20230825_BUVA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31383938_lamp3.pdf

   2011, yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H., bertindak selaku notaris pengganti
   dari Sutjipto, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta. (“Perjanjian BOT”).
   Perjanjian BOT dimulai terhitung sejak tanggal terbitnya Izin Mendirikan Bangunan
   (“IMB”) atas proyek dan/atau selambat-lambatnya 6 (enam) bulan sejak tanggal 10
   Maret 2011 dan mempunyai jangka waktu selama 25 (dua puluh lima) tahun (Vide:
   Pasal 3 Perjanjian BOT - Lampiran A).

b. Bagaimana progress pembangunan proyek Alila Suites SCBD tersebut sampai dengan
   saat ini.

   Jawaban:

   Progress sampai dengan tanggal 23 Agustus 2023 yaitu :
   1. Jumlah lantai dengan status 100% selesai sebanyak 11 lantai, terdiri dari :
       -   Lantai Basement
       -   Lantai Dasar
       -   Lantai 3 (Event Gallery)
       -   Lantai 5 (Gym)
       -   Lantai 7 sd 10 sebanyak 4 lantai (berupa 68 kamar)
       -   Lantai 25 (Restoran)


   2. Jumlah lantai dengan status 60% selesai : 1 lantai (ex mock up, di lantai 6)


   3. Jumlah lantai dengan status 20% - 45% selesai sebanyak 13 lantai, terdiri dari :
      - Lantai 1 dan 2 (2 lantai)
      - Lantai 11 sd 21 (9 lantai)
      - Lantai 22 dan 23 (2 lantai)

   Sehingga total penyelesaian seluruh pekerjaan per-23 Agustus 2023 adalah 70%.
   Terlampir disampaikan rincian status penyelesaian pekerjaan sebagaimana pada
   Lampiran B.

c. Jika Perjanjian tersebut telah berakhir, agar dijelaskan latar belakang pemutusan
   perjanjian BOT tersebut.

   Jawaban:
   Merujuk berdasarkan Perjanjian BOT, Perjanjian BOT dengan sendirinya akan berakhir
   bilamana telah mencapai jangka waktu selama 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak
   dilakukan perpanjangan oleh para pihak terkait, Perjanjian BOT hanya dapat diakhiri
   sebelum jangka waktu selama 25 (dua puluh lima) tahun tersebut apabila telah
   memperoleh persetujuan dari para pihak, namun hal demikian terdapat
   pengecualian apabila pihak PT Bukit Lentera Sejahtera telah melakukan wanprestasi
   (Vide: Pasal 3 ayat (4) dan Pasal 8 ayat (1) Perjanjian BOT).

   Berdasarkan Perjanjian BOT, pihak PT Danayasa Arthatama Tbk dapat melakukan
   pemutusan Perjanjian BOT secara sepihak hanya dengan diberikannya
   pemberitahuan secara tertulis kepada PT Bukit Lentera Sejahtera asalkan telah
   terjadinya hal-hal sebagaimana berikut:
   (i)    PT Bukit Lentera Sejahtera telah melakukan wanprestasi bilamana terjadinya
          keterlambatan dalam penyelesaian pekerjaan atas proyek yang melewati
          waktu selama 6 (enam) bulan dan di luar dari hal-hal yang dikategorikan force
          majeure.
   (ii)   PT Danayasa Arthatama Tbk telah memberikan peringatan secara tertulis
          sebanyak 6 (enam) kali berturut-turut yang masing-masing peringatannya
          berlaku paling sedikit 14 (empat belas) hari.

   Alasan dapat diakhirinya Perjanjian BOT secara sepihak oleh PT Danayasa Arthatama
   Tbk adalah tidak sesuainya antara progress pembangunan yang diperjanjikan dalam
   Perjanjian BOT dengan progress pembangunan yang terjadi di lapangan. Saat ini
   Perseroan dalam proses negosiasi dengan PT Danayasa Arthatama terkait dengan
   penyelesaian Perjanjian BOT ini.

d. Dampak berakhirnya perjanjian tersebut terhadap kegiatan operasional dalam hal
   perjanjian telah dilakukan pemutusan.

   Jawaban:
   Tidak terdapat dampak yang bersifat material atas berakhirnya perjanjian tersebut
   terhadap kegiatan operasional Perseroan apabila perjanjian BOT dilakukan
   pemutusan.

e. Bagaimana proforma keuangan Perseroan jika pendapatan dari Alila SCBD tidak lagi
   diakui kedalam pendapatan Perseroan dalam hal perjanjian telah dilakukan
   pemutusan.

   Jawaban:

   Mengacu kepada laporan keuangan konsolidasian Perseroan di Juni 2023 (tidak
   diaudit) yang telah dipublikasikan, kontribusi Alila SCBD terhadap pendapatan grup
   sebesar 13,58% dan Alila SCBD masih membukukan kerugian sampai dengan Juni
   2023.

2. Berdasarkan Laporan Keuangan per 30 Juni 2023 Pinjaman Perseroan dan Entitas Anak
   kepada pihak ketiga dan Bank sebagian besar merupakan liabilitas jangka pendek sebesar
   Rp1,48 triliun atau sebesar 76,60% dari total liabilitas per 30 Juni 2023. Agar dijelaskan:
   a. Strategi Perseroan dan sumber dana untuk melakukan pelunasan pokok dan bunga
      pinjaman yang akan jatuh tempo pada tahun 2023 ataupun 2024.

       Jawaban:
           •   Berdasarkan persetujuan RUPS pada tanggal 28 Juni 2023, PT Nusantara
               Utama Investama telah melakukan konversi pinjaman sebesar
               Rp754.408.640.806,- menjadi modal di Perseroan sebesar 64,86% dari
               seluruh saham beredar di bulan Juli 2023.
           •   Perseroan telah dan akan melakukan pembayaran sisa pinjaman secara
               bertahap dari hasil usaha.
           •   Perseroan akan melakukan refinancing terhadap sisa pinjaman dengan jangka
               waktu yang lebih panjang.


   b. Strategi atas pengelolaan likuiditas Perseroan.

       Jawaban:
           •   Menjaga keseimbangan jangka waktu aset dan kewajiban;
           •   Menyesuaikan jangka waktu kewajiban dengan sifat dari aset yang diperoleh.


   c. Status atas pembayaran bunga dan pokok utang bank Perseroan.

       Jawaban:
       Pembayaran bunga dan pokok sebagian utang bank entitas induk telah dilakukan
       secara bertahap oleh Perseroan.

   d. Jadwal pembayaran pokok dan bunga untuk masing-masing fasilitas pinjaman bank.

       Jawaban:
       Saat ini manajemen baru sedang melakukan renegosiasi dengan para kreditur.


3. Sehubungan dengan Perseroan masih membukukan ekuitas negatif sebesar (Rp127,07
   miliar) per 30 Juni 2023, agar dijelaskan:
   a. Upaya dan strategi yang akan dilakukan Perseroan untuk memperbaiki kondisi ekuitas
       yang negatif.

       Jawaban:
       Dengan telah dilakukannya konversi sebagian utang menjadi modal di bulan Juli 2023,
       ekuitas Perseroan saat ini telah menjadi positif.

b. Bagaimana perkiraan kinerja keuangan Perseroan dalam satu tahun ke depan.

     Jawaban:
     Hotel milik Perseroan yang telah beroperasi secara normal dan tingkat utang
     Perseroan yang lebih rendah berdampak positif terhadap keuntungan Perseroan dan
     kelangsung usahanya.

c. Kondisi operasional Perseroan dan Entitas Anak.

     Jawaban:
     Kinerja pendapatan hotel Perseroan yang telah kembali normal dengan tingkat biaya
     yang lebih rendah dan terkontrol menghasilkan tingkat keuntungan yang lebih baik.
     Beberapa entitas anak masih harus menyelesaikan pembangunan.

d. Kendala yang dihadapi dalam perbaikan kinerja dan kelangsungan usaha, serta
     strategi untuk mengatasi hal tersebut.

     Jawaban:
     Kendala operasi hotel telah dapat diatasi. Manajemen baru Perseroan masih
     mengkaji langkah-langkah yang harus diambil terkait beberapa proyek yang belum
     selesai dibangun.

e. Komitmen pemegang saham mayoritas dan/atau Pengendali untuk mencapai
     rencana dan target Perseroan.

     Jawaban:
     Pemegang saham mayoritas dan/atau Pengendali mendukung rencana dan target
     Perseroan ke depan.

f.   Analisa Perseroan terhadap kondisi industri pariwisata dan perhotelan saat ini.

     Jawaban:
     Secara umum kondisi industri pariwisata dan perhotelan saat ini bisa dikatakan sudah
     pulih setelah diterpa pandemi Covid-19 selama kurang lebih 3 (tiga) tahun. Banyak
     wisatawan yang pada saat pandemi tidak bisa menikmati liburannya dan mengundur
     liburannya sampai situasi benar-benar aman.

     Wisatawan mancanegara dan lokal sudah antusias menikmati liburannya, setelah 3
     tahun Pandemi tidak melaksanakan liburan. Kami mengambil contoh Bali (dimana
     Hotel Perseroan lebih banyak di Bali), Badan Pusat Statistik (BPS) Provinsi Bali
     mencatat sebanyak 1.437.740 kunjungan wisatawan mancanegara atau turis asing ke
     Pulau Dewata pada periode Januari-April 2023. Secara kumulatif, jumlah kunjungan
     turis asing tersebut naik 1.835 persen dibanding Januari-April 2022 lalu yang hanya
     74.268 kunjungan (data BPS Bali).

       Perseroan dapat merasakannya juga dimana okupansi rate hotel Perseroan di Bali
       bulan Juli 2023, sebagai contoh untuk Hotel Alila Ubud sudah sangat mendekati
       kondisi 2019 yakni di Juli 2023 okupansi rate adalah 71,72% (Juli 2019 73,45%).

       Pihak manajemen juga sudah mampu untuk memperbaiki fasilitas-fasilitas hotel
       maupun penggantian peralatan yang sebelumnya tertunda, dikarenakan kondisi
       keuangan yang tidak memungkinkan pada saat pandemi.

       Secara berangsur, manajemen berusaha meningkatkan tarif kamar untuk beberapa
       segmen, serta mengevaluasi semua biaya operasional agar dapat seefisien mungkin
       dengan tujuan meningkatkan keuntungan Perseroan.

       Fokus Perseroan kedepan adalah membidik target pasar (segmen) yang mampu
       membayar tarif kamar sesuai dengan yang ditargetkan, minimal mendekati tarif
       kamar pada saat sebelum pandemi, dan jika memungkinkan, tarif kamar akan
       dinaikkan secara bertahap. Internal control, khususnya pengendalian biaya
       operasional (cost management) terus ditingkatkan.

       Saat ini tidak terlihat adanya penambahan jumlah hotel baru diluar hotel milik
       Perseroan. Dengan meningkatnya jumlah kunjungan wisatawan khususnya ke Bali,
       dan jumlah room inventory di Bali tidak banyak bertambah, hal ini merupakan
       kesempatan bagi Perseroan untuk membidik segmen wisatawan menengah ke atas.

      Indikator lain seperti kondisi keamanan di Indonesia yang cukup kondusif juga akan
      berkontribusi pada perkembangan (growth) industri pariwisata dan perhotelan saat
      ini.



4. Sehubungan adanya Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) dan Surat Tagihan Pajak
   (STP) entitas anak PT BLS untuk pemeriksaan pajak tahun 2017 yang belum dibayarkan
   sebesar Rp1,92 miliar dari total Rp3,2 miliar dan untuk pemerikasaan pajak tahun 2018
   yang belum dibayarkan sebesar Rp4,86 miliar dari total Rp5,49 miliar, agar dijelaskan:

   a. Latar belakang dan alasan belum dipenuhi seluruhnya tagihan pajak tersebut.

       Jawaban:
       Entitas anak, PT BLS, belum dapat memenuhi seluruh tagihan pajak sesuai SKPKB dan
       STP untuk pemeriksaan pajak tahun 2017 dan 2018 dikarenakan kurang memadainya
       cashflow yang dihasilkan dari operasional hotel Alila SCBD dengan hanya 30%
       kapasitas kamar yang bisa dioperasikan.

   b. Rencana Perseroan ataupun Entitas Anak untuk memenuhi kewajiban tersebut.

       Jawaban:

        Upaya BLS untuk memenuhi kewajiban tersebut adalah dengan cara mengajukan
        permohonan pembayaran secara cicilan ke KPP Kebayoran Baru Satu atas tunggakan
        pajak tersebut.

    c. Bagaimana konsekuensi atas belum dibayarkan seluruhnya atas tagihan pajak
        tersebut.
        Jawaban:
        Konsekuensi atas tagihan pajak yang belum terbayarkan adalah adanya pengenaan
        bunga atas nilai sisa tunggakan pajak yang belum terbayarkan.

 5. Informasi atau kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi
    kelangsungan hidup Perseroan serta dapat mempengaruhi harga saham Perseroan.

    Jawaban:
    Tidak ada informasi atau kejadian penting lainnya yang material dan dapat
    mempengaruhi kelangsungan hidup Perseroan serta dapat mempengaruhi harga saham
    Perseroan


Demikian penjelasan kami, atas perhatian dan kerjasamanya kami ucapkan terima kasih.


Hormat kami
PT Bukit Uluwatu Villa Tbk




Benita Sofia
Corporate Secretary



Tembusan:
 1. Yth. Direktur Pengawasan Transaksi Efek, Otoritas Jasa Keuangan;
 2. Yth. Direktur Pengawasan Emiten dan Perusahaan Publik 1, Otoritas Jasa Keuangan;
 3. Yth. Direktur Pengawasan Emiten dan Perusahaan Publik 2, Otoritas Jasa Keuangan.