20250624_BIKA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31908148_lamp1.pdf

BINAKARYA

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
Telp: t6221-543 60381, Fax: #6221 -543 60385

»

o

Perseroan senantiasa bekerjasama dengan travel-travel agen untuk pemasaran dan juga untuk
reservasi hotel yang saat ini semakin mudah dan bisa dilakukan melalui website-website
perjalanan seperti Agoda, Traveloka, Tiket.com, Booking.com dan lain-lain. Untuk standar layanan
kami masih menjaga standar layanan yang sudah kami lakukan sebelumnya dan berusaha untuk
meningkatkan standar layanan tersebut sesuai dengan standar pelayanan hotel pada berbintang.

Besaran outstanding pinjaman saat ini yang dijamin dengan aset hotel tersebut.

Jawab:

Besaran Outstanding pinjaman yang dijamin dengan aset hotel tersebut periode 31 Maret 2025
adalah: Rp 21.464.581.657.

Status terkini pembayaran pinjaman (apakah lancar atau terdapat tunggakan), agar dielaborasi.
Jawab:
Status terkini pembayaran pinjaman adalah lancar.

Rencana pelunasan atau restrukturisasi atas pinjaman tersebut, khususnya dengan
mempertimbangkan potensi perubahan pengelolaan hotel.

Jawab:

Sampai saat ini Perseroan masih mengangsur pinjaman tersebut dan belum ada rencana untuk
melakukan restrukturisasi atas pinjaman tersebut.

Berdasarkan site visit yang dilakukan oleh Bursa, Perseroan juga menyampaikan bahwa telah
melakukan efisiensi karyawan dari berbagai divisi, sebelumnya Perseroan memiliki karyawan
sebanyak 202 orang pada periode 31 Desember 2023, dan melakukan efisiensi karyawan menjadi
sebanyak 132 orang atau menurun 3596 pada periode 30 September 2024 dalam rentang waktu 9
bulan, agar dapat dijelaskan:

a.

Divisi atau lini usaha mana saja yang terdampak paling besar dari efisiensi tersebut.

Jawab:

Sesuai dengan data pada Laporan Keuangan Perseroan per 31 Desember 2022 jumlah karyawan
adalah sebanyak 202 orang, menurun menjadi 170 orang pada periode Laporan Keuangan per 31
Desember 2023 dikarenakan adanya efisisensi akibat pandemi covid-19. Sedangkan pada periode
Laporan Keuangan per 30 September 2024 jumlah karyawan menjadi 132 orang jadi dari periode
31 Desember 2023 hanya berkurang 38 orang atau kurang lebih 22.3596 dikarenakan adanya
karyawan yang mengundurkan diri dan adanya karyawan yang masa kontrak kerjanya sudah habis.
Efisiensi saat ini adalah dengan tidak merekrut karyawan sebagai pengganti karyawan yang telah
mengundurkan diri maupun karyawan yang telah selesai kontrak kerjanya.

Dampak terhadap operasional harian dan kelangsungan proyek-proyek yang beroperasi
maupun yang sedang berjalan.
Jawab:

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730

BINAKARYA Telp: t6221-543 60381, Fax: 6221 -543 60385

Efisiensi karyawan tersebut tidak berdampak pada operasional harian dan kelangsungan proyek-
proyek Perseroan dikarenakan pegawai yang terkena efisiensi adalah pegawai yang telah habis
kontrak kerjanya.

Cc. Strategi Perseroan dalam menjaga produktivitas dan efektivitas operasional pasca efisiensi
tenaga kerja tersebut.
Jawab:
Perseroan senantiasa membuat kinerja setiap departemen senantiasa berkesinambungan dengan
memanfaatkan potensi karyawan-karyawan yang tersisa sehingga produktivitas dan efektivitas
Operasional dapat dijaga.

d. Pemenuhan kewajiban Perseroan terhadap karyawan yang terkena efisiensi, termasuk terkait
kompensasi, pesangon, dan hak lainnya.
Jawab:
Perseroan sudah memenuhi kewajiban kepada karyawan yang timbul sesuai dengan Peraturan
Ketenagakerjaan Indonesia.

Apakah terdapat class action atau tuntutan hukum dari karyawan yang terdampak, dan mohon
dijelaskan lebih lanjut apabila hal tersebut terjadi.

Jawab:

Tidak ada

£

3. Berdasarkan tanggapan nomor 2a.iii, disebutkan bahwa Perseroan melakukan buyback atas unit
properti akibat customer yang gagal bayar KPR. Mohon penjelasan mengenai:

a. Berapa jumlah unit properti yang telah dibeli kembali (buyback) oleh Perseroan sejak awal
pemasaran proyek hingga saat ini, baik dalam jumlah unit maupun nilai total transaksi buyback
tersebut?

Jawab:
Jumlah unit property yang batal KPR sebanyak 89 unit dengan total uang muka KPR sejumlah Rp.
742.993.275.159 dan total transaksi buyback KPR sejumlah Rp 30.072.137.549.

b. Berapa persentase jumlah buyback tersebut terhadap total penjualan unit melalui skema KPR?
Jawab:
Jumlah buyback terhadap total penjualan unit melalui skema KPR adalah 496

c. Bagaimana strategi atau mitigasi risiko yang dilakukan Perseroan untuk meminimalkan kejadian
gagal bayar KPR di masa mendatang.
Jawab:

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
Telp: 46221 -543 60381, Fax: 6221 -543 60385

BINAKARYA

Strategi atau mitigasi resiko yang dilakukan Perseroan kedepan yaitu dengan menerapkan cara
pembayaran property melalui cash bertahap kepada developer sebagai alternatif pembayaran
selain KPR Perbankan.

4. Berdasarkan tanggapan Perseroan pada nomor 2b.iii, disebutkan bahwa pembangunan proyek hotel
Arjuna Bali telah mencapai 70-8096. Namun demikian, saat Site Visit dilakukan, disampaikan bahwa
progres pembangunan baru mencapai 6096. Mohon Perseroan memberikan klarifikasi atas perbedaan
informasi tersebut, serta menyampaikan data pendukung atau dokumentasi terkini terkait progres
pembangunan proyek hotel Arjuna Bali.

Jawab:

Penulisan persentase pembangunan hotel Arjuna Bali sebesar 70-8096 adalah rentang persentase
dimana sampai saat ini data terbaru untuk persentase pembangunan Hotel Arjuna Bali adalah 72.826.
Terkait progres pembangunan yang disampaikan kepada Tim Bursa Efek pada saat kunjungan ke Hotel
Arjuna dimana dinyatakan sebesar 6096 adalah tidak benar.

Berikut adalah dokumentasi terkait progres pembangunan Hotel Arjuna Bali

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
Telp: t6221-543 60381, Fax: 46221 -543 60385

BINAKARYA

5. Berdasarkan tanggapan nomor 2e, Perseroan menyatakan bahwa saat ini sudah tidak terdapat
restrukturisasi pinjaman dari perbankan. Sehubungan dengan hal tersebut, mohon Perseroan
menyampaikan penjelasan lebih lanjut sebagai berikut:

a. Restrukturisasi pinjaman terakhir yang dilakukan Perseroan dan status penerimaan/penolakan
restrukturisasi tersebut dari kreditur.
Jawab:
(Berdasarkan pada Laporan Keuangan Perseroan per 30 September 2024 yang telah di submit)
i. Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit restrukturisasi ke-5 Fasilitas Kredit terdampak
Covid-19 No. 35/015/SPPK/Com2/Kredit/!ll/2023 tanggal 28 Maret 2023 yang diberikan oleh
PT Bank KEB Hana Indonesia kepada PT Binakarya Citra Buana.
ii. Surat Persetujuan Restrukturisasi Kredit Konstruksi Ke-5 No. 154/S/CMBD/CLMR/VI/2022
tanggal 8 Juni 2022 yang diberikan oleh Bank BTN kepada PT Binakarya Bangun Propertindo.

iii. Berdasarkan Surat Persetujuan Prinsip Pembiayaan (SP3) — Restrukturisasi Fasilitas
Pembiayaan No. 022/B8/SAM-OL/VII/2023 tanggal 12 Juli 2023 yang diberikan oleh PT Bank
Maumalat Indonesia kepada PT Triputri Natatama.

iv. Surat Persetujuan Restrukturisasi Kredit (SPRK) No. 842/BDG/BCSU/VIII/2020 tanggal 18
Agustus 2020 yang diberikan oleh PT Bank BTN kepada PT PACA.

v. Surat permohonan restrukturisasi No. O02/CC/GKS-FOR/XI/2022 tanggal 30 November 2022,
'GKS yang diberikan oleh PT Bank BTN kepada PT GKS.

Vi. Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 020/SPPK/Combank 2/!!!/2021 tanggal 25 Maret
2021, PT Bank KEB Hana Indonesia menyetujui permohonan restrukturisasi ke-2 atas fasilitas
Kredit Modal Kerja (Investment Loan 1 dan Investment Loan 2) kepada PT BAP.

vii. Surat Pemberitahuan Persetujuan Kredit No. 97/S/CMBD/CLMR/XII/ 2021 tanggal 21 Februari
2021, Bank BTN menyetujui permohonan restrukturisasi kredit konstruksi atas fasilitas
pembiayaan KYG Proyek Apartemen Paradise Mansion (PT SPI).

b. Apakah terdapat rencana atau upaya restrukturisasi baru yang akan diajukan pada tahun 2025
atau tahun-tahun selanjutnya? Jika ada, mohon dijelaskan entitas perbankan yang menjadi target
restrukturisasi, nilai pinjaman, dan skema restrukturisasi yang direncanakan.

Jawab:
Perseroan belum ada rencana untuk pengajuan restrukturisasi baru pada tahun 2025.

c. Mohon dijelaskan bagaimana jika tidak adanya restrukturisasi pinjaman saat ini dapat
memengaruhi kondisi arus kas, operasional, dan kelangsungan usaha Perseroan dalam jangka
pendek hingga menengah.

Jawab:

Sampai saat ini pembayaran pinjaman atas restruturisasi masih berjalan dan kondisi arus kas,
operasional dan kelangsungan usaha Perseroan dalam jangka pendek hingga menengah masih
stabil walau belum ada rencana untuk restrukturisasi pinjaman baru.

BINA

KARYA

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
Telp: t6221-543 60381, Fax : #6221 -543 60385

6.

Berdasarkan tanggapan nomor 7, Perseroan memiliki piutang usaha dari travel agent terkait
operasional hotel-hotel Perseroan, agar dapat dijelaskan lebih lanjut:
a. Strategi khusus untuk mempercepat penagihan piutang kepada travel agent.
Jawab:
Sampai saat ini Perseroan sudah melakukan penagihan piutang kepada travel agent dan sudah
dilakukan pembayaran utang secara bertahap oleh travel agent.

b. Apakah Perseroan mempertimbangkan atau telah menempuh langkah hukum, mediasi, atau
menggunakan jasa pihak ketiga (seperti agen penagih atau kantor hukum) untuk memitigasi risiko
gagal tagih dari piutang-piutang tersebut?

Jawab:

Perseroan mengutamakan membina hubungan relasi yang baik dengan pihak travel agent dan
pihak travel agent juga sudah menunjukkan itikat baik dengan melakukan pembayaran piutang
tersebut secara bertahap sehingga Perseroan merasa bahwa tidak perlu menempuh langkah
hukum, mediasi atau menggunakan jasa pihak ketiga untuk menagih piutang-piutang tersebut.

Berdasarkan tanggapan nomor 8, agar Perseroan sampaikan informasi terkait rincian piutang non
usaha pihak ketiga lain-lain sebesar Rp3,8 miliar pada periode 31 Desember 2023 sebagaimana
informasi berikut:

Pih
Karyawan 4.702.438.960
PT Pesona Graha Permai 1.625.037.183
Lain-lain
(dibawah Rp100.000.000) 3.820.878.550
Sub-jumlah 10.148.354.693
Jawab:

Perseroan tidak mempunyai rincian piutang non usaha pihak ketiga lain-lain sebesar Rp 3,8 miliar
yang tercatat pada periode 31 Desember 2023.

Berdasarkan tanggapan Perseroan nomor 1L.ii, Perseroan memiliki saldo uang muka investasi saham
kepada PT Binakarya Cipta Abadi sebesar Rp19,48 miliar yang akan dikembalikan dengan PT Binakarya
Cipta Abadi yang sedang melakukan penawaran penjualan lahan tersebut kepada calon investor, agar
dapat dijelaskan:
a. Pertimbangan Perseroan tidak mengklasifikasikan ini sebagai piutang/pinjaman mengingat
dana akan dikembalikan oleh PT Binakarya Cipta Abadi, agar dielaborasi.
Jawab:

v
& «

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
2 / Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
BINAKARYA Telp: 46221 -543 60381, Fax: #6221 -543 60385

Perseroan tidak mengklasifikasikan ini sebagai piutang / pinjaman dikarenakan bahwa PT
Binakarya Cipta Abadi bukanlah meminjam dana atau uang akan tetapi hal tersebut adalah
investasi yang dilakukan oleh Perseroan

b. Kriteria akuntansi yang digunakan untuk membedakan uang muka dengan pinjaman dalam
kebijakan Perseroan.
Jawab:
Kriteria akuntansi yang digunakan untuk membedakan uang muka dengan pinjaman dalam
kebijakan Perseroan adalah kalau piutang ada pencadangan.

Cc. Jaminan yang diterima Perseroan atas uang muka tersebut.
Jawab:
Jaminan yang diterima Perseroan atas uang muka tersebut adalah pencatatan pada pembukuan PT
BCA tertulis sebagai uang muka investasi.

d. Mengacu pada PSAK 71 (Instrumen Keuangan), apakah transaksi ini memenuhi definisi aset
keuangan (piutang) daripada uang muka investasi?
Jawab:
Mengacu pada PSAK 71 dimana salah satu poin pentingnya adalah soal pencadangan atas
penurunan nilai aset keuangan yang berupa piutang, pinjaman atau kredit, maka transaksi ini
tidak memenuhi definisi aset keuangan (piutang). Oleh karenanya disampaikan bahwa Perseroan
tidak membuat cadangan piutang karena perusahaan optimis investasi tersebut akan
dikembalikan secara penuh dan berharap bisa mendapatkan untung dari investasi tersebut.

9. Berdasarkan tanggapan nomor 19 terkait dengan akun Return On Investment (ROI) sebesar Rp3,6
miliar yang akan dibagikan kepada para investor pada akhir tahun, agar dapat dijelaskan lebih lanjut

mengenai:
a. Pihak para investor yang dimaksud oleh Perseroan atas ROI tersebut.
Jawab:

Pihak investor yang dimaksud Perseroan atas ROI tersebut adalah Pihak yang berinvestasi pada
Hotel Swissbel Tuban Bali dengan menyewa unit-unit condotel hotel tersebut.

b. Sumber dana yang digunakan untuk membayarkan ROI tersebut
Jawab:
Sumber dana yang digunakan untuk membayarkan ROI tersebut adalah dari pendapatan hotel

c. Dasar kontraktual yang mewajibkan pembagian ROI ini.

Jawab:
Terdapat dasar kontraktual yang mewajibkan pembagian ROI kepada para investor.

@

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730

BINAKARYA Telp: t6221-543 60381, Fax: #6221 -543 60385

d.

Apakah akun ROI sebesar Rp3,6 miliar tersebut masuk dalam klausa obligasi finansial dalam
perjanjian investasi? Agar dielaborasi.

Jawab:

Akun ROI sebesar Rp3,6 miliar tersebut tidak masuk dalam klausa obligasi finansial dalam
perjanjian investasi dikarenakan bukan merupakan obligasi finansial.

jika ya, mengapa tidak diklasifikasikan sebagai beban pinjaman (interest expense)?
Jawab:
Tidak masuk dalam klausa obligasi finansial.

Mengapa ROI ini dicatat di CALK 19 (Beban Masih Harus Dibayar) sebagai liabilitas, bukan sebagai
distribusi kepada pemilik (akun ekuitas)?

Jawab:

ROI ini dicatat di CALK 19 (Beban Masih Harus Dibayar) sebagai liabilitas karena ROI ini merupakan
beban yang masih harus dibayar kepada para investor yang menyewa unit-unit hotel dimana para
investor tersebut bukanlah pemilik.

10. Berdasarkan tanggapan nomor 24, Perseroan membayarkan biaya tenaga ahli hampir 2 kali lipat
kepada pihak jasa konsultan hukum, agar dapat dijelaskan lebih lanjut:

a.

Informasi profil konsultan hukum.
Jawab:
Perseroan mohon maaf karena tidak bisa mengungkapkan profil konsultan hukum kepada publik.

Jasa yang ditawarkan kepada Perseroan.
Jawab:
Jasa yang ditawarkan kepada Perseroan adalah sebagai konsultan hukum Perseroan

Pertimbangan spesifik yang mendorong kebutuhan jasa konsultan hukum Perseroan.

Jawab:

Adanya permasalahan hukum pada entitas anak Perseroan yaitu: adanya pengajuan penundaan
kewajiban pembayaran utang (PKPU) oleh salah satu konsumen pada proyek Perseroan dimaka
Perseroan membutuhkan jasa konsultan hukum untuk menangani perkara tersebut.

Output konkrit apa saja yang diharapkan Perseroan atas konsultan hukum kepada Perseroan.
Jawab:

Output konkrit yang diharapkan Perseroan adalah konsultan hukum dapat menjadi konsultan
untuk menyelesaikan perselisihan antara pihak penggugat dan tergugat dimana nanti bisa
memberikan solusi yang baik bagi kedua belah pihak.

Apakah beban ini bersifat sementara (non-recurring) atau akan berlanjut di periode mendatang?

A

@

"

BINAKARYA Telp: 46221 -543 60381, Fax: 6221 -543 60385

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730

11:

Jawab:
Untuk beban ini bersifat sementara aja jika terdapat kasus hukum yang membutuhkan jasa
konsultan hukum.

Mengingat upaya mencari investor strategis belum membuahkan hasil sejak 2023, langkah konkret
apa selain pelepasan aset yang akan diambil untuk memenuhi utang bank Rp 942,7 miliar yang jatuh
tempo pada 2025-2026?

Jawab:

Langkah Perseroan dalam memenuhi kewajiban utang bank yang jatuh tempo pada 2025-2026 adalah
dengan mempercepat pembangunan proyek Perseroan dimana diharapkan dapat segera dipasarkan
dan diserahterimakan kepada konsumen. Sampai saat ini Perseroan senantiasa membayar utang
Bank tersebut dengan mencicil pembayaran dan masih mencari investor strategis baik untuk
bekerjasama maupun untuk akuisisi proyek Perseroan.

. Bagaimana BIKA menjamin proyek seperti Pluit Sea View (89,3X progress) akan selesai di A4

2026 tanpa pendanaan baru, sementara pembangunan dihentikan hingga investor masuk?

Jawab:

Perseroan tidak bisa menjamin proyek Pluit Sea View akan selesai 10056 di A4 2026 akan tetapi jika
Perseroan mendapatkan investor untuk mendukung pendanaan dalam pembangunan proyek ini
maka Perseroan optimis bisa menyelesaikan proyek tersebut pada A4 tahun 2026. Saat ini
pembangunan sedang dilakukan secara bertahap.

. Berdasarkan tanggapan Perseroan nomor 27, terdapat proses homologasi yang saat ini sedang

dijalankan pada proyek Apartemen Pluit Sea View yang dimiliki oleh Entitas Anak Perseroan yaitu PT
Binakarya Bangun Propertindo (BBP) dan proyek Apartemen Foresgue PT Griya Karunia Sejahtera
(GKS), agar dapat dijelaskan:
a. Latar belakang adanya kedua kasus tersebut.
Jawab:
Latar belakang adanya proses homogolasi adalah adanya pengajuan penundaan kewajiban
pembayaran utang (PKPU) oleh salah satu konsumen dikarenakan adanya keterlambatan serah
terima unit apartemen, sehingga dalam proses hukumnya kedua belah pihak sepakat dengan
adanya homogolasi untuk kepentingan kedua belah pihak

b. Status terkini atas proses homologasi tersebut.
Jawab:
Progres homogolasi sampai saat ini masih berjalan sesuai dengan yang disepakati dalam perjanjian

c. Mitigasi Perseroan agar tidak terjadi perkara hukum dikemudian hari.
Jawab:
Perseroan berupaya dengan opimal untuk menyelesaikan pembangunan proyek apartemen
secepatnya sehingga dapat segera diserahterimakan kepada konsumen.

Me:

Uu)

PT BINAKARYA JAYA ABADI Tbk.

Mall Taman Palem Lt.3 Blok D No.9
Jl. Kamal Raya Outer Ring Road, Cengkareng, Jakarta Barat 11730
Telp: #6221 -543 60381, Fax: 6221 -543 60385

BINAKARYA

14. Informasi/fakta/kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi harga Efek
Perseroan serta kelangsungan hidup Perseroan yang belum diungkapkan kepada publik.
Jawab:
Tidak ada informasi/fakta/kejadian penting yang material dan dapat mempengaruhi harga efek
Perseroan serta kelangsungan hidup Perseroan yang belum diungkapkan kepada publik

Demikian jawaban pertanyaan ini kami sampaikan dan atas perhatiannya kami mengucapkan terima
kasih.

Hormat kami,
PT. Binakarya Jaya Abadi Tbk

Direktur

10