20240201_VAST_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31573864_lamp1.pdf

                                         Lampiran
          Penjelasan Atas Transaksi Pembelian Gudang Dan Fasilitas Kredit



1. Sehubungan dengan Keterbukaan Informasi Perseroan mengenai pembelian tanah dan
   bangunan berupa gudang yang berlokasi di Mekarsari, Tangerang dari PT Biwel Sukses
   Bersama, agar dapat di jelaskan:
    a. Latar belakang dan tujuan Perseroan melakukan pembelian tanah dan bangunan tersebut.

      JAWAB :

      -   Sebagai perusahaan publik, VAST berupaya untuk terus mengembangkan usahanya
          agar pemegang saham publik juga diuntungkan melalui kenaikan volume usaha.
          Untuk itu sebagai emiten yang bergerak dalam bidang real estate, pergudangan dan
          penyimpanan beserta fasilitasnya, maka penambahan jumlah gudang adalah salah
          satu sarana untuk menambah potensi pendapatan di masa mendatang. Hal ini
          dikarenakan untuk mengoperasikan suatu gudang dan menawarkannya kepada
          calon pelanggan, dibutuhkan investasi di awal yang salah satunya adalah melalui
          pembelian tanah dan bangunan.
      -   Berdasarkan target yang telah ditetapkan oleh Direksi, Perseroan memiliki rencana
          untuk terus melakukan ekspansi di berbagai wilayah potensial di Indonesia,
          termasuk di dalamnya gudang di wilayah Jabodetabek. Khususnya, Perseroan
          merencanakan perluasan gudang di wilayah Tangerang dengan tujuan
          mengembangkan kegiatan usaha yang sejalan dengan strategi jangka panjang
          Perseroan.

   b. Apakah Perseroan telah melakukan kelayakan investasi terhadap transaksi pembelian
      gudang tersebut, jika ada agar dapat dijelaskan secara detail terkait analisis kelayakan
      investasi tersebut.

      JAWAB :

      -   Tentu saja kami telah melakukan berbagai penyelidikan dan penelitian sebelum
          memutuskan untuk melakukan transaksi pembelian ini. Selain dari pengalaman
          kami sebagai pemain di sektor pergudangan, kami juga telah melakukan proses Uji
          Tuntas awal sebagai mana berikut:
             o Survey lokasi, termasuk konfirmasi ke masyarakat dan instansi di sekitar
                 wilayah gudang untuk mencari tahu tentang kondisi serta informasi gudang;
             o Pengecekan perizinan yang dimiliki oleh penjual atas kepemilikan gudang;
             o Pengecekan Sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN);
             o Menambahkan klausul pernyataan bahwa gudang tersebut tidak dalam
                 sengketa dalam Akta Jual - Beli.

      -   Kami juga melihat potenti penambahan pendapatan karena aset yang kami beli
          sudah beroperasi selain dapat menambah jangkauan pelayanan kami di wilayah
          baru.
      -   Sebelum diputuskan pembelian ini, di internal kami juga sudah mereview beberapa
          kali dengan saran-saran dari Komisaris Independen sebagai pengawas agar semua
          transaksi yang direncanakan bisa berjalan sesuai dengan aturan yang berlaku dan
          meminimalkan risiko-risiko usaha yang mungkin timbul.

c. Profil  PT Biwel Sukses Bersama (termasuk kedudukan, kegiatan usaha,
   kepengurusan dan pemegang saham) dan ada tidaknya hubungan afiliasi dengan
   Perseroan.

   JAWAB :

   -   PT Biwel Sukses Bersama, beralamat di Jl. Adhyaksa No.33, RT 7 / RW 7, Cilandak,
       Lebak Bulus, Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta, 12440, dengan
       kegiatan usaha Consumer Goods, Kosmetik, Fulfillment, Manajemen Gudang,
       Retail, Perumahan dan Leisure (pengurusan dan pemegang saham di paparkan di
       bawah).

   - Penjelasan ada tidaknya hubungan afiliasi dengan Perseroan
     Berdasarkan POJK No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi Dan Transaksi
     Benturan Kepentingan yang dimaksud dengan Transaksi Afiliasi adalah setiap
     aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
     terkendali dengan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari anggota direksi,
     anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali, termasuk setiap
     aktivitas dan/atau transaksi yang dilakukan oleh perusahaan terbuka atau perusahaan
     terkendali untuk kepentingan Afiliasi dari perusahaan terbuka atau Afiliasi dari
     anggota direksi, anggota dewan komisaris, pemegang saham utama, atau Pengendali.

       Tabel berikut menjelaskan pemegang saham Utama, Direksi dan Dewan Komisaris
       antara Pembeli dan Penjual
        1. Pembeli
            PT Vastland Indonesia Tbk
            Pemegang Saham Utama               PT Tembesu Elang Perkasa (69,98%)
            Direktur Utama                     Vicky Vergilius Gunawa
            Direktur                           Stanley V. Gunawan
            Komisaris Utama merangkap          Jonathan Jochanan
            Komisaris Independen
            Komisaris                          Yuanita Tjoatjawinata
            Komisaris                          Levina Junieta Gunawan

        2. Penjual
           PT Biwel Sukses Bersama
           Pemegang Saham Utama                    Hasson Bruno Antoine (99%)
           Direktur                                Hasson Bruno Antoine
           Komisaris                               Welis Lawira

       Berdasarkan keterangan di atas, tidak ada hubungan afiliasi antara Perseroan dengan
       pihak penjual

d. Acuan penentuan harga wajar pembelian gudang, mengingat transaksi ini termasuk
  yang dikecualikan dari kewajiban laporan penilai independen sebagaimana Peraturan
  OJK 17/2020.

  JAWAB :

      -   Acuan penentuan harga wajar pembelian gudang yang kami terapkan mencakup
          evaluasi kondisi gudang, lokasi, serta nilai pasaran tanah dan bangunan di sekitar
          gudang yang diakuisisi. Perseroan meyakini bahwa gudang tersebut dibeli dengan
          harga yang sangat menarik, mempertimbangkan potensi pendapatan dan laba yang
          dapat dihasilkan, serta nilai tanah di wilayah aset tersebut. Proses negosiasi untuk
          akuisisi ini telah berlangsung selama hampir satu tahun, menandakan dedikasi
          kami untuk memastikan kesepakatan yang menguntungkan dan sesuai dengan nilai
          pasar.
      -   Selain itu dari penjelasan kami di point 1.b juga bisa memberikan gambaran proses
          uji tuntas yang kami lakukan sebelum melakukan keputusan pembelian aset
          tersebut.

e. Bagaimana strategi Perseroan untuk memastikan obyek transaksi bebas dari
  gugatan/sengketa hukum di kemudian hari?

  JAWAB :

  -       Sebagaimana sudah dijelaskan di point 1.b, kami telah melakukan uji tuntas
          sebelumnya
  -       Sebagai mitigasi risiko gugatan /sengketa hukum di kemudian hari, kami juga telah
          menambahkan kllausul pernyataan bahwa gudang tersebut tidak dalam sengketa
          dalam Akta Jual - Beli.

f. Target waktu operasional gudang tersebut.

  JAWAB :

  -       Pada waktu transaksi pembelian, gudang tersebut sudah beroperasional dan
          memiliki penyewa sehingga memberi nilai tambah bagi Perseroan secara langsung.

g. Kontribusi pendapatan yang diharapkan Perseroan dengan penambahan gudang di
  wilayah Tangerang terhadap pendapatan operasional Perseroan secara keseluruhan di
  masa mendatang, mengingat nilai transaksi pembelian yang cukup besar.

  JAWAB :

  -       Perseroan memperkirakan adanya potensi omzet/pendapatan naik sekitar 30-40%
          tergantung tingkat occupancy yang kemungkinan baru akan tercermin di laporan
          keuangan yang akan datang setelah transaksi pembelian.

2.   Pendanaan untuk pembelian gudang sabagaimana poin 1 di atas menggunakan pinjaman
     dari Bank Panin sehingga pada saat yang bersamaan dengan transaksi pembelian gudang,
     Perseroan juga melakukan penandatanganan Perjanjian Kredit dengan Bank Panin.
     Berdasarkan hal tersebut, agar dapat dijelaskan:
     a. Pertimbangan Perseroan menggunakan pendanaan dari perbankan untuk pembelian
        gudang tersebut.

        JAWAB :

        -   Dalam menjalankan strategi pendanaan dan memilih sumber pendanaan yang tepat,
            Perseroan memilih sumber pendanaan yang tepat untuk mengurangi risiko
            perubahan biaya pendanaan yang bisa berubah namun tetap mengutamakan aspek
            kehati-hatian. Selain itu, Perseroan juga mempertimbangkan biaya dana (cost of
            fund) serta struktur pendanaan di masa mendatang yang bisa menguntungkan bagi
            Perseroan. Pertimbangan untuk menggunakan pendanaan dari perbankan dalam
            transaksi ini didasarkan pada suku bunga yang ditawarkan saat itu, serta tingkat
            pinjaman Perseroan yang terus menurun seiring waktu.

     b. Detail dari kredit jangka panjang (termasuk nilai pinjaman, tingkat bunga dan jangka
        waktu).

        JAWAB :

        -   Fasilitas kredit Pinjaman Jangka Panjang (PJP) dengan Plafond Rp 67.500.000.000,-
            tingkat suku bunga sebesar 8 % p.a efektif fix selama 10 tahun dengan Jangka Waktu
            Kredit 10 tahun.

     c. Detail dari kredit modal kerja (termasuk nilai pinjaman, tingkat bunga dan jangka waktu).

        JAWAB :

        -   Fasilitas Pinjaman Berulang (PB) dengan Plafond Rp 30.000.000.000,- tingkat suku
            bunga sebesar 6,5 % p.a efektif fix 1 tahun pertama dengan Jangka Waktu Kredit 1
            tahun atau tanggal dimana fasilitas PB diakhiri oleh Kreditur.

     d. Jaminan atas kedua fasilitas kredit tersebut (jika ada).

        JAWAB :

        -   Jaminan fasilitas PJP dan PB yaitu gudang yang baru dibeli dengan bukti
            kepemilikan SHGB No 3 dan SHGB No 5.

     e. Peruntukan modal kerja secara lebih spesifik, mengingat Perseroan juga masih
        memiliki pendanaan modal kerja dari penawaran umum perdana saham.

        JAWAB :

        -   Sebagaimana dijelaskan di point 2.a, Perseroan memilih untuk menggunakan
            fasilitas plafond pinjaman bank terlebih dahulu (untuk investasi jangka panjang)
            mengingat ambisi Perseroan untuk terus bertumbuh guna menambahkan nilai
            tambah bagi pemegang saham. Dengan demikian, kebutuhan modal kerja yang
            dibutuhkan untuk 2024 diharapkan dapat terpenuhi dari sisa hasil penawaran umum

      perdana saham sesuai dari yang telah kami laporkan sebelumnya dan juga akan
      dijelaskan lebih rinci di point 4.

f. Dalam rangka perolehan pinjaman dari Bank Panin, apakah Perseroan wajib
  memperoleh persetujuan dari kreditur lainnya (Bank BCA dan Bank CIMB Niaga)?
  Mohon penjelasannya.

  JAWAB :

  -   Perseroan sebelumnya telah mendapat persetujuan dari Bank BCA dan pada tanggal
      28 November 2023 untuk memperoleh kredit dari Bank Panin. Sedangkan CIMB
      Niaga tidak mwajibkannya.

g. Sehubungan dengan penambahan pinjaman dari Bank Panin, bagaimana pemenuhan
  batasankeuangan (khususnya DER maksimal 1) untuk kredit dari Bank BCA?

  JAWAB :

  -   Sehubungan dengan fasilitas kredit yang kami terima dari Bank Panin, batasan
      keuangan Perseroan per Desember 2023 sebesar 0,5.

                                              Lampiran
   Penjelasan Atas Kegiatan Operasional & Laporan Keuangan 30 September 2023

1. 2 bulan setelah tercatat di Bursa terdapat pergantian susunan direktur Perseroan. Agar
   dijelaskan latar belakang pergantian direktur tersebut.

   JAWAB :

   -   Sebagai Perusahaan publik, Perseroan selalu mengutamakan kepentingan para
       pemangku kepentingan dimana salah satu tujuan utamanya adalah mengembangkan
       Perusahaan menjadi tumbuh secara sehat. Untuk itu suatu hal wajar adanya penggantian
       susunan direksi untuk keberlangsungan usaha Perseroan.
   -   Pergantian direktur dilakukan berdasarkan surat pengunduran diri Pak Trisna Wisanta
       pada tanggal 17 April 2023 yang dikarenakan karena alasan pribadi. Dan beliau dalam
       posisinya sebagai direktur keuangan digantikan oleh Pak Stanley V. Gunawan yang
       memiliki banyak pengalaman di bidang keuangan pada saat pengangkatan melalui
       RUPS pada tanggal 12 Juni 2023 lalu.
   -   Pak Stanley adalah lulusan University of Michigan (Business Administration yang
       berfokus di Akuntansi dan Keuangan) di tahun 2009 dan Stanford University
       (Management Science & Engineering yang berfokus di bidang Keuangan dan
       Ekonomi) di tahun 2010. Beliau memiliki pengalaman kerja sebelumnya sebagai
       Investment Banking di Morgan Stanley dari tahun 2010-2013 lalu menjabat sebagai
       Assistant Vice President di PT Saratoga Investama Sedaya, Tbk.


2. Kas dan setara kas per 30 September 2023 mengalami peningkatan sebesar 1095%
   dibandingkan per 31 Desember 2022, dimana masih terdapat dana penawaran umum
   perdana saham (Initial Public Offering/IPO) yang belum digunakan sebagai modal kerja.
   Agar dijelaskan lebih detail terkait rencana pembiayaan modal kerja dari dana IPO yang
   masih tersisa tersebut dan kendalanya (jika ada).

   JAWAB :

   -   Modal Kerja yang diterima dari dana IPO yang belum digunakan oleh Perseroan per 30
       September 2023 akan digunakan oleh Perseroan untuk kegiatan Operasional mulai 1
       Oktober 2023 hingga 31 Desember 2023 dengan                        total sebesar
       Rp3.007.275.203.Tanggal 22 Januari 2024 penggunaan dana sebesar Rp1.500.000.000
       untuk pembayaran PPN transaksi pembelian properti investasi gudang Tangerang.
       Untuk sisa dana IPO yang telah diterima oleh Perseroan akan digunakan seluruhnya
       untuk pembiayaan modal kerja di awal tahun 2024.

3. Berdasarkan CALK No. 5, Perseroan memiliki piutang usaha pihak ketiga sebesar Rp1,32
   miliar meningkat 21 kali dari periode 31 Desember 2022. Sebesar Rp1,2 miliar merupakan
   piutang dari PT Tiga Raksa Satria Tbk. Agar dapat dijelaskan nature dari piutang PT Tiga
   Raksa Satria Tbk tersebut.

   JAWAB :

   -   Piutang PT Tiga Raksa Satria Tbk tersebut merupakan piutang atas perpanjangan sewa
       gudang di Klaten selama periode 3 tahun (pengakuan piutang sebesar Rp1.218.619.558
       tersebut merupakan pengakuan piutang atas PPN sewa 3 tahun beserta nilai sewa
       gudang selama 1 bulan) dan security deposit atas sewa gudang tersebut


4. Perseroan membukukan peningkatan properti investasi per 30 September 2023 sebesar
   Rp34,7 miliar sehubungan dengan pembelian lahan dan/atau bangunan di Lampung, Riau
   dan Jambi dari dana IPO. Agar dijelaskan:
    a. Peruntukan dari masing-masing lahan dan/atau bangunan tersebut.
    b. Target waktu dari masing-masing lahan dan/atau bangunan tersebut dapat digunakan
       untuk operasional secara komersial.
    c. Kontribusi pendapatan maupun operasional usaha yang didapatkan dari tanah dan/atau
       bangunan tersebut sampai dengan sekarang dan dikemudian hari terhadap kinerja
       keuangan Perseroan.
    d. Analisa kecukupan nilai pertanggungan asuransi Perseroan yaitu per 30 September
       2023 sebesar Rp23,6 miliar terhadap total properti investasi.

    JAWAB :

    a. Peruntukan masing-masing lahan dan atau bangunan tersebut secara garis besar adalah
       sebagai berikut:
        Lampung      :    Penambahan properti sewa menyewa yang sudah beroperasi dan
                          menghasilkan arus kas serta landbank siap bangun.
        Riau         :    Konsolidasi aset Perseroan yang sudah beroperasi di lokasi saat
                          ini agar bisa meningkatkan pelayanan bagi pelanggan
        Jambi        :    Penambahan landbank siap bangun di sebelah aset Perseroan
                          yang sudah beroperasi guna menyediakan lahan untuk ekspansi
                          penyewa saat ini dan juga berpotensi untuk menampung penyewa
                          baru untuk sistem ‘built-to-suit warehouse’.

    b. Terkait target waktu masing-masing lahan/bangunan, sebagaimana dijelaskan di atas
       bahwa sebagian aset sudah beroperasi pada saat akuisisi dan landbank tergantung pada
       kebutuhan pasar dan kondisi di lapangan.
    c. Kontribusi pendapatan yang Perseroan terima dari hasil akuisisi bangunan (di akui sejak
       Agustus 2023) terhadap total pendapatan sewa hingga periode 30 September 2023
       adalah sekitar sebesar 1,76% menurut prediksi internal kami, yang kemudian pada
       periode 31 Desember 2023 diharapkan bisa meningkat lebih dari dua kali lipat sambil
       menunggu selesainya perhitungan Laporan Keuangan akhir tahun. Dapat Perseroan
       sampaikan juga untuk kontribusi pendapatan atas pembelian bangunan tersebut secara
       annualized terhadap total pendapatan per tahun diperkirakan sekitar 7-8% sebelum
       menghitung efek dari pendapatan baru dari aset akuisisi Tangerang.
    d. Perseroan menilai bahwa properti investasi yang dimiliki berada di daerah yang aman

       dan tidak rawan konflik, sehingga Perseroan mengasuransikan properti investasi hanya
       di daerah dan situasi tertentu sesuai kebutuhan Perseroan, khususnya yang menjadi
       agunan bank. Hal ini juga untuk mengurangi biaya premi tanpa mengurangi risiko
       apabila terjadi hal-hal yang bisa mengganggu kelangsungan usaha Perseroan.


5. Perseroan menerima sejumlah Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) dari
   Direktorat Jenderal Pajak (DJP) untuk tahun pajak 2019 dengan total tagihan sebesar Rp120
   juta. Agar dijelaskan mengenai:
    a. Penyebab kurang bayar pajak tersebut.
    b. Bagaimana strategi Perseroan untuk memitigasi risiko agar dikemudian hari tidak
       terdapat temuan pajak kembali?

   JAWAB :

   a. Penyebab timbulnya SKPKB (Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar) tersebut
      dikarenakan adanya pajak terutang yang tidak atau kurang dibayarkan berdasarkan
      dengan hasil pemeriksaan atau keterangan lain yang dilakukan oleh Direktorat Jenderal
      Pajak (DJP). Adapun daftar temuan pemeriksaan antara lain :
      1. PPh Pasal 21 sebesar Rp.95.477.075 , berdasarkan hasil pengujian, terdapat objek
         PPh Pasal 21 yang belum dilakukan pemungutan oleh wajib pajak.
      2. PPh Pasal 23 sebesar Rp. 1.060.793 dan Denda pasal 7 UU KUP Rp.200.000,
         berdasarkan hasil pengujian terdapat objek PPh Pasal 23 yang belum dilakukan
         pemungutan oleh wajib pajak.
      3. PPh Final Pasal 4 ayat 2 Rp. 6.861.461 , berdasarkan hasil pengujian, terdapat objek
         PPh Pasal 4 ayat (2) yang belum dilakukan pemungutan oleh wajib pajak.
      4. PPN Rp. 3.783.756 , sanksi administrasi Rp. 1.669.189 dan denda pasal 14 (4) huruf
         d atau huruf e UU KUP Rp. 378.376 , berdasarkan hasil pengujian terhadap DPP
         Penyerahan Barang dan Jasa disimpulkan bahwa terdapat koreksi sebesar
         Rp.37.837.563 karena terdapat DPP PPN yang belum dilaporkan oleh wajib pajak.
      5. PPh Badan, mengikuti hasil koreksi dari SPT Masa disimpulkan bahwa terdapat
         Kurang Bayar pada SPT PPh Badan sebesar Rp. 11.722.322
   b. Strategi Perseroan :
      1. Pelaporan SPT secara tepat waktu dan lengkap.
      2. Sesuaikan jumlah pajak yang disetorkan dengan jumlah pajak yang terutang.
      3. Lakukan pemeriksaan ulang terhadap SPT yang telah dilaporkan.
      4. Pastikan kebenaran dan kelengkapan data yang dilaporkan dalam SPT.
      5. Ikuti ketentuan perpajakan yang berlaku


6. Pada CALK No. 14 Perseroan memiliki total pendapatan diterima dimuka sebesar Rp34
   miliar per 30 September 2023 menurun dibandingkan periode 31 Desember 2022 sebesar
   Rp37 miliar, agar dapat dijelaskan apakah Perseroan tidak menambah customer/pelanggan
   sepanjang tahun 2023 mengingat belum ada customer/pelanggan baru pada rincian
   pendapatan diterima dimuka tersebut?

   JAWAB :

   -   Tentunya sebagaimana kita ketahui bahwa di paruh kedua 2022 terjadi faktor
       penurunan pergerakan ekonomi karena adanya kenaikan biaya bahan bakar yang

       menganggu hampir semua sektor, terutama terkait logistik dan pergudangan dimana hal
       tersebut juga mempengaruhi beberapa pelanggan kami di 2023. Untuk itu jika
       dibandingkan secara year on year, maka 2022 akan terlihat lebih baik dibanding 2023.
       Namun demikian, Perseroan tidak akan tinggal diam dan transaksi pembelian asset baru
       yang sudah memiliki pelanggan adalah salah satu upaya Perseroan untuk meningkatkan
       pendapatan di tahun-tahun mendatang.
   -   Pergerakan pendapatan di terima di muka terdiri dari realisasi menjadi pendapatan
       sebesar Rp 16,4miliar (pengurangan saldo) dan penerimaan uang sewa Rp 13,8miliar
       (penambahan saldo). Terkait dengan total pendapatan diterima dimuka per 30
       September 2023 dimana nilai pendapatan diterima dimuka menurun disebabkan oleh
       Perseroan telah merealisasikan pendapatan sewa gudang terhadap pendapatan diterima
       dimuka dari pelanggan. Sepanjang tahun 2023 pelanggan existing Perseroan juga telah
       melakukan perpanjangan atas sewa gudang yang masa sewa kontraknya habis di tahun
       2023.
   -   Selain itu, pergerakan pendapatan di terima di muka tergantung dari 1) jadwal
       perpanjangan sewa yang sifat nya tidak linear di karenakan sewa yang jangka panjang,
       dan 2) realisasi pendapatan sewa gudang yang sifat nya linear.

7. Pada CALK No. 19 – Pendapatan, Perseroan mengalami penurunan pendapatan pada
   periode 30 September 2023 dibandingkan periode 30 September 2022, sebagai berikut:




   Selama tahun 2023, terdapat penurunan yang didominasi oleh sewa gudang sebesar Rp710
   juta, agar dapat dijelaskan:
   a. Penyebab penurunan pendapatan dari sewa gudang tersebut, sementara di sisi lain
       Perseroan justru menambah aset properti investasi hasil dari Penawaran Perdana
       Saham.
   b. Strategi Perseroan untuk meningkatkan pendapatan operasional khususnya pendapatan
       sewa gudang dan upaya Perseroan untuk menambah pelanggan lain selain dari nama
       pelanggan yang sudah ada.

  JAWAB :

   a. Sebagaimana telah dijelaskan di point 1 dan point 8 alasan Perseroan menambah asset
      di tengah penurunan jumlah pelanggan. Kami melihat bahwa kondisi penurunan ini
      hanya sementara dan melihat peluang pemulihan di industri logistic dan pergudangan
      di 2024 terutama setelah masa Pemilu. Untuk itu, manajemen memutuskan untuk
      melakukan investasi awal dengan membeli aset di akhir 2023 lalu dimana dalam aset
      tersebut sudah ada penyewanya sesuai dengan fokus bisnis kami.
   b. Strategi kami untuk meningkatkan pendapatan dan menambah pelanggan membeli aset
      yang sudah beroperasi sehingga bisa langsung menambahkan pendapatan kepada

       perseroan juga akan memberikan dampak cash flow yang recurring dan akan memberi
       nilai tambah secara jagka panjang kepada pemegang saham. Perseroan juga melihat
       penambahan aset baru akan menambah jangkauan pelayanan di wilayah baru. Di
       samping itu, diversifikasi penerimaan Perseroan dengan menambah exposure kepada
       sektor fulfilment center dan mid-to-last mile logistics juga terus kami lakukan serta
       dengan didukung dengan nama baik serta reputasi Perseroan di bidang pergudangan
       serta tim pemasaran internal yang kompeten dibidangnya, Perseroan optimis bisa
       membangun kerjasama baru dengan berbagai pihak untuk menarik potensi pelanggan
       baru.


8. Berdasarkan CALK No. 2, beban pokok pendapatan pada periode 30 September 2023
   meningkat signifikan dibandingkan periode 30 September 2022 masing – masing sebesar
   Rp2,23 miliar dan Rp1,03 miliar, agar dapat dijelaskan:
   a. Nature dan perincian biaya dari beban pokok pendapatan tersebut.
   b. Penyebab peningkatan beban pokok pendapatan dua kali lipat dibandingkan periode
      sebelumnya.
   c. Penjelasan mengenai peningkatan pada beban pokok pendapatan namun tidak
      diimbangi dengan pendapatan usaha pada periode 30 September 2023, dimana
      peningkatan beban pokok penjualan lebih tinggi daripada peningkatan pendapatan.
   d. Langkah efisiensi yang dilakukan Perseroan dalam mengurangi beban pokok
      pendapatan dikemudian hari.

   JAWAB :

   a. Rincian Beban Pokok Pendapatan
      - Biaya Pemeliharaan Bangunan dan Kawasan : Rp 2.010.595.336,-
      - Biaya Pemeliharaan Mesin dan Kendaraan: Rp 223.045.475,-
   b. Peningkatan beban pokok pendapatan sepanjang tahun 2023 terjadi karena Perseroan
      melaksanakan berbagai kegiatan pemeliharaan pada gudang-gudangnya. Tahun 2023
      ditandai sebagai siklus pemeliharaan jangka panjang yang dilakukan oleh Perseroan
      setiap 3-5 tahun, mencakup pengecatan ulang dan peremajaan atap gudang secara
      menyeluruh.
      Tindakan pemeliharaan ini bertujuan untuk meningkatkan kualitas gudang yang
      dimiliki, memastikan pelanggan merasa puas dengan layanan yang diberikan oleh
      Perseroan. Meskipun memberikan dampak pada beban pokok pendapatan,
      pemeliharaan ini dianggap sebagai investasi jangka panjang untuk memastikan
      keberlanjutan dan mutu layanan yang optimal kepada pelanggan.
      Selain dari sisi maintainance gudang, sepanjang tahun 2023, Perseroan juga
      meningkatan kualitas sarana prasana di kawasan pergudangan yang dimiliki dengan
      melakukan perbaikan-perbaikan jalan kawasan dengan pengecoran jalan serta
      peremajaan lampu jalan kawasan, sehingga sarana prasarana kawasan gudang menjadi
      lebih baik dan pelanggan yang berada di dalam kawasan merasa puas dengan service
      jalan akses yang baik serta penerangan yang baik pada malam hari.
   c. Sepanjang tahun 2023 Perseroan berfokus pada tahap perbaikan gudang serta
      meningkatkan mutu sarana prasarana kawasan pergudangan untuk kepuasan dan
      kenyamanan pelanggan. Tujuan dari langkah tersebut adalah untuk tetap menjaga
      hubungan usaha jangka panjang dengan pelanggan-pelanggan Perseroan dan berpotensi
      mendapatkan peluang usaha baru dari pelanggan-pelanggan tersebut.

   d. Naiknya beban pokok pendapatan selama tahun 2023 ini disebabkan oleh faktor
       perbaikan gudang dan perbaikan sarana prasana kawasan siklus jangka panjang.
       Perseroan menilai kebutuhan beban pokok pendapatan sesuai dengan situasi yang ada
       di lapangan demi kerbelanjutan usaha Perseroan, tentunya dengan alternatif yang di
       nilai paling cost-efficient.


9. Berdasarkan CALK No. 21 Perseroan mengalami peningkatan beban umum dan
   administrasi pada periode 30 September 2023 sebesar Rp1,3 miliar dibandingkan periode
   sebelumnya 30 Desember 2022,agar dapat dijelaskan:
    a. Peningkatan beban pada gaji dan tunjangan sebesar 36% dan jasa profesional sebesar
       146% namun tidak diimbangi dengan peningkatan pendapatan usaha.
    b. Langkah efisiensi atas beban umum dan administrasi yang dilakukan Perseroan
       dikemudian hari.

   JAWAB :

   a. Peningkatan pada beban gaji dan tunjangan disebabkan oleh penambahan sumber daya
      manusia 1) seiring dengan status Perseroan sebagai perusahaan terbuka (Komisaris
      Independen dan Komite Audit), 2) penguatan kemampuan Perseroan di sisi Hukum
      dan Corporate Finance dan 3) penambahan personil Security Kawasan. Rendahnya
      beban gaji perseroan sebelum IPO juga membuat kenaikkan terlihat besar.
      Peningkatan pada jasa professional sebagian besar terdiri oleh biaya jasa profesi
      penunjang IPO (Underwriter, KAP, KJPP, Konsultan Hukum) dan jasa profesi
      penunjang post-IPO seperti Media Relations, KAP, KJPP, dan Annual Report.
   b. Perseroan terus meninjau dan mempertimbangkan kebutuhan atas beban umum dan
      administrasi untuk selalu mencari alternatif yang paling efisien dengan hasil yang
      memadai.


10. Pada laporan arus kas per 30 September 2023, pada arus kas operasional Perseroan
   membayar ke pemasok dan karyawan meningkat signifikan masing – masing sebesar 155%
   dan 33,6%, agar dapat dijelaskan latar belakang peningkatan pembayaran tersebut.

   JAWAB :

   -   Pembayaran kepada pemasok meningkat seiring dengan meningkatnya beban pokok
       pendapatan. Hal ini disebabkan karena Perseroan banyak melakukan perbaikan gudang
       serta perbaikan sarana prasrana kawasan pergudangan guna meningkatkan mutu
       kualitas gudang serta kawasan pergudangan yang dimiliki Perseroan. Pembayaran
       kepada karyawan meningkat dikarenakan Perseroan melakukan peningkatan sumber
       daya manusia seiring dengan status terbuka dan penguatan divisi-divisi tertentu untuk
       mendukung internal control, corporate governance, kepatuhan kepada ketentuan yang
       berlaku serta pertumbuhan Perseroan secara berkesinambungan.

11. Pada arus kas investasi, Perseroan menambah perolehan aset properti investasi sebesar
   Rp34,3 miliar namun modal kerja bersih Perseroan tahun 2022 dan 2023 masih mengalami
   defisit, agar dijelaskan strategi Perseroan untuk membukukan modal kerja positif seiring
   dengan peningkatan aset properti investasi tersebut.

   JAWAB :

   -   Defisit Modal Kerja Perseroan sebagian besar di sebabkan oleh kewajiban Pendapatan
       Diterima di Muka yang sifat nya Non-Cash. Perseroan menerapkan Cash Budget secara
       annual dan memonitor arus kas Perseroan secara rutin untuk menjaga likuiditas yang
       sehat.


12. Berdasarkan perjanjian sewa dengan pelanggan, terdapat beberapa perjanjian dengan
   pelanggan yang akan habis jangka waktunya pada tahun 2024. Mohon penjelasan mengenai
   keberlanjutan perjanjian sewa tersebut ke depannya.

   JAWAB :

    Pelanggan yang akan habis jangka waktu sewa pada tahun 2024 :
   - PT. Catur Sentosa Anugerah sewa gudang Jambi dan Palembang dimana masa sewa akan
      berakhir di 28 Februari 2024, akan melakukan perpanjangan sewa gudang selama 2 tahun
      kembali.
   - PT. Coca-Cola Distribution Indonesia sewa gudang Palembang dimana masa sewa akan
      berakhir di 31 Maret 2024, dalam tahap negosiasi untuk perpanjangan sewa
   - PT. Tirta Investama dan PT. Tigaraksa Satria Tbk yang masing-masing akan habis sewa
      nya pada tanggal 31 Desember 2024, dalam tahap negosiasi untuk perpanjangan sewa.


13. Sehubungan tren penurunan harga saham Perseroan dari harga IPO sebesar Rp108 per
   saham menjadi Rp61 per saham, agar dijelaskan upaya-upaya yang dilakukan Perseroan
   untuk meningkatkan kinerja dalam rangka peningkatan harga saham Perseroan.

   JAWAB :

   - Sebagaimana diketahui oleh Bursa, pergerakan harga saham dipengaruhi oleh permintaan
     dan penawaran di pasar yang bebas. Oleh sebab itu Perseroan tidak bisa mengendalikan
     kenaikan harga saham di bursa saham.
   - Yang kami fokuskan adalah bagaimana Perseroan terus meningkatkan kinerja usaha dan
     terus melakukan keterbukaan informasi sesuai aturan yang berlaku dan prinsip tata kelola
     perusahaan yang terbaik.
   - Untuk itu, Perseroan terus melakukan tindakan yang masih dalam kendali kami yaitu
     melakukan serangkaian upaya strategis untuk meningkatkan kinerja. Beberapa langkah
     yang telah diambil antara lain:

       •   Perseroan terus berupaya meningkatkan kinerja keuangan dengan fokus pada
           peningkatan Pendapatan dan Laba Bersih. Upaya ini melibatkan ekspansi usaha dan
           efisiensi biaya, termasuk biaya pendanaan dan operasional, untuk memastikan
           pertumbuhan yang berkelanjutan.
       •   Perseroan berkomitmen penuh untuk memenuhi kepuasan dan kenyamanan

          pelanggan. Langkah ini dilakukan melalui pemeliharaan rutin terhadap bangunan
          dan fasilitas umum, dengan memastikan bahwa proses ini dilaksanakan dengan tertib
          dan optimal, sehingga dapat memberikan pelayanan terbaik kepada pelanggan.
      •   Selain itu, Perseroan telah mengambil langkah konkret dengan menunjuk tim media
          relations eksternal untuk menerbitkan beberapa aktivitas Perseroan ke publik dan
          juga menjadi sarana untuk publik dalam hal ini media dalam mendapat akses
          terhadap kondisi terbaru Perseroan. Tujuan dari penunjukan ini adalah untuk
          meningkatkan profil Perseroan di mata publik, menjadikannya lebih transparan dan
          dipahami oleh berbagai pemangku kepentingan.


14. Informasi/fakta/kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi harga
   Efek Perseroan serta kelangsungan hidup Perseroan yang belum diungkapkan kepada
   publik.

   JAWAB :

   Sampai dengan saat ini, tidak ada Informasi/fakta/kejadian penting lainnya yang material
   dan dapat mempengaruhi harga efek Perseroan serta kelangsungan hidup Perseroan yang
   belum diungkapkan kepada publik.

                                             ***