20260526_CLEO_Laporan Informasi dan Fakta Material_32094916_lamp2.pdf

2.   Pemberi Tugas Sekaligus Pengguna Laporan

     Nama                    : PT. Sariguna Primatam Tbk
     Alamat                  : Jl. Raya A. Yani No. 41-43
                               Komplek Central Square Bloc C2
                               Gendangan, Sidoarjo
                               Jawa Timur
     Telepon                 : 031-8553300
     Email                   : customer@tanobelfood.com
     Bidang usaha            : Industri Air Minuman Dalam Kemasan (AMDK)

3.   Pengguna Laporan

     Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sebagai lembaga negara yang dibentuk berdasarkan Undang-
     undang Nomor 21 Tahun 2011 yang berfungsi menyelenggarakan sistem pengaturan dan
     pengawasan yang terintegrasi terhadap keseluruhan kegiatan di dalam sektor jasa keuangan.
     Sektor ini melingkupi perbankan, pasar modal, dan jasa keuangan non-bank seperti asuransi,
     dana pensiun, lembaga pembiayaan, dan lembaga jasa keuangan lainnya

4.   Maksud dan Tujuan Penilaian

     Laporan ini disusun untuk memberikan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) atas rencana
     pembelian tanah dan bangunan oleh PT. Sariguna Primatirta Tbk milik PT. Jaya Sukses
     Makmur Sentosa Tbk. Yang mana rencana ini merupakan Transaksi Afiliasi.

5.   Obyek Analisis Pendapat Kewajaran

     Obyek analisis pendapat kewajaran adalah Rencana PT Sariguna Primatirta Tbk untuk
     melakukan Pembelian tanah bangunan milik perusahaan Afiliasi.

6.   Tanggal Penilaian

     Sesuai dengan surat penugasan yang kami terima analisis dilakukan untuk tanggal 31 Desember
     2025 oleh karenanya paramameter yang dilakukan adalah berdasarkan tanggal tersebut.

7.   Identifikasi Pihak-Pihak Yang Bertransaksi

     Para pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi adalah Pembeli dan Penjual sebagaimana
     diuraikan sebagai berikut:

7.1. Pembeli

     Nama                : PT. Sariguna Primatirta Tbk
     Alamat              : Jl. Raya A. Yani No. 41-43
                            Komplek Central Square Bloc C2
                            Gendangan, Sidoarjo
                            Jawa Timur
     Telepon             : 031-8544400
     Email               : corsec@tanobelfood.com

     Bidang usaha        : Industri Air Minuman Dalam Kemasan (AMDK)


Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                 ii

7.2. Penjual

     Nama                 : PT. Jaya Sukses Makmur Sentosa Tbk
     Alamat               : Ruko Sentral Square C3,
                            Jl. Ahmad Yani 41-43, Desa Gedangan,
                            Kec. Gedangan, Kabupaten Sidoarjo
                            Jawa Timur
     Telepon              : 031-8544400 / 031-29710900

     Email                : corsec@tanrise.com

     Bidang usaha         : Pengembangan Properti (Real Estate), Perhotelan & Hospitality

8.   Besaran Nilai Rencana Transaksi

     Bedasarkan MOU rencana jual beli tanah bangunan dengan harga Rp54.364.400.000,- (lima
     puluh empat miliar tiga ratus enam puluh empat juta empat ratus ribu rupiah) (Nilai Rencana
     Transaksi)

9.   Sumber Pendanaan

     Sumber pendanaan adalah dari hasil operasional perusahaan.

10. Pertimbangan dan alasan dilakukannya transaksi tersebut dengan pihak terafiliasi
    dibandingkan apabila dilakukan dengan pihak tidak terafiliasi.

     Transaksi afiliasi tentu mempermudah koordinasi bagi manajemen, dan selama ini objek jual beli
     telah disewa oleh pembeli dan merupakan salah satu unit produksi atau gudang penyimpanan
     barang jadi, sedangkan pemiliknya merupakan perusahaan pengembang yang akan menjual aset
     tersebut, jika penjualan tersebut dengan pihak lain belum tentu dapat disewa sehingga akan
     mengganggu operasional perusahaan.

11. Sifat Rencana Transaksi

     Transaksi Afiliasi

     Rencana Pembelian tanah & bangunan merupakan Transaksi Afiliasi.

     Transaksi Material

     Dengan Nilai rencana Transaksi kepada PT. Jaya Sukses Makmur Sentosa Tbk sebesar
     Rp54.364.400.000,- (lima puluh empat miliar tiga ratus enam puluh empat juta empat ratus ribu
     rupiah), maka perlu dilakukan uji materialitas yaitu membandingkan Nilai Rencana Transaksi
     dengan Ekuitas Perseroan berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan pada tanggal 31
     Desember 2025 sebesar Rp2.312.124.673.313,- (dua triliun tiga ratus dua belas miliar seratus
     dua puluh empat juta enam ratus tujuh puluh tiga ribu tiga ratus tiga belas rupiah) diperoleh
     2,35%, maka persentase materialitas Nilai Rencana Transaksi terhadap ekuitas Perseroan
     kurang dari 20%. Sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
     No.17/POJK.04/2020 rencana transaksis tersebut adalah bukan transaksi material.




Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                   iii

12. Kondisi dan Asumsi

      a. Laporan ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya untuk
         mengetahui kewajaran transaksi.

      b. Laporan ini bukan merupakan suatu rekomendasi kepada pemegang saham untuk
         menyetujui atau tidak menyetujui rencana transaksi tersebut atau untuk melakukan
         tindakan lainnya dalam kaitan dengan rencana pembelian tanah & bangunan milik PT. Jaya
         Sukses Makmur Sentosa Tbk. Laporan ini harus dipandang sebagai satu kesatuan.
         Penggunaan sebagian dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi laporan
         secara keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang
         mendasari Pendapat Kewajaran. Kami mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan
         laporan ini sampai dengan tanggal pelaksanaan rencana transaksi tidak terjadi perubahan
         yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
         penyusunan Laporan Pendapat Kewajaran.

      c. Penugasan kami untuk mengeluarkan Laporan Pendapat Kewajaran telah sesuai dengan
         ruang lingkup pekerjaan kami. Penilaian dan analisis kewajaran disusun berdasarkan
         kondisi umum keuangan, perekonomian serta peraturan-peraturan pemerintah pada
         tanggal penilaian dan pendapat kewajaran ini diterbitkan. Penilai tidak memprediksikan
         adanya perubahan ekonomi yang signifikan yang dapat mempengaruhi Perseroan, pasar
         maupun industri secara tidak terduga, oleh karenanya kami tidak bertanggung jawab untuk
         memutakhirkan atau melengkapi laporan kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
         setelah tanggal laporan.

      d. Laporan dibentuk berdasarkan hasil penelaahan atas data dan informasi yang kami
         peroleh dari manajemen termasuk namun tidak terbatas pada informasi keuangan
         Perseroan terutama dari Laporan Keuangan yang berakhir pada tanggal 31 Desember
         2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025 yang diaudit oleh KAP, proyeksi keuangan dan informasi
         lainnya yang berkaitan dengan rencana transaksi. Semua data dan informasi yang
         berpotensi membebani Perseroan secara signifikan di masa yang akan datang telah
         disampaikan oleh Manajemen dan bahwa data dan informasi yang diperoleh adalah benar,
         cukup memadai dan dapat dipercaya keakuratannya.

      e. Penilai tidak melakukan audit atau penelitian atas keabsahan rencana transaksi dari segi
         hukum dan implikasi aspek perpajakan dari rencana transaksi tersebut. Proyeksi keuangan
         yang dipergunakan sebagai dasar penilaian adalah proyeksi keuangan yang dipersiapkan
         oleh manajemen yang telah disesuaikan oleh Penilai untuk mencerminkan kewajaran
         proyeksi keuangan dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty), dengan asumsi
         bahwa semua kondisi dan kewajiban dari semua pihak yang terlibat dalam rencana
         transaksi terpenuhi, termasuk persyaratan-persyaratan dalam draft perjanjian. Dalam
         memberikan pendapat kewajaran ini kami telah berusaha semaksimal mungkin untuk
         bertindak secara obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
         pihak-pihak lain yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut. Laporan ini tidak
         dimaksudkan untuk memberikan keuntungan atau kerugian kepada pihak manapun.

      f.   Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami juga menggunakan beberapa asumsi
           lainnya, seperti terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan dan semua pihak
           yang terlibat dalam Rencana Transaksi. Rencana Transaksi telah dilaksanakan seperti




Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                 iv

           yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan, serta keakuratan
           informasi mengenai Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh Manajemen Perseroan.

      g. Laporan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang
           dapat mempengaruhi operasional perusahaan dan bersifat non-disclaimer opinion. Penilai
           bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan. Penilai
           karenanya juga bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan akhir.

      h. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran ini sampai
           dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi tidak terjadi perubahan apapun yang
           berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
           Pendapat Kewajaran ini.

13. Metodologi Penilaian

      a. Analisis Transaksi: Melakukan identifikasi dan hubungan antar pihak yang bertransaksi,
           Perjanjian dan Persyaratan yang disepakati dalam transaksi, dan Penilaian atas risiko dan
           manfaat dari transaksi yang akan dilakukan.

           Analisis terhadap profil para pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi antara lain
           berupa riwayat singkat perusahaan, dan sifat kegiatan usaha, analisis industri analisis
           operasional, alasan dilakukannya transaksi, keuntungan dan kerugian yang bersifat
           kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan, termasuk analisis terhadap draft perjanjian
           Rencana Transaksi.

      b. Analisis Kualitatif: Melakukan analisis terhadap profil para pihak yang terlibat dalam
           Rencana Transaksi antara lain berupa riwayat singkat Perseroan, dan sifat kegiatan usaha,
           analisis industri, analisis operasional, alasan dilakukannya transaksi, keuntungan dan
           kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan, termasuk analisis
           terhadap draft perjanjian Rencana Transaksi.

      c.   Analisis Kuantitatif: Melakukan analisis kinerja historis dan proyeksi Keuangan para pihak
           yang terlibat dalam Rencana Transaksi (historical performance analysis), Analisis Rasio
           Keuangan, penilaian atas Proyeksi Keuangan baik sebelum maupun sesudah Rencana
           Transaksi, Analisis Proforma laporan posisi keuangan konsolidasian dan proforma laporan
           laba/rugi komprehensif konsolidasian.

14. Pertimbangan dan alasan dilakukannya transaksi tersebut dengan pihak terafiliasi
    dibandingkan apabila dilakukan dengan pihak tidak terafiliasi.

    Transaksi afiliasi tentu mempermudah koordinasi bagi manajemen, dan selama ini objek yang
    akan di perjual belikan telah disewa oleh pembeli dan merupakan salah satu unit produksi atau
    gudang penyimpanan barang jadi, sedangkan pemiliknya merupakan perusahaan pengembang
    yang akan menjual aset tersebut, jika penjualan tersebut dengan pihak lain belum tentu dapat
    disewa sehingga akan mengganggu operasional perusahaan.




Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                     v

15. Analisis Manfaat dan Risiko Transaksi

    Manfaat Transaksi Bagi Perusahaan
    Transaksi pembelian tanah bangunan tersebut memberikan berbagai manfaat strategis bagi
    perusahaan karena selama ini telah menyewa sebagai salah satu tempat usaha oleh pembeli
    tentu akan memberikan jaminan untuk kesinambungan operasional perusahaan dimasa depan,
    dan diharapkan akan berdampak pada efisiensi operasional karena perseroan tidak perlu
    membayar biaya sewa lagi.

    Dari perspektif kepemilikan, PT. Sariguna Primatirta Tbk dengan memiliki tanah dan bangunan
    tersebut, maka perseroan akan memiliki kendali sepenuhnya atas aset tanah dan bangunan
    tersebut sehingga memberikan fleksibilitas bagi Perseroan untuk mengembangkan
    pembangunan dan penyesuaian yang diperlukan untuk mendukung aktivitas operasional. Selain
    itu hal ini juga sebagai strategi investasi atas kepemilikan aset tanah dan bangunan yang secara
    nilai akan meningkat terus dalam jangka panjang sehingga memberikan nilai tambah bagi
    Perseroan dalam jangka panjang.

    Manfaat Rencana Transaksi Bagi Pemerintah

    Atas Rencana Transaksi tersebut akan dikenakan pajak baik Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
    maupun Pajak Penghasilan (PPH) yang menjadi pemasukan bagi Pemerintah.

    Risiko Transaksi

    Disamping manfaat yang akan diperoleh Perseroan dengan melakukan transaksi, terdapat pula
    risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan. Risiko-risiko tersebut berkaitan langsung dengan
    risiko Perseroan dalam menjalankan usahanya, sehingga dapat mengganggu kegiatan
    operasional Perusahaan.

    Risiko-risiko yang mungkin dihadapi Perseroan antara lain adalah :

      -   Risiko timbulnya biaya atas kepemilikan aset seperti biaya pemeliharaan, asuransi dan
          pajak properti.

      -   Risiko perubahan peraturan pemerintah atas tata ruang dan peruntukan tanah yang
          berpengaruh ke kepemilikan aset tanah dan bangunan.

      -   Risiko fluktuasi ekonomi yang dapat mempengaruhi penurunan daya beli sehingga
          berdampak pada penurunan penjualan dan penurunan kemampuan perseroan
          menghasilkan arus kas operasional.

      -   Risiko bencana alam dan kebakaran yang menyebabkan kerusakan pada properti.

      -   Risiko penurunan nilai aset bangunan karena pemakaian dan penyusutan.

16. Dampak Rencana Transaksi Atas Keuangan Perseroan

    Berdasarkan analisis Proforma Laporan Keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 2025
    yang disiapkan oleh manajemen Perseroan, Rencana Transaksi mengakibatkan antara lain
    sebagai berikut:




Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                    vi

    Neraca
      a. Jumlah aset naik dari Rp3.453.621 menjadi Rp3.073.150 atau naik 1,8%
      b. Jumlah aset lancar tetap Rp368.997 tidak mengalami perubahan.

      c. Jumlah aset tidak lancar naik dari Rp2.509.886 menjadi Rp2.564.250 atau naik 2,2%.

      d. Jumlah liabilitas jangka pendek naik dari Rp326.305 menjadi Rp380.669 atau naik 16,7%.
      e. Jumlah liabilitas jangka panjang tetap Rp380.355.

      f.   Ekuitas tetap Rp2.312.125.

    Laba (Rugi)
      a. Pendapatan tetap Rp2.825.631 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      b. Beban pokok penjualan tetap Rp1.245.396 tidak ada perubahan setelah Rencana
         Transaksi.

      c.   Laba bruto tetap Rp1.580.236 tidah ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      d. Beban Penjualan tetap Rp891.992 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi

      e. Beban Umum dan Administrasi tetap Rp141.334 tidak ada perubahan setelah Rencana
         Transaksi.

      f.   Beban keuangan tetap Rp27.225 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      g. Penghasilan lain-lain tetap Rp23.283 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      h. Laba sebelum pajak tetap Rp496.085 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      i.   Beban Pajak tetap Rp106.579 tidak ada perubahan setelah Rencana Transaksi.

      j.   Laba Bersih Setelah Pajak tetap Rp389.505 tidak ada perubahan setelah Rencana
           Transaksi.

17. Uji Kewajaran Nilai Rencana Transaksi

    Sesuai dengan Rencana Transaksi Pembelian yang teridiri dari tanah seluas 5.969 m2, bangunan
    utama 3.476 m2, bangunan pendukung 137,5 m2 dan sarana 2.271 m2 yang terletak di Jalan
    Raya Teuku Umar No. 48, Kelurahan Telaga Asih, Kecamatan Cikarang Barat, Kabupaten
    Bekasi, Provinsi Jawa Barat yang terdaftar atas nama PT Jaya Sukses Makmur Sentosa Tbk.
    Nilai Rencana Transaksi sebesar Rp54.364.400.000,- (lima puluh empat miliar tiga ratus enam
    puluh empat juta empat ratus ribu rupiah) (Nilai Rencana Transaksi), sama dengan hasil penilaian
    yang dilakukan oleh Kami (KJPP MWH) berdasarkan pendekatan cost metode biaya pengganti
    terdepresiasi (depreciated replacement cost) diperoleh Rp54.364.400.000,- (lima puluh empat
    miliar tiga ratus enam puluh empat juta empat ratus ribu rupiah), maka Rencana Transaksi
    tersebut adalah wajar sebagaimana Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
    Nomor: 35/POJK.04/2020 tertanggal 25 Mei 2020 tentang penilaian dan Penyajian Penilaian
    Bisnis di Pasar Modal Pasal 48.b batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh
    melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran tersebut yang
    didapatkan berdasarkan perhitungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 45 ayat (2), maka nilai
    rencana transaksi adalah wajar.



Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                   vii

16. Kesimpulan Pendapat Kewajaran

     Mempertimbangkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi yang dilakukan meliputi Analisis
     Rencana Transaksi, Analisis Kualitatif dan Kuantitatif, maka dari segi ekonomis dan keuangan
     menurut pendapat kami adalah wajar bagi Perseroan dan Pemegang saham Perseroan, karena
     memberikan manfaat bagi Perseroan dimana setelah Transaksi akan meningkatkan kemampuan
     Perseroan untuk menghasilkan tambahan pendapatan dan laba perusahaan yang pada akhirnya
     akan meningkatkan nilai Perseroan, dengan asumsi-asumsi sebagaiman diuraikan didepan.

Laporan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional Perseroan dan bersifat non-disclaimer opinion. Penilai karenanya juga
bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan pendapat akhir.

Laporan ini dipersiapkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik Munir Wisnu Heru & Rekan dengan Managing
Partner Hasan Munir H, MBA, MAPPI (Cert).

Hormat Kami,




Hasan Munir H, MBA., MAPPI (Cert)
Managing Partner
Izin Penilai Publik : No. PB-1.08.00062
OJK: STTD.PPB-03/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilai Properti & Bisnis
Anggota MAPPI : No. 88-S-00132




Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                viii

                                         PERNYATAAN PENILAI


KJPP Munir Wisnu Heru dan Rekan dengan ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam Laporan Penilaian ini adalah benar sesuai
    dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap obyek-obyek yang dinilai;.
3. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai (KEPI) dan Standar Penilai
    Indonesia (SPI) VII 2018 dan Peraturan POJK.35/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
    Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal;
4. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
    diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah;
5. Penilai memiliki pemahaman mengenai jenis usaha yang dinilai;
6. Dalam melakukan penilaian ini kami telah berusaha semaksimal mungkin untuk bertindak secara
    obyektif dan independen serta tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak lain yang
    terafiliasi dengan perusahaan tersebut;
7. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian usaha ini;
8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap obyek penilaian pada tanggal Penilaian
    (Cut Off Date);
9. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian;
10. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
    undangan yang berlaku.
11. Telah dilakukan Inspeksi terhadap obyek penilaian;
12. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
    kesimpulan Nilai;
13. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan;
14. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas;
15. Keseluruhan data dan Informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggungjawabkan;
16. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Usaha;
17. Besaran imbalan jasa penilai tidak tergantung pada hasil penilaian.
Selanjutnya KJPP Munir Wisnu Heru dan Rekan menyatakan bahwa Para Penilai yang kami libatkan
dalam penugasan Penilaian ini adalah Penilai profesional yang kompeten dan memiliki keahlian
penilaian yang baik.
Para Penilai :
NAMA
Penanggung jawab/Penilai
Hasan Munir, MBA., MAPPI (Cert)
Izin Penilai Publik No. PB - 1.08.00062                               .....................................
OJK: STTD.PPB-03/PJ-1/PM.02/2023
Anggota MAPPI No. 88 - S - 00132

Ir. Heru Hendra Martono
Izin Penilai Publik : No. P-1.08.00050
Anggota MAPPI No : 89-S-00143                                         ……………………………

Penilai
Redian Ferdo, MBA
RMK:2017-00987                                                        ………………………….
Anggota MAPPI No : 14-P-05380


Pendapat Kewajaran PT. Sariguna Primatirta Tbk                                                                ix