Back to announcement
20260702_KRAS_Informasi Transaksi Afiliasi_32107429_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review KRASSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 14
Page 1
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM (“KETERBUKAAN INFORMASI”)
PT KRAKATAU STEEL (PERSERO) TBK
DALAM RANGKA MEMENUHI PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN
NO. 42/POJK.04/2020 TENTANG TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI BENTURAN
KEPENTINGAN
INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI PENTING
DAN PERLU DIPERHATIKAN OLEH PEMEGANG SAHAM PT KRAKATAU STEEL (PERSERO) TBK
(“PERSEROAN”) SEHUBUNGAN DENGAN PENANDATANGANAN PERJANJIAN PEMISAHAN
USAHA BERSYARAT THE ROYALE KRAKATAU HOTEL CILEGON ANTARA PT KRAKATAU
SARANA INFRASTRUKTUR, PT HOTEL INDONESIA NATOUR, DAN PT AVIASI PARIWISATA
INDONESIA (PERSERO) (“TRANSAKSI”).
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM INI DISAMPAIKAN OLEH
PERSEROAN DALAM RANGKA MEMENUHI KETENTUAN PERATURAN OTORITAS JASA
KEUANGAN (“OJK”) NO. 42/POJK.04/2020 TENTANG TRANSAKSI AFILIASI DAN
TRANSAKSI BENTURAN KEPENTINGAN (“POJK 42/2020”).
DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN MENYATAKAN BAHWA TRANSAKSI
MERUPAKAN TRANSAKSI AFILIASI, NAMUN TIDAK MENGANDUNG UNSUR BENTURAN
KEPENTINGAN SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM POJK 42/2020.
JIKA ANDA MENGALAMI KESULITAN UNTUK MEMAHAMI INFORMASI SEBAGAIMANA
TERCANTUM DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI SEBAIKNYA ANDA BERKONSULTASI
DENGAN PENASIHAT HUKUM, AKUNTAN PUBLIK, PENASEHAT KEUANGAN ATAU
PROFESIONAL LAINNYA.
PT KRAKATAU STEEL (PERSERO) TBK
Kegiatan Usaha:
Bergerak dalam Industri Logam Dasar Besi dan Baja
Berkedudukan di Cilegon, Indonesia
Kantor Pusat:
Jl. Industri No. 5 P.O BOX 14
Cilegon, Banten 42435, Indonesia
Telepon: (+62) 254 392159, 392003
Faksimile: (+62) 254 372246
Situs Web: https://www.krakatausteel.com
Email: corsec@krakatausteel.com
DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN, BAIK SECARA SENDIRI-SENDIRI MAUPUN
BERSAMA-SAMA, BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN DAN
KELENGKAPAN INFORMASI SEBAGAIMANA DIUNGKAPKAN DI DALAM KETERBUKAAN
INFORMASI INI. DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN MENYATAKAN
KELENGKAPAN INFORMASI SEBAGAIMANA DIUNGKAPKAN DALAM KETERBUKAAN
INFORMASI INI DAN SETELAH MELAKUKAN PENELITIAN SECARA SEKSAMA, MENEGASKAN
BAHWA INFORMASI YANG DIMUAT DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI ADALAH
BENAR DAN TIDAK ADA FAKTA PENTING MATERIAL DAN RELEVAN YANG TIDAK
DIUNGKAPKAN ATAU DIHILANGKAN DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI SEHINGGA
MENYEBABKAN INFORMASI YANG DIBERIKAN DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI
MENJADI TIDAK BENAR DAN/ATAU MENYESATKAN.
Keterbukaan Informasi ini diterbitkan pada tanggal 01 Juli 2026
1
Page 2
DEFINISI DAN SINGKATAN
Afiliasi : Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 Undang-Undang
Pasar Modal.
OJK : Otoritas Jasa Keuangan, suatu lembaga independen
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 21 Tahun
2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan, yang tugas dan
wewenangnya meliputi pengaturan dan pengawasan kegiatan
jasa keuangan di sektor perbankan, pasar modal,
perasuransian, dana pensiun, Lembaga pembiayaan dan
Lembaga keuangan lainnya.
Perseroan : PT Krakatau Steel (Persero) Tbk, suatu perseroan terbatas
yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia,
berkedudukan di Jalan Industri No. 5 P.O. Box 14, Cilegon,
Banten 42435, Indonesia.
Perusahaan Terbuka : Emiten yang telah melakukan penawaran umum efek bersifat
ekuitas atau Perusahaan Publik.
Perusahaan Terkendali : Suatu perusahaan yang dikendalikan baik secara langsung
maupun tidak langsung oleh Perusahaan Terbuka.
POJK 42/2020 : Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020
tanggal 1 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan.
PT KSI : Singkatan dari PT Krakatau Sarana Infrastruktur.
Undang-Undang Pasar Modal : Undang-Undang No. 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal
sebagaimana terakhir diubah dengan Undang-Undang Nomor
4 Tahun 2023 tentang Pengembangan dan Penguatan Sektor
Keuangan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 2026.
Transaksi : Memiliki arti sebagaimana terdapat dalam Bagian I
(Pendahuluan).
PT HIN : Singkatan dari PT Hotel Indonesia Natour.
InJourney : Singkatan dari PT Aviasi Pariwisata Indonesia (Persero).
2
Page 3
I. PENDAHULUAN
Informasi sebagaimana tercantum dalam Keterbukaan Informasi ini dibuat sehubungan dengan adanya
suatu transaksi afiliasi (sebagaimana dimaksud POJK 42/2020) yang dilakukan oleh PT KSI, yang
merupakan Perusahaan Terkendali dari Perseroan yaitu berdasarkan Perjanjian Pemisahan Usaha
Bersyarat Nomor KSI : HK.02.01/0053/2026, Nomor HIN : 0076/PERJ/DZ/HIN/VI/2026 tanggal 26 Juni
2026 antara PT KSI, PT HIN dan InJourney (“Perjanjian Pemisahan Usaha Bersyarat”). PT KSI
bermaksud untuk melakukan pemisahan usaha atas The Royale Krakatau Hotel (“Aset Hotel”) kepada
PT HIN (“Transaksi”). Masing-masing PT HIN dan InJourney merupakan pihak Afiliasi dari Perseroan
karena PT HIN, InJourney dan Perseroan dikendalikan secara tidak langsung oleh pihak yang sama,
yaitu Negara Republik Indonesia.
Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, baik sendiri-sendiri maupun secara bersama-sama menyatakan
bahwa Transaksi merupakan suatu transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020.
Lebih lanjut, Transaksi tidak mengandung perbedaan antara kepentingan ekonomis Perseroan dengan
kepentingan ekonomis pribadi anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama,
atau pengendali yang dapat merugikan Perseroan, sehingga Transaksi bukan merupakan benturan
kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020.
Selanjutnya, nilai transaksi yaitu sebesar Rp312.000.000.000 (tiga ratus dua belas miliar Rupiah) atau
sekitar 2,58% dari ekuitas Perseroan berdasarkan laporan keuangan tahunan yang diaudit per tanggal
31 Desember 2025, yang tercatat sebesar USD725.509.000 yang telah di audit oleh Kantor Akuntan
Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan. Oleh karena itu, Transaksi bukan merupakan
transaksi material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha (”POJK 17/2020”) karena tidak memenuhi batas
materialitas sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 3 POJK 17/2020.
Sehubungan dengan Transaksi di atas, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku, khususnya ketentuan POJK 42/2020, maka Direksi Perseroan dengan ini mengumumkan
Keterbukaan Informasi dengan maksud untuk memberikan penjelasan, pertimbangan serta alasan
dilakukannya Transaksi tersebut kepada para pemegang saham Perseroan sebagai bagian dari
pemenuhan ketentuan POJK 42/2020.
II. URAIAN MENGENAI TRANSAKSI
A. Objek Transaksi
Keterangan mengenai Aset Hotel
Aset Hotel merupakan aset milik PT KSI yang dikelola oleh PT Krakatau Sarana Properti (“PT KSP”)
berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Operasi antara PT KSI dan PT KSP tentang Pengelolaan Unit
Usaha PT Krakatau Sarana Infrastruktur oleh PT Krakatau Sarana Properti Nomor PT KSI:
HK.02.01/0092/2021, Nomor PT KSP: HK.02.01/226/2021 tertanggal 24 September 2021
sebagaimana diubah terakhir berdasarkan Amendemen Ketiga Perjanjian KSO Nomor PT KSI:
HK.02.01/0092/2021 Nomor PT KSP: HK.02.01/226/2021 tentang Pengelolaan Unit Usaha PT
Krakatau Sarana Infrastruktur Oleh PT Krakatau Sarana Properti Nomor PT KSI:
HK.02.01/0037/2024 tertanggal 15 November 2024.
Perjanjian Pemisahan Usaha Bersyarat antara PT KSI, PT HIN dan InJourney mengatur rencana
pemisahan Aset Hotel milik PT KSI kepada PT HIN dalam rangka konsolidasi hotel Badan Usaha Milik
Negara (“BUMN”). Sebagai kompensasi atas pemisahan Aset Hotel milik PT KSI kepada PT HIN
tersebut, PT HIN akan menerbitkan saham baru Seri C yang akan diambil oleh PT KSI berdasarkan
nilai yang disepakati para pihak. Pelaksanaan Transaksi ini tunduk pada pemenuhan berbagai
prasyarat, termasuk persetujuan korporasi, hasil uji tuntas, persetujuan kreditur, serta pemenuhan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Setelah seluruh prasyarat terpenuhi, para
pihak akan menandatangani Akta Pemisahan dan melaksanakan penerbitan saham baru oleh PT HIN.
3
Page 4
B. Nilai Transaksi
Nilai Transaksi yaitu sebesar Rp 312.000.000.000 (tiga ratus dua belas miliar Rupiah)
(“Nilai Transaksi”).
C. Pihak-Pihak dalam Transaksi
PT KSI
PT KSI didirikan berdasarkan Akta Notaris Soedarno S.H. Nomor 17 Tahun 1982 tanggal 16 Juni
1982 yang telah mendapatkan pengesahan Menteri Hukum dan Perundang-Undangan Republik
Indonesia Nomor 02-229-HT01.01 TH 82 tanggal 14 Juli 1982 yang anggaran dasarnya telah diubah
seluruhnya untuk disesuaikan dengan Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan
Terbatas (sebagaimana diubah dari waktu ke waktu), dimana perubahan anggaran dasar terakhir
sebagaimana dimuat dalam akta tanggal 16 September 2021 Nomor 73, yang dibuat di hadapan,
Jose Dima Satria S.H., M.Kn., Notaris di Kota Administrasi Jakarta Selatan, yang telah mendapatkan
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia sesuai dengan surat tanggal 20 September 2021 Nomor AHU-AH.01.03-
0450241.
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi PT KSI pada tanggal Keterbukaan Informasi ini diterbitkan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Nur Hidayat
Komisaris : Sony Magranta Silaban
Plt. Komisaris : Thomas Albert Pantouw
Direksi
Plt. Direktur Utama : Dazul Herman
Plt. Direktur Pengembangan Usaha : Rachman Hidayat
Plt. Direktur SDM dan Keuangan : Shirley Shinta
Struktur permodalan dan kepemilikan saham PT KSI pada tanggal Keterbukaan Informasi ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal
Keterangan Jumlah Saham
(Rupiah)
Modal Dasar 13.000.000.000 13.000.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor
1. PT Krakatau Steel (Persero) Tbk 10.271.987.920 10.271.987.920.000
2. PT Krakatau Global Trading 1.000 1.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 10.271.988.920 10.271.988.920.000
PT KSI menjalankan kegiatan usaha dengan maksud dan tujuan melaksanakan dan menjalankan
kegiatan berusaha dalam bidang Kawasan Industri, dan Real Estate.
PT HIN
PT HIN didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 94 tanggal 18 Maret 1960, yang dibuat di hadapan
Raden Kadiman, Notaris di Jakarta, yang telah disetujui dan disahkan oleh pihak yang berwajib
sesuai dengan Surat Kutipan dari Daftar Penetapan Menteri Kehakiman No. J.A. 5/46/1 tanggal 12
April 1960 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 41 tanggal 20 Mei
1960, Tambahan No. 142.
Anggaran Dasar PT HIN terakhir kali diubah sebagaimana Akta Pernyataan Keputusan Rapat Para
Pemegang Saham PT Hotel Indonesia Natour No. 44 tanggal 31 Desember 2025, yang dibuat di
hadapan Dwitya Aziza S.H., M.Kn., sebagai pengganti dari Notaris Titiek Irawati Sugianto S.H.
Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum Republik Indonesia
4
Page 5
berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0002865.AH.01.02.TAHUN 2026 tanggal 21 Januari 2026
dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan pada Kementerian Hukum Republik Indonesia No.
AHU- 0009758.AH.01.11.TAHUN 2026 tanggal 21 Januari 2026.
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi PT HIN pada tanggal Keterbukaan Informasi ini diterbitkan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Independen : Bonny Anang Dwijayanto
Komisaris Independen : Nanang Hadiyanto
Komisaris Independen : Riska Natalia Dewi
Komisaris Independen : Ichsan Soelistio
Komisaris : Haryo Indratno
Direksi
Direktur Utama : Christine Hutabarat
Direktur Keuangan : Bram Ismail
Direktur Pengembangan Usaha : Putri Eka Sukmawati
Direktur Operasional : Peter Alexander Fritz
Direktur : Abraham Ismail
Struktur permodalan dan kepemilikan saham PT HIN pada tanggal Keterbukaan Informasi ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Jumlah Nilai Nominal
Keterangan
Saham (Rupiah)
Modal Dasar 2.500.000 2.500.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor
1. Negara Republik Indonesia 1 1.000.000
2. PT Aviasi Pariwisata Indonesia (Persero) 829.809 829.809.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor 829.810 829.810.000.000
PT HIN menjalankan kegiatan usaha yang bergerak dalam bidang industri jasa perhotelan dan
optimalisasi pemanfaatan sumber daya yang dimiliki perseroan untuk menghasilkan barang
dan/atau jasa yang bermutu tinggi dan berdaya saing kuat untuk mendapatkan/mengejar
keuntungan guna meningkatkan nilai perseroan dengan menerapkan prinsip-prinsip perseroan
terbatas.
InJourney
InJourney didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 203 tanggal 30 Desember 1992, yang dibuat di
hadapan Muhani Salim, Notaris di Jakarta, yang telah disetujui dan disahkan oleh pihak yang
berwajib sesuai dengan Surat Pengesahan Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-2990
HT.01.01 tahun 1993 tanggal 10 Mei 1993 dan telah diumumkan dalam Berita Negara Republik
Indonesia No. 60 tanggal 27 Juni 1993, Tambahan Berita Negara Republik Indonesia No. 3393.
Anggaran dasar InJourney terakhir kali diubah sebagaimana Akta Pernyataan Keputusan Rapat Para
Pemegang Saham PT Aviasi Pariwisata Indonesia No. 8 tanggal 4 Februari 2026, yang dibuat di
hadapan Desman, S.H.,M.Hum., Notaris di Kota Adiministrasi Jakarta Utara, yang telah
mendapatkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dari Menteri Hukum Republik
Indonesia sesuai dengan surat tanggal 3 Maret 2026 Nomor AHU-AH.01.03-0083732.
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi InJourney pada tanggal Keterbukaan Informasi ini diterbitkan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama dan Komisaris Independen : Iwan Setyawan
Komisaris : Allan Tandiono
Komisaris : Dameria Chaterina Magdalena
5
Page 6
Komisaris : Tubagus Fiki Chikara Satari
Komisaris : Ni Luh Enik Ermawati
Direksi
Direktur Utama : Maya Carolina Watono
Direktur SDM dan Digital : Herdy Rosadi Harman
Direktur Komersial : Henny Sisilia
Direktur Pemasaran dan Program Pariwisata : Maya Carolina Watono (Plt.)
Direktur Keuangan dan Manajemen Risiko : Yudi Rizkyadrie Darun
Struktur permodalan dan kepemilikan saham InJourney pada tanggal Keterbukaan Informasi ini
diterbitkan adalah sebagai berikut:
Jumlah Nilai Nominal
Keterangan
Saham (Rupiah)
Modal Dasar 260.000.000 260.000.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor
1. Negara Republik Indonesia 786.568 786.568.000.000
2. PT Danantara Asset Management (Persero) 77.870.190 77.870.190.000.000
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor 78.656.758 78.656.758.000.000
InJourney melaksanakan kegiatan usaha sebagai perusahaan holding di bidang pariwisata dan
pendukung, melaksanakan kegiatan investasi dan konsultasi manajemen pada sektor transportasi,
pariwisata, retail, dan sektor lain yang terkait dengan kegiatan usaha, serta melakukan optimalisasi
pemanfaatan sumber daya Perseroan berdasarkan prinsip tata kelola perusahaan yang baik.
D. Analisis Mengenai Pengaruh Transaksi terhadap Kondisi Keuangan Perseroan
Secara umum, tujuan Transaksi ini adalah untuk menata portofolio usaha BUMN dengan
mengkonsolidasikan bisnis perhotelan agar dikelola oleh entitas yang memiliki kompetensi khusus,
sekaligus memperkuat fokus PT KSI pada core business di bidang kawasan industri, infrastruktur,
utilitas, dan jasa pendukung. Langkah ini diharapkan dapat meningkatkan efektivitas serta efisiensi
pengelolaan unit hotel yang memiliki karakteristik berbeda dengan bisnis utama, sekaligus
menciptakan struktur usaha yang lebih sederhana dan terintegrasi sehingga setiap entitas dapat
menjalankan kegiatan sesuai kompetensinya secara lebih fokus.
Dengan melakukan Transaksi, PT KSI akan mendapatkan penyertaan saham di PT HIN dimana
PT HIN akan menerbitkan saham baru Seri C yang akan diambil oleh KSI sesuai dengan Nilai
Transaksi dengan memisahkan seluruh Aset dan Liabilitas PT KSI yang terkait dengan usaha hotel.
Pengaruh Transaksi terhadap kondisi keuangan Perseroan:
(dalam ribuan USD)
Sebelum Setelah Pertumbuhan
Uraian Transaksi Transaksi %
Aset 2.765.813 2.765.390 0,9998
Liabilitas 2.040.304 2.042.880 1,0013
Ekuitas 725.509 722.510 0,9959
(dalam ribuan USD)
Sebelum Setelah Pertumbuhan
Uraian Transaksi Transaksi %
Penjualan Bersih 959.839 955.403 0,9954
Beban Pokok Penjualan 909.094 905.039 0,9955
Laba Bersih 339.640 339.595 0,9999
6
Page 7
III. PENJELASAN, PERTIMBANGAN, DAN ALASAN DILAKUKANNYA TRANSAKSI AFILIASI
SERTA PENGARUH TRANSAKSI TERSEBUT PADA KONDISI KEUANGAN PERSEROAN
A. Latar Belakang dan Alasan
Rencana pelepasan aset hotel merupakan tindak lanjut arahan PT Danantara Asset Management
(Persero) (“Danantara”) terkait konsolidasi hotel BUMN dan penataan portofolio bisnis dengan
memperhatikan Surat Danantara No. SR.216/DI-DAM/DO/2025 tanggal 28 November 2025
Pengalihan Operatorship kepada HIN.
Transaksi ini diharapkan dapat memperkuat posisi bisnis, meningkatkan sinergi, dan menciptakan
nilai tambah berkelanjutan bagi PT KSI maupun Perseroan dan grup Perseroan.
B. Manfaat Transaksi
Manfaat yang diharapkan akan diperoleh Perseroan dengan dilakukannya Transaksi antara lain
dapat mendukung fokus bisnis PT KSI, mengurangi eksposur terhadap risiko operasional bisnis
perhotelan, serta sejalan dengan arah konsolidasi dan optimalisasi portofolio bisnis di bawah
Danantara.
C. Hubungan dan Sifat Hubungan Afiliasi
Sehubungan dengan Transaksi:
(i) PT KSI merupakan Perusahaan Terkendali Perseroan dengan kepemilikan saham sebesar 99%
secara langsung.
(ii) PT HIN merupakan pihak Afiliasi dari Perseroan, dimana PT HIN dimiliki oleh Negara Republik
Indonesia sebesar 0,01% dan InJourney sebesar 99,99%. Adapun InJourney dimiliki oleh
Negara Republik Indonesia secara langsung dan secara tidak langsung melalui Danantara.
Sehingga dalam hal ini, PT HIN, InJourney dan Perseroan dikendalikan secara tidak langsung
oleh pihak yang sama, yaitu Negara Republik Indonesia.
Dengan demikian, PT KSI dan PT HIN dikendalikan secara tidak langsung oleh Negara Republik
Indonesia.
Dengan demikian, Transaksi ini merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam POJK
42/2020.
D. Penjelasan, Pertimbangan, dan Alasan Dilakukannya Transaksi
Langkah strategis pemisahan (spin-off) Aset Hotel merupakan bagian integral dari program
restrukturisasi internal grup Perseroan sekaligus penyelarasan terhadap kebijakan transformasi dan
optimalisasi aset BUMN. Melalui pengalihan ini, pengelolaan unit usaha perhotelan akan
diintegrasikan secara penuh ke dalam ekosistem PT HIN di bawah naungan Holding Pariwisata dan
Pendukung (InJourney). Hal ini ditujukan untuk menciptakan sinergi operasional yang kuat,
meningkatkan standar pelayanan, serta memastikan bahwa aset akomodasi tersebut dikelola oleh
entitas yang memiliki keahlian inti (core expertise ) dan jaringan luas di industri pariwisata nasional,
sehingga mampu memberikan nilai tambah (value creation) yang lebih optimal bagi seluruh
pemegang saham.
Di sisi lain, transaksi pemisahan ini memberikan ruang strategis yang signifikan bagi PT KSI untuk
melakukan pemurnian bisnis (business purification). Dengan dilepaskannya portofolio non-inti di
bidang perhotelan, PT KSI dapat mengonsentrasikan seluruh sumber daya, modal, dan kapabilitas
manajemennya secara fokus pada pengembangan pilar bisnis utamanya ( core business), yaitu
pengelolaan kawasan industri terintegrasi, penyediaan infrastruktur mendasar, serta layanan
logistik strategis. Fokus yang lebih tajam ini diharapkan dapat memacu akselerasi pertumbuhan
performa komersial PT KSI, meningkatkan efisiensi alokasi modal, dan pada akhirnya memperkuat
posisi PT KSI sebagai penyedia solusi infrastruktur industri yang kompetitif dan berkelanjutan di
Indonesia.
7
Page 8
IV. PENILAIAN ASET ATAS OBJEK TRANSAKSI DAN RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN
ASET
A. Ringkasan Laporan Penilaian
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan (“KJPP Andesta”) selaku penilai independen
resmi berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan Surat Keputusan Menteri
Keuangan No. 1/KM.1/2022, tanggal 3 Januari 2022, Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang
Sektor Keuangan No. KEP-30/KS.13/2026 (penilai asset dan bisnis). Perseroan telah menunjuk KJPP
Andesta berdasarkan No. 180/P-Andesta/IV/2026 tertanggal 27 April 2026 untuk melakukan
penilaian Unit Usaha berupa Aset Hotel dengan ringkasan sebagai berikut:
1. Ringkasan Laporan Penilaian Unit Usaha berupa Aset Hotel
Berikut adalah ringkasan dari Laporan Penilai Independen sebagaimana dinyatakan dalam
Laporan Penilaian Unit Usaha No. 00287/2.0053-00/BS/05/0095/1/VI/2026 tanggal 25 Juni
2026 (“Laporan Penilaian Unit Usaha”).
i. Identitas Pihak
KJPP Andesta.
ii. Objek Penilaian
Unit usaha yang memiliki dan mengelola Aset Hotel.
iii. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan dari penugasan penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat
yang objektif mengenai opini Nilai Pasar objek penilaian pada tanggal penilaian, yang
akan digunakan untuk transaksi pengalihan unit usaha, dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk tujuan lainnya.
iv. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Penilaian ini berdasarkan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
a. Bahwa semua pernyataan dan keterangan yang tercantum dalam laporan ini adalah
benar dan sesuai dengan pengetahuan serta itikad baik dari penilai.
b. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau
diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya
dan bahwa dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk foto
copy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen
tersebut adalah sah, benar, lengkap serta sesuai dengan kenyataan sebenarnya
dan kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
c. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber
yang diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggung jawabkan.
d. Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).
e. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.
f. Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
8
Page 9
g. Laporan saham ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
h. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi
tugas.
i. Kecuali dinyatakan secara tegas didalam penugasan penilaian ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas
atas objek penilaian.
j. Bukan merupakan tanggung jawab kami atas segala tuntutan dan kewajiban yang
berkaitan dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan
tujuan dari laporan ini.
k. Dalam Penugasan ini, Pemberi tugas telah mempelajari, mengetahui dan
menyadari sepenuhnya mengenai keberadaan KJPP Andesta.
l. Baik KJPP Andesta maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap objek penilaian yang dinilai.
m. Kecuali dinyatakan lain, Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah, demikian juga
analisa dan perhitungan yang digunakan sebagai dasar penilaian berdasarkan mata
uang Rupiah.
n. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) dan tanda tangan Pemimpin
Rekan.
v. Tanggal Efektif Penilaian
Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan
dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka
opini Nilai Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai
laporan keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai
dasar untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025.
vi. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam
penilaian unit usaha pada perusahaan tertutup, karakteristik unit usaha yang bergerak
dibidang pengelola hotel, maka menurut pendapat kami pendekatan yang paling relevan
dalam penilaian ini adalah dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method) dan
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) metode Aktiva Bersih yang
Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method).
vii. Hasil Analisis / Perhitungan
Indikasi Nilai Pasar adalah Unit Usaha dengan Pendekatan Pendapatan adalah :
9
Page 10
(Rp. 000.000,-)
Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
2026 2027 2028 2029 2030
Kas Masuk
o Laba Bersih Setelah Pajak 3.676 7.243 10.238 11.974 13.899
o Depresiasi / Amortisasi 11.697 12.989 13.908 15.139 16.605
o Bunga (1-tax) - - - - -
15.373 20.231 24.145 27.113 30.504
Kas Keluar
o Penambahan Aset Tetap (Capex) (9.500) (10.850) (7.350) (9.850) (13.000)
o Perubahan Modal Kerja Bersih 629 (1.229) (1.003) (971) (1.026)
o Investasi
(8.871) (12.079) (8.353) (10.821) (14.026)
Total FCFF Pertumbuhan 6.502 8.152 15.792 16.292 16.478
Terminal Value 4,84% 433.834
Periode
WACC 8,82% 8,82% 8,82% 8,82% 8,82%
Diskon Factor 0,92 0,84 0,78 0,71 0,66
PV - FCFF 5.975 6.884 12.255 11.618 295.101
PV of FCFF 331.833
+/+ Cash 6.996
+/+ Aset non Operasional
-/- Utang -
Indikasi Nilai Pasar 338.829
Estimasi Tax Amortization Benefit (TAB):
Periode amortisasi (tahun) 5,0
Tingkat diskonto 8,82%
Tingkat pajak perusahaan 0% -
Indikasi Nilai Pasar Unit Usaha (pembulatan) 338.829
Indikasi Nilai Pasar Unit Usaha dengan Pendekatan Aset :
a) Kas dan Setara Kas tercatat Rp. 6.996 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena kas dan setara kas pada prinsipnya telah mencerminkan nilai
nominal yang dapat direalisasikan secara penuh pada Tanggal Penilaian.
b) Piutang usaha tercatat Rp. 13.101 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan penyesuaian,
karena piutang usaha dicatat sebesar nilai yang dapat direalisasikan bersih, setelah
mempertimbangkan cadangan kerugian penurunan nilai, dan selain itu tidak
ditemukan kondisi material yang memerlukan penyesuaian.
c) Persediaan tercatat Rp 652 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan penyesuaian,
karena persediaan bersifat jangka pendek, perputaran cepat, dan tidak mengalami
apresiasi nilai seperti tanah. Sepanjang tidak terdapat persediaan usang yang material,
nilai tercatat dianggap telah mencerminkan nilai pasar.
d) Aset tetap, Tanah, Bangunan Hotel, Sarana Pelengkap, Mekanikal Elektrikal dan
Fixture Furniture & Equipment (FFE) tercatat Rp. 307.024 juta, terhadap akun ini
dilakukan penyesuaian dengan melakukan penilaian kembali, sehingga setelah
dilakukan penyesuaian, maka Nilai pasar aset tetap menjadi sebesar Rp. 385.828 juta,
sesuai dengan laporan penilaian aset yang dilakukan oleh Kami.
e) Pos-pos aset lainnya dan pos-pos liabilitas yang tercantum di posisi keuangan tidak
disesuaikan karena dianggap telah merefleksikan nilai pasarnya.
10
Page 11
Penyesuaian hanya dilakukan pada aset tetap dikarenakan aset tetap dicatat dalam
laporan keuangan berdasarkan harga perolehan, sehingga nominal yang tercermin tidak
mencerminkan nilai pasar aset tetap pada tanggal penilaian.
(Rp. 000.000,-)
31 Des 2025 Penyesuaian 31 Des 2025
Posisi Laporan Keuangan
Sebelum Penyesuaian (%) Setelah Penyesuaian
Aset
Aset Lancar
Kas dan Setara kas 6.996 100,0% 6.996
Piutang usaha 13.101 100,0% 13.101
Persediaan 652 100,0% 652
Jumlah Aset lancar 20.749 100,0% 20.749
Aset tidak Lancar
Aset tetap 307.024 125,7% 385.828
Jumlah Aset tidak lancar 307.024 125,7% 385.828
Jumlah Aset 327.773 124,0% 406.577
Liabilitas jangka pendek
Utang usaha 1.682 100,0% 1.682
Pendapatan dibayar dimuka 984 100,0% 984
Jumlah Liabilitas jangka pendek 2.666 100,0% 2.666
Jumlah Liabilitas 2.666 100,0% 2.666
Total 325.107 403.911
Indikasi Nilai Pasar Unit Usaha 403.911
Dengan penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan tersebut, total aset yang tercatat di
posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp. 325.107 juta, telah berubah
menjadi sebesar Rp. 403.911 juta.
viii. Rekonsiliasi Nilai
Dari kedua pendekatan yang dilakukan berikut resume masing-masing nilai pasar dari
pendekatan yang digunakan:
Pendekatan Pendapatan 338.829
Pendekatan Aset/Biaya 403.911
Pendekatan aset lebih besar dibandingkan pendekatan pendapatan. Pada proses
rekonsiliasi pendekatan pendapatan diberikan bobot 40% untuk pendekatan aset
diberikan bobot 60%, dikarenakan tingkat keyakinan kami terhadap kedua pendekatan
tersebut. Pemberian bobot yang sama didasarkan pada pertimbangan bahwa kedua
pendekatan tersebut memiliki tingkat relevansi yang relatif setara dalam mencerminkan
nilai ekonomi Perseroan pada tanggal penilaian.
Adapun hasil rekonsiliasi nilai dapat dilihat sebagai berikut :
Bobot Indikasi Nilai Pasar
Pendekatan Pendapatan 338.829 40% 135.532
Pendekatan Aset/Biaya 403.911 60% 242.346
Nilai Pasar 377.878
DLOM 20% (75.576)
Nilai Pasar (Rp.000.000,-) 302.303
Nilai Pasar 302.302.500.000
11
Page 12
ix. Kesimpulan Nilai
Rp. 302.302.500.000 (Tiga Ratus Dua Miliar Tiga Ratus Dua Juta Lima Ratus Ribu
Rupiah)
V. RINGKASAN PENDAPAT KEWAJARAN OLEH PENILAI INDEPENDEN
KJPP Andesta selaku penilai independen resmi berdasarkan Surat Ijin Usaha Kantor Jasa Penilai Publik
dengan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 1/KM.1/2022, tanggal 3 Januari 2022, Surat Tanda
Terdaftar Profesi Penunjang Sektor Keuangan No. KEP-30/KS.13/2026 (penilai asset dan bisnis).
Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan (“KJPP Andesta”)
berdasarkan No. 181/P-Andesta/IV/2026, tertanggal 27 April 2026 untuk melakukan pendapat
kewajaran dengan ringkasan sebagai berikut:
Berikut adalah ringkasan laporan pendapat kewajaran atas rencana Rencana Pemisahan Unit Usaha
Aset Hotel Milik PT Krakatau Sarana Infrastruktur (selanjutnya disebut “Rencana Transaksi”)
sebagaimana tertuang dalam laporan No. 00293/2.0053-00/BS/03/0095/1/VI/2026 tanggal 29 Juni
2026 :
1. Pihak-pihak yang Terkait Dalam Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terkait dalam Rencana Transaksi ini adalah PT KSI selaku pihak pemilik unit usaha
dan PT HIN sebagai pihak penerima unit usaha tersebut.
2. Objek Pendapat Kewajaran
Objek pendapat kewajaran adalah rencana pemisahan unit usaha Aset Hotel milik PT KSI kepada
PT HIN.
3. Maksud dan Tujuan Pendapat Kewajaran
Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran (fairness opinion)
atas rencana aksi ingin melakukan rencana pemisahan unit usaha Aset Hotel milik PT KSI kepada
PT HIN, dan untuk pemenuhan ketentuan ketentuan Peraturan No. 42/POJK.04/2020, atas
Rencana Transaksi, sebagaimana didefinisikan dalam laporan ini, serta tidak untuk transaksi
lainnya.
4. Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran
Sehubungan dengan POJK 42/2020, berkaitan dengan penunjukan KJPP Andesta, untuk
memberikan Pendapat Kewajaran (“Fairness Opinion”) atas Rencana Transaksi, maka ruang
lingkup Pendapat Kewajaran diberikan setelah Penilai melakukan analisis atas hal-hal sebagai
berikut:
a. Nilai dari objek yang ditransaksikan.
b. Dampak keuangan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan terhadap kepentingan
pemegang saham.
c. Pertimbangan bisnis yang digunakan oleh manajemen Perseroan, terkait dengan Rencana
Transaksi yang telah dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham.
5. Asumsi dan Kondisi Pembatas
a. Laporan Pendapat Kewajaran ini yang bersifat non-disclaimer opinion.
b. KJPP Andesta telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam
proses Pendapat Kewajaran, namun tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-
dokumen yang terkait, oleh karenanya Kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
c. KJPP Andesta menggunakan data dan informasi yang diperoleh, berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya.
12
Page 13
d. KJPP Andesta menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty) dan bertanggung jawab atas kewajaran proyeksi keuangan dan
kesimpulan nilai akhir.
e. Hasil analisis yang dilakukan menghasilkan Laporan Penilaian Usaha yang terbuka untuk publik,
kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
Perseroan.
f. Periode proyeksi keuangan yang disusun manajemen selama 5 tahun yaitu 2026 sampai
dengan 2030.
6. Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran
Dalam melakukan kewajaran Rencana Transaksi, KJPP Andesta, telah melakukan analisis sebagai
berikut:
a. Analisis Rencana Transaksi
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi.
2) Analisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi.
3) Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi.
4) Analisis penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi.
b. Analisis Pendapat Kewajaran
Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
1) Analisis Rencana Transaksi.
2) Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi.
3) Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi.
4) Analisis Atas Faktor-Faktor Yang Relevan.
c. Penjelasan dan Alasan
Mengungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup mengenai hal-hal sebagai berikut:
1) Ketidakpastian rencana pembiayaan dalam Rencana Transaksi.
2) Ketidakpastian nilai tukar mata uang.
3) Ketidakpastian resiko pasar.
4) Faktor lain yang berpengaruh.
d. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai
Analisis kewajaran Rencana Transaksi dengan membandingkan antara harga pembelian
atau harga pengambilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. Apabila harga pembelian
berada pada batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak melebihi 7,5%, sesuai
peraturan No. 35/POJK.04/2020, maka Rencana Transaksi tersebut dikategorikan wajar.
13
Page 14
7. Kesimpulan Pendapat Kewajaran atas Transaksi
Berdasarkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi ini, sebagaimana diuraikan diatas,
KJPP Andesta berpendapat bahwa harga pemisahan unit usaha berada pada batas atas dan
batas bawah pada kisaran nilai, tidak melebihi 7,5%, serta rencana transaksi ini merupakan
program pemerintah dalam restrukturisasi BUMN. Oleh karena itu,Kami menyimpulkan bahwa
secara keseluruhan Rencana Transaksi tersebut adalah “Transaksi Wajar”.
VI. PERNYATAAN DEWAN KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN
Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama menyatakan
bahwa:
1. Transaksi telah dilakukan sesuai dengan prosedur Transaksi Afiliasi yang diterapkan oleh
Perseroan sebagaimana dimaksud dalam POJK 42/2020.
2. Transaksi bukan merupakan transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam
POJK 42/2020.
3. Transaksi bukan merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020.
4. Semua informasi material telah diungkapkan dalam Keterbukaan Informasi ini dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
VII. INFORMASI TAMBAHAN
Apabila memerlukan informasi lebih lanjut dapat menghubungi Perseroan dengan alamat:
PT Krakatau Steel (Persero) Tbk
Jl. Industri No. 5 P.O BOX 14
Cilegon, Banten 42435, Indonesia
Telepon: (+62) 254 392159, Faksimile: (+62) 254 372246
Situs Web: https://www.krakatausteel.com
Email: corsec@krakatausteel.com
14
Names mentioned 37 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT KRAKATAU SARANA INFRASTRUKTUR
p.1 ×3
unresolved
org
PT AVIASI PARIWISATA INDONESIA (PERSERO)
p.1 ×4
unresolved
org
PT Krakatau Sarana Infrastruktur. Undang-Undang Pasar Modal
p.2
unresolved
org
PT Hotel Indonesia Natour. InJourney
p.2
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.3
unresolved
org
PT Krakatau Sarana Properti
p.3 ×3
unresolved
org
PT KSP
p.3 ×4
unresolved
org
PT Krakatau Sarana Infrastruktur Oleh
p.3
unresolved
org
Milik Negara
p.3
unresolved
org
Menteri Hukum dan Perundang-Undangan Republik Indonesia
p.4
unresolved
person
Jose Dima Satria S.H.
p.4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.4
unresolved
person
Plt.
· Komisaris
p.4 ×4
unresolved
org
PT Krakatau Global Trading
p.4
unresolved
person
Raden Kadiman
· Notaris
p.4
unresolved
org
Menteri Kehakiman No. J.A.
p.4
unresolved
person
Dwitya Aziza S.H.
p.4
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
org
Kementerian Hukum Republik Indonesia No. AHU-
p.5
unresolved
person
Muhani Salim
· Notaris
p.5
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.5
unresolved
person
Desman
· Notaris
p.5
unresolved
org
Penilaian Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan
p.8
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta
p.8 ×2
unresolved
org
KJPP Andesta
p.8 ×13
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.8 ×2
unresolved
—
Pembat
· Penilai
p.8
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan
p.12
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
1781 ms
12 Sep 2026 21:55
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'DAN RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'DAN RINGKASAN LAPORAN PENILAIAN',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '312000000000'}