Back to announcement
20260513_CTTH_Laporan Informasi dan Fakta Material_32091250_lamp1.pdf
Other Text extracted CTTHSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 85
Page 1
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
FEASIBILITY STUDY REPORT
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Oleh
PT Citatah Tbk
Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4,
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi,
Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950
Page 2
27 April 2026
Kepada Yth,
PT Citatah Tbk
Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4,
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi,
Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950
No. Laporan : 00116/2.0131-09/BS-FS/04/0643/1/IV/2026
Hal : Studi Kelayakan Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Dengan hormat,
Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan penilaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujui sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor: 00071/2.0131-09/KJPPSPR/FS-CTT/II/2026 tanggal
25 Februari 2026. Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas Objek
Penilaian. Kami telah melakukan Investigasi yang terdiri dari Inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis, dan
memastikan bahwa Proses Penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar.
• STATUS KONSULTAN
• Penilai Publik yang bertanda tangan di dalam Laporan Penilaian ini yaitu Ginanjar Rizki Tarekat, S.T,
M.Ec.Dev, MAPPI (Cert) merupakan Penilai Publik Properti dan Bisnis dengan Nomor Izin No. P-
1.18.00532 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 782/KM.1/2018 Tanggal 17 Desember
2018 dan Nomor Izin Penilai Publik No. B-1.23.00643 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 214/KM.1/2023 Tanggal 17 Mei 2023, bertindak atas nama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh Izin Usaha dari Kementerian Keuangan No. 2.15.0131
berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9 September 2015.
• Penilai Publik terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan nomor izin STTD.PPB-
47/PM.02/2023 tanggal 17 Juli 2023 yang tergabung dalam KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-859/PM.223/2015 tanggal 17 November
2015.
• Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.
• Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
• Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.
• Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini di bawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.
Page 3
• PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT Citatah Tbk yang beralamat di Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4, Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950.
• PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Citatah Tbk yang beralamat di Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4, Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950.
• OBJEK STUDI KELAYAKAN
Studi Kelayakan atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha oleh PT Citatah Tbk.
• JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah USD 1 = Rp16.782.
• MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Maksud dan tujuan adalah memberikan pendapat kelayakan atas perubahan rencana kegiatan usaha oleh
PT Citatah Tbk untuk kepentingan Pasar Modal dengan lingkup indikator Net Present Value (NPV), Internal
Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period.
Studi Kelayakan dilakukan dengan mengacu POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang penilaian dan penyajian
laporan penilaian bisnis di pasar modal dan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang pedoman penilaian dan
penyajian laporan bisnis di pasar modal.
• METODOLOGI STUDI KELAYAKAN
Metodologi yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
• Pengumpulan data-data primer dari Perusahaan yang terkait dengan proyek yang meliputi data data
identitas, perizinan, rencana usaha serta data-data lainnya yang terkait dengan rencana proyek.
• Analisis makroekonomi dan industri.
• Dalam melaksanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan proyek. Analisis ini dilakukan
dengan menggunakan indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index
(PI), dan Payback Period.
• TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Tanggal studi kelayakan per 31 Desember 2025. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi
terhadap kondisi pasar dan kondisi objek tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan
tentang opini kelayakan pada tanggal studi kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk ii
Page 4
• TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Studi Kelayakan ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
• Tidak dilakukan uji tuntas atas laporan keuangan objek studi kelayakan dan penelaahan atas informasi
pada laporan keuangan hanya dilakukan sebatas untuk keperluan studi kelayakan.
• Tidak dilakukan uji tuntas atas aspek legal termasuk dokumen legalitas objek studi kelayakan.
• Pengumpulan data dan informasi dari pihak manajemen Perusahaan bertujuan untuk mendapatkan
dokumen kelengkapan analisis yang dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi secara tertulis atau
wawancara langsung.
• Penelaahan, perhitungan, dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan yang memadai di
antaranya dengan melakukan wawancara terhadap Manajemen Perseroan, yaitu Ibu Tiffany Johanes selaku
Direktur dari PT Citatah Tbk.
• SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan
sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain:
• Bank Indonesia atau bank sentral negara lain
• Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya
• Badan Pusat Statistik atau Lembaga statistik lain
• Data riset dari Lembaga independen, namun tidak terbatas pada Bloomberg, IMF, dan Bank Dunia
• Informasi dari media elektronik dan media cetak
• ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
• Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Perusahaan diasumsikan sebagai perusahaan yang sedang berjalan dan akan melanjutkan kegiatan
usahanya di masa yang akan datang.
• Perusahaan diasumsikan telah memenuhi seluruh aspek legal dan perundang-undangan yang berlaku
secara umum maupun spesifik terhadap industrinya agar dapat melakukan kegiatan operasional.
• Laporan keuangan audit yang digunakan sebagai dasar dalam analisis penilaian ini diasumsikan akurat
dan benar serta tidak ada informasi disembunyikan atau sengaja disembunyikan.
• Studi Kelayakan dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.
• Studi kelayakan didasarkan atas proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaian (fiduciary
duty).
• Proyeksi harga, volume penjualan, dan informasi keuangan lainnya didasarkan atas informasi keuangan
prospektif yang disiapkan oleh manajemen yang telah disesuaikan dan diasumsikan dapat dicapai.
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan.
• Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
• Untuk tujuan Studi Kelayakan, telah dilengkapi data yang disediakan oleh manajemen Perusahaan serta
data verbal yang didapatkan selama investigasi dan data tersebut diasumsikan akurat dan benar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk iii
Page 5
• PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan studi kelayakan ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Studi Kelayakan ini
sebagaimana yang disebutkan dalam lingkup penugasan, menginformasikan bahwa tidak terdapat informasi
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan di dalam laporan ini. Penggunaan Laporan di luar
dari ketentuan yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan Laporan ini harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP SPR serta Pemberi Tugas.
Tanda tangan Penilai Publik dan cap KJPP SPR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan Studi Kelayakan
yang dihasilkan.
• KONFIRMASI DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OJK SERTA KEPI & SPI
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan telah dibuat dengan memenuhi ketentuan
POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat
SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) Edisi VII-2018
beserta Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020.
• ANALISA KELAYAKAN
1. Analisis Kelayakan Pasar
Kondisi Pasar
Ekonomi Indonesia tahun 2025 tumbuh sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada hampir
seluruh lapangan usaha, kecuali Pertambangan dan Penggalian yang terkontraksi sebesar 0,66 persen.
Lapangan usaha yang tumbuh signifikan adalah Jasa Lainnya sebesar 9,93 persen; diikuti oleh Jasa
Perusahaan sebesar 9,10 persen; serta Transportasi dan Pergudangan sebesar 8,78 persen. Sementara
itu, Industri Pengolahan; serta Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yang
memiliki peran dominan terhadap perekonomian Indonesia masing-masing tumbuh sebesar 5,30 persen
dan 5,49 persen.
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2025 dibanding triwulan III-2025 (q-to-q) tumbuh sebesar 0,86 persen.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Lapangan Usaha Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan
Sosial Wajib sebesar 13,59 persen; diikuti oleh Jasa Pendidikan sebesar 7,48 persen. Sementara itu,
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan; serta Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang
masing-masing mengalami kontraksi sebesar 18,33 persen dan 1,30 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk iv
Page 6
Pangsa Pasar
Perseroan adalah perusahaan yang berencana menambah kegiatan usaha baru yang fokusnya pada
pekerjaan berbasis proyek (commercial projects and kitchen countertops) dengan model pasokan
indent/back-to-back.
Kondisi pasar surface material saat ini tengah mengalami transformasi signifikan yang didorong oleh
pemulihan sektor properti dan pergeseran gaya hidup masyarakat modern. Permintaan terhadap material
pelapis permukaan, mulai dari High-Pressure Laminate (HPL) hingga batu rekayasa seperti Engineered
Quartz, menunjukkan korelasi positif dengan meningkatnya volume proyek residensial menengah-atas dan
renovasi ruang komersial. Konsumen kini tidak lagi hanya mementingkan aspek fungsional, tetapi juga
menjadikan estetika visual, tekstur, dan fleksibilitas aplikasi sebagai variabel utama dalam pengambilan
keputusan pembelian. Tren desain interior yang mengarah pada konsep minimalis dan industrial telah
menciptakan ceruk pasar yang besar bagi material yang mampu meniru tampilan alami namun tetap
menawarkan kemudahan perawatan. Dalam konteks ini, pelaku usaha yang bergerak pada model
perdagangan, impor, dan project supply memiliki peluang besar untuk merespons kebutuhan pasar secara
cepat melalui penyediaan produk yang variatif, layanan inden, serta skema pengadaan indent/back-to-back
yang efisien.
Secara fundamental, dinamika pasar saat ini juga dipengaruhi oleh meningkatnya kesadaran konsumen
terhadap kebersihan, higienitas, dan kemudahan pemeliharaan. Material non-pori yang memiliki ketahanan
terhadap bakteri dan noda, seperti Solid Surface dan Engineered Quartz, mulai menggeser dominasi batu
alam tradisional di segmen dapur dan area basah. Hal ini memberikan peluang strategis bagi perusahaan
yang berfokus pada impor dan distribusi material untuk menghadirkan solusi produk dengan spesifikasi
teknis yang sesuai kebutuhan proyek. Dalam model usaha ini, pengendalian mutu tidak berfokus pada
pengolahan bahan mentah, melainkan pada proses seleksi pemasok, pemeriksaan kualitas saat barang
diterima, penanganan, pengemasan, logistik pengiriman, serta pengelolaan penyimpanan secara terbatas
agar mutu produk tetap terjaga hingga ke tangan pelanggan. Untuk produk kitchen top, nilai tambah juga
diperoleh melalui proses fabrikasi yang dilakukan secara terbatas dan terkontrol, mencakup mencakup
dukungan fabrikasi berupa pemotongan dan finishing sesuai spesifikasi proyek, sementara instalasi di lokasi
dilakukan oleh pihak ketiga (kontraktor/aplikator).
Meskipun persaingan dengan produk impor masih cukup ketat, adanya preferensi pasar terhadap
ketersediaan barang, kecepatan layanan purnajual, ketepatan pengiriman, serta kustomisasi desain
memberikan ruang bagi pelaku usaha lokal untuk menguasai pangsa pasar domestik secara lebih efektif.
Keunggulan kompetitif tidak semata ditentukan oleh kepemilikan fasilitas produksi, melainkan oleh
kemampuan mengelola rantai pasok, menjaga konsistensi mutu saat penerimaan dan distribusi, serta
menyediakan layanan fabrikasi kitchen top yang presisi dan sesuai kebutuhan pelanggan.
Ke depan, prospek industri surface material diprediksi akan terus tumbuh stabil, selaras dengan ekspansi
pembangunan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru di luar Pulau Jawa. Faktor keberlanjutan atau
sustainability juga mulai muncul sebagai standar baru, di mana material yang ramah lingkungan dan memiliki
jejak karbon rendah mendapatkan atensi lebih dari pengembang proyek berskala besar. Oleh karena itu,
investasi pada sektor ini memiliki tingkat kelayakan yang menjanjikan, selama pelaku usaha mampu
beradaptasi dengan fluktuasi harga global, mengelola impor dan distribusi secara efisien, menjaga kualitas
melalui proses QC dan handling yang baik, serta secara konsisten menghadirkan solusi material dan
layanan fabrikasi yang relevan dengan kebutuhan pasar yang semakin terfragmentasi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk v
Page 7
Permintaan material permukaan (surface materials) di Indonesia utamanya didorong oleh aktivitas
konstruksi komersial dan pengerjaan interior (fit-out) yang sedang berlangsung. Riset pasar dari Mordor
Intelligence (2025) memperkirakan pasar konstruksi komersial Indonesia bernilai USD 55,18 miliar pada
tahun 2025, dan diproyeksikan mencapai USD 87,85 miliar pada tahun 2031 dengan tingkat pertumbuhan
tahunan majemuk (CAGR) sebesar 8,07% untuk periode 2026–2031.
Porselen merupakan kategori terbesar dengan pangsa pasar yang dilaporkan sebesar 46,58% pada tahun
2025, di mana instalasi lantai mewakili 61,48% pangsa pasar di tahun yang sama—sejalan dengan kuatnya
permintaan lantai komersial. Kondisi pasokan porselen kelas menengah secara struktural kaya akan
pasokan, laporan dari Antara News (2025) mengutip bahwa kapasitas produksi industri keramik nasional
saat ini telah mencapai sekitar 625 juta m2/tahun, yang mengimplikasikan persaingan sengit dan tingkat
substitusi yang tinggi di segmen ini. (Mordor Intelligence, Indonesia Commercial Construction Market
Report, diakses pada April 2026).
Pendorong pasar yang disorot oleh manajemen meliputi:
i. meningkatnya preferensi terhadap permukaan yang rendah perawatan dan minim kebutuhan
pemeliharaan di lingkungan komersial maupun residensial;
ii. standar kualitas yang semakin tinggi untuk kategori bangunan tertentu, seperti fasilitas kesehatan,
di mana permukaan higienis dan berkinerja tinggi lebih disukai; dan
iii. adanya pipeline proyek yang mencari estetika modern (format besar, tampilan seamless).
Kesinambungan (Sustainability)
Penerapan prinsip keberlanjutan dalam bisnis surface material merupakan bagian dari strategi mitigasi risiko
jangka panjang, sejalan dengan arah SEOJK 17 dan komitmen Perseroan pada tata kelola yang
menyeimbangkan aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan (Triple Bottom Line). Dalam dimensi lingkungan,
fokus Perseroan diarahkan pada pengelolaan dampak rantai pasok dan distribusi, termasuk efisiensi energi
pada kegiatan pergudangan dan logistik, pengurangan limbah kemasan, serta pemilihan pemasok/principal
yang memiliki standar keberlanjutan dan dokumentasi produk yang memadai (misalnya informasi lingkungan
produk bila tersedia). Selain itu, karakter material surface yang memiliki umur pakai panjang (long-life cycle)
berpotensi mengurangi frekuensi penggantian dan volume limbah konstruksi pada pengguna akhir.
Dari perspektif sosial, keberlanjutan difokuskan pada penerapan standar Kesehatan dan Keselamatan Kerja
(K3) yang ketat dalam kegiatan penanganan material, pergudangan, serta proses fabrikasi (khususnya
kitchen top). Perseroan menerapkan pengendalian risiko kerja yang relevan, termasuk pencegahan cedera
akibat handling slab/ubin berukuran besar dan mitigasi paparan debu (termasuk debu silika) pada aktivitas
pemotongan dan finishing melalui SOP, APD, serta pengaturan area kerja yang aman. Perseroan juga
mendorong keterlibatan masyarakat sekitar melalui program tanggung jawab sosial dan penguatan manfaat
ekonomi lokal, sesuai kebutuhan dan skala kegiatan.
Secara ekonomi, keberlanjutan operasional didukung melalui efisiensi biaya energi dan disiplin operasional
dalam model bisnis trading berbasis proyek (indent/back-to-back), sehingga Perseroan dapat mengelola
risiko modal kerja, menjaga stabilitas margin di tengah fluktuasi biaya logistik dan energi global, serta
mempertahankan ketahanan usaha.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk vi
Page 8
Potensi Pasar
Potensi pasar surface material di Indonesia menunjukkan prospek yang ekspansif, didorong oleh akselerasi
pembangunan infrastruktur strategis dan pertumbuhan sektor properti kelas menengah-atas. Perusahaan
mengidentifikasi bahwa peluang pasar tidak lagi bersifat linear, melainkan bergeser ke arah produk yang
memiliki nilai tambah lingkungan. Meningkatnya permintaan akan gedung bersertifikat Green Building di
pusat-pusat bisnis utama menciptakan ceruk pasar eksklusif bagi surface material yang memenuhi standar
emisi rendah dan efisiensi sumber daya. Hal ini memposisikan produk ramah lingkungan sebagai penggerak
utama pertumbuhan pendapatan di masa depan, sekaligus sebagai langkah mitigasi terhadap risiko
perubahan regulasi lingkungan yang semakin ketat.
Secara demografis, munculnya kesadaran konsumen "sadar keberlanjutan" (eco-conscious consumers) di
kalangan generasi muda menjadi katalisator pertumbuhan yang signifikan. Potensi pasar ini didukung oleh
tren urbanisasi dan peningkatan daya beli yang menuntut material interior berkualitas tinggi, tahan lama,
dan memiliki jejak karbon minimal. Dalam kerangka strategi keberlanjutan perusahaan, potensi pasar ini
dioptimalkan melalui diversifikasi produk yang mengintegrasikan material daur ulang tanpa mengurangi
standar estetika. Langkah ini diproyeksikan akan meningkatkan pangsa pasar perusahaan di sektor
residensial dan komersial, mengingat adanya kecenderungan konsumen untuk memilih merek yang memiliki
komitmen transparan terhadap pelestarian lingkungan.
Selain itu, potensi pasar juga dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah terkait peningkatan Tingkat Komponen
Dalam Negeri (TKDN), terutama pada proyek pengadaan pemerintah dan Badan Usaha Milik Negara
(BUMN) yang mensyaratkan atau memberikan preferensi pada produk bersertifikat TKDN. Dalam konteks
model bisnis Perseroan yang berbasis perdagangan (impor dan pengadaan dari produsen lokal), Perseroan
mengoptimalkan peluang tersebut melalui pengelolaan portofolio produk dari mitra produsen lokal yang telah
memenuhi kualifikasi TKDN. Dalam model ini, peran strategis Perseroan berfokus pada penyediaan
dukungan dokumentasi pengadaan yang komprehensif untuk membantu mitra kontraktor dalam memenuhi
persyaratan tender pemerintah maupun BUMN. Strategi ini memperkuat posisi Perseroan sebagai penyedia
solusi surface material berbasis proyek yang patuh regulasi tanpa terlibat dalam proses produksi bahan
baku secara langsung.
Pesaing Usaha
Segmen A – Batu teknis premium/sintered slab;
• Distributor spesialis slab impor premium.
• Produsen slab sinter lokal terbatas.
• Penyedia solusi terkait ekosistem fabrikasi.
Segmen B – Porselen komersial kelas menengah;
• Produsen keramik/porselen domestik dengan jaringan distribusi nasional.
• Importir/distributor proyek dari Indonesia/ASEAN.
• Memproduksi produk pelapis furnitur dengan memanfaatkan kemampuan manufakturnya.
Peserta pasar ilustratif:
• Segmen A: QUADRA, Neolith, Dekton (Cosentino), Laminam, Lapitec.
• Segmen B: Roman (Roman Granit), Niro Granite, produsen domestik lain, importir ASEAN.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk vii
Page 9
Strategi Pemasaran
Posisi inti (niche): “Project Surface Integrator”
Perusahaan menempatkan diri sebagai pemasok permukaan terintegrasi, menawarkan:
• Batu teknis premium/sintered slab untuk area statement & meja dapur.
• Paket porselen format besar kelas menengah untuk lantai/dinding komersial.
• Dukungan quarry lokal (marmer) + pemasok batu impor.
• Produk pelapis premium lainnya.
Aksi go-to-market:
• Program spesifikasi untuk arsitek/desainer: menyiapkan perpustakaan sampel, mock-up, serta
dokumen data teknis untuk mendukung proses spesifikasi dan kebutuhan tender.
• Pendekatan akun utama untuk developer/kontraktor/QS: menyelaraskan jadwal pasokan dengan
timeline proyek, menjaga konsistensi lot/batch, serta menerapkan prosedur garansi dan klaim yang jelas.
• Proposal kitchen & furniture surfaces (fabrication-only): menyediakan layanan fabrication-only untuk
menurunkan risiko eksekusi dan memastikan kualitas hasil pada aplikasi worktop dan pelapisan
permukaan furnitur.
• Penawaran bertingkat: menawarkan lini flagship premium marble/stone serta opsi porselen kelas
menengah untuk mendukung value engineering dalam satu proyek.
• Model pasokan: menerapkan indent/back-to-back berbasis pesanan proyek guna meminimalkan risiko
deadstock dan kebutuhan modal kerja.
2. Analisis Kelayakan Teknis
Kapasitas
Dalam rencana penambahan kegiatan usaha ini seluruh kegiatan operasional tetap dijalankan dengan
menggunakan fasilitas gudang logistik dan sumber daya yang ada, sehingga tidak diperlukan investasi
tambahan dalam bentuk aset baru.
Meskipun tidak ada penambahan aset dalam jumlah besar, penambahan KBLI memberikan nilai tambah
yang nyata bagi perusahaan. Nilai tambah tersebut tercermin dari diversifikasi kegiatan usaha yang lebih
luas, peningkatan potensi pendapatan, serta penguatan posisi perusahaan dalam menghadapi dinamika
pasar. Dengan adanya KBLI tambahan, perusahaan mampu memperluas cakupan layanan dan produk
tanpa harus menanggung beban finansial yang besar dari sisi investasi aset.
Secara keseluruhan, strategi ini menunjukkan efisiensi dalam pengelolaan sumber daya sekaligus
memberikan peluang pertumbuhan yang berkelanjutan. Penambahan KBLI bukan hanya memperkaya
portofolio usaha, tetapi juga meningkatkan daya saing perusahaan dengan tetap menjaga struktur biaya
yang terkendali.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk viii
Page 10
Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Sumber Produk dan Ketersediaan Pasokan
Dalam model bisnis perdagangan (trading) Perseroan, ketersediaan produk surface material bergantung
pada jaringan produsen lokal serta pemasok/principal impor. Untuk produk dari produsen lokal, ketersediaan
dipengaruhi oleh kapasitas produksi domestik, kesiapan sertifikasi/dokumen (termasuk TKDN apabila
relevan), serta kemampuan memenuhi spesifikasi proyek dan konsistensi lot/batch. Untuk produk impor,
ketersediaan dipengaruhi oleh kapasitas pemasok, stabilitas logistik dan kepabeanan, serta fluktuasi nilai
tukar.
Untuk menjaga kontinuitas pasokan dan kualitas produk, Perseroan menerapkan seleksi pemasok berbasis
reputasi, konsistensi mutu, kemampuan memenuhi spesifikasi proyek, serta kelengkapan dokumen teknis.
Perseroan juga mengelola risiko ketergantungan pada satu sumber melalui diversifikasi pemasok, dengan
menyeimbangkan produk premium dari principal impor dan produk mid-range dari produsen lokal maupun
pemasok regional (ASEAN/other). Skema pengadaan berbasis proyek (indent/back-to-back) diterapkan
untuk meminimalkan risiko deadstock dan menjaga efisiensi modal kerja.
Pekerja dan Ahli Profesional
Perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja dan ahli profesional untuk
menjalankan penambahan kegiatan usaha, karena Perseroan telah memiliki sumber daya manusia yang
dinilai memadai. Penambahan kegiatan usaha direncanakan dilakukan dengan memanfaatkan organisasi
dan fasilitas yang telah ada, sehingga tidak memerlukan perekrutan tenaga kerja baru. Untuk kebutuhan
tertentu, terutama pada fabrikasi (fabrication-only) untuk kitchen & furniture surfaces, Perseroan
memastikan tenaga kerja memiliki kompetensi dan SOP kerja yang memadai guna menjaga kualitas dan
keselamatan kerja.
Proses Operasional (Trading, QC, Logistik dan Dukungan Fabrikasi)
Dalam menjalankan kegiatan perdagangan surface material, Perseroan menerapkan proses operasional
yang mencakup:
i. perencanaan pengadaan berbasis pesanan proyek (indent/back-to-back) baik dari principal impor
maupun produsen lokal,
ii. pengelolaan dokumen pengadaan/impor dan kepatuhan (apabila barang impor),
iii. penerimaan barang dan inspeksi kualitas (QC incoming), termasuk pengendalian lot/batch untuk
kebutuhan proyek,
iv. penanganan dan penyimpanan material sesuai standar untuk meminimalkan risiko kerusakan, serta
v. pengiriman ke lokasi proyek sesuai jadwal.
Untuk kebutuhan kitchen & furniture surfaces, Perseroan memberikan dukungan fabrikasi melalui proses
pemotongan dan finishing sesuai spesifikasi, dengan pengendalian kualitas dan penerapan K3 pada area
kerja.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk ix
Page 11
3. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis
Keunggulan kompetitif Perusahaan didasarkan pada model operasi terintegrasi yang berfokus pada
proyek, bukan sekadar perdagangan produk.
• Akses jaringan yang ada: Hubungan yang telah terjalin dengan pengembang, kontraktor, serta
arsitek/desainer terkemuka di pasar target Perusahaan.
• Kapabilitas yang ada: Tim penjualan, dukungan teknis, dan sumber daya fabrikasi meja dapur
(kitchen-top) yang sudah tersedia.
• Basis vendor terakreditasi: Pengadaan dari pemasok yang diakui secara internasional dan lini
produk pelengkap yang memenuhi berbagai kebutuhan bangunan.
• Penawaran terintegrasi untuk rekayasa nilai (value engineering): Kemampuan untuk
mengombinasikan material berdasarkan aplikasi (misalnya, permukaan premium untuk area
utama/meja dapur; porselen kelas menengah untuk area servis/volume besar).
• Pengadaan indent/back-to-back: Mengurangi risiko persediaan, meningkatkan disiplin modal
kerja, dan menyelaraskan dengan perilaku pengadaan proyek.
Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk
Pesaing mungkin dapat meniru kategori produk secara individu, terutama pada segmen porselen kelas
menengah yang ketersediaannya melimpah. Namun, akan jauh lebih sulit untuk mereplikasi penawaran
proyek ujung-ke-ujung (end-to-end) milik Perusahaan yang menggabungkan layanan bertingkat dengan
manajemen risiko eksekusi.
• Rekayasa nilai (value engineering) bertingkat dalam satu proposal vendor (paket premium + kelas
menengah) untuk menyelaraskan dengan anggaran pemilik dan tujuan desain.
• Disiplin eksekusi proyek: Kontrol batch/lot, kontrol kualitas (QC) saat penerimaan barang, SOP
penanganan, koordinasi jadwal, dan proses klaim yang melindungi lini masa proyek.
• Kapabilitas fabrikasi meja dapur (kitchen-top) yang mengurangi hambatan terbesar dalam adopsi
lempengan (slab) premium (risiko kegagalan fabrikasi dan pecah).
• Perangkat spesifikasi (spec-in toolkit) dan penjualan berbasis dokumentasi (sampel, paket data
teknis, kredensial keberlanjutan jika tersedia).
Manajemen juga berencana untuk fokus pada produk dengan fitur teknis yang unik (misalnya, performa
permukaan tingkat lanjut, variasi motif yang tinggi, opsi format tipis, dan material pendukung BIM jika
tersedia). Fitur-fitur ini, bersama dengan keterampilan eksekusi Perusahaan, membuat perbandingan
langsung dengan pasokan komoditas menjadi sulit dilakukan.
Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Nilai dihasilkan bagi pelanggan dan Perusahaan melalui hasil produk maupun layanan.
• Bagi pemilik proyek: akses ke permukaan berkinerja tinggi dan rendah perawatan untuk area premium
serta meja dapur; pengurangan risiko pemeliharaan jangka panjang; estetika yang konsisten pada
permukaan yang luas.
• Bagi kontraktor: penyelarasan jadwal yang lebih baik dan pengurangan pengerjaan ulang (rework)
melalui kontrol kualitas, konsistensi batch, serta pasokan yang terprediksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk x
Page 12
• Bagi fasilitas kesehatan dan bangunan standar tinggi (jika relevan): kemampuan untuk menentukan
spesifikasi permukaan yang higienis dan mudah dibersihkan yang memenuhi standar operasional
yang lebih tinggi.
• Bagi Perusahaan: ekspansi ke proyek high-end 'non-batu' dan paket komersial kelas menengah yang
biasanya tidak menggunakan batu alam, sehingga memperluas pangsa pasar yang dapat dijangkau
(addressable market).
• Peningkatan tingkat kemenangan tender: rekayasa nilai (value engineering) terintegrasi di berbagai
tingkatan meningkatkan daya saing proposal.
4. Analisis Kelayakan Model Manajemen
Ketersediaan Tenaga Kerja
Dalam menjalankan kegiatan usaha, perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja
ataupun ahli profesional. Hal ini disebabkan oleh adanya sumber daya manusia yang telah dimiliki dan
dinilai cukup untuk mendukung operasional yang berjalan. Dengan demikian, penambahan kegiatan usaha
dapat dilakukan tanpa memerlukan perekrutan tenaga kerja baru, sehingga efisiensi tetap terjaga.
Manajemen Kekayaan Intelektual
Manajemen hak atas kekayaan intelektual adalah pengelolaan dan pengaturan penggunaan gagasan-
gagasan dan ekspresi yang diciptakannya oleh sumber daya manusia yang dimiliki untuk jangka waktu
tertentu. Dalam pengelolaan hak atas kekayaan intelektual yang dimiliki sumber daya manusia diharapkan
akan lahirnya inovasi-inovasi baru yang muaranya bertujuan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan
pekerjaan. Dalam kaitannya dengan hal ini, Perseroan akan memastikan sumber daya manusia memiliki
kompetensi teknis yang diperlukan.
Manajemen Risiko
Karena ini merupakan model perdagangan indent/back-to-back yang berbasis proyek dengan fabrikasi
untuk kitchen top, maka risiko utama dan langkah mitigasinya adalah sebagai berikut:
Risiko Relevansi Terhadap Bisnis Mitigasi
Keterlambatan pengiriman Mempengaruhi jadwal proyek; • Pemesanan indent/back-to-back
risiko lebih tinggi untuk dengan buffer jadwal;
permukaan premium impor. • SLA lead-time dengan pemasok;
• pengiriman bertahap sesuai
milestone proyek;
• opsi pemasok alternatif untuk
paket menengah.
Volatilitas FX (produk impor) Dapat menekan margin jika • Klausul harga terkait FX;
harga ditetapkan dalam IDR • natural hedging melalui
sementara biaya dalam mata kesesuaian mata uang;
uang asing. • periode validitas penawaran
yang disiplin.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xi
Page 13
Cacat kualitas & kerusakan Permukaan berformat besar • QC penerimaan;
saat penanganan dapat retak/terkelupas; fabrikasi • SOP terdokumentasi untuk
memiliki risiko eksekusi. penanganan/packing;
• proses fabrikasi terlatih;
• prosedur klaim yang jelas
dengan pemasok;
• asuransi bila diperlukan.
Tiidak konsistenan batch/lot Risiko estetika proyek, terutama • Penguncian batch per proyek;
(shade) untuk area besar yang • pelacakan lot;
membutuhkan keseragaman. • perencanaan pengadaan untuk
memastikan pasokan konsisten
tiap proyek.
Eksposur garansi / klaim Sengketa dapat timbul terkait • Garansi principal diteruskan bila
performa permukaan atau hasil berlaku;
finishing • kriteria penerimaan klien yang
jelas;
• ruang lingkup fabrikasi dan
keterbatasan terdokumentasi;
• alur kerja klaim yang terstruktur.
Kredit proyek / keterlambatan Risiko modal kerja jika piutang • DP/termin diselaraskan dengan
pembayaran tertunda. pengadaan indent/back-to-back;
• batas kredit;
• penagihan berbasis milestone;
• tata kelola koleksi yang lebih
kuat.
Kepatuhan regulasi & impor Risiko bea cukai / klasifikasi / • Dokumentasi impor standar;
dokumen dapat menunda • kontrol klasifikasi HS;
pengiriman dan memicu penalti. • forwarder yang terverifikasi;
• checklist kepatuhan internal.
Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
PT Citatah Tbk memiliki rekam jejak panjang dalam industri surface material di Indonesia, dengan
pengalaman luas dalam mengelola rantai pasok dan distribusi produk berkualitas tinggi. Keberhasilan
Perseroan dalam mengelola portofolio produk berskala besar menunjukkan kapasitas manajemen yang
solid untuk menghadirkan produk premium yang memenuhi standar pasar domestik maupun internasional.
Skala usaha yang besar memberikan keunggulan dalam efisiensi biaya pengadaan, daya tawar terhadap
pemasok (principal), serta optimalisasi logistik.
Restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan solusi surface
material terintegrasi semakin memperkuat efisiensi operasional. Langkah strategis ini memungkinkan
Perseroan untuk memberikan layanan menyeluruh mulai dari seleksi produk unggulan, manajemen logistik,
fabrikasi terbatas, hingga manajemen pemasaran secara lebih kompetitif. PT Citatah Tbk menegaskan
posisinya sebagai penyedia solusi terintegrasi bagi kebutuhan proyek konstruksi dan interior.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xii
Page 14
Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Perseroan telah memiliki struktur organisasi dan sistem manajemen yang sesuai dengan kebutuhan industri
surface material, sehingga mampu mendukung pengelolaan usaha dalam skala ekonomi yang besar.
Dengan pengalaman panjang dalam mengelola rantai pasok mulai dari pengadaan produk premium hingga
distribusi, struktur organisasi Perseroan terbukti efektif dalam mengatur fungsi operasional yang kompleks
secara profesional. Kesesuaian struktur organisasi ini memberikan keunggulan dalam koordinasi antar unit,
efisiensi biaya, serta optimalisasi sumber daya manusia dan logistik.
Selain itu, restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan
solusi permukaan interior semakin memperkuat integrasi fungsi manajemen dalam satu lini bisnis yang lebih
terarah. Langkah strategis ini memungkinkan Perseroan menjalankan aktivitas pengelolaan secara
menyeluruh mulai dari manajemen inventaris, pengendalian kualitas (QC) produk, penyediaan logistik,
hingga manajemen pemasaran dan layanan pelanggan. Dengan struktur organisasi yang adaptif, Perseroan
memiliki daya saing tinggi untuk menghadapi dinamika pasar sekaligus memastikan keberlanjutan usaha
melalui tata kelola yang efisien.
5. Analisis Kelayakan Keuangan
Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Berdasarkan informasi dari manajemen, manajemen akan menjalankan kegiatan usaha yang baru ini
dengan memanfaatkan aset yang sudah dimiliki perusahaan. Dengan demikian perusahaan hanya
memerlukan initial investment berupa biaya modal kerja untuk mendukung kegiatan usaha yang baru.
Berdasarkan kebutuhan investasi yang digunakan, modal kerja yang diperlukan untuk rencana penambahan
kegiatan usaha adalah sebesar Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua Ratus Enam Puluh Sembilan Juta
Delapan Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam Rupiah) dibandingkan dengan posisi
ekuitas perusahaan Rp. 164.695.874.341 (Seratus Enam Puluh Empat Miliar Enam Ratus Sembilan Puluh
Lima Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Empat Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Satu Rupiah), besaran investasi
adalah 1,99% dari total ekuitas perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 17 /POJK.04/2020,
rencana penambahan kegiatan usaha bukan merupakan transaksi material dikarenakan masih di bawah
20% ekuitas perusahaan.
Berdasarkan info dari manajemen Perusahaan, para pihak yang terlibat dalam transaksi dalam rencana
penambahan kegiatan usaha bukan merupakan afiliasi Perusahaan. Tidak terdapat benturan kepentingan
karena rencana penambahan kegiatan usaha menghasilkan keuntungan atau nilai tambah terhadap
perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 42 /POJK.04/2020, rencana penambahan kegiatan
usaha bukan merupakan transaksi afiliasi dan transaksi benturan kepentingan.
Perseroan menginformasikan bahwa di dalam biaya pendirian sudah mencukupi untuk melakukan kegiatan
operasional usaha dan tidak diperlukan lagi ada penambahan capex selama tahun proyeksi.
Investasi Unit Total (IDR)
Modal Kerja (Pembiayaan) 1 3.269.853.586
Total 3.269.853.586
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xiii
Page 15
Modal Kerja
Modal kerja yang dibutuhkan terdiri dari piutang usaha, persediaan, beban dibayar dimuka dan piutang
lainnya, uang muka diterima dan utang Usaha. Piutang Usaha perseroran sebesar 3,08 – 19,08 miliar,
Persediaan sebesar 6,86 miliar – 17,83 miliar, beban dibayar dimuka dan piutang lainnya sebesar 1,04 –
2,97 miliar, uang muka diterima sebesar 885 juta – 2,19 miliar dan Utang Usaha sebesar 772 juta – 2,97
miliar. Modal kerja Perseroan sebesar 8,71 miliar – 34,72 miliar per tahun selama tahun proyeksi.
Sumber Pembiayaan
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 0% -
Pendanaan Pihak Ketiga 100% 3.269.853.586
Total 100% 3.269.853.586
Total investasi yang berupa modal kerja yang dibutuhkan sejumlah Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua
Ratus Enam Puluh Sembilan Juta Delapan Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam
Rupiah) yang diperlukan pada tahun ke-0 atau sebelum dimulainya operasional dengan 100% dari
pembiayaan pihak ketiga.
Pendanaan modal kerja melalui lembaga pembiayaan dalam proyeksi ini akan dikenakan bunga
berdasarkan rata-rata suku bunga pinjaman bank komersial di Indonesia sebesar 8,5%.
Biaya Operasional
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pemasaran dan Penjualan (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
Biaya operasional terdiri dari beban pemasaran dan penjualan serta beban umum dan administrasi yang
dimana rasio beban pemasaran dan penjualan perusahaan memiliki rasio sebesar 4,83% - 7,26% dari total
pendapatan dengan perubahan rata – rata sebesar 4,58% pada tahun proyeksi. Sedangkan, beban umum
dan administrasi memiliki rasio sebesar 5,70% - 7,23% dari total pendapatan dengan perubahan rata – rata
sebesar 0,39% selama tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xiv
Page 16
Beban Pokok Penjualan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Beban pokok penjualan memiliki rasio sebesar 71,22% - 71,93% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 15,06% pada tahun proyeksi. Total beban pokok penjualan berkisar antara 35,38 miliar
– 62,02 miliar dengan rata – rata beban pokok penjualan sebesar 47,82 miliar.
Proyeksi Laporan Keuangan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Piutang Usaha - 3.087.310.781 11.561.818.993 14.288.236.831 16.521.436.478 19.089.616.073
Persediaan - 6.862.025.514 7.816.885.951 8.989.418.844 10.337.831.671 17.832.759.632
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya 1.041.764.292 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
JUMLAH ASET LANCAR 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
ASET TIDAK LANCAR
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR - - - - -
JUMLAH ASET 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 3.959.188.385 5.772.654.206 4.631.619.808 3.994.772.084 1.731.067.903
Uang Muka Diterima 885.359.506 1.235.139.854 1.432.152.677 1.660.832.958 1.909.957.902 2.196.451.587
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
LIABILITAS JANGKA PANJANG
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
EKUITAS
Modal Saham - - - - - -
Tambahan Modal Disetor - - - - - -
Saldo Laba - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH EKUITAS - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
Aset lancar terdiri dari kas dan setara kas, piutang usaha, persediaan dan beban dibayar dimuka dan piutang
lainnya dengan yang merupakan 100% dari total aset. Aset lancar paling besar dikontribusi dari piutang
usaha dengan rasio 25,41% - 49,30% dari total aset. Total aset mengalami perubahan rata – rata sebesar
47,60% pada tahun proyeksi dengan nominal sebesar 12,14 miliar – 54,21 miliar.
Liabilitas hanya dikontribusi dari liabilitas jangka pendek yaitu utang usaha – pihak ketiga, kredit modal kerja
dan yang muka diterima yang memiliki rasio rata – rata sebesar 30,73% dari total liabilitas dan ekuitas
perusahaan. Total liabilitas mengalami perubahan rata – rata sebesar 1,62% pada tahun proyeksi dengan
nominal sebesar 6,90 miliar – 9,15 miliar. Ekuitas terdiri dari saldo laba dengan rasio rata-rata sebesar
69,27% dari total liabilitas dan ekuitas. Total ekuitas mengalami perubahan rata – rata sebesar 80,63% pada
tahun proyeksi dengan nominal sebesar 5,23 miliar – 47,31 miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xv
Page 17
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan - 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Retail - Karawang - 323.666.910 670.452.885 611.499.269 703.224.160 808.707.784
Project - Karawang - 48.866.149.309 56.168.685.605 64.593.988.446 74.283.086.713 85.425.549.720
Pemasangan & Pemolesan - 488.661.493 561.686.856 - - -
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Laba Kotor - 14.292.393.724 16.519.972.483 18.304.172.006 21.049.797.807 24.207.267.479
Pemasaran dan Penjualan - (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi - (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
EBITDA - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Depresiasi - - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Biaya Bunga - (319.946.538) (346.421.323) (291.221.026) (334.904.180) (385.139.807)
EBT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 12.306.795.235 14.735.052.506
Penghasilan Pajak - - - - (977.608.005) (3.241.711.551)
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Pendapatan dikontribusi dari pendapatan pada export – Karawang, retail – Karawang, project – Karawang
dan Pemasangan dan Pemolesan. Pada tahun-tahun proyeksi, pendapatan mengalami perubahan rata –
rata sebesar 14,79%. Pendapatan dari penjualan berkisar antara 49,68 miliar – 86,23 miliar dengan rata –
rata pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 66,70 miliar.
Laba bersih perseroan memiliki rasio sebesar 10,55% - 15,77% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 24,49% pada tahun proyeksi. Total laba bersih berkisar antara 5,23 miliar – 11,49 miliar
dengan rata – rata 9,46 miliar selama tahun proyeksi.
Proyeksi keuangan mengasumsikan tidak adanya beban Pajak Penghasilan pada tahun ke-1 sampai ke-3
karena pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu. Berdasarkan basis Tax Loss Carry Forward
tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,63% pada tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5.
Tidak adanya perubahan pada pos penyusutan tidak adanya penambahan capex yang dibutuhkan
perseroan dalam tahun proyeksi dikarenakan dari aset dan tenaga kerja yang ada dapat untuk menghasilkan
pendapatan untuk KBLI baru.
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Depresiasi - - - - - -
Piutang Usaha - (3.087.310.781) (8.474.508.212) (2.726.417.838) (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Persediaan - (6.862.025.514) (954.860.438) (1.172.532.893) (1.348.412.827) (7.494.927.961)
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya (1.041.764.292) (673.742.086) (238.715.109) (293.133.223) (337.103.207) (387.668.688)
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 943.119.866 238.715.109 293.133.223 337.103.207 387.668.688
Uang Muka Diterima 885.359.506 349.780.348 197.012.823 228.680.281 249.124.944 286.493.685
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 615.981.726 (4.091.072.614) (180.690.428) 6.534.100.510 7.996.699.700 1.716.727.084
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
Tambahan Modal Disetor - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 3.885.835.312 (3.401.737.815) 1.632.775.393 5.393.066.112 7.359.851.976 (546.977.097)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN - 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Arus kas dari aktivitas operasi sebagian mengalami tren negatif pada tahun awal proyeksi dan mengalami
perbaikan tren positif pada tahun-tahun setelahnya. Arus kas dari aktivitas operasi berkisar antara -4,09
miliar – 7,99 miliar pada tahun proyeksi, secara rata-rata arus kas dari aktivitas operasi sebesar 2,39 miliar
pada tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xvi
Page 18
Arus kas dari aktivitas pendanaan perusahaan terdapat penambahan initial investment berupa kredit modal
kerja sebesar Rp. 3.269.853.586 pada awal tahun sebelum dimulainya aktivitas operasional yang bersumber
dari pendanaan pihak ketiga untuk modal kerja operasional sebelum dimulainya kegiatan operasional
kegiatan usaha baru perusahaan. Arus kas dari aktivitas pendanaan berkisar antara -2,26 miliar – 1,8 miliar
pada tahun proyeksi.
Kas dan setara kas akhir tahun perusahaan berkisar antara 484 juta – 14,86 miliar per tahun dengan rata –
rata 7,86 miliar selama tahun proyeksi.
• Metodologi dilakukan dengan menganalisis potensi keuntungan ekonomis yang dapat diperoleh
dari Rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
• Untuk melakukan analisis keuangan dalam studi kelayakan dengan menggunakan metode
diskonto arus kas, dengan menggunakan arus kas terhadap proyek Free Cash Flow to Firm
(FCFF).
• Penetapan Tingkat Diskonto, Tingkat diskonto diestimasikan dengan menggunakan metode
Weighted Average Cost of Capital (WACC). Biaya Ekuitas (Ke) diestimasikan dengan metode
Capital Asset Pricing Model (CAPM). Dikarenakan beban pajak penghasilan pada tahun-tahun
proyeksi mengalami fluktuatif dikarenakan pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu,
berdasarkan basisi Tax Loss Carry Forward tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,94% pada
tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5. Adapun rincian perhitungan Tingkat Diskonto tercermin pada
tabel dibawah ini :
KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Beta Unlevered 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71
Beta Re-Levered 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
Beta 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
KRF 6,70% 6,70% 6,70% 6,70% 6,70%
ERP 7,03% 7,03% 7,03% 7,03% 7,03%
RBDS 1,87% 1,87% 1,87% 1,87% 1,87%
DER 39,44% 39,44% 39,44% 39,44% 39,44%
Ke 11,79% 11,79% 11,79% 11,64% 11,36%
Kd 8,44% 8,44% 8,44% 8,44% 8,44%
We 71,72% 71,72% 71,72% 71,72% 71,72%
Wd 28,28% 28,28% 28,28% 28,28% 28,28%
Tax Rate 0,00% 0,00% 0,00% 7,94% 22,00%
Discount Rate 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xvii
Page 19
• Analisis Kelayakan Investasi Rencana Penambahan Kegiatan Usaha oleh Perusahaan dianalisis
dengan menggunakan 4 (empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period dengan ringkasan sebagai berikut:
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Keterangan
Initial Investment (3.269.853.586) - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Tax - - - - (1.004.211.600) (3.326.442.309)
Depresiasi - - - - - -
CNWC - (9.330.178.167) (9.232.355.827) (3.670.270.450) (3.332.487.530) (9.776.613.871)
Capex - - - - -
FCFF (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 2.017.136.133
Terminal Value (Growth TV 2,5%) 27.533.885.107
PVTV (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 29.551.021.240
DR 10,85% 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
DF 1 0,90 0,81 0,73 0,66 0,60
PV (3.269.853.586) (3.402.157.368) 134.887.022 5.011.562.538 5.516.419.760 17.842.729.202
Kesimpulan Analisis Kelayakan
NPV 21.833.587.569
IRR 61,42%
PI 7,68
Payback Period 4 Tahun
Kriteria Kelayakan Investasi Hasil Kelayakan
NPV Lebih besar dari 0 Layak
IRR lebih besar dari Discount Rate Layak
Profitability Index lebih besar dari 1 Layak
Kesimpulan Investasi Investasi Layak Dilakukan
Berdasarkan analisa kelayakan di atas, NPV menunjukkan nilai positif, IRR lebih tinggi daripada
WACC dan PI lebih dari 1, dengan demikian investasi dari rencana penambahan KBLI baru (46733)
tersebut layak.
• Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis BEP
Total Penjualan 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Biaya Variable 35.386.083.988 40.880.852.863 46.901.315.709 53.936.513.065 62.026.990.025
Biaya Tetap 8.733.341.633 7.121.885.761 7.808.580.020 8.408.098.393 9.087.075.165
Break Even Point (BEP) Rupiah 30.355.944.992 24.745.932.304 27.816.733.170 29.952.415.015 32.371.153.847
Dalam figur analisis BEP di atas, pendapatan rata-rata pada setiap tahun proyeksi adalah sebesar
66,70 miliar yang mana sangat mengakomodir dari titik impas atau break even point rata-rata
pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 29,04 miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xviii
Page 20
• Analisis Profitabilitas
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis Profitabilitas
Gross Profit Margin 28,77% 28,78% 28,07% 28,07% 28,07%
Net Profit Margin 10,55% 15,77% 15,65% 15,11% 13,33%
Return On Asset 43,12% 38,60% 30,89% 25,57% 21,20%
Return On Equity 100,00% 63,34% 41,66% 31,62% 24,29%
Return On Investment 160,22% 276,82% 312,07% 346,47% 351,49%
Dalam figur di atas, dapat terlihat bahwa profitabilitas Rencana Proyek yang digambarkan dalam
persentase Gross Profit Margin, persentase laba bersih terhadap pendapatan (Net Profit Margin),
ROA, ROE dan ROI menunjukkan bahwa Rencana Proyek memiliki kemampuan dalam
menghasilkan laba.
Gross Profit Margin berada di angka 28,07% - 28,78% selama tahun proyeksi. Net profit margin
berada di angka 10,55% - 15,77% selama tahun proyeksi. Return on Asset berada di angka 21,20%
- 43,12%. Return on Equity berada di angka 24,29% - 100%. Return of investment berada diangka
160,22% - 351,49%. Dengan demikian penambahan kegiatan usaha menunjukkan bahwa kegiatan
usaha perdagangan/proyek sangat normal untuk mendapatkan keuntungan.
Berdasarkan analisa pada kelayakan aspek pasar, kelayakan aspek teknis, kelayakan aspek pola bisnis, kelayakan
aspek model manajemen, dan kelayakan aspek keuangan maka dapat disimpulkan bahwa Rencana Penambahan
Kegiatan Usaha adalah Layak.
Demikian hasil Studi Kelayakan yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar dan kode etik yang
berlaku.
Hormat Kami,
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers & Consultants
Ginanjar Rizki Tarekat, S.T, M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)
Partner
Izin Penilai Properti & Bisnis
Izin Men. Keu. No.P.1-18.00532 dan B-1.23.00643
STTD.PPB-47/PM.02/2023
MAPPI No. 16-S-06672
RMK-2017.00616
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xix
Page 21
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan
bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang mana berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang
digambarkan di dalamnya, adalah benar dan akurat.
2. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap objek penilaian,
maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan
terhadap objek penilaian.
3. Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian.
4. Penugasan penilaian professional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada Tanggal Penilaian (Cut-off Date).
5. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Penilaian.
6. Estimasi Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai kesimpulan Nilai.
7. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisis telah diungkapkan dalam Laporan Penilaian.
8. Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
9. Data ekonomi dan industri dalam Laporan Penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini Penilai dapat
dipertanggung jawabkan.
10. Biaya profesional tidak berhubungan dengan opini nilai yang terdapat dalam laporan ini.
11. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat
Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek penilaian dan/atau jenis industri yang
dinilai.
13. Hasil penugasan ini tidak tergantung pada pengembangan atau indikasi nilai awal atau arahan analisa untuk
menghasilkan nilai yang subyektif, besaran nilai, penentuan pencapaian nilai, atau peristiwa yang terjadi di
kemudian hari yang berkaitan langsung yang ditujukan untuk penggunaan laporan ini.
14. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan tanggal penilaian);
• Pengumpulan data dan informasi:
• Analisis data dan informasi;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian:
• Penyusunan kertas kerja;
• Penyusunan laporan Penilaian.
15. Penilai telah melakukan analisis terhadap Objek Penilaian pada tanggal penilaian.
16. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.
17. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penugasan telah dibuat dengan memenuhi
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII Tahun 2018 tentang Kode Etik Penilai Indonesia
dan Stadar Penilaian Indonesia dan Revisi SPI 330 Tahun 2020, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
35/POJK.04/2020, dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan ("SEOJK") No. 17/SEOJK.04/2020 dengan
mencantumkan nama, kualifikasi profesional dan tanda tangan penilai berikut tim pelaksananya (jika ada) dengan
konfirmasi bahwa:
a. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau diselenggarakan
oleh Asosiasi Penilai yang diakui pemerintah yakni MAPPI.
b. Penilai melakukan wawancara dengan pihak manajemen.
c. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan telah menyediakan bantuan profesional dalam
menyiapkan laporan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xx
Page 22
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggung Jawab:
Ginanjar Rizki Tarekat, S.T., M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.18.00532 dan B-1.23.006434 Penilai Publik Properti
STTD.PPB-47/PM.02/2023 & Bisnis
MAPPI No. 16-S-06672 Bersertifikat
RMK-2017.00616 …………………….
Reviewer:
Penilai
Fikri Mauriza Hazmi, S.T., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert)., CFP Properti Bersertifikat
MAPPI No. 17-S-07797 & Bisnis
RMK-2020.03233 Terakreditasi …………………….
Penilai :
M. Nopri Kurniawan, A.Md. Penilai Properti
MAPPI No. 19-T-09891 Terakreditasi &
RMK-2020.03630 Bisnis Peserta …………………….
Asisten Penilai :
Ridho Mohammad, S.T. Penilai Properti
MAPPI No. 20-P-10097 Peserta & Bisnis
RMK-2020.03343 Afiliasi …………………….
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxi
Page 23
DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
Lingkup Penugasan ........................................................................................................................................ i
Analisa Kelayakan .......................................................................................................................................... iv
Pernyataan Penilai .......................................................................................................................................... xx
Daftar Isi ......................................................................................................................................................... xxii
Istilah-Istilah Penilaian .................................................................................................................................... xxiii
PROSES STUDI KELAYAKAN
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN ............................................................................................................. 1
Profil Perusahaan...................................................................................................................................... 1
Bidang Usaha............................................................................................................................................ 1
Struktur Permodalan dan Pemegang Saham ............................................................................................ 1
Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris ...................................................................................... 2
Struktur Organisasi Perusahaan ............................................................................................................... 2
Kinerja Keuangan PT Citatah Tbk. ............................................................................................................ 3
Kejadian Penting Setelah Tanggal Studi Kelayakan. ................................................................................ 10
STUDI KELAYAKAN .......................................................................................................................................
Analisis Kelayakan Pasar .......................................................................................................................... 11
Analisis Kelayakan Teknis......................................................................................................................... 22
Analisis Kelayakan Pola Bisnis ................................................................................................................. 24
Analisis Kelayakan Model Manajemen ...................................................................................................... 26
Analisis Kelayakan Keuangan ................................................................................................................... 29
Kesimpulan ............................................................................................................................................... 42
Lampiran-Lampiran
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxii
Page 24
ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN Penilaian Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI. Penilai Seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus Pendidikan awal Penilaian. Penilai Publik Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan. Penyelia / Reviewer / Quality Control Penilai yang bertindak sebagai pengawas yang bertugas untuk mereview dan memastikan bahwa proses penilaian oleh Pelaksana telah dilakukan dengan benar. Pelaksana / Penilai Tenaga Penilai yang bertugas untuk melaksanakan proses penilaian. Pelaksana Inspeksi / Petugas Inspeksi Pegawai KJPP yang telah mengikuti Pendidikan tingkat dasar yang diselenggarakan atau diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai yang bertugas untuk melaksanakan kegiatan inspeksi. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Badan usaha yang telah mendapatkan izn usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya. Pemberi Tugas Seorang, kelompok, atau suatu entitas yang penugasan penilaiannya dilakukan. Pengguna Laporan Seorang, kelompok, atau suatu entitas sebagai pengguna hasil Penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara Penilai dan Pemberi Tugas. Nilai Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Dasar Nilai Premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan. Tanggal Inspeksi Tanggal pada saat inspeksi terakhir telah selesai dilaksanakan. Tanggal Penilaian Tanggal pada saat opini nilai dinyatakan. Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxiii
Page 25
Tanggal Laporan Tanggal pada saat laporan Penilaian diterbitkan. Asumsi Umum Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian. Asumsi Khusus Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal Penilaian. Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs) Data dan informasi lainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam SPI. Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Lingkup Penugasan Dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan Batasan penilaian. Implementasi Bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Investigasi Proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis sesuai tujuan penilaian. Laporan Penilaian Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Laporan Penilaian Terinci Laporan penilaian yang secara umum mendeskripsikan informasi secara detail dan komprehensif. Laporan ini seharusnya mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan secara mendetail atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan. Pendekatan Penilaian Landasan proses Penilaian dilengkapi dengan metode Penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pendekatan Pasar Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga. Pendekatan Pendapatan Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan mengonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxiv
Page 26
Pendekatan Biaya Pendekatan yang memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko atau faktor-faktor lainnya. Metode Penilaian Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda yang dijelaskan dalam SPI 106. Metode penilaian mengacu pada POJK dan SEOJK yang berlaku. Metode Perbandingan Data Pasar. Menggunakan informasi dari transaksi yang melibatkan aset yang diperdagangkan di bursa yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF). Arus kas yang diproyeksikan didiskonto Kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset. Metode Penjumlahan Metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Kelangsungan Usaha (Going Concern) Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam proses konstruksi atau suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan. Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxv
Page 27
1. GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
1.1 PROFIL PERUSAHAAN
PT Citatah Tbk selanjutnya disebut “Perusahaan” merupakan perusahaan dengan status Perusahaan
terbuka. Perusahaan didirikan berdasarkan Akta Pendirian No. 77 tanggal 26 September 1974 yang dibuat
di hadapan Komar Andasasmita Notaris yang berkedudukan di Bandung. Anggaran dasar Perusahaan telah
mengalami beberapa kali perubahan, terakhir diubah berdasarkan Akta Notaris No. 49 tanggal 28 Juni 2023
yang dibuat di hadapan Gatot Widodo, S.E., S.H., M.Kn. Notaris di Jakarta Pusat. Atas perubahan tersebut,
Perusahaan telah menerima Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar dari Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia melalui surat nomor AHU-AH.01.03-0094977 tanggal 21
Juli 2023.
Kantor pusat Perusahaan berlokasi di Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4, Kuningan Timur, Kecamatan
Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950.
1.2 BIDANG USAHA
Sesuai dengan pasal 2 akta pendirian perusahaan, maksud dan tujuan didirikan Perusahaan adalah
menjalankan usaha dalam bidang pabrik marmer, industri ubin teraso, alat – alat kerajinan tangan dari
marmer dan perdagangan umum (lokal, interinsulair, ekspor dan impor) baik untuk tanggungan sendiri
maupun atas perhitungan pihak (orang) lain secara komisi (bertindak sebagai : komisioner, leveransir,
agen/perwakilan, grosir, dan distributor/penyalur).
1.3 STRUKTUR PERMODALAN DAN PEMEGANG SAHAM
Dasar hukum yang menjadi dasar pengungkapan Struktur Permodalan dan Pemegang Saham adalah Akta
Perubahan Perseroan No. 63 tanggal 30 Agustus 2021 yang dibuat oleh R. Tendy Suwarman, SH., sebagai
berikut:
Modal Dasar Rp. 1.260.000.000.000 (Satu Triliun Dua dengan jumlah lembar saham terbagi
Ratus Enam Puluh Miliar Rupiah) atas 840.000.000 lembar saham seri
A dengan nominal Rp500 per lembar
saham dan 8.400.000.000 lembar
saham seri B dengan nominal Rp100
per lembar saham
Modal Ditempatkan Rp. 459.083.982.100 (Empat Ratus dengan jumlah lembar saham terbagi
Lima Puluh Sembilan Miliar Delapan atas 840.000.000 lembar saham seri
Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus A dan 390.839.821 lembar saham seri
Delapan Puluh Dua Ribu Seratus B
Rupiah)
Modal Disetor Rp. 459.083.982.100 (Empat Ratus dengan jumlah lembar saham terbagi
Lima Puluh Sembilan Miliar Delapan atas 840.000.000 lembar saham seri
Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus A dan 390.839.821 lembar saham seri
Delapan Puluh Dua Ribu Seratus B
Rupiah)
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 1
Page 28
Susunan pemegang saham sebagai berikut:
Jumlah Presentase
Pemegang Saham Saham (Lembar)
(Rp) Kepemilikan
Parallax Venture Partners XIII Ltd 232.618.891 23.261.889.100 18,90%
UOB Kay Hian Pte. Ltd 115.735.348 57.867.674.000 9,40%
Advance Capital Limited 86.472.558 8.647.255.800 7,03%
Meridian-Pacific International Pte.
71.614.000 33.892.337.000 5,82%
Ltd.
Investspring Limited 64.800.681 32.400.340.500 5,26%
Taufik Johannes 105.992.999 52.996.499.500 8,61%
Denise Johanes 12.600.000 6.300.000.000 1,02%
Tiffany Johanes 4.047.600 2.023.800.000 0,33%
Masyarakat 536.957.744 241.694.186.200 43,63%
Jumlah 1.230.839.821 459.083.982.100 100%
1.4 SUSUNAN ANGGOTA DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
Dasar Hukum yang menjadi dasar pengungkapan Susunan Anggota Direksi dan Dewan Komisaris adalah
No. 70 tanggal 27 Juni 2023 yang dibuat oleh R. Tendy Suwarman, SH., dimana sebagai berikut :
Direktur Utama : Taufik Johannes
Direktur : Denise Johannes
Direktur : Tiffany Johannes
Direktur : Rumpoko Adi
Komisaris Utama : Gregory Nanan Aswin
Komisaris : Eugene Cho Park
Komisaris Independen : Gregory Nanan Aswin
1.5 STRUKTUR ORGANISASI PERUSAHAAN
Dalam setiap organisasi diperlukan ketegasan dalam pembagian tugas yang disesuaikan dengan bagan
organisasi, pendelegasian wewenang yang jelas dan koordinasi kerja yang terpadu. Penempatan tenaga
kerja yang sesuai dengan pengalaman, keahlian dan keterampilannya merupakan faktor yang penting dalam
menerapkan kebijaksanaan perusahaan. Hal ini juga akan memperlancar pendelegasian tugas kepada unit
di bawahnya atau sebaliknya, yang pada akhirnya akan memperlancar kerja perusahaan.
Struktur organisasi yang telah dibuat dapat dijadikan pegangan dalam mengelola perusahaan, agar dapat
beroperasi sesuai dengan yang diharapkan. Struktur organisasi perusahaan ini disusun dengan pola yang
sederhana, yang diharapkan dapat mengelola proyek secara efektif dan efisien. Struktur organisasi ini
didasarkan pada kebutuhan operasional perusahaan dengan pembagian tugas yang jelas dari seluruh
personil pengelola perusahaan secara menyeluruh.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 2
Page 29
1.6 KINERJA KEUANGAN PT CITATAH TBK
Kinerja keuangan perusahaan ditunjukkan dengan laporan keuangan yang memperlihatkan transaksi atau
perubahan pos-pos keuangan. Adapun laporan PT. Citatah Tbk pada saat dilakukan studi kelayakan telah
diaudit, yaitu laporan keuangan yang berakhir pada:
1. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022
dan Desember 2021 yang telah diaudit oleh Maria Leckzinska selaku Akuntan Publik dan Kantor
Akuntan Publik (KAP) Mirawati Sensi Idris dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dengan pengecualian.
2. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023
dan Desember 2022 yang telah diaudit oleh Maria Leckzinska selaku Akuntan Publik dan Kantor
Akuntan Publik (KAP) Mirawati Sensi Idris dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dengan pengecualian.
3. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024
dan Desember 2023 yang telah diaudit oleh Maria Leckzinska selaku Akuntan Publik dan Kantor
Akuntan Publik (KAP) Mirawati Sensi Idris dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dengan pengecualian.
4. Laporan Keuangan Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2025
dan Desember 2024 yang telah diaudit oleh Maria Leckzinska selaku Akuntan Publik dan Kantor
Akuntan Publik (KAP) Mirawati Sensi Idris dengan pendapat bahwa laporan keuangan tersebut
disajikan secara wajar dengan pengecualian.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 3
Page 30
1.6.1 Neraca Historis (Common-Size & Trend)
(dalam Rupiah)
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227 2.194.792.979
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 1.905.514.851 1.908.204.336 1.899.049.464 1.899.049.464 1.727.055.230
Pihak Ketiga 71.174.335.263 79.747.180.596 72.775.984.930 71.327.913.006 47.053.724.926
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 4.816.256.945 11.471.550.022 11.647.939.611 12.169.768.132 9.511.655.569
Persediaan 310.046.854.533 312.332.239.050 313.969.878.143 286.649.602.589 275.774.220.928
Biaya Dibayar Dimuka 26.094.576.496 28.283.929.697 26.667.625.645 33.228.677.119 30.611.320.240
JUMLAH ASET LANCAR 416.356.409.542 435.146.467.918 430.751.516.292 409.698.036.537 366.872.769.872
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.394.450.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 6.469.957.287 11.231.844.037 12.522.744.990 13.780.746.958 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 201.874.807.427 198.975.634.245 241.401.163.137 241.369.981.868 242.381.512.607
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 34.543.000.000 34.543.000.000 34.543.000.000 34.543.000.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 6.826.231.571 6.291.397.571 5.756.563.571 5.221.729.571 1.997.133.661
Aset Tidak Lancar Lainnya 16.308.135.626 18.626.068.886 19.210.722.968 21.331.348.891 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 273.564.636.911 277.115.999.739 320.882.249.666 323.694.862.288 291.763.141.918
JUMLAH ASET 689.921.046.453 712.262.467.657 751.633.765.958 733.392.898.825 658.635.911.790
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek 188.577.390.647 192.748.780.765 2.567.514.953 - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 15.473.618.279 18.838.737.706 15.458.936.343 15.769.370.197 12.119.998.171
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi - 12.966.081.438 12.916.081.438 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 30.116.942.428 22.025.200.439 34.120.970.627 31.214.859.528 32.943.422.202
Utang Pajak 17.967.903.688 23.663.960.546 21.363.029.757 20.639.470.786 16.999.474.866
Akrual 32.129.335.341 60.073.097.036 33.813.495.975 26.816.622.968 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 33.323.965.836 31.443.111.366 35.664.913.557 40.200.527.452 17.534.002.125
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - 480.000.000 3.470.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.703.729.898 2.384.131.852 2.226.556.078 3.026.709.548 2.099.525.913
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 320.292.886.117 364.143.101.148 158.611.498.728 154.008.551.863 127.940.518.474
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 118.719.269.018 126.641.220.018 127.327.053.104 131.356.857.104 123.530.040.942
Akrual - - 32.214.887.659 35.153.773.760 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 33.515.546.963 34.515.139.512 32.757.771.996 36.092.908.855 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga 12.842.100.000 14.157.900.000
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank - - 189.437.334.691 185.994.263.263 179.291.191.834
Liabilitas Sewa - - - 104.126.902 318.310.481
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 165.076.915.981 175.314.259.530 381.737.047.450 388.701.929.884 365.999.518.975
JUMLAH LIABILITAS 485.369.802.098 539.457.360.678 540.348.546.178 542.710.481.747 493.940.037.449
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 202.147.926.600 202.147.926.600 246.553.606.600 246.553.606.600 218.379.241.600
Defisit (534.392.316.621) (566.136.613.731) (572.059.091.792) (592.655.211.730) (590.455.632.208)
Kepentingan Non Pengendali (31.530.620) (33.370.886) (36.460.024) (43.142.788) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 204.551.244.355 172.805.106.979 211.285.219.780 190.682.417.078 164.695.874.341
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 689.921.046.453 712.262.467.657 751.633.765.958 733.392.898.825 658.635.911.790
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 4
Page 31
(Analisis Common Size)
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 0,34% 0,20% 0,50% 0,60% 0,33%
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 0,28% 0,27% 0,25% 0,26% 0,26%
Pihak Ketiga 10,32% 11,20% 9,68% 9,73% 7,14%
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 0,70% 1,61% 1,55% 1,66% 1,44%
Persediaan 44,94% 43,85% 41,77% 39,09% 41,87%
Biaya Dibayar Dimuka 3,78% 3,97% 3,55% 4,53% 4,65%
JUMLAH ASET LANCAR 60,35% 61,09% 57,31% 55,86% 55,70%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 0,20% 0,18% 0,17% 0,18% 0,20%
Aset Pajak Tangguhan 0,94% 1,58% 1,67% 1,88% 1,84%
Investasi dalam saham 0,04% 0,04% 0,03% 0,04% 0,04%
Aset Tetap 29,26% 27,94% 32,12% 32,91% 36,80%
Aset Pengampunan Pajak 0,79% 0,76% 0,72% 0,74% 0,83%
Properti Investasi 0,07% 0,06% 0,06% 0,06% 0,07%
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 5,01% 4,85% 4,60% 4,71% 0,77%
Biaya Ditangguhkan 0,99% 0,88% 0,77% 0,71% 0,30%
Aset Tidak Lancar Lainnya 2,36% 2,62% 2,56% 2,91% 3,46%
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 39,65% 38,91% 42,69% 44,14% 44,30%
JUMLAH ASET 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek 27,33% 27,06% 0,34% 0,00% 0,00%
Utang Usaha - Pihak Ketiga 2,24% 2,64% 2,06% 2,15% 1,84%
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 0,00% 1,82% 1,72% 1,75% 1,95%
Pihak Ketiga 4,37% 3,09% 4,54% 4,26% 5,00%
Utang Pajak 2,60% 3,32% 2,84% 2,81% 2,58%
Akrual 4,66% 8,43% 4,50% 3,66% 4,00%
Uang Muka Diterima 4,83% 4,41% 4,74% 5,48% 2,66%
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 0,00% 0,00% 0,06% 0,47% 1,06%
Liabilitas Sewa 0,39% 0,33% 0,30% 0,41% 0,32%
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 46,42% 51,12% 21,10% 21,00% 19,43%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 17,21% 17,78% 16,94% 17,91% 18,76%
Akrual 0,00% 0,00% 4,29% 4,79% 3,80%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 4,86% 4,85% 4,36% 4,92% 5,74%
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga 1,86% 1,99% 0,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 0,00% 0,00% 25,20% 25,36% 27,22%
Liabilitas Sewa 0,00% 0,00% 0,00% 0,01% 0,05%
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 23,93% 24,61% 50,79% 53,00% 55,57%
JUMLAH LIABILITAS 70,35% 75,74% 71,89% 74,00% 74,99%
EKUITAS
Modal Saham 66,54% 64,45% 61,08% 62,60% 69,70%
Tambahan Modal Disetor 11,27% 10,91% 10,34% 10,60% 11,80%
Selisih Revaluasi Tanah 29,30% 28,38% 32,80% 33,62% 33,16%
Defisit -77,46% -79,48% -76,11% -80,81% -89,65%
Kepentingan Non Pengendali 0,00% 0,00% 0,00% -0,01% -0,01%
JUMLAH EKUITAS 29,65% 24,26% 28,11% 26,00% 25,01%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 5
Page 32
(Analisis Tren)
2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Jun
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas -39,48% 170,14% 16,67% -50,38%
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 0,14% -0,48% 0,00% -9,06%
Pihak Ketiga 12,04% -8,74% -1,99% -34,03%
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 138,18% 1,54% 4,48% -21,84%
Persediaan 0,74% 0,52% -8,70% -3,79%
Biaya Dibayar Dimuka 8,39% -5,71% 24,60% -7,88%
JUMLAH ASET LANCAR 4,51% -1,01% -4,89% -10,45%
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha -6,77% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset Pajak Tangguhan 73,60% 11,49% 10,05% -12,27%
Investasi dalam saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset Tetap -1,44% 21,32% -0,01% 0,42%
Aset Pengampunan Pajak 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Properti Investasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 0,00% 0,00% 0,00% -85,31%
Biaya Ditangguhkan -7,83% -8,50% -9,29% -61,75%
Aset Tidak Lancar Lainnya 14,21% 3,14% 11,04% 6,75%
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 1,30% 15,79% 0,88% -9,86%
JUMLAH ASET 3,24% 5,53% -2,43% -10,19%
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek 2,21% -98,67% -100,00% 0,00%
Utang Usaha - Pihak Ketiga 21,75% -17,94% 2,01% -23,14%
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 0,00% -0,39% -0,35% 0,00%
Pihak Ketiga -26,87% 54,92% -8,52% 5,54%
Utang Pajak 31,70% -9,72% -3,39% -17,64%
Akrual 86,97% -43,71% -20,69% -1,65%
Uang Muka Diterima -5,64% 13,43% 12,72% -56,38%
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 0,00% 0,00% 622,92% 101,73%
Liabilitas Sewa -11,82% -6,61% 35,94% -30,63%
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 13,69% -56,44% -2,90% -16,93%
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 6,67% 0,54% 3,16% -5,96%
Akrual 0,00% 0,00% 9,12% -28,81%
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 2,98% -5,09% 10,18% 4,82%
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga 10,25% -100,00% 0,00% 0,00%
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 0,00% 0,00% -1,82% -3,60%
Liabilitas Sewa 0,00% 0,00% 0,00% 205,69%
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 6,20% 117,74% 1,82% -5,84%
JUMLAH LIABILITAS 11,14% 0,17% 0,44% -8,99%
EKUITAS
Modal Saham 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Tambahan Modal Disetor 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Selisih Revaluasi Tanah 0,00% 21,97% 0,00% -11,43%
Defisit 5,94% 1,05% 3,60% -0,37%
Kepentingan Non Pengendali 5,84% 9,26% 18,33% 27,25%
JUMLAH EKUITAS -15,52% 22,27% -9,75% -13,63%
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 3,24% 5,53% -2,43% -10,19%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 6
Page 33
Aset Perusahaan terdiri dari aset lancar yang berupa dengan rasio 55,70% - 61,09% dan aset lancar dengan
rasio 38,91% - 44,30% dari total aset. Aset lancar perusahaan sebagian besar berupa persediaan dengan
rasio sebesar 39,09% - 44,94% dari total aset. Sedangkan, pada aset tidak lancar sebagian besar berupa
aset tetap dengan rasio sebesar 27,94% - 36,80% dari total aset perusahaan. Aset Perusahaan mengalami
perubahan rata-rata -0,96% per tahun dimana aset lancar mengalami perubahan rata-rata 2,96% per tahun
dan aset tidak lancar mengalami perubahan rata-rata 2,03% per tahun.
Liabilitas Perusahaan terdiri liabilitas lancar dengan rasio 19,43% - 51,12% dan liabilitas tidak lancar dengan
rasio 23,93% - 55,57% dari total Liabilitas dan Ekuitas. Liabilitas Lancar Perusahaan sebagian besar berupa
Beban Akrual dengan rasio 3,66% - 8,43% dari total liabilitas dan ekuitas. Sedangkan, liabilitas tidak lancar
perusahaan sebagian besar berupa utang pada pihak berelasi dengan rasio 16,94% - 18,76% dari total
liabilitas dan ekuitas. Total liabilitas perusahaan memiliki rasio sebesar 70,35% - 75,74% dari total liabilitas
dan ekuitas dan mengalami perubahan rata-rata sebesar 0,69% per tahun.
Ekuitas Perusahaan memiliki rasio sebesar 24,26% - 29,65% dari total liabilitas dan ekuitas. Ekuitas
Perusahaan sebagian besar berupa Modal Saham dengan rasio 61,08% - 69,70% dari total liabilitas dan
ekuitas. Ekuitas Perusahaan mengalami perubahan rata-rata -4,16% per tahun.
1.6.2 Laba Rugi Historis (Common Size & Trend)
(dalam Rupiah)
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 93.630.426.708 115.113.867.868 99.239.654.190 145.529.362.070 116.839.611.251
Beban Pokok Penjualan (67.403.018.514) (87.135.341.063) (64.470.403.964) (117.537.824.379) (88.643.405.447)
Laba Kotor 26.227.408.194 27.978.526.805 34.769.250.226 27.991.537.691 28.196.205.804
Pemasaran dan Penjualan (20.758.136.032) (16.096.672.420) (12.570.205.569) (12.814.860.782) (14.383.735.656)
Umum dan Admininstrasi (10.108.378.637) (13.706.669.961) (16.122.136.343) (17.161.777.694) (17.300.880.380)
EBITDA (4.639.106.475) (1.824.815.576) 6.076.908.314 (1.985.100.785) (3.488.410.232)
Depresiasi - - - - -
EBIT (4.639.106.475) (1.824.815.576) 6.076.908.314 (1.985.100.785) (3.488.410.232)
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs (1.139.186.641) (8.871.751.074) 2.300.802.247 (522.044.752) (396.124.074)
Pendapatan Bunga 41.507.430 15.283.004 21.466.056 21.824.425 14.373.459
Laba Penjualan Aset Tetap 463.636.364 - - 155.000.000 -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi (4.356.400.000)
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (16.113.691.038) (25.283.290.358) (11.925.030.444) (11.186.012.368) (11.479.384.428)
Lain-lain Bersih 2.154.165.551 (2.370.405.614) (8.693.587.197) (7.044.964.570) (1.228.094.323)
EBT (19.232.674.809) (38.334.979.618) (12.219.441.024) (20.561.298.050) (20.934.039.598)
Penghasilan Pajak (2.672.156.849) 5.163.816.958 2.391.554.985 972.110.512 (2.430.093.073)
EAT (21.904.831.658) (33.171.162.660) (9.827.886.039) (19.589.187.538) (23.364.132.671)
(Analisis Common Size)
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Pokok Penjualan -71,99% -75,69% -64,96% -80,77% -75,87%
Laba Kotor 28,01% 24,31% 35,04% 19,23% 24,13%
Pemasaran dan Penjualan -22,17% -13,98% -12,67% -8,81% -12,31%
Umum dan Admininstrasi -10,80% -11,91% -16,25% -11,79% -14,81%
EBITDA -4,95% -1,59% 6,12% -1,36% -2,99%
Depresiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
EBIT -4,95% -1,59% 6,12% -1,36% -2,99%
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs -1,22% -7,71% 2,32% -0,36% -0,34%
Pendapatan Bunga 0,04% 0,01% 0,02% 0,01% 0,01%
Laba Penjualan Aset Tetap 0,50% 0,00% 0,00% 0,11% 0,00%
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% -3,73%
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya -17,21% -21,96% -12,02% -7,69% -9,82%
Lain-lain Bersih 2,30% -2,06% -8,76% -4,84% -1,05%
EBT -20,54% -33,30% -12,31% -14,13% -17,92%
Penghasilan Pajak -2,85% 4,49% 2,41% 0,67% -2,08%
EAT -23,39% -28,82% -9,90% -13,46% -20,00%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 7
Page 34
(Analisis Trend)
2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 22,94% -13,79% 46,64% -19,71%
Beban Pokok Penjualan 29,28% -26,01% 82,31% -24,58%
Laba Kotor 6,68% 24,27% -19,49% 0,73%
Pemasaran dan Penjualan -22,46% -21,91% 1,95% 12,24%
Umum dan Admininstrasi 35,60% 17,62% 6,45% 0,81%
EBITDA -60,66% -433,01% -132,67% 75,73%
Depresiasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
EBIT -60,66% -433,01% -132,67% 75,73%
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs 678,78% -125,93% -122,69% -24,12%
Pendapatan Bunga -63,18% 40,46% 1,67% -34,14%
Laba Penjualan Aset Tetap -100,00% 0,00% 0,00% -100,00%
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya 56,91% -52,83% -6,20% 2,62%
Lain-lain Bersih -210,04% 266,76% -18,96% -82,57%
EBT 99,32% -68,12% 68,27% 1,81%
Penghasilan Pajak -293,25% -53,69% -59,35% -349,98%
EAT 51,43% -70,37% 99,32% 19,27%
Pendapatan Perusahaan dihasilkan dari Pendapatan Penjualan yang mengalami perubahan rata-rata
9,02% pada tahun historis, perusahaan mencatatkan laba bersih dengan persentase rata-rata sebesar
-19,11% dari total pendapatan dengan nominal sebesar 93,63 miliar – 145, 52 miliar.
Beban perusahaan terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu beban pokok penjualan, beban pemasaran dan penjualan
dan beban umum dan administrasi. Beban pokok penjualan perusahaan rata-rata sebesar 73,86% dari total
pendapatan perusahaan selama tahun historis dengan nominal sebesar (64,47) miliar – (117,53) miliar.
Beban pemasaran perusahaan rata-rata sebesar 13,99% dari total pendapatan perusahaan selama tahun
historis dengan nominal sebesar (12,57) miliar – (20,75) miliar. Beban umum dan administrasi perusahaan
rata-rata sebesar 13,11% dari total pendapatan perusahaan selam tahun historis dengan nominal sebesar
(10,10) miliar – (17,30) miliar.
Pendapatan (beban) lain-lain perusahaan sebagian besar dikontribusi dari beban bunga dan beban keuangan
lainnya dengan rasio sebesar 13,74% dari total pendapatan dengan nominal sebesar (11,18) miliar – (25,28)
miliar.
1.6.3 Arus Kas
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan Kas dari Pelanggan 95.240.190.109 101.483.659.659 101.736.641.900 142.523.614.722 106.446.053.857
Pembayaran kepada :
Kontraktor, Pemasok dan Lainnya (44.287.606.810) (55.239.007.331) (53.259.064.534) (76.651.656.392) (66.754.874.076)
Karyawan (42.059.812.302) (41.301.590.041) (40.822.711.208) (50.108.306.474) (41.804.816.037)
Penerimaa Bunga 41.507.430 15.283.004 21.466.056 21.824.425 14.373.459
Pembayaran Bunga (10.371.701.371) (8.583.222.839) (8.024.216.306) (12.682.736.874) (11.359.634.363)
Pembayaran Pajak Penghasilan - (583.035.642) (297.440) (8.270.818) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI (1.437.422.944) (4.207.913.190) (348.181.532) 3.094.468.589 (13.458.897.160)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (55.369.200) (232.762.571) - (197.161.744) (351.973.665)
Penjualan Aset Tetap 463.636.364 - - 155.000.000 25.111.800.000
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI 408.267.164 (232.762.571) - (42.161.744) 24.759.826.335
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan Utang dari Pihak Berelasi
Penerimaan 411.389.684 3.974.541.000 1.536.343.086 2.015.604.000 5.653.116.792
Pembayaran - - - - (15.045.721.754)
Utang Bank
Penerimaan - - 2.565.110.590 5.081.598.859 -
Pembayaran - - (280.000.000) (8.166.472.678) (3.200.000.000)
Pembayaran Liabilitas Sewa (1.450.902.410) (468.141.632) (1.080.000.000) (1.359.320.200) (946.988.961)
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (1.039.512.726) 3.506.399.368 2.741.453.676 (2.428.590.019) (13.539.593.923)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS (2.068.668.506) (934.276.393) 2.393.272.144 623.716.826 (2.238.664.748)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 4.379.725.412 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227
Pengaruh Perubahan Kurs mata uang asing 7.814.548 18.769.156 (5.597.862) 8.270.902 10.431.500
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227 2.194.792.979
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 8
Page 35
a. Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Secara umum Perseroan mengalami tren yang negatif pada hampir di setiap tahun historis kecuali
pada tahun 2024. Rata-rata aktivitas operasi Perseroan sebesar Rp.(3.271.589.247) selama tahun
historis, hal ini sebagian besar didominasi oleh pembayaran kepada kontraktor, pemasok dan lainnya
dengan nominal sebesar (44,28) miliar – (76,65) miliar pada tahun historis.
b. Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Secara umum Perseroan secara rata-rata mengalami tren yang positif pada tahun historis. Rata-rata
aktivitas investasi Perseroan sebesar Rp.4.978.633.837 selama tahun historis, hal ini sebagian besar
didominasi oleh penjualan terhadap aset tetap perusahaan pada tahun 2025 sebesar
Rp 25.111.800.000.
c. Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Secara umum Perseroan mengalami tren yang negatif pada tahun historis. Rata-rata aktivitas
pendanaan Perseroan sebesar Rp. (2.151.968.725).
1.6.4 Analisis Rasio
Rasio Keuangan 2021 2022 2023 2024 2025
Rasio Likuiditas
Rasio Lancar 1,30 1,19 2,72 2,66 2,87
Rasio Cepat 0,33 0,34 0,74 0,80 0,71
Rasio Aktivitas
TO Piutang 1,28 1,41 1,33 1,99 2,40
TO Persediaan 0,22 0,28 0,21 0,41 0,32
TO Utang Usaha 4,36 4,63 4,17 7,45 7,31
TO Aset Tetap 0,46 0,58 0,41 0,60 0,48
TO Aset 0,14 0,16 0,13 0,20 0,18
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 2,37 3,12 2,56 2,85 3,00
Debt to Assets 0,70 0,76 0,72 0,74 0,75
Rasio Profitabilitas
Return On Asset -3,17% -4,66% -1,31% -2,67% -3,55%
Return On Equity -10,71% -19,20% -4,65% -10,27% -14,19%
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Secara umum semakin tinggi rasio ini
berarti semakin aman Perseroan. Rasio lancar adalah rasio yang mencerminkan kemampuan aset lancar
perusahaan untuk menutupi kewajiban-kewajiban lancar atau utang jangka pendek. Rasio lancar rata-rata
Perusahaan adalah 2,15. Rasio cepat adalah rasio likuiditas jangka pendek perusahaan yang mengukur
kemampuan perusahaan untuk membayar utang jangka pendeknya dengan aktiva-aktivanya yang paling
likuid, yaitu kas dan setara kas, surat berharga, dan piutang dagang. Rasio cepat rata-rata Perusahaan
adalah 0,58.
Rasio aktivitas merupakan suatu rasio yang berfungsi untuk mengukur tingkat efektivitas penggunaan aset
perusahaan. Rasio ini sering juga disebut rasio perputaran. Secara umum semakin tinggi perputaran berarti
semakin efektif tingkat penggunaan aset Perusahaan. Rasio perputaran Piutang rata-rata 1,68. Rasio
perputaran persediaan rata-rata 0,29. Rasio perputaran Utang Usaha rata-rata 5,58 rasio perputaran aset
tetap rata-rata 0,51. Rasio perputaran Aset rata-rata 0,16.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 9
Page 36
Rasio solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh liabilitasnya, yang diukur
dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset
dan melalui perbandingan antara jumlah liabilitas dengan ekuitas. Debt to equity ratio Perusahaan rata-rata
2,78. Debt to asset ratio Perusahaan rata-rata 0,73.
Rasio Profitabilitas adalah tingkat imbal hasil aset yang menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba neto dari aset yang dimilikinya. Return on aset Perusahaan rata-rata -3,07% Return on
equity Perusahaan rata-rata -11,80%.
1.6.5 Modal Kerja Bersih
Modal Kerja 2021 2022 2023 2024 2025
Piutang Usaha 73.079.850.114 81.655.384.932 74.675.034.394 73.226.962.470 48.780.780.156
Persediaan 310.046.854.533 312.332.239.050 313.969.878.143 286.649.602.589 275.774.220.928
Utang Usaha 15.473.618.279 18.838.737.706 15.458.936.343 15.769.370.197 12.119.998.171
Total 367.653.086.368 375.148.886.276 373.185.976.194 344.107.194.862 312.435.002.913
Modal kerja perseroan terdiri atas piutang usaha, persediaan dan utang usaha. Selama tahun historis,
perseroan mencatatkan modal kerja bersih untuk piutang usaha sebesar 48,78 miliar – 81,65 miliar dengan
rata-rata tahun historis sebesar 70,28 miliar, persediaan sebesar 275,77 miliar – 313,96 miliar dengan rata-
rata tahun historis sebesar 299,75 miliar dan utang usaha sebesar 12,11 miliar – 18,83 miliar dengan rata-
rata tahun historis sebesar 15,53 miliar. Total modal kerja bersih Perseroan sebesar 312,43 miliar – 375,14
miliar berdasarkan tahun historis dengan rata-rata sebesar 354,50 miliar.
1.7 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Tidak terdapat kejadian-kejadian penting terkait objek studi kelayakan yang diketahui maupun yang patut
diketahui sampai dengan tanggal laporan yang dapat mempengaruhi nilai objek studi kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 10
Page 37
2. KELAYAKAN PASAR
2.1. Kondisi Pasar
2.1.1. Kondisi Perekonomian Indonesia
Ekonomi Indonesia tahun 2025 tumbuh sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada hampir
seluruh lapangan usaha, kecuali Pertambangan dan Penggalian yang terkontraksi sebesar 0,66 persen.
Lapangan usaha yang tumbuh signifikan adalah Jasa Lainnya sebesar 9,93 persen; diikuti oleh Jasa
Perusahaan sebesar 9,10 persen; serta Transportasi dan Pergudangan sebesar 8,78 persen. Sementara itu,
Industri Pengolahan; serta Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yang memiliki
peran dominan terhadap perekonomian Indonesia masing-masing tumbuh sebesar 5,30 persen dan 5,49
persen.
Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (C-to-C) (persen), 2023—2025
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku tahun 2025 tidak menunjukkan
perubahan berarti. Perekonomian Indonesia masih didominasi oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan
sebesar 19,07 persen; diikuti oleh Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor
sebesar 13,17 persen; Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 13,10 persen; Konstruksi sebesar 9,83
persen; serta Pertambangan dan Penggalian sebesar 8,75 persen. Peranan kelima lapangan usaha tersebut
dalam perekonomian Indonesia mencapai 63,92 persen.
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2025 dibanding triwulan III-2025 (q-to-q) tumbuh sebesar 0,86 persen.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Lapangan Usaha Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan
Sosial Wajib sebesar 13,59 persen; diikuti oleh Jasa Pendidikan sebesar 7,48 persen. Sementara itu,
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan; serta Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang
masing-masing mengalami kontraksi sebesar 18,33 persen dan 1,30 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 11
Page 38
Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (Y-on-Y) (persen),
Triwulan IV-2024, Triwulan III-2025, dan Triwulan IV-2025
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Ekonomi Indonesia tahun 2025 tumbuh sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada seluruh
komponen pengeluaran. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar
7,03 persen; diikuti Komponen Pengeluaran Konsumsi LNPRT (PK-LNPRT) sebesar 5,13 persen; Komponen
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) sebesar 5,09 persen; Komponen Pengeluaran Konsumsi Rumah
Tangga (PK-RT) sebesar 4,98 persen; dan Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PK-P) sebesar
2,50 persen. Komponen Impor Barang dan Jasa (yang merupakan faktor pengurang dalam PDB menurut
Pengeluaran) tumbuh sebesar 4,77 persen.
Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (C-to-C) (persen), 2023–2025
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Pada tahun 2025, Pulau Jawa masih menunjukkan peranan yang kuat dalam perekonomian Indonesia,
dengan kontribusi sebesar 56,93 persen. Posisi berikutnya ditempati oleh Pulau Sumatera (22,22 persen),
Kalimantan (8,12 persen), Sulawesi (7,22 persen), Bali dan Nusa Tenggara (2,82 persen), serta Maluku dan
Papua (2,69 persen).
Ekonomi Indonesia secara spasial selama tahun 2025 menunjukkan pertumbuhan di seluruh kelompok
provinsi. Kelompok provinsi di Pulau Sulawesi mencatat pertumbuhan (c-to-c) tertinggi sebesar 6,23 persen,
diikuti oleh Pulau Jawa (5,30 persen), Pulau Bali dan Nusa Tenggara (4,87 persen), Pulau Sumatera (4,81
persen), dan Pulau Kalimantan (4,79 persen). Sementara itu, kelompok provinsi di Pulau Maluku dan Papua
mencatat pertumbuhan terendah, yakni sebesar 1,44 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 12
Page 39
Kontribusi dan Pertumbuhan PDRB Menurut Pulau (persen), 2025
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
2.1.2. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI)
Kinerja Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) pada triwulan IV 2025 membaik sehingga mendukung
ketahanan eksternal. Transaksi berjalan mencatat defisit yang rendah ditopang oleh berlanjutnya surplus
neraca perdagangan barang di tengah neraca jasa dan pendapatan primer yang mengalami defisit.
Sementara itu, transaksi modal dan finansial mencatat surplus ditopang oleh aliran masuk modal asing dalam
bentuk investasi langsung, investasi portofolio, dan investasi lainnya. Dengan perkembangan tersebut, NPI
pada triwulan IV 2025 mencatat surplus sebesar 6,1 miliar dolar AS.
Transaksi berjalan mencatat defisit yang rendah. Pada triwulan IV 2025, transaksi berjalan mencatat defisit
sebesar 2,5 miliar dolar AS (0,7% dari PDB), setelah pada triwulan III 2025 mencatat surplus sebesar 4,0
miliar dolar AS (1,1% dari PDB). Neraca perdagangan nonmigas tetap membukukan surplus meskipun lebih
rendah dibandingkan dengan surplus pada triwulan sebelumnya, sejalan dengan perlambatan pertumbuhan
ekonomi global dan berlanjutnya kontraksi harga komoditas. Di sisi lain, neraca perdagangan migas mencatat
defisit yang lebih tinggi sejalan dengan peningkatan kegiatan ekonomi domestik. Defisit neraca jasa juga
tercatat lebih tinggi disebabkan oleh penurunan jumlah kunjungan wisatawan mancanegara pada triwulan IV
2025 dibandingkan dengan kondisi pada triwulan III 2025. Defisit neraca pendapatan primer meningkat
dipengaruhi oleh kenaikan pembayaran dividen di akhir tahun. Sementara itu, surplus neraca pendapatan
sekunder meningkat dipengaruhi oleh kenaikan remitansi Pekerja Migran Indonesia (PMI).
Transaksi modal dan finansial mencatat surplus. Neraca transaksi modal dan finansial mencatat surplus
sebesar 8,3 miliar dolar AS pada triwulan IV 2025, setelah pada triwulan III 2025 mencatatkan defisit sebesar
8,0 miliar dolar AS. Investasi langsung tetap mencatatkan surplus sebagai cerminan dari terjaganya persepsi
positif investor terhadap prospek perekonomian dan iklim investasi Indonesia. Investasi portofolio mencatat
surplus ditopang oleh meningkatnya aliran masuk modal asing seiring dengan imbal hasil investasi yang tetap
menarik. Investasi lainnya juga mencatat surplus dipengaruhi oleh penarikan pinjaman luar negeri.
Secara keseluruhan tahun 2025, perkembangan NPI menunjukkan ketahanan sektor eksternal yang tetap
terjaga, di tengah meningkatnya ketidakpastian pasar keuangan global. Transaksi berjalan tahun 2025
mencatat defisit yang terkendali sebesar 1,5 miliar dolar AS (0,1% dari PDB), lebih rendah dibandingkan
dengan defisit tahun 2024 sebesar 8,6 miliar dolar AS (0,6% dari PDB). Perkembangan ini dipengaruhi oleh
peningkatan surplus neraca perdagangan barang seiring dengan kinerja ekspor yang meningkat, khususnya
ekspor produk manufaktur. Selain itu, surplus neraca pendapatan sekunder juga lebih tinggi dipengaruhi oleh
meningkatnya penerimaan remitansi dari Pekerja Migran Indonesia (PMI). Sementara itu, defisit neraca jasa
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 13
Page 40
meningkat didorong oleh kenaikan defisit jasa telekomunikasi sejalan dengan peningkatan kinerja sektor
informasi dan komunikasi. Defisit neraca pendapatan primer juga meningkat dipengaruhi oleh kenaikan
pembayaran dividen. Transaksi modal dan finansial tahun 2025 mencatat defisit sebesar 4,2 miliar dolar AS
didorong oleh keluarnya aliran modal asing pada investasi portofolio dan investasi lainnya seiring dengan
ketidakpastian pasar keuangan global yang tinggi sepanjang tahun 2025. Posisi cadangan devisa meningkat
dari 155,7 miliar dolar AS pada akhir Desember 2024 menjadi 156,5 miliar dolar AS pada akhir Desember
2025. Posisi cadangan devisa tersebut setara dengan pembiayaan 6,2 bulan impor dan utang luar negeri
pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Ke depan, Bank Indonesia senantiasa mencermati dinamika perekonomian global yang dapat memengaruhi
prospek NPI dan terus memperkuat respons bauran kebijakan, didukung sinergi kebijakan yang erat dengan
Pemerintah dan otoritas terkait untuk memperkuat ketahanan eksternal. Kinerja NPI 2026 diprakirakan tetap
baik dengan defisit transaksi berjalan yang tetap rendah dalam kisaran defisit 0,9% sampai dengan 0,1% dari
PDB.
2.1.3. Inflasi
Pada Desember 2025 terjadi inflasi year on year (y-on-y) sebesar 2,92 persen dengan Indeks Harga
Konsumen (IHK) sebesar 109,92. Inflasi y-on-y tertinggi di tingkat provinsi terjadi di Provinsi Aceh sebesar
6,71 persen dengan IHK sebesar 114,40 dan terendah terjadi di Provinsi Sulawesi Utara sebesar 1,23 persen
dengan IHK sebesar 108,60. Sementara itu, inflasi y-on-y tertinggi di tingkat kabupaten/kota terjadi di Kota
Gunungsitoli sebesar 10,84 persen dengan IHK sebesar 119,24 dan terendah terjadi di Maumere dan
Kabupaten Minahasa Utara masing-masing sebesar 0,38 persen dengan IHK masing-masing sebesar 109,62
dan 111,03.
Inflasi y-on-y terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya sebagian besar indeks
kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok makanan, minuman dan tembakau sebesar 4,58 persen; kelompok
pakaian dan alas kaki sebesar 0,66 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga
sebesar 1,62 persen; kelompok perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 0,20
persen; kelompok kesehatan sebesar 1,83 persen; kelompok transportasi sebesar 1,23 persen; kelompok
rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 1,17 persen; kelompok pendidikan sebesar 1,22 persen; kelompok
penyediaan makanan dan minuman/restoran sebesar 1,46 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa
lainnya sebesar 13,33 persen. Sementara itu, kelompok pengeluaran yang mengalami penurunan indeks
adalah kelompok informasi, komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,28 persen.
Tingkat inflasi month-to-month (m-to-m) pada Desember 2025 sebesar 0,64 persen sedangkan tingkat inflasi
year to date (y-to-d) pada Desember 2025 sebesar 2,92 persen.
Tingkat inflasi y-on-y komponen inti pada Desember 2025 sebesar 2,38 persen; dengan inflasi m-to-m
sebesar 0,20 persen; dan inflasi y-to-d sebesar 2,38 persen.
Indeks Harga Konsumen/Inflasi Menurut Kelompok
Perkembangan harga berbagai komoditas pada Desember 2025 secara umum menunjukkan kenaikan.
Berdasarkan hasil pemantauan BPS di 150 kabupaten/kota, pada Desember 2025 terjadi inflasi y-on-y
sebesar 2,92 persen atau terjadi kenaikan indeks dari 106,80 pada Desember 2024 menjadi 109,92 pada
Desember 2025. Tingkat inflasi m-to-m sebesar 0,64 persen sedangkan tingkat inflasi y-to-d sebesar 2,92
persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 14
Page 41
IHK dan Tingkat Inflasi Month-to-Month (M-to-M), Year-to-Date (Y-to-D), dan Year-on-Year (Y-on-Y)
Nasional Menurut Kelompok Pengeluaran (2022=100), Desember 2025
Inflasi y-on-y terjadi karena adanya kenaikan harga yang ditunjukkan oleh naiknya sebagian besar indeks
kelompok pengeluaran, yaitu: kelompok makanan, minuman dan tembakau sebesar 4,58 persen; kelompok
pakaian dan alas kaki sebesar 0,66 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga
sebesar 1,62 persen; kelompok perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 0,20
persen; kelompok kesehatan sebesar 1,83 persen; kelompok transportasi sebesar 1,23 persen; kelompok
rekreasi, olahraga, dan budaya sebesar 1,17 persen; kelompok pendidikan sebesar 1,22 persen; kelompok
penyediaan makanan dan minuman/restoran sebesar 1,46 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa
lainnya sebesar 13,33 persen. Sementara itu, kelompok pengeluaran yang mengalami penurunan indeks
adalah kelompok informasi, komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,28 persen.
Komoditas yang dominan memberikan andil/sumbangan inflasi y-on-y pada Desember 2025, antara lain:
cabai merah, cabai rawit, beras, ikan segar, daging ayam ras, telur ayam ras, bawang merah, kelapa, kopi
bubuk, wortel, minyak goreng, sigaret kretek tangan (SKT), sigaret kretek mesin (SKM), sewa rumah, tarif air
minum PAM, bahan bakar rumah tangga, bensin, mobil, akademi/perguruan tinggi, dan emas perhiasan.
Sedangkan komoditas yang memberikan andil/sumbangan deflasi y-on-y, antara lain: tomat, bawang putih,
jengkol, daging babi, sabun cair/cuci piring, pengharum cucian/ pelembut, sabun detergen bubuk, tarif kereta
api, telepon seluler, dan Sekolah Menengah Atas.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 15
Page 42
Sementara komoditas yang dominan memberikan andil/sumbangan inflasi m-to-m pada Desember 2025,
antara lain: cabai rawit, daging ayam ras, bawang merah, ikan segar, telur ayam ras, beras, minyak goreng,
bawang putih, cabai hijau, sawi putih/pecay/pitsai, kangkung, bayam, kelapa, bensin, angkutan udara,
angkutan antar kota, dan emas perhiasan. Sedangkan komoditas yang memberikan andil/sumbangan deflasi
m-to-m, yakni cabai merah.
Pada Desember 2025, kelompok pengeluaran yang memberikan andil/sumbangan inflasi y-on-y, yaitu:
kelompok makanan, minuman dan tembakau sebesar 1,33 persen; kelompok pakaian dan alas kaki sebesar
0,03 persen; kelompok perumahan, air, listrik, dan bahan bakar rumah tangga sebesar 0,26 persen; kelompok
perlengkapan, peralatan dan pemeliharaan rutin rumah tangga sebesar 0,01 persen; kelompok kesehatan
sebesar 0,05 persen; kelompok transportasi sebesar 0,15 persen; kelompok rekreasi, olahraga, dan budaya
sebesar 0,02 persen; kelompok pendidikan sebesar 0,07 persen; kelompok penyediaan makanan dan
minuman/restoran sebesar 0,15 persen; dan kelompok perawatan pribadi dan jasa lainnya sebesar 0,87
persen. Sementara itu, kelompok pengeluaran yang memberikan andil/sumbangan deflasi y-on-y adalah
kelompok informasi, komunikasi, dan jasa keuangan sebesar 0,02 persen.
Source : Badan Pusat Statistik Indonesia
2.1.4. Nilai Tukar Rupiah
Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 16-17 Desember 2025 memutuskan untuk
mempertahankan BI-Rate sebesar 4,75%, suku bunga Deposit Facility sebesar 3,75%, dan suku bunga
Lending Facility sebesar 5,50%. Keputusan ini konsisten dengan upaya menjaga stabilitas nilai tukar Rupiah
di tengah masih tingginya ketidakpastian global dengan tetap memperkuat efektivitas transmisi pelonggaran
kebijakan moneter dan makroprudensial yang telah ditempuh selama ini untuk menjaga stabilitas dan
mendorong perekonomian nasional. Ke depan, Bank Indonesia akan terus mencermati ruang penurunan suku
bunga BI-Rate lebih lanjut dengan prakiraan inflasi 2026 yang terkendali dalam sasaran 2,5±1%, serta
perlunya untuk turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi. Pelonggaran kebijakan
makroprudensial diperkuat dengan meningkatkan efektivitas implementasi pemberian likuiditas kepada
perbankan untuk mempercepat penurunan suku bunga dan meningkatkan pertumbuhan kredit/pembiayaan
ke sektor riil, khususnya sektor-sektor prioritas Pemerintah. Kebijakan sistem pembayaran tetap diarahkan
untuk turut mendorong pertumbuhan ekonomi yang inklusif melalui perluasan akseptasi pembayaran digital,
penguatan struktur industri sistem pembayaran, dan peningkatan daya tahan infrastruktur sistem
pembayaran.
Bank Indonesia juga terus mempererat sinergi kebijakan dengan Komite Stabilitas Sistem Keuangan (KSSK)
untuk menjaga stabilitas sistem keuangan. Sinergi kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah diperkuat
untuk menjaga stabilitas dan mendorong pertumbuhan ekonomi sejalan dengan program Asta Cita
Pemerintah.
Perekonomian global jangka pendek membaik namun dengan ketidakpastian yang perlu terus diwaspadai.
Pertumbuhan ekonomi dunia 2025 diprakirakan menjadi sekitar 3,2% dipengaruhi oleh kenaikan ekonomi
Jepang dan India yang didukung konsumsi rumah tangga dan kebijakan stimulus fiskal. Prospek ekonomi
kawasan Eropa tetap baik ditopang konsumsi rumah tangga, investasi, dan kondisi ketenagakerjaan.
Sementara itu, ekonomi AS pada 2025 masih melambat dipengaruhi dampak temporary government
shutdown dan pelemahan pasar tenaga kerja. Prospek ekonomi Tiongkok juga terus melambat dipengaruhi
permintaan domestik yang tetap lemah. Pada 2026, pertumbuhan ekonomi dunia diprakirakan melemah
menjadi 3,0% dipengaruhi dampak lanjutan tarif resiprokal AS dan kerentanan rantai pasok global. Di pasar
keuangan global, Fed Funds Rate (FFR) turun 25 bps pada Desember 2025 dengan kecenderungan
penurunan yang lebih terbatas ke depan. Tingkat imbal hasil (yield) US Treasury tenor 2 tahun cenderung
bergerak naik, sementara yield US Treasury tenor 10 tahun tetap tinggi sejalan dengan tingginya tingkat utang
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 16
Page 43
Pemerintah AS. Perkembangan ini menyebabkan indeks mata uang AS (DXY) masih tinggi dan tetap
terbatasnya aliran masuk modal asing ke emerging market (EM). Ke depan, ketidakpastian perekonomian
global diprakirakan tetap tinggi dengan prospek pertumbuhan ekonomi dunia yang masih lemah. Kondisi
tersebut memerlukan kewaspadaan dan penguatan respons kebijakan untuk memperkuat daya tahan
ekonomi domestik dari rambatan global serta mendorong pertumbuhan yang lebih tinggi.
2.1.5. Suku Bunga
Kebijakan suku bunga Bank Indonesia terus diarahkan secara forward looking dan pre-emptive untuk
mencapai sasaran inflasi yang ditetapkan Pemerintah, yaitu 2,5±1% pada tahun 2025 dan 2026. Rendahnya
inflasi dan perlunya turut mendorong pertumbuhan ekonomi sesungguhnya membuka ruang bagi penurunan
BI-Rate lebih lanjut setelah penurunan sebesar 25 bps menjadi 6,00% pada September 2024. Hal ini apabila
mempertimbangkan tekanan inflasi inti (core inflation) yang bersumber dari dalam negeri diprakirakan tetap
terkendali sejalan dengan ekspektasi inflasi yang terjaga dan kapasitas output potensial yang masih mampu
memenuhi kenaikan permintaan. Namun demikian, risiko tekanan inflasi yang berasal dari gejolak global,
yaitu dampak pelemahan nilai tukar Rupiah terhadap harga barang-barang impor (imported inflation) perlu
terus diwaspadai. Sejalan dengan itu, fokus kebijakan moneter dalam jangka pendek adalah untuk stabilisasi
nilai tukar Rupiah dari dampak gejolak global dimaksud. Karenanya, kebijakan untuk memanfaatkan ruang
penurunan lebih lanjut BI-Rate akan didasarkan pada asesmen terhadap data dan kondisi yang berkembang
(data dependence). Sementara itu, untuk pengendalian inflasi harga pangan bergejolak (volatile food) dan
harga yang diatur pemerintah (administered prices), koordinasi dengan Pemerintah (Pusat dan Daerah)
melalui Tim Pengendalian Inflasi Pusat dan Daerah (TPIP-TPID) terus diperkuat melalui Gerakan Nasional
Pengendalian Inflasi Pangan (GNPIP) dengan mengerahkan seluruh 46 kantor Bank Indonesia di dalam
negeri.
Suku Bunga Perbankan
Sumber: Bank Indonesia
2.2. Pangsa Pasar
Perseroan adalah perusahaan yang berencana menambah kegiatan usaha baru yang fokusnya pada
pekerjaan berbasis proyek (commercial projects and kitchen countertops) dengan model pasokan
indent/back-to-back.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 17
Page 44
Kondisi pasar surface material saat ini tengah mengalami transformasi signifikan yang didorong oleh
pemulihan sektor properti dan pergeseran gaya hidup masyarakat modern. Permintaan terhadap material
pelapis permukaan, mulai dari High-Pressure Laminate (HPL) hingga batu rekayasa seperti Engineered
Quartz, menunjukkan korelasi positif dengan meningkatnya volume proyek residensial menengah-atas dan
renovasi ruang komersial. Konsumen kini tidak lagi hanya mementingkan aspek fungsional, tetapi juga
menjadikan estetika visual, tekstur, dan fleksibilitas aplikasi sebagai variabel utama dalam pengambilan
keputusan pembelian. Tren desain interior yang mengarah pada konsep minimalis dan industrial telah
menciptakan ceruk pasar yang besar bagi material yang mampu meniru tampilan alami namun tetap
menawarkan kemudahan perawatan. Dalam konteks ini, pelaku usaha yang bergerak pada model
perdagangan, impor, dan project supply memiliki peluang besar untuk merespons kebutuhan pasar secara
cepat melalui penyediaan produk yang variatif, layanan inden, serta skema pengadaan indent/back-to-back
yang efisien.
Secara fundamental, dinamika pasar saat ini juga dipengaruhi oleh meningkatnya kesadaran konsumen
terhadap kebersihan, higienitas, dan kemudahan pemeliharaan. Material non-pori yang memiliki ketahanan
terhadap bakteri dan noda, seperti Solid Surface dan Engineered Quartz, mulai menggeser dominasi batu
alam tradisional di segmen dapur dan area basah. Hal ini memberikan peluang strategis bagi perusahaan
yang berfokus pada impor dan distribusi material untuk menghadirkan solusi produk dengan spesifikasi teknis
yang sesuai kebutuhan proyek. Dalam model usaha ini, pengendalian mutu tidak berfokus pada pengolahan
bahan mentah, melainkan pada proses seleksi pemasok, pemeriksaan kualitas saat barang diterima,
penanganan, pengemasan, logistik pengiriman, serta pengelolaan penyimpanan secara terbatas agar mutu
produk tetap terjaga hingga ke tangan pelanggan. Untuk produk kitchen top, nilai tambah juga diperoleh
melalui proses fabrikasi yang dilakukan secara terbatas dan terkontrol, mencakup mencakup dukungan
fabrikasi berupa pemotongan dan finishing sesuai spesifikasi proyek, sementara instalasi di lokasi dilakukan
oleh pihak ketiga (kontraktor/aplikator).
Meskipun persaingan dengan produk impor masih cukup ketat, adanya preferensi pasar terhadap
ketersediaan barang, kecepatan layanan purnajual, ketepatan pengiriman, serta kustomisasi desain
memberikan ruang bagi pelaku usaha lokal untuk menguasai pangsa pasar domestik secara lebih efektif.
Keunggulan kompetitif tidak semata ditentukan oleh kepemilikan fasilitas produksi, melainkan oleh
kemampuan mengelola rantai pasok, menjaga konsistensi mutu saat penerimaan dan distribusi, serta
menyediakan layanan fabrikasi kitchen top yang presisi dan sesuai kebutuhan pelanggan.
Ke depan, prospek industri surface material diprediksi akan terus tumbuh stabil, selaras dengan ekspansi
pembangunan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru di luar Pulau Jawa. Faktor keberlanjutan atau
sustainability juga mulai muncul sebagai standar baru, di mana material yang ramah lingkungan dan memiliki
jejak karbon rendah mendapatkan atensi lebih dari pengembang proyek berskala besar. Oleh karena itu,
investasi pada sektor ini memiliki tingkat kelayakan yang menjanjikan, selama pelaku usaha mampu
beradaptasi dengan fluktuasi harga global, mengelola impor dan distribusi secara efisien, menjaga kualitas
melalui proses QC dan handling yang baik, serta secara konsisten menghadirkan solusi material dan layanan
fabrikasi yang relevan dengan kebutuhan pasar yang semakin terfragmentasi.
Permintaan material permukaan (surface materials) di Indonesia utamanya didorong oleh aktivitas konstruksi
komersial dan pengerjaan interior (fit-out) yang sedang berlangsung. Riset pasar dari Mordor Intelligence
(2025) memperkirakan pasar konstruksi komersial Indonesia bernilai USD 55,18 miliar pada tahun 2025, dan
diproyeksikan mencapai USD 87,85 miliar pada tahun 2031 dengan tingkat pertumbuhan tahunan majemuk
(CAGR) sebesar 8,07% untuk periode 2026–2031.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 18
Page 45
Porselen merupakan kategori terbesar dengan pangsa pasar yang dilaporkan sebesar 46,58% pada tahun
2025, di mana instalasi lantai mewakili 61,48% pangsa pasar di tahun yang sama—sejalan dengan kuatnya
permintaan lantai komersial. Kondisi pasokan porselen kelas menengah secara struktural kaya akan
pasokan, laporan dari Antara News (2025) mengutip bahwa kapasitas produksi industri keramik nasional saat
ini telah mencapai sekitar 625 juta m2/tahun, yang mengimplikasikan persaingan sengit dan tingkat substitusi
yang tinggi di segmen ini.
(Mordor Intelligence, Indonesia Commercial Construction Market Report, diakses pada April 2026).
Pendorong pasar yang disorot oleh manajemen meliputi:
iv. meningkatnya preferensi terhadap permukaan yang rendah perawatan dan minim kebutuhan
pemeliharaan di lingkungan komersial maupun residensial;
v. standar kualitas yang semakin tinggi untuk kategori bangunan tertentu, seperti fasilitas kesehatan, di
mana permukaan higienis dan berkinerja tinggi lebih disukai; dan
vi. adanya pipeline proyek yang mencari estetika modern (format besar, tampilan seamless).
2.3. Kesinambungan (Sustainability)
Penerapan prinsip keberlanjutan dalam bisnis surface material merupakan bagian dari strategi mitigasi risiko
jangka panjang, sejalan dengan arah SEOJK 17 dan komitmen Perseroan pada tata kelola yang
menyeimbangkan aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan (Triple Bottom Line). Dalam dimensi lingkungan,
fokus Perseroan diarahkan pada pengelolaan dampak rantai pasok dan distribusi, termasuk efisiensi energi
pada kegiatan pergudangan dan logistik, pengurangan limbah kemasan, serta pemilihan pemasok/principal
yang memiliki standar keberlanjutan dan dokumentasi produk yang memadai (misalnya informasi lingkungan
produk bila tersedia). Selain itu, karakter material surface yang memiliki umur pakai panjang (long-life cycle)
berpotensi mengurangi frekuensi penggantian dan volume limbah konstruksi pada pengguna akhir.
Dari perspektif sosial, keberlanjutan difokuskan pada penerapan standar Kesehatan dan Keselamatan Kerja
(K3) yang ketat dalam kegiatan penanganan material, pergudangan, serta proses fabrikasi (khususnya
kitchen top). Perseroan menerapkan pengendalian risiko kerja yang relevan, termasuk pencegahan cedera
akibat handling slab/ubin berukuran besar dan mitigasi paparan debu (termasuk debu silika) pada aktivitas
pemotongan dan finishing melalui SOP, APD, serta pengaturan area kerja yang aman. Perseroan juga
mendorong keterlibatan masyarakat sekitar melalui program tanggung jawab sosial dan penguatan manfaat
ekonomi lokal, sesuai kebutuhan dan skala kegiatan.
Secara ekonomi, keberlanjutan operasional didukung melalui efisiensi biaya energi dan disiplin operasional
dalam model bisnis trading berbasis proyek (indent/back-to-back), sehingga Perseroan dapat mengelola
risiko modal kerja, menjaga stabilitas margin di tengah fluktuasi biaya logistik dan energi global, serta
mempertahankan ketahanan usaha.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 19
Page 46
2.4. Potensi Pasar
Potensi pasar surface material di Indonesia menunjukkan prospek yang ekspansif, didorong oleh akselerasi
pembangunan infrastruktur strategis dan pertumbuhan sektor properti kelas menengah-atas. Perusahaan
mengidentifikasi bahwa peluang pasar tidak lagi bersifat linear, melainkan bergeser ke arah produk yang
memiliki nilai tambah lingkungan. Meningkatnya permintaan akan gedung bersertifikat Green Building di
pusat-pusat bisnis utama menciptakan ceruk pasar eksklusif bagi surface material yang memenuhi standar
emisi rendah dan efisiensi sumber daya. Hal ini memposisikan produk ramah lingkungan sebagai penggerak
utama pertumbuhan pendapatan di masa depan, sekaligus sebagai langkah mitigasi terhadap risiko
perubahan regulasi lingkungan yang semakin ketat.
Secara demografis, munculnya kesadaran konsumen "sadar keberlanjutan" (eco-conscious consumers) di
kalangan generasi muda menjadi katalisator pertumbuhan yang signifikan. Potensi pasar ini didukung oleh
tren urbanisasi dan peningkatan daya beli yang menuntut material interior berkualitas tinggi, tahan lama, dan
memiliki jejak karbon minimal. Dalam kerangka strategi keberlanjutan perusahaan, potensi pasar ini
dioptimalkan melalui diversifikasi produk yang mengintegrasikan material daur ulang tanpa mengurangi
standar estetika. Langkah ini diproyeksikan akan meningkatkan pangsa pasar perusahaan di sektor
residensial dan komersial, mengingat adanya kecenderungan konsumen untuk memilih merek yang memiliki
komitmen transparan terhadap pelestarian lingkungan.
Selain itu, potensi pasar juga dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah terkait peningkatan Tingkat Komponen
Dalam Negeri (TKDN), terutama pada proyek pengadaan pemerintah dan Badan Usaha Milik Negara (BUMN)
yang mensyaratkan atau memberikan preferensi pada produk bersertifikat TKDN. Dalam konteks model
bisnis Perseroan yang berbasis perdagangan (impor dan pengadaan dari produsen lokal), Perseroan
mengoptimalkan peluang tersebut melalui pengelolaan portofolio produk dari mitra produsen lokal yang telah
memenuhi kualifikasi TKDN. Dalam model ini, peran strategis Perseroan berfokus pada penyediaan
dukungan dokumentasi pengadaan yang komprehensif untuk membantu mitra kontraktor dalam memenuhi
persyaratan tender pemerintah maupun BUMN. Strategi ini memperkuat posisi Perseroan sebagai penyedia
solusi surface material berbasis proyek yang patuh regulasi tanpa terlibat dalam proses produksi bahan baku
secara langsung.
2.5. Pesaing Usaha
Segmen A – Batu teknis premium/sintered slab;
• Distributor spesialis slab impor premium.
• Produsen slab sinter lokal terbatas.
• Penyedia solusi terkait ekosistem fabrikasi.
Segmen B – Porselen komersial kelas menengah;
• Produsen keramik/porselen domestik dengan jaringan distribusi nasional.
• Importir/distributor proyek dari Indonesia/ASEAN.
• Memproduksi produk pelapis furnitur dengan memanfaatkan kemampuan manufakturnya.
Peserta pasar ilustratif:
• Segmen A: QUADRA, Neolith, Dekton (Cosentino), Laminam, Lapitec.
• Segmen B: Roman (Roman Granit), Niro Granite, produsen domestik lain, importir ASEAN.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 20
Page 47
2.6. Strategi Pemasaran
Posisi inti (niche): “Project Surface Integrator”
Perusahaan menempatkan diri sebagai pemasok permukaan terintegrasi, menawarkan:
• Batu teknis premium/sintered slab untuk area statement & meja dapur.
• Paket porselen format besar kelas menengah untuk lantai/dinding komersial.
• Dukungan quarry lokal (marmer) + pemasok batu impor.
• Produk pelapis premium lainnya.
Aksi go-to-market:
• Program spesifikasi untuk arsitek/desainer: menyiapkan perpustakaan sampel, mock-up, serta
dokumen data teknis untuk mendukung proses spesifikasi dan kebutuhan tender.
• Pendekatan akun utama untuk developer/kontraktor/QS: menyelaraskan jadwal pasokan dengan
timeline proyek, menjaga konsistensi lot/batch, serta menerapkan prosedur garansi dan klaim yang jelas.
• Proposal kitchen & furniture surfaces (fabrication-only): menyediakan layanan fabrication-only untuk
menurunkan risiko eksekusi dan memastikan kualitas hasil pada aplikasi worktop dan pelapisan
permukaan furnitur.
• Penawaran bertingkat: menawarkan lini flagship premium marble/stone serta opsi porselen kelas
menengah untuk mendukung value engineering dalam satu proyek.
• Model pasokan: menerapkan indent/back-to-back berbasis pesanan proyek guna meminimalkan risiko
deadstock dan kebutuhan modal kerja.
2.7. Kesimpulan Kelayakan Pasar
Mengacu pada perkembangan pasar secara umum, pangsa pasar, serta adanya perencanaan dan strategi
pemasaran yang baik, dapat disimpulkan bahwa kegiatan usaha baru mempunyai prospek yang baik dimasa
yang akan datang.
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek pasar dalam Rencana Penambahan KBLI baru dapat disimpulkan
bahwa aspek pasar ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 21
Page 48
3 KELAYAKAN TEKNIS
3.1. Kapasitas
Dalam rencana penambahan kegiatan usaha ini seluruh kegiatan operasional tetap dijalankan dengan
menggunakan fasilitas gudang logistik dan sumber daya yang ada, sehingga tidak diperlukan investasi
tambahan dalam bentuk aset baru.
Meskipun tidak ada penambahan aset dalam jumlah besar, penambahan KBLI memberikan nilai tambah yang
nyata bagi perusahaan. Nilai tambah tersebut tercermin dari diversifikasi kegiatan usaha yang lebih luas,
peningkatan potensi pendapatan, serta penguatan posisi perusahaan dalam menghadapi dinamika pasar.
Dengan adanya KBLI tambahan, perusahaan mampu memperluas cakupan layanan dan produk tanpa harus
menanggung beban finansial yang besar dari sisi investasi aset.
Secara keseluruhan, strategi ini menunjukkan efisiensi dalam pengelolaan sumber daya sekaligus
memberikan peluang pertumbuhan yang berkelanjutan. Penambahan KBLI bukan hanya memperkaya
portofolio usaha, tetapi juga meningkatkan daya saing perusahaan dengan tetap menjaga struktur biaya yang
terkendali.
3.2. Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Sumber Produk dan Ketersediaan Pasokan
Dalam model bisnis perdagangan (trading) Perseroan, ketersediaan produk surface material bergantung pada
jaringan produsen lokal serta pemasok/principal impor. Untuk produk dari produsen lokal, ketersediaan
dipengaruhi oleh kapasitas produksi domestik, kesiapan sertifikasi/dokumen (termasuk TKDN apabila
relevan), serta kemampuan memenuhi spesifikasi proyek dan konsistensi lot/batch. Untuk produk impor,
ketersediaan dipengaruhi oleh kapasitas pemasok, stabilitas logistik dan kepabeanan, serta fluktuasi nilai
tukar.
Untuk menjaga kontinuitas pasokan dan kualitas produk, Perseroan menerapkan seleksi pemasok berbasis
reputasi, konsistensi mutu, kemampuan memenuhi spesifikasi proyek, serta kelengkapan dokumen teknis.
Perseroan juga mengelola risiko ketergantungan pada satu sumber melalui diversifikasi pemasok, dengan
menyeimbangkan produk premium dari principal impor dan produk mid-range dari produsen lokal maupun
pemasok regional (ASEAN/other). Skema pengadaan berbasis proyek (indent/back-to-back) diterapkan untuk
meminimalkan risiko deadstock dan menjaga efisiensi modal kerja.
Pekerja dan Ahli Profesional
Perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja dan ahli profesional untuk
menjalankan penambahan kegiatan usaha, karena Perseroan telah memiliki sumber daya manusia yang
dinilai memadai. Penambahan kegiatan usaha direncanakan dilakukan dengan memanfaatkan organisasi dan
fasilitas yang telah ada, sehingga tidak memerlukan perekrutan tenaga kerja baru. Untuk kebutuhan tertentu,
terutama pada fabrikasi (fabrication-only) untuk kitchen & furniture surfaces, Perseroan memastikan tenaga
kerja memiliki kompetensi dan SOP kerja yang memadai guna menjaga kualitas dan keselamatan kerja.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 22
Page 49
3.3. Proses Operasional (Trading, QC, Logistik dan Dukungan Fabrikasi)
Dalam menjalankan kegiatan perdagangan surface material, Perseroan menerapkan proses
operasional yang mencakup:
i. perencanaan pengadaan berbasis pesanan proyek (indent/back-to-back) baik dari principal
impor maupun produsen lokal,
ii. pengelolaan dokumen pengadaan/impor dan kepatuhan (apabila barang impor),
iii. penerimaan barang dan inspeksi kualitas (QC incoming), termasuk pengendalian lot/batch
untuk kebutuhan proyek,
iv. penanganan dan penyimpanan material sesuai standar untuk meminimalkan risiko kerusakan,
serta
v. pengiriman ke lokasi proyek sesuai jadwal.
Untuk kebutuhan kitchen & furniture surfaces, Perseroan memberikan dukungan fabrikasi melalui
proses pemotongan dan finishing sesuai spesifikasi, dengan pengendalian kualitas dan penerapan K3
pada area kerja.
3.4. Kesimpulan Kelayakan Teknis
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek teknis dalam rencana penambahan KBLI baru, maka disimpulkan
bahwa aspek kelayakan teknis ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 23
Page 50
4 KELAYAKAN POLA BISNIS
4.1. Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis
Keunggulan kompetitif Perusahaan didasarkan pada model operasi terintegrasi yang berfokus pada proyek,
bukan sekadar perdagangan produk.
• Akses jaringan yang ada: Hubungan yang telah terjalin dengan pengembang, kontraktor, serta
arsitek/desainer terkemuka di pasar target Perusahaan.
• Kapabilitas yang ada: Tim penjualan, dukungan teknis, dan sumber daya fabrikasi meja dapur
(kitchen-top) yang sudah tersedia.
• Basis vendor terakreditasi: Pengadaan dari pemasok yang diakui secara internasional dan lini
produk pelengkap yang memenuhi berbagai kebutuhan bangunan.
• Penawaran terintegrasi untuk rekayasa nilai (value engineering): Kemampuan untuk
mengombinasikan material berdasarkan aplikasi (misalnya, permukaan premium untuk area
utama/meja dapur; porselen kelas menengah untuk area servis/volume besar).
• Pengadaan indent/back-to-back: Mengurangi risiko persediaan, meningkatkan disiplin modal
kerja, dan menyelaraskan dengan perilaku pengadaan proyek.
4.2. Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk
Pesaing mungkin dapat meniru kategori produk secara individu, terutama pada segmen porselen kelas
menengah yang ketersediaannya melimpah. Namun, akan jauh lebih sulit untuk mereplikasi penawaran
proyek ujung-ke-ujung (end-to-end) milik Perusahaan yang menggabungkan layanan bertingkat dengan
manajemen risiko eksekusi.
• Rekayasa nilai (value engineering) bertingkat dalam satu proposal vendor (paket premium + kelas
menengah) untuk menyelaraskan dengan anggaran pemilik dan tujuan desain.
• Disiplin eksekusi proyek: Kontrol batch/lot, kontrol kualitas (QC) saat penerimaan barang, SOP
penanganan, koordinasi jadwal, dan proses klaim yang melindungi lini masa proyek.
• Kapabilitas fabrikasi meja dapur (kitchen-top) yang mengurangi hambatan terbesar dalam adopsi
lempengan (slab) premium (risiko kegagalan fabrikasi dan pecah).
• Perangkat spesifikasi (spec-in toolkit) dan penjualan berbasis dokumentasi (sampel, paket data
teknis, kredensial keberlanjutan jika tersedia).
Manajemen juga berencana untuk fokus pada produk dengan fitur teknis yang unik (misalnya, performa
permukaan tingkat lanjut, variasi motif yang tinggi, opsi format tipis, dan material pendukung BIM jika
tersedia). Fitur-fitur ini, bersama dengan keterampilan eksekusi Perusahaan, membuat perbandingan
langsung dengan pasokan komoditas menjadi sulit dilakukan.
4.3. Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Nilai dihasilkan bagi pelanggan dan Perusahaan melalui hasil produk maupun layanan.
• Bagi pemilik proyek: akses ke permukaan berkinerja tinggi dan rendah perawatan untuk area
premium serta meja dapur; pengurangan risiko pemeliharaan jangka panjang; estetika yang
konsisten pada permukaan yang luas.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 24
Page 51
• Bagi kontraktor: penyelarasan jadwal yang lebih baik dan pengurangan pengerjaan ulang (rework)
melalui kontrol kualitas, konsistensi batch, serta pasokan yang terprediksi.
• Bagi fasilitas kesehatan dan bangunan standar tinggi (jika relevan): kemampuan untuk menentukan
spesifikasi permukaan yang higienis dan mudah dibersihkan yang memenuhi standar operasional
yang lebih tinggi.
• Bagi Perusahaan: ekspansi ke proyek high-end 'non-batu' dan paket komersial kelas menengah
yang biasanya tidak menggunakan batu alam, sehingga memperluas pangsa pasar yang dapat
dijangkau (addressable market).
• Peningkatan tingkat kemenangan tender: rekayasa nilai (value engineering) terintegrasi di berbagai
tingkatan meningkatkan daya saing proposal.
4.4. Kesimpulan Kelayakan Pola Bisnis
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek kelayakan pola bisnis dari manajemen perusahaan dalam Rencana
Penambahan KBLI baru, maka disimpulkan bahwa aspek pola bisnis ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 25
Page 52
5 KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN
5.1. Ketersediaan Tenaga Kerja
Dalam menjalankan kegiatan usaha, perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja
ataupun ahli profesional. Hal ini disebabkan oleh adanya sumber daya manusia yang telah dimiliki dan
dinilai cukup untuk mendukung operasional yang berjalan. Dengan demikian, penambahan kegiatan usaha
dapat dilakukan tanpa memerlukan perekrutan tenaga kerja baru, sehingga efisiensi tetap terjaga.
5.2. Manajemen Kekayaan Intelektual
Manajemen hak atas kekayaan intelektual adalah pengelolaan dan pengaturan penggunaan gagasan-
gagasan dan ekspresi yang diciptakannya oleh sumber daya manusia yang dimiliki untuk jangka waktu
tertentu. Dalam pengelolaan hak atas kekayaan intelektual yang dimiliki sumber daya manusia diharapkan
akan lahirnya inovasi-inovasi baru yang muaranya bertujuan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan
pekerjaan. Dalam kaitannya dengan hal ini, Perseroan akan memastikan sumber daya manusia memiliki
kompetensi teknis yang diperlukan.
5.3. Manajemen Risiko
Karena ini merupakan model perdagangan indent/back-to-back yang berbasis proyek dengan fabrikasi
untuk kitchen top, maka risiko utama dan langkah mitigasinya adalah sebagai berikut:
Risiko Relevansi Terhadap Bisnis Mitigasi
Keterlambatan pengiriman Mempengaruhi jadwal proyek; • Pemesanan indent/back-to-back
risiko lebih tinggi untuk dengan buffer jadwal;
permukaan premium impor. • SLA lead-time dengan pemasok;
• pengiriman bertahap sesuai
milestone proyek;
• opsi pemasok alternatif untuk
paket menengah.
Volatilitas FX (produk impor) Dapat menekan margin jika • Klausul harga terkait FX;
harga ditetapkan dalam IDR • natural hedging melalui
sementara biaya dalam mata kesesuaian mata uang;
uang asing. • periode validitas penawaran
yang disiplin.
Cacat kualitas & kerusakan Permukaan berformat besar • QC penerimaan;
saat penanganan dapat retak/terkelupas; fabrikasi • SOP terdokumentasi untuk
memiliki risiko eksekusi. penanganan/packing;
• proses fabrikasi terlatih;
• prosedur klaim yang jelas
dengan pemasok;
• asuransi bila diperlukan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 26
Page 53
Tiidak konsistenan batch/lot Risiko estetika proyek, terutama • Penguncian batch per proyek;
(shade) untuk area besar yang • pelacakan lot;
membutuhkan keseragaman. • perencanaan pengadaan untuk
memastikan pasokan konsisten
tiap proyek.
Eksposur garansi / klaim Sengketa dapat timbul terkait • Garansi principal diteruskan bila
performa permukaan atau hasil berlaku;
finishing • kriteria penerimaan klien yang
jelas;
• ruang lingkup fabrikasi dan
keterbatasan terdokumentasi;
• alur kerja klaim yang terstruktur.
Kredit proyek / keterlambatan Risiko modal kerja jika piutang • DP/termin diselaraskan dengan
pembayaran tertunda. pengadaan indent/back-to-back;
• batas kredit;
• penagihan berbasis milestone;
• tata kelola koleksi yang lebih
kuat.
Kepatuhan regulasi & impor Risiko bea cukai / klasifikasi / • Dokumentasi impor standar;
dokumen dapat menunda • kontrol klasifikasi HS;
pengiriman dan memicu penalti. • forwarder yang terverifikasi;
• checklist kepatuhan internal.
5.4. Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
PT Citatah Tbk memiliki rekam jejak panjang dalam industri surface material di Indonesia, dengan
pengalaman luas dalam mengelola rantai pasok dan distribusi produk berkualitas tinggi. Keberhasilan
Perseroan dalam mengelola portofolio produk berskala besar menunjukkan kapasitas manajemen yang
solid untuk menghadirkan produk premium yang memenuhi standar pasar domestik maupun internasional.
Skala usaha yang besar memberikan keunggulan dalam efisiensi biaya pengadaan, daya tawar terhadap
pemasok (principal), serta optimalisasi logistik.
Restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan solusi surface
material terintegrasi semakin memperkuat efisiensi operasional. Langkah strategis ini memungkinkan
Perseroan untuk memberikan layanan menyeluruh mulai dari seleksi produk unggulan, manajemen logistik,
fabrikasi terbatas, hingga manajemen pemasaran secara lebih kompetitif. PT Citatah Tbk menegaskan
posisinya sebagai penyedia solusi terintegrasi bagi kebutuhan proyek konstruksi dan interior.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 27
Page 54
5.5. Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Perseroan telah memiliki struktur organisasi dan sistem manajemen yang sesuai dengan kebutuhan industri
surface material, sehingga mampu mendukung pengelolaan usaha dalam skala ekonomi yang besar.
Dengan pengalaman panjang dalam mengelola rantai pasok mulai dari pengadaan produk premium hingga
distribusi, struktur organisasi Perseroan terbukti efektif dalam mengatur fungsi operasional yang kompleks
secara profesional. Kesesuaian struktur organisasi ini memberikan keunggulan dalam koordinasi antar unit,
efisiensi biaya, serta optimalisasi sumber daya manusia dan logistik.
Selain itu, restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan
solusi permukaan interior semakin memperkuat integrasi fungsi manajemen dalam satu lini bisnis yang lebih
terarah. Langkah strategis ini memungkinkan Perseroan menjalankan aktivitas pengelolaan secara
menyeluruh mulai dari manajemen inventaris, pengendalian kualitas (QC) produk, penyediaan logistik,
hingga manajemen pemasaran dan layanan pelanggan. Dengan struktur organisasi yang adaptif, Perseroan
memiliki daya saing tinggi untuk menghadapi dinamika pasar sekaligus memastikan keberlanjutan usaha
melalui tata kelola yang efisien.
5.6. Kesimpulan Kelayakan Model Manajemen
Berdasarkan evaluasi terhadap aspek model manajemen dalam Rencana Penambahan KBLI baru, maka
disimpulkan bahwa aspek kelayakan model manajemen ini adalah layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 28
Page 55
6 KELAYAKAN KEUANGAN
6.1. Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Berdasarkan informasi dari manajemen, manajemen akan menjalankan kegiatan usaha yang baru ini dengan
memanfaatkan aset yang sudah dimiliki perusahaan. Dengan demikian perusahaan hanya memerlukan initial
investment berupa biaya modal kerja untuk mendukung kegiatan usaha yang baru.
Berdasarkan kebutuhan investasi yang digunakan, modal kerja yang diperlukan untuk rencana penambahan
kegiatan usaha adalah sebesar Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua Ratus Enam Puluh Sembilan Juta Delapan
Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam Rupiah) dibandingkan dengan posisi ekuitas
perusahaan Rp. 164.695.874.341 (Seratus Enam Puluh Empat Miliar Enam Ratus Sembilan Puluh Lima Juta
Delapan Ratus Tujuh Puluh Empat Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Satu Rupiah), besaran investasi adalah 1,99%
dari total ekuitas perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 17 /POJK.04/2020, rencana
penambahan kegiatan usaha bukan merupakan transaksi material dikarenakan masih di bawah 20% ekuitas
perusahaan.
Berdasarkan info dari manajemen Perusahaan, para pihak yang terlibat dalam transaksi dalam rencana
penambahan kegiatan usaha bukan merupakan afiliasi Perusahaan. Tidak terdapat benturan kepentingan
karena rencana penambahan kegiatan usaha menghasilkan keuntungan atau nilai tambah terhadap
perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 42 /POJK.04/2020, rencana penambahan kegiatan
usaha bukan merupakan transaksi afiliasi dan transaksi benturan kepentingan.
Perseroan menginformasikan bahwa di dalam biaya pendirian sudah mencukupi untuk melakukan kegiatan
operasional usaha dan tidak diperlukan lagi ada penambahan capex selama tahun proyeksi.
Investasi Unit Total (IDR)
Modal Kerja (Pembiayaan) 1 3.269.853.586
Total 3.269.853.586
6.2. Modal Kerja
Modal Kerja Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Piutang Usaha - 3.087.310.781 11.561.818.993 14.288.236.831 16.521.436.478 19.089.616.073
Persediaan - 6.862.025.514 7.816.885.951 8.989.418.844 10.337.831.671 17.832.759.632
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya 1.041.764.292 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Uang Muka Diterima 885.359.506 1.235.139.854 1.432.152.677 1.660.832.958 1.909.957.902 2.196.451.587
Utang Usaha 772.386.512 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Total (615.981.726) 8.714.196.441 17.946.552.267 21.616.822.717 24.949.310.248 34.725.924.118
Modal kerja yang dibutuhkan terdiri dari piutang usaha, persediaan, beban dibayar dimuka dan piutang lainnya,
uang muka diterima dan utang Usaha. Piutang Usaha perseroran sebesar 3,08 – 19,08 miliar, Persediaan
sebesar 6,86 miliar – 17,83 miliar, beban dibayar dimuka dan piutang lainnya sebesar 1,04 – 2,97 miliar, uang
muka diterima sebesar 885 juta – 2,19 miliar dan Utang Usaha sebesar 772 juta – 2,97 miliar. Modal kerja
Perseroan sebesar 8,71 miliar – 34,72 miliar per tahun selama tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 29
Page 56
6.3. Sumber Pembiayaan
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 0% -
Pendanaan Pihak Ketiga 100% 3.269.853.586
Total 100% 3.269.853.586
Total investasi yang berupa modal kerja yang dibutuhkan sejumlah Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua Ratus
Enam Puluh Sembilan Juta Delapan Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam Rupiah)
yang diperlukan pada tahun ke-0 atau sebelum dimulainya operasional dengan 100% dari pembiayaan pihak
ketiga.
Pendanaan modal kerja melalui lembaga pembiayaan dalam proyeksi ini akan dikenakan bunga berdasarkan
rata-rata suku bunga pinjaman bank komersial di Indonesia sebesar 8,5%.
6.4. Biaya Operasional
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pemasaran dan Penjualan - (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi - (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
Biaya operasional terdiri dari beban pemasaran dan penjualan serta beban umum dan administrasi yang
dimana rasio beban pemasaran dan penjualan perusahaan memiliki rasio sebesar 4,83% - 7,26% dari total
pendapatan dengan perubahan rata – rata sebesar 4,58% pada tahun proyeksi. Sedangkan, beban umum
dan administrasi memiliki rasio sebesar 5,70% - 7,23% dari total pendapatan dengan perubahan rata – rata
sebesar 0,39% selama tahun proyeksi.
6.5. Beban Pokok Penjualan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Beban pokok penjualan memiliki rasio sebesar 71,22% - 71,93% dari total pendapatan dengan perubahan rata
– rata sebesar 15,06% pada tahun proyeksi. Total beban pokok penjualan berkisar antara 35,38 miliar – 62,02
miliar dengan rata – rata beban pokok penjualan sebesar 47,82 miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 30
Page 57
6.6. Proyeksi Laporan Keuangan Rencana Kegiatan Usaha Baru (Standalone)
1. Proyeksi Neraca Rencana Kegiatan Usaha Baru
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Piutang Usaha - 3.087.310.781 11.561.818.993 14.288.236.831 16.521.436.478 19.089.616.073
Persediaan - 6.862.025.514 7.816.885.951 8.989.418.844 10.337.831.671 17.832.759.632
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya 1.041.764.292 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
JUMLAH ASET LANCAR 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
ASET TIDAK LANCAR
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR - - - - -
JUMLAH ASET 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 3.959.188.385 5.772.654.206 4.631.619.808 3.994.772.084 1.731.067.903
Uang Muka Diterima 885.359.506 1.235.139.854 1.432.152.677 1.660.832.958 1.909.957.902 2.196.451.587
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
LIABILITAS JANGKA PANJANG
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
EKUITAS
Modal Saham - - - - - -
Tambahan Modal Disetor - - - - - -
Saldo Laba - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH EKUITAS - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
Aset lancar terdiri dari kas dan setara kas, piutang usaha, persediaan dan beban dibayar dimuka dan
piutang lainnya dengan yang merupakan 100% dari total aset. Aset lancar paling besar dikontribusi dari
piutang usaha dengan rasio 25,41% - 49,30% dari total aset. Total aset mengalami perubahan rata – rata
sebesar 47,60% pada tahun proyeksi dengan nominal sebesar 12,14 miliar – 54,21 miliar.
Liabilitas hanya dikontribusi dari liabilitas jangka pendek yaitu utang usaha – pihak ketiga, kredit modal
kerja dan yang muka diterima yang memiliki rasio rata – rata sebesar 30,73% dari total liabilitas dan
ekuitas perusahaan. Total liabilitas mengalami perubahan rata – rata sebesar 1,62% pada tahun proyeksi
dengan nominal sebesar 6,90 miliar – 9,15 miliar. Ekuitas terdiri dari saldo laba dengan rasio rata-rata
sebesar 69,27% dari total liabilitas dan ekuitas. Total ekuitas mengalami perubahan rata – rata sebesar
80,63% pada tahun proyeksi dengan nominal sebesar 5,23 miliar – 47,31 miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 31
Page 58
2. Proyeksi Laba Rugi Rencana Kegiatan Usaha Baru
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan - 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Retail - Karawang - 323.666.910 670.452.885 611.499.269 703.224.160 808.707.784
Project - Karawang - 48.866.149.309 56.168.685.605 64.593.988.446 74.283.086.713 85.425.549.720
Pemasangan & Pemolesan - 488.661.493 561.686.856 - - -
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Laba Kotor - 14.292.393.724 16.519.972.483 18.304.172.006 21.049.797.807 24.207.267.479
Pemasaran dan Penjualan - (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi - (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
EBITDA - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Depresiasi - - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Biaya Bunga - (319.946.538) (346.421.323) (291.221.026) (334.904.180) (385.139.807)
EBT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 12.306.795.235 14.735.052.506
Penghasilan Pajak - - - - (977.608.005) (3.241.711.551)
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Pendapatan dikontribusi dari pendapatan pada export – Karawang, retail – Karawang, project – Karawang
dan Pemasangan dan Pemolesan. Pada tahun-tahun proyeksi, pendapatan mengalami perubahan rata –
rata sebesar 14,79%. Pendapatan dari penjualan berkisar antara 49,68 miliar – 86,23 miliar dengan rata
– rata pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 66,70 miliar.
Beban pokok penjualan memiliki rasio sebesar 71,22% - 71,93% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 15,06% pada tahun proyeksi. Total beban pokok penjualan berkisar antara 35,38 miliar
– 62,02 miliar dengan rata – rata beban pokok penjualan sebesar 47,82 miliar.
Selain beban pokok penjualan, terdapat biaya operasional yang terdiri dari beban pemasaran dan
penjualan serta beban umum dan administrasi yang dimana rasio beban pemasaran dan penjualan
perusahaan memiliki rasio sebesar 4,83% - 7,26% dari total pendapatan dengan perubahan rata – rata
sebesar 4,58% pada tahun proyeksi. Sedangkan, beban umum dan administrasi memiliki rasio sebesar
5,70% - 7,23% dari total pendapatan dengan perubahan rata – rata sebesar 0,39% selama tahun proyeksi.
Laba bersih perseroan memiliki rasio sebesar 10,55% - 15,77% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 24,49% pada tahun proyeksi. Total laba bersih berkisar antara 5,23 miliar – 11,49
miliar dengan rata – rata 9,46 miliar selama tahun proyeksi.
Proyeksi keuangan mengasumsikan tidak adanya beban pajak penghasilan pada tahun ke-1 sampai ke-
3 karena pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu. Berdasarkan basis Tax Loss Carry Forward
tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,63% pada tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5.
Tidak adanya perubahan pada pos penyusutan tidak adanya penambahan capex yang dibutuhkan
perseroan dalam tahun proyeksi dikarenakan dari aset dan tenaga kerja yang ada dapat untuk
menghasilkan pendapatan untuk KBLI baru.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 32
Page 59
3. Proyeksi Arus Kas Rencana Kegiatan Usaha Baru
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Depresiasi - - - - - -
Piutang Usaha - (3.087.310.781) (8.474.508.212) (2.726.417.838) (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Persediaan - (6.862.025.514) (954.860.438) (1.172.532.893) (1.348.412.827) (7.494.927.961)
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya (1.041.764.292) (673.742.086) (238.715.109) (293.133.223) (337.103.207) (387.668.688)
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 943.119.866 238.715.109 293.133.223 337.103.207 387.668.688
Uang Muka Diterima 885.359.506 349.780.348 197.012.823 228.680.281 249.124.944 286.493.685
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 615.981.726 (4.091.072.614) (180.690.428) 6.534.100.510 7.996.699.700 1.716.727.084
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
Tambahan Modal Disetor - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 3.885.835.312 (3.401.737.815) 1.632.775.393 5.393.066.112 7.359.851.976 (546.977.097)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN - 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Arus kas dari aktivitas operasi sebagian mengalami tren negatif pada tahun awal proyeksi dan mengalami
perbaikan tren positif pada tahun-tahun setelahnya. Arus kas dari aktivitas operasi berkisar antara -4,09
miliar – 7,99 miliar pada tahun proyeksi, secara rata-rata arus kas dari aktivitas operasi sebesar 2,39 miliar
pada tahun proyeksi
Arus kas dari aktivitas pendanaan perusahaan terdapat penambahan initial investment berupa kredit
modal kerja sebesar Rp. 3.269.853.586 pada awal tahun sebelum dimulainya aktivitas operasional yang
bersumber dari pendanaan pihak ketiga untuk modal kerja operasional sebelum dimulainya kegiatan
operasional kegiatan usaha baru perusahaan. Arus kas dari aktivitas pendanaan berkisar antara -2,26
miliar – 1,8 miliar pada tahun proyeksi.
Kas dan setara kas akhir tahun perusahaan berkisar antara 484 juta – 14,86 miliar per tahun dengan rata
– rata 7,86 miliar selama tahun proyeksi.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 33
Page 60
4. Proyeksi Laporan Keuangan Sebelum Penambahan dan Sesudah Penambahan Kegiatan Usaha
Didalam penyajian berikut ini, proyeksi laporan keuangan sebelum dan sesudah penambahan kegiatan
usaha bertujuan untuk mengilustrasikan efek penggabungan lini bisnis baru ke dalam laporan keuangan
Perseroan. Model ini memberikan pandangan menyeluruh mengenai profil risiko dan potensi
pengembalian keuangan perusahaan setelah implementasi rencana penambahan kegiatan usaha.
• PROYEKSI LAPORAN POSISI KEUANGAN SEBELUM PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330 39.519.309.698
Piutang Usaha 6.457.021.888 17.535.130.483 4.560.605.101 4.560.605.101 4.560.605.101
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Persediaan 270.399.872.705 286.200.760.275 301.656.230.467 303.093.824.649 274.486.292.326
Biaya Dibayar Dimuka 68.326.757.356 70.962.830.267 74.207.327.798 77.938.499.958 49.332.846.729
JUMLAH ASET LANCAR 388.855.547.696 391.118.656.117 389.554.435.675 394.994.634.038 367.899.053.854
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 242.013.843.534 244.039.567.038 243.779.128.797 243.518.690.556 243.258.252.315
Harga Perolehan 500.324.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140
Akumulasi Penyusutan (258.310.573.606) (260.484.850.103) (260.745.288.343) (261.005.726.584) (261.266.164.825)
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 4.152.061.571 3.617.227.571 3.082.393.571 2.547.559.571 2.012.725.571
Aset Tidak Lancar Lainnya 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 293.550.400.755 295.041.290.259 294.246.018.018 293.450.745.777 292.655.473.536
JUMLAH ASET 682.405.948.451 686.159.946.376 683.800.453.693 688.445.379.815 660.554.527.391
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek - - - - -
Kredit Modal Kerja - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 31.358.475.104 45.653.115.535 47.200.649.473 39.266.230.762 40.010.963.112
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202
Utang Pajak 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866
Akrual 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 32.064.520.352 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.782.916.491 3.747.907.198 92.789.970 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 162.392.904.213 170.955.991.052 168.848.407.762 160.821.199.081 161.565.931.431
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 123.530.040.942 123.530.040.942 123.530.040.942 130.872.070.240 123.530.040.942
Akrual 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 171.715.778.794 164.515.778.794 160.915.778.794 157.315.778.794 120.000.000.000
Liabilitas Sewa 1.757.775.230 1.838.578.659 37.005.501 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 359.863.570.684 352.744.374.113 347.342.800.955 351.047.824.752 306.390.016.660
JUMLAH LIABILITAS 522.256.474.897 523.700.365.165 516.191.208.716 511.869.023.833 467.955.948.091
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600
Defisit (595.002.032.995) (592.691.925.338) (587.542.261.572) (578.575.150.567) (562.552.927.249)
Kepentingan Non Pengendali (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 160.149.473.554 162.459.581.211 167.609.244.977 176.576.355.982 192.598.579.300
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 682.405.948.451 686.159.946.376 683.800.453.693 688.445.379.815 660.554.527.391
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 34
Page 61
• PROYEKSI LAPORAN LABA RUGI SEBELUM PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 111.649.585.649 128.397.023.496 143.441.786.564 164.958.054.548 189.701.762.730
Beban Pokok Penjualan (78.530.516.616) (88.627.371.740) (104.060.527.176) (119.700.634.984) (136.617.725.965)
Laba Kotor 33.119.069.033 39.769.651.756 39.381.259.388 45.257.419.564 53.084.036.766
Pemasaran dan Penjualan (10.158.782.920) (10.968.995.823) (12.305.209.608) (13.424.478.041) (14.703.696.942)
Umum dan Admininstrasi (10.002.174.638) (10.606.927.246) (11.107.118.522) (11.632.840.656) (12.185.997.910)
EBITDA 12.958.111.475 18.193.728.688 15.968.931.257 20.200.100.867 26.194.341.914
Depresiasi (4.567.669.073) (2.174.276.496) (260.438.241) (260.438.241) (260.438.241)
EBIT 8.390.442.402 16.019.452.191 15.708.493.017 19.939.662.626 25.933.903.673
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs - - - - -
Pendapatan Bunga 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507
Laba Penjualan Aset Tetap - - - - -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi - - - - -
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (13.109.324.697) (13.881.826.041) (10.731.310.758) (10.371.251.274) (5.565.073.235)
Lain-lain Bersih - - - - -
EBT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 9.740.892.860 20.541.311.945
Penghasilan Pajak - - - (773.781.854) (4.519.088.628)
EAT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 8.967.111.006 16.022.223.317
• PROYEKSI LAPORAN ARUS KAS SEBELUM PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 8.967.111.006 16.022.223.317
Depresiasi 4.567.669.073 2.174.276.496 260.438.241 260.438.241 260.438.241
Piutang Usaha 42.323.758.268 (11.078.108.595) 12.974.525.382 - -
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 9.511.655.569 - - - -
Persediaan 5.374.348.223 (15.800.887.570) (15.455.470.192) (1.437.594.182) 28.607.532.323
Biaya Dibayar Dimuka (37.715.437.116) (2.636.072.911) (3.244.497.531) (3.731.172.160) 28.605.653.229
Aset Pajak Tangguhan - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 19.238.476.933 14.294.640.431 1.547.533.938 (7.934.418.711) 744.732.350
Uang Muka Diterima 14.530.518.227 (6.696.544.298) - - -
Biaya Ditangguhkan (2.154.927.910) 534.834.000 534.834.000 534.834.000 534.834.000
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 51.129.660.479 (16.897.754.788) 1.767.027.603 (3.340.801.807) 74.775.413.460
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
Penjualan Aset Tetap - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pada pihak berelasi - - - 7.342.029.298 (7.342.029.298)
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - - - -
Liabilitas Sewa 683.390.578 964.990.706 (3.655.117.228) (92.789.970) -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank (7.575.413.040) (7.200.000.000) (3.600.000.000) (3.600.000.000) (37.315.778.794)
Liabilitas Sewa 1.439.464.749 80.803.428 (1.801.573.158) (37.005.501) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (5.452.557.712) (6.154.205.865) (9.056.690.386) 3.612.233.828 (44.657.808.092)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 41.477.102.767 (27.251.960.654) (7.289.662.783) 271.432.021 30.117.605.368
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 2.194.792.979 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330 39.519.309.698
• PROYEKSI RASIO KEUANGAN SEBELUM PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Keuangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Rasio Likuiditas
Rasio Lancar 2,39 2,29 2,31 2,46 2,28
Rasio Cepat 0,73 0,61 0,52 0,57 0,58
Rasio Aktivitas
TO Piutang 17,29 7,32 31,45 36,17 41,60
TO Persediaan 0,29 0,31 0,34 0,39 0,50
TO Utang Usaha 2,50 1,94 2,20 3,05 3,41
TO Aset Tetap 0,46 0,53 0,59 0,68 0,78
TO Aset 0,16 0,19 0,21 0,24 0,29
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 3,26 3,22 3,08 2,90 2,43
Debt to Assets 0,77 0,76 0,75 0,74 0,71
Rasio Profitabilitas
Return On Asset -0,67% 0,34% 0,75% 1,30% 2,43%
Return On Equity -2,84% 1,42% 3,07% 5,08% 8,32%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 35
Page 62
• PROYEKSI LAPORAN POSISI KEUANGAN SESUDAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322 49.914.604.088
Piutang Usaha 9.544.332.669 29.096.949.476 18.848.841.932 21.082.041.580 23.650.221.174
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Persediaan 277.261.898.219 294.017.646.226 310.645.649.311 313.431.656.320 292.319.051.958
Biaya Dibayar Dimuka 70.042.263.735 72.917.051.755 76.454.682.509 80.522.957.876 52.304.973.334
JUMLAH ASET LANCAR 395.810.159.627 407.363.648.556 416.296.932.297 433.403.421.097 418.188.850.555
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 242.013.843.534 244.039.567.038 243.779.128.797 243.518.690.556 243.258.252.315
Harga Perolehan 500.324.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140
Akumulasi Penyusutan (258.310.573.606) (260.484.850.103) (260.745.288.343) (261.005.726.584) (261.266.164.825)
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 4.152.061.571 3.617.227.571 3.082.393.571 2.547.559.571 2.012.725.571
Aset Tidak Lancar Lainnya 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 293.550.400.755 295.041.290.259 294.246.018.018 293.450.745.777 292.655.473.536
JUMLAH ASET 689.360.560.382 702.404.938.815 710.542.950.315 726.854.166.874 710.844.324.091
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek - - - - -
Kredit Modal Kerja - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 33.073.981.482 47.607.337.023 49.448.004.184 41.850.688.680 42.983.089.717
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202
Utang Pajak 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866
Akrual 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 32.064.520.352 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.782.916.491 3.747.907.198 92.789.970 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 164.108.410.591 172.910.212.540 171.095.762.473 163.405.656.999 164.538.058.036
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 123.530.040.942 123.530.040.942 123.530.040.942 130.872.070.240 123.530.040.942
Akrual 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 171.715.778.794 164.515.778.794 160.915.778.794 157.315.778.794 120.000.000.000
Liabilitas Sewa 1.757.775.230 1.838.578.659 37.005.501 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 359.863.570.684 352.744.374.113 347.342.800.955 351.047.824.752 306.390.016.660
JUMLAH LIABILITAS 523.971.981.276 525.654.586.653 518.438.563.427 514.453.481.751 470.928.074.696
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600
Defisit (589.762.927.443) (578.401.154.387) (563.047.119.662) (542.750.821.426) (515.235.257.154)
Kepentingan Non Pengendali (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 165.388.579.106 176.750.352.162 192.104.386.887 212.400.685.123 239.916.249.395
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 689.360.560.382 702.404.938.815 710.542.950.315 726.854.166.874 710.844.324.091
• PROYEKSI LAPORAN LABA RUGI SESUDAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 161.328.063.361 185.797.848.843 208.647.274.279 239.944.365.421 275.936.020.234
Beban Pokok Penjualan (113.916.600.604) (129.508.224.604) (150.961.842.885) (173.637.148.050) (198.644.715.990)
Laba Kotor 47.411.462.757 56.289.624.239 57.685.431.394 66.307.217.371 77.291.304.244
Pemasaran dan Penjualan (13.767.031.018) (13.937.155.345) (15.742.627.680) (17.199.696.053) (18.871.723.741)
Umum dan Admininstrasi (15.127.268.173) (14.760.653.485) (15.478.280.471) (16.265.721.037) (17.105.046.276)
EBITDA 18.517.163.566 27.591.815.409 26.464.523.243 32.841.800.282 41.314.534.227
Depresiasi (4.567.669.073) (2.174.276.496) (260.438.241) (260.438.241) (260.438.241)
EBIT 13.949.494.493 25.417.538.913 26.204.085.003 32.581.362.041 41.054.095.986
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs - - - - -
Pendapatan Bunga 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507
Laba Penjualan Aset Tetap - - - - -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi - - - - -
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (13.429.271.235) (14.228.247.364) (11.022.531.784) (10.706.155.454) (5.950.213.042)
Lain-lain Bersih - - - - -
EBT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 22.047.688.094 35.276.364.451
Penghasilan Pajak - - - (1.751.389.858) (7.760.800.179)
EAT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 20.296.298.236 27.515.564.272
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 36
Page 63
• PROYEKSI LAPORAN ARUS KAS SESUDAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 20.296.298.236 27.515.564.272
Depresiasi 4.567.669.073 2.174.276.496 260.438.241 260.438.241 260.438.241
Piutang Usaha 39.236.447.487 (19.552.616.807) 10.248.107.544 (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 9.511.655.569 - - - -
Persediaan (1.487.677.291) (16.755.748.007) (16.628.003.085) (2.786.007.009) 21.112.604.362
Biaya Dibayar Dimuka (39.430.943.495) (2.874.788.020) (3.537.630.754) (4.068.275.367) 28.217.984.542
Aset Pajak Tangguhan - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 20.953.983.311 14.533.355.541 1.840.667.161 (7.597.315.505) 1.132.401.038
Biaya Ditangguhkan (2.154.927.910) 534.834.000 534.834.000 534.834.000 534.834.000
Utang Pajak - - - - -
Akrual - - - - -
Uang Muka Diterima 14.530.518.227 (6.696.544.298) - - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 46.419.429.737 (17.275.458.040) 8.072.447.832 4.406.772.949 76.205.646.859
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
Penjualan Aset Tetap - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pada pihak berelasi - - - 7.342.029.298 (7.342.029.298)
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - - - -
Liabilitas Sewa 683.390.578 964.990.706 (3.655.117.228) (92.789.970) -
Akrual - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank (7.575.413.040) (7.200.000.000) (3.600.000.000) (3.600.000.000) (37.315.778.794)
Liabilitas Sewa 1.439.464.749 80.803.428 (1.801.573.158) (37.005.501) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (5.452.557.712) (6.154.205.865) (9.056.690.386) 3.612.233.828 (44.657.808.092)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 36.766.872.025 (27.629.663.905) (984.242.554) 8.019.006.777 31.547.838.767
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 2.194.792.979 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322 49.914.604.088
• PROYEKSI RASIO KEUANGAN SESUDAH PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
Rasio Keuangan Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Rasio Likuiditas
Rasio Lancar 2,41 2,36 2,43 2,65 2,54
Rasio Cepat 0,72 0,66 0,62 0,73 0,76
Rasio Aktivitas
TO Piutang 16,90 6,39 11,07 11,38 11,67
TO Persediaan 0,41 0,44 0,49 0,55 0,68
TO Utang Usaha 3,44 2,72 3,05 4,15 4,62
TO Aset Tetap 0,67 0,76 0,86 0,99 1,13
TO Aset 0,23 0,26 0,29 0,33 0,39
Rasio Solvabilitas
Debt to Equity Ratio 3,17 2,97 2,70 2,42 1,96
Debt to Assets 0,76 0,75 0,73 0,71 0,66
Rasio Profitabilitas
Return On Asset 0,10% 1,62% 2,16% 2,79% 3,87%
Return On Equity 0,42% 6,43% 7,99% 9,56% 11,47%
Jika dilihat dari tabel sebelum penambahan kegiatan usaha dan sesudah penambahan kegiatan usaha,
terdapat perubahan pada pos-pos laporan posisi keuangan khususnya pada akun-akun yang terkait
dengan modal kerja seperti piutang usaha, persediaan dan utang usaha. Hal ini terlihat pada rasio
keuangan perusahaan yang mengalami kenaikan dari sebelum penambahan KBLI dan setelah
penambahan KBLI. Rasio yang paling terlihat dari penambahan KBLI baru ini tercermin pada rasio
profitabilitas perusahaan yang dimana rata-rata tahun proyeksi Return on Asset perusahaan sebelum
penambahan sebesar 0,83% dan sesudah penambahan sebesar 2,11%. Hal ini disebabkan karena pada
penambahan KBLI baru ini, perusahaan tidak perlu melakukan penambahan aset, tenaga kerja, ahli
profesional ataupun penambahan modal yang terlalu besar untuk menghasilkan pendapatan pada KBLI
yang baru. Pada rasio Return on Equity perusahaan, penambahan KBLI baru tersebut juga berdampak
pada kenaikan yang sebelum penambahan rata-rata tahun proyeksi sebesar 3,01% dan sesudah
penambahan sebesar 7,17%.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 37
Page 64
5. Metodologi Analisa
Metodologi dilakukan dengan menganalisis potensi keuntungan ekonomis yang dapat diperoleh dari
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
6. Model Arus Kas yang Digunakan
Untuk melakukan analisis keuangan dalam studi kelayakan dengan menggunakan metode diskonto arus
kas, dengan menggunakan arus kas terhadap proyek Free Cash Flow to Firm (FCFF).
7. Penetapan Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto diestimasikan dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC).
Biaya Ekuitas (Ke) diestimasikan dengan metode Capital Asset Pricing Model (CAPM), dengan
menggunakan persamaan sebagai berikut:
Biaya Ekuitas (Ke) = Rf + (Beta x Market Risk Premium) - RBDS
Rf (Risk Free) = Tingkat Pengembalian Bebas Risiko
Beta = Risiko sistemik usaha
Market Risk Premium = Premi Resiko Pasar
RBDS = Penyesuaian Tingkat Pengembalian Pasar
Tingkat Diskonto = (We x Ke) + (Wd x (Kd x (1-T))
We = Bobot modal sendiri pada usaha tertentu
Ke (Cost Of Equity) = Tingkat pengembalian modal sendiri
Wd = Bobot modal pinjaman pada usaha tertentu
Kd (Cost Of Debt) = Tingkat pengembalian modal pinjaman
T (Tax) = Pajak perseroan yang berlaku
Dikarenakan beban pajak penghasilan pada tahun-tahun proyeksi mengalami fluktuatif dikarenakan
pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu, berdasarkan basisi Tax Loss Carry Forward
tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,94% pada tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5. Adapun
rincian perhitungan Tingkat Diskonto tercermin pada tabel dibawah ini :
KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Beta Unlevered 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71
Beta Re-Levered 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
Beta 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
KRF 6,70% 6,70% 6,70% 6,70% 6,70%
ERP 7,03% 7,03% 7,03% 7,03% 7,03%
RBDS 1,87% 1,87% 1,87% 1,87% 1,87%
DER 39,44% 39,44% 39,44% 39,44% 39,44%
Ke 11,79% 11,79% 11,79% 11,64% 11,36%
Kd 8,44% 8,44% 8,44% 8,44% 8,44%
We 71,72% 71,72% 71,72% 71,72% 71,72%
Wd 28,28% 28,28% 28,28% 28,28% 28,28%
Tax Rate 0,00% 0,00% 0,00% 7,94% 22,00%
Discount Rate 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 38
Page 65
1. Tingkat Pengembalian Bebas Risiko (Rf)
Adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan
gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi
Pemerintah untuk jangka panjang (SUN). Tingkat suku bunga bebas risiko yang digunakan merupakan
obligasi pemerintah RI dalam mata uang rupiah dengan tenor 30 tahun. Berdasarkan data yang
dikeluarkan oleh Penilai Harga Efek Indonesia (PHEI) maka yield SUN yang digunakan untuk proyek
adalah 6,70%.
2. Risiko Sistemik Usaha (Beta)
Beta (β) adalah faktor untuk meliput risiko sistematis dari suatu ekuitas. Beta akan dikalikan dengan
market risk premium untuk mendapatkan equity risk premium. Untuk memperoleh faktor beta yang
sesuai kami menggunakan unlevered beta sebesar 0,71, Unlevered beta rata-rata perusahaan
pembanding yang diperoleh dari perhitungan ini kemudian di-relevered dengan tingkat leverage pasar
pada industri sejenis untuk memperoleh beta yang sesuai untuk mendiskonto Perseroan tersebut
sehingga didapatkan Beta pada tahun 1 – tahun 3 sebesar 0,99, tahun ke-4 sebesar 0,97, dan tahun
ke-5 sebesar 0,93.
3. Tingkat Premi Risiko Pasar (ERP)
Tingkat Premi Risiko Pasar (ERP) ditentukan menggunakan rujukan dari hasil publikasi Damodaran
per tanggal studi kelayakan dengan equity risk premium untuk pasar negara berkembang seperti
Indonesia adalah sekitar 7,03%.
4. Penyesuaian Tingkat Pengembalian Pasar (RBDS)
Pada perhitungan WACC, digunakan data yang bersumber dari Damodaran, dimana data yang
digunakan adalah Total Equity Risk Premium yang juga telah mempertimbangkan risiko, maka
diperlukan penyesuaian pada CAPM dengan memperhatikan Rating Based Default Spread dari
Damodaran dimana Cost of Equity dikurangkan dengan Rating Based Default Spread sebesar 1,87%.
5. Bobot Modal Sendiri Pasar Usaha Tertentu (We)
Komposisi pendanaan dihitung berdasarkan kinerja perbandingan interest bearing debt dengan
ekuitasnya, dimana komposisi struktur permodalan Perseroan diasumsikan mengikuti struktur
permodalan pasar dari hasil riset Aswath Damodaran, dengan demikian struktur modal sendiri untuk
proyek 71,72%.
6. Biaya Ekuitas (Ke)
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model
(CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium
untuk menutup risiko sistematis dari sekuritas saham pada tahun ke-1 – tahun ke-3 adalah 11,79%,
tahun ke-4 11,64% dan tahun ke-5 11,36%.
7. Bobot modal pinjaman pada usaha tertentu (Wd)
Komposisi pendanaan dihitung berdasarkan kinerja perbandingan interest bearing debt dengan
ekuitasnya, dimana komposisi struktur permodalan Perseroan diasumsikan mengikuti struktur
permodalan pasar dari hasil riset Aswath Damodaran, dengan demikian struktur utang untuk proyek
28,28%.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 39
Page 66
8. Tingkat Pengembalian Modal Pinjaman (Kd)
Dalam analisa studi kelayakan ini, untuk biaya bunga untuk utang digunakan tingkat bunga pinjaman
rata-rata dalam mata uang Rupiah dari bank pemerintah per tanggal studi kelayakan, yaitu 8,44%.
8. Analisis Kelayakan Investasi
Untuk mengevaluasi kelayakan investasi pada Rencana Penambahan Kegiatan Usaha Baru sesuai
SEOJK 17/2020 digunakan 4 (empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period., yang didasarkan pada nilai kini arus kas bersih yang
diproyeksikan hingga tahun ke-5. Penggunaan NPV berarti mengukur nilai kini dari pengeluaran investasi
dan manfaat bisnis yang digambarkan oleh proyeksi manfaat neto.
Kelayakan dari proyek ini dihitung dari manfaat ekonomis yang diantisipasi di masa mendatang dengan
Free Cash Flow To Firm yang selanjutnya dibandingkan dengan pengorbanan ekonomisnya. Kelayakan
investasi proyek dihitung dengan menggunakan empat indikator yaitu Net Present Value, Internal Rate of
Return, Profitability Index (PI) dan Payback Period dengan ringkasan sebagai berikut:
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Keterangan
Initial Investment (3.269.853.586) - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Tax - - - - (1.004.211.600) (3.326.442.309)
Depresiasi - - - - - -
CNWC - (9.330.178.167) (9.232.355.827) (3.670.270.450) (3.332.487.530) (9.776.613.871)
Capex - - - - -
FCFF (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 2.017.136.133
Terminal Value (Growth TV 2,5%) 27.533.885.107
PVTV (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 29.551.021.240
DR 10,85% 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
DF 1 0,90 0,81 0,73 0,66 0,60
PV (3.269.853.586) (3.402.157.368) 134.887.022 5.011.562.538 5.516.419.760 17.842.729.202
Kesimpulan Analisis Kelayakan
NPV 21.833.587.569
IRR 61,42%
PI 7,68
Payback Period 4 Tahun
Kriteria Kelayakan Investasi Hasil Kelayakan
NPV Lebih besar dari 0 Layak
IRR lebih besar dari Discount Rate Layak
Profitability Index lebih besar dari 1 Layak
Kesimpulan Investasi Investasi Layak Dilakukan
Berdasarkan analisa kelayakan di atas, NPV menunjukkan nilai positif, IRR lebih tinggi daripada WACC
dan PI lebih dari 1, dengan demikian investasi dari rencana penambahan KBLI baru (46733) tersebut
layak.
• Net Present Value (NPV)
Nilai NPV mencerminkan selisih dari nilai sekarang arus kas masa datang dengan nilai investasi.
Dengan membandingkan antara total investasi yang dikeluarkan pada awal periode proyek dan
total arus kas yang akan diterima setiap tahun, maka dapat diketahui nilai NPV yang dihasilkan
oleh proyek tersebut. Jika nilai NPV positif maka investasi tersebut layak dilaksanakan
sedangkan jika nilai NPV negatif, investasi tersebut sebaiknya tidak dilaksanakan.
Analisis Net Present Value untuk investasi pada KBLI baru adalah sebesar Rp. 21.833.587.569,-
atau lebih besar dari 0 artinya kegiatan usaha KBLI baru layak untuk dilaksanakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 40
Page 67
• Internal Rate of Return (IRR)
Nilai IRR mencerminkan besarnya tingkat bunga yang apabila digunakan untuk mendiskonto
seluruh kas masuk akan menghasilkan jumlah kas yang sama dengan jumlah investasi. IRR
merupakan nilai tingkat pengembalian investasi pada saat NPV Perseroan sama dengan 0, yang
artinya tingkat pengembalian dan risiko dari total investasi pada saat ini adalah sama dengan
tingkat pengembalian dan risiko pasar. Sehingga apabila IRR proyek lebih besar dari WACC
(Discount Rate), maka proyek ini layak dilaksanakan dan apabila IRR proyek lebih kecil dari
WACC maka proyek ini sebaiknya tidak dilaksanakan.
Analisis Internal Rate of Return untuk investasi pada KBLI baru adalah sebesar 61,42% atau
lebih besar dari Discount Rate pada tahun proyeksi yaitu 10,85% pada tahun ke-1 – tahun ke-
3, tahun ke-4 10,54%, dan tahun ke-5 10,01% artinya kegiatan usaha KBLI baru layak untuk
dilaksanakan.
• Profitability Index (PI)
Untuk menganalisis keseluruhan profitabilitas dapat menggunakan Profitability Index (PI),
dimana PI merupakan teknik penilaian investasi yang dihitung dengan membagi nilai sekarang
dari arus kas bersih yang akan datang suatu proyek dengan nilai investasi awal yang dibutuhkan
untuk proyek tersebut. Apabila PI yang dihasilkan dari suatu proyek sama dengan 1 maka arus
kas dari proyek tidak menghasilkan nilai tambah, apabila PI lebih besar dari 1, maka nilai arus
kas yang dihasilkan dari proyek menghasilkan nilai tambah bagi Perseroan, sedangkan apabila
PI lebih kecil dari 1, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek tidak menghasilkan nilai
tambah bagi Perseroan. Dalam menganalisis PI suatu proyek maka kelayakan dapat dinilai
apabila nilai PI lebih dari 1. Jika PI lebih besar dari 1, maka investasi tersebut dapat disimpulkan
layak.
Analisis Profitability Index untuk investasi pada KBLI baru adalah sebesar 7,68 atau lebih besar
dari 1 artinya kegiatan usaha KBLI baru layak untuk dilaksanakan.
• Payback Period (PP)
Payback period atau periode pengembalian modal adalah waktu yang dibutuhkan untuk
mencapai break even point atau titik impas. Payback Period menentukan berapa lama waktu
yang diperlukan untuk menutup biaya awal yang terkait dengan investasi. Semakin pendek
pengembalian maka investasi semakin diinginkan.
Analisis Payback Period untuk investasi pada KBLI baru adalah sebesar 4 Tahun.
6.7. Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Break Even Point (BEP) merupakan suatu kondisi perusahaan yang mana dalam operasionalnya tidak
mendapat keuntungan dan juga tidak menderita kerugian. Dengan kata lain, antara pendapatan dan biaya pada
kondisi yang sama, sehingga labanya adalah nol. Analisa Break Even Point (BEP) adalah teknik analisa untuk
mempelajari hubungan antara volume penjualan dan profitabilitas. Analisa ini disebut juga sebagai analisa
impas, yaitu suatu metode untuk menentukan titik tertentu dimana penjualan dapat menutup biaya, sekaligus
menunjukkan besarnya keuntungan atau kerugian perusahaan jika penjualan melampaui atau berada di bawah
titik. BEP dapat diformulasikan sebagai berikut:
BEP Rupiah = Total Biaya Tetap
Rasio Margin Kontribusi
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 41
Page 68
Berdasarkan persamaan BEP, diperoleh BEP untuk masing-masing periode selama masa proyeksi. Nilai BEP
dalam rupiah mencerminkan pendapatan minimal yang diperlukan agar terjadi BEP. Sebagai gambaran
bagaimana Perseroan dalam usahanya mendapatkan laba terdapat pada figur berikut ini:
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis BEP
Total Penjualan 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Biaya Variable 35.386.083.988 40.880.852.863 46.901.315.709 53.936.513.065 62.026.990.025
Biaya Tetap 8.733.341.633 7.121.885.761 7.808.580.020 8.408.098.393 9.087.075.165
Break Even Point (BEP) Rupiah 30.355.944.992 24.745.932.304 27.816.733.170 29.952.415.015 32.371.153.847
Dalam figur analisis BEP di atas, pendapatan rata-rata pada setiap tahun proyeksi adalah sebesar
66,70 miliar yang mana sangat mengakomodir dari titik impas atau break even point rata-rata pendapatan pada
tahun proyeksi sebesar 29,04 miliar.
6.8. Analisis Profitabilitas
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis Profitabilitas
Gross Profit Margin 28,77% 28,78% 28,07% 28,07% 28,07%
Net Profit Margin 10,55% 15,77% 15,65% 15,11% 13,33%
Return On Asset 43,12% 38,60% 30,89% 25,57% 21,20%
Return On Equity 100,00% 63,34% 41,66% 31,62% 24,29%
Return On Investment 160,22% 276,82% 312,07% 346,47% 351,49%
Dalam figur di atas, dapat terlihat bahwa profitabilitas Rencana Proyek yang digambarkan dalam persentase
Gross Profit Margin, persentase laba bersih terhadap pendapatan (Net Profit Margin), ROA, ROE dan ROI
menunjukkan bahwa Rencana Proyek memiliki kemampuan dalam menghasilkan laba.
Gross Profit Margin berada di angka 28,07% - 28,78% selama tahun proyeksi. Net profit margin berada di
angka 10,55% - 15,77% selama tahun proyeksi. Return on Asset berada di angka 21,20% - 43,12%. Return
on Equity berada di angka 24,29% - 100%. Return of investment berada diangka 160,22% - 351,49%. Dengan
demikian penambahan kegiatan usaha menunjukkan bahwa kegiatan usaha perdagangan/proyek sangat
normal untuk mendapatkan keuntungan.
6.9. Kesimpulan
Berdasarkan analisa pada kelayakan aspek pasar, kelayakan aspek teknis, kelayakan aspek pola bisnis,
kelayakan aspek model manajemen, dan kelayakan aspek keuangan maka dapat disimpulkan bahwa Rencana
Penambahan Kegiatan Usaha adalah Layak.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk 42
Page 69
LAMPIRAN KEUANGAN
Page 70
PT Citatah Tbk
Susunan Pemegang Saham
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
(Dalam Rupiah)
Jumlah Presentase
Pemegang Saham Saham (Lembar)
(Rp) Kepemilikan
Parallax Venture Partners XIII Ltd 232.618.891 23.261.889.100 18,90%
UOB Kay Hian Pte. Ltd 115.735.348 57.867.674.000 9,40%
Advance Capital Limited 86.472.558 8.647.255.800 7,03%
Meridian-Pacific International Pte. Ltd. 71.614.000 33.892.337.000 5,82%
Investspring Limited 64.800.681 32.400.340.500 5,26%
Taufik Johannes 105.992.999 52.996.499.500 8,61%
Denise Johanes 12.600.000 6.300.000.000 1,02%
Tiffany Johanes 4.047.600 2.023.800.000 0,33%
Masyarakat 536.957.744 241.694.186.200 43,63%
Jumlah 1.230.839.821 459.083.982.100 100,00%
Page 71
PT Citatah Tbk
Rincian Investasi
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
(Dalam Rupiah)
Investasi Unit Total (IDR)
Modal Kerja (Pembiayaan) 1 3.269.853.586
Total 3.269.853.586
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 0% -
Pendanaan Pihak Ketiga 100% 3.269.853.586
Total 100% 3.269.853.586
Page 72
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Console) Historis
Dalam Rupiah
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227 2.194.792.979
Piutang Usaha
Pihak Berelasi 1.905.514.851 1.908.204.336 1.899.049.464 1.899.049.464 1.727.055.230
Pihak Ketiga 71.174.335.263 79.747.180.596 72.775.984.930 71.327.913.006 47.053.724.926
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 4.816.256.945 11.471.550.022 11.647.939.611 12.169.768.132 9.511.655.569
Persediaan 310.046.854.533 312.332.239.050 313.969.878.143 286.649.602.589 275.774.220.928
Biaya Dibayar Dimuka 26.094.576.496 28.283.929.697 26.667.625.645 33.228.677.119 30.611.320.240
JUMLAH ASET LANCAR 416.356.409.542 435.146.467.918 430.751.516.292 409.698.036.537 366.872.769.872
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.394.450.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 6.469.957.287 11.231.844.037 12.522.744.990 13.780.746.958 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 201.874.807.427 198.975.634.245 241.401.163.137 241.369.981.868 242.381.512.607
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 34.543.000.000 34.543.000.000 34.543.000.000 34.543.000.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 6.826.231.571 6.291.397.571 5.756.563.571 5.221.729.571 1.997.133.661
Aset Tidak Lancar Lainnya 16.308.135.626 18.626.068.886 19.210.722.968 21.331.348.891 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 273.564.636.911 277.115.999.739 320.882.249.666 323.694.862.288 291.763.141.918
JUMLAH ASET 689.921.046.453 712.262.467.657 751.633.765.958 733.392.898.825 658.635.911.790
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek 188.577.390.647 192.748.780.765 2.567.514.953 - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 15.473.618.279 18.838.737.706 15.458.936.343 15.769.370.197 12.119.998.171
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi - 12.966.081.438 12.916.081.438 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 30.116.942.428 22.025.200.439 34.120.970.627 31.214.859.528 32.943.422.202
Utang Pajak 17.967.903.688 23.663.960.546 21.363.029.757 20.639.470.786 16.999.474.866
Akrual 32.129.335.341 60.073.097.036 33.813.495.975 26.816.622.968 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 33.323.965.836 31.443.111.366 35.664.913.557 40.200.527.452 17.534.002.125
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - 480.000.000 3.470.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.703.729.898 2.384.131.852 2.226.556.078 3.026.709.548 2.099.525.913
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 320.292.886.117 364.143.101.148 158.611.498.728 154.008.551.863 127.940.518.474
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 118.719.269.018 126.641.220.018 127.327.053.104 131.356.857.104 123.530.040.942
Akrual - - 32.214.887.659 35.153.773.760 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 33.515.546.963 34.515.139.512 32.757.771.996 36.092.908.855 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga 12.842.100.000 14.157.900.000
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank - - 189.437.334.691 185.994.263.263 179.291.191.834
Liabilitas Sewa - - - 104.126.902 318.310.481
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 165.076.915.981 175.314.259.530 381.737.047.450 388.701.929.884 365.999.518.975
JUMLAH LIABILITAS 485.369.802.098 539.457.360.678 540.348.546.178 542.710.481.747 493.940.037.449
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 202.147.926.600 202.147.926.600 246.553.606.600 246.553.606.600 218.379.241.600
Defisit (534.392.316.621) (566.136.613.731) (572.059.091.792) (592.655.211.730) (590.455.632.208)
Kepentingan Non Pengendali (31.530.620) (33.370.886) (36.460.024) (43.142.788) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 204.551.244.355 172.805.106.979 211.285.219.780 190.682.417.078 164.695.874.341
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 689.921.046.453 712.262.467.657 751.633.765.958 733.392.898.825 658.635.911.790
Page 73
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Console) Historis
Dalam Rupiah
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 93.630.426.708 115.113.867.868 99.239.654.190 145.529.362.070 116.839.611.251
Beban Pokok Penjualan (67.403.018.514) (87.135.341.063) (64.470.403.964) (117.537.824.379) (88.643.405.447)
Laba Kotor 26.227.408.194 27.978.526.805 34.769.250.226 27.991.537.691 28.196.205.804
Pemasaran dan Penjualan (20.758.136.032) (16.096.672.420) (12.570.205.569) (12.814.860.782) (14.383.735.656)
Umum dan Admininstrasi (10.108.378.637) (13.706.669.961) (16.122.136.343) (17.161.777.694) (17.300.880.380)
EBITDA (4.639.106.475) (1.824.815.576) 6.076.908.314 (1.985.100.785) (3.488.410.232)
Depresiasi - - - - -
EBIT (4.639.106.475) (1.824.815.576) 6.076.908.314 (1.985.100.785) (3.488.410.232)
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs (1.139.186.641) (8.871.751.074) 2.300.802.247 (522.044.752) (396.124.074)
Pendapatan Bunga 41.507.430 15.283.004 21.466.056 21.824.425 14.373.459
Laba Penjualan Aset Tetap 463.636.364 - - 155.000.000 -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi (4.356.400.000)
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (16.113.691.038) (25.283.290.358) (11.925.030.444) (11.186.012.368) (11.479.384.428)
Lain-lain Bersih 2.154.165.551 (2.370.405.614) (8.693.587.197) (7.044.964.570) (1.228.094.323)
EBT (19.232.674.809) (38.334.979.618) (12.219.441.024) (20.561.298.050) (20.934.039.598)
Penghasilan Pajak (2.672.156.849) 5.163.816.958 2.391.554.985 972.110.512 (2.430.093.073)
EAT (21.904.831.658) (33.171.162.660) (9.827.886.039) (19.589.187.538) (23.364.132.671)
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Console) Historis
Dalam Rupiah
2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan Kas dari Pelanggan 95.240.190.109 101.483.659.659 101.736.641.900 142.523.614.722 106.446.053.857
Pembayaran kepada :
Kontraktor, Pemasok dan Lainnya (44.287.606.810) (55.239.007.331) (53.259.064.534) (76.651.656.392) (66.754.874.076)
Karyawan (42.059.812.302) (41.301.590.041) (40.822.711.208) (50.108.306.474) (41.804.816.037)
Penerimaa Bunga 41.507.430 15.283.004 21.466.056 21.824.425 14.373.459
Pembayaran Bunga (10.371.701.371) (8.583.222.839) (8.024.216.306) (12.682.736.874) (11.359.634.363)
Pembayaran Pajak Penghasilan - (583.035.642) (297.440) (8.270.818) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI (1.437.422.944) (4.207.913.190) (348.181.532) 3.094.468.589 (13.458.897.160)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (55.369.200) (232.762.571) - (197.161.744) (351.973.665)
Penjualan Aset Tetap 463.636.364 - - 155.000.000 25.111.800.000
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI 408.267.164 (232.762.571) - (42.161.744) 24.759.826.335
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan Utang dari Pihak Berelasi
Penerimaan 411.389.684 3.974.541.000 1.536.343.086 2.015.604.000 5.653.116.792
Pembayaran - - - - (15.045.721.754)
Utang Bank
Penerimaan - - 2.565.110.590 5.081.598.859 -
Pembayaran - - (280.000.000) (8.166.472.678) (3.200.000.000)
Pembayaran Liabilitas Sewa (1.450.902.410) (468.141.632) (1.080.000.000) (1.359.320.200) (946.988.961)
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (1.039.512.726) 3.506.399.368 2.741.453.676 (2.428.590.019) (13.539.593.923)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS (2.068.668.506) (934.276.393) 2.393.272.144 623.716.826 (2.238.664.748)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 4.379.725.412 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227
Pengaruh Perubahan Kurs mata uang asing 7.814.548 18.769.156 (5.597.862) 8.270.902 10.431.500
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 2.318.871.454 1.403.364.217 3.791.038.499 4.423.026.227 2.194.792.979
Page 74
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Sebelum Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330 39.519.309.698
Piutang Usaha 6.457.021.888 17.535.130.483 4.560.605.101 4.560.605.101 4.560.605.101
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Persediaan 270.399.872.705 286.200.760.275 301.656.230.467 303.093.824.649 274.486.292.326
Biaya Dibayar Dimuka 68.326.757.356 70.962.830.267 74.207.327.798 77.938.499.958 49.332.846.729
JUMLAH ASET LANCAR 388.855.547.696 391.118.656.117 389.554.435.675 394.994.634.038 367.899.053.854
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 242.013.843.534 244.039.567.038 243.779.128.797 243.518.690.556 243.258.252.315
Harga Perolehan 500.324.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140
Akumulasi Penyusutan (258.310.573.606) (260.484.850.103) (260.745.288.343) (261.005.726.584) (261.266.164.825)
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 4.152.061.571 3.617.227.571 3.082.393.571 2.547.559.571 2.012.725.571
Aset Tidak Lancar Lainnya 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 293.550.400.755 295.041.290.259 294.246.018.018 293.450.745.777 292.655.473.536
JUMLAH ASET 682.405.948.451 686.159.946.376 683.800.453.693 688.445.379.815 660.554.527.391
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek - - - - -
Kredit Modal Kerja - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 31.358.475.104 45.653.115.535 47.200.649.473 39.266.230.762 40.010.963.112
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202
Utang Pajak 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866
Akrual 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 32.064.520.352 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.782.916.491 3.747.907.198 92.789.970 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 162.392.904.213 170.955.991.052 168.848.407.762 160.821.199.081 161.565.931.431
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 123.530.040.942 123.530.040.942 123.530.040.942 130.872.070.240 123.530.040.942
Akrual 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 171.715.778.794 164.515.778.794 160.915.778.794 157.315.778.794 120.000.000.000
Liabilitas Sewa 1.757.775.230 1.838.578.659 37.005.501 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 359.863.570.684 352.744.374.113 347.342.800.955 351.047.824.752 306.390.016.660
JUMLAH LIABILITAS 522.256.474.897 523.700.365.165 516.191.208.716 511.869.023.833 467.955.948.091
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600
Defisit (595.002.032.995) (592.691.925.338) (587.542.261.572) (578.575.150.567) (562.552.927.249)
Kepentingan Non Pengendali (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 160.149.473.554 162.459.581.211 167.609.244.977 176.576.355.982 192.598.579.300
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 682.405.948.451 686.159.946.376 683.800.453.693 688.445.379.815 660.554.527.391
Page 75
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Sebelum Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 111.649.585.649 128.397.023.496 143.441.786.564 164.958.054.548 189.701.762.730
Beban Pokok Penjualan (78.530.516.616) (88.627.371.740) (104.060.527.176) (119.700.634.984) (136.617.725.965)
Laba Kotor 33.119.069.033 39.769.651.756 39.381.259.388 45.257.419.564 53.084.036.766
Pemasaran dan Penjualan (10.158.782.920) (10.968.995.823) (12.305.209.608) (13.424.478.041) (14.703.696.942)
Umum dan Admininstrasi (10.002.174.638) (10.606.927.246) (11.107.118.522) (11.632.840.656) (12.185.997.910)
EBITDA 12.958.111.475 18.193.728.688 15.968.931.257 20.200.100.867 26.194.341.914
Depresiasi (4.567.669.073) (2.174.276.496) (260.438.241) (260.438.241) (260.438.241)
EBIT 8.390.442.402 16.019.452.191 15.708.493.017 19.939.662.626 25.933.903.673
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs - - - - -
Pendapatan Bunga 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507
Laba Penjualan Aset Tetap - - - - -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi - - - - -
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (13.109.324.697) (13.881.826.041) (10.731.310.758) (10.371.251.274) (5.565.073.235)
Lain-lain Bersih - - - - -
EBT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 9.740.892.860 20.541.311.945
Penghasilan Pajak - - - (773.781.854) (4.519.088.628)
EAT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 8.967.111.006 16.022.223.317
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Sebelum Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT (4.546.400.787) 2.310.107.657 5.149.663.766 8.967.111.006 16.022.223.317
Depresiasi 4.567.669.073 2.174.276.496 260.438.241 260.438.241 260.438.241
Piutang Usaha 42.323.758.268 (11.078.108.595) 12.974.525.382 - -
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 9.511.655.569 - - - -
Persediaan 5.374.348.223 (15.800.887.570) (15.455.470.192) (1.437.594.182) 28.607.532.323
Biaya Dibayar Dimuka (37.715.437.116) (2.636.072.911) (3.244.497.531) (3.731.172.160) 28.605.653.229
Aset Pajak Tangguhan - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 19.238.476.933 14.294.640.431 1.547.533.938 (7.934.418.711) 744.732.350
Uang Muka Diterima 14.530.518.227 (6.696.544.298) - - -
Biaya Ditangguhkan (2.154.927.910) 534.834.000 534.834.000 534.834.000 534.834.000
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 51.129.660.479 (16.897.754.788) 1.767.027.603 (3.340.801.807) 74.775.413.460
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
Penjualan Aset Tetap - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pada pihak berelasi - - - 7.342.029.298 (7.342.029.298)
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - - - -
Liabilitas Sewa 683.390.578 964.990.706 (3.655.117.228) (92.789.970) -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank (7.575.413.040) (7.200.000.000) (3.600.000.000) (3.600.000.000) (37.315.778.794)
Liabilitas Sewa 1.439.464.749 80.803.428 (1.801.573.158) (37.005.501) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (5.452.557.712) (6.154.205.865) (9.056.690.386) 3.612.233.828 (44.657.808.092)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 41.477.102.767 (27.251.960.654) (7.289.662.783) 271.432.021 30.117.605.368
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 2.194.792.979 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 43.671.895.746 16.419.935.092 9.130.272.309 9.401.704.330 39.519.309.698
Page 76
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Stand Alone) Proyeksi
Dalam Rupiah
1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Piutang Usaha - 3.087.310.781 11.561.818.993 14.288.236.831 16.521.436.478 19.089.616.073
Persediaan - 6.862.025.514 7.816.885.951 8.989.418.844 10.337.831.671 17.832.759.632
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya 1.041.764.292 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
JUMLAH ASET LANCAR 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
ASET TIDAK LANCAR
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR - - - - -
JUMLAH ASET 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 3.959.188.385 5.772.654.206 4.631.619.808 3.994.772.084 1.731.067.903
Uang Muka Diterima 885.359.506 1.235.139.854 1.432.152.677 1.660.832.958 1.909.957.902 2.196.451.587
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
LIABILITAS JANGKA PANJANG
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
EKUITAS
Modal Saham - - - - - -
Tambahan Modal Disetor - - - - - -
Saldo Laba - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH EKUITAS - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
Page 77
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Stand Alone) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan - 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Retail - Karawang - 323.666.910 670.452.885 611.499.269 703.224.160 808.707.784
Project - Pangkep - - - - - -
Project - Karawang - 48.866.149.309 56.168.685.605 64.593.988.446 74.283.086.713 85.425.549.720
Pemasangan & Pemolesan - 488.661.493 561.686.856 - - -
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Laba Kotor - 14.292.393.724 16.519.972.483 18.304.172.006 21.049.797.807 24.207.267.479
Pemasaran dan Penjualan - (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi - (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
EBITDA - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Depresiasi - - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Biaya Bunga - (319.946.538) (346.421.323) (291.221.026) (334.904.180) (385.139.807)
EBT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 12.306.795.235 14.735.052.506
Penghasilan Pajak - - - - (977.608.005) (3.241.711.551)
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Stand Alone) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Depresiasi - - - - - -
Piutang Usaha - (3.087.310.781) (8.474.508.212) (2.726.417.838) (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Persediaan - (6.862.025.514) (954.860.438) (1.172.532.893) (1.348.412.827) (7.494.927.961)
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya (1.041.764.292) (673.742.086) (238.715.109) (293.133.223) (337.103.207) (387.668.688)
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 943.119.866 238.715.109 293.133.223 337.103.207 387.668.688
Uang Muka Diterima 885.359.506 349.780.348 197.012.823 228.680.281 249.124.944 286.493.685
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 615.981.726 (4.091.072.614) (180.690.428) 6.534.100.510 7.996.699.700 1.716.727.084
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
Tambahan Modal Disetor - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 3.885.835.312 (3.401.737.815) 1.632.775.393 5.393.066.112 7.359.851.976 (546.977.097)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN - 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Page 78
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Setelah Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322 49.914.604.088
Piutang Usaha 9.544.332.669 29.096.949.476 18.848.841.932 21.082.041.580 23.650.221.174
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Persediaan 277.261.898.219 294.017.646.226 310.645.649.311 313.431.656.320 292.319.051.958
Biaya Dibayar Dimuka 70.042.263.735 72.917.051.755 76.454.682.509 80.522.957.876 52.304.973.334
JUMLAH ASET LANCAR 395.810.159.627 407.363.648.556 416.296.932.297 433.403.421.097 418.188.850.555
ASET TIDAK LANCAR
Piutang Pihak Berelasi Non Usaha 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000 1.300.000.000
Aset Pajak Tangguhan 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006 12.090.308.006
Investasi dalam saham 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000 260.000.000
Aset Tetap 242.013.843.534 244.039.567.038 243.779.128.797 243.518.690.556 243.258.252.315
Harga Perolehan 500.324.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140 504.524.417.140
Akumulasi Penyusutan (258.310.573.606) (260.484.850.103) (260.745.288.343) (261.005.726.584) (261.266.164.825)
Aset Pengampunan Pajak 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000 5.438.055.000
Properti Investasi 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000 450.000.000
Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000 5.074.800.000
Biaya Ditangguhkan 4.152.061.571 3.617.227.571 3.082.393.571 2.547.559.571 2.012.725.571
Aset Tidak Lancar Lainnya 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644 22.771.332.644
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 293.550.400.755 295.041.290.259 294.246.018.018 293.450.745.777 292.655.473.536
JUMLAH ASET 689.360.560.382 702.404.938.815 710.542.950.315 726.854.166.874 710.844.324.091
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Bank Jangka Pendek - - - - -
Kredit Modal Kerja - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 33.073.981.482 47.607.337.023 49.448.004.184 41.850.688.680 42.983.089.717
Utang Lain-lain
Pihak Berelasi 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384 12.870.991.384
Pihak Ketiga 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202 32.943.422.202
Utang Pajak 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866 16.999.474.866
Akrual 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813 26.373.103.813
Uang Muka Diterima 32.064.520.352 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054 25.367.976.054
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000 7.000.000.000
Liabilitas Sewa 2.782.916.491 3.747.907.198 92.789.970 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 164.108.410.591 172.910.212.540 171.095.762.473 163.405.656.999 164.538.058.036
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Utang pada pihak berelasi 123.530.040.942 123.530.040.942 123.530.040.942 130.872.070.240 123.530.040.942
Akrual 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796 25.026.015.796
Liabilitas Imbalan Kerja Jangka Panjang 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922 37.833.959.922
Utang Lain-lain - Pihak Ketiga - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank 171.715.778.794 164.515.778.794 160.915.778.794 157.315.778.794 120.000.000.000
Liabilitas Sewa 1.757.775.230 1.838.578.659 37.005.501 - -
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG 359.863.570.684 352.744.374.113 347.342.800.955 351.047.824.752 306.390.016.660
JUMLAH LIABILITAS 523.971.981.276 525.654.586.653 518.438.563.427 514.453.481.751 470.928.074.696
EKUITAS
Modal Saham 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100 459.083.982.100
Tambahan Modal Disetor 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896 77.743.182.896
Selisih Revaluasi Tanah 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600 218.379.241.600
Defisit (589.762.927.443) (578.401.154.387) (563.047.119.662) (542.750.821.426) (515.235.257.154)
Kepentingan Non Pengendali (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047) (54.900.047)
JUMLAH EKUITAS 165.388.579.106 176.750.352.162 192.104.386.887 212.400.685.123 239.916.249.395
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 689.360.560.382 702.404.938.815 710.542.950.315 726.854.166.874 710.844.324.091
Page 79
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Setelah Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan 161.328.063.361 185.797.848.843 208.647.274.279 239.944.365.421 275.936.020.234
Beban Pokok Penjualan (113.916.600.604) (129.508.224.604) (150.961.842.885) (173.637.148.050) (198.644.715.990)
Laba Kotor 47.411.462.757 56.289.624.239 57.685.431.394 66.307.217.371 77.291.304.244
Pemasaran dan Penjualan (13.767.031.018) (13.937.155.345) (15.742.627.680) (17.199.696.053) (18.871.723.741)
Umum dan Admininstrasi (15.127.268.173) (14.760.653.485) (15.478.280.471) (16.265.721.037) (17.105.046.276)
EBITDA 18.517.163.566 27.591.815.409 26.464.523.243 32.841.800.282 41.314.534.227
Depresiasi (4.567.669.073) (2.174.276.496) (260.438.241) (260.438.241) (260.438.241)
EBIT 13.949.494.493 25.417.538.913 26.204.085.003 32.581.362.041 41.054.095.986
Keuntungan (Kerugian) selisih kurs - - - - -
Pendapatan Bunga 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507 172.481.507
Laba Penjualan Aset Tetap - - - - -
Rugi Penjualan Aset Tetap yang tidak digunakan dalam operasi - - - - -
Beban Bunga dan Beban Keuangan Lainnya (13.429.271.235) (14.228.247.364) (11.022.531.784) (10.706.155.454) (5.950.213.042)
Lain-lain Bersih - - - - -
EBT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 22.047.688.094 35.276.364.451
Penghasilan Pajak - - - (1.751.389.858) (7.760.800.179)
EAT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 20.296.298.236 27.515.564.272
PT Citatah Tbk
Balance Sheet. Income Statement dan Cash Flow (Setelah Penambahan KBLI) Proyeksi
Dalam Rupiah
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 20.296.298.236 27.515.564.272
Depresiasi 4.567.669.073 2.174.276.496 260.438.241 260.438.241 260.438.241
Piutang Usaha 39.236.447.487 (19.552.616.807) 10.248.107.544 (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Piutang Lain-lain - Pihak Ketiga 9.511.655.569 - - - -
Persediaan (1.487.677.291) (16.755.748.007) (16.628.003.085) (2.786.007.009) 21.112.604.362
Biaya Dibayar Dimuka (39.430.943.495) (2.874.788.020) (3.537.630.754) (4.068.275.367) 28.217.984.542
Aset Pajak Tangguhan - - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 20.953.983.311 14.533.355.541 1.840.667.161 (7.597.315.505) 1.132.401.038
Biaya Ditangguhkan (2.154.927.910) 534.834.000 534.834.000 534.834.000 534.834.000
Utang Pajak - - - - -
Akrual - - - - -
Uang Muka Diterima 14.530.518.227 (6.696.544.298) - - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 46.419.429.737 (17.275.458.040) 8.072.447.832 4.406.772.949 76.205.646.859
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Perolehan Aset Tetap (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
Penjualan Aset Tetap - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI (4.200.000.000) (4.200.000.000) - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Utang pada pihak berelasi - - - 7.342.029.298 (7.342.029.298)
Bagian Liabilitas Jangka Panjang yang akan jatuh tempo dalam 1 tahun :
Utang Bank - - - - -
Liabilitas Sewa 683.390.578 964.990.706 (3.655.117.228) (92.789.970) -
Akrual - - - - -
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Bank (7.575.413.040) (7.200.000.000) (3.600.000.000) (3.600.000.000) (37.315.778.794)
Liabilitas Sewa 1.439.464.749 80.803.428 (1.801.573.158) (37.005.501) -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN (5.452.557.712) (6.154.205.865) (9.056.690.386) 3.612.233.828 (44.657.808.092)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 36.766.872.025 (27.629.663.905) (984.242.554) 8.019.006.777 31.547.838.767
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 2.194.792.979 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 38.961.665.004 11.332.001.099 10.347.758.545 18.366.765.322 49.914.604.088
Page 80
PT Citatah Tbk
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
Depresiasi
(Dalam Rupiah)
Aset Tetap
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Harga Perolehan
Tanah 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000
Bangunan 50.268.506.173 50.268.506.173 50.268.506.173 50.268.506.173 50.268.506.173
Mesin dan Peralatan 180.105.454.782 180.105.454.782 180.105.454.782 180.105.454.782 180.105.454.782
Kendaraan 17.603.457.996 17.603.457.996 17.603.457.996 17.603.457.996 17.603.457.996
Perabotan dan Peralatan Kantor 11.333.823.374 11.333.823.374 11.333.823.374 11.333.823.374 11.333.823.374
Aset Hak Guna 1.848.764.815 1.848.764.815 1.848.764.815 1.848.764.815 1.848.764.815
496.124.417.140 496.124.417.140 496.124.417.140 496.124.417.140 496.124.417.140
Penyusutan
Tanah 0,0% - - - - -
Bangunan 2,0% (1.005.370.123) (1.913.838.256) - - -
Mesin dan Peralatan 2,0% (3.036.292.749) - - - -
Kendaraan 10,0% - - - - -
Perabotan dan Peralatan Kantor 5,0% (349.567.960) - - - -
Aset Hak Guna 5,0% (92.438.241) (92.438.241) (92.438.241) (92.438.241) (92.438.241)
(4.483.669.073) (2.006.276.496) (92.438.241) (92.438.241) (92.438.241)
Akumulasi Penyusutan
Tanah - - - - -
Bangunan (48.354.667.917) (50.268.506.173) (50.268.506.173) (50.268.506.173) (50.268.506.173)
Mesin dan Peralatan (180.105.454.782) (180.105.454.782) (180.105.454.782) (180.105.454.782) (180.105.454.782)
Kendaraan (17.603.457.996) (17.603.457.996) (17.603.457.996) (17.603.457.996) (17.603.457.996)
Perabotan dan Peralatan Kantor (11.333.823.374) (11.333.823.374) (11.333.823.374) (11.333.823.374) (11.333.823.374)
Aset Hak Guna (829.169.537) (921.607.778) (1.014.046.018) (1.106.484.259) (1.198.922.500)
(258.226.573.606) (260.232.850.103) (260.325.288.343) (260.417.726.584) (260.510.164.825)
Nilai Buku
Tanah 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000 234.964.410.000
Bangunan 1.913.838.256 - - - -
Mesin dan Peralatan - - - - -
Kendaraan - - - - -
Perabotan dan Peralatan Kantor - - - - -
Aset Hak Guna 1.019.595.278 927.157.038 834.718.797 742.280.556 649.842.315
237.897.843.534 235.891.567.038 235.799.128.797 235.706.690.556 235.614.252.315
Capex
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Harga Perolehan
Capex 1 4.200.000.000 4.200.000.000 4.200.000.000 4.200.000.000 4.200.000.000
Capex 2 - 4.200.000.000 4.200.000.000 4.200.000.000 4.200.000.000
4.200.000.000 8.400.000.000 8.400.000.000 8.400.000.000 8.400.000.000
Penyusutan
Capex 1 2,0% (84.000.000) (84.000.000) (84.000.000) (84.000.000) (84.000.000)
Capex 2 2,0% - (84.000.000) (84.000.000) (84.000.000) (84.000.000)
(84.000.000) (168.000.000) (168.000.000) (168.000.000) (168.000.000)
Akumulasi Penyusutan
Capex 1 (84.000.000) (168.000.000) (252.000.000) (336.000.000) (420.000.000)
Capex 2 - (84.000.000) (168.000.000) (252.000.000) (336.000.000)
(84.000.000) (252.000.000) (420.000.000) (588.000.000) (756.000.000)
Nilai Buku
Capex 1 4.116.000.000 4.032.000.000 3.948.000.000 3.864.000.000 3.780.000.000
Capex 2 - 4.116.000.000 4.032.000.000 3.948.000.000 3.864.000.000
4.116.000.000 8.148.000.000 7.980.000.000 7.812.000.000 7.644.000.000
Page 81
PT Citatah Tbk
Tax Loss Carry Forward
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
Historis Historis Historis Historis Historis Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi Proyeksi
2021 2022 2023 2024 2025 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
EBT (19.232.674.809) (38.334.979.618) (12.219.441.024) (20.561.298.050) (20.934.039.598) 692.704.765 11.361.773.056 15.354.034.725 22.047.688.094 35.276.364.451
(19.232.674.809) (19.232.674.809) (19.232.674.809) (19.232.674.809) (19.232.674.809)
(38.334.979.618) (38.334.979.618) (38.334.979.618) (38.334.979.618) (38.334.979.618)
(12.219.441.024) (12.219.441.024) (12.219.441.024) (12.219.441.024) (12.219.441.024)
(20.561.298.050) (20.561.298.050) (20.561.298.050) (20.561.298.050) (20.561.298.050)
(20.934.039.598) (20.934.039.598) (20.934.039.598) (20.934.039.598) (20.934.039.598)
692.704.765 692.704.765 692.704.765 692.704.765 692.704.765
11.361.773.056 11.361.773.056 11.361.773.056 11.361.773.056
15.354.034.725 15.354.034.725 15.354.034.725
22.047.688.094 22.047.688.094
35.276.364.451
- (19.232.674.809) (57.567.654.427) (69.787.095.451) (90.348.393.501) (110.589.728.334) (79.995.280.469) (26.306.266.126) 7.960.862.993 63.798.525.494
EBT Dasar Pengenaan Pajak - - - - - - - - 7.960.862.993 35.276.364.451
Beban Pajak 22% - - - - - - - - (1.751.389.858) (7.760.800.179)
Marginal Tax Rate 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 7,94% 22,00%
Page 82
PT Citatah Tbk
Dalam Rupiah
Discounted Cashflow
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Keterangan
Initial Investment (3.269.853.586) - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Tax - - - - (1.004.211.600) (3.326.442.309)
Depresiasi - - - - - -
CNWC - (9.330.178.167) (9.232.355.827) (3.670.270.450) (3.332.487.530) (9.776.613.871)
Capex - - - - -
FCFF (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 2.017.136.133
Terminal Value (Growth TV 2,5%) 27.533.885.107
PVTV (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 29.551.021.240
DR 10,85% 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
DF 1 0,90 0,81 0,73 0,66 0,60
PV (3.269.853.586) (3.402.157.368) 134.887.022 5.011.562.538 5.516.419.760 17.842.729.202
NPV 21.833.587.569
IRR 61,42%
PI 7,68
Payback Period 4 Tahun 3 tahun 12 bulan
Kriteria Kelayakan Investasi
Kriteria Kelayakan Investasi Hasil Kelayakan
NPV Lebih besar dari 0 Layak
IRR lebih besar dari Discount Rate Layak
Profitability Index lebih besar dari 1 Layak
Kesimpulan Investasi Investasi Layak Dilakukan
Page 83
PT Citatah Tbk
Analisis Profitabilitas
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis Profitabilitas
Gross Profit Margin 28,77% 28,78% 28,07% 28,07% 28,07%
Net Profit Margin 10,55% 15,77% 15,65% 15,11% 13,33%
Return On Asset 43,12% 38,60% 30,89% 25,57% 21,20%
Return On Equity 100,00% 63,34% 41,66% 31,62% 24,29%
Return On Investment 160,22% 276,82% 312,07% 346,47% 351,49%
Page 84
PT Citatah Tbk
Analisis Titik Impas (BEP)
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis BEP
Total Penjualan 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Biaya Variable 35.386.083.988 40.880.852.863 46.901.315.709 53.936.513.065 62.026.990.025
Biaya Tetap 8.733.341.633 7.121.885.761 7.808.580.020 8.408.098.393 9.087.075.165
Break Even Point (BEP) Rupiah 30.355.944.992 24.745.932.304 27.816.733.170 29.952.415.015 32.371.153.847
Page 85
PT Citatah Tbk
Discount Rate
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Beta Unlevered 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71
Beta Re-Levered 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
Beta 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
KRF 6,70% 6,70% 6,70% 6,70% 6,70%
ERP 7,03% 7,03% 7,03% 7,03% 7,03%
RBDS 1,87% 1,87% 1,87% 1,87% 1,87%
DER 39,44% 39,44% 39,44% 39,44% 39,44%
Ke 11,79% 11,79% 11,79% 11,64% 11,36%
Kd 8,44% 8,44% 8,44% 8,44% 8,44%
We 71,72% 71,72% 71,72% 71,72% 71,72%
Wd 28,28% 28,28% 28,28% 28,28% 28,28%
Tax Rate 0,00% 0,00% 0,00% 7,94% 22,00%
Discount Rate 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
Names mentioned 38 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×4
unresolved
org
Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×10
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4 ×5
unresolved
org
KJPP SPR
p.5 ×2
unresolved
org
Milik Negara
p.8 ×2
unresolved
org
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN Public Appraisers
p.20
unresolved
person
Consultants Ginanjar Rizki Tarekat
p.20
unresolved
person
Ginanjar Rizki Tarekat, S.T, M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)
· Partner
p.20 ×3
unresolved
person
Penilai Fikri Mauriza Hazmi
p.22
unresolved
—
RMK-2020.03233
p.22
unresolved
—
RMK-2020.03630
p.22
unresolved
person
Ridho Mohammad
p.22
unresolved
—
RMK-2020.03343
p.22
unresolved
org
Menteri Keuangan. Penyelia
p.24
unresolved
person
Komar Andasasmita
· Notaris
p.27
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.27
unresolved
person
R. Tendy Suwarman
p.27 ×2
unresolved
org
Kepemilikan Parallax Venture Partners XIII Ltd
p.28 ×2
unresolved
org
Ltd. Investspring Limited
p.28
unresolved
org
Studi Kelayakan PT Citatah Tbk
p.28
unresolved
—
Maria Leckzinska
· Akuntan Publik
p.29 ×4
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia
p.42
unresolved
org
Meridian-Pacific International Pte. Ltd.
p.70
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.