20240328_XCIS_Penyampaian Laporan Tahunan_31620439_lamp3.pdf

Kantor Cabang Bogor

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN Ruko Kebun Raya Residence,
Kantor Jasa Penilai Publik Pegal APE
Property Appraisal & Consultant Telp./Fax : (0251) 756 1537

Email : kipp.psz-bogor@email.com

au.2 .x n 41/2008
NIU, 2.08.0004 - Kep Menkeu No. 708/KM.I/ Website : htpei/www.kipp-pungsa.com

Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia

Kant Pat Jkars : GEDUNG DANA GRAHA Lari HR 10 ending Kodi 2” 4 Mery Jaka I1O Tap (21230 8, fo: 1230390. Kat Cant :Suabea 73: Ni Va Na. Soya
590 6290. Jakarta 1 (P): Rukan The Walk No. 38 Cakung Jakata Timur, Te: 21) A61 4889, Bandung (P): Jl Asmaranduna — Baung Tp: . : Kamp Mean

ST la be G Maa Kah. ee 101 000 Tegang Snap Ng SRK C2 ART 001

vi Kedoya Jl, Gajah Mada, Pagusn, -$ ep: 7

Serang - Busten Telp : (0251) 227 G1G. Mataram (PS) : Pera Groen Kedoya Residange Blok K No.4, » rep 5730, Tp Pa Da 2 DAK Pa

Pumdang East Kal. Prndarg Tian, Kec. Pama - Ko Tenerng Tel: ORI 2177 420. Semarang (): JI Himahoa No 9 RT OWOS, Kel Karang Tempel Kec: Semaneg Tim - Kets Seusang.

Mean (IL Mang Na KIT S0 Ka Dug Ke Goekanarman Same DIY. ep: 0F/ 30971612 Pamka Pinang? JL Depa any RT OI: KAL enaang Muram KA Pra Pang Tp (0717191O Gt

No. File 7 0005372.0004-14/P1/09/0595/1/11/2024 Bogor, 14 Maret 2024

Kepada Yth :

DIRE Ciptadana Properti Perhotalan Padjajaran
Plaza Asia Office Part Unit 2, Lantai 3

Jalan Jend. Sudirman Kav. 59,

Jakarta Selatan 12190

Laporan Penilaian : Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan
Padjajaran Hotel

Dengan hormat,

Memenuhi permintaan Saudara, yang tercantum dalam Proposal Penawaran yang disepakati
No. 001/MK/KJPP.PSZ.BGR/1/2024 tanggal 4 Januari 2024.

Dalam laporan ini DIRE Ciptadana Properti Perhotalan Padjajaran bertindak sebagai
“Pemberi Tugas” dan Pengguna Laporan”.

Bersama surat ini kami sampaikan laporan penilaian atas aset yang dimaksud tersebut. Aset
yang dinilai adalah sebagai berikut :

“ Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan Bangunan Padjajaran Hotel Berlokasi di Jalan
Raya Pajajaran No. 17, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor,
Provinsi Jawa Barat.

Kami telah melakukan inspeksi ke lapangan pada tanggal 22 Februari 2024 dan kami telah
melakukan penilaian dengan maksud memberikan pendapat mengenai Nilai Pasar dari aset
tersebut pada tanggal 31 Desember 2023 yang dapat digunakan untuk Laporan Keuangan
Tahunan.

“Nilai Pasar (Market Value)” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peratuan
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021, Pasal 1 Butir 7).

Untuk memperoleh Nilai Pasar (Market Value) dari aset yang dinilai, digunakan
pendekatan/metode penilaian yang lazim dan sesuai, uraian pendekatan/metode disajikan pada
bagian lain dalam laporan ini.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran i

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Dalam penilaian ini kami mempunyai asumsi bahwa aset yang dinilai dapat diperjualbelikan,
bebas dari sengketa serta tidak bermasalah dan status kepemilikan dapat berubah (berpindah
tangan). Kami tidak melakukan penelitian terhadap hak milik atau hutang/kerugian atas
properti yang dinilai tersebut dan bukanlah merupakan tanggung jawab kami apabila timbul
persoalan yang berhubungan dengan properti tersebut berkaitan dengan penilaian yang
dilakukan.

Setelah mempertimbangkan secara seksama atas semua data dan faktor lain yang berhubungan
dengan penilaian ini, maka Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada tanggal 31 Desember
2023 adalah sebagai berikut :

Rp. 102.735.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Tujuh Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.

Laporan ini hanya dapat digunakan sesuai dengan tujuannya, siapapun yang mendapat laporan
ini, atau tembusan dari padanya, tidak ada hak untuk mempublikasikan baik secara
keseluruhan isi laporan maupun sebagian, atau referensi di dalamnya, atau opini nilai, atau
nama dan afiliasi profesional dari penilai tanpa izin tertulis dari Penilai.

Hormat kami,
KJPP PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN

MAPPI No. 04-S-01813
Izin Penilai Publik No. P-1.21.00595
STTD.PP-250/PM.02/2023

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Propera Perhotelan Padjadjaran ii

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

RINGKASAN EKSEKUTIF
(Executive Summary)

Pemberi Tugas : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran

Bidang Usaha : Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi

Alamat : Plaza Asia Office Part Unit 2, Lantai 3, Jalan Jend.
Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan 12190

Pengguna Laporan : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran.

Objek Penilaian : Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah dan
Bangunan Hotel Padjajaran.

Pemilik Aset : DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran

Lokasi : Jalan Raya Pajajaran No. 17, Kelurahan Bantarjati,

Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi
Jawa Barat.

Tujuan Penilaian : Laporan Keuangan Tahunan

Dasar Penilaian : Nilai Pasar

Dokumen Kepemilikan : Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB No.3396,
3397 dan 3409).

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik : Hotel

Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan.

Nilai Pasar : Rp. 102.735.000.000,-

Ringkasan Eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan dalam laporan ini dan tidak
seharusnya dibaca secara terpisah

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran ii

Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

BR": ZULKARNAIN & REKAN

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menyatakan bahwa:

1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini,sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.

2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan Kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai.

4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subseguent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.

6. Kami telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/
dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

7. Kami memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan asset dan/ atau jenis
industri yang dinilai.

8. Kami telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:

" Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian. dan
tanggal Penilaian),

" Pengumpulan data dan wawancara:

" Tingkat kedalaman investigasi, mencakup inspeksi, penelahaan, perhitungan dan
analisis data):

» Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian,

z Penulisan laporan.

9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap objek penilaian. Inspeksi lapangan
dilakukan oleh Saudara Rendra Juniarzadinata dan Arya Kusumawijaya Rosyadi.

10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini.

Penilaian HKI : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran iv

Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

BR": ZULKARNAIN & REKAN

11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi

ke VII tahun 2018.

Team Kerja Penilai

Pemimpin Tim Kerja/OC

Ir. Aguson Rosano, MAPPI (Cert)
MAPPI No. 04-S-01813

Izin Penilai Publik No. P-1.21.0059s
STTD.PP-250/PM.02/2023

Reviewer

Dodi Tisna Amijaya. SPt.
MAPPI No. 19-T-09194
No.Register: RMK-2020.03375

Penilai/Surveyor
Rendra Juniarzadinata, SSi.

MAPPI No. 12-S-03448
No.Register: RMK-2017.00500

Arya Kusumawijaya Rosyadi, SP.
MAPPI No. 23-P-012242

Tanda Tangan

Penilai Properti Berizin

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran

R": ZULKARNAIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

RINGKASAN PENILAIAN

DIPERSIAPKAN UNTUK
DIRE CIPTADANA PROPERTI PERHOTELAN PADJADJARAN

Hak Kepemilikan Finansial (HKF) Hotel
| Padjajaran Berlokasi di Jalan Raya
1. | Pajajaran No. 17, Kelurahan Bantarjati,

Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor,
Provinsi Jawa Barat
- Tanah 3.684 | m?
2 .735.000.01

- Bangunan 0 11.148 | m ia sai

Jumlah 102.735.000.000
| Pemimpin Tim Kerja Reviewer

1 ai
1 IN an
Ir. Pung S. Zulkarnain, M.Ec.Dev., Ps &
MAPPI (Cert.) Dodi TisnasAmijaya,

Tenaga Penilai dan Pelaksana Investigasi

Rendra Juniarzadinata, SSi. | Arya Kusumawijaya Rosyadi, SP.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properu Perhotelan Padjadjaran vi

Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

RB": ZULKARNAIN & REKAN

DAFTAR ISI
Halaman

— Surat Pengantar i

— Executive Summary iii

— Pernyataan Penilai iv

— Ringkasan Penilaian vi

— Daftar Isi vii

L PENGANTAR UMUM 1
LI. Dasar Penugasan 1
12. Isi Laporan 1
13. Definisi dan Istilah 2
14. Status Penilai 3
L5. Pemberi Tugas 3
1.6. Pengguna Laporan 4
17. Identifikasi Obyek Penilaian dan Kepemilikan 4
1.8. Jenis Mata Uang Yang Digunakan 4
1.9. Maksud dan Tujuan Penilaian 4
110. Dasar Nilai 5
L11. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian 5)
112. Tingkat Kedalaman Investigasi 5
113. Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan 6
114. Asumsi dan Asumsi Khusus 6
115. Pendekatan Penilaian 7
116. Pemilihan Pendekatan Penilaian 9

117. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi 10
1.18. Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan Perundangan dan 10

Peraturan
1.19. Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian 10
1.20. Kondisi dan Syarat Pembatas 1
II. LAPORAN PENILAIAN 13

“PENILAIAN HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK TANAN 13
DAN BANGUNAN HOTEL PADJAJARAN

ILI. Ringkasan Penilaian 13
112. Identifikasi Lokasi 13
11.3. Data Lingkungan 14
114. Data Tanah 14
IS. Pemanfaatan Tanah Dan Ijin Mendirikan Bangunan 15
Il.6. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik 15
11.7. Komentar Pasar Properti (Market Overview) 16
11.8. — Uraian Teknis Bangunan 21
11.9. Uraian Teknis Sarana Pelengkap 22
1.10. Penilaian 22

Lampiran — Lampiran

z Peta Lokasi

" Situasi Tanah dan Bangunan
» Foto-foto Aset

Pentlaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Praperti Perhotelan Padjadjaran wi

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

PENGANTAR UMUM

LI. — DASAR PENUGASAN

Dasar penugasan penilaian ini adalah sesuai dengan Surat Penawaran
No. 001/MK/KJPP.PSZ.BGR/1/2024 tanggal 4 Januari 2024 yang telah disetujui
oleh Pemberi Tugas.

Tugas penilaian ini dilaksanakan guna mengungkapkan suatu pendapat mengenai
Nilai Pasar atas aset dengan tujuan kepentingan Laporan Keuangan per 31
Desember 2023 dengan cara melakukan pemeriksaan secara langsung, penelitian,
dan analisa terhadap aset yang dinilai dengan memperhatikan faktor-faktor utama
yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain :

Sifat — sifat dari aset

Manfaat dan kegunaan aset.

Pengelompokan aset sesuai dengan jenis dan daya gunanya.

Perbandingan dengan aset sejenis, baik di sekitar lokasi atau yang mendekati
dengan objek penilaian.

Real Properti merupakan penguasaan yuridis atas real estate yang mencakup semua
hak, semua kepentingan (interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan
kepemilikan real estate dan dapat disebut juga suatu konsep non-fisik (konsep
hukum). Sedangkan real estate adalah objek fisik yang terdapat di atas tanah dan
melekat pada tanah yang dimaksud.

"Hak Kepemilikan Finansial pada properti berasal dari pembagian secara hukum
dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya
persekutuan/partnership, sindikasi, BOT, sewa/co-tenancies, joint venture), dan dari
pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti
(misalnya tanah dan bangunan, saham atau instrumen keuangan lainnya) pada harga
yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan instrumen
investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real estat”. (KPUP. Jenis Properti
Butir 5.1.

Objek penilaian dalam penugasan ini adalah Hak Kepemilikan Finansial untuk
Tanah dan Bangunan Hotel Padjajaran berlokasi di Jalan Raya Pajajaran No. 17,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat.

12. ISI LAPORAN

Bab 1, Pengantar Umum,

Dalam bab 1 mengenai Pengantar Umum yang berisikan Dasar Penugasan, Isi
Laporan, Definisi dan Istilah, Status Penilai, Tujuan Penilaian, Tanggal Inspeksi
dan Penilaian, Proses Penilaian, Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan
Penilaian, Asumsi dan Pembatasan, Kualifikasi Penilai serta Nilai Pasar.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 1

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

8 Dasar Penugasan, berisikan acuan proses penilaian dalam melakukan inspeksi
terhadap objek penilaian.

» Definisi dan Istilah, berisikan istilah Nilai Pasar, Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik (Highest and Best Use), serta definisi Penyusutan.

e Tujuan Penilaian: berisikan referensi yang sesuai dengan Kode Etik Penilai
Indonesia 2018 (“KEPI 2018”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2018
(“SPI 2018”), Peraturan OJK serta dasar penugasan penilaian yang telah
disetujui antara KJPP PUNG'S ZULKARNAIN DAN REKAN dengan
pemberi tugas.

# Tanggal Inspeksi: merupakan tanggal dimana inspeksi lapangan atas aset
dilakukan, sedangkan tanggal penilaian adalah tanggal dimana dilakukan
penilaian atas aset yang dinilai atau dapat juga tanggal laporan diterbitkan.

» Pendekatan Penilaian, berisikan acuan penjelasan tentang dasar-dasar dan
pendekatan penilaian yang digunakan, yang merupakan suatu teknik dan
prosedur penilaian melalui Pendekatan Pasar.

# Pemilihan Pendekatan Penilaian: merupakan penjelasan teknik dan prosedur
yang akan digunakan sesuai dengan objek yang dinilai.

# Asumsi dan Pembatasan merupakan acuan batasan yang digunakan dalam
proses penilaian dengan mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia 2018
(“KEPI 2018”) dan sesuai Standar Penilaian Indonesia 2018 (“SPI 2018”) serta
Peraturan OJK.

# Ringkasan Nilai Pasar, merupakan hasil ringkasan penilaian atas aset yang
dinilai.

Bab 2 dan 3, Uraian Aset:
Dalam bab 2 mengenai uraian aset yang dinilai, berisikan: Ringkasan Penilaian aset

yang dinilai, Identifikasi Aset, Data-data dan deskripsi aset.

Lampiran-lampiran

# Foto-foto yang menyangkut aset

# Gambar situasi Tanah dan bangunan
€# Peta lokasi

13. DEFINISI DAN ISTILAH

Definisi dan istilah yang digunakan dalam penilaian ini mengacu pada Standar
Penilaian Indonesia (SPI 2018) dan Peraturan OJK, seperti :

“Nilai Pasar (Market Value)” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peratuan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021, Pasal 1 Butir js

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 2

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

“Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)” didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti
tersebut (Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP Butir 10.1)

14. STATUS PENILAI

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 798/KM.1/2008 tertanggal
1 Desember 2008, KJPP Pung's Zulkarnain Dan Rekan telah memperoleh Surat Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Pung's Zulkarnain Dan Rekan Nomor
2.08.0004.

Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam
Laporan Penilaian ini adalah Ir. Aguson Rosano, MAPPI (Cert.) merupakan Penilai
Publik Properti dengan Nomor Izin Penilai Publik No. P-1-21.00595 berdasarkan
Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor No.1219/KM.1/2021 tertanggal 08
Oktober 2021 dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan/OJK (d/h Bapepam-LK)
berdasarkan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PP-
250/PM.02/2023.

Sebagai Penilai kami dalam posisi untuk memberikan penilaian yang objektif dan
tidak memihak. Kami sebagai penilai menyatakan bahwa status kami adalah sebagai
penilai independen. Kami menyatakan bahwa tidak ada keterlibatan material dan
benturan kepentingan baik yang aktual maupun bersifat potensial terhadap obyek
penilaian.

Sebagai Penilai kami tegaskan kami memiliki kompetensi dalam melakukan
penilaian atas objek penilaian yang dimaksud sehingga tidak memerlukan bantuan
tenaga ahli dari luar dan seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan
ini adalah satu kesatuan tim dibawah kordinator penilai berizin atau penanggung
jawab laporan penilaian.

LS. PEMBERI TUGAS

Pemberi Tugas penilaian ini adalah DIRE Ciptadana Properti Perhotelan
Padjadjaran dengan uraian sebagai berikut :

# Bidang Usaha : Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi

» Alamat : Plaza Asia Office Park Unit 2 Lantai 3 Jalan Jenderal
Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan

# Telepon » (021) 2557 4883

@ Faksimili 1 (021)25574842

e Email : hidajatarief@ciptadana.com

» Website : WWW.ciptadana-am.com.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 3

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

16. PENGGUNA LAPORAN

Pengguna laporan penilaian ini adalah DIRE Ciptadana Properti Perhotelan
Padjadjaran dengan uraian sebagai berikut :

e Bidang Usaha: Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi

# Alamat : Plaza Asia Office Park Unit 2 Lantai 3 Jalan Jenderal
Sudirman Kav. 59, Jakarta Selatan

e Telepon 1 (021) 2557 4883

e Faksimili 1 (021) 25574842

e Email : hidajatarief@ciptadana.com

e Website : WWW.ciptadana-am.com.

17. IDENTIFIKASI OBYEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Obyek Penilaian dalam lingkup penugasan ini adalah :

Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas & 3.684 m? dan Bangunan Hotel
Padjajaran seluas & 11.148 m' berlokasi di Jalan Raya Pajajaran No. 17, Kelurahan
Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat.

Obyek penilaian dilengkapi dilengkapi dengan perjanjian sewa menyewa tanah dan

bangunan berdasarkan akta sebagai berikut :

# Akta No. 40 Tanggal 27 Desember 2018, Notaris Elizabeth Karina Leonita, SH.,
M.Kn.

» Addendum, Akta No. 121 Tanggal 27 Desember 2022, Notaris Elizabeth Karina
Leonita, SH., M.Kn.

Bentuk kepemilikan atas legalitas asset tersebut diatas adalah Sertipikat Hak Guna
Bangunan (SHGB No.3396, 3397 dan 3409).

1.8. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Nilai yang diberikan dalam penilaian ini adalah nilai dalam bentuk satuan Rupiah
yang didasari pemahaman bahwa pasar aset dimaksud dalam mata uang rupiah.
Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah dinyatakan tidak berlaku.

1.9. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dari penugasan ini adalah guna mengungkapkan dan menyatakan opini
Nilai Pasar atas objek penilaian dengan Kepentingan Laporan Keuangan per 31

Desember 2023.

Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena
tujuan penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.

Penilaian HKE : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 4

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Praperty Appraisal & Consultant

1.10. DASAR NILAI

Dasar nilai sesuai tujuan penilaian adalah Nilai Pasar yang didefinisi sesuai dengan
Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/202 1 adalah sebagai berikut:

“Nilai Pasar (Market Value)" adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh
atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak,
dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peratuan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 28/POJK.04/2021, Pasal 1 Butir 7).

Berdasarkan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021, Objek Penilaian digolongkan
menjadi Aset Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut :

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan.

L11. TANGGAL INSPEKSI DAN TANGGAL PENILAIAN

Pemeriksaan / inspeksi lapangan aset di lokasi telah dilaksanakan pada tanggal
22 Februari 2024. Tanggal penilaian (Cwt-off Date) adalah tanggal dimana hasil
nilai ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam laporan
penilaian ini maka tanggal efektif penilaian adalah 31 Desember 2023.

L12. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Tingkat kedalaman investigasi yang kami lakukan dalam penyusunan laporan
penilaian ini adalah:

s Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek
penilaian. Bila pada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau
maupun diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan
secara sampling secukupnya.

# Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatas akses ke lokasi properti termasuk
data yang harus disediakan oleh Pemberi Tugas dan/atau pihak terkait lainnya.

# Adanya batasan dan atau keterbatasan penilai untuk melakukan inspeksi
lapangan, memperoleh data dan kelengkapan informasi atas objek penilaian,
maka kelengkapan data dan informasi disediakan oleh pemberi tugas dan
disetujui untuk digunakan sebagai asumsi khusus. Hal ini dikecualikan terhadap
objek penilaian yang tidak diketahui keberadaannya oleh penilai.

# Data dan informasi menyangkut fisik dan legal atas objek penilaian diperoleh
dari pemberi tugas sesuai objek penilaian yang dinyatakan dalam lingkup
penugasan.

# Pada saat inspeksi kami didampingi langsung oleh pihak Pemberi Tugas yaitu
Ibu Resti.

Penilatan HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 5

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1.13. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Informasi perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber seperti
informasi yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari
pemerintahan, kami anggap merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya
kebenarannya, oleh karenanya kami tidak melakukan verifikasi/pengecekan lebih
lanjut, antara lain:

» Bank Indonesia (Suku Bunga Deposito Rupiah):

# Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi
terkait dengan properti,

# Badan Pusat Statistik:

# Media tulis dan elektronik resmi.

1.14. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS

Penilaian ini berdasarkan atas asumsi dan asumsi khusus sebagai berikut:

» Dalam penugasan ini diasumsikan dalam waktu 3 bulan terakhir belum pernah
dilakukan penilaian lain untuk objek penilaian yang sama dan tujuan yang
sama. Bila hal tersebut terjadi maka penilaian ini menjadi batal:

" Bahwa objek penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan hak
kepemilikannya adalah syah, bebas dari sengketa dan dapat dialihkan haknya,

» Sehingga dalam penilaian ini menjadi Laporan Terbatas yang hanya digunakan
untuk keperluaan Pemberi Tugas dan tidak untuk dipublikasikan.

» Bahwa objek penilaian yang akan ditujukan kepada kami adalah benar
merupakan properti dalam penilaian,

"Objek penilaian yang terdapat diluar identifikasi secara sampling diasumsikan
adalah benar, mendekati karakteristik yang sama dengan objek yang diperiksa
secara sampling: dan

"Objek penilaian merupakan satu kesatuan asset berupa hotel yang beroperasi.

" Obyek penilaian dilengkapi perizinan yang berlaku untuk beroperasi sebagai
hotel dan dikelola oleh manajemen yang berkompeten.

» Terdapat perbedaan luas bangunan antara sesuai IMB seluas 4 9.504.4 m?
sedangkan sesuai fisik - 11.148 m2. Dlaam penilaian ini kami menggunakan
luas sesuai fisik.

" Master Lease Agreement yang menyatakan perjanjian sewa kontraktual antara
PT Bumi Pakuan Permai (BPP atau Lessor) dan PT Kharita Sejahtera Bersama
(KSB atau lessee) selama 15 tahun yang berlaku mulai 27 Desember 2018
sampai dengan 27 Desember 2033, dimana perubahannya hanya dapat
dilakukan atas kesepakatan kedua belah pihak, sebagaimana dalam Akta No. 40
Tanggal 27 Desember 2018, Notaris Elizabeth Karina Leonita, SH., M.Kn.

" Akta No. 40 Tanggal 27 Desember 2018, Notaris Elizabeth Karina Leonita,
SH., M.Kn. mengalami addendum dengan Akta No. 121 Tanggal 27 Desember
2022, Notaris Elizabeth Karina Leonita, SH.. M.Kn. yang diantaranya
mengatur ketentuan uang sewa sebesar 2046 dari pendapatan yang diperoleh
Penyewa atas hasil pengelolaan Hotel Padjajaran Bogor.

Penilatan HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 6

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

" Adanya perbedaan tanggal penilaian dan tanggal inspeksi yang cukup
signifikan, maka seluruh informasi dan data yang disampaikan kepada Penilai
diasumsikan sama.

" Apabila dikemudian hari terjadi kekeliruan informasi yang kami terima dari
pemberi tugas yang menyebabkan perbedaan Nilai Pasar yang cukup signifkan,
maka hasil penilaian ini menjadi batal/tidak berlaku dan harus segera dilakukan
penilaian secepatnya.

115. PENDEKATAN PENILAIAN

Dalam penilaian dikenal beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam
penilaian suatu properti/aset.Semua pendekatan dapat diaplikasikan terhadap semua
jenis properti, namun demikian pada kenyataannya ada beberapa pendekatan yang
kurang relevan atau terpaksa tidak dapat diterapkan sehubungan dengan data-data
yang disyaratkan oleh pendekatan bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih
disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri.Untuk kasus-kasus tertentu,
penilaian suatu properti/aset dapat melibatkan beberapa pendekatan sebelum hasil
akhir diperoleh. Keputusan mengenai dasar pendekatan yang akan digunakan dalam
penilaian akan diuraikan pada masing-masing penilaian properti/aset bersangkutan.
Pendekatan yang umum digunakan dalam penilaian ini dapat dijelaskan sebagai
berikut:

Pendekatan Pasar (Market Approach)

Konsep dasar dari pendekatan pasar adalah pada prinsip supply and demand, yaitu
keseimbangan antara penawaran dan permintaan serta prinsip substitusi, yaitu
adanya kecenderungan minat yang tinggi pada asetsejenis yang ditawarkan lebih
murah dibandingkan asetyang lebih mahal.

Dengan pendekatan ini, penilaian atas suatu properti dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan aset lain yang sejenis atau hampir sama
yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat
apabila aset yang dinilai dengan asct yang menjadi pembanding mempunyai
perbedaan yang relative kecil atau masih dalam toleransi yang wajar. Varian dari
pendekatan ini dapat menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam
bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik
perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.

Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau
transaksi yang terjadi atas beberapa property sejenis dan kemudian dilakukan
analisa hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan
nilai aset yang menjadi objek penilaian. Apabila aset yang dinilai mempunyai faktor
yang lebih baik dari data, maka penyesuaiannya berupa penambahan nilai (Positif),
sebaliknya apabila aset yang dinilai mempunyai faktor yang kurang dari data, maka
penyesuaiannya adalah pengurangan nilai (Negatif). Besarnya penyesuaian tersebut
akan sangat tergantung pada jenis aset dan data-data pembanding yang tersedia.

Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan
berbeda-beda pada tiap jenis aset. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam
penilaian dijelaskan pada masing-masing penilaian objek.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properu Perhotelan Padjadjaran

-

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan dari
suatu income producing property. Nilai properti dihitung berdasarkan pada proyeksi
jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.

Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan dimasa yang
akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti
itu untuk mendapatkan keuntungan. Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan
adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal
yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan.

Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan
bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan bersih yang
dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat dikapitalisasi langsung
menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang digunakan
adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti
bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.

Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih
dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan
ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income
yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk didalamnya
Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat
sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.

Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari
keseluruhan bagian properti yang mempunyai kontribusi langsung dalam
operasional seperti antara lain: tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan
peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:

a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari
operasional properti bersangkutan, termasuk didalamnya terminal value jika
ada.

b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul
baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan
properti bersangkutan.

c.  Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian
properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of
replacement, royalty dan lain-lainya.

d. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income
dengan Total Expenses

e. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh
dengan mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat
balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 8

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

f Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk
Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan metode DCF.

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti/aset berdasarkan
perhitungan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk pengadaan, pembangunan/-
pengganti properti/aset yang identik dengan properti/aset yang dinilai. Perhitungan
dilakukan seolah-olah properti yang dinilai masih dalam keadaan baru, sehingga
nilai yang dihasilkan disebut sebagai Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost
New/RCN).

Setelah Biaya Pendekatan Baru tersebut diketahui baru kemudian melakukan
penyesuaian-penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan-penyusutan yang
terjadi sesuai dengan kondisi fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan, serta kondisi
lingkungan sekitar yang berpengaruh dari properti/aset yang dinilai.

Umumnya penyusutan dapat di kategorikan sebagai berikut :

# Kerusakan Fisik (Physical Deterioration) :
Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada struktur yang
pertimbangan-pertimbangannya disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik
yang ada.

£  Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) :
Yaitu suatu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal seperti
perencanaan yang kurang baik yang dapat meliputi bentuk, model/disain,
ketidak seimbangan yang bertalian dengan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas,
serta kemajuan teknologi dan lain-lain.

#  Kemunduran Ekonomi (Economic Obsolescense) :
Faktor-faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai seperti kondisi
lingkungan, peraturan-peraturan pemerintah seperti perubahan zoning, dan
peraturan-peraturan lain yang membatasi penggunaan suatu properti/aset.

Pendekatan ini bilamana dihitung secara teliti dan cermat berdasarkan harga-harga
yang berlaku saat ini, maka akan menghasilkan nilai pasar yang akurat pula,
sedangkan nilai pasar tanah dapat ditentukan berdasarkan harga pasaran tanah
setempat.

Nilai yang diperoleh setelah Biaya Reproduksi Baru dikurangi dengan penyusutan-

penyusutan yang terjadi merupakan indikasi Nilai Pasar dari properti / aset
tersebut.

116. PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN

Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK
Nomor 28/POJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran &

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Penilaian Properti di Pasar Modal bab 10, kami menggunakan Pendekatan

Pendapatan dengan metode Diskonto Arus Kas (DCF) dengan alasan sebagai

berikut:

s Obyek penilaian merupakan property yang menghasilkan pendapatan yang
mempunyai kontrak sewa.

e Pendekatan pasar tidak digunakan karena tidak cukup tersedianya data pasar
untuk penawaran/transaksi obyek penilaian yang sejenis dan sebanding.

# Pendekatan biaya tidak kami gunakan karena adanya kontrak sewa jangka
panjang.

117. PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Laporan Penilaian dan referensi yang melampirinya hanya ditunjukan untuk
pemberi tugas dan pengguna laporan sebagai mana dimaksud pada lingkup
penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari ketentuan pada lingkup penugasan
ini harus dapat persetujuan KJPP Pung's Zulkarnain & Rekan serta Pemberi
Tugas.

1.18. KONFIRMASI BAIIWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN
PERUNDANGAN DAN PERATURAN

Bahwa penilaian yang telah dilakukan telah sesuai dengan Peraturan dan
Perundangan sebagai berikut :

@ Undang-Undang Pasar Modal No. 8 Tahun 1995.

# Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 68/POJK.04/2014 tentang Penilai yang
melakukan Kegiatan di Pasar Modal.

# Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 64/POIK.04/2017 tentang Dana Investasi
Real Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif.

# Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

8 Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.

# Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
ke VII tahun 2018.
119. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN

Dalam Penilaian ini, kami tidak mempertimbangkan dampak dari kejadian setelah
tanggal Penilaian

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 10

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1.20. KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS

Penilaian maupun Laporan Penilaian ini disusun berdasarkan syarat-syarat dan
pembatasan yang diuraikan di bawah ini :

|. Kegiatan usaha/bisnis yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum dan
bahwa hak kepemilikannya adalah sah (free and clear) dan dapat dipasarkan.

2. Kami tidak melakukan penelitian terhadap keabsahan dokumen-dokumen yang
terkait, oleh karenanya kami tidak menjamin kebenaran atau keabsahannya.
Kami juga tidak bertanggung jawab atas hal-hal yang menyakut hukum, selain
itu kami tidak mengemukakan pendapat mengenai kepemilikan dari objek
penilaian.

3. Dalam penilaian ini, kami menganggap bahwa dokumen-dokumen yang terkait
dengan objek penilaian adalah benar.

4. Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi terhadap kegiatan usaha/ bisnis
yang dapat membuat efek negatif terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab
kami sebab merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.

5. Informasi, perkiraan dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber,
kami anggap merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh
karena itu, kami tidak melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana
dikemudian hari diketahui ada informasi yang tidak benar yang diberikan
kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung jawabannya

6. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan
terbatas pada maksud dan tujuan penilaian yang ditentukan. Laporan ini tidak
berlaku untuk maksud dan tujuan yang berbeda.

7. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.

8. Nilai yang dilaporkan dalam laporan ini dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

9. Penggunaan sebagian atau keseluruhan dari laporan untuk dipublikasikan di
media cetak/ elektronik harus mendapat persetujuan tertulis dari kami sebagai
penilai dan pembuat laporan. Kami tidak bertanggung jawab atas kerugian yang
ditimbulkan atas publikasi tersebut.

10. Bahwa kegiatan usaha/ bisnis yang ditunjukan kepada kami adalah benar
merupakan subyek kegiatan usaha/ bisnis dalam penilain dan kami tidak
melakukan pengecekan lebih lanjut terhadap kebenarannya.

11. Bukan merupakan tanggungjawab kami atas kemungkinan yang berkaitan
status hukum kepemilikan, kewajiban hutang atas kegiatan usaha/ bisnis yang
kami nilai dan kami menganggap bahwa kegiatan usaha/ bisnis di bawah
kepemilikan dan penggunaan yang sah.

12. Kami tidak mempunyai kepentingan apa pun atas kegiatan usaha/ bisnis yang
kami nilai, baik sekarang mau pun dikemudian hari, dan tugas kami untuk
melaksanakan penilaian ini tidak tergantung dari nilai yang kami laporkan.

13. Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali disebutkan
sebelumnya dalam surat penugasan dan laporan penilaian.

14. KJPP PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN, bersedia untuk memberikan
kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau pejabat pemerintahan mengenai
penilaian ini, bilamana diperlukan.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran Hi

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

15. Siapa pun yang mendapat laporan ini atau tembusan dari padanya tidak ada hak
untuk mengumumkan atau mempergunakannya untuk keperluan apa pun tanpa
izin dari penilai atau pemiliknya, kecuali pemiliknya sendiri.

16. Kami tidak berkewajiban merevisi dan memperbaiki isi dalam laporan
penilaian ini apabila terdapat data atau informasi yang kami peroleh sesudah
penyelesaian laporan ini.

17. Biaya untuk penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai kegiatan usaha/
bisnis yang diperoleh atau yang tercantum dalam laporan. Laporan ini tidak sah
jika tidak dibubuhi tandatangan pimpinan perusahaan dan stempel/seal
perusahaan KJPP PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN.

18. Kami menegaskan bahwa laporan ini tidak berlaku umum, tetapi hanya khusus
kepada pengguna laporan yang tercantum di dalam laporan penilaian ini. Kami
tidak bertanggung jawab kepada pihak lain yang menggunakan laporan
penilaian ini, baik secara sebagian maupun keseluruhan laporan atau sebagai
rujukan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun
untuk dikomunikasikan kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari kami untuk format maupun konteks dimana akan dimunculkan.

Penilaian HKF : Milik DIRI: Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 12

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1. LAPORAN PENILAIAN

ka
Da

PENILAIAN HAK KEPEMILIKAN FINANSIAL UNTUK TANAH DAN
BANGUNAN HOTEL PADJAJARAN
Terletak di:

Jalan Raya Pajajaran No. 17, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota
Bogor, Provinsi Jawa Barat.

ILI RINGKASAN PENILAIAN

Hak Kepemilikan Finansial (HKF) Hotel
Padjajaran Berlokasi di Jalan Raya
1. | Pajajaran No. 17, Kelurahan Bantarjati,
Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor,
Provinsi Jawa Barat

« Tanah 3.684 | m?
2
- Bangunan Antat | mf 102.735.000.000

Jumlah 5 102.735.000.000 |

112. IDENTIFIKASI LOKASI

Aset yang dinilai adalah Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas & 3.684 m? dan
Bangunan Hotel Padjajaran seluas & 11.148 m? berlokasi di Jalan Raya Pajajaran

No. 17, Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat.

Untuk menuju lokasi salah satunya dapat dicapai dari Jakarta lewat Tol Jagorawi atau
Jalan Raya Bogor — Jakarta menuju Jalan Raya Pajajaran, Bogor.

Jalan Raya Pajajaran Bogor yang terletak di depan aset merupakan jalan 2 (dua) jalur
dua arah yaitu jalur arah ke Utara dan jalur arah ke Selatan, mempunyai lebar jalan
(ROW) & 24 meter aspal, dilengkapi dengan saluran air tertutup dan terbuka, serta lampu
penerangan jalan dan daerah tersebut bebas banjir

Di sekitar lokasi ini pada umumnya adalah daerah kawasan komersil, sedangkan
untuk keadaan sekitar lokasi dengan radius & 3 kilometer merupakan perhotelan,
wisma dan pusat perbelanjaan berupa Mall dengan kondisi bangunan permanen.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 13

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1.3. DATA LINGKUNGAN

Bangunan-bangunan yang berdiri disekitar aset yang dinilai pada umumnya adalah
bangunan kantor dan bangunan komersil.

Bangunan yang mudah dikenal dan terletak berdekatan dengan lokasi ini antara
lain:

“ kurang lebih 2,2 kilometer di sebelah utara dari Kebun Raya Bogor:

" kurang lebih 2,6 kilometer di sebelah barat laut dari Gerbang Tol Bogor,
“kurang lebih 2,9 kilometer di sebelah timur laut dari Stasiun Kereta Api Bogor,
“kurang lebih 3,1 kilometer di sebelah utara dari Terminal Bus Baranangsiang,
“ kurang lebih 3,7 kilometer di sebelah barat daya dari Gerbang Tol Sentul Barat

Fasilitas infrastruktur perkotaan seperti jaringan listrik dari Perusahaan Listrik
Negara (PLN), jaringan telepon dari Perusahaan Telekomunikasi (TELKOM) Telah
tersedia namun penyediaan air bersih dari Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM)
belum tersedia sekitar lokasi.

Sarana angkutan umum berupa angkutan umum perkotaan, angkot dan ojek dapat
dijumpai Jalan Raya Pajajaran didepan aset.

Sarana/fasilitas masyarakat lainnya seperti pusat perbelanjaan, pasar swalayan,
sarana pendidikan (sekolah) dan fasilitas sosial lainnya (tempat ibadah, puskesmas,
kantor polisi) mudah diperoleh dan terletak tidak jauh dari aset yang dinilai.

11.4. DATA TANAH
Aset yang dinilai adalah terdiri dari 1 (satu) bidang tanah dengan total luas tanah
kurang lebih 3.684 meter persegi, yang dilengkapi dokumen pendukung 3 Sertifikat
Hak Guna Bangunan (SHGB). Data sertifikat tersebut kami uraikan sebagai berikut:
(lihat tabel 1).

Tabel 1 : Data Tanah

Es Tanggal Sertifikat 7 Ta 7
|.xo. | Sertirikat | Surat Ukur No/ Terdaftar Terakhir tercatat Luas
HGB No. | Tanggai, Bin, Thn Dierbitan aang Atas nama (m3)
38MMantarjati/2008, 17 | 15 Desember En K 1 ' . si
1 3396 Menendang AON | UI Mkpoag IT Bumi Pakuan Permai 733
" 4 36/Rantarjati/2008, 17 | 15 Desember 1 ne |
2 3297 Hem be MUN Pr LI Mei 2039 | IT Bumi Pakuan Permai 1.547
g 39/Bantarjati/2011, 18 | 24 November |, ani
2 3409 Seo Pi Psi ja Oktober 2041/ PT Bumi Pakuan Permai 1.404
TOTAL 3.684

Sertipikat tersebut diterbitkan oleh Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional
(BPN) Kota Bogor. Data tersebut di atas kami kutip dari fotocopy sertipikat yang
kami terima.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 14

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Batas-batas tanah dari lokasi asset yang dinilai adalah sebagai berikut:

# sebelah utara : Universitas Binaniaga dan Dealer Mobol Wuling Arista
Bogor

# sebelah timur : Jalan Raya Pajajaran

» sebelah barat : Kali Cibagolo

« sebelah selatan : Bank OCBC NISP

Bentuk tanah tidak beraturan dengan sisi muka menghadap Jalan Raya Pajajaran
sepanjang kurang lebih 20 meter, dengan tinggi permukaan tanah 1-2 m terhadap
permukaan jalan, seperti yang tertera dalam sertifikat dan terlihat dalam gambar
bidang tanah yang terdapat dalam laporan ini.

1.5, PEMANFAATAN TANAH DAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN

Di atas tapak tanah seluas 3.684 m? ini telah berdiri bangunan permanen berupa
bangunan Hotel beserta fasilitas dan sarana pelengkap lainnya dengan total luas
sesuai fisik sebesar -- 11.148 m? sedangkan sesuai IMB sebesar 9.504,4 m? dengan
uraian salinan foto copy sebagai berikut:

1. Nomor IMB 1. 640-573-BPPT-X1/2009
Tanggal IMB 1.18 November 2009
Atas Nama : Hamid Mundriz a.n. PT Alisya Kurnia Beauty
Peruntukan 1 Membangun Bangunan Hotel
Luas bangunan 1 5265,84.
2. Nomor IMB 1 640.420-BPPTPM-IV/2011
Tanggal IMB : 20 April 2011
Atas Nama : Hamid Mundriz a.n. PT Alisya Kurnia Beauty
Peruntukan : Menambah Bangunan Hotel
Luas bangunan 1 4.238,56,

N.6. ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

Kami tidak melakukan pengecekan ke suku dinas tata ruang Kota Bogor, namun
tanah ini terletak didaerah yang diperuntukan sebagai kawasan Perdagangan dan
Jasa, dengan ketentuan seperti dibawah ini :

» Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 6046
# Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 0.5
e Ketinggian Bangunan Maksimal 112 meter

Dengan legalitas yang dimiliki dan aksesibilitas baik, sarana infrastruktur PLN,
Telkom dan saluran air telah tersedia. Penggunaan tanah obyek saat ini, kami
berpendapat tanah ini mempunyai penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai hotel.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 15

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1.7. KOMENTAR PASAR PROPERTI (MARKET OVERVIE! w)

Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat di tengah perlambatan ekonomi global.
Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan pertumbuhan ekonomi triwulan IV
2023 tumbuh sebesar 5,04”6 (yoy), meningkat dibandingkan dengan pertumbuhan
pada triwulan sebelumnya sebesar 4,94Y4 (yoy). Dengan perkembangan tersebut,
pertumbuhan ekonomi Indonesia secara keseluruhan tahun 2023 tercatat tumbuh
kuat sebesar 5,05Y4 (yoy).

Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5y5
didukung oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi,
termasuk dampak positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi
khususnya bangunan sejalan dengan berlanjutnya pembangunan Proyek Strategis
Nasional (PSN) termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN). Sementara itu, kinerja ekspor
diprakirakan belum kuat sebagai dampak ekonomi global yang belum kuat dan
harga komoditas yang menurun. Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi
stimulus fiskal Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk
mendorong pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan domestik.

Pertumbuhan ekonomi yang meningkat pada triwulan IV 2023 didukung oleh
hampir seluruh komponen PDB. Konsumsi rumah tangga tumbuh sebesar 4,474
(yoy) seiring dengan kenaikan mobilitas terutama pada Hari Besar Keagamaan
Nasional (HBKN) Natal dan Tahun Baru, daya beli masyarakat yang stabil, serta
keyakinan konsumen yang meningkat. Konsumsi Lembaga Nonprofit yang
Melayani Rumah Tangga (LNPRT) tumbuh tinggi sebesar 18,1146 (yoy) didorong
peningkatan aktivitas persiapan pemilu. Konsumsi Pemerintah meningkat dengan
tumbuh sebesar 2,8196 (yoy) didorong oleh belanja barang dan belanja pegawai.
Investasi tumbuh sebesar 5,026 (yoy) terutama ditopang oleh investasi bangunan
seiring berlanjutnya pembangunan infrastruktur dan meningkatnya aktivitas
penanaman modal. Sementara itu, ekspor tumbuh sebesar 1,649o (yoy) ditopang
oleh permintaan mitra dagang utama yang tetap tumbuh positif di tengah penurunan
harga komoditas ekspor unggulan, serta membaiknya ekspor jasa seiring dengan
peningkatan jumlah wisatawan mancanegara.

Pertumbuhan ekonomi yang meningkat juga tecermin dari sisi Lapangan Usaha dan
spasial. Secara Lapangan Usaha (LU), seluruh LU pada triwulan IV 2023
menunjukkan kinerja positif dengan pertumbuhan yang tinggi tercatat pada sektor
terkait mobilitas terutama Transportasi dan Pergudangan, Penyediaan Akomodasi
dan Makan Minum, serta Perdagangan Besar dan Eceran. LU Industri Pengolahan
sebagai kontributor utama pertumbuhan juga tumbuh baik seiring kuatnya
permintaan domestik dan global. Sementara itu, secara spasial, pertumbuhan
ekonomi triwulan IV 2023 di sebagian besar wilayah Indonesia lebih tinggi
dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya. Pertumbuhan ekonomi
triwulan IV 2023 tertinggi tercatat di wilayah Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua),
diikuti Kalimantan, Jawa, Bali-Nusa Tenggara (Balinusra), dan Sumatera.

Penilatan HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 16

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Gambar 1. Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Triwulan IV-2023

Hotel bintang di Indonesia bertambah sebanyak 25 unit di tahun 2023. Badan Pusat
Statistik (BPS) mengungkapkan terdapat 4.129 unit hotel bintang di Indonesia. Dari
semuanya itu, jumlah hotel bintang 3 mendominasi dengan total 1.606 unit.

Sementara itu, terdapat 865 unit hotel bintang 4, 862 unit hotel bintang 2, dan 544
unit hotel bintang 1. Dari semuanya itu, hotel bintang 5 terhitung paling sedikit
jumlahnya, hanya sebanyak 252 unit di tahun 2023, mayoritas berada di Bali
dengan total 94 unit.

Lebih lanjut, BPS mengungkapkan bahwa 6046 hotel bintang ini terletak di Pulau
Jawa dan Bali. Pulau Jawa menjadi rumah bagi 598 unit hotel bintang. Sementara
itu, di Bali terdapat 541 unit hotel, dan 448 di DKI Jakarta. Daerah dengan hotal
bintang paling sedikit ada di Sulawesi Barat, dengan total 6 unit.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 17

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Gambar 2. Jumlah Hotel Bintang Di Indonesia 2023

Penutupan Jalan Otto Iskandar Dinata (Otista) mulai berdampak terhadap keterisian
kamar atau okupansi untuk hotel dan restoran di Kota Bogor. Jalan Otista ditutup
sejak 1 Mei dan berlangsung sampai Desember 2023 atau selama 8 bulan, menyusul
dibangunnya jembatan di ruas jalan tersebut dan Lalu lintas pun kini mulai
dialihkan ke ruas jalan lain.

Ketua Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) DPD Kota Bogor, Yuno
Abeta Lahay mengatakan rekayasa lalu lintas imbas penutupan Jalan Otto Iskandar
Dinata mulai memengaruhi keterisian kamar hotel dan kunjungan restoran di Kota
Hujan.

Sepekan ini, okupansi hotel sebesar 50 persen dan restoran 30-40 persen
penurunannya. Biasanya tingkat kunjungan tamu hotel di akhir pekan rata-rata
mencapai 80-85 persen. Tak berbeda jauh dengan hari biasa, okupansi terisi
dikisaran 80-90 persen. Setelah adanya ini ada penyesuaian, pada turun
okupansinya. Segmen market dari pemerintahan, corporate, perorangan maupun
keluarga di reschedule.

Yuno mengungkapkan calon tamu hotel dan pengunjung restoran menurun karena
untuk menghindari kemacetan di Kota Bogorimbas pengalihan arus lalu lintas.
Sejak pengalihan arus lalu lintas, sebagian ruas jalan di Kota Bogor cenderung
macet parah.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 18

UNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

Hunian isilitas
Kolam Renang
Businnes Center
Jl Ir. H. Juanda No. $ 7.000.000 | Restaurant
Telp. 8373111 Fitnes Senter
Lounge
Cafe
2 (HOTEL ASANA GRAND 97 168 1-3 Hari 70 300.000 | Breakfast
PANGRANGO BOGOR
sid Water Heater
Jl. Raya Pajajaran No. 32 1.500.000 (AC
kel. Babakan kec. Bogor tengah TV
Telp. 8321482 BATH TUB
kolam renang
3 (HOTEL PANGRANGO 3 30 30 1-2 Hari 70 300.000 |AC.TV
sid Telepon
Jl. Raya Pajajaran no.1 370.00 | Minibar
0
Bogor Hot water
Telp. 8343433
4 (HOTEL THE MIRAH 140 237 1-2 Hari 80 689.000 (TV
sid Ac
Jl Pangrango No. YA 3.119.000 | Water Heater
kel. Babakan kec. Bogor tengah Minibar
Telp. 8348040 Telepon
Shower/Bathub
Wi-Fi
5 (HOTEL PERMATA 158 233 1-2 Han 90 500.000 JAC
sd TV Cable
Jl. Pajajaran No. 35 1.350.000 | Swimming Pool
kel. Babakan kec. Bogor tengah Coffee Shop
Telp. 8318007 Water Heater
WiFi
6 (SAHIRA BUTIK HOTEL 2 Ia Ti2ztaal 70 900.000 | Resraurant
s/d Fitnes Senter
Jl. Paledang No.53 2.160.000 | Kolam Renang
kel. Paledang kec. Bogor tengah Ruang Meeting
Telp. 8363765 Laundry
7 | HOTEL MIRAH SARTIKA 33 PYi 1 Hari KAI 200.000 | Ruang Mecting Ruby
sd Kapasitas 40 orang
Jl. Dewi Sartika No. 6A 264.000 | Ruang Meeting Shaphinc:
kel. Pabaton kec. Bogor tengah kapasitas 15 pax
Telp. 8312343
8 (HOTEL EFITA 50 7 1 Hari 65 285.000 JAC
sid TV cable
Jl Sawojajar No. 5 585.000 |Bathub
kel. Pabaton kec. Bogor tengah Water Heater
Telp. 8333400
9 (HOTEL RAJA INN 50 50 1-2 Hari 65 97.000 JAC
sd TT
JI Raya Pajajaran No. 89 244.200 Air Panas
Bogor
Telp. 8338923

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 19

Kantor Jasa Penilai Publik
Property Appraisal & Consultant

BR": ZULKARNAIN & REKAN

000 JAT

Jl. Jenderal Sudirman No. 34A sd Kipas Angin
kel. Sempur kec. Bogor tengah 297.500 | Water Heater
Telp. 8341119

11 (WISMA GANDA SARI 12 12 2 Hari 60 60.000
Jl. Veteran No. 97 bogor
ke. Panaragan kec. Bogor tengah

12 (WISMA DUTA PAPANDAYAN 20 20 2 Hari 60 135.000 (TV
sid JAC
Jl. Papandayan No. 8 165.000 Jikamar Mandi
kel. Babakan kec. Bogor tengah Kipas Angin
Telp. 8325837
13 (HOTEL BOGOR INN 20 20 2 Hari 55 TV
AC
JI. Kumbang No. 21IA kamar Mandi
Telp. 8328134 Kipas Angin
14 | WISMA FIRMAN PENSIONE 10 22 2 Hari 50 100.000 (Kipas Angin
sd T.Tidur
JL Paledang No. 48 200.000 (Meja
Bogor TV
Telp. 8323246 AC
Kmr. Mandi dalam
15 | WISMA MIRAH 1 22 2 2 Hari 60 180.000 (AC, TV/FAN
sd Water Heater
Jl. RE Martadinata No. 17 260.000 | Rcfrigator
kel. Ciwaringin kec. Bogor tengah Bath Room
telp. (0251) 8333520 Include brcakfast
16 |WISMA ABU PENSIONE 31 31 2 Hari 50 125.000 (Kipas Angin
sd JAC
Jl. Mayor oking No. 15 200.000 (restaurant
Bogor

Telp. 8322893

17 IWISMA BOGOR PERMAI 24 46 2 Hari 55 320.000 |Water Heater
Jl. Sawojajar No. 38 s/d TV
kel. Pabaton kec. Bogor tengah 365.000 |AC
Telp. 8381633 Telepon

Penilatan HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 29

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1.8. URAIAN TEKNIS BANGUNAN

Di atas pengembangan tanah ini terdapat Bangunan Hotel yang dilengkapi dengan
fasilitas bangunan.

1. Spesifikasi Bangunan Hotel

Data spesifikasi dari bangunan Hotel Pajajaran kami uraikan sebagai berikut :

Tipe Bangunan 1 Hotel Bintang 4

Jumlah lantai : 6 (enam) lantai, 2 lantai Basement

Pondasi : Tiang Pancang dan Tapal Beton

Rangka : Beton bertulang

Dinding : Pasangan batubata diplester dicat

Partisi : Dinding diplester dicat

Pintu 1 Panel Kayu

Lantai : Keramik dilapis karpet dan granit tile

Langit-langit : Gypsum Rangka Baja

Atap : Cor beton

Luas bangunan 1 11.148 m?

Dibangun tahun 1 2012

Dibangun Renovasi 1 2019 (Perbaikan minor pada beberapa area dan
penggantian AC)

Kondisi : Baik

2. Spesifikasi Bangunan Genset

Data spesifikasi dari bangunan Genset kami uraikan sebagai berikut :

Jumlah lantai 2 1 (satu) lantai

Pondasi : Beton

Rangka : Beton Bertulang
Dinding 1 Sebagian pasangan batubata diplester dicat
Partisi 1 -

Pintu : Panel besi rangka besi
Lantai : Beton cor
Langit-langit £ 0

Atap : Dak Beton

Luas bangunan 1 12m

Dibangun tahun 1 2012

Kondisi 1 Baik

Penilatan HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 2

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

Loby, Ruang Pertemi ounge --—i
1.362 | Kamar Hotel, SPA, Ruang Fitness, Kolam
(Renang
O'| Kamar Hotel
'11 | Kamar Hotel

| | Kamar Hotel
1 | Kamar Hotel
Area

| Rumah Genset

Atap
Ruang Genset

119. — URAIAN TEKNIS SARANA PELENGKAP

# Perkerasan : Terbuat dari conblock dengan luas kurang lebih
556 meter persegi.

# Kolam Renang 1 Terbuat dari Keramik dengan luas kurang lebih
58 meter persegi.

YI.10. PENILAIAN

Hak Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas - 3.684 m? dan Bangunan Hotel
Padjajaran seluas # 11.148 m? berlokasi di Jalan Raya Pajajaran No. 17, Kelurahan
Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa Barat.

Obyek penilaian dilengkapi dilengkapi dengan perjanjian sewa menyewa tanah dan

bangunan berdasarkan akta sebagai berikut :

# Akta No. 40 Tanggal 27 Desember 2018, Notaris Elizabeth Karina Leonita, SH.,
M.Kn.

# Addendum, Akta No. 121 Tanggal 27 Desember 2022, Notaris Elizabeth Karina
Leonita, SH., M.Kn.

Pendekatan dan metode penilaian yang diterapkan adalah Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) dengan menggunakan Metode Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow Method). Alasannya adalah obyek penilaian merupakan
properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) dengan
proyeksi tingkat pendapatan tidak stabil pada periode tertentu.

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 2

Kantor Jasa Penilai Publik

PUNG'S ZULKARNAIN & REKAN
Property Appraisal & Consultant

1. Asumsi-asumsi Proyeksi Pendapatan Hotel Pajajaran

Data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan pendekatan

pendapatan yang kami gunakan dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :

» Proyeksi arus kas selama 10 tahun dimulai tahun 2024 — 2033.

# Pencapaian tingkat hunian didasarkan atas pertimbangan tingkat hunian
pasar dan historis, tahun 2024 - 2028 sebesar 5546, ,» tahun 2029 - 2033
sebesar 6096. Hal ini diperkirakan kondisi tingkat hunian hotel relatif stabil
dan diperkirakan kondisi ekonomi Indonesia tahun kedepan akan stabil.

2 Average Room Rate (ARR) rata-rata diproyeksikan sebesar Rp. 435.998.-
dan akan mengalami kenaikan pada tahun selanjutnya dengan kenaikan
rata-rata antara 546 per tahun. ARR di atas merupakan harga per malam
yang diperkirakan akan mengalami kenaikan setiap tahunnya mengikuti
perkembangan situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.

# Meeting room dengan kapasitas 1.152 Pax per tahun memiliki rata-rata
okupansi sebesar 646 per tahun yang meningkat sebesar 146 per tahun
Gengan Average Meeting Room Rate sebesar Rp. 266.667,- per pax yang
mengalami kenaikan sebesar 594 per tahun.

# Selain pendapatan yang diperoleh dari kamar, ada pendapatan lain yang
diperoleh yaitu F&B sebesar 3096 dari pendapatan room (room dan
meeting room).

# Pendapatan lain-lain diasumsikan sebesar 39 room yang merupakan
pendapatan dari laundry, telephone, health club, bisnis center, fitness
center.

# Uang sewa sebesar 2096 dari total pendapatan Hotel Pajajaran sesuai akta
sewa tanah dan bangunan hotel Padjajaran yang diterima setiap awal tahun.

# Penentuan discount rate menggunakan metode WACC diperoleh sebesar
14,30Y0.

# Asumsi dari overall capitalization rate adalah kumulatif dari risk free rate,
resiko investasi, Jack of liguidity dan burden of management
Capitalization rate yang dipergunakan dalam menentukan resale value di
akhir proyeksi diasumsikan sebesar 5,30 45.

# Pada akhir tahun 11, asset yang dinilai diasumsikan dijual dengan nilai
yang diperoleh dari kapitalisasi pendapatan bersih uang sewa dengan
tingkat kapitalisasi sebesar 5,30Yo.

2. Kesimpulan Pendekatan Pendapatan

Setelah melakukan analisa penilaian dengan Pendekatan dengan menggunakan
asumsi-asumsi di atas, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari Hak
Kepemilikan Finansial untuk Tanah seluas & 3.684 m? dan Bangunan Hotel
Padjajaran seluas & 11.148 m? berlokasi di Jalan Raya Pajajaran No. 17,
Kelurahan Bantarjati, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor, Provinsi Jawa
Barat adalah sebagai berikut :
Rp. 102.735.000.000,-
(Seratus Dua Miliar Tujuh Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)

Penilaian HKF : Milik DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjadjaran 23