20250613_BUVA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31895145_lamp1.pdf

Jawaban/Penjelasan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk atas Surat BEI No. S-05551/BEU.PP2/06-2025
tanggal 10 Juni 2025 tentang Permintaan Penjelasan


1. Terkait dengan Kinerja Alila Ubud & Alila Uluwatu, agar dapat dijelaskan:
   a. Bagaimana perkiraan tren okupansi pada Alila Ubud dan Alila Uluwatu pada tahun 2025 menurut
       Perseroan?

       Jawaban :

       Sampai dengan bulan Mei 2025, okupansi hotel milik Perseroan di Bali mengalami penurunan
       sedikit menjadi 53,8% dari 56,0% di periode yang sama tahun 2025 sejalan dengan kondisi
       ekonomi dunia yang terganggu dengan adanya ancaman tarif oleh Amerika Serikat. Di lain pihak,
       penurunan dalam okupansi tersebut diimbangi dengan adanya kenaikan harga kamar rata-rata
       sekitar 11% sehingga pendapatan Perseroan masih dapat bertumbuh.

       Kami perkirakan kondisi usaha akan membaik di sisa waktu tahun 2025 yang berdampak positif
       terhadap tingkat hunian dan tentunya pendapatan Perseroan setelah terdapat kepastian atas
       berbagai tantangan ekonomi dunia.

   b. Bagaimana bentuk kerja sama antara Perseroan dengan Hyatt pada properti tersebut dan
       keuntungan apa saja yang diperoleh Perseroan dari brand value dengan Hyatt?

       Jawaban :

       Hyatt memiliki hak serta kewajiban secara eksklusif untuk mengelola dan mengoperasikan ALU
       dan AVU sesuai dengan rencana kerja yang telah disetujui oleh Perseroan.

       Keuntungan brand value Hyatt yang diperoleh Perseroan :
       1. Mengelola properti hotel Perseroan secara profesional untuk mendapatkan hasil optimal;
       2. Memberikan akses ke komunitas pelanggan setia Hyatt dari seluruh dunia;
       3. Standar operasional hotel yang tinggi dan bertaraf internasional, sehingga membangun
          kepercayaan tamu dan calon tamu hotel.

   c. Apakah Perseroan memiliki rencana untuk melepas kerjasama dengan Hyatt dikemudian hari?

       Jawaban :

       Perseroan belum memiliki rencana untuk melepas kerjasama dengan Hyatt.

   d. Rencana Perseroan untuk memperkuat kemitraan internasional lainnya guna meningkatkan
       okupansi dan positioning properti (jika ada).

       Jawaban :

       Saat ini Perseroan belum memiliki rencana membangun kemitraan internasional lainnya.

2. Agar dijelaskan strategi Perseroan menjaga efisiensi operasional dan produktivitas per karyawan
    pada setiap properti dengan staf yang cukup banyak.

    Jawaban :

   Strategi Perseroan dalam menjaga efisiensi operasional dan produktivitas per karyawan antara lain:
   1. Optimalisasi struktur organisasi;
   2. Standard Operating Procedures (“SOP”), terintegrasi dengan baik dan efisien;
   3. Pemanfaatan teknologi digital dalam kegiatan operasional;
   4. Pelatihan dan pengembangan berkelanjutan dengan tujuan meningkatkan kompetensi karyawan;
   5. Evaluasi biaya dan operasional secara berkesinambungan;
   6. Pemanfaatan beberapa sumber daya yang sama untuk hotel-hotel milik Perseroan.


3. Bagaimana inisiatif digitalisasi operasional atau peningkatan efisiensi biaya di properti Perseroan?

    Jawaban :

    Pelaksanaan operasional hotel telah dilakukan secara digital melalui platform yang disediakan oleh
    Hyatt. Digitalisasi operasional mendukung terlaksananya operasional yang efektif dan efisien, dan
    didukung pelaksanaan evaluasi kerja dan biaya operasional secara berkala.


4. Mengingat masih ada sisa lahan di kedua properti, agar disampaikan rencana strategi jangka panjang
    Perseroan untuk ekspansi atau pengembangan fasilitas tambahan (jika ada).

    Jawaban :

    Perseroan masih dalam tahap melakukan kajian internal, baik aspek kelayakan komersial maupun
    potensi pasar.


5. Apa faktor utama Perseroan belum melakukan ekspansi di Alila Ubud dan Alila Uluwatu meskipun
    okupansi cukup tinggi dengan lokasi yang premium?

    Jawaban :

    Perseroan menjalankan prinsip kehati-hatian dalam ekspansi dimana ekspansi tersebut harus
    dilaksanakan secara integral dan selaras dengan konsep yang telah ada dan dengan biaya investasi
    terkontrol untuk menghasilkan hasil yang maksimal.

6. Dalam skenario yang kurang baik, berapa lama properti tersebut dapat tetap beroperasional tanpa
    menimbulkan kerugian besar terhadap Perseroan?

    Jawaban :

   Setelah menghadapi tantangan yang sangat berat di masa pandemi COVID 19, properti-properti telah
   beroperasi dengan tingkat efisiensi yang lebih baik dimana tingkat hunian titik imbas hotel berada di
   angka 30-35%. Hal ini tentunya memberikan ketahanan hotel untuk tetap beroperasi dalam suatu
   jangka waktu tertentu. Kami tidak bisa membuat suatu perkiraan suatu jangka waktu properti dapat
   tetap beroperasi tanpa menimbulkan kerugian besar terhadap Perseroan karena akan tergantung
   dari berbagai faktor yang mempengaruhi skenario kurang baik tersebut.

7. Terkait dengan rencana HMETD Perseroan, agar dapat dijelaskan:
   a. Pertimbangan Perseroan membatalkan RUPS sebelumnya yang terdapat agenda HMETD.

       Jawaban :

       Pembatalan RUPS Perseroan sebelumnya yang terdapat agenda HMETD adalah karena Perseroan
       masih perlu waktu untuk mengkaji ulang dan menyelesaikan diskusi dengan pihak-pihak yang
       relevan terkait dengan rencana HMETD Perseroan.


   b. Informasi rinci terkait rencana penggunaan dana HMETD hingga saat ini.

       Jawaban :
       Informasi lebih rinci terkait penggunaan dana HMETD akan diungkapkan oleh Perseroan dalam
       keterbukaan informasi dan/atau prospektus sehubungan dengan rencana HMETD sesuai dengan
       peraturan yang berlaku.


   c. Pertimbangan Perseroan untuk mengakuisisi peluang bisnis atau portfolio lain dibandingkan
       membangun lahan yang saat ini dimiliki.

       Jawaban :

       Perseroan masih dalam proses analisa dan melakukan kajian internal terkait opsi Perseroan
       untuk mengakuisisi peluang bisnis atau portfolio lain atau membangun lahan yang saat ini
       dimiliki.


8. Terkait dengan pelepasan aset PT Bukit Savanna Raya (BSR) dengan nilai transaksi sebesar Rp799
   miliar yang merupakan Entitas Asosiasi Perseroan dengan kepemilikan sebesar 50%, agar dapat
   dijelaskan:
   a. Alasan utama Perseroan menjual aset BSR dan bagaimana transaksi ini selaras dengan strategi
       jangka panjang Perseroan?

       Jawaban :
       BSR yang merupakan entitas asosiasi Perseroan dengan kepemilikan sebesar 50%, merupakan
       bagian dari strategi yang dijalankan Perseroan dalam rangka mengoptimalkan nilai investasi,
       memperkuat likuiditas, dan memfokuskan sumber daya pada aset-aset yang memberikan
       kontribusi langsung terhadap profitabilitas.


   b. Apakah penjualan aset ini merupakan bagian dari program restrukturisasi portofolio atau upaya
       meningkatkan likuiditas?

       Jawaban :

       Dengan berjalannya waktu, kesempatan muncul bagi Perseroan untuk merealisasikan investasi
       yang telah dilakukan dengan mendapatkan suatu tingkat keuntungan yang memadai dimana
       likuiditas yang diperoleh akan dapat dipergunakan untuk investasi berikutnya baik di properti
       yang sudah ada maupun lokasi lainnya.

c. Bagaimana nilai transaksi sebesar Rp 799,06 miliar ditentukan? Apakah melibatkan penilai
     independen untuk memastikan kewajaran harga?

     Jawaban :

     Dalam penentuan nilai transaksi, BSR melibatkan penilai independen untuk memastikan
     kewajaran harga.


d. Apakah transaksi ini telah memenuhi ketentuan arm’s length transaction dan regulasi OJK terkait
     transaksi material? Mengingat nilai transaksi penjualan BSR sebesar Rp799 miliar dengan total
     ekuitas Perseroan periode 31 Desember 2024 sebesar Rp1,42 triliun atau 56% dari nilai ekuitas
     Perseroan.

     Jawaban :

     Transaksi penjualan aset BSR telah dilaksanakan dengan memperhatikan prinsip arm’s length
     transaction dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan. BSR merupakan entitas asosiasi Perseroan,
     dalam hal ini Perseroan bukan merupakan pengendali BSR dan tidak melakukan konsolidasi atas
     Laporan Keuangan. Sehingga pada transaksi ini, Perseroan tidak melakukan pelepasan atas
     perusahaan atau segmen operasinya.


e. Apabila Perseroan berpendapat bahwa transaksi dimaksud bukan merupakan Transaksi
     Material, maka agar Perseroan memberikan penjelasan lebih lanjut mengenai perhitungan tidak
     dipenuhinya ketentuan sebagaimana diatur dalam Pasal 3 Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
     (POJK) Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha
     Aset yang dijual merupakan properti di Labuan Bajo.

     Jawaban :

     Pada penjualan aset BSR di Labuan Bajo, transaksi dilakukan oleh entitas asosiasi Perseroan,
     selain itu Perseroan bukan merupakan pengendali BSR dan tidak melakukan konsolidasi atas
     Laporan Keuangan, sehingga tidak termasuk dalam transaksi material sebagaimana diatur dalam
     POJK Nomor 17/POJK.04/2020.


f.   Aset yang dijual merupakan properti di Labuan Bajo. Apakah penjualan ini akan mengurangi
     kapasitas operasional BSR atau memengaruhi bisnis inti Perseroan?

     Jawaban :

     Transaksi ini tidak mengurangi kapasitas operasional BSR mengingat masih dalam tahap
     pembangunan dan belum memberikan kontribusi terhadap pendapatan Perseroan.
     Transaksi ini tidak mempengaruhi bisnis inti Perseroan.

   g. PT Bangun Loka Indah (BLI) memiliki struktur kepemilikan yang didominasi oleh PT Griya
        Persada Muria (99,99%). Apakah ada hubungan tidak langsung antara PT Griya Persada Muria
        dengan Perseroan atau afiliasinya?

        Jawaban :

        PT Griya Persada Muria tidak memiliki hubungan langsung maupun tidak langsung dengan
        Perseroan dan/atau afiliasi Perseroan.


   h. Mengapa PT Sirius Surya Sentosa (SSS) disebut sebagai pengendali BSR meskipun kepemilikan
        sahamnya sama dengan Perseroan (50%-50%)? Bagaimana mekanisme pengendaliannya?

        Jawaban :

        Sesuai dengan addendum Perjanjian Pemegang Saham tanggal 31 Juli 2024 antara Perseroan dan
        SSS, telah disepakati bahwa pengendali adalah SSS dan laporan keuangan akan dikonsolidasi oleh
        SSS. Demikian pula terkait dengan penempatan management Direksi dan Dewan Komisaris yang
        dinominasikan oleh SSS.


   i.   Apakah dana hasil penjualan aset akan dialokasikan untuk investasi baru, pelunasan utang, atau
        pembagian dividen? Bagaimana alokasi ini mendukung pertumbuhan Perseroan? Agar
        dielaborasi.

        Jawaban :

        Perseroan secara aktif menganalisa dan mengevaluasi peluang pengembangan properti baru atau
        fasilitas tambahan di properti yang saat ini dimiliki oleh Perseroan yang memiliki potensi
        peningkatan nilai lebih cepat dan sinergi lebih kuat dengan portofolio inti Perseroan.


9. Informasi/fakta/kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi harga Efek
   Perseroan serta kelangsungan hidup Perseroan yang belum diungkapkan kepada publik.

   Jawaban :

   Sampai dengan saat ini, tidak terdapat informasi/fakta/kejadian penting lainnya yang belum
   diungkapkan kepada publik dan yang secara wajar dapat berdampak signifikan terhadap harga Efek
   Perseroan maupun kelangsungan usaha Perseroan.