20240624_CTRA_Public Expose_31674148_lamp1.pdf

2. Di tahun 2023 insentif PPN DTP mulai diberlakukan pada bulan November. Perseroan
   mencatat presales dengan insentif PPN DTP pada tahun 2023 sebesar Rp769miliar,
   sementara selama kuartal 1 tahun 2024 ini tercatat sebesar Rp1,1triliun dari total presales
   sebesar Rp3.3triliun. Dengan demikian kontribusi PPN DTP properti terhadap presales
   Perseroan pada kuartal 1 tahun 2024 ini adalah sekitar 30%.

3. Selama kuartal pertama, Perseroan telah merealisasikan capex sekitar Rp700miliar dari
   target setahun sekitar Rp2triliun.


Nama: Yanita Patriella – Bisnis Indonesia

Pertanyaan:

1. Presales Perseroan di kuartal 1 tahun ini tercatat sebesar Rp3.3triliun, turun dibandingkan
   tahun lalu sebesar Rp3.4triliun. Apa penyebabnya, padahal di tahun ini ada insentif PPN
   DTP 100%? Bagaimana pengaruh insentif PPN DTP terhadap penjualan apartemen
   Perseroan?
2. Sekitar 50% dari presales Perseroan berasal dari produk hunian dengan harga per unit
   berkisar antara Rp2-5miliar, apa penyebabnya dan bagaimana Perseroan melihat hal ini,
   apakah Perseroan akan fokus di produk ini?
3. Bagaimana strategi Perseroan mempertahankan kinerja sehubungan dengan pelemahan
   nilai tukar Rupiah saat ini? Bagaimana Perseroan melihat prospek industri properti tahun
   ini?
4. Apa yang menyebabkan tingkat okupansi kantor sewa turun 17% di kuartal 1 tahun ini?
5. Perseroan telah menyatakan kesiapan untuk berpartisipasi dalam pengembangan IKN
   sejak bulan September 2022, namun mengapa sampai saat ini Perseroan belum memulai
   pengembangannya?
6. Bagaimana perkembangan rencana Perseroan terkait pengembangan proyek di Walini?
7. Terkait proyek baru Perseroan di Gresik yang akan di-launch tahun ini, berapakah capex
   untuk proyek tersebut dan berapa target presalesnya?

Jawaban:

1. Terkait pengaruh insentif PPN DTP terhadap penjualan apartemen, data selama 6 bulan
   terakhir (sejak mulai diberlakukan PPN DTP) menunjukkan angka penjualan apartemen
   di Jakarta sekitar Rp80miliar, dimana untuk market apartemen yang belum pulih, angka
   ini dinilai sudah cukup tinggi. Dengan demikian PPN DTP cukup membantu penjualan
   apartemen.

2. Pandemi COVID-19 mempengaruhi daya beli masyarakat menengah bawah sehingga
   terjadi pelemahan demand atas rumah-rumah di bawah Rp1miliar dan saat ini produk
   yang lebih diminati adalah produk residensial dengan harga di atas Rp1miliar, terutama
   Rp2-5miliar. Namun demikian Perseroan tidak dapat secara langsung mengalihkan
   (switch) semua produk residensialnya ke harga Rp2-5miliar, mengingat masing-masing
   lokasi geografis memiliki market tersendiri. Oleh karena itu Perseroan akan tetap fokus
   pada diversifikasi produk pada berbagai segmentasi harga sehingga dapat memenuhi
   kebutuhan pasar sekaligus menciptakan pertumbuhan.

3. Pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS dalam beberapa bulan terakhir yang
   terutama dipengaruhi oleh penurunan harga komoditas seperti batu bara, nikel dan CPO
   dapat memicu inflasi dan menurunkan daya beli. Terkait nilai tukar Rupiah ini, Perseroan
   telah sangat prudent dalam pengelolaan pinjaman dengan menerbitkan Medium Term
   Notes (MTN/wesel bayar) dalam Dolar Singapura dan melakukan hedge (lindung nilai)
   atas MTN tersebut. Perseroan juga memelihara kecukupan likuiditas dan mencatat net
   cash position. Aktivitas operasional Perseroan juga dilakukan dalam mata uang Rupiah.
   Dengan demikian Perseroan telah menerapkan kebijakan yang benar sehingga dapat
   mempertahankan kinerjanya.

4. Penurunan tingkat okupansi pada kantor sewa Perseroan adalah sebagai berikut:
   • DBS Bank Tower (Ciputra World 1), turun dari 88% menjadi 83%
   • Tokopedia Tower (Ciputra World 2), turun dari 77% menjadi 53%
   • Tokopedia Care Tower (Ciputra International), turun dari 99% menjadi 53%,
       sehubungan dengan dilakukannya pemindahan fasilitas untuk support atau service
       oleh Tokopedia Care ke Jawa Tengah yang biayanya lebih murah.
   Dengan demikian mengakibatkan penurunan rata-rata tingkat okupansi yang tinggi, yaitu
   sebesar 17% (year-on-year/YoY) pada periode 3 bulan tahun ini.
   Khusus untuk Tokopedia Care Tower, sebetulnya dalam masterplan Perseroan
   merupakan kantor strata title untuk dijual yang sementara ini disewakan, sehingga
   dikelompokkan juga sebagai kantor sewa. Hal ini perlu juga dipahami terkait dengan
   penurunan tingkat okupansi kantor sewa.

   Sebagai informasi, market kantor sewa untuk premium leased office di CBD area
   sebetulnya sudah mulai menunjukkan perbaikan (net demand) sejak kuartal keempat
   tahun 2022, namun tingkat okupansi hanya sebesar 70% sehingga rate sewa tidak dapat
   dinaikkan atau bahkan menurun di kuartal 1 tahun 2024 ini. Sementara untuk leased office
   di non-CBD area (seperti Tokopedia Care Tower), net demand baru terjadi pada kuartal 1
   tahun ini, dengan tingkat okupansi sebesar 70%.

5. Perseroan memang cukup awal dalam mengajukan untuk melakukan pengembangan di
   IKN, yaitu pengembangan terintegrasi dengan konsep Meeting, Incentive, Conference and
   Exhibition (MICE) dengan lokasi yang berada di luar Kawasan Pusat Pemerintahan yang
   sekarang sedang dikembangkan. Dengan demikian Perseroan memang belum dapat
   memulai pengembangan dan masih menunggu rencana keseluruhan Pemerintah.

   Terkait dengan pengembangan hunian Aparatur Sipil Negara (ASN), Perseroan telah
   mengajukan proposal feasibility study (FS) dengan skema Kerjasama Pemerintah dan
   Badan Usaha (KPBU) kepada Otorita IKN pada bulan Maret 2024. Perseroan juga telah
   mengajukan desain arsitektur dan master plan dan saat ini tengah menunggu jadwal untuk
   proses kurasi oleh Otorita IKN sebelum dilakukan revisi FS dan penetapan sebagai
   pemrakarsa. Persiapan dan ground breaking rencananya akan dilaksanakan akhir tahun
   ini. Melihat masih banyaknya proses yang harus dijalankan, Perseroan menilai proses
   ground breaking kemungkinan belum dapat dilakukan pada akhir tahun ini.

6. Perseroan belum dapat memberikan informasi terkait proyek di Walini mengingat masih
   dalam tahap awal sekali.

7. CitraLand Gresik Kota yang memiliki lokasi strategis di tengah kota Gresik dan dekat
   dengan exit tol, merupakan proyek kerjasama operasi, dimana Perseroan tidak
   membebaskan tanah terlebih dulu dan hanya perlu membangun infrastruktur dasar
   sebelum me-launch proyeknya. Saat ini sedang dilakukan pembangunan infrastruktur
   dengan kebutuhan capex sekitar Rp50-100miliar. Launching direncanakan pada tahun ini
   dengan target presales sebesar Rp250miliar.


Nama: Hilda Alexander - Kompas.com

Pertanyaan:

1. Apakah Perseroan memiliki proyek properti dengan komponen bahan baku impor?
2. Bagaimana strategi Perseroan menyiasati kenaikan harga jual terkait dengan
   melemahnya nilai tukar Rupiah yang berimbas pada kenaikan harga komponen bahan
   baku impor?
3. Perseroan merupakan satu dari beberapa emiten properti dengan ESG risk rating rendah,
   namun bukan yang terendah. Bagaimana strategi Perseroan agar menjadi nomor 1 di
   industri properti dan bagaimana Perseroan akan memanfaatkan ESG risk rating ini terkait
   mendapatkan pendanaan untuk pengembangan proyek baru?
4. Apakah Perseroan memiliki rencana untuk mengajukan proyek perumahan terpadu
   menjadi Proyek Strategis Nasional (PSN) sebagaimana yang dilakukan oleh perusahaan
   properti lainnya?

Jawaban:

1. Untuk proyek perumahan, penggunaan komponen bahan baku impor tidak terlalu besar,
   namun demikian Perseroan tetap mengamati pergerakan harga untuk komponen yang
   mengandung besi dan metal yang mengikuti pergerakan Dolar AS.

2. Perseroan memberikan down payment (DP) kepada supplier atas rumah-rumah yang
   sudah terjual dalam rangka me-lock harga bahan baku. Selain itu Perseroan melakukan
   hedge atas pinjaman dalam mata uang asing untuk meminimalisir risiko. Sebetulnya yang
   perlu diwaspadai adalah pengembangan proyek high-rise, namun sejauh ini jumlah proyek
   high-rise Perseroan juga tidak banyak.

3. Index ESG, khususnya di bidang properti merupakan hal yang baru, sehingga Perseroan
   juga masih dalam tahap learning process untuk memenuhi standar ESG. Seperti yang
   diketahui, untuk industri properti hanya ada 2 atau 3 perusahaan yang memenuhi kriteria
   Index ESG dan Perseroan merupakan satu diantaranya, jadi sebetulnya Perseroan sudah
   menjadi leader di sektor properti. Namun demikian Perseroan akan terus berusaha untuk
   memenuhi standar-standar ESG. Terkait pendanaan, saat ini belum belum banyak
   tersedia pendanaan yang berbasis green, namun kedepannya seiring dengan semakin
   pentingnya ESG, Perseroan mungkin juga akan memanfaatkannya, terutama bila
   menciptakan benefit bagi Perseroan.

4. Proyek Strategis Nasional (PSN) merupakan peluang usaha yang perlu dimanfaatkan oleh
   Perseroan, namun saat ini Perseroan lebih berkonsentrasi di proyek-proyek kerjasama
   operasi dengan pemilik tanah sebagai partner bisnis, sehingga belum ada rencana terkait
   PSN. Perseroan terbuka akan mempertimbangkan bila benefitnya cukup besar.

Nama: Rizky Yunanda – HB Capital

Pertanyaan:

Bagaimana rencana penambahan jumlah rumah sakit Perseroan dalam 3 tahun kedepan dan
akan dibangun di mana?

Jawaban:

Saat ini Perseroan sedang menyelesaikan pembangunan rumah sakit (hospital) keempat di
Surabaya yang direncanakan akan mulai beroperasi pada bulan Agustus. Hospital ini akan
menjadi yang paling bagus di Surabaya dengan layanan keunggulan (Center of Excellence)
pada cancer center. Kedepannya Perseroan berencana akan mengembangkan beberapa
hospital lagi, namun saat ini belum dapat diinformasikan lokasinya. Hospital merupakan salah
satu lini bisnis yang akan dikembangkan Perseroan, disamping mal dan hotel.


Nama: Eki – Property & Bank

Pertanyaan:

1. Bagaimana kinerja pusat belanja (mal) Perseroan saat ini? Laporan salah satu konsultan
   properti menyebutkan bahwa secara umum kinerja mal meningkat seiring dengan
   penerapan tren atau konsep baru. Bagaimana Perseroan menyikapi hal tersebut?
2. Hotel juga secara umum mengalami peningkatan kinerja. Bagaimana strategi Perseroan
   terkait pengembangan hotel?

Jawaban:

1. Saat ini tingkat okupansi rata-rata mal Perseroan tercatat sekitar 89%, dengan kinerja
   yang berbeda untuk masing-masing mal. Mal Ciputra Jakarta mencatat tingkat okupansi
   mendekati 90% dengan rate sewa yang turun dibandingkan dengan pre-COVID.
   Sementara untuk Mal Ciputra Semarang, selain tingkat okupansinya yang di atas 96%,
   rate sewa juga sudah kembali bahkan sedikit melebihi rate pre-COVID. Mengenai tingkat
   kunjungan (foot traffic), secara umum untuk mal Perseroan seluruhnya belum mencapai
   level pre-COVID atau belum pulih. Terkait strategi pengembangan mal, karena Mal
   Ciputra Jakarta dan Semarang sudah memiliki captive market menengah yang kuat,
   Perseroan akan tetap konsisten mempertahankan di market tersebut, dengan pergeseran
   pada tenant mix seiring dengan perubahan lifestyle yang menjadi tren seperti di mal-mal
   lainnya.

2. Diantara recurring income property Perseroan – mal, kantor dan hotel, kinerja hotel yang
   paling cepat pulih dibandingkan dengan lainnya dan seluruh hotel Perseroan sudah
   mencapai level pre-COVID. Raffles Hotel, misalnya, telah mencatat pendapatan maupun
   Gross Operating Profit (GOP) yang sudah melebihi pre-COVID, dimana room revenue
   tercatat kurang lebih sama dengan pre-COVID, namun revenue dari banquet yaitu
   meeting dan wedding telah meningkat dibandingkan pre-COVID. Seluruh hotel budget
   Perseroan yang berjumlah 5 hotel selama kuartal 1 2024 ini juga sudah melebihi pre-
   COVID. Jadi secara umum kinerja luxury hotel dan budget hotel Perseroan sudah melebihi
   pre-COVID sementara hotel bintang 4 dan 5 masih relatif sama dengan pre-COVID,
   namun semua ini belum tentu merefleksikan kondisi pasar hotel pada umumnya.

Nama: Rizki – Emitennews.com

Pertanyaan:

Disebutkan di awal tahun bahwa target pendapatan Perseroan tahun 2024 adalah sekitar
Rp11triliun dengan target pertumbuhan laba bersih sekitar 5%. Berapakah pencapaiannya
sampai saat ini atau per Mei 2024? Apakah ada rencana Perseroan untuk merevisi target
mengingat kondisi market saat ini masih kurang stabil dan di awal tahun ada gejolak politik?

Jawaban:
Pada kuartal 1 tahun 2024 Perseroan membukukan pendapatan sebesar Rp2,3triliun dengan
pencapaian kurang dari 25% bila dibandingkan dengan targetnya sebesar Rp11triliun. Hal ini
biasa terjadi dan merupakan business cycle di industri properti, dimana pengakuan
pendapatan pada umumnya dicatat pada semester kedua atau di kuartal terakhir sesuai
dengan serah terima kepada konsumen. Namun bila dilihat pertumbuhannya secara YoY,
pendapatan masih tumbuh sekitar 8,7%, sementara laba bersih yang tercatat sebesar
Rp483miliar juga masih tumbuh 17% YoY. Dengan demikian Perseroan optimis dapat
mencapai target yang ditetapkan untuk full year 2024.


Nama: Edo Rusyanto – Investor Daily

Pertanyaan:

Bagaimana Perseroan memandang prospek bisnis properti tahun 2025 seiring dengan
terbentuknya pemerintahan baru?

Jawaban:

Prospek bisnis properti di tahun 2025 diharapkan lebih bagus dengan penurunan pada tingkat
suku bunga The Fed sehingga nilai Rupiah tidak terlalu tertekan lagi dan dengan demikian
Indonesia akan berada di posisi yang lebih baik. Perseroan juga berharap agar Pemerintah
tetap memberikan support kepada industri properti.