Back to announcement
20231207_NAYZ_Laporan Informasi dan Fakta Material_31546819_lamp2.pdf
Other Text extracted NAYZSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 34
Page 1
Page 2
Page 3
Page 4
Page 5
Page 6
Page 7
DAFTAR ISI
Halaman
SERTIFIKAT PENILAIAN
PERNYATAAN PENILAI
RINGKASAN PENILAIAN
1 D E F I N I S I P E N U G A S A N ...................................................................... 1
1.1 IDENTIFIKASI STATUS PENILAI.................................................................. 1
1.2 IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS .................................................................. 1
1.3 IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN ........................................................... 1
1.4 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN ........................................ 1
1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN ........................................................ 2
1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ............................................................. 2
1.7 DASAR NILAI ....................................................................................... 2
1.8 TANGGAL PENILAIAN ............................................................................ 2
1.9 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ........................................................... 2
1.10 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN .............................. 2
1.11 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS............................................................... 3
1.12 PENDEKATAN PENILAIAN ........................................................................ 4
1.13 pemilihan pendekatan penilaian .............................................................. 4
1.14 pROSES penilaian ................................................................................. 5
1.15 sifat penugasan ................................................................................... 5
1.16 KESIMPULAN PENILAIAN ......................................................................... 5
1.17 DESKRIPSI DAN DATA YANG DIPERIKSA ....................................................... 5
1.18 PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT) ........................................ 5
2 A N A L I S A .............................................................................................. 6
2.1 RINGKASAN PENILAIAN .......................................................................... 6
2.2 Penilaian ASET .................................................................................... 6
2.2.1 Deskripsi Aset Sebagai Objek Penilaian .................................................. 6
2.2.2 Analisa Lingkungan .......................................................................... 6
2.2.3 Deskripsi Tapak ............................................................................... 7
2.2.4 Pemanfaatan Aset ............................................................................ 7
2.2.5 Tata Kota ....................................................................................... 7
2.2.6 Data Perijinan ................................................................................. 8
2.2.7 Tinjauan Pasar atas Aset .................................................................... 8
2.2.8 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) ............ 10
2.3 Penilaian Tanah ................................................................................ 10
2.3.1 Analisis Perhitungan Nilai .................................................................. 10
2.3.2 Kesimpulan Nilai Pasar Tanah ............................................................ 13
LAMPIRAN-LAMPIRAN
FOTO-FOTO
GS TANAH DAN PETA
VALIDASI DATA MAPPI
Page 8
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
1 DEFINISI PENUGASAN
1.1 IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
Dalam pelaksanaan penugasan ini penilai yang terlibat dalam pelaksanaan penugasan adalah :
Penilai Publik : Muhammad Adlan, S.Si., M.Ec. Dev., MAPPI (Cert.)
MAPPI No. : 04-S-01817
Klasifikasi Izin : Penilaian Properti (P)
Ijin Penilai Publik No. : No. P-1.08.032
Status Penilai : Partner dari KJPP Yanuar, Rosye Dan Rekan
Reviewer : Anton Abdur Rahman, S.T., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
MAPPI No : 13-S-04067
Penilai : Alwi Salam Makarim, S.Pt.
MAPPI No : 22-P-11717
KJPP Yanuar, Rosye dan Rekan ("Y&R") adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar di
Kementerian Keuangan dan Pasar Modal serta memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian ini.
Kami bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
subyek dan atau obyek penilaian. Dalam penilaian ini penilai juga akan bertindak obyektif dan tidak
memihak. Kami tidak menggunakan bantuan tenaga ahli lain dari luar dalam penilaian ini.
1.2 IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk., yang saat ini tercatat sebagai berikut :
Alamat : Komplek Pergudangan Taman Tekno Blok L2, BSD City, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten
1.3 IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Hassana Boga Sejahatera, Tbk., yang saat ini tercatat sebagai berikut :
Alamat : Komplek Pergudangan Taman Tekno Blok L2, BSD City, Kota Tangerang Selatan,
Provinsi Banten
1.4 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian : Tanah Kosong
Luas Tanah/Tapak : 6.135 m2
Dokumen Kepemilikan : Sertifikat Hak Milik No. 976
Alamat : Jalan Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan Gunung Sindur,
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
Bentuk kepemilikan dari objek penilaian adalah bentuk kepemilikan tunggal.
Halaman - 1
Page 9
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
1.5 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Sesuai dengan lingkup penugasan, dalam penilaian ini mata uang yang digunakan adalah dalam satuan
mata uang Rupiah (Rp). Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam
laporan ini tidak berlaku.
1.6 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Penugasan penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar (Market Value) atas properti
dimaksud untuk kepentingan PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk., dengan tujuan jual beli dalam rangka
penggunaan dana IPO per tanggal 31 Juli 2023.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian akan
menentukan dasar nilai dan jenis nilai.
1.7 DASAR NILAI
Dasar nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan diatas adalah Nilai Pasar (Market Value).
“Nilai Pasar (Market Value)” adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK RI Nomor 28 /POJK.04/2021 – Bab I Ketentuan
Umum).
1.8 TANGGAL PENILAIAN
Sesuai dengan surat penugasan yang disepakati dengan pemberi tugas, maka tanggal inspeksi dan
penilaian adalah :
Tanggal Inspeksi : 30 Oktober 2023
Tanggal Penilaian : 31 Juli 2023
1.9 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Investigasi dalam penugasan ini dilakukan dengan wajar dengan melakukan inspeksi menyeluruh
terhadap kondisi fisik, bentuk tanah dan bangunan dan pemanfaatannya saat ini. Penilai tidak melakukan
pengukuran terhadap luas tanah, melainkan hanya melakukan verifikasi kewajarannya. Untuk bangunan
investigasi dilakukan secara wajar terhadap bangunan-bangunan yang tampak, penilai tidak melakukan
pengamatan terhadap kondisi tersembunyi dan yang tidak tampak.
1.10 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Sumber informasi yang bersumber dari data primer maupun sekunder, untuk data sekunder kami tidak
melakukan verifikasi ulang, sumber data sekunder antara lain :
1. Badan Pusat Statistik (BPS)
2. Badan Pertanahan Nasional (BPN)
3. Dinas Tata Kota
Halaman - 2
Page 10
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
4. Bank Indonesia
5. Data lain yang terpublikasi dalam berbagai media
Sedangkan data primer diperoleh dengan cara wawancara langsung maupun komunikasi menggunakan
telepon, sumber data primer diperoleh dari :
1. Penjual maupun agen properti disekitar lokasi
2. Pemilik aset atau yang mewakili
1.11 ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Penilaian ini berdasarkan atas asumsi-asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
• Laporan Penilaian ini bersifat Non Disclaimer Opinion.
• Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
• Penilai telah melakukan identifikasi dan penelaahan atas status hukum objek penilaian, namun tidak
melakukan uji tuntas status huku/aspek legal dari objek penilaian.
• Penilai mengasumsikan bahwa legalitas yang berkaitan dengan aset ini adalah baik, dapat
diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
• Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan dan
aset yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
• Bukan merupakan tanggung jawab kami atas kemungkinan yang berkaitan status hukum
kepemilikan, perjanjian lain yang tidak disampaikan kepada kami dan kami menganggap bahwa aset
dibawah kepemilikan dan penggunaan yang sah, dan tidak ada perjanjian lain yang mengikat aset.
• Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan ini
adalah benar dan teliti.
• Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam rupiah.
• KJPP YANUAR ROSYE DAN REKAN, dimana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional atas penilaian
ini sama sekali tidak tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.
• Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan laporan ini
dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.
• Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel KJPP YANUAR ROSYE DAN
REKAN dan ditandatangani oleh penilai berijin yang tertera namanya di atas.
• Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan penilaian
akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
• Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI).
• Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan;
• Penilai bertanggung jawab atas Laporan Penilaian, serta Kesimpulan Nilai Akhir.
• Laporan penilaian ini bersifat terbuka untuk publik.
• Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu penggunaan hasil
penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan pengguna hasil penilaian,
dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila
pengguna hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan penilai
melakukan review terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan
dibutuhkan, penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian
yang sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan
dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
• Kami berhak dan tidak berkewajiban merevisi dan memperbaiki isi dalam laporan penilaian ini
apabila terdapat data atau informasi yang kami peroleh sesudah penyelesaian laporan ini.
Halaman - 3
Page 11
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
• Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam Peraturan
OJK RI Nomor 28 /POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
1.12 PENDEKATAN PENILAIAN
Sesuai dengan properti yang dinilai yaitu berupa tanah, maka untuk melakukan pekerjaan penilaian ini,
kami akan menggunakan satu pendekatan dari tiga pendekatan yang ada sesuai Peraturan
OJK RI Nomor 28 /POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal dan SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan
Penilaian Properti di Pasar Modal, yaitu sebagai berikut:
a. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi Nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset
yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga transaksi atau penawaran.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi di pasar
dari transaksi properti yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang terjadi hanya sedikit, dapat
dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari properti yang identik atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas
dan dengan seksama dianalisi. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi
atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar
Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari properti yang ditransaksikan dan yang dinilai.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas dimasa yang akan datang
ke nilai kini.
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan properti selama masa manfaatnya
dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi
sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari
pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu properti.
c. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli
tidak akan membayar suatu properti lebih daripada biaya untuk memperoleh properti dengan kegunaan
yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli dipasar untuk properti yang
akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk properti yang setara, kecuali
ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau faktor lainnya. Umumnya properti yang
dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan properti
alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan
biaya dengan properti alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan.
1.13 PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN
Halaman - 4
Page 12
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
Sesuai dengan properti yang dinilai yaitu tanah kosong dimana data yang sejenis dan sebanding cukup
tersedia di pasar dan sesuai dengan peruntukannya sebagai kavling industri/gudang yang tidak
menghasilkan pendapatan, maka kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) yang
digunakan untuk mendapatkan nilai pasar tanah, yaitu dengan cara membandingkan beberapa data jual
beli dari objek penilaian yang sejenis dan sebanding, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Ini
dilakukan dengan mengadakan penyesuaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada antara yang objek
penilaian dengan data jual beli yang digunakan. Menurut kami, pendekatan ini adalah yang paling tepat
untuk digunakan mengingat karakteristik dari aset tersebut dimana tersedia data pasar yang memadai,
sebanding dan sepadan dengan objek penilaian untuk dijadikan sebagai pembanding.
1.14 PROSES PENILAIAN
Proses Penilaian adalah suatu proses yang meliputi pendefinisian penugasan, implementasi
(meliputi proses pengumpulan data yang cukup dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan,
analisa dengan menggunakan pendekatan yang sesuai, dan memberikan simpulan nilai yang sesuai
dengan objek penilaian dan tujuan penilaian) serta menyusun dan membuat laporan penilaian atas objek
penilaian.
1.15 SIFAT PENUGASAN
Penugasan pekerjaan penilaian properti ini bersifat independen dan bebas dari benturan kepentingan
(conflict of interest).
1.16 KESIMPULAN PENILAIAN
Nilai Pasar pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 5.631.900.000,-
# Lima Miliar Enam Ratus Tiga Puluh Satu Juta Sembilan Ratus Ribu Rupiah #
1.17 DESKRIPSI DAN DATA YANG DIPERIKSA
Deskripsi dan data yang diperiksa, analisis pasar yang dilaksanakan, pendekatan dan prosedur penilaian
yang diterapkan, dan alasan yang mendukung analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan, kami
sampaikan dalam bagian II laporan ini .
1.18 PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT)
Pernyataan penilai kami sampaikan dalam lembar tersendiri (lembar pernyataan penilai).
Halaman - 5
Page 13
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
2 ANALISA
2.1 RINGKASAN PENILAIAN
Tujuan Penilaian : Jual beli dalam rangka penggunaan dana IPO
Tanggal Penilaian : 31 Juli 2023
Jenis Aset : Tanah Kosong
NILAI PASAR
URAIAN SATUAN
(Rp)
Lokasi :
1. Tanah Kosong - Jalan Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan Gunung Sindur, Kabupaten Bogor,
Provinsi Jawa Barat
1 TANAH 6.135 m² 5.631.900.000
NILAI ASET 5.631.900.000
2.2 PENILAIAN ASET
2.2.1 Deskripsi Aset Sebagai Objek Penilaian
Aset berupa tanah kosong yang berada di Jalan Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan Gunung Sindur,
Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat. Posisi aset dekat dengan Jalan Paradise Serpong City yang
merupakan daerah komersil dan pusat perbelanjaan daerah setempat. Objek dapat dicapai dari Mall
Paradise Walk Serpong melalui Jalan Paradise Serpong City, Kemudian masuk ke Jalan Puspitek, Jalan Ps.
Jengkol, Jalan Pendidikan dan Jalan Permata sejauh kurang lebih 150 meter ke arah Timur ke Jalan Berlian
1, aset berada di sebelah selatan Jalan Berlian 1.
Batas-batas tanah ini adalah sebagai berikut :
Utara : Jalan Berlian 1
Selatan : Rumah Tinggal
Timur : Jalan Berlian 1 dan Rumah Tinggal
Barat : Tanah Kosong
2.2.2 Analisa Lingkungan
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan pabrik, gudang,
perumahan, sarana sosial, dan pendidikan. Lokasi aset yang berada tidak jauh dari Jalan Paradise Serpong
City yang merupakan area komersil dan pusat perbelanjaan daerah setempat, merupakan keunggulan
bagi aset yang masih memunginkan juga untuk kegiatan komersil yang diijinkan menurut peraturan tata
kota daerah setempat. Kondisi penduduk di sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan
menengah. Keadaan lingkungan dimana aset berada merupakan daerah pemukiman dengan kepadatan
sedang.
Halaman - 6
Page 14
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
Jalan Berlian 1 merupakan jalan di depan aset yang dimaksud memiliki lebar jalan ± 3 meter dengan ROW
± 5 meter dengan perkerasan cor beton yang dilengkapi dengan satu saluran air tertutup dan dalam
kondisi cukup terawat. Kondisi jalan di depan aset tidak dilengkapi dengan lampu penerangan umum.
Bangunan atau aset disekitar lokasi yang dapat digunakan sebagai penanda antara lain sebagai berikut :
• Kantor Desa Curug
• Student One
• Pondok Modern Al Ghozali SMP SMA Islam
• SMA Islam Al Ghozali
• Perumahan Cendekia (Garuda)
2.2.3 Deskripsi Tapak
Tanah/tapak ini berbentuk tidak beraturan dimana obyek yang dinilai posisi menghadap Utara dengan
lebar menghadap Jalan Berlian 1 (Frontage) ± 15 meter. Kondisi permukaan tanah berupa tanah kebun,
topografi datar, dengan elevasi kurang lebih 0,3 meter lebih rendah dari permukaan jalan.
Adapun legalitas atas tanah adalah sebagai berikut :
No Jenis Sertifikat & Nomor Pemilikan Hak Atas Nama Luas
1. HANSEN SABAR HASTHOLAN MALAU,
2. LAURIE TARIDA MALAU,
3. HARIARA CHRISTIAN MALAU,
SHM : No. 976 6.135 m2
4. MARIA MARTY MARIETTA MALAU,
1 5. GORGA GREEN GERSOM II MALAU,
6. CHRISTIE CLAUDIA HASIANT MALAU
Tanggal
Surat Ukur Tanggal Tempat & Tanggal Penerbitan
Berakhir
229/Curug/2010 05/10/2010 Bogor, 20 Oktober 2010 -
2.2.4 Pemanfaatan Aset
Pada saat inspeksi, aset berupa tanah kosong (tanah kebun) dan belum dimanfaatkan.
2.2.5 Tata Kota
Berdasarkan Peraturan Daerah No. 11 Tahun 2016 dan berdasarkan Peta Zonasi Rencana Detail Tata
Ruang/RDTR yang diakses melalui website GISTARU - Sistem Informasi Geospasial Tataruang (atrbpn.go.id)
dapat diketahui bahwa peruntukan wilayah dimana objek yang berada di Desa Curug, Kecamatan Gunung
Sindur, Kabupaten Bogor adalah sebagai Kawasan Peruntukan Industri (KPI). Berikut ketentuan RDTR aset:
Halaman - 7
Page 15
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
(Sumber: GISTARU - Sistem Informasi Geospasial Tataruang /atrbpn.go.id)
2.2.6 Data Perijinan
Sampai dengan laporan ini dibuat kami dari penilai belum mendapatkan salinan Surat Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB) dari pihak pemberi tugas karena aset masih berupa tanah kosong.
2.2.7 Tinjauan Pasar atas Aset
KABUPATEN BOGOR
Kabupaten Bogor terletak di Provinsi Jawa Barat dengan ibu kotanya Kecamatan Cibinong. Kabupaten
Bogor berbatasan dengan Kabupaten Lebak di barat, Kabupaten Tangerang, KotaTangerang Selatan, Kota
Depok, Kota Bekasi, dan Kabupaten Bekasi di utara; Kabupaten Karawang dan Kabupaten Purwakarta di
timur; Kabupaten Cianjur di tenggara, Kabupaten Sukabumi di selatan. Kota Bogor merupakan enklave
dari kabupaten ini.
Kabupaten Bogor terdiri atas 40 kecamatan, yang dibagi atas sejumlah desa dan kelurahan. Pusat
pemerintahan Kabupaten Bogor terletak di Kecamatan Cibinong, yang berada di sebelah utara Kota Bogor.
LAJU PERTUMBUHAN EKONOMI
Perekonomian Jawa Barat pada triwulan I 2023 tumbuh meningkat sebesar 5,00% (yoy) dari triwulan IV
2022 yang tercatat tumbuh sebesar 4,61% (yoy). Pertumbuhan positif perekonomian Jawa Barat masih
ditopang oleh penguatan permintaan domestik, seiring meningkatnya mobilitas dan aktivitas masyarakat,
terutama dengan adanya momentum ramadhan dan resiliensi kinerja ekspor.
Pada sisi pengeluaran, berlanjutnya penguatan permintaan domestik terus menopang kinerja konsumsi
rumah tangga yang tercatat masih tumbuh positif pada triwulan I 2023. Penguatan ini diiringi oleh
peningkatan positif pertumbuhan konsumsi pemerintah serta masih kuatnya pertumbuhan ekspor. Selain
itu, terus berlangsungnya program pemulihan ekonomi yang dilakukan pemerintah pusat maupun
daerah, antara lain perpanjangan subsidi bunga KUR 3% serta percepatan penyaluran berbagai program
Halaman - 8
Page 16
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
perlindungan sosial, seperti Program Keluarga Harapan (PKH), Kartu Sembako, dan Kartu Prakerja diyakini
turut berkontribusi positif.
Penguatan permintaan domestik dan resiliensi ekspor berdampak pada penguatan kinerja sektoral,
terutama sektor yang berhubungan dengan peningkatan mobilitas dan aktivitas penduduk seperti sektor
transportasi dan pergudangan, penyediaan akomodasi dan makanan minuman, serta sektor perdagangan
yang tumbuh positif pada triwulan laporan. Berdasarkan pangsanya, sektor industri pengolahan masih
menjadi penopang utama perekonomian Jawa Barat dengan pangsa mencapai 42,53% pada triwulan I
2023, diikuti oleh sektor perdagangan besar & eceran dengan pangsa sebesar 14,4% dan pertanian
dengan pangsa sebesar 8,5%.
Subsektor industri dengan kontribusi terbesar terhadap perekonomian Jawa Barat adalah industri
otomotif (alat angkut) dengan pangsa sebesar 19,8%, diikuti oleh industri elektronik (18,8%), industri TPT
(16,2%) dan serta industri makanan & minuman (12,9%). Pertumbuhan sektor industri sebesar 6,62%
bersumber dari masih tingginya permintaan domestik terhadap produk industri Jawa Barat. Sementara
itu industri untuk tujuan ekspor pada triwulan I tahun 2023 tumbuh terkontraksi sebesar -4,54%
PERKEMBANGAN INFLASI
Inflasi Jawa Barat pada Mei 2023 tercatat sebesar 0,12% (m-to-m) lebih rendah dibanding inflasi bulan
sebelumnya (0,34%). Inflasi tertinggi terjadi di Kota Tasikmalaya sebesar 0,27%, dan inflasi terendah terjadi
di Kota Bekasi sebesar 0,08%. Penyumbang utama inflasi (m-to-m) di antaranya adalah komoditas telur
ayam ras, bawang merah, rokok kretek filter, daging ayam ras, dan rokok putih. Sedangkan komoditas
penyumbang deflasi diantaranya cabai merah, angkutan antar kota, cabai rawit, ayam hidup, dan beras.
Inflasi kalender (y-to-d) sebesar 1,16 % dan inflasi tahunan (y-on-y) mencapai 4,32%. Penyumbang utama
inflasi tahunan di antaranya adalah komoditas bensin, beras, bahan bakar rumah tangga, rokok kretek
filter, dan angkutan dalam kota.
Berlanjutnya instabilitas global yang masih terus berlangsung hingga saat ini serta perubahan iklim cuaca
memberikan dampak negatif terhadap laju inflasi. Disrupsi pasokan akibat perang Rusia-Ukraina, serta
gagal panen di berbagai negara produsen akibat anomali cuaca mendorong tingginya inflasi di berbagai
negara. Tekanan yang bersumber dari internal pun turut andil terhadap tekanan inflasi seperti tingginya
biaya produksi dan kebijakan penyesuaian harga. Dengan berbagai kondisi tersebut, inflasi Jawa Barat
pada tahun 2023 diperkirakan berada di atas rentang target sasaran inflasi 2022 yakni 3 ± 1%.
PRAKIRAAN PEREKONOMIAN KE DEPAN
Perekonomian global tahun 2023 menurut IMF dalam World Economic Outlook (WEO) April 2023
mengalami sedikit koreksi ke bawah yakni tumbuh 2,8%, lebih rendah 0,1% dibandingkan prakiraan pada
WEO Januari 2023. Hal ini menyusul berbagai risiko yang terjadi khususnya pada sektor keuangan yang
mengalami kerentanan pasca pengetatan kebijakan moneter selama beberapa periode. Selain itu, masih
berlanjutnya invasi Rusia ke Ukraina dan fragmentasi pertumbuhan ekonomi terutama yang terjadi di
Eropa dan Asia turut menahan optimisme perbaikan ekonomi global di tahun 2023. Sejalan dengan hal
tersebut, inflasi global tahun 2023 diperkirakan sebesar 7,0%, lebih rendah dibandingkan tahun 2022
namun mengalami bias atas dari prakiraan WEO pada Januari 2023 sebesar 6,6%.
Dari sisi domestik, perekonomian Indonesia tahun 2023 diprakirakan terus melanjutkan perbaikan
dengan pertumbuhan ekonomi dalam kisaran 4,5% - 5,3%. Dari sisi permintaan, peningkatan mobilitas
pasca pencabutan kebijakan Pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) akan meningkatkan
konsumsi rumah tangga pada tahun 2023. Selain itu, perekonomian Tiongkok yang kembali dibuka
diperkirakan memberikan dampak positif pada kinerja ekspor Indonesia sehubungan dengan kebutuhan
Tiongkok akan batu bara yang tinggi Adapun investasi juga diperkirakan menjadi sumber pertumbuhan
ekonomi nasional pada 2023 dengan aliran masuk Penanaman Modal Asing (PMA) yang diperkirakan terus
berlanjut seiring dengan gencarnya program hilirisasi dalam negeri.
Perekonomian Jawa Barat 2023 diperkirakan akan tumbuh pada rentang 4,7% - 5,5%. Optimisme ini
diperkuat dengan realisasi pertumbuhan ekonomi Jawa Barat triwulan I 2023 yang lebih tinggi dari
perkiraan sehingga mengindikasikan perbaikan ekonomi yang terus berlanjut di tengah pelemahan
Halaman - 9
Page 17
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
ekonomi global. Selain itu, peningkatan mobilitas masyarakat yang signifikan terutama pada periode
HBKN Ramadan dan Idulfitri 2023 turut memperkuat keyakinan bahwa pertumbuhan ekonomi Jawa Barat
triwulan II 2023 lebih tinggi dibandingkan periode sebelumnya. Di sisi lain, permintaan global yang belum
pulih disertai dengan pembukaan kembali (re-opening) ekonomi Tiongkok diprakirakan memberikan
dampak negatif pada kinerja ekspor Jawa Barat yang mayoritas merupakan produk manufaktur. Namun
demikian, permintaaan domestik yang tetap kuat diperkirakan dapat mengimbangi dampak dari
penurunan ekspor.
Sementara itu, inflasi Jawa Barat tahun 2023 diperkirakan lebih rendah dari tahun 2022 menyusul
keberhasilan berbagai kebijakan pengendalian inflasi khususnya inflasi pangan melalui GNPIP. Adapun
kebijakan kenaikan suku bunga atau BI-7DRR berhasil menekan inflasi inti tetap stabil di tahun 2023. Ke
depannya, sinergi dan koordinasi perlu terus diperkuat dalam rangka menjaga stabilitas harga dan
memperkuat ketahanan ekonomi. Adapun fasilitasi distribusi pangan berupa subsidi ongkos angkut dan
sarana operasi serta kerjasama dengan mitra BI/ pemerintah daerah perlu terus dilakukan mengingat
efektivitasnya dalam meredam gejolak harga komoditas pangan di beberapa kabupaten/kota di Jawa
Barat.
2.2.8 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang
paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset
tersebut (SPI-KPUP.10.1).
Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik atas Tanah dengan Keadaan Kosong
Sebagaimana yang diatur dalam Peta Zonasi Rencana Detail Tata Ruang/RDTR yang diakses melalui
website GISTARU - Sistem Informasi Geospasial Tataruang (atrbpn.go.id) Kabupaten Bogor, bahwa wilayah
sekitar lokasi yang menjadi objek penilaian adalah Kawasan Peruntukan Industri (KPI). Memperhatikan
karakteristik lokasi, kemudahan akses dan luas tanah sebesar 6.135 m2 maka potensi pengembangan
yang dapat dilakukan adalah sebagai gudang atau pabrik/industri skala kecil. Dengan demikian,
penggunaan tertinggi dan terbaik dalam keadaan tanah kosong adalah sebagai gudang atau industri skala
kecil.
2.3 PENILAIAN TANAH
2.3.1 Analisis Perhitungan Nilai
Untuk sampai pada kesimpulan kami tentang Nilai Pasar dari Objek Penilaian, kami telah mengadopsi
Pendekatan Pasar karena pada tanggal penilaian terdapat informasi pasar yang dapat kami gunakan
untuk membandingkan dengan Objek Penilaian.
Kami menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar, yaitu membandingkan Obyek Penilaian dengan
data pasar pembanding yang setara disekitarnya yang saat ini sedang ditawarkan untuk dijual atau yang
baru saja ditransaksikan. Selama riset pasar kami, kami mengumpulkan 3 (tiga) data pasar yang kami
anggap sebagai pembanding dalam pendekatan ini.
Halaman - 10
Page 18
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
Data Pasar – Peta Lokasi
Pembanding 1
Pembanding 3
Pembanding 2
Objek
Uraian Market Data 1 Market Data 2 Market Data 3
Jenis Aset Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
Lokasi Gang Amung Jl. Mutiara X Jl. Lumong
Luas Tanah 7.000 m² 8.000 m² 5.000 m²
Sertifikat Tanah SHM SHM SHM
Status Penjualan Penawaran 2023 Penawaran 2023 Penawaran 2023
Harga Penawaran /m² Rp 1.000.000,- Rp 1.300.000,- Rp. 950.000,-
Kami menggunakan informasi pasar di atas sebagai tolok ukur Objek Penilaian dengan membuat analisis
komparatif dan penyesuaian harga, dengan membuat penyesuaian transaksional dan penyesuaian
properti.
Penyesuaian Transaksi
Dalam penilaian ini, penyesuaian transaksi terdiri dari beberapa elemen perbandingan meliputi hak atas
properti yang dialihkan (SHM, SHGB dll), syarat pembiayaan (cash keras, KPR dll), kondisi penjualan (wajar,
butuh uang dll), biaya pasca pembelian (biaya sengketa, pembongkaran dll) dan kondisi pasar (stabil, ada
apresiasi/depresiasi pasar dll). Jika komponen pada penyesuaian antara Objek Penilaian dengan Data
Pasar adalah sama, maka kami tidak memberikan penyesuaian (N/A). Dari hasil analisis Penilai, dari semua
elemen perbandingan terkait penyesuaian traksaksi tidak terdapat perbedaan antara objek penilaian
dengan data pembanding, sebagaimana dalam tabel berikut.
Halaman - 11
Page 19
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
Elemen Perbandingan Penyesuaian Transaksi terhadap Estimasi
Estimasi Objek
Harga Harga /m²
Market Harga
Penawaran Hak Atas Syarat Biaya Setelah
Data Transaksi Kondisi Kondisi
/m² Properti yg pembiay pasca Penyesuaian
/m² Penjualan Pasar
dialihkan aan pembelian Transaksi
Sama Sama Sama Sama Sama Rp
Data 1 Rp1.000.000 Rp950.000
(Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) 950.000,-
Sama Sama Sama Sama Sama Rp
Data 2 Rp1.300.000 Rp1.040.000
(Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) 1.040.000,-
Sama Sama Sama Sama Sama Rp
Data 3 Rp950.000 Rp926.250
(Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) (Rp 0) 926.250,-
Penyesuaian Properti
Dalam penilaian ini, penyesuaian properti terdiri dari beberapa elemen perbandingan meliputi :
• Karakterisitik fisik, seperti luas, bentuk, frontage, posisi, elevasi, topografi, kematangan dari tanah
• Karakterisitik lokasi, seperti jarak ke CBD, kemudahan akses, lebar dan kondisi jalan, fasilitas umum
terdekat, penataan/kenyamanan lingkungan, ketersediaan transportasi, sanitasi dll
• Karakterisitik ekonomi, seperti kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa dll
• Penggunaan, seperti peruntukan, kesesuaian HBU dll
• Komponen non realty, seperti ketersedian FFE/furnish, personal property dll
Jika elemen perbandingan untuk penyesuaian properti dari Obyek Penilaian lebih kecil dari dari data
pasar, kami memberikan penambahan (+) pada harga pasar, tapi jika lebih besar maka kami memberikan
pengurangan (-) pada harga pasar; dan jika elemen perbandingan antara Obyek Peniaian dan Data Pasar
sama, maka tidak dilakukan penyesuaian (N/A). Adapun hasil analisis terkait penyesuaian properti adalah
sebagaimana ditampilkan dalam tabel berikut ini :
Adjusted Price dari
Data 1 Rp950.000,- Data 2 Rp1.040.000,- Data 3 Rp 926.250,-
Penyesuaian Transaksi /m2
Besaran Penyesuaian per m2
Elemen Perbandingan
Data 1 Data 2 Data 3
6. Karakteristik Fisik -6,93% (Rp65.823,-) -11,38% (Rp118.354,-) -9,16% (Rp84.863,-)
7. Lokasi 8,33% Rp79.167,- 0% Rp 0,- 3,33% Rp30.875,-
8. Karakteristik Ekonomi 0% Rp 0,- 0% Rp 0,- 0% Rp 0,-
9. Penggunaan 0,14% Rp1.357,- 0% Rp 1.500,- 0% Rp 1.339,-
10. Komponen non Realty 0% Rp 0,- 0% Rp 0,- 0% Rp 0,-
Total Penyesuaian Properti 1,55% Rp14.701,- -11,38% (Rp118.354,-) -5,83% (Rp53.987,-)
Adjusted Price dari
Penyesuaian Transaksi & Rp 964.701,- Rp 921.646,- Rp 872.263,-
Properti (Indikasi Nilai Pasar)
Selanjutnya kami melakukan pembobotan dari indikasi Nilai Pasar dari ketiga data tersebut dengan
menggunakan Metode Inverse, sehingga dihasilkan Nilai Pasar Tanah atas objek yang dinilai adalah
sebesar Rp918.000,-/m2 dan setelah dikalikan dengan luas tanah 6.135 m2, maka total Nilai Pasar Tanah
atas objek yang dinilai adalah sebesar Rp5.631.900.000,-
Halaman - 12
Page 20
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT Hassana Boga Sejahtera, Tbk.
Indikasi Nilai Pasar Tanah BOBOT X INPT
URAIAN BOBOT
(Rp/m2) (Rp/m2)
Data Pembanding 1 31,6% Rp 964.701,- Rp 304.815,-
Data Pembanding 2 34,2% Rp 921.646,- Rp 314.968,-
Data Pembanding 3 34,2% Rp 872.263,- Rp 298.564,-
Rerata Tertimbang Nilai
Pasar (Rp/m2) 100% Rp 918.000,-
Total Nilai Pasar Properti
(Rp) Rp 5.631.900.000,-
2.3.2 Kesimpulan Nilai Pasar Tanah
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang berhubungan dengan
penilaian ini, menurut pendapat kami estimasi Nilai Pasar dari tanah kosong dengan luas tanah 6.135 m2
yang terletak di Jalan Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan Gunung Sindur, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa
Barat tersebut adalah sejumlah :
Nilai Pasar : Rp. 5.631.900.000,-
Terbilang : # Lima Miliar Enam Ratus Tiga Puluh Satu Juta Sembilan Ratus Ribu
Rupiah #
Halaman - 13
Page 21
Page 22
Page 23
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, TBK.
Tampak Jalan Depan Aset/ Jl. Berlian 1
Tampak Depan Aset
Page 24
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, TBK.
Tampak Batas Sebelah Utara Aset
Tampak Batas Sebelah Selatan Aset
Page 25
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, TBK.
Tampak Batas Sebelah Barat Aset
Tampak Batas Sebelah Barat Aset
Page 26
KJPP YANUAR, ROSYE DAN REKAN
Penilaian Aset – PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, TBK.
Tampak Aset
Tampak Aset
Page 27
Page 28
Jl. Berlian 1
TANAH KOSONG
RUMAH TINGGAL
TANAH KOSONG
RUMAH TINGGAL
Tanah Kosong Skala : Tanpa Skala U
U
Tanggal
Jl. Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan
Gunung Sindur, Kabupaten Bogor, Provinsi
Jawa Barat 31 Juli 2023
PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, Gambar :
TBK.
DENAH TANAH
00010/2.0170-00/PI/04/0032/1/II/2023
Page 29
Pembanding 1
Pembanding 3
Pembanding 2
Objek
Tanah Kosong Skala : Tanpa Skala U
U U
Tanggal
Jl. Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan Gunung
Sindur, Kabupaten Bogor, Provinsi Jawa Barat
31 Juli 2023
PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, Gambar :
TBK.
PETA LOKASI
00010/2.0170-00/PI/04/0032/1/II/2023
Page 30
Pembanding 1
Pembanding 3
Pembanding 2
Objek
Tanah Kosong Skala : Tanpa Skala U
U
Tanggal
Jl. Berlian 1, Desa Curug, Kecamatan
Gunung Sindur, Kabupaten Bogor, Provinsi
Jawa Barat 31 Juli 2023
PT HASSANA BOGA SEJAHTERA, Gambar :
TBK.
FOTO UDARA
00010/2.0170-00/PI/04/0032/1/II/2023
Page 31
Page 32
Page 33
Page 34
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.