20260224_MTPS_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32029116_lamp1.pdf

. KANTOR JASA PENILAI PUBLIK

Herman Meirizki dan Rekan
Kantor Pusat Jakarta Kep. Menkeu No. 350/Km.1/2016
Bidang Jasa : Penilai Properti : Wilayah Kerja : Republik Indonesia

The Akkas Commercial Building Lt.6, Jl. TB. Simatupang No. 23 , RT 11 RW 04,
(NE Tanjung Barat, Jagakarsa, Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12530

PENDAHULUAN
Jakarta, 06 Februari 2026
No.File : 00122/2.0120-00/ PI/03/0374/1/11/2026

Perihal  : Penilaian Aset
Kepada Yth.
PT META EPSI Tbk

Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02,

Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara,
Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta 13350

Dengan hormat,

Berdasarkan Surat Addendum Pekerjaan Penilaian Aset No. 112110.R/SP/HMR-JKT/ PP-
LR/2025 yang telah disetujui pada tanggal 11 Desember 2025, tentang Pekerjaan Konsultan
untuk Jasa Penilaian Aset, untuk itu kami telah melakukan inspeksi ke lokasi aset yang
dimaksud dalam rangka penilaian terhadap aset tersebut, sesuai dengan dokumen-
dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-keterangan yang diberikan oleh
Pemberi Tugas.

Adapun aset yang dimaksud sebagai objek penilaian adalah:

Gedung Kantor, Jatinegara - Jakarta Timur

Meliputi tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan pendukung lain
dengan luas bangunan keseluruhan kurang lebih 3.750 meter persegi, serta sarana
pelengkap lainnya yang berada di atas tanah dengan luas berdasarkan dokumen
kepemilikan 4.802 meter persegi, terdiri dari 3 (tiga) dokumen Sertipikat Hak Guna
Bangunan. Aset tersebut terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa
Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta.

STATUS PENILAI
Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :
“ Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.)

- No. MAPPI : 08-5-02197

- No. Register Penilai : RMK-2017.00334

- No. Ijin Penilai Publik —: P-1.13.00374

- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)

- No. STID : STTD.PP-08/ PJ-1/PM.02/2023

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1

021729407271 Kd hmrvaluationOgmail.com “@www.hmr.co.id
Cabang : Tangerang Selatan (B): Surabaya (PS): Jakarta Selatan (B): Bogor (P)

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN 12.14.0120
Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
dan Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti
yang dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
akan melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu
oleh Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.

Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki
potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian Objektif dan
tidak memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian
atas Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.

PEMBERI TUGAS

Pemberi Tugas : PT META EPSI Tbk

Bidang Usaha : Properti dan Konstruksi

Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350

Telp. 1. 021 8564955

Website :  www.mnetaepsi.com

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.

PENGGUNA LAPORAN

Pengguna Laporan 1 PT META EPSI Tbk

Bidang Usaha 1 Properti dan Konstruksi

Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350

Telp. 1. 0218564955

Website :  www.metaepsi.com

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 2

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14:0120
mr Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik
di lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari properti
dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan
untuk tujuan kepentingan Jual-Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk
penggunaan lainnya.

Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam
penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI)
2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

DASAR NILAI

Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa Dasar
Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan Dasar
Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian, data
masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar Nilai yang
sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel Rujukan A.1)

NILAI PASAR (MARKET VALUE)

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing - masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021).

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101
Butir 3.1).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 3

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

MERE Business & Property Appraisers

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada
tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam
penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar
merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu
sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup
waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa
kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi
lainnya. (SPI 2018, SPI 101 Butir 6.2).

TANGGAL PENILAIAN

Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Pasar dengan tanggal penilaian 31 Desember
2025 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 06 Januari 2026. Penulisan dan
analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi.

KESIMPULAN NILAI

Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Menghasilkan laporan penilaian properti yang bersifat non-disclaimer opinion .
2. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas dokumen -
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian.
3. Mencerminkan bahwa data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau
divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.

4. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty).

5. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian
dan kewajaran proyeksi keuangan.

6. Menghasilkan laporan penilaian properti yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 4

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN:2.14.0120
r Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

7. Mencerminkan bahwa penilai properti bertanggung jawab atas laporan penilaian
properti dan kesimpulan nilai akhir.

8. Mencerminkan bahwa penilai properti telah melakukan penelaahan atas status hukum
obyek penilaian.

9. Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

10. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.

11. Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.

12. Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.

13. Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 5

Herman Meirizki & Rekan

.
Business & Property Appraisers

Nilai Pasar :
Rp 101.835.527.000,-
(SERATUS SATU MILIAR DELAPAN RATUS TIGA PULUH LIMA JUTA LIMA
RATUS DUA PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)

Nilai tersebut merupakan nilai dari aset yang dijelaskan dalam laporan ini oleh karenanya
harus dianggap sebagai kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dari batasan-batasan yang
terdapat dalam Laporan ini.

Dalam situasi terjadinya gejolak pasar properti dan situasi ketidakpastian ekonomi global
termasuk Indonesia saat ini, mengakibatkan infomasi dan analis pasar dalam keterbatasan
dan ketidakpastian. Sehingga adanya keterbatasan tersebut, analisis yang kami
informasikan dalam laporan ini perlu pemahaman dan kehati-hatian dalam
penggunaannya.

Akhirnya sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami menegaskan
bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun
dimasa yang akan datang atas aset yang dinilai atau dari pendapat nilai yang dikeluarkan.
Kami mengingatkan bahwa laporan ini hanya merupakan salah satu bentuk informasi awal
yang digunakan sebagai dasar kajian dalam mengambil keputusan, namun tidak mengikat
dan tidak dapat dijadikan sebagai dasar penentu suatu keputusan yang berakibat hukum.
Laporan ini harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan hanya disampaikan
kepada Pemberi Tugas sesuai dengan Surat Perjanjian Kerja. Kami tidak bertanggung jawab
kepada pihak ketiga atas rujukan terhadap laporan ini, baik sebagian maupun keseluruhan
dan tidak dibenarkan untuk menerbitkan duplikat dokumen maupun pernyataan, edaran,
ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari kami baik mengenai format cetak maupun konteks dimana akan dimunculkan
/ dipublikasikan.

Selanjutnya jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.

Demikian penilaian aset ini, yang diberikan secara obyektif dan bebas dari konflik
kepentingan dalam kapasitas kami sebagai Perusahaan Penilai. Atas kepercayaan yang
telah diberikan kepada kami untuk melakukan penilaian aset ini kami ucapkan terima
kasih.

Pemimpin Rekan

Kualifikasi Profesional : Penilai Properti
Izin Penilai P-1.13.00374

MAPPI 2108-5-02197

No. Register : RMK-2017.00334

STTD : STTD.PP-08/PJ-I/PM.02/2023

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 6

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN 32.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

mem Business & Property Appraisers

DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR 1
DAFTAR ISI 7
PERNYATAAN PENILAI 9
RINGKASAN NILAI 12

I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
11 Status Penilai
12 Pemberi Tugas
13 Pengguna Laporan
14 Objek Penilaian
15 Hak Kepemilikan
1.6 Jenis Mata Uang Yang Digunakan

17 Maksud dan Tujuan Penilaian 8
18 Dasar Nilai -
19 Tanggal Penilaian -

110 Tingkat Kedalaman Investigasi

1.11 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
112 Definisi dan Istilah Yang Digunakan Dalam Penilaian
1.13 Asumsi Umum

1.14 Asumsi Khusus

1.15 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi

116 Konfirmasi Dasar Penilaian

117 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

118 Ruang Lingkup dan Proses Penilaian

1.19 Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian Yang Digunakan
1.20 Kesimpulan Penilaian

Ka TT aa aa Tea ana ana DI con H oa Hn con H aon can cant can o
' '

-
OTT TN UUS VUNNN Aim

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 7

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN:2.14.0120
mr £ erman Meirizki & Rekan

Samsu aa & Property Appraisers

II. PENILAIAN GEDUNG KANTOR, JATINEGARA - JAKARTA TIMUR. 1-1
11 Penjelasan Umum Objek IT - 1
Il11 — Lokasi dan Identitas II - 1
111.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan 1-2
I11.3 Kondisi Fisik II - 3
Il14 Hak Kepemilikan II - 4
1115 Komentar Pasar Properti II - 6
IL1.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) 1 - 7
Il1.7 Analisa Dampak Lingkungan II - 8
I1.2 Proses Penilaian Gedung Kantor II - 8
1121 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan II - 8
112.2 Penilaian Menggunakan Pendekatan Biaya II -13
11221 Penilaian Tanah II -13
II.2.2.1.1 Faktor Justifikasi II -13
J1.2.2.1.2 Kesimpulan Nilai Tanah II -14
11.2.22 Penilaian Bangunan II -15
I1.2.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap Lainnya Il -22
112.3 Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan II -24
I1.2.3.1 Metode Arus Kas Terdiskonto II -24
I1.2.3.2 Tinjauan Umum Pasar Properti II -24
11.2.3.3 Asumsi Penilaian II -28
11.2.3.4 Indikasi Nilai Menggunakan Pendekatan Pendapatan II -32
11.2.3.5 Kesimpulan Nilai (Rekonsiliasi) II -33
112.4  Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum II -35
LAMPIRAN METODE ARUS KAS TERDISKONTO

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 8

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

MEMEK Business & Property Appraisers

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, maka kami yang bertanda
tangan di bawah ini menyatakan bahwa :

1. Memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal menyatakan
bahwa:

a) Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada
tanggal penilaian (Cut Off Date),

b) Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam
Laporan Penilaian Properti:

c) Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku,

d) Telah dilakukan inspeksi terhadap objek penilaian,

e) Perkiraan Nilai yang di hasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah
disajikan sebagai kesimpulan Nilai:
Lingkup pekerjaan dan data yang di analisa telah diungkapkan,

g) Kesimpulan Nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatasan,

h) Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam Laporan dapat di
pertanggung jawabkan, dan

i) Besaran Imbalan Jasa Penilaian tidak tergantung pada hasil penilaian.

2. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.

3. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini
dibatasi oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan
Penilaian, yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang
tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.

4. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.

5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.

6. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subseguent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan dimaksud.

7. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan professional — yang
ditetapkan/ dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 9

uya Se AN NO BN Asi
Herman Meirizki & Rekan
MEN Business & Property Appraisers

8. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau
jenis industri yang dinilai.
9. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
a, Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian
dan tanggal Penilaian):
b. Pengumpulan data dan wawancara,
Cc Analisis data
d. Estimasi nilai dengan menggunakan Pendekatan Penilaian,
e. Penulisan Laporan.

10. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan pada tanggal 06 Januari 2026 yang
merupakan Objek Penilaian.

11. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini.

12. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI).

Yang Melakukan Penilaian :

No. Nama Penilai Kualifikasi Profesional Tanda Tangan

1. | Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.) (Penilai Publik (Properti),

Izin Penilai : P-1.13.00374 Penanggung Jawab, pe
MAPPI 108-5-02197 Reviewer
No. Registrasi — : RMK-2017.00334

No. STTD : STTD.PP-08/PJ-
1/PM.02/2023

2. | Ari Triyanti, S.T. Reviewer y
MAPPI 16-7-06370 da 2

No. Register RMK-2018.02076

3. | Imam Syahid, S.E. Reviewer
MAPPI 16-P-06938
No. Register RMK-2020.03179
4. | Fitriyana Sari Raharja, S.T. @uality Assurance
MAPPI 16-T-06912 F

No. Register RMK-2018.02077

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 10

h

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120

Herman Me

Business & Property Appraisers

Rekan

Wahyu Syahputra, S.E. Penilai
MAPPI 14-T-04715
No. Register RMK-2021.03911
6. | Asep Armanda Putra, S.Hut. Pelaksana Inspeksi
MAPPI 23-A-12353 Ce
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11

1. KJ an

1 aj an ni

MM... M0... K0... K0 K0 oo on no

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.1410120
Mr Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

RINGKASAN NILAI
PENILAIAN ASET UNTUK KEPENTINGAN PT META EPSI Tbk
TANGGAL PENILAIAN : 31 DESEMBER 2025

GEDUNG KANTOR - JALAN MAYJEN D.I PANJAITAN KAV. 02, KELURAHAN
RAWA BUNGA, KECAMATAN JATINEGARA, KOTA JAKARTA TIMUR, PROVINSI
DKI JAKARTA

I. PENDEKATAN PENDAPATAN

INDIKASI NILAI
URAIAN PASAR
Rp)
- GEDUNG KANTOR 97.216.680.000
TOTAL I 97.216.680.000

Catatan :

- Luas tapak terbangun kurang lebih 1.759 meter persegi, terdapat asumsi tanah sisa
seluas kurang lebih 1.604 meter persegi. Sehingga kami mempertimbangkan analisa
tapak terbangun dengan asumsi sebagai gedung kantor, dan memperhitungkan nilai
tanah sisa dengan menggunakan pendekatan pendapatan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 12

221

2 av j2

ne |

1 an

2

—

II. PENDEKATAN BIAYA

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN 32.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

mem Business & Property Appraisers

B. BANGUNAN

B1 Kantor (t 3.651 m?)

INDIKASI NILAI
URAIAN PASAR
: (Rp)

A. TANAH (4.802 M) 94.551.380.000

10.252.008.000

B.2 PosJaga1 (t8 m?) 26.128.000
B.3 Pos Jaga2 (t4m?) 11.804.000
B4 Tempat Istirahat Driver (t 54 m?) 83.214.000
B.5 Kantin (t33 m2) 51.744.000
SUB TOTAL B 10.424.898.000
C. SARANA PELENGKAP LAINNYA

C.1 Sumber Air 1.625.000
C.2 Sumber Listrik 188.141.000
C.3 Perkerasan Halaman 321.532.000
C.4 Kanopi 11.125.000
C.5 Pagar 115.882.000
SUB TOTAL C 638.305.000

TOTAL II (At B#C) 105.614.583.000

III. REKONSILIASI

Mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang sudah beroperasi dan merupakan properti
Komersial (Income Producing Property ), maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi) yang
akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan nilai
dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan sudah
terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan nilai
gambar yang sesungguhnya. Berdasarkan hal tersebut maka perbandingan komposisi nilai
yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya menurut hemat kami
kurang lebih 45 : 55.

Kesimpulan Nilai berdasarkan rekonsiliasi dari nilai yang dihasilkan oleh 2 (dua)
pendekatan penilaian di atas pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :

URAIAN  opory  NEAIRASAR
. "32 (Rp)
- PENDEKATAN PENDAPATAN 45Yo 43.747.506.000
- PENDEKATAN BIAYA 55Y9 58.088.021.000
TOTAL 101.835.527.000
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 13

BABI

.
Herman Meirizki & Rekan

mem Business & Property Appraisers

I. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1.1 STATUS PENILAI

Penilai Publik sebagai penanggung jawab pekerjaan ini adalah :

“ Susi Meirizki, S.T., MAPPI (Cert.)
- No. MAPPI :08-5-02197
- No. Register Penilai — : RMK-2017.00334
- No. Jjin Penilai Publik : P-1.13.00374
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P)
- No. STTD : STTD.PP-08/PJ-1/PM.02/2023

Bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian properti dan
sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki
dan Rekan selaku penyedia jasa penilaian independen. Dalam proses penilaian properti
yang dilakukan oleh Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan
akan melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta dibantu
oleh Tenaga Pendukung yang kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Herman Meirizki dan Rekan.

Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah kordinator Penilai Publik. Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki
potensi benturan kepentingan dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian.
Oleh karena itu, Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
memihak. Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian atas
Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.

1. 2 PEMBERI TUGAS

Pemberi Tugas 1 PT META EPSI Tbk

Bidang Usaha 1 Properti dan Konstruksi

Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350

Telp. 1. 021 8564955

Website :  www.metaepsi.com

Pemberi tugas memastikan bahwa dalam waktu yang bersamaan (dalam kurun waktu 2
bulan), aset atau objek penilaian tersebut tidak sedang atau telah dilakukan penilaian lain,
untuk maksud, tujuan, pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau
berdekatan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-1

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14,0120
Herman Meirizki & Rekan

memes Business & Property Appraisers

1. 3 PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan : PT META EPSI Tbk

Bidang Usaha 1 Properti dan Konstruksi

Alamat Kantor : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta
13350

Telp. 1. 021 8564955

Website :  www.metaepsi.com

1. 4 OBJEK PENILAIAN

Objek penilaian berupa tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan
pendukung lain, serta sarana pelengkap lainnya yang terletak di Jalan Mayjen D.I.
Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur,
Provinsi DKI Jakarta.

Kondisi fisik tanah yang dinilai berupa tanah darat dengan topografi datar. Elevasi tanah
lebih tinggi dari jalan dan bentuk tanah tidak beraturan. Di atas tanah tersebut terdapat
bangunan gedung kantor 2 lantai, pos jaga 1, pos jaga 2, tempat istirahat driver dan kantin
dalam kondisi cukup. Pada saat inspeksi di lapangan, objek digunakan sebagai kantor oleh
PT Meta Epsi Tbk dan sebagian disewakan.

Realisasi pembangunan atas objek ini masih sesuai dengan Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR) yang ditetapkan dan sarana infrastruktur listrik, telepon dan instalasi air bersih,
telah tersedia.

1.5 HAK KEPEMILIKAN

Berdasarkan informasi dan dokumen yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek
ini adalah sebagai berikut :

Kla

14 Februari | 13 Februari
1 | SHGB No.360 PT. META EPSI 2 Tg 4490/1997 | 4505
2. | SHGB No. 00407 PT. META EPSI 1 Ngrembar (1 Noyamberl n/i0og 7

2002 2042

30 September |29 September
2006 2025

3. | SHGB No. 00464 00015/ 2005 218

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-2

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2:14,0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku hak
nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum menerima
perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat diperpanjang oleh
pihak yang berwenang.

Bentuk kepemilikan dari objek penilaian merupakan kepemilikan tunggal.

Pemberi tugas dan pemegang hak atas tanah yang dinilai adalah PT Meta Epsi Tbk.

Surat izin mendirikan bangunan untuk properti di atas adalah Surat Keputusan Kepala
Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.
12675/IMB/2009 tanggal 23 Desember 2009 tentang Izin Mendirikan Bangunan Kantor dan
Hunian.

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Timur, aset yang dinilai
mempunyai ketentuan sebagai berikut :

- Peruntukan Lahan : Kawasan perdagangan dan jasa skala kota
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 1 5596
- Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 1 6,06

1. 6 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

Kami menilai aset dimaksud dengan menggunakan Mata Uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini
tidak berlaku.

1. 7 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN

Maksud penilaian ini adalah untuk melakukan verifikasi antara dokumen dan kondisi fisik
di lapangan, memperoleh dan memberikan opini independen atas Nilai Pasar dari properti
dimaksud sesuai lingkup penugasan yang dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan
untuk tujuan kepentingan Jual-Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk
penggunaan lainnya.

Penilaian ini dilaksanakan untuk kepentingan Pasar Modal. Oleh karena itu, dalam
penilaian ini Laporan disusun sesuai Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal serta mengikuti dan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia (SPI)
2018 serta Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk N

J0 Kw j (TN

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

1.8 DASAR NILAI

Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa
Dasar Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan
Dasar Nilai dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian,
data masukan dan asumsi serta opini nilai akhir (SPI 2018, KPUP Butir 9-1). Dasar Nilai
yang sesuai dengan tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. (SPI 2018, SPI 103 Tabel Rujukan
A1)

NILAI PASAR (MARKET VALUE)

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing - masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/ 2021).

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 2018, SPI 101
Butir 3.1).

Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada
tanggal penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam
penjualan pada tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai
Pasar merupakan representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu
itu sesuai definisi Nilai Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai
cukup waktu untuk menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa
kemungkinan akan diperlukan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi
lainnya. (SPI 2018, SPI 101 Butir 6.2).

1.9 TANGGAL PENILAIAN

Penilaian dilakukan berdasarkan atas Nilai Pasar dengan tanggal penilaian 31 Desember
2025 dan inspeksi lapangan dilaksanakan pada tanggal 06 Januari 2026. Penulisan dan
analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 14

Kan Ff bk 6 Bao
Herman Meirizki & Rekan
Apa Business & Property Appraisers

1.10 TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Investigasi lapangan merupakan bagian kegiatan investigasi. Investigasi lapangan
ditujukan untuk melakukan verifikasi data dengan kondisi sebenarnya objek penilaian.
Pelaksanaan investigasi lapangan telah kami laksanakan dan selama melakukan investigasi
lapangan kami didampingi langsung oleh Ibu Venny Lindasari selaku perwakilan pemberi
tugas.

Pendamping menunjukan aset yang dijadikan objek penilaian serta memberikan informasi
dan penjelasan berkaitan spesifikasi dan kondisi aset yang dijadikan objek penilaian.

Dalam penilaian ini kami melakukan verifikasi kesesuaian antara data objek penilaian dari
pemberi tugas dengan kondisi objek penilaian dari investigasi lapangan berdasarkan data
yang diberikan oleh pemberi tugas.

Dalam melakukan kegiatan penilaian ini, kami melakukan inspeksi terhadap seluruh aset-
aset yang disepakati oleh pemberi tugas, yang termasuk kedalam ruang lingkup penilaian,
namun demikian kami tidak melakukan inspeksi terhadap aset / sarana atau instalasi yang
tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang tertanam. Oleh
karenanya kami tidak memberikan pendapat umum atas kondisi aset tersebut yang dalam
perhitungannya berdasarkan pengamatan visual dan dianggap dalam kondisi yang masih
dapat berjalan dan akan diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya. Kami tidak
melakukan pengukuran luas tanah secara menyeluruh namun kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas atas objek yang dinilai. Dalam penilaian ini luas tanah berdasarkan
hasil pengukuran BPN, kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah
tersebut.

Dalam melakukan investigasi lapangan, penelaah, perhitungan dan analisa terhadap objek
penilaian kami memiliki keterbatasan dalam beberapa hal antara lain disebabkan oleh
instalasi yang tertutup, tidak dapat dijangkau dan membahayakan, serta bagian yang
tertanam. Selain itu kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah tersebut.

1.11 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN

Semua informasi dan data (dokumen) yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/ atau dari
pihak ketiga beserta salinannya adalah sah, benar, lengkap dan telah sesuai dengan kondisi
saat ini serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian. Data-data
tersebut dianggap benar dan sesuai aslinya. Data dan informasi lain yang dianggap dapat
dipercaya dalam mendukung pelaksanaan penilaian bersumber dari Lembaga resmi
pemerintah atau swasta yang mernpublikasikan data informasi terkait dengan properti,
seperti Badan Pertanahan Nasional, Dinas Tata Ruang, KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018,
MAPPI, dan sumber lainnya yang dapat dipercaya.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-5

dapa ep Lan AA
Herman Meirizki & Rekan
MEN Business & Property Appraisers

112 DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN

Dalam penilaian ini kami berpedoman pada Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021, SE OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia
(KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Dalam Standar
Penilaian Indonesia didefinisikan sebagai berikut :

a. Real Properti

Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah
termasuk hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan
manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. (SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021).

b. Aset Operasional

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan. (SE OJK NOMOR 33 /SEOJK.04/2021)

c. Nilai (Value)

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang
paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal Penilaian. (SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021).

d. Harga (Price)

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain. (SPI 2018, KPUP Butir 4.2).

e. Nilai Pasar (Market Value)

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa
paksaan. (Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia No. 28/POJK.04/2021)

f. Metode Biaya Pengganti

Metode Biaya Pengganti dikenal juga dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost Method /Metode DRC) adalah metode yang
mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan
utilitas yang setara.

Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada Tanggal Penilaian.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-6

Herman Meirizki & Rekan

-
h KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14-0120
MEME Business & Property Appraisers

Dalam penilaian ini untuk Biaya Pengganti Baru bersumber dari Biaya Teknis Bangunan
MAPPI.

g- Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use)

Penggunaan Terbaik dan Tertinggi didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak
dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara
wajar, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.

1.13 ASUMSI UMUM
- Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini dan setiap nilai dalam laporan yang
merupakan bagian dari objek penilaian hanya berlaku sesuai dengan maksud dan
tujuan penilaian. Nilai dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.

- Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/ penguasaan tanah
yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.

1.14 ASUMSI KHUSUS

- Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku
hak nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum
menerima perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat
diperpanjang oleh pihak yang berwenang.

- Berdasarkan sertipikat objek terkena rencana jalan dan luas tanah yang tercantum
dalam sertipikat sudah dikurangi rencana jalan. Pada saat inspeksi terdapat sebagian
bangunan kantor, sebagian bangunan kantin dan bangunan trafo yang berada di atas
rencana jalan tersebut, sehingga dalam penilaian ini luas tanah berdasarkan sertipikat
(luas tanah yang sudah dikurangi rencana jalan) dan bangunan yang berada di atas
rencana jalan tersebut tidak termasuk ke dalam objek penilaian.

- Tanggal penilaian sebelum tanggal inspeksi di lapangan, oleh karena itu kami
mempunyai asumsi bahwa tidak ada perubahan yang signifikan pada kondisi properti
yang dinilai antara tanggal penilaian dan tanggal inspeksi di lapangan. Apabila
terdapat perubahan maka laporan penilaian ini tidak berlaku.

1.15 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Hasil Penilaian ini hanya ditujukan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan tujuan yang telah
disetujui. Untuk penggunaan maupun publikasi kepada pihak selain Pemberi Tugas,
terhadap keseluruhan atau sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan,
termasuk referensi mengenai laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan
direksi/pimpinan perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun, maka Pemberi Tugas harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP Herman Meirizki dan Rekan.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1-7

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

meme Business & Property Appraisers

1.16 KONFIRMASI DASAR PENILAIAN

Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah
dibuat dengan memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 serta
ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII Tahun 2018.

1.17 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN

Kejadian - kejadian penting setelah tanggal penilaian (subseguent events) tidak dapat
digunakan untuk memutakhirkan hasil penilaian.

1.18 RUANG LINGKUP DAN PROSES PENILAIAN

Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan properti yang didasarkan pada
tujuan untuk memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam
rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data,
menganalisis selanjutnya menghasilkan opini nilai. Tahapan-tahapan tersebut adalah
sebagai berikut :

Identifikasi permasalahan

Analisis Pendahuluan

Inspeksi lapangan

Pengumpulan data dan analisis

Penerapan Metoda Penilaian

Rekonsiliasi Nilai (Bila menggunakan lebih dari satu pendekatan)
Kesimpulan Nilai dan Laporan Penilaian

SO Or pPnH

1.19 PENDEKATAN PENILAIAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN,

Pendekatan dan metode penilaian serta prosedur penilaian yang digunakan sesuai dengan
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.

Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian suatu aset yaitu
Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Prinsipnya semua
metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis aset, tetapi pada kenyataannya ada
beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan
dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih
disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri.

Berdasarkan profil objek penilaian, aset yang dinilai dimiliki oleh PT Meta Epsi Tbk.
Berdasarkan jenis dan karakteristik aset, maka jenis aset dapat digolongkan sebagai
penilaian properti berupa gedung kantor.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-8

(“1 1 1 1 1 1 1 1 0 1. 0 1 0... ..... 3...

PE PENA Pan Ko Ea
Herman Metrizki & Rekan
Ba Business & Property Appraisers

Aset yang dinilai merupakan Aset Operasional. Sesuai dengan jenis dan karakteristik objek
penilaian tersebut dan dengan mempertimbangkan jenis Objek Penilaian, Tujuan Penilaian
dan Pendekatan Penilaian yang dapat digunakan serta memperhatikan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, maka dalam penilaian ini untuk menentukan Nilai
Pasar digunakan pendekatan penilaian dapat dijelaskan sebagai berikut :

- Gedung Kantor

Objek berupa gedung kantor meliputi tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya yang
pada saat inspeksi dalam kondisi disewa, sehingga aset merupakan properti yang dapat
menghasilkan pendapatan (Income Producing Property). Dalam penilaian ini kami
menggunakan dua pendekatan yakni Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Pengganti
dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto.

Kedua pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan proporsi 5546 untuk Pendekatan Biaya
dan 454 untuk Pendekatan Pendapatan, mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang
sudah beroperasi dan sebagian disewakan, maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi)
yang akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan
nilai dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan
sudah terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan
nilai gambar yang sesungguhnya.

Tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya menggunakan pendekatan biaya, terdiri
dari :

a. Tanah menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar

b. Bangunan menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal dengan metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC)

c. Sarana Pelengkap Lainnya menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost /
DRC).

Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :

a. Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-9

2 Iu Kw www jw Kw Wa www www kw Lv In Iv 5.

Herman Meirizki & Rekan

.
MEME Business & Property Appraisers

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik
atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya,
sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
(aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)

b. Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI
2018 - KPUP 17).

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (SPI 2018 - KPUP 17)

“Faktor Penyusutan (Depreciations)” atas metode Cost Approach pada umumnya
disebabkan oleh 3 (tiga) faktor yaitu :

2  Kemunduran Fisik ( Phisical Deteriorations )
Yaitu penyusutan nilai yang disebabkan oleh umur pemakaian, keausan serta
perawatan dan lain-lain. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan umur dan
kondisi fisik yang ada.

2 Keusangan Fungsional ( Functional Obsolescence )
Yaitu penyusutan Nilai diakibatkan perencanaan yang kurang baik, ketidak
seimbangan yang bertalian dengan ukuran, kapasitas, model, bentuk dan lain-lain.

2 Keusangan Ekonomis ( Economical Obsolescence )
Yaitu penyusutan nilai dipengaruhi oleh faktor-faktor : perubahan sosial, peraturan
pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi, peruntukan dan lain-lain.

c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2015 - KPUP 18.1)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-10

Akang TERAS
Meirizki & Rekan

1mr par Ba Property Appraisers

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. (SPI 2015 - KPUP 18.2)

Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan
suatu kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak: misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2015 - KPUP
18.3)

Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi :

a.  Kapitalisasi pendapatan, dimana semuarrisiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan
diterapkan pada suatu pendapatan periode tunggal,

b. Arus Kas Terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang diterapkan pada
serangkaian arus kas untuk periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini
(present value),

Cc. Berbagai model opsi harga.

NalueINiai - X Discounted N's 4 iscounted PpV
2 Ny No 4 Ng st Mato t Na, 4 Pemetily Vale
LA Lu 12 NN Lu LL UU LAN Ku

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini

KA 3 Ya Ye Ye ain
ah
3 at
mal 4
gel,
ta
Ty
—d
Tedi
P3
Tag
Value of
Property Discounted Cash Flow Method
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-11

.
PA BNN MA RR
Herman Metrizki & Rekan
MEME Business & Property Appraisers

Proses penilaian ini, antara lain terdiri dari :
a. Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa unit kantor serta pendapatan lainnya.

b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses).

c. Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income) dengan total pengeluaran (Total Expenses ).

d. Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.

e. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income

f. Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value.

g- Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value
untuk mendapatkan Nilai Pasar Properti.

Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :

1. Properti dalam penilaian adalah berupa gedung kantor.
2. Data pembanding yang tersedia dilapangan.

Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 - SPI 106 dalam penilaian ini
digunakan Pendekatan sebagai berikut :

Pendekatan Biaya Tanah Perbandi gan Data Pasar
- Bangunan : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Sarana Pelengkap Lainnya : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Pendekatan - Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)
Pendapatan

- Rekonsiliasi Pendapatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya transaksi jual - beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia (SPI 101 butir 3.3).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-12

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14:0120
m Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

1. 20 KESIMPULAN PENILAIAN

Laporan Penilaian ini disusun dan dikeluarkan berdasarkan beberapa asumsi atas semua
dokumen, pernyataan dan keterangan baik lisan maupun tulisan, berikut dokumen dalam
bentuk fotokopi, turunan dan/atau salinan yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang
dari pihak pemberi tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pekerjaan penilaian
ini adalah benar, akurat, lengkap, dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, serta
didukung oleh kemampuan, keahlian, data-data statistik dan data lainnya yang
berhubungan dengan laporan penilaian ini yang kami miliki. Oleh sebab itu kami tidak
bertanggung jawab jika data/ informasi tersebut yang diberikan kepada kami tidak sesuai
dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga hasil penilaian yang dihasilkan menjadi tidak
valid/ tidak akurat dan oleh karenanya harus dilakukan penilaian ulang.

Penilaian ini bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1. Aset dimaksud dilengkapi dengan dokumen yang berlaku dan sah secara hukum,
dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini. Aset yang dinilai seolah-olah bebas dan bersih
dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

2. Aset dimaksud tetap dikelola dan dirawat secara wajar selama masa pemakaian.

Aset dimaksud tidak terjadi perubahan kondisi fisik secara signifikan dan/atau tidak
terjadi penyerobotan oleh pihak lain selama pemakaian.

4. Nilai Aset dimaksud dianggap dimiliki dengan cara dibeli secara tunai sehingga cara
pembelian dan progres pembayaran / cicilan angsuran yang masih tersisa saat ini
tidak mempengaruhi nilai yang kami rekomendasikan.

5. Asumsi-asumsi dan Syarat-syarat Pembatasan Umum, kondisi, komentar, dan detail
yang tertulis di dalam laporan ini.

Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia
yang ada, maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, metode penilaian, syarat-
syarat dan/atau pembatasan-pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa
semua data dan informasi yang kami terima adalah benar dan akurat, bahwa nilai aset
tersebut pada tanggal penilaian, adalah sebagai berikut :

Nilai Pasar :
Rp 101.835.527.000,-
(SERATUS SATU MILIAR DELAPAN RATUS TIGA PULUH LIMA JUTA LIMA
RATUS DUA PULUH TUJUH RIBU RUPIAH)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk I-13

BAB II

ED Bak yg mangan
Herman Meirizki & Rekan
MEME Business & Property Appraisers

II. PENILAIAN GEDUNG KANTOR, JATINEGARA - JAKARTA TIMUR

11.1 PENJELASAN UMUM OBJEK
IL1.1 Lokasi dan Identitas

Objek penilaian berupa tanah, bangunan gedung kantor dan bangunan - bangunan
pendukung lain, serta sarana pelengkap lainnya yang terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan
Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI
Jakarta.

Lokasi objek dapat dicapai dari Kantor Camat Jatinegara ke arah utara melalui Jalan D.I.
Mayjen Panjaitan sejauh kurang lebih 250 meter. Aset berada di sebelah kiri jalan.

KEL
” Uu
JI. Swadaya 3 £
P
Y Tpy # an
Ko
ber. : Mall@Bassura O
&
&
g 1
£ (Mp3. cembrong @ O 8.5
“3 5 x o
lo Ban 24 Jam » £
tory Ban) s£ | Oo ka
DI “ey,
Tn “8
sy,
LOKASI ASET
a (@ wisma Jogja
s
Ramayana 7
:
Eh
»
8
£

Titik Koordinat Aset : -6.225972, 106.874311

Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
- Kantor Camat Jatinegara
- Universitas Mpu Tantular
- Kantor Samsat Jakarta Timur

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-1

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

MERE Business & Property Appraisers

II.1.2 Fasilitas dan Keadaan Lingkungan

Objek ini terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan Kav. 02, Kelurahan Rawa Bunga,
Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur, Provinsi DKI Jakarta. Keadaan lingkungan
sekitar aset merupakan kawasan dengan peruntukan sebagai perdagangan dan jasa skala
kota dengan tingkat kepadatan tinggi.

AU an

Jalan didepan objek terbuat dari perkerasan aspal dengan lebar badan jalan kurang lebih 16
meter. Jalan tersebut dilengkapi dengan saluran tipe terbuka.

SUASANA JALAN MAYJEN D.I. SUASANA JALAN MAYJEN D.I.

PANJAITAN, OBJEK BERADA DI PANJAITAN, OBJEK BERADA DI
SEBELAH KIRI JALAN SEBELAH KANAN JALAN

Fasilitas infrastruktur yang sudah tersedia di sekitar objek adalah jaringan listrik dari PLN,
jaringan telepon dari TELKOM dan jaringan air bersih dari PAM. Fasilitas umum yang
berada dalam radius 1 kilorneter antara lain dapat ditemui kantor pemerintahan, sekolah -
sekolah dan lain - lain. |

Angkutan umum dapat ditemui di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan (di depan objek) dengan

jenis angkutan umum seperti angkutan kota, tranjakarta, dan angkutan penumpang
lainnya.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1I-2

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN:2.14.0120
r Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

Angkutan umum dapat ditemui di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan (di depan objek) dengan
jenis angkutan umum seperti angkutan kota, tranjakarta, dan angkutan penumpang
lainnya.

111.3 Kondisi Fisik

Kondisi fisik tanah yang dinilai berupa tanah darat dengan topografi datar. Elevasi tanah
lebih tinggi dari jalan dan bentuk tanah tidak beraturan. Di atas tanah tersebut terdapat
bangunan gedung kantor 2 lantai, pos jaga 1, pos jaga 2, tempat istirahat driver dan kantin
dalam kondisi cukup. Pada saat inspeksi di lapangan, objek digunakan sebagai kantor oleh
PT Meta Epsi Tbk dan sebagian disewakan.

TAMPAK DEPAN OBJEK TAMPAK SUASANA OBJEK

TAMPAK SUASANA OBJEK TAMPAK SUASANA OBJEK

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1I-3

aa wa an 2

.
r Herman Metrizki & Rekan

MERE Business & Property Appraisers

Batas-batas objek ditandai dengan :

- Sebelah Utara : Tanah dan Bangunan

- Sebelah Selatan : Rencana Jalan

- Sebelah Barat : Rumah Tinggal dan Rencana Jalan

- Sebelah Timur : Saluran Air dan Jalan Mayjen D.I. Panjaitan
JI.1.4 Hak Kepemilikan

Berdasarkan informasi dan dokumen yang kami terima, data kepemilikan atas tanah objek
ini adalah sebagai berikut :

Nol Tanggal
Keps Penerbitan
14 Februari | 13 Februari
1 | srGBNo.360 | PT. META EPsI Ta San 4490/1997 4.505
1g 17 November
2. | sIG8No.00407 | pr.MEtAEPsI | November ena 01/ 2002 7
2002.
30 | »9September
3. | sricBNo.co4ea | prMETAEPSI | september Sg 00015/ 2005 218
2006
1 maan TOTAL 5 5 : “NN as02 |

Dokumen Sertipikat yang kami terima yaitu SHGB No. 00464 telah habis masa berlaku hak
nya pada tanggal 29 September 2025. Sampai laporan ini diterbitkan kami belum menerima
perpanjangan sertipikat tersebut. Kami berasumsi bahwa SHGB dapat diperpanjang oleh
pihak yang berwenang.

Bentuk kepemilikan dari objek penilaian merupakan kepemilikan tunggal.
Pemberi tugas dan pemegang hak atas tanah yang dinilai adalah PT Meta Epsi Tbk.

Surat izin mendirikan bangunan untuk properti di atas adalah Surat Keputusan Kepala
Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.
12675/IMB/2009 tanggal 23 Desember 2009 tentang Izin Mendirikan Bangunan Kantor dan
Hunian.

Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Jakarta Timur, aset yang dinilai
mempunyai ketentuan sebagai berikut :

Peruntukan Lahan : Kawasan perdagangan dan jasa skala kota
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 554

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)  : 6,06

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEREKA Business & Property Appraisers

GAMBAR SITUASI TANAH

Tanah dan Bangunan Ia

Rumah
Tinggal

Rencana Jalan
Keterangan :

1. SHGB No. 360, LT : 4.505 m2
2. SHGB No. 00407, LT : 79 m?
3. SHGB No. 00464, LT : 218 m2

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun demikian kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas atau patok-patok yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh Ibu
Venny Lindasari selaku perwakilan pemberi tugas untuk melakukan verifikasi terhadap
bentuk dan luas tanah, seperti yang tercantum dalam dokumen tanah yang kami terima.
Kami mengasumsikan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai
dengan besaran luasan yang dinyatakan dalam salinan surat tanah tersebut diatas, selain

itu lokasi dan batas - batas tanah kami anggap sesuai dengan yang ditunjukkan oleh Ibu
Venny Lindasari selaku perwakilan pemberi tugas.

Dalam penilaian ini kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku Hak Guna
Bangunan dapat diberikan oleh pejabat yang berwenang. Selain itu kami tidak meneliti
secara detil aspek hukum dari surat tanah di atas dan menyarankan agar menunjuk
konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian ini kami
beranggapan bahwa aset dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah secara

hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-5

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK- NO IZIN : 2.1410120
Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

IL1.5 Komentar Pasar Properti

Faktor penting yang mempengaruhi nilai adalah lokasi yang cukup strategis. Kelompok
pembeli adalah pengguna langsung (end user) dari kalangan menengah ke atas. Waktu
yang diperlukan untuk penjualan adalah sekitar 1 tahun. Metode yang terbaik untuk
penjualan melalui agen properti ataupun dijual langsung oleh pemilik dengan promosi
yang cukup.

Berdasarkan hasil survei lapangan, kami mendapatkan data pembanding dengan
karakteristik sama. Data yang kami dapat terletak di Jalan Mayjen D.I. Panjaitan dan Jalan
Mayjen Sutoyo, indikasi nilai tanah untuk jalan ini kurang lebih Rp 18.700.000,- per meter
persegi sampai Rp 20.700.000,- per meter persegi.

Data - data yang didapat dilapangan yang digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam
penilaian ini adalah sebagai berikut :

Data 1:
- Jenis 1 Tanah Kosong
- Status Hak Tanah » Sertipikat Hak Guna Bangunan
- Luas Tanah » Kurang lebih 7.800 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan, Kelurahan Cipinang Besar
Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur
- Harga Penawaran 8 Rp 195.000.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : — Rp 146.250.000.000,-
- Permukaan : Tanah Darat
- Titik Koordinat 1. -6.228574, 106.876211
Data 2:
- Jenis 1 Tanah Kosong
- Status Hak Tanah 1 Sertipikat Hak Guna Bangunan
- Luas Tanah » Kurang lebih 6.000 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen D.I. Panjaitan, Kelurahan Cipinang Besar
Selatan, Kecamatan Jatinegara, Kota Jakarta Timur
- Harga Penawaran 1 Rp156.000.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : — Rp 117.000.000.000,-
- Permukaan 1 Tanah Darat
- Titik Koordinat 1. -6.231360, 106.876867
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-6

Herman Meirizki & Rekan

hmi KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120
meme Business & Property Appraisers

Data 3: -
- Jenis 1 Tanah Kosong
- Status Hak Tanah 1 Sertipikat Hak Milik
- Luas Tanah 1 Kurang lebih 4.485 meter persegi
- Lokasi : Jalan Mayjen Sutoyo, Kelurahan Cawang, Kecamatan
Kramat Jati, Kota Jakarta Timur
- Harga Penawaran 1 Rp 103.150.000.000,-
- Indikasi Harga Transaksi : — Rp 92.835.000.000,-
- Permukaan : Tanah Darat
- Titik Koordinat 1. -6.248245, 106.874011

Kami juga mengidentifikasi beberapa faktor penambah dari properti yang dinilai.

Faktor Penambah :
- Akses menuju lokasi mudah dicapai

II.1.6 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest
and Best Use) sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara financial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI
Edisi VII-2018 - KPUP 10.1)

Analisa Sebagai Kondisi Terbangun (As Improved)

Sesuai dengan kondisi aset berupa tanah yang sudah dikembangkan saat ini (As Improved)
sebagai bangunan gedung kantor, maka dapat dianalisis sebagai berikut:

1. Penggunaan secara hukum

a. Peruntukkan (Zoning) : Perdagangan dan Jasa Skala Kota
Penggunaan Objek : Gedung Kantor
Sehingga Sesuai Tidak Sesuai
b. Perizinan (IMB/ PBG) Ada Tidak Ada
d. Restriksi publikatauswasta | |Ada v |Tidak Ada

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka objek yang pemanfaatannya sebagai bangunan
gedung kantor masih sesuai dengan ketentuan pemanfatan ruang yang diperbolehkan,
sehingga secara hukum diizinkan.

2. Penggunaan secara fisik

Beberapa hal yang menjadi pertimbangan penggunaan tanah sebagai bangunan gedung
kantor antara lain:

a. Bentuk dan ukuran tanah Tidak Mungkin
b. Topografi/ kontur tanah Tidak Mungkin
c. Lebar hadap jalan (frontage) Tidak Mungkin
d. Kemudahan akses Tidak
e. Rawan bencana BI Tidak
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-7

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

Berdasarkan hal tersebut diatas, maka objek secara fisik memungkinkan untuk
dikembangkan menjadi bangunan gedung kantor.

3. Penggunaan secara finansial

Mengingat bahwa penggunaan secara hukum diizinkan dan secara fisik dimungkinkan
maka penggunaan secara finasial akan layak.

4. Menghasilkan Nilai Tertinggi dari Properti

Secara fisik dimungkinkan dikembangkan, secara hukum diizinkan dan secara finasial
layak, maka pengembangan tersebut akan menghasilkan nilai tertinggi dari properti.

Ditinjau dari analisa terhadap faktor-faktor tersebut diatas, maka kondisi properti
terbangun saat ini masih memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
kelanjutan dari penggunaan yang ada dari properti setelah dikembangkan sebagai
bangunan gedung kantor.

111.7 Analisa Dampak Lingkungan

Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan ataupun penyelidikan
lingkungan ataupun penyelidikan kandungan tanah yang telah dilaksanakan terhadap
lokasi tersebut dalam hal ini jika ditemukannya kontaminasi atau kemungkinan terjadinya
kontaminasi lingkungan.

Dalam melaksanakan penilaian ini kami mengasumsikan bahwa properti tersebut tidak
pernah digunakan sehubungan dengan kegiatan yang berkaitan dengan kontaminasi dan
polusi lingkungan. Kami tidak melakukan penelitian perihal penggunaan masa lalu
maupun saat ini, baik di properti yang bersebelahan untuk kemudian menetapkan ada atau
tidaknya kontaminasi ataupun polusi lingkungan, sehingga kami beranggapan tidak
adanya masalah tersebut.

Namun demikian, apabila ternyata ditemukan adanya kontaminasi ataupun potensi
kontaminasi lingkungan di properti ataupun properti yang bersebelahan, kami menyatakan
bahwa penilaian ini dengan sendirinya tidak berlaku dan perlu segera dilakukan penilaian
ulang.

11.2 PROSES PENILAIAN GEDUNG KANTOR

II.2.1 Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan

Pendekatan dan metode penilaian serta prosedur penilaian yang digunakan sesuai dengan
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021, tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal.

Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam penilaian suatu aset yaitu
Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Prinsipnya semua
metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis aset, tetapi pada kenyataannya ada
beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan sehubungan
dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau lebih
disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1I-8

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN 52.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEMEEMMN Business & Property Appraisers

'Berdasarkan profil objek penilaian, aset yang dinilai dimiliki oleh PT Meta Epsi Tbk.
Berdasarkan jenis dan karakteristik aset, maka jenis aset dapat digolongkan sebagai
penilaian properti berupa gedung kantor.

Aset yang dinilai merupakan Aset Operasional. Sesuai dengan jenis dan karakteristik objek
penilaian tersebut dan dengan mempertimbangkan jenis Objek Penilaian, Tujuan Penilaian
dan Pendekatan Penilaian yang dapat digunakan serta memperhatikan Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021, maka dalam penilaian ini untuk menentukan Nilai
Pasar digunakan pendekatan penilaian dapat dijelaskan sebagai berikut :

- Gedung Kantor

Objek berupa gedung kantor meliputi tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya yang
pada saat inspeksi dalam kondisi disewa, sehingga aset merupakan properti yang dapat
menghasilkan pendapatan (Income Producing Property). Dalam penilaian ini kami
menggunakan dua pendekatan yakni Pendekatan Biaya dengan metode Biaya Pengganti
dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto.

Kedua pendekatan tersebut direkonsiliasi dengan proporsi 554» untuk Pendekatan Biaya
dan 454 untuk Pendekatan Pendapatan, mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang
sudah beroperasi dan sebagian disewakan, maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi)
yang akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan
nilai dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan
sudah terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan
nilai gambar yang sesungguhnya.

Tanah, bangunan dan sarana pelengkap lainnya menggunakan pendekatan biaya, terdiri
dari :

a. Tanah menggunakan Metode Perbandingan Data Pasar

b. Bangunan menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal dengan metode Biaya
Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC)

c. Sarana Pelengkap Lainnya menggunakan Metode Biaya Pengganti atau dikenal
dengan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost / DRC).

Pemilihan pendekatan dalam penilaian sangat tergantung dari jenis objek yang dinilai dan
ketersediaan data di lapangan. Sesuai maksud dan tujuan penilaian, dasar nilai, jenis dan
karakteristik objek penilaian serta ketersediaan data pasar di lapangan, maka pendekatan
penilaian berbasis pasar untuk real properti menurut KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018
(KPUP) dalam penilaian ini pendekatan yang digunakan adalah :

a. Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia (SPI 2018 - KPUP 15.1).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-9

Ke ME EA PA NAN Te an
Herman Meirizki & Rekan
ME Business & Property Appraisers

Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang
telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan
harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik
atau sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan
seksama dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga
transaksi atau penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya,
sesuai dengan Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan
dapat juga meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan
(aset pembanding) dan yang dinilai. (SPI 2018 - KPUP 15.2)

b. Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi (SPI
2018 - KPUP 17).

Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk aset
yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, resiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (SPI 2018 - KPUP 17)

“Faktor Penyusutan (Depreciations)” atas metode Cost Approach pada umumnya disebabkan
oleh 3 (tiga) faktor yaitu :

2 Kemunduran Fisik ( Phisical Deteriorations )
Yaitu penyusutan nilai yang disebabkan oleh umur pemakaian, keausan serta
perawatan dan lain-lain. Pertimbangan-pertimbangan disesuaikan dengan umur dan
kondisi fisik yang ada.

2 Keusangan Fungsional ( Functional Obsolescence )
Yaitu penyusutan Nilai diakibatkan perencanaan yang kurang baik, ketidak
seimbangan yang bertalian dengan ukuran, kapasitas, model, bentuk dan lain-lain.

2 Keusangan Ekonomis ( Economical Obsolescence )
Yaitu penyusutan nilai dipengaruhi oleh faktor-faktor : perubahan sosial, peraturan

pemerintah dan peraturan-peraturan lain yang membatasi, peruntukan dan lain-lain.
c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. (SPI 2018 - KPUP 16.1)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1-10

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang
sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa kontrak
atau bukan dari kontrak, misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh dari
penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (SPI 2018 - KPUP 16.2)

Pendekatan Pendapatan dapat diterapkan untuk liabilitas, dengan mempertimbangkan
arus kas yang diperlukan untuk memenuhi liabilitas sampai lunas. (SPI 2018 - KPUP 16.3)

Metode yang termasuk dalam Pendekatan Pendapatan meliputi :

a. Kapitalisasi pendapatan, dimana semuarrisiko atau tingkat kapitalisasi keseluruhan
diterapkan pada suatu pendapatan periode tunggal,

b. Arus Kas Terdiskonto (DCF) dimana tingkat diskonto yang diterapkan pada
serangkaian arus kas untuk periode yang akan datang yang didiskonto ke nilai kini
(present value),

c. Berbagai model opsi harga.

Value/Nilai  X Discounted N's # Discounted PoV

3 Mp Mop Metaat Mat 4 Mp, 4 pepeiytae
LA LI NN JAN Gb LAN KI

Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini.

2 Yah H3 gn
—— al
2 ni
al
al,
ah
at
ae
ak
Kara
sad
Tn
Propam counted Cash Flow Methos
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1-11

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEME Business & Property Appraisers

Proses penilaian ini, antara lain terdiri dari :

a.

Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa unit kantor serta pendapatan lainnya.

Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses ).

Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income) dengan total pengeluaran (Total Expenses).
Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.

Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income.

Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value.

Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value untuk
mendapatkan Nilai Pasar Properti.

Dari pendekatan penilaian tersebut, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut :

Ls
2.

Properti dalam penilaian adalah berupa gedung kantor.
Data pembanding yang tersedia dilapangan.

Maka sesuai dengan KEPI & SPI Edisi VII Tahun 2018 - SPI 106 dalam penilaian ini
digunakan Pendekatan sebagai berikut :

PENDEKATAN | METODE YANG DIGUNAKAN
-Pendekatan Biaya | - Tanah : Perbandingan Data Pasar
- Bangunan : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Sarana Pelengkap Lainnya : Biaya Pengganti Terdepresiasi
- Pendekatan - Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)
Pendapatan
- Rekonsiliasi Pendapatan Biaya dan Pendekatan Pendapatan

Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan
pajak yang terjadi karena adanya transaksi jual - beli, sesuai dengan yang diatur di dalam
Standar Penilaian Indonesia (SPI 101 butir 3.3).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-12

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14,0120
m Herman Meirizki & Rekan

MeEMMI Business & Property Appraisers

II.2.2 Penilaian Aset Menggunakan Pendekatan Biaya
II.2.21 Penilaian Tanah

I1.2.2.1.1 Faktor Justifikasi

Sehubungan dengan Metode Perbandingan Data Pasar, faktor-faktor yang menjadi
pertimbangan dalam melakukan justifikasi perbandingan adalah :

1.

10.

Hak atas properti yang dialihkan, meliputi faktor status kepemilikan dengan
perbandingan antara Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Girik atau lain-lainnya.

Syarat Pembiayaan, meliputi jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi harus di
analisis dan diperhitungkan.

Kondisi Penjualan, motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi diberbagai
situasi dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat beberapa
transaksi menjadi bukan pasar, seperti adanya keterpaksaan atas suatu transaksi.

Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian, meliputi biaya perbaikan atau
penggantian struktur atau bagian dari struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi
lingkungan, biaya yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk jjin
pengembangan.

Kondisi Pasar, kondisi pasar pada saat transaksi penjualan properti pembanding
dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang dinilai.

Lokasi, meliputi pertimbangan pada lebar dan kondisi fisik jalan di depan aset,
aksesibilitas ke pusat kegiatan/ keramaian dan posisi atas tanah.

Karakteristik Fisik, meliputi pertimbangan kondisi fisik dan topografi tanah, ukuran
luas tanah sehubungan dengan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan, bentuk
denah tanah dan lebar frontage tanah.

Karakteristik Ekonomi digunakan untuk menganalisis properti penghasil pendapatan.

Penggunaan, meliputi peruntukan/ zoning dan restriksi atau limitasi lainnya yang
mempengaruhi penggunaan properti.

Komponen non-realty dalam penjualan, seperti perabotan, perlengkapan dan
peralatan (fixture, furniture and eguipment / FF&E).

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-13

-
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK 2 NO IZIN : 2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

1.2.2.2 Kesimpulan Nilai Tanah

Setelah memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar tanah seluas 4.802 meter persegi ini pada
tanggal penilaian adalah :

Indikasi Nilai Pasar :
Rp 94.551.380.000,-

(SEMBILAN PULUH EMPAT MILIAR LIMA RATUS LIMA PULUH SATU JUTA TIGA
RATUS DELAPAN PULUH RIBU RUPIAH)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-14

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14:0120
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

II.2.2.2 Penilaian Bangunan

Penilaian terhadap bangunan adalah merupakan estimasi nilai berdasarkan kondisi visual
saat peninjauan lapangan dan diyakini berada di atas tanah yang dinilai.

Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bagian bangunan atau instalasi-instalasi
bangunan yang tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau
bagian yang tertanam dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan
diperhitungkan secara wajar sesuai dengan fungsinya.

Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian aset yang tidak
diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran ataupun
pernyataan atas bagian bangunan tersebut.

Ringkasan nilai masing - masing bangunan adalah sebagai berikut :

1. (Gedung Kantor (£ 3.651 m2) 10.252.008.000,-
2. |Pos Jaga 1 (t8 m2) 26.128.000,-
3. (Pos Jaga 2 (t4m?) 11.804.000,-
4. (Tempat Istirahat Driver (£ 54 m?) 83.214.000,-
5. (Kantin (t33 m2) 51.744.000,-
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-15

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Metrizki & Rekan

MEMMMEM Business & Property Appraisers

GAMBAR SITUASI BANGUNAN

u
Tanah dan Bangunan
8 AA Naa
3
8
s
S
3 5
85
S4
Rumah Le.
4 5
Tinggal 52
4)
Rencana Jalan” —
Keterangan : MiBangunan yang tidak dinilai
1, Gedung Kantor 1. Sebagian Bangunan Kantor
2. Pos Jaga 1 2. Sebagian Bangunan Kantin
3. Pos Jaga 2 3. Bangunan Trafo
4. Tempat Istirahat Driver
5. Kantin
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-16

Pelan yA Dat ag pena
Herman Meirizki & Rekan
ME Business & Property Appraisers

Uraian lengkap bangunan tersebut adalah sebagai berikut :

1. Gedung Kantor

Konstruksi Rangka Bangunan

Pondasi

Luas Bangunan
Atap

Plafon

Dinding

Lantai
Jendela

Pintu

Penggunaan Ruangan
Kondisi Fisik

Kondisi Perawatan
Indikasi Nilai Pasar

Beton bertulang dan profil baja

Tapak beton dan batu kali

Kurang lebih 3.651 meter persegi

Spandek

Gypsum dan beton ekspose

Pasangan bata merah diplester, diaci dan dicat, serta
sebagian dilapisi keramik

Keramik, granit, vynil , karpet dan rabat beton

Kaca rangka aluminium, kaca stopsol 8 mm rangka
curtain wall dan kaca rangka kayu

Kayu panil, kaca rangka aluminium, kaca tempered
floor hinge dan PVC

Kantor

Cukup

Cukup

Rp 10.252.008.000,-

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT META EPSI Tbk 11-17

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14:0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEMMEMEH Business & Property Appraisers

2. Pos Jaga 1

Konstruksi Rangka Bangunan — : Beton bertulang

Pondasi 1 Batu kali

Luas Bangunan : Kurang lebih 8 meter persegi

Atap : Spandek

Plafon : Gypsum

Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat
Lantai : Keramik

Jendela : Kaca rangka aluminium

Penggunaan Ruangan : Posjagal

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

Indikasi Nilai Pasar 1 Rp 26.128.000,-
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-18

1 jm JJ IN Ma au sa n na

1 an ak

Mm...

jp)

3. Pos Jaga 2

hmi

Konstruksi Rangka Bangunan

Pondasi

Luas Bangunan
Atap

Plafon

Dinding

Lantai

Jendela

Pintu

Penggunaan Ruangan
Kondisi Fisik
Kondisi Perawatan
Indikasi Nilai Pasar

Beton bertulang
Batu kali

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120

Herman Meirizki & Rekan

Business & Property Appraisers

Kurang lebih 4 meter persegi

Spandek
Gypsum

Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat

Keramik

Kaca rangka aluminium
Kaca rangka aluminium
Pos jaga 2

Cukup

Cukup

Rp 11.804.000,-

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT META EPSI Tbk

1I-19

2 Il Ka IN

2 II Uu Na an Iv 5.

.-
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan
mam Business & Property Appraisers

4. Tempat Istirahat Driver

Konstruksi Rangka Bangunan : Beton bertulang

Pondasi : Batu kali

Luas Bangunan : Kurang lebih 54 meter persegi

Atap : Spandek

Plafon 1 Gypsum dan triplek

Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat
Lantai : Keramik dan paving block

Penggunaan Ruangan : Tempat istirahat driver

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

Indikasi Nilai Pasar 1 Rp 83.214.000,-
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-20

man MEN ARP EN
Meirizki & Rekan

Maan Hen Ha Property Appraisers

5. Kantin

Konstruksi Rangka Bangunan — : Beton bertulang

Pondasi : Batu kali

Luas Bangunan : Kurang lebih 33 meter persegi

Atap : Spandek

Dinding : Pasangan bata merah diplester, diaci dan dilapisi cat
Lantai 1 Keramik

Penggunaan Ruangan » Kantin

Kondisi Fisik : Cukup

Kondisi Perawatan : Cukup

Indikasi Nilai Pasar ! Rp 51.744.000,-

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk II-21

-
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan
Mm Business & Property Appraisers

II.2.2.3 Penilaian Sarana Pelengkap Lainnya

Penilaian terhadap sarana pelengkap lainnya adalah merupakan estimasi nilai berdasarkan
kondisi visual saat peninjauan lapangan dan diyakini berada di atas tanah yang dinilai.

Kami tidak melakukan inspeksi terhadap bagian sarana atau instalasi-instalasi yang
tertutup, tidak dapat dijangkau, tidak dapat diestimasi secara visual, atau bagian yang
tertanam dianggap dalam kondisi yang masih dapat berjalan dan akan diperhitungkan
secara wajar sesuai fungsinya.

Kami tidak dapat memberikan pendapat ataupun saran atas kondisi bagian aset yang tidak
diinspeksi dan laporan ini tidak dimaksudkan untuk memberikan gambaran ataupun
pernyataan atas bagian tersebut.

Ringkasan nilai masing-masing sarana pelengkap lainnya adalah sebagai berikut :

1. (Sumber Air 1.625.000,-
2. |Sumber Listrik 188.141.000,-
3. |Perkerasan Halaman 321.532.000,-
4. |Kanopi 11.125.000,-
1 001

Uraian lengkap masing-masing sarana pelengkap lainnya tersebut adalah sebagai berikut :
1. Sumber Air

Sumber Air : PAM

Kondisi Fisik : Beroperasi
Kondisi Perawatan : Cukup

Indikasi Nilai Pasar 1 Rp 1.625.000,-
2. Sumber Listrik

Sumber Listrik : PLN

Kapasitas : 197.000 VA
Kondisi Fisik : Beroperasi
Kondisi Perawatan : Cukup

Indikasi Nilai Pasar 1 Rp 188.141.000,-
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-22

3. Perkerasan Halaman
Konstruksi

Luas

Kondisi Fisik

Kondisi Perawatan
Indikasi Nilai Pasar

4. Kanopi

Konstruksi

Luas

Kondisi Fisik
Kondisi Perawatan
Indikasi Nilai Pasar

5. Pagar
Konstruksi
Luas

- Pasangan bata

- Besi

- Pasangan bata dan besi
Kondisi Fisik
Kondisi Perawatan
Indikasi Nilai Pasar

MEI Business & Property Appraisers

Paving block

Kurang lebih 2.327 meter persegi
Cukup

Cukup

Rp 321.532.000,-

Rangka hollow atap spandek
Kurang lebih 63 meter persegi
Cukup

Cukup

Rp 11.125.000,-

Pasangan bata dan besi

Kurang lebih 95 meter persegi
Kurang lebih 24 meter persegi
Kurang lebih 200 meter persegi
Cukup

Cukup

Rp 115.882.000,-

2.14.0120

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN
r Herman Metrizki & Rekan

€i

LAPORAN PENILAIAN ASET

PT META EPSI Tbk

1I-23

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120

.
h Ir Herman Meirizki & Rekan

mem Business & Property Appraisers

II.2.3 Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan

II.2.3.1 Metode Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow)
Aset yang dinilai adalah gedung kantor beserta sarana pendukung lainnya.

Mengingat hal tersebut, maka dalam melakukan penilaian kami menggunakan Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dengan menggunakan Metode Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow) dengan langkah-langkah penilaian sebagai berikut :

1. Menentukan dan atau memprediksikan potensi pendapatan yang akan diperoleh dari
sewa ruang kantor serta pendapatan lainnya.

2. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan dikeluarkan
untuk mengelola kegiatan gedung kantor dan pendapatan lainnya sehingga
diakumulasikan dengan biaya keseluruhan sebagai total pengeluaran (Expenses ).

3. Menghitung pendapatan bersih (Net Operational Income) dengan cara mengurangi
pendapatan kotor (Gross Income) dengan total pengeluaran (Total Expenses).

4. Menghitung Nilai Kini dari Net Operational Income yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti yang bersangkutan.

Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income.

Menghitung Terminal Value di akhir masa proyeksi kemudian di diskon faktor untuk
mendapatkan Nilai Kini Terminal Value.

7. Menjumlahkan semua Nilai Kini dari Net Operasional Income dan Terminal Value untuk
mendapatkan Nilai Pasar Properti.

J.2.3.2 Tinjauan Umum Pasar Properti

a. Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh sebesar
0,676 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,454 (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 1).
Hal ini didorong terutama oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di wilayah
Bodebek dan Banten, serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Sementara itu, Indeks
Permintaan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan III 2025 secara tahunan
terkontraksi 1,535 (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0185 (yoy) pada triwulan II 2025
(Grafik 2). Penurunan permintaan terutama terjadi pada segmen convention hall di Jakarta
dan Palembang serta segmen hotel hampir di seluruh kota cakupan survei.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-24

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan
nasa Business & Property Appraisers

Pitt
depan

Secara triwulanan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III
2025 tumbuh sebesar 0,264 (gtg), lebihtinggi dibandingkan pertumbuhan 0,064 (gtg) pada
triwulan sebelumnya (Grafik 3). Kenaikan permintaan tersebut terutama didorong oleh
kenaikan permintaan segmen lahan industri di wilayah Bodebek. Lebih lanjut, Indeks
Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh sebesar 1, 1946
(gta), meningkat dibandingkan 0,339 (gtg) pada triwulan sebelumnya(Grafik 4). Kenaikan
tersebut didorong oleh peningkatan permintaan pada segmen hotel pada mayoritas kota
dan perkantoran sewa di Jakarta dan Surabaya.

Pertumbuhan

Triwulanan — Indek Pertumbuhan Triwulanan Indeks
Properti  Komersia fik4 Permintaan Properti Komersial Kategori
a (96, at9)

—usnna mom

b. Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat tumbuh
sebesar 1,004 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0, 154 (yoy) pada triwulan II 2025 terutama
didorong oleh pembukaan lahan industri baru di wilayah Bodebek (Grafik 5). Selanjutnya,
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,02
(yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 1,97”
(yoy) (Grafik 6). Perkembangan ini didukung oleh pasokan pada segmen hotel di
Jabodebek, Surabaya, dan Palembang yang meningkat.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-25

on. 1. 1. 0. TI... 0. 0 0 In Io Io on In ono

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

meme Business & Property Appraisers

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
meningkat sebesar 0,897 (yoy) didorong oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri
di wilayah Bodebek (Grafik 7). Sementara itu, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori
sewa tercatat tumbuh sebesar 0,334 (gtg), melambat dari 0,42” (gtg) pada trivulan II 2025
(Grafik 8). Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen ritel sewa di Semarang.

Pertumbuhan Triwulanan Indeks Pertumbuhan
rafik Pasokan Properti Komersial Kategori ratik8 | Pa
Jual (Yo, gta) Sew

Triwulanan — Indeks
1 Properti Komersial Kategori
Fo, ata)

"Mutu “West Pemalu Maa adi

c. Perkembangan Harga Properti Komersial

Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025
tumbuh sebesar 04544 (yoy), relatif stabil dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh
sebesar 0,48” (yoy) (Grafik 9). Di sisi lain, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori
sewa terkontraksi 0,496 (yoy), setelah mengalami peningkatan 1/14 (yoy) pada triwulan
sebelumnya (Grafik 10). Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga
segmen hotel sebagai upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.

Perkembangan Indeks Harga Properti Perkembangan Indek
Kategori Jual Tahunan rafik 1 smmersial Kategori $

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-26

Gedang Pes ha
Herman Meirizki & Rekan
mmm Business & Property Appraisers

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
terkontraksi 0,026 (gtg), setelah pada triwulan sebelumnya meningkat 0, 169 (gtg) (Grafik
11). Kondisi tersebut disebabkan oleh kontraksi harga pada segmen lahan industri di
wilayah Bodebek dipengaruhi penguatan nilai tukar rupiah mengingat harga lahan industri
umumnya menggunakan acuan dolar AS. Indeks Harga Properti Komersial kategori sewa
pada triwulan III 2025 juga terkontraksi 0,08 (gtg), setelah mengalami kenaikan 01196
(gtg) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh
pelemahan harga pada segmen hotel terutama di Jabodebek dan Semarang.

..
aa
1.
Sumber: www.bi.go.id
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-27

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZN : 2.14.0120
Herman Metrizki & Rekan
mem Business & Property Appraisers

Il.2.3.3 Asumsi Penilaian

Analisa Proyeksi Pendapatan Gedung Kantor Existing

Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, kami
menggunakan asumsi-asumsi didasarkan pada kondisi fisik aset yang dinilai, kondisi pasar
properti gedung kantor di wilayah Jabodetabek dan sekitarnya, yaitu sebagai berikut :

1. Tahun Proyeksi

Masa proyeksi diasumsikan selama 10 (sepuluh) tahun dengan asumsi pertumbuhan
dari pendapatan bersih sudah diasumsikan stabil.

2. Luas Area Efektif
Luas bangunan gedung kantor adalah kurang lebih 3.651 meter persegi dengan luas
area efektif adalah kurang lebih 2.738 meter persegi.

3. Asumsi Harga Sewa

Mengingat bahwa daerah Jakarta dan sekitarnya yang sudah memiliki banyak pesaing
untuk gedung kantor, maka asumsi harga sewa gedung kantor menggunakan
pembanding data pasar di daerah Jakarta dan sekitarnya. Berdasarkan kondisi pasar
properti maka asumsi harga sewa gedung kantor adalah sebagai berikut :

1 169.000
2 175.514
3 182.280
4 189.306
5 196.603
6
7
8
9

204.181
212.052
220.225
228.714
10 237.530

“) Tarif tersebut diasumsikan mengalami kenaikan setiap tahun sekali sebesar 3,856.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-28

| —M... II... IT... Io oo 10 0 oo 0 II 1 on

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN 32.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

mess Business & Property Appraisers

4. Pendapatan Kotor

Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, yaitu occupancy, harga sewa, maka dapat
ditentukan pendapatan dari pendapatan sewa kantor, yaitu sebagai berikut :

- Tahunke-1 | Rp 370.211.400
- Tahunke-2 | Rp 4.613.779.507
- Tahunke-3 | Rp 4.791.622.962
- Tahunke-4 | Rp 5.287.341.697
- Tahun ke-5 | Rp 5.491.148.384
- Tahun ke-6 | Rp 5.702.811.034
- Tahunke-7 | Rp 5.922.632.466
- Tahunke-8 | Rp 6.150.927.168
- Tahunke-9 | Rp 6.388.021.753
- Tahun ke-10 | Rp 6.634.255.422

5. Biaya Pengeluaran
Asumsi biaya pengeluaran ditentukan dengan analisa biaya administrasi atas sewa
pada gedung kantor, umumnya dengan mempertimbangkan karakteristik ukuran dan
lokasi. Analisa juga dilakukan mengenai asumsi biaya yang harus dihitung dari
kondisi fisik aset dinilai yang meliputi :
2 Biaya Operasional
1. Biaya Gaji
2. Biaya administrasi
3. Biaya Pemasaran
4. Biaya Pemeliharaan
2 Sinking Fund
? Pajak Bumi dan Bangunan

Rincian biaya pengeluaran per tahun proyeksi adalah sebagai berikut :

- Tahun ke-1 Rp 58.812.745 Rp 18.510.570 Rp 25.914.788
- Tahun ke-2 Rp 719.452.361 Rp 230.688.975 Rp 322.964.435
- Tahun ke-3 Rp 747.184.482 Rp 239.581.148 Rp 335.413.471
- Tahun ke-4 Rp 800.867.178 Rp 264.367.085 Rp 348.342.371
. Tahun ke-5 Rp 831.737.527 Rp 274.557.419 Rp 361.769.629
- Tahun ke-6 Rp 863.797.810 Rp 285.140.552 Rp 375.714.457
- Tahun ke-7 Rp 897.093.893 Rp 296.131.623 Rp 390.196.804
- Tahun ke-8 Rp 981.673.413 Rp 307.546.358 Rp 405.237.390
- Tahun ke-9 Rp 967.585.839 Rp 319.401.088 Rp 420.857.733
- Tahun ke-10 Rp 1.004.882.552 Rp 331.712.771 Rp 437.080.180
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-29

-
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan
Business & Property Appraisers

6. Keuntungan Bersih
Pengurangan atas pendapatan kotor dengan biaya - biaya tersebut akan didapatkan
keuntungan bersih (Nett Operating Income ).

7. Tingkat Diskonto (Discount Rate)
Tingkat diskonto diasumsikan sebesar 10,38 yang ditentukan dengan menggunakan
perhitungan Weight Average Cost of Capital (WACC) setelah mempertimbangkan
616754 risk free: 8,846 interest rate: 1,273 betacoefficient untuk real estate dan 7,034
risk premium.
8. Nilai properti merupakan penjumlahan dari total present value dan terminal value.
“) Lembar Perhitungan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) Terlampir

Analisa Proyeksi Pendapatan Tanah Pengembangan

Dalam melakukan penilaian dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, kami
menggunakan asumsi-asumsi didasarkan pada kondisi fisik aset yang dinilai, kondisi pasar
properti gedung kantor di wilayah Jabodetabek dan sekitarnya, yaitu sebagai berikut :

1. Tahun Proyeksi

Masa proyeksi diasumsikan selama 10 (sepuluh) tahun dengan asumsi pertumbuhan
dari pendapatan bersih sudah diasumsikan stabil.

2. Luas Area Efektif
Luas access land adalah kurang lebih 1.604 meter persegi dengan bangunan asumsi
gedung kantor adalah kurang lebih 5.346 meter persegi dan luas area efektif adalah
kurang lebih 4.009 meter persegi.

2. Asumsi Harga Sewa
Mengingat bahwa daerah Jakarta dan sekitarnya yang sudah memiliki banyak pesaing
untuk gedung kantor, maka asumsi harga sewa gedung kantor menggunakan
pembanding data pasar di daerah Jakarta dan sekitarnya. Berdasarkan kondisi pasar
properti maka asumsi harga sewa gedung kantor adalah sebagai berikut :

220.000
228.480
237.287
246.434
255.933
265.798
276.043
286.684
297.734
309.211

”) Tarif tersebut diasumsikan mengalami kenaikan setiap tahun sekali sebesar 3,854.

olelulalalslolwi—

-
S

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-30

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

3. Pendapatan Kotor

Berdasarkan asumsi-asumsi tersebut, yaitu occupancy, harga sewa, maka dapat
ditentukan pendapatan dari pendapatan sewa kantor, yaitu sebagai berikut :

- Tahunke-1 | Rp 3
- Tahunke-2 | Rp -
- Tahunke-3 | Rp -
- Tahunke-4 | Rp 4.742.343.774
- Tahunke-5 | Rp 6.156.428.609
- Tahunke-6 | Rp 7.672.482.304
- Tahunke-7 | Rp 7.968.226.987
- Tahun ke-8 | Rp 1.723.442.944
- Tahunke-9 | Rp 12.175.336.580
- Tahun ke-10 | Rp 12.644.648.977

4. Biaya Pengeluaran
Asumsi biaya pengeluaran ditentukan dengan analisa biaya administrasi atas sewa
pada gedung kantor, umumnya dengan mempertimbangkan karakteristik ukuran dan
lokasi. Analisa juga dilakukan mengena asumsi biaya yang harus dihitung dari
kondisi fisik aset dinilai yang meliputi :
2 Biaya Konstruksi
2 Biaya Operasional
1. Biaya Gaji
2. Biaya dan administrasi
3. Biaya Pemasaran
4. Biaya Pemeliharaan
2 Sinking Fund
Rincian biaya pengeluaran per tahun proyeksi adalah sebagai berikut :

Rp 20.
- Tahun ke-2 Rp 12.219.872.436 : -
- Tahun ke-3 Rp 8.146.581.624 & a
- Tahun ke-4 3 Rp 729.737.502 Rp 237.117.189
- Tahun ke-5 : Rp 856.368.934 Rp 307.821.430
- Tahun ke-6 $ Rp 991.678.426 Rp 383.624.115
- Tahun ke-7 - Rp 1.029.903.816 Rp 398.411.349
- Tahun ke-8 - Rp 1.345.448.363 Rp 586.172.147
- Tahun ke-9 & Rp 1.397.310.222 Rp 608.766.829
- Tahun ke-10 » Rp 1.451.171.157 Rp 632.232.449
LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-31

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14,0120
mr Herman Meirizki & Rekan

mmm Business & Property Appraisers

5. Keuntungan Bersih .
Pengurangan atas pendapatan kotor dengan biaya - biaya tersebut akan didapatkan
keuntungan bersih (Nett Operating Income).

6. Tingkat Diskonto (Discount Rate)

Tingkat diskonto diasumsikan sebesar 10,38/b yang ditentukan dengan menggunakan
perhitungan Weight Average Cost of Capital (WACC) setelah mempertimbangkan
616754 risk free: 8,84” interest rate: 1,273 betacoefficient untuk real estate dan 7,035
risk premium.
9. Nilai properti merupakan penjumlahan dari total present value dan terminal value.
“) Lembar Perhitungan Arus Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow) Terlampir

II.2.3.4 Indikasi Nilai Menggunakan Pendekatan Pendapatan

Setelah memperhatikan berbagai asumsi yang berhubungan dengan penilaian dan kondisi
pasar gedung kantor yang berada di Jakarta, maka kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai
Pasar atas gedung kantor dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan, pada tanggal
penilaian adalah sebesar :

Indikasi Nilai Pasar :

Rp 97.216.680.000,-

(SEMBILAN PULUH TUJUH MILIAR DUA RATUS ENAM BELAS JUTA ENAM
RATUS DELAPAN PULUH RIBU RUPIAH)

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-32

hmi ka PENILAI PUBLIK - NO IZIN : 2.14.0120

Herman Meirizki & Rekan
entaararani Business & Property Appraisers

II.2.3.5 Kesimpulan Nilai (Rekonsiliasi)
Berdasarkan hasil penilaian dengan menggunakan dua pendekatan yaitu Pendekatan Biaya

dan Pendekatan Pendapatan, maka dilakukan rekonsiliasi atas kedua nilai tersebut sebagai
kesimpulan nilai aset atas PT Meta Epsi adalah sebagai berikut :

I. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Gedung Kantor 97.216.680.000,-

II. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

94.551.380.000,-
- Bangunan (£ 3.651 m2) 10.424.898.000,-
- Sarana Pelengkap Lainnya 638.305.000,-

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-33

KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IIN :2.14.0120
mr Herman Meirizki & Rekan

MEMMMEM Business & Property Appraisers

III. REKONSILIASI

Mengingat aset yang dinilai tergolong aset yang sudah beroperasi dan merupakan properti
Komersial (Income Producing Property ), maka harapan keuntungan (prinsip antisipasi) yang
akan diperoleh dalam investasi properti, merupakan faktor yang paling menentukan nilai
dari properti tersebut, oleh karena sudah beroperasi sehingga image dan kestabilan sudah
terbukti, namun dalam penilaian ini Pendekatan Pendapatan belum memberikan nilai
gambar yang sesungguhnya. Berdasarkan hal tersebut maka perbandingan komposisi nilai
yang dihasilkan dari Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya menurut hemat kami
kurang lebih 45 : 55.

Kesimpulan Nilai berdasarkan rekonsiliasi dari nilai yang dihasilkan oleh 2 (dua)
pendekatan penilaian di atas pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :

1 Pendekatan Pendapatan 43.747.506.000,-
II Pendekatan Biaya 58.088.021.000,-

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-34

Bana, NO IZIN :2.14.0120
Herman Meirizki & Rekan

hmr Business & Property Appraisers

I1.2.4 Asumsi-Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan Umum

Penilaian aset ini berdasarkan dengan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai
berikut :

Is

Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang dinilai dan
hasil dari penilaian yang dilakukan.

Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau
diperlihatkan oleh Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka
penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya
serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini, Bahwa
dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan
dan/atau salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah,
benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami
perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini, Bila ternyata dokumen tersebut
tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya, maka diluar tanggung jawab penilai dan
laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak berlaku.

Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami
adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam
setiap dokumen fotokopi, turunan dan / atau salinan yang diberikan oleh pemberi
tugas pada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan
tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen tersebut
adalah benar adanya.

Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau
menerbitkan izin, persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada
Pemberi Tugas adalah pejabat dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan
tindakan-tindakan tersebut dan diwakili oleh orang - (orang) yang berhak dan
mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan / atau bukti tanda pendaftaran yang
bersangkutan.

Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas
suatu transaksi dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan
didalamnya atas aset yang terkait.

Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa
kelengkapan/syarat-syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan
pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika laporan ini bertujuan sebagai
dasar kebijakan pemberian kredit oleh bank, maka pihak bank bersangkutan
berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut
termasuk didalamnya aspek legalitas.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-35

10.

1.

12.

13,

14.

15.

16.

17.

-
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IIN :2.140120
m Herman Meirizki & Rekan

MEMEMEM Business & Property Appraisers

Kecuali dinyatakan secara tegas dalam laporan penilaian aset ini, tidak dapat
diasumsikan bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas
dan/atau hutang atas aset yang dinilai, kami tidak melakukan
penelitian/ penyelidikan atas kepemilikan dan/atau hutang serta keabsahan dokumen-
dokumen dari aset yang dinilai, dengan anggapan hak atas Harta Milik tersebut jelas
dan berada dibawah kepemilikan yang sah.

Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam
maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi
tanggung jawab kami, dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan
bersih dibawah tanggung jawab (milik) pemberi tugas.

Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada pemberi tugas dimaksud dan kami
tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian

Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat cap (seal) dan tanda
tangan asli dari pihak kami.

Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah yang didasari pemahaman bahwa
pasar properti dimaksud dalam mata uang rupiah.

Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari - orang (man-day) dan bukan
ditentukan berdasarkan besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.

Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta
yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market
conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami.

Bahwa jika terdapat bangunan sebagai objek penilaian, maka kami
mempertimbangkan kondisi visual bangunan dimaksud, namun demikian tidak
berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari aset
yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan
jaminan jika terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak
terlihat.

Bahwa objek penilaian tidak mengandung dan/atau menggunakan material yang
bersifat merusak dan berbahaya.

Bahwa jika terdapat bangunan dan sarana pelengkap lainnya sebagai objek penilaian,
maka semua bangunan dan sarana pelengkap lainnya tersebut dianggap berada
dalam garis batas tanah tersebut, dan dibangun sesuai dengan peraturan
pembangunan daerah yang berlaku, kecuali disebutkan secara khusus.

Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini
dimaksudkan untuk membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset
yang dinilai. Kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh atas objek yang
dimaksud pada gambar, sketsa atau peta tersebut dan tidak bertanggung jawab untuk
hal-hal yang berhubungan dengan itu.

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 1I-36

1 ID 0 0 0 aa JD na — . —

18.

19.

20.

21,

22.

.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK - NO IZIN :2.14.0120
m Herman Meirizki & Rekan

MEMEK Business & Property Appraisers

Bahwa dalam penilaian ini, jika terdapat mesin-mesin maka dirincikan sebagai satu
unit kerja lengkap, yaitu termasuk semua bagian (part) dan perlengkapan (accessories)
yang biasanya secara teknis tergabung dalam unit tersebut.

Bahwa jika dikemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan
kami membutuhkan suatu perbaikan pada laporan ini, maka kami berhak untuk
melakukan perubahan pada laporan penilaian ini.

KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai
kewajiban untuk memberikan penjelasan kepada pihak lain maupun memberi
kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara pengadilan atau Instansi Pemerintah
lainnya yang berhubungan.

Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan,
serta ditujukan terbatas kepada pemberi tugas. Tanggung jawab yang berkaitan
dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si pemberi tugas dimaksud dan
penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain selain si pemberi tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala
resiko yang timbul.

Bahwa tanggung jawab KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sehubungan dengan
jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian ini (terlepas pada tindakan dalam
kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang dibayarkan oleh pemberi
tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan yang diberikan.
Dalam keadaan apapun, KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN termasuk di
dalamnya Pemimpin Rekan, Wakil Pemimpin Rekan, Rekan dan seluruh staf yang
ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau kerugian yang
ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak
terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya)
walaupun untuk hal itu KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN sebelumnya telah
diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal tersebut.

. Bahwa pemberi tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan

kepada KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN dari dan terhadap gugatan, tanggung
jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum
dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan atau ditimbulkan oleh
KJPP HERMAN MEIRIZKI & REKAN pada setiap saat dan berbagai cara yang
ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset
dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.

otot

LAPORAN PENILAIAN ASET PT META EPSI Tbk 11-37

LAMPIRAN

S0 renena og
IA IIS Tu “er “even mag
ro ag Tz0 ng aa BO Kop
cor eseor secar seo seo maunya
sosnzsse  Jorreer  (ssrescues Issetarsor — Jowoseie — Jocswsare — |roriwee — Jorrsecsce »
ru nj eat ee et erni je ear
assews — Jowowse — Jicasas — Jewiseua Jose — Jescewas — |serstoses
sstsacere —o issemua oo Jeans oo Jewaraa Jaco — Jewaeoc —|eceae
oeezesm — Jrowserase— Jucvwsse oo Jeweais — Ducereme urewse | eorroszee
tersaswce — Jaocuesesa — |onczarasa— Dewreres soczsrer | acesert
terasa ost oo |wewome — Jassewet — Jowwoset tecsaru | eecsror
trencur sesstwsat — Jecowwr oo |swwswzz Deret czecwi — Jeocae
Pena omi oo Jitu — Jasewet — | ortosei seccarun | ceesst
Suren tah sezcesen oo lacace oo lasusa Jenar awrswe — |awoscose
“
Pa PI KAA Ia ea Ter
Zam —fowesei —|ioteet —Owstret tees oo |morat —gasavir
seroawcara  Jarserars o|soususes | aursecoee mezvuce losewe lusa
Tuas “|enwa laras ee aren na jera “rent
uensema Jawnssars luecesra Jscwnwes — awsssowe ceasaws  Joosusewe — Tusaumwar — Doozoree Jotury ra1y ewas undepusg
- - 2 2 2 anang
MERE s900ez aa MET @eeene PL LA Kroo ee Ket Oooroz1 cuy mag euep
(oepng (rm/ahy) emas "BTeH pengakosa
set ba sa sc we ca sx tere 1rz tete Deva
png sn Pe ss Pe za Pa 00 01 01 pe
see se suz see see st sera sx pan pan eyeaospandep luck ny ren
a a a a a a a a a t smg
boru ray eng -
“ridepuag tookora
ea Na ea an WE & - & wo»

ING utas Anung, en0yof ey #uedbune ueeweny
"Sung eaeg UryENpy “0 “A0 Urkekng Ya ver)

Sex sngwosag 16 ernuaa 1r3Sur|

N9x1Sag VUAW Lal
NOLNVA DNNAHD NVLVAVANGA ISNIXOTA VSITVNVI

LE 9SE SET
OLosesceth TEA Mason renog,
TS LIL 8LOP FOS LIS 9L6T (eororr 1090) (867 £28”626”01) (esrcoseeroz) DngeA Judsang
EFu 190 TsO 080 su Toneg voya
bese'or ese'or 'eseor xseor lxseor xseor ane vovsig
68 PST 6T6B GOL TIL BET Fasisesise ALS OF SPED SI TegTere |(@y1ecors) (Ore cit) |(o9o-rtr99e-00) (ON) yiszog urjedepuag “D
Tana Taat Terate aan Sana Tzster cor Dig sosoTe Tana sea oa Tor
Trssunus Ooeraress ouz'vsszes serzerzoe oererzsre moyewoz Isotossiz -
urea O6E TI ES 0x2 cewars gerzsta9e OOT PL BEC mouse Isotesit
puyorzeset @rerorsoet Oogosrooc1 runese1ue sesswse
OaemueusT Sag'unrooc 90960118 96522941
So0rreRyne 2 4S orconc
Oeeeyeust seru 2905601181 S6 2 1LI
oreioosioah Oecesear ISO SPP T6E Tiseuse
pentecorus gerzssorztn | osorsroseoz
xoz toe us
Tes “oa “jesuea |2soa DA (A3
SAE RLELST SortiZo1z SO09EO AL SEE PZEYAI TENSI6 ET
cersersertt oo Joowzersootr oo roreususoor — |erzunsereu Tts 086t2s9 IST ES/96S
Cerserswit o|ooszsresott | rorsozeror |sizereereZ | tusesonzes Iecesroees oo Jevnener - - Toro unedepang Ter
- - - - - - - 28yy oota1ng ueredepuag
corsersorin  ooeuswesoti — Jroweeousoor — Jerwerserez iseaet1e9 Iscesrsees orng soyaey arv emas uejedepuag
- - - - - - - - - 2Bieu tang
10r1se sora zone croosz seo sooze or susi cacuar 000002 var mag es
(ovyng (cf) emas eneg tngakong
sore sore sore az coz coz 1 -
Iyan usa ca 00 09 os op 0 3) 0
coy coy wo war cor @0v soo cor cor cor ueyewostpa
u u u u u u u a u 1
soguey vary emas -
uejedepuag toroko1g V
or . P3 2 s0 & Lj & ka) 10
Nyiyun
IpoKoag unyeg.
Tea TEYUSY En

wunseg 3 sosey

au cor (10) Sunpon orgpse)
au ores Sunpon sem
au t0g1 pur sanay semi
ANVISaSDV

Isnnsy|

DI peunnong mun. rege By “enBounur weivuony

"Sung eneg woyunpy G9 "AN ueyelueg Ya uerej)

Kor adawosog 16 weyerruag 1e3Suer|

YAL ISAT VLAW Lal
YOLNYA ONNGTO NVLVAVANTA ISNJAONA VSTTVNV)