Back to announcement
20250327_XCIS_Penyampaian Laporan Tahunan_31872019_lamp1.pdf
Other Text extracted XCISSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 55
Page 1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
PENILAIAN HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL
HOTEL PADJAJARAN
PENUGASAN:
DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN
PADJAJARAN
Properti Terletak di:
Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153
Page 2
No. Lap. : 00081/2.0164-00/PI/09/0447/1/III/2025 Jakarta, 21 Maret 2025
Kepada Yth.
DIREKSI
DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Plaza Asia Building, Office Park Unit 2
Jalan Jenderal Sudirman Kav.59
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12190
Perihal : Penilaian Aset
Dengan Hormat,
KJPP Dino Farid dan Rekan telah ditunjuk oleh DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
berdasarkan Kontrak Nomor: 0021/SPW-VAL/DFR/I/2025 pada tanggal 15 Januari 2025 untuk
melakukan pekerjaan penilaian aset tetap atas nama DIRE Ciptadana Properti Perhotelan
Padjajaran. Adapun aset yang menjadi objek penilaian adalah Hak Kepemilikan Finansial Tanah
dan Bangunan Hotel Padjajaran yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153.
Berkenaan dengan pekerjaan penilaian objek penilaian di atas, telah dilakukan investigasi lapangan
pada tanggal 06 Februari 2025 guna melakukan pemeriksaan fisik serta kondisi (Investigasi) aset
terkait yang menjadi objek penilaian. Adapun tanggal penilaian adalah tanggal 31 Desember 2024.
Penilai merupakan Pimpinan dari KJPP Dino Farid dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Dino Suharianto, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
No. Izin Penilai Publik : P-1.16.00447
Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan adalah DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran yang
berkedudukan di Plaza Asia Building, Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling No. 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta 12190.
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini atau pendapat Nilai Pasar yang
akan digunakan untuk tujuan Laporan Keuangan Tahunan.
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini atau pendapat Nilai Pasar yang
akan digunakan untuk laporan keuangan untuk kepentingan standar akuntasi keuangan (PSAK-216
Aset Tetap dan PSAK 113 – Pengukuran Nilai Wajar).
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan selain yang telah diuraikan
dalam laporan ini. Jika terdapat penyimpangan akan hal ini, maka seluruh isi dalam laporan ini
tidak berlaku/dapat dibatalkan.
Dalam melaksanakan pekerjaan ini, Penilai berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 28/PJOK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021, Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2018 dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-2018 dan SPI 300 Edisi Revisi Tahun 2020. SPI mendefinisikan
Nilai Pasar sebagai berikut:
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101 3.1).
Generali Tower, Gran Rubina Business Park, Lantai 16E, Kawasan Rasuna Epicentrum
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling C-22 RT.002 RW.005, Karet Kuningan, Setiabudi, Jakarta Selatan 12940
T: (021) 21684277 E: admin@kjppdfr.com W: www.kjppdfr.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (P), Semarang (PS)
Page 3
Laporan penilaian ini berupa Laporan Terinci (Comprehensive Style), dan terdiri dari beberapa bagian
yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan, yang meliputi:
1. Pendahuluan, yang merupakan surat, pernyataan penilai dan ringkasan hasil penilaian;
2. Definisi dan Lingkup Penugasan;
3. Presentasi data;
4. Analisis Data dan Kesimpulan serta kondisi dan syarat pembatas;
5. Lampiran (deskripsi properti terperinci, rincian hasil penilaian, foto, peta dan legalitas).
Demikian pekerjaan penilaian aset ini disampaikan secara objektif dan tidak memiliki konflik
kepentingan dalam kapasitas sebuah Kantor Jasa Penilai Publik.
Dengan mengacu pada KEPI dan sesuai SPI Edisi VII – 2018 dan SPI 300 Edisi Revisi tahun 2020,
serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini, serta berdasarkan
asumsi dan kondisi dan syarat pembatas yang berlaku dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari
Objek Penilaian milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran yang terletak di Jalan Raya
Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat 16153, pada tanggal 31 Desember 2024, adalah sebesar:
Nilai Pasar
Rp102.558.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Rupiah)
Hormat Kami,
KJPP Dino Farid dan Rekan
Dino Suharianto, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Pimpinan Rekan
Anggota MAPPI : 13-S-04066
No. Izin Penilai Publik : P-1.16.00447
No. Izin Usaha KJPP : 2.19.0164
Register Penilai : RMK-2017.00511
No. STTD OJK : STTD.PP-200/PM.223/2022
No. IKNB : 246/NB.122/STTD.PP/2022
Generali Tower, Gran Rubina Business Park, Lantai 16E, Kawasan Rasuna Epicentrum
Jalan H.R. Rasuna Said Kavling C-22 RT.002 RW.005, Karet Kuningan, Setiabudi, Jakarta Selatan 12940
T: (021) 21684277 E: admin@kjppdfr.com W: www.kjppdfr.com
Kantor Cabang: Surabaya (PS), Bandung (PS), Yogyakarta (P), Semarang (PS)
Page 4
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ..................................................................................................................................I
DAFTAR ISI .................................................................................................................................................III
PERNYATAAN PENILAI ..........................................................................................................................IV
RINGKASAN PENILAIAN ...................................................................................................................... VI
RINGKASAN EKSEKUTIF ..................................................................................................................... VII
BAB I ................................................................................................................................................................ 1
PENDAHULUAN .......................................................................................................................................... 1
1.1 LINGKUP PENUGASAN............................................................................................................. 1
1.2 PENGERTIAN DAN DEFINISI ................................................................................................... 8
1.3 KEJADIAN PENTING SETELAH PENILAIAN ...................................................................... 10
BAB II............................................................................................................................................................. 11
PRESENTASI DATA .................................................................................................................................. 11
2.1 TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN ........................................................ 11
2.2 IDENTIFIKASI LINGKUNGAN ............................................................................................... 12
2.3 DESKRIPSI TAPAK ..................................................................................................................... 13
2.4 DESKRIPSI BANGUNAN .......................................................................................................... 13
2.5 PERATURAN PEMERINTAH................................................................................................... 14
2.6 TINJAUAN PASAR..................................................................................................................... 17
2.7 PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL ........................................................................ 19
2.8 DATA PASAR HOTEL DI SEKITAR OBJEK PENILAIAN .................................................... 20
2.9 INFORMASI RELEVAN LAINNYA ......................................................................................... 26
BAB III ........................................................................................................................................................... 29
PENILAIAN PROPERTI ............................................................................................................................ 29
3.1 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE-HBU) ........... 29
3.2 IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN ..................................... 30
BAB IV ........................................................................................................................................................... 31
KESIMPULAN ............................................................................................................................................. 31
4.1 KESIMPULAN NILAI................................................................................................................. 31
4.2 KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS ..................................................................................... 32
LAMPIRAN
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN iv
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai penilai, yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Pernyataan, analisis, opini serta kesimpulan dalam laporan penilaian ini pada Objek Penilaian,
sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat serta merupakan opini pada Tanggal
Penilaian yang tecantum pada laporan ini.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan penilaian, yang merupakan
hasil analisis, opini, dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan
kepentingan serta sesuai dengan Tujuan Penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian
ini.
3. Telah dilakukan Inspeksi terhadap objek Penilaian.
4. Perkiraan nilai yang yang dihasilkan dalam penugasan penilaian ini telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai di laporan ini.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang di inginkan oleh pemberi tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang di maksud.
6. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan di dalam laporan ini.
7. Kesimpulan nilai di dalam laporan ini telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas.
8. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan.
9. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi pemberi tugas dan pengguna laporan, penentuan tujuan,
penentuan dasar nilai, identifikasi objek penilaian, tanggal penilaian, asumsi dan kondisi
pembatas);
b. Pengumpulan dan pemilihan data;
c. Analisis data;
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e. Pelaporan penilaian.
11. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
12. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini.
13. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian, telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN v
Page 6
Yang melakukan Penilaian:
No. Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Profesional
1. Dino Suharianto, S.E.,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Izin Penilai : P-1.16.00447
MAPPI : 13-S-04066
Register Penilai : RMK-2017.00511
Penilai Publik
No. STTD OJK : STTD.PP-200/PM.223/2022
(Properti) dan
No. IKNB : 246/NB.122/STTD.PP/2022 Penanggung Jawab
2. Hino Susanto, S.T.,
M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
MAPPI : 15-S-05743
Register Penilai : RMK-2019.02790 Reviewer
3. Jati Sasmito, M.Ec.Dev.
MAPPI : 15-T-05881
Register Penilai : RMK-2017.01001 Penilai
4. Ratna Tiwi Yenita, S.Pd
MAPPI : 20-P-10434 Penilai dan
Register Penilai : RMK-2021.03746 Pelaksana Inspeksi
Lapangan
5. Azhima Muhammad Fattah, S.E.
MAPPI : 23-P-11797
Pelaksana Inspeksi
Register Penilai : RMK-2024.04968 Lapangan
6. Decky Yogiawan G, S.Tr.M
MAPPI : 22-P-11633
Pelaksana Inspeksi
Register Penilai : RMK-2023.04796 Lapangan
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN vi
Page 7
RINGKASAN PENILAIAN
RESUME PENILAIAN ASET
HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK
TANAH DAN BANGUNAN HOTEL PADJAJARAN
DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN
JALAN RAYA PAJAJARAN NO. 17, RT.02/RW.03,
KELURAHAN BANTARJATI, KECAMATAN BOGOR UTARA,
KOTA BOGOR, PROVINSI JAWA BARAT 16153
31 DESEMBER 2024
Luas
Lokasi Objek Penilaian Nilai Pasar (Rp)
(m²)
PENILAIAN DENGAN
PENDEKATAN Hak Kepemilikan
PENDAPATAN (INCOME Finansial 102.558.460.868
APPROACH)
Hotel Tanah 3.684
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT Bangunan + 11.148
2/3, Kelurahan Bantarjati,
Kecamatan Bogor Utara, Kota
Bogor, Provinsi Jawa Barat Jumlah 102.558.460.868
Dibulatkan 102.558.000.000
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN vii
Page 8
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Pengguna Laporan : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Objek Penilaian
Jenis Properti : Real Properti
Properti : Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan Hotel
Padjajaran
Lokasi : Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan
Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat 16153
Bukti Kepemilikan : SHGB No. 3396, SHGB No. 3397, dan SHGB No. 3409
Total Luas Tanah : 3.684 m²
Total Luas Bangunan : ± 11.148 m²
Hotel
Surat IMB : 640.573.BPPT.XI/2009 dan 640.420.BPPTPM.IV/2011
Perencanaan Kota : Zona Perdagangan dan Jasa
Jenis Penilaian : Normal
Tujuan Penilaian : Laporan Keuangan Tahunan
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Format Laporan : Laporan Penilaian Terinci (Comprehensive Style)
Tanggal Inspeksi : 06 Februari 2025
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2024
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Kesimpulan Nilai : Nilai Pasar
Rp102.558.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta
Rupiah)
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN viii
Page 9
1. BAB I
PENDAHULUAN
1.1 LINGKUP PENUGASAN
1.1.1 STATUS PENILAI
Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid dan Rekan (KJPPDF & Rekan) adalah suatu badan hukum
yang berbentuk persekutuan yang telah memiliki izin usaha dari Menteri Keuangan Nomor:
2.19.0164 melalui Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 752/KM.1/2019 tanggal 11
Desember 2019 yang diperbarui dengan Nomor: 152/KM.1/2022 tanggal 25 Februari 2022.
Persekutuan ini memiliki 6 (enam) orang Rekan yang seluruhnya merupakan Penilai Publik yang
telah memiliki izin dari Menteri Keuangan dan 1 (satu) orang Rekan Non Penilai Publik. Kualifikasi
yang dimiliki KJPPDF & Rekan adalah sebagai Penilai Properti, kualifikasi tersebut mengacu kepada
Izin Penilai Publik dari Pemimpin Rekan dan Rekan yang tergabung dalam KJPP Dino Farid dan
Rekan yaitu Penilai Properti.
Dino Suharianto, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) yang bertindak sebagai penanggung jawab dalam
penugasan ini merupakan Pemimpin Rekan di KJPP Dino Farid dan Rekan serta merupakan Penilai
Publik sesuai izin No. P-1.16.00447 dan terdaftar pada Kementerian Keuangan. Dalam
melaksanakan penilaian ini, KJPPDF & Rekan bertindak secara objektif dan tidak memihak,
menjunjung tinggi kebenaran dan bersikap adil dalam hubungan profesional dan bisnis. KJPPDF &
Rekan melaksanakan penilaian atas aset secara independen dengan memegang teguh 5 (lima)
prinsip dasar etik yang meliputi Integritas, Objektivitas, Kompetensi, Kerahasiaan dan Perilaku
Profesional sesuai dengan yang termuat di dalam Kode Etik Penilai Indonesia Tahun 2018.
KJPPDF & Rekan menegaskan dalam hal ini tidak memiliki kepentingan baik sekarang atau di masa
yang akan datang terhadap aset yang dinilai, Penilai tidak pula memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.
Penilai tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik aktual maupun
potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik aset. KJPPDF & Rekan melaksanakan penilaian
dengan tenaga Penilai yang telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh pemerintah yaitu Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai Publik yang bernaung di KJPP Dino Farid dan Rekan.
1.1.2 PEMBERI TUGAS
Nama : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Alamat : Plaza Asia Building Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan, Provinsi
DKI Jakarta 12190
Telepon : (021) 255 74883
Website : ciptadana-am.com
Bidang Usaha : Sektor Keuangan Lainnya
Email : cam@ciptadana.com
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 1
Page 10
Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2 bulan), aset
atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan Penilai lain untuk maksud, tujuan,
pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan.
1.1.3 PENGGUNA LAPORAN
Nama : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran
Alamat : Plaza Asia Building Office Park unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kavling 59,
Kelurahan Senayan, Kecamatan Kebayoran Baru, Kota Jakarta Selatan, Provinsi
DKI Jakarta 12190
Telepon : (021) 255 74883
Website : ciptadana-am.com
Bidang Usaha : Sektor Keuangan Lainnya
Email : cam@ciptadana.com
1.1.4 OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian yang dimaksud adalah real properti berupa Hak Kepemilikan Finansial Tanah dan
Bangunan Hotel Padjajaran dengan keterangan sebagai berikut.
Nama
No Properti Alamat Legalitas LT (m2) LT (m2)
Pemohon
1. DIRE Hak Jalan Raya Pajajaran No.17, SHGB No. 3.684 ± 11.148
Ciptadana Kepemilikan RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, 3396, SHGB
Properti Finansial untuk Kecamatan Bogor Utara, Kota No. 3397,
Perhotelan Tanah dan Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153 dan SHGB
Padjajaran Bangunan Hotel No. 3409
Padjajaran
- Dalam hal ini pemilik objek penilaian yang tercantum dalam bukti kepemilikan dapat berbeda
dengan pemberi tugas;
- Properti kami asumsikan bebas dari segala sengketa dan hak atas properti dapat
dipindahtangankan.
1.1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Jenis mata uang yang digunakan di dalam laporan ini adalah mata uang Rupiah.
1.1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian ini adalah untuk memberikan opini atau pendapat Nilai Pasar yang
akan digunakan untuk laporan keuangan untuk kepentingan standar akuntasi keuangan (PSAK-216
Aset Tetap dan PSAK 113 – Pengukuran Nilai Wajar).
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/PJOK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021 serta Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Tahun 2018.
Laporan ini tidak dapat dipergunakan untuk tujuan selain yang telah diuraikan dalam laporan ini.
Jika terdapat penyimpangan akan hal ini, maka seluruh isi dalam Laporan Penilaian ini tidak
berlaku.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 2
Page 11
1.1.7 RUANG LINGKUP PENILAIAN
Penilai melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (Identifikasi batasan, kepemilikan hak, tujuan dan objek, definisi penilaian,
dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
1.1.8 DASAR NILAI
Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.
DEFINISI NILAI PASAR BERDASARKAN POJK RI NO. 28/POJK.04/2021 DAN SEOJK RI
NOMOR 33/SEOJK.04/2021
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
DEFINISI DARI NILAI PASAR – SPI 101-3.1/2018
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman
yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI Edisi VII-2018/ SPI 101-3.1).
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/PJOK.04/2021 dan
Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021, objek
digolongkan menjadi Aset Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut:
ASET OPERASIONAL
Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan.
Nilai Pasar di dalam laporan penilaian ini setara dengan Nilai Wajar. Nilai Pasar digunakan karena
sesuai Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 Pasal 2
Ayat 1 point d.
Objek penilaian berupa Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan Hotel Padjajaran
yang dimiliki oleh DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran tersebut secara umum kondisi
fisiknya berupa Hotel Padjajaran.
1.1.9 TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian (Cut-Off Date of Valuation) ditetapkan pada tanggal 31 Desember 2024 dan Tanggal
Inspeksi adalah tanggal 06 Februari 2025.
1.1.10 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Aspek Fisik
1. Dalam Investigasi dilakukan sebatas kondisi fisik yang dapat terlihat dan tingkat kesesuaian
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 3
Page 12
antara data dan fisik terlihat;
2. Investigasi dilakukan dengan pengamatan, penelaahan, perhitungan dan analisis;
3. Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas
sesuai objek penilaian yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini;
4. Dalam investigasi, penilai memastikan sampai sejauh mana inspeksi dapat dilaksanakan dengan
mensyaratkan pemberi tugas untuk menandatangani berita acara inspeksi;
5. Verifikasi dan pemeriksaan dilakukan terhadap keseluruhan atau bagian dari objek penilaian
yang diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian. Bila diketahui
pemeriksaan/verifikasi tidak dapat dilakukan atau memiliki keterbatasan, maka hal tersebut
didasarkan dari data pemberi tugas tugas serta akan dicatatkan pada berita acara inspeksi;
6. Bila ditemukan adanya batasan dalam investigasi, misalnya untuk aset tipikal dalam jumlah
banyak, maka inspeksi dapat dilakukan secara sampling. Sedangkan jika aset dapat diinspeksi
namun dinformasikan memiliki keterbatasan, maka data didasarkan dari data pemberi tugas
dan/atau data lain yang bisa diandalkan serta akan dicatatkan pada berita acara inspeksi;
7. Dalam hal terdapat perbedaan objek penilaian yang dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
dengan hasil investigasi, maka perbedaan tersebut harus dinyatakan dalam Lingkup Penugasan
atau dapat dilakukan dengan berita acara perubahan objek penilaian yang ditandatangani oleh
Penilai dan Pemberi Tugas dan/atau pemilik objek penilaian;
8. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan dimaksud tidak dapat diteruskan atau batal;
9. Dalam hal objek penilaian dan kelengkapan dokumen tidak dapat/memiliki keterbatasan
diperiksa atau diverifikasi, maka sumber data dan informasi didasarkan hanya dari pemberi
tugas dan/atau pihak lain yang disetujui pemberi tugas.
Aspek Legal
1. Penilai tidak melakukan verifikasi dan validasi keabsahan/kebenaran legalitas berupa sertifikat
tanah dan atau legalitas lainnya. Penilai berasumsi hal tersebut adalah benar, bahwa properti
dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah yang sah secara
hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tidak dalam sengketa, tuntutan atau halangan
apapun juga selain yang akan dikemukakan dalam laporan penilaian;
2. Penilai melakukan verifikasi berdasarkan salinan perizinan bangunan (bila ada) yang diterima
melalui pengamatan di lapangan terhadap kesesuaian bangunan.
Aspek Lingkungan
Melakukan analisa terkait akses ke properti, observasi sekitar properti dan pengumpulan data-data
penawaran dan permintaan terhadap properti sejenis.
Analisis dan perhitungan dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII-Tahun 2018 dan Edisi Revisi SPI 300 Tahun 2020, Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 33/SEOJK.04/2021.
1.1.11 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Dalam laporan ini, penilai menelaah, mempertimbangkan, dan mengacu serta menganalisis
data/informasi primer yang kami peroleh langsung dari Pemberi Tugas dan dari hasil investigasi di
lapangan, serta juga menggunakan data/informasi sekunder yang kami peroleh dari media yang
jelas sumbernya dan layak dipercaya lainnya.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 4
Page 13
1.1.12 ASUMSI UMUM DAN ASUMSI KHUSUS
ASUMSI UMUM
1. Kami berasumsi bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa hak
kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan;
2. Kami sebagai penilai tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang
terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran dan keabsahannya;
3. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau;
4. Informasi yang disampaikan pemberi tugas dalam bentuk softcopy, hardcopy, fotocopy atau
disampaikan secara lisan adalah benar, bila ternyata tidak sesuai semestinya maka bukan
tanggung jawab penilai;
5. Penilai tidak melakukan verifikasi mengenai dampak lingkungan dari properti dan atau aktivitas
bisnis dari properti tersebut, hal tersebut merupakan domain ahli lingkungan;
6. Dalam hal penilaian yang ada hubungannya dengan kebenaran legalitas hak milik serta utang
piutang yang mengakibatkan kerugian properti yang dinilai, bukan merupakan ruang lingkup
pekerjaan penilai, pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan konsultan hukum;
7. Penilaian ini dibuat atas dasar semua data dan kenyataan yang ada serta dilaksanakan sesuai tata
cara penilaian yang berlaku;
8. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada kami seperti yang disebutkan dalam
laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi kami tidak bertanggung jawab jika
ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya;
9. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi
pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada di pihak klien;
10. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan;
11. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan;
12. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan;
13. Properti dilengkapi sertipikat tanah, invoice, kepemilikan, legalitas terkait lainnya yang sah, dan
bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang
memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. Kami tidak
melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail (seperti tanah, bangunan,
sarana pelengkap, dan jenis properti lainnya) serta tidak melakukan pengujian dalam hal apapun
terhadap properti (seperti tanah, bangunan, sarana pelengkap, mesin, peralatan, fixture, furniture,
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 5
Page 14
kendaraan dan properti lainnya), melainkan data terkait hal-hal tersebut diperoleh dari pemberi
tugas dan/atau pihak dari pemberi tugas;
14. Lokasi yang ditunjukkan oleh pemilik atau pemberi tugas atau pihak dari pemberi tugas adalah
benar, bila ternyata ada kesalahan dengan penunjukan lokasi tersebut bukan tanggung jawab
penilai;
15. Properti yang tidak dapat diperiksa/diverifikasi oleh Penilai karena adanya batasan dan/atau
keterbatasan dalam melakukan inspeksi lapangan, maka data dan informasi disediakan oleh
Pemberi Tugas selanjutnya disetujui digunakan sebagai asumsi khusus dalam penilaian ini.
Kebenaran atas informasi dan data yang digunakan sebagai asumsi khusus dianggap wajar dan
benar;
16. Penilai akan menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan informasi
yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, profesional, pemilik properti, pihak ketiga
maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan benar dan mencerminkan kondisi serta
jumlah aset sebenarnya.
ASUMSI KHUSUS
-
1.1.13 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Setiap publikasi terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang
dipublikasikan harus memperoleh persetujuan tertulis dari Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid &
Rekan, di mana laporan yang akan diterbitkan merupakan laporan untuk kepentingan sebagaimana
yang dimaksud dalam laporan penilaian ini dan bukan untuk dipublikasikan secara umum.
1.1.14 PEMENUHAN STANDAR PENILAIAN INDONESIA, KODE ETIK PENILAI,
PERATURAN OJK DAN SURAT EDARAN OJK
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII-Tahun 2018 dan Edisi Revisi SPI 300 Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia (POJK RI) Nomor 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia (SEOJK RI) Nomor 33/SEOJK.04/2021.
1.1.15 KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN SESUAI SPI
Penilaian ini berpedoman pada Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) 2018 dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, SPI 300, dan SPI 310 Edisi Revisi Tahun 2020.
1.1.16 PROSES PENILAIAN
Proses Penilaian adalah suatu prosedur sistematis yang digunakan untuk mengestimasi tentang
nilai properti yang sebenarnya pada saat tanggal penilaian dilakukan. Proses/Lingkup Penugasan
menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII - 2018) yang berlaku secara garis besar adalah
sebagai berikut:
1. Definisi Penugasan/Identifikasi Masalah
2. Pengumpulan dan Pemilihan Data;
3. Analisis Data;
4. Opini Nilai tanah;
5. Pendekatan Penilaian;
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 6
Page 15
6. Rekonsiliasi indikasi nilai dan opini nilai akhir;
7. Pelaporan Penilaian
Tabel 1.2 Bagan Proses Penilaian
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
IDENTIFIKASI IDENTIFIKASI
PENENTUAN ASUMSI &
PEMBERI TUGAS & PENENTUAN OBJEK PENILAIAN TANGGAL
TUJUAN KONDISI
PENGGUNA DASAR NILAI DAN HAK PENILAIAN
PENILAIAN PEMBATAS
LAPORAN KEPEMILIKAN
IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN/PENAWARAN
ANALISIS DATA
OPINI NILAI TANAH
PENDEKATAN PENILAIAN
PENDEKATAN PASAR PENDEKATAN PENDAPATAN PENDEKATAN BIAYA
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
PELAPORAN PENILAIAN
Sumber: SPI Edisi VII-2018 KPUP 21.1, 2018
1.1.17 INFORMASI DAN DATA YANG DIGUNAKAN
Dalam melakukan proses penilaian untuk memperkirakan Nilai Pasar dari objek penilaian, penilai
telah menelaah serta mempertimbangkan apa yang menjadi acuan dan pelaksanaan prosedur atas
data dan informasi (baik tertulis ataupun tidak tertulis). Informasi dan data yang berkaitan dengan
penilaian ini di antaranya adalah Sertifikat Bukti kepemilikan beserta Layout Tanah.
1.1.18 TENAGA AHLI
Dalam penilaian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dari pihak eksternal.
1.1.19 PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN TERKAIT
Undang-undang Pasar Modal No. 8 tahun 1995, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik
Indonesia (POJK RI) Nomor 68/POJK.04/2017 tentang Penilai Yang Melakukan Kegiatan Di Pasar
Modal, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (POJK RI) Nomor 28/POJK.04/2021
tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal dan Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia (SEOJK RI) Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang
Pedoman Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Properti Di Pasar Modal.
1.2 PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENGGUNAANNYA
Pendekatan Penilaian yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, di mana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (POJK RI No. 28/POJK.04/2021-I.1.18);
Pendekatan Pasar, pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, di mana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI Edisi VII-2018-KPUP 15.1).
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 7
Page 16
2. Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK RI No. 28/POJK.04/2021-
I.1.19);
Pendekatan Pendapatan, pendekatan pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah
arus kas di masa yang akan datang ke nilai kini. (SPI Edisi VII-2018-KPUP 16.2).
3. Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian
setelah dikurangi dengan penyusutan. (POJK RI No. 28/POJK.04/2021-I.1.20);
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, di mana
pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari biaya untuk memperoleh aset dengan
kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI Edisi VII-2018-KPUP
17.0).
Berikut merupakan penggunaan pendekatan penilaian beserta alasannya:
Pendekatan
Alasan Penerapan
Penilaian
Tidak digunakan karena tidak terdapat cukup data pasar untuk penawaran/transaksi Objek
Pasar
Penilaian yang sebanding.
Digunakan Objek Penilaian karena Objek Penilaian memiliki potensi pendapatan, sehingga
Pendapatan
Pendekatan Pendapatan dapat mengakomodasi arus kas yang dihasilkan di masa depan..
Tidak digunakan karena Pendekatan pasar sudah dapat memberikan hasil penilaian yang cukup
Biaya
akurat.
1.2.1 METODE PENILAIAN
- Nilai objek Penilaian didapatkan dengan mengkonversikan pendapatan kotor tahunan
(potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa yang
akan datang dengan konstanta tertentu. (POJK RI) Nomor 28/POJK.04/2021.
1.3 PENGERTIAN DAN DEFINISI
1. Penilai
Penilai adalah orang perseorangan yang dengan keahliannya menjalankan kegiatan penilaian di
pasar modal (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021).
2. Penilaian
Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek
penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021).
3. Penilai Properti
Penilai Properti adalah Penilai yang melakukan kegiatan Penilaian properti sebagaimana dimaksud
dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal
(POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021).
4. Penilaian Properti
Penilaian Properti adalah proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas objek Penilaian
properti sebagaimana dimaksud dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai Penilai yang
melakukan kegiatan di pasar modal (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021).
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 8
Page 17
5. Penugasan Penilaian Profesional Penugasan Penilaian Profesional adalah penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek, tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam laporan Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 6. Nilai Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 7. Nilai Pasar Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 8. Real Properti Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 9. Aset Operasional Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan secara berkelanjutan (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 10. Aset Non Operasional Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 11. Laporan Penilaian Properti Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat opini Penilai Properti mengenai objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 12. Pendekatan Penilaian Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 13. Pendekatan Pendapatan Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 9
Page 18
14. Tanggal Penilaian Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 15. Tanggal Laporan Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Properti oleh Penilai Properti (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 16. Inspeksi Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik dan memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 17. Asumsi Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 18. Metode Penilaian Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Penilaian (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 19. Tenaga Ahli Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai publik (POJK No. 28/POJK.4/2021 dan SEOJK No. 33/POJK.4/2021). 1.4 KEJADIAN PENTING SETELAH PENILAIAN Tidak ada kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent event) yang dapat memengaruhi Nilai dari Objek Penilaian. LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 10
Page 19
2. BAB II
PRESENTASI DATA
2.1 TINJAUAN PROPERTI SEBAGAI OBJEK PENILAIAN
Objek penilaian ini adalah aset berupa Tanah seluas 3.684 meter persegi dan Bangunan Hotel seluas
kurang lebih sebesar 11.148 meter persegi yang terletak Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153.
Objek penilaian adalah Grande Padjajaran Hotel Bogor dengan hotel bintang 4, yang memiliki total
118 kamar. Tipe kamar pada objek penilaian dengan rincian sebagai berikut :
No Tipe Room Jumlah (Unit) Luas (m2)
1 Superior 58 27
2 Deluxe 25 35
3 Executive 29 36
4 Royal Suite 6 95
Total 118
Objek penilaian dibangun pada tahun 2012 dengan saat ini operatornya adalah PT. Kharita Sejahtera
Bersama. dilengkapi dengan fasilitas laundry & dry cleaning, concierge service, valet parking, business
center, lounge, restaurant, 24 hours room service, swimming pool, fitness center, spa & massage, kids club,
lactation room, co-working space, dan prayer room.
Selain itu, objek penilaian juga memiliki meeting place, dengan rincian sebagai berikut :
Ukuran Kapasitas
Round
No Type Lantai Dimensi Tinggi U-Shape Classroom Theatre
Table
(m x m) (m) (pax) (pax) (pax)
(pax)
Diamond
1 18 x 16 6 100 150 150 300
1 Ballroom
2 Diamon I 1 12 x 16 6 50 80 70 200
3 Diamond II 1 6 x 16 6 40 40 50 70
4 Sapphire 1 20 x 8 3 50 80 80 50
5 Sapphire I 1 10 x 8 3 30 40 40 20
6 Saphire II 1 5x8 3 20 20 25 150
7 Saphire III 1 5x8 3 20 20 25 60
8 Emerald 1 9,5 x 12 3 20 30 30 30
9 Ruby 2 11,9 x 6 3 10 12 22 30
10 Zircon 2 10 x 5 3 20 20 20 36
11 Crystal 2 10 x 5 3 20 20 20 56
12 Pirus 3 10 x 10 3 50 50 50 80
13 Zamrud B1 8 x 15 2,5 30 30 30 40
14 Onyx B2 4x8 2,5 25 20 15 30
Fasilitas pada meeting place diatas meliputi screen, sound system, flipchart, white board and marker, wifi,
mineral water, candies, notepad, pencil, webcam, dan conference mic.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 11
Page 20
2.2 IDENTIFIKASI LINGKUNGAN
Properti dimaksud terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153. Selain itu, terdapat properti yang
mudah dikenali yang berdekatan dengan properti atau dalam radius:
• + 10 meter di arah barat Laut dari objek penilaian terdapat Universitas Binaniaga Indonesia
(UNBIN) Kampus Pajajaran.
• + 350 meter di arah timur dari objek penilaian terdapat Rumah Sakit Azra Bogor;
• + 800 meter di arah timur dari objek penilaian terdapat Masjid Salman Alfarisi;
Gambar 2.1. Lokasi Objek Penilaian (-6.57622119366, 106.807020162)
Sumber: google earth, 2025, dianalisis
Objek Penilaian memiliki 1 Jalan akses utama, yaitu Jalan Pajajaran di bagian depan objek penilaian,
Jalan Pajajaran memiliki lebar Jalan kurang lebih 16 meter dengan perkerasan berupa Aspal.
Bangunan di sekitar lokasi objek didominasi oleh kawasan Campuran. Kepadatan di lingkungan
sekitar Objek Penilaian tergolong padat. Pertumbuhan pengembangan di sekitar objek penilaian
relatif stabil. Kondisi Jalan Pajajaran yang merupakan akses menuju objek utama relatif lancar,
dengan kemudahan belanja dan sarana pendidikan relatif baik, dan ketersediaan transportasi publik
di sekitar objek penilaian juga relatif baik.
Pencapaian utama menuju Jambu Dua Mall Bogor dapat ditempuh dengan melalui Jalan Pajajaran
sejauh kurang lebih 1.200 meter. Objek penilaian berada di sebelah kanan dari arah Utara Jalan.
Fasilitas
Di sekitar Objek Penilaian sudah dilengkapi beberapa fasilitas pelengkap lainnya seperti:
- Tenaga listrik PT PLN.
- Air PDAM.
- Telpon PT Telkom Indonesia.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 12
Page 21
2.3 DESKRIPSI TAPAK
Tapak properti dimaksud berbentuk hampir beraturan dengan total luas tanah sesuai dengan
legalitas yang kami terima yaitu seluas 3.684 meter persegi. Tapak Properti terletak di posisi Tengah.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat legalitas
yang kami terima, kami berpendapat bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai
dengan besaran luas yang dinyatakan dalam fotokopi surat legalitas tanah properti dimaksud.
Berdasarkan salinan surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan bukti
kepemilikan/legalitas sebagai berikut:
Nama Pemegang Tanggal Tanggal Luas
Hak No No. GS/ SU Tanggal GS/SU
Hak Terbit Berakhir (m²)
SHGB 3396 PT Bumi Pakuan 15 Desember 11 Mei 2039 35/Bantarjati/ 17 November 733
Permai 2008 2008 2008
SHGB 3397 PT Bumi Pakuan 15 Desember 11 Mei 2039 36/Bantarjati/ 17 November 1.547
Permai 2008 2008 2008
SHGB 3409 PT Bumi Pakuan 24 November 21 Oktober 33/Bantarjati/ 18 November 1.404
Permai 2011 2041 2011 2011
Total 3.684
Berdasarkan informasi dari pihak pemberi tugas, PT Bumi Pakuan Permai yang namanya terdaftar
di sertifikat merupakan Pemilik dari Hotel selaku Perusahaan yang dimiliki sahamnya oleh pihak
Pemberi Tugas dalam hal ini Dire Ciptadana.
Dengan batas-batas tapak tanah sebagai berikut:
Utara : Universitas Binaniaga Indonesia (UNBIN) Kampus Pajajaran
Timur : Jalan Raya Pajajaran
Selatan : Bank OCBC Bogor
Barat : Kali Cibagolo
2.4 DESKRIPSI BANGUNAN
a. Deskripsi Bangunan
Bangunan objek penilaian adalah bangunan hotel dengan luas kurang lebih 11.148 meter persegi
yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor
Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153.
Kami menerima dokumen bangunan objek penilaian berupa IMB dengan No. 640-573-BPPT-
XI/2009 tertanggal 18 November 2009 dan IMB No. 640.420.BPPTPM-IV/2011 tertanggal 20 April
2011.
Perhitungan penilaian bangunan berdasarkan BTB (Biaya Teknis Bangunan) MAPPI yang diolah
dan disesuaikan dengan spesifikasi objek penilaian
Di atas tanah yang menjadi objek penilaian terdapat bangunan yaitu:
1. Bangunan Hotel
Luas Bangunan : ± 11.148 m²
Jumlah Lantai : 6 Lantai + 2 Basement
Tahun Bangun : 2012
Renovasi : 2019
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 13
Page 22
Kondisi : Baik
Spesifikasi Bangunan
Pondasi : Tiang Pancang/bore pile dan Tapak Beton
Struktur : Beton Bertulang
Rangka Atap : Dak Beton
Penutup Atap : Dak Beton
Plafond : Gypsum
Dinding : Bata Merah, Bata Ringan
Pelapis Dinding : Dilapis Cat (diplester & diaci), keramik
Pintu dan Jendela : Pintu Kayu Panil, Pintu dan Jendela Kaca
Lantai : Keramik dan Granit/Homogenous Tile
Utilitas : Instalasi Elektrikal, Mekanikal dan Plumbing
Berikut adalah akomodasi dari tiap lantai bangunan
Lantai Luas (m2) Akomodasi
Basement 2 1.406 Area Parkir, Kantor Manajemen, Area ME
Basement 1 2.159 Restoran, Dapur, Area Parkir
Lantai 1 1.708 Lobby, Ruang Pertemuan, Lounge
Lantai 2 1.362 Kamar Hotel, SPA, Ruang Fitness, Kolam Renang
Lantai 3 1.350 Kamar Hotel
Lantai 5 1.011 Kamar Hotel
Lantai 6 1.011 Kamar Hotel
Lantai 7 1.011 Kamar Hotel
Lantai Atap 124 Area ME
Ruang Genset 6 Rumah Genset
Total 11.148
2.5 DOKUMEN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian dilengkapi dengan perjanjian sewa menyewa tanah dan bangunan dengan
ringkasan sebagai berikut :
1. Akta No. 4 : Sewa Tanah dan Bangunan Antara PT Bumi Pakuan Permai (“Pemilik Tanah”)
dan PT Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2018;
2. Akta No. 121 tentang Addendum Sewa Tanah dan Bangunan Antara PT Bumi Pakuan Permai
(“Pemilik Tanah”) dan PT Kharita Sejahtera Bersama (“Penyewa”) tanggal 27 Desember 2022
dengan ringkasan sebagai berikut:
No. Deskripsi Keterangan
1. Pihak yang menyewakan (Lessor) PT Bumi Pakuan Permai (“BPP”)
2. Penyewa (Lessee) PT Kharita Sejahtera Bersama (“KSB”)
3. Properti PH
4. Ijin Penggunaan Hotel
5. Tanggal Perjanjian 27 Desember 2018
6. Masa Sewa 15 (lima belas) tahun
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 14
Page 23
7. Uang Sewa Pokok Uang sewa pokok tahun pertama adalah
Rp11.318.181.819,- dan dibayar secara triwulan di
setiap awal periode.
Kenaikan sebesar (i) 5% atau (ii) inflasi tahun kalender
sebelumnya, yang mana yang lebih tinggi.
Namun berdasarkan addendum, Uang Sewa
ditentukan berdasarkan skema revenue sharing dengan
proporsi yang menjadi hak Pemilik Tanah adalah
sebesar 20% dari pendapatan yang diperoleh
Penyewa atas hasil pengelolaan Hotel Padjajaran
Bogor yang terdiri dari Room Revenue, Food dan
Beverage Revenue, Laundry Revenue, Sport Fitness dan
Spa Revenue, Business Center Revenue dan pendapatan
lainnya, yang dinyatakan dalam laporan keuangan
Penyewa (“Pendapatan Usaha”), dengan ketentuan
minimum Nilai Uang Sewa yang dibayarkan kepada
Pemilik Tanah adalah sebesar Rp2.500.000.000,- per
tahun untuk tahun 2023 belum termasuk PPN.
Berdasarkan informasi dari Penyewa bahwa untuk
seterusnya nilai sewa sementara tetap sebesar
Rp2.500.000.000,- per tahun.
8. Kewajiban Penyewa (KSB) • Penyewa harus membayar semua biaya
danpengeluaran untuk pengoperasian bangunan
dansemua perlengkapan mekanis dan listrik
yangterletak dalam properti;
• Membeli dan menjaga tetap berlakunya polis-
polisasuransi dengan perasahaan-perusahaan
asuransiyang disepakati oleh Pemilik Tanah dan
Penyewa;
• Pemeliharaan dan perbaikan tiap kerusakan
padaproperti;
• Penyewa harus membayar terkait Pajak Bumi
danBangunan tiap periode selama jangka
waktuperjanjian.
9. Kewajiban Pemilik Tanah dan Setelah berakhirnya jangka waktu sepuluh tahun dari
Bangunan tanggal mulai sewa, pemilik tanah akan melakukan
semua pekerjaan perbaikan dan penggantian
sehubungan dengan bagian struktural internal
dan/atau eksternal dari bangunan.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 15
Page 24
10. Biaya Hukum Masing – masing pihak menanggung biaya
hukumnya sendiri.
11. PPN bagi Penyewa Akan ditanggung oleh Penyewa.
12. Pengakhiran Sewa Lebih Awal Tanpa mengurangi hak-hak Pemilik Tanah menurut
hukum dan keadilan, dalam hal Penyewa berusaha
untuk mengakhiri Sewa ini untuk alasan apapun
sebelum berakhirnya Jangka Waktu, Pemilik Tanah
berhak menerima dari Penyewa segera dalam jumlah
borongan, jumlah yang setara dengan Uang Sewa
keseluruhan untuk Jangka Waktu keseluruhan
dikurangi Uang Sewa yang sebenarnya diterima oleh
Pemilik Tanah pada waktu pengakhiran Sewa yang
diakui oleh Penyewa, dengan ketentuan bahwa dalam
hal Pemilik Tanah mengadakan sewa menyewa
sehubungan dengan Properti untuk Jangka Waktu
sisa, Pemilik Tanah akan setelah diterimanya uang
sewa dari para penyewa baru sehubungan dengan
Jangka Waktu Sisa, membayar kepada Penyewa
jumlah yang setara dengan:
(i) uang sewa (atau keseluruhan uang sewa, mana
yang- sesuai) selama Jangka Waktu Sisa; atau
(ii) Pembayaran Sekaligus, mana saja yang lebih
rendah, dan lebih lanjut dengan ketentuan bahwa
tidak ada sesuatu dalam Sewa ini yang akan
ditafsirkan untuk mengenakan atau menyiratkan
suatu kewajiban terhadap Pemilik Tanah untuk
menerima upaya pengakhiran Sewa ini oleh
Penyewa
13 Pengosongan Properti Pada akhir sewa ini, penyewa harus atas biaya dan
pengeluarannya sendiri:
(i) Melepas semua perlengkapan, peralatan,
furniture dan barang-barang milik Penyewa;
(ii) Mengembalikan ke Kondisi Awal sampai
sewajarnya memuaskan Pemilik Tanah;
(iii) Memperbaiki sampai sewajarnya memuaskan
Pemilik Tanah semua kerusakan pada Properti
dan Bangunan yang dikarenakan pelepasan
barang milik penyewa;
(iv) Mengosongkan Properti dan Memberikan
properti kembali kepada Pemilik Tanah Bersama
dengan semua kunci Properti.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 16
Page 25
2.6 PERATURAN PEMERINTAH
Rencana Tata Ruang pada objek penilaian berdasarkan https://simtaru.kotabogor.go.id/ adalah berupa
Kawasan Perdagangan dan Jasa dengan detail perencanaan kota dari Objek Penilaian sebagai
berikut:
Gambar 2.2 Rencana Tata Ruang Wilayah Kab/Kota Bogor
Peruntukan : Kawasan Perdagangan dan Jasa
KDB : 75%
KLB :-
GSB :-
KDH : 10%
KTB :-
KB :-
Sumber: https://simtaru.kotabogor.go.id/
2.7 TINJAUAN PASAR
2.7.1 PERKEMBANGAN EKONOMI
Pada tahun 2024, ekonomi global diprakirakan akan tumbuh sebesar 3,2%, meskipun dengan
kecenderungan perlambatan akibat ketegangan geopolitik yang terus berlanjut di Timur Tengah,
yang meningkatkan ketidakpastian di pasar keuangan internasional. Negara-negara maju
cenderung menyelaraskan kebijakan moneter yang lebih longgar, seiring dengan penurunan tren
inflasi global. Ekonomi Amerika Serikat (AS) menunjukan peningkatan, ditantadi oleh penurunan
tingkat pengangguran di tengah prospek inflasi yang lebih terkendali, yang memperkuat ekspektasi
penurunan Fed Funds Rate (FFR) lebih rendah dari proyeksi awal, memicu kenaikan yield US
Treasury tenor 2 dan 10 tahun serta indeks dolar AS (DXY).
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan domestik dan ekspor.
Pertumbuhan ekonomi triwulan III 2024 tercatat 4,95% (yoy) terutama didukung oleh konsumsi
rumah tangga, investasi, dan ekspor. Ekspor tercatat meningkat didorong oleh permintaan mitra
dagang utama dan kenaikan ekspor non migas di tengah perlambatan ekonomi global dan
penurunan harga komoditas. Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ekonomi terutama
ditopang oleh Industri Pengolahan Konstruksi, serta Perdagangan Besar dan eceran.
Secara spasial, kinerja ekonomi terjaga di seluruh wilayah Indonesia, dengan pertumbuhan tertinggi
di wilayah Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua) dan Bali-Nusa Tenggara (Balinusra). Kedepan,
pertumbuhan ekonomi diprakirakan tetap baik, utamanya didorong oleh kenaikan investasi dan
baiknya konsumsi rumah tangga, peningkatan belanja Pemerintah pada akhir tahun, dan
peningkatan konsumsi LNPRT dengan diselenggarakannya pilkana serentak triwulan IV 2024.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 17
Page 26
Gambar 2.3 Perkembangan Ekonomi di Wilayah Tw III 2024 (yoy) Sumber: Laporan Perekonomian Provinsi DKI Jakarta, November 2024, Bank Indonesia 2.7.2 PERKEMBANGAN INFLASI Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) pada Oktober 2024 tetap terjaga dalam kisaran 2,5±1%. Berdasarkan data Badan Pusat Statistik, IHK Oktober 2024 tercatat inflasi sebesar 0,08%(mtm) sehingga inflasi IHK secara tahunan turun menjadi sebesar 1,71% (yoy) dari 1,84% (yoy) pada bulan sebelumnya. Perkembangan inflasi Oktober 2024 disumbang terutama oleh penurunan inflasi kelomok Administered Price (AP) dan Volatile Food (VF). Kelompok AP mengalami inflasi sebesar 0,77% (yoy), menurun dari bulan sebelumnya sebesar 1,40%(yoy) dan inflasi VF sebesar 0,89% (yoy) dari bulan sebelumnya sebesar 1,43% (yoy). Sementara itu, inflasi inti meningkat menjadi sebesar 2,21% (yoy) dari bulan sebelumnya sebesar 2,09% (yoy). Inflasi yang tetap terjaga dalam rentang sasaran merupakan hasil konsistensi kebijakan moneter serta sinergi kuat pengendalian inflasi antara Bank Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam Tim Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP dan TPID) melalui Gerakan Nasional Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) di berbagai daerah. Ke depan, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali di dalam sasaran 2,5±1% pada 2024 dan 2025. Kelompok inti mengalami inflasi pada Oktober 2024 didorong oleh peningkatan harga komoditas global, khususnya emas dan kopi bubuk. Inflasi kelompok inti meningkat menjadi sebesar 2,21% (yoy) pada Oktober 2024, dari sebesar 2,09% (yoy) pada September 2024. Perkembangan inflasi inti tersebut sejalan dengan meningkatnya tekanan beberapa harga komoditas global, di tengah perbaikan permintaan yang berlangsung gradual, ekspektasi inflasi yang tetap terkendali dan berlanjutnya bauran kebijakan Bank Indonesia yang pro-stability serta sinergi pengendalian inflasi antara Bank Indonesia dan Pemerintah. Peningkatan inflasi inti pada Oktober 2024 disumbang oleh komoditas inti nonpangan sejalan dengan peningkatan harga emas dan kopi global. Sementara itu, kapasitas perekonomian diprakirakan masih dapat merespons kenaikan gradual permintaan domestik yang tercermin dari kredit konsumsi yang tumbuh 10,88% (yoy) pada September 2024 dari 10,83% (yoy) pada bulan sebelumnya. LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 18
Page 27
(Sumber: Analisis Inflasi Oktober 2024, Tim Pengendalian Inflasi Pusat (TPIP), Bank Indonesia) 2.8 PERKEMBANGAN PROPERTI KOMERSIAL 2.8.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial Indeks Permintaan Properti Komesial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00% (yoy). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran sewa terjadi di Jakarta, Surabaya, dan Medan, sementara peningkatan convention hall terjadi di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring dengan maraknya kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE) yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga tercatat meningkat di beberapa kota tempat penyelenggaraan event nasional seperti di Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik Indonesia (RI) yang dilaksanakan di Ibu Kota Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan. Gambar 2.4 Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 2.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (%, yoy) Demand Kategori Jual (%, yoy) Sumber: Bank Indonesia, 2024 2.8.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan pasokan teruama terjadi pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di Denpasar. Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh 0,12% (yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy). Kondisi ini didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen warehouse complex di wilayah Bodebek. LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 19
Page 28
Gambar 2.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Gambar 2.7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (%, yoy) Supply Kategori Jual (%, yoy) Sumber: Bank Indonesia, 2024 2.8.3 Perkembangan Harga Properti Komersial Meski dari sisi permintaan mengalami peningkatan, perkembangan harga property komersial baik kategori jual maupun sewa mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual maupun sewa mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komesial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan kenaikan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy). Perlambatan Indeks harga tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori sewa. Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari 0,40% (yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% (yoy) pada triwukan III 2024. Perlambatan tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industry mengalami perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang. Gambar 2.8 Perkembangan Indeks Harga Gambar 2.9 Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy) Kategori Jual Tahunan (% yoy) Sumber: Bank Indonesia, 2024 2.9 DATA PASAR HOTEL DI SEKITAR OBJEK PENILAIAN Saat ini di Kota Bogor ada beberapa Hotel yang sejenis dan menjadi kompetitor objek penilaian Grande Padjadjaran Hotel Bogor, sebagai berikut : 1. Swiss-Belhotel Bogor LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 20
Page 29
Swiss-Belhotel Bogor berlokasi di Jalan Salak No.38-40, Babakan, Kecamatan Bogor Tengah, Kota
Bogor, Jawa Barat 16129. Dibangun pada tahun 2016, oleh developer PT. Hotel Properti
International, dengan total kamar 150, dan Rating Hotel masuk ketegori Bintang 4.
Gambar 2.10 Swiss-Belhotel Bogor Memiliki fasilitas seperti Swimming Pool, Gym,
Kids Club, Prayer room, Business Center, Gift Shop,
laundy service, Spa. Dengan Kedekatan dengan
Rumah Sakit Azra Bogor dengan jarak ± 300 meter
dan Pusat Perbelanjaan Jambu Plaza dengan jarak
± 850 meter.
Sumber : Google, 2025
Rincian pricelist (harga penawaran) Swiss-Belhotel Bogor sebagai berikut :
Tingkat Hunian
Luas NLA Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar Average
(m2) (Rp)
(%)
Superior 25 720.000,- s/d 820.000,-
Deluxe 27 755.100,- s/d 773.100,-
75%
Suites 53 1.269.000,- s/d 1.300.500,-
Presidential Suites 102 3.213.000,- s/d 3.258.000,-
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
Kapasitas (pax)
No Nama Ruang Luas U- Board
Round Table Class Room Theater Reception
Shape Room
1 Alpen (1 s.d 5) 131,2 30-50 40-70 70-100 20-40 100-150 -
2 Himalaya (1 s.d 5) 131,2 30-50 40-70 70-100 20-40 100-150 -
3 Rockymountain 1 61,5 10-20 10-20 20-30 10-25 30-50 -
4 Skyline Ballroom 300,0 50-150 100-300 100-300 50-150 100-200 -
5 Mount Blanc 1 35,2 - - - - - 12
6 Mount Blanc 2 35,2 - - - - - 12
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Swiss-Belhotel Bogor sebagai berikut :
Tipe Kamar Tarif (Rp) Fasilitas
Half Day 380.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 1x coffee break
Full Day 480.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 2x coffee break
Full Board 625.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 2x coffee break
2. Amaroossa Royal Bogor
Amaroossa Royal Bogor berlokasi di Jalan Otto Iskandardinata No.84, Kelurahan Baranangsiang,
Kecamatan Bogor Timur, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16129. Dibangun pada tahun 2013, oleh
developer PT. Rhadana Hospitality Indonesia, dengan total kamar 112, dan Rating Hotel masuk
ketegori Bintang 4.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 21
Page 30
Gambar 2.11 Amaroossa Royal Bogor Memiliki fasilitas seperti Fitness Center, sky coffee
and snack, indoor swimming pool, massage and spa,
business center, laundy service. Dengan Kedekatan
dengan Rumah PMI Bogor dengan jarak ± 340
meter dan Pusat Perbelanjaan Botani Square
dengan jarak ± 100 meter.
Sumber : Google, 2025
Rincian pricelist (harga penawaran) Amaroossa Royal Bogor sebagai berikut :
Tingkat Hunian Average Luas NLA Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar
(%) (m2) (Rp)
Deluxe 27 680.000,-
Executive 50% - 55% 33 890.000,-
Suite Room 48 1.635.000,-
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
Kapasitas (pax)
No Nama Ruang Luas
Theater U-Shape Double U-Shape Class Room Round Table
1 Pakuan Ballroom 168 300 80 12 135 110
2 Pakuan 1 128 100 45 50 60 50
3 Pakuan 2 96 80 36 40 40 36
4 Syailendra (L) 49 25 18 21 24 16
5 Samara (1) 49 25 18 21 24 16
6 Sanjaya (1) 70 40 30 40 40 424
7 Sentanu (1) 27 15 12 0 0 0
8 Samudra (1) 77 40 25 30 30 24
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Amaroossa Royal Bogor sebagai berikut :
Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar Fasilitas
(Rp)
Half Day 400.000,- 4 hours meeting, lunch/dinner, 1 time coffee break
Full Day 500.000,- 8 hours meeting, lunch/dinner, 2 times coffee break
Fullboard 600.000,- 12 hours meeting, lunch/dinner, 2 times coffee break
Lunch/Dinner Package 250.000,- 2 hours meeting, lunch/dinner
Coffee Break Meeting 200.000,- 2 hours meeting, 1 time coffee break
3. Grand Savero Bogor
Grand Savero Bogor berlokasi di Jalan Raya Pajajaran No.27, Kelurahan Babakan, Kecamatan Bogor
Tengah, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16129. Dibangun pada tahun 2015, dengan developer
Savero Hotels Group.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 22
Page 31
Gambar 2.12 Grand Savero Bogor Memiliki fasilitas seperti Pool bar, spa, fitness,
swimming pool, business center, Prayer room, gift shop,
laundy service. Dengan Kedekatan dengan Rumah
PMI Bogor dengan jarak ± 200 meter dan Pusat
Perbelanjaan Lippo Plaza Keboen Raya dengan
jarak ± 100 meter.
Sumber : Google, 2025
Rincian pricelist (harga penawaran) Grand Savero Bogor sebagai berikut :
Tingkat Hunian
Luas NLA Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar Average
(m2) (Rp)
(%)
Standard 19 755.000,-
Superior 21 828.000,-
Deluxe 50% - 55% 24 898.000,-
Grand Deluxe 28 1.128.000,-
Suite 55 2.400.000,-
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 23
Page 32
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
Kapasitas (pax)
No Nama Ruang Luas Standing Theater Double U- Round
Classroom U-Shape
Style Style Shape Table
1 Raflesia Ballroom 560 1.000 400 250 150 200 200
2 Raflesia 1 140 500 200 100 80 120 120
3 Raflesia 2 140 500 200 100 80 120 120
4 Cemara 12 6 6 6 6 - 6
5 Cendana 42 30 20 20 15 15 18
6 Alamanda 54 30 23 25 25 20 25
7 Edelweis 184 150 100 80 60 60 80
8 Flamboyant 72 40 35 26 25 25 34
9 Lavender 48 30 20 120 20 20 25
10 Tulip 135 150 100 60 50 60 50
11 Kemangi 56 30 25 25 25 30 30
12 Anyelir 56 30 25 25 25 30 30
13 Kenanga 30 25 20 20 15 20 18
14 Aster 20 25 20 20 15 20 18
15 Skyroof 135 150 80 60 50 50 50
Rincian pricelist Fasilitas Meeting Grand Savero Bogor sebagai berikut :
Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar Fasilitas
(Rp)
Half Day 410.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 1x coffee break
Full Day 510.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 2x coffee break
One Day 610.000,- Meeting room and it’s facilities, lunch or dinner, 2x coffee break
4. The Sahira Hotel
The Sahira Hotel berlokasi di Jalan Ahmad Yani No.17-23, Kelurahan Tanah Sareal, Kecamatan
Tanah Sereal, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun pada tahun 2013, dengan developer Sahira
Hotels Group.
Gambar 2.14 The Sahira Hotel Memiliki fasilitas seperti Swimming Pool, Gym,
Masjid Ass Safiri, Kids Corner, business center, laundy
service, Massage. Dengan Kedekatan dengan Rumah
Sakit Azra Bogor dengan jarak ± 1.500 meter dan
Pusat Perbelanjaan Jambu Plaza dengan jarak ±
1.000 meter.
Sumber : Google, 2025
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 24
Page 33
Rincian pricelist (harga penawaran) The Sahira Hotel sebagai berikut :
Tingkat Hunian Luas NLA Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar
Average (%) (m2) (Rp)
Deluxe Room - Twin 25 580.000,-
Deluxe Room - Double 25 600.000,-
Deluxe Family 70% 28 830.000,-
Junior Suite 41 1.600.000,-
Sahira Suite 53 2.100.000,-
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
Kapasitas (pax)
No Nama Ruang Luas
U-Shape Class Room Theater
1 Emerald 49 60 36 20
2 Diamond 49 130 54 32
3 Ruby 91 130 54 32
4 Sapphire 91 130 54 32
5 Topaz 49 60 36 20
6 Opal 49 30 18 15
7 Phirus 45 60 27 24
8 Onyx 45 55 30 24
9 Crystal 91 60 27 21
10 Moonstone 42 160 48 45
11 Bloodstone 96 160 48 45
Rincian pricelist Fasilitas Meeting The Sahira Hotel sebagai berikut :
Tipe Kamar Tarif (Rp) Fasilitas
Presentation 300.000,- 4 hours meeting room usage, 1x coffee break
Half Day 450.000,- 4 hours meeting room usage, 1x coffee break, 1x lunch/dinner
Full Day 550.000,- 8 hours meeting room usage, 2x coffee break, 1x lunch/dinner
Full Board 650.000,- 8 hours meeting room usage, 2x coffee break, 1x lunch, 1x dinner
5. The Mirah Bogor
The Mirah Bogor berlokasi di Jalan Pangrango No. 9A, Kelurahan Babakan, Kecamatan Bogor
Tengah, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat. Dibangun pada tahun 2012, dengan developer PT Mirah
Segar.
Gambar 2.13 The Mirah Bogor Memiliki fasilitas seperti Business Center, Laundry
Service, Swimming Pool, Gym, Kids Club, Prayer room,
Spa. Dengan Kedekatan dengan Rumah PMI Bogor
dengan jarak ± 900 meter dan Pusat Perbelanjaan
Lippo Plaza Keboen Raya dengan jarak ± 500 meter.
Sumber : Google, 2025
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 25
Page 34
Rincian pricelist (harga penawaran) The Mirah Bogor sebagai berikut :
Tingkat Hunian Luas NLA Rata – Rata Tarif Per Malam
Tipe Kamar
Average (%) (m2) (Rp)
Superior 24 700.000,-
Deluxe 27 750.000,-
Deluxe Balcony 40% 25 850.000,-
Suite 45 1.300.000,-
Presidential 60 2.500.000,-
Dengan Fasilitas Meeting sebagai berikut :
Kapasitas (pax)
No Nama Ruang Luas
Cocktail Theater Class Room Banquet U-Shape
1 Ballroom 360 450 300 200 150 150
2 Megamendung 94 100 70 45 50 40
3 Malabar 52 30 30 30 20 35
Rincian pricelist Fasilitas Meeting The Mirah Bogor sebagai berikut :
Tipe Kamar Tarif (Rp) Fasilitas
Half Day 300.000,- 4 hours meeting room usage, 1x coffee break, 1x lunch/dinner
Full Day 400.000,- 8 hours meeting room usage, 2x coffee break, 1x lunch/dinner
One Day 500.000,- 8 hours meeting room usage, 2x coffee break, 1x lunch, 1x dinner
2.10 KINERJA OPERASIONAL
Historikal ARR & Tingkat Hunian
Secara historikal selama Januari – Desember 2023, average room rate (ARR) relatif stabil di Rp381.000
sampai dengan Rp438.000, lalu pada Januari – Desember 2024 ada kenaikan sebesar 2,13% dengan
average room rate (ARR) di Rp391.000 sampai dengan Rp452.000.
Berbeda dengan ARR, tingkat hunian pada Objek Penilaian mengalami fluktuasi. Pada tahun 2020
adanya penurunan tingkat hunian pada Objek Penilaian karena adanya kasus COVID-19 dan
pemerintah memberlakukan pemberlakukan pembatasan kegiatan masyarakat (PPKM). Setelah itu
pada tahun 2021 dan 2022 menunjukan adanya pertumbuhan tingkat hunian pada Objek Penilaian
karena semakin rendahnya jumlah kasus COVID-19 sehingga level PPKM juga mengalami
penurunan. Namun pada tahun 2023 dan 2024 adanya penurunan, karena berdasarkan informasi
dari pihak penyewa bahwa hunian hotel masih belum stabil. Untuk high season pada umumnya
adalah pada bulan November dan Desember, sedangkan low season berdasarkan historikal adalah
pada kuarter 1.
Bulan 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Januari 48,00% 49,00% 12,00% 45,87% 46,28% 66,84%
Februari 62,00% 66,00% 32,38% 37,71% 60,23% 74,37%
Maret 76,00% 25,00% 47,73% 71,30% 52,23% 74,22%
April 66,00% 0,00% 59,04% 49,58% 38,02% 40,59%
Mei 47,00% 3,00% 49,26% 64,41% 57,29% 54,34%
Juni 55,00% 8,00% 60,45% 72,71% 65,23% 42,71%
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 26
Page 35
Bulan 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Juli 76,00% 17,00% 13,64% 64,90% 62,91% 60,36%
Agustus 77,00% 45,90% 27,86% 56,86% 61,85% 38,33%
September 74,00% 33,28% 51,61% 58,25% 52,31% 52,44%
Oktober 80,50% 61,00% 66,40% 58,31% 66,84% 48,88%
November 78,60% 74,43% 73,90% 73,59% 74,37% 53,39%
Desember 78,80% 61,98% 73,15% 73,73% 74,22% 63,23%
Rata-Rata 68,29% 36,98% 47,25% 60,76% 59,33% 55,80%
Laporan Laba Rugi
2021 % 2022 % ∆ 2023 % ∆
Deskripsi
Revenue
- Room 7.285.221.812 100,0% 10.569.275.675 100,0% 45,1% 10.121.507.922 100,0% -4,2%
- Food and Beverage 8.272.585.365 113,6% 10.548.698.041 99,8% 27,5% 11.748.760.381 116,1% 11,4%
- Laundry 8.126.766 0,1% 14.642.039 0,1% 80,2% 18.748.268 0,2% 28,0%
- Spa 22.410.000 0,3% 66.182.661 0,6% 195,3% 61.160.000 0,6% -7,6%
- Pendapatan Lainnya 26.081.818 0,4% 51.010.229 0,5% 95,6% 46.356.859 0,5% -9,1%
Total Revenue 15.614.425.761 21.249.808.645 36,1% 21.996.533.430 3,5%
Biaya-Biaya
Biaya Langsung
- Kamar 816.986.730 11,2% 1.067.517.451 10,1% 30,7% 1.124.962.485 11,1% 5,4%
- Food and Beverage 2.844.149.764 34,4% 3.964.796.240 37,6% 39,4% 4.306.080.125 36,7% 8,6%
Total Biaya Langsung 3.661.136.494 5.032.313.691 5.431.042.610
37,5% 7,9%
Biaya Tidak Terdistribusi
- Pegawai 1.426.420.719 2.636.996.806 2.640.434.237
9,1% 12,4% 84,9% 12,0% 0,1%
- Listrik, Air, dan Energi 1.019.588.214 1.166.434.746 1.121.938.060
6,5% 5,5% 14,4% 5,1% -3,8%
- Telepon, Internet, TV
Kabel 179.225.615 197.644.532 192.411.292
1,1% 0,9% 10,3% 0,9% -2,6%
Total Biaya Tidak
Terdistribusi 2.625.234.548 4.001.076.084 3.954.783.589
TOTAL BIAYA-BIAYA 6.286.371.042 9.033.389.775 9.385.826.199
GOP 9.328.054.719 12.216.418.870 31,0% 12.610.707.231 3,2%
FIXED CHARGES
- Sewa 4.980.000.000 2.775.000.000 -44,3% 2.775.000.000 0,0%
- PBB 220.548.250 224.959.215 2,0% 287.829.580 27,9%
- Sinking Fund 2.742.990.698 2.930.552.051 6,8% 1.567.972.697 -46,5%
- Asuransi 284.570.724 189.035.005 -33,6% 180.891.757 -4,3%
TOTAL FIXED CHARGES 8.228.109.672 6.119.546.271 -25,6% 4.811.694.034 -21,4%
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 27
Page 36
NOI
6.300.493.297 9.096.831.814 10.861.842.777
(Net Operating Income)
- Laporan laba rugi tersebut hanya sebagai tambahan informasi. Laporan laba rugi pada tahun
2022 dan 2023 sudah di audited, namun pada tahun 2021 belum diaudit;
- Total pendapatan pada tahun 2022 mengalami kenaikkan cukup signifikan sebesar 36,1%
dibandingkan dengan tahun 2021, hal ini sejalan dengan penurunan kasus COVID-19.
Pendapatan terbesar adalah room dan F&B karena menurunkan level PPKM;
- Pada tahun 2021, GOP baik secara prosentase maupun nominal mengalami kenaikan signifikan
dibandingkan tahun 2020 yaitu 31% karena adanya kenaikan tingkat hunian.
2.11 INFORMASI RELEVAN LAINNYA
Pada saat inspeksi dilakukan dan berdasarkan analisis wilayah persekitaran Objek Penilaian sudah
ada pengembangan yang dapat meningkatkan ekspektasi terhadap kenaikan nilai properti di daerah
setempat di kemudian hari. Begitu pula tidak didapati infomasi yang berkaitan dengan perubahan
lingkungan yang dapat berdampak terhadap penurunan nilai properti di daerah setempat di
kemudian hari.
Faktor Penambah Nilai : -
Faktor Pengurang Nilai : -
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 28
Page 37
3. BAB III
PENILAIAN PROPERTI
3.1 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE-HBU)
Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan paling optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial
layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)
Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) Properti dalam Kondisi Terbangun (As
Improve)
Analisis Penggunaan Secara Hukum
Ditinjau dari perspektif legal atau hukum, objek penilaian telah memiliki surat kepemilikan berupa
SHGB. Objek Penilaian memiliki Luas Tanah 3.684 meter persegi dan Luas Bangunan kurang lebih
sebesar 11.148 meter persegi serta menurut peraturan objek penilaian terletak di Zona Perdagangan
dan Jasa. Dengan demikian, Pengembangan Hotel telah diizinkan secara hukum dan telah sah objek
penilaian tersebut dimiliki oleh pemegang hak yang tertera dalam surat kepemilikan tanah tersebut.
Analisis Penggunaan Secara Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah sebesar 3.684 meter persegi dan luas kotor bangunan sebesar
kurang lebih 11.148 meter persegi, properti dimaksud memenuhi penggunaan yang sesuai secara
fisik sebagai Hotel.
Analisis Penggunaan Secara Finansial
Mempertimbangkan analisis pasar termasuk supply-demand, tren harga, tingkat pengembalian
investasi terhadap properti Hotel maka pengembangan saat ini sebagai Hotel layak secara finansial.
Analisis Produktivitas Maksimum
Berdasarkan hasil Analisis pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) yang telah
dipaparkan sebelumnya yang pemenuhan secara hukum diizinkan (Legally Permissible), secara fisik
memungkinkan (Physically Possible), secara finansial layak (Financially Feasible) maka pengembangan
sekarang sebagai Hotel memiliki produktivitas yang maksimum (Maximally Productive).
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Berdasarkan analisis terhadap faktor-faktor tersebut di atas, pengembangan properti saat ini sebagai
Hotel telah memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Analisis Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik tidak dilakukan secara mendetail dan terperinci. Karena Analisis Penggunaan Tertinggi
dan Terbaik yang mendetail dan terperinci merupakan pekerjaan yang terpisah dari pekerjaan
penilaian.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 29
Page 38
3.2 IMPLEMENTASI PENGGUNAAN PENDEKATAN PENILAIAN
Pada penilaian ini Pendekatan Penilaian yang digunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach).
3.2.1 PENDEKATAN PENDAPATAN
Objek penilaian adalah Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas 3.684 meter persegi dan
Bangunan kurang lebih sebesar 11.148 meter persegi yang memiliki potensi pendapatan maka
pendekatan yang digunakan untuk menghitung adalah dengan pendekatan pendapatan dengan
menggunakan metode analisis DCF (Discounted Cash Flow).
ASUMSI PROYEKSI FINANSIAL HOTEL
1. Periode proyeksi arus kas selama 9 (sembilan) tahun sesuai dengan sisa perjanjian sewa;
2. Biaya sewa yang diperhitungkan adalah sebesar Rp2.500.000.000,- yang merupakan ketentuan
minimum berdasarkan perjanjian sewa;
3. Setelah berakhirnya jangka waktu sepuluh tahun dari tanggal mulai sewa, pemilik tanah akan
melakukan semua pekerjaan perbaikan dan penggantian sehubungan dengan bagian struktural
internal dan/atau eksternal dari bangunan;
4. Tingkat discount rate menggunakan metode WACC diperoleh sebesar 11,34%.
KESIMPULAN NILAI HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL
Berdasarkan analisis dan perhitungan biaya sewa sebesar Rp2.500.000.000,- yang merupakan
ketentuan minimum berdasarkan perjanjian sewa, dapat disimpulkan Nilai Pasar dari Hak
Kepemilikan Finansial atas Tanah seluas 3.684 meter persegi dan Bangunan kurang lebih sebesar
11.148 meter persegi yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17, RT.02/RW.03, Kelurahan
Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153 pada tanggal 31
Desember 2024, yakni sebesar:
Indikasi Nilai Pasar
Rp102.558.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Rupiah)
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 30
Page 39
4. BAB IV
KESIMPULAN
4.1 KESIMPULAN NILAI
Hasil penilaian atas aset yang telah diuraikan dalam laporan ini tanpa menyalahi prosedur yang
ada, sesuai dengan POJK No. 28/POJK.4/2021, SEOJK No. 33/SEOJK.4/2021, KEPI dan SPI serta
mempertimbangkan kondisi ekonomi dan industri terkait beserta faktor-faktor lain yang erat
kaitannya dengan penilaian. Berdasarkan data yang terkumpul dan tersedia di lapangan, dapat
disimpulkan bahwa Nilai Pasar objek penilaian yang terletak di Jalan Raya Pajajaran No.17,
RT.02/RW.03, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat 16153
pada tanggal 31 Desember 2024, yakni sebesar:
Nilai Pasar
Rp102.558.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Lima Ratus Lima Puluh Delapan Juta Rupiah)
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 31
Page 40
4.2 KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Hasil Penilaian Laporan KJPP Dino Farid dan Rekan bergantung kepada kondisi dan syarat
pembatas sebagai berikut:
1. KJPP Dino Farid & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Dino Farid &
Rekan.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Dino Farid & Rekan seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Dino
Farid & Rekan tidak bertanggungjawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan
sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab
untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada di pihak Pemberi
Tugas.
3. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan
penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud
dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan
yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Dino Farid & Rekan tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. KJPP Dino Farid & Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Dino Farid & Rekan tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang
tidak terlihat. KJPP Dino Farid & Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan
terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan
pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi
mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
8. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 32
Page 41
9. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini.
10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku.
11. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perizinan yang ada didasarkan kepada informasi dan
data yang diberikan Pemberi Tugas/pengguna laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat &
gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas.
12. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-
bagian properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak mengubah
penilaian.
13. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 33
Page 42
LAMPIRAN LAPORAN PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN 34
Page 43
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH TANAH
J
SHGB
No. 3397
SHGB
No. 3396
SHGB
No. 3409
Keterangan:
SHGB No. 3396 : 733 m²
SHGB No. 3397 : 1.547 m²
SHGB No. 3409 : 1.404 m²
Total : 3.684 m²
Page 44
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai Ground Flour (1st Floor)
Page 45
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai Lower Ground 1
Page 46
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai Lower Ground 2
Page 47
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai 1 (Lantai 2)
Page 48
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai 2 (Lantai 3)
Page 49
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai 3 (Lantai 5)
Page 50
LAMPIRAN DENAH OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
DENAH BANGUNAN
Lantai 4-5 (Lantai 6-7)
Page 51
LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
TAMPAK JALAN RAYA PAJAJARAN TAMPAK JALAN RAYA PAJAJARAN
TAMPAK DEPAN PROPERTI TAMPAK DEPAN PROPERTI
TAMPAK HALAMAN DEPAN PROPERTI TAMPAK POS JAGA PROPERTI
TAMPAK AREA DROP OFF LOBBY TAMPAK JALAN MENUJU BASEMENT
Page 52
LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
TAMPAK KAMAR TIPE EXECUTIVE PROPERTI TAMPAK KAMAR TIPE ROYAL SUITE PROPERTI
TAMPAK AREA RESTO PROPERTI TAMPAK FASILITAS KOLAM RENANG PROPERTI
TAMPAK FASILITAS SPA PROPERTI TAMPAK FASILITAS GYM PROPERTI
TAMPAK FASILITAS KIDS CLUB PROPERTI TAMPAK TERAS LANTAI 3 PROPERTI
Page 53
LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
TAMPAK AREA DAPUR PROPERTI TAMPAK MUSHOLLA PROPERTI
TAMPAK AREA KANTOR PROPERTI TAMPAK AREA LOKER KARYAWAN PROPERTI
TAMPAK BASEMENT B1 PROPERTI TAMPAK BASEMENT B2 PROPERTI
TAMPAK BASEMENT B2 PROPERTI TAMPAK RUANG STORAGE PROPERTI
Page 54
LAMPIRAN FOTO OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
TAMPAK DALAM LOBBY PROPERTI TAMPAK AREA LOUGE LANTAI 1 PROPERTI
TAMPAK AREA LOUGE LANTAI 1 PROPERTI TAMPAK KORIDOR LANTAI 1 PROPERTI
TAMPAK BALLROOM PROPERTI TAMPAK AKSES LIFT PROPERTI
TAMPAK KAMAR TIPE SUPERIOR PROPERTI TAMPAK KAMAR TIPE DELUXE PROPERTI
Page 55
LAMPIRAN TATA KOTA OBJEK PENILAIAN
HOTEL
Jalan Raya Pajajaran No. 17, RT 2/3
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara
Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat
PERATURAN TATA KOTA
OBJEK
PENILAIAN
"
Keterangan:
- Objek Penilaian berada pada Zona Komersial
- KDB = 75%
- KLB = 0,0
- KTB = 0%
- KDH = 10%
Names mentioned 32 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Dino Farid dan Rekan
p.2 ×6
unresolved
org
KJPP Dino Farid
p.2 ×15
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.2 ×14
unresolved
org
Rekan Dino Suharianto
p.3
unresolved
person
Dino Suharianto, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
· Pimpinan Rekan
p.3 ×3
unresolved
person
Hino Susanto
p.6
unresolved
person
Jati Sasmito
p.6
unresolved
person
Azhima Muhammad Fattah
p.6
unresolved
org
PENILAI Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid dan Rekan
p.9
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid
p.9 ×2
unresolved
org
KJPPDF & Rekan
p.9 ×6
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.9 ×3
unresolved
org
Pemimpin Rekan dan Rekan
p.9
unresolved
org
Penilai Properti. Dino Suharianto
p.9
unresolved
org
Kementerian Keuangan.
p.9
unresolved
org
PENILAIAN PROPERTI – DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJAJARAN
p.9 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Dino Farid & Rekan
p.14
unresolved
org
PT. Kharita Sejahtera Bersama.
p.19 ×4
unresolved
org
PT PLN.
p.20
unresolved
org
PT Bumi Pakuan
p.21 ×3
unresolved
org
PT Bumi Pakuan Permai
p.21 ×4
unresolved
org
Bank OCBC Bogor Barat
p.21
unresolved
org
Bank Indonesia
p.26 ×9
unresolved
org
Pusat Statistik
p.26
unresolved
org
Kota Nusantara
p.27
unresolved
org
PT. Hotel Properti International
p.29
unresolved
org
PT. Rhadana Hospitality Indonesia
p.29
unresolved
org
PT Mirah Segar. Gambar
p.33
unresolved
org
PEMBATAS Hasil Penilaian
p.40
unresolved
org
KJPP Dino Farid & Rekan
p.40 ×8
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.