20240628_SMSM_Laporan Informasi dan Fakta Material_31676596_lamp4.pdf

ISKANDAR DAN REKAN

Ragistered Property & Business Valuor
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Izin Usaha KUPP NG: 2.12,0110

CERTIFICATE OF APPRAISAL

Laporan No. 00163/2.0118-00/PW4/0388/1VI/2024 Jakarta, O7 Juni 2024
File No. MO.BMDR/DO.2/ALM/2024

Kepada Yth,

PT SELAMAT SEMPURNA Tbk

Jalan Kapuk Kamal 88

Kamal Muara, Peryaringan

Jakarta Utara, OKI Jakarta

Dengan hormat,
Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah Kosong PT ADRINDO PERKASA
Kami telah mengadakan peninjauan serta pemeriksaan atas properti tertentu yang identifikasi jenis
properti dan penunjukan lokasinya dari Pemberi Tugas, guna mengungkapkan suatu pendapat atas
rutai ekonomis dari properti tersebut yang akan dipergunakan untuk tujuan Jual — Beli (Transfer of
Ownership).
Laporan penilaian ini meliputi penilaian atas properti yang berupa :
Properti #t Tanah Kosong yang terletak di Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug.
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.
Properli#2 Tanah Kosong yang terletak di Komplek ADR, Desa Kadu Jaya. Kecamatan Curug.
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.
"Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah dilakukan
serta pendekatan penilaian yang digunakan, maka kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut
pada tanggal 31 Desember 2023 adalah:
Nilai Pasar :
Rp. 2.671.000.000,-
( DYA MILIAR ENAM RATUS TUJUH PULUH SATU JUTA RUPIAH )
Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan penilaian, dan
kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini
yang bertentangan dangan komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang tercantum di
dalam laporan ini,

Sertifikat Penilaian (Certificate of Appraisar) ini merupakan bagian yang tidak terpisah (integral) dari

OJO)

SURAT REPRESENTASI
(REPRESENTATION LETTER)

Jakarta, 01 Februari 2024

Kepada Yth,

KJPP ISKANDAR DAN REKAN

Graha IDR. Komplek Rukan Malaka Country Estate
Jalan Malaka Merah II No. 5-6, Pondok Kopi
Jakarta Timur

u.p. Bapak Radithe Pramudito. S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)
Rekan

Dengan Hormat,

Perihal: Surat Pernyataan atas Penilaian Properti dan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah Kosong milik PT ADRINDO PERKASA oleh
PT HYORAXLE PERKASA (Perusahaan Terkendali PT SELAMAT SEMPURNA Tbk)
yang dibuat sesuai dengan Proposal/Kontrak Perjanjian Kerja No. 023.2/1DR/D0.2/Pr-
BFOMI/2024, Tanggal 01 Februari 2024 dan Adendumnya (jika ada)

Kami PT SELAMAT SEMPURNA Tbk selaku Pemberi Tugas telah menugaskan KJPP ISKANDAR DAN
REKAN (selanjutnya disebut IDR) untuk melakukan penilaian dan membuat laporan penilaian yang
ditujukan kepada PT SELAMAT SEMPURNA Tbk untuk Pengguna Laporan PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
dan OTORITAS JASA KEUANGAN (OJK).

Sesuai dengan perihal tersebul di alas, dengan diterbitkannya laporan penilaian. dengan ini kami

menyatakan:

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun lulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli, copy dan/atau salinan antara lain idenlifikasi jenis properit dan penunjukan lokasi yang kami
sampaikan kepada IDR yang kemudian dituangkan dalam benluk laporan adalah benar-benar berasal
dari kami akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami
perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan tersebut

b, Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan tersebut kami, memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada IDR termasuk di dalamnya anggota Rekan (Partner)
dan seluruh staf yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan langgung jawab dalam bentuk
apapun juga baik secara sendiri-sendiri maupun inslitusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung oleh karena laporan penyampaian informasi alas dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan
dan keterangan-keterangan ba'x dalam bentuk asli, copy dan/atau salinan dari kami

C. Bahwa apabila kami memberikan konfirmasi yang tidak benar baik secara lisan maupun tertulis maka
IDR tidak bertanggung jawab alas laporan yang diterbitkan.

d. Bahwa laporan yang diberikan oleh IDR kepada kami bersifat rahasia dan diperuntukan oleh dan antara
pihak-pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan di dalamnya berikut Kontrak

Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan tersebut oleh IDR.

Pemberi Tugas menjamin bahwa orang yang berwenang dan sah mewakili Pemberi Tugas dalam
menandatangani surat pernyataan ini sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan anggaran dasar
Pemberi Tugas.

Hormat kami,
Pemberi Tugas,
PT SELAMAT SEMPURNA Tbk

Nama
Jabatan
Tanggal

Kantor Jasa Penilai Publik

ISKANDAR DAN REKAN
Registered Property & Business Valuer
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia

Izin Usaha KJPP No. 2.13.0118

41662

Kantor Pusal

Graha IDR, Komplek Rukan Malaka County Estate

Jl. Malaka Merah II No, 5-6-7, Jakana 13460, Indonesia
Telepon : 462 21 866 11149-49, 021-888 10919

Fax: 16221866 111 50

mall : admin@kyppSkandardanrekan.com.

websile . www.Kjppiskandardanrekan.com

Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/11V1/2024 Jakarta, 07 Juni 2024
File No. 049.6/IDR/DO.2/ALNV//2024

Kepada Yth,

PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
Jalan Kapuk Kamal 88

Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara, DK! Jakarta

Dengan Hormat,
Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah Kosong PT ADRINDO PERKASA

Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh
izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya
No. 772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal yang telah dilakukan pendaftaran ulang
dengan No. STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 6 Juli 2023 sebagai Penilai Properti/Aset
dan Bisnis di Pasar Modal.

Sesuai dengan penugasan yang diterima, IDR telah melakukan penilaian properti, sebagaimana
diuraikan dalam laporan ini.

1. Status Penilai
Penilai adalah IDR yang telah memperoleh izin Penilai dari Menteri Keuangan yang dalam
menjalankan tugas profesinya dilaksanakan oleh para Penilai di bawah naungan IDR.
Para Penilai menjalankan tugas masing-masing sesuai dengan tanggung jawabnya di
bawah koordinasi Penilai berizin yang menandatangani laporan. Seluruh Penilai, Ahli dan
Staf Pelaksana yang bertanda tangan dalam laporan ini adalah satu kesatuan tim dalam
penugasan penilaian.
Tanggung jawab Penilai sebagai individu dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) dan tanggung jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung
jawab KJPP secara keseluruhan.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak serta tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dan dapat menggunakan bantuan
tenaga ahli/profesional di luar IDR sesuai dengan kebutuhan penugasan dengan seizin dari
Pemberi Tugas.

2. Pemberi Tugas dan Pengauna Laporan
21. Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas 1. PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
Diwakili oleh: Bapak Ang Andri Pribadi

Bidang Usaha 1 Produksi Spare Part Produksi Suku Cadang
Otomorif dan Mesin Industri

Alamat » Jalan Kapuk Kamal 88, Kamal Muara, Penjaringan

Jakarta Utara, DKI Jakarta
Email/Website 1 Tidiana.widioio@adr-aroup.com / Www.smsm.co.id

41667

an Pi

@ ISKANDAR DAN REKA)
Pedures Phone 4 38 &

2.2. Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian adalah PT SELAMAT SEMPURNA Tok dan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK).

3. Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar untuk setiap
properti objek penilaian dengan tujuan penilaian untuk Jual-Beli (Transfer of Ownership).

4. Dasar Penugasan
Penugasan berdasarkan proposal/konirak perjanjian kerja yang telah disepakati bersama
antara PT SELAMAT SEMPURNA, Tbk (Pemberi Tugas) dengan IDR (Penerima Tugas)
No. 023.2/1DR/D0.2/Pr-BFO!/!I/2024 tanggal 01 Februari 2024 yang telah disetujui oleh
Pemberi Tugas sehingga sesuai dengan laporan ini,

5. Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan
Identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi objek penilaian berasal dari Pemberi
Tugas.

Nilai dari suatu aset dalam penggunaannya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh

karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan

keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang dapat memengaruhi

nilai objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh

manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,

dll).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan

tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian, nilai ekonomis aset

objek penilaian sangat tergantung dari agregasi aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan

kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil identifikasi
adalah sebagai berikut:

T

ji Identifikasi $ "
Objek . Unit Penilaian
No. i Lokasi Hubungan dengan n
Penilaian Aset Lain (Agregasi)

1 Tanah Kosong Komplek ADR, Desa Kadu | Objek penilaian | Objek penilaian dinilai
Jaya, Kecamatan Curug, | tidak berhubungan | secara individual
Kabupaten Tangerang, | Sengan aset lain. sebagai asel tunggal
Provinsi Banten

2 Tanah Kosong Komplek ADR. Desa Kadu | Objek penilaian | Objek peniiaian dinilai |
Jaya, Kecamatan Curug, | tidak berhubungan | secara individual

Kabupaten Tangerang, | dengan aset lain. sebagai asel lunggal.

Provinsi Banten. |

Rincian jumlah/volume satuan serta bentuk hak dan status kepemilikan dan klasifikasi aset
setiap objek penilaian disajikan dalam laporan setiap properti objek penilaian.
Sifat hubungan kepemilikan setiap objek penilaian dengan Pemberi Tugas disajikan dalam
laporan setiap properti objek penilaian.

6. Tanggal Penilaian |(Cut-Of Date
Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal laporan keuangan terakhir yaitu per tanggal 31
Desember 2023 dan inspeksi dilakukan pada tanggal 22 Maret 2024.
Diasumsikan sejak tanggal penilaian hingga tanggal inspeksi tidak ada perubahan
lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan penggunaanya.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adnndo Perkasa a
Laporan No 00163/2.0178-00/P1/04/0353/1/V1/2024
File No. 049 E/IDR/DO. ZALNVV2024

ISKANDAR DAN Ri
Pen

7. Jenis Mata Uang

Jenis mata uang yang digunakan dalam penilaian ini disajikan dalam Rupiah.
8. D, ilai

Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran.

Dasar nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama:

a. Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotesis pertukaran di
pasar bebas dan terbuka.

b. Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan
suatu aset

Cc. Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran
suatu aset.

Dasar nilai yang digunakan harus sesuai dengan tujuan penilaian, jika terdapat

penyimpangan akan diungkapkan dalam laporan.

Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

9. Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah-istilah yang digunakan adalah:

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, Kita wajib memperhatikan
konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan Konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan
(corporeal or non corporeai), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau lidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. (SPI Edisi VII, KPUP Butir 2.2).
Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 12)
Asel Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 13).

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan alau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.2).

Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu
aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga
berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk sualu aset menjadi biaya
bagi pembeli (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.3).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan
fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. Nilai dalam pertukaran adalah suatu
harga hipotesis, dimana hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian
pada waktu tertentu. Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan
Giperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.4).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian (Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 6).

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adnndo Perkasa ai
Laporan No. 00163/2.0118-00/PI/04/0355/1/V1/2024
File No 049 WIDR/DO.Z/ALIVI/2024

41662

sa Pena dab

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 7).

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI
Edisi VII, SPI 101 Butir 3.1).

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI Edisi VII, SPI KPUP
Butir 10.1).

Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang
tertentu di luar ruang lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai
publik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 26).

Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada Penilai termasuk
di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, atau penasihat profesionalnya, contact
person ataupun yang ditugaskan mewakilinya.

10. Ruana Lingkup Penilaian

Ruang lingkup penilaian mencakup:

a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian),

b. Pengumpulan data dan wawancara,

C. Analisis data,

d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian,

e. Penulisan laporan.

11. Tingkat Kedalaman Investigasi

a. Informasi status hak objek penilaian sesuai dengan dokumen bukti hak kepemilikan
yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan Penilai tidak melakukan penyelidikan atas
keabsahan dokumen-dokumen tersebut.

b. Untuk tujuan penilaian tersebut, tidak ada pembatasan dalam melakukan inspeksi,
pemeriksaan, perhitungan dan analisis dalam penilaian. Jika terdapat pembatasan akan
diungkapkan dalam laporan penilaian. Penilai mempertimbangkan kondisi objek
penilaian, namun demikian Penilai tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat terjangkau, selain itu Penilai tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan rayap, gangguan lainnya atau kerusakan lain
yang tidak terlihat. Kondisi-kondisi yang tidak wajar yang tersembunyi yang membuat
efek negatif terhadap nilai tidak menjadi tanggung jawab Penilai.

C. Informasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari Pemberi
Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari
Pemberi Tugas,

d. Informasi spesifikasi, kondisi bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa iv

Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1//1/2024
File No. 049.6/IDR/DO.2/ALNI/2024

i

4166

Mg sarde” Jasa Peritas allik
ai ISKANDAR DAN

PAWIRA Pieenen d asa

e. Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan diperoleh dari

Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

f. Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan pondasi (yang relevan) diperoleh
dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai namun apabila tidak terlihat dan
tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi Tugas.

9. Informasi ada atav tidaknya potensi risiko lingkungan baik aklual maupun potensial yang
dapat memengaruhi hasil penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi
oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas, apabila tidak
terlihat dan tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi
Tugas.

h. Informasi mengenai Ketentuan tata ruang diperoleh dari Dinas terkait atau dari
pengamatan lingkungan sekitar yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi
Tugas.

i. Data pasar cukup tersedia dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian
memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas.

j- Penilaian berdasarkan unit penilaian (agregasi) dan/atau berdasarkan kelompok fisik
sesuai daya gunanya dan merupakan satu kesatuan lengkap.

k. Apabila Penilai mengalami keterbatasan akses saat inspeksi, misalnya tidak dapat
memasuki objek penilaian, sehingga Penilai tidak mengetahui mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian, di mana data mengenai jumlah/uas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian tersebut diperoleh dari Pemberi Tugas,
maka Pemberi Tugas bertanggung jawab atas kebenaran data/informasi tersebut. Hasil
penilaian dapat berbeda jika data/informasi tersebut tidak sesuai dengan keadaan
sesungguhnya.

I. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan ini tidak dapat diteruskan atau batal.

m. Apabila terdapat batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya dilakukannya inspeksi
secara sampling, akan kami ungkapkan dalam laporan penilaian setiap properti objek
penilaian.

n. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

12. Sif. Informasi yang Dapat Diandalka:
Informasi yang dapat dipercaya dari pihak lain dapat bersumber dari Badan Pertanahan
Nasional, Bank Indonesia, Badan Pusat Stalistik (BPS). Damodaran, Bloomberg, Penilai
Harga Efek Indonesia, Asosiasi Profesi Penilai.
Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan
Penilai terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang.

13. Asumsi Asumsi dan Kondisi Pembatas
13.1. Asumsi dan Asumsi Khusus

a. Legalitas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian adalah
benar dan tidak menyesatkan.

b. Data dan informasi yang relevan yang Giperoleh dari sumber yang layak adalah
benar dan tidak menyesalkan.

c. Pemberi Tugas telah memberikan informasi yang lengkap mengenai objek
penilaian dan tidak ada hal-hal yang disembunyikan yang dapat berpengaruh
secara signifikan terhadap kesimpulan nilai.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa v

Laporan No. 00163/2.0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.6/IDR/DO. 2/AL/VI/2024

Hart basis Pera Butik
@ ISKANDAR D3
Fewarioi Prosa €

d. Penilai beranggapan bahwa bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan yang berarti dan tidak menyebabkan perubahan nilai.

e. Objek penilaian diasumsikan lidak dibangun dengan material ataupun
mengandung material yang bersifat merusak dan berbahaya, yang menyebabkan
pencemaran lingkungan yang berpengaruh terhadap kesimpulan nilai.

f. Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dengan fakta yang sebenarnya pada
tanggal penilaian. Jika terdapat asumsi Khusus akan diungkapkan dalam laporan
penilaian.

9. Jika objek penilaian disewakan kepada pihak lain diasumsikan masa sewa telah
habis pada tanggal penilaian.

13.2. Kondisi dan Syarat Pembatas
a. Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.

c. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.

d. Penilai memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi
Tugas.

e. Penilai tidak melakukan penyelidikan atas legalitas/status hukum dokumen-
Gokumen yang digunakan dalam proses penilaian. Adalah bukan tugas Penilai
untuk melakukan uji tuntas (dve dikgence) dari aspek hukum atas catatan publik
serta catatan kepemilikan.

f. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
engan kemampuan pencapaiannya (Fiduciary Duty), jika penilaian menggunakan
proyeksi keuangan.

9. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.

h. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat memengaruhi operasional perusahaan.

i. Data dan informasi diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya

j- Jika penilaian diperuntukan untuk kepentingan Pasar Modal, data dan informasi
dalam penilaian bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai
(MAPPI).

k. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan tujuan/kepentingan dari laporan
penilaian.

I. Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas adalah akurat dan
benar serta dapat dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak
lokasi tempat, spesifikasi jenis dan jumlah aset objek penilaian dan apabila data
dan informasi tersebut tidak benar maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai
dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan
tersebut.

m. Uraian spesifikasi teknis objek penilaian yang dilaporkan hanya merupakan
identifikasi saja dan objek penilaian yang dinilai merupakan satu kesatuan
lengkap.

n. Pemberi Tugas merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau
yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya yang penugasan penilaiannya
dilakukan IDR.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adnndo Perkasa “
Laporan No. 00163/2 0118-00/PW04/0355/1/V1/2024
File No. 049.5/10R/0O YAL/VU2024

416p

@ Hanlet Jasa Portas 3etiik

o. Pengguna Laporan merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau
yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya sebagai pengguna hasil
penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara IDR dan
Pemberi Tugas.

p. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain termasuk informasi letak dan lokasi
Gata pembanding dari pihak lain kepada Penilai seperti yang telah disebulkan
Galam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
berianggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya adalah tanggung jawab Pemberi
Tugas.

9. Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau
digunakan Penilai dalam penugasan ini hanya digunakan untuk kepentingan
sesuai lujuan penilaian, dan selanjutnya data dan informasi yang dimaksud
dikecualikan sebagai Data Pribadi sebagaimana diatur dalam ketentuan dan
perundang-undangan yang terkait Perlindungan Data Pribadi.

rt. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Penilai — tidak — melaksanakan
Surveyipemetaan/pengukuran dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini

s. Pemberi Tugas secara tegas menyatakan akan membebaskan IDR dari segala
tuntutan ganti rugi dari pihak lain, jika pihak lain menuntut IDR karena penugasan
penilaian yang diberikan Pemberi Tugas kepada IDR.

IL. Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/sea/ perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa
atas pekerjaan penilaian ini.

Uu. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi untuk melakukan atau tidak
melakukan sualu transaksi sesuai dengan tujuan dalam laporan ini, dan laporan
ini tidak terikat dengan transaksi yang dilakukan dan transaksi yang dilakukan
adalah mutlak keputusan dari pihak-pihak yang bertransaksi.

v. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data
dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil
penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai
melakukan reviu terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila
dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan
mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih
lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang
berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya

w. Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak
terpisahkan (integral) dari laporan penilaian.

14. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Siapapun kecuali Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan yang mendapat laporan ini atau
tembusan daripadanya tidak ada hak untuk melakukan publikasi dan/atau menggunakan
informasi baik secara keseluruhan ataupun sebagian dari laporan ini untuk keperluan
apapun tanpa izin tertulis dari Penilai.

15. Tanggung Jawab Penilai terhadap Pihak Lain

Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali kepada Pemberi Tugas
yang tercantum dalam laporan penilaian.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa vi
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW/2024
File No. 049.61DR/DO./ALNVI/2024

ISKANDAR DAN REKAN

Pevameu Pay Rebana

Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai individu harus
dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Sehingga tanggung
jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan
(SPI Edisi VII 2018, KEPI butir 5.8.8.3).

16. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Laporan penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021.

17. Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan dan Alasan Pengaunaannya
17. Pendekatan Penilaian

Pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian yaitu pendekatan pasar,
pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Semua pendekatan tersebut
didasarkan pada prinsip ekonomi atau keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi.

Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat
dihasilkan oleh objek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai
objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (Reproduction Cost New) atau
biaya pengganti baru (Replacement Cost New) pada tanggal penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan.

17.2. Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaanya

Ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang
akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan.

Cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar membedakan
penerapan pendekatan atau prosedur yang digunakan dalam mengestimasi Nilai
Pasar.

Dengan mempertimbangkan ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar
dan properii sera cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar,
maka untuk mengestimasi nilai objek penilaian digunakan pendekatan dan metode
serta alasannya adalah sebagai berikut:

Objek Penilaian Pendekatan Metode Alasan Penggunaan
Tanah Kosong Pasar Perbandingan | Data harga penawaran/transaksi
data pasar dari properti pembanding yang

sejenis dan sebanding dengan
objek penilaian tersedia.

Berdasarkan Surat Edaran OJK No. 33/SEOJK.04/2021 Romawi III Angka 4 Jenis
objek Penilaian properti yang dapat dilakukan penilaian dengan menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian, objek Penilaian berupa tanah kosong dapat dilakukan
Penilaian dengan menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian.

18. Proses Penilaian

18.1. Pendekatan Pasar

Pendekatan pasar digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian yang
mempunyai data harga penawaran/iransaksi dari properti pembanding yang sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian. p

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adnndo Parkasa vtiy
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049.6/1/DR/DO. 2/AL/V1/2024

O ISKANDAR DAN REKAN
Meosane Poni bauran

Prosedur penilaian dengan pendekatan pasar, dengan cara membandingkan aset
yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga
transaksi atau penawaran.

Dalam penerapan perbandingan data pasar dipersyaratkan data pembanding cukup
tersedia dan harus sebanding dengan memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:

« Data pembanding mempunyai peruntukan yang sama,

« Data pembanding tersedia cukup banyak untuk menganalisis,
« Data pembanding mempunyai banyak persamaan,

« Data pembanding relatif baru.

Data ini kemudian dianalisis dan dilakukan perbandingan terhadap perbedaan-

perbedaan antara properti yang sebanding, kemudian diadakan penyesuaian

berdasarkan faktor-faktor pembanding yang memengaruhi nilai properti.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan

Galam bentuk persentase, antara Jain:

» Jika data objek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak
Giperlukan penyesuaian:

« Jika data objek penilaian lebih unggul sebesar perseratus) dari data
properti pembanding, maka keunggulan sebesar "x"5 ("x" perseratus) tersebut
Gitambahkan kepada nilai properti pembanding, dan

s Jika data objek penilaian lebih buruk sebesar "x"6 ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka kekurangan sebesar "x"6 (“x" perseratus) tersebut
Gikurangkan dari nilai properti pembanding.

19. Data Masukan

- Data masukan dapat digolongkan 3 level, yaitu data masukan level 1 berupa harga
kutipan/guoted price (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset yang identik, level 2
berupa data masukan selain level 1 yang dapat diobservasi baik langsung maupun tidak
langsung dan level 3 berupa data masukan yang tidak dapat diobservasi.

- Data masukan level 1 untuk aset yang identik dengan objek penilaian sangat jarang
(tidak ada). maka dalam penilaian digunakan data masukan level 2 dan 3.

- Data masukan dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Tingkat
keandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi bila kurang
relevan maka data masukan yang diasumsikan menjadi lebih relevan.

20. Pernyataan Independensi
Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa
adanya konflik benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. Penilai juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

Penilai tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek penilaian yang
dinilai atau nilai yang dilaporkan, baik saat ini maupun di masa datang, kecuali imbalan
jasa yang telah disetujui atas penilaian

21. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Anli
Penilai tidak mendasarkan hasil penilaiannya pada hasil pekerjaan Tenaga Ahli.

22. Penilai Properti dan Hasil Penilaian Prooerti
Kami tidak menggunakan hasil penilaian properti dari penilai properti lain untuk penilaian
objek penilaian yang sama. Tidak ada penilai properti lain dan hasil penilaian properti lain
Untuk objek penilaian yang sama dengan tujuan dan tanggal penilaian yang sama.

Penilaian Properli Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa ix
Laporan No. 00163/2 0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049 6/IDR/DO. 2AL/VU2024

ai) ISKANDAR DAN REKAN
Bening Poin daa
23. Kejadian setelah Tanggal Penilaian
Sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan tidak ada informasi dari Pemberi Tugas
mengenai perubahan lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan
penggunaannya. Selain itu tidak ada perubahan kondisi pasar dan perekonomian, Kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan pemerintah yang berpengaruh signifikan
terhadap kesimpulan hasil penilaian.

24. Kesimpulan Hasil Penilaian
Kami menganggap setiap properti objek penilaian yang dimaksud "Iree and clear"
dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan yang sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan
dalam laporan ini.
Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Nilai Pasar objek penilaian yang
diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, nilai seliap properti objek penilaian
adalah sebagai berikut:

Uralan Luas Satuan | Nilai Pasar (Rp.)

Properti #1

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan
Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

«Tanah Kosong 2.283 m2 2.283.000.000
'eroperti #2

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan
| Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

-. Tanah Kosong 3953| m2 388.000.000
Jumlah 2.671.000.009

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa x
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049 6/IDR/DO.2/ALNI/2024

PxOsmos Proper 8

Dengan demikian kami berpendapat bahwa penjumlahan nilai seluruh properti objek
penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 2.671.000.000,-
( DUA MILIAR ENAM RATUS TUJUH PULUH SATU JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan atau kepentingan
yang tercantum di dalam laporan penilaian ini, dan kami tidak mengambil tanggung jawab
atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan
komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang disebulkan di dalam laporan ini.

Hormat Kami,
KJPP ISKANDAR DAN REKAN

Penilai ProperlvAset dan Bisnis

MAPPI No. 10-5-02670

RMK-2017.00316

NIPP Menkeu No. P-1, 13.00355

STTD OJK No: STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023

Penilaian Proper Tanah Kosong PT Adrindo Porkasa x
Laporan No. 00163/2.0118-00/PV/04/0355/1/VW/2024
Fila No. 049.6/10R/DO.YALNI/2024

sori ana roda

ISKANDAR DAN

Pegumeg MURI AMAN aa

PENEYATAAN PENILAI
Mawar Pr, GNI AYO OB MAPAN GRA

Hi Ma DAR MIO BALIVNTOIA

1 Purut Tagana PT NULAMAT BENPUNYA Tk
2 Mera Pera hegan Jan Kanak Kanvas MI Kara Maa Pengeteyar, Jabar Urarm GKI Jana
2 #wapne aman (PT SELAMAT SEMPUMNA, Tuk 201 Otoritas Jawa Rasanya OM
$ 20an Otepann1 Kawan NT SELAMAT SEMPUMPAN Tun
Awan Peranan Jaa» Mae (Penanda Omg
€ ny Periaan Tera Kena PT awan Peranan
1 Ona Perunasan LOR Pena Nu ID INOMDO Pe MP WTA kanan DV Fabian 2016
£ Tema Kerta Mi Oonerane 207
« "enyga mapan Y voan Inga
10 Parngt Lawan Of Jar inaa
1 Mrepanar eni Perum

- Ke Ken eta
id |
« te 005 ae sena
TA

Tentang Ona War Loan Katun Tepi Putut Tatu A42 Mugun mengaan Misi Pena dat Praparti mrasbat.

13 Menaaan Panda

Dae 291 Kenangan M1 Kapak LaTI sebaga Peraa N Inaaah saangan CI betajari Bewagiat Hat MAAN jawa

MANGAN AM KAPAN Pena Bantar peng. Menedatangane INA MATI MAN BATANJULAGAN UI Dame 4

meraan araa

0 Tenan Barangpang aman aneh Sasaran perna PN

9 PNG SATA RAN MANA TAN KL MANA SARAN mama La Tr Keran bra data

» MAAN MAN MANA Una Kena Ke ayarana SL APAN dahan Manan yen adan Fa

Ana sn Kan arahan aan Mama ana MN da PLT PT sreg Pet bantah

8 aan Man ara nama hawa garnajaaan para Pum aara aan Auaghan selingan batangan Pa

PO Tuba peteryaan Man san 0 Mana ea deruagaan

OPERA SA Ma Pama MMA ML ALT Mat Karl perban.

DNAN MATAN dar LA MAAN aga Agan da Me Bah Kara par MAIN ML ANA INN tah Ma

| PA Daaan aman Lang: Perdaan an jabar penyater kan Kara tata ata Ban akun

| Inda anu Ann KeRMeaan yara Haagua agam Laaran PeruNa TN SRaKAK Sng1 Basri dus Hi MANANAN Bams
PE Peugaan 8 Upan Lamawi Peranan pang TAN menngana! Pata mamak Ulah Ip Aauntara Peras yang tita
Suara a01 Sae Sarada Serta Mapan

ATA MAN PENANAMAN KEPALA NA BMMANG Ms Pena PES ANA TM AN AN) PENON paruj Brass Peludun
MAN Men bat ant. eter akar saga Aam Ya a0 281 yang MET AM Tangan Meaalag ATapaN Ng Pata

1 MEA AN NAN PA KENA Tangan Kn Pena yang Tan egaN Kena angan Paman

Kn

AMAN AAN PA MN ANA PALA AA ANA LA MENAAN TNALPYA PA KEMANA NAN par MATA Ken
Merta Tama tataran meri ae serentak Hare yang keyauaan Mu alvryd Mrvti yersapaan asi pang #ryeana
wax Kanya Santa pang Ma Meruatan Metam ena san BA Dua Ban Kasar MAIN Manan Pena aa” yang
anom

La MA NAN MN PRA PAMEANA LAN MEA Pe Taman Ian MAAN DU Pesan
menanam,

$ Tua mana Pergaunaa rU MENALa PNY! MAN PMN Maen Peta ALAN Yara Mala

Aan MA PN LANU PRA Ketaga Bea
Manna mama DAA ata an Ma aa Mana Panama Ka UNA Bar ar
Pevervee era an mamana
oatan 25.
IA MEN LA Jaan,
"nan maka

Aa TEMAN PAN Man Tas Naa Pen L AKA AA Ainan Lah Mnet ARA dalarn | kita

LA AAA MA PI MELALEMAN AMA 21 PAN MA MELAI KALA PARA PUPANA ANLNA PTE
Makan SMAN aga KANG ATASAN Maan Lan Pada an

Maa Aan La MAN NN PI Ha La PAN MAAN KUTA PENA Ma MAN Mergan TEMAN Matana Ke.
00 Tema merana ML MAN sang tara.

STW Puan Peran menaya TOnan Mana Ba Pera Lanaga Lantas Jana Perta MATA (KUN Aa Lena jaman
Manan manage Hantu Man Kenal MEUPAS OaM AI Lea memaunhan

Aa MAN PA MA YA PENA KA MAN Aa PAN
Meta Pan aa an pemanasan

Mara nga Aa Meman prada

memamm:

Pendaian Propart Tanah Kosong PT Adrndo Perkasa -
Laporan No GOrEN2 Ot 18 20PWOMOISS//VVPOPA
Kie No Gap

talas Pat

Li) ISKANDAR DAN REKAN
ARE PADA Beenan One

DAFTAR ISI
IR Certificate of Appraisal
CD Representation Letter
EA Surat Penilaian .... 1
CD Pernyataan PENIAi ..............ooocooco.coWoWoWo.oooooommoco xii
3 Daftar Isi... xii
PROPERTI #1
PENILAIAN PROPERTI TANAH KOSONG DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA,
KECAMATAN CURUG, KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN.
1. Identifikasi Objek Penilaian .................oooooooooo.co.cooWoWoooooooo . Properti # 1-1
2. Inspeksi untuk Pengumpulan Data ................oooooo kenanemaasa Properti # 1-2
3. Data dan INfOrMABSI.........ooo.o.Wo.ooooooooo0o0ooo.oooo. Properti # 1-2
4. PENIAIAN.....o.o.ooooooooooco.Wo.oooooWooooooWommnne men knanaan Properti # 1-9
6. Kesimpulan... Properti # 1-11
Lampiran
— Foto-Foto
— Peta Lokasi
- Gambar Situasi Tanah
PROPERTI #2
PENILAIAN PROPERTI TANAH KOSONG DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA,
KECAMATAN CURUG. KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN.
1. Identifikasi Objek Penilaian ...................oooo Propeni £ 2-1
2. Inspeksi untuk Pengumpulan Data Properti 4 2-2
3. Data dan Informasi... ocoo.ooooo Propeni # 2-2
4. Penilaian... ee Properti # 2-9
6. Kesimpulan... Properti £ 2-11
Lampiran
- Foto-Foto
- Peta Lokasi
- Gambar Situasi Tanah
Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa xin

Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW2024
Filo No. 049.6/DR/DO.Z/ALNI/2024

PROPERTI #1
PENILAIAN TANAH KOSONG

Yang berada di
Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa

Kos Jana Porn Bull
ab) Pegmey Dar

PROPERTI #1
PENILAIAN TANAH KOSONG
DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA,
KECAMATAN CURUG, KABUPATEN TANGERANG,
PROVINSI BANTEN

IDENTIFIKASI OBJEK PENILAJAN

Obyek Penilaian

Objek penilaian adalah tanah kosong di Komplek ADR. Desa Kadu Jaya, Kecamatan
Curug. Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Identifikasi Agregasi Objek Penilaian terhadap Hubungan dengan Aset Lain

Nilai dari suatu aset dalam penggunaanya sering lerganlung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan alau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang menentukan nilai
objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dll).

Manfaat dari ase! sangat tergantung dari hubungannya dengan aset jain dan hubungan
tersebut sangal menentukan nilai ekonomis aset Dengan demikian dalam penilaian nilai
ekonomis aset objek penilaian perlu diketahui hubungan asel objek penilaian dengan aset
lain untuk menentukan unit penilaian (agregasi) aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan asel objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian pada saat inspeksi.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil
identifikasi adalah sebagai berikut:

Objek Lokasi | Identifikasi Hubungan Unit Penilaian
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah | Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, | Objek penilaian tidak | Objek penilaian
Kosong | Kecamatan Curug. Kabupaten | berhubungan dengan | dinilai secara
Tangerang, Provinsi Banten aset lain individual sebagai |
| | aset tunggal |

Analisis Hubungan Objek Penilaian dengan Aset Lain

Objek penilaian tidak berhubungan dengan aset lain.

Agregasi Objek Penilaian
Berdasarkan analisis hubungan objek penilaian dengan asel lain, maka objek penilaian
dinilai dengan agregasi Objek penilaian dinilai secara individual sebagai aset tunggal.

Klasifikasi Aset

Klasifikasi aset objek penilaian adalah berdasarkan kondisi penggunaan aset oleh pemilik
Yaitu sebagai aset operasional atau aset non operasional

Berdasarkan hasil idenlifikasi, klasifikasi aset objek penilaian adalah Aset Non Operasional

Penilaian Properti Yanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properi H1 - 1
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1V1/2024
Fila No. 099.6/IDR/DO.ALNVW2024

Sun Jana Pewalin Plat:

ISKANDAR DAN REKAN

MEDAN PiATar B BH KL 022

di

Dokumen dari Pemberi Tugas

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah dokumen yang berisi data dan informasi yang
diterima Penilai dari Pemberi Tugas dalam bentuk salinan berupa hardcopy maupun
softcopy.

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
-  Bukti-bukti hak kepemilikan tanah dan gambar situasinya
- PBB

Kami telah melakukan konfirmasi dengan Pemberi Tugas untuk memastikan kebenaran
Gokumen yang Kami terima sehingga tidak ada keraguan yang dapat memengaruhi hasil
penilaian

2. INSPEKSI UNTUK PENGUMPULAN DATA

Inspeksi objek penilaian dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST pada tanggal 22 Maret 2024.
Penelaahan status hukum dokumen yang digunakan dalam penilaian, perhitungan dan
analisis dilakukan oleh Sallas Putri Hutami Suprihana, ST dan Eka Fajar Alam, ST
dengan Reviuer Adhitya Anindito, S.I.Kom., S.H., MM, MAPPI (Cert.). Letak dan lokasi
objek penilaian ditunjukan oleh Bapak Jacob Djailani jabatan Staf PT Selamat Sempurna
Tok yang ditunjuk dan ditugaskan berdasarkan Surat Tugas No. 0056/SS!/1I1/24 tanggal 13
Maret 2024 oleh Bapak Ang Andri Pribadi jabatan Direktur PT Selamat Sempurna Tbk.
Dengan demikian Bapak Ang Andri Pribadi dan Bapak Jacob Djailani seluruhnya
merupakan Wakil Pemberi Tugas.

Dalam melaksanakan inspeksi, kami tidak mengalami keterbatasan akses.

3. DATA DAN INFORMASI
3.1. Bentuk Kepemilikan

Tanah
-
Ho, Jenis/Nol Tol Akta Objek Jual Beli Pihak Penjual pinax Pembeli (Pemegang Hak) (Luas Tanah tea
apaan sara Kena EDDY HARTONO BFATINDAK
1 P3 Laga ka tas an ki dn sa Ya "| HISIROROKAYAH | UNTUK DAN ATAS NAMA PT 1183
0. 93/079-Kec.Crg. rs 154. AORINDO PERKASA
Tgl. 29-12-2011
pai Surat ernyataan w EDDY HARTONO BERTINDAK
2 @lepasan Hak Atas Tai Bidang tanah C, Persil 09 H. JARKASIK UNTUK DAN ATAS NAMA PT 600
No, 593/130-Kec.C8/96 ADRINDO PERKASA
Tgl. 27: 12:1996
Surat Pernyataan
EDDY HARTONO BERTINDAK
3 Pelepasan Hak Atas Loan Didaag tah KAKAN ABAS UNTUK DAN ATAS NAMA PT 500
No. 593/180-Kec.Cre/s 26, Persi ADRINDO PERKASA

Tgl. Tidak terlampir L
| Tumlah | PN

Rincikan Bidang

Berdasarkan gambar rincikan tanah dari surat hak tanah tersebut yang kami peroleh
dari Pemberi Tugas, bidang-bidang tanah dari surat hak tanah tersebut
bersambungan dan berdampingan dengan bidang tanah Pabrik PT Hydraxle
Perkasa. Penilai tidak melakukan perincikan atas bidang-bidang tanah dalam daftar
bukti hak kepemilikan tanah tersebut. Penilai mengasumsikan informasi tersebut
adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan oleh Pemberi Tugas.
Kebenarannya dapat dilakukan pengecekan kepada Badan Pertanahan Nasional
(BPN). Hasil penilaian dapat berbeda jika informasi tersebut tidak sesuai dengan
keadaan sesungguhnya.

Penularan Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #1 - 2
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0358/1/V1/2024
File No. 049 EIDR/DO. /ALIVI/2024

Air Jana Penalaran
aji) ISKANDAR DAN RE:

Peda Pn

Pengukuran

Kami tidak melakukan pengukuran luas bidang tersebut, luas bidang adalah sesuai
dengan yang tercantum dalam bukli hak kepemilikannya.

Gambar, denah ataupun peta yang disajikan hanya unluk kemudahan visualisasi
saja.

3.2. Sifat Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dengan Pemberi Tugas

Hubungan Pemegang Hak Obyek Penilaian dan Pemberi Tugas adalah:

- Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas merencanakan suatu
transaksi atas objek penilaian.

3.3. Status Hak Kepemilikan Objek Penilaian

Status hak objek penilaian ditentukan oleh ada atau tidaknya ikatan yang melekat
pada hak objek penilaian yaitu berupa perjanjian kredil/sewa guna usaha
(SGUjleasing) dan jika masih ada ikatan maka objek penilaian diberikan status “asel
kredit" dan jika tidak ada ikatan dengan stalus "aset milik sendiri".

Nilai yang dicantumkan dalam status tersebut bukan nilai outstanding utang tetapi
nilai asel yang memiliki status tersebut.

Pembagian nilai aset dengan status “aset milik sendiri" dan "aset kredit" akan
diungkapkan jika laporan penilaian untuk tujuan IPO dan akan dimasukan kedalam
Prospeklus, sedangkan untuk tujuan selain ilu tidak diungkapkan kecuali ada
permintaan dani Pemberi Tugas.

3.4. Tempat Objek Penilaian
3.44. Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi dan Identifikasi

Objek penilaian berada di Provinsi Banten, Kabupaten Tangerang. Kecamatan Curug,
Desa Kadu Jaya dan dapal diidentifikasikan sebagai Komplek ADR

Properti yang berada ci sekitar yang mudah diidentifikasi yang dapat dijadikan acuan
lokasi tanah adalah:

» Kantor Pemadam Kebakaran Curug,

» Rumah Sakit Hermina Bitung,

« Perumahan Tataka Puri.

Letak properti di sebelah barat # 50 dari jalan desa yang merupakan akses Jalan menuju
lokasi properti atau dalam radius

- kurang lebih 1.2 km di sebelah baral daya dari Rumah Sakit Hermina Bitung.

- kurang lebih 850 rneter di sebelah baral laut dari Kantor Pemadam Kebakaran Curug.

- kurang lebih 800 meter di sebelah barat dari Perumahan Tataka Puri.

Aksesibilitas

Aksesibililas jalan ke lokasi mudah. Lokasi properti tersebul dapal dicapai dengan
cara melalui jalan lol Jakarta-Merak keluar Pintu Tol Bilung 2, lalu ke arah selatan
menuju Jalan Raya Curug. laiu ke arah barat menuju jalan lingkungan lalu ke arah
selatan menuju jalan desa yang merupakan akses menuju ke lokasi alau melalui
Komplek ADR.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti 11 - 3
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/1/2024
File No, 049.6/1DR/00./ALNI/2024

Jalan Akses ke Lokasi Obyek Penilaian

- Jalan penghubung: Jalan Desa, lebar & 3 m, jarak ke lokasi & 50 m, kondisi baik.
- Jalan Ulama: Jalan Raya Curug, lebar & 6 m. jarak ke lokasi 4 550 m, kondisi baik.

3.4.2. Data Lingkungan

Penggunaan Tanah Sekitar
Penggunaan tanah di sekitar lokasi pada umumnya adalah untuk Indusiri dan
Pemukiman.

Fasilitas Umum

Fasilitas pelayanan umum seperti jaringan listrik dan PLN, jaringan air bersih dari
PDAM, serta jaringan telepon dari TELKOM lelah ada dan telah disambungkan ke
lokasi

Sumber air bersih penduduk sekilarnya adalah berupa air dari sumur gali/bor dan dari
PDAM yang selalu terjamin ketersediaannya sepanjang tahun.

Sarana transportasi umum berupa ojek online dan taksi online terdapat di Jalan Raya
Curug yang berada £ 550 meter dan lokasi.

Keadaan jalan utama dan jalan lingkungan pada umumnya baik.

Sarana pelayanan umum lainnya seperti: sekolah. kantor pemerintah dan swasta,
pasar, supermarket, tempat ibadah, rumah sakil, puskesmas, restoran dan
sebagainya telah ada di sekitar daerah tersebut.

3.4.3. Data Tanah

Fronlage
Objek penilaian tidak memiliki frontage.

Jalan Depan Lokasi

Objek penilaian tidak memiliki akses jalan depan.

Batas-Batas Tanah

- Sebelah Utara :Tanah dan Bangunan Pabrik PT Hydraxle Perkasa dan
Pemukiman

- Sebelah Timur : Tanah dan Bangunan Pabrik PT Hydraxle Perkasa
- Sebelah Selatan : Pemukiman,
- Sebelah Barat : Pemukiman.

Posisi Tanah

Posisi tanah tidak memiliki akses jalan ("tanah helikopter”). Jarak objek penilaian ke
jalan terdekat dengan lokasi adalah £ 50 m

Bentuk Tanah
Bentuk tanah segi banyak

Kontur Tanah

Kontur tanah datar.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti 41 -4
Laporan No. 00163/2 0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
Fila No, 049,6/IDR/DO ZALNI/2024

L0t2 20.1 man Tam

DAR DAN REKAN
Tenan PAI Eri ne
Kondisi Fisik Tanah
Tanah merupakan tanah matang yang masih dalam keadaan kosong.
3.4.4, Rencana Umum Tata Ruang
Objek penilaian berada d: daerah untuk peruntukan Industn.

3.4.5, Pomanfaatan Tanah saat Inspeksi
Tanah masih berupa tanah kosong yang tidak dimanfaatkan oleh pemiliknya.

3.4.6, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highesr and Best Use, HBU)

Penggunaan Terbnggi dan Terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan
oplimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat ddihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan teringgi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kandisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi mia akan mempertimbangkan

penggunaan terunggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.
Tanah dengan Kondisi Kosong tas Vacann
Pengembangan tanah sesuai HBU adalah untuk Industri

3.4.7. Harga Penawaran/Transaksi Properti Pembanding

Properti pembanding merupakan propert yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian yang telah ditawarkan atau ditransaksikan yang berada di lingkungan
sekitar atau kawasan sejens

Harga penawaran/ransaks jual tanah adalah sebagai berikut:

| Urman Data r Data 7 IL Ban 3
|dumbati Pote Kera Pewarw-atu.cu, Ida
Iconvwuserwaremnang! memeluk cara: — Ieonvoropertiftangerang
Pon BRA TJ KATA Dasitat3ni
MILK
Avamat Propert.
Jana Properti
Laga Tenan
Laan Bangunan ima)
“Mak Kapemulkan
- Centac Persoed Na Teo TETAN BETA AGAN BNesarOs TANGAN 7 Eryawan OR 22551
Digo Pengaman oo | Maret 2024 #harer 2024 Maret 2074
» Status Mar Penguatan Senawatan) Perawatan
Cap pamenn ja —aat nga Aca 0001” 17.300 200 000)
Pentaan Propert Taman Karang PT Aanndo Perkasa Prooerti #1 - &

Laporan Na 00167 O1 18 GO PUOA IIS /VYPO9A
Fe NG 049 GADANDO HALVNVNIA

3.5. Ketidaksesuaian Data/Informasi dalam Dokumen dengan Keadaan di Lapangan

Data/informasi dalam dokumen sesuai dengan keadaan di lapangan.

3.6. Perizinan dan Rekomendasi

Penilai tidak memperoleh perizinan dan rekomendasi objek penilaian.

37. Marketability Objek Penilaian

Marketability adalah kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer) jika ditawarkan dengan pemasaran yang layak dalam jangka waktu
yang dapat memenuhi definisi Nilai Pasar.

Marketability objek penilaian atas pengaruh tempat lokasi dan faktor lingkungan

adalah sebagai berikut

» Tanah objek penilaian tidak memiliki akses.

» Bentuk tanah segibanyak

» Tempat Pembuangan Sampah (TPS) berjarak » 1 km dari lokasi tanah objek
penilaian.

«  Makam/kuburan berjarak » 200 m dari lokasi tanah objek penilaian.

«  SUTET terletak jauh dari lokasi tanah objek penilaian.

e Lingkungan tanah objek penilaian tidak rawan banjir.

e Tanah objek penilaian tidak posisi tusuk sate

e Tanah objek penilaian tidak di jalan buntu

« Tanah objek penilaian terletak jauh dari jurang yang berpotensi longsor

« Tanah objek penilaian berjarak t 200 m dari Masjid

«Tingkat hunian di sekitar tanah objek penilaian tinggi

« Tanah objek penilaian tidak menghadap arah baratvvbarat daya dan barat laut.

# Akses jalan ke lokasi tanah objek penilaian tidak melalui lingkungan kumuh atau
daerah "hitam", rawan gangguan.

« Penggunaan tanah objek penilaian sesuai HBU

» Tanah objek penilaian terawal.

Berdasarkan aspek tempat lokasi dan faktor lingkungan tersebut di atas terdapat
aspek negalif terhadap markefability tanah objek penilaian, yaitu:

» Tidak memiliki akses (tanah "helikopter”).

Dengan adanya aspek negalif tersebut, untuk penjualan tanah objek penilaian

membutuhkan waktu pemasaran yang layak lebih lama, dengan marketability kurang
marketable

3.8. Beban terhadap Properti

Kami tidak memperoleh informasi dari Pemberi Tugas/pemilik aset mengenai ada
atau tidak adanya hak/kepentingan/ikatan lain yang membebani objek penilaian

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti 41 - 6
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049. /IDR/DO.2/ALNI/2024

ruas Tab

ISKANDAR DAN REKAN

Revmes Done Aa

3.9. Tinjauan Pasar

Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properli Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
secara tahunan tumbuh sebesar 1.9176 (yoy). lebih tinggi dibandingkan 6,22Y4 (yoy)
pada triwulan III 2023 (Grafik 1). Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa
lerjadi pada mayoritas segmen lerkecuali segmen rilel. Perlambatan tersebut
lerulama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan segmen hotel di
Semarang. Sementara itu. indeks Perminlaan Properti Komersial unluk kategori jual
pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 0,34” (yoy) (Grafik 2). Hal lersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan dan lahan industri.

Mumbuh 1 Pertumbuhan “Tahunan” Indeks.
Grafik 1 Sa Grafik 2

Demarid Kategori Iual (So yoy)

Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulan pedumbuhan Indeks
Permintaan Properti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48” (gta) pada
triwulan sebelumnya menjadi 2.114 (gta) pada triwulan IV 2023 (Grafik 3).
Perlambatan indeks permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar
dan Denpasar, serta menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa
di Jakana. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV 2023
pada kategori jual tumbuh sebesar 0,10”4 (gta), relatif stabil dibandingkan triwulan III
2023 yang tumbuh 0,084 (ata) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini
terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di

Surabaya dan Jakarta.
dhan Travulanan Indeks

Demand Kategori Jual (96 gta)

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
tumbuh sebesar 1,30” (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan Ill 2023 yang
sebesar 1,03Y4 (yoy) (Grafik 5). Hal ini didorong peningkatan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa. apartemen sewa dan hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk
kategori jual melambat dari 0,19” (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,034
(yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terulama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan
perkantoran jual di Jakana dan lahan industri di Medan.

Penilaian Properti Tanah Kosang PT Adando Perkasa Propenit1 -7
Laporan No. 00163/2.0118-00/PI/04/0355A/VV/2024
File No 949 6/IDR/DO 2/ALIVI/2024

EPertumbuhan Triwulnan Indeks
Supply Kategori Jual (06 yoy)

Grafik 5 Grafik.6

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan
IV 2623 meningkat 0,13Y6 (gta), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,035
(ala) (Grafik 7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
Segmen apalemen sewa di Bandung dan Denpasar. disebabkan oleh penurunan
indeks pasokan pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen
apariemen di Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial katogori
jual juga terkonstraksi sebesar 0,02”4 (alg) disebabkan oleh penurunan pasokan
perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).

Warta (ng 5| "pertumbuhan Tewalanan Indeks
1 5 Iv Kategori Jual (96 at)

Perkembangan Harga Properli Komersia
Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di lengah perlambatan Indeks

Permintaan Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti
Komersial terutama untuk kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV 2023 sebesar 2,03”4 (yoy), melambat dibandingkan
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3,574 (yoy) (Grafik 9). Hal ini
lerutama disebabkan penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten.
Selanjutnya. perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,644 (yoy), lenih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan III 2023 sebesar 0,48”s (Grafik 10). Hal ini seiring
peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan
indusiri di Semarang

Grafik 9

Penilaian Properti Yanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properu #1 -8
Laporan No 00163/2 0118-00/P1/04/0355/1/M/2024
File No. 049.6/IDR/DO 2/AUV1/2024

Koni Jana Ponisi Didik
ISKANDAR DAN REI
Praja Pay aman

Secara triwulanan. Indeks Harga Properti Komersial uniuk kategori sewa pada
triwulan IV 2023 naik 1,76Y5 (gala) sedikit melambat dibanding kenaikan triwulan
sebelumnya sebesar 1,79”4 (ata) (Grafik 11). Perlambatan indeks harga tersebut
terutama disebabkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain,
Indeks Harga Properi Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2023 naik
0,23”9 (yoy) sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0.196 (ata) (Grafik 12). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen
lahan industri di Semarang.

Imbangan Indeks Harga Kategori
Grafik 11 Grafik 12 MpangAI $ Harga Kategori
Pa
3
-

Sumber. Bank Indonesia

4. PENILAIAN

44. Penilaian Tanah Kosong
Metodologi dan Proses Perhitungan
Pendekatan penilaian yang digunakan adalah pendekatan pasar dengan metode
perbandingan dala pasar, dengan melakukan penyesuaian harga penawaran/transaksi dari
properli pembanding yang sejenis dan sebanding yang berada di sekitar daerah kawasan
sejenis dengan objek penilaian.
Eslimasi nilai dengan melakukan proses perbandingan objek penilaian dengan properti
pembanding, dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding mengenai keunggulan atau keburukan obyek penilaian dibandingkan properti
pembanding dalam bentuk persentase.
Faktor-faktor pembanding/elemen pembanding objek penilaian adalah: hak atas properti
yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pembayaran, kondisi pasar.
lokasi, karakteristik fisik, penggunaan dan komponen non-realty dalam penjualan.

Penilaian Proporti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Propem R1 -9

Laporan No. 00163/2 0118-00/PWO4/0355/1/V/2024
File No, 089. 61DRUDO YALVI4026

Hasil Perhitungan

Berdasarkan analisis dan metode yang digunakan, hasil perhitungan adalah sebagai

berikut:

Informasi Urai Tepat Pemeran Femoandng 7 Perbangna3

InamatPopert tan kabin Tangan Kesatan ageng Petira
sae

(ConasiPeran 8 Nop

Je Dag (Teansaks Penasaran

Data Proper

TAMA

Luas Tanah Ing)

Ketentuan Pengemoangan

Pemnuan
(UNIT PERBANDINGAN

Kan

lu
lm Yan

Indikasi Hrg

Ing Penamaan
Dison

ELEMEN PERBANDINGAN

IDATADAN PENYESUAIAN TRANSAKSI

Penyassaan

(Bara Orerasene:

prawan

te 2 Lane,

NN 2asa0 eos win Riase (reavasa 100p

(61 Kan Pas . $ | -| a00 .|

Baipas | Pi pai Liem
PENYESUMA PROPER
Loker
atk engan Psalheamaan

Penybauman

Penyesoslan

Uda

aa Ia ar Fasa naa
Penyasuaa en . .

ot kajustmant 1.136.200 16.1156251 11.120000)

Indikasi Mai galah Penyasunan Noanto0 KI 4000

REKOUSILASI

It Adjustment" Sa Tiang Tea ag Tong

(cross Agustment. 20 sen sa

indikasi Misi Pasar Totat ———— . mual oma Tasenon

Boo. Sasa — KAN MEA Ma1so| 333 368681

Kama Ra
tan

aa

loowasi

KesimpuBn MISI Pasar

31815
1.201)

Iii Pasar Tanan pat

Saman

AT METAk LALAUN GERAKAN GR DATANG BAN TA PTS

Panilaran Properti Tanah Kosong PT Adrndo Perkasa
Laporan No. 00163/2 01 18-00/P1/04/0355/1/V/2024

Fila No. 049.6/1DR/DO.2/AL/VI/2024

Properti #1 - 10

4166

Minta Jasa i
tai) ISKANDAR DAN
Megan Pa A3.

Dengan demikian nilai tanah objek penilaian adalah sebagai berikut:

Harga "
Uraian Luas | Satuan Satuan (Rp) Nilai Pasar (Rp)
Tanah Sesuai Bukti Hak 2283| m2 1.000.000 2.283.000.000

5. KESIMPULAN

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan seria pendekatan penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa nilai
seluruh objek penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 2.283.000.000, -
( DUA MILIAR DUA RATUS DELAPAN PULUH TIGA JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian, dan kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan
kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.

is)

Penilaran Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti 81-11
Laporan No 00162/2 0118-00/P1/04/0355/1/VW2024
File No, 049 6/IDR/DO.2/ALNVU2024

LAMPIRAN

» FOTO-FOTO
» PETA LOKASI
« GAMBAR SITUASI TANAH

Penilaian Proper Tanah Kosong PT Agrindo Perkasa

FOTO-FOTO PROPERTI #1
TANAH KOSONG PT ADRINDO PERKASA

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Balas Sebelah Selatan

Batas Sebelah Tiimur

Penilaian Properti Tanah Kasong PT Adrindo Perkose

“ £
Data Pembanding 2 b
— S3

MRAANANGAN

TRESTU/20

Tanpa Skala

PROPERTI #1
PETA LOKASI TANAH
PT ADRINDO PERKASA
Berlokasi di

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug.
Kabupalen Tangerang, Provinsi Banten

Dikerjakan Oleh :

Kantor Jasa Pena Putik
ISKANDAR DAN REKAN

Ap 4 Buuren

Lir) ISKANDAR DAN REKAN

Pomuktman

Pemadenan

OS masasegem van

PT Hyarbae Perkasa

Tanah san Bangunan Paoric
PT Nydranda Parka

dan Bangunan Pabrik
PPT Myrinado Portasa

Keterangan: MINI Bidang Tanah Prapori 84
(PSSI tidung Turan Proper 22

Tanpa Skala

PROPERTI #1 Dikerjakan Oleh :

GAMBAR SITUASI TANAH
PT ADRINDO PERKASA

Berlokasi di

Komplek AOR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Kantor Jasa Perviai Pudtk
Li) ISKANDAR DAN REKAN

Keywea Pratony 4 Business Arerasar

PROPERTI #2
PENILAIAN TANAH KOSONG

Yang berada di
Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa

Kana Jasa Pon Pet

ISKANDAR DAN RT!

Mewame Proper Besa

PROPERTI #2
PENILAIAN TANAH KOSONG
DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA,
KECAMATAN CURUG, KABUPATEN TANGERANG,
PROVINSI BANTEN

1. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian

Objek penilaian adalah tanah kosong di Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan
Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

denlifikasi Aar i Objek Penilaian terhadap Hubungan dengan Aset Lain

Nilai dari suatu aset dalam penggunaanya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang menentukan nilai
objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dll).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian dalam penilaian nilai
ekonomis aset objek penilaian perlu diketahui hubungan aset objek penilaian dengan aset
lain untuk menentukan unit penilaian (agregasi) aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian pada saat inspeksi.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil
identifikasi adalah sebagai berikut:

Objek Lokasi Identifikasi Hubungan |” Unit Penilaian |
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, | Objek penilaian tidak | Objek penilaian
Kosong Kecamatan Curug, Kabupaten | berhubungan dengan | dinilai secara
Tangerang, Provinsi Banten aset lain individual sebagai
asel lunggal

Analisis Hubungan Objek Penilaian dengan Aset Lain
Objek penilaian tidak berhubungan dengan aset lain.

Aareaasi Obiek Penilaian

Berdasarkan analisis hubungan objek penilaian dengan aset lain, maka objek penilaian
dinilai dengan agregasi Objek penilaian dinilai secara individual sebagai aset tunggal.

Klasifikasi Aset

Klasifikasi aset objek penilaian adalah berdasarkan kondisi penggunaan aset oleh pemilik
yaitu sebagai aset operasional atau aset non operasional.

Berdasarkan hasil identifikasi. klasifikasi aset objek penilaian adalah Aset Non Operasional.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #2-1
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW/2024
Fila No, 049.61/DR/DO.YALNI/2024

81 Jasa Pora: Pabiih

Hi) ISKANDAR DAN RE

N

Dokumen dari Pemberi Tugas

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah dokumen yang berisi data dan informasi yang
Giterima Penilai dari Pemberi Tugas dalam bentuk salinan berupa hardcopy maupun
softcopy.

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
-  Bukti-bukti hak kepemilikan tanah dan gambar situasinya
- PBB

Kami telah melakukan konfirmasi dengan Pemberi Tugas untuk memastikan kebenaran
Gokumen yang kami terima sehingga tidak ada Keraguan yang dapat memengaruhi hasil
penilaian.

2. INSPEKSI UNTUK PENGUMPULAN DATA

Inspeksi objek penilaian dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST pada tanggal 22 Maret 2024.
Penelaahan status hukum dokumen yang digunakan dalam penilaian, perhitungan dan
analisis dilakukan oleh Sallas Putri Hutami Suprihana, ST dan Eka Fajar Alam, ST
dengan Reviuer Adhitya Anindito, S.I.Kom., S.H., MM, MAPPI (Cert.). Letak dan lokasi
objek penilaian ditunjukan oleh Bapak Jacob Djailani jabatan Staf PT Selamat Sempurna,
Tbk yang ditunjuk dan ditugaskan berdasarkan Surat Tugas No. 0058/SSI/III/24 tanggal 13
Maret 2024 oleh Bapak Ang Andri Pribadi jabatan Direktur PT Selamat Sempurna, Tbk.
Dengan demikian Bapak Ang Andri Pribadi dan Bapak Jacob Djailani seluruhnya
merupakan Wakil Pemberi Tugas.

Dalam melaksanakan inspeksi, kami tidak mengalami keterbatasan akses.

3. DATA DAN INFORMASI
34. Bentuk Kepemilikan
Tanah

JenisINo/ Tat Akta Objek Jual Boli Pihak Penjual Pihak Pembeli (Pemegang Kek) (Luas Taneh (m2)

|
(Surat Pernyataan
Pelepasan Hak Atas Tanah | Bidang tanah C No. 723,
No,593/144-Ccg/1998 | Persit 009, SPPT: 0198

EODY HARTONO BERTINDAK
H. SUNATA UNTUK DAN ATAS NAMA PT 353
ADRINOO PERKASA

L

Rincikan Bidang

Tidak ada rincikan bidang, karena bidang objek penilaian terdiri atas satu bidang dan
berdasarkan Gambar Situasi dari Pemberi Tugas tersebut merupakan satu bidang.

Pengukuran

Kami tidak melakukan pengukuran luas bidang tersebut, luas bidang adalah sesuai
dengan yang tercantum dalam bukti hak kepemilikannya.

Gambar, denah ataupun peta yang disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi
saja.
3.2. Sifat Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dengan Pemberi Tugas

Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas adalah:

- Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas merencanakan suatu
transaksi atas objek penilaian.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #2 - 2
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No. 049. 8/1DR/DO. 2/ALNVI/2024

PO Gonta Jasa Deli Pub

Kibi ISKANDAR DAN REKAN

Pedimeu Pioe 1 1 Magna van er

3.3, Status Hak Kepemilikan Objek Penilaian

Status hak objek penilaian ditentukan oleh ada atau tidaknya ikatan yang melekat
pada hak objek penilaian yaitu berupa perjanjian kredi'sewa guna usaha
(SGUlleasing) dan jika masih ada ikatan maka objek penilaian diberikan status "aset
kredit" dan jika tidak ada ikatan dengan status "aset milik sendiri",

Nilai yang dicantumkan dalam status tersebut bukan nilai outstanding utang tetapi
nilai aset yang memiliki status tersebut.

Pembagian nilai aset dengan status "aset milik sendiri” dan "aset kredit" akan
diungkapkan jika laporan penilaian untuk tujuan IPO dan akan dimasukan kedalam
Prospektus, sedangkan untuk tujuan selain itu tidak diungkapkan kecuali ada
permintaan dari Pemberi Tugas.

3.4, Tempat Objek Penilaian
3.41. Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi dan Identifikasi

Objek penilaian berada di Provinsi Banten, Kabupaten Tangerang, Kecamatan Curug,

Desa Kadu Jaya dan dapat diidentifikasikan sebagai Komplek ADR.

Properti yang berada di sekitar yang mudah diidentifikasi yang dapat dijadikan acuan

lokasi tanah adalah:

» Kantor Pemadam Kebakaran Curug,

» Rumah Sakit Hermina Bitung,

» Perumahan Tataka Puri.

Letak properti di sebelah barat # 10 dari jalan desa yang merupakan akses Jalan

menuju lokasi properti atau dalam radius:

- kurang lebih 1,2 km di sebelah barat daya dari Rumah Sakit Hermina Bitung.

- kurang lebih 850 meter di sebelah barat laut dari Kantor Pemadam Kebakaran
Curug.

- kurang lebih 800 meter di sebelah barat dari Perumahan Tataka Puri.

Aksesibilitas

Aksesibilitas jalan ke lokasi mudah. Lokasi properti tersebut dapat dicapai dengan
cara melalui jalan tol Jakarta-Merak keluar Pintu Tol Bitung 2, lalu ke arah selatan
menuju Jalan Raya Curug, lalu ke arah barat menuju jalan lingkungan lalu ke arah
selatan menuju jalan desa yang merupakan akses menuju ke lokasi atau melalui
Komplek ADR.

alan Akses ke Lokasi Objek Penilaian

- Jalan penghubung: Jalan desa, lebar & 3 m, jarak ke lokasi & 10 m, kondisi baik.

- Jalan Utama: Jalan Raya Curug, lebar £ 6 m, jarak ke lokasi 550 m, kondisi baik.

3.4.2. Data Lingkungan

Penggunaan Tanah Sekitar

Penggunaan tanah di sekitar lokasi pada umumnya adalah untuk Industri dan
Pemukiman.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properi #2- 3
Laporan No. 00163/2.0118-00/PW04/0353/1/VI/2024
File No. 049. 1IDR/DO.2/ALN/I/2024

Lab) ISKANDAR DAN REKAN
MEKNa Pera bai
Fasilitas Umum

Fasilitas pelayanan umum seperti jaringan listrik dari PLN, jaringan air bersih dari
PDAM, seria jaringan telepon dari TELKOM telah ada dan telah disambungkan ke
lokasi.

Sumber air bersih penduduk sekitarnya adalah berupa air dari Sumur gali/bor dan dari
PDAM yang selalu terjamin ketersediaannya sepanjang tahun.

Sarana transportasi umum berupa ojek online dan taksi online terdapat di Jalan Raya
Curug yang berada £ 550 meter dari lokasi.

Keadaan jalan utama dan jalan lingkungan pada umumnya baik.

Sarana pelayanan umum lainnya seperti: sekolah, kantor pemerintah dan swasta,
pasar, supermarket, tempat ibadah, rumah sakit, puskesmas, restoran dan
sebagainya telah ada di sekitar daerah tersebut.

3.4.3. Data Tanah

Frontage
Objek penilaian tidak memiliki frontage.

Jalan Depan Lokasi
Objek penilaian tidak memiliki akses jalan depan.

Batas-Batas Tanah

- Sebelah Utara : Pemukiman,

- Sebelah Timur : Tanah dan Bangunan Pabrik PT Hydraxle Perkasa,

- Sebelah Selatan : Tanah dan Bangunan Pabrik PT Hydraxle Perkasa,

- Sebelah Barat : Pemukiman.

Posisi Tanah

Posisi tanah tidak memiliki akses jalan (“tanah helikopter”). Jarak objek penilaian ke
jalan terdekat dengan lokasi adalah & 10 m.

Bentuk Tanah

Bentuk tanah trapesium.

Kontur Tanah
Kontur tanah datar.

Kondisi Fisik Tanah

Tanah merupakan tanah matang yang masih dalam keadaan kosong.

3.4.4. Rencana Umum Tata Ruang

Objek penilaian berada di daerah untuk peruntukan Industri.

3.4.5. Pemanfaatan Tanah saat Inspeksi

Tanah masih berupa tanah kosong yang tidak dimanfaatkan oleh pemiliknya.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Propeni #2 -4
Laporan No. 00163/2.0118-00/PW/04/0355/1/VU2024
File No. 089.6/IDR/DO.2/AL/VW2024

3.4.6. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use, HBU)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacanf) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan mempertimbangkan
penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.

Tanah dengan Kondisi Kosong (as Vacanf)
Pengembangan tanah sesuai HBU adalah untuk Industri.

3.4.7. Harga Penawaran/Transaksi Properti Pembanding

Properti pembanding merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian yang telah ditawarkan atau ditransaksikan yang berada di lingkungan
sekitar atau kawasan sejenis,

Sumber data properti pembanding adalah: agen properti, supplier, dealer, distributor,
showroom, current market di lokasi, media cetak dan elektronik

Harga penawaran/transaksi jual tanah adalah sebagai berikut:

| Uraian | Data1 Data 2 Data3 |
Sumber! Foto | httpsi//emaw.obx co.id/i
https://www.rumah12 tem/di-jual-tanah- —|https://www.rumahl:
com/properti/iangerang. industri-di-curug- com/properti/tangerang|
1s3884772/ tangerang-iid- Las2906856,
907994015
Alamat Properti IDesa Kadujaya, Kecamatan |Desa Kadujaya, Kecamatan |Desa Kadujaya. Kecamatan
Curug, Kabupaten (Curug, Kabupaten (Curug, Kabupaten
(Tangerang, Provinsi Banten (Tangerang, Provinsi Banten (Tangerang, Provinsi Banten
Jenis Properti TANAH KOSONG! TANAH KOSONG | TANAH KOSONG
Luas Tanah (m2) 3400 800 1.000
Luas Bangunan (m2) r - - -
Hak Kepemilikan I Girik Girik, Girik|

Data Transaksi/ Penawaran
- Contact Person! No, Telp. Teddy1081239332696| M. Siregar!081219368121/ Eryawan / 082122653567

» Tgl Data Penawaran Maret 2024 Maret 2024 Maret 2024
- Lama dipasarkan - - 1
- Status Harga Penawaran) Penawaran! Penawaran)
- Harga Penawaran Jual 7.820.000.000 1.800.000.000 17.500.000.000|
3.5. Ketidaksesuaian Data/Informasi dalam Dokumen dengan Keadaan di Lapangan
Data/informasi dalam dokumen sesuai dengan keadaan di lapangan.
3.6. Perizinan dan Rekomendasi
Penilai tidak memperoleh perizinan dan rekomendasi objek penilaian.
Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #2 -5

Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049.6//DR/DO.Z/AL/VI/2024

Mou” Jasa Pena Pub
2 ISKANDAR DAN REKAN

Regenyen Papa A Du

3.7, Marketability Objek Penilaian

Marketability adalah kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer) jika ditawarkan dengan pemasaran yang layak dalam jangka waktu
yang dapat memenuhi definisi Nilai Pasar.

Marketability objek penilaian atas pengaruh tempat lokasi dan faktor lingkungan
adalah sebagai berik
» Tanah objek penilaian tidak memiliki akses.
# Bentuk tanah segibanyak.

» Tempat Pembuangan Sampah (TPS) berjarak » 1 km dari lokasi tanah objek
penitaian.

«  Makam/kuburan berjarak » 200 m dari lokasi tanah objek penilaian.

«  SUTET terletak jauh dari lokasi tanah objek penilaian.

# Lingkungan tanah objek penilaian tidak rawan banjir.

« Tanah objek penilaian tidak posisi tusuk sate.

« Tanah objek penilaian tidak di jalan buntu.

« Tanah objek penilaian terletak jauh dari jurang yang berpotensi longsor.

# Tanah objek penilaian berjarak t 200 m dari Masjid.

« Tingkat hunian di sekitar tanah objek penilaian tinggi.

« Tanah objek penilaian tidak menghadap arah baratvbarat daya dan barat laut.

« Akses jalan ke lokasi tanah objek penilaian tidak melalui lingkungan kumuh atau
daerah “hitam", rawan gangguan.

« Penggunaan tanah objek penilaian sesuai HBU.
« Tanah objek penilaian terawat.

Berdasarkan aspek tempat lokasi dan faktor lingkungan tersebut di atas terdapat
aspek negalif terhadap marketabilily tanah objek penilaian, yaitu:

« Tidak memiliki akses (tanah “helikopter”).

Dengan adanya aspek negatif tersebut, untuk penjualan tanah objek penilaian
membutuhkan waktu pemasaran yang layak lebih lama, dengan marketability kurang
markelable.

3.8. Beban terhadap Properti

Kami tidak memperoleh informasi dari Pemberi Tugas/pemilik aset mengenai ada
atau tidak adanya hak/kepentingan/ikatan lain yang membebani objek penilaian.

3,9. Tinjauan Pasar

Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
secara tahunan tumbuh sebesar 1,914 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 6,224 (yoy)
pada triwulan III 2023 (Grafik 1). Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa
terjadi pada mayoritas segmen terkecuali segmen ritel. Perlambatan tersebut
terutama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan segmen hotel di
Semarang. Sementara itu, indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 0,344 (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan dan lahan industri.

Penilaian Properti Yanah Kosong PT Adrindo Perkasa Propeni #2 -6
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1N/V/2024
File No. 049.6/IDR/DO.2/ALNVI/2024

Fang, Montse Jaya Porulan Publik
2 ISKANDAR DAN REKAN

Regamod Pengery ABuatesi ve:

Pertumbuhari” “Tahunan” Indeks Pertumbuhan Tanunan  Indoks

ES Demand Kategori Sawa (5d yoy) Demand Kategori Jual (do yoy)

Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulan pertumbuhan Indeks
Permintaan Properti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48” (gtg) pada
triwulan sebelumnya menjadi 2,11”4 (ata) pada triwulan IV 2023 (Grafik 3).
Perlambatan indeks permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar
Gan Denpasar, serta menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa
Gi Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV 2023
pada kategori jual tumbuh sebesar 0,1076 (ata), relatif stabil dibandingkan triwulan III
2023 yang tumbuh 0,08”4 (gta) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini
terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di

Surabaya dan Jakarta.
Pertumbuhan
Demand Katege

Pertumbuhan “ Triwulanan “Indeks.

Demand Kategori Jual (9 gta)

Tikjolanan “Indeks
Sewa (de gtah

Grafik 3 Grafik 4

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
tumbuh sebesar 1,304 (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2023 yang
sebesar 1,03”h (yoy) (Grafik 5). Hal ini didorong peningkatan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa, apartemen sewa dan hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk
kategori jual melambat dari 0,19” (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,03Y
(yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan
perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.

Bertimhuhan Tahunan Indoks | Pertumbuhan Trwulanan Indaks
Supply Kategori Sewa (36 yoy) Grafik 6 SuppYy Kategori Jual (Ie yoy)

Penileian Proporti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #2-7
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355//VW/2024
Eile No. 049.6/IDR/DO. /AL/VI/2024

Kondzr Jaya Penlas Publik

ISKANDAR DAN R

Pewanved Pera 8 Busi:

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan
IV 2023 meningkat 0.136 (ata). setelah sebelumnya terkoniraksi sebesar 0,03”
(ata) (Grafik 7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
segmen apatemen sewa di Bandung dan Denpasar. disebabkan oleh penurunan
indeks pasokan pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen
apartemen di Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial katogori
jual juga terkonstraksi sebesar 0,024 (gtg) disebabkan oleh penurunan pasokan
perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).

Mtumbuhan Trwulanan Indek:
te90rI Sewa (96 gta)

Perkembanaan Harga Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks
Permintaan Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti
Komersial terutama unluk kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV 2023 sebesar 2.03Y- (yoy). melambat dibandingkan
perlumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3.576 (yoy) (Grafik 9). Hal ini
terutama disebabkan penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten.
Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,64” (yoy), lenih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan III 2023 sebesar 0,48”4 (Grafik 10). Hal ini seiring
peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan
industri di Semarang.

Gap Perkembangan Indeks Harga Kategori
Grafik 9

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan IV 2023 naik 1,7646 (ata) sedikit melambat dibanding kenaikan triwulan
sebelumnya sebesar 1,796 (ata) (Grafik 11). Perlambatan indeks harga tersebut
terutama disebabkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain,
Indeks Harga Properti Komersial untuk kalegori jual pada Iriwulan IV 2023 naik
0,234 (yoy) sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0,196 (atg) (Grafik 12). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen
lahan industri di Semarang.

Penilaran Properti Tanah Kosong PT Aorindo Perkase Propenii #2 - 8
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No, 049.6/IDR/DO.2/AL/VV2024

Mate Jasa Poris Sabik
haji ISKANDAR DAN REKAN

Pediryas Propam 8 Su 3

Sumber: Bank Indonesia

4. PENILAIAN

41. Penilaian Tanah Kosong

Metodologi dan Proses Perhitungan

Pendekatan penilaian yang digunakan adalah pendekatan pasar dengan metode
perbandingan data pasar, dengan melakukan penyesuaian harga penawaran/transaksi dari
properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang berada di sekitar daerah kawasan
sejenis dengan objek penilaian.

Estimasi nilai dengan melakukan proses perbandingan objek penilaian dengan properti
pembanding, dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding mengenai keunggulan atau keburukan objek penilaian dibandingkan properti
pembanding dalam bentuk persentase.

Faktor-faktor pembanding/elemen pembanding objek penilaian adalah: hak atas properti
yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pembayaran, kondisi pasar,
lokasi, karakteristik fisik, penggunaan dan komponen non-realty dalam penjualan.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adnndo Perkasa Properti #2 - 9
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/VV2024
File No. 049.6/IDR/DO.2/AUNI/2024

Megan Kena AL yna

Hasil Perhitungan

Berdasarkan analisis dan metode yang digunakan, hasil perhitungan adalah sebagai
berikut:

20 sa ar

Tea
“ena 2401 Jam katy ot Jowe raman saxena: Cara (san ansaga menraan Ga Diana temanya pacunya Ce
“wsnyu Ceng musasan | tanmere lema Mersa | taman "eyang Pecew | denean terjang eri
-— —.
ne OA
van
———uR,

anta
Legaay aan na

nd da La an aboatna
p0— sea

Dengan demikian nilai tanah objek penilaian adalah sebagai berikut:

. Harga n
Uraian Luas | Satuan Satuan (Ro) Nilai Pasar (Rp)

(Tanah Sesua! Buki Hak 353| m2 1.100.000 388.000.000

5. KESIMPULAN

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
Gilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa nilai
seluruh objek penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 388.000.000,-
(TIGA RATUS DELAPAN PULUH DELAPAN JUTA RUPIAH )

Hasit penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian, dan kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan
kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa Properti #2 - 17
Laporan No. 00163/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049. 6/IDR/DO. 2/AL/VI/2024

LAMPIRAN

« FOTO-FOTO
» PETA LOKASI
« GAMBAR SITUASI TANAH

Penilaian Properti Tanah Kosong PT Adrindo Perkasa

FOTO-FOTO PROPERTI #2
TANAH KOSONG PT ADRINDO PERKASA

di) ISKANDAR DAN REKAN

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Penilaian Properu Tanah Kosong PT Adnndo Perkasa

Tanpa Skala

PROPERTI #2
PETA LOKASI TANAH
PT ADRINDO PERKASA

Berlokasi di

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,

Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

@

Dikerjakan Oleh :

Kaptot ata Pena Pubi

ISKANDAR DAN REKAN

Rapsreren Proosny & Busnegs Agerani

an sasa Pena itea

Li) ISKANDAR DAN REKAN

Tanah dan Banginn Pabek
ST tiyainnda Puckasa

Tanan can Bangunan Pori
(PT Firdrando Porhasa

J

“keterangan . (II Biano Tanan Proper #1
(ES abang Taran Proper 2

Permukiman
en dan Banguran Pabetx
PT Hyanoto Parcasa
U PROPERTI #2 Dikerjakan Oleh :

GAMBAR SITUAS! TANAK
PT ADRINDO PERKASA
Jasa Periigi Pubik

Berlokasi di O ISKANDAR DAN REKAN
Komplak ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug, TER TER EP RSA

Tanpa Skala Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten