Back to announcement
20260330_XCID_Penyampaian Laporan Tahunan_32055822_lamp2.pdf
Other Text extracted XCIDSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 95
Page 1
DIRE CIPTADANA PROPERTI RITEL INDONESIA PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN NEO SOLO GRAND MALL Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia No. Report : 00104/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2026 Tanggal : 17 Maret 2026
Page 2
Kepada: Direksi No. Kontrak : RHR00PC1F1125225.0
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia No. Laporan : 00104/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2026
Plaza Asia Office Park Unit 2 Tanggal : 17 Maret 2026
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59
Jakarta Selatan 12190
Indonesia
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN NEO SOLO GRAND MALL
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Dengan hormat,
Menyambung instruksi dari DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“Klien” atau “DIRE”) sesuai
kontrak No. RHR00PC1F1125225.0 tanggal 18 November 2025 dan amendemen kontrak No.
RHR00PC1F1125225.0 tanggal 13 Maret 2026, untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Pusat
Perbelanjaan Neo Solo Grand Mall (“SGM”) di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia, dengan ini kami
menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas Objek Penilaian, dan
menyampaikan laporan ini untuk Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai Publik
dan salah satu rekan pada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan (KJPP-RHR). Penilai Publik dan KJPP-
RHR telah memiliki perizinan dan terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementerian Keuangan
Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan – OJK.
KJPP-RHR telah menjalin kerjasama aliansi strategis dengan CBRE, yang merupakan
perusahaan konsultan properti global terintegrasi yang terdaftar di Bursa Efek New York
(www.cbre.com).
Penilaian ini dilakukan secara objektif dan tidak memihak serta Penilai juga tidak mempunyai
potensi benturan kepentingan dengan Objek Penilaian, Pemberi Tugas, dan Pengguna Laporan.
Seluruh penilai, tenaga ahli, dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai Berizin atau penanggung jawab penilaian yang
mempunyai kompetensi untuk melakukan penilaian.
Page 3
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan uraian sebagai berikut:
Bidang Usaha : Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi
Alamat : Plaza Asia Office Park Unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59,
Jakarta Selatan 12190, Indonesia
No. Telepon : (021) 2557 4883
No. Faksimile : (021) 2557 4842
Email : hidajatarief@ciptadana.com
Website : www.ciptadana-am.com
3. Pengguna Laporan
Pengguna Laporan adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia.
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian adalah aset berupa real properti yang terdiri dari tanah, bangunan dan
fasilitasnya. Objek penilaian adalah Pusat Perbelanjaan yang dikenal dengan Neo Solo Grand
Mall (“SGM”) dan terdiri dari tanah, bangunan serta fasilitasnya dengan total Net Lettable Area
(NLA) kurang lebih 26.199 meter persegi (tidak termasuk area pameran kurang lebih 446 meter
persegi) dan luas kotor bangunan (GBA) kurang lebih 59.277 meter persegi yang berdiri di atas
tanah seluas 11.964 meter persegi yang terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia.
Bentuk kepemilikan atas Objek Penilaian merupakan kepemilikan tunggal yang dilengkapi
dengan 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), terdaftar atas nama PT Surya Persada
Properti yang merupakan SPC (Special Purpose Company) milik DIRE.
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah (“IDR” or “Rp”). Nilai kurs
mata uang dolar AS terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah US $1= Rp16.782,- (kurs
tengah Bank Indonesia).
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Objek Penilaian untuk
kepentingan laporan tahunan DIRE selaku Manager Investasi DIRE Ciptadana Properti Ritel
Indonesia.
VALUATION & ADVISORY SERVICES ii
Page 4
7. Dasar Nilai
Dasar nilai sesuai tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. Definisi Nilai Pasar sesuai dengan
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar
“Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.”
Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan
pengalihan kepada pihak lain.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021, Objek Penilaian digolongkan menjadi Aset
Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut:
Aset Operasional
”Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2025 dan tanggal inspeksi adalah 5 Februari 2026.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan kedalaman investigasi sebagai berikut:
a. Inspeksi terhadap Objek Penilaian dilakukan untuk memperoleh data dan informasi yang
cukup sebagaimana diatur dalam Lingkup Penugasan.
b. Pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, inspeksi dapat dilakukan secara
sampling;
c. Pada Objek Penilaian dan/atau dokumen yang tidak dapat atau terbatas untuk diverifikasi,
maka sumber data dan informasi didasarkan hanya dari Pemberi Tugas dan/atau pihak lain
yang disetujui Pemberi Tugas;
d. Penilai melakukan verifikasi atas peruntukan tanah, dokumen kepemilikan, legal dokumen
dan perizinan lainnya namun tidak melakukan pengecekan keabsahan atas status hukum
Objek Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES iii
Page 5
10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Sifat dan sumber informasi yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Sumber informasi tersebut antara lain:
a. Bank Indonesia;
b. Bursa Efek Indonesia;
c. Badan Pusat Statistik;
d. Data riset dari lembaga independen; dan
e. Informasi dari media elektronik dan media cetak yang dianggap mewakili.
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi
a. Aset dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga;
b. Data dan informasi atas aset yang diberikan, baik berupa dokumen kepemilikan, legal dan
perijinan lainnya diasumsikan benar termasuk data yang diperoleh secara sampling;
c. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan;
d. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat ( in-situ/in-place) dan bagian
dari bisnis yang berjalan;
e. Penilai menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan informasi
yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, professional, pemilik properti
maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan besar dan mencerminkan kondisi
yang sebenarnya;
f. Tanggal inspeksi lapangan adalah setelah tanggal penilaian sehingga dalam penilaian ini
kami mengasumsikan bahwa tidak terdapat perubahan signifikan pada Objek Penilaian
antara tanggal inspeksi dan tanggal penilaian;
g. Kami telah menerima tenancy schedule dari SGM dengan NLA untuk masing-masing unit
dan kami berasumsi bahwa NLA yang diberikan oleh manajemen adalah benar dan
akurat;
h. Objek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang
profesional dan kompeten;
i. Kami dilengkapi dengan data dari Pemberi Tugas serta data lisan (verbal) yang didapatkan
selama inspeksi lapangan. Untuk tujuan penilaian ini, data tersebut diasumsikan akurat
dan benar.
Asumsi Khusus
a. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan dari sewa ruangan,
pameran, dan parkir, dan tidak memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas,
dan lain-lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian antara pihak
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT Surya Persada Properti;
VALUATION & ADVISORY SERVICES iv
Page 6
b. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya pemasaran untuk penyewa yang
kosong saat ini, tidak memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
c. Terdapat perjanjian parkir antara DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT
Centrepark Citra Corpora No.15183/PKS/CP-LGL/JK/V/2024 tanggal 2 Mei 2024 dengan
jangka waktu perjanjian terhitung 2 tahun sejak 1 Mei 2024 hingga 30 April 2026. Dalam
penilaian ini kami mengasumsikan bahwa perjanjian tersebut akan diperpanjang.
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
13. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan Peraturan Lainnya
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII – 2018, Edisi Revisi SPI 300 (Penilaian Real Properti) & 310 (Penilaian Mesin dan
Peralatan), Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran
Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021.
14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal bab 10, kami telah mempertimbangkan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan
Biaya dengan pertimbangan sebagai berikut:
Pendekatan Alasan Penggunaan
Pasar Tidak digunakan karena tidak terdapat cukup data pasar untuk
penawaran/transaksi Objek Penilaian yang sebanding
Pendapatan Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti yang menghasilkan
pendapatan
Biaya Digunakan karena investor masih melihat suatu properti berdasarkan biaya
pengganti properti sejenis dengan utilitas sebanding yang harus dibayarkan
15. Metode Penilaian yang Diterapkan
Pendekatan Penilaian Metode
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF)
Biaya Biaya Pengganti (RC)
16. Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian
Dalam Penilaian ini, kami tidak mempertimbangkan dampak dari kejadian setelah tanggal
Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES v
Page 7
17. Peraturan Perundang-undangan Terkait
Penilaian ini merujuk kepada:
a. Undang-Undang Pasar Modal No. 8 tahun 1995;
b. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 64/POJK.04/2017 tentang mengenai Dana Investasi
Real Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif;
c. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 3/POJK.04/2021 tentang Penyelenggaraan Kegiatan
di Pasar Modal;
d. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal;
e. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
VALUATION & ADVISORY SERVICES vi
Page 8
18. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2025 adalah:
Rp608.287.000.000,-
(ENAM RATUS DELAPAN MILIAR DUA RATUS DELAPAN PULUH TUJUH JUTA RUPIAH)
Sehubungan dengan meningkatnya konflik geopolitik di kawasan Timur Tengah yang telah
menyebabkan gangguan pada pasar energi global serta meningkatkan volatilitas pasar
keuangan, dan pemberlakuan tarif perdagangan yang signifikan oleh Pemerintah Amerika
Serikat terhadap sejumlah negara yang menimbulkan gejolak pada perekonomian global,
maka kami menyarankan untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat kehati-hatian yang
lebih tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi dibandingkan
dengan kondisi yang secara normal berlaku. Dikarenakan belum diketahuinya besaran
dampak dari pengenaan tarif perdagangan tersebut yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau
kurangnya data pasar untuk menginformasikan atau mendukung estimasi kuantitatif, sebagai
langkah pencegahan/mitigasi resiko kami sangat menyarankan untuk dilakukannya
pemutakhiran secara berkala terhadap hasil penilaian ini untuk memastikan adanya penilaian
yang akurat.
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan untuk
memastikan pemahaman atas hasil penilaian yang tergantung kepada seluruh asumsi,
batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini nilai
dimaksud sesuai dengan tujuan penilaian.
Jakarta, 17 Maret 2026
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES vii
Page 9
DAFTAR ISI
BAB
HALAMAN
SURAT PENGANTAR i
DAFTAR ISI viii
PERNYATAAN PENILAI ix
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS xi
GLOSARIUM xiii
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 PENDAHULUAN 4
3.0 LOKASI DAN LINGKUNGAN SEKITAR 5
4.0 URAIAN TAPAK 8
5.0 DOKUMEN KEPEMILIKAN 9
6.0 PERENCANAAN KOTA 10
7.0 URAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 11
8.0 FASILITAS DAN UTILITAS 14
9.0 KINERJA OPERASIONAL 15
10.0 KOMENTAR PASAR 24
11.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 39
12.0 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN 40
13.0 PROSEDUR PENILAIAN 42
14.0 KESIMPULAN PENILAIAN 50
LAMPIRAN
KERTAS KERJA
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
FOTO
PETA LOKASI
PETA SERTIPIKAT
SITE PLAN
DENAH BANGUNAN
VALIDASI MAPPI
VALUATION & ADVISORY SERVICES viii
Page 10
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek penilaian dan/atau
jenis industri yang dinilai.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian.
9. Penugasan penilaian professional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, kepemilikan hak, tujuan dan objek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
11. Tim Penilai telah melakukan inspeksi / investigasi terhadap Objek Penilaian yang dinilai.
12. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Properti.
13. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai.
14. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung jawabkan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES ix
Page 11
16. Kami telah melakukan verifikasi sesuai lingkup pekerjaan kami dan kami telah melakukan
validasi data oleh asosiasi profesi (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) melalui Forum Penilai
Pasar Modal (FPPM) serta mengasumsikan bahwa data tersebut akurat dan benar.
17. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini;
18. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII-2018.
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggung Jawab:
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023 Penilai Properti …………………….
Pemeriksa:
Jun Cesar Haposan Meha
MAPPI No. 16-T-06693
Register Penilai No. RMK-2017.00950 Penilai Properti …………………….
Tim Penilai:
Agri Novrius Ermulia
MAPPI No. 19-P-09911
Register Penilai No. RMK-2020.03613 Penilai Properti …………………….
Agung Pratama Hidayat*
MAPPI No.22-P-11278
Register Penilai No. RMK-2022.04521 Penilai Properti …………………….
Fitriani Arumningsih*
MAPPI No.25-P-13492
Register Penilai No. RMK-2025.05032 Penilai Properti …………………….
*Penilai yang melakukan inspeksi lapangan
VALUATION & ADVISORY SERVICES x
Page 12
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut:
1. Terkait dengan kondisi geopolitik yang diikuti dengan ketidakpastian situasi ekonomi global
(juga di Indonesia), kami menyarankan untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat
kehati-hatian yang lebih tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal berlaku. Disebabkan belum diketahuinya
besaran dampak dari kondisi geopolitik yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya
data pasar untuk menginformasikan atau mendukung estimasi kuantitatif, kami menyarankan
untuk dilakukannya review/kaji ulang secara berkala terhadap hasil penilaian ini sebagai
tindakan berjaga-jaga.
2. Kondisi perbedaan yang mungkin terjadi di antara tanggal penilaian dan periode waktu
pelaksanaan hasil penilaian, dapat mengurangi relevansi opini nilai dengan kebutuhan
Pengguna Laporan, yang disebabkan oleh perbedaan akses data dan informasi, serta asumsi
dan analisis penilaian. Dalam hal Pengguna Laporan menemukan kondisi seperti itu, disarankan
untuk menugaskan Penilai untuk meninjau penugasan yang telah dilakukan di mana jika
memungkinkan dan diperlukan, Penilai mungkin dapat mengulangi prosedur penilaian
sebelumnya secara lengkap. Proses dan prosedur harus diuraikan dalam penugasan terpisah
dan berbeda dari penugasan sebelumnya.
3. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, Sebagian
ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan,
referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan.
4. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan seperti
yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
dipihak klien
5. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xi
Page 13
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.
8. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku. Jika jaminan diperlukan, kami
menyarankan agar verifikasi diperoleh dari pengacara Anda.
10. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran
apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan
ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertipikat &
gambar bangunan yang diterima dari klien.
11. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian- bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan mengubah penilaian.
12. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas property dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.
13. Kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan
dalam salinan surat sertipikat tanah yang disediakan oleh Perusahaan.
14. Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan, penyelidikan lingkungan ataupun
penyelidikan kandungan tanah yang mungkin telah dilaksanakan terhadap properti yang dinilai
berkaitan dengan kontaminasi lingkungan atau kemungkinan terjadinya kontaminasi
lingkungan.
15. Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian
ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
VALUATION & ADVISORY SERVICES xii
Page 14
GLOSARIUM
Istilah Uraian
HGB Hak Guna Bangunan
Gross Building Area Jumlah luas kotor keseluruhan bangunan, termasuk parkir.
(GBA)
Gross Floor Area (GFA) Jumlah seluruh permukaan lantai bangunan yang dihitung dari dinding
terluar bangunan tetapi tidak termasuk void dan parkir.
Net Lettable Area (NLA)/ Luas lantai tertentu dalam suatu gedung komersial yang ditetapkan olek
Luas Lantai Sewa pemilik bangunan untuk disewakan.
Anchor Tenant, Mini Penyewa utama atau penyewa kunci yang dipertimbangkan untuk menjadi
Anchor dan Big Tenant membangkitkan atau menarik arus pengunjung dari sebuah ritel, yang dibagi
dalam anchor (NLA >1.000 m²) dan big tenant (700<NLA<1.000 m²).
Specialty Toko/kios kecil dan sedang yang mengkhususkan diri dalam berbagai
kelompok jenis produk tertentu dan pelengkapnya.
Casual Leasing, Atrium Penggunaan areal umum di pusat perbelanjaan untuk perdagangan atau
Leasing kegiatan promosi dalam jangka waktu yang relatif pendek (kurang dari 1
bulan).
Rental Rate/Tarif Sewa Tarif sewa pokok yang ditetapkan dalam kontrak perjanjian sewa-menyewa
antara penyewa dan pemilik gedung komersial yang disepakati bersama.
Occupancy Rate/Tingkat Persentase luas lantai yang sudah tersewa dibandingkan dengan Luas Lantai
Hunian Sewa (Lettable Floor Area atau Rentable Floor Area) yang tersedia dalam
suatu Pusat Perbelanjaan.
Lease Period/Periode Sewa Masa berlaku suatu ikatan sewa-menyewa dalam kontrak perjanjian sewa-
menyewa antara penyewa dan pemilik gedung komersial.
Revenue Sharing/Bagi Pembagian pendapatan dari total jumlah pendapatan yang dihasilkan dari
Hasil penjualan barang antara penyewa dan pemilik.
WALE Metode untuk mengukur periode rata-rata dimana semua sewa dalam suatu
properti akan berakhir. WALE adalah pengukuran yang sangat penting bagi
pemilik properti komersial untuk memperkirakan risiko kekosongan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xiii
Page 15
1.0 Ringkasan Eksekutif
Pemberi Tugas dan : DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
Pengguna Laporan
Jenis Aset : Aset Operasional
Tujuan Penilaian : Laporan tahunan DIRE
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Objek Penilaian
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 5 Februari 2026
Kurs Tengah : US $1= Rp16.782,- (Kurs Tengah Bank Indonesia)
Objek Penilaian : Pusat Perbelanjaan Neo Solo Grand Mall yang terdiri dari tanah,
bangunan, serta fasilitasnya, dengan uraian sebagai berikut:
Lokasi : Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Koordinat : -7.566497, 110.807556
Luas Tanah : 11.964 m2
GBA : ±59.277 m2
NLA : ±26.199 m2 (tidak termasuk area pameran kurang
lebih 446 meter persegi)
Tingkat Hunian : 79,82%*
Anchor Tenant : Teleperformance, Matahari Department Store,
Amazone, Cinema XXI
*per 31 Desember 2025
Dokumen : 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terdaftar atas nama
Kepemilikan PT Surya Persada Properti dengan rincian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan Luas
Nomor dan Tanggal
No Sertipikat dan Tanggal Tanah
Gambar Situasi
Tanah Berakhir (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No.114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No.121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No.135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
PT Surya Persada Properti merupakan SPC (Special Purpose Company)
milik DIRE.
Perencanaan Kota : Peruntukan : Perdagangan dan Jasa
KDB : 60%
KLB : 15 (maksimum)
KDH : 20%
Maksimum ketinggian : 150 meter
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1
Page 16
Penggunaan Tertinggi : Pusat Perbelanjaan
& Terbaik
Asumsi Khusus : • Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan
dari sewa ruangan, pameran, dan parkir, dan tidak
memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas, dan lain-
lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian
antara pihak DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT
Surya Persada Properti;
• Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya
pemasaran untuk penyewa yang kosong saat ini, tidak
memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
• Terdapat perjanjian parkir antara DIRE Ciptadana Properti Ritel
Indonesia dengan PT Centrepark Citra Corpora No.15183/PKS/CP-
LGL/JK/V/2024 tanggal 2 Mei 2024 dengan jangka waktu
perjanjian terhitung 2 tahun sejak 1 Mei 2024 hingga 30 April 2026.
Dalam penilaian ini kami mengasumsikan bahwa perjanjian tersebut
akan diperpanjang.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan dan Biaya
Analisa SWOT : Strength
• Objek Penilaian berada di Jalan Brigjend Slamet Riyadi, yang
merupakan jalan utama yang terletak di pusat Kota Surakarta;
• Objek Penilaian relatif dekat dengan Bandar Udara Internasional
Adi Sumarmo;
• Objek Penilaian sebagai pusat perbelanjaan pertama di Solo
sudah dikenal luas oleh masyarakat.
Weakness
• Bangunan relatif tua bila dibandingkan dengan pusat
perbelanjaan pesaing;
• Sebagian besar tenant didominasi oleh merek kelas menengah,
sehingga segmen premium kurang terwakili yang membuat daya
tarik bagi kelas atas lebih rendah.
Opportunity
• Masih besarnya segmen pasar menengah yang merupakan target
pasar dari Objek Penilaian;
• Dengan beroperasinya Jalan Tol Solo – Ngawi, jumlah pengunjung
dari luar Kota Surakarta meningkat;
• Solo dikenal dengan Kota Batik dan destinasi kuliner sehingga
jumlah pengunjung dari luar Kota Surakarta meningkat dan dari
tahun ke tahun semakin bertambah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2
Page 17
Threat
• Kehadiran pusat perbelanjaan lain dengan konsep eksklusif dan
fasilitas yang lebih modern.
Nilai Pasar : Rp608.287.000.000,-
(ENAM RATUS DELAPAN MILIAR DUA RATUS DELAPAN PULUH TUJUH
JUTA RUPIAH)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya
dibaca secara terpisah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3
Page 18
2.0 Pendahuluan
Ruang Lingkup
Lingkup pekerjaan mengacu kepada prosedur penilaian yang berlaku secara umum. Secara
garis besar lingkup pekerjaan dapat dijelaskan sebagai berikut.
Batasan
Tujuan
Identifikasi Masalah Objek Penilaian
Dasar Nilai
Tanggal Penilaian
Pengumpulan data dan wawancara
manajemen
Analisis data dan penilaian
Menggunakan
asumsi dan
Estimasi Nilai pendekatan
penilaian yang
sesuai
Penulisan Laporan
Dasar Informasi
Laporan penilaian ini dibuat berdasarkan data dan informasi berikut:
• Salinan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB);
• Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• Salinan Sertipikat Laik Fungsi (SLF);
• Salinan Izin Penggunaan Bangunan (IPB);
• Salinan Izin Usaha Pusat Perbelanjaan (IUPP);
• Salinan Surat Keterangan Bangunan Gedung Laik Fungsi (SLF);
• Salinan perjanjian manajemen properti;
• Salinan perjanjian parkir;
• Salinan data tagihan listrik dan air bawah tanah;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 4
Page 19
• SPPT PBB tahun 2024 dan 2025;
• Salinan polis asuransi;
• Kapasitas parkir mobil dan motor;
• Historikal pengunjung dan parkir bulan Januari-Desember 2025;
• Laporan pendapatan Objek Penilaian Tahun 2025;
• Salinan data pendapatan tenant Revenue Sharing 2025;
• Tenancy Schedule Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2025;
• Floor plan Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2025;
• Daftar mesin dan peralatan per 31 Desember 2025;
• Berbagai data pasar dan industri yang telah dikumpulkan dan diolah oleh KJPP RHR;
• Data makro ekonomi yang telah diambil dari berbagai laporan yang diterbitkan oleh
Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik Indonesia;
• Wawancara dengan pengelola yang diwakilkan oleh Bapak Bambang Sunarno
sebagai Direktur dari PT Bengawan Inti Kharisma.
3.0 Lokasi dan Lingkungan Sekitar
Objek Penilaian terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia. Objek Penilaian
terletak di sebelah selatan Jalan Brigjend Slamet Riyadi atau berada dalam radius:
• kurang lebih 200 meter di sebelah timur persimpangan antara Jalan Brigjen Slamet
Riyadi dan Jalan Doktor Moewardi;
• kurang lebih 650 meter di sebelah barat Taman Sriwedari;
• kurang lebih 1,2 kilometer di sebelah selatan dari Stadion Manahan;
• kurang lebih 1,3 kilometer di sebelah tenggara dari Stasiun Kereta Api Purwosari;
• kurang lebih 2,5 kilometer di sebelah barat dari Keraton Kasunanan Surakarta dan
Alun-alun Surakarta;
• kurang lebih 8,7 kilometer di sebelah tenggara dari Bandar Udara Internasional Adi
Sumarmo.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5
Page 20
Peta Lokasi
U
1. Objek Penilaian
2. Persimpangan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
dan Jalan Doktor Moewardi
3. Taman Sriwedari
4. Stadion Manahan
5. Stasiun Kereta Api Purwosari
6. Stasiun Kereta Api Solo Balapan
7. Keraton Kasunanan Surakarta dan Alun-
alun Surakarta
8. Bandar Udara Internasional Adi Soemarmo
Jalan di muka Objek Penilaian adalah Jalan Brigjend Slamet Riyadi yang digunakan sebagai
jalan 1 (satu) arah dengan 3 (tiga) lajur yang terdiri dari 1 (satu) lajur jalur cepat, 1 (satu)
lajur jalur lambat, dan 1 (satu) lajur khusus rel kereta api wisata. Lebar jalan kurang lebih
20 (dua puluh) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi baik.
Jalan di muka Objek Penilaian dilewati oleh angkutan umum seperti bus Batik Solo Trans.
Objek Penilaian dapat diakses melalui Jalan Sutowijoyo. Jalan Sutowijoyo digunakan
sebagai jalan 2 (dua) arah dan masing-masing arah terdiri dari 1 (satu) lajur. Lebar jalan
kurang lebih 5 (lima) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi
baik. Jalan Sutowijoyo tidak dilewati angkutan umum.
Objek Penilaian dapat diakses melalui Jalan Duren. Jalan Duren digunakan sebagai jalan 2
(dua) arah dan masing-masing arah terdiri dari 1 (satu) lajur. Lebar jalan kurang lebih 3
(tiga) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi baik. Jalan Duren
tidak dilewati angkutan umum.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 6
Page 21
Analisis Aksesibilitas
Objek Penilaian dapat dicapai melalui beberapa akses, antara lain sebagai berikut:
Warna
Dari Rute
Garis
Stasiun Kereta Api
Jalan Brigjend Slamet Riyadi – Objek Penilaian
Purwosari
Jalan Monginsidi – Jalan Gajah Mada – Jalan Honggowongso – Jalan
Stasiun Kereta Api
Kebangkitan Nasional – Jalan Sutowijoyo – Jalan Brigjend Slamet Riyadi –
Solo Balapan
Objek Penilaian
Bandar Udara
Jalan Mangu – Jalan Adi Sumarmo – Jalan A. Yani – Jalan Brigjen Slamet
Internasional Adi
Riyadi – Objek Penilaian
Sumarmo
Bandar Udara
Internasional Adi
Sumarmo
Stasiun Kereta Api
Solo Balapan
Stasiun Kereta Api
Purwosari Objek
Penilaian
U
Gambaran Lingkungan Sekitar
Di sekitar Objek Penilaian didominasi oleh pengembangan komersial berupa pusat
perbelanjaan, perkantoran dan hotel.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 7
Page 22
U
Objek Penilaian Fasilitas Publik & Sosial
Hotel 1. RST Slamet Riyadi (DKT)
1. Grand Hap Hotel 2. RS Gigi dan Mulut Soelastri UMS
2. Megaland Hotel Solo 3. Satlantas Polresta Surakarta
3. Red Planet Solo 4. MAN 2 Surakarta
4. Novotel Solo 5. SMP Negeri 24 Surakarta
5. Ibis Styles Solo 6. SMP Negeri 25 Surakarta
Perkantoran 7. SD Negeri Mangkubumen Lor No. 15
1. Bank Muamalat Pengembangan Campuran
2. Otoritas Jasa Keuangan 1. Solo Paragon Hotel & Mall
3. Bank BNI
4. PT Jasa Raharja
5. Bank Mandiri
6. Bank Syariah Indonesia
7. Bank BRI
4.0 Uraian Tapak
Tapak Objek Penilaian berbentuk menyerupai huruf L
dengan luas tanah 11.964 meter persegi. Panjang tapak
yang berbatasan dengan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
kurang lebih 80 meter, sedangkan yang berbatasan
dengan Jalan Sutowijoyo kurang lebih 142 meter, dan
yang berbatasan dengan Jalan Duren kurang lebih 105
meter persegi. Permukaan tapak secara umum datar dan
kedudukan tapak lebih tinggi dengan jalan di muka
Objek Penilaian. Saat ini, kondisi tapak adalah tanah
U matang dan berdiri bangunan pusat perbelanjaan di
atasnya.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 8
Page 23
Tapak dibatasi oleh:
- sebelah utara : Jalan Brigjend Slamet Riyadi
- sebelah timur : Kantor PT Jasa Raharja dan Pemukiman
- sebelah barat : Jalan Sutowijoyo
- sebelah selatan : Jalan Duren
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud.
Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan
salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat
sertipikat tanah properti dimaksud.
5.0 Dokumen Kepemilikan
Berdasarkan Salinan surat tanah yang diberikan, Objek Penilaian dilengkapi dengan 4
(empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama PT Surya Persada Properti
dengan uraian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan dan Nomor dan Tanggal Luas Tanah
No
Sertipikat Tanah Tanggal Berakhir Gambar Situasi (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No. 114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No. 121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No. 135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
Berdasarkan informasi dari Pemberi Tugas, PT Surya Persada Properti merupakan SPC
(Spesial Purpose Company) milik DIRE.
Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar
tersebut di atas. Namun demikian, berdasarkan peta rincikan yang diberikan oleh Pemberi
Tugas, kami mengerti bahwa Objek Penilaian terdiri dari bidang-bidang tanah yang
bersambungan.
Kami mengerti bahwa HGB No. 113 dan 114 akan berakhir di tahun 2027. Dalam penilaian
ini, kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku dapat diberikan dan kami
telah memperhitungkan biaya perpanjangan masa berlaku HGB tersebut.
Kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan
menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset dimaksud telah dilengkapi dengan
VALUATION & ADVISORY SERVICES 9
Page 24
surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.
6.0 Perencanaan Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta
Objek Penilaian dan berdasarkan Peraturan Walikota Kota Surakarta
Nomor 33 Tahun 2023 tentang Rencana Detail Tata
Ruang Kota Surakarta Tahun 2023-2043, Objek
Penilaian memiliki parameter pengembangan sebagai
berikut:
U
Peruntukan : Perdagangan dan jasa
KDB : 60%
Sumber: Dinas Tata Kota Surakarta KLB : 15 (maksimum)
KDH : 20%
Ketinggian Maksimum : 150 meter
Perizinan
Bangunan Objek Penilaian dilengkapi dengan perizinan sebagai berikut:
Luas
Tanggal
No. No. IMB Atas Nama Peruntukan Bangunan
Diterbtikan
(m2)
Willy Widodo
IMB No. 3 Desember Membangun Pusat
1 Herlambang (pemilik 61.137
601/758/XII/03 2003 Perbelanjaan
lama properti)
Tan Sutjipto
IMB No. Menambah
7 Oktober Herlambang (komisaris
2 601/1107/L- Bangunan Ruang 22,50
2008 PT Bengawan Inti
05//IMB/X/2008 ATM
Kharisma)
Total 61.159,5
Kami mengerti bahwa terdapat perbedaan luas bangunan antara Izin Mendirikan Bangunan
(IMB) seluas 61.159,5 meter persegi dengan luas bangunan eksisting seluas 59.277 meter
persegi. Dalam penilaian ini, kami menggunakan luas bangunan eksisting seluas 59.277
meter persegi.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian tidak bertentangan
dengan ketentuan dan peraturan yang berkenaan dengan tata kota dan tata bangunan dan
kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian dilengkapi dengan perijinan yang
berhubungan dengan pengembangan dan operasional sebagai pusat perbelanjaan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 10
Page 25
7.0 Uraian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Objek Penilaian merupakan bangunan pusat perbelanjaan dengan total luas bangunan
kotor kurang lebih 59.277 meter persegi dan selesai dibangun pada tahun 2004. Bangunan
terdiri dari 5 lantai yang dilengkapi dengan basemen 1 lantai dan semi basemen 1 lantai.
Spesifikasi Bangunan
Spesifikasi bangunan adalah sebagai berikut:
Item Keterangan
Luas Bangunan Kotor ±59.277 m2
Jumlah Lantai 5 lantai dengan 1 lantai basemen dan 1 lantai semi basemen
Tahun Selesai Dibangun 2004
Tahun Renovasi 2025
Konstruksi Portal beton bertulang
Pondasi Tiang pancang beton dengan pile cap
Konstruksi Atap Slab beton bertulang, rangka baja
Penutup Atap Spandek zinkalum
Langit-langit Gipsum rangka hollow dicat untuk koridor dan acoustic tile rangka hollow dicat
untuk kios
Dinding Luar Fasade kaca clear tempered, dinding geser untuk area basemen
Dinding Dalam Bata hebel diplester dan di cat
Jendela n/a
Pintu Panel kaca rangka alumunium untuk lobi, panel besi rangka besi untuk area
tangga darurat dan area ME di basemen
Tangga Struktur beton bertulang
Lantai Homogenious tile ukuran 60x60 cm untuk koridor, keramik 30x30 cm untuk kios
dan semen plur untuk basemen dan area parkir
Kondisi Cukup
Akomodasi Bangunan
Akomodasi masing-masing lantai digambarkan sebagai berikut:
GFA Area
Lantai GBA (m2) NLA (m2) Akomodasi
(m2) Parkir (m2)
Area tenant, gudang, area servis,
Basemen &
9.258 3.353 12.611 4.677 Anchor, area parkir, ruang mesin,
Semi basemen
kantor engineering
Lantai Dasar 8.496 - 8.496 4.662 Area tenant dan area pameran
Lantai 1 8.096 - 8.096 5.452 Area tenant dan area servis
Lantai 2 7.730 - 7.730 4.786 Area tenant, area servis dan gudang
Lantai 3, Area tenant, area servis, area pameran,
5.724 2.139 7.863 4.315
Mezzanine gudang dan area parkir
Lantai 4, dan
8.668 4.878 13.545 2.450 Area tenant, area servis dan area parkir
lantai 4A
Area parkir terbuka, gudang pengelola,
Lantai 5 936 936 57
gudang
Total 48.908 10.370 59.277 26.199
VALUATION & ADVISORY SERVICES 11
Page 26
Sarana pelengkap
Deskripsi Kuantiti Spesifikasi Kondisi
Jalan ±825 m² Paving Cukup
Pagar ±321 m Bata hebel diplester Cukup
Foto
Objek Penilaian Drop off
Penyewa Anchor Penyewa Specialty
Island ATM
VALUATION & ADVISORY SERVICES 12
Page 27
Lantai Dasar Lantai 1
Lantai 2 Lantai 3
Lantai 4 Lantai Atap
VALUATION & ADVISORY SERVICES 13
Page 28
8.0 Fasilitas dan Utilitas
Pada saat inspeksi, Objek Penilaian dilengkapi dengan fasilitas sebagai berikut:
Total Tahun
No. Deskripsi Unit Penyedia / Merek Kapasitas Kondisi
Unit Instalasi
1 Instalasi Listrik 1 Set PT PLN (Persero) 4.330 kVA 2004 Sangat Baik
2 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 1.000 kVA 2004 Kurang Baik
3 Generator Set 2 Unit Mitsubishi 1.250 kVA 2004 Kurang Baik
4 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 250 kVA 2004 Kurang Baik
5 Tanki Solar 1 Unit - 1.000 Liter 2004 Kurang Baik
6 Tanki Solar 1 Unit - 2.000 Liter 2004 Kurang Baik
7 Trafo 2 Unit Trafindo 2.500 kVA 2004 Kurang Baik
8 Trafo 1 Unit Trafindo 2.000 kVA 2004 Kurang Baik
9 Lift Penumpang 2 Unit Hyundai 1.350 kg 2004 Kurang Baik
10 Lift Barang 3 Unit Hyundai 1.600 kg 2004 Kurang Baik
11 Escalator 10 Unit Hyundai n/a 2004 Kurang Baik
12 Travelator 2 Unit Hyundai n/a 2004 Kurang Baik
13 AC Split 15 Unit Daikin 2.5 PK 2004 Kurang Baik
12 Chiller Mall 2 Unit McQuay 591 TR 2004 Kurang Baik
13 Chiller MDS 2 Unit McQuay 280 TR 2004 Kurang Baik
14 CT Mall 2 Unit Kuken 738,75 TR 2004 Kurang Baik
15 CT MDS 2 Unit Kuken 350 TR 2004 Kurang Baik
16 AHU 1 Set - 1.443 TR 2004 Kurang Baik
17 CWP Mall 2 Unit ITT B&G 45 kW 2004 Kurang Baik
18 CHWP Mall 2 Unit ITT B&G 18,5 kW 2004 Kurang Baik
19 CWP MDS 2 Unit ITT B&G 37 kW 2004 Kurang Baik
20 CHWP MDS 2 Unit ITT B&G 15 kW 2004 Kurang Baik
Make Up Water Kurang Baik
21 2 Unit ITT B&G 2 & 5 HP 2004
Pump
Submersible Sewage Kurang Baik
22 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004
Pump
23 Sewage Pump 3 Unit Ebara 0,5 kW 2004 Kurang Baik
24 Sumpit Pump 3 Unit Ebara 0,82 kW 2004 Kurang Baik
25 Transfer Pump 3 Unit Ebara 11 kW 2004 Kurang Baik
26 Booster Pump 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004 Kurang Baik
27 Grease Trap Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Kurang Baik
28 Deepwell Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Kurang Baik
29 Roof Tank 2 Unit Marifig 45 m 3
2004 Kurang Baik
30 Diesel Pump 1 Unit Clarke 90 kW 2004 Kurang Baik
31 Electric Pump 1 Unit Western Lc 90 kW 2004 Kurang Baik
32 Jockey Pump 1 Unit Western Lc 7,5 kW 2004 Kurang Baik
33 CCTV 1 Set - 48 Kamera 2004 Kurang Baik
34 BAS 1 Set - - 2004 Kurang Baik
35 Fire Alarm 1 Set - - 2004 Kurang Baik
Kami mengerti bahwa kapasitas generator set lebih kecil dibandingkan dengan kapasitas
listrik dari PT PLN (Persero).
VALUATION & ADVISORY SERVICES 14
Page 29
9.0 Kinerja Operasional
Data historikal kinerja keuangan Objek Penilaian selama 5 tahun terakhir dengan rincian sebagai berikut:
(dalam Juta Rupiah)
Deskripsi 2021 % 2022 % ∆ 2023 % ∆ 2024 % ∆ 2025 % ∆
Tingkat Hunian 61,14% 73,34% 78,65% 81,83% 79,82%
Pendapatan
Pendapatan Sewa 14.946 96,06% 14.828 96,01% -0,78% 17.693 93,90% 19,32% 19.642 92,21% 11,02% 16.707 93,00% -14,94%
Pendapatan Sewa Atrium 83 0,53% 149 0,97% 80,49% 534 2,83% 257,84% 867 4,07% 62,45% 636 3,54% -26,68%
Pendapatan Parkir 230 1,43% 319 2,07% 38,73% 323 1,71% 1,08% 522 2,45% 61,66% 440 2,45% -15,64%
Revenue Sharing 300 1,93% 148 0,96% -50,65% 293 1,55% 97,87% 272 1,28% -7,24% 182 1,01% -33,10%
Total Pendapatan 15.559 100,00% 15.444 100,0% -0,73% 18.843 100,00% 22,00% 21.303 100,00% 13,06% 17.965 100,00% -15,67%
Biaya Asuransi 714 4,59% 728 4,72% 1,96% 728 3,87% 0,00% 732 3,44% 0,53% 732 4,08% 0,00%
Biaya PBB 445 2,86% 495 3,2% 11,11% 495 2,63% 0,00% 495 2,32% 0,00% 495 2,75% 0,00%
Total Biaya 1.159 7,45% 1.223 7,92% 5,47% 1.223 6,49% 0,00% 1.227 5,76% 0,32% 1.227 6,83% 0,32%
Pendapatan Bersih 14.400 92,55% 14.221 92,08% -1,23% 17.620 93,51% 23,89% 20.076 94,24% 13,94% 16.738 93,17% -16,63%
VALUATION & ADVISORY SERVICES 15
Page 30
• Tingkat hunian mengalami penurunan dari 81,83% pada tahun 2024 menjadi 79,82%
pada tahun 2025 dikarenakan adanya penyewa yang masa sewanya habis dan tidak
memperpanjang masa sewanya;
• Pendapatan sewa mengalami penurunan sebesar -14,94% pada tahun 2025 dikarenakan
penurunan tingkat hunian dibandingkan tahun 2024;
• Pendapatan sewa atrium mengalami penurunan hingga -26,68% pada tahun 2025
dikarenakan perbedaan luas atrium yang disewakan lebih kecil dibandingkan tahun
2024;
• Pendapatan revenue sharing pada tahun 2025 mengalami penurunan sebesar -33,10%
dikarenakan adanya penyewa yang tidak memperpanjang masa sewa;
• Dibandingkan dengan tahun 2024, pendapatan parkir pada tahun 2025 turun sebesar
-15,64%. Penurunan ini disebabkan oleh penurunan jumlah pengunjung Neo Solo
Grand Mall dibandingkan tahun 2024;
• Secara umum, total pendapatan di tahun 2025 turun sebesar -15,67% dibanding tahun
2024. Selain itu, pendapatan bersih juga mengalami penurunan sebesar -16,63%
dibandingkan tahun 2024.
Neo Solo Grand Mall saat ini sedang melakukan proses renovasi sebagai bagian dari strategi
peningkatan kualitas dan daya saing properti. Renovasi ini diharapkan dapat menghadirkan
konsep yang lebih segar, meningkatkan kenyamanan pengunjung, serta menarik tenant dan
brand yang lebih variatif. Ke depan, langkah renovasi tersebut berpotensi memberikan
dampak positif terhadap peningkatan jumlah pengunjung, okupansi, serta kinerja
operasional secara keseluruhan.
Kami hanya mendapatkan kinerja operasional untuk DIRE sehingga pendapatan yang
diterima hanya dari pendapatan sewa termasuk revenue sharing, sewa atrium (pameran) dan
parkir, sementara biaya yang dikeluarkan hanya asuransi dan pajak bumi dan bangunan.
Pendapatan servis dan biaya operasional tidak diperhitungkan karena pengoperasian SGM
menjadi tanggung jawab pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma, sehingga pendapatan
servis (termasuk penentuan besarnya tarif biaya servis) diasumsikan menjadi hak pengelola,
bukan menjadi hak DIRE.
Berdasarkan Perjanjian Perubahan Ketiga atas Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE
Ciptadana Properti Ritel Indonesia dan PT Bengawan Inti Kharisma tanggal 21 November
2024, bahwa DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia sebagai pemilik dari SGM dan PT
Bengawan Inti Kharisma sebagai manajer properti untuk pengoperasian SGM.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 16
Page 31
Rincian penyewa
Berikut ini merupakan tingkat hunian SGM per 31 Desember 2025:
Tipe Penyewa NLA (m²) Tersewakan (m²) Kosong (m²) Tingkat Hunian (%)
Anchor Tenant 14.092 14.092 - 100,00%
Big tenant
1.708 1.708 - 100,00%
Specialty 9.325 4.594 4.730 49,27%
Island 685 423 262 61,75%
ATM 64 14 50 21,86%
Gudang 325 81 244 24,97%
Jumlah 26.199 20.912 5.287 79,82%
Daftar profil penyewa per 31 Desember 2025 dan rata-rata sewa kontraktual per lantai
adalah sebagai berikut:
Harga sewa Weighted
Tipe / (Rp/m²/bulan) Average
NLA (m²) Kategori
Lantai Harga Sewa
Min Max (Rp/m²/bulan)
Anchor Department Store, Office, Leisure &
14.092 42.185 75.000 53.000
Tenant Entertaiment
Big Tenant 1.708 59.670 59.670 26.000 Leisure & Entertaiment
Basement 88 55.671 85.000 64.000 Others, F&B
Lantai Books, Gifts, Hobbies, F&B, Fashion,
843 109.009 360.720 61.000
Dasar Health, Beauty & P Care, Jwo
Books, Gifts, Hobbies, Fashion, Health,
Lantai 1 704 75.000 200.000 122.000 Beauty & P Care, Jwo, Sports Related,
Storage
Lantai 2 1.303 9.761 295.000 124.000 Books, Gifts, Hobbies, Fashion
Lantai 3 1.225 75.000 570.000 180.000 Electronics, IT, Gadgets, F&B
F&B, Books, Gifts, Hobbies, Leisure &
Lantai 4 398 12.588 359.000 44.000
Entertaiment
Lantai 5 33 833.333 5.416.667 1.476.000 Services
Books, Gifts, Hobbies, F&B, Fashion,
Island 423 141.000 1.442.000 464.000 Health, Beauty & P Care, Jwo, Shoes,
Bags, Accessories, Sports Related
ATM 14 800.000 1.288.572 766.000 ATM
Gudang 81 36.181 36.181 6.000 Storage
Total 20.912
Berdasarkan rata-rata tertimbang dari harga sewa, Lantai 5 memiliki rata-rata harga sewa
tertinggi dibanding dengan kategori yang lain sebesar Rp1.476.000,-/m²/bulan dikarenakan
lantai tersebut didominasi oleh penyewa untuk penggunaan repeater sinyal telpon selular
yang memiliki harga sewa yang tinggi dan diikuti oleh ATM sebesar 766.000,-/m2/bulan.
Gudang memiliki rata-rata harga sewa terendah sebesar Rp6.000,-/m2/bulan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 17
Page 32
Daftar penyewa berdasarkan kategori dan lokasi adalah sebagai berikut:
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor Tenant Teleperformance
Health, Beauty &
1 Basemen Zona Relax
P Care
Others Warmindo Motekar, Zona Relax
Anchor Tenant Matahari Department Store
F&B J.CO, Asia Bakery, Mako
Fashion Femee Wear, Citra Busana, Jihan Fashion Muslim
JWO Aksel Jam, Dafa Arloji, Optik Internasional, View Watch
Books, Gifts,
Trixie
Lantai Hobbies
2 Health, Beauty &
Dasar Guardian, Its Rare Nailart
P Care
Leisure &
Fantasy Kingdom
Entertaiment
Batik Sekar, Gilang Toys, Riyana Batik, Vending Mesin Kopi, Paris Silver,
Island
Bintang Sunglass
ATM ATM Mega, ATM Cimb Niaga, ATM Mandiri, ATM BRI
Anchor Tenant Matahari Department Store, Teleperformance
Fashion Asha Collection, Batik Bramantyo
Books, Gifts,
Toys Star, Heart Accessories, Sultan Game PS
Hobbies
Health, Beauty &
3 Lantai 1 Moci Nailart, Yasmine Beauty, Salon Johnny Andrean
P Care
JWO Mas Semar, Aqila Jam
Sports Related Sport Station
Storage Gudang Sport Station
Island La Mode Del Gelato, Yoyo Toys, Waka Train, Galery Silver
Anchor Tenant Matahari Department Store, Amazone
Fashion My Style, Rainbow Sulam Alis
Shoes, Bags,
Gabino
Accessories
4 Lantai 2
Books, Gifts,
Pastel, MR. DIY, Miniso, Timeless, Itoya Photo Self
Hobbies
Café Tong Tji, Zona Car, Spex Symbol, Beluga, Fams Solutions, Chick
Island
Fam, Roujee Bag, Herborist
Big Tenant Timezone, Superland, Waka Playland
We Drink, Roti Boy, Nasgor 69, Sego Tampah, Joffi Ramen, Cik-Cik,
Dinastea, Penyetan GHCP, Solo Steak, Pempek Farina, S Chick, Moen-
Moen Steak, Bakso Malang Cak Manto, Bosu Rice, Rocket Chicken,
F&B Kedai katsu, OCM, Kusuma Sari, Saudara Dekatz, RM Priyayi, Mister
Kriuk, Italian Delight, Tong Tji, Warung Mbak Kalis, Ayam Keprabon,
5 Lantai 3
Mas Jamur (Jawa Timur), Warung Mbok Marni, Mie Keprabon, Mie
Horizon, Sop Pecok, Selat Viens, Ayam Kres
Electronics, IT, Samsung Service, Apacino Cell, Raya Cell, Benua Cell, Eksa Komputer,
Gadgets Dual Komputer
Leisure &
Waka Playland
Entertainment
VALUATION & ADVISORY SERVICES 18
Page 33
No Lantai Kategori Nama Brand
Storage Gudang Rocket Chicken
Es Teh Kampoeng Solo, Asia Wafle, The Tarik Jodi, Bos Duren, Chipoxs,
Ginastel Jus Sultan, Kruncheez, Crepes Signature, Es Coklat 45, Teman
Coffee, Pentol Solo, Mama Matcha, Yo’I Ice Cream, Chifry, The Gardoe,
Island Es Cream Lybee, The Dandang, Dimsum Renata, Icetopia, Molen
Tawangmangu Wolu-Wolu, Raja Panda, Tahu Aci, Chat Time, Little
Tokyo, Tahu Benjo, Ayam Gunting, Telur Gulung Dwi, The Gopek, Mc
Donald, Fremilt, Ngemil Snacking, Zona Relax
Anchor Tenant XXI
Dapur Bakmi Bu Wahyu, Saudara Dekatz, Kopi Kocheng, Soc.klat,
F&B
Penthol Solom Kampoeng Solo
Leisure &
6 Lantai 4 GRSB
Entertainment
Books, Gifts,
Photo Place
Hobbies
Gudang Gudang Mako, Rinse Carwash
Lantai
7 Gudang Gudang JCO
4A
8 Lantai 5 Services Smart IBS, Repeater Telkomsel, Repeater XL, 3, Repeater Indosat
Distribusi Profil Penyewa (% dari Total NLA)
(dalam meter persegi)
Luas NLA didominasi penyewa kategori anchor tenant dan specialty sebesar 67,39% dan
21,97%, terendah adalah kategori ATM sebanyak 0,07%. Luas Island 2,02%, Big Tenant
8,17%, dan gudang 0,39% dari total NLA.
Berdasarkan Tipe Penyewa per Lantai (m2)
Lantai Basemen G 1 2 3 4 4A 5 Total
Anchor 4.531 2.403 3.405 1.951 0 1.802 0 0 14.092
Tenant 32,16% 17,05% 24,16% 13,85% 0,00% 12,79% 0,00% 0,00% 67,39%
0 0 0 0 1.708 0 0 0 1.708
Big Tenant
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 12,12% 0,00% 0,00% 0,00% 8,17%
Specialty 88 843 704 1.303 1.225 398 0 33 4.594
VALUATION & ADVISORY SERVICES 19
Page 34
Lantai Basemen G 1 2 3 4 4A 5 Total
1,92% 18,34% 15,33% 28,35% 26,66% 8,67% 0,00% 0,73% 21,97%
0 38 36 137 212 0 0 0 423
Island
0,00% 8,92% 8,45% 32,47% 50,16% 0,00% 0,00% 0,00% 2,02%
0 14 0 0 0 0 0 0 14
ATM
0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,07%
0 0 0 0 12 32 37 0 81
Gudang
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 15,33% 39,41% 45,26% 0,00% 0,39%
Total Luas
4.619 3.297 4.145 3.391 3.158 2.232 37 33 20.912
Tersewakan
Total NLA 4.677 4.462 5.452 4.786 4.315 2.413 37 57 26.199
Tingkat
98,77% 73,89% 76,02% 70,84% 73,19% 92,52% 100,00% 58,74% 79,82%
Hunian
Berdasarkan posisi lantai dan luasan, tingkat hunian didominasi oleh penyewa yang berada
di lantai 4A sebesar 37 meter persegi (100,00%), lantai basemen sebesar 4.620 meter
persegi (98,77%) dan lantai 4 sebesar 2.232 meter persegi (92,52%).
Berdasarkan Masa Berakhir Sewa
(dalam meter persegi)
2026 2027 2028 2029 2030
Anchor Tenant 6.696 2.094 1.876 561 2.864
Big Tenant 960 748 - - -
Basemen 88 - - - -
Lantai Dasar 389 104 20 - 330
Lantai 1 704 - - - -
Lantai 2 1.302 - - - -
Lantai 3 926 166 133 - -
Lantai 4 128 260 11 - -
Lantai 5 10 17 6 - -
Island 388 35 - - -
ATM 11 4 - - -
Gudang 49 32 - - -
Total 11.652 3.459 2.046 561 3.194
Berdasarkan masa berakhir sewa, sebagian besar kontrak sewa akan berakhir pada tahun
2026 seluas 11.652 meter persegi, sedangkan untuk anchor tenant seluas 6.696 meter
persegi akan berakhir tahun 2026. Weighted Average Lease of Expiry (WALE) Objek Penilaian
adalah 2,11 tahun.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 20
Page 35
Profil Penyewa Berdasarkan Masa Sewa
Masa Sewa Berakhir (Bulan) Unit % m2 %
>=0 <=12 124 67,03% 3.735 17,86%
>12 <=24 18 9,73% 731 3,49%
>24 <=36 22 11,89% 1.361 6,51%
>36 <=60 21 11,35% 15.085 72,14%
Total 185 100,0% 20.912 100,0%
Berdasarkan periode atau masa sewa, anchor tenant dengan masa sewa lebih dari 36
sampai 60 bulan memiliki porsi yang cukup dominan terhadap komposisi total yaitu sebesar
72,14% dan diikuti oleh tenant dengan masa sewa 0 sampai 12 bulan sebesar 17,86%.
Profil Penyewa Berdasarkan Tipe Produk
NLA (sqm) %
ATM 14 0,07%
Department Store 5.371 25,68%
Electronics, IT, Gadgets 370 1,77%
F&B 1.648 7,88%
Fashion 317 1,52%
Books, Gifts, Hobbies 1.591 7,61%
Health, Beauty & P Care 297 1,42%
JWO 157 0,75%
Leisure & Entertainment 5.003 23,92%
Shoes, Bags, Accessories 16 0,08%
Sports Related 265 1,26%
Services 22 0,11%
Services 1 10 0,05%
Services 2 1 0,00%
Gudang 174 0,83%
Office 5.593 26,75%
Others 63 0,30%
Sub Total 20.912 100,00%
Berdasarkan tipe produk yang terdapat di Neo Solo Grand Mall, mayoritas penyewa adalah
Office sebesar 26,75%, Department Store sebesar 25,68%, dan Leisure & Entertainment
sebesar 23,92% dari total NLA.
Casual Leasing
Pada 31 Desember 2025, total luas untuk casual leasing sebesar 446 meter persegi, dengan
rincian sebagai berikut:
Lantai NLA (m2) Harga Sewa (Rp/m2/hari)
Basemen 19 20.000
Lantai Dasar 31 18.000 – 50.000
Atrium Utama 309 20.000
VALUATION & ADVISORY SERVICES 21
Page 36
Lantai NLA (m2) Harga Sewa (Rp/m2/hari)
Lantai 2 36 25.000
Lantai 3 51 30.000
Total 446
Analisis Pengunjung
Pada tahun 2022, jumlah pengunjung
tercatat sebanyak 4.948.875 orang
dan mengalami peningkatan sebesar
43,6% dibandingkan tahun 2021
dikarenakan kondisi pandemi yang
kembali membaik. Jumlah pengunjung
pada tahun 2023 mengalami
penurunan sebesar 6,5%
dibandingkan dengan tahun
sebelumnya menjadi 4.625.709
orang. Pada tahun 2024, jumlah
pengunjung juga mengalami penurunan sebesar 6,2% dibandingkan dengan tahun 2023
menjadi 4.339.727 orang. Pada tahun 2025, jumlah pengunjung tercatat sebanyak
3.466.934 dan mengalami penurunan sebesar 20,1%.
Analisis Kendaraan
Kapasitas parkir adalah 519 lot untuk
mobil dan 2.000 lot untuk motor.
Jumlah kendaraan mobil dan motor
mengalami peningkatan di tahun 2022
sebesar 45,0% dan 28,4% menjadi
412.170 untuk mobil dan 970.636
motor dikarenakan meredanya
pandemi COVID-19 yang disebabkan
melonggarnya PPKM. Pada tahun
2023, jumlah mobil dan motor
mengalami penurunan, masing-masing menurun 13,2% dan 5,6% dengan jumlah mobil
tercatat sebanyak 357.604 dan jumlah motor sebanyak 916.214. Pada tahun 2024, jumlah
mobil dan motor tercatat di 372.541 dan 1.009.507 atau mengalami peningkatan sebesar
4,2% dan 10,2%. Pada tahun 2025, jumlah mobil dan motor mengalami penurunan
daripada tahun 2024, masing-masing menurun 32,7% dan 14,5% dengan jumlah mobil
tercatat sebanyak 250.762 dan jumlah motor sebanyak 862.641.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 22
Page 37
Perjanjian Manajemen Properti
Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dan PT
Bengawan Inti Kharisma tanggal 21 November 2024 dengan rincian sebagai berikut:
No Keterangan Deskripsi
1 Pemilik DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE”)
2 Pengelola PT Bengawan Inti Kharisma (“BIK”)
DIRE:
- Menyediakan dana yang dibutuhkan untuk Rencana Tahunan dan membayar
imbalan sebesar 2% per tahun dari total pendapatan setelah dikurangi biaya-
biaya yang dikeluarkan oleh DIRE untuk mendapatkan total pendapatan,
termasuk namun tidak terbatas pada biaya PBB, biaya asuransi, biaya retribusi
parkir kepada instansi terkait dan biaya kontraktor parkir.
- Membayar imbalan jasa pemasaran sebesar 1% dari nilai sewa yang dibayar
oleh penyewa untuk pemasaran yang dilakukan oleh tim pemasaran BIK untuk
tenant baru yang menandatangani perjanjian sewa. Untuk mengurangi keragu-
raguan hal ini tidak berlaku untuk perpanjangan sewa SGM, tidak berlaku untuk
tenant yang kemudian melakukan perubahan sewa SGM, perubahan ganti
nama pemilik/pengalihan atas perjanjian sewa. Perhitungan imbalan tidak
memperhitungkan nilai service charge dan tidak termasuk penyewaan areal
pameran;
- Memberikan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pengurusan perizinan;
- Menyimpan dan mendokumentasikan semua dokumen-dokumen asli atas
nama DIRE yang berkaitan dengan SGM;
- Membayar dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penghasilan
yang terutang atas hasil sewa SGM.
- Memberikan dukungan biaya operasional sehubungan dengan renovasi
3 Hak & Kewajiban
gedung dengan besaran yang berdasarkan perhitungan dampak real bilamana
terjadi penurunan pendapatan service charge dari tenant-tenant di area
tahapan pelaksanaan renovasi dibandingkan dengan kondisi saat terakhir
sebelum renovasi.
BIK:
- Menyusun, membentuk dan menerapkan sistem operasional SGM, konsep,
kebijakan yang diperlukan sehubungan dengan pengoperasian, pengelolaan,
pemeliharaan, promosi dan pencarian calon penyewa;
- Memproses dan memperpanjang seluruh izin yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan pengoperasian atas SGM;
- Mempersiapkan dan menyerahkan laporan keuangan bulanan, triwulanan,
tahunan, dan laporan kegiatan operasional bulanan serta mempersiapkan
dokumen untuk pembayaran pajak bulanan yang dibayar DIRE;
- Melakukan penagihan kepada penyewa atas kewajiban pembahayaran sewa di
SGM dan disetorkan kepada DIRE;
- Melakukan perawatan dan perbaikan SGM;
- Membuat dan mengusulkan Rencana Tahunan;
- Melakukan promosi kepada pengunjung SGM untuk menginformasikan
kegiatan di SGM.
4 Jangka Waktu 28 November 2024 sampai dengan 27 November 2027
VALUATION & ADVISORY SERVICES 23
Page 38
10.0 Komentar Pasar
10.1 Gambaran Ekonomi Makro Indonesia
Produk Domestik Bruto (PDB)
Ekonomi Indonesia pada triwulan ke
empat tahun 2025 (TW4 2025)
tumbuh sekitar 5,39% (y-o-y) dengan
nilai total PDB mencapai Rp3.475
triliun. Untuk keseluruhan tahun
2025, ekonomi tumbuh sekitar 5,11%
(c-t-c) dengan nilai PDB mencapai
Rp13.580 triliun dan PDB per Kapita
sebesar US$5.803,4, naik kurang
lebih sebesar 2,48% jika
dibandingkan dengan tahun 2024.
Pertumbuhan tersebut didukung oleh
semua sektor kecuali sektor
Pertambangan dan sektor
Pengadaan Air yang masing-masing
terkontraksi sebesar 1,31% (y-o-y)
dan 0,51% (y-o-y). Sektor-sektor
dengan pertumbuhan positif memiliki
pertumbuhan dikisaran 1,63% -
8,98% secara tahunan. Konsumsi Rumah Tangga (Konsumsi RT) tumbuh sekitar 5,11% (y-o-
y), lebih tinggi jika dibandingkan dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya yaitu 4.89% (y-
o-y) dan terus mendukung pertumbuhan ekonomi sebagai kontributor utama yaitu sekitar
52,38%.
Secara triwulanan, ekonomi tumbuh
sebesar 0,86% (q-o-q), lebih rendah
secara signifikan jika dibandingkan
dengan triwulan sebelumnya yang
tumbuh sekitar 1,43% (q-o-q)
dikarenakan 17 dari 21 sektor
tercatat mengalami pertumbuhan
yang lebih rendah jika dibandingkan
dengan pertumbuhan triwulan
sebelumnya. Pertumbuhan secara
triwulanan ini didukung oleh semua sektor kecuali sektor Pertanian yang terkontraksi sebesar
18,33% (q-o-q) dan sektor Pengadaan air yang terkontraksi sebesar 1,30% (q-o-q).
VALUATION & ADVISORY SERVICES 24
Page 39
Sementara itu, pertumbuhan
ekonomi secara tahunan didukung
terutama oleh Industri Pengolahan
yang secara konsisten memberikan
kontribusi terbesar kepada PDB dan
tumbuh sekitar 5,40% (y-o-y).
Bank Indonesia menyatakan bahwa
Prompt Manufacturing Index (PMI-BI)
pada TW4 2025 tercatat sebesar
51,86 atau sedikit lebih tinggi jika Deskripsi TW2 25 TW3 25
PDB (Rp triliun) 3,445 3.475
dibandingkan dengan PMI-BI pada
Pertumbuhan (q-o-q) 1,43% 0,86%
TW3 2025 yaitu 51.66 dan
Pertumbuhan (y-o-y) 5,04% 5,39%
melanjutkan untuk tetap berada pada
level ekspansi sejak TW4 2021.
Sektor TW2 25 TW3 25
Ekspansi tertinggi adalah dari Industri Industri Industri
Nilai Tertinggi
Kertas dan Produk Kertas yaitu Pengolahan Pengolahan
sebesar 56,71 diikuti oleh Industri Nilai (Rp triliun) 704,6 708,5
Transportasi &
Pertambangan Non-Metal dan Pertumbuhan Tertinggi Pendidikan
Pergudangan
Industry F&B yang masing-masing
Pertumbuhan (y-o-y) 10,59% 8,98%
memiliki level ekspansi sebesar 54,33
dan 54,06. Namun demikian, tercatat ada tiga industri yang memiliki tingkat ekspansi
dibawah 50, batas minimum ekspansi, yaitu Industri Karet, Industri Alat Angkutan dan Industri
Kayu
Sektor-sektor yang menjadi kontributor utama yaitu sektor Industri Pengolahan, sektor
Perdagangan dan sektor Agrikultur, melanjutkan tren pertumbuhan positifnya. Ketiga sektor
tersebut berkontribusi sekitar 43,43% kepada total PDB.
Sektor Transportasi dan Pergudangan mencatatkan pertumbuhan tertinggi yaitu sekitar
8,98% (y-o-y), sementara sektor Industri Pengolahan merupakan sektor dengan kontribusi
terbesar yaitu sekitar 20.39% dari total PDB.
Secara geografis, provinsi di pulau Nusa Tenggara dan pulau Bali mencatatkan pertumbuhan
PDB tertinggi jika dibandingkan dengan provinsi di pulau lainnya pada TW4 2025 dengan
pertumbuhan kurang lebih sekitar 7,70% (y-o-y) yang didukung oleh pertumbuhan sektor
Akomodasi dan F&B dengan adanya musim libur akhir tahun yang mendorong sektor
tersebut untuk tumbuh positif. Pulau Jawa, sebagai kontributor terbesar kepada PDB yaitu
sebesar 56,68%, tumbuh sekitar 5,80% (y-o-y). Selama tahun 2025, kelompok provinsi di
pulau Sulawesi mencatatkan pertumbuhan tertinggi yaitu sekitar 6,23% (c-t-c) sementara
kelompok provinsi di pulau Jawa tetap menjadi kontributor utama dengan berkontribusi
sekitar 56,93% selama tahun 2025.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 25
Page 40
IHSG dan Saham Properti
Indeks Harga Saham Gabungan
(IHSG) pada akhir TW4 2025 tercatat
tutup di level 8.646,94. IHSG pada
TW4 2025 naik sekitar 22,13% (y-o-
y) jika dibandingkan dengan TW4
2024 dan naik sebesar 7,27% (q-o-
q) secara triwulanan. IHSG beberapa
kali mencatatakan rekor tertingginya
dengan level tertingginya dalam
sejarah di level 8.710,70 pada 8
Desember 2025.
Indeks saham properti secara Deskripsi TW2 25 TW3 25
triwulanan naik sebesar 23,01% (q- IHSG 8.061,06 8.646,94
o-q) dan naik sekitar 54,96% (y-o-y) Pertumbuhan (q-o-q) 16,36% 7,27%
secara tahunan jika dibandingkan Pertumbuhan (y-o-y) 7,08% 22,13%
dengan TW4 2024. Indeks Saham Properti 953,51 1.172,91
Pertumbuhan (q-o-q) 31,62% 23,01%
Transaksi dari investor asing selama Pertumbuhan (y-o-y) 20,14% 54,96%
TW4 2025 mencatatkan net beli sekitar Rp37,41 triliun, lebih baik secara signifikan jika
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang mencatatkan net jual sebesar Rp1,18 triliun.
Nilai Tukar
Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS
pada TW4 2025 terdepresiasi baik
secara triwulanan maupun secara
tahunan yaitu masing-masing sekitar
0,17% (q-o-q) dan 3,48% (y-o-y).
Nilai tukar Rupiah terdepresiasi sejak
bulan Nopember 2025 dan tutup
pada level Rp16.720 per Dolar AS
pada akhir TW4 2025. Depresiasi ini
diakibatkan oleh berlanjutnya
ketidakpastian ekonomi global dan pemotongan suku bunga Bank Sentral AS yang
memotong lagi suku bunganya kali ini sampai dua kali pada periode ini yaitu Oktober 2025
dan Desember 2025 masing-masing sebesar 25 bps.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 26
Page 41
Tingkat Inflasi dan Suku Bunga BI
Tingkat inflasi pada akhir TW4 2025
tercatat sebesar 2,92% (y-o-y), lebih
tinggi jika dibandingkan dengan
triwulan sebelumnya. Tingkat inflasi
berada pada kisaran target inflasi
nasional tahun 2025 yaitu dikisaran
1,5% - 3,5% (y-o-y).
Pada TW4 2025, Bank Indonesia (BI)
mempertahankan suku bunga BI 7
Day (Reverse) Repo Rate di 4,75%. BI
percaya bahwa kebijakan ini efektif
dimana tingkat inflasi nasional
diyakini akan berada pada kisaran
target nasional 2025 yaitu sebesar
1,5% - 3,5%, upaya untuk
memperkuat dan menstabilkan nilai
tukar Rupiah dimasa ketidakpastian
global dan untuk mendukung
pertumbuhan ekonomi nasional.
Imbal hasil dari SUN dengan tenor 10 tahun cenderung turun di tahun 2025. Imbal hasil
turun dari 7,068% per tahun pada akhir bulan Januari 2025 menjadi 6,119% per tahun pada
akhir bulan Desember 2025. Sementara itu, tingkat suku bunga dari bank HIMBARA untuk
pinjaman investasi tercatat turun dari 9,22% per tahun di akhir Janurai 2025 menjadi 8,44%
per tahun di akhir Desember 2025.
PMDN dan PMA
Pada TW4 2025, total investasi yang
masuk ke Indonesia naik sekitar
9,74% (y-o-y). Nilai total investasi
mencapai kurang lebih sebesar
Rp496,9 triliun dimana sekitar
51,58% berasal dari Penanaman
Modal Asing (PMA).
Pada periode Januari - Desember
2025, total investasi mencapai
Rp1.931,2 triliun atau sekitar 101,3% dari target investasi nasional tahun 2025 dimana
provinsi Jawa Barat mendapatkan investasi terbanyak yaitu sekitar Rp298,8 triliun atau
kurang lebih 15,4% dari total investasi tahun 2025.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 27
Page 42
Secara sektoral, Industri Logam
mencatatkan nilai investasi tertinggi
pada TW4 2025 ini dan mencapai
sekitar Rp65,5 triliun atau
berkontribusi sekitar 13,2% dari total
investasi di Indonesia, diikuti oleh
sektor Transportasi, Pergudangan
dan Telekomunikasi dan sektor
Pertambangan yang masing-masing
berkontribusi sekitar 9,6% dan 8,4%.
Secara spasial, provinsi Jawa Barat menerima invetasi tertinggi pada TW4 2025 yaitu
sebesar Rp78,7 triliun atau sekitar 15,8% dari total investasi di Indonesia.
Outlook
Ekonomi Indonesia diprediksi akan tumbuh sedikit lebih tinggi di TW1 2026 yang didukung
oleh Konsumsi RT selama bulan Ramadhan dan Hari Raya Idul Fitri. Pertumbuhan juga akan
didukung oleh kinerja ekspor dan belanja pemerintah yang lebih baik..
Pemerintah Indonesia menetapkan target inflasi nasional tahun 2026 pada kisaran 1,5% -
3,5%. Tingkat inflasi di TW1 2026 diprediksi akan mencapai 3% (y-o-y) didukung oleh tren
konsumsi selama bulan Ramadhan dan Hari Raya Idul Fitri. Bank Indonesia memprediksi
bahwa nilai tukar Rupiah di tahun 2026 adalah sekitar Rp16.430 per Dolar AS.
Pemerintah Indonesia memproyeksikan ekonomi akan tumbuh dalam kisaran 5,4% - 5,6%
pada tahun 2026, yang akan didukung terutama oleh sektor Industri Pengolahan. Beberapa
institusi dunia telah memberikan proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2026
menjadi setidaknya ke 5,0%.
Prediksi Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 2026 (%, y-o-y)
Institusi 2026 (sd Februari2026)
Pemerintah Indonesia 5,4 – 5,6%
OECD 5,0%
Asian Development Bank 5,1%
Bank Dunia 5,0%
International Monetary Fund 5,1%
VALUATION & ADVISORY SERVICES 28
Page 43
10.2 Sosial Ekonomi Kota Surakarta
Geografi
Secara geografis, Kota Surakarta
terletak antara 110o 45' 15" dan 110o
45' 35" Bujur Timur dan antara 7o 36'
dan 7o 56' Lintang Selatan. Luas
wilayah Kota Surakarta mencapai
44,04 km2 yang terbagi dalam 5
kecamatan, 54 kelurahan, 626 RW
(Rukun Warga), dan 2.786 RT (Rukun
Tetangga). Adapun kelima
kecamatan tersebut antara lain:
Kecamatan Laweyan, Serengan,
Pasar Kliwon, Jebres, dan Banjarsari.
Sebagian besar lahan digunakan sebagai tempat permukiman sebesar 64%, sedangkan luas
lahan untuk kegiatan ekonomi berkisar sekitar 15% dari total luas wilayah.
Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan dataran rendah
dengan ketinggian ± 92 m dari permukaan laut. Kota Surakarta berada sekitar 65 km timur
laut Yogyakarta dan 100 km tenggara Semarang serta dikelilingi oleh Gunung Merbabu dan
Merapi (tinggi 3.115 m) di bagian barat, dan Gunung Lawu (tinggi 2.806 m) di bagian timur,
serta di selatan terbentang Pegunungan Sewu. Kota Surakarta dikelilingi oleh Sungai
Bengawan Solo yang merupakan sungai terpanjang di Jawa, serta dilewati oleh Kali Anyar,
Kali Pepe, dan Kali Jenes.
Batas-batas wilayah Kota Surakarta adalah:
• Utara : Kabupaten Boyolali (1.015,07 km2)
• Timur : Kabupaten Karanganyar (772,20 km2)
• Selatan & Barat : Kabupaten Sukoharjo (466,66 km2)
Di sekitar Kota Surakarta terdapat beberapa kawasan penyangga (Kartasura, Solo Baru,
Palur, Colomadu, Baki, Ngemplak) yang saling berintegrasi satu sama lain sehingga
membentuk satu kesatuan kawasan kota besar yang terpusat dan dikenal dengan istilah
“Solo Raya”. Kawasan Solo Baru merupakan kawasan pemekaran Kota Surakarta yang
menjadi alternatif kawasan pemukiman bagi para pekerja atau pelaku kegiatan ekonomi di
kawasan Kota Surakarta.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 29
Page 44
Demografi
Berdasarkan data BPS Kota
Surakarta, jumlah penduduk Kota
Surakarta pada tahun 2025
sebanyak 529.079 jiwa atau
bertambah sekitar 0,20%
dibandingkan dengan tahun 2024.
Penduduk Kota Surakarta dalam 10
tahun terakhir selalu meningkat tiap
tahunnya.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Menurut BPS Kota Surakarta, PDRB
Atas Dasar Harga Berlaku (ADHB)
pada TW3 2025 tercatat sebesar
Rp50,67 triliun atau mengalami
kenaikan 6,36% dibandingkan
dengan TW3 2024. Sedangkan PDRB
Aras Dasar Harga Konstan 2010
(ADHK 2010) pada TW3 2025
tercatat sebesar Rp33,45 triliun atau
mengalami kenaikan sebesar 5,42%
dibandingkan dengan TW3 2024.
Sektor yang memberikan kontribusi
paling besar terhadap PDRB Kota
Surakarta ADHK 2010 pada tahun
2024 adalah sektor pengadaan air,
pengelolaan sampah, limbah, dan
daur ulang sebesar 5,71%, diikuti
oleh sektor perdagangan pertanian,
kehutanan, dan perikanan sebesar
4,10%, dan kontribusi yang paling
kecil berasal dari sektor
pertambangan dan penggalian sebesar -5,74%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 30
Page 45
Inflasi
Tingkat inflasi tahunan Kota
Surakarta pada 2025 mengalami
kenaikan yang cukup signifikan
dibandingkan dengan tahun
sebelumnya. Pada tahun 2023,
inflasi Kota Surakarta sebesar 3,20%
(y-o-y) menurun pada tahun 2024
menjadi 1,50% (y-o-y) dan naik
Kembali pada tahun 2024 menjadi
2,79 % (y-o-y)
Inflasi Indonesia pada tahun 2025 sebesar 2,92% (y-o-y) mengalami kenaikan dibandingkan
dengan tahun 2024 sebesar 1,57% (y-o-y).
10.3 Gambaran Pasar Ritel Sewa di Solo Raya
Pasokan
Pasokan ritel (strata dan sewa) di
Solo Raya (Kota Surakarta dan
Kabupaten Sukoharjo) pada TW4
2025 masih sama dengan tahun
sebelumnya mencapai ±227.068 m2
(NLA). Angka tersebut mengalami
penurunan jika dibandingkan
dengan tahun 2019 dikarenakan
terdapat ritel yang sementara
berhenti beroperasi pada tahun
2020 yaitu Robinson.
Dari 7 pasokan ritel, menurut
klasifikasi kelas, pasokan ritel di Solo
Raya terdiri dari 28% ritel menengah
bawah, 43% ritel menengah
menengah, dan 29% ritel menengah
atas.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 31
Page 46
Perkembangan ruang ritel di Kota
Surakarta relatif cepat dengan
penambahan rata-rata sebesar 17%
per tahun yaitu diawali dengan
adanya Solo Grand Mall (SGM) yang
dioperasikan pada tahun 2005 dan
merupakan pusat belanja dengan
konsep mal pertama di Kota
Surakarta.
1990 2002 2005 2011 2012 2013 2016 2017 2025
Beteng Singosaren Pusat Grosir Solo Solo Pakuwon Robinson Transmart Neo Solo
Trade Plaza Solo Paragon Center Mall Grand
Center Point Mall
Solo Grand The Park
Mall
Solo Square
Perkembangan pasar modern ini terjadi pada dekade 1990-an, dimana tercatat adanya
Singosaren Plaza yang terletak di Jalan Dr. Rajiman seluas 4.600 m2 (berubah menjadi IT
mal pada tahun 2002) dan Beteng Trade Center/BTC (Pusat Tekstil) di Jalan Mayor Sunaryo,
Gladag dengan NLA sekitar 23.000 m2 yang keduanya sama-sama berkonsep strata. Pada
tahun 2005 pasar modern bertambah dengan Pusat Grosir Solo/PGS yang terletak
berdampingan dengan BTC dengan NLA sebesar 14.400 m2.
Pembangunan SGM kemudian diikuti oleh Mal Solo Square dengan NLA ±10.000 m 2 yang
terletak di Jalan Slamet Riyadi yang pada awalnya memposisikan diri sebagai mal menengah
menengah tetapi saat ini relatif menjangkau segmen pasar yang lebih luas termasuk
menengah bawah. Penambahan pasokan lainnya berasal dari mal sewa Solo Paragon yang
terletak di Jalan Yosodipuro dengan target pasar menengah atas seluas ±34.000 m2 (Net
Lettable Area/ NLA) pada akhir tahun 2011. Terdapat pusat perbelanjaan lainnya yaitu Solo
Center Point (IT) di Jalan Slamet Riyadi yang menambah pasokan kumulatif sekitar ±1.980
m2 di pertengahan tahun 2012. Kemudian pada tahun 2013, terdapat 2 mal baru yang mulai
beroperasi yaitu Hartono Mall (saat ini Pakuwon Mall) dan The Park di mana keduanya
terletak di Jalan Ir. Soekarno, Kabupaten Sukoharjo. Kedua mal tersebut memiliki NLA
masing-masing seluas ±31.000 m2 dan ±55.000 m2.
Kemudian pada tahun 2016 muncul pusat perbelanjaan Robinson dengan luas NLA
±10.926 m2 yang merupakan bagian pengembangan dari Hotel Swiss-Belinn.
Pembangunan ini cukup berlangsung lama yang disebabkan adanya sengketa hukum akibat
peralihan fungsi bangunan pabrik es Saripetojo yang dianggap bangunan heritage menjadi
VALUATION & ADVISORY SERVICES 32
Page 47
bangunan komersial. Kemudian pada tahun 2017 disusul oleh pembukaan Transmart
dengan luas NLA ±7.585 m2. Selain mal-mal tersebut di atas, dapat dikatakan pusat
perbelanjaan lain lebih merupakan pasar modern berupa bangunan 3 – 4 lantai yang terdiri
atas kios-kios berukuran sekitar 6 – 9 m2 yang terkoneksi oleh koridor selebar lebih kurang
2 m, tidak memiliki ruang khusus untuk pameran (atrium), dan merupakan hasil konversi
dari pasar tradisional. Pada Agustus 2025, Solo Grand Mall melakukan rebranding dengan
melakukan renovasi pada bagian facade dan merubah namanya menjadi Neo Solo Grand
Mall.
Tingkat Hunian
Tingkat hunian mal sewa pada TW4
2025 mencapai 80%-98% dengan
rata-rata tingkat hunian sebesar
91%. Tingkat hunian tertinggi
terdapat di Solo Paragon (98%),
sedangkan tingkat hunian terendah
di Neo Solo Grand Mall (80%).
Profil Penyewa
Sebagian besar mal di Kota Surakarta berkonsep “family” dimana penyewa utama (anchor)
lebih didominasi hypermarket, department store, dan hiburan. Hypermart, Matahari, dan
Cinema XXI adalah anchor tenant yang biasa dijumpai di setiap mal di kota tersebut,
sementara Uniqlo hanya terdapat di Solo Paragon (di luar stand-alone outletnya) dan
Pakuwon Mall demikian juga untuk Metro dan Lotte Mart hanya terdapat di The Park Mall.
Nama Ritel Penyewa Utama
Neo Solo Grand Mall Matahari Department Store, Mr. DIY, Amazone, Timezone, Cinema XXI,
Teleperformance
Solo Square Hypermart, XXI, Matahari Department Store, Azko
Solo Paragon Uniqlo, Azko, XXI, Transmart
Pakuwon Mall Uniqlo, Matahari Department Store, Hypermart, Platinum Cineplex
The Park Mall XXI, Metro, Lotte Mart, H&M
Untuk penyewa specialty, masih didominasi fashion dan restoran untuk segmen menengah
dan menengah ke bawah. Selain penyewa segmen menengah dan menengah ke bawah,
terdapat juga beberapa merek yang hampir selalu ada di setiap mal seperti Sport Station,
Skechers, Colorbox, dan The Executive. Untuk merek yang mengambil segmen menengah ke
atas akan lebih banyak dijumpai di Solo Paragon dan The Park Mall seperti Starbucks Coffee,
Rotelli, Charles & Keith, Everbest, dan Bellagio.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 33
Page 48
Harga Sewa dan Biaya Servis
Harga rata-rata ritel sewa untuk
penyewa specialty berkisar antara
Rp350.000/m2/bulan –
Rp400.000/m2/bulan. Solo Square
dan The Park mengalami penurunan
harga sewa, sedangkan Pakuwon
Mall mengalami peningkatan dan
Solo Paragon tidak mengalami
perubahan harga sewa. Biaya servis
berkisar Rp110.000/m2/bulan –
Rp150.000/m /bulan, cenderung meningkat dibanding tahun 2024. Harga sewa pada
2
tahun 2025 cenderung fluktuatif, sedangkan biaya servis pada tahun 2025 cenderung
meningkat dibanding tahun 2024, dikarenakan kondisi yang sudah kembali normal pasca
pandemi COVID-19.
Nama Ritel Rata-rata Harga Sewa Specialty/m2/bulan* Biaya Servis/m2/bulan
Neo Solo Grand Mall Rp327.000,- Rp75.000,-
Solo Square Rp350.000,- Rp150.000,-
Solo Paragon Rp350.000,- Rp135.000,-
Pakuwon Mall Rp400.000,- Rp130.000,-
The Park Rp400.000,- Rp110.000,-
* Lantai tipikal
Harga sewa tertinggi terdapat di The Park dan Pakuwon Mall, kemudian diikuti oleh Solo
Square, Solo Paragon, dan Neo Solo Grand Mall. Periode sewa untuk anchor berkisar antara
5 – 10 tahun, sedangkan untuk specialty berkisar antara 1 – 5 tahun.
Outlook
Pasokan ritel di Solo Raya pada TW4 2025 tidak mengalami perubahan dengan total luas
NLA kurang lebih 227.068 meter persegi. Hal tersebut disebabkan tidak adanya ritel baru
pada tahun ini. Tingkat hunian ritel pada TW1 2026 diprediksi sedikit meningkat seiring
dengan kembali normalnya aktivitas perekonomian dan masyarakat pasca pandemi COVID-
19.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 34
Page 49
10.4 Analisis Catchment Area (Area Cakupan)
Primary Area
Secondary Area Solo Paragon
3km
5km
Solo Square
Neo Solo Grand Mall
Berdasarkan analisa, area cakupan primer (utama) mencakup area di sekitar Objek
Penilaian, yaitu area Banjarsari bagian selatan, Jebres, Pasar Kliwon, dan Serengan. Area
pemasaran primer diidentifikasikan dengan waktu tempuh (<15 menit), jarak (<3 km), dan
frekuensi kunjungan ke Objek Penilaian. Pelanggan potensial di area pemasaran utama
berasal dari karyawan yang bekerja di sekitar lokasi Objek Penilaian serta masyarakat yang
bertempat tinggal di sekitar lokasi Objek Penilaian. Pelanggan potensial dari area sekunder
berasal dari Jebres, Laweyan, Banjarsari bagian utara, Sukoharjo, dan Karanganyar.
Beberapa pelanggan juga berasal dari luar daerah Solo Raya seperti Boyolali dan Sragen
namun dengan frekuensi yang jarang. Area cakupan sekunder diidentifikasikan dengan
waktu tempuh (dalam 15-30 menit), jarak (>3 km), dan frekuensi kunjungan ke Objek
Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 35
Page 50
10.5 Analisis Pesaing
Untuk menentukan harga sewa Objek Penilaian setelah masa sewa berakhir kami menggunakan benchmark pusat perbelanjaan di sekitar
Objek Penilaian.
Nama Mall Objek Penilaian Solo Square Solo Paragon Pakuwon Mall The Park
Foto
Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Yosodipura No. 133, Jalan Ir. Soekarno, Grogol, Jalan Ir. Soekarno, Grogol,
Lokasi No. 273, Penumping, No. 451-455, Laweyan, Mangkubumen, Surakarta Madegondo, Sukoharjo Madegondo, Sukoharjo
Laweyan, Surakarta Pajang, Surakarta
DIRE Ciptadana Properti Ritel
Pengembang PT Solo Indah Dinamika PT Sunindo Gapura Prima PT Pakuwon Permai PT Nirvana Development Tbk
Indonesia
Bangunan 5 lantai 4 lantai 3 lantai 5 lantai 4 lantai
Tahun Beroperasi 2005 2005 2011 2013 2013
NLA (m²) ±26.199 ±10.000 ±34.000 ±36.880 ±55.000
Tingkat Hunian 79,82% ±95% ±98% ±97% ±87%
Harga indikasi
±329.000 ±334.250 ±288.000 ±350.000
sewa/m²/bulan
Biaya
- 150.000 135.000 130.000 110.000
servis/m²/bulan
Matahari Department Store,
Hypermart, XXI, Matahari Hypermart, Uniqlo, XXI, Matahari, Uniqlo, Hypermart, Lotte Mart, XXI, Inul Vizta,
Penyewa Mr. DIY, Amazone, Timezone,
Department Store Hypermart, Transmart Platinum Cineplex H&M, Metro
Cinema XXI, Teleperformance
VALUATION & ADVISORY SERVICES 36
Page 51
Peta Pembanding
Solo Paragon
Solo Square
Objek Penilaian
U The Park
Pakuwon Mall
Posisi pasar Objek Penilaian berada di atas Pakuwon Mall, namun berada di bawah Solo
Paragon, Solo Square, dan The Park. Posisi pasar tersebut dipengaruhi oleh beberapa faktor
penilaian antara lain lokasi, aksesibilitas, kualitas pengunjung, kualitas penyewa, kondisi
dan kualitas bangunan, parkir dan konsep pengembangan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 37
Page 52
10.6 Gambaran Pasar Tanah
Berdasarkan inspeksi lapangan dan informasi dari beberapa agen properti, harga tanah
komersial di sekitar Objek Penilaian adalah sebagai berikut:
Objek Penilaian
U
Luas Tanah / Harga Indikasi Harga
No Lokasi Luas Bangunan Kepemilikan Peruntukan Penawaran Transaksi
(m²) (Rp/m²) (Rp/m2)
Jalan Slamet 2.438 / Perdagangan
1 SHM 51.271.534 34.608.285
Riyadi 3.000 dan Jasa
Jalan Slamet 3.950 / Perdagangan
2 SHM 40.000.000 33.933.418*)
Riyadi 2.750 dan Jasa
Jalan Slamet Perdagangan
3 2.751 SHGB 65.000.000 36.400.000
Riyadi dan Jasa
Jalan Slamet Perdagangan
4 3.000 SHM - 40.000.000**)
Riyadi dan Jasa
*) hasil ekstraksi bangunan
**) transaksi tahun 2019
Indikasi harga transaksi tanah di sepanjang Jalan Slamet Riyadi berkisar antara
Rp34.000.000,- hingga Rp36.000.000,- per meter persegi untuk luas tanah antara 2.438
m2 – 3.950 m2. Harga transaksi tahun 2019 adalah Rp40.000.000,- per meter persegi untuk
luas tanah 3.000 m². Harga penawaran sangat bergantung pada beberapa faktor seperti
dokumen legalitas, kondisi pasar, lokasi, aksesibilitas, luas tanah, posisi tanah, dan bentuk
tanah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 38
Page 53
11.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Standar Penilaian Indonesia serta The Appraisal of Real Estate mendefinisikan Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik sebagai berikut:
“Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.”
Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan tertinggi
dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam kondisi tertentu
properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat dengan
tanah), dimana estimasi nilai akan mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik
sesuai dengan pengembangan yang ada.
Ada empat kriteria yang harus dipertimbangkan dalam menentukan suatu penggunaan
merepresentasikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Kriteria tersebut
mencakup secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak, dan
memberikan hasil yang tertinggi.
Tanah dalam Keadaan Terbangun (As Improved)
Berdasarkan pengamatan fisik dan pembangunan sekitar, luas tanah 11.964 meter persegi
dan luas bangunan kotor kurang lebih 59.277 meter persegi, pengembangan saat ini layak
secara fisik.
Berdasarkan Dinas Tata Kota Surakarta, Objek Penilaian terletak di daerah yang saat ini
dikategorikan untuk perdagangan dan jasa. Dengan demikian, pengembangan saat ini
sebagai pusat perbelanjaan secara hukum diperbolehkan.
Dengan memperhatikan kondisi pasar, area cakupan dan kinerja operasional Objek
Penilaian, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan merupakan penggunaan yang
layak secara finansial.
Berdasarkan ketiga aspek di atas, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan akan
memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini:
Pengembangan saat ini telah memenuhi kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dan
operasionalnya sebagai pusat perbelanjaan tetap dilanjutkan. Pengguna dari Objek
Penilaian adalah penyewa. Sedangkan pembeli potensial atas Objek Penilaian adalah
pengembang atau investor properti yang mengharapkan pendapatan menerus dari Objek
Penilaian serta capital gain.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 39
Page 54
12.0 Pendekatan dan Metode Penilaian
Standar Penilaian Indonesia membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian untuk real properti dan
personal properti yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti, tujuan atau
maksud penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Dengan mempertimbangkan tipe properti dan kondisi properti, kami menggunakan
pendekatan sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian Metode Penilaian Pertimbangan
Pasar - Tidak digunakan karena keterbatasan data pembanding
yang sejenis dan sebanding
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF) Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti
yang menghasilkan pendapatan
Biaya Biaya Pengganti (RC) Digunakan karena investor masih melihat suatu properti
berdasarkan biaya pengganti properti sejenis dengan
utilitas sebanding yang harus dibayarkan
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai
dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK
28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat 19)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan
dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 16.1 &
16.2)
Metode DCF (Discounted Cash Flow)
Kami menggunakan analisis DCF dalam penilaian pendekatan pendapatan dengan membuat
pertimbangan kemungkinan pendapatan dan beban selama periode proyeksi. Dalam analisis
DCF, kami menggunakan perkiraan atas pendapatan, biaya, perubahan tingkat hunian, serta
belanja modal selama periode proyeksi, demikian juga penggunaan perkiraan atas terminal
value. Oleh karena itu, kami telah membuat beberapa asumsi termasuk pertumbuhan pasar
sewa, tingkat sewa tahunan, tingkat hunian, biaya operasi terkait, dan belanja modal yang
dibutuhkan atas dasar analisis data historis dan kondisi prospektif pasar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 40
Page 55
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai Objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (POJK 28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat
20)
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan Biaya berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk
aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 17.0)
Tanah
Nilai tanah didapatkan melalui analisa transaksi, penawaran dan permintaan properti
sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara
lain: lokasi, jenis surat tanah, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar,
karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor-faktor lainnya yang
mempengaruhi penilaian.
Bangunan dan Sarana Pelengkap
Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya
penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran fungsi dan
eksternal.
Mesin dan Peralatan
Nilai mesin dan peralatan pendukungnya dilakukan dengan menghitung biaya penggantian
baru untuk mesin – mesin dan peralatan pendukungnya termasuk biaya instalasi,
pengiriman, transportasi, pajak penambahan nilai dan handling dari mesin tersebut
dikurangi dengan penyusutan oleh karena keusangan fisik, kemunduran fungsional dan
eksternal dan mengurangi nilai tersebut dengan beberapa biaya lain seperti biaya
pembongkaran, biaya transportasi, biaya perijinan dan tenaga ahli.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 41
Page 56
13.0 Prosedur Penilaian
Pendekatan Pendapatan – Metode Diskonto Arus Kas (DCF)
Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian ini berdasarkan pada asumsi sebagai
berikut :
• Proyeksi arus kas dilakukan untuk jangka waktu 11 tahun dimulai pada 1 Januari 2026
sampai dengan 31 Desember 2036;
• Luas total area sewa (NLA) sebesar 26.199 meter persegi;
• Proyeksi tingkat hunian dan harga sewa rata-rata dilakukan dengan menganalisis
kondisi pasar dan para pesaingnya serta kemungkinan perkembangannya di masa
yang akan datang, khususnya perkembangan pusat perbelanjaan di Surakarta;
• Proyeksi rata-rata harga sewa dibedakan per lantai dan perkategori penyewa dengan
asumsi sebagai berikut:
Kategori Penyewa Harga Sewa (Rp/m2/bulan)
Anchor Tenant 40.000 – 72.000
Big Tenant 76.000
Specialty
Basemen 59.000 – 90.000
Lantai Dasar 65.000 – 280.000
Lantai 1 259.000 – 327.000
Lantai 2 229.000 – 245.000
Lantai 3 227.000 – 278.000
Lantai 4 229.000 – 266.000
Lantai 5 1.176.000 – 5.759.000
Island 634.000 – 739.000
ATM 1.065.000
Gudang 9.000
• Kenaikan harga sewa adalah sebagai berikut:
Tahun Anchor Mini Anchor Specialty Casual Leasing
2026 - 2036 3,60% 3,60% 5,15% 5,15%
• Asumsi tingkat hunian adalah sebagai berikut:
Proyeksi Tingkat Hunian
100.00%
Tingkat Hunian (%)
95.00%
90.00%
85.00%
80.00%
75.00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Tahun
VALUATION & ADVISORY SERVICES 42
Page 57
• Proyeksi pendapatan sewa diperoleh dengan mengalikan jumlah area sewa (net lettable
area) dengan harga rata-rata sewa pusat perbelanjaan untuk tahun tersebut, kemudian
dikurangi dengan collection loss. Collection loss diasumsikan sebesar 2%;
• Pendapatan biaya servis tidak diperhitungkan karena pengoperasian Neo SGM
menjadi hak dan tanggung jawab Pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma;
• Pendapatan selain pendapatan sewa antara lain pendapatan parkir, pendapatan
pameran (atrium & casual leasing) dan revenue sharing;
• Bagi Hasil (Revenue Sharing) dihitung selama masa kontrak. Setelah kontrak saat ini
berakhir, penyewa dengan skema bagi hasil akan diubah menjadi skema sewa tetap
yang diasumsikan besarnya sesuai dengan sewa pasar yang berlaku di tahun berjalan;
• Tarif parkir mobil sebesar Rp3.000/jam dan motor Rp1.000/jam. Kami mengerti
bahwa tarif berdasarkan regulasi pemerintah daerah. Mempertimbangkan
penyesuaian tarif parkir yang tidak dapat diprediksi dari peraturan pemerintah daerah,
dalam penilaian ini kami mengasumsikan tarif meningkat sejalan dengan inflasi per
tahun hingga akhir periode proyeksi dengan tingkat hunian rata-rata sebagai berikut:
• Pendapatan bersih parkir diperoleh dari bagi hasil pendapatan bersih sesuai dengan
skema perjanjian setelah pengurangan pendapatan parkir dengan pajak parkir dan
beban operasional, dengan rincian sebagai berikut:
Skema bagi hasil
Keterangan Deskripsi
No
1 Pihak Pertama DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE”)
2 Pihak Kedua PT Centrepark Citra Corpora
- Jika nett revenue pada bulan berjalan lebih kecil dari atau sama dengan
Rp250.000.000,- maka menggunakan model profit sharing dimana Pihak
Pertama memperoleh 70% dari laba operasional dan Pihak Kedua
memperoleh 40% dari laba operasional;
Nilai - Jika nett revenue pada bulan berjalan adalah Rp250.000.001,- sampai
3
Kesepakatan dengan Rp330.000.000,- maka menggunakan model nett revenue sharing
dimana Pihak Pertama memperoleh 35% dari laba operasional dan Pihak
Kedua memperoleh 65% dari laba operasional;
- Jika nett revenue pada bulan berjalan adalah lebih besar dari atau sama
dengan Rp330.000.001,- maka menggunakan model GI, dimana pihak
VALUATION & ADVISORY SERVICES 43
Page 58
Keterangan Deskripsi
No
kedua wajib membayarkan GI kepada Pihak Pertama pada bulan tersebut
sebesar Rp185.000.000,-.
4 Jangka Waktu 1 Mei 2024 sampai dengan 30 April 2026
Deskripsi 2025 2026-seterusnya
Pajak Parkir 10%
Sumber Daya Manusia 71.622.000 Kenaikan berdasarkan UMK
Biaya Umum dan Admin 41.040.000 Kenaikan berdasarkan inflasi
Peralatan 25.404.524 Kenaikan berdasarkan inflasi
Promosi Hadiah Parkir 10.000.000 Kenaikan berdasarkan inflasi
Total 148.066.524
• Total luas atrium/casual leasing adalah 446 meter persegi dengan asumsi harga sewa
berkisar antara Rp18.000,- sampai Rp50.000,- per m2 (NLA) per hari dengan proyeksi
tingkat hunian adalah sebagai berikut:
• Untuk mendapatkan pendapatan bersih (NOI), pendapatan kotor efektif dikurangi
dengan biaya asuransi dan biaya PBB;
• Proyeksi biaya operasional didasarkan pada biaya aktual dan rasio terhadap
pendapatan yang diasumsikan sebagai berikut:
Asumsi
Deskripsi
2026– seterusnya
Biaya Asuransi Aktual dan meningkat berdasarkan inflasi
Biaya PBB Aktual dan meningkat berdasarkan inflasi
• Biaya penggantian (replacement allowance) diasumsikan sebesar 3%;
• Biaya imbalan jasa pengoperasian sebesar 2% dari arus kas bersih;
• Biaya pemasaran sebesar 1% dibayarkan kepada pengelola dari nilai sewa yang
dibayar oleh penyewa untuk penyewa baru yang menandatangani perjanjian sewa;
• Asumsi inflasi adalah sebagai berikut:
Tahun 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 3025 2036
Inflasi 2,29% 3,05% 3,07% 3,20% 2,98% 3,02% 2,99% 2,97% 2,96% 2,95% 2,94%
Sumber: The Economist Intelligence Unit, Desember 2025.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 44
Page 59
• Biaya perpanjangan HGB diasumsikan sebesar 0,2% dari tarif bumi pada NJOP
dikalikan dengan inflasi dan dikalikan dengan luas tanah, yaitu sebesar
Rp140.963.476,- di tahun 2027;
• Pada akhir tahun 2035, aset yang dinilai diasumsikan akan dijual dengan nilai yang
didapat dari kapitalisasi pendapatan bersih di tahun 2036 dengan tingkat kapitalisasi
sebesar 7%;
• Untuk mendapatkan nilai kini dari pendapatan operasional bersih tahunan di atas
digunakan faktor diskonto dengan tingkat diskonto sebesar 10,42%;
• Dengan mempertimbangkan keterbatasan data di pasar, maka tingkat diskonto
ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment atau biasa dikenal
dengan WACC (Weighted Average Cost of Capital), dengan menggunakan rumus
sebagai berikut:
• Tingkat diskonto ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment, dengan
menggunakan rumus sebagai berikut:
Tingkat diskonto = (ke x We) + (kd x Wd)
Di mana:
ke = Biaya ekuitas
kd = Biaya hutang
We = Persentase pendanaan dengan ekuitas
Wd = Persentase pendanaan dengan hutang
Biaya ekuitas dihitung dengan menggunakan Capital Asset Pricing Model (CAPM),
dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Ke = Rf + ( x RPm)
Di mana:
ke = Ekspektasi tingkat pengembalian sekuritas individu
Rf = Tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat diskonto adalah sebagai berikut:
Deskripsi (30 Tahun) Sumber Keterangan
Biaya Modal
Rf 6,70% PHEI Tingkat Balikan Obligasi Pemerintah (30 tahun)
Rata-rata beta beberapa perusahaan yang
β 1,35 Bloomberg
bergerak di bidang properti terutama developer
RBDS 1,62% Damodaran Country Default Spread
ERp 6,69% Damodaran Premi Risiko Indonesia
ke* 14,09%
Biaya Hutang
VALUATION & ADVISORY SERVICES 45
Page 60
Deskripsi (30 Tahun) Sumber Keterangan
Bank
kd 8,44% Rata-rata Suku Bunga Investasi
Indonesia
kd 8,44%
Biaya Ekuitas
We 35,00% Pasar
Rata-rata rasio pasar ekuitas terhadap kapital
Wd 65,00%
Tingkat Diskonto 10,42%
*) Ke = Rf + ( x RPm)-CDS
*Catatan/Note :
RBDS: risiko tambahan yang timbul karena adanya perbedaan peringkat utang suatu negara terhadap
negara dengan peringkat utang tertinggi yaitu AAA. Dalam hal ini, RBDS Indonesia yang dimaksudkan
dalam perhitungan tingkat diskonto merupakan risiko tambahan yang timbul karena peringkat utang
Indonesia yang lebih rendah. Bunga bebas risiko dan premi risko secara bersama-sama menanggung
risiko dari suatu negara, sehingga untuk mencegah adanya perhitungan ganda terhadap risiko negara,
maka kami mengurangkan RBDS dari biaya ekuitas.
• Indikasi Nilai Pasar yang diperoleh dari Pendekatan Pendapatan adalah
Rp609.807.648.726.-
Pendekatan Biaya – Metode Biaya Pengganti
Tanah
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend
Lokasi
Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi
Foto
Luas Tanah (m2) 11.964 2.438 3.950 2.751
Luas Bangunan (m2) - 3.000 2.750 -
Tanah dan
Tipe Properti Tanah Saja Hitung Tanah Saja Tanah Kosong
Bangunan
Hak atas properti SHGB SHM SHM SHGB
Status Penawaran Penawaran Penawaran
Waktu
2025 2025 2025
Penawaran/Transaksi
Topografi Datar Datar Datar Datar
Posisi tanah Sudut Tengah Tengah Tengah
Menyerupai Menyerupai Menyerupai Persegi Menyerupai Persegi
Bentuk tanah
Persegi Panjang Persegi Panjang Panjang Panjang
Perdagangan Perdagangan dan Perdagangan dan Perdagangan dan
Peruntukkan
dan Jasa Jasa Jasa Jasa
KLB 15 15 15 15
Harga
Penawaran/Transaksi 125.000.000.000 158.000.000.000 178.815.000.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
84.375.000.000 139.040.000.000 100.136.400.000
(Rp)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 46
Page 61
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Indikasi Harga Transaksi
- 5.003.000.000 -
Bangunan (Rp)
Indikasi Harga Transaksi
Tanah 84.375.000.000 134.037.000.000 100.136.400.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
34.608.285 33.933.418 36.400.000
(Rp/m2)
Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap beberapa parameter yang berpengaruh
Indikasi Nilai Pasar terhadap indikasi nilai Objek Penilaian seperti hak atas properti, lokasi, posisi, dan
Tanah luas tanah, opini nilai Objek Penilaian adalah Rp387.265.193.335,- atau
Rp32.369.207,-/m2.
Peta Pembanding
Data 1
Data 3
Data 2
Objek Penilaian
U
Bangunan dan Sarana Pelengkap
No Bangunan Indikasi Nilai Pasar (Rp)
A Bangunan
1 Mall Neo SGM 202.992.000.000
B Sarana Pelengkap
1 Pagar 121.000.000
2 Jalan 81.000.000
Total 203.194.000.000
Biaya penggantian baru dikurangi dengan estimasi penyusutan untuk memperoleh indikasi
nilai bangunan dan sarana pelengkap. Besar penyusutan fisik dilakukan dengan
menggunakan umur (age/life method) yaitu dengan melakukan penyusutan fisik
berdasarkan umur ekonomis aset. Umur ekonomis yang dipertimbangkan pada penilaian
ini adalah berkisar 40 tahun berdasarkan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
Besar penyusutan fisik yang dikenakan dalam penilaian bangunan sebesar 47%, sedangkan
besar penyusutan fisik yang dikenakan dalam penilaian sarana pelengkap sebesar 74% dan
depresiasi ekonomi sebesar 6,6% disebabkan menurunnya kinerja operasional atas Objek
Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 47
Page 62
Mesin dan Peralatan
No Mesin Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Instalasi Listrik 4.794.000.000
2 Genset 2.060.000.000
3 Fuel Tank 4.000.000
4 Trafo 548.000.000
5 AC Split 43.000.000
6 Chiller 4.362.000.000
7 Cooling Tower 347.000.000
8 AHU 411.000.000
9 Lift 551.000.000
10 Escalator 574.000.000
11 Travelator 115.000.000
12 Pompa 119.000.000
13 Tank 47.000.000
14 Sistem fire alarm 1.176.000.000
15 CCTV 14.000.000
16 BAS 383.000.000
Total 15.548.000.000
Untuk menghasilkan indikasi Nilai Pasar atas mesin dan peralatan, kami menghitung biaya
pengganti baru kemudian dikurangi depresi. Umur ekonomis mesin dan peralatan berkisar
antara 5 – 25 tahun tergantung pada sistem dan spesifikasi. Depresiasi fisik dalam penilaian
ini berkisar antara 80% – 90% dan depresiasi ekonomi sebesar 6,6% disebabkan
menurunnya kinerja operasional atas Objek Penilaian.
Ringkasan Nilai – Pendekatan Biaya
Deskripsi Indikasi Nilai Pasar (Rp)
Tanah 387.265.193.335
Bangunan & Sarana Pelengkap 203.194.000.000
Mesin & Peralatan 15.548.000.000
Total 606.007.193.335
Rekonsiliasi Nilai
Langkah terakhir dari proses penilaian adalah melakukan rekonsiliasi dua pendekatan
penilaian untuk mendapatkan Nilai Pasar. Kami telah membuat bobot sebagai berikut.
Pendekatan Penilaian Indikasi Nilai Pasar (Rp) Bobot Nilai Pasar (Rp)
Pendapatan 609.807.648.726 60% 365.884.589.236
Biaya 606.007.193.335 40% 242.402.877.334
Total 100% 608.287.466.570
Total (Pembulatan) 608.287.000.000
Pendekatan Pendapatan memiliki bobot 60% dengan pertimbangan bahwa Objek Penilaian
adalah properti yang menghasilkan pendapatan, sedangkan Pendekatan Biaya memiliki
bobot lebih rendah 40% dengan pertimbangan bahwa pelaku pasar saat ini masih
mempertimbangkan biaya pengganti (replacement cost) dalam pertimbangan transaksinya.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 48
Page 63
Rasional Penilaian
Objek Penilaian adalah pusat perbelanjaan kelas menengah yang berlokasi di Jalan
Brigjend Slamet Riyadi yang merupakan jalan utama yang berada di pusat Kota Surakarta.
Total NLA dari Neo SGM ±26.199 m2 yang didominasi oleh anchor tenant sebesar 53,79%
dari total luas tersewa. Hal tersebut berdampak pada nilai yang diperoleh dari Pendekatan
Pendapatan lebih tinggi dibandingkan dari Pendekatan Biaya meskipun nilai tanah Objek
Penilaian relatif tinggi melihat dari lokasinya yang strategis.
Dengan mempertimbangkan kinerja dan kondisi dari Objek Penilaian, Nilai Pasar dari
Objek Penilaian Rp608.287.000.000,- atau Rp23.218.249,- per m2 NLA masih wajar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 49
Page 64
14.0 Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2025 adalah:
Rp608.287.000.000,-
(ENAM RATUS DELAPAN MILIAR DUA RATUS DELAPAN PULUH TUJUH JUTA RUPIAH)
Sehubungan dengan meningkatnya konflik geopolitik di kawasan Timur Tengah yang telah
menyebabkan gangguan pada pasar energi global serta meningkatkan volatilitas pasar
keuangan, dan pemberlakuan tarif perdagangan yang signifikan oleh Pemerintah Amerika
Serikat terhadap sejumlah negara yang menimbulkan gejolak pada perekonomian global,
maka kami menyarankan untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat kehati-hatian
yang lebih tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal berlaku. Dikarenakan belum diketahuinya
besaran dampak dari pengenaan tarif perdagangan tersebut yang terjadi di pasar dan
ketiadaan atau kurangnya data pasar untuk menginformasikan atau mendukung estimasi
kuantitatif, sebagai langkah pencegahan/mitigasi resiko kami sangat menyarankan untuk
dilakukannya pemutakhiran secara berkala terhadap hasil penilaian ini untuk memastikan
adanya penilaian yang akurat.
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan untuk
memastikan pemahaman atas hasil penilaian yang tergantung kepada seluruh asumsi,
batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian laporan yang mendasari opini nilai
dimaksud sesuai dengan tujuan penilaian.
Jakarta, 17 Maret 2026
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES 50
Page 65
LAMPIRAN
Page 66
KERTAS KERJA
Page 67
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN NEO SOLO GRAND MALL PROYEKSI ARUS KAS 31 Desember 2025 PENDAPATAN Tahun 1 % Tahun 2 % ∆ Tahun 3 % ∆ Tahun 4 % ∆ Pendapatan Sewa 27.194.516.294 100,0% 37.533.063.724 100,0% 38,0% 44.591.036.247 100,0% 18,8% 47.329.962.311 100,0% 6,1% Pendapatan Sewa Atrium 2.396.644.993 8,8% 2.714.046.508 7,2% 13,2% 2.976.260.903 6,7% 9,7% 3.172.552.027 6,7% 6,6% Pendapatan Parkir 1.001.654.507 3,7% 1.069.050.946 2,8% 6,7% 1.151.956.231 2,6% 7,8% 1.191.357.592 2,5% 3,4% Pendapatan Bagi Hasil 60.142.142 0,2% TOTAL PENDAPATAN 30.652.957.935 112,7% 41.316.161.179 110,1% 34,8% 48.719.253.382 109,3% 17,9% 51.693.871.930 109,2% 6,1% BIAYA Biaya Asuransi 749.017.564 2,4% 771.881.915 1,9% 3,1% 795.572.831 1,6% 3,1% 821.070.048 1,6% 3,2% Biaya PBB 505.962.285 1,7% 521.407.182 1,3% 3,1% 537.410.425 1,1% 3,1% 554.633.827 1,1% 3,2% TOTAL BIAYA 1.254.979.849 4,1% 1.293.289.097 3,1% 3,1% 1.332.983.256 2,7% 3,1% 1.375.703.875 2,7% 3,2% PENDAPATAN BERSIH 29.397.978.086 95,9% 40.022.872.081 96,9% 36,1% 47.386.270.125 97,3% 18,4% 50.318.168.055 97,3% 6,2% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 817.639.753 1.125.991.912 1.337.731.087 1.419.898.869 Imbalan Jasa Pengoperasian 587.959.562 800.457.442 947.725.403 1.006.363.361 Imbalan Jasa Pemasaran 37.496.657 85.651.525 126.848.026 138.116.675 Biaya Perpanjangan HGB - 140.963.476 - - ARUS KAS BERSIH 27.954.882.115 37.869.807.728 44.973.965.609 47.753.789.149
Page 68
PENDAPATAN Tahun 5 % ∆ Tahun 6 % ∆ Tahun 7 % ∆ Tahun 8 % ∆ Pendapatan Sewa 49.676.701.542 100,0% 5,0% 52.138.673.720 100,0% 5,0% 54.066.001.820 100,0% 3,7% 55.993.329.919 100,0% 3,6% Pendapatan Sewa Atrium 3.381.171.429 6,8% 6,6% 3.602.868.517 6,9% 6,6% 3.788.587.370 7,0% 5,2% 3.983.879.565 7,1% 5,2% Pendapatan Parkir 1.225.694.669 2,5% 2,9% 1.261.664.391 2,4% 2,9% 1.298.153.459 2,4% 2,9% 2.220.000.000 4,0% 71,0% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 54.283.567.640 109,3% 5,0% 57.003.206.628 109,3% 5,0% 59.152.742.648 109,4% 3,8% 62.197.209.484 111,1% 5,1% BIAYA Biaya Asuransi 845.537.718 1,6% 3,0% 871.097.396 1,5% 3,0% 897.121.621 1,5% 3,0% 923.755.481 1,5% 3,0% Biaya PBB 571.161.768 1,1% 3,0% 588.427.362 1,0% 3,0% 606.006.758 1,0% 3,0% 623.997.963 1,0% 3,0% TOTAL BIAYA 1.416.699.486 2,6% 3,0% 1.459.524.759 2,6% 3,0% 1.503.128.379 2,5% 3,0% 1.547.753.445 2,5% 3,0% PENDAPATAN BERSIH 52.866.868.154 97,4% 5,1% 5.543.681.870 97,4% 5,1% 57.649.614.269 97,5% 3,8% 60.649.456.039 97,5% 5,2% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.490.301.046 1.564.160.212 1.621.980.055 1.679.799.898 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.057.337.363 1.110.873.637 1.152.992.285 1.212.989.121 Imbalan Jasa Pemasaran 145.121.181 151.068.872 157.016.563 162.964.254 Biaya Perpanjangan HGB - - - - ARUS KAS BERSIH 50.174.108.563 52.717.579.148 54.717.625.366 57.593.702.767
Page 69
PENDAPATAN Tahun 9 % ∆ Tahun 10 % ∆ Tahun 11 % ∆ Pendapatan Sewa 57.840.905.374 100,0% 3,3% 58.180.429.725 100,0% 0,6% 60.051.037.417 100,0% 3,2% Pendapatan Sewa Atrium 4.178.280.640 7,2% 4,9% 4.331.977.026 7,4% 3,7% 4.555.279.598 7,6% 5,2% Pendapatan Parkir 2.220.000.000 3,8% 0,0% 2.220.000.000 3,8% 0,0% 2.220.000.000 3,7% 0,0% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 64.239.186.014 111,1% 3,3% 64.732.406.751 111,3% 0,8% 66.826.317.015 111,3% 3,2% BIAYA Biaya Asuransi 951.070.245 1,5% 3,0% 979.106.210 1,5% 2,9% 1.007.890.812 1,5% 2,9% Biaya PBB 642.449.120 1,0% 3,0% 661.387.449 1,0% 2,9% 680.831.483 1,0% 2,9% TOTAL BIAYA 1.593.519.365 2,5% 3,0% 1.640.493.659 2,5% 2,9% 1.688.722.295 2,5% 2,9% PENDAPATAN BERSIH 62.645.666.649 97,5% 3,3% 63.091.913.092 97,5% 0,7% 65.137.594.720 97,5% 3,2% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.735.227.161 1.745.412.892 1.801.531.123 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.252.913.333 1.261.838.262 1.302.751.894 Imbalan Jasa Pemasaran 168.098.142 157.843.754 163.212.665 Biaya Perpanjangan HGB - - - ARUS KAS BERSIH 59.489.428.013 59.926.818.185 61.870.099.039
Page 70
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
Page 71
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Instalasi Listrik Set PT PLN 4.330 kVA Sangat
1 1 n/a 2004 Indonesia Listrik n/a n/a Panel Kontrol Lengkap
(Persero) Baik
Sistem
Generator Set S12R - Kurang
2 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.000 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap
PTA Baik
Listrik
Sistem
S12R - Kurang
3 Generator Set 2 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap
PTA Baik
Listrik
Sistem
S12H - Kurang
4 Generator Set 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap
PTH Baik
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP & Kurang
5 Transformator 2 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.500 kVA Listrik Lengkap
Listrik MVMDP Baik
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP & Kurang
6 Transformator 1 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.000 Kva Listrik Lengkap
Listrik MVMDP Baik
Listrik
Sistem
Korea Kurang
7 Lift Penumpang 2 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.350 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Selatan Baik
Gedung
Sistem
Korea Kurang
8 Lift Barang 3 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.600 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Selatan Baik
Gedung
Sistem
ES -1200 Korea 9.000 Kurang
9 Escalator 10 Unit 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
(W – BY2) Selatan orang/jam Baik
Gedung
ES – 1200 Sistem
Korea 9.000 Kurang
10 Travelator 2 Unit (PM – 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Selatan orang/jam Baik
BT2) Gedung
Air Sisem Tenaga Kurang
11 15 Unit Beragam 2004 Jepang Daikin 2,5 PK Listrik Panel Kontrol Lengkap
Conditioning Pendingin Listrik Baik
Sistem Tenaga Kurang
12 Chiller Mall 2 Unit WSC087 2004 Hongkong McQuay 591 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap
Pendingin Listrik Baik
Sistem Tenaga Kurang
13 Chiller MDS 2 Unit WSC079 2004 Hongkong McQuay 280 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap
Pendingin Listrik Baik
Cooling Tower SKB – Sistem Tenaga Kurang
14 2 Unit 2004 Jepang Kuken 738,75 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap
Mall 1060R Pendingin Listrik Baik
Page 72
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Cooling Tower SKB – 530 Sistem Tenaga Kurang
15 2 Unit 2004 Jepang Kuken 350 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap
MDS R Pendingin Listrik Baik
Air Handling Sistem
Beragam
Tenaga Kurang
16 1 Set Beragam 2004 n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap
Unit (AHU) Pendingin Listrik Baik
Condensor
Sistem Kurang
17 Water Pump 2 Unit HSC-S 2004 Amerika ITT B&G 45 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Distribusi Air Baik
Mall
Chilled Water Sistem Kurang
18 2 Unit 1510-6G 2004 Amerika ITT B&G 18,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Pump Mall Distribusi Air Baik
Condensor
Sistem Kurang
19 Water Pump 2 Unit 1510 – 5E 2004 Amerika ITT B&G 37 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Distribusi Air Baik
MDS
Chilled Water 1510 – Sistem
15 kW
Kurang
20 2 Unit 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Pump MDS 4GB Distribusi Air Baik
Make Up Sistem
2 & 5 HP
Kurang
21 2 Unit 1510 – 1 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Water Pump Distribusi Air Baik
Submersible Sp 14A - Sistem
1,5 kW
Kurang
22 3 Unit 2004 Jepang Ebara Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Sewage Pump 18 Distribusi Air Baik
80 DFA 5 Sistem Kurang
23 Sewage Pump 3 Unit 2004 Jepang Ebara 0,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
3.7 Distribusi Air Baik
Sumpit Pump Unit 050 DSA Sistem Kurang
24 3 2004 Jepang Ebara 0,82 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
5 3. 7 Distribusi Air Baik
FSA 65 x
Transfer Pump Unit Sistem Kurang
25 3 50 FS 2 2004 Jepang Ebara 11 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Distribusi Air Baik
JA 511
Booster Pump Unit IBBS-65F- Sistem Kurang
26 3 2004 Jepang Ebara 1,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
CI-5 Distribusi Air Baik
Grease Trap 80DFJ Sistem Kurang
27 2 Unit 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
Pump 53.7 Distribusi Air Baik
Deepwell Pump Unit Sp 14A – Sistem Kurang
28 2 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
18 Distribusi Air Baik
Roof Tank Unit Sistem Kurang
29 2 n/a 2004 n/a Marifig 45 m3 n/a n/a n/a Lengkap
Distribusi Air Baik
Diesel Pump Unit IKGR – Sistem Kurang
30 1 2004 Amerika Clarke 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
NL39 Pemadam Baik
Electric Pump Unit S/N 1 KJ Sistem Western Kurang
31 1 2004 Amerika 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
0073 Pemadam Electric Baik
Page 73
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Jockey Pump Unit S/N 3 C Sistem Western Kurang
32 1 2004 Amerika 7,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap
78004 Pemadam Electric Baik
CCTV Set Sistem Tenaga Kurang
33 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap
Keamanan Listrik Baik
Building
Automation Set Sistem Tenaga Kurang
34 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap
Keamanan Listrik Baik
System
Fire Alarm Set Sistem Tenaga Kurang
35 1 Beragam 2004 Jepang Shinwa n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap
Keamanan Listrik Baik
Page 74
FOTO
Page 75
OBJEK PENILAIAN BERADA DI SEBELAH KANAN
OBJEK PENILAIAN
JALAN BRIGJEND SLAMET RIYADI
DROP OFF LOBBY ATRIUM UTAMA
PENYEWA ANCHOR PENYEWA SPECIALTY
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 76
ISLAND ATM
GUDANG AREA PARKIR MOBIL
GENERATOR SET TRANSFORMATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 77
CHILLER COOLING TOWER
FIRE PUMP AREA PARKIR MOTOR
ESCALATOR TRAVELATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 78
PETA LOKASI
Page 79
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
LOKASI
LOKASI
NAMA : PETA LOKASI
SUMBER : Google Map
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 01
U
Tanpa Skala
Page 80
PETA SERTIPIKAT
Page 81
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
JALA Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
N BR Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
IGJEN Indonesia
D SLA
MET
RIYAD KETERANGAN :
I
1. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 113
Luas: 1.500 m2
2. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 114
Luas: 4.410 m2
1 3. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 121
Luas: 3.358 m2
4. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 135
Luas: 2.696 m2
4
IJOYO
UTOWS
JALAN
2
3
NAMA : PETA SERTIPIKAT
SUMBER : Badan Pertanahan Nasional
JALAN DUREN
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 02
U
Tanpa Skala
Page 82
DENAH BANGUNAN
Page 83
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH BASEMENT
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 03
U
Tanpa Skala
Page 84
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
PARKING A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 05
U
Tanpa Skala
Page 85
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI DASAR
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 06
U
Tanpa Skala
Page 86
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 1
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 07
U
Tanpa Skala
Page 87
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 2
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 08
U
Tanpa Skala
Page 88
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 3
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 09
U
Tanpa Skala
Page 89
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
MEZZANINE
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 10
U
Tanpa Skala
Page 90
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 11
U
Tanpa Skala
Page 91
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 12
U
Tanpa Skala
Page 92
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 5 (ATAP)
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2025 N O : 13
U
Tanpa Skala
Page 93
VALIDASI MAPPI
Page 94
Page 95
Main Office: Menara Kuningan 8th Floor Jalan HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5, Jakarta 12940 Phone: +6221 2168 6002, +6221 2168 6003 Email: kjpp.rhp@rhp-valuation.com Our Offices: Medan (P) | Yogyakarta (P) | Surabaya (P) | Bali (P) | Makassar (P) | Semarang (P) | Jakarta (P) | Batam (P) | Mataram (P) | Bandung (P) www.rhr.co.id
Names mentioned 39 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Rengganis
p.2 ×9
unresolved
org
Hamid & Rekan
p.2 ×9
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Surya Persada Properti
p.3 ×7
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×7
unresolved
org
Pusat Statistik
p.5
unresolved
org
PT Centrepark Citra Corpora
p.6 ×3
unresolved
org
Rekan Narendrasita Wicaksanti
p.8 ×2
unresolved
person
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
· Rekan - Penilai Properti
p.8 ×3
unresolved
—
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
p.11
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2017.00950
p.11
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2020.03613
p.11
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2022.04521
p.11
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2025.05032
p.11
unresolved
org
KJPP RHR
p.19
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia
p.19
unresolved
person
Bambang Sunarno
· Direktur
p.19
unresolved
org
PT Bengawan Inti Kharisma.
p.19 ×7
unresolved
org
Bank Muamalat
p.22
unresolved
org
Bank BRI
p.22
unresolved
org
PT Bengawan Inti
p.24
unresolved
org
PT PLN (Persero)
p.28 ×3
unresolved
person
DIY
p.32 ×3
unresolved
person
Dekatz
p.32 ×2
unresolved
org
Bank Sentral AS
p.40
unresolved
person
Dr. Rajiman
p.46
unresolved
org
PT Solo Indah Dinamika
p.50
unresolved
org
PT Sunindo Gapura Prima
p.50
unresolved
org
PT Pakuwon Permai
p.50
unresolved
org
Nirvana Development Tbk
p.50 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.81
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.