Back to announcement
20250319_UANG_Perubahan dan//atau Tambahan Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_31869875_lamp4.pdf
Asset transaction Needs review UANGSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 39
Page 1
1
PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN INFORMASI ATAS
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM PT PAKUAN TBK.
DALAM RANGKA MEMENUHI PERATURAN OTORITAS JASA KEUANGAN (“OJK”)
NOMOR 17/POJK.04/2020 TENTANG TRANSAKSI MATERIAL DAN PERUBAHAN
KEGIATAN USAHA DAN PERATURAN OJK NOMOR 42/POJK.04/2020 TENTANG
TRANSAKSI AFILIASI DAN TRANSAKSI BENTURAN KEPENTINGAN
(“KETERBUKAAN INFORMASI”)
Jika Anda mengalami kesulitan untuk memahami informasi sebagaimana tercantum dalam
Keterbukaan Informasi ini atau ragu-ragu dalam mengambil keputusan, sebaiknya Anda
berkonsultasi dengan perantara pedagang efek, manajer investasi, penasihat hukum, akuntan
publik atau penasihat profesional lainnya.
PT Pakuan Tbk.
(“Perseroan”)
Berkedudukan di Kota Depok
Kegiatan Usaha:
Aktivitas penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
Kantor Pusat:
Jl. Raya Muchtar Sawangan
RT 002 / RW 007
Kel. Sawangan, Kec. Sawangan
Kota Depok 16517
Website: https://www.ptpakuan.com
Email: corsec@ptpakuan.com
DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN, BAIK SECARA SENDIRI-SENDIRI MAUPUN
BERSAMA-SAMA, BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN DAN
KELENGKAPAN INFORMASI SEBAGAIMANA DIUNGKAPKAN DI DALAM KETERBUKAAN
INFORMASI INI, DAN SETELAH MELAKUKAN PENELITIAN SECARA SEKSAMA,
MENEGASKAN BAHWA INFORMASI YANG DIMUAT DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI
ADALAH BENAR DAN TIDAK ADA FAKTA PENTING MATERIAL DAN RELEVAN YANG TIDAK
DIUNGKAPKAN ATAU DIHILANGKAN SEHINGGA MENYEBABKAN INFORMASI YANG
DIBERIKAN DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI MENJADI TIDAK BENAR DAN/ATAU
MENYESATKAN.
Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa untuk menyetujui Rencana Transaksi akan
diselenggarakan pada tanggal 21 Maret 2025
Page 2
2
DEFINISI
Afiliasi : berarti:
(a) hubungan keluarga karena perkawinan sampai
dengan derajat kedua, baik secara horizontal
maupun vertikal, yaitu hubungan seseorang dengan:
(1) suami atau istri; (2) orang tua dari suami atau
istri dan suami atau istri dari anak; (3) kakek dan
nenek dari suami atau istri dan suami atau istri dari
cucu; (4) saudara dari suami atau istri beserta suami
atau istrinya dari saudara yang bersangkutan; atau
(5) suami atau istri dan saudara orang yang
bersangkutan;
(b) hubungan keluarga karena keturunan sampai
dengan derajat kedua, baik secara horizontal
maupun vertikal, yaitu hubungan seseorang dengan:
(1) orang tua dan anak; (2) kakek dan nenek serta
cucu; atau (3) saudara dari orang yang
bersangkutan;
(c) hubungan antara pihak dengan karyawan, direktur,
atau komisaris dan pihak tersebut;
(d) hubungan antara 2 (dua) atau lebih perusahaan
dimana terdapat satu atau lebih anggota direksi,
pengurus, dewan komisaris, atau pengawas yang
sama;
(e) hubungan antara perusahaan dan pihak, baik
langsung maupun tidak langsung, dengan cara apa
pun, mengendalikan atau dikendalikan oleh
perusahaan atau pihak tersebut dalam menentukan
pengelolaan dan/atau kebijakan perusahaan atau
pihak dimaksud;
(f) hubungan antara 2 (dua) atau lebih perusahaan
yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak
langsung, dengan cara apa pun, dalam menentukan
pengelolaan dan/atau kebijakan perusahaan oleh
pihak yang sama; atau
(g) hubungan antara perusahaan dan pemegang saham
utama yaitu pihak yang secara langsung maupun
tidak langsung memiliki paling kurang 20% (dua
puluh persen) saham yang mempunyai hak suara
dari perusahaan tersebut.
Benturan Kepentingan : perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan
terbuka dengan kepentingan ekonomis pribadi anggota
direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham
utama, atau Pengendali yang dapat merugikan
perusahaan terbuka dimaksud.
Keterbukaan Informasi : Keterbukaan Informasi ini yang memuat informasi-
informasi terkait dengan Rencana Transaksi yang
disiapkan dalam kerangka memenuhi ketentuan POJK
No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020.
Page 3
3
KJPP : Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan,
selaku penilai independen yang terdaftar di Otoritas Jasa
Keuangan yang ditunjuk oleh Perseroan.
OJK : Otoritas Jasa Keuangan, berarti lembaga yang
mempunyai fungsi, tugas, dan wewenang peraturan,
pengawasan, pemeriksaan, dan penyidikan
sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Republik Indonesia Nomor 21 tahun 2011 tentang
Otoritas Jasa Keuangan sebagaimana diubah sebagian
dengan Undang-Undang No. 4 Tahun 2023 tentang
Pengembangan dan Penguatan Sektor Keuangan (“UU
No. 21/2011”). Sejak tanggal 31 Desember 2012, fungsi,
tugas, dan wewenang pengaturan dan pengawasan
kegiatan jasa keuangan di sektor Pasar Modal, beralih
dari Bapepam dan LK ke OJK, sesuai dengan Pasal 55 UU
No. 21/2011.
POJK No. 15/2020 : Peraturan OJK Nomor 15/POJK.04/2020 tentang
Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum
Pemegang Saham Perusahaan Terbuka.
POJK No. 17/2020 : Peraturan OJK Nomor 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha.
POJK No. 42/2020 : Peraturan OJK Nomor 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan.
Pengendali : Pengendali Perusahaan Terbuka sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan OJK No. 9/POJK.04/2018 tentang
Pengambilalihan Perusahaan Terbuka, yaitu pihak yang
baik langsung maupun tidak langsung: (a) memiliki
saham Perusahaan Terbuka lebih dari 50% (lima puluh
persen) dari seluruh saham dengan hak suara yang telah
disetor penuh; atau (b) mempunyai kemampuan untuk
menentukan, baik langsung maupun tidak langsung,
dengan cara apapun pengelolaan dan/atau kebijakan
Perusahaan Terbuka.
Pemegang Saham Independen : pemegang saham yang tidak mempunyai kepentingan
ekonomis pribadi sehubungan dengan suatu transaksi
tertentu dan: (a) bukan merupakan anggota direksi,
anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, dan
Pengendali; atau (b) bukan merupakan Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, dan Pengendali.
Perseroan : PT Pakuan Tbk., suatu perseroan terbatas yang didirikan
berdasarkan dan tunduk kepada hukum negara
Republik Indonesia dan berkedudukan di Kota Depok.
Page 4
4
RUPS : Rapat Umum Pemegang Saham.
SAI : Samty Asia Investment Pte. Ltd., perusahaan investasi
yang berpusat di Singapura yang merupakan bagian dari
Samty Holdings Co.Ltd (perusahaan real estate Jepang)
yang menjadi partner Perseroan dalam pembentukan
usaha patungan.
Transaksi Afiliasi : setiap aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh
perusahaan terbuka atau perusahaan terkendali dengan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap aktivitas
dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali untuk kepentingan
Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang
saham utama, atau Pengendali.
Transaksi Benturan : transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau
Kepentingan perusahaan terkendali dengan setiap pihak, baik dengan
Afiliasi maupun pihak selain Afiliasi yang mengandung
Benturan Kepentingan.
Transaksi Material : setiap transaksi yang dilakukan oleh perusahaan
terbuka atau perusahaan terkendali yang memenuhi
batasan nilai sebagaimana diatur dalam POJK No.
17/2020.
Utang Lain – Lain Pemegang : merupakan pemberian utang lain-lain sebesar
Saham Rp218.101.500.000 (porsi Perseroan) dan
Rp209.548.500.000 (porsi SAI) yang ditujukan semata-
mata sebagai penyetoran dana dari pemegang saham
VLS untuk kemudian dapat ditingkatkan/dikonversi
seluruhnya menjadi modal saham berdasarkan
Perjanjian Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal
27 Maret 2024 yang kemudian ditindak lanjuti dengan
Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9
Mei 2024. Pemberian utang lain – lain tersebut, dalam
Advance Share Subscription Agreement dirujuk
sebagai “Penyetoran Modal Di Muka“ untuk
menjelaskan sifat dari transaksi tersebut.
Transaksi tersebut bersifat sebagai liabilitas dan oleh
karenanya dikategorikan sebagai bagian dari akun Utang
Lain-Lain dalam Laporan Keuangan Interim PT Vasamty
Land Sawangan yang telah diaudit untuk Periode 3 April
2024 (Tanggal Pendirian) sampai dengan Tanggal 30
September 2024 dengan nomor laporan auditor
independen No. 00002/2.1030/AU.1/03/0501-
1/1/I/2025 tertanggal 10 Januari 2025, kemudian telah
diterbitkan kembali dengan laporan auditor independen
Page 5
5
No. 00019/2.1030/AU.1/03/0501-1/1/II/2025
tertanggal 10 Februari 2025.
VLS : PT Vasamty Land Sawangan, perusahaan anak
Perseroan yang 51% sahamnya dimiliki oleh Perseroan.
I. PENDAHULUAN
Keterbukaan Informasi ini disampaikan kepada para pemegang saham Perseroan sehubungan
dengan rencana Perseroan untuk melakukan peningkatan modal pada perusahaan anak Perseroan,
yaitu VLS, melalui konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham (sebagaimana didefinisikan di bawah
ini) (Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal VLS melalui konversi Utang Lain -
Lain Pemegang Saham secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”).
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, pada bulan Mei 2024 masing-masing Perseroan dan SAI
telah melakukan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham ke dalam VLS berdasarkan
Perjanjian Pemesanan Saham Di Muka (“Advance Share Subscription Agreement”) tanggal 9 Mei
2024. Atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut, Perseroan dan SAI akan mengkonversinya
menjadi setoran modal dalam VLS.
Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 mengatur antara lain sebagai
berikut:
a. Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran dana yang dilakukan oleh para
pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk penerbitan saham oleh VLS,
yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi
kepemilikan saham dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000, dimana Utang Lain – Lain
Pemegang Saham yang telah disetorkan oleh Perseroan dan SAI masing-masing sebesar
Rp218.101.500.000,- dan Rp209.548.500.000,;
b. Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada keputusan
Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui pemesanan saham, yang
dapat dilakukan melalui keputusan sirkular pemegang saham;
c. Jika saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa berlaku yang
ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk menerima
pengembalian Penyetoran Modal Di Muka sesuai dengan jumlah yang disetor oleh para
pemegang saham;
d. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama periode
tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang Lain – Lain
pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham menjadi modal saham.
Informasi rinci terkait dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dapat
dilihat pada butir 5 Bagian II Keterbukaan Informasi ini.
Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp218.101.500.000,- (“Nilai Rencana Transaksi”) yang
merupakan 70,12% dari total ekuitas Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan Konsolidasian
Perseroan yang berakhir pada 30 September 2024 dan telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
Suharli, Sugiharto, & Rekan dengan Bapak Riki Afrianof, CPA sebagai Akuntan Publik melalui
Laporan Auditor Independen No. 00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XII/2024 pada tanggal 23
Desember 2024, yaitu sebesar Rp311.041.779.626,-. Sehingga Rencana Transaksi, yang terdiri dari
penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal VLS melalui konversi Utang
Lain - Lain Pemegang Saham oleh Perseroan, merupakan Transaksi Material sebagaimana diatur
dalam POJK No. 17/2020. Dengan demikian sesuai dengan ketentuan Pasal 6 ayat (1) huruf d butir
Page 6
6
1 POJK No. 17/2020, Perseroan harus memperoleh persetujuan RUPS yang direncanakan akan
diselenggarakan pada tanggal 21 Maret 2025.
Rencana Transaksi juga merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana diatur dalam POJK No. 42/2020
karena dilakukan oleh Perseroan dengan VLS yang merupakan anak perusahaan Perseroan, yang
dijelaskan lebih lanjut pada butir 7 bagian II Keterbukaan Informasi ini.
Dengan mengingat bahwa Rencana Transaksi adalah Transaksi Material yang memerlukan
persetujuan RUPS dan juga mengandung Transaksi Afiliasi, maka sesuai ketentuan POJK No.
17/2020 dan POJK No. 42/2020, Perseroan wajib memperoleh persetujuan dari para Pemegang
Saham Independen dalam RUPS sebagaimana dimaksud dalam, dan akan diselenggarakan
berdasarkan POJK No. 15/2020 yang akan menyetujui pelaksanaan Rencana Transaksi.
Merujuk pada ketentuan Pasal 24 POJK No. 42/2020, dalam hal Transaksi Afiliasi nilainya memenuhi
kriteria Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 17/2020, Perseroan hanya wajib
memenuhi ketentuan POJK No. 17/2020.
Selain daripada persetujuan RUPS Independen dan kewajiban terkait Keterbukaan Informasi sesuai
dengan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020, Perseroan tidak memerlukan persetujuan,
pemberitahuan atau perizinan terlebih dahulu dari kreditur, instansi berwenang dan/atau pihak lain
sehubungan dengan Rencana Transaksi.
Sehubungan dengan hal-hal sebagaimana disebutkan di atas, Direksi Perseroan mengumumkan
Keterbukaan Informasi ini untuk memenuhi ketentuan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020.
II. URAIAN MENGENAI RENCANA TRANSAKSI
1. Objek Rencana Transaksi
Transaksi Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan peningkatan modal pada VLS, melalui
konversi Utang Lain - Lain Pemegang Saham merupakan satu rangkaian transaksi dalam
Rencana Transaksi.
Sebanyak 436.203 saham baru yang akan dikeluarkan VLS kepada Perseroan sebagai akibat
peningkatan modal VLS melalui pelaksanaan konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
yang dilakukan Perseroan berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tanggal 9 Mei
2024. Masing-masing saham baru tersebut bernilai nominal Rp500.000,- (lima ratus ribu
Rupiah) per saham setelah stock split atau seluruhnya setara dengan Rp218.101.500.000,-
(dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu Rupiah).
2. Nilai Rencana Transaksi
Sebesar Rp218.101.500.000,- (dua ratus delapan belas miliar seratus satu juta lima ratus ribu
Rupiah) yang merupakan seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang
akan dikonversi menjadi modal saham VLS sebanyak 436.203 saham baru dengan nominal
Rp500.000,- (lima ratus ribu Rupiah) per saham setelah stock split.
3. Keterangan Pihak-Pihak yang Melakukan Rencana Transaksi
a. Perseroan
Riwayat Singkat
Perseroan didirikan pertama kali dengan nama PT Pakuan International Country Club
pada tahun 1973 berdasarkan Akta Pendirian PT Pakuan No. 21 tanggal 8 Maret 1971,
Page 7
7
yang dibuat di hadapan Ridwan Suselo, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh
pengesahan dari Menteri Kehakiman berdasarkan Surat Keputusan No. Y.A.5/304/5
tahun 1972 tanggal 9 Desember 1972. Akta Pendirian tersebut telah dimuat dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 26 tanggal 30 Maret 1982 tambahan No. 401, dan
Berita Negara Republik Indonesia No. 28 tanggal 6 April 1973 tambahan No. 250.
Perseroan berkantor pusat di Jl. Raya Muchtar Sawangan RT 002 / RW 007 Kel.
Sawangan, Kec. Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat 16517.
Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan saat ini adalah real estat.
Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham
Berdasarkan Daftar Pemegang Saham Perseroan dengan kepemilikan 5% atau lebih per
tanggal 31 Desember 2024 yang diterbitkan oleh PT Sinartama Gunita selaku Biro
Administrasi Efek Perseroan, berdasarkan Laporan Bulanan PT Pakuan Tbk No. 75/SG-
CA/LB-UANG/I/2025 tanggal 03 Januari 2025, struktur permodalan dan susunan
pemegang saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp100,00 per saham
Nama Pemegang Saham
Jumlah Saham Nilai Nominal (Rp) %
Modal Dasar 3.600.000.000 360.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
- PT Bhineka Abadi Investama 114.773.100 11.477.310.000 9,5
- PT Sirius Surya Sentosa 732.655.000 73.265.500.000 60,6
- Masyarakat 362.571.900 36.257.190.000 29,9
Jumlah Modal Ditempatkan 1.210.000.000 121.000.000.000 100
dan Disetor Penuh
Jumlah Saham dalam Portepel 2.390.000.000 239.000.000.000
Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Pakuan
Tbk. No. 19 tanggal 17 Januari 2025 dibuat di hadapan Notaris Masdiana, S.H. M.Kn.,
susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan adalah sebagai berikut:
Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Wakil Direktur Utama : Aditya Wisnu Wardhana
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Yoshihiro Kobi
Komisaris Independen : Bonny Harry
Posisi Keuangan
Ringkasan posisi keuangan konsolidasian Perseroan yang berakhir pada 30 September
2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto, & Rekan dengan
Bapak Riki Afrianof, CPA sebagai Akuntan Publik melalui Laporan Auditor Independen
No. 00420/2.1315/AU.1/03/1017-1/1/XII/2024 pada tanggal 23 Desember 2024
adalah sebagai berikut:
Page 8
8
(dalam Rupiah)
31 Desember 2023 30 September 2024
POSISI KEUANGAN
Aset
Aset lancar 623.711.748.562 742.820.814.080
Aset tidak lancar 833.358.293.984 860.422.497.653
Jumlah Aset 1.457.070.042.546 1.603.243.311.733
Liabilitas dan ekuitas
Liabilitas jangka pendek 838.627.192.895 889.972.109.088
Liabilitas jangka panjang 376.700.534.464 402.229.423.019
Jumlah liabilitas 1.215.327.727.359 1.292.201.532.107
Ekuitas 241.742.315.187 311.041.779.626
Jumlah liabilitas dan ekuitas 1.457.070.042.546 1.603.243.311.733
(dalam Rupiah)
LAPORAN LABA RUGI 30 September 2023 30 September 2024
Penjualan Bersih 139.150.044.620 253.222.843.193
(Beban) Pokok Penjualan (52.196.325.655) (90.629.115.867)
Laba Kotor 86.953.718.965 162.593.727.326
Beban operasi (31.039.739.715) (87.379.625.723)
Pendapatan (Beban) Lain-Lain 316.236.858 (814.637.164)
Laba (Rugi) sebelum pajak
56.230.216.108 74.399.464.439
penghasilan
(Beban) Pajak Penghasilan - -
Laba (Rugi) tahun berjalan 56.230.216.108 74.399.464.439
b. VLS
Riwayat Singkat
VLS didirikan berdasarkan Akta Pendirian VLS No. 10 tanggal 3 April 2024, dibuat di
hadapan Ungke Mulawati, S.H., M.Kn., Notaris di Kabupaten Bekasi, yang telah
memperoleh pengesahan dari Menkumham berdasarkan Keputusan No. AHU-
0026791.AH.01.01.TAHUN 2024 tanggal 12 April 2024 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan di bawah No. AHU-0073468.AH.01.11.TAHUN 2024 tanggal 12 April
2024 (“Akta No. 10/2024”).
VLS berkantor pusat di Jalan Raya Muchtar RT 002, RW 007, Kelurahan Sawangan,
Kecamatan Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat.
Kegiatan Usaha
Pada tanggal Keterbukaan Informasi ini, VLS belum menjalankan kegiatan usaha.
Kegiatan usaha yang akan dijalankan oleh VLS dikemudian hari adalah real estat.
Struktur Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham
Berdasarkan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025, yang dibuat di hadapan Ungke
Mulawati, S.H., M.Kn.,Notaris di Jakarta Timur, yang telah memperoleh pengesahan dari
Menkumham berdasarkan Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar No,
AHU-AH.01.03-0019920 tanggal 23 Januari 2025, (“Akta No. 27/2025”), Struktur
Permodalan dan Susunan Kepemilikan Saham VLS adalah sebagai berikut:
Page 9
9
Nilai Nominal Rp500.000 per saham
Nama Pemegang Saham Nilai Nominal
Jumlah Saham %
(Rp)
Modal Dasar 20.000 10.000.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
- Perseroan 10.200 5.100.000.000 51
- SAI 9.800 4.900.000.000 49
Jumlah Modal Ditempatkan 20.000 10.000.000.000 100
dan Disetor Penuh
Jumlah Saham dalam Portepel 0 0
Struktur pemodalan VLS tersebut di atas merupakan, struktur permodalan setelah
dilakukan stock split berdasarkan Akta Nomor 27 tanggal 17 Januari 2025, yang dibuat
di hadapan Ungke Mulawati, S.H., M.Kn.,Notaris di Jakarta Timur. Berikut adalah
susunan permodalan VLS sebelum dan setelah dilakukannya stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal / Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
SAI, pemegang saham VLS selain Perseroan, adalah perusahaan investasi yang
berpusat di Singapura (yang merupakan bagian dari Samty Holdings Co. Ltd, Grup
Perusahaan Real Estate Jepang) yang banyak berinvestasi di sektor real estate Asia,
tertarik untuk berinvestasi pada sektor properti di Indonesia, dengan minat khusus
pada proyek “Shila at Sawangan” yang telah sukses pengembangannya di daerah
Depok. Selain itu SAI juga memerlukan partner lokal (dalam hal ini, Perseroan). Atas
dasar ini, dibentuklah usaha patungan, yaitu VLS (antara Perseroan dan SAI) untuk
membeli tanah pada Shila at Sawangan yang dimiliki Perseroan dan kemudian
menjalankan pengembangan proyek tersebut.
Pertimbangan Perseroan melakukan Rencana Transaksi sebelum VLS aktif
menjalankan kegiatan usaha adalah VLS membutuhkan tanah, perizinan, dan modal
kerja untuk dapat menjalankan serta mengembangkan kegiatan usahanya. Atas dasar
ini dibutuhkan pendanaan yang rencananya akan berasal dari Rencana Transaksi. VLS
direncanakan akan memulai pembangunan pada tahun 2025 dan beroperasi komersial
serta target membukukan pendapatan pada tahun 2026.
Berikut adalah rincian target pendapatan VLS pada tahun 2026:
Harga Jual Rata – Periode Periode
Pendapatan (Rp
Unit rata per unit (Rp Dimulai Dimulainya
miliar)
miliar) Penjualan Serahterima
143 1,7 248 3Q25 4Q26
Page 10
10
Dari seluruh target penjualan tahap pertama sebanyak 143 unit, VLS menargetkan
pencapaian pre-sales yang dibukukan pada tahun 2025 sejumlah 65 unit (45%) yang
setara dengan nilai penjualan sebesar Rp112,75 miliar. Target pencapaian ini diyakini
dapat dicapai berdasarkan pencapaian historis yang selama ini dibukukan Perseroan
sebagai pemegang saham pengendali VLS yang telah sukses mengembangkan kawasan
Shila at Sawangan di Depok, dimana proyek VLS ini merupakan bagian dari kawasan
tersebut.
Adapun perizinan yang dibutuhkan oleh VLS dalam melakukan kegiatan usahanya
adalah sebagai berikut:
TARGET
NO PERIZINAN STATUS
SELESAI
1 NIB, PKKPR, Sertifikat Standar Selesai 01/07/2024
2 Informasi Tata Ruang Selesai 30/09/2024
3 Izin Pemanfaatan Ruang Selesai 31/01/2025
4 Rekomendasi Petunjuk Teknis Peil Dalam proses 30/04/2025
Banjir
5 Rekomendasi Sistem Proteksi Dalam proses 30/04/2025
Kebakakaran
6 Rekomendasi Analisa Dampak Lalu Dalam proses 30/04/2025
Lintas
7 Rekomendasi Pemenuhan Baku Dalam proses 30/04/2025
Mutu Air Limbah
8 Rekomendasi Rincian Teknis Dalam proses 30/04/2025
Penyimpanan Limbah B3
9 AMDAL Menunggu Rekomendasi 31/05/2025
nomor 4-8, AMDAL baru
dapat diproses
10 Pengesahan Site plan Menunggu nomor 4-9 30/06/2025
selesai, Site Plan baru
dapat disahkan
11 IMB/PBG Dapat dilakukan 31/07/2025
pengurusannya setelah
Pengesahan Site Plan
diperoleh
yang mana ditargetkan rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas akan
selesai pada akhir bulan April 2025. Saat ini, instansi/dinas pemerintah kota sedang
melakukan verifikasi dan evaluasi terhadap dokumen yang telah disampaikan.
Proses ini mencakup pengecekan kesesuaian dengan peraturan tata ruang, aspek
teknis, serta rekomendasi yang telah diberikan sebelumnya. Perusahaan secara
aktif berkoordinasi dengan pihak berwenang untuk memastikan kelancaran
tahapan ini.
Setelah diterimanya rekomendasi pendukung pengurusan Site Plan diatas (target
30 April 2025), proses perizinan akan dilanjutkan dengan pengurusan AMDAL
(target 31 Mei 2025) sampai dengan keluarnya dokumen Site Plan (target 30 Juni
2025). Setelah diterimanya persetujuan Site Plan, perizinan akan dilanjutkan
dengan pengurusan penyelesaian IMB (target 31 Juli 2025).
Page 11
11
Pengurusan dan Pengawasan
Susunan Pengurus VLS
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 30 September 2024, susunan pengurus VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Chang Sihao
Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Tetsuro Kawamoto
Berdasarkan Akta No. 27/2025 susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris VLS
adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Agnus Suryadi
Komisaris : Yuki Watanabe
Direksi
Direktur Utama : Erick Wihardja
Direktur : Denny
Direktur : Takuro Shikida
Posisi Keuangan Sebelum Rencana Transaksi
Sebelum Rencana Transaksi
Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 429.165.969.533
Total Ekuitas 8.984.151.731
Laporan Laba Rugi
Sebelum Rencana Transaksi
Penjualan -
Laba Bruto -
Laba (Rugi) Operasi (1.708.741.898)
Laba (Rugi) Sebelum Beban Pajak Penghasilan (1.015.848.269)
Laba (Rugi) Tahun Berjalan (1.015.848.269)
Laporan Arus Kas
Sebelum Rencana Transaksi
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Operasi (36.114.916.499)
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Investasi (347.003.932.432)
Kas Bersih Diperoleh Dari Aktivitas Financing 437.650.000.000
Page 12
12
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 54.531.151.069
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN -
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 54.531.151.069
Posisi Keuangan Setelah Rencana Transaksi
Setelah Rencana Transaksi
Total Aset 438.150.121.264
Total Liabilitas 1.515.969.533
Total Ekuitas 436.634.151.731
4. Pembelian Tanah oleh VLS dari Perseroan
Utang Lain – Lain Pemegang Saham, sebagaimana dijelaskan pada Bagian I Pendahuluan yang
merupakan satu rangkaian transaksi dengan peningkatan modal pada VLS melalui konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham, ditujukan untuk membiayai transaksi pembelian tanah
milik Perseroan oleh VLS (belanja modal) dan sebagai modal kerja VLS. Transaksi pembelian
tanah oleh VLS dari Perseroan dituangkan dalam Akta Jual Beli No. 6 tanggal 17 Mei 2024 yang
dibuat dihadapan Doktor Suvinah, SH, MKn, notaris dan PPAT di Depok yang saat ini sedang
dalam pengurusan balik nama di Badan Pertanahan Kota Depok sebagaimana dijelaskan oleh
notaris dalam Surat Keterangan Nomor CN/02/III/2025 tanggal 14 Maret 2025.
Proses balik nama kepemilikan tanah dengan SHGB 02286 masih dalam proses balik nama di
Notaris, sedang menunggu terbitnya sertifikat elektronik. Informasi yang Penilai dapatkan
dari manajemen VLS, pada saat ini proses terbitnya sertifikat elektronik masih menunggu
proses alih media yang sedang berlangsung di BPN. VLS menargetkan penyelesaian proses
balik nama dapat terjadi paling lambat di bulan April 2025.
Berikut ringkasan Akta Jual Beli No. 6 tanggal 17 Mei 2024 (“AJB”):
Pihak-pihak dalam PT Pakuan Tbk selaku Penjual (Perseroan)
AJB PT Vasamty Land Sawangan selaku Pembeli (VLS)
Objek Tanah dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 02286 yang terdaftar atas
AJB nama PT Pak uan Tbk sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur
tertanggal 13 Mei 2024 Nomor 04857/SAWANGAN/2024, seluas
55.025 m2, dengan Nomor Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang
dan Bangunan (SPPTPBB): 32.78.006.007.009-0211.0, yang
terletak di:
- Provinsi : Jawa Barat;
- Kota : Depok;
- Kecamatan : Sawangan;
- Kelurahan : Sawangan;
yang merupakan sebidang tanah darat kosong.
Harga Jual Beli Jual Beli Tanah dilakukan dengan harga Rp330.150.000.000,-
Tanah sebelum PPN 11% atau Rp366.466.500.000 setelah PPN 11%
Ketentuan lain-lain - Sejak tanggal AJB maka objek jual beli telah menjadi milik VLS
dengan segala keuntungan serta kerugiannya;
- Perseroan menjamin bahwa objek jual beli tersebut tidak
tersangkut dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak dijaminkan,
Page 13
13
dan bebas dari beban lain dan Perseroan berhak dan berwenang
untuk mengalihkan objek jual beli tersebut dan belum pernah
dialihkan kepada pihak manapun sebelumnya;
- Kewajiban atas pajak-pajak atas jual beli tanah ditanggung oleh
masing-masing pihak dalam AJB, yang mana Pajak Penghasilan
ditanggung oleh Perseroan selaku Penjual, dan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan ditanggung oleh VLS selaku
Pembeli;
- Perseroan dan VLS memilih tempat kediaman hukum yang
umum dan tidak berubah pada Kantor Panitera Pengadilan
Negeri Kota Depok.
Selain untuk pembelian tanah (termasuk biaya-biaya dan pajak terkait), Utang Lain - Lain
Pemegang Saham yang akan di konversi dalam Rencana Transaksi juga akan digunakan
sebagai modal kerja VLS sebesar Rp44.329.567.568,- .
Pembelian tanah oleh VLS dari Perseroan merupakan suatu Transaksi Material dan Transaksi
Afiliasi yang dikecualikan berdasarkan ketetuan Pasal 13 POJK No. 17/2020 dan Pasal 8 POJK
No. 42/2020, dikarenakan transaksi tersebut merupakan kegiatan usaha yang dijalankan
Perseroan dalam rangka menghasilkan pendapatan usaha dan dijalankan secara rutin,
berulang, dan/atau berkelanjutan. Oleh karenanya, Perseroan wajib mengungkapkan
transaksi tersebut dalam laporan tahunan atau laporan keuangan tahunan Perseroan.
Penggunaan dana atas Utang Lain - Lain Pemegang Saham adalah sebagai berikut:
Deskripsi Belanja Modal Modal Kerja
Jumlah nilai Utang Lain - Lain Pemegang
Saham yang akan dikonversi menjadi 427.650.000.000
setoran modal
Rincian Penggunaan Dana
Pembelian tanah termasuk pajak terkait
dengan rincian:
- Nilai jual beli tanah Rp330.150.000.000
383.320.432.432 -
- Nilai PPN 11% Rp36.316.500.000
- BPHTB Rp16.507.500.000
- Biaya notaris Rp346.432.432
Dana tersisa akan digunakan untuk modal
kerja (perencanaan dan pra 44.329.567.568*
pengembangan)
* Dana tersisa sebesar Rp44.329.567.568 (dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar
Rp427.650.000.000 setelah dikurangi biaya pembelian tanah termasuk pajak dan biaya
terkait sebesar Rp383.320.432.432) akan digunakan untuk rencana biaya pra pembangunan
(Biaya Konsultan, Biaya Legal dan Perizinan dan Biaya Umum dan Administrasi) sebesar
Rp41.740.000.000.
Rincian perencanaan biaya pra Pembangunan adalah sebagai berikut:
No. Rincian Biaya & Modal Kerja Nilai Nominal
1 Biaya Konsultan Rp13.329.000.000,-
2 Biaya Legal dan Perizinan Rp5.735.000.000,-
3 Biaya Umum dan Administrasi Rp22.676.000.000,-
Total Rp41.740.000.000,-
Page 14
14
Untuk selanjutnya, VLS akan melakukan pembangunan atas tanah yang mana sumber
dananya berasal dari arus kas operasional hasil penjualan produk kepada konsumen (pre-
sales) sebagaimana dijelaskan di bagian II Uraian Mengenai Rencana Transaksi poin 3.b
tentang VLS. Oleh karena itu, VLS akan melakukan dan merencanakan manajemen risiko,
dalam hal ini VLS akan merencanakan pembangunan bertahap yang disesuaikan dengan
produk yang telah terjual.
Pengungkapan sehubungan dengan perizinan yang terkait pengembangan yang telah
didapatkan dan masih dalam proses telah diungkapkan dalam bagian (3.b) di atas tentang
Kegiatan Usaha VLS.
5. Ringkasan Perjanjian Penting
Uraian penting kesepakatan pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 antara
Perseroan dan SAI adalah sebagai berikut:
a. Para Pihak menyepakati dan menyanggupi untuk mendirikan perusahaan dalam bentuk
perseroan terbatas di Indonesia dengan nama VLS;
b. Semua biaya dan pengeluaran sehubungan dengan pendirian VLS akan ditanggung oleh
Para Pihak sesuai dengan proporsi kepemilikan saham;
c. Para Pihak sepakat modal dasar saham: Rp437.650.000.000, masing-masing saham
senilai Rp500.000 yang terbagi menjadi 875.300 lembar Saham biasa. Dengan rincian
sebagai berikut:
Pemegang Kelas Saham Jumlah Saham Persentase Modal
Saham Saham
Perseroan Biasa 446.403 51%
SAI Biasa 428.897 49%
Jumlah 100%
Sebagai pelaksanaan dari rencana peningkatan modal tersebut, Perseroan, SAI, dan VLS
menandatangani Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 dengan
rincian perjanjian sebagai berikut:
a. Para pihak sepakat untuk mengkonversi penyetoran dana yang dilakukan oleh para
pemegang saham kepada VLS sebagai pembayaran di muka untuk penerbitan saham oleh
VLS, yang seluruhnya akan diambil oleh para pemegang saham sesuai dengan proporsi
kepemilikan saham dengan jumlah sebesar Rp427.650.000.000, dimana Penyetoran
Modal Di Muka yang telah disetorkan oleh Perseroan dan SAI masing-masing sebesar
Rp218.101.500.000,- dan Rp209.548.500.000,-;
b. Penyelesaian pemesanan saham baru oleh para pemegang saham bergantung pada
keputusan Rapat Umum Pemegang Saham VLS yang diadakan untuk menyetujui
pemesanan saham, yang dapat dilakukan melalui keputusan sirkular pemegang saham;
c. Jika saham VLS tidak diterbitkan kepada para pemegang saham sampai masa berlaku
yang ditetapkan berakhir, maka para pemegang saham memiliki hak untuk menerima
pengembalian Penyetoran Modal Di Muka sesuai dengan jumlah yang disetor oleh para
pemegang saham;
d. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal 9 Mei 2024 hingga 8 Mei 2025, dimana selama
periode tersebut Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang
Lain – Lain pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain
Pemegang Saham menjadi modal saham.
Page 15
15
e. Perjanjian ini diatur dan ditafsirkan sesuai dengan hukum Republik Indonesia;
f. Sengketa terkait dengan Perjanjian ini diselesaikan secara arbitrase di Singapura
dengan aturan arbitrasi dari Singapore International Arbitration Centre.
6. Sumber Dana untuk Rencana Transaksi
Sumber dana terkait Rencana Transaksi berasal dari Utang Lain – Lain Pemegang Saham
sebesar Rp427.650.000.000,- (Rp218.101.500.000,- porsi Perseroan dan
Rp209.548.500.000,- porsi SAI). Sumber dana Perseroan untuk menyetorkan Utang Lain –
Lain Pemegang Saham tersebut berasal dari kas internal hasil penjualan tanah Perseroan
kepada VLS sebesar Rp330.150.000.000,- tanggal 17 Mei 2024.
Pembayaran uang muka pembelian tanah dan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham ke VLS dilakukan dengan mekanisme berulang/bertahap untuk mencapai efisiensi
arus kas dari Perseroan dimana pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi
Perseroan kepada VLS dapat menggunakan arus kas dari pembayaran uang muka
pembelian tanah yang diterima dari VLS.
Berdasarkan konfirmasi yang Perseroan dapatkan dari pihak SAI, sumber dana pihak SAI juga
berasal dari kas internal.
Berikut komposisi permodalan VLS setelah Rencana Transaksi:
Pemegang Kelas Jumlah Persentase
Nilai Saham
Saham Saham Saham Modal Saham
Perseroan Saham Biasa 446.403 223.201.500.000 51%
SAI Saham Biasa 428.897 214.448.500.000 49%
Jumlah 875.300 437.650.000.000 100%
7. Hubungan dan Sifat Hubungan Afiliasi dari Pihak yang melakukan Rencana Transaksi
VLS merupakan anak usaha Perseroan yang 51% sahamnya dimiliki oleh Perseroan. Selain
itu, terdapat kesamaan hubungan pengurusan antara Perseroan dan VLS sebagai berikut:
Nama Jabatan
Perseroan VLS
Erick Wihardja Direktur Utama Direktur Utama
Sebagai informasi, tidak terdapat hubungan Afiliasi antara Perseroan dan SAI.
III. PENJELASAN, PERTIMBANGAN DAN ALASAN DILAKUKANNYA RENCANA
TRANSAKSI SERTA DAMPAK RENCANA TRANSAKSI
Penjelasan, Pertimbangan dan Alasan Perseroan, serta Dampak melakukan Rencana Transaksi ini
adalah sebagai berikut:
1. Penjelasan Perseroan melakukan Rencana Transaksi
Pada dasarnya Perseroan dan SAI berkehendak untuk melakukan investasi dan
pengembangan bersama diatas lahan seluas 55.025 m2 yang dimiliki oleh Perseroan. Untuk
itu dibentuklah VLS sebagai usaha patungan antara Perseroan dan SAI untuk melaksanakan
Page 16
16
rencana investasi dan pengembangan tersebut. Rencana awal pada saat pembentukan VLS,
Perseroan dan SAI merencanakan komposisi permodalan VLS adalah sebesar
Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk
SAI). Namun, pada saat pendirian VLS oleh Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih
memerlukan waktu untuk finalisasi dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal
kerja awal yang dibutuhkan. Dalam hal ini, SAI baru akan memenuhi komposisi permodalan
secara penuh sebagaimana direncanakan di atas setelah finalisasi modal kerja yang
dibutuhkan dengan Perseroan.
Sehingga pada saat pendirian VLS, diputuskan bahwa permodalan VLS akan dipenuhi secara
bertahap dan pada saat pendirian, komposisi permodalan VLS tahap awal tersebut adalah
hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan) dan Rp4.900.000.000,- atau
49% (untuk SAI).
Setelah finalisasi besaran modal kerja awal yang dibutuhkan:
Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen dengan mata acara
Persetujuan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan yang dimiliki
Perseroan sebesar 51%, yang merupakan transaksi material sebagaimana
dimaksud dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No.
42/POJK.04/2020, sejak tanggal 29 April 2024 (melalui SPE OJK); dan
berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 yang
ditandatangani oleh Perseroan, SAI dan VLS, Perseroan menyetorkan Utang
Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan
Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%) yang akan
digunakan untuk belanja modal dan modal kerja pengembangan proyek VLS. Utang Lain
– Lain Pemegang Saham ini bersifat:
ditujukan untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham setelah
mendapatkan persetujuan RUPS;
Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS dan pemberi Utang Lain – Lain
pemegang Saham memiliki hak untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain
Pemegang Saham menjadi modal saham sampai masa berlakunya perjanjian sampai
9 Mei 2025 dan memiliki hak untuk meminta pengembalian (refundable)
seandainya persetujuan RUPS sebagaimana di persyaratkan POJK No.
17/2020 dan POJK No. 42/2020 tidak diperoleh.
Selanjutnya, Perseroan dan SAI berencana untuk meningkatkan/memenuhi komposisi
permodalan yang direncanakan di awal, yaitu sebesar Rp223.201.500.000,- atau 51% (untuk
Perseroan) dan Rp214.448.500.000,- atau 49% (untuk SAI) dengan cara konversi Utang Lain
– Lain Pemegang Saham milik Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan milik SAI
sebesar Rp209.548.500.000 (49%) menjadi modal saham.
Atas dasar penjelasan tersebut di atas, Perseroan menjalankan proses pemenuhan Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 dan Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 atas Rencana Transaksi
dikarenakan transaksi tersebut merupakan transaksi material dan afiliasi.
2. Pertimbangan dan Alasan Perseroan melakukan Rencana Transaksi
Rencana Transaksi sebagai satu rangkaian meliputi:
1. Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS
2. Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Page 17
17
Pertimbangan dan Alasan Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Bagi Perseroan, pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara
lain:
Berdasarkan pembahasan dalam Bagian III subbab 1 mengenai Penjelasan Perseroan
melakukan Rencana Transaksi, terdapat kondisi sebagai berikut:
Perseroan dan SAI akan merealisasikan rencana kerjasama pengembangan melalui
pembentukan Perusahaan patungan VLS dengan komposisi modal dari Perseroan
sebesar Rp223.201.500.000,- dan dari SAI sebesar Rp214.448.500.000.
Pada saat pendirian VLS, pemenuhan komposisi permodalan diatas belum dapat
dipenuhi sepenuhnya karena masih dibutuhkannya waktu untuk finalisasi kebutuhan
modal kerja VLS, maka pada saat pendirian modal disetor awal VLS disepakati hanya
sebesar Rp5.100.000.000 untuk Perseroan dan Rp4.900.000.000 SAI. Pada saat
pendirian disepakati dimana kekurangan pemenuhan modal disetor VLS akan
dilakukan dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui, sedangkan proses
peningkatan modal belum dapat dijalankan, maka pada tanggal 9 Mei 2024,
ditandatangani Advance Share Subscription Agreement antara Perseroan, SAI dan VLS
yang memutuskan penyetoran Utang Lain - Lain Pemegang Saham dari Perseroan sebesar
Rp218.101.500.000 dan dari SAI sebesar Rp209.548.500.000.
Pelaksanaan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dilakukan untuk
menjembatani proses peningkatan modal VLS yang pada saat itu belum dapat
dilaksanakan, sedangkan tenggat waktu peningkatan modal VLS yang disepakati sudah
akan terlampaui. Keuntungan yang didapatkan Perseroan dalam hal ini adalah dapat
dipastikannya penyetoran dana dari pihak SAI dalam waktu yang singkat sebelum
komitmen penyetoran dana tersebut menjadi kadaluwarsa dan SAI melakukan
renegosiasi ulang terkait hal ini. Selanjutnya Perseroan perlu memastikan agar Utang Lain
– Lain Pemegang Saham Perseroan dan SAI dapat segera terkonversi menjadi modal
saham dalam VLS melalui persetujuan RUPS.
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan dengan tanpa adanya bunga
menyebabkan VLS tidak perlu mengakui beban bunga atas Utang Lain – Lain Pemegang
Saham, dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam VLS akan
ikut menyerap/mengakui beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait
Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan yang diberikan kepada VLS jika
dikenakan bunga maka pengakuan pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut
akan tereliminasi dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Pertimbangan dan Alasan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari pihak SAI dan Perseroan kepada VLS
melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara lain:
Secara laporan keuangan konsolidasi Perseroan, Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang
disetorkan oleh SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang tidak dikonversi menjadi ekuitas
akan terus tersaji dalam laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebagai utang lain-lain
(liabilitas). Pelaksanaan Rencana Transaksi akan memberikan struktur permodalan yang
lebih sehat dengan menurunnya rasio Debt to Equity dari Perseroan secara signifikan,
dimana utang lain-lain (liabilitas) dari SAI akan terkonversi menjadi kepentingan non-
pengendali (ekuitas).
Page 18
18
Selanjutnya bagi pemegang saham Perseroan, struktur permodalan yang lebih kuat akan
memberikan valuasi yang lebih baik atas nilai saham Perseroan yang diharapkan
kemudian dapat meningkatkan likuiditas perdagangan saham Perseroan.
Dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham terkonversi menjadi ekuitas, Perseroan
memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh tempo/pengembalian modal tersebut (yang
harus diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana Perseroan tidak memiliki keleluasaan
yang sama dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham tetap bersifat sebagai liabilitas
dan SAI memutuskan untuk meminta pembayaran kembali atas Utang Lain – Lain
Pemegang Saham tersebut.
Investasi dalam perusahan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek yang
dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan komitmen bersama
agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai dengan modal saham. Dengan
dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan investor (dalam hal ini SAI) atas proyek
real estate di Indonesia dan khususnya terhadap Perseron akan terjaga.
Dengan dilakukannya Rencana Transaksi, Perseroan juga dapat mempertahankan
kepemilikannya secara langsung atas VLS. Selain itu, VLS dapat meningkatkan ekuitas dan
mengurangi liabilitasnya sebesar Rp218.101.500.000 (dua ratus delapan belas miliar seratus
satu juta lima ratus ribu Rupiah). Perseroan mengharapkan penguatan modal yang dilakukan
melalui Transaksi dapat mendukung pengembangan usaha dan peningkatan kinerja keuangan
VLS.
3. Dampak Rencana Transaksi terhadap Keuangan Perseroan (proforma)
Nilai sebelum Penyesuaian*
Pelaksanaan Nilai setelah
KETERANGAN Transaksi Pelaksanaan Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Bank 121,099,456,333 121,099,456,333
Piutang Usaha 5,209,132,142 5,209,132,142
Piutang lain-lain - pihak ketiga 2,561,342,594 2,561,342,594
Piutang lain-lain - pihak
berelasi - -
Uang muka dan beban dibayar
di muka 207,456,317,492 207,456,317,492
Uang muka Kontraktor 11,987,991,325 11,987,991,325
Aset real estat 303,188,287,813 303,188,287,813
Kas dan setara kas yang
dibatasi penggunaannya 40,318,077,328 40,318,077,328
Pajak dibayar di muka 51,000,209,053 51,000,209,053
Total Aset Lancar 742,820,814,080 742,820,814,080
ASET TIDAK LANCAR
Aset real estat 505,890,252,037 505,890,252,037
Aset tidak lancar lainnya 212.500.000.000 212.500.000.000
Aset tetap - neto 6,288,577,921 6,288,577,921
Properti investasi - neto 5,960,078,071 5,960,078,071
Aset tak berwujud - neto 640,496,515 640,496,515
Investasi pada entitas asosiasi 129,143,093,109 129,143,093,109
Total Aset Tidak Lancar 860,422,497,653 860,422,497,653
Page 19
19
TOTAL ASET 1,603,243,311,733 1,603,243,311,733
LIABILITAS DAN EKUITAS NETO
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 19,917,230,080 19,917,230,080
Utang usaha - pihak ketiga 8,438,368,468 8,438,368,468
Utang lain-lain - pihak ketiga 457,316,159,367 (209,548,500,000) 247,767,659,367
Utang lain-lain - pihak berelasi 155,487,295 155,487,295
Beban akrual 19,415,966,320 19,415,966,320
Utang titipan konsumen 112,334,928,543 112,334,928,543
Uang muka konsumen 252,392,645,516 252,392,645,516
Utang pajak 7,500,011,628 7,500,011,628
Utang bank 10,174,427,920 10,174,427,920
Utang lembaga keuangan 20,312,942 20,312,942
Liabilitas sewa 2,306,571,009 2,306,571,009
Total Liabilitas Jangka Pendek 889,972,109,088 680,423,609,088
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang bank 396,802,688,860 396,802,688,860
Utang lembaga keuangan 73,271,090 73,271,090
Liabilitas imbalan kerja
karyawan 5,343,463,069 5,343,463,069
Total Liabilitas Jangka Panjang 402,229,423,019 402,229,423,019
Total Liabilitas 1,292,201,532,107 1,082,653,032,107
EKUITAS - NETO
Modal saham 121,000,000,000 121,000,000,000
Tambahan modal disetor 5,875,031,250 5,875,031,250
Saldo laba (defisit) 179,025,830,387 225,619,475,511
Kepentingan nonpengendali 5,140,917,989 209,548,500,000 214,689,417,989
Total Ekuitas - Neto 311,041,779,626 520,590,279,626
TOTAL LIABILITAS DAN
EKUITAS NETO 1,603,243,311,733 1,603,243,311,733
* Penyesuaian dilakukan atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang
sebelumnya diklasifikasi sebagai bagian dari liabilitas menjadi ekuitas (Kepentingan nonpengendali) dengan
adanya transaksi Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham. Sedangkan,
terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 telah tereliminasi antara
pencatatan di pembukuan Perseroan dengan pembukuan VLS.
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan Joint Venture (JV) tertanggal 27 Maret 2024 yang kemudian
ditindak lanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024, utang lain-lain
Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 dan SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang diterima VLS
ditujukan sebagai penyetoran uang muka yang akan ditingkatkan/dikonversi seluruhnya menjadi
modal saham setelah didapatkannya persetujuan RUPS. Hal ini sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Keuangan Interim Auditan VLS untuk periode 6 bulan sejak 3 April 2024 s/d 30 September
2024 pada Catatan Laporan Keuangan terkait nomor 11.a (Perjanjian Penting). Sehubungan dengan
transaksi ini, Perseroan telah mengajukan permohonan RUPS Independen sejak 29 April 2024
melalui SPE OJK terkait pemenuhan POJK No. 17/2020 dan POJK No. 42/2020.
Page 20
20
IV. RINGKASAN PENDAPAT PIHAK INDEPENDEN
1. Ringkasan dari Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong Milik PT Vasamty Land
Sawangan Nomor 00301/2.0109-05/PI/10/0069/1/III/2025 tanggal 17 Maret 2025
yang disusun oleh KJPP:
a. Identitas Pihak
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Rencana
Transaksi.
b. Objek Penilaian
Lokasi Tanah Kosong SHGB & Luasan
Kelurahan Sawangan, Kec. SHGB 02286: 55.025m2
Sawangan, Kota Depok, Jawa Barat
c. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar aset
yang dinilai, dengan tujuan untuk Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi. Laporan Penilaian Aset ini digunakan
dalam proses Penilaian 100% Ekuitas VLS.
d. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh Penilai Properti wajib:
Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion;
Mencerminkan Penilai Properti yang telah melakukan penelaahan atas dokumen
yang digunakan dalam proses penilaian;
Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh
bersumber dari dan/atau divalidasi oleh asosiasi profesi penilai;
Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh managemen dan dikaji
dan/atau disesuaikan oleh Penilai Properti;
Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan
kewajaran proyeksi keuangan;
Menghasilkan laporan penilaian properti ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional
perusahaan;
Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas laporan penilaian properti
dan kesimpulan nilai;
Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum
objek penilaian;
e. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII Tahun 2018, KJPP mempertimbangkan hanya menggunakan 1 (satu)
pendekatan yang relevan digunakan dalam penilaian ini yaitu Pendekatan Pasar
(Market Approach) seperti uraian dibawah ini :
Page 21
21
Objek Penilaian Alasan Penggunaan Pendekatan
Jumlah Pendekatan
Penilaian
Tanah Kosong 1 - Berdasarkan POJK Nomor
28/POJK.04/2021 Pasal 34 poin (1),
dalam hal KJPP melakukan Penilaian
Properti atas objek Penilaian tertentu,
KJPP dapat menggunakan 1 (satu)
Pendekatan Penilaian.
- Sesuai dengan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 butir III.4.a,
dibenarkan untuk menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian
dikarenakan Objek Penilaian berupa
tanah kosong yang memenuhi prinsip
penggunaan tertinggi dan terbaik untuk
dikembangkan sebagai properti yang
tidak menghasilkan.
- KJPP menemukan data-data
pembanding dan informasi yang cukup
memadai. Data-data pembanding yang
KJPP peroleh baik berupa data
penawaran dan atau data transaksi
dengan kondisi wajar yang KJPP anggap
sebanding untuk melakukan
perhitungan estimasi nilai pasar.
Untuk objek penilaian berupa tanah kosong, KJPP menggunakan 1 (satu) Pendekatan
Penilaian yaitu Pendekatan Pasar (Market Approach) berdasarkan aturan SE OJK
Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.t, metode yang digunakan dalam melakukan
penyesuaian adalah Teknik Tambah Kurang Secara Menyeluruh (Overall Adjusment /
Pluses Minuses). Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan kelebihan dan kekurangan dari obyek penilaian dengan properti
pembanding.
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (SPI 2018, KPUP 15.1.). Penetapan Pendekatan Pasar sebagai
pendekatan yang digunakan untuk melakukan penilaian aset ini didasarkan atas
kondisi terdapatnya aset lain yang identik atau sebanding yang telah terjual atau
sedang ditawarkan.
Berdasarkan aturan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 butir III.5.e, bahwa dalam hal
menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach), faktor pembanding yang wajib
dipertimbangkan, paling kurang meliputi:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi antara lain lingkungan, akses (lebar row jalan) dan fasilitas;
5) Karakteristik Fisik antara lain luas tanah, bentuk tanah, dan elevasi tanah;
Page 22
22
Faktor pembanding yang dipertimbangkan dalam menggunakan Pendekatan Pasar
(Market Approach) pada Laporan Penilaian Aset Tanah Kosong Milik PT Vasamty Land
Sawangan antara lain adalah:
1) Hak yang terkandung dalam obyek penilaian dan properti pembanding;
2) Kondisi Penjualan;
3) Kondisi Pasar;
4) Lokasi antara lain lingkungan, akses (lebar row jalan) dan fasilitas;
5) Karakteristik Fisik antara lain luas tanah, bentuk tanah, dan elevasi tanah;
6) Peruntukan Tanah;
Berdasarkan faktor pembanding diatas yang dipertimbangkan dalam menggunakan
Pendekatan Pasar (Market Approach), berikut adalah analisis ringkas atas perbandingan
yang dilakukan:
Penilai menggunakan tiga data pembanding yang berada di sekitar Kecamatan
Sawangan dan Bojongsari di Kota Depok.
Luasan dari tiga data pembanding tersebut masing-masing seluas 10.286m2,
50.000m2, dan 6.000m2.
Indikasi harga per m2 dari ketiga data pembanding tersebut adalah Rp5.797.200,
Rp5.850.000, dan Rp6.750.000.
Berdasarkan informasi dari data faktor pembanding diatas dan faktor-faktor relevan
lainnya, didapatkan angka penyesuaian (dan pembobotan) sebesar 1,87% (20,37%);
2,09% (41,19%); dan -8,91% (38,44%) untuk masing-masing data pembanding
tersebut diatas.
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan diatas, didapatkan indikasi nilai pasar tanah
per m2 atas tanah yang menjadi obyek penilaian sebesar Rp6.030.000.
f. Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh
faktor-faktor yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku, maka KJPP berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari asset-
aset tersebut di atas, yang berlokasi di Kota Depok, Provinsi Jawa Barat, pada tanggal
penilaian 30 September 2024 adalah sebesar Rp. 331.800.800.000,- (Tiga Ratus Tiga
Puluh Satu Miliar Delapan Ratus Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah).
2. Ringkasan dari Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan Nomor
00302/2.0109-05/BS/10/0069/1/III/2025 tanggal 17 Maret 2025 yang disusun oleh
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
a. Identitas Pihak
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Rencana
Transaksi.
b. Objek Penilaian
Objek yang dinilai dalam penilaian ini adalah 100,00% Ekuitas VLS.
c. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat atas Nilai Pasar 100,00%
Ekuitas Perusahaan, dalam rangka Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian
Rencana Transaksi. Laporan penilaian ini mengacu kepada POJK 35, Kode Etik Penilai
Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) 2018.
Page 23
23
d. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Asumsi dan kondisi pembatas yang digunakan oleh KJPP wajib:
Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion;
Mencerminkan Penilai Bisnis telah melakukan penelaahan atas dokumen yang
digunakan dalam proses Penilaian;
Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang
dapat dipercaya keakuratannya;
Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty)
Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah disesuaikan;
Menghasilkan Laporan Penilaian Bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan;
Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Penilaian
Bisnis dan kesimpulan Nilai; dan
Mencerminkan bahwa Penilai Bisnis telah memperoleh informasi atas status
hukum objek Penilaian dari pemberi tugas.
e. Pendekatan dan Metode Penilaian
Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian yang diaplikasikan adalah Pendekatan Aset
dan Pendekatan Pasar. Untuk Pendekatan Aset digunakan Metode Adjusted Book Value
(ABV), sedangkan untuk Pendekatan Pasar digunakan Metode Guideline Publicly Trade
Company (GPTC). Pendekatan Aset digunakan dengan pertimbangan Perusahaan
memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang signifikan terhadap aktivitas operasional
Perusahaan, dalam hal ini tanah. Terkait aset – aset lain, selain aset tetap berupa tanah
(Kas & Setara Kas, Piutang Lain – Lain Pihak Ketiga, Uang Muka, Biaya Dibayar Dimuka,
Pajak Dibayar Dimuka, dan BPHTB), tidak dilakukan penyesuaian atas nilai buku ke nilai
pasar dikarenakan nilai buku dari aset – aset tersebut telah mencerminkan nilai
wajar/pasar dari aset – aset tersebut. Sementara Pendekatan Pasar digunakan dengan
pertimbangan bahwa terdapat perusahaan yang sepadan dan sebanding dengan
Perusahaan.
Analisis berdasarkan Metode Adjusted Book Value (ABV)
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas
Perusahaan dengan menggunakan metode ABV:
Indikasi Nilai Pasar Ekuitas Perusahaan dengan Metode Adjusted Book Value
Uraian % Nilai (Dalam Ribuan Rupiah)
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 September 2024 10.634.902
Discount Lack of Control - -
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 10.634.902
Discount Lack of Marketability 20% (2.126.980)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Ekuitas 8.507.922
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi
Nilai Pasar 100,00%% ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan
menggunakan pendekatan aset melalui metode Adjusted Book Value adalah sebesar Rp.
8.507.921.600,- ( Delapan Miliar Lima Ratus Tujuh Juta Sembilan Ratus Dua Puluh Satu
Ribu Enam Ratus Rupiah).
Page 24
24
Analisis berdasarkan Metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC)
Berdasarkan analisis yang dilakukan, berikut adalah indikasi Nilai Pasar ekuitas
Perusahaan dengan menggunakan metode GPTC.
Uraian % Nilai (Dalam Ribuan Rupiah)
Nilai Ekuitas 100,00% Per 30 September 2024 12.450.489
Control Premium 30% 3.735.147
Indikasi Nilai Ekuitas Setelah DLOC 16.185.636
Discount Lack of Marketability 20% (3.237.127)
Indikasi Nilai Pasar 100,00% Ekuitas 12.948.509
Berdasarkan perhitungan tersebut diatas, maka kami berpendapat bahwa indikasi
Nilai Pasar 100,00% Ekuitas Perusahaan pada tanggal 30 September 2024 dengan
menggunakan pendekatan pasar melalui metode Guideline Publicly Trade Company
adalah sebesar Rp. 12.948.509.034,- (Dua Belas Miliar Sembilan Ratus Empat Puluh
Delapan Juta Lima Ratus Sembilan Ribu Tiga Puluh Empat Rupiah).
f. Kesimpulan Nilai
Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, baik indikasi nilai
yang dihasilkan dengan menggunakan metode Adjusted Book Value (ABV) dan indikasi
nilai yang dihasilkan melalui metode Guideline Publicly Trade Company (GPTC) maka
dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu dilakukan pembobotan terhadap kedua
metode tersebut. Pada prinsipnya setiap metode yang digunakan dalam penilaian
idealnya akan menghasilkan suatu indikasi nilai yang kurang lebih sama sehingga
pembobotan pada masing-masing metode harusnya sama (sebanding), Namun dalam
penilaian ini KJPP menggunakan bobot yang lebih besar pada pendekatan aset yakni
sebesar 70% dibandingkan bobot pada pendekatan pasar sebesar 30% dengan
pertimbangan bahwa Perusahaan memiliki aset yang mempunyai kontribusi yang
signifikan terhadap aktivitas operasional Perusahaan. Pendekatan aset menjadi
pendekatan utama dikarenakan kondisi Perusahaan saat dilakukan penilaian masih
dalam tahap perencanaan dan pra pengembangan. Pendekatan Pasar menjadi
pendekatan kedua karena pendekatan pendapatan tidak bisa digunakan dalam penilaian
disebabkan kondisi Perusahaan belum beroperasi sesuai dengan POJK 35 tahun 2020
pasal 75, sehingga KJPP berkeyakinan bahwa metode ABV lebih tepat dalam
menggambarkan nilai fundamental Perusahaan dibandingkan dengan pendekatan pasar.
Berikut hasil rekonsiliasi nilai dari kedua metode penilaian tersebut diatas.
Rekonsiliasi Nilai
Nilai Pasar Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian Bobot
(Rp.) Tertimbang (Rp.)
Pendekatan Aset (Assets
Approach) 8.507.921.600 70% 5.955.545.120
Pendekatan Pasar (Market
Approach) 12.948.509.034 30% 3.884.552.710
Jumlah 9.840.097.830
Page 25
25
Pembulatan 9.840.098.000
Berdasarkan analisis dari semua data dan informasi yang KJPP peroleh dan dengan
mempertimbangkan berbagai faktor yang relevan yang mempengaruhi penilaian KJPP, dan
mengacu pada hasil perhitungan dengan menggunakan metode penilaian tersebut diatas,
KJPP berpendapat bahwa Nilai Pasar 100,00% Ekuitas VLS per 30 September 2024 adalah
sebesar Rp. 9.840.098.000.- ( Sembilan Miliar Delapan Ratus Empat Puluh Juta
Sembilan Puluh Delapan Ribu Rupiah).
Perseroan dan SAI telah melakukan stock split per tanggal 17 Januari 2025 dengan
perubahan jumlah lembar saham Perusahaan dari 10.000 lembar saham menjadi 20.000
lembar saham. Transaksi stock split hanya mengubah jumlah lembar dan nilai nominal per
saham secara proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga
pelaksanaan stock split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS.
3. Ringkasan dari Laporan Pendapat Kewajaran atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dan Peningkatan Modal PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi Nomor 00303/2.0109-
05/BS/10/0069/1/III/2025 tanggal 17 Maret 2025 yang disusun oleh KJPP Febriman
Siregar dan Rekan:
a. Identitas Pihak
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah Perseroan terkait Utang Lain –
Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal VLS Dengan Cara Konversi Utang Lain –
Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi.
b. Objek Penilaian
Obyek penilaian dalam Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah rangkaian Rencana
Transaksi yang terdiri dari:
1. Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS sebesar
Rp. 218.101.500.000.
2. Peningkatan modal VLS melalui konversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang
Saham porsi Perseroan sejumlah Rp. 218.101.500.000 setara dengan Rp 500.000 /
saham untuk 436.203 saham baru.
Yang secara bersama – sama merupakan satu rangkaian Rencana Transaksi.
Nilai pasar 100% Ekuitas VLS adalah sebesar Rp. 9.840.098.000,- dan jika
dihubungkan dengan jumlah saham beredar VLS maka nilai pasar VLS per saham
adalah sebesar Rp. 492.005,-.
c. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian ini adalah untuk memberikan pendapat kewajaran dalam rangka
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dan Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian Rencana Transaksi yang
berhubungan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“POJK”) No. 42/POJK.04/2020
tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan dan POJK No.
17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material Dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama
Page 26
26
d. Asumsi dan Kondisi Pembatas
Dalam penyusunan pendapat independen ini, KJPP menggunakan beberapa asumsi,
antara lain:
Laporan pendapat kewajaran bersifat non-disclaimer opinion.
KJPP telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
Data-data dan informasi yang diperoleh KJPP berasal dari sumber yang dapat
dipercaya keakuratannya.
KJPP menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan untuk pencapaiannya (fiduciary duty)
KJPP bertanggung jawab atas atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran
proyeksi keuangan yang telah disesuaikan.
KJPP menghasilkan laporan penilaian bisnis yang terbuka untuk publik, kecuali
terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional
perusahaan.
KJPP bertanggung jawab atas laporan penilaian bisnis dan kesimpulan pendapat
kewajaran.
KJPP telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari
pemberi tugas.
e. Pendekatan dan Metode Pendapat Kewajaran
Dalam menganalisis kewajaran Rencana Transaksi, KJPP melakukan prosedur analisis
sebagai berikut:
a. Analisis transaksi;
b. Analisis kualitatif dan kuantitatif;
c. Analisis kelayakan rencana penggunaan dana;
d. Analisis atas jaminan
e. Analisis atas kewajaran nilai transaksi;
f. Analisis atas faktor – faktor lain yang relevan.
f. Kejadian Penting setelah Periode Penilaian
Berdasarkan informasi yang kami terima dan penelaahan dokumen terdapat kejadian
penting setelah tanggal efektif dari tanggal penilaian (30 September 2024) hingga tanggal
laporan penilaian diterbitkan yaitu VLS telah melaksanakan stock split pada tanggal 17
Januari 2025 berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham No. 27
yang dibuat dihadapan notaris Ungke Mulawanti, SH, MKn, notaris di Jakarta Timur.
Berikut adalah perbandingan komposisi pemegang saham, nilai nominal, dan lembar
saham sebelum dan sesudah stock split:
SEBELUM STOCK SPLIT SESUDAH STOCK SPLIT
Pemegang 30 SEPTEMBER 2024 17 JANUARI 2025
saham Lembar Nominal Lembar Nominal
Nilai Saham Nilai Saham
Saham / saham Saham / saham
Perseroan 5.100 1.000.000 5.100.000.000 10.200 500.000 5.100.000.000
SAI 4.900 1.000.000 4.900.000.000 9.800 500.000 4.900.000.000
Total 10.000 10.000.000.000 20.000 10.000.000.000
Transaksi stock split hanya merubah jumlah lembar dan nilai nominal per saham secara
proporsional tanpa mengubah total nilai modal saham VLS, sehingga pelaksanaan stock
Page 27
27
split tidak mempengaruhi penilaian 100% ekuitas VLS sebagaimana juga dijelaskan
dalam Laporan Penilaian 100% Ekuitas PT Vasamty Land Sawangan.
g. Kesimpulan
Analisis transaksi
Identifikasi Pihak-Pihak Yang Terlibat Rencana Transaksi
Pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi yaitu:
1. Perseroan: Pihak yang melakukan Rencana Transaksi
2. VLS: Pihak yang yang menerima Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan yang akan
menerima peningkatan modal melalui konversi seluruh Utang Lain – Lain
Pemegang Saham.
Berdasarkan identifikasi pihak-pihak yang bertransaksi diatas, diketahui bahwa
terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan dan VLS, yaitu Perseroan selaku
pemegang saham VLS dengan kepemilikan 51% saham dan Direktur Utama
Perseroan, yaitu Bapak Erick Wihardja menjabat sebagai Presiden Direktur di VLS.
Perjanjian Penting
Terdapat 2 perjanjian penting yang menjadi dasar atas Rencana Transaksi:
Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 antara Perseroan dan
SAI.
Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan,
SAI, dan VLS.
Berdasarkan perjanjian – perjanjian yang mendasari Rencana Transaksi tersebut
diatas, tidak ada persyaratan khusus yang akan merugikan pihak-pihak yang
bertransaksi, sehingga syarat-syarat yang ada pada Rencana Transaksi adalah wajar.
Analisis Manfaat Rencana Transaksi
Bagi Perseroan dan stakeholders, peningkatan modal dari Perseroan dan SAI kepada
VLS melalui konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham, memberikan manfaat antara
lain:
Pelaksanaan Rencana Transaksi akan memberikan struktur permodalan yang
lebih sehat, baik bagi VLS maupun Perseroan dengan menurunnya rasio debt to
equity dari 4,15x menjadi 2,08x.
Dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang Saham terkonversi menjadi ekuitas,
Perseroan memiliki hak lebih dalam memutuskan jatuh tempo/pengembalian
modal tersebut (yang harus diputuskan melalui RUPS VLS), yang mana Perseroan
tidak memiliki keleluasaan yang sama dalam hal Utang Lain – Lain Pemegang
Saham tidak dikonversi (tetap bersifat sebagai liabilitas).
investasi dalam perusahaan patungan Perseroan bersama SAI (VLS) pada proyek
yang dikembangkan bersama di Indonesia merupakan investasi dengan
komitmen bersama agar porsi investasi dalam bentuk aset tanah harus dibiayai
dengan modal saham. Dengan dilakukannya peningkatan modal, kepercayaan
Page 28
28
investor (dalam hal ini SAI) atas proyek real estate di Indonesia dan khususnya
terhadap Perseroan akan terjaga.
Analisis Risiko Rencana Transaksi
Risiko atas Rencana Transaksi akan mengganggu pencapaian proyeksi keuangan VLS
Perseroan yang selanjutnya berdampak kepada Perseroan dalam hal:
Melambatnya pertumbuhan Perseroan secara konsolidasian yang disebabkan
mundurnya jadwal pengembangan proyek oleh VLS.
Terganggunya pengembalian investasi Perseroan yang ditargetkan dari VLS
berupa pendapatan dividen.
Menurunnya kepercayaan dan kepuasan para pemangku kepentingan Perseroan.
Analisis kualitatif
Riwayat Singkat Perseroan dan Kegiatan Usaha
Perseroan (Entitas Induk) didirikan di Republik Indonesia sesuai Akta Notaris Ridwan
Suselo, S.H., No. 21 tanggal 8 Maret 1971, notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah
mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.5/304/5
tanggal 9 Desember 1972 dan telah dimuat dalam Berita Negara Republik Indonesia
No. 26 tanggal 30 Maret 1982 Tambahan No. 401 dan No. 28 tanggal 6 April 1973
Tambahan No. 250. Perseroan beralamat di Jalan Raya Muchtar RT 002 RW 007,
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan, Kota Depok.
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, maksud, tujuan serta kegiatan
usaha Perseroan adalah dalam bidang penyediaan akomodasi, real estat, aktivitas
olahraga dan rekreasi lainnya, dan konstruksi.
Tinjauan dan Prospek Industri Properti
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus
kewaspadaan dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Indeks Permintaan
Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2024 secara triwulanan tumbuh
0,03% (qtq), melambat dibandingkan triwulan II 2024 yang tumbuh 0,10% (qtq).
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual tumbuh 0,12% (yoy), lebih tinggi dari
triwulan sebelumnya yang sebesar 0,07% (yoy).
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan III 2024
tumbuh 0,27% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya
yang sebesar 0,31% (yoy). Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada
triwulan III 2024 secara tahunan tumbuh 2,45% (yoy), lebih tinggi dibandingkan
kenaikan triwulan II 2024 yang sebesar 2,15% (yoy).
Alasan Dilakukannya Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Pembentukan JV tertanggal 27 Maret 2024 disepakati bahwa
VLS akan memiliki permodalan sampai dengan Rp437.650.000.000,- dengan
komposisi 51% untuk Perseroan dan 49% untuk SAI. Namun, pada saat pendirian VLS
oleh Perseroan dan SAI secara bersama-sama, SAI masih memerlukan waktu untuk
finalisasi dengan induk perusahaannya terkait besarnya modal kerja awal yang
Page 29
29
dibutuhkan. Sehingga pada saat pendirian, diputuskan bahwa permodalan VLS akan
dipenuhi secara bertahap dan pada saat pendirian komposisi permodalan VLS tahap
awal tersebut adalah hanya sebesar Rp5.100.000.000,- atau 51% (untuk Perseroan)
dan Rp4.900.000.000,- atau 49% (untuk SAI).
Selanjutnya, pemenuhan penyetoran permodalan VLS sampai menjadi
Rp223.201.500.000 untuk 51% saham VLS porsi Perseroan dan Rp214.448.500.000
untuk 49% saham VLS porsi SAI akan dilakukan segera setelah dibukanya rekening
bank VLS dengan tenggat waktu 10 Mei 2024.
Riwayat Transaksi Pinjam – Meminjam Dana
Dengan memperhatikan bahwa:
modal kerja yang dibutuhkan oleh VLS telah dapat difinalisasi antara SAI dengan
Perseroan; dan
dengan melihat tenggat pemenuhan modal VLS akan segera terlampaui,
sedangkan proses peningkatan modal belum dapat dijalankan;
maka pada tanggal 9 Mei 2024, ditandatangani Advance Share Subscription Agreement
antara Perseroan, SAI dan VLS yang memutuskan Perseroan menyetorkan Utang Lain
- Lain Pemegang Saham sebesar Rp218.101.500.000 (51%) dan SAI menyetorkan
Utang Lain - Lain Pemegang Saham sebesar Rp209.548.500.000 (49%).
Keuntungan dan Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham memberikan keuntungan:
1. Memberikan kepastian atas komitmen investasi dan pemenuhan modal dari
investor (SAI) sebagai pelaksanaan dari Perjanjian Pembentukan JV yang
ditindaklanjuti dengan Advance Share Subscription Agreement.
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham.
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
memberikan keuntungan:
1. Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham (liabilitas) menjadi modal saham
(ekuitas) akan memperbaiki rasio solvabilitas (DER) Perseroan.
2. Menghilangkan kewajiban pembayaran kembali Utang Lain – Lain Pemegang
Saham yang melekat pada sifat liabilitas dari Utang Lain – Lain Pemegang
Saham.
3. Meningkatkan kepercayaan investor (SAI) atas pelaksanaan komitmen
Perseroan terkait struktur permodalan VLS yang disepakati dalam Perjanjian
Pembentukan JV dan Advance Share Subscription Agreement.
Kerugian Dilakukannya Rencana Transaksi
Transaksi pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham jika dibandingkan
dengan peningkatan modal secara langsung oleh Perseroan dan SAI ke dalam
VLS, menyebabkan meningkatnya waktu yang dibutuhkan dan kompleksitas
proses transaksi yang harus dilalui oleh para pihak, terutama bagi Perseroan.
Page 30
30
Secara umum, pelaksanaan Rencana Transaksi menimbulkan biaya – biaya
terkait penerbitan saham baru seperti biaya administrasi, biaya jasa konsultan
penilai dan hukum, biaya notaris.
Analisis Dampak Leverage
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham tidak memberikan dampak leverage
dalam jangka panjang mengingat Utang Lain – Lain Pemegang Saham tersebut
direncanakan akan dikonversi seluruhnya menjadi modal saham sebelum tenggat
waktu 8 Mei 2025. Dalam hal terlampauinya tenggat waktu 8 Mei 2025, Perseroan
sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai pemegang saham minoritas
dari VLS memiliki kendali penuh untuk memutuskan pelaksanaan Peningkatan
Modal Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham dapat terlaksana.
Analisis Dampak Likuiditas dan Dampak Keuangan Terkait Pinjam
Meminjam
Dampak Likuiditas Pada Keuangan Perseroan Terkait Sumber Dana Pemberian Utang
Lain – Lain Pemegang Saham kepada VLS
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh
Perseroan.
Dampak Likuiditas Dan Keuangan Pada Perseroan Terkait Kegagalan Pembayaran
Utang Lain – Lain Pemegang Saham Dari VLS
Berdasarkan proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang
Lain – Lain Pemegang Saham oleh VLS dapat disimpulkan bahwa:
pada tenggat 8 Mei 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra
pengembangan, sehingga belum membukukan pendapatan. Atas dasar ini, VLS
pada saat itu belum mampu melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham;
VLS baru mampu melakukan pembayaran Utang Lain – Lain Pemegang Saham
pada tahun 2027 dan 2028 dimana VLS diproyeksikan akan memiliki kumulatif
laba bersih masing – masing sebesar Rp229.386.827.410 dan
Rp482.645.576.481. Untuk itu, dalam hal tidak terjadi Rencana Transaksi, pada
tahun 2025 VLS dapat mencari sumber pembayaran sementara lainnya, seperti
pinjaman dari bank (dengan jaminan aset tanah yang dimiliki oleh VLS ataupun
jaminan lainnya yang ditetapkan pemegang saham) ataupun suntikan modal
saham dari pemegang saham sebesar Rp427.650.000.000 dan selanjutnya,
dengan adanya kas internal hasil penjualan VLS, pinjaman sementara tersebut
dapat dilunasi secara bertahap sampai tahun 2028.
Selain itu, berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan
SAI sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi
modal saham. Dalam hal ini, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan
Page 31
31
SAI sebagai pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS
untuk memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis kuantitatif
Kinerja Historikal Perseroan (Neraca, Laba Rugi, Arus Kas, Rasio Keuangan)
Untuk melihat perkembangan kinerja Perseroan, seperti posisi keuangan dan potensi
atau kemajuan yang dialami selama beberapa tahun terakhir, maka hasil analisis
keuangan historikal yang bersumber dari laporan keuangan audit per 31 Desember
2020, 31 Desember 2021, 31 Desember 2022, 31 Desember 2023 dan 30 September
2024 disajikan sebagai berikut:
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31 Desember
2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,60 triliun, Rp
1,45 triliun, Rp 1,32 triliun, Rp 1,0 triliun, dan Rp 320,53 miliar.
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 30 September 2024, 31
Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 1,29
triliun, Rp 1,21 triliun, Rp 1,14 triliun, Rp 958,23 miliar, dan Rp 206,09 miliar.
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023,
2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar Rp 311,04 miliar, Rp 241,74
miliar, Rp 183,70 miliar, Rp 39,74 miliar, dan Rp 114,44 miliar.
Laba (Rugi) tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-
tanggal 30 September 2024, 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-
masing adalah sebesar Rp 74,40 miliar, Rp 57,86 miliar, 144,25 miliar, (Rp 76,14
miliar), dan (Rp 29,26 miliar).
Secara umum, aset dan liabilitas Perseroan terus mengalami peningkatkan seiring
dengan meningkatnya aktivitas pengembangan, komersial, dan aktivitas kerjasama
dengan mitra/investor.
Meningkatnya aktivitas pengembangan, komersial, dan aktivitas kerjasama dengan
mitra/investor menyebabkan tumbuhnya laba bersih Perseroan yang berimbas pada
meningkatnya ekuitas Perseroan serta terbentuknya peningkatan arus kas positif
yang dihasilkan oleh Perseroan
Current ratio (rasio lancar) sebesar 0,83 kali, hal ini menunjukkan bahwa Perseroan
belum mampu memenuhi liabilitas keuangan dalam jangka pendek.
Total asset turnover (perputaran aset) Perseroan sebesar 0,16 kali dan sales to
current assets ratio 0,34 kali.
Total debt to equity ratio (DER)/rasio hutang atas ekuitas Perseroan sebesar 4,15 kali
yang menunjukkan bahwa Perseroan belum mampu memenuhi seluruh liabilitasnya
dengan menggunakan ekuitas yang dimiliki, sedangkan debt to total assets ratio (DAR)
atau rasio hutang atas harta yang dimiliki Perseroan sebesar 0,81 kali.
Page 32
32
Rasio Profitabilitas menunjukkan kemampuan dalam menghasilkan laba selama
periode tertentu. Profitabilitas suatu perusahaan diukur dengan keberhasilan
menggunakan asetnya secara produktif, dengan demikian profitabilitas suatu
perusahaan juga dapat diketahui dengan memperbandingkan antara laba yang
diperoleh dengan jumlah aset atau modal pada suatu periode tertentu. Return on
equity (ROE) sebesar 23,92% dan return on asset (ROA) sebesar 4,64%.
Analisis Keuangan Sebelum dan Sesudah Rencana Transaksi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Transaksi pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp427.650.000.000
(dari Perseroan dan SAI), berdasarkan Advance Share Subscription Agreement telah
dilakukan pada tanggal 15 dan 16 Mei 2024, dan telah tercatat pada Laporan
Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk. dan Entitas Anak pada tanggal 30
September 2024 yang telah diaudit. Dengan tercerminnya transaksi Utang Lain – Lain
Pemegang Saham dalam Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan Tbk.
dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit, maka tidak
terdapat perbedaan antara proforma laporan keuangan setelah transaksi Utang Lain
– Lain Pemegang Saham dengan Laporan Keuangan Konsolidasian Interim PT Pakuan
Tbk. dan Entitas Anak pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit tersebut.
Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Analisis keuangan atas Laporan Keuangan Interim Konsolidasian per 30 September
2024 yang telah diaudit sebelum dan setelah Rencana Transaksi, menunjukan saldo
penyesuaian sebesar Rp209.548.500.000. Penyesuaian dilakukan atas Utang Lain –
Lain Pemegang Saham porsi SAI sebesar Rp209.548.500.000 yang sebelumnya
diklasifikasi sebagai bagian dari liabilitas menjadi ekuitas (Kepentingan
nonpengendali) dengan adanya transaksi Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham. Sedangkan, terkait Utang Lain – Lain Pemegang
Saham porsi Perseroan sebesar Rp218.101.500.000 telah tereliminasi antara
pencatatan di pembukuan Perseroan dengan pembukuan VLS.
Analisis Kuantitatif – Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Analisis Kemampuan Penerima Pinjaman untuk Melunasi Utang Lain – Lain Pemegang
Saham
Berdasarkan proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang
Lain – Lain Pemegang Saham oleh VLS dapat disimpulkan bahwa:
pada tenggat 8 Mei 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra
pengembangan, sehingga belum membukukan pendapatan. Atas dasar ini, VLS
Page 33
33
pada saat itu belum mampu melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham;
VLS baru mampu melakukan pembayaran Utang Lain – Lain Pemegang Saham
pada tahun 2027 dan 2028 dimana VLS diproyeksikan akan memiliki kumulatif
laba bersih masing – masing sebesar Rp229.386.827.410 dan
Rp482.645.576.481. Untuk itu, dalam hal tidak terjadi Rencana Transaksi, pada
tahun 2025 VLS dapat mencari sumber pembayaran sementara lainnya, seperti
pinjaman dari bank (dengan jaminan aset tanah yang dimiliki oleh VLS ataupun
jaminan lainnya yang ditetapkan pemegang saham) ataupun suntikan modal
saham dari pemegang saham sebesar Rp427.650.000.000 dan selanjutnya,
dengan adanya kas internal hasil penjualan VLS, pinjaman sementara tersebut
dapat dilunasi secara bertahap sampai tahun 2028.
Selain itu, berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Dalam hal ini, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI sebagai
pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan
terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham
dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis Cash Management dan Financial Covenant Terkait Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan dibiayai dari kas
internal Perseroan dan bukan bersumber dari pinjaman Perseroan dari pihak
manapun, sehingga tidak terdapat kewajiban pembayaran pinjaman oleh
Perseroan.
Dalam Perjanjian Pembentukan JV yang sudah ditindaklanjuti dengan Advance
Share Subscription Agreement, tidak terdapat pengaturan khusus terkait financial
covenenat dikarenakan Perseroan merupakan pemegang saham pengendali dan
SAI merupakan pemegang saham minoritas VLS yang memiliki kendali penuh atas
VLS.
Penilaian Atas Proyeksi Keuangan yang Diperoleh dari Manajemen
Proyeksi keuangan sebelum dan setelah Rencana Transaksi telah mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya.
Analisis Nilai Tambah
Analisis Nilai Tambah Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebelum dilakukannya peningkatan
modal melalui konversi memberikan nilai tambah berupa :
1. Kepastian komitmen investasi dan pemenuhan modal dari investor (SAI)
2. Utang Lain – Lain Pemegang Saham tanpa bunga menyebabkan tidak perlu
diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Page 34
34 Analisis Nilai Tambah Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham Proyeksi keuangan Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain - Lain Pemegang Saham dapat dikonversikan menjadi modal saham berdasarkan persetujuan RUPS, sedangkan proyeksi keuangan Perseroan tanpa Rencana Transaksi mengasumsikan bahwa Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal saham sehingga Utang Lain - Lain Pemegang Saham akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI berdasarkan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024 antara Perseroan, SAI, dan VLS. Dalam hal ini, Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS sehingga pendanaan proyek akan dibiayai melalui pinjaman. Berdasarkan asumsi diatas, proyeksi keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi mempertimbangkan pembebanan biaya bunga pinjaman (financing cost) sebesar 7% p.a. Hal ini didasari bahwa pinjaman tersebut akan berasal dari Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS. Biaya Bunga pinjaman (financing cost) tersebut belum meberikan dampak pada tahun 2024 dikarenakan Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut pada tahun 2024 tidak berbunga sesuai dengan Advance Share Subscription Agreement tertanggal 9 Mei 2024. Dalam hal Utang Lain - Lain Pemegang Saham tidak dapat dikonversi menjadi modal saham, Utang Lain - Lain Pemegang Saham tersebut akan dikembalikan (refundable) kepada Perseroan dan SAI dan selanjutnya Perseroan dan SAI berkomitmen untuk tetap terus mengembangkan proyek dalam VLS dengan pendanaan yang akan dibiayai melalui pinjaman dari Perseroan dan SAI pada tahun 2025. Pemberian pinjaman dari Perseroan dan SAI tersebut kepada VLS akan memberikan dampak pada kumulatif laba bersih (Perseroan) tahun 2025 dengan nilai penurunan laba bersih sebesar Rp7,3 miliar dan tahun 2026 sampai dengan 2028 dengan masing- masing penurunan kumulatif laba bersih (Perseroan) sebesar Rp14,7 miliar. Berdasarkan asumsi dasar diatas, proyeksi keuangan Perseroan dengan Rencana Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500,- jika dibandingkan dengan Proyeksi Keuangan Perseroan tanpa adanya Rencana Transaksi. Hal ini dikarenakan adanya efisiensi financing cost bagi Perseroaan jika pendanaan dilakukan dengan modal saham (tidak perlu dilakukannya pengakuan beban bunga pinjaman yang berasal dari SAI pada saat dilakukan konsolidasi).
Page 35
35
Analisis Kelayakan Rencana Pengunaan Dana Terkait Utang Lain – Lain
Pemegang Saham
Analisis Kelayakan Investasi
pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham ditujukan untuk dikonversi
menjadi modal saham dan merupakan satu rangkaian dengan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham; dan
tujuan pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham digunakan untuk
pembelian tanah oleh VLS dari Perseroan untuk dikembangkan bersama SAI,
manfaat yang diberikan oleh pengunaan dana Utang Lain – Lain Pemegang Saham
dengan tujuan akan dikonversi menjadi modal saham berdasarkan proyeksi keuangan
Perseroan dengan adanya Rencana Transaksi diperkirakan akan memperoleh laba
bersih per tahun rata-rata lebih tinggi sebesar Rp 10.267.876.500,-.
Analisis Kelayakan Pelunasan Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Berdasarkan proyeksi laporan keuangan VLS periode tahun 2024 – 2028 tanpa
Rencana Transaksi dan analisis terkait kemampuan pembayaran kembali Utang
Lain – Lain Pemegang Saham oleh VLS dapat disimpulkan bahwa:
pada tenggat 8 Mei 2025, VLS masih dalam tahap perencanaan dan pra
pengembangan, sehingga belum membukukan pendapatan. Atas dasar ini, VLS
pada saat itu belum mampu melakukan pembayaran kembali Utang Lain – Lain
Pemegang Saham;
VLS baru mampu melakukan pembayaran Utang Lain – Lain Pemegang Saham
pada tahun 2027 dan 2028 dimana VLS diproyeksikan akan memiliki kumulatif
laba bersih masing – masing sebesar Rp229.386.827.410 dan
Rp482.645.576.481. Untuk itu, dalam hal tidak terjadi Rencana Transaksi, pada
tahun 2025 VLS dapat mencari sumber pembayaran sementara lainnya, seperti
pinjaman dari bank (dengan jaminan aset tanah yang dimiliki oleh VLS ataupun
jaminan lainnya yang ditetapkan pemegang saham) ataupun suntikan modal
saham dari pemegang saham sebesar Rp427.650.000.000 dan selanjutnya,
dengan adanya kas internal hasil penjualan VLS, pinjaman sementara tersebut
dapat dilunasi secara bertahap sampai tahun 2028.
Selain itu, berdasarkan Advance Shares Subscription Agreement, Perseroan dan SAI
sepakat untuk mengkonversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal
saham. Dalam hal ini, Perseroan sebagai pemegang saham pengendali dan SAI
sebagai pemegang saham minoritas VLS memiliki kendali penuh atas VLS untuk
memutuskan terjadinya konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham dalam hal tidak diperolehnya persetujuan RUPS.
Analisis atas Jaminan Terkait Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Pemberian pinjaman tanpa adanya ketentuan pemberian jaminan, tidak memberikan
dampak terhadap adanya resiko terkait pengembalian Utang Lain – Lain Pemegang
Saham dikarenakan:
Page 36
36
Perseroan dan SAI sebagai pemegang saham VLS telah menyepakati dalam
Advance Share Subscription Agreement bahwa pemberian Utang Lain – Lain
Pemegang Saham tersebut memiliki hak untuk dikonversi menjadi modal saham.
Perseroan sebagai pemegang saham pengendali VLS dan SAI sebagai pemegang
saham minoritas memiliki kendali penuh atas VLS untuk memutuskan terjadinya
konversi atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham menjadi modal saham.
Analisis atas kewajaran nilai transaksi
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Utang Lain-lain Pemegang Saham
Pemberian Utang Lain – Lain Pemegang Saham dari Perseroan kepada VLS yang
dilakukan tanpa dikenakan bunga, merupakan transaksi pemberian pinjaman yang
tidak umum/lazim jika dibandingkan dengan ketentuan pemberian pinjaman yang
umumnya berlaku di pasar keuangan. Berdasarkan Advance Share Subscription
Agreement, perbedaan ini terjadi karena sifat Utang Lain – Lain Pemegang Saham
yang:
ditujukan semata – mata untuk dikonversi seluruhnya menjadi modal saham;
bersifat jangka pendek; dan
memberikan hak kepada Perseroan dan SAI (yang juga merupakan pemegang
saham VLS) untuk mengkonversi seluruh Utang Lain – Lain Pemegang Saham
menjadi modal saham.
Selanjutnya, berdasarkan pendapat manajemen pemberian pinjaman tanpa
dikenakan bunga menyebabkan tidak perlu diakuinya beban bunga Utang Lain – Lain
pemegang Saham porsi SAI, dengan ulasan sebagai berikut:
Utang Lain – Lain Pemegang Saham yang dilakukan dengan tanpa adanya bunga
adalah agar VLS tidak perlu mengakui beban bunga Utang Lain – Lain yang dibebankan
oleh SAI, dimana jika hal ini terjadi, Perseroan sebagai pemilik 51% saham dalam VLS
akan ikut menyerap beban bunga VLS yang dikenakan oleh SAI tersebut. Terkait
beban bunga Utang Lain – Lain Pemegang Saham porsi Perseroan, jika dikenakan
bunga maka pengakuan pendapatan bunga yang dikenakan Perseroan tersebut akan
tereliminasi dengan beban bunga porsi Perseroan yang diakui VLS.
Analisis Kewajaran Harga Transaksi Terkait Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi
Utang Lain – Lain Pemegang Saham
Berdasarkan perbandingan harga Peningkatan Modal VLS Melalui Konversi Utang
Lain – Lain Pemegang Saham dengan nilai pasar diketahui bahwa harga Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar Rp. 500.000
dan nilai pasar setelah stock split sebesar Rp 492.005, maka selisih harga Peningkatan
Modal VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebesar 1,62% dari
Nilai Pasar dan berada dalam batasan 7,5%, maka harga yang ditetapkan adalah wajar.
Berikut adalah tabel perbandingan Nilai Objek Transaksi dengan Nilai Pasar
berdasarkan batas atas dan batas bawah kewajaran transaksi yang diatur dalam POJK
35/2020:
Page 37
37
Nilai Objek
Nilai Pasar Batas Bawah Batas atas
Transaksi
Perbandingan
terhadap Nilai Objek -1.62% -7.5% - +7.5%
Transaksi
Nilai/Harga Objek
Transaksi (per Rp 492.005,- Rp 462.500,- Rp 500.000,- Rp. 537.500,-
saham)
Kesimpulan:
Berdasarkan analisis atas Utang Lain – Lain Pemegang Saham dan Peningkatan Modal
VLS Melalui Konversi Utang Lain – Lain Pemegang Saham sebagai satu rangkaian
Rencana Transaksi disimpulkan adalah WAJAR.
V. ALAMAT KORESPONDENSI YANG DAPAT DIHUBUNGI PEMEGANG SAHAM
UNTUK MEMPEROLEH INFORMASI MENGENAI RENCANA TRANSAKSI
Untuk memperoleh informasi lebih lanjut sehubungan dengan Rencana Transaksi, pemegang saham
Perseroan dapat menghubungi Perseroan dengan alamat korespondensi sebagai berikut:
Alamat Korespondensi : PT Pakuan Tbk
Jl. Raya Muchtar RT 002 / RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok 16517
Untuk Perhatian : Corporate Secretary
Website : https://www.ptpakuan.com
Email : corsec@ptpakuan.com
Telepon : 021-50100899
VI. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
1. Direksi Perseroan menyatakan bahwa Rencana Transaksi telah melalui prosedur yang memadai
untuk memastikan bahwa Rencana Transaksi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang
berlaku;
2. Direksi Perseroan menyatakan bahwa informasi yang disajikan dalam Keterbukaan Informasi ini
telah disetujui oleh Dewan Komisaris Perseroan dan Direksi Perseroan bertanggung jawab atas
kebenaran informasi tersebut. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa seluruh
informasi material yang dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan dapat
dipertanggungjawabkan dan tidak ada informasi lainnya yang belum diungkapkan sehingga
dapat menyebabkan informasi yang disajikan dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi tidak
benar atau menyesatkan.
3. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa Rencana Transaksi tidak mengandung
Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/2020Perseroan akan
mendapatkan manfaat-manfaat sebagai akibat pelaksanaan Rencana Transaksi peningkatan
modal melalui konversi uang muka peningkatan/investasi modal. Perseroan juga akan
mendapatkan tambahan laba bersih per tahun bagi Perseroan secara rata-rata (dalam periode 5
tahun) sebesar Rp10.267.876.500,-. Sehingga walaupun Rencana Transaksi merupakan transaksi
afiliasi, tidak terdapat benturan kepentingan yang dapat merugikan Perseroan sebagai
perusahaan terbuka.
Page 38
38
VII. RUPS
1. Pihak-pihak independen yang telah ditunjuk Perseroan untuk membantu Perseroan
a. Makes & Partners Law Firm, Konsultan Hukum yang ditunjuk Perseroan untuk
membantu Perseroan dalam melihat Rencana Transaksi dari aspek hukum dan
membantu menyiapkan Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi;
b. Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar dan Rekan, akuntan
publik yang ditunjuk VLS untuk membantu VLS dalam menyusun Laporan Keuangan
sehubungan dengan Rencana Transaksi;
c. Kantor Akuntan Publik Suharli, Sugiharto dan Rekan, akuntan publik yang ditunjuk
Perseroan untuk membantu Perseroan dalam menyusun Laporan Keuangan sehubungan
dengan Rencana Transaksi;
d. Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan, Kantor Jasa Penilai Publik
yang ditunjuk oleh Perseroan untuk memberikan pendapat penilai independen
sehubungan Rencana Transaksi.
2. Pelaksanaan RUPS
Merujuk pada Pasal 14 butir c POJK No. 17/2020, maka Perseroan akan meminta persetujuan
dari Pemegang Saham Independen Perseroan sehubungan dengan Rencana Transaksi (“RUPS
Independen”), dimana pengumuman RUPS Independen telah diumumkan bersamaan dengan
tanggal Keterbukaan Informasi ini.
Pemegang Saham Independen yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham
Perseroan per tanggal 5 Februari 2025 sampai dengan pukul 16:00 Waktu Indonesia
Barat (WIB) berhak untuk menghadiri RUPS Independen yang akan diselenggarakan pada:
Hari, tanggal : Jumat, 21 Maret 2025
Waktu : 10:00 WIB – selesai
Tempat : Club House - PT Pakuan Tbk Ruang Rapat Mahoni
Jalan Raya Muchtar RT 002, RW 007
Kelurahan Sawangan, Kecamatan Sawangan
Kota Depok, Jawa Barat
Adapun berdasarkan Pasal 44 POJK No. 15/2020, RUPS Independen dapat dilaksanakan dengan
ketentuan:
a. RUPS Independen dihadiri lebih dari ½ bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak
suara yang sah yang dimiliki oleh Pemegang Saham Independen Perseroan dan disetujui
oleh lebih dari ½ bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang
dimiliki oleh Pemegang Saham Independen Perseroan;
b. Dalam hal kuorum kehadiran pada RUPS Independen pertama di atas tidak tercapai,
maka RUPS Independen kedua dapat dilangsungkan jika RUPS Independen dihadiri
lebih dari ½ bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki
oleh Pemegang Saham Independen Perseroan dan disetujui oleh lebih dari ½ bagian dari
jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh Pemegang Saham
Independen Perseroan yang hadir dalam RUPS Independen kedua;
Page 39
Names mentioned 38 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.3 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.3 ×2
unresolved
org
Bapepam
p.3 ×2
unresolved
org
Samty Asia Investment Pte. Ltd.
p.4
unresolved
org
Samty Holdings Co.Ltd
p.4
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Suharli
p.5 ×3
unresolved
person
Riki Afrianof
· Akuntan Publik
p.5 ×4
unresolved
org
PT Pakuan International Country Club
p.6
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.7
unresolved
org
PT Bhineka Abadi Investama
p.7
unresolved
person
Masdiana
p.7
unresolved
person
Ungke Mulawati
· Notaris
p.8 ×3
unresolved
—
SEBELUM STOCK SPLIT
p.9
unresolved
org
Samty Holdings Co. Ltd
p.9
unresolved
person
Doktor Suvinah
p.12
unresolved
org
Pertanahan Kota Depok
p.12
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.22 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.22 ×2
unresolved
org
PT Vasamty Land Sawangan Melalui Konversi Utang Lain
p.25
unresolved
person
Ungke Mulawanti
p.26
unresolved
person
Akta Notaris Ridwan Suselo
· Notaris
p.28 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. Y.A.
p.28
unresolved
org
Makes & Partners
p.38
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.38
unresolved
org
Mawar dan Rekan
p.38
unresolved
org
Sugiharto dan Rekan
p.38
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.455
13807 ms
12 Sep 2026 22:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dengan Nilai Pasar'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': 'Pemberitahuan Pajak Terhutang',
'object_text': 'dengan Nilai Pasar',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2024-09-30',
'value': None}