20240611_BATR_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_31660416_lamp1.pdf

                                              PENDAHULUAN
Keterbukaan Informasi ini dibuat untuk kepentingan Pemegang Saham Perseroan agar Pemegang Saham
Perseroan mendapatkan informasi secara lengkap mengenai rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh
Perseroan dan juga dalam rangka pemenuhan POJK 17/2020 dan POJK 42/2020.

Perseroan telah melakukan Penawaran Umum Perdana Saham sebanyak 620.000.000 (enam ratus dua puluh
juta) saham biasa atas nama yang merupakan Saham Baru, dengan nilai nominal Rp20 (dua puluh Rupiah)
setiap saham yang mewakili sebesar 20,50% (dua puluh koma lima nol persen) dari modal yang telah
ditempatkan dan disetor penuh setelah Penawaran Umum, yang ditawarkan kepada Masyarakat dengan Harga
Penawaran sebesar Rp110 (seratus sepuluh Rupiah) setiap saham (“IPO”).

Berdasarkan rencana penggunaan dana hasil IPO yang tertuang dalam Prospektus dalam rangka IPO, Sekitar
38,6520% (tiga puluh delapan koma enam lima dua nol persen) atau sebesar Rp24.900.000.000 (dua puluh
empat miliar sembilan ratus juta Rupiah) akan digunakan Perseroan untuk pembelian tanah dan bangunan dari
pihak terafiliasi. (“Transaksi”).

Transaksi merupakan Transaksi Afiliasi sebagaimana dimaksud dalam Peraturan OJK Nomor 42/POJK.04/2020,
ditetapkan tanggal 1 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan (“POJK
No.42/2020”) dan wajib memenuhi kewajiban untuk melakukan penilaian dan pendapat kewajaran atas
Transaksi serta melakukan keterbukaan informasi yang diatur dalam Pasal 4 POJK No.42/2020.

Transaksi yang dilakukan merupakan transaksi dengan pihak terafiliasi Perseroan sebagaimana diatur dalam
POJK 42/2020 mengingat kedua pihak dari Para Penjual yaitu Ridwan dan Sugeng Suryadi merupakan pihak
terafiliasi Perseroan. Sehubungan dengan Transaksi tersebut memenuhi kriteria sebagai Transaksi Afiliasi,
tetapi tidak memenuhi Pasal 6 ayat (1) huruf d hal mana bukan merupakan Transaksi Material yang
memerlukan persetujuan RUPS.

Dengan demikian, berdasarkan POJK No. 17/2020 dan POJK 42/2020, Perseroan wajib mengumumkan
informasi terkait Transaksi kepada masyarakat paling sedikit melalui situs web Perseroan dan situs web Bursa
Efek Indonesia paling lambat 2 hari kerja setelah tanggal Transaksi Material. Sehubungan dengan hal tersebut,
Direksi Perseroan mengumumkan Keterbukaan Informasi ini dengan maksud untuk memberikan informasi
maupun gambaran yang lebih lengkap kepada para Pemegang Saham Perseroan dan masyarakat mengenai
Transaksi.

Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan menyatakan bahwa Transaksi ini bukan merupakan Transaksi Afiliasi
yang mengandung benturan kepentingan sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan, karena transaksi tersebut tidak membawa akibat
kerugian atau pengaruh secara finansial karena adanya penetapan harga yang tidak wajar.


                                      URAIAN MENGENAI TRANSAKSI

1.   LATAR BELAKANG, ALASAN DAN MANFAAT TRANSAKSI

Terkait hal ini, Perseroan memutuskan untuk pembelian tanah dan bangunan i dikarenakan faktor efisiensi
dan efektif untuk kegiatan operasional Perseroan. Adapun pembelian tanah tersebut dari pihak terafiliasi
karena sejak saat awal berdiri, Perseroan telah menempati lokasi tersebut untuk menjalankan kegiatan
operasionalnya. Pada saat awal kegiatan operasional, Perseroan telah menggunakan fasilitas dari pemegang
saham (pihak terafiliasi) yang mana dikenakan biaya sewa secara periodik, dimana biaya sewa tersebut
meningkat setiap tahunnya. Sehingga dengan dilakukannya pembelian tanah tersebut, maka perseroan dapat
mengurangi biaya sewa setiap tahunnya dan meningkatkan nilai aset Perseroan. Lebih lanjut, pembelian tanah
yang dilakukan pada harga dibawah harga pasar juga memberikan keuntungan bagi Perseroan dan pemegang
saham, dimana harga yang diperoleh Perseroan lebih rendah dari harga pasar saat ini.




                                                                                                            2

2.   TANGGAL TRANSAKSI

     Transaksi pembelian tanah yang dilakukan Perseroan terjadi pada tanggal 7 Juni 2024.

3.   OBJEK TRANSAKSI

     a.   Tanah dan bangunan seluas 328m2 berdasarkan nomor sertifikat Sertifikat Hak Milik (”SHM”) No.
          0323 yang saat ini telah didirikan bangunan yang digunakan sebagai Kantor Pusat Perseroan yang
          terletak di Jl. Kebraon II No. 103A, Desa/Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karang Pilang, Surabaya,
          Jawa Timur dari pihak afiliasi Perseroan yaitu Bapak Ridwan selaku Direktur Utama Perseroan dan
          Sugeng Suryadi selaku Komisaris Utama Perseroan;
     b.   Tanah seluas 1.200m2 berdasarkan nomor akta Akta Jual Beli (”AJB”) No. 55 yang saat ini telah
          didirikan bangunan yang digunakan sebagai gudang bahan baku yang terletak di Desa Sumput, Kec.
          Driyorejo, Kab. Gresik dari pihak afiliasi yaitu Bapak Ridwan selaku Direktur Utama Perseroan dan
          Sugeng Suryadi selaku Komisaris Utama Perseroan
     c.   Tanah seluas 3.069m2 berdasarkan nomor sertifikat SHM No. 01077, SHM No. 01078, SHM No.
          01103, dan akta AJB No. 594.4 yang saat ini telah didirikan bangunan yang digunakan sebagai gudang
          bahan baku yang terletak di Desa Sumput, Kec. Driyorejo, Kab. Gresik dari pihak afiliasi Perseroan
          yaitu Bapak Ridwan selaku Direktur Utama Perseroan dan Sugeng Suryadi selaku Komisaris Utama
          Perseroan.
     d.   Tanah seluas 3.329m2 berdasarkan nomor sertifikat SHM No. 01074, SHM No. 01075, dan SHM No.
          01076 yang saat ini telah didirikan bangunan yang digunakan sebagai gudang barang jadi yang
          terletak di Desa Sumput, Driyorejo, Kab. Gresik dari pihak afiliasi Perseroan yaitu Bapak Ridwan
          selaku Direktur Utama Perseroan dan Sugeng Suryadi selaku Komisaris Utama Perseroan.
     e.   Tanah seluas 600m2 berdasarkan nomor akta AJB No. 173 yang saat ini telah didirikan bangunan
          yang digunakan sebagai gudang barang jadi yang terletak di Desa Sumput, Driyorejo, Kab. Gresik dari
          pihak afiliasi Perseroan yaitu Bapak Ridwan selaku Direktur Utama Perseroan dan Sugeng Suryadi
          selaku Komisaris Utama Perseroan.
     f.   Tanah seluas 450m2 berdasarkan nomor akta AJB No. 063, dan AJB No. 087 yang saat ini telah
          didirikan bangunan yang digunakan sebagai gudang barang jadi yang terletak di Desa Sumput,
          Driyorejo, Kab. Gresik dari pihak afiliasi Perseroan yaitu Bapak Ridwan selaku Direktur Utama
          Perseroan dan Sugeng Suryadi selaku Komisaris Utama Perseroan.

     Selanjutnya, seluruhnya disebut sebagai (”Tanah”).

4.   NILAI TRANSAKSI

     Perseroan telah melakukan pengikatan jual beli berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 22
     Januari 2024 yang dibuat di bawah tangan dan bermeterai cukup antara Perseroan dan Bpk. Ridwan dan
     Bpk. Sugeng Suryadi. Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli tanggal 22 Januari 2024 tersebut,
     Perseroan dan Bpk. Ridwan dan Bpk. Sugeng Suryadi sepakat untuk melakukan jual beli dengan harga
     sebesar Rp 24.900.000.000,- (dua puluh empat miliar sembilan ratus juta Rupiah).

5.   PIHAK-PIHAK YANG MELAKUKAN TRANSAKSI

     5. 1. Perseroan selaku Pembeli

          Riwayat Singkat
          Perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan peraturan perundang-
          undangan yang berlaku di negara Republik Indonesia dengan nama “PT Benteng Api Technic”,
          berkedudukan di Kota Surabaya, berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Benteng Api
          Technic Nomor 2 tanggal 9 September 2004, yang dibuat di hadapan Tutty Mulianingsih, S.H.,
          Notaris di Kota Surabaya, yang telah: (i) memperoleh pengesahan dari Kemenkumham melalui Surat
          Keputusannya Nomor C-27671 HT.01.01.TH.2004 Tahun 2004 tanggal 5 November 2004; (ii)
          didaftarkan dalam Daftar Perseroan di bawah nomor TDP 130115115893 Tahun 2004 tanggal 24
          November 2004; dan (iii) diumumkan dalam BNRI No. 62 TBNRI No. 7795 yang terbit pada tanggal 3
          Agustus 2007 (“Akta Pendirian”).



                                                                                                           3

          Anggaran Dasar Perseroan yang tertuang dalam Akta Pendirian tersebut selanjutnya telah diubah
          beberapa kali, yang mana perubahan Anggaran Dasar terakhir adalah berdasarkan Akta Pernyataan
          Keputusan Para Pemegang Saham sebagai Pengganti dari Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
          PT Benteng Api Technic No. 60 tanggal 30 Mei 2024, yang dibuat dihadapan Leolin Jayayanti, S.H.,
          M.Kn., Notaris di Jakarta, yang telah: (i) mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak
          Asasi Manusia (“Menhukham”) berdasarkan Surat Keputusan Menhukham No. AHU-
          0031442.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 30 Mei 2024; (ii) diberitahukan kepada Menhukham
          mengenai perubahan anggaran dasar sebagaimana dibuktikan dengan Surat Penerimaan
          Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan No. AHU-AH.01.03-0125421 tanggal 30 Mei
          2024; dan (iii) telah didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0104879.AH.01.11.TAHUN 2024
          tanggal 30 Mei 2024 (“Akta Perseroan No. 60/30 Mei 2024”).

          Kegiatan Usaha
          Berdasarkan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan dalam Akta Perseroan No. 60/30 Mei 2024, maksud
          dan tujuan Perseroan ialah berusaha dalam bidang Perdagangan Besar, Perindustrian, Konstruksi,
          Pengelolaan Air Limbah dan Pengelolaan Daur Ulang Sampah, dan Aktivitas Penyewaan dan Sewa
          Guna Usaha Tanpa Hak Opsi. Sampai dengan Prospektus ini diterbitkan, kegiatan usaha utama yang
          dijalankan oleh Perseroan adalah bergerak di bidang Perdagangan Besar Genteng, Batu Bata, Ubin
          dan sejenisnya dari Tanah Liat, Kapur, Semen atau Kaca (Kode KBLI 46633), Industri Bata, Mortar,
          Semen, dan sejenisnya yang Tahan Api (Kode KBLI 23911), Industri Barang Tahan Api dari Tanah
          Liat/Keramik Lainnya (Kode KBLI 23919), Konstruksi Khusus Lainnya YTDL (Kode KBLI 43909), dan
          Instalasi Minyak dan Gas (Kode KBLI 43223).

          Selanjutnya, kegiatan usaha utama yang benar-benar dijalankan oleh Perseroan adalah bidang
          Manufaktur dan Perdagangan produk Refraktori (Material Tahan Api) dan Insulasi Tahan Panas
          beserta Jasa Konstruksi

          Susunan Pengurus dan Pengawas
          Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:

          Dewan Komisaris
          Komisaris Utama        : Sugeng Suryadi
          Komisaris Independen   : M. Rusli Ananda

          Direksi
          Direktur Utama         : Ridwan
          Direktur               : Aswin Asmantono
          Direktur               : Agus Hari Pramudianto

     5. 2. Ridwan dan Sugeng Suryadi selaku Penjual

          Pihak Penjual yaitu Ridwan dan Sugeng Suryadi yang merupakan pemilik tanah sebagaimana
          disebutkan pada poin 3 diatas.

6.   SIFAT TRANSAKSI MATERIAL DALAM TRANSAKSI

     Sesuai dengan POJK 17/2020 pasal 3 ayat (2) sub a. yaitu “nilai transaksi sama dengan 20% (dua puluh
     persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka” maka Berdasarkan laporan keuangan Perseroan per
     tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanel & Rekan untuk ekuitas
     Perseroan per tanggal 31 Desember 2023 yaitu Rp 76.089.899.383,- dan nilai transaksi adalah sebesar
     Rp24.900.000.000,- atau 32,72% dari nilai buku ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2023.

7.   SIFAT HUBUNGAN AFILIASI DARI PIHAK-PIHAK YANG MELAKUKAN TRANSAKSI

     Hubungan afiliasi antara Penjual dan Pembeli adalah sebagai berikut:
     • Ridwan selaku penjual yang merupakan pemegang saham dan Direktur Utama Perseroan.
     • Sugeng Suryadi selaku penjual yang merupakan pemegang saham dan Komisaris Utama Perseroan.


                                                                                                         4

                     PENGARUH TRANSAKSI TERHADAP KONDISI KEUANGAN PERSEROAN

Tabel berikut ini menggambarkan Laporan Keuangan Proforma Perseroan yang berasal dari dan dihitung
berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan untuk periode yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Kanel dan Rekan dengan pendapat wajar tanpa modifikasian.

Proyeksi Laba Rugi

Laba Rugi Perseroan tanpa adanya rencana transaksi:




Berdasarkan proyeksi laba (rugi), tanpa adanya Rencana Transaksi, selama 5 tahun (2024 s/d 2028), maka BAT
akan mencatat laba bersih pada tahun 2024 dan 2028 masing-masing sebesar Rp, 14,91 miliar, 21,25 miliar,
34,05 miliar, 43,02 miliar dan Rp. 57,67 miliar.




                                                                                                         5

Laba Rugi Perseroan dengan adanya rencana transaksi:




Jika Rencana Transaksi pembelian tanah dan bangunan terealisasi, maka kinerja keuangan Perseroan dimasa
depan akan lebih baik, yang tercermin dari laba bersih, yang akan diterima oleh Perseroan pada tahun 2024
s/d 2028 masing-masing sebesar Rp. 20,70 miliar, Rp, 26,30 miliar, Rp. 38,61 miliar, Rp. 46,98 miliar dan Rp.
61,07 miliar.

Proforma Posisi Keuangan Sebelum dan Sesudah Transaksi




                                                                                                           6

Berdasarkan proforma laporan keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 2023 sebelum dan sesudah
Rencana Transaksi, terlihat bahwa dengan dilakukannya Rencana Transaksi, dimana sumber dana berasal dari
IPO, rasio aset terhadap liabilitas akan membaik menjadi 4,70x dibandingkan dengan sebelum Rencana
Transaksi sebesar 2,91x. Selanjutnya, rasio liabilitas terhadap ekuitas akan membaik menjadi 0,27x
dibandingkan dengan sebelum Rencana Transaksi sebesar 0,52x. Hal ini dapat memperkuat struktur kapital
yang dimiliki Perseroan, yang pada akhirnya dapat menambah kapasitas pinjaman kepada pihak ketiga, jika
diperlukan untuk pengembangan usaha pada masa yang akan datang.

                                       RINGKASAN LAPORAN PENILAI

Kantor Jasa Penilai KJPP Pung’s Zulkarnain & Rekan telah ditunjuk oleh Perseroan sebagai Penilai Independen
untuk memberikan Penilaian terhadap obyek jual beli atas transaksi jual beli cut off per 31 Desember 2023
berdasarkan laporan No. File: 00125/2.0004-01/PI/09/0378/1/I/2024 tanggal 15 Januari 2024 adalah sebagai
berikut:

Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak Pihak – pihak yang bertransaksi adalah Perseroan sebagai pembeli dan Ridwan dan Sugeng Suryadi
sebagai penjual

Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan

1.Tanah dan bangunan kantor yang berlokasi di Jl. Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan
Karangpilang, Kota Surabaya, Provinsi Jawa Timur. Dengan luas tanah 328 m2, bentuk kepemilikan atas objek
penilaian adalah berupa kepemilikan tunggal. 1 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 323, terdaftar atas nama
1. Ridwan 2. Sugeng Suryadi.

2.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 3.329 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 3 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 1074, 1075, 1076 terdaftar atas nama 1. Ridwan 2.
Sugeng Suryadi.

3.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 2.949 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 3 (SHM) Surat Sertifikat Hak Milik No. 1078, 1077, 1103 dan 1 (AJB) Surat Akta Jual Beli
No. 549.4 terdaftar atas nama 1. Ridwan 2. Sugeng Suryadi.
4.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 1.200 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 1 (AJB) Surat Akta Jual Beli No. 55 terdaftar atas nama 1. Ridwan 2. Sugeng Suryadi.

5.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Driyorejo, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 120 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 1 (AJB) Surat Akta Jual Beli No. 594.4 Kutipan Dari Buku : C terdaftar atas nama 1. Ridwan
2. Sugeng Suryadi.

6.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 600 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 1 (AJB) Akta Jual Beli No. 173 terdaftar atas nama 1. Ridwan 2. Sugeng Suryadi.

7.Tanah kosong yang berlokasi di Dusun Pasinan, Desa Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik,
Provinsi Jawa Timur. Dengan total luas tanah 450 m2, bentuk kepemilikan atas objek penilaian adalah berupa
kepemilikan tunggal. 2 (AJB) Akta Jual Beli No. 63 & 87 terdaftar atas nama 1. Ridwan 2. Sugeng Suryadi.

Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan opini Nilai Pasar atas objek penilaian
dengan Tujuan IPO (Initial Public Offering).



                                                                                                             7

Asumsi dan Asumsi Khusus

Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembetasan sebagai berikut:

1.Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan
Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang
diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan Penilai terhadap data yang ada, pemeriksaan atas
dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Perseroan.

2.Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan Penilaian
bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Perseroan yang dimaksud dan penasehat profesionalnya
dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Penilaian. Penilai
tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Perseroan dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.

3.Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari
property yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dantujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam
laporan Penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya
kesalahan.

5.Penilai tidak berkewajiban mempresentasikan dan tidak bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan penilai
selain kepada Perseroan dan pengguna laporan, kecuali diisyaratkan lain.

6.Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk
memeriksa struktur bangunan atau pun bagian- bagian dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak
dapat dijangkau. Penilai tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, Penilaian Penilai didasarkan pada asumsi bahwa seluruh
aspek ini dipenuhi dengan baik.

7.Penilai tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian Penilai didasarkan pada kewajaran, dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.

8. Penilai tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila
tidak diinformasikan lain, Penilaian Penilai didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang
dapat berpengaruh terhadap nilai.

9. Gambar, denah atau pun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi
saja. Penilai tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenaihal ini.

10. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan
Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, Penilai beranggapan bahwa
property yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan- pembatasan dan property
maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan dating tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.

11.Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang
diberikan Perseroan/pengguna laporan. Oleh karena itu, Penilai tidak melakukan pengukuran ulang terhadap
luasan property secara detail, melainkan data keterangan atau sertifikat produk dari lembaga pertahanan &
gambar bangunan yang diterima dari Perseroan.

12.Apabila terdapat perbedaan antara Perseroan dan nama pemegang hak terahir di sertifikat, Penilai tidak
melakukan pemeriksaan hubungan antara Perseroan dan nama pemegang hak terakhir di sertifikat dan Penilai
dibebaskan dari tuntutan apabila ada permasalahan di kemudian hari.

                                                                                                            8

13.Ketika dilakukan inspeksi ke lapangan, terdapat aset berupa gudang. Namun diasumsikan bahwa penilaian
berupa tanah kosong.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
• Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data Pasar adalah yang paling tepat digunakan untuk
    Properti Tanah Kosong, mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tersedia data pasar yang
    memadai, sebanding dan sepadan dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.

•   Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya adalah yang paling tepat digunakan untuk Tanah
    Bangunan dan Kantor, mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tidak tersedia data pasar yang
    memadai, sebanding dan sepadan dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.

Kesumpulan

Dengan mengacu pada KEPI dan SPI 2018, serta memperhatikan semua faktor-faktor seperti yang terdapat
dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku pada tanggal 31
Desember 2023, penilai berpendapat bahwa nilai pasar atas tanah-tanah tersebut adalah sebesar Rp
25.135.156.000,- ( Dua Puluh Lima Miliar Seratus Tiga Puluh Lima Juta Seratus Lima Puluh Enam Ribu Rupiah).

                                RINGKASAN LAPORAN KEWAJARAN TRANSAKSI

Kantor Jasa Penilai KJPP Edi Andesta dan Rekan telah ditunjuk oleh Perseroan sebagai Penilai Independen
untuk memberikan Penilaian terhadap obyek jual beli atas transaksi jual beli cut off per 31 Desember 2023
berdasarkan laporan No. File: 00163/2.0053-00/BS/04/0095/1Nl/2024tanggal 3 Juni 2024 adalah sebagai
berikut:

Pihak-pihak yang Bertransaksi

Pihak Pihak – pihak yang bertransaksi adalah Perseroan sebagai pembeli dan Ridwan dan Sugeng Suryadi
sebagai penjual

Objek Penilaian

Objek penilaian adalah rencana pembelian tanah dan bangunan dengan total luas tanah ± 328 m2, luas
bangunan ± 536 m2, terletak di Jalan Kebraon II No. 103A, Kelurahan Kebraon, Kecamatan Karangpilang, Kota
Surabaya, Provinsi Jawa Timur, dan rencana pembelian tanah dengan total luas ± 8.648 m2, terletak di Desa
Sumput, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten Gresik, Provinsi Jawa Timur.

Maksud dan Tujuan

Maksud dan tujuan Pendapat Kewajaran ini adalah untuk memberikan opini atas kewajaran rencana Perseroan
menggunakan dana hasil IPO untuk pembelian tanah dan bangunan, dalam rangka pemenuhan ketentuan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 dan No. 42/POJK.04/2020.

Asumsi dan Kondisi Pembatas

•    Laporan Pendapat Kewajaran ini yang bersifat non-disclaimer opinion.
•    Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses Pendapat
     Kewajaran, namun tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang terkait, oleh
     karenanya Penilai tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
•    Penilai menggunakan data dan informasi yang diperoleh, berasal dari sumber yang dapat dipercaya
     keakuratannya.
•    Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi
     keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).


                                                                                                         9

•    Hasil analisis yang dilakukan menghasilkan Laporan Pendapat Kewajaran yang terbuka untuk publik
     kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan
•    Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan Pendapat Kewajaran, kewajaran proyeksi keuangan dan
     kesimpulan nilai akhir.

Pendekatan dan Prosedur Yang Digunakan

Dalam melakukan kewajaran Rencana Transaksi, Penilai telah melakukan analisis sebagai berikut:

a.   Analisis Rencana Transaksi

     Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
     1. Analisis identifikasi pihak-pihak yang bertrasaksi.
     2. Analisis hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi.
     3. Analisis perjanjian dan persyaratan yang disepakati dalam Rencana Transaksi.
     4. Analisis penilaian atas risiko dan manfaat dari Rencana Transaksi.

b. Analisis Pendapat Kewajaran

     Analisis yang dilakukan adalah sebagai berikut:
     1. Analisis Rencana Transaksi.
     2. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi.
     3. Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi.
     4. Analisis Atas Faktor-Faktor Yang Relevan.

c.   Penjelasan dan Alasan

     Mengungkapkan penjelasan dan alasan yang cukup mengenai hal-hal sebagai berikut:
     1. Ketidakpastian rencana pembiayaan dalam Rencana Transaksi.
     2. Ketidakpastian nilai tukar mata uang.
     3. Ketidakpastian risiko pasar.
     4. Faktor lain yang berpengaruh.

d. Batas Atas dan Batas Bawah Pada Kisaran Nilai

     Analisis kewajaran Rencana Transaksi dengan membandingkan antara harga pembelian atau harga
     pengambilalihan dengan nilai pasar dari hasil penilaian. Apabila harga pembelian berada pada batas atas
     dan batas bawah pada kisaran nilai, tidak melebihi 7,5%, sesuai peraturan No. 35/POJK.04/2020. maka
     Rencana Transaksi tersebut dikategorikan wajar.

Kesimpulan

Berdasarkan analisis kewajaran atas Rencana Transaksi atau “Transaksi" ini sebagaimana diuraikan diatas,
dengan melihat alasan-alasan, manfaat, risiko dan analisis kewajaran Rencana Transaksi, Penilai berpendapat
bahwa nilai Rencana Transaksi pembelian tanah dan bangunan oleh Perseroan sudah tepat, dan dengan
memperhatikan analisis diatas, Penilai menyimpulkan bahwa secara keseluruhan Rencana Transaksi tersebut
adalah “Transaksi Wajar”.

                        PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS PERSEROAN

Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan menyatakan bahwa Transaksi yang dilakukan Perseroan tersebut:
a. 1. Memenuhi kriteria Transaksi Material sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
   Nomor 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha namun tidak
   memerlukan persetujuan Pemegang Saham dalam RUPS;
b. Memenuhi kriteria Transaksi Afiliasi sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
   42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan namun tidak
   memerlukan persetujuan Pemegang Saham dalam RUPS;


                                                                                                         10

c.   Tidak mengandung Benturan Kepentingan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa
     Keuangan Nomor 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.

Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama, bertanggung
jawab sepenuhnya atas kebenaran dan kelengkapaan informasi sebagaimana diungkapkan dalam Keterbukaan
Informasi ini dan semua informasi material telah diungkapkan dan informasi tersebut tidak menyesatkan.

Sesuai dengan Pasal 10 POJK 17/2020 dan Pasal 3 POJK 42/2020, Perseroan telah memiliki prosedur yang
memadai untuk memastikan bahwa transaksi afiliasi dilaksanakan sesuai dengan praktik bisnis yang berlaku
umum dan Perseroan wajib menyimpan dokumen terkait pelaksanaan prosedur sebagaimana dimaksud,
dalam jangka waktu penyimpanan dokumen sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

                                        INFORMASI TAMBAHAN

Untuk informasi lebih lanjut dapat menghubungi Corporate Secretary Perseroan pada jam kerja Perseroan
melalui kontak berikut:


                                      PT Benteng Api Technic Tbk.

                                Jl. Kebraon II No. 103 A Surabaya 60222
                                         Jawa Timur – Indonesia
                                       Telepon: +62 (31)-7672269
                                  Fax: +62 (31) 7662336/ (31) 7671475
                                 Email: sekretariat@bentengapi.com
                               Website: https://www.bentengapi.com/




                                                                                                      11