20240402_BUVA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31622819_lamp1.pdf

Jawaban/Penjelasan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk atas Surat BEI No. S-01812/BEI.PP2/02-2024
tanggal 20 Februari 2024 tentang Permintaan Penjelasan


 1. Agar dijelaskan mengenai sumber pendanaan dari transaksi pengambilalihan saham BSR
    tersebut. Dalam hal dibiayai dari pinjaman pihak ketiga agar disebutkan secara rinci termasuk
    kreditur, nilaipinjaman, jangka waktu kredit, suku bunga dan jaminan kredit (jika ada).

    Jawaban :
    Sumber pendanaan untuk pengambilalihan saham BSR diperoleh Perseroan dari fasilitas Kredit
    Investasi PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. (“Mandiri”). Rincian dari fasilitas kredit tersebut
    adalah sebagai berikut:

       Kreditur                 :     Mandiri
       Limit Kredit             :     Rp.240.000.000.000,-
       Jangka Waktu             :     120 Bulan
       Bunga                    :     8,5% p.a, dapat berubah sesuai ketentuan yang berlaku
       Jaminan Kredit           :     Tanah dan Bangunan di atas Sertifikat Hak Guna Bangunan
                                      No 1, 2 dan 74/Melinggih Kelod (Alila Ubud)

 2. Apakah Perseroan telah melakukan analisis kelayakan investasi (IRR/NPV/Buyback Period) atas
    pengambilalihan saham BSR tersebut? Mohon dijelaskan lebih detail atas analisis tersebut.

    Jawaban :
    Perseroan telah melakukan analisis kelayakan investasi dengan rincian hasil analisa sebagai
    berikut:
    - IRR: 13,58%
    - NPV: Rp.14.591.030.000
    - Payback Period: 9 Tahun

 3. Agar dijelaskan mengenai BSR, antara lain:

    a. Nilai aset, liabilitas dan ekuitas BSR per 31 Juli 2023 dan per 31 Desember 2023.

       Jawaban :
                                               31 Juli 2023               31 Desember 2023
                                                (Audited)                    (Unaudited)
         Aset                                 Rp.655.854.489.888*           Rp.500.048.000.000
         Aset Lancar                           Rp.290.177.909.151             Rp.60.704.000.000
         Aset Tidak Lancar                     Rp.365.676.580.737            Rp.439.344.000.000
         Liabilitas                           Rp.660.190.433.024*           Rp.505.493.000.000
         Liabilitas Jangka Pendek                Rp.6.095.610.890                Rp.860.000.000
         Liabilitas Jangka Panjang             Rp.654.094.822.134            Rp.504.633.000.000
         Ekuitas                               Rp.(4.333.943.024)            Rp.(5.444.000.000)

       *Catatan atas posisi Laporan Keuangan PT BSR pada 31 Juli 2023, Saldo Aset Lancar
termasuk kas yang merupakan hasil penarikan pinjaman pada Bank J-Trust yang selanjutnya

      digunakan untuk pembayaran pinjaman kepada PT BNI pada tanggal 2 Agustus 2023.
   b. Selain membangun proyek hotel di kawasan Labuan Bajo, apakah BSR juga membangun
      proyekdi kawasan/wilayah lain?

      Jawaban :
      Saat ini BSR tidak membangun proyek di kawasan/wilayah lain selain proyek hotel di
      Kawasan Labuan Bajo.

   c. Persentase penyelesaian dari perkembangan proyek hotel di kawasan Labuan Bajo.

      Jawaban :
      Perkembangan proyek hotel di Kawasan Labuan Bajo untuk periode :
       Sampai dengan Tanggal                 Progress Project
       31 Desember 2023                      70,27%

   d. Saat ini BSR belum menghasilkan pendapatan, bagaimana strategi Perseroan dalam
      memastikanbahwa proyek tersebut akan selesai dan bisa beroperasi secara komersial pada Q3
      tahun 2024?

      Jawaban :
      Perseroan sebagai Pemegang Saham berkomitmen dan memiliki strategi dalam mengawasi
      dengan :
          • Memperhatikan perkembangan proyek sesuai dengan Rencana Kerja yang telah
              disampaikan dan disetujui;
          • Memberi masukan atas rencana kerja yg disampaikan manajemen BSR;
          • Melakukan kunjungan secara berkala ke proyek untuk memastikan
              proses/perkembangan lapangan dengan Rencana kerja;
          • Memberi masukan atas Rencana Operasional berdasarkan pengalaman pada bisnis
              Perseroan;
          • Perseroan memastikan bahwa Manajemen yang menjabat memiliki komitmen dan
              kompetensi yang tepat untuk menjalankan BSR.

4. Transaksi pengambilalihan BSR dilakukan tanggal 31 Januari 2024. Sementara itu, laporan
   penilaiatas nilai objek transaksi dan laporan kewajaran dari Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
   RAO, Yuhal & Rekan yang ditetapkan pada tanggal 1 Februari 2024. Mohon penjelasan
   Perseroan mengapa transaksi dilakukan terlebih dahulu sebelum ada laporan penilaian dari
   KJPP? Apa yang menjadi dasar kewajaran atas transaksi tersebut?

   Jawaban :
   Penunjukkan KJPP RAO, YUHAL & Rekan telah dilakukan Perseroan pada tanggal 27 Oktober
   2023 berdasarkan Proposal yang disampaikan KJPP RAO,YUHAL & Rekan No. P34/KJPP/SP-
   BIS/03/1/X/2023 tertanggal 22 Oktober 2023, dan penilaian atas objek transaksi dilaksanakan
   mulai tanggal penunjukkan sampai dengan tanggal 30 Januari 2024 (sebelum tanggal transaksi).
   Berdasarkan keterangan dari KJPP RAO, YUHAL & Rekan, yakni Bapak B. Sridhar Rao
   menyatakan sebagai berikut:
   - Fungsi KJPP RAO, Yuhal & Rekan adalah untuk menguji kewajaran transaksi maka
      transaksi yang telah dilakukan menjadi dasar untuk evaluasi kewajaran dan penyampaian
      laporan.
   - Manajemen sebelumnya telah melakukan analisis internal atas kelayakan pengambilalihan
      saham tersebut dengan dasar nilai investasi. Analisis tersebut berupa evaluasi potensi cash
      flow di masa depan dengan asumsi manajemen atas pendapatan dan biaya.

   Pada prinsipnya pada saat penunjukan Perseroan telah menginformasikan dan meminta kepada
   KJPP RAO, YUHAL & Rekan untuk melakukan penilaian atas nilai objek transaksi dan
   memberikan laporan kewajaran atas transaksi sesuai dengan POJK 17 Tahun 2020.


5. Berdasarkan Keterbukaan Informasi, Komisaris PT Vasanta Indo Properti (VIP) adalah Bapak
   Tri Ramadi, sementara itu Bapak Tri Ramadi juga saat ini sebagai pemegang saham Perseroan
   dengan kepemilikan 5,86%, agar dapat dijelaskan:

   a. Berdasarkan POJK No. 42 tahun 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
      Kepentingan pasal 1 ayat (3) bahwa transaksi pengambilalihan ini dapat dikategorikan sebagai
      Transaksi Afiliasi. Agar dapat dijelaskan latar belakang Perseroan tidak menyatakan transaksi
      pengambilalihan BSR sebagai transaksi afiliasi.

      Jawaban :
      Latar belakang Perseroan tidak menyatakan transaksi pengambilalihan BSR sebagai transaksi
      afiliasi adalah tidak terdapatnya hubungan afiliasi sebagaimana diatur dalam POJK 17 tahun
      2020 antara VIP dengan anggota direksi, dewan komisaris, pemegang saham utama,
      pengendali Perseroan atau perusahaan terkendali Perseroan. Adapun posisi Bapak Tri Ramadi
      dalam Perseroan merupakan pemegang 5,86% saham Perseroan dan bukan merupakan
      pemegang saham utama ataupun pengendali Perseroan.

   b. Perseroan menyatakan bahwa transaksi pengambilalihan BSR tidak mengandung benturan
      kepentingan. Bagaimana Perseroan memastikan hal tersebut mengingat Bapak Tri Ramadi
      sebagai pemegang saham Perseroan (pihak pembeli) sekaligus sebagai komisaris VIP (pihak
      penjual)?

      Jawaban :
      Mengingat Bapak Tri Ramadi bukan merupakan anggota Direksi maupun anggota Dewan
      Komisaris, pemegang saham utama atau pengendali Perseroan, maka Bapak Tri Ramadi tidak
      memiliki kendali apapun atas Perseroan dan tidak memiliki wewenang apapun atas
      pengambilan keputusan strategis/operasional dalam Perseroan. Atas dasar hal tersebut, maka
      Bapak Tri Ramadi sebagai pemegang saham publik dalam Perseroan dan kaitannya dengan
      transaksi pengambilalihan BSR tidak mengandung benturan kepentingan yang dapat
      menyebabkan kerugian Perseroan.

   c. Apakah terdapat perjanjian antara Bapak Tri Ramadi dengan Perseroan terkait
      pengambilalihan BSR? Mengingat sebelumnya Perseroan pernah melakukan aksi korporasi
      berupa konversi utang Bapak Tri Ramadi menjadi saham Perseroan pada bulan Desember
      2023.

      Jawaban :
      Tidak terdapat perjanjian apapun antara Bapak Tri Ramadi dengan Perseroan terkait
      pengambilalihan BSR.

6. Dalam Keterbukaan Informasi untuk menentukan nilai materialitas transaksi Perseroan
   membandingkan antara aset BSR dengan aset Perseroan per 31 Juli 2023. Sementara itu, dalam
   POJK 17 Tahun 2020 pasal 3 disebutkan bahwa nilai materialitas ditentukan dari nilai transaksi
   dibandingkan ekuitas atau aset (dalam hal ekuitas negatif) Perseroan. Mohon penjelasan
   Perseroan mengenai hal tersebut.

   Jawaban :
   Sesuai dengan POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (2) yang mengatur mengenai transaksi berupa
   perolehan atas perusahaan, terdapat 4 unsur yang dikategorikan sebagai transaksi material dengan
   perhitungan internal Perseroan masing-masing sebagai berikut:
   a. Nilai transaksi sama dengan 20% atau lebih dari ekuitas Ekuitas Perseroan, maka hasilnya
       adalah 17,11%;
   b. Total aset yang menjadi obyek transaksi dibagi total aset Perseroan nilainya sama dengan
       atau lebih dari 20%, maka hasilnya adalah 33,17%;
   c. Laba bersih obyek transaksi dibagi dengan laba bersih Perseroan nilainya sama dengan atau
       lebih dari 20%, saat ini proyek BSR masih dalam tahap konstruksi sehingga BSR belum
       memperoleh laba;
   d. Pendapatan usaha obyek transaksi dibagi dengan pendapatan usaha Perseroan nilainya sama
       dengan atau lebih dari 20%, saat ini proyek BSR masih dalam tahap konstruksi sehingga
       BSR belum memperoleh laba;
   Atas dasar hal tersebut di atas, maka Perseroan melakukan keterbukaan informasi sesuai dengan
   POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (2) huruf b yaitu total aset yang menjadi obyek transaksi dibagi
   total aset Perseroan nilainya sama dengan atau lebih dari 20%, dimana memenuhi salah satu
   perhitungan pada POJK 17 Tahun 2020 Pasal 3 ayat (2) (di atas 20%).

7. Berdasarkan aksi korporasi yang dilakukan Perseroan pada tanggal 11 Juli 2023, Perseroan
   melaksanakan PMTHMETD konversi utang menjadi saham oleh PT Nusantara Utama Investama
   untuk memperbaiki posisi keuangan, sehingga Ekuitas Perseroan menjadi positif. Agar dapat
   dijelaskan latar belakang Perseroan tidak membandingkan nilai materialitas yang ditentukan dari
   nilai transaksi dibandingkan ekuitas, mengingat ekuitas telah positif setelah aksi korporasi
   tersebut.

   Jawaban :
   Mohon merujuk pada jawaban kami pada nomor 6 di atas.

8. Agar dapat disampaikan susunan kepemilikan saham BSR (dengan flowchart) sebelum dan
   sesudah transaksi pengambilalihan. Agar Perseroan mengelaborasi flowchart tersebut sampai
   dengan level Ultimate Beneficial Owner (UBO) dengan mengisi tabel berikut:

   Jawaban :
                 Sebelum Transaksi                              Setelah Transaksi

9. Selain diakuisisi oleh Perseroan, saham BSR juga diakuisisi oleh PT Sirius Surya Sentosa
   sebesar 50%, agar dapat dijelaskan:

  a. Status Operasional dan Kegiatan usaha PT Sirius Surya Sentosa.

     Jawaban :
     Kegiatan usaha dari PT Sirius Surya Sentosa (“SSS”) adalah aktivitas perusahaan holding dan
     real estat yang dimiliki sendiri atau disewa yang mana SSS saat ini dalam status sudah
     beroperasional.

  b. Pengendali BSR setelah transaksi pengambilalihan melihat bahwa kepemilikan Perseroan
     danPT Sirius Surya Sentosa pada BSR adalah sama.

     Jawaban :
     Perseroan dan SSS akan mengendalikan BSR dengan joint control dan komposisi kepemilikan
     saham Perseroan dan SSS adalah sama yaitu 50%:50%.


  c. Latar belakang PT Sirius Surya Sentosa juga melakukan pengambilalihan saham BSR.

     Jawaban :
     Latar belakang pengalihan saham BSR dari VIP kepada SSS merupakan keputusan bisnis dari
     SSS yang tidak diketahui oleh Perseroan, mengingat Perseroan tidak memiliki pengendalian
     dalam manajemen SSS.

  d. Hubungan afiliasi antara Perseroan/pemegang saham Perseroan dengan PT Sirius Surya
     Sentosa,jika ada.

     Jawaban :
     Tidak terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan/pemegang saham Perseroan dengan PT
     Sirius Surya Sentosa.

  e. Apakah terdapat kesepakatan antara Perseroan kepada PT Sirius Surya Sentosa terkait
     kepemilikan saham di BSR.

     Jawaban :
     Perseroan dan SSS akan dalam proses penyusunan perjanjian pemegang saham dalam hal
     pengaturan operasional dan manajemen dari BSR. BSR akan mengikuti dan/atau menjalankan
     ketentuan sesuai dengan Undang-undang Perseroan Terbatas, Anggaran Dasar BSR terkait
     kepemilikan saham, pengurusan dan pengawasan BSR.

  f. Dengan kepemilikan yang seimbang antara Perseroan dan PT Sirius Surya Sentosa atas
     BSR,bagaimana menentukan strategi dan kelangsungan usaha BSR di masa mendatang.

     Jawaban :
     Dengan sistem pengendalian joint control antara Perseroan dan SSS dalam penentuan strategi
     bisnis dan kelangsunhan usaha BSR maka Perseroan dan SSS melalui jajaran Direksi dan
     Dewan Komisaris yang ditunjuk akan selalu mengedepankan musyawarah untuk mencapai
     mufakat untuk menentukan strategi dan kelangsungan usaha dari BSR, dengan selalu
     mengacu kepada business plan yang telah disepakati bersama dan menerapkan strategi bisnis
     yang baik dan penuh kehati-hatian dan Good Corporate Governance yang baik.

10. Terkait perizinan dan aspek hukum, agar dapat dijelaskan:

    a. Apakah terdapat sengketa hukum terkait aset – aset yang dimiliki oleh BSR? Agar
       dijelaskanlebih rinci.

       Jawaban :
       Tidak terdapat sengketa hukum terkait aset-aset yang dimiliki oleh BSR.

    b. Bagaimana Perseroan memastikan aset yang dimiliki oleh BSR tidak terjadi sengketa
       dikemudian hari?

       Jawaban :
       Perseroan memastikan seluruh aset yang dimiliki oleh BSR memiliki legalitas yang sudah
       sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia dan akan
       menjaga serta melakukan pengecekan secara berkala terhadap dokumen dan/atau aset tersebut
       agar tidak terlibat sengketa di kemudian hari.

    c. Apakah terdapat perizinan yang belum diperoleh terkait aset kepemilikan dan izin usaha
       pada BSR? Mohon penjelasan detail (jika ada).

       Jawaban :
       Tidak ada perizinan yang belum diperoleh terkait aset kepemilikan dan izin usaha BSR.

11. Berdasarkan Surat Elektronik Perseroan pada tanggal 23 Januari 2023 perihal Tanggapan atas
    Isian Form Entitas Anak terdapat ketidaksesuaian antara isian tabel Entitas Anak dengan
    tanggapan Permintaan Penjelasan mengenai Entitas Anak Perseroan. Berdasarkan hal tersebut,
    agar dapat diperbaiki mengenai informasi Entitas Anak Perseroan beserta setiap kewajiban pada
    Entitas Anak tersebut dengan mengisi tabel berikut:

    Jawaban :
         Nama Entitas        Persentase          Jumlah          Pihak Pemberi     Jatuh Tempo
              Anak          Kepemilikan         Kewajiban          Pendanaan
                            Perseroan (%)
       PT Bukit Savana          50%               IDR            PT Bank JTrust        2033
             Raya                           330.000.000.000,-    Indonesia Tbk.
        PT Bukit Lagoi        99,79%                -                  -                 -
             Villa
       PT Dialog Mitra        98,02%                 -                  -                -
            Sukses
       PT Culina Global       50,24%                 -                  -                -
            Utama
        PT Sitaro Mitra       80,29%                 -                  -                -
            Abadi
         PT Bukit Bali          99%                  -                  -                -
            Permai
       PT Bukit Awani           99%                  -                  -                -
           Sejahtera

      Kami telah memperbaiki informasi Entitas Anak Perseroan, dan mengirimkannya melalui e-
      mail.

12. Berdasarkan tanggapan Perseroan atas Permintaan Penjelasan pada tanggal 2 Februari 2024,
    agar dapat dijelaskan:

   a.   Penjelasan strategi lebih rinci terkait peluang pertumbuhan pendapatan secara organic
        maupun unorganic Perseroan dalam meningkatkan kinerja dan keberlangsungan usaha di
        masa depan.

        Jawaban :
        Secara organic, Perseroan akan meningkatkan pertumbuhan pendapatan melalui Hotel
        yang saat ini beroperasi dengan sangat maksimal, peluang pertumbuhan terlihat dari
        meningkatnya okupansi Hotel :
         Tahun              Alila      Villas    Alila Ubud            Alila Manggis
                            Uluwatu
         2023               68,9%                71,77%                52,38%
         2022               47,2%                48,67%                30,17%

        Jika dibandingkan dengan tahun 2022 terdapat peningkatan sebesar 46,0% di Alila Villas
        Uluwatu, 47,5% pada Alila Ubud dan 73,6% di Alila Manggis. Peningkatan okupansi
        Hotel ini memperlihatkan peluang pertumbuhan pendapatan Perseroan.

        Secara unorganic, peluang pertumbuhan Perseroan dengan melakukan akuisisi bisnis
        yang memiliki prospek pertumbuhan, dan perluasan yang sejalan dengan konsep bisnis
        Perseroan yaitu resor istimewa, memukau dengan keindahan alam yang memikat dan
        keunikan budaya pada lokasi Hotel.

   b.   Terkait perjanjian gadai saham PT Bukit Lentera Sejahtera (BLS) kepada PT Permata
        Bintang Milenia (PBM), apakah Perseroan telah melakukan assesment pada saat perjanjian
        pendanaan BLS dengan Bank QNB dan Bank BCA pada tahun 2016 terkait transaksi material
        dan transaksi afiliasi.

        Jawaban :
        Perjanjian pendanaan BLS dengan Bank QNB dan Bank BCA telah dilakukan sesuai dengan
        aturan, persyaratan dan perjanjian baku dari Bank.

   c.   Terkait Entitas Anak PT Dialog Mitra Sukses (DMS), terdapat agunan yang telah dilelang
        oleh PT Bank CIMB Niaga Tbk. Pada tanggal 20 Juni 2023, agar dapat dijelaskan dampak
        material terhadap kegiatan usaha Perseroan.

        Jawaban :
        Tidak terdapat dampak material bagi Perseroan atas agunan yang telah dilelang oleh PT Bank
        CIMB Niaga Tbk, karena Debitur PT Bank CIMB Niaga yakni PT Dialog Grage Cirebon
        sudah bukan merupakan Grup Perseroan sejak Oktober 2023.

Permintaan Penjelasan yang Tidak Dipublikasikan

Mohon Perseroan dapat menanggapi permintaan penjelasan di bawah ini dan menyampaikan
tanggapanberikut melalui Form E074 pada SPE-IDXnet (non-publish):

13. Agar dapat disampaikan Business Plan dan perubahan Proyeksi Keuangan tiga tahun
    kedepansehubungan dengan adanya pengambilalihan BSR.

   Jawaban :
   Pada lampiran ini kami menyampaikan kembali Business Plan telah disampaikan pada tanggal
   2 Feruari 2024. Dan tidak terdapatnya perubahan atas Business Plan tersebut dikarenakan
   Laporan keuangan BSR nantinya tidak terkonsolidasi pada laporan keuangan Perseroan.

    Terlampir kami sampaikan Business Plan dan perubahan Proyeksi Keuangan tiga tahun kedepan
    pada Lampiran 7.

Selain itu, Bursa meminta Perseroan untuk dapat menyampaikan dokumen sebagai berikut:

1. Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit per 31 Juli 2023 yang menjadi dasar aksi
   korporasi pengambilalihan BSR, terlampir pada Lampiran 1.
2. Laporan Keuangan BSR per 31 Juli 2023 sebagaimana pasal 18 POJK 17 tahun 2022, terlampir
   pada Lampiran 2.
3. Salinan laporan KJPP RAO, Yuhal & Rekan No. 00002/2.0094-00/BS/03/0268/1/II/2024
   tanggal 1 Februari 2024, terlampir pada Lampiran 3.
4. Salinan laporan KJPP RAO, Yuhal & Rekan No. 00003/2.0094-00/BS/03/0268/1/II/2024
   tanggal1 Februari 2024, terlampir pada Lampiran 4.
5. Salinan laporan KJPP Martokoesoemo, Pakpahan & Rekan tertanggal 15 Mei 2023 terkait
   penilaian saham BLS, terlampir pada Lampiran 5.
6. Proforma keuangan yang telah direviu oleh Akuntan Publik dan Business Plan tiga tahun
   kedepandengan adanya Entitas Anak BSR, terlampir pada Lampiran 6.