahun ini, dan apakah proyek Kendal akan menjadi
          unggulan di 2025?

   Tanggapan:

   Penurunan tarif bea masuk AS terhadap produk Indonesia jelas menjadi peluang positif, terutama bagi
   tenant di kawasan industri kami yang memproduksi barang ekspor. Hal ini dapat meningkatkan daya saing
   mereka dan secara tidak langsung mendorong penyerapan lahan di kawasan kami.

   Kenaikan PMTB yang tercatat BPS menunjukkan meningkatnya minat investasi di Indonesia. Bagi KIJA, ini
   adalah sinyal bahwa pasar properti industri memiliki prospek cerah. Kami menindaklanjuti dengan strategi
   pemasaran yang lebih agresif, penawaran lahan siap bangun (ready to build), menambah layanan
   pendukung seperti utilitas, logistik, dan fasilitas pendukung investasi serta fasilitas perizinan terpadu bagi
   calon tenant.

   Kami optimistis tren ini akan berlanjut hingga akhir tahun, sejalan dengan kebijakan pemerintah yang pro-
   investasi. Untuk mendukung pertumbuhan dan kesinambungan, kami juga merencanakan penambahan
   land bank di lokasi strategis, termasuk percepatan pengembangan Kawasan Industri Kendal sebagai
   proyek unggulan 2025.

2. Nitya (Kontan)

   Pertanyaan lanjutan:

   Terkait proyek Kendal, berapa luas lahan yang sudah terjual dari total yang tersedia? Siapa saja investor
   yang masuk, dari negara mana saja, dan berapa kontribusi proyek ini terhadap pendapatan KIJA?

   Untuk semester I, berapa kontribusi Kawasan Kendal terhadap pemasaran, baik dari sisi luas lahan
   maupun nilai penjualan?

   Tanggapan:

   Kawasan Industri Kendal (fase pertama) memiliki luas total 860 hektar. Per 30 Juni 2025, sekitar 352 hektar
   tercatat sebagai land bank secara akuntansi. Sebagai gambaran, berdasarkan akuntansi, perkiraan lahan
   terjual dapat dihitung dari selisih total lahan fase pertama dikurangi sisa land bank dan non-saleable area.
   Sedangkan secara pemasaran (marketing), luas terjual sebenarnya lebih besar dibanding angka akuntansi,
   namun data final masih perlu diverifikasi bersama tim operasional.

   Saat ini terdapat sekitar 129 investor dari berbagai negara, mayoritas dari China, disusul Taiwan, Korea,
   Hong Kong, Malaysia dan India bahkan Jerman serta Perancis. Sektor industrinya juga beragam, mulai dari
   pabrik baterai katoda dan anoda untuk kendaraan listrik, industri tekstil, produsen mainan terbesar dari
   Hong Kong, hingga pabrik ban dari China. Nama-nama perusahaan yang sudah beroperasi antara lain: PT
   Eclat Textile International, PT Lianfa Textile Indonesia, PT Polygroup Manufaktur Indonesia, PT. Borine
   Technology Indonesia, PT Indonesia BTR New Energy Material, PT LBM Energi Baru Indonesia dan lain-
   lain.

   Kontribusi marketing sales Kendal terhadap total pendapatan Perseroan terus meningkat. Selain
   penjualan lahan, recurring income dari utilitas dan jasa kawasan juga mulai memberikan dampak positif
   terhadap perusahaan.

   Pada semester I 2025, Kawasan Industri Kendal mencatat penjualan sekitar 80 hektar dengan nilai Rp1,388
   triliun. Angka ini berkontribusi signifikan terhadap total marketing sales secara keseluruhan Perseroan
   sebesar Rp 1,927 triliun dengan luas lahan sekitar 88 ha. Ke depan, selain menargetkan kontribusi melalui
   penawaran lahan di Kendal di fase berikutnya namun juga peningkatan fasilitas pendukung.

3. Arys (Redd Intelligence)

   Bagaimana realisasi marketing sales semester I dan target akhir tahun? Berapa alokasi belanja modal
   (capex) tahun ini dan realisasi hingga saat ini?

   Tanggapan:

   Sebagaimana telah dipaparkan sebelumnya bahwa target marketing sales 2025 adalah Rp3,5 triliun, naik
   10% dari tahun sebelumnya. Hingga akhir semester I, realisasi sudah mencapai 55% dari target.

   Belanja modal (capex) tahun ini dialokasikan sebesar Rp300 miliar untuk pemeliharaan (maintenance) dan
   Rp350 miliar untuk akuisisi lahan. Per semester I, realisasi maintenance mencapai Rp85 miliar, sedangkan
   akuisisi lahan Rp160 miliar. Kami optimistis seluruh alokasi akan terserap sesuai rencana, sejalan dengan
   progres proyek-proyek strategis kami.

4. Steven Solomon (First Asia Capital)

   Dibandingkan pemain baru seperti Surya Cipta yang mengusung konsep smart city, bagaimana strategi
   KIJA? Apakah ada rencana transformasi usaha? Harga saham SSIA meningkat tajam, bagaimana dengan
   KIJA?
   Selain itu, bagaimana perkembangan proyek resort seperti Tanjung Lesung yang penjualannya masih
   kecil? Bagaimana dampak rencana pembangunan jalan tol terhadap nilai tanah dan penjualan?

   Tanggapan:

   KIJA memiliki keunggulan model bisnis yang berbeda dibanding pemain lain. Selain mengandalkan
   penjualan lahan, kami memiliki pilar pendapatan berulang (recurring revenue) yang kuat melalui bisnis
   infrastruktur, seperti:
      • PT Bekasi Power (BP) yang menjual listrik ke PLN dan tenant di kawasan KIJA
      • PT United Power di Kawasan Industri Kendal (KIK) yang permintaan listriknya tumbuh signifikan.
      • Cikarang Dry Port yang melayani kebutuhan kegiatan ekspor impor dan logistic.
      • PT Jababeka Infrastruktur yang menyediakan air bersih, pengolahan limbah dan estate
          management kawasan.

   Fokus kami adalah terus mengembangkan utilitas dan infrastruktur kawasan—termasuk listrik, logistik
   (Cikarang Dry Port), dan jasa/utilitas kawasan—untuk mendukung pertumbuhan jangka panjang.
   Transformasi usaha diarahkan antara lain untuk:
      • Memperbesar porsi recurring income.
      • Menjalin kerja sama strategis dengan investor domestik maupun asing untuk mempercepat
          pembangunan kawasan dan meningkatkan daya saing.

   Dengan pertumbuhan pilar infrastruktur yang konsisten, kami menargetkan dapat mendistribusikan
   dividen secara rutin dan meningkat di masa depan. Hal ini diharapkan menjadi katalis positif bagi kinerja
   saham KIJA ke depannya.

   Penjualan di Tanjung Lesung saat ini memang relatif kecil karena keterbatasan akses, terutama
   penyelesaian jalan tol Serang - Panimbang. Untuk itu, kami berharap dan mendukung percepatan
   pembangunan jalan tol yang akan menjadi katalis utama peningkatan nilai tanah dan aktivitas ekonomi
   kawasan.

   Selain sektor pariwisata, kami mempertimbangkan diversifikasi ke manufaktur, perikanan, dan agribisnis
   untuk memperluas basis ekonomi lokal jika ada potensi pengembangan ke arah tersebut. Kawasan ini
   memiliki permintaan riil yang tinggi dan potensi pengembangan jangka panjang.

   Dengan kombinasi pilar land development dan infrastruktur, diversifikasi portofolio, serta keberhasilan
   pengembangan KIK, KIJA optimis dapat menjaga posisi kompetitif, menarik investasi asing, dan
   menciptakan pertumbuhan berkelanjutan di tengah dinamika pasar sehingga bisa memenuhi harapan
   pemegang saham.

5. Tito (Octus)

   Terkait obligasi global yang memiliki step-up coupon, apakah ada rencana refinancing untuk mengurangi
   biaya bunga?
   Selain itu, dengan adanya persetujuan RUPS untuk peningkatan modal dasar, apa rencana strategisnya?

   Tanggapan:

   Kami proaktif memantau pasar global untuk mencari momentum refinancing yang tepat sebelum jatuh
   tempo 2027, sehingga dapat menurunkan beban bunga dari skema step-up coupon yang saat ini berlaku.
   Kondisi pasar yang diharapkan membaik, seperti potensi penurunan suku bunga The Fed, akan menjadi
   momen yang kami manfaatkan.

Peningkatan modal dasar memberikan fleksibilitas bagi Perseroan agar jumlah modal dasar telah
memadai/mencukupi jika Perseroan berencana melakukan penerbitan saham baru baik melalui HMETD
maupun non-HMETD di masa mendatang, termasuk jika ada investor strategis yang ingin masuk. Langkah
ini merupakan bagian dari strategi memperkuat permodalan, mendukung ekspansi, dan menjaga profil
keuangan perusahaan tetap sehat.