Back to announcement
20250319_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31869880_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 56
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT VASAMTY LAND SAWANGAN
L APORAN K AJIAN untuk keperluan
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
PT PAKUAN TBK.
K ONTRIBUSI A TAS Jalan
K ERJASAMA P EMANFAATAN A SET
Raya Muchtar RT 002 RW 007
P EMERINTAH P ROVINSI G ORONTALO
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGS Kota(B
Depok, Provinsi Jawa G
ANGUNAN Barat
UNA S ERAH )
No. Laporan : 00302/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 17 Maret 2025
Kepada Yth,
Direksi
PT Pakuan, Tbk.
Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
No. Laporan : 00302/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025
Hal : Revisi Laporan Penilaian 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan
(“Perusahaan”)
Dengan hormat,
LAPORAN PENILAIAN 100,00% EKUITAS
PT Vasamty Land Sawangan
Sehubungan dengan tanggapan surat Otoritas Jasa Keuangan, kami Kantor Jasa Penilai Publik
Febriman Siregar dan Rekan (“FSR”) yang telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan
berdasarkan surat keputusannya No. 459/KM.1/2020 tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar
di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-
41/PJ-1/PM.021/2024 tanggal 31 Juli 2024 sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal,
mengeluarkan revisi laporan penilaian 100,00% ekuitas untuk mengganti laporan No. 00217/2.0109-
05/BS/10/0069/1/II/2025 tanggal 26 Februari 2025.
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas
Perusahaan. Tujuan penilaian ini dalam rangka kepentingan Transaksi pada perusahaan terbuka terkait
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui
Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana Transaksi.
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar. Mengacu pada POJK
No. 35/2020, Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI &
SPI Edisi VII-2018).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.). Kantor Cabang Bogor
Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
i
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan sesuai dengan POJK No. 35/2020.
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode penilaian yang
umum digunakan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun
2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018) dan POJK No. 35/2020. Pemilihan pendekatan dan metode
penilaian diterapkan dengan mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian. Dalam
penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan Pendekatan Pasar.
Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV), sedangkan untuk Pendekatan
Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan
dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap
aktivitas operasional perusahaan. Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi
Perusahaan saat dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan.
Sementara Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang
sepadan dan sebanding dengan Perusahaan. Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa
kesebandingan dilakukan berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data
pembanding sebagai berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historical
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Hasil analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data pembanding tersebut
diatas dapat dilihat rinciannya dalam Tabel 23 Bab 5 Proses Penilaian subbab 3.b mengenai Indikasi
Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC). Begitu pula
analisa perhitungan GPTC, berikut dengan penyesuaiannya yang menggunakan Discount Lack Of
Marketability (DLOM) dan Control Premium (CP) dapat dilihat pada tabel 24 pada bab dan subbab yang
sama.
Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan
dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai
fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
Nilai Pasar Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) (Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Pendekatan Pasar (Market Approach) 12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
ii
Page 4
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian, dan mengacu pada
hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan per 30 September 2024 setelah dilakukan pembulatan adalah
sebesar:
Rp. 9.840.098.000.-
( Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah )
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan adalah
sebesar Rp. 984.010 per lembar saham sebelum stock split atau Rp. 492.005 per lembar saham setelah
stock split.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan jumlah lembar
saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham. Transaksi stock split
hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara proporsional tanpa mengubah
total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100%
Ekuitas VLS.
Nilai Pasar Ekuitas tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami peroleh dari
pihak manajemen Perusahaan, serta pihak-pihak lain yang relevan dengan penilaian. KJPP FSR
menganggap bahwa semua data dan informasi yang diperoleh tersebut adalah benar dan tidak ada
keadaan atau hal hal yang tidak terungkap yang dapat mempengaruhi Nilai Pasar Ekuitas tersebut
secara material. KJPP FSR juga mengasumsikan bahwa objek yang kami nilai tidak mempunyai masalah
hukum dan hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan, KJPP FSR tidak melakukan reviu
terhadap aspek hukum maupun uji tuntas aspek keuangan dan bukan merupakan tanggung jawab
KJPP FSR bilamana terdapat kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kewajiban utang dan/atau sengketa atas aset yang termasuk dalam penilaian.
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di
masa datang terkait dengan usaha perusahaan yang dinilai maupun atas hasil penilaian yang telah
dilaporkan.
iii
Page 5
Laporan penilaian ini merupakan satu kesatuan dan tidak dapat dipisahkan serta harus dibaca secara
keseluruhan dimulai dari surat pengantar sampai dengan lampiran. Demikian kami sampaikan, kami
ucapkan terimakasih.
Hormat kami,
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal No. STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. 92-S-00252
Register No. RMK-2017.00069
iv
Page 6
Laporan ini merupakan merupakan revisi dari laporan No. 00217/2.0109-05/BS/10/0069/1/II/2025
tanggal 26 Februari 2025, dimana kami telah melakukan revisi pada:
1. Melakukan revisi pada Halaman Surat terkait Tujuan Penilaian (hal i)
2. Melakukan revisi pada Halaman Surat terkait pengungkapan metode penilaian (hal ii)
3. Melakukan revisi pada Maksud dan Tujuan (Bab I poin 1.6 hal 2)
4. Melakukan revisi pengungkapan pada Perijinan terkait Perkembangan terkini atas perizinan yang
masih dalam proses pengurusan (Bab II poin 2.3.d hal 10)
5. Melakukan revisi pengungkapan pada Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan (Bab II poin 2.3.f hal
12)
6. Melakukan revisi pengukapan atas Target pelaksanaan operasional VLS pada Analisis dan
Pembahasan Manajemen Terkait Obyek Penilaian (Bab II poin 2.3.l hal 18)
7. Melakukan revisi pengukapan pada Informasi Keuangan Perusahaan (Bab II poin 2.3.m hal 20)
8. Melakukan revisi pengungkapan pada Aplikasi Diskon dan Premi (Bab v poin 5.2 hal 41)
9. Melakukan revisi pengungkapan pada Indikasi Nilai dengan Pendekatan Aset Melalui Metode
Adjusted Book Value (ABV) (Bab V poin 5.3a hal 43)
10. Melakukan revisi pengungkapan pada Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode
Guideline Publicly Trade Company (GPTC) (Bab V poin 5.3.b hal 44)
v
Page 7
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses Penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya
4. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
5. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
6. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
7. Penilai bertanggungjawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan yang
telah disesuaikan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
9. Laporan ini disusun mengacu pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) 35/POJK.04/2020
serta Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah memenuhi ketentuan Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI).
10. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi Tugas.
11. Penilai bertanggungjawab atas Laporan Penilaian dan Kesimpulan Nilai.
12. Penunjukkan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
13. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
vi
Page 8
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penangggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat ..............................
Rekan
Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
STTD Pasar Modal : STTD.PPB-41/PJ-1/PM.021/2024
MAPPI No. : 92-S-00252
Register No. : RMK-2017.00069
Reviewer :
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 11-T-03266
Register No. : RMK-2017.00838
Penilai :
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M Penilai Bisnis ..............................
MAPPI No. : 11-P-03270
vii
Page 9
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR................................................................................................................................. i
PERNYATAAN PENYUSUN .......................................................................................................................vi
DAFTAR ISI ............................................................................................................................................. viii
BAB I PENDAHULUAN........................................................................................................................ 1
1.1 Identifikasi Status Penilai ........................................................................................................ 1
1.2 Identitas Pemberi Tugas ......................................................................................................... 1
1.3 Pengguna Laporan .................................................................................................................. 1
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan ......................................................................... 1
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan ........................................................................................... 1
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ................................................................................................. 2
1.7 Dasar Nilai ............................................................................................................................... 2
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) dan Masa Berlaku Laporan ................................................. 2
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ................................................................................................ 2
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan .............................................................. 3
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas ................................................................................................ 3
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ....................................................................... 3
1.13 Dasar Penilaian........................................................................................................................ 3
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian ............................................................. 4
1.15 Premis Penilaian ...................................................................................................................... 6
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan .............................................................. 7
1.17 Data Dan Informasi Pendukung .............................................................................................. 7
1.18 Pernyataan Independensi Penilai ........................................................................................... 8
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ........................................... 8
BAB II ANALISIS PERUSAHAAN ........................................................................................................... 9
2.1. Data dan Informasi.................................................................................................................. 9
2.2. Pelaksanaan Wawancara ........................................................................................................ 9
2.3. Gambaran Umum Perusahaan ................................................................................................ 9
BAB III TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI ............................................................ 29
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia ............................................................................................... 29
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ........................................................................................ 29
3.3. Tinjauan Industri Properti ..................................................................................................... 31
BAB IV PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN ............................................................................... 39
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai ............................................................ 39
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian ...................................................................... 39
BAB V PROSES PENILAIAN ................................................................................................................ 41
5.1 Prosedur Penilaian ................................................................................................................ 41
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi ..................................................................................................... 41
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan ............................................................................................... 43
viii
Page 10
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Identifikasi Status Penilai
Penilaian ini dilakukan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan (Partners), selaku Penilai
Independen untuk memberikan penilaian yang obyektif dan tidak memihak, sesuai KEPI;
memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian atas objek penilaian yang dimaksud.
1.2 Identitas Pemberi Tugas
Berdasarkan Surat Penawaran No. 1050A/PNW/PS-BGR-FSR/XI/2024 tertanggal 28 November
2024 dan Surat Addendum No. 021/ADD/PA-FSR-BGR/III/2025 tertanggal 11 Maret 2025, KJPP
Febriman Siregar dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FSR” atau “Kami”) mendapat
penugasan dari PT Pakuan, Tbk. (Selanjutnya disebut “PKN”) untuk melakukan penilaian dan
memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan
(selanjutnya disebut “Perusahaan” atau “VLS”) per tanggal 30 September 2024. Berikut adalah
informasi mengenai identitas pemberi tugas:
Pemberi Tugas dalam hal ini adalah PT Pakuan, Tbk., dengan informasi sebagai berikut:
Nama : PT Pakuan, Tbk.
Bidang usaha : Real Estat
Alamat : Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok
Telepon/Fax : (0251) 841 3838
Website : www.ptpakuan.com
Email : corsec@ptpakuan.com
1.3 Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam hal ini adalah sama dengan Pemberi Tugas.
1.4 Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah 100,00% ekuitas Perusahaan.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam penugasan ini, sesuai dengan mata uang fungsional dalam
laporan keuangan Objek Penilaian dan dinyatakan kembali dalam mata uang Rupiah.
1
Page 11
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00% Ekuitas
Perusahaan dalam rangka Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS
Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Sebagai Satu Rangkaian Rencana
Transaksi.
Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK No. 35/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia
(“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018.
1.7 Dasar Nilai
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai Pasar.
Mengacu pada maksud dan tujuan penilaian, maka standar nilai yang sesuai untuk digunakan
dalam penilaian ini khususnya sebagai salah satu dasar penetapan nilai, berdasarkan POJK No.
35/2020, Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang
berlaku adalah Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai ”estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara
pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan” (SPI 2018,
SPI 101.3.1.).
1.8 Tanggal Penilaian (Cut Off Date) dan Masa Berlaku Laporan
Tanggal Penilaian dalam penugasan ini adalah 30 September 2024.
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Data dan informasi menyangkut dokumen atas objek penilaian/penugasan yang kami
terima dari pemberi tugas.
b. Verifikasi yang kami lakukan terhadap objek penilaian adalah merupakan bagian dari
keperluan dan kepentingan pelaksanaan penilaian.
c. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek penilaian. Bila
terdapat keterbatasan dalam hal dokumen atau identifikasi secara keseluruhan, maka kami
menggunakan data dan dokumen secara sampling secukupnya (data yang relevan).
d. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi termasuk data yang harus
disediakan oleh pemberi tugas dan/ atau pihak terkait lainnya kepada penilai dalam
melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis untuk tujuan penilaian.
2
Page 12
1.10 Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui dan
digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Data yang relevan dan terpercaya tersebut antara lain data yang diperoleh dari
Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia atau bursa lain, Badan Pusat Statistik, data Pemerintah
Kota dan Kabupaten, dan data riset dari Lembaga Independen/firma.
1.11 Asumsi Dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan Kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Bisnis wajib memenuhi ketentuan
sebagai berikut :
a. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion;
b. Mencerminkan Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan
dalam proses Penilaian;
c. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya;
d. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty)
e. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
f. Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
g. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Bisnis dan
kesimpulan Nilai; dan
h. Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status hukum objek
Penilaian dari pemberi tugas.
1.12 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan Penilaian Properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional Perusahaan.
1.13 Dasar Penilaian
Penilaian telah dilakukan berdasarkan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta Kode Etik
Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-
2018).
3
Page 13
1.14 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
Penilaian : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas nilai ekonomi suatu objek penilaian.
Penilai : Orang perseorangan yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan Penilaian di pasar modal.
Penilai Bisnis : Penilai yang melakukan kegiatan penilaian bisnis
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan mengenai Penilai yang melakukan
kegiatan di pasar modal.
Penilaian Bisnis : Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis
atas objek Penilaian Bisnis sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan mengenai
Penilai yang melakukan kegiatan di pasar modal.
Penugasan Penilaian Profesional : Penugasan yang diterima oleh Penilai dari pemberi
penugasan untuk melakukan Penilaian atas objek,
tujuan Penilaian, dan tanggal tertentu dimana
Penilai mendasarkan opininya, yang disajikan dalam
laporan Penilaian.
Nilai : Perkiraan harga yang diinginkan oleh penjual
dan/atau pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan
nilai pasar yang akan diperoleh dari objek Penilaian
pada tanggal Penilaian.
Tanggal Penilaian : Tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau
perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan.
Dasar Penilaian : Suatu penjelasan dan/atau pendefinisian tentang
jenis Nilai yang sedang diteliti berdasarkan kriteria
tertentu.
Premis Nilai : Asumsi Nilai yang berhubungan dengan suatu
kondisi transaksi yang dapat digunakan pada objek
Penilaian.
Nilai Buku : a. Hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset,
dikurangi akumulasi depresiasi, deplesi,
amortisasi atau penurunan nilai sebagaimana
yang tercatat dalam laporan keuangan; atau
b. Selisih antara total aset dikurangi dengan total
liabilitas dari perusahaan sebagaimana tercatat
dalam laporan keuangan.
Nilai Pasar : Estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas
pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
4
Page 14
berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan
tanpa paksaan.
Asumsi : Sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta,
syarat, atau keadaan yang mungkin dapat
mempengaruhi objek Penilaian atau pendekatan
penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh
Penilai Bisnis sebagai bagian dari proses Penilaian.
Pendekatan Penilaian : Suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan
menggunakan satu atau lebih metode penilaian.
Pendekatan Aset : Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan
keuangan historis objek Penilaian yang telah diaudit,
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas
menjadi Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam Penilaian Bisnis.
Pendekatan Pasar : Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan
objek Penilaian dengan objek lain yang sebanding
dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
Pendekatan Pendapatan : Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi
manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh objek Penilaian
dengan tingkat diskonto tertentu.
Metode Penilaian : Suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam
melakukan Penilaian.
Business Interest : Kepemilikan dalam perusahaan yang meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset
keuangan lainnya, dan aset tak berwujud.
Laporan Penilaian Bisnis : Laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Bisnis yang
memuat pendapat Penilai Bisnis mengenai objek
Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses
Penilaian.
Tanggal Laporan Penilaian Bisnis : Tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Bisnis
oleh Penilai Bisnis.
Tenaga Ahli : Orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada
suatu bidang tertentu di luar ruang lingkup kegiatan
Penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa Penilai
publik.
5
Page 15
Diskon Tanpa Pengendalian
(Discount for Lack of Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya tingkat
pengendalian atas objek Penilaian.
Diskon Likuiditas Pasar
(Discount for Lack of Marketability) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan pengurang dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari kurangnya likuiditas objek
Penilaian.
Kelangsungan Usaha : Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang
sedang beroperasi atau dalam konstruksi, atau suatu
premis dalam Penilaian, dimana Penilai Bisnis
menganggap suatu perusahaan akan terus
melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
Premi Pengendalian
(Premium for Control) : Suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan penambah dari Nilai suatu ekuitas
sebagai cerminan dari tingkat pengendalian atas
objek Penilaian.
KJPP FSR : Kantor Jasa Penilai Publik dan Rekan.
PKN : PT Pakuan, Tbk.
Perusahaan/VLS : PT Vasamty Land Sawangan.
1.15 Premis Penilaian
Kami telah melakukan penilaian atas Nilai Pasar 100,00% ekuitas Perusahaan dengan premis
penilaian “going concern” yaitu suatu premis dalam penilaian dimana Penilai menganggap suatu
perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
6
Page 16
1.16 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Sementara
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan.
1.17 Data Dan Informasi Pendukung
Data dan informasi pendukung dalam kegiatan inspeksi dan penelaahan dokumen adalah
sebagai berikut:
a. Hasil Pelaksanaan Inspeksi
Kami telah melakukan melakukan wawancara dengan manajemen yaitu Ibu Barbara
Agavesia Putri sebagai Manager Planning and Operation serta Bapak Jody Susanto sebagai
Manager Planning and Operation Perseroan dari proyek Shila at Sawangan, sehubungan
dengan penilaian Obyek Penilaian.
b. Hasil Pemeriksaan atas Dokumen Hukum yang Relevan dengan Obyek Penilaian.
Obyek Penilaian merupakan ekuitas Perusahaan. Atas dasar hal tersebut, maka dokumen
hukum yang relevan dengan Obyek Penilaian merupakan dokumen-dokumen hukum yang
juga melekat pada Perusahaan. Adapun dokumen hukum Perusahan, yang mencakup
perijinan dan legalitas Perusahaan, diuraikan kemudian dalam Gambaran Umum
Perusahaan.
c. Tingkat kepemilikan dan sifat pengendalian objek Penilaian
Objek Penilaian adalah kepemilikan mayoritas yang memiliki kendali atas Perusahaan.
d. Tingkat Likuiditas Pasar Obyek Penilaian
Dengan mempertimbangkan bahwa Obyek Penilaian merupakan perusahaan tertutup yang
tidak diperdagangkan di pasar modal/terbuka maka tingkat likuiditas pasar Perusahaan
dapat dikatakan relatif rendah.
e. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR tidak menggunakan hasil
pekerjaan tenaga ahli dari luar.
f. Penilai Properti dan Hasil Pekerjaan Penilai Properti
Dalam melakukan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR menggunakan hasil pekerjaan
penilai properti KJPP FSR dengan nomor laporan : 00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025
tertanggal 17 Maret 2025.
7
Page 17
1.18 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian Ekuitas Perusahaan, KJPP FSR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perusahaan
maupun pihak pihak lain yang terafiliasi dengan Perusahaan. KJPP FSR juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan penilaian ini
tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang
kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini.
1.19 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Dari tanggal kajian (cut off date) per 30 September 2024 hingga laporan penilaian ini diterbitkan
terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (Subsequent Event), yaitu perubahan
pengurus dan stock split Perusahaan.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan jumlah
lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham sehingga
nilai per lembar saham setelah stock split menjadi sebesar Rp. 500.000 per lembar saham.
Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100% Ekuitas VLS.
Tabel 1. Susunan Pemegang Saham
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
Saham Lembar Nominal / Lembar Nominal /
Nilai Saham Nilai Saham
Saham Saham Saham Saham
Pakuan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
8
Page 18
BAB II
ANALISIS PERUSAHAAN
2.1. Data dan Informasi
Data dan Informasi yang kami gunakan dalam proses penilaian Ekuitas Perusahaan adalah
sebagai berikut:
1. Laporan Keuangan
a. PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Laporan Keuangan interim Perusahaan untuk periode satu bulan sejak tanggal 3
April (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024 yang telah diaudit
oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan
pendapat bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar dalam
semua hal yang material.
Laporan Keuangan interim Perusahaan untuk periode enam bulan sejak tanggal 3
April (Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September 2024 yang telah
diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan
dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar
dalam semua hal yang material.
2. Laporan Penilaian Aset
3. Penilaian Aset Perusahaan yang dilakukan oleh KJPP FSR dengan nomor laporan :
00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025 tertanggal 17 Maret 2025 Surat Pernyataan
Manajemen yang disiapkan oleh manajemen Perusahaan.
4. Data makro ekonomi berupa data inflasi, pertumbuhan ekonomi, suku bunga, kurs, dan
data industri dari Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), media cetak maupun media
elektronik.
5. Perjanjian Pemesanan Saham di Muka (“Advance Share Subscription Agreement”) tanggal
9 Mei 2024 antara PT Pakuan Tbk., Samty Asia Investment Pte. Ltd., dan PT Vasamty Land
Sawangan.
2.2. Pelaksanaan Wawancara
Berdasarkan surat perintah penugasan yang kami terima, kami telah mengadakan wawancara
dengan Ibu Barbara Agavesia Putri sebagai Manager Planning and Operation serta Bapak Jody
Susanto sebagai Manager Planning and Operation Perseroan dari proyek Shila at Sawangan
sebagai pihak yang kami anggap layak dan relevan guna mengumpulkan dan menganalisis data
dan informasi untuk keperluan proses penilaian.
2.3. Gambaran Umum Perusahaan
a. Latar Belakang Perusahaan
PT Vasamty Land Sawangan (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal
3 April 2024 oleh Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn., notaris di Bekasi. Akta Pendirian ini telah
9
Page 19
mendapatkan pengesahan Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU-00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024.
b. Susunan Manajemen Perusahaan
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus
Perusahaan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025, susunan pengurus Perseroan
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
c. Jenis Ekuitas dan Hak Yang Melekat
Dalam penilaian ini, Objek Penilaian merupakan jenis Ekuitas Biasa dengan hak yang melekat
sesuai dengan kepemilikannya sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar Perusahaan.
d. Perijinan
Perijinan yang telah diperoleh Perusahaan, antara lain sebagai berikut :
Akta Notaris No. 10 tanggal 3 April 2024, perihal Akta Pendirian Perseroan Terbatas,
dikeluarkan oleh Notaris Ungke Mulawanti, S.H., M.Kn.
SK. No. AHU-00072.AH.01.01.2024 tanggal 12 April 2024, dikeluarkan oleh Menteri
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
Nomor Induk Berusaha No. 0507240006642 tanggal 5 Juli 2024.
10
Page 20
Persetujuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang Untuk Kegiatan Berusaha No.
0507241021327622 tanggal 5 Juli 2024.
Sertifikat Standar No. 05072400066420002 tanggal 5 Juli 2024.
Berikut proses terkini atas Perizinan yang telah diperoleh dan sedang dilakukan
pengurusan serta target penyelesaian atas proses perizinan yang dibutuhkan oleh VLS
dalam melakukan kegiatan usahanya:
Tabel 2. Proses Perizinian yang Sedang Dijalankan
NO PERIZINAN STATUS TARGET SELESAI
1 NIB, PKKPR, Sertifikat Standar Selesai 01/07/2024
2 Informasi Tata Ruang Selesai 30/09/2024
3 Izin Pemanfaatan Ruang Selesai 31/01/2025
4 Rekomendasi Petunjuk Teknis Peil Banjir Dalam proses 30/04/2025
Rekomendasi Sistem Proteksi
5 Dalam proses 30/04/2025
Kebakakaran
6 Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas Dalam proses 30/04/2025
Rekomendasi Pemenuhan Baku Mutu Air
7 Dalam proses 30/04/2025
Limbah
Rekomendasi Rincian Teknis
8 Dalam proses 30/04/2025
Penyimpanan Limbah B3
Menunggu Rekomendasi nomor 4-8,
9 AMDAL 31/05/2025
AMDAL baru dapat diproses
Menunggu nomor 4-9 selesai, Site
10 Pengesahan Site plan 30/06/2025
Plan baru dapat disahkan
Dapat dilakukan pengurusannya
11 IMB/PBG setelah Pengesahan Site Plan 31/07/2025
diperoleh
yang mana ditargetkan rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas akan selesai
pada akhir bulan April 2025. Saat ini, instansi/dinas pemerintah kota sedang melakukan
verifikasi dan evaluasi terhadap dokumen yang telah disampaikan. Proses ini mencakup
pengecekan kesesuaian dengan peraturan tata ruang, aspek teknis, serta rekomendasi yang
telah diberikan sebelumnya. Perusahaan secara aktif berkoordinasi dengan pihak berwenang
untuk memastikan kelancaran tahapan ini.
Setelah diterimanya rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas (target 30 April
2025), proses perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan AMDAL (target 31 Mei 2025)
sampai dengan keluarnya dokumen Site Plan (target 30 Juni 2025). Setelah diterimanya
persetujuan Site Plan, perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan penyelesaian IMB
(target 31 Juli 2025).
Berikut adalah tahapan perencanaan, pra-pengembangan, penjualan, konstruksi fisik, serah
terima dan pengakuan pendapatan VLS yang memproyeksikan mulai diakuinya pendapatan di
tahun 2026 (Sesuai proyeksi keuangan VLS yang kami terima dari manajemen Perseroan):
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan berdasarkan Surat Kepala Dinas
11
Page 21
Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Depok Nomor
593.2/0258/IPR/SIMPOK/2025 tertanggal 31 Januari 2025. Saat ini VLS sedang
melengkapi rekomendasi dan dokumentasi terkait pengurusan Siteplan dan PBG (jangka
waktu penyelesaian lebih kurang 6 bulan sejak tanggal IPR), sehingga PBG/IMB
ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan proses
penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan digunakan
sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan konstruksi fisik
yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran untuk konstruksi fisik
yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk meminimalisir risiko arus kas.
Rencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara bertahap dapat dimulai dengan
memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini, konstruksi fisik tahap pertama
diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam Q3 2026. Selama periode konstruksi fisik
ini, VLS akan terus melakukan kegiatan pemasaran dan penjualan dengan target
penjualan sebesar kurang lebih Rp248 miliar untuk 143 unit.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di Q4
2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula.
e. Kegiatan Usaha Perusahaan
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar, Perusahaan bergerak dalam real estat. Kegiatan usaha
yang dijalankan adalah usaha real estat yang dimiliki sendiri. Perusahaan belum beroperasi
secara komersial.
f. Produk dan/atau Jasa Yang Dihasilkan
Perusahaan yang merupakan objek penilaian berfokus pada usaha real estat. Perusahaan
akan membangun produk residensial di Sawangan, Depok, Jawa Barat dengan rincian produk
residensial sebagai berikut:
Tabel 3. Rincian Produk Residensial Yang Akan Dikembangkan oleh VLS
Tahapan Periode Dimulainya
Rata-Rata Harga Periode
Peluncuran Periode Serahterima &
Jumlah Unit Jual/Unit Dimulainya
Produk (Jenis Konstruksi Pengakuan
Rp miliar Penjualan
Produk) Pendapatan
Tahap 1
143 3Q25 3Q25 – 3Q26 4Q26
(Residensial)
Tahap 2
437 1,7 3Q26 4Q26 – 4Q27 4Q27
(Residensial)
Tahap 3
510 3Q27 4Q27 – 4Q28 4Q28
(Residensial)
Total 1,090
Strategi Sumber Dana:
12
Page 22
a. Untuk setiap tahapan, setelah diperolehnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), VLS akan memulai kegiatan
penjualan. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan digunakan sebagai dasar acuan untuk
menentukan skala dan besaran pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat
mengatur arus kas keluar untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan arus kas hasil penjualan. Hal ini
dilakukan untuk meminimalisir risiko arus kas.
b. Selain itu, untuk segmen produk yang ditawarkan diatas, umumnya metode pembayaran yang dipilih oleh
konsumen adalah melalui KPR bank (sebagaimana di informasikan oleh manajemen VLS berdasarkan
pengalaman dan data historis di PT Pakuan Tbk). Dengan metode pembayaran KPR, Perseroan telah dapat
menerima pencairan dari bank pada saat akad kredit sebesar kurang lebih 70%. Umumnya proses akad
kredit akan memakan waktu sekitar 1 sampai dengan 2 bulan sejak dilakukannya penjualan ke konsumen.
Selain itu pada saat dilakukannya penjualan, Perusahaan juga akan mendapatkan Down Payment (DP)
atas pembelian konsumen sebesar 10%.
Atas pembangunan produk tersebut Perusahaan memerlukan Ijin Pemanfaatan Ruang, Site
Plan serta Izin Mendirikan Bangunan (Persetujuan Bangunan Gedung).
Produk residensial tersebut akan dikembangkan diatas tanah seluas 55.025 m2 di Sawangan,
Depok, Jawa Barat, yang sudah dimiliki oleh Perusahaan berdasarkan AJB Nomor : 06/2024
tanggal 17 Mei 2024. SHGB 02286 yang mana saat ini masih dalam pengurusan balik nama
sesuai dengan covernote notaris Nomor : CN/02/XII/2024 tanggal 24 Desember 2024,
dimana VLS sedang menunggu terbitnya sertifikat elektronik. Informasi yang Penilai
dapatkan dari manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya sertifikat elektronik masih
menunggu proses alih media menjadi sertifikat elektronik yang saat ini masih berlangsung di
BPN. VLS menargetkan penyelesaian proses balik nama dapat terjadi paling lambat di bulan
April 2025.
Berikut adalah kronologis transaksi pembelian tanah, sumber dana, dan pengakuan
pencatatan dalam laporan keuangan VLS:
Tabel 4. Kronologis Transaksi Pembelian Tanah, Sumber Dana dan Pengakuan
Pencatatan VLS
Tanggal Transaksi Nominal (Rp) Sumber Dana Pencatatan dalam LK VLS
Dr. Uang Muka Pembelian Tanah:
Rp179.568.585.000
15 Mei Uang Muka Utang Lain – Lain
179.568.585.000
2024 Pembelian Tanah Pemegang Saham Cr. Kas dan Setara Kas:
(Rp179.568.585.000)
Dr. Uang Muka Pembelian Tanah:
Rp86.897.915.000
16 Mei Uang Muka Utang Lain – Lain
86.897.915.000
2024 Pembelian Tanah Pemegang Saham
Cr. Kas dan Setara Kas:
(Rp86.897.915.000)
Dr. Uang Muka Pembelian Tanah:
Rp100.000.000.000
16 Mei Pelunasan Utang Lain – Lain
100.000.000.000
2024 Pembelian Tanah Pemegang Saham
Cr. Kas dan Setara Kas:
(Rp100.000.000.000)
13
Page 23
Tanggal Transaksi Nominal (Rp) Sumber Dana Pencatatan dalam LK VLS
Dr. Tanah dalam Pengembangan:
Rp330.150.000.000
17 Mei Dr. PPN Keluaran:
AJB Tanah - -
2024 Rp36.316.500.000
Cr. Uang Muka Pembelian Tanah:
(Rp366.466.500.000)
* total nilai pembelian tanah oleh VLS sebagaimana dirinci diatas adalah sebesar Rp366.466.500.000
setelah PPN 11% (nilai pembelian tanah sebelum PPN 11% adalah Rp330.150.000.000)
Sampai laporan penilaian ini diterbitkan Perusahaan masih dalam tahap perencanaan dan
pra-pengembangan sehingga aktifitas konstruksi fisik belum dimulai. Tahapan perencanaan
dan pra-pengembangan terkait pengurusan perizinan yang disajikan dalam bentuk tabel
adalah sebagai berikut:
Tabel 5. Proses Perizinian yang Sedang Dijalankan
TARGET
NO PERIZINAN STATUS
SELESAI
1 NIB, PKKPR, Sertifikat Standar Selesai 01/07/2024
2 Informasi Tata Ruang Selesai 30/09/2024
3 Izin Pemanfaatan Ruang Selesai 31/01/2025
4 Rekomendasi Petunjuk Teknis Peil Banjir Dalam proses 30/04/2025
5 Rekomendasi Sistem Proteksi Kebakakaran Dalam proses 30/04/2025
6 Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Lintas Dalam proses 30/04/2025
Rekomendasi Pemenuhan Baku Mutu Air
7 Dalam proses 30/04/2025
Limbah
Rekomendasi Rincian Teknis Penyimpanan
8 Dalam proses 30/04/2025
Limbah B3
Menunggu Rekomendasi nomor 4-8,
9 AMDAL 31/05/2025
AMDAL baru dapat diproses
Menunggu nomor 4-9 selesai, Site Plan
10 Pengesahan Site plan 30/06/2025
baru dapat disahkan
Dapat dilakukan pengurusannya setelah
11 IMB/PBG 31/07/2025
Pengesahan Site Plan diperoleh
yang mana ditargetkan rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas akan selesai
pada akhir bulan April 2025. Saat ini, instansi/dinas pemerintah kota sedang melakukan
verifikasi dan evaluasi terhadap dokumen yang telah disampaikan. Proses ini mencakup
pengecekan kesesuaian dengan peraturan tata ruang, aspek teknis, serta rekomendasi yang
telah diberikan sebelumnya. Perusahaan secara aktif berkoordinasi dengan pihak
berwenang untuk memastikan kelancaran tahapan ini.
Setelah diterimanya rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas (target 30 April
2025), proses perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan AMDAL (target 31 Mei 2025)
sampai dengan keluarnya dokumen Site Plan (target 30 Juni 2025). Setelah diterimanya
persetujuan Site Plan, perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan penyelesaian IMB
(target 31 Juli 2025).
14
Page 24
Tahapan perencanaan dan pra pengembangan yang saat ini berlangsung sampai dengan
penyelesaian konstruksi fisik terutama terkait pengurusan perizinan dengan target sebagai
berikut:
• PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang
(IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31 Januari 2025,
sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.
• Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas.
Rencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara bertahap dapat dimulai dengan
memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini, konstruksi fisik tahap pertama
diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam Q3 2026. Selama periode
konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan pemasaran dan penjualan
dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248 miliar untuk 143 unit.
• Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di
Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula.
• Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan skala
dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.
g. Lokasi Perusahaan
Perusahaan berkedudukan di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
h. Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham Perusahaan per tanggal 30 September 2024 adalah sebagai
berikut:
Tabel 6. Susunan Pemegang Saham Perusahaan
Nama Pemegang Saham Lembar Saham % Jumlah
PT Pakuan Tbk 5.100 51,00 5.100.000.000
Samty Asia Development Pte, Ltd. 4.900 49,00 4.900.000.000
Jumlah 10.000 100 10.000.000.000
Sumber: Laporan Keuangan Audit Per 30 September 2024
15
Page 25
Berdasarkan akta notaris no 17 tanggal 27 Januari 2025, susunan pemegang saham
Perusahaan setelah stock split adalah sebagai berikut:
Tabel 7. Susunan Pemegang Saham Setelah Stock Split
Nama Pemegang Saham Lembar Saham % Jumlah
PT Pakuan Tbk 10.200 51,00 5.100.000.000
Samty Asia Development Pte, Ltd. 9.800 49,00 4.900.000.000
Jumlah 20.000 100 10.000.000.000
Sumber: Akta Notaris No. 10 tanggal 17 Januari 2025
i. Pasar Geografis
Perusahaan bergerak dibidang real estat dengan cakupan pemasaran di wilayah Indonesia.
j. Persaingan Usaha
Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif sedang. Dasar pertimbangan
Penilai atas analisis bahwa Perusahaan (VLS) memiliki tingkat persaingan usaha yang relatif
sedang sebagai berikut:
1. Tahun 2024 pasar properti Indonesia diprediksi masih akan mempertahankan alur yang
stabil dan positif. Proyeksi Bank Indonesia menunjukkan bahwa pertumbuhan ekonomi
Indonesia pada tahun 2024 akan berada dikisaran 4,7% hingga 5,5%. Sementara itu,
pertumbuhan ekonomi diharapkan terus meningkat hingga 5,6% pada tahun 2025. Hal ini
memberikan dampak positif bagi sektor properti yang sangat bergantung pada stabilitas
dan pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.
2. Strategi Perusahaan untuk menangani risiko persaingan adalah dengan secara terus-
menerus berinovasi dengan program dan produk yang kompetitif, serta memperluas
jaringan pemasaran agar dapat mempertahankan dan meningkatkan pangsa pasar
Perusahaan. Dengan kondisi backlog untuk penyediaan residensial dan
mempertimbangkan pengembangan dalam area Shila at Sawangan yang sudah terbentuk
dan relatif kompetitif dibandingkan pengembangan di kawasan sekitar.
Atas dasar faktor-faktor diatas:
Tingkat pertumbuhan ekonomi yang diproyeksikan Bank Indonesia memberikan
ruang bagi ekosistem industri properti untuk dapat tetap bergerak dan potensi untuk
tumbuh, serta ;
Strategi manajemen risiko dan perkembangan terkini dari pengembangan kawasan
Shila at Sawangan menjadi modal bagi Perusahaan untuk menghadapi persaingan di
kemudian hari.
Maka kami menyimpulkan bahwa Perusahaan memiliki tingkat persaingan usaha yang
relatif sedang jika dikaitkan dengan perusahaan sejenis.
16
Page 26
k. Risiko Usaha
Seperti halnya kegiatan usaha yang dilakukan oleh perusahaan lainnya, usaha yang dilakukan
oleh Perusahaan tidak terlepas dari berbagai risiko usaha yang disebabkan oleh berbagai
faktor yang dapat mempengaruhi tingkat pertumbuhan dan kesehatannya, seperti:
Risiko Kredit
Risiko kredit adalah salah satu risiko krusial yang paling umum muncul. Risiko kredit
timbul apabila pelanggan menunda pembayaran atas produk yang dibeli. Tingkat
kelancaran pembayaran yang rendah akan berimbas langsung pada kesehatan keuangan
Perusahaan. Pada saat dilakukan penilaian, Perusahaan masih dalam tahap perencanaan
dan pra-pengembangan.
Risiko Pendanaan
Kesulitan penyediaan dana dapat mengakibatkan Perusahaan mengalami gangguan
kesehatan keuangan dan keterbatasan kesempatan untuk mengembangkan bisnis
Perusahaan. Perusahaan secara konsisten mengelola risiko ini dengan beberapa strategi
yang fokusnya adalah memperkuat struktur ekuitas Perusahaan, termasuk diversifikasi
sumber pendanaan yang bersumber dari pengelolaan kelebihan dana Perusahaan dan
pinjaman perbankan. Perusahaan saat ini mendapatkan pendanaan yang cukup yang
bersumber dari setoran modal dan uang muka investasi dari pemegang saham. Ke
depannya, Perusahaan juga akan mendapatkan tambahan pendanaan dari arus kas
operasional yang berasal dari pembayaran atas pembelian produk oleh konsumen. Dalam
hal ini, Perusahaan akan melakukan manajemen risiko dimana pembangunan akan
dilakukan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang telah terjual untuk
menghindari risiko selisih arus kas.
Risiko Persaingan
Risiko persaingan yang direspon dengan baik akan menjadi pemacu pertumbuhan
Perusahaan yang positif. Strategi Perusahaan untuk menangani risiko persaingan adalah
dengan secara terus-menerus berinovasi dengan program dan produk yang kompetitif,
serta memperluas jaringan pemasaran agar dapat mempertahankan dan meningkatkan
pangsa pasar Perusahaan. Dengan kondisi backlog untuk penyediaan residensial dan
mempertimbangkan Kawasan sekitar area sudah terbentuk, Perusahaan harus berinovasi
atas produk yang akan dikembangkan untuk bisa bersaing di pasar residensial.
Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas merupakan risiko apabila posisi arus kas Perusahaan tidak mencukupi
untuk menutupi kebutuhan pengeluaran jangka pendek operasional. Kebutuhan likuiditas
Perusahaan timbul dari kebutuhan dalam membiayai investasi dan pengeluaran barang
modal yang terkait dengan penambahan kapasitas produksi. Perseroan saat ini
mendapatkan pendanaan yang cukup yang bersumber dari setoran modal dan Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dari pemegang saham yang rencananya akan dikonversi menjadi
17
Page 27
setoran modal. Perusahaan juga akan mendapatkan tambahan pendanaan dari arus kas
operasional yang berasal dari pembayaran atas pembelian produk oleh konsumen. Dalam
hal ini, Perusahaan akan melakukan manajemen risiko dimana pembangunan akan
dilakukan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang telah terjual untuk
menghindari risiko selisih arus kas.
Risiko Perubahan Kurs
Risiko perubahan kurs tidak memberi dampak signifikan terhadap Perusahaan,
Perusahaan tidak bertransaksi menggunakan mata uang asing.
Risiko Operasional
Risiko operasional adalah risiko yang timbul dari pelaksanaan fungsi bisnis Perusahaan,
yang berfokus pada risiko yang timbul dari kegagalan dari sistem dan proses operasional
Perusahaan. Perusahaan yang merupakan anak usaha dari PT Pakuan, Tbk. mengadopsi
sistem dan proses operasional yang sudah dijalankan oleh induk.
l. Analisis dan Pembahasan Manajemen Terkait Obyek Penilaian
Keuntungan dan Kerugian atas Kontrak Usaha
Perusahaan belum memiliki kontrak usaha dengan pihak ketiga karena perusahaan masih
dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Untuk mendukung pengurusan
perijinan, pemasaran, konstruksi, pemeliharaan, serta manajemen proyek Perusahaan
bekerja sama dengan PT Pakuan Tbk. sebagai induk Perusahaan.
Aset dan Kewajiban Kontijensi
Perusahaan tidak memiliki aset dan kewajiban kontinjensi sehingga tidak terdapat analisa
dan pembahasan manajemen terhadap aset dan kewajiban kontijensi.
Hasil Penjualan Produk atau Jasa Perusahaan
Pendapatan perusahaan diperoleh dari penjualan real estat. Namun saat ini Perusahaan
belum beroperasi secara komersial.
Tabel 8. Hasil Penjualan Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
URAIAN 30 April 2024 30 September 2024
Pendapatan - -
Total Pendapatan - -
Perbandingan Kinerja Saat Ini dengan Kinerja Historis Obyek Penilaian
Perusahaan belum mencatatkan Pendapatan per 30 April 2024 dan 30 September 2024.
18
Page 28
Target Pelaksanaan Operasional VLS
Target pelaksanaan operasional VLS secara komersil dikaitkan dengan periode perolahan
pendapatan berdasarkan proyeksi yang disusun dan periode proyeksi yang digunakan
adalah sebagai berikut:
PBG/IMB akan didapatkan dengan target 6 bulan setelah Izin Pemanfaatan Ruang
(IPR) didapatkan. Dalam hal ini, IPR telah didapatkan pada tanggal 31 Januari 2025,
sehingga PBG/IMB ditargetkan akan didapat pada tanggal 31 Juli 2025.
Setelah didapatkannya PBG/IMB pada 31 Juli 2025, VLS akan mulai melakukan
proses penjualan tahap pertama. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan
digunakan sebagai dasar acuan untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan
konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga VLS dapat mengatur pengeluaran
untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan pendapatan hasil penjualan untuk
meminimalisir risiko arus kas.
Rencananya, konstruksi fisik tahap pertama secara bertahap dapat dimulai dengan
memakan waktu selama 12 bulan. Dalam hal ini, konstruksi fisik tahap pertama
diperkirakan akan selesai secara bertahap dalam Q3 2026. Selama periode
konstruksi fisik ini, VLS akan terus melakukan kegiatan pemasaran dan penjualan
dengan target penjualan sebesar kurang lebih Rp248 miliar untuk 143 unit.
Setelah konstruksi fisik ditargetkan selesai secara bertahap dalam Q3 2026, proses
serahterima tahap pertama akan dilakukan bertahap dan di estimasikan selesai di
Q4 2026, dimana setelah serahterima bertahap dilakukan, VLS dapat membukukan
pendapatan secara bertahap pula.
Selanjutnya, untuk tahun 2027 dan 2028, VLS menargetkan pendapatan sebesar
Rp758 miliar (437 unit) dan Rp885 miliar (510 unit). Siklus yang sama akan
diterapkan oleh VLS, dimana realisasi penjualan tersebut akan menjadi acuan skala
dan besarnya pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan.
Strategi manajemen risiko yang akan diterapkan oleh Perusahaan adalah pembangunan
akan dilakukan bertahap yang disesuaikan dengan produk yang telah terjual untuk
memitigasi risiko selisih arus kas.
Berikut adalah tabel yang merinci unit yang akan ditawarkan, harga, periode konstruksi
fisik, dan periode serahterima, serta strategi sumber dana:
Tabel 9. Rincian Unit yang Ditawarkan, Harga, Periode Konstruksi Fisik, dan Periode
Serahterima, Serta Strategi Sumber Dana
Periode
Tahapan
Rata-Rata Harga Periode Dimulainya
Peluncuran Periode
Jumlah Unit Jual/Unit Dimulainya Serahterima &
Produk (Jenis Konstruksi
Rp miliar Penjualan Pengakuan
Produk)
Pendapatan
Tahap 1
143 units 3Q25 3Q25 – 3Q26 4Q26
(Residensial)
1,7
Tahap 2
437 units 3Q26 4Q26 – 4Q27 4Q27
(Residensial)
19
Page 29
Periode
Tahapan
Rata-Rata Harga Periode Dimulainya
Peluncuran Periode
Jumlah Unit Jual/Unit Dimulainya Serahterima &
Produk (Jenis Konstruksi
Rp miliar Penjualan Pengakuan
Produk)
Pendapatan
Tahap 3
510 units 3Q27 4Q27 – 4Q28 4Q28
(Residensial)
Total 1,090 units
Strategi Sumber Dana:
c. Untuk setiap tahapan, setelah diperolehnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), VLS akan memulai
kegiatan penjualan. Hasil pencapaian dari proses penjualan ini akan digunakan sebagai dasar acuan
untuk menentukan skala dan besaran pembiayaan konstruksi fisik yang akan dikerjakan, sehingga
VLS dapat mengatur arus kas keluar untuk konstruksi fisik yang disesuaikan dengan arus kas hasil
penjualan. Hal ini dilakukan untuk meminimalisir risiko arus kas.
d. Selain itu, untuk segmen produk yang ditawarkan diatas, umumnya metode pembayaran yang
dipilih oleh konsumen adalah melalui KPR bank (sebagaimana di informasikan oleh manajemen VLS
berdasarkan pengalaman dan data historis di PT Pakuan Tbk). Dengan metode pembayaran KPR,
Perseroan telah dapat menerima pencairan dari bank pada saat akad kredit sebesar kurang lebih
70%. Umumnya proses akad kredit akan memakan waktu sekitar 1 sampai dengan 2 bulan sejak
dilakukannya penjualan ke konsumen. Selain itu pada saat dilakukannya penjualan, Perusahaan
juga akan mendapatkan Down Payment (DP) atas pembelian konsumen sebesar 10%.
m. Informasi Keuangan Perusahaan
Laporan keuangan merupakan suatu bentuk laporan yang memuat informasi tentang posisi
keuangan, hasil usaha, perubahan ekuitas, dan arus kas dari suatu perusahaan. Laporan
keuangan memberikan gambaran tentang prestasi historis dari suatu perusahaan yang dapat
dijadikan dasar dalam melakukan analisis untuk membuat peramalan dan proyeksi keuangan
masa depan.
Dalam melaksanakan penugasan penilaian ekuitas Perusahaan ini, kami juga mendapat data
dan informasi mengenai laporan keuangan Perusahaan. Adapun data laporan keuangan
Perusahaan yang kami terima adalah sebagai berikut:
Laporan Keuangan interim Perusahaan untuk periode satu bulan sejak tanggal 3 April
(Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 April 2024 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan pendapat
bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
Laporan Keuangan interim Perusahaan untuk periode enam bulan sejak tanggal 3 April
(Tanggal Pendirian) sampai dengan tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan pendapat
bahwa laporan keuangan tersebut menyajikan secara wajar dalam semua hal yang
material.
20
Page 30
Tabel berikut ini menggambarkan data posisi keuangan Perusahaan untuk periode 30 April
2024 dan 30 September 2024:
Tabel 10. Laporan Posisi Keuangan Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
KETERANGAN 30 April 2024 30 Sept 2024
ASET
ASET LANCAR
Kas & setara kas 54.531.151
Piutang lain-lain - pihak ketiga 198.087
Piutang lain-lain - pihak berelasi 10.000.000 198.087
Uang muka 82.000
Biaya dibayar dimuka 5.833
Pajak dibayar dimuka 36.329.117
Jumlah Aset Lancar 10.000.000 91.146.189
ASET TETAP
Tanah untuk pengembangan
Tanah
BPHTB
Jumlah Aset Tidak Lancar - 347.003.932
JUMLAH ASET 10.000.000 438.150.121
KEWAJIBAN
KEWAJIBAN LANCAR
Utang pajak 15.970
Utang lain-lain - pihak berelasi 429.150.000
Jumlah kewajiban lancar 429.165.970
KEWAJIBAN TIDAK LANCAR
Liabilitas manfaat karyawan - -
Jumlah Kewajiban Tidak Lancar - -
JUMLAH KEWAJIBAN 429.165.970
EKUITAS
Modal 10.000.000 10.000.000
Saldo laba (1.015.848)
JUMLAH EKUITAS 10.000.000 8.984.151
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS 10.000.000 438.150.121
Jumlah Aset
Jumlah aset Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami peningkatan dibandingkan
dengan 30 April 2024 karena adanya penambahan aset tetap berupa tanah untuk
pengembangan sebesar Rp347 miliar.
21
Page 31
Tabel 11. Keterangan Aset Tetap
Uraian Keterangan
Nomor Sertifikat SHGB No. 02286
Luas Tanah 55.025 m2
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kita
Lokasi
Depok, Jawa Barat
Berdasarkan AJB No. 06/2024 tanggal 17 Mei 2024,
Status Kepemilikan VLS dan PT Pakuan, Tbk. telah melakukan Akta Jual
Beli tanah seluas 55.025 m2 di Sawangan, Jawa Barat
Pemilik Asal PT Pakuan, Tbk.
Untuk pengembangan residensial dan fasilitas
Rincian Penggunaan Tanah
pendukung lainnya
Pengembangan masih dalam tahap perencanaan dan
Rencana Pengembangan pra pengembangan. Per 30 September 2024 aktivitas
fisik belum dimulai
Pembelian aset tanah sebesar Rp366.466.500.000
berasal dari Kas internal VLS.
Kas internal VLS bersumber dari modal saham sebesar
Rp10.000.000.000 (Perseroan: Rp5.100.000.000; SAI:
Sumber Dana Pembelian Aset
Rp4.900.000.000) dan Utang Lain-Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427.650.000.000 (Peseroan:
Rp218.101.500.000 dan SAI: Rp209.548.500.000)
yang rencananya akan dikonversi menjadi modal
saham.
* total nilai pembelian tanah oleh VLS sebagaimana dirinci diatas adalah sebesar Rp366.466.500.000
setelah PPN 11% (nilai pembelian tanah sebelum PPN 11% adalah Rp330.150.000.000)
Aset Lancar
Aset lancar periode 30 September 2024 mengalami peningkatan dibandingkan dengan
30 April 2024 dari Rp10 miliar menjadi Rp91 miliar dikarenakan adanya peningkatan Kas
setara kas senilai Rp54 miliar.
Peningkatan Kas dan Setara Kas sebesar Rp54 miliar tersebut berasal dari modal saham
sebesar Rp10,00 miliar (Perseroan: Rp5,10 miliar; SAI: Rp4,90 miliar) ditambah Utang
Lain-Lain Pemegang Saham sebesar Rp427,65 miliar (Peseroan: Rp218,10 miliar dan SAI:
Rp209,55 miliar), dikurangi pembelian tanah sebesar Rp366,47 miliar setelah PPN 11%;
biaya dan BPHTB terkait pembelian tanah sebesar Rp16,85 miliar; dan aset lancar
lainnya sebesar Rp0,28 miliar yang merupakan uang muka sewa dan biaya dibayar di
muka.
22
Page 32
Kronologis setoran modal saham, Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan pembelian
tanah oleh VLS adalah sebagai berikut:
Tabel 12. Kronologis Setoran Modal Saham, Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan
Pembelian Tanah oleh VLS
Setoran Non- Setoran
Tanggal Transaksi Nominal (Rp)
Modal (Rp) Modal (Rp)
Setoran Modal dan Utang
15 Mei 2024 Lain – Lain Pemegang 214.448.500.000 4.900.000.000 209.548.500.000
Saham – SAI
Setoran Modal dan Utang
15 Mei 2024 Lain – Lain Pemegang 23.000.000.000 5.100.000.000 17.900.000.000
Saham – Perseroan
Uang Muka Pembelian
15 Mei 2024 (179.568.585.000) - (179.568.585.000)
Tanah
Utang Lain – Lain Pemegang
15 Mei 2024 100.000.000.000 - 100.000.000.000
Saham Perseroan
Uang Muka Pembelian
16 Mei 2024 (86.897.915.000) - (86.897.915.000)
Tanah
Utang Lain – Lain Pemegang
16 Mei 2024 100.201.500.000 - 100.201.500.000
Saham - Perseroan
16 Mei 2024 Pelunasan Pembelian Tanah (100.000.000.000) - (100.000.000.000)
Rekapan transaksi:
Setoran Modal Saham: Rp 10.000.000.000
Utang Lain – Lain Pemegang Saham: Rp 427.650.000.000
Pembelian tanah: Rp366.466.500.000 setelah PPN 11%
Aset Tidak Lancar
Aset tidak lancar meningkat dari Rpnil menjadi Rp347 miliar dikarenakan adanya
pembelian aset berupa tanah di Sawangan, Depok, Jawa Barat sejumlah sebesar
Rp330,15 miliar sebelum PPN 11% serta biaya notaris dan BPHTB terkait pembelian
tanah sebesar Rp16,85 miliar. Sumber dana pembelian aset berupa tanah tersebut telah
kami sajikan dalam tabel 11. Keterangan Aset Tetap diatas.
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas Jangka Pendek
Liabilitas jangka pendek Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami
peningkatan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari Rpnil menjadi Rp429 miliar karena
adanya peningkatan utang kepada pihak berelasi berupa Utang Lain – Lain Pemegang
Saham sebesar Rp427,6 miliar; utang kepada PT Pakuan, Tbk. atas kontrak jasa
profesional bantuan teknis sebesar Rp1,5 miliar; dan utang pajak sebesar Rp15 juta yang
terdiri dari Pph 21 sebesar Rp13 juta, Pph 4 (2) sebesar Rp 2,8 juta, dan Pph 23 sebesar
Rp54 ribu.
23
Page 33
Tabel 13. Utang Kepada Pihak Berelasi
Rincian Transaksi Jumlah Pihak
Utang Lain – Lain Pemegang Rp209.548.500.000 Samty Asia Investment Pte., Ltd
Saham
Utang Lain – Lain Pemegang Rp218.101.500.000 PT Pakuan, Tbk.
Saham
Jasa professional bantuan teknis Rp1.500.000.000 PT Pakuan, Tbk.
Total Rp429.150.000.000
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 yang
kemudian ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9
Mei 2024, Perseroan dan SAI masing – masing memberikan utang lain-lain kepada VLS
sebesar Rp218.101.500.000 dan Rp209.548.500.000 yang ditujukan semata-mata
sebagai uang muka investasi modal untuk kemudian dapat ditingkatkan/dikonversi
seluruhnya menjadi modal saham (selanjutnya disebut “Utang Lain – Lain Pemegang
Saham”). Pemberian utang lain – lain tersebut, dalam Advance Share Subscription
Agreement dirujuk sebagai “Penyetoran Modal Di Muka“ untuk menjelaskan sifat dari
transaksi tersebut. Syarat dan kondisi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham
sebagaimana dimaksud diatas adalah sebagai berikut:
Para pihak sepakat untuk mengkonversi Penyetoran Modal Di Muka yang dilakukan
oleh para pemegang saham kepada Perusahaan sebagai pembayaran di muka
untuk penerbitan saham oleh Perusahaan, yang seluruhnya akan diambil oleh para
pemegang saham sesuai dengan proporsi kepemilikan saham dengan jumlah
sebesar Rp427.650.000.000.
Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Perusahaan yang diadakan untuk
menyetujui pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui Keputusan sirkular
pemegang saham.
Jika Saham Perusahaan tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai
masa berlaku yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak
untuk menerima pengembalian uang muka pembelian saham sesuai dengan
jumlah yang disetor oleh para pemegang saham.
Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut digunakan oleh Perusahaan untuk
pembelian tanah sebesar Rp347 miliar (pembelian tanah sebesar Rp330,15 miliar
sebelum PPN 11% serta biaya notaris dan BPHTB terkait pembelian tanah sebesar
Rp16,85 miliar) dengan nomor SHGB 02286 seluas 55.025 m2 dari PT Pakuan Tbk.
berlokasi di Sawangan, Depok Jawa Barat dan modal kerja Perusahaan.
Jumlah Ekuitas
Ekuitas Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami penurunan dibandingkan
dengan 30 April 2024 dari Rp10 miliar menjadi Rp8,9 miliar dikarenakan rugi bersih
periode berjalan sebesar Rp1,1 miliar.
24
Page 34
Tabel 14. Ikhtisar Laporan Laba (Rugi) Perusahaan (Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian 30 April 2024 30 September 2024
Pendapatan - -
Beban pokok pendapatan - -
Laba (rugi) kotor - -
Laba (rugi) usaha - (1.708.741)
Laba (rugi) tahun berjalan - (1.015.848)
Pendapatan
Perusahaan belum mencatatkan Pendapatan per 30 April 2024 dan 30 September 2024.
Beban Pokok Penjualan
Perusahaan belum mencatatkan Beban Pokok Penjualan per 30 April 2024 dan 30 September
2024.
Laba (Rugi) Kotor
Perusahaan belum mencatatkan Laba (Rugi) Kotor per 30 April 2024 dan 30 September 2024.
Laba (Rugi) Usaha
Perusahaan sejak 3 April 2024 (pendirian) sampai dengan periode 30 September 2024
membukukan Rugi Usaha sebesar Rp1,7 miliar dikarenakan beban umum dan administrasi
dengan rincian sebagai berikut:
1. Biaya gaji dan tunjangan karyawan Rp186 juta
2. Biaya jasa profesional Rp1,5 miliar
3. Biaya sewa Rp4 juta
4. Biaya entertain Rp3,8 juta
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Perusahaan sejak 3 April 2024 (pendirian) sampai dengan periode 30 September 2024
membukukan Rugi Tahun Berjalan sebesar Rp1,1 miliar diakibatkan adanya Rugi Usaha
sebesar Rp1,7 miliar (sebagaimana dijelaskan diatas) dikurangi dengan pendapatan lain-lain
bersih sebesar Rp692 juta dengan rincian sebagai berikut:
1. Pendapatan bunga deposito berjangka Rp623 juta
2. Pendapatan bunga jasa giro Rp71,5 juta
3. Biaya adiministrasi bank Rp1,7 juta
n. Analisis Laporan Keuangan Perusahaan
Tinjauan terhadap kinerja keuangan Perusahaan dilakukan berdasarkan analisis terhadap
laporan keuangan Perusahaan dengan menggunakan teknis analisis sebagai berikut:
25
Page 35
Common Size Statement Analysis
Common Size Statement merupakan salah satu metode analisis terhadap laporan keuangan
Perusahaan untuk mengetahui persentase investasi pada masing-masing aset terhadap total
asetnya, dan juga untuk mengetahui struktur permodalan serta komposisi biaya atau beban
terhadap total pendapatan. Berikut adalah hasil analisis laporan keuangan Perusahaan
dengan menggunakan metode Common Size Statement Analysis:
Tabel 15. Analisis Common Size Statement - Laporan Posisi Keuangan
Uraian 30 April 2024 30 September 2024
Aset lancar 100,00% 20,80%
Aset tidak lancar - 79,20%
Total Aset 100,00% 100,00%
Liabilitas jangka pendek - 97,95%
Liabilitas jangka Panjang - -
Total Liabilitas - 97,95%
Ekuitas 100,00% 2,05%
Jumlah Aset
Jumlah aset Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami peningkatan dibandingkan
dengan 30 April 2024 karena adanya penambahan aset tetap berupa tanah untuk
pengembangan sebesar Rp347 miliar:
Aset Lancar
Rasio Aset Lancar terhadap total aset periode 30 September 2024 mengalami
perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 100% (Rp10 miliar) menjadi 20,80%
(Rp91 miliar) terutama dikarenakan adanya peningkatan Kas dan Setara Kas sebesar
Rp54 miliar tersebut berasal dari modal saham sebesar Rp10,00 miliar (Perseroan:
Rp5,10 miliar; SAI: Rp4,90 miliar) ditambah Utang Lain-Lain Pemegang Saham sebesar
Rp427,65 miliar (Peseroan: Rp218,10 miliar dan SAI: Rp209,55 miliar), dikurangi
pembelian tanah sebesar Rp366,47 miliar setelah PPN 11%; biaya dan BPHTB terkait
pembelian tanah sebesar Rp16,85 miliar; dan aset lancar lainnya sebesar Rp0,28 miliar
yang merupakan uang muka sewa dan biaya dibayar di muka.
Aset Tidak Lancar
Rasio Aset Tidak Lancar terhadap total aset mengalami perubahan dari 0% (Rpnil)
menjadi 79,20% (Rp347 miliar) dikarenakan adanya pembelian aset berupa tanah di
Sawangan, Depok, Jawa Barat sejumlah Rp347 miliar.
Jumlah Liabilitas dan Ekuitas
Liabilitas Jangka Pendek
Rasio Liabilitas Jangka Pendek terhadap total aset Perusahaan periode 30 September
2024 mengalami perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 0% (Rpnil) menjadi
97,95% (Rp429 miliar) karena adanya peningkatan utang kepada pihak berelasi berupa
26
Page 36
Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp427,6 miliar; utang kepada PT Pakuan
Tbk atas kontrak jasa profesional bantuan teknis sebesar Rp1,5 miliar; dan utang pajak
sebesar Rp15 juta yang terdiri dari Pph 21 sebesar Rp13 juta, Pph 4 (2) sebesar Rp 2,8
juta, dan Pph 23 sebesar Rp54 ribu.
Jumlah Ekuitas
Rasio Ekuitas terhadap total aset Perusahaan periode 30 September 2024 mengalami
perubahan dibandingkan dengan 30 April 2024 dari 100% (Rp10 miliar) menjadi 2,05%
(Rp8,9 miliar) dikarenakan rugi bersih periode berjalan sebesar Rp1,1 miliar
Tabel 16. Analisis Commonsize Statement
Perusahaan DAR (%) DER (%) ROA (%) ROE (%)
PT Vasamty Land Sawangan (VLS) 97,95 4.776,92 -0.23 -11,31
Perusahaan Sejenis DAR (%) DER (%) ROA (%) ROE %
PT Andalan Sakti Primaindo Tbk (IDX:ASPI) 16,45 22,18 - 0,88 - 1,76
PT Capri Nusa Satu Properti Tbk (IDX:CPRI) 10,27 11,71 - 0,90 - 1,98
PT Citra Buana Prasida Tbk (IDX:CBPE) 4,48 5,60 14,87 28,99
PT Dafam Property Indonesia Tbk (IDX:DFAM) 55,87 426,68 - 0,14 - 36,61
PT Graha Mitra Asia Tbk (IDX:RELF) 9,14 11,73 1,92 3,52
PT Grand House Mulia Tbk (IDX:HOMI) 1,78 2,89 2,01 3,40
PT Karya Bersama Anugerah Tbk (IDX:KBAG) 3,77 4,24 - 2,81 - 4,42
PT Kokoh Exa Nusantara Tbk (IDX:KOCI) 0,29 0,32 16,66 18,88
PT Kota Satu Properti Tbk (IDX:SATU) 36,96 157,65 - 0,41 - 7,46
PT Metro Realty Tbk (IDX:MTSM) 5,04 8,80 - 4,66 - 15,34
Rata-rata Perusahaan Sejenis 14,40 65,18 2,57 - 1,27
Berdasarkan analisis commonsize statement diatas, menunjukan bahwa rata-rata Debt to
Asset Ratio (DAR), Debt to Equity Ratio (DER), Return on Asset (ROA) dan Return on Equity
(ROE) pada perusahaan sejenis masing-masing sebesar 14,40%, 65,18%, 2,57% dan (1,27%).
Jika rasio-rasio tersebut dilakukan pembandingan dengan rasio yang dimiliki pada VLS,
dimana rasio-rasio tersebut dapat dihitung berdasarkan saldo-saldo yang tercermin dalam
Laporan Keuangan Interim Untuk Periode 6 (Enam) Bulan sejak Tanggal 3 April 2024 (Tanggal
Pendirian) Sampai Dengan Tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit. Berikut adalah
perbandingan rasio-rasio VLS dengan Perusahaan sejenis:
27
Page 37
Tabel 17. Rasio Perbandingan
Rasio rata-rata Perusahaan
. Rasio Perbandingan Rasio VLS per 30 Sep 2024
Sejenis
Debt to Asset Ratio (DAR) 97,95% 14,40%
Debt to Equity Ratio (DER) 4.776,92% 65,18%
Return on Asset (ROA) -0,23% 2,57%
Return on Equity (ROE) -11,31% - 1,27%
Tingginya perbedaan rasio DAR, DER, ROA dan ROE pada VLS dibandingkan dengan rata-rata
Perusahaan sejenis disebabkan oleh beberapa faktor berikut:
o VLS yang masih dalam tahapan perencanaan dan pra pengembangan sehingga VLS hanya
mencatatkan biaya operasional dan belum terdapat pengakuan pendapatan. Hal ini
berpengaruh pada ROA dan ROE VLS yang negatif secara cukup signifikan dibandingkan
dengan rata-rata Perusahaan sejenis.
o Penyetoran Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) yang ditujukan semata-mata
sebagai penyetoran dana dari pemegang saham VLS yang selanjutnya akan
ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi modal saham, belum dapat terkonversi
menjadi modal saham (ekuitas) per 30 Sep 2024 karena masih menunggu persetujuan
Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS). Hal ini berpengaruh pada DAR dan DER VLS yang
relatif jauh lebih tinggi dibandingkan dengan rata-rata Perusahaan sejenis.
Tabel 18. Analisis Commonsize Statement – Laporan Laba (Rugi)
Uraian 30 April 2024 30 September 2024
Pendapatan - -
Beban pokok penjualan - -
Laba (rugi) kotor - -
Laba (rugi) usaha - -
Laba (rugi) tahun berjalan - -
Berdasarkan tabel diatas, analisis commonsize statement pada Laporan Laba (Rugi) terhadap
pendapatan adalah nihil. Kondisi tersebut dikarenakan VLS masih dalam tahapan
perencanaan dan pra-pengembangan sehingga belum terdapat pengakuan pendapatan pada
periode bersangkutan.
28
Page 38
BAB III
TINJAUAN DATA EKONOMI, DATA PASAR INDUSTRI
3.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024, ketidakpastian pasar
keuangan global kembali meningkat. Ketegangan geopolitik di Timur Tengah telah mendorong
meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Di bidang ekonomi, pertumbuhan dunia
pada 2024 diperkirakan tumbuh sebesar 3,2% dengan kecenderungan yang melambat. Inflasi
global dalam tren penurunan sehingga mendorong konvergensi pelonggaran kebijakan
moneter, khususnya negara maju.
Di Amerika Serikat, rilis tingkat pengangguran terkini menunjukkan perbaikan ditengah prospek
inflasi yang lebih rendah sehingga mendorong ekspektasi pelaku pasar terhadap penurunan Fed
Funds Rate (FFR) yang lebih rendah dari perkiraan semula. Hal tersebut menyebabkan kenaikan
yield US Treasury tenor 2 dan 10 tahun dan indeks dolar AS (DXY). Ke depan, tren penurunan
suku bunga kebijakan negara maju, khususnya AS diperkirakan tetap berlanjut, meskipun
dinamika ketegangan geopolitik perlu terus dicermati. Perkembangan ini memerlukan kehati-
hatian dalam merumuskan respons kebijakan dalam memitigasi dampak rambatan global,
termasuk dalam mendorong aliran masuk modal asing dan memperkuat stabilitas nilai tukar
guna menjaga stabilitas dan mendukung pertumbuhan ekonomi.
Tabel 19. Pertumbuhan Ekonomi Dunia
Tabel 1.
Sumber: Bank Indonesia
3.2. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan III-2024, perekonomian
Indonesia tetap tumbuh baik dan perlu terus didorong agar lebih tinggi. Pertumbuhan teriwulan
III-2024 didukung oleh permintaan domestik. Investasi tetap kuat, khususnya investasi
bangunan sejalan dengan penyelesaian berbagai Proyek Strategis Nasional (PSN). Konsumsi
29
Page 39
rumah tangga, khususnya kelas menengah ke atas, tetap terjaga. Ekspor nonmigas tumbuh
positif di tengah perlambatan ekonomi global dan penuruna harga komoditas. Dasi sisi
Lapangan Usaha (LU), pertumbuhan ditopang oleh Industri Pengolahan, Konstruksi dan
Perdagangan Besar dan Eceran. Secara spasial, kinerja ekonomi terjaga diseluruh wilayah.
Nilai Tukar Rupiah
Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi kebijakan moneter yang
ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah pada Oktober 2024 (hingga 15 Oktober 2024)
melemah sebesar 2,82% (ptp) dari bulan sebelumnya. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama
dipengaruhi oleh peningkatan ketidakpastian global akibat eskalasi ketegangan geopolitik di
Timur Tengah. Namun demikian, apabila dibandingkan dengan level akhir Desember 2023, nilai
tukar Rupiah terdepresiasi hanya sebesar 1,17%, lebih baik dibandingkan dengan pelemahan
Peso Filipina, Dollar Taiwan dan Won Korea yang masing-masing terdepresiasi sebesar 4,25%,
4,58% dan 5,62%.
Kedepan, nilai tukar Rupiah diperkirakan stabil sejalan dengan menariknya imbal hasil,
rendahnya inflasi dan tetap baiknya prospek pertumbuhan ekonomi Indonesia, serta komitmen
Bank Indonesia dalam menjaga stabilitas perekonomian. Seluruh instrumen moneter akan terus
dioptimalkan, termasuk penguatan strategi operasi meneter pro market melalui optimalisasi
instrumen SRBI, SVBI dan SUVBI, untuk memperkuat efetivitas kebijakan dalam menarik aliran
masuk modal asing dan mendukung penguatan nilai tukar Rupiah.
Grafik 1. Kurs Nilai Tukar Rupiah VS Negara Kawasan
Sumber: Bank Indonesia
30
Page 40
Inflasi
Inflasi IHK tercatat rendah di seluruh komponen sehingga mencapai 1,84% (yoy) pada
September 2024. Inflasi inti tercatat sebesar 2,09% (yoy), sementara inflasi volatile food terus
menurun menjadi 1,43% (yoy). Penurunan inflasi VF didukung oleh peningkatan pasokan
pangan seiring berlanjutnya musim panen, eratnya sinergi pengendalian inflasi TPIP/TPID
melalui GNPIP dan pengaruh base effect harga pangan. Ke depan, Bank Indonesia meyakini
inflasi IHK tetap terkendali dalam sasarannya. Inflasi inti diperkirakan terjaga seiring ekspektasi
inflasi yang terjangkar dalam sasaran, kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat
merespons permintaan domestik, imported inflation yang terkendali didukung oleh sinergi
pengedalian inflasi Bank Indonesia dan Pemerintah Pusat dan Daerah . Bank Indonesia terus
berkomitmen memperkuat efetivitas kebijakan moneter guna menjaga inflasi tahun 2024 dan
2025 terkendali dengan tetap mendukung upaya penguatan pertumbuhan ekonomi.
Grafik 2. Inflasi Indonesia
Sumber: Bank Indonesia
3.3. Tinjauan Industri Properti
Kondisi Saat Ini
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan
dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus
membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak pada
pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang
cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah pandemi
yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan inflasi,
peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
31
Page 41
Ditengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir tahun
lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak untuk
menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di luar Pulau
Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti dengan
inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk memenuhi
kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil
survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan
potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik
global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga
Pertumbuhan Ekonomi, diantaranya dampak pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan
kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti tahun
2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP dinilai
memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti yang
ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat, sektor
ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan Perkantoran
akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu Kota Nusantara
(IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi Top 5 Cities yang dinilai akan memiliki prospek
untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi Terbarukan, Logistik, dan
Ecommerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya ungkit positif terhadap
pertumbuhan properti tahun 2024.
Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 secara
tahunan tumbuh 4,10% (yoy), meningkat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 4,00%
(yoy) (Grafik 3). Peningkatan Indeks Permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada
segmen perkantoran sewa dan convention hall. Peningkatan permintaan segmen perkantoran
sewa terjadi di Jakarta, Surabaya dan Medan. Sementara peningkatan permintaan convention
hall terjadi di Jakarta dan Palembang serta segmen hotel di Makassar dan Denpasar seiring
dengan maraknya kegiatan Meeting, Incentive, Convention and Exhibition (MICE) yang
diselenggarakan oleh instansi pemerintah. Lebih lanjut, permintaan untuk segmen hotel juga
32
Page 42
tercatat meningkat di beberapa kota tempat penyelenggaraan event nasional seperti di
Balikpapan terkait dengan kegiatan Upacara Hari Ulang Tahun (HUT) Kemerdekaan Republik
Indonesia yang dilaksanakan di Ibu Kota Nusantara (IKN) serta di Medan terkait pelaksanaan
kegiatan PON XXI di Aceh dan Medan.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya yang sebesar
0,31% (yoy) (Grafik 4). Hal itu dipengaruhi oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan
industri di Semarang serta segmen warehouse complex di wilayah Bogor, Depok, Bekasi dan
Palembang.
Grafik 3. Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 4. Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa
secara triwulanan meningkat 2,57% (qtq), lebih tinggi dari kenaikan triwulan sebelumnya yang
sebesar 2,27% (qtq) (Grafik 5). Peningkatan Indeks Permintaan tersebut didorong oleh
peningkatan pada segmen hotel di wilayah Bodebek, Bandung, Surabaya, Palembang, Medan,
Balikpapan dan Denpasar. Selain itu, peningkatan Indeks Permintaan juga didorong segmen
perkantoran sewa di Balikpapan, Denpasar, Makassar dan Pelambang serta segmen convention
hall di Jakarta dan Palembang.
33
Page 43
Selanjutnya, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024 secara
triwulanan tumbuh 0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 0,10%
(qtq) (Grafik 6). Perlambatan ini didorong oleh perlambatan permintaan pada segmen lahan
industri di Wilayah Bodebek serta segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
Grafik 5. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 6. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Permintaan Kategori Jual (% qtq)
Sumber: Bank Indoenesia
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh
2,45% (yoy), lebih tinggi dibandingkan kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy)
(Grafik 7). Kenaikan pasokan tersebut terjadi pada seluruh segmen properti sewa. Kenaikan
pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Banten serta segmen apartemen sewa di
Denpasar.
Sejalan dengan hal tersebut, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh 0,12%
(yoy), lebih tinggi dari triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy) (Grafik 8). Kondisi ini
didorong oleh peningkatan pasokan khususnya penambahan area pada segmen warehouse
complex di wilayah Bodebek.
34
Page 44
Grafik 7. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 8. Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2024
masih melanjutkan perlambatan dari 0,49% (qtq) pada triwulan II 2024 menjadi 0,27% (qtq)
(Grafik 9). Perlambatan tersebut terutama terjadi pada segmen ritel karena penyesuaian
pasokan dengan kebutuhan tenant yang semakin terkonsentrasi pada kegiatan ritel yang masih
memiliki traffic pengunjung tinggi seperti tenant Food & Beverage, sport fashion, skincare dan
indoor playground. Hal tersebut membutuhkan perubahan layout dan renovasi pada segmen
ritel sewa di kota seperti Medan. Sejalan dengan kategori sewa, Indeks Pasokan Properti
Komersial kategori jual juga mengalami perlambatan dari 0,08% (qtq) pada triwulan sebelumnya
0,03% (qtq) pada triwulan III 2024 (Grafik 10). Perlambatan ini terutama disebabkan oleh
tertahannya pasokan pada segmen warehouse complex di Jakarta dan Palembang.
35
Page 45
Grafik 9. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% qtq)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 10. Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pasokan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Perkembangan Harga Properti Komersial
Meski dari sisi permintaan mengalami peningkatan, perkembangan harga properti komersial
baik kategori jual maupun sewa mengalami perlambatan. Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori sewa pada triwulan III 2024 tumbuh 2,09% (yoy), lebih rendah dibandingkan
kenaikan triwulan sebelumnya yang tumbuh 2,32% (yoy) (Grafik 11). Perlambatan Indeks Harga
tersebut terjadi pada seluruh segmen kategori sewa.
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial juga melambat dari 0,40%
(yoy) pada triwulan II 2024 menjadi 0,63% pada triwulan III 2024 (Grafik 12). Perlambatan
tersebut disebabkan penurunan harga pada segmen perkantoran jual di Surabaya sebagai
strategi menarik konsumen. Sementara itu, harga segmen lahan industri mengalami
perlambatan di wilayah Bodebek dan Semarang.
36
Page 46
Grafik 11. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 12. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Tahunan (% yoy)
Sumber: Bank Indoenesia
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
meningkat sebesar 1,56% (qtq), lebih tinggi dibandingkan peningkatan triwulan sebelumnya
yang sebesar 1,47% (qtq) (Grafik 13). Peningkatan terjadi pada segmen hotel di Balikpapan,
Medan dan Palembang,
Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2024
terkontraksi 0,03% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya masih tumbuh 0,15% (qtq) (Grafik
14). Kontraksi ini terutama disebabkan oleh penurunan Indeks Harga pada segmen lahan
industri di wilayah Bodebek.
37
Page 47
Grafik 13. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indoenesia
Grafik 14. Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulanan (% qtq)
Sumber: Bank Indoenesia
38
Page 48
BAB IV
PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
4.1. Pendekatan dan Metode Perhitungan Indikasi Nilai
Prosedur perhitungan indikasi nilai dilaksanakan dengan mengaplikasikan pendekatan dan
metode penilaian yang berlaku umum dalam penilaian perusahaan atau ekuitas sesuai dengan
POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018). Ada tiga pendekatan dalam penilaian
usaha yang umum digunakan, yaitu:
a. Pendekatan Aset (Asset Approach)
Pendekatan aset adalah Pendekatan Penilaian berdasarkan laporan keuangan historis Obyek
Penilaian yang telah diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban menjadi
Nilai Pasar sesuai dengan Premis Nilai yang digunakan dalam Penilaian Bisnis.
b. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan Obyek
Penilaian dengan obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah tersedia informasi harga
transaksi atau penawaran.
c. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatan adalah Pendekatan Penilaian dengan cara mengkonversi manfaat
ekonomis atau pendapatan yang diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan
tingkat diskonto tertentu.
4.2. Pemilihan Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan dan metode penilaian yang digunakan merupakan pendekatan dan metode
penilaian yang umum digunakan sesuai dengan POJK No. 35/2020, SEOJK No. 17/2020 serta
Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI & SPI
Edisi VII-2018). Pemilihan pendekatan dan metode penilaian diterapkan dengan
mempertimbangkan karakteristik dan klasifikasi objek penilaian.
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset dan
Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value (ABV),
sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan memiliki aset yang
mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Pendekatan
Aset adalah pendekatan berdasarkan laporan keuangan historis objek penilaian yang diaudit,
39
Page 49
dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan liabilitas menjadi Nilai Pasar. Sementara,
Pendekatan Pasar digunakan dengan pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan
dan sebanding dengan Perusahaan. Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian dengan
membandingkan objek penilaian dengan objek lain yang sebanding dan sejenis serta telah
tersedia informasi harga transaksi atau penawaran.
Penggunaan Pendekatan Aset ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat
bergantung pada aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59 dan
Penggunaan Pendekatan Pasar GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas
tidak dapat digunakan.
Pendekatan Aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan
penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan dan Pendekatan Pasar
menjadi pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam
penilaian disebabkan kondisi perusahaan belum beroperasi sesuai dengan SEOJK No. 17/2020
dan POJK 35 tahun 2020 pasal 75 seperti dijelaskan dibawah ini.
Metode arus kas hanya dapat digunakan untuk menilai:
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional satu tahun atau lebih atau,
Perusahaan yang telah melakukan kegiatan operasional kurang dari satu tahun namun
merupakan Perusahaan yang dibentuk untuk menjalankan kontrak penjualan atau
penyediaan jasa dengan pihak ketiga.
40
Page 50
BAB V
PROSES PENILAIAN
5.1 Prosedur Penilaian
Proses penilaian Ekuitas Perusahaan, dapat disampaikan sebagai berikut:
LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi
Pemberi Penentuan Identifikasi Asumsi &
Penentuan Tanggal
Tugas & Tujuan Objek Kondisi
Dasar Nilai Penilaian
Pengguna Penilaian Penilaian Pembatas
Laporan
IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN DAN PEMILIHAN DATA
Data Makro Ekonomi dan
Data Perusahaan Data Perusahan Pembanding
Industri
UJI TUNTAS PENILAIAN
Analisis Makro Analisis
Analisis Informasi Umum Analisis Penyesuaian Laporan
Ekonomi & Kewajaran
Perusahaan Keuangan
Industri Proyeksi
PENDEKATAN PENILAIAN
Pendekatan Pendapatan Pendekatan Aset
REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR
PELAPORAN PENILAIAN
5.2 Aplikasi Diskon dan Premi
Control Premium (Premi Kendali) merupakan nilai tambah yang melekat dalam kepemilikan
mayoritas yang mencerminkan adanya kekuatan kendali dalam kepemilikan mayoritas tersebut
(SPI).
Discount Lack Of Control (DLOC) merupakan diskon yang diaplikasikan kepada suatu indikasi nilai
ekuitas yang diperoleh dari aplikasi metode penilaian usaha yang menghasilkan nilai saham
mayoritas, bila obyek ekuitas yang dinilai bersifat minoritas.
41
Page 51
Control Premium dan Discount Lack Of Control mencerminkan penambahan terhadap nilai dari
penyertaan mayoritas atau pengurangan terhadap nilai dari penyertaan minoritas sebagai
pengaruh dari ketiadaan pengendalian dari pemilik yang berada dalam posisi minoritas atau
dibatasi pengendaliannya. Pengurangan ini diperhitungkan karena pemilik yang dalam kondisi
tidak memiliki kemampuan untuk mengendalikan akan memperoleh manfaat yang berbeda dari
pemilik yang memiliki kemampuan untuk mengendalikan karena adanya keleluasaan dari
pemilik yang mengendalikan untuk mengoptimalkan manfaat dengan:
a. Menentukan arah perkembangan jangka panjang obyek penilaian.
b. Memilih pengurus inti obyek penilaian.
c. Menentukan hak dan fasilitas untuk pengurus inti.
d. Menentukan kebijakan investasi.
e. Menentukan dengan pihak mana kegiatan usaha akan dilakukan.
f. Menentukan besarnya deviden yang akan dibayarkan.
g. Menolak usulan-usulan diatas yang berasal dari pemegang saham minoritas.
Discount Lack Of Marketability (DLOM) merupakan potongan yang diaplikasikan kepada suatu
indikasi nilai ekuitas (Business Ownership Interest) karena keterbatasan yang melekat pada
ekuitas tersebut. DLOM mencerminkan pengurangan terhadap nilai dari penyertaan sebagai
pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan.
Objek penilaian merupakan 100% ekuitas Perusahaan dimana sesuai dengan pasal 40 POJK No.
35 tahun 2020 penilai wajib menggunakan diskon likuiditas pasar.
Sesuai dengan pasal 41 POJK No. 35 tahun 2020, diskon likuiditas pasar untuk penilaian
mayoritas perusahaan tertutup sebesar 20%-40% dan sesuai dengan pasal 43 POJK No. 35 tahun
2020, control premium (premi kendali) untuk penilaian mayoritas perusahaan tertutup sebesar
30%-70%.
Penggunaan ABV dalam penilaian ini dikarenakan ekuitas Perusahaan sangat bergantung pada
aset tetap yang dimiliki, sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 59. Sementara, penggunaan
metode GPTC dalam penilaian ini dikarenakan metode diskonto arus kas tidak dapat digunakan.
Penilai menggunakan Discount Lack of Marketability (DLOM) sebesar 20% dengan dasar
pertimbangan faktor kepastian atas pembeli saham baru yang akan diterbitkan VLS melalui
konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham, yaitu PT Pakuan Tbk. dan SAI.
Penilai tidak menggunakan Discount Lack of Control (DLOC) dalam melakukan penilaian dengan
dasar pertimbangan, Penilai menggunakan pendekatan aset ABV, sehingga nilai yang dihasilkan
menggunakan pendeketan tersebut mencerminkan nilai saham pengendali.
42
Page 52
Penggunaan premium control 30% dalam pendekatan pasar GPTC dikarenakan nilai yang
dihasilkan dari pendekatan pasar mencerminkan nilai minoritas sehingga perlu ditambahkan
premi untuk melakukan rekonsiliasi pendekatan.
5.3 Penilaian Ekuitas Perusahaan
a. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Aset Melalui Metode Adjusted Book Value (ABV)
Penyesuaian dilakukan terhadap nilai tanah dalam pengembangan berdasarkan laporan
penilaian aset yang dikeluarkan oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan dengan nomor
laporan 00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025 tertanggal 17 Maret 2025.
Terkait aset – aset lain, selain aset tetap berupa tanah (Kas & Setara Kas, Piutang Lain – Lain
Pihak Ketiga, Uang Muka, Biaya Dibayar Dimuka, Pajak Dibayar Dimuka, dan BPHTB), tidak
dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai pasar dikarenakan nilai buku dari aset – aset
tersebut telah mencerminkan nilai wajar/pasar dari aset – aset tersebut.
Tabel 20. Adjusted Book Value (Dalam Ribuan Rupiah)
KETERANGAN 30 Sept 2024 Adjustment 30 Sept 2024
ASET
ASET LANCAR
Kas & setara kas 54.531.151 54.531.151
Piutang lain-lain - pihak ketiga 198.087 198.087
Uang muka 82.000 82.000
Biaya dibayar dimuka 5.833 5.833
Pajak dibayar dimuka 36.329.117 36.329.117
Jumlah Aset Lancar 91.146.189 91.146.189
ASET TETAP
Tanah untuk pengembangan
Tanah 330.150.000 1.650.750 331.800.750
BPHTB 16.853.932 16.853.932
Jumlah Aset Tidak Lancar 347.003.932 1.650.750 348.654.682
JUMLAH ASET 438.150.121 1.650.750 439.800.871
KEWAJIBAN
KEWAJIBAN LANCAR
Utang pajak 15.970 15.970
Utang lain-lain - pihak berelasi 429.150.000 429.150.000
Jumlah kewajiban lancar 429.165.970 429.165.970
KEWAJIBAN TIDAK LANCAR
Liabilitas manfaat karyawan - -
Jumlah Kewajiban Tidak Lancar - -
JUMLAH KEWAJIBAN 429.165.970 429.165.970
EKUITAS
Modal 10.000.000 10.000.000
Saldo laba (1.015.848) (1.015.848)
Penyesuaian - 1.650.750 1.650.750
JUMLAH EKUITAS 8.984.151 1.650.750 10.634.901
JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS 438.150.121 1.650.750 439.800.871
43
Page 53
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode ABV:
Tabel 21. Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Adjusted Book Value
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian % Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 September 2024 10.634.902
Discount Lack of Control - -
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 10.634.902
Discount Lack of Marketability 20% (2.126.980)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 8.507.922
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00%% ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan menggunakan
pendekatan aset melalui metode Adjusted Book Value adalah sebesar Rp. 8.507.921.600,-
(Delapan Miliar Lima Ratus Tujuh Juta Sembilan Ratus Dua Puluh Satu Ribu Enam Ratus
Rupiah).
b. Indikasi Nilai dengan Pendekatan Pasar Melalui Metode Guideline Publicly Trade Company
(GPTC)
Dalam Pendekatan Pasar melalui metode GPTC, analisa kesebandingan dilakukan
berdasarkan POJK 35 tahun 2020 menggunakan parameter data pembanding sebagai
berikut:
1. Bidang Industri
2. Karakteristik Pertumbuhan
3. Kinerja keuangan historikal
4. Total Aset
5. Pangsa Pasar
Dasar parameter data pembanding diatas diterapkan pada kondisi dan karakteristik VLS
sebagai berikut:
1. Bidang Industri adalah Perusahaan Properti
2. Karakteristik Pertumbuhan menggunakan perbandingan commonsize statement atas
dasar struktur permodalan, karena VLS belum mempunyai pendapatan
3. Kinerja keuangan historikal menggunakan perbandingan commonsize statement
4. Total Aset menggunakan data pembanding per 30 Sep 2024
5. Pangsa Pasar didasarkan pada jenis produk yang dihasilkan yaitu produk residensial
Berikut adalah hasil Analisa kesebandingan yang dihasilkan menggunakan parameter data
pembanding tersebut diatas untuk selanjutnya digunakan dalam GPTC:
44
Page 54
Tabel 22. Hasil Analisis Kesebandingan
Struktur Pangsa
Perusahaan Industri Total Aset ROA ROE
Permodalan Pasar
PT Andalan Sakti Primaindo Tbk
v v v v v v
(IDX:ASPI)
PT Capri Nusa Satu Properti Tbk
v v v v v v
(IDX:CPRI)
PT Citra Buana Prasida Tbk
v v v v x x
(IDX:CBPE)
PT Dafam Property Indonesia Tbk
v v v v v v
(IDX:DFAM)
PT Graha Mitra Asia Tbk (IDX:RELF) v v v v x x
PT Grand House Mulia Tbk
v v v v x x
(IDX:HOMI)
PT Karya Bersama Anugerah Tbk
v v v v v v
(IDX:KBAG)
PT Kokoh Exa Nusantara Tbk
v v v v x x
(IDX:KOCI)
PT Kota Satu Properti Tbk (IDX:SATU) v v v v v v
PT Metro Realty Tbk (IDX:MTSM) v v v v v v
* Keterangan: v = Sebanding x = Tidak Sebanding
Tabel 23. Guideline Publicly Traded Company
No. Ticker Company Name Unit P/S P/BV P/E
1 IDX:ASPI PT Andalan Sakti Primaindo Tbk (IDX:ASPI) x 6.81 2.66 (116.60)
2 IDX:CPRI PT Capri Nusa Satu Properti Tbk (IDX:CPRI) x 35.51 0.66 (33.15)
3 IDX:CBPE PT Citra Buana Prasida Tbk (IDX:CBPE) x 2.27 1.04 4.10
4 IDX:DFAM PT Dafam Property Indonesia Tbk (IDX:DFAM) x 1.46 2.96 (6.81)
5 IDX:RELF PT Graha Mitra Asia Tbk (IDX:RELF) x 2.06 0.40 11.39
6 IDX:HOMI PT Grand House Mulia Tbk (IDX:HOMI) x 6.08 2.52 75.21
7 IDX:KBAG PT Karya Bersama Anugerah Tbk (IDX:KBAG) x 4.95 0.36 (8.08)
8 IDX:KOCI PT Kokoh Exa Nusantara Tbk (IDX:KOCI) x 2.74 1.73 9.16
9 IDX:SATU PT Kota Satu Properti Tbk (IDX:SATU) x 9.12 4.73 (60.44)
10 IDX:MTSM PT Metro Realty Tbk (IDX:MTSM) x 0.84 0.70 (4.24)
Average x 7.18 1.78 (12.95)
Median x 3.85 1.39 (5.52)
Min x 0.84 0.36 (116.60)
Max x 35.51 4.73 75.21
Valuation Object * Jutaan Rp - 8,984 (1,016)
Multiple Value Jutaan Rp - 12,450 5,612
Jutaan Rp - 12,450 5,612
Weight (%) % 0% 100% 0%
Indicative Valuation Jutaan Rp - 12,450 -
100% Indicative Value of 100% Jutaan Rp 12,450
100% Indicative Value of 100% Jutaan Rp 12,450
30% CP Jutaan Rp 3,735
Indicative Value After CP Jutaan Rp 16,186
20% DLOM Jutaan Rp (3,237)
Indicative Value of 51% Jutaan Rp 12,949
* Valuation Object adalah PT Vasamty Land Sawangan (VLS)
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas Perusahaan
dengan menggunakan metode GPTC.
45
Page 55
Tabel 24. Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan Dengan Metode GPTC
(Dalam Ribuan Rupiah)
Uraian % Nilai
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 September 2024 12.450.489
Control Premium 30% 3.735.147
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 16.185.636
Discount Lack of Marketability 20% (3.237.127)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Saham 12.948.509
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi Nilai Pasar
100,00% Ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan menggunakan
pendekatan pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company adalah sebesar
Rp.12.948.509.034,- (Dua Belas Miliar Sembilan Ratus Empat Puluh Delapan Juta Lima
Ratus Sembilan Ribu Tiga Puluh Empat Rupiah).
c. Kesimpulan Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai yang
dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi nilai yang
dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka dilakukan
rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua metode
tersebut. Pada prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian idealnya akan
menghasilkan suatu indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga pembobotan pada
masing-masing metode harusnya sama (sebanding), Namun dalam penilaian ini Kami
menggunakan bobot yang lebih besar pada pendekatan aset yakni sebesar 70%
dibandingkan bobot pada pendekatan pasar sebesar 30% dengan pertimbangan bahwa
Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas
operasional Perusahaan. Pendekatan aset menjadi pendekatan utama dikarenakan kondisi
Perusahaan saat dilakukan penilaian masih dalam tahap perencanaan dan pra
pengembangan. Pendekatan Pasar menjadi pendekatan kedua karena pendekatan
pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian disebabkan kondisi Perusahaan belum
beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020 pasal 75, sehingga kami berkeyakinan bahwa
metode ABV lebih tepat dalam menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan
dengan pendekatan pasar. Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian
tersebut diatas.
46
Page 56
Tabel 25. Rekonsiliasi Nilai (Dalam Rupiah Penuh)
Nilai Pasar Nilai Pasar Tertimbang
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) (Rp.)
Pendekatan Aset (Assets Approach) 8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Pendekatan Pasar (Market Approach) 12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Pembulatan 9.840.098.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang kami peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian kami, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan per
30 September 2024 adalah sebesar:
Rp. 9.840.098.000.-
(Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah)
Berdasarkan hasil penilaian diatas, maka nilai pasar per saham PT Vasamty Land Sawangan
adalah sebesar Rp. 984.010,- per lembar saham sebelum stock split atau Rp 492.005,- per
lembar saham setelah stock split.
Perusahaan telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan perubahan
jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000 lembar saham.
Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock split
tidak mempengaruhi penilaian 100% Ekuitas VLS.
47
Names mentioned 52 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT VASAMTY LAND SAWANGAN L APORAN K AJIAN
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Sehubungan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain
p.2
unresolved
org
KJPP FSR
p.4 ×12
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.5 ×4
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.5 ×4
unresolved
org
Rekan Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5 ×3
unresolved
person
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp.
p.8
unresolved
person
Yaumil Husna Khair
p.8
unresolved
—
Telepon/Fax
p.10
unresolved
org
Bank Indonesia
p.12 ×14
unresolved
org
Pusat Statistik
p.12 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik dan Rekan
p.15
unresolved
person
Barbara Agavesia Putri
p.16 ×2
unresolved
person
Jody Susanto
p.16 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.18 ×4
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.18 ×4
unresolved
org
Samty Asia Investment Pte. Ltd.
p.18
unresolved
person
Ungke Mulawanti
p.18 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Republik Indonesia
p.19
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia.
p.19
unresolved
person
Dr. PPN Keluaran
p.23
unresolved
org
Samty Asia Development Pte, Ltd.
p.24 ×2
unresolved
org
Kota Nusantara
p.41 ×2
unresolved
org
Bank Indoenesia Grafik
p.42 ×6
unresolved
org
Bank Indoenesia Sejalan
p.42
unresolved
org
Bank Indoenesia Perkembangan Pasokan Properti Komersial Indeks Pasokan
p.43
unresolved
org
Bank Indoenesia Secara
p.44 ×2
unresolved
org
Bank Indoenesia Perkembangan Harga Properti Komersial Meski
p.45
unresolved
org
Bank Indoenesia
p.47
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
13281 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}