Back to announcement
20260220_JGLE_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32028258_lamp3.pdf
Other Text extracted JGLESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 83
Page 1
Page 2
Kantor Jasa Penilai Publik The Manhattan Square
FERDINAND, DANAR, ICHSAN DAN REKAN Lt. 16, Suite D, Jl. TB Simatupang
Cilandak, Jakarta Selatan, 12560
Property, Business Valuation & Advisory
E-Mail: infoadmin@fdipartners.co
Licence No. 2.22.0176
Website: www.fdipartners.co.id
KMK 460/KM.1/2022
Phone (62 21) 27875910
Wilayah Kerja : Seluruh Indonesia
Jakarta, 10 Februari 2026
Kepada Yth.
PT. Graha Andrasentra Propertindo, Tbk.
Jalan Bogor Nirwana Raya (Dreded – Pahlawan)
Bogor Selatan, Kota Bogor
Jawa Barat 16132
No. Laporan : 00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Hal : Pendapat Kewajaran
Dengan hormat,
LAPORAN PENDAPAT KEWAJARAN
RENCANA TRANSAKSI PENGAMBILALIHAN 61,86% SAHAM PT JUNGLELAND ASIA (JLA) YANG DIMILIKI
OLEH PT ADIPROTEK ENVIRODUNIA (AE).
Berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran No. 018/FDI/PB-FO/XII/2025 tertanggal 11 Desember
2025, KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FDI&R” atau “Kami”)
mendapat penugasan dari PT. Graha Andrasentra Propertindo, Tbk. (selanjutnya disebut “Perseroan”
atau “GAP”), untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi berupa Pengambilalihan
61,86% Saham PT Jungleland Asia (“JLA”) yang dimiliki oleh PT Adiprotek Envirodunia (“AE”), selanjutnya
disebut sebagai “Rencana Transaksi”.
Rencana Transaksi yang akan dilaksanakan bersifat Material dalam kaitannya dengan Pemenuhan
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) Republik Indonesia No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (“POJK 17”).
Maksud pemberian pendapat kewajaran adalah untuk memberikan laporan hasil analisis tentang
Kewajaran atas Rencana Transaksi di Perusahaan Terbuka untuk transaksi Material, dimana dalam hal
ini Pengambilalihan Saham JLA tersebut mengakibatkan terkonsolidasinya buku JLA pada buku
Perseroan, dimana total aset JLA dibagi total aset Perseroan sama dengan 25,28% (dua puluh lima
koma dua puluh delapan persen). Pendapat Kewajaran ini diperlukan dalam rangka memenuhi
peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) d/h BAPEPAM-LK.
Tujuan pemberian pendapat kewajaran adalah untuk kepentingan Perseroan dalam rangka memenuhi
POJK 17.
Objek Pendapat Kewajaran adalah Transaksi Pengambilalihan sebanyak 14.783.475.782 (empat belas
miliar tujuh ratus delapan puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh lima ribu tujuh ratus delapan puluh
dua) lembar saham atau setara 61,86% saham JLA milik AE oleh Perseroan, dengan menggunakan
dana hasil PMHMETD I Perseroan.
Dalam hal PHMETD I, Perseroan akan melakukan Penawaran Umum sebanyak 8.280.033.448 Saham
Biasa (Saham Seri B) dengan nilai nominal Rp10,- (Sepuluh Rupiah) setiap saham, yang ditawarkan
dengan Harga Pelaksanaan sebesar Rp50,- (Lima Puluh Rupiah) setiap saham sehingga seluruhnya
berjumlah sebanyak Rp414.001.672.400 (empat ratus empat belas miliar satu juta enam ratus tujuh
puluh dua ribu empat ratus Rupiah) yang berasal dari portepel akan dicatatkan di PT Bursa Efek
Indonesia. Saham hasil pelaksanaan PMHMETD I akan memiliki hak yang sama dan sederajat dengan
Kantor Pusat (Properti dan Bisnis); Kantor Cabang Semarang (Properti); Kantor Cabang Jakarta (Bisnis)
Page 3
saham lainnya yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. PMHMETD I ini tidak menyebabkan terjadinya
perubahan pengendali di Perseroan. Antara saham seri B dan saham seri A tidak ada perbedaan
kualifikasi, melainkan hanya perbedaan pada nilai nominal per sahamnya saja.
Dalam PMHMETD I Perseroan, AE juga merupakan pihak yang akan bertindak sebagai pembeli siaga
berdasarkan Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual-beli Saham yang dibuat dan ditandatangani pada
hari Senin, 9 Februari 2026 oleh dan antara AE dan Perseoran (selanjutnya disebut sebagai "Perjanjian
Rencana Transaksi"). Bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para pemegang PMHMETD,
seluruhnya akan diambil oleh AE pada harga yang sama dengan harga PMHMETD I dengan
menggunakan setoran aset (inbreng) oleh pemegang saham JLA, yaitu AE, berupa sebanyak-banyaknya
14.783.475.782 (empat belas miliar tujuh ratus delapan puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh lima
ribu tujuh ratus delapan puluh dua) saham JLA, ke dalam Perseroan.
Rencana transaksi merupakan transaksi Material yang didefinisikan dalam POJK 17, karena nilai
transaksi mewakili 38,03% dari total Ekuitas Perseroan, dan total aset JLA dibandingkan total aset
Perseroan sama dengan 25,28% (dua puluh lima koma dua puluh delapan persen) total aset Perseroan.
Pendapat Kewajaran akan dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian
Indonesia Tahun 2018 Edisi VII (KEPI-SPI Edisi VII.2018) dan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
35/POJK.04/2020 Tentang Penilaian Dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Di Pasar Modal (“POJK
35”).
Dalam melakukan analisis, sebagai dasar dan pertimbangan bagi kami dalam memberikan pendapat
kewajaran atas Rencana Transaksi tersebut, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan
data sebagaimana diberikan oleh manajemen Perseroan, yang mana kami mengasumsikan bahwa
informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan adalah benar, lengkap, dapat
diandalkan, dan tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun verifikasi secara mendetail
atas semua informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun
tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab apabila
informasi dan data yang diberikan tersebut menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Pendekatan dan metode penilaian yang kami gunakan dalam menilai kewajaran atas Rencana Transaksi
adalah dengan menggunakan metodologi analisis transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif
atas rencana transaksi, analisis atas kewajaran nilai transaksi dan analisis atas faktor lain yang relevan
SEOJK No. 17/2020 dan POJK No. 35/2020.
Analisis kualitatif berupa analisis terhadap latar belakang dan manfaat serta risiko Rencana Transaksi,
analisis terhadap Perseroan, serta analisis terhadap kondisi industri dan prospek industri atau bidang
usaha yang dijalankan Perseroan. Analisis kuantitatif berupa analisis kinerja historis, analisis laporan
keuangan sebelum dan sesudah transaksi (Proforma) dari sisi Perseroan untuk mengetahui dampak
keuangan dari transaksi yang dilakukan, serta analisis inkremental dan analisis sensitivitas atas Rencana
Transaksi.
1. Laporan pendapat kewajaran disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun laporan ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data sebagaimana
diberikan manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakekat kewajaran adalah benar,
lengkap, dapat diandalkan serta tidak menyesatkan.
2. Kami tidak melakukan audit ataupun uji kepatuhan secara mendetail atas penjelasan maupun data-
data yang diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian
Halaman 2
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 4
kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggungjawab terhadap kebenaran dan
kelengkapan dari informasi atau penjelasan tersebut.
3. Segala perubahan terhadap data-data yang telah diberikan manajemen Perseroan pada kami,
sebagaimana tercantum pada bagian sumber data dan Informasi, dapat mempengaruhi hasil
penilaian secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
4. Laporan pendapat kewajaran ini disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan
perkonomian, kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan Pemerintah pada tanggal Laporan
ini dikeluarkan.
5. Kami menganggap bahwa sejak tanggal penerbitan Laporan pendapat kewajaran ini tidak terjadi
perubahan yang berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam
Laporan penilaian ini. Laporan pendapat kewajaran ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan dalam laporan ini, dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.
6. Laporan pendapat kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan.
7. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
8. Rencana Transaksi merupakan transaksi material sebagaimana dimaksud dalam POJK 17 tentang
Transaksi Material dan perubahan Kegiatan Usaha dimana nilai transaksi sama dengan 20% (dua
puluh persen atau lebih dari ekuitas Perseroan).
Perseroan adalah perusahaan bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa yang
berhubungan dengan real estat, properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi, serta pengelolaan
Hotel berbintang.
PT Adiprotek Envirodunia (AE) adalah perusahaan yang bergerak pada bidang Pertambangan dan
Penggalian, Industri Pengolahan, Treatment Air, Treatment Air Limbah, Treatment dan Pemulihan
Material Sampah dan Aktivitas Remediasi, Konstruksi, Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi dan
Perawatan Mobil dan Sepeda Motor, Aktivitas Profesional, Ilmiah dan Teknis, Aktivitas Penyewaan dan
Sewa Guna Usaha Tanpa Hak Opsi, Ketenagakerjaan, Agen Perjalanan dan Penunjang Usaha Lainnya.
Kegiatan usaha JLA adalah membangun dan/atau mengelola kawasan rekreasi dan pariwisata (taman
bermain).
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 42/POJK.04/2020 tanggal
2 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan (“POJK 42”), Transaksi bukan
merupakan transaksi yang bersifat afiliasi karena AE sebagai pihak yang bertransaksi langsung dengan
Perseroan, merupakan pihak yang tidak terafiliasi dengan Perseroan. Berdasarkan informasi dari
manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bukan merupakan transaksi yang mengandung unsur
benturan kepentingan karena tidak terdapat perbedaan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi,
anggota Dewan Komisaris atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perseroan.
Berdasarkan analisa kualitatif, Rencana Transaksi akan mendukung kegiatan operasional Perseroan,
konsolidasi JLA berpotensi memperkuat cadangan lahan strategis Perseroan serta membuka peluang
pengembangan usaha di masa mendatang. Struktur usaha Perseroan yang mengombinasikan
pendapatan berulang dari segmen rekreasi dan hotel dengan potensi pertumbuhan dari proyek properti
dinilai dapat mendukung keberlanjutan usaha secara umum.
Halaman 3
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 5
Berdasarkan analisa kuantitatif, dampak keuangan atas Rencana Transaksi dalam proforma keuangan
konsolidasian Perseroan per tanggal 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
1. Pada sisi laba (rugi) usaha berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, terjadi
peningkatan penghasilan non operasi senilai Rp570.803 juta dimana hal tersebut terjadi karena
adanya Laba pengukuran kembali nilai wajar Investasi yang belum terealisasi sebesar Rp255.193
Juta dan perolehan Laba atas pembelian diskon sebesar Rp315.610 Juta.
2. Pada sisi Aset Lancar, Kas mengalami peningkatan sebesar RpRp457 Juta akibat adanya
penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal disetor melalui PMHMTD I sebesar
Rp 64 Juta dan Konsolidasi atas Kas JLA sebesar Rp393 Juta. Selanjutnya, dikarenakan adanya
transaksi atas saham JLA menyebabkan terkonsolidasinya laporan keuangan JLA ke dalam
Perseroan, sehingga dalam hal ini seluruh akun Aset Lancar (selain kas) JLA juga menjadi
penambah atas keseluruhan akun Aset Lancar Perseoran, diantaranya, Piutang Usaha sebesar
Rp950 Juta, Piutang lain-lain bagian lancar Rp63 Juta, Persediaan sebesar Rp1.474 Juta dan uang
muka dan biaya dibayar dimuka Rp471 Juta. Secara total, Aset Lancar mengalami peningkatan
sebesar Rp3.415 Juta.
3. Pada sisi Aset tidak lancar, Aset Tetap bertambah sebesar Rp1.059.289 Juta, sedangkan untuk Aset
tak berwujud bertambah sebesar Rp2 Juta.
4. Pada sisi liabilitas jangka pendek berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, terjadi
peningkatan pada akun Utang usaha sebesar Rp15.599 Juta, Utang lain-lain-Pihak ke-3 sebesar
Rp700 Juta, Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan ditangguhkan sebesar Rp3.529 Juta, Beban
yang masih harus dibayar Rp3.683 Juta, Utang pajak Rp1.452 Juta dan Utang lain-lain jangka
Panjang sebesar Rp9.444 Juta. Total keseluruhan sebesar Rp34.407 Juta.
5. Dari sisi Liabilitas Jangka Panjang, Utang pihak berelasi akan bertambah sebesar Rp20.435 Juta
dan Utang Lain-lain Jangka Panjang bertambah sebesar Rp23.060 Juta.
6. Pada sisi ekuitas berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, ekuitas mengalami
peningkatan sebesar senilai Rp984.804 Juta dimana hal tersebut terjadi sebagai dampak investasi
saham JLA dan penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal disetor Perusahaan.
Analisa inkremental menunjukkan bahwa secara umum Rencana Transaksi akan meningkatkan kinerja
keuangan Perseroan, dimana terjadi peningkatan atas aset, liabilitas, ekuitas, dan laba bersih selama
periode proyeksi keuangan. Berdasarkan analisa sensitivitas yang dilakukan terhadap Proyeksi
pendapatan Perseroan, Perseroan tetap mencatatkan laba meskipun terjadi penurunan atau kenaikan
Beban Operasional sebesar 5%.
Berdasarkan POJK 35, analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan berdasarkan perbandingan
antara rencana nilai transaksi dengan hasil penilaian atas transaksi yang dilakukan, dimana rencana
nilai transaksi berada dalam kisaran nilai yang didapatkan dari hasil penilaian.
Analisis kewajaran nilai Rencana Transaksi dilakukan dengan menilai Pasar Saham Objek per tanggal
penilaian, kemudian membandingkannya dengan nilai transaksi. Berdasarkan hasil perbandingan, selisih
antara nilai transaksi dan nilai pasar adalah sebesar 2,15%, sehingga masih dalam batas kewajaran dan
tidak melebihi 7,5% dari Nilai Pasar Saham yang dijadikan sebagai acuan, sebagaimana diatur dalam
POJK 35.
Atas dasar analisis transaksi, analisis kualitatif, analisis kuantitatif dan analisis kewajaran Rencana
Transaksi, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi Pengambilalihan 61,86% Saham JLA milik AE
oleh Perseroan adalah WAJAR.
Halaman 4
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 6
Kami menyatakan dengan sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak
sebagai pihak independen yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun di masa
datang terkait dengan usaha Perseroan maupun atas transaksi yang dilakukan.
Demikian laporan pendapat kewajaran ini kami sampaikan, atas Penyediaan Jasa dan kepercayaan
yang telah diberikan kepada kami untuk penugasan ini kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
KJPP FERDINAND, DANAR, ICHSAN DAN REKAN
Pimpinan Rekan
M. Ichsan Suud, SP., MBA., MAPPI (Cert)
Izin Penilai Bisnis No. : B-1.16.00453
MAPPI No. : 10-S-02571
STTD Bapepam No. : STTD.PB-50/PJ-1/PM.021/2025
RMK : RMK-2017.00526
Halaman 5
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 7
DAFTAR ISI
BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................................... 7
1.1 Uraian Mengenai Penugasan ..................................................................................... 7
1.2 Identifikasi Status Penilai ............................................................................................. 7
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas .......................................................................................... 7
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan.................................................................................... 7
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan .............................................................................. 8
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran .................................................. 8
1.7 Tanggal Pendapat Kewajaran (Cut Off Date) .............................................................. 8
1.8 Tingkat Kedalaman Investigasi.................................................................................... 8
1.9 Obyek Analisis Kewajaran .......................................................................................... 8
1.10 Dampak Keuangan (Proforma) dari Transaksi yang Akan Dilakukan ........................... 9
1.11 Pertimbangan Bisnis Yang Digunakan oleh Manajemen Terkait dengan Rencana
Transaksi.................................................................................................................. 10
1.12 Keterkaitan Rencana Transaksi Dengan Otoritas Jasa Keuangan ............................... 10
1.13 Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran......................................................................... 10
1.14 Sumber Data dan Informasi...................................................................................... 10
1.15 Metodologi Analisis Kewajaran Transaksi .................................................................. 11
1.16 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli ........................................................... 11
1.17 Pernyataan Independensi Penilai............................................................................... 12
1.18 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event) ................................ 12
BAB II ANALISIS ATAS RENCANA TRANSAKSI ..................................................................... 13
2.1 Latar Belakang Transaksi.......................................................................................... 13
2.2 Obyek Rencana Transaksi ........................................................................................ 14
2.3 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Bertransaksi................................................................. 14
2.4 Nilai Rencana Transaksi ........................................................................................... 20
2.5 Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi................................................................. 20
2.6 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi.................................... 21
BAB III ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF ................................................................ 25
3.1 Analisis dan Rencana Transaksi ................................................................................ 25
3.2 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi ................................................................. 27
3.3 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi................................................................ 40
3.4 Analisis Faktor Lain yang relevan .............................................................................. 55
BAB IV ANALISIS TENTANG KEWAJARAN TRANSAKSI ......................................................... 59
4.1 Pendekatan dan Metode Analisis yang Digunakan .................................................... 59
4.2 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi ............................................................................ 59
4.3 Kesimpulan .............................................................................................................. 60
ASUMSI – ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS .................................................................... 61
PERNYATAAN PENILAI .................................................................................................... 62
LAMPIRAN..................................................................................................................... 64
Halaman 6
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 8
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Uraian Mengenai Penugasan
Berdasarkan persetujuan atas Surat Penawaran No. 018/FDI/PB-FO/XII/2025 tertanggal
11 Desember 2025, KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan (selanjutnya disebut “KJPP FDI&R”
atau “Kami”) mendapat penugasan dari PT. Graha Andrasentra Propertindo, Tbk. (selanjutnya
disebut “Perseroan” atau “GAP”), untuk memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi
berupa pengambilalihan 61,86% Saham PT Jungleland Asia (“JLA”) yang dimiliki PT Adiprotek
Envirodunia (“AE”), selanjutnya disebut sebagai “Rencana Transaksi”.
1.2 Identifikasi Status Penilai
Pendapat Kewajaran ini dilakukan oleh KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan, selaku Penilai
Independen untuk memberikan pendapat kewajaran yang Objektif dan tidak memihak, sesuai
KEPI; memiliki kompetensi untuk memberikan pendapat kewajaran atas Objek yang dimaksud.
KJPP Ferdinand, Danar, Ichsan dan Rekan adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang memegang Izin
Usaha No.2.22.0176 tanggal 21 April 2022 dari Menteri Keuangan Republik Indonesia dan
mempunyai Penilai Publik sebagai berikut:
a. Pemimpin Rekan, Mochamad Ichsan Suud, adalah seorang Penilai Publik untuk klasifikasi
penilaian bisnis dengan Izin No. B-1.16.00453 dari Menteri Keuangan Republik Indonesia,
dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal (Penilai Bisnis) No. STTD.PB-50/PJ-1/PM.021/2025. Beliau adalah
anggota dari Masyarakat Profesi Penilai Indonesia.
b. Penugasan Pendapat Kewajaran ini bersifat independen, tidak memiliki keterlibatan material
atau benturan kepentingan baik aktual maupun potensial dengan Objek penilaian dan/ atau
pemilik aset/properti/ekuitas, menjunjung tinggi Objektifitas, profesional dan tidak memihak.
c. Seluruh Penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan
tim penugasan di bawah kordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan pendapat
kewajaran ini.
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas
Pemberi tugas adalah pihak dimana Penilai mengikatkan diri dalam hubungan kontraktual,
dalam hal ini adalah:
Nama : PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk.
Alamat : Jalan Bogor Nirwana Raya (Dreded – Pahlawan)
Bogor Selatan, Kota Bogor Jawa Barat 16132
Bidang usaha : Pengembang Properti
Telepon/Fax : -
Email : -
PIC/Contact : Dewan Direksi
1.4 Identifikasi Pengguna Laporan
Pengguna laporan dalam hal ini adalah sama dengan Pemberi Tugas.
Halaman 7
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 9
1.5 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Mata uang yang digunakan dalam penugasan ini, sesuai dengan mata uang fungsional dalam
laporan keuangan Objek Pendapat Kewajaran dan dinyatakan kembali dalam mata uang Rupiah
(dalam hal mata uang fungsional bukan Rupiah).
1.6 Maksud dan Tujuan Pemberian Pendapat Kewajaran
Maksud pemberian pendapat kewajaran adalah untuk memberikan laporan hasil analisis tentang
Kewajaran atas Rencana Transaksi di Perusahaan Terbuka untuk transaksi Material, dimana
dalam hal ini pengambilalihan 61,86% saham JLA milik AE oleh Perseroan, dengan
menggunakan dana hasil PMHMETD I Perseroan. Tujuan pemberian pendapat kewajaran adalah
untuk kepentingan Perseroan dalam rangka memenuhi POJK 17 /POJK.04/2020 tentang
“Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha” mengingat karena nilai transaksi mewakili
38,03% dari total Ekuitas Perseroan, dan total aset JLA dibandingkan total aset Perseroan sama
dengan 25,28% (dua puluh lima koma dua puluh delapan persen).
Laporan pendapat kewajaran ini digunakan untuk penggunaan di pasar modal, dan tidak
digunakan untuk di luar maksud dan tujuan Pendapat Kewajaran tersebut, maupun penggunaan
dalam tujuan lainnya. Dalam penugasan ini, bilamana dianggap perlu, penilai akan
menggunakan bantuan dari luar maupun profesi lainnya.
1.7 Tanggal Pendapat Kewajaran (Cut Off Date)
Tanggal Penilaian (Cut Off Date) dalam penugasan ini adalah 31 Desember 2025.
Berdasarkan POJK Nomor 35/POJK.04/2020, bahwa Laporan Penilaian Bisnis berlaku selama 6
(enam) bulan sejak tanggal Penilaian (cut off), maka masa berlaku Laporan Pendapat Kewajaran
ini akan berakhir 6 (enam) bulan sejak 31 Desember 2025.
1.8 Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Data dan informasi menyangkut dokumen atas Objek Pendapat Kewajaran/penugasan yang
kami terima dari pemberi tugas.
b. Verifikasi yang kami lakukan terhadap Objek Pendapat Kewajaran adalah merupakan
bagian dari keperluan dan kepentingan pelaksanaan Pendapat Kewajaran.
c. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada Objek Pendapat
Kewajaran. Bila terdapat keterbatasan dalam hal dokumen atau identifikasi secara
keseluruhan, maka kami menggunakan data dan dokumen secara sampling secukupnya
(data yang relevan).
d. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi termasuk data yang harus
disediakan oleh pemberi tugas dan/ atau pihak terkait lainnya kepada penilai dalam
melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis untuk tujuan Pendapat
Kewajaran.
1.9 Obyek Analisis Kewajaran
Objek Pendapat Kewajaran adalah Rencana Transaksi pengambilalihan sebanyak
14.783.475.782 (empat belas miliar tujuh ratus delapan puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh
lima ribu tujuh ratus delapan puluh dua) lembar saham atau setara 61,86% saham JLA milik AE
oleh Perseroan, dengan menggunakan dana hasil PMHMETD I Perseroan.
Halaman 8
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 10
Dalam hal PHMETD I, Perseroan akan melakukan Penawaran Umum sebanyak 8.280.033.448
Saham Biasa (Saham Seri B) dengan nilai nominal Rp10,- (Sepuluh Rupiah) setiap saham, yang
ditawarkan dengan Harga Pelaksanaan sebesar Rp50,- (Lima Puluh Rupiah) setiap saham
sehingga seluruhnya berjumlah sebanyak Rp414.001.672.400 (empat ratus empat belas miliar
satu juta enam ratus tujuh puluh dua ribu empat ratus Rupiah) yang berasal dari portepel
Perseroan dan akan dicatatkan di PT Bursa Efek Indonesia.
Dalam PMHMETD I Perseroan, AE juga merupakan pihak yang akan bertindak sebagai pembeli
siaga berdasarkan Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual-beli Saham yang dibuat dan
ditandatangani pada hari Senin, 9 Februari 2026 oleh dan antara AE dan Perseoran (selanjutnya
disebut sebagai "Perjanjian Rencana Transaksi"). Bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian
oleh para pemegang PMHMETD, seluruhnya akan diambil oleh AE pada harga yang sama
dengan harga PMHMETD I dengan menggunakan setoran aset (inbreng) oleh pemegang saham
JLA, yaitu AE, berupa sebanyak-banyaknya 14.783.475.782 (empat belas miliar tujuh ratus
delapan puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh lima ribu tujuh ratus delapan puluh dua) saham
JLA, ke dalam Perseroan.
1.10 Dampak Keuangan (Proforma) dari Transaksi yang Akan Dilakukan
Sehubungan dengan Rencana Transaksi serta mengacu pada informasi keuangan konsolidasian
proforma Perseroan untuk periode 31 Desember 2025, maka dampak Rencana Transaksi dapat
disajikan sebagai berikut:
1. Pada sisi laba (rugi) usaha berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, terjadi
peningkatan penghasilan non operasi senilai Rp570.803 juta dimana hal tersebut terjadi
karena adanya Laba pengukuran kembali nilai wajar Investasi yang belum terealisasi sebesar
Rp255.193 Juta dan perolehan Laba atas pembelian diskon sebesar Rp315.610 Juta.
2. Pada sisi Aset Lancar, Kas mengalami peningkatan sebesar RpRp457 Juta akibat adanya
penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal disetor melalui PMHMTD I
sebesar Rp 64 Juta dan Konsolidasi atas Kas JLA sebesar Rp393 Juta. Selanjutnya,
dikarenakan adanya transaksi atas saham JLA menyebabkan terkonsolidasinya laporan
keuangan JLA ke dalam Perseroan, sehingga dalam hal ini seluruh akun Aset Lancar (selain
kas) JLA juga menjadi penambah atas keseluruhan akun Aset Lancar Perseoran, diantaranya,
Piutang Usaha sebesar Rp950 Juta, Piutang lain-lain bagian lancar Rp63 Juta, Persediaan
sebesar Rp1.474 Juta dan uang muka dan biaya dibayar dimuka Rp471 Juta. Secara total,
Aset Lancar mengalami peningkatan sebesar Rp3.415 Juta.
3. Pada sisi Aset tidak lancar, Aset Tetap bertambah sebesar Rp1.059.289 Juta, sedangkan
untuk Aset tak berwujud bertambah sebesar Rp2 Juta.
4. Pada sisi liabilitas jangka pendek berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan,
terjadi peningkatan pada akun Utang usaha sebesar Rp15.599 Juta, Utang lain-lain-Pihak
ke-3 sebesar Rp700 Juta, Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan ditangguhkan sebesar
Rp3.529 Juta, Beban yang masih harus dibayar Rp3.683 Juta, Utang pajak Rp1.452 Juta
dan Utang lain-lain jangka Panjang sebesar Rp9.444 Juta. Total keseluruhan sebesar
Rp34.407 Juta.
5. Dari sisi Liabilitas Jangka Panjang, Utang pihak berelasi akan bertambah sebesar Rp20.435
Juta dan Utang Lain-lain Jangka Panjang bertambah sebesar Rp23.060 Juta.
6. Pada sisi ekuitas berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, ekuitas mengalami
peningkatan sebesar senilai Rp984.804 Juta dimana hal tersebut terjadi sebagai dampak
investasi saham JLA dan penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal
disetor Perusahaan.
Halaman 9
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 11
1.11 Pertimbangan Bisnis Yang Digunakan oleh Manajemen Terkait dengan Rencana Transaksi
Dengan tidak optimalnya pertumbuhan pendapatan Perseroan dalam beberapa tahun terakhir,
Perseroan merasa perlu untuk mengambil langkah yang dapat meningkatkan kinerja keuangan
perusahaan sekaligus menambah jumlah lahan guna mengurangi resiko usaha. Saat ini
Pendapatan Perseroan sangat bergantung pada satu lokasi yakni di Bogor, sehingga guna
diversifikasi lokasi yang lebih beragam Perseroan perlu menambah jumlah land bank di lokasi
lain. Dengan melakukan rencana peningkatan kepemilikan saham pada JLA melalui transaksi
Pengambilalihan saham AE di JLA, diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan dan
pengembalian bagi pemegang saham. Dengan Rencana Transaksi ini diharapkan juga akan
adanya kemudahan bagi investor/pemegang saham dalam melakukan transaksi jual beli saham
Perseroan yang dukung oleh peningkatan likuiditas saham dan kapitalisasi pasar saham
Perseoran yang didukung bertambahnya jumlah saham Perseroan pasca penerbitan saham baru.
1.12 Keterkaitan Rencana Transaksi Dengan Otoritas Jasa Keuangan
Berdasarkan POJK 17, Penggunaan Dana untuk Pembelian Saham JLA merupakan Transaksi
Material, karena Pengambilalihan Saham JLA tersebut mengakibatkan terkonsolidasinya buku JLA
pada buku Perseroan, dimana total aset JLA dibagi total aset Perseroan sama dengan 25,28%
(dua puluh lima koma dua puluh delapan persen).
Selanjutnya, Rencana Transaksi dalam laporan ini bukan merupakan transaksi afiliasi
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 42 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
Berdasarkan POJK 42 Rencana Transaksi bukan merupakan transaksi yang bersifat afiliasi karena
AE sebagai pihak yang bertransaksi langsung dengan Perseroan, merupakan pihak yang tidak
terafiliasi dengan Perseroan. Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi bukan merupakan transaksi yang mengandung unsur benturan kepentingan karena
tidak terdapat perbedaan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan
Komisaris atau pemegang saham utama yang dapat merugikan Perseroan.
1.13 Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran
Mengacu pada POJK 35 pasal 17, ruang lingkup pendapat kewajaran akan didasarkan pada
analisis atas kewajaran dari Rencana Transaksi untuk tujuan pemberian pendapat kewajaran
Rencana Transaksi Jual Beli Saham, dalam rangka pemenuhan POJK 17.
Ruang lingkup Pendapat Kewajaran antara lain: identifikasi masalah (identifikasi batasan,
maksud, dan tujuan serta objek), pengumpulan data dan wawancara, analisis hak dan kewajiban
atas penyediaan Jasa dari pihak afiliasi, analisis kewajaran biaya yang dikenakan, penyusunan
laporan pendapat kewajaran.
1.14 Sumber Data dan Informasi
a. Laporan Keuangan Audit Konsolidasian Perseroan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2025 No. 00004/2.0902/AU.1/03/0384-5/1/II/2026 tanggal 4 Februari 2026
yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh
Tjiendradjaja Yamin, dengan pendapat wajar dalam semua hal yang material;
b. Laporan Keuangan Audit Konsolidasian Perseroan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2024 No. 00018/2.0902/AU.1/03/0384-4/1/III/2025 tanggal 24 Maret 2025
Halaman 10
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 12
yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh
Tjiendradjaja Yamin, dengan pendapat wajar dalam semua hal yang material;
c. Laporan Keuangan Audit Konsolidasian Perseroan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 No. 00010/2.0902/AU.1/03/0384-3/1/III/2024 tanggal 25 Maret 2024
yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh
Tjiendradjaja Yamin, dengan pendapat wajar dalam semua hal yang material;
d. Laporan Keuangan Audit Konsolidasian Perseroan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 No. 00009/2.0902/AU.1/03/0457-1/1/III/2023 tanggal 20 Maret 2023
yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh Hilda
Ong, dengan pendapat wajar dalam semua hal yang material;
e. Laporan Keuangan Audit Konsolidasian Perseroan yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 No. 00040/2.0902/AU.1/03/0384-2/1/IV/2022 tanggal 25 April 2022
yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh
Tjiendradjaja Yamin, dengan pendapat wajar dalam semua hal yang material;
f. Laporan Penilaian Aset No. 00059/2.0047-15/PI/03/0614/1/I/2026 tanggal
27 Januari 2026, oleh KJPP Iwan Bachron dan Rekan;
g. Laporan Penilaian Saham No. 00088/2.0109-05/BS/03/0069/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026 oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan;
h. Perjanjian Pengikatan Jual-beli Saham yang dibuat dan ditandatangani pada hari Senin,
9 Februari 2026 oleh dan antara AE dan Perseoran (selanjutnya disebut sebagai "Perjanjian
Rencana Transaksi");
i. Laporan Reviu atas Informasi Keuangan Proforma Perseroan yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2025 No. NA26/P.TY/09.02.01, tanggal 9 Februari 2026, oleh Kantor Akuntan
Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh Tjiendradjaja Yamin;
j. Surat Pernyataan Manajemen Perseroan (management representation letter),
No. 005/GAP-RA/DIR/II/2026, tanggal 9 Februari 2026, perihal Pernyataan Manajemen atas
kebenaran data dan informasi yang diberikan terkait penugasan Pendapat Kewajaran atas
rencana transaksi pengambilalihan 61,86% Saham JLA yang dimiliki oleh AE;
k. Hasil wawancara dengan pihak Perseroan dan pihak lain yang kami anggap layak dan relevan
guna mengumpulkan dan menganalisis data dan informasi untuk keperluan proses penilaian;
l. Data dan Informasi pendukung lainnya dari pihak eksternal Perseroan baik dari media cetak
maupun media elektronik mengenai kondisi pasar dan industri. Data dan informasi pendukung
lainnya dari pihak eksternal baik dari media cetak maupun media elektronik mengenai kondisi
pasar dan industri.
1.15 Metodologi Analisis Kewajaran Transaksi
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur penilaian Rencana Transaksi yang mencakup hal–hal
sebagai berikut:
a. Analisis atas Rencana Transaksi;
b. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi;
c. Analisis Atas Kewajaran Rencana Transaksi;
d. Analisis atas faktor lain yang relevan.
1.16 Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli
Dalam memberikan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi, dalam laporan ini
menggunakan hasil pekerjaan tenaga ahli berupa :
• Laporan Penilaian Saham No. 00088/2.0109-05/BS/03/0069/1/II/2026 tanggal
6 Februari 2026 oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan.
Halaman 11
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 13
• Laporan Penilaian Aset No. 00059/2.0047-15/PI/03/0614/1/I/2026 tanggal
27 Januari 2026 oleh KJPP Iwan Bachron & Rekan.
• Laporan Reviu atas Informasi Keuangan Proforma Perseroan yang berakhir pada tanggal 31
Desember 2025 No. NA26/P.TY/09.02.01, tanggal 9 Februari 2026, oleh Kantor Akuntan
Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh Tjiendradjaja Yamin.
1.17 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan pendapat kewajaran ini, KJPP FDI&R bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan, dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak - pihak lainnya yang terafiliasi dengan Perseroan. KJPP FDI&R juga tidak memiliki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan pendapat
kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun.
Imbalan yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran nilai yang dihasilkan
dari proses analisis kewajaran ini.
1.18 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Setelah tanggal penilaian (cut off date) sampai dengan Laporan ini diterbitkan, terjadi kejadian
penting terkait dengan rencana transaksi, yaitu berupa penandatanganan Perjanjian Pengikatan
Jual-beli Saham yang ditandatangani pada tanggal 9 Februari 2026.
Halaman 12
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 14
BAB II
ANALISIS ATAS RENCANA TRANSAKSI
2.1 Latar Belakang Transaksi
Pandemi Covid-19 yang terjadi sejak akhir tahun 2019 telah memberikan dampak signifikan
terhadap kegiatan usaha Perseroan, khususnya pada unit usaha taman rekreasi The Jungle
Waterpark Bogor dan Jungleland Adventure Theme Park Sentul. Sejalan dengan kebijakan
Pemerintah Republik Indonesia dalam upaya pencegahan penyebaran Covid-19, Perseroan
menghentikan seluruh kegiatan operasional kedua taman rekreasi tersebut sejak awal tahun
2020.
Penghentian kegiatan operasional tersebut berdampak pada hilangnya pendapatan dan arus kas
Perseroan, sementara beban operasional tetap seperti gaji karyawan, pemeliharaan wahana dan
mesin permainan, serta pembayaran bunga pinjaman kepada kreditur perbankan tetap harus
dipenuhi.
Dalam rangka menjaga keberlangsungan usaha, JLA yang merupakan entitas anak yang
mengelola Jungleland Adventure Theme Park Sentul telah melakukan restrukturisasi fasilitas kredit
dengan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. (BRI) pada 7 Desember 2021. Berdasarkan
kesepakatan tersebut, JLA wajib memenuhi komitmen pembayaran bunga dan pokok sesuai
jadwal yang telah disepakati.
Meskipun kondisi perekonomian nasional berangsur pulih, proses pemulihan kinerja operasional
dan keuangan Perseroan serta JLA tidak dapat berlangsung secara instan. Untuk mendukung
pemenuhan komitmen restrukturisasi dan memperkuat permodalan JLA, Perseroan telah
mengundang investor strategis untuk melakukan penyetoran modal tambahan pada JLA. Sebagai
konsekuensi atas partisipasi investor strategis tersebut, porsi kepemilikan saham Perseroan di JLA
terdilusi, sehingga Perseroan tidak lagi menjadi pemegang saham pengendali di JLA. Namun
demikian, langkah ini memberikan dampak positif bagi struktur permodalan Perseroan secara
konsolidasi melalui penurunan kewajiban kepada kreditur perbankan secara signifikan. Dengan
berkurangnya beban keuangan, Perseroan dapat memfokuskan sumber daya yang dimiliki untuk
pengembangan dan optimalisasi aset operasional lainnya, serta memperkuat fundamental
keuangan Perseroan dalam jangka menengah dan panjang.
JLA memiliki aset tanah di Sentul seluas 35 Ha yang sebagian digunakan untuk taman rekreasi
Jungeland Adventure Themepark. Lokasi tanah ini sangat strategis karena memiliki akses tol dan
dekat dengan berbagai fasilitas premium seperti AEON mall, IKEA, RS EMC, masjid Andalusia,
pasar bersih, berbagai institusi pendidikan, lapangan golf, dan lainnya.
Dengan kelebihan ini, sebagian tanah JLA tersebut sangat baik untuk dikembangkan sebagai
proyek perumahan. Namun begitu, tanah JLA tersebut tidak dapat dikembangkan karena
digunakan sebagai jaminan atas fasilitas pinjaman yang diberikan oleh BRI untuk JLA.
Dengan melihat potensi pengembangan yang sangat baik atas tanah JLA tersebut, Perseroan dan
AE sepakat untuk mempercepat pembayaran hutang ke BRI sehingga jaminan atas tanah JLA
dapat dilepaskan dan tanah tersebut dapat dikembangkan. Percepatan pembayaran hutang JLA
di BRI tersebut dilakukan melalui peningkatan setoran modal AE di JLA.
Halaman 13
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 15
Untuk mendapatkan manfaat yang optimal dari pengembangan tanah JLA tersebut, Perseroan
yang didukung dengan pendanaan PMHMETD ini berencana untuk meningkatkan kepemilikan di
JLA melalui Pengambilalihan saham AE di JLA sehingga pada akhirnya JLA kembali terkonsolidasi
di Perseroan.
Pengambilalihan Saham JLA oleh Perseroan dari AE yang mengakibatkan terkonsolidasinya JLA
pada Perseroan, dilakukan sebagai bagian dari rencana pertumbuhan bisnis dan dalam rangka
meningkatkan nilai Perseroan serta sejalan dengan strategi Perseroan untuk terus
mengembangkan kegiatan usaha yang dapat memberikan nilai tambah kepada Perseroan dan
pemegang Saham.
2.2 Obyek Rencana Transaksi
Objek Rencana Transaksi adalah Pengambilalihan sebanyak 14.783.475.782 (empat belas miliar
tujuh ratus delapan puluh tiga juta empat ratus tujuh puluh lima ribu tujuh ratus delapan puluh
dua) lembar saham JLA, berupa 9.653.846.153 (sembilan miliar enam ratus lima puluh tiga juta
delapan ratus empat puluh enam ribu seratus lima puluh tiga) lembar seri B dan 5.129.629.629
(lima miliar seratus dua puluh sembilan juta enam ratus dua puluh sembilan ribu enam ratus dua
puluh sembilan) lembar seri C oleh Perseroan, dengan menggunakan dana hasil PMHMETD I
Perseroan.
Dalam PMHMETD I Perseroan, AE juga merupakan pihak yang akan bertindak sebagai pembeli
siaga berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual-beli Saham yang dibuat dan ditandatangani pada
hari Senin, 9 Februari 2026 oleh dan antara AE dan Perseoran (selanjutnya disebut sebagai
"Perjanjian Rencana Transaksi"), Bahwa sisa saham yang tidak diambil bagian oleh para
pemegang PMHMETD, seluruhnya akan diambil oleh AE pada harga yang sama dengan harga
PMHMETD I dengan menggunakan setoran aset (inbreng) oleh pemegang saham JLA, yaitu AE,
berupa sebanyak-banyaknya 14.783.475.782 (empat belas miliar tujuh ratus delapan puluh tiga
juta empat ratus tujuh puluh lima ribu tujuh ratus delapan puluh dua) saham JLA, ke dalam
Perseroan.
2.3 Identifikasi Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
a. PT Graha Andrasentra Propertindo TBK. (“Perseroan” atau “GAP”)
Perseroan merupakan pihak yang bertindak sebagai Pembeli dalam Rencana Transaksi.
Riwayat Singkat
Perseroan didirikan pada tanggal 15 Juni 1988 dengan Akta Notaris Ny. Yetty Taher, S.H.,
No. 42. Akta Pendirian Perseroan disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam
Surat Keputusan No. C2-8942-HT.01.01.TH.88 tanggal 20 September 1988 dan diumumkan
dalam Tambahan No. 1147 Lembaran Berita Negara Republik Indonesia No. 11 tanggal
7 Februari 1995. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan,
antara lain, mengenai perubahan nama dari PT Aliyah Pancahafat menjadi PT Graha
Andrasentra Propertindo, yang diaktakan dengan Akta Notaris Ny. Toety Juniarto, S.H., No.
93 tanggal 23 Juni 1997, dan telah memperoleh persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-5976 HT.01.04.Th.97 tanggal 2 Juli 1997.
Selanjutnya, Anggaran Dasar Perseroan telah disesuaikan dengan ketentuan Undang-undang
No. 40 Tahun 2007 tentang Perusahaan Terbatas, sebagaimana tertuang dalam Akta Notaris
Nur Nadia Tadjoedin, S.H., Notaris di Kota Bogor, No. 18 tanggal 22 April 2008, yang telah
Halaman 14
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 16
disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. AHU 39052.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 7 Juli 2008 dan telah
didaftarkan di dalam daftar Perseroan No.AHU-0056266.AH.01.09.Tahun 2008 tanggal
7 Juli 2008 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 18 tanggal
31 Maret 2015, Tambahan No. 4952.
Selanjutnya, perubahan mengenai peningkatan modal ditempatkan dan disetor Perseroan
adalah sebagaimana termuat dalam Akta Notaris Elizabeth Karina Leonita S.H., M.Kn., No.
37 tanggal 15 April 2016. Perubahan tersebut telah mendapatkan bukti Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar Perseroan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.01.03-0041991 tanggal 21 April 2016 dan telah
didaftarkan dalam daftar Perseroan No. AHU 0049857.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal
21 April 2016 serta telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 84 tanggal
20 Oktober 2023, Tambahan No. 32429. Perubahan Anggaran Dasar selanjutnya termuat
dalam Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para Pemegang Saham No. 43 tanggal
21 April 2016, yang dibuat dihadapan Notaris Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn., Notaris
di Kota Bogor dan telah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data
Perseroan No. AHU-AH.01.03.0041992 tanggal 21 April 2016 dan telah didaftarkan dalam
daftar Perseroan No. AHU 0049858.AH.01.11.Tahun 2016 tanggal 21 April 2016.
Perubahan Anggaran Dasar terakhir termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 69
tanggal 14 September 2021, yang dibuat dihadapan Notaris Elizabeth Karina Leonita, S.H.,
M.Kn., Notaris di Kota Bogor dan telah mendapatkan Persetujuan dari Menteri Hukum dan
Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana tertuang dalam Surat Keputusan No.
AHU-0054321.AH.01.02. Tahun 2021 tanggal 4 Oktober 2021 dan telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 84 tanggal 20 Oktober 2023, Tambahan No. 32428.
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi terakhir tercantum dalam Akta Pernyataan Keputusan
Rapat Umum Pemegang Saham PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk No. 17 tanggal 12
Juni 2025 yang dibuat di hadapan Nitra Reza, S.H., M.Kn., Notaris di Kota Bogor, yang telah
menerima Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.09-
0302430 tanggal 24 Juni 2025 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-
0140484.AH.01.11.Tahun 2025 tanggal 24 Juni 2025.
Kegiatan Usaha
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak
dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa yang berhubungan dengan real estat,
properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi, serta pengelolaan Hotel berbintang.
Perseroan berkedudukan di Kota Bogor dan memiliki proyek perumahan “Bogor Nirwana
Residence”, mengelola taman rekreasi air the Jungle di Kota Bogor, taman rekreasi Rivera
Outbound & Edutainment di Kota Bogor, dan taman rekreasi JungleSea di Lampung Selatan,
serta mengelola Aston Bogor Hotel & Resort, yang berlokasi di dalam Kawasan Perumahan
Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor.
Perizinan
Perseroan telah melengkapi dokumen perizinan dan persetujuan serta pendaftaran dan
pelaporan yang harus dilakukan Perseroan dalam melakukan kegiatan usahanya di Indonesia,
Adapun dokumen tersebut antara lain:
Halaman 15
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 17
• Akta Pendirian No. 42 tanggal 15 Juni 1988 yang dibuat di hadapan Ny. Yetty Taher,
S.H., No. 42. Notaris di Jakarta, dan telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. C2-8942-HT.01.01.TH.88 tanggal 20 September
1988;
• Akta Pernyataan Keputusan Rapat No. 69, yang dibuat dihadapan Notaris Elizabeth
Karina Leonita, S.H., M.Kn, tanggal 14 September 2021.
• Keputusan Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
0054321.AH.01.02.Tahun 2021 Tentang Persetujuan Perubahan Anggaran Dasar
Perseroan Terbatas PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 01.332.635.0-431.000 yang dikeluarkan oleh KPP
Madya Bogor;
Susunan Pemegang Saham
Berdasarkan laporan keuangan audit Perseroan per 31 Desember 2025, susunan pemengang
saham Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2.1 Struktur Pemegang Saham Perseroan
Nilai
Jumlah Lembar Nominal Keterangan
Nilai Nominal
Pemegang Saham Saham Per (Persentase
Saham (Rp Juta)
(Juta lembar) Lembar Kepemilikan)
(Rp)
PT Surya Global Nusantara 8.753 100,- 875.304 38,76%
Banque De Luxembourg 2.768 100,- 276.792 12,26%
EFG Bank AG 1.823 100,- 182.259 8,07%
Siauw Yunus Subandi 1.235 100,- 123.486 5,47%
Masyarakat (masing-
masing 8.003 100,- 800.350 35,44%
kurang dari 5%)
Total 22.582 2.258.191 100,00%
Susunan Manajemen
Berdasarkan laporan keuangan audit Perseroan per 31 Desember 2025, susunan dewan
komisaris dan direksi Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Cahyono Cahya Angkasa
Komisaris : Adika Nuraga Bakrie
Komisaris Independen : Diyan Hapsari
Komisaris Independen : Ori Setianto
Anggota Direksi
Direktur Utama : Resza Adikreshna
Direktur : Melky Aliandri
Rencana PMHMETD I
Perseroan akan melakukan Penawaran Umum sebanyak 8.280.033.448 (delapan miliar dua
ratus delapan puluh juta tiga puluh tiga ribu empat ratus empat puluh delapan) Saham Biasa
dengan nilai nominal Rp10 (sepuluh Rupiah) setiap saham, yang ditawarkan dengan Harga
Halaman 16
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 18
Pelaksanaan sebesar Rp50 (lima puluh Rupiah) setiap saham sehingga seluruhnya berjumlah
sebanyak Rp414.001.672.400 (empat ratus empat belas miliar satu juta enam ratus tujuh
puluh dua ribu empat ratus Rupiah) yang berasal dari portepel akan dicatatkan di PT Bursa
Efek Indonesia. Saham Baru akan memiliki hak yang sama dengan saham-saham Perseroan
lainnya yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. PMHMETD I ini tidak menyebabkan terjadinya
perubahan pengendali di Perseroan.
Rencana Penggunaan Dana
Perseroan bermaksud menggunakan seluruh dana yang diterima dari PMHMETD I rencananya
akan digunakan untuk:
1. Sebesar Rp413.937.321.896 (empat ratus tiga belas miliar sembilan ratus tiga puluh tujuh
juta tiga ratus dua puluh satu ribu delapan ratus sembilan puluh enam Rupiah) untuk
membeli 14.783.475.782 (empat belas miliar tujuh ratus delapan puluh tiga juta empat
ratus tujuh puluh lima ribu tujuh ratus delapan puluh dua) saham JLA yang dimiliki oleh AE
atau 61,86% (enam puluh satu koma delapan puluh enam persen) dari seluruh saham JLA
yang telah ditempatkan dan disetor penuh (selanjutnya disebut “Pembelian Saham JLA”).
2. Sisanya Rp64.350.504 (enam puluh empat juta tiga ratus lima puluh ribu lima ratus (empat
Rupiah) akan digunakan untuk modal kerja Perseroan.
b. PT Adiprotek Envirodunia (“AE”)
AE merupakan pihak yang bertindak sebagai Penjual dalam Rencana Transaksi.
Riwayat Singkat
AE didirikan berdasarkan Akta Nomor 6 tanggal 01 November 1991 dihadapan Agus Madjid,
SH., notaris di Jakarta dengan nama ”PT Protek Environment Dunia” dan telah mendapatkan
pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-14421 HT.01.01.TH.93
tanggal 28 Desember 1993. Perusahaan kemudian mengganti nama nya menjadi
”PT Adiprotek Envirodunia” berdasarkan Akta Nomor 130 tanggal 14 Desember 1993
dihadapan Agus Madjid, SH., notaris di Jakarta dan telah mendapatkan pengesahan dari
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-14421.HT.01.01.TH.93., tertanggal
28 Desember 1993.
Anggaran Dasar AE terakhir diubah berdasarkan Akta Nomor 64 tanggal 22 Oktober 2025
yang dibuat dihadapan Yunita Aristina, SH., MK.n., notaris di Jakarta Utara yang mana
pemberitahuan akta tersebut telah diterima oleh Kementerian Hukum berdasarkan surat
penerimaan pemberitahuan nomor AHU-AH.01.09-0353839 tertanggal 23 Oktober 2025.
Saat ini AE beralamat di gedung Graha KOMANDO 3rd Floor, Jl. Cipinang Indah Raya No.
1, Jakarta Timur – 13420.
Kegiatan Usaha
Berdasarkan Akta Nomor 62 tanggal 20 Oktober 2025 yang dibuat dihadapan Yunita Aristina,
SH., MK.n., notaris di Jakarta Utara yang mana akta tersebut telah mendapatkan pengesahan
dari Menteri Hukum Republik Indonesia melalui keputusan Nomor
AHU-0071159.AH.01.02.TAHUN 2025 tertanggal 20 Oktober 2025, Perusahaan bergerak
pada bidang usaha, sebagai berikut:
1. Pertambangan dan Penggalian;
2. Industri Pengolahan;
Halaman 17
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 19
3. Treatment Air, Treatment Air Limbah, Treatment dan Pemulihan Material Sampah dan
Aktivitas Remediasi;
4. Konstruksi;
5. Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi dan Perawatan Mobil dan Sepeda Motor;
6. Aktivitas Profesional, Ilmiah dan Teknis;
7. Aktivitas Penyewaan dan Sewa Guna Usaha Tanpa Hak Opsi, Ketenagakerjaan, Agen
Perjalanan dan Penunjang Usaha Lainnya.
Perizinan
AE telah melengkapi dokumen perizinan dan persetujuan serta pendaftaran dan pelaporan
yang harus dilakukan AE dalam melakukan kegiatan usahanya di Indonesia. Adapun dokumen
tersebut antara lain:
• Akta Pendirian No. 6 tanggal 1 Nopember 1991 yang dibuat di hadapan 1991
dihadapan Agus Madjid, SH., notaris di Jakarta;
• Akta Perubahan terakhir Nomor 64 tanggal 22 Oktober 2025 yang dibuat dihadapan
Yunita Aristina, SH., MK.n., notaris di Jakarta Utara;
• Nomor Induk Berusaha (NIB) 9120402210446;
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 01.572.726.6-007.000.
Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham AE pada 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2.2 Struktur Pemegang Saham AE
Nilai
Nilai
Nominal Keterangan
Jumlah Lembar Nominal
Pemegang Saham Per (Persentase
Saham Saham
Lembar Kepemilikan)
(Rp Juta)
(Rp)
PT Anugrah Mahajaya Nusantara 950.000 100.000,- 950.000 95%
PT Magifera Indika Indonesia 50.000 100.000,- 50.000 5%
Total 1.000.000 1.000.000 100,00%
Susunan Manajemen
Susunan dewan komisaris dan direksi AE pada 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Tuan Bahrul Karim
Direksi
Direktur : Tuan Ivi Sumarna Suryana
c. PT Jungleland Asia (JLA) (Perusahaan Target)
JLA merupakan pihak yang sahamnya diperjualbelikan antara AE dan Perseroan dalam
Rencana Transaksi
Halaman 18
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 20
Riwayat Singkat
JLA didirikan pertama kali dengan nama PT Garda Mulia Persada dengan Akta Notaris Jimmy
Tanal, S.H., sebagai pengganti dari Hasbullah Abdul Rasyid, S.H., M.Kn.,Notaris pengganti di
Jakarta, No. 133 tanggal 31 Maret 2011. Akta Pendirian ini telah disetujui oleh Menteri Hukum
dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-
21163.AH.01.01 Tahun 2011 tanggal 27 April 2011 dan telah didaftarkan dalam Daftar
Perseroan No. AHU-0033663.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 27 April 2011.
Sejak didirikan, nama JLA telah mengalami perubahan menjadi PT Jungleland Asia
berdasarkan Akta Notaris Jimmy Tanal, S.H., Notaris pengganti di Jakarta, No. 10 tanggal 7
September 2011. Perubahan nama Perusahaan telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-45579.AH.01.02 Tahun
2011 tanggal 19 September 2011 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-
0075116.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 19 September 2011.
Perubahan terakhir Anggaran Dasar termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Sirkuler Para
Pemegang Saham di Luar Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Jungleland Asia No.
104 tanggal 23 Desember 2025 yang dibuat di hadapan Elizabeth Karina Leonita, S.H., M.Kn.,
Notaris di Jakarta Selatan. Di dalam akta tersebut telah dinyatakan persetujuan konversi
piutang PT Adiprotek Envirodunia pada JLA sebesar Rp138.499.999.983,- (seratus tiga puluh
delapan miliar empat ratus sembilan puluh sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh
sembilan ribu sembilan ratus delapan puluh tiga Rupiah) menjadi penambahan setoran modal
PT Adiprotek Envirodunia pada JLA, persetujuan peningkatan modal dasar JLA menjadi
Rp2.000.000.000.021,- (dua triliun dua puluh satu Rupiah) dan persetujuan peningkatan
modal ditempatkan dan modal disetor dalam JLA dengan menerbitkan saham Seri C sebanyak
5.129.629.629 (lima miliar seratus dua puluh sembilan juta enam ratus dua puluh sembilan
ribu enam ratus dua puluh sembilan) saham Seri C, sehingga modal ditempatkan dan modal
disetor menjadi sebesar 65,045% atau sejumlah 23.897.498.925 saham dengan nilai nominal
seluruhnya Rp1.300.902.314.261,-, dengan komposisi kepemilikan saham menjadi
Perseroan sebanyak 9.114.022.143 saham Seri A, PT Andrasentra Properti Services sebanyak
1.000 saham Seri A dan PT Adiprotek Envirodunia sebanyak 9.653.846.153 saham Seri B dan
5.129.629.629 saham Seri C. Perubahan ini yang telah disetujui oleh Menteri Hukum Republik
Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-0086116.AH.01.02.Tahun 2025 tanggal
29 Desember 2025, sudah mendapatkan bukti Penerimaan Pemberitahuan Perubahan
Anggaran Dasar No. AHU-AH.01.03-0259155 tanggal 29 Desember 2025 dan telah
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0294004.AH.01.11.Tahun 2025 tanggal 29
Desember 2025.
Kegiatan Usaha
Berdasarkan pasal 3 dari Anggaran Dasar JLA, maksud dan tujuan kegiatan JLA adalah
membangun dan/atau mengelola kawasan rekreasi dan pariwisata (taman bermain).
Perizinan
JLA telah melengkapi dokumen perizinan dan persetujuan serta pendaftaran dan pelaporan
yang harus dilakukan JLA dalam melakukan kegiatan usahanya di Indonesia. Adapun
dokumen tersebut antara lain:
Halaman 19
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 21
• Akta Pendirian JLA atas nama PT Garda Mulia Persada (GMP) No. 133 tanggal
31 Maret 2011 yang dibuat di hadapan Jimmy Tanal, notaris penganti dari Hasbullah
Abdul Rasyid., notaris di Jakarta;
• Akta Perubahan No. 10 tanggal 7 September 2011 perihal peralihan menjadi
PT Jungleland Asia berdasarkan Akta Notaris Jimmy Tanal, S.H., Notaris pengganti di
Jakarta;
• Akta Perubahan terakhir No. 40 tanggal 19 November 2021 yang dibuat di hadapan
Elizabeth Karina Leonita, SH., MK., Notaris di Kota Bogor.
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) 31.309.695.0-012.000 yang diterbitkan pada tanggal
5 Juli 2011.
• Nomor Induk Berusaha (NIB) No. 9120305101853 yang diterbitkan pada tanggal
20 Oktober 2023;
Susunan Pemegang Saham
Susunan pemegang saham JLA pada 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Tabel 2.3 Struktur Pemegang Saham JLA
Presentase Kepemilikan
Pemegang Saham Lembar Saham
(%)
PT Adiprotek Envirodunia 14.783.475.782 61,86%
PT Graha Andrasentra Propertindo Tbk. 9.114.022.143 38,14%
PT Andrasentra Properti Services 1.000 0,00%
Total 23.897.498.925 100,00%
Susunan Manajemen
Susunan dewan komisaris dan direksi JLA pada 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : ABD Nafi
Komisaris : Desi Safitri
Direksi
Direktur Utama : Resza Adikreshna
Direktur : Meta Arinda
2.4 Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Rencana Transaksi, harga pengambilalihan saham JLA milik AE oleh
Perseroan adalah sebesar Rp 28,- (dua puluh delapan Rupiah) per saham dengan total nilai
Rencana Transaksi untuk 61,86% saham JLA adalah sebesar Rp413.937.321.896 (empat ratus
tiga belas miliar sembilan ratus tiga puluh tujuh juta tiga ratus dua puluh satu ribu delapan ratus
sembilan puluh enam Rupiah).
2.5 Hubungan Pihak-Pihak Yang Bertransaksi
Rencana Transaksi dalam laporan ini bukan merupakan transaksi afiliasi sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 42 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi
Benturan Kepentingan.
Halaman 20
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 22
Berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia Nomor 42/POJK.04/2020
tanggal 2 Juli 2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan (“POJK 42”)
Rencana Transaksi bukan merupakan transaksi yang bersifat afiliasi karena AE sebagai pihak
yang bertransaksi langsung dengan Perseroan, merupakan pihak yang tidak terafiliasi dengan
Perseroan. Berdasarkan informasi dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bukan
merupakan transaksi yang mengandung unsur benturan kepentingan karena tidak terdapat
perbedaan kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris atau
pemegang saham utama yang dapat merugikan Perseroan.
2.6 Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Rencana Transaksi, berikut merupakan beberapa hal yang ditentukan
dalam Perjanjian Rencana Transaksi antara lain adalah:
Para Pihak
1. AE (Penjual) selanjutnya disebut sebagai “Pihak Pertama”;
2. Perseroan (Pembeli) selanjutnya disebut sebagai “Pihak Kedua”.
Latar Belakang
• BAHWA, AE merupakan pemegang saham PT Jungleland Asia (“JLA”) sebanyak
9.653.846.153 (sembilan miliar enam ratus lima puluh tiga juta delapan ratus empat puluh
enam ribu seratus lima puluh tiga) lembar seri B dengan nilai nominal Rp26,- (dua puluh
enam Rupiah) atau seluruhnya Rp250.999.999.978,- (dua ratus lima puluh miliar sembilan
ratus sembilan puluh sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan
ratus tujuh puluh delapan Rupiah) dan 5.129.629.629 (lima miliar seratus dua puluh
sembilan juta enam ratus dua puluh sembilan ribu enam ratus dua puluh sembilan) lembar
seri C dengan nilai nominal Rp27,- (dua puluh tujuh Rupiah) atau seluruhnya
Rp138.499.999.983,- (seratus tiga puluh delapan miliar empat ratus sembilan puluh
sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu sembilan ratus delapan puluh
tiga Rupiah) (“Saham JLA”);
• BAHWA, AE bermaksud untuk menjual dan mengalihkan Saham JLA kepada Perseroan dan
Perseroan menyatakan kesanggupannya untuk membeli Saham JLA dengan tunduk pada
syarat dan ketentuan yang termuat dalam Perjanjian;
• BAHWA; Para Pihak telah menunjuk pihak independen dalam hal ini Kantor Jasa Penilai
Publik (“KJPP”) Febriman Siregar dan Rekan, untuk melakukan penilaian atas Harga Saham
JLA yang akan digunakan sebagai perhitungan nilai Saham JLA milik AE;
• BAHWA, KJPP Febriman Siregar dan Rekan telah melaksanakan penilaian atas nilai Saham
JLA dan telah memberikan Laporan Penilaian tersebut kepada Pembeli berdasarkan laporan
nomor 00088/2.0109-05/BS/03/0069/1/II/2026 tanggal 6 Februari 2026;
• BAHWA, Para Pihak telah setuju dan sepakat untuk mengikatkan diri dan melaksanakan
ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian;
Objek Perjanjian
• Para Pihak dengan ini sepakat bahwa Saham JLA yang akan dibeli oleh Perseroan sebanyak
9.653.846.153 (sembilan miliar enam ratus lima puluh tiga juta delapan ratus empat puluh
enam ribu seratus lima puluh tiga) lembar seri B dan 5.129.629.629 (lima miliar seratus dua
puluh sembilan juta enam ratus dua puluh sembilan ribu enam ratus dua puluh sembilan)
lembar seri C (selanjutnya disebut sebagai “Saham Yang Dijual”).
• AE dengan ini menjamin dan menyatakan bahwa AE merupakan pemilik sah atas Saham
Yang Dijual sehingga memiliki kapasitas penuh untuk melakukan pengalihan hak,
Halaman 21
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 23
kewajiban, dan kepentingan atas atau sehubungan dengan Saham yang Dijual tersebut,
yang bebas dari setiap tuntutan, pembebanan, atau hak-hak pihak ketiga lainnya serta
Penjual telah memperoleh semua persetujuan yang dibutuhkan dalam mengalihkan hak atas
Saham Yang Dijual.
Harga Pembelian
• Para Pihak sepakat bahwa harga Saham Yang Dijual adalah sejumlah Rp413.937.321.896.-
(empat ratus tiga belas miliar sembilan ratus tiga puluh tujuh juta tiga ratus dua puluh satu
ribu delapan ratus sembilan puluh enam Rupiah) yang akan dibayarkan oleh Perseroan
setelah dipenuhinya Persyaratan Pendahuluan sebagaimana diatur dalam Pasal 4 (untuk
selanjutnya disebut sebagai “Harga Pembelian”).
• Para Pihak telah setuju bahwa Harga Pembelian sebagaimana dimaksud dalam Ayat 2.1 di
atas akan dibayar oleh Perseroan dengan cara Perseroan menerbitkan saham baru dalam
Penambahan Modal Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu Pembeli
(“PMHMETD I”), dan akan membayar Harga Pembelian kepada AE dengan:
- Pembayaran tunai dengan dana yang diperoleh dari nilai pelaksanaan dari Hak
Memesan Efek Terlebih Dahulu (HMETD) yang akan diterima dalam PMHMETD I
Perseroan, dan/atau
- Dengan sejumlah saham yang diterbitkan Perseroan dengan nilai sebanyak-banyaknya
setara dengan Harga Pembelian pada harga pelaksanaan per saham dalam
PMHMETD.
Demikian sehingga pada saat pelaksanaan jual beli atas Saham Yang Dijual, AE akan
menerima penuh seluruh jumlah Harga Pembelian, baik seluruhnya berupa uang tunai, atau
seluruhnya berupa saham yang diterbitkan Perseroan, atau sebagian berupa uang tunai dan
sebagian berupa saham yang diterbitkan Perseroan.
• Para Pihak sepakat bahwa seluruh pajak, pungutan atau biaya yang timbul sehubungan
dengan penjualan, pengalihan, dan pembelian atas Saham Yang Dijual akan menjadi
tanggung jawab masing-masing Pihak.
Jangka Waktu Perjanjian
Perjanjian berlaku sejak tanggal ditandatanganinya Perjanjian dan berlaku sampai dengan
Penyelesaian sebagaimana dimaksud dalam Perjanjian.
Persyaratan Pendahuluan Dan Penyelesaian
• Para Pihak sepakat transaksi jual beli atas Saham Yang Dijual akan dilaksanakan pada saat
seluruh ketentuan-ketentuan di bawah ini telah dipenuhi (untuk selanjutnya disebut sebagai
“Persyaratan Pendahuluan”):
- Para Pihak telah mendapatkan persetujuan dari pihak lainnya termasuk namun tidak
terbatas pada otoritas pemerintah, badan pasar modal dan/atau kreditor telah
didapatkan untuk melakukan transaksi jual beli Saham Yang Dijual (apabila ada);
- JLA telah melakukan pengumuman koran sehubungan dengan rencana
pengambilalihan oleh Pembeli;
- JLA telah memperoleh seluruh persetujuan yang dibutuhkan dari pihak ketiga lainnya
termasuk pemberitahuan kepada pihak ketiga lainnya atas rencana pengambilalihan
oleh Pembeli (apabila diperlukan)
- Pembeli telah memperoleh persetujuan dari keputusan Rapat Umum Pemegang Saham
Luar Biasa yang menyetujui rencana PMHMETD I sesuai dengan hukum dan peraturan
yang berlaku;
- Pembeli telah selesai melaksanakan PMHMETD I; dan
Halaman 22
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 24
- Para Pihak akan menandatangani Akta Jual Beli Saham atas jual beli Saham Yang Dijual
ini yang dibuat di hadapan Notaris yang berwenang.
• Setelah transaksi antara Para Pihak berhasil diselesaikan (selanjutnya disebut sebagai
“Penyelesaian”), Para Pihak akan:
- Memastikan JLA untuk melakukan pemberitahuan-pemberitahuan yang perlu kepada
pihak ketiga terkait (apabila ada);
- Memastikan JLA untuk melakukan penyesuaian terhadap susunan pemegang saham
dalam anggaran dasar JLA beserta pemberitahuannya kepada Menteri Hukum (sesuai
ketentuan yang berlaku); dan
- Memastikan JLA mendaftarkan komposisi pemegang saham baru dalam Daftar
Pemegang Saham JLA.
• Dalam hal sebagian atau seluruh Persyaratan Pendahuluan tidak terpenuhi, maka Para Pihak
tidak berkewajiban untuk melaksanakan kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini.
• Terhitung sejak ditandatanganinya Perjanjian ini, Penjual wajib dari waktu ke waktu untuk
memastikan JLA tidak melakukan tindakan-tindakan korporasi dan tindakan-tindakan
lainnya yang dapat mengakibatkan pemberian Pernyataan dan Jaminan dari Penjual
menjadi tidak benar.
Kerahasiaan
Setiap Pihak sepakat bahwa dirinya akan memperlakukan seluruh informasi yang diterima atau
didapatkan oleh atau sebagai hasil dari penandatanganan atau pelaksanaan dari Perjanjian
sebagai hal yang rahasia termasuk informasi yang berkaitan dengan ketentuan-ketentuan dalam
Perjanjian, negosiasi-negosiasi yang mengarah pada terbentuknya Perjanjian, subjek dari
Perjanjian atau usaha atau masalah-masalah dari pihak lainnya, dan bahwa informasi tersebut
tidak akan dalam setiap waktu digunakan untuk atau diungkapkan atau diberitahukan kepada
pihak manapun tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Para Pihak dan akan, dengan
usaha terbaiknya, mencegah publikasi atau pengungkapan informasi tersebut, kecuali apabila (i)
informasi tersebut sudah diketahui oleh Pihak tersebut yang mana tidak terikat untuk
merahasiakan atau informasi tersebut menjadi tersedia untuk publik yang mana bukan
merupakan kesalahan Pihak tersebut, (ii) penggunaan informasi tersebut diperlukan atau wajar
untuk mengajukan atau mendapatkan kesepakatan atau persetujuan yang dipersyaratkan untuk
menjalankan transaksi-transaksi berdasarkan Perjanjian, termasuk tetapi tidak terbatas pada,
informasi yang akan diungkapkan pada proses PMHMETD I Pembeli, (iii) pemberian atau
penggunaan informasi tersebut dipersyaratkan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku mengenai pasar modal, hukum perundang-undangan, atau diperlukan atau wajar
berkaitan dengan Proses Pengadilan, atau (iv) informasi tersebut diungkapkan kepada direktur,
auditor, pejabat-pejabat eksekutif, karyawan, kuasa, akuntan publik dan konsultan pajak,
sepanjang mana secara wajar dipersyaratkan untuk pelaksanaan dan pengesahan Perjanjian ini.
Pengakhiran
• Dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan dalam Perjanjian ini, Para Pihak dapat
mengakhiri Perjanjian ini apabila Pihak lainnya melanggar ketentuan Perjanjian dan gagal
untuk melakukan upaya perbaikan.
• Setiap Pihak akan, segera mengetahui adanya pelanggaran kewajiban, perjanjian,
pernyataan, pernyataan atau jaminan, atau janji Pihak lain berdasarkan Perjanjian ini,
memberitahukan secara tertulis kepada Pihak tersebut dan memberikan rincian mengenai
pelanggaran tersebut.
• Setiap Pihak yang menerima pemberitahuan sebagaimana diatur dalam Pasal 8.2 akan
melakukan upaya terbaik untuk melakukan perbaikan atas pelanggaran tersebut dalam
jangka waktu 14 (empat belas) Hari Kerja setelah diterimanya pemberitahuan tersebut.
Halaman 23
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 25
Kegagalan untuk melakukan perbaikan atas pelanggaran tersebut, dalam jangka waktu
disebut diatas, memberikan hak kepada, tetapi bukan merupakan suatu kewajiban, Pihak
yang tidak melakukan pelanggaran untuk segera mengakhiri Perjanjian ini dan menentukan
Kerugian berdasarkan hukum dan peraturan yang berlaku, termasuk mensyaratkan
pengembalian segala pembayaran yang telah dilakukan oleh Pihak lainnya.
• Para Pihak dapat, berdasarkan perjanjian tertulis, mengakhiri Perjanjian ini berdasarkan
alasan yang diatur dalam Perjanjian ini atau alasan-alasan lainnya. Sehubungan dengan
pengakhiran Perjanjian ini dengan alasan apapun oleh Pihak, Para Pihak dengan ini secara
tegas mengesampingkan ketentuan Pasal 1266 Kitab Undang-undang Hukum Perdata
Indonesia yang mewajibkan Para Pihak untuk memperoleh putusan pengadilan untuk
pengakhiran Perjanjian ini.
Halaman 24
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 26
BAB III
ANALISIS KUALITATIF DAN KUANTITATIF
3.1 Analisis dan Rencana Transaksi
a. Latar belakang Rencana Transaksi
Perseroan adalah perusahaan bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa
yang berhubungan dengan real estat, properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi, serta
pengelolaan Hotel berbintang. Perseroan berkedudukan di Kota Bogor dan memiliki proyek
perumahan “Bogor Nirwana Residence”, mengelola taman rekreasi air the Jungle di Kota
Bogor, taman rekreasi Rivera Outbound & Edutainment di Kota Bogor, dan taman rekreasi
JungleSea di Lampung Selatan, serta mengelola Aston Bogor Hotel & Resort, yang berlokasi di
dalam Kawasan Perumahan Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor.
Pandemi Covid-19 yang terjadi sejak akhir tahun 2019 telah memberikan dampak signifikan
terhadap kegiatan usaha Perseroan, khususnya pada unit usaha taman rekreasi The Jungle
Waterpark Bogor dan Jungleland Adventure Theme Park Sentul. Sejalan dengan kebijakan
Pemerintah Republik Indonesia dalam upaya pencegahan penyebaran Covid-19, Perseroan
menghentikan seluruh kegiatan operasional kedua taman rekreasi tersebut sejak awal tahun
2020. Penghentian kegiatan operasional tersebut berdampak pada hilangnya pendapatan
dan arus kas Perseroan, sementara beban operasional tetap seperti gaji karyawan,
pemeliharaan wahana dan mesin permainan, serta pembayaran bunga pinjaman kepada
kreditur perbankan tetap harus dipenuhi. Dalam rangka menjaga keberlangsungan usaha,
JLA yang merupakan entitas anak yang mengelola Jungleland Adventure Theme Park Sentul
telah melakukan restrukturisasi fasilitas kredit dengan PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk.
(BRI) pada 7 Desember 2021. Berdasarkan kesepakatan tersebut, JLA wajib memenuhi
komitmen pembayaran bunga dan pokok sesuai jadwal yang telah disepakati.
Meskipun kondisi perekonomian nasional berangsur pulih, proses pemulihan kinerja
operasional dan keuangan Perseroan serta JLA tidak dapat berlangsung secara instan. Untuk
mendukung pemenuhan komitmen restrukturisasi dan memperkuat permodalan JLA,
Perseroan telah mengundang investor strategis untuk melakukan penyetoran modal tambahan
pada JLA. Sebagai konsekuensi atas partisipasi investor strategis tersebut, porsi kepemilikan
saham Perseroan di JLA terdilusi, sehingga Perseroan tidak lagi menjadi pemegang saham
pengendali di JLA. Namun demikian, langkah ini memberikan dampak positif bagi struktur
permodalan Perseroan secara konsolidasi melalui penurunan kewajiban kepada kreditur
perbankan secara signifikan. Dengan berkurangnya beban keuangan, Perseroan dapat
memfokuskan sumber daya yang dimiliki untuk pengembangan dan optimalisasi aset
operasional lainnya, serta memperkuat fundamental keuangan Perseroan dalam jangka
menengah dan panjang.
JLA memiliki aset tanah di Sentul seluas 35 Ha yang sebagian digunakan untuk taman rekreasi
Jungeland Adventure Themepark. Lokasi tanah ini sangat strategis karena memiliki akses tol
dan dekat dengan berbagai fasilitas premium seperti AEON mall, IKEA, RS EMC, masjid
Andalusia, pasar bersih, berbagai institusi pendidikan, lapangan golf, dan lainnya.
Dengan kelebihan ini, sebagian tanah JLA tersebut sangat baik untuk dikembangkan sebagai
proyek perumahan. Namun begitu, tanah JLA tersebut tidak dapat dikembangkan karena
Halaman 25
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 27
digunakan sebagai jaminan atas fasilitas pinjaman yang diberikan oleh BRI untuk JLA.
Perseroan dan AE sebelumnya telah sepakat untuk mempercepat pembayaran hutang ke BRI
sehingga jaminan atas tanah JLA dapat dilepaskan dan tanah tersebut dapat dikembangkan.
Percepatan pembayaran hutang JLA di BRI tersebut dilakukan melalui peningkatan setoran
modal oleh AE kepada JLA.
Untuk mendapatkan manfaat yang optimal dari pengembangan tanah JLA tersebut, Perseroan
yang didukung dengan pendanaan PMHMETD ini berencana untuk meningkatkan kepemilikan
di JLA melalui pembelian seluruh saham JLA milik AE sehingga pada akhirnya JLA kembali
terkonsolidasi di Perseroan. Pembelian seluruh saham JLA milik AE oleh Perseroan yang
mengakibatkan terkonsolidasinya JLA pada Perseroan, dilakukan sebagai bagian dari rencana
pertumbuhan bisnis dan dalam rangka meningkatkan nilai Perseroan serta sejalan dengan
strategi Perseroan untuk terus mengembangkan kegiatan usaha yang dapat memberikan nilai
tambah kepada Perseroan dan pemegang saham.
Sehubungan dengan hal tersebut, Perseroan memandang perlu untuk memperoleh Pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion) yang independen atas rencana transaksi jual beli saham
dimaksud. Pendapat Kewajaran ini bertujuan untuk menilai apakah transaksi dilakukan secara
wajar dari sudut pandang ekonomi dan keuangan, serta tidak merugikan Perseroan maupun
pemegang saham non-pengendali.
Selain itu, untuk mendukung analisis kewajaran transaksi, dilakukan pula penilaian saham
yang menjadi objek transaksi. Penilaian aset tersebut bertujuan untuk memperoleh indikasi
Nilai Pasar yang dapat digunakan sebagai dasar dalam menentukan nilai transaksi dan
sebagai input utama dalam analisis Pendapat Kewajaran.
b. Analisis Manfaat dan Risiko Rencana Transaksi
1. Analisis Manfaat Rencana Transaksi
a. Rencana Transaksi akan mencatatkan laba atas pembelian diskon (Gain on Bargain
Purchase) sebesar Rp315,6 miliar dan laba pengukuran kembali nilai wajar saham
JLA sebesar Rp255,2 miliar. Peningkatan kepemilikan di JLA akan menghasilkan
keuntungan atas transaksi total sebesar Rp570,8 miliar. Sehingga dapat mengurangi
saldo defisit yang signifikan dan memperkuat posisi keuangan Perseroan.
b. Perseroan dapat mengkonsolidasi JLA yang memiliki aset tanah seluas 35 Ha yang
berada di lokasi strategis dan tidak memiliki utang bank.
c. Pada tahun 2026, JLA memiliki rencana untuk mulai memasarkan proyek residensial
di tanah yang telah dimiliki yakni di daerah Sentul. Tanah ini memiliki lokasi yang
sangat strategis karena memiliki akses tol yang dekat dan berbagai fasilitas premium
seperti AEON mall, IKEA, RS EMC, mesjid Andalusia, pasar bersih, berbagai sekolah,
lapangan golf, dan lainnya. Dengan kondisi ini, potensi pendapatan terlihat sangat
baik yang pada akhirnya mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan.
d. Tanah Perseroan meningkat sehingga dapat menopang keberlangsungan usaha.
e. Meningkatkan nilai aset Perseroan, sehingga valuasi Perseroan dapat meningkat di
mata investor.
f. Perseroan akan memiliki tanah yang dapat melengkapi rencana pengembangan
bisnis yang sedang dikembangkan oleh Perseroan. Lebih lanjut, tanah untuk
pengembangan perumahan Perseroan lebih tersebar sehingga Perseroan memiliki
portofolio investasi yang lebih aman dan tidak bergantung pada satu lokasi saja.
g. Rasio hutang Perseroan terhadap modal akan semakin baik sehingga mendukung
Perseroan dalam mendapatkan pinjaman untuk menopang pertumbuhan.
h. Peningkatan kepemilikan di JLA akan menghasilkan keuntungan atas transaksi
Halaman 26
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 28
sebesar Rp570,80 miliar yang terdiri dari laba pengukuran kembali nilai wajar
saham JLA yang belum direalisasi dan laba atas pembelian diskon. Keuntungan
transaksi dapat mengurangi saldo laba ditahan negatif Perseroan.
i. Jumlah saham Perseroan akan meningkat sehingga dapat meningkatkan kapitalisasi
pasar dan likuiditas saham Perseroan.
2. Analisis Risiko Rencana Transaksi
Rencana Transaksi ini akan mengakibatkan laporan keuangan JLA dikonsolidasikan ke
dalam laporan keuangan Perseroan. Apabila JLA mengalami kerugian maka akan
berdampak terhadap menurunnya kinerja keuangan Perseroan secara konsolidasi. Risiko
ini dapat dimitigasi dengan penerapan strategi usaha yang dapat meningkatkan sinergi
usaha antara JLA dan grup usaha Perseroan lainnya serta pengawasan secara berkala
oleh Perseroan.
3.2 Analisis Kualitatif Atas Rencana Transaksi
Analisis kualitatif atas Rencana Transaksi dilakukan dengan melihat kondisi perekonomian dan
tinjauan terhadap kinerja industri bidang usaha yang dijalankan serta melihat potensi atau
prospek usaha kedepannya.
a. Tinjauan Ekonomi Makro Indonesia
Pertumbuhan Ekonomi
Perekonomian global jangka pendek membaik namun dengan ketidakpastian yang perlu
terus diwaspadai. Pertumbuhan ekonomi dunia 2025 diprakirakan menjadi sekitar 3,2%
dipengaruhi oleh kenaikan ekonomi Jepang dan India yang didukung konsumsi rumah tangga
dan kebijakan stimulus fiskal. Prospek ekonomi kawasan Eropa tetap baik ditopang konsumsi
rumah tangga, investasi, dan kondisi ketenagakerjaan. Sementara itu, ekonomi AS pada 2025
masih melambat dipengaruhi dampak temporary government shutdown dan pelemahan
pasar tenaga kerja. Prospek ekonomi Tiongkok juga terus melambat dipengaruhi permintaan
domestik yang tetap lemah. Di pasar keuangan global, Fed Funds Rate (FFR) turun 25 bps
pada Desember 2025 dengan kecenderungan penurunan yang lebih terbatas ke depan.
Tingkat imbal hasil (yield) US Treasury tenor 2 tahun cenderung bergerak naik,
sementara yield US Treasury tenor 10 tahun tetap tinggi sejalan dengan tingginya tingkat
utang Pemerintah AS. Perkembangan ini menyebabkan indeks mata uang AS (DXY) masih
tinggi dan tetap terbatasnya aliran masuk modal asing ke emerging market (EM).
Pertumbuhan ekonomi Indonesia membaik dan perlu terus didorong agar sesuai dengan
kapasitas perekonomian. Konsumsi rumah tangga triwulan IV 2025 membaik didukung oleh
belanja sosial Pemerintah, serta keyakinan rumah tangga terhadap kondisi penghasilan dan
ketersediaan lapangan kerja yang terus meningkat. Perkembangan ini mendorong
meningkatnya penjualan eceran pada berbagai kelompok barang. Investasi, khususnya
nonbangunan, membaik dipengaruhi oleh meningkatnya keyakinan pelaku usaha yang
tecermin pada pola ekspansi Purchasing Managers' Index (PMI) manufaktur. Permintaan
domestik tersebut perlu makin diperkuat sejalan dengan kinerja ekspor yang diprakirakan
melambat seiring berakhirnya frontloading ekspor ke AS serta menurunnya ekspor besi baja
ke Tiongkok dan minyak kelapa sawit (CPO) ke India. Secara sektoral, Lapangan Usaha (LU)
utama, yakni LU Industri Pengolahan, LU Perdagangan Besar dan Eceran, LU Transportasi dan
Halaman 27
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 29
Pergudangan, serta LU Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum menunjukkan kinerja
positif.
Tabel 3-1 Pertumbuhan Ekonomi Sisi Pengeluaran
Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS)
Inflasi
Inflasi secara umum tetap terjaga dalam kisaran sasaran, dengan inflasi IHK pada November
2025 tercatat sebesar 2,72% (yoy). Perkembangan ini dipengaruhi inflasi inti yang tetap
terjaga sebesar 2,36% (yoy), sejalan pertumbuhan ekonomi yang masih di bawah kapasitas
serta didukung konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam menjangkar
ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya dan imported inflation yang tetap terkendali.
Inflasi kelompok administered prices (AP) terjaga rendah sebesar 1,58% (yoy). Sementara itu,
inflasi kelompok volatile food (VF) masih relatif tinggi sebesar 5,48% (yoy) disumbang
terutama oleh komoditas bawang merah seiring pasokan yang terbatas akibat gangguan
cuaca dan kenaikan harga benih.
Grafik 3.1 Perkembangan Inflasi IHK dan Komponen
Sumber: International Monetary Fund (IMF), diolah
Nilai Tukar Rupiah
Nilai tukar Rupiah terkendali didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan aliran masuk
modal asing ke instrumen keuangan domestik. Nilai tukar Rupiah pada 16 Desember 2025
Halaman 28
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 30
tercatat sebesar Rp16.685 per dolar AS, relatif stabil bila dibandingkan dengan level akhir
November 2025. Perkembangan nilai tukar Rupiah masih sejalan dengan pergerakan mata
uang regional dan mitra dagang Indonesia, bahkan tercatat menguat bila dibandingkan
dengan mata uang negara maju, kecuali AS. Perkembangan ini didukung oleh langkah
stabilisasi Bank Indonesia melalui intervensi pasar NDF baik di off-shore maupun on-
shore (DNDF), di pasar spot, dan pembelian SBN di pasar sekunder serta inflows pada
saham dan SRBI. Selain itu, tambahan pasokan valas dari korporasi, termasuk dari
peningkatan konversi valas ke Rupiah oleh eksportir seiring penerapan penguatan kebijakan
Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA), juga mendukung tetap terkendalinya nilai
tukar Rupiah.
Grafik 3.2 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS dan Negara
Berkembang
Sumber: Bank Indonesia, 2024
Suku Bunga
Pelonggaran kebijakan moneter yang telah ditempuh Bank Indonesia dan penempatan dana
Saldo Anggaran Lebih (SAL) Pemerintah di perbankan perlu diikuti dengan penurunan suku
bunga perbankan lebih cepat. Seiring dengan penurunan BI-Rate sebesar 125 bps selama
tahun 2025 dan ekspansi likuiditas moneter Bank Indonesia, suku bunga INDONIA turun
sebesar 191 bps dari 6,03% pada awal 2025 menjadi 4,12% pada 16 Desember 2025. Suku
bunga SRBI untuk tenor 6, 9, dan 12 bulan juga menurun masing-masing sebesar 226 bps,
226 bps, dan 228 bps sejak awal Januari 2025 menjadi 4,90%; 4,94%; dan 4,98% pada 12
Desember 2025. Imbal hasil SBN untuk tenor 2 tahun menurun sebesar 199 bps dari 6,96%
pada awal 2025 menjadi 4,97% pada 16 Desember 2025, sementara untuk tenor 10 tahun
menurun sebesar 110 bps dari tingkat tertinggi 7,26% pada pertengahan Januari 2025
menjadi 6,16%. Transmisi penurunan BI-Rate terhadap suku bunga perbankan terus berlanjut,
terutama pada suku bunga dana. Suku bunga deposito 1 bulan turun sebesar 67 bps dari
4,81% pada awal 2025 menjadi 4,14% pada November 2025. Namun, penurunan suku
bunga kredit perbankan cenderung lebih lambat dan karenanya perlu terus didorong, yaitu
sebesar 24 bps dari 9,20% pada awal 2025 menjadi sebesar 8,96% pada November 2025.
Halaman 29
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 31
Grafik 3.3 Tingkat Suku Bunga /Interest Rate
Sumber: Bank Indonesia
Kredit perbankan pada November 2025 tercatat tumbuh sebesar 7,74% (yoy), meningkat dari
7,36% (yoy) pada bulan sebelumnya. Permintaan kredit terindikasi belum kuat dipengaruhi
oleh perilaku wait and see dari pelaku usaha, optimalisasi pembiayaan internal oleh
korporasi, serta penurunan suku bunga kredit yang masih lambat. Fasilitas pinjaman yang
belum dicairkan (undisbursed loan) pada November 2025 masih besar, yaitu mencapai
Rp2.509,4 triliun atau 23,18% dari plafon kredit yang tersedia. Sementara dari sisi penawaran,
kapasitas pembiayaan bank tetap memadai ditopang oleh rasio Alat Likuid terhadap Dana
Pihak Ketiga (AL/DPK) yang meningkat menjadi sebesar 29,67% dan DPK yang tumbuh
sebesar 12,03% (yoy) pada November 2025. Perkembangan ini turut didorong oleh ekspansi
likuiditas moneter dan pelonggaran KLM Bank Indonesia, serta ekspansi keuangan Pemerintah
termasuk penempatan dana Pemerintah pada beberapa bank besar. Minat penyaluran kredit
perbankan umumnya juga masih baik yang tecermin pada persyaratan pemberian
kredit (lending requirement) yang semakin longgar, kecuali pada segmen kredit konsumsi
dan UMKM akibat peningkatan risiko kredit pada kedua segmen tersebut. Kondisi ini
memengaruhi pertumbuhan kredit UMKM November 2025 yang terkontraksi sebesar 0,64%
(yoy).
Proyeksi Perekonomian Global dan Domestik
Dari domestik, pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik dan perlu terus didorong agar
sesuai dengan kapasitas perekonomian. Pada keseluruhan semester II 2025, pertumbuhan
ekonomi diprakirakan membaik sejalan dengan implementasi proyek prioritas Pemerintah
terkait program ketahanan pangan, energi, pertahanan dan keamanan, serta Paket Kebijakan
Ekonomi Pemerintah 2025 termasuk bantuan sosial yang akan disalurkan pada triwulan IV
2025. Bank Indonesia juga akan terus memperkuat bauran kebijakan melalui penguatan
bauran kebijakan moneter, makroprudensial, dan sistem pembayaran yang bersinergi dengan
kebijakan stimulus fiskal dan sektor riil Pemerintah untuk mendorong pertumbuhan ekonomi
nasional. Dengan perkembangan tersebut, pertumbuhan ekonomi keseluruhan tahun 2025
berada sedikit di atas titik tengah kisaran 4,6–5,4% dan meningkat pada 2026.
International Monetary Foundation (IMF) merilis proyeksi pada bulan Oktober 2025.
Pertumbuhan ekonomi global tahun 2026 dan diproyeksikan meningkat, menjadi 2,90%
dibandingkan proyeksi tahun sebelumnya. Kemudian menurun menjadi 2,50% pada 2027 dan
diperkirakan stabil hingga 2030.
Halaman 30
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 32
Grafik 3.4 Proyeksi Perekonomian Global/ Global Economic Projections
4,90% 4,90% 5,00% 5,00% 5,10% 5,10%
2,90%
2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
1,80%
2025 2026 2027 2028 2029 2030
GDP Inflation
Sumber: WEO, IMF
b. Tinjauan Industri Properti dan Real Estate
Industri real estate secara umum merupakan sektor yang mencakup kegiatan pembangunan,
pembelian, penjualan, penyewaan, dan pengelolaan properti, baik dalam bentuk tanah
maupun bangunan. Sektor ini mencakup berbagai jenis properti seperti perumahan,
perkantoran, pusat perbelanjaan, kawasan industri, hingga properti khusus seperti hotel dan
fasilitas umum. Real estate memainkan peran penting dalam perekonomian karena
berkontribusi pada penciptaan lapangan kerja, mendorong pertumbuhan infrastruktur, serta
menjadi salah satu instrumen investasi jangka panjang yang diminati oleh individu maupun
institusi.
Pertumbuhan industri real estate sangat dipengaruhi oleh dinamika ekonomi makro, kebijakan
pemerintah, demografi, serta perkembangan teknologi. Faktor-faktor seperti pertumbuhan
populasi, urbanisasi, suku bunga, dan kemudahan akses pembiayaan sangat menentukan
permintaan dan penawaran properti. Di era modern, tren digitalisasi dan pembangunan
berkelanjutan turut membentuk arah baru industri ini, termasuk meningkatnya minat terhadap
properti ramah lingkungan dan kawasan terpadu. Sebagai sektor yang kompleks dan padat
modal, industri real estate menuntut sinergi antara pelaku usaha, pemerintah, dan masyarakat
untuk menciptakan pasar yang sehat dan berkelanjutan.
▪ Perkembangan Properti Komersial
Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2025 tumbuh
sebesar 0,67% (yoy), relatif stabil dibandingkan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar
0,45% (yoy). Hal ini didukung oleh peningkatan permintaan segmen lahan industri di Bodebek
dan Banten serta segmen perkantoran jual di Jakarta. Di sisi lain, indeks Permintaan Properti
Komersial katergori sewa pada triwulan III 2025 secara tahunan terkontraksi 1,53% (yoy), lebih
dalam dari kontraksi 0,18% (yoy) pada triwulan II 2025. Penurunan permintaan terutama
terjadi pada segmen convention hall di Jakarta dan Palembang.
Halaman 31
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 33
Grafik 3.5 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Bank Indonesia mencatatkan pertumbuhan Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual
pada Triwulan II 2025 tumbuh sebesar 0,26% (qtq), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan
0,06% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Kenaikan permintaan tersebut terutama didorong oleh
kenaikan permintaan segmen lahan industri wilayah Bodebek. Lebih lanjut, Indeks Permintaan
Properti Komersial kategori sewa secara triwulan tumbuh sebesar 1,19% (qtq), meningkat
dibandingkan 0,33% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Kenaikan tersebut didorong oleh
peningkatan pada segmen hotel pada mayoritas kota dan perkantoran sewa di Jakarta dan
Surabaya.
Grafik 3.6 Pertumbuhan Tahunan Indeks Permintaan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan III 2025 tercatat
meningkat sebesar 1,00% (yoy), lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan 0,15% (yoy) pada
triwulan II 2025. Kenaikan ini terutama didorong oleh pembukaan lahan industri baru di
kawasan Bodetabek. Pada saat yang sama, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa
tumbuh sebesar 2,02% (yoy), sedikit lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan triwulan
sebelumnya yang mencapai 1,97% (yoy). Kenaikan tersebut terutama berasal dari peningkatan
pasokan pada segmen hotel di wilayah Jabodetabek, Surabaya, dan Palembang.
Halaman 32
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 34
Grafik 3.7 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Sewa (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025 naik
0,89% (qtq), yang dipicu oleh bertambahnya pasokan pada segmen lahan industri di wilayah
Bodetabek. Sementara itu, pasokan kategori sewa tumbuh sebesar 0,33% (qtq), melambat dari
pertumbuhan 0,42% (qtq) pada triwulan II 2025. Perlambatan terutama terjadi pada segmen
ritel sewa di kota Semarang.
Grafik 3.8 Pertumbuhan Tahunan Indeks Pasokan Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada kategori jual, Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan III 2025 meningkat sebesar
0,45% (yoy), relatif sama dengan pertumbuhan triwulan sebelumnya sebesar 0,43% (yoy).
Sementara itu, harga pada kategori sewa mengalami kontraksi sebesar 0,49% (yoy) setelah
sebelumnya tumbuh 1,14% (yoy) pada triwulan II 2025. Penurunan harga sewa terutama
disebabkan oleh turunnya harga pada segmen hotel sebagai upaya pengembang untuk
menjaga tingkat permintaan.
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan III 2025
terkoreksi 0,02% (qtq), setelah pada triwulan sebelumnya naik 0,16% (qtq). Kontraksi tersebut
terutama berasal dari penurunan harga pada segmen lahan industri di kawasan Bodetabek,
Halaman 33
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 35
yang dipengaruhi oleh penguatan nilai tukar rupiah karena harga lahan industri umumnya
mengacu pada dolar AS. Pada kategori sewa, harga juga turun 0,08% (qtq) setelah meningkat
0,11% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Penurunan tersebut dipicu oleh melemahnya harga
pada segmen hotel, khususnya di wilayah Jabodetabek dan Semarang.
Grafik 3.9 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Grafik 3.10 Pertumbuhan Tahunan Indeks Harga Kategori Jual (% yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
▪ Perkembangan Properti Residensial
Harga Properti Residensial Triwulan III 2025
Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan bahwa
harga properti residensial di pasar primer masih mengalami perlambatan. Hal ini tercermin
dari Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada triwulan III 2025 yang tumbuh 0,84% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan pertumbuhan 0,90% (yoy) pada triwulan II 2025.
Perlambatan ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya kenaikan harga rumah kecil dan
menengah, yang masing-masing hanya meningkat 0,71% (yoy) dan 1,18% (yoy), turun dari
1,04% (yoy) dan 1,25% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Sementara itu, harga rumah tipe
besar naik 0,72% (yoy) pada triwulan III 2025, relatif stabil dibandingkan pertumbuhan 0,70%
(yoy) pada triwulan II 2025.
Halaman 34
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 36
Grafik 3.11 Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Secara spasial, dari 18 kota yang disurvei, 11 kota mencatat perlambatan pertumbuhan IHPR
secara tahunan. Penurunan terbesar terjadi di Surabaya yang mengalami kontraksi 0,02%
(yoy), setelah tumbuh 0,44% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Sebaliknya, harga rumah di
Pekanbaru tumbuh 0,31% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan 1,67% (yoy) pada
triwulan II 2025. Selain itu, harga rumah di Pontianak dan Yogyakarta masing-masing
meningkat dari 2,28% (yoy) menjadi 3,74% (yoy) serta dari 0,84% (yoy) menjadi 1,92% (yoy)
pada triwulan III 2025.
Secara triwulanan, IHPR pasar primer pada triwulan III 2025 naik 0,22% (qtq), sedikit lebih
tinggi dibandingkan 0,18% (qtq) pada triwulan sebelumnya. Peningkatan ini terutama
didorong oleh kenaikan harga rumah tipe kecil dan tipe besar yang masing-masing tumbuh
0,16% (qtq) dan 0,18% (qtq), lebih tinggi dibandingkan 0,10% (qtq) dan 0,08% (qtq) pada
triwulan II 2025 (Grafik 2 dan 3). Sementara itu, harga rumah tipe menengah tumbuh sebesar
0,33% (qtq), melambat dibandingkan 0.44% (qtq) pada triwulan sebelumnya.
Grafik 3.12 Perkembangan Harga Properti Residensial Triwulan III 2025 secara Tahunan
per Wilayah (%, yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Halaman 35
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 37
Penjualan Properti Residensial Triwulan III 2025
Penjualan properti residensial di pasar primer pada triwulan III 2025 masih menunjukkan
kontraksi secara tahunan. Penjualan tercatat turun 1,29% (yoy), membaik dibandingkan
kontraksi 3,80% (yoy) pada triwulan II 2025. Penurunan penjualan rumah primer ini terutama
dipengaruhi oleh melemahnya penjualan rumah tipe besar yang terkontraksi 23,00% (yoy),
lebih dalam dibandingkan kontraksi 14,95% (yoy) pada triwulan sebelumnya. Penjualan rumah
tipe menengah juga mencatat penurunan sebesar 12,27% (yoy), meskipun kontraksinya tidak
sedalam triwulan II 2025 yang mencapai 17,69% (yoy). Sementara itu, penjualan rumah tipe
kecil justru tumbuh 14,95% (yoy), meningkat dari pertumbuhan 6,70% (yoy) pada triwulan
sebelumnya.
Grafik 3.13 Pertumbuhan Tahunan Penjualan Rumah (%, yoy)
Sumber: Bank Indonesia, 2025
Tantangan dan Prospek Industri Real Estate
Industri real estate di Indonesia menghadapi berbagai tantangan. Salah satu tantangan utama
adalah tingginya harga tanah, terutama di kota-kota besar, yang membuat biaya
pengembangan properti menjadi tinggi dan berdampak pada harga jual yang sulit dijangkau
masyarakat. Selain itu, ketidakpastian regulasi, perizinan yang masih rumit di beberapa
daerah, serta perubahan kebijakan fiskal dan moneter seperti kenaikan suku bunga juga
memengaruhi daya beli dan minat investasi. Tantangan lain termasuk ketimpangan antara
pasokan dan permintaan pada segmen tertentu, terutama di hunian mewah yang oversupply,
serta perubahan perilaku konsumen yang kini lebih selektif dan menuntut fleksibilitas serta
keberlanjutan lingkungan.
Di sisi lain, prospek industri ini tetap menjanjikan seiring dengan pertumbuhan populasi,
urbanisasi yang terus berlangsung, serta peningkatan kebutuhan tempat tinggal dan ruang
usaha. Pemerintah juga aktif mendorong pengembangan sektor ini melalui program seperti
sejuta rumah, pengembangan kawasan ekonomi khusus (KEK), serta pembangunan
infrastruktur yang membuka akses ke wilayah baru. Selain itu, tren seperti digitalisasi
pemasaran properti, green building, dan proyek-proyek strategis nasional seperti Ibu Kota
Halaman 36
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 38
Negara (IKN) menjadi katalis positif untuk pertumbuhan jangka panjang. Dengan pendekatan
yang adaptif dan inovatif, industri real estate di Indonesia memiliki peluang besar untuk terus
berkembang secara berkelanjutan.
c. Tinjauan Industri Rekreasi dan Taman Hiburan
Perkembangan industri rekreasi dan taman hiburan sejalan dan didukung oleh pertumbuhan
sektor pariwisata. Saat ini, ketidakpastian geopolitik dan perlambatan ekonomi global masih
akan menjadi faktor yang membayangi prospek kinerja pariwisata global. Sepanjang 2024
dan 2025, meningkatknya ketegangan di berbagai kawasan (terutama Rusia–Ukraina dan
Palestina–Israel) turut memengaruhi arus mobilitas wisatawan internasional. Di sisi lain, industri
rekreasi taman hiburan di Indonesia berada dalam fase pemulihan dan transformasi seiring
membaiknya sektor pariwisata nasional. Hal ini tercermin dalam Laporan Indonesia Tourism
Outlook 2025/2026 yang mencatat bahwa kapasitas penerbangan internasional pada tahun
2025 telah melampaui level prapandemi, sementara permintaan wisata domestik tetap
menjadi penopang utama industri pariwisata nasional. Kondisi ini mendorong peningkatan
kunjungan ke berbagai atraksi wisata, termasuk fasilitas rekreasi dan hiburan, yang berfungsi
sebagai amenitas utama dalam ekosistem destinasi pariwisata.
Seiring dengan pemulihan dan pertumbuhan aktivitas pariwisata, kontribusi sektor pariwisata
terhadap PDB Indonoesia terus mengalami peningkatan. Pemulihan kontribusi sektor
pariwisata mulai terjadi pada 2022 yang tercatat sebesar 3,72%, dan terus meningkat ke
kisaran 3,90% pada 2023, hingga dapat kembali mencapai 4,0% pada 2024. Perbaikan
kontribusi tersebut menunjukkan bahwa pariwisata tidak hanya telah pulih, tetapi juga
bertransformasi sebagai sektor yang kembali memainkan peran penting dalam ekonomi
nasional. Ke depan, kontribusi pariwisata terhadap PDB diprakirakan terus meningkat dan
akan berada pada kisaran 4,2–4,3% pada 2025. Namun, upaya untuk terus meningkatkan
kontribusi pariwisata terhadap perekonomian tidak lagi hanya dapat bergantung pada
peningkatan jumlah kunjungan wisatawan, tetapi juga pada kemampuan pariwisata dalam
mendorong belanja per wisatawan dan lama masa tinggal.
Grafik 3.14 Kontribusi Sektor Pariwisata terhadap PDB (%)
Sumber: BPS & Kemenpar, 2025
Pertumbuhan industri rekreasi dan taman hiburan dipengaruhi oleh perubahan preferensi
wisatawan yang semakin berorientasi pada pengalaman (experience-based tourism), yaitu
antara lain personalisasi dan transformasi digital, pariwisata berkelanjutan, wellness tourism,
Halaman 37
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 39
serta penguatan atraksi tematik dan edukatif. Tren ini meningkatkan permintaan terhadap
wahana rekreasi, taman hiburan tematik, dan atraksi berbasis edukasi yang mampu
menawarkan pengalaman imersif bagi wisatawan domestik maupun mancanegara. Selain itu,
dominasi wisatawan Generasi Z dan Milenial yang mengutamakan pengalaman bernilai,
atraksi interaktif, dan integrasi teknologi digital turut menjadi pendorong utama pertumbuhan
industri rekreasi di kawasan destinasi wisata.
Grafik 3.15 Prediksi Tren Berrwisata Wisman dan Wisnus di Indonesia (%)
Sumber: BPS & Kemenpar, 2025
Tantangan dan Prospek Industri Rekreasi dan Taman Hiburan
Meskipun industri rekreasi dan taman hiburan menunjukkan pemulihan yang positif seiring
membaiknya kinerja sektor pariwisata, industri ini masih menghadapi sejumlah tantangan
struktural yang berpotensi memengaruhi laju pertumbuhannya. Laporan Indonesia Tourism
Outlook 2025/2026 menyoroti bahwa pemulihan konektivitas transportasi domestik belum
sepenuhnya merata, sehingga membatasi aksesibilitas ke beberapa destinasi wisata dan
berdampak pada tingkat kunjungan ke atraksi rekreasi di wilayah tertentu. Selain itu, industri
rekreasi menghadapi tantangan terkait kebutuhan investasi yang relatif besar untuk
pembangunan dan pemeliharaan wahana berstandar tinggi, serta tuntutan penerapan standar
keselamatan, keamanan, dan mitigasi bencana, mengingat banyak destinasi wisata di
Indonesia berada di wilayah rawan bencana alam.
Di sisi lain, tantangan yang dihadapi industri rekreasi dan taman hiburan justru membuka
peluang transformasi menuju pengembangan yang lebih berkualitas dan berkelanjutan.
Pemerintah mendorong diversifikasi atraksi wisata, peningkatan kualitas amenitas, serta
penguatan atraksi tematik dan edukatif sebagai strategi utama untuk meningkatkan daya saing
destinasi pariwisata. Dalam konteks tersebut, taman hiburan dan fasilitas rekreasi memiliki
potensi sebagai value driver penting dalam meningkatkan lama tinggal dan belanja
wisatawan. Didukung oleh tren investasi pariwisata yang semakin selektif dan berorientasi
pada destinasi berdaya saing tinggi, industri rekreasi diproyeksikan tumbuh secara
berkelanjutan, terutama di destinasi prioritas dan kawasan perkotaan yang didukung oleh
permintaan wisata domestik yang kuat.
Halaman 38
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 40
c. Analisis operasional dan prospek Perseroan
Analisis Operasional
Sesuai dengan pasal 3 Anggaran Dasar Perseroan, kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak
dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa yang berhubungan dengan real estat,
properti dan pengelolaan taman hiburan/rekreasi, serta pengelolaan Hotel berbintang.
Perseroan berkedudukan di Kota Bogor dan memiliki proyek perumahan “Bogor Nirwana
Residence”, mengelola taman rekreasi air the Jungle di Kota Bogor, taman rekreasi Rivera
Outbound & Edutainment di Kota Bogor, dan taman rekreasi JungleSea di Lampung Selatan,
serta mengelola Aston Bogor Hotel & Resort, yang berlokasi di dalam Kawasan Perumahan
Bogor Nirwana Residence, Kota Bogor.
Prospek Perseroan
Perseroan berada pada posisi yang baik dalam mencatatkan pertumbuhan pendapatan dan
laba secara berkelanjutan, didukung oleh portofolio aset yang terdiversifikasi di segmen
rekreasi, hotel dan properti. Dengan model bisnis yang saling melengkapi antara pendapatan
berulang (recurring income) dan pengembangan perumahan yang memiliki potensi
permintaan tinggi, Perseroan memiliki peluang yang baik dalam meningkatkan nilai
perusahaan dan pengembalian kepada Pemegang saham.
Di segmen taman rekreasi, Perseroan di tahun 2025 mulai mengoperasikan taman rekreasi
baru yakni JungleSea yang berlokasi di Lampung yang akan menjadi sumber pendapatan
tambahan bagi Perseroan. Taman rekreasi yang pertama yang dikembangkan oleh Perseroan
yakni the Jungle Waterpark kembali kembali masuk ke dalam Top 20 Waterpark di Asia Pasifik
dan merupakan waterpark dengan jumlah pengunjung terbesar di Indonesia di tahun 2024.
(sumber: AECOM)
Di segmen properti, setelah meluncurkan cluster perumahan Sayana I di Bogor Nirwana
Residence (BNR), Perseroan berencana meluncurkan Sayana II di tahun 2026 dan diikuti oleh
Sayana III di tahun 2027. Proyek perumahan Sayana ini memiliki potensi permintaan yang
baik, didukung oleh fasilitas yang lengkap dan rencana pengembangan jalan Bogor Inner Ring
Road (BIRR) yang akan mulai dibangun di tahun 2027. Di samping proyek perumahan di BNR,
Perseroan berencana mengembangkan proyek perumahan baru yang berlokasi di Sentul.
Lokasi proyek perumahan baru ini sangat strategis karena memiliki akses tol dan dekat dengan
berbagai fasilitas premium seperti AEON mall, IKEA, RS EMC, mesjid Andalusia, pasar bersih,
berbagai institusi pendidikan, lapangan golf, dan lainnya. Kawasan Sentul sendiri terus
berkembang sebagai salah satu koridor properti premium penyangga Jakarta, sehingga
memberikan potensi kenaikan nilai aset yang baik.
Sementara itu, Aston Bogor Hotel & Resort (ABHR) yang merupakan unit usaha Perseroan di
bidang hotel, di tahun 2025 kembali mencatatkan kinerja yang menggembirakan yang
tercermin dari penghargaan sebagai hotel terbaik di Kota Bogor yang diterima dari Dinas
Pariwisata & Kebudayaan Kota Bogor. Ke depan, kinerja ABHR diharapkan lebih baik lagi
setelah Pemerintah melalui Kementerian Dalam Negeri kembali mengizinkan Pemerintah
Daerah (Pemda) untuk menggelar rapat, seminar, dan kegiatan lain di hotel dan restoran,
sebagai upaya mendukung sektor perhotelan dan restoran yang sebelumnya terdampak oleh
pembatasan belanja daerah.
Halaman 39
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 41
Dengan kombinasi pendapatan berulang dari bisnis taman rekreasi & hotel, potensi
pertumbuhan dari proyek properti yang sedang dan akan dikembangkan, serta fokus
manajemen pada efisiensi operasional dan penguatan merek, Perseroan optimistis dapat
memiliki prospek usaha yang baik dan menciptakan nilai tambah yang berkelanjutan bagi
para pemegang saham.
d. Keuntungan dan kerugian atas Rencana Transaksi
Keuntungan Rencana Transaksi adalah:
• Rencana Transaksi akan memberikan manfaat keuntungan Gain on Bargain Purchase,
sehingga dapat memperkuat posisi keuangan Perseroan.
• Perseroan dapat mengkonsolidasi JLA yang memiliki aset tanah seluas 35 Ha yang berada
di lokasi strategis dan tidak memiliki utang bank.
• Pada tahun 2026, JLA memiliki rencana untuk mulai memasarkan proyek residensial di
tanah yang telah dimiliki yakni di daerah Sentul. Tanah ini memiliki lokasi yang sangat
strategis karena memiliki akses tol yang dekat dan berbagai fasilitas premium seperti AEON
mall, IKEA, RS EMC, mesjid Andalusia, pasar bersih, berbagai sekolah, lapangan golf, dan
lainnya. Dengan kondisi ini, potensi pendapatan terlihat sangat baik yang pada akhirnya
mendukung pertumbuhan pendapatan Perseroan.
• Tanah Perseroan meningkat sehingga dapat menopang keberlangsungan usaha.
• Meningkatkan nilai aset Perseroan, sehingga valuasi Perseroan dapat meningkat di mata
investor.
• Perseroan akan memiliki tanah yang dapat melengkapi rencana pengembangan bisnis
yang sedang dikembangkan oleh Perseroan. Lebih lanjut, tanah untuk pengembangan
perumahan Perseroan lebih tersebar sehingga Perseroan memiliki portofolio investasi yang
lebih aman dan tidak bergantung pada satu lokasi saja.
• Rasio hutang Perseroan terhadap modal akan semakin baik sehingga mendukung
Perseroan dalam mendapatkan pinjaman untuk menopang pertumbuhan.
Kerugian Rencana Transaksi adalah:
Rencana Transaksi tidak memberikan kerugian terhadap Perseroan, mengingat rencana
transaksi akan membuat Perseroan mengkonsolidasi JLA yang merupakan perusahaan
dengan lahan yang besar yakni lebih kurang 35 Ha, berlokasi strategis, dan memiliki potensi
pengembangan usaha yang menjanjikan.
3.3 Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
Berikut ini adalah analisa kuantitatif atas Rencana Transaksi, sebagai berikut:
a. Penilaian kinerja historis
Tabel 3-1 Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan (Dalam Juta Rupiah)
Des Des Des Des Des
Uraian
2021 2022 2023 2024 2025
Aset Lancar 1.016.791 1.017.212 987.677 186.442 210.147
Aset Tidak Lancar 2.033.344 693.235 633.260 1.352.980 1.308.085
Total Aset 3.050.135 1.710.447 1.620.937 1.539.422 1.518.232
Liabilitas Jk. Pendek 471.375 292.398 272.753 167.048 240.389
Liabilitas Jk. Panjang 630.970 228.950 209.697 260.126 189.325
Halaman 40
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 42
Des Des Des Des Des
Uraian
2021 2022 2023 2024 2025
Total Liabilitas 1.102.345 521.348 482.450 427.174 429.714
Total Ekuitas 1.947.790 1.189.099 1.138.487 1.112.248 1.088.518
Total Liabilitas dan Ekuitas 3.050.135 1.710.447 1.620.937 1.539.422 1.518.232
Aset Lancar
Aset Lancar Perseroan secara konsolidasi pada periode 31 Desember 2021 hingga
31 Desember 2025 mengalami trend penurunan dengan tingkat CAGR sebesar negatif
27,04%. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada tahun 2025, dengan tingkat pertumbuhan hingga
13,25%. Pada tahun tersebut pertumbuhan terjadi disebabkan oleh peningkatan aset lancar
berupa persdediaan menjadi factor dominan yang menyebabkan pertumbuhan. Sampai
dengan 31 Desember 2025, aset lancar tercatat sebesar Rp210.147 Juta.
Aset Tidak Lancar
Total aset tidak lancar Perseroan secara konsolidasi diselama periode 31 Desember 2021
hingga 31 Desember 2025 juga cenderung mengalami penurunan dengan tingkat CAGR
sebesar negatif 8,44%. Peningkatan terbesar terjadi pada tahun 2024 yaitu mencapai
113.65% (yoy) disebabkan oleh peningkatan reklasifikasi Piutang lain-lain ke aset tidak lancar.
Sampai dengan 31 Desember 2025, aset tidak lancar tercatat sebesar Rp1.308.085 Juta.
Total Aset
Total aset Perseroan secara konsolidasi pada periode 31 Desember 2021 hingga
31 Desember 2025 mengalami trend penurunan dengan tingkat CAGR sebesar negatif
13,02%. Jumlah aset Perseroan secara konsolidasi terus menunjukkan penurunan setiap sejak
Desember 2021 sampai dengan Desember 2025. Sampai dengan 31 Desember 2025, total
aset tercatat sebesar Rp1.518.232 Juta.
Liabilitas Jangka Pendek
Total Liabilitas Jangka Pendek Perseroan secara konsolidasi diselama 31 Desember 2021
hingga 31 Desember 2025 mengalami penurunan dengan tingkat CAGR sebesar negatif
12,60%. Peningkatan liabilitas jangka pendek tertinggi terjadi pada 2025, dengan tingkat
pertumbuhan hingga 43,90% disebabkan oleh peningkatan pada akun utang-lain-lain.
Sampai dengan 31 Desember 2025, liabilitas jangka pendek tercatat sebesar Rp240.389 Juta.
Liabilitas Jangka Panjang
Total Liabilitas Jangka Panjang Perseroan secara konsolidasi pada periode 31 Desember 2021
hingga 31 Desember 2025, mengalami penurunan dengan tingkat CAGR sebesar negatif
21,40%. penurunan tertinggi pada liabilitas jangka panjang terjadi pada 2025 yang
disebabkan adanya pembayaran hutang bank. Sampai dengan 31 Desember 2025, liabilitas
jangka panjang tercatat sebesar Rp189.325 Juta.
Total Liabilitas
Total Liabilitas Perseroan secara konsolidasi pada periode 31 Desember 2021 hingga
31 Desember 2025 mengalami trend penurunan dengan tingkat CAGR sebesar negatif
17,17%. Total liabilitas terendah terjadi pada Desember 2025 yaitu senilai Rp429.714 Juta.
Halaman 41
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 43
Ekuitas
Perkembangan ekuitas Perseroan secara konsolidasi dari 31 Desember 2021 hingga
31 Desember 2025 menunjukan penurunan dari tahun ke tahun dengan CAGR negatif
10,99%. penurunan tertinggi terjadi pada Desember 2022 dengan tingkat penurunan sebesar
negatif 38,95% atau tercatat sebesar Rp1.189.099 Juta. Sampai dengan 31 Desember 2025,
ekuitas tercatat sebesar Rp1.088.518 Juta.
Tabel 3-2 Laporan Laporan Laba Rugi Konsolidasian Perseroan (Dalam Juta Rupiah)
Des Des Des Des Des
Uraian
2021 2022 2023 2024 2025
Pendapatan 86.780 191.996 154.753 165.623 155.776
Beban Pokok Pendapatan 73.872 100.120 40.251 47.650 55.010
Laba Kotor 12.908 91.876 114.502 117.973 100.766
Laba (Rugi) Usaha (61.465) (18.020) 33.274 22.847 7.787
Rugi) Tahun Berjalan (101.505) (758.291) (41.539) (26.651) (46.423)
Pendapatan
Secara konsolidasi, Perseroan mencatatkan pertumbuhan CAGR sebesar 12,41%, dari
sebelumnya Rp86.780 Juta pada 2021 dan bertumbuh menjadi Rp155.776 Juta pada 2025.
Pada periode Januari-Juni 2025, Perseroan secara konsolidasi melakukan pendapatan
sebesar USD83.786. Pertumbuhan pendapatan tertinggi terjadi pada 2022 dengan tingkat
pertumbuhan 121,24%.
Beban Pokok Pendapatan
Pada 2021 beban pokok pendapatan tercatat sebesar Rp73.872 Juta dan mengalami
penurunan secara CAGR sebesar 5,73%. Penurunan tertinggi terjadi pada Januari Desember
2023 seiring dengan penurunan penjualan di tahun yang sama. Pada periode Januari –
Desember 2025, Harga Pokok Penjualan tercatat sebear Rp55.010 Juta.
Laba Kotor
Perseroan secara konsolidasi mencatatkan laba kotor pada tahun 2021 sebesar Rp12.908
Juta dan meningkat menjadi Rp100.766 Juta pada periode Januari - Desember 2025.
Pertumbuhan tertinggi di capai pada 2022 sedangkan penurunan Laba Kotor tertinggi terjadi
pada periode Januari – Desember 2025.
Rugi Tahun Berjalan
Selama periode 2021 sampai dengan 2025, Perseroan cenderung mencatatkan kerugian
namun perlahan menurun pada periode Januari – Desember 2025, Perseroan mencatatkan
Rugi bersih sebesar Rp46.423 Juta.
Tabel 3-3 Laporan Arus Kas Perseroan Konsolidasian (Dalam Juta Rupiah)
Des Des Des Des Des
Uraian
2021 2022 2023 2024 2025
Arus kas dari aktivitas operasi (6.211) 6.777 2.609 (6.589) 4.067
Arus kas dari aktivitas investasi 8.193 2.681 (47.168) (5.829) (2.335)
Arus kas dari aktivitas pendanaan 50.912 11.969 8.106 (16.205) (6.396)
Kenaikan bersih kas dan setara kas 52.894 21.427 (36.453) (28.623) (4.664)
Kas dan setara kas pada awal tahun 11.122 64.016 85.443 48.990 20.367
Halaman 42
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 44
Des Des Des Des Des
Uraian
2021 2022 2023 2024 2025
Kas dan setara kas pada akhir tahun 64.016 85.443 48.990 20.367 15.703
Arus kas Perseroan dari aktivitas operasi merupakan arus kas masuk dan keluar dari aktivitas
operasi. Pada periode 31 Desember 2025, Perseroan membukukan arus kas masuk dari
aktivitas operasional sebesar Rp4.067 juta.
Arus kas keluar Perseroan untuk aktivitas investasi merupakan arus kas untuk pembelian aset
tetap, dan aset explorasi dan evaluasi. Pada periode 31 Desember 2025, Perseroan
membukukan arus kas keluar untuk aktivitas investasi sebesar Rp2.335.
Arus kas masuk Perseroan dari aktivitas pendanaan merupakan arus kas yang berasal dari
pemilik entitas induk. Pada periode 31 Desember 2025, Perseroan membukukan arus kas
keluar untuk aktivitas pendanaan sebesar negative Rp6.396 juta.
b. Analisis Laporan Keuangan
Commonsize Statement
Common size statement merupakan salah satu metode analisis terhadap laporan keuangan
Perseroan secara konsolidasi untuk mengetahui persentase investasi pada masing-masing aset
terhadap total asetnya, dan juga untuk mengetahui struktur permodalan serta komposisi biaya
biaya atau beban terhadap total pendapatan. Berikut adalah hasil analisis laporan keuangan
perusahaan dengan menggunakan metode Common Size Statement Analysis:
Tabel 3-4 Analisis Commonsize Statement - Laporan Posisi Keuangan Perseroan
Des Des Des Des Des
Uraian Average
2021 2022 2023 2024 2025
Aset Lancar 33,34% 59,47% 60,93% 12,11% 13,84% 36,52%
Aset Tidak Lancar 66,66% 40,53% 39,07% 87,89% 86,16% 63,48%
Total Aset 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Liabilitas Jk. Pendek 15,45% 17,09% 16,83% 10,85% 15,83% 13,84%
Liabilitas Jk. Panjang 20,69% 13,39% 12,94% 16,90% 12,47% 14,92%
Total Liabilitas 36,14% 30,48% 29,76% 27,75% 28,30% 28,76%
Total Ekuitas 63,86% 69,52% 70,24% 72,25% 71,70% 71,24%
Total Liabilitas dan Ekuitas 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Mengacu pada laporan posisi keuangan secara konsolidasi, berdasarkan analisis common
size statement, dapat dilihat bahwa rata-rata proporsi jumlah aset lancar dan aset tidak lancar
terhadap jumlah aset selama periode 31 Desember 2021 sampai dengan 31 Desember 2025
adalah sebesar 36,52% : 63,48%. Sedangkan pada periode 31 Desember 2025, Perseroan
secara konsolidasi mencatatkan proporsi aset lancar dan aset tidak lancar sebesar 13,84% :
86,16%.
Di sisi liabilitas, rata-rata proporsi jumlah liabilitas terhadap aset selama periode 31 Desember
2021 sampai dengan 31 Desember 2025 adalah sebesar 28,76 % dengan liabilitas jangka
pendek yang tercatat sebesar 13,48% dan liabilitas jangka Panjang 14,92%. Di sisi ekuitas,
rata-rata proporsi jumlah ekuitas Perseroan secara konsolidasi terhadap jumlah aset selama
periode 31 Desember 2021 sampai dengan 31 Desember 2024 adalah sebesar 71,24%.
Halaman 43
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 45
Tabel 3-5 Analisis Commonsize Statement - Laporan Laba (Rugi) Perseroan
Des Des Des Des Des
Uraian Average
2021 2022 2023 2024 2025
Pendapatan 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Beban Pokok Pendapatan 85,13% 52,15% 26,01% 28,77% 35,31% 27,39%
Laba (Rugi) Kotor 14,87% 47,85% 73,99% 71,23% 64,69% 72,61%
Laba (Rugi) Usaha (70,83%) (9,39%) 21,50% 13,79% 5,00% 17,65%
Laba (Rugi) Tahun Berjalan (105,46%) (394,95%) (26,84%) (16,09%) (21,91%) (21,47%)
Berdasarkan tabel common-size laporan laba rugi di atas, dapat dilihat bahwa Perseroan
secara konsolidasi mencatatkan fluktuatif pertumbuhan. Meskipun secara margin, Perseroan
cenderung mencatatkan rugi, namun perlahan perusahaan mencatatkan kinerja yang cukup
baik, dimana pada 2021 Perseroan mencatatkan margin rugi bersih hingga mencapai negatif
105,46% sedangkan pada periode Januari-Desember 2025, margin rugi bersih perseoran
adalah sebesar negatif 21,91%. Secara rata-rata rugi bersih Perseroan di selama periode
historis adalah sebesar negatif 21,27%.
Ratio Analysis
Ratio Analysis atau analisis rasio merupakan salah satu bentuk teknis analisis laporan
keuangan yang digunakan untuk mengetahui hubungan dari pos pos tertentu dari laporan
posisi keuangan dan laporan laba rugi secara individu atau kombinasi antara keduanya.
Berikut adalah tabel rasio keuangan yang kami gunakan dalam analisis rasio keuangan
Perseoran:
Tabel 3-6 Analisis Rasio Keuangan Perseroan
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Pemegang Saham Average
2021 2022 2023 2024 2025
Rasio Aktivitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,76 69,19 24,18 20,02 n/a 32,13
Rasio perputaran persediaan 0,59 0,79 0,32 0,33 n/a 0,48
Rasio perputaran utang 1,91 6,72 3,05 4,05 4,61 4,07
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 2,16 3,48 3,62 1,12 0,87 2,25
Rasio cepat 1,89 3,05 3,16 0,25 0,24 1,72
Rasio kas 0,14 0,29 0,18 0,12 0,07 0,16
Rasio Profitabilitas (%)
Rasio laba atas aset -3,00% -44,33% -2,56% -1,73% -3,06% -10,94%
Rasio laba atas ekuitas -4,70% -63,77% -3,65% -2,40% -4,26% -15,76%
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 36,14% 30,48% 29,76% 27,75% 28,30% 30,49%
Rasio total Liabilitas / total ekuitas 56,59% 43,84% 42,38% 38,41% 39,48% 44,14%
Rasio Aktivitas
Rasio Aktivitas merupakan suatu rasio keuangan yang digunakan untuk mengukur efektivitas
perusahaan dalam menggunakan aset atau sumberdaya yang dimilikinya.
1. Rasio Perputaran Piutang
Rasio ini menunjukan berapa kali bisnis dapat mengkonversi piutang menjadi kas.
Berdasarkan tabel analisis rasio keuangan di atas, rata-rata rasio perputaran piutang
usaha dari tahun 2021 sampai dengan 2025 adalah sebesar 32,13 kali.
Halaman 44
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 46
2. Rasio Perputaran Persediaan
Rasio ini menunjukan berapa kali bisnis dapat mengkonversi persediaan menjadi kas.
Berdasarkan tabel analisis rasio keuangan di atas, rata-rata rasio perputaran piutang
usaha dari tahun 2021 sampai dengan 2025 adalah sebesar 0,48 kali.
3. Rasio Perputaran Utang
Rasio perputaran utang usaha adalah rasio yang mencerminkan seberapa lama hutang
usaha perusahaan dapat dibayarkan dalam satu periode. Rata-rata rasio perputaran
piutang usaha dari tahun 2021 sampai dengan 2025 adalah sebesar 4,07 kali.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh
mana kemampuan perusahaan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Beberapa rasio
keuangan yang masuk dalam kategori ini antara lain adalah:
1. Rasio Lancar (current ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan hutang lancar. Rasio ini
bertujuan untuk mengetahui sampai seberapa jauh jumlah aset lancar perusahaan dapat
menjamin utang jangka pendek dari kreditor. Secara umum semakin tinggi rasio lancar
maka semakin aman perusahaan. Rasio lancar Perseroan secara konsolidasi rata-rata
sebesar 2,25 kali dari tahun 2021 sampai dengan 2025. Pada periode periode 31
Desember 2025, rasio lancar Perseroan secara konsolidasi tercatat sebesar 0,87 kali.
2. Rasio Cepat (quick ratio)
Rasio cepat pada dasarnya mempunyai tujuan yang sama dengan rasio lancar, namun
sebagian orang merasa bahwa hasil perhitungan rasio lancar yang menghitung seluruh
aset lancar kurang tajam, oleh karena itu beberapa pos seperti persediaan yang dianggap
kurang lancar, dikeluarkan dalam perhitungan rasio cepat. Rasio cepat Perseroan secara
konsolidasi juga menunjukkan tren yang sama dengan rasio lancar dengan rata-rata
sebesar 1,72 kali dari tahun 2021 sampai dengan 2025, sedangkan pada periode periode
31 Desember 2025, rasio cepat tercatat sebesar 0,24 kali.
3. Rasio Kas (cash ratio)
Rasio ini untuk mengukur jumlah kas tersedia dibanding dengan hutang lancar. Rasio kas
Perseroan secara konsolidasi pada periode periode 31 Desember 2025 sebesar 0,07 kali
dengan rata-rata dari tahun 2021 sampai dengan 2025 sebesar 0,16 sebesar kali.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan
laba. Beberapa rasio perusahaan yang termasuk dalam kategori ini antara lain adalah:
1. Rasio laba atas aset
Rasio ini digunakan untuk mengetahui sampai seberapa jauh aset yang digunakan dapat
menghasilkan laba. Rasio laba atas aset Perseroan secara konsolidasi pada periode
periode 31 Desember 2025 adalah sebesar negatif 3,06%, sementara itu dari tahun 2021
sampai dengan 2025 secara rata-rata adalah sebesar negatif 10,94%.
2. Rasio laba atas ekuitas
Rasio ini digunakan untuk mengetahui sampai seberapa jauh hasil atau keuntungan yang
diperoleh dari setiap modal yang ditanamkan. Adapun tingkat rasio laba atas ekuitas
Halaman 45
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 47
Perseroan secara konsolidasi pada periode periode 31 Desember 2025 adalah sebesar
negatif 4,26% sementara itu dari tahun 2021 sampai dengan 2025 secara rata-rata
adalah sebesar negatif 15,76%.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas (solvency ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan
perusahaan untuk melunasi hutang-hutangnya. Berikut adalah rasio yang termasuk dalam
kategori ini.
1. Rasio total liabilitas terhadap total aset
Rasio ini merupakan perbandingan antara total liabilitas terhadap total aset suatu
perusahaan. Semakin tinggi rasio ini semakin tinggi pula risiko keuangan suatu
perusahaan. Adapun tingkat rasio liabilitas terhadap total aset Perseroan secara
konsolidasi pada periode periode 31 Desember 2025 adalah sebesar 28,3% dengan
rata-rata dari tahun 2021 sampai dengan 2025 adalah sebesar 30,49%.
2. Rasio total liabilitas terhadap total ekuitas
Rasio ini merupakan perbandingan antara total liabilitas terhadap total ekuitas atau
modal suatu perusahaan. Rasio satu menunjukkan jumlah liabilitas sama dengan jumlah
ekuitas. Berdasarkan tabel rasio keuangan Perseroan secara konsolidasi di atas dapat
dilihat bahwa rasio liabilitas terhadap ekuitas pada periode periode 31 Desember 2025
adalah 39,48% dengan rata-rata dari tahun 2021 sampai dengan 2025 adalah sebesar
44,14%.
c. Penilaian atas proyeksi keuangan yang diperoleh dari pihak manajemen Perseroan
Atas dasar Rencana Transaksi, berikut merupakan proyeksi keuangan yang disusun oleh
Manajemen Perseroan:
Tabel 3-7 Proyeksi Posisi Keuangan Konsolidasian Perseroan dengan Rencana Transaksi
(dalam Jutaan Rupiah)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Aset lancar 368.950 435.733 471.449 362.540 337.027
Aset tidak lancar 2.230.928 2.227.672 2.264.109 2.530.751 3.016.781
Total Aset 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
Liabilitas jangka pendek 251.398 351.430 396.368 368.930 427.123
Liabilitas jangka panjang 419.304 362.553 287.490 279.468 346.603
Total Liabilitas 670.703 713.983 683.858 648.398 773.726
Total Ekuitas 1.929.175 1.949.422 2.051.699 2.244.893 2.580.082
Total Liabilitas dan Ekuitas 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
Aset Lancar
Aset lancar Perseroan diproyeksikan mengalami peningkatan dengan tingkat CAGR sebesar
14,21% dari sebelumnya Rp173.408 Juta pada 2025 tumbuh menjadi Rp337.027 Juta pada
2030. Setelah kenaikan 2026, peningkatan aset lancar diproyeksikan akan mencapai
pertumbuhan tertinggi periode 2028 dengan tingkat pertumbuhan sebesar 18,10% (y.o.y)
yang diakibatkan oleh peningkatan kas dan setara kas.
Halaman 46
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 48
Aset Tidak Lancar
Dari tabel di atas aset tidak lancar diproyeksikan akan meningkat dari Rp1.344.824 Juta pada
2025 menjadi Rp3.016.781 Juta pada 2030, dengan CAGR 17,54%. Setelah tahun 2026,
lonjakan terbesar akan terjadi pada 2029–2030, ketika aset tidak lancar naik dari sebelumnya
sebesar Rp2.264.109 Juta menjadi Rp3.016.781 juta dalam waktu dua tahun, mencerminkan
adanya ekspansi besar dalam investasi jangka panjang.
Total Aset
Kombinasi pertumbuhan aset lancar dan tidak lancar mendorong total aset naik dari
Rp1.518.232 Juta di 2025 menjadi Rp3.353.808 Juta pada 2030, dengan tingkat CAGR
sebesar 17,18%. Peningkatan ini mengindikasikan ekspansi bisnis yang kuat dan skala operasi
yang semakin besar.
Liabilitas Lancar
Liabilitas lancar meningkat dari Rp123.324 Juta di 2025 menjadi Rp427.123 juta pada 2030,
dengan CAGR 28,20%. Pertumbuhan ini stabil dan terjaga, relatif sejalan dengan
perkembangan aset lancar, sehingga mencerminkan kewajiban jangka pendek yang masih
terkendali.
Liabilitas Tidak Lancar
Liabilitas tidak lancar turun dari Rp306.390 juta pada 2026 hingga mencapai sebesar
Rp346.603 juta pada 2030. Dengan demikian, rata-rata pertumbuhan hanya CAGR 2,50%.
Pembayaran Pembiayaan Musyarakah dan pembayaran utang pembelian aset tetap menjadi
penggerak utama dari penurunan Liabilitas tidak lancar ini.
Total Liabilitas
Total liabilitas diproyeksikan akan terus mengalami kenaikan hingga 2030. Tingkat
pertumbuhan total liabilitas diproyeksikan meningkat dengan tingkat pertumbuhan seara
CAGR sebesar 12,48%.
Total Ekuitas
Ekuitas tumbuh signifikan dari Rp1.088.518 Juta di 2025 menjadi Rp2.580.082 Juta di 2030,
dengan CAGR 18,84%. Lonjakan ekuitas ini mengindikasikan profitabilitas yang kuat serta
kebijakan reinvestasi laba yang konsisten, sehingga struktur pendanaan Perseroan semakin
bergeser dari berbasis utang ke modal sendiri.
Tabel 3-8 Proyeksi Laba (Rugi) Konsolidasi Perseroan dengan Rencana Transaksi (dalam
Jutaan Rupiah)
Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan (198.602) 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban pokok pendapatan 66.625 (226.828) (237.886) (329.500) (322.478)
Laba (Rugi) Kotor (198.602) 232.340 329.839 489.078 592.091
Laba (Rugi) sebelum Pajak 433.221 30.636 89.476 184.055 321.530
Beban pajak (4.930) (10.566) (14.320) (16.189) (25.769)
Laba (rugi) Tahun Berjalan 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761
Halaman 47
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 49
Pendapatan
Berdasarkan tabel proyeksi laba rugi konsolidasian, pendapatan Perseroan menunjukkan tren
pertumbuhan yang sangat pesat sejak tahun 2025 hingga 2030. Pendapatan pada periode
Januari-Desember 2025 tercatat sebesar Rp155.776 Juta, kemudian meningkat menjadi
Rp914.569 Juta pada periode Januari-Desember 2030. Hal ini merepresentasikan CAGR
sebesar 42,48%.
Laba Kotor
Laba Kotor Perseroan diproyeksikan akan mengalami pertumbuhan secara CAGR sebesar
42,5% selama periode Januari-Desember 2025 hingga Januari-Desember 2030, dengan
pertumbuhan sebesar 248,75% akan dicapai pada 2027, tumbuh dari sebelumnya sebesar
Rp66.625 Juta di periode Januari-Desember 2026 menjadi Rp232.340 Juta pada periode
Januari-Desember 2027. Pada periode Januari-Desember 2030, Laba kotor di proyeksikan
akan mencapai Rp592.091 Juta.
Laba Bersih
Laba bersih juga menunjukkan perbaikan signifikan. Meski pada periode Januari-Desember
2025 Perseroan mencatatkan rugi bersih, namun pada periode proyeksi Januari-Desember
2026 hingga Januari-Desember 2030 Perseroan memproyeksikan pencapaian laba
disepanjang periode proyeksi. Hingga periode Januari - Desember 2030, Perseroan
memproyeksikan capaian laba bersih sebesar Rp295.761 Juta.
Tabel 3-9 Proyeksi Arus Kas Konsolidasian Perseroan dengan Rencana Transaksi (dalam
Jutaan Rupiah)
Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec Jan – Dec
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Arus kas dari aktivitas operasi 28.811 165.988 205.418 329.012 489.770
Arus kas dari aktivitas investasi (2.938) (23.657) (92.016) (240.153) (455.480)
Arus kas dari aktivitas pendanaan (10.637) (119.186) (102.783) (78.706) (24.000)
Kenaikan bersih kas dan setara kas 15.236 23.145 10.618 10.153 10.290
Kas dan setara kas pada awal tahun 22.539 37.776 60.920 71.539 81.692
Kas dan setara kas pada akhir tahun 37.776 60.920 71.539 81.692 91.982
Selama periode proyeksi Desember 2026 – Desember 2030, kas yang diperoleh dari aktivitas
operasional diproyeksikan turun pada setiap tahunnya. Penerimaan kas dari aktivitas
operasional pada akhir tahun 2026 diproyeksikan sebesar Rp35.255 Juta dan di akhir tahun
2030 adalah sebesar Rp489.770 Juta.
Di sisi aktivitas investasi, selama periode proyeksi tahun Desember 2026 – Desember 2030,
kas yang digunakan untuk aktivitas investasi menunjukkan pengeluaran, dimana pada akhir
tahun 2026 pengeluaran atas aktivitas investasi adalah sebesar Rp2.938 Juta dan pada akhir
tahun 2030 sebesar Rp455.480 Juta. Aktivitas investasi terbesar selama masa proyeksi
terbesar adalah pada tahun 2029 dan 2030.
Arus kas diperoleh dan digunakan dari (untuk) aktivitas pendanaan selama periode proyeksi
menunjukkan pergerakan yang berfluktuatif. Arus Kas Pendanaan masuk pada 2030
diproyeksikan mencapai sebesar Rp24.000 Juta.
Halaman 48
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 50
d. Analisis Rasio Keuangan
Analisis rasio merupakan salah satu bentuk teknis analisis laporan keuangan yang digunakan
untuk mengetahui hubungan dari pos - pos tertentu dari laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi secara individu atau kombinasi antara keduanya. Berikut adalah tabel berbagai
macam rasio keuangan Perseroan.
Tabel 3-10 Proyeksi Rasio Keuangan Perseroan setelah transaksi
Rata-
Rasio Keuangan 2026 2027 2028 2029 2030
rata
Rasio Aktifitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,99 30,61 37,85 54,62 60,44 40,30
Rasio perputaran persediaan 0,62 0,63 0,62 1,24 1,40 0,90
Rasio perputaran utang usaha 3,25 3,80 5,58 14,29 14,48 8,28
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 1,47 1,24 1,19 0,98 0,79 1,13
Rasio cepat 0,21 0,22 0,22 0,26 0,25 0,23
Rasio kas 0,15 0,17 0,18 0,22 0,22 0,19
Rasio Profitabilitas (%)
Rasio laba atas aset 16,47% 0,75% 2,75% 5,80% 8,82% 6,92%
Rasio laba atas ekuitas 22,20% 1,03% 3,66% 7,48% 11,46% 9,17%
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 25,80% 26,81% 25,00% 22,41% 23,07% 24,62%
Rasio total Liabilitas / total ekuitas 34,77% 36,63% 33,33% 28,88% 29,99% 32,72%
Rasio Aktivitas
Rasio Aktivitas merupakan suatu rasio keuangan yang digunakan untuk mengukur efektivitas
perusahaan dalam menggunakan aktiva atau sumberdaya yang dimilikinya.
▪ Rasio Perputaran Piutang Usaha
Rasio perputaran piutang usaha adalah rasio yang mencerminkan kecepatan piutang
usaha berhasil ditagih oleh perusahaan dalam satu periode. Rata-rata perputaran piutang
usaha periode 31 Desember 2026 – 31 Desember 2030 sebesar 40,30 kali.
▪ Rasio Perputaran Persediaan
Rasio perputaran persediaan adalah rasio yang mencerminkan seberapa lama persediaan
tersimpan dalam satu periode. Perputaran persediaan periode 31 Desember 2026 –
31 Desember 2030 rata-rata sebesar 0,90 kali.
▪ Rasio Perputaran Utang Usaha
Rasio perputaran utang usaha adalah rasio yang mencerminkan seberapa lama hutang
usaha perusahaan dapat dibayarkan dalam satu periode. Rata-rata rasio perputaran utang
usaha selama periode 31 Desember 2026 – 31 Desember 2030 sebesar 8,28 kali.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh
mana kemampuan Perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendeknya. Selama periode
31 Desember 2026 – 31 Desember 2030, rata-rata rasio lancar, rasio cepat dan rasio kas
selama 5 (lima) tahun terakhir sebesar 1,13 kali, 0,23 kali dan 0,19 kali.
Halaman 49
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 51
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan Perseroan dalam menghasilkan
laba. Rasio laba atas aset (Return on Assets /ROA) Perseroan selama periode 31 Desember
2026 – 31 Desember 2030 rata-rata 6,92% per tahun.
Ratio laba atas ekuitas (Return on Ekuitas / ROE) Perseroan selama periode 31 Desember 2026
– 31 Desember 2030 rata-rata sebesar 9,17% per tahun.
Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas (solvency ratio) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan
Perseroan untuk melunasi utang-utangnya dengan ekuitas atau aset yang dimiliki jika
dilikuidasi.
Rasio rata-rata jumlah kewajiban terhadap jumlah aset dan rasio rata-rata jumlah kewajiban
terhadap jumlah ekuitas Perseroan selama periode 31 Desember 2025 – 31 Desember 2030
masing-masing adalah sebesar 24,62% dan 32,72%.
e. Analisis Dampak Likuiditas pada Keuangan Perseroan di masa yang akan Datang
Mengacu pada proyeksi dan laporan keuangan proforma Perseroan, Rencana Transaksi
memberikan dampat pada penurunan liabilitas Perseroan dikarenakan adanya pembayaran
liabilitas berupa beban akrual setelah penerimaan kas atas Rencana Transaksi.
Berdasarkan analisa rasio likuiditas dapat dilihat pada tabel dibawah ini, bahwa setelah
adanya transaksi, tingkat current ratio dan quick ratio pada tahun proyeksi mengalami
peningkatan sebagai berikut:
Rasio Keuangan 2026 2027 2028 2029 2030 Average
Rasio Likuiditas Sebelum Rencana Transaksi (x)
Rasio lancar 1,59 1,40 1,25 0,99 0,89 1,22
Rasio cepat 0,24 0,21 0,20 0,22 0,23 0,22
Rasio Likuiditas Setelah Rencana Transaksi (x)
Rasio lancar 1,47 1,24 1,19 0,98 0,79 1,13
Rasio cepat 0,21 0,22 0,22 0,26 0,25 0,23
Dengan melihat Analisa diatas, Rencana Transaksi memberkan dampat posistif terhadap
likuiditas Perseroan yang ditunjukkan pada peningkatan rasio likuiditas berupa rasio lancar
dan rasio cepat akibat Rencana Transaksi.
f. Analisis laporan keuangan sebelum transaksi dan proforma laporan keuangan setelah
transaksi dilakukan
Mengacu pada Laporan Reviu atas Informasi Keuangan Proforma Perseroan yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2025 No. NA26/P.TY/09.02.01, tanggal 9 Februari 2026, oleh
Kantor Akuntan Publik Y Santosa & rekan, dan ditandatangani oleh Tjiendradjaja Yamin ,
maka dampak keuangan atas Rencana Transaksi tercermin dalam tabel dibawah ini:
Halaman 50
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 52
Tabel 3-11 Laporan Posisi Keuangan Proforma Perseroan (dalam Jutaan Rupiah)
31 Desember 2025
Laporan
Uraian Satuan Laporan
Posisi
Posisi Penyesuaian
Keuangan
Keuangan
Proforma
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank Rp Juta 15.703 457 16.160
Piutang usaha Rp Juta 5.282 950 6.232
Piutang lain-lain - bagian lancar Rp Juta 33.333 63 33.396
Persediaan Rp Juta 152.423 1.474 153.897
Uang muka dan biaya dibayar dimuka Rp Juta 3.406 471 3.877
Total Aset Lancar Rp Juta 210.147 3.415 213.562
Aset Tidak Lancar
Dana Dalam Pembatasan Rp Juta 1.244 1.244
Piutang pihak berelasi - neto Rp Juta 20 - 20
Tanah untuk pengembangan Rp Juta 922.933 - 922.933
Aset tetap - neto Rp Juta 382.852 1.059.289 1.442.141
Aset takberwujud Rp Juta 94 2 96
Aset tidak lancar lainnya Rp Juta 942 - 942
Total Aset Tidak Lancar Rp Juta 1.308.085 1.059.291 2.367.376
TOTAL ASET Rp Juta 1.518.232 1.062.706 2.580.938
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha Rp Juta 11.924 15.599 27.523
Utang lain-lain-Pihak ke-3 Rp Juta 12.173 700 12.873
Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan
Rp Juta 22.814 3.529 26.343
ditangguhkan
Beban yang masih harus dibayar Rp Juta 54.048 3.683 57.731
Utang pajak Rp Juta 34.538 1.452 35.990
Liabilitas Imbalan Kerja Rp Juta 22.830 - 22.830
Utang lain-lain jangka panjang Rp Juta 69.700 9.444 79.144
Utang Bank Rp Juta 8.210 8.210
Pembiayaan Musyarakah Rp Juta 4.050 4.050
Utang Pembelian Aset Tetap Rp Juta 102 102
Total Liabilitas Jangka Pendek Rp Juta 240.389 34.407 274.796
Utang Pihak Berelasi Rp Juta 48.099 20.435 68.534
Utang lain-lain Jangka Panjang Rp Juta 23.060 23.060
Utang Bank Rp Juta 75.087 75.087
Pembiayaan Musyarakah Rp Juta 53.681 53.681
Liabilitas Sewa Rp Juta 700 700
Liabilitas imbalan pasca-kerja Rp Juta 11.758 11.758
Liabilitas Jangka Panjang Rp Juta 189.325 43.495 232.820
Total Liabilitas Rp Juta 429.714 77.902 507.616
EKUITAS
Modal saham Rp Juta 2.258.191 82.800 2.340.991
Halaman 51
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 53
31 Desember 2025
Laporan
Uraian Satuan Laporan
Posisi
Posisi Penyesuaian
Keuangan
Keuangan
Proforma
Tambahan Modal Disetor Rp Juta (370.532) 331.201 (39.331)
Komponen ekuitas lainnya Rp Juta 3.329 - 3.329
Akumulasi kerugian Rp Juta (802.915) 570.803 (232.112)
Kepentingan Non Pengendali Rp Juta 445 - 445
Ekuitas Rp Juta 1.088.518 984.804 2.073.322
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS Rp Juta 1.518.232 1.062.706 2.580.938
Sebagai akibat dari transaksi, kepemilikan Perseroan pada JLA menjadi 61,86% sehingga
Perseroan memperoleh pengendalian dan akan melakukan konsolidasi atas JLA. Mengacu
pada Laporan Posisi Keuangan Proforma Konsolidasian Perseroan yang telah disusun oleh
manajemen Perseroan untuk periode 31 Desember 2025, dampak keuangan atas Rencana
Transaksi adalah sebagai berikut :
1. Pada sisi Aset Lancar, Kas mengalami peningkatan sebesar RpRp457 Juta akibat adanya
penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal disetor melalui PMHMTD I
sebesar Rp 64 Juta dan Konsolidasi atas Kas JLA sebesar Rp393 Juta. Selanjutnya,
dikarenakan adanya transaksi atas saham JLA menyebabkan terkonsolidasinya laporan
keuangan JLA ke dalam Perseroan, sehingga dalam hal ini seluruh akun Aset Lancar
(selain kas) JLA juga menjadi penambah atas keseluruhan akun Aset Lancar Perseoran,
diantaranya, Piutang Usaha sebesar Rp950 Juta, Piutang lain-lain bagian lancar Rp63
Juta, Persediaan sebesar Rp1.474 Juta dan uang muka dan biaya dibayar dimuka Rp471
Juta. Secara total, Aset Lancar mengalami peningkatan sebesar Rp3.415 Juta.
2. Pada sisi Aset tidak lancar, Aset Tetap bertambah sebesar Rp1.059.289 Juta, sedangkan
untuk Aset tak berwujud bertambah sebesar Rp2 Juta.
3. Pada sisi liabilitas jangka pendek berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan,
terjadi peningkatan pada akun Utang usaha sebesar Rp15.599 Juta, Utang lain-lain-
Pihak ke-3 sebesar Rp700 Juta, Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan ditangguhkan
sebesar Rp3.529 Juta, Beban yang masih harus dibayar Rp3.683 Juta, Utang pajak
Rp1.452 Juta dan Utang lain-lain jangka Panjang sebesar Rp9.444 Juta. Total
keseluruhan sebesar Rp34.407 Juta.
4. Dari sisi Liabilitas Jangka Panjang, Utang pihak berelasi akan bertambah sebesar
Rp20.435 Juta dan Utang Lain-lain Jangka Panjang bertambah sebesar Rp23.060 Juta.
5. Pada sisi ekuitas berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, ekuitas mengalami
peningkatan sebesar senilai Rp984.804 Juta dimana hal tersebut terjadi sebagai dampak
investasi saham JLA dan penerimaan kas dengan modal saham serta tambahan modal
disetor Perusahaan.
Tabel 3-12 Laporan Laba (Rugi) Proforma Perseroan (dalam Jutaan Rupiah)
Jan-Des 2025
Uraian Satuan Laba (Rugi)
Laba (Rugi) Penyesuaian
Proforma
Pendapatan Rp Juta 155.776 - 155.776
Beban pokok pendapatan Rp Juta (55.010) - (55.010)
Laba (Rugi) Bruto Rp Juta 100.766 - 100.766
Beban Penjualan Rp Juta (8.437) (8.437)
Beban umum dan administrasi Rp Juta (84.542) - (84.542)
Laba (Rugi) Usaha Rp Juta 7.787 - 7.787
Halaman 52
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 54
Jan-Des 2025
Uraian Satuan Laba (Rugi)
Laba (Rugi) Penyesuaian
Proforma
Pendapatan (Beban) lain-lain
Laba pengukuran kembali nilai wajar Rp Juta - 255.193 255.193
Kerugian Neto atas pengendalian Entitas
Rp Juta (46.566) - (46.566)
anak
Kerugian Neto atas pembongkaran
Rp Juta - - -
Bangunan
Beban Bunga dan Keuangan Rp Juta (10.214) - (10.214)
Laba atas Pembelian Diskon Rp Juta 12.102 315.610 327.712
Lain-lain Neto Rp Juta (9.532) (9.532)
Laba (Rugi) Sebelum Manfaat (beban)
Rp Juta (46.423) 570.803 524.379
Pajak Penghasilan
Manfaat (Beban) pajak penghasilan Rp Juta - -
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Rp Juta (46.423) 570.803 524.379
Pada sisi laba (rugi) usaha berdasarkan laporan keuangan proforma Perseroan, terjadi
peningkatan penghasilan non operasi senilai Rp570.803 juta dimana hal tersebut terjadi
karena adanya Laba pengukuran kembali nilai wajar Investasi yang belum terealisasi sebesar
Rp255.193 Juta dan perolehan Laba atas pembelian diskon sebesar Rp315.610 Juta.
g. Proyeksi Keuangan Konsolidasian Perseroan
Proyeksi keuangan yang digunakan dalam pendapat kewajaran ini mengacu pada proyeksi
keuangan / rencana usaha (business plan) yang dibuat oleh manajemen Perseroan. Lebih
lanjut, manajemen Perseroan telah memberikan proyeksi keuangan untuk skenario tanpa
Rencana Transaksi dan dengan Rencana Transaksi. Berikut adalah proyeksi keuangan
Perseroan untuk kedua scenario usaha tersebut:
Tabel 3-13 Proyeksi Keuangan Perseroan secara Konsolidasi sebelum Rencana Transaksi
(dalam Juta Rp)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
LAPORAN POSISI KEUANGAN
Aset Lancar 290.049 331.714 341.856 268.254 249.872
Aset Tidak Lancar 1.982.259 2.033.204 2.083.710 2.245.129 2.496.427
Total Aset 2.272.308 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299
Liabilitas Lancar 182.724 236.568 272.645 269.633 282.007
Liabilitas Tidak Lancar 344.170 324.238 264.936 260.813 327.948
Total Liabilitas 526.894 560.807 537.580 530.446 609.955
Total Ekuitas 1.745.414 1.804.112 1.887.985 1.982.937 2.136.344
Total Liabilitas dan Ekuitas 2.272.307 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
LABA RUGI
Pendapatan 230.602 361.552 398.098 499.279 530.153
Laba (Rugi) Usaha 33.929 108.625 135.264 195.056 204.934
Laba (Rugi) Bersih 233.844 58.698 83.874 94.952 153.407
ARUS KAS
Arus Kas Operasional 46.129 107.172 149.272 169.202 241.860
Arus Kas Investasi 1.957 (20.048) (56.691) (89.762) (213.019)
Arus Kas Pendanaan (32.457) (82.366) (87.023) (74.806) (24.000)
Halaman 53
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 55
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Kenaikan (Penurunan) Kas 15.629 4.758 5.557 4.635 4.841
Saldo Awal Kas 15.703 31.332 36.090 41.647 46.282
Saldo Akhir Kas 31.332 36.090 41.647 46.282 51.124
Sumber: Perseroan, diolah
Tabel 3-14 Proyeksi Keuangan Perseroan secara konsolidasi dengan Rencana Transaksi
(Dalam Juta Rp)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
LAPORAN POSISI KEUANGAN
Aset Lancar 368.950 435.733 471.449 362.540 337.027
Aset Tidak Lancar 2.230.928 2.227.672 2.264.109 2.530.751 3.016.781
Total Aset 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
Liabilitas Lancar 251.398 351.430 396.368 368.930 427.123
Liabilitas Tidak Lancar 419.304 362.553 287.490 279.468 346.603
Total Liabilitas 670.703 713.983 683.858 648.398 773.726
Total Ekuitas 1.929.175 1.949.422 2.051.699 2.244.893 2.580.082
Total Liabilitas dan Ekuitas 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
LABA RUGI
Pendapatan 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Laba (Rugi) Usaha (72.933) 73.059 148.551 274.707 355.534
Laba (Rugi) Bersih 301.436 20.070 75.156 167.866 295.761
ARUS KAS
Arus Kas Operasional 28.811 165.988 205.418 329.012 489.770
Arus Kas Investasi (2.938) (23.657) (92.016) (240.153) (455.480)
Arus Kas Pendanaan (10.637) (119.186) (102.783) (78.706) (24.000)
Kenaikan (Penurunan) Kas 15.236 23.145 10.618 10.153 10.290
Saldo Awal Kas 22.539 37.776 60.920 71.539 81.692
Saldo Akhir Kas 37.776 60.920 71.539 81.692 91.982
Sumber: Perseroan, diolah
h. Analisis Rasio Proyeksi Keuangan
Berdasarkan Rencana Transaksi, terjadi perubahan pada beberapa rasio keuangan proyeksi
Perseroan, berikut merupakan perubahan yang terjadi pada rasio keuangan tanpa dan
dengan Rencana Transaksi.
Tabel 3-15 Rasio Keuangan sebelum Rencana Transaksi
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Rasio Aktivitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,55 26,99 29,73 37,31 39,19
Rasio perputaran persediaan 0,31 0,46 0,45 0,73 0,87
Rasio perputaran utang usaha 5,98 10,54 10,26 12,05 12,82
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 1,59 1,40 1,25 0,99 0,89
Rasio cepat 0,24 0,21 0,20 0,22 0,23
Rasio kas 0,17 0,15 0,15 0,17 0,18
Rasio Profitabilitas (%)
Halaman 54
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 56
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Rasio total Liabilitas / total aset 10,69% 2,48% 3,46% 3,78% 5,59%
Rasio total Liabilitas / total
13,92% 3,25% 4,44% 4,79% 7,18%
ekuitas
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 23,19% 23,71% 22,16% 21,10% 22,21%
Rasio total Liabilitas / total
30,19% 31,08% 28,47% 26,75% 28,55%
ekuitas
Tabel 3-16 Rasio Keuangan sesudah Rencana Transaksi
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Rasio Aktivitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,99 30,61 37,85 54,62 60,44
Rasio perputaran persediaan 0,62 0,63 0,62 1,24 1,40
Rasio perputaran utang usaha 3,25 3,80 5,58 14,29 14,48
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 1,47 1,24 1,19 0,98 0,79
Rasio cepat 0,21 0,22 0,22 0,26 0,25
Rasio kas 0,15 0,17 0,18 0,22 0,22
Rasio Profitabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 16,47% 0,75% 2,75% 5,80% 8,82%
Rasio total Liabilitas / total ekuitas 22,20% 1,03% 3,66% 7,48% 11,46%
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 25,80% 26,81% 25,00% 22,41% 23,07%
Rasio total Liabilitas / total ekuitas 34,77% 36,63% 33,33% 28,88% 29,99%
Rasio Aktivitas
Berdasarkan analisis inkremental atas rasio aktivitas, rencana transaksi meningkatkan rasio
aktifitas Perseroan secara konsolidasi. Peningkatan operasional dengan adanya rencana
tranaksi mengakibatkan rasio perputaran piutang dan persediaan masing-masing secara rata-
rata meningkat dengan selisih peningkatan sebesar 10,14 dan 0,34 kali. Sedangkan untuk
perputaran Utang Usaha justru mengalami penurunan untuk periode 2026 hingga 2028,
sehingga untuk utang usaha secara rata-rata mengalami selisih penurunan sebesar 2,25 kali.
Rasio Likuiditas
Dari sisi likuiditas, hasil analisis inkremental menunjukkan bahwa rasio lancar setelah transaksi
cenderung lebih kecil dibandingkan sebelum transaksi, sedangkan rasio cepat dan rasio kas
cenderung lebih besar setelah transaksi. Secara rata-rata incremental dari masing-masing
rasio adalah sebesar negative 0,09, 0,01 dan 0,02 kali.
Rasio Profitabilitas
Pada aspek profitabilitas, rasio laba atas aset (ROA) dan rasio laba atas ekuitas (ROE) secara
inkremental menunjukkan perubahan yaitu masing masing secara rata-rata sebesar 1,72%
dan 2,45%.
3.4 Analisis Faktor Lain yang relevan
Analisis dilakukan dengan melihat dampak Rencana Transaksi kepada proyeksi keuangan
Konsolidasian Perseroan periode 2026-2030.
Halaman 55
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 57
a. Analisis Inkremental
Analisis Nilai Tambah (Incremental Analysis) dilakukan untuk melihat manfaat Rencana
Transaksi bagi Perseroan. Berdasarkan proyeksi keuangan Perseroan periode 2026-2030
yang dibuat oleh Manajemen Perseroan, Analisa nilai tambah sebelum dan setelah Rencana
Transaksi adalah sebagai berikut:
Tabel 3-17 Inkremental Proyeksi Konsolidasi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aset Lancar
Sebelum Transaksi 173.408 290.049 331.714 341.856 268.254 249.872
Setelah Transaksi 173.408 368.950 435.733 471.449 362.540 337.027
Inkremental - 78.901 104.019 129.593 94.286 87.154
Aset Tidak Lancar
Sebelum Transaksi 1.344.824 1.982.259 2.033.204 2.083.710 2.245.129 2.496.427
Setelah Transaksi 1.344.824 2.230.928 2.227.672 2.264.109 2.530.751 3.016.781
Inkremental - 248.669 194.468 180.399 285.622 520.354
Jumlah Aset
Sebelum Transaksi 1.518.232 2.272.308 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299
Setelah Transaksi 1.518.232 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
Inkremental - 327.570 298.487 309.992 379.908 607.509
Liabilitas Jangka Pendek
Sebelum Transaksi 123.324 182.724 236.568 272.645 269.633 282.007
Setelah Transaksi 123.324 251.398 351.430 396.368 368.930 427.123
Inkremental - 68.674 114.862 123.723 99.297 145.116
Liabilitas Jangka Panjang
Sebelum Transaksi 306.390 344.170 324.238 264.936 260.813 327.948
Setelah Transaksi 306.390 419.304 362.553 287.490 279.468 346.603
Inkremental - 75.135 38.315 22.555 18.655 18.655
Jumlah Liabilitas
Sebelum Transaksi 429.714 526.894 560.807 537.580 530.446 609.955
Setelah Transaksi 429.714 670.703 713.983 683.858 648.398 773.726
Inkremental - 143.809 153.177 146.278 117.952 163.771
Ekuitas
Sebelum Transaksi 1.088.518 1.745.414 1.804.112 1.887.985 1.982.937 2.136.344
Setelah Transaksi 1.088.518 1.929.175 1.949.422 2.051.699 2.244.893 2.580.082
Inkremental - 183.762 145.311 163.714 261.955 443.738
Berdasarkan tabel Analisis Inkremental Proyeksi Konsolidasian, nilai tambah dengan
terlaksananya Rencana Transaksi berupa peningkatan pada Aset, liabilitas dan Ekuitas
Perseroan.
Tabel 3-18 Inkremental Proyeksi Laba (Rugi) Konsolidasi Perseroan (Dalam Jutaan Rupiah)
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan
Sebelum Transaksi 155.776 230.602 361.552 398.098 499.279 530.153
Setelah Transaksi 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Inkremental - 34.625 97.616 169.628 319.299 384.416
Biaya Operasional
Sebelum Transaksi 92.979 120.276 121.693 134.470 152.886 163.571
Setelah Transaksi 92.979 141.197 159.281 181.289 214.371 236.557
Inkremental - 20.921 37.587 46.818 61.485 72.986
Laba (Rugi) Tahun
Berjalan
Sebelum Transaksi (46.423) 242.958 58.698 83.874 94.952 153.407
Setelah Transaksi (46.423) 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761
Inkremental - 185.333 (38.628) (8.718) 72.914 142.354
Halaman 56
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 58
b. Analisis Biaya atau pendapatan yang relevan
Biaya-biaya atau pendapatan yang relevan yang muncul akibat dilaksanakannya Rencana
Transaksi telah diperhitungkan dalam proyeksi keuangan Perseroan yang disusun oleh
manajemen Perseroan.
c. Informasi non keuangan yang relevan
Transaksi ini merupakan bagian dari strategi Perseroan dalam rangka mendukung ekspansi
dan kelancaran operasional Perseroan. Tujuan dari Akuisisi saham ini adalah untuk
memperkuat struktur pendanaan dan mendukung pertumbuhan bisnis Perseroan, termasuk
namun tidak terbatas pada peningkatan kapasitas operasional dan pengembangan jaringan
usaha.
d. Analisis Sensitivitas (Sensitivity Analysis)
Analisis Sensitivitas
Analisis sensitivitas Rencana Transaksi dilakukan untuk mengetahui faktor-faktor yang
memengaruhi terhadap kinerja keuangan Perseroan. Dengan melakukan perubahan penurunan
dan atau kenaikan sebesar 2,5% terhadap pendapatan dan beban pokok penjualan Perseroan,
sehingga dapat diketahui seberapa besar sensitivitas Rencana Transaksi terhadap laba (rugi)
usaha, laba (rugi) bersih Perseroan. Analisis sensitivitas tersebut disajikan sebagai berikut:
Tabel 3-19 Analisis Sensitivitas
Des Des Des Des Des
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030
Kondisi Normal
Pendapatan 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (124.973) (309.553) (357.789) (471.063) (489.878)
EBITDA 140.254 149.615 209.936 347.515 424.691
Depresiasi (213.186) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT (72.933) 73.059 148.551 274.707 355.534
Pendapatan (beban) Non
506.153 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
Operasional
EBT 433.221 30.635 89.476 184.055 321.530
Beban Pajak (4.930) (10.566) (14.320) (16.189) (25.769)
Laba Tahun Berjalan 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761
Beban Operasional Naik 5%
Pendapatan 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (124.973) (309.553) (375.679) (494.616) (514.372)
EBITDA 140.254 149.615 192.047 323.962 400.197
Depresiasi (213.186) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT (72.933) 73.059 130.661 251.154 331.040
Pendapatan (beban) Non
506.153 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
Operasional
EBT 433.221 30.635 71.587 160.502 297.036
Beban Pajak (95.309) (6.740) (15.749) (35.310) (65.348)
Laba Tahun Berjalan 337.912 23.896 55.837 125.191 231.688
Beban Operasional turun 5%
Halaman 57
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 59
Des Des Des Des Des
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (124.973) (294.075) (339.900) (447.509) (465.384)
EBITDA 140.254 165.092 227.825 371.068 449.185
Depresiasi (213.186) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT (72.933) 88.537 166.440 298.260 380.028
Pendapatan (beban) Non
506.153 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
Operasional
EBT 433.221 46.113 107.365 207.608 346.024
Beban Pajak (95.309) (10.145) (23.620) (45.674) (76.125)
Laba Tahun Berjalan 337.912 35.968 83.745 161.934 269.899
Berdasarkan tabel di atas, baik kenaikan maupun penurunan 5% terhadap beban Operasional
Perseroan tidak berdampak secara signifikan pada laba bersih tahun berjalan. Perseroan tetap
mampu mencatatkan kinerja yang baik, hal tersebut ditunjukan bahwa Perseroan masih
mencatatkan laba bersih tahun berjalan yang serta memiliki trend kenaikan selama periode
pengamatan.
Halaman 58
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 60
BAB IV
ANALISIS TENTANG KEWAJARAN TRANSAKSI
4.1 Pendekatan dan Metode Analisis yang Digunakan
Berdasarkan POJK 35, dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
ini, kami melakukan analisis melalui pendekatan dan prosedur penilaian Rencana Transaksi yang
mencakup hal–hal sebagai berikut:
a. Analisis Rencana Transaksi
b. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi
c. Analisis Atas Kewajaran nilai Transaksi
d. Analisis atas Faktor Lain dan Relevan
4.2 Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Berdasarkan SEOJK 17, analisis atas kewajaran nilai transaksi dilakukan berdasarkan
perbandingan antara rencana nilai transaksi dengan hasil penilaian atas transaksi yang
dilakukan, dimana rencana nilai transaksi berada dalam kisaran nilai yang didapatkan dari hasil
penilaian.
Analisis Kewajaran atas Rencana Transaksi dilakukan dengan melihat adanya incremental atau
nilai tambah yang dapat dihasilkan atas Rencana Transaksi.
a. Nilai Rencana Transaksi
Berdasarkan Perjanjian Rencana Transaksi, harga pengambilalihan saham JLA milik AE oleh
Perseroan adalah sebesar Rp 28,- (dua puluh delapan Rupiah) per saham dengan total nilai
Rencana Transaksi untuk 61,86% saham JLA adalah sebesar Rp413.937.321.896 (empat ratus
tiga belas miliar sembilan ratus tiga puluh tujuh juta tiga ratus dua puluh satu ribu delapan
ratus sembilan puluh enam Rupiah).
b. Hasil Laporan Penilaian Saham Obyek Rencana Transaksi
Berdasarkan kepada Laporan Penilaian Saham berupa valuasi nilai saham yang diterbitkan
oleh KJPP Febriman Siregar dan Rekan, No. 00088/2.0109-05/BS/03/0069/1/II/2026
tanggal 6 Februari 2026 diperoleh hasil penilaian sebagai berikut:
Tabel 4-1 Hasil Penilaian Saham
Uraian Satuan Nilai Pasar
Nilai Pasar 61,86% Saham JLA per 31 Desember 2025 Rp Juta 422.821
c. Analisis Kewajaran Nilai Rencana Transaksi
Analisis kewajaran nilai transaksi dilakukan dengan membandingkan Nilai Pasar 61,86%
Ekuitas JLA milik AE oleh Penilai Independen dengan Nilai Rencana Transaksi sebagai berikut:
Halaman 59
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 61
Tabel 4-2 Kewajaran Nilai Rencana Transaksi
Keterangan Nilai (Rp)
Nilai Pasar Saham JLA 422.821.468.000
Batas Atas (7,5%) 444.982.621.038
Batas Bawah (7,5%) 382.892.022.754
Rencana Nilai Transaksi Rp413.937.321.896
Selisih Nilai Rencana Transaksi Terhadap Nilai Pasar Saham 2,15%
Berdasarkan uraian di atas, bahwa Nilai Rencana Transaksi adalah 2,15% diatas nilai pasar
dimana berada pada kisaran nilai yang sesuai dengan POJK 35/2020 mengenai batas atas
dan batas bawah untuk kisaran nilai transaksi tidak melebihi 7,5% sehingga Nilai Rencana
Transaksi adalah Wajar.
4.3 Kesimpulan
Dengan mempertimbangkan analisis kewajaran atas Transaksi yang dilakukan meliputi analisis
kualitatif dan analisis kuantitatif, dan analisis inkremental, maka dari segi ekonomis dan
keuangan, menurut pendapat kami Rencana Transaksi pengambilalihan 61,86% saham JLA milik
AE oleh Perseroan, adalah Wajar.
Demikian laporan pendapat kewajaran ini kami sampaikan. Kami menyatakan dengan
sesungguhnya, bahwa dalam melaksanakan penugasan ini, kami bertindak sebagai pihak
independent yang tidak terikat dengan kepentingan apapun, baik saat ini maupun dimasa datang
terkait dengan usaha Perseroan maupun pihak-pihak terkait atas Rencana Transaksi yang
dilakukan.
Halaman 60
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 62
ASUMSI – ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
1. Laporan pendapat kewajaran ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Bisnis telah melakukan penelahaan atas dokumen yang digunakan dalam proses analisis
pendapat kewajaran.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya
4. Penilai mengunakan proyeksi keuangan yang dibuat oleh manejemen.
5. Laporan Pendapat Kewajaran ini terbuka untuk publik.
6. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan pendapat kewajaran telah
disusun sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) No. 35/POJK.04/2020 tentang
Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal dan ketentuan Standar
Penilaian Indonesia (SPI), Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
7. Penilai Bisnis bertanggung jawab atas Laporan Pendapat kewajaran dan Kesimpulan Opini Akhir.
8. Penilai telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Analisis Pendapat Kewajaran dari
Pemberi Tugas.
9. Semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam maupun di luar
pengadilan) yang berkaitan dengan objek penilaian tidak menjadi tanggung jawab kami.
10. Kami ingin menekankan bahwa hasil kajian, analisis, serta tanggung jawab kami secara khusus
hanya terbatas pada aspek nilai atas objek penilaian, diluar dari aspek perpajakan dan hukum
karena hal tersebut berada diluar lingkup penugasan kami.
11. Perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pihak Pemerintah maupun swasta yang berkaitan
dengan kondisi Objek Analisis Pendapat Kewajaran , dalam hal ini kondisi pasar dan sebagainya
bukan menjadi tanggung jawab kami.
12. Laporan pendapat kewajaran ini disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam
laporan dan tidak dapat digunakan untuk maksud dan tujuan lainnya dan kami tidak bertanggung
jawab jika laporan ini digunakan untuk tujuan lain.
13. Laporan pendapat kewajaran ini sebagai salah satu informasi untuk dijadikan dasar pemikiran
dalam mengambil keputusan, akan tetapi tidak mengikat dan tidak dapat dijadikan sebagai dasar
penentu suatu keputusan yang berakibat hukum, karena laporan pendapat kewajaran ini semata-
mata dibuat berdasarkan kajian disiplin ilmu dan kemampuan yang kami miliki.
14. Laporan pendapat kewajaran ini tidak berlaku dan tidak sah apabila tidak terdapat tanda tangan
penilai berijin beserta stempel perusahaan (corporate seal) yang resmi dari KJPP Ferdinand, Danar,
Ichsan & Rekan.
15. Laporan pendapat kewajaran ini dibuat dan ditujukan hanya kepada pemberi tugas, sesuai dengan
maksud dan tujuan yang diungkapkan dalam laporan pendapat kewajaran.
Halaman 61
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 63
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Independen, kami yang bertanda tangan
di bawah ini menerangkan bahwa:
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan pendapat kewajarab adalah benar sesuai
dengan pemahaman terbaik dari Penilai.
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang, maupun
memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada terhadap Objek Analisis Pendapat
Kewajaran.
4. Imbalan Jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil pendapat kewajaran yang dilaporkan.
5. Pendapat Kewajaran dilakukan dengan memenuhi Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”) No.
35/POJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal dan ketentuan Standar Penilaian Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai jenis usaha atau industri yang menjadi objek analisis
pendapat kewajaran.
8. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan
dalam laporan pendapat kewajaran ini.
9. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran.
10. Kami bertanggung jawab atas laporan pendapat kewajaran yang telah kami susun berdasarkan
data yang telah diberikan kepada kami oleh Pemberi tugas dan kami anggap akurat serta lengkap.
11. Kami tidak bertanggung jawab atas hasil laporan ini apabila data-data, dokumen dan informasi
dari Pemberi Tugas yang diberikan kepada kami tidak sah/legal sehingga menjadi tidak lengkap
atau menyesatkan.
12. Penugasan pendapat kewajaran telah dilakukan terhadap objek analisis pendapat kewajaran pada
tanggal penilaian (cut off date).
13. Analisis dan kesimpulan yang dihasilkan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan
pendapat kewajaran.
14. Kesimpulan pendapat kewajaran yang dihasilkan dalam penugasan pemberian pendapat
kewajaran profesional telah disajikan sebagai kesimpulan kewajaran rencana transaksi.
15. Penilai melakukan sesuai dengan Lingkup Penugasan dan data yang dianalisis telah diungkapkan.
16. Kesimpulan pendapat kewajaran telah sesuai dengan asumsi dan kondisi pembatas.
17. Data ekonomi dan industri yang tercantum dalam laporan kami peroleh dari sumber yang telah
terpublikasi dan diyakini kebenarannya.
Halaman 62
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 64
Penilai Tanda Tangan
Penanggung Jawab:
M. Ichsan Suud, S.P., M.B.A., MAPPI (Cert.)
Izin Penil
ai Bisnis No. : B-1.16.00453
MAPPI No. : 10-S-02571
STTD Bapepam No. : STTD.PB-50/PJ-1/PM.021/2025
RMK No. : RMK-2017-00526
Pemeriksa:
Bangkit Widhi Raharjo, S.E.
MAPPI No. : 15-T-06112
RMK No. : RMK-2017.01119
Penilai:
Yus Dwiantoro, S.Kom.
MAPPI No. : 21-P-10897
RMK No. : RMK-2023.04530
Asisten Penilai:
Ratu Ayu Okta K., S.Ak.
MAPPI No. : 24-A-12454
Halaman 63
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 65
LAMPIRAN
Halaman 64
00030/2.0176-00/BS/03/0453/1/II/2026
Page 66
Lampiran 1
ANALISA RENCANA TRANSAKSI
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
A. Analisa Kewajaran
Keterangan Nilai (Rp)
Nilai Pasar Saham JLA 422.821.468.000
Batas Atas (7,5%) 444.982.621.038
Batas Bawah (7,5%) 382.892.022.754
Rencana Nilai Transaksi Rp413.937.321.896
Selisih Nilai Rencana Transaksi Terhadap Nilai Pasar Saham 2,15%
B. Analisa Materialitas
Keterangan Nilai (Rp.)
Nilai Buku GAP Des 2025 1.088.518.000.000
Rencana Nilai Transaksi 413.937.321.896
Persentase Rencana Nilai Transaksi terhadap Nilai Buku 38,03%
Page 67
Lampiran 2
PROFORMA LAPORAN POSISI KEUANGAN
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
31 Desember 2025
Uraian Satuan
Neraca Penyesuaian Neraca Proforma
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank Rp Juta 15.703 457 16.160
Piutang usaha Rp Juta 5.282 950 6.232
Piutang lain-lain - bagian lancar Rp Juta 33.333 63 33.396
Persediaan Rp Juta 152.423 1.474 153.897
Uang muka dan biaya dibayar dimuka Rp Juta 3.406 471 3.877
Total Aset Lancar Rp Juta 210.147 3.415 213.562
Aset Tidak Lancar
Dana Dalam Pembatasan Rp Juta 1.244 1.244
Piutang lain-lain - bagian tidak lancar Rp Juta - - -
Piutang pihak berelasi - neto Rp Juta 20 - 20
Tanah untuk pengembangan Rp Juta 922.933 - 922.933
Uang muka pembelian tanah Rp Juta - - -
Aset tetap - neto Rp Juta 382.852 1.059.289 1.442.141
Aset takberwujud Rp Juta 94 2 96
Investasi pada asosiasi Rp Juta - -
Aset tidak lancar lainnya Rp Juta 942 - 942
Total Aset Tidak Lancar Rp Juta 1.308.085 1.059.291 2.367.376
TOTAL ASET Rp Juta 1.518.232 1.062.706 2.580.938
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha Rp Juta 11.924 15.599 27.523
Utang lain-lain-Pihak ke-3 Rp Juta 12.173 700 12.873
Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan
Rp Juta 22.814 3.529 26.343
ditangguhkan
Beban yang masih harus dibayar Rp Juta 54.048 3.683 57.731
Utang pajak Rp Juta 34.538 1.452 35.990
Liabilitas Imbalan Kerja Rp Juta 22.830 - 22.830
Utang lain-lain jangka panjang Rp Juta 69.700 9.444 79.144
Utang Bank Rp Juta 8.210 8.210
Pembiayaan Musyarakah Rp Juta 4.050 4.050
Utang Pembelian Aset Tetap Rp Juta 102 102
Total Liabilitas Jangka Pendek Rp Juta 240.389 34.407 274.796
Utang Pihak Berelasi Rp Juta 48.099 20.435 68.534
Utang lain-lain Jangka Panjang Rp Juta 23.060 23.060
Utang Bank Rp Juta 75.087 75.087
Pembiayaan Musyarakah Rp Juta 53.681 53.681
Liabilitas Sewa Rp Juta 700 700
Liabilitas imbalan pasca-kerja Rp Juta 11.758 11.758
Liabilitas Jangka Panjang Rp Juta 189.325 43.495 232.820
Total Liabilitas Rp Juta 429.714 77.902 507.616
EKUITAS
Modal saham Rp Juta 2.258.191 82.800 2.340.991
Tambahan Modal Disetor Rp Juta (370.532) 331.201 (39.331)
Komponen ekuitas lainnya Rp Juta 3.329 - 3.329
Keuntungan Aktuaria Rp Juta - -
Akumulasi kerugian Rp Juta (802.915) 570.803 (232.112)
Kepentingan Non Pengendali Rp Juta 445 - 445
Ekuitas Rp Juta 1.088.518 984.804 2.073.322
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS Rp Juta 1.518.232 1.062.706 2.580.938
Page 68
Lampiran 3
PROFORMA LAPORAN LABA(RUGI)
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
Jan-Des 2025
Uraian Satuan Laba (Rugi)
Laba (Rugi) Penyesuaian
Proforma
Pendapatan Rp Juta 155.776 - 155.776
Beban pokok pendapatan Rp Juta (55.010) - (55.010)
Laba (Rugi) Bruto Rp Juta 100.766 - 100.766
Beban Penjualan Rp Juta (8.437) (8.437)
Beban umum dan administrasi Rp Juta (84.542) - (84.542)
Rp Juta 7.787 - 7.787
Pendapatan (Beban) lain-lain
Pendapatan Bunga dan Keuangan Rp Juta - - -
Laba pengukuran kembali nilai wajar Rp Juta 255.193 255.193
Keuntungan atas pengalihan Utang Rp Juta - -
Kerugian Neto atas pengendalian Entitas anak Rp Juta (46.566) - (46.566)
Beban Bunga dan Keuangan Rp Juta (10.214) - (10.214)
Rugi atas pembatalan penjualan Rp Juta - -
kerugian Neto Entitas Asosiasi Rp Juta - -
Pemulihan Penurunan nilai aset tetap Rp Juta - -
Pemulihan Penyisihan Piutang Berelasi Rp Juta - -
Laba atas Pembelian Diskon Rp Juta 12.102 315.610 327.712
Lain-lain Neto Rp Juta (9.532) (9.532)
Laba (Rugi) Sebelum Manfaat (beban) Pajak PenghasilanRp Juta (46.423) 570.803 524.380
Manfaat (Beban) pajak penghasilan Rp Juta - -
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Rp Juta (46.423) 570.803 524.380
Page 69
Lampiran 4
PROYEKSI LAPORAN POSISI KEUANGAN
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
(dalam Juta Rupiah)
1000000 (0) 0 0 0 (0) - 0 (0) (0) (0) (0)
LAPORAN POSISI KEUANGAN PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SESUDAH TRANSAKSI INKREMENTAL
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSETS
Cash and Cash Equivalents 15.703 31.332 36.092 41.649 46.284 51.125 15.703 37.776 60.922 71.541 81.694 91.984 - 6.443 24.830 29.892 35.410 40.859
Account Receivables - net 5.282 13.139 13.395 13.392 13.381 13.527 5.282 14.745 15.001 14.998 14.987 15.133 - 1.606 1.606 1.606 1.606 1.606
Inventories 152.423 245.577 282.227 286.815 208.589 185.220 152.423 316.429 359.810 384.911 265.859 229.910 - 70.852 77.583 98.095 57.270 44.690
Aset Lancar 173.408 290.049 331.714 341.856 268.254 249.872 173.408 368.950 435.733 471.449 362.540 337.027 - 78.901 104.019 129.593 94.286 87.154
- - - - - - -
Investment - 669.130 669.130 669.130 669.130 669.130 - 0 0 0 0 0 - (669.130) (669.130) (669.130) (669.130) (669.130)
Land for development 922.933 939.509 1.006.509 1.068.509 1.206.509 1.410.509 922.933 939.509 1.006.509 1.068.509 1.206.509 1.410.509 - - - - - -
Fixed Assets - net 382.946 364.744 347.313 329.220 309.980 290.097 382.946 1.280.149 1.209.549 1.177.476 1.263.520 1.478.369 - 915.405 862.236 848.256 953.540 1.188.273
Other Assets 38.945 8.875 10.251 16.850 59.510 126.691 38.945 11.269 11.614 18.124 60.721 127.902 - 2.394 1.363 1.274 1.211 1.211
Aset Tidak Lancar 1.344.824 1.982.259 2.033.204 2.083.710 2.245.129 2.496.427 1.344.824 2.230.928 2.227.672 2.264.109 2.530.751 3.016.781 - 248.669 194.468 180.400 285.622 520.354
Total Aset 1.518.232 2.272.308 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299 1.518.232 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808 - 327.570 298.488 309.992 379.908 607.509
LIABILITIES AND EQUITY - - - - - - -
LIABILITIES - - - - - - -
Trade Payables 11.924 12.773 12.456 12.517 12.563 12.611 11.924 60.675 59.638 42.644 23.054 22.275 - 47.902 47.182 30.127 10.491 9.664
Advance form Customer 22.814 51.983 106.382 141.552 137.621 157.844 22.814 67.806 170.553 232.140 226.428 293.296 - 15.823 64.171 90.588 88.807 135.452
Accrued Expenses 88.586 117.968 117.730 118.576 119.448 111.552 88.586 122.918 121.239 121.584 119.448 111.552 - 4.950 3.508 3.008 0 0
Hutang Jangka Pendek 123.324 182.724 236.568 272.645 269.633 282.007 123.324 251.398 351.430 396.368 368.930 427.123 - 68.674 114.862 123.723 99.297 145.116
- - - - - -
Bank Loans 141.028 128.974 112.415 46.692 - - 141.028 150.974 134.235 46.692 - - - 22.000 21.820 - - -
Other Liabilties 165.362 215.196 211.823 218.243 260.813 327.948 165.362 268.330 228.318 240.798 279.468 346.603 - 53.135 16.495 22.555 18.655 18.655
Hutang Jangka Panjang 306.390 344.170 324.238 264.936 260.813 327.948 306.390 419.304 362.553 287.490 279.468 346.603 - 75.135 38.315 22.555 18.655 18.655
TOTAl LIABILITIES 429.714 526.894 560.807 537.580 530.446 609.955 429.714 670.703 713.983 683.858 648.398 773.726 - 143.809 153.177 146.278 117.952 163.771
EQUITY - - - - - - -
Capital Stock 2.258.191 2.672.128 2.672.128 2.672.128 2.672.128 2.672.128 2.258.191 2.672.128 2.672.128 2.672.128 2.672.128 2.672.128 - 0 0 0 0 0
Other Equity (367.203) (366.758) (366.758) (366.758) (366.758) (366.758) (367.203) (405.271) (405.271) (405.271) (405.271) (405.271) - (38.513) (38.513) (38.513) (38.513) (38.513)
Minority Interest 445 445 (17.506) (4.571) 7.805 44.890 71.083 - (17.506) (4.571) 7.805 44.890 71.083
Retained Earning (802.915) (559.957) (501.259) (417.385) (322.433) (169.026) (802.915) (320.176) (312.865) (222.963) (66.855) 242.141 - 239.781 188.394 194.422 255.578 411.167
TOTAL EQUITY 1.088.518 1.745.414 1.804.112 1.887.985 1.982.937 2.136.344 1.088.518 1.929.175 1.949.422 2.051.699 2.244.893 2.580.082 - 183.762 145.311 163.714 261.955 443.738
TOTAl LIABILITIES & EQUITY 1.518.232 2.272.307 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299 1.518.232 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808 - 327.571 298.487 309.992 379.907 607.509
Page 70
Lampiran 5
PROYEKSI LAPORAN LABA(RUGI)
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
(dalam USD)
LAPORAN LABA(RUGI) PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SESUDAH TRANSAKSI INKREMENTAL
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan- Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan- Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2025 2026 2027 2028 2029 2030
PENDAPATAN 155.776 230.602 361.552 398.098 499.279 530.153 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569 - 34.625 97.616 169.628 319.299 384.416
COGS (55.010) (76.397) (131.233) (128.364) (151.336) (161.647) (55.010) (198.602) (226.828) (237.886) (329.500) (322.478) - (122.205) (95.595) (109.522) (178.164) (160.831)
Laba/Rugi Kotor 100.766 154.205 230.319 269.734 347.942 368.506 100.766 66.625 232.340 329.839 489.078 592.091 - (87.580) 2.021 60.105 141.136 223.586
Beban Penjualan (8.437) (24.586) (22.965) (32.951) (35.470) (39.511) (8.437) (29.340) (41.095) (56.803) (70.072) (82.576) (4.754) (18.130) (23.852) (34.602) (43.065)
Beban Adm & Umum (84.542) (95.690) (98.728) (101.519) (117.416) (124.061) (84.542) (111.857) (118.185) (124.485) (144.299) (153.981) (16.167) (19.457) (22.966) (26.883) (29.920)
LABA (RUGI) USAHA 7.787 33.929 108.625 135.264 195.056 204.934 7.787 (74.572) 73.059 148.551 274.707 355.534 - (108.501) (35.566) 13.287 79.651 150.600
- - - - - -
Pendapatan (Beban) Non Operasional (54.210) 213.959 (40.795) (40.205) (90.685) (34.038) (54.210) 507.792 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004) - 293.834 (1.629) (18.870) 33 34
Total Pendapatan (beban) Lain-lain (54.210) 213.959 (40.795) (40.205) (90.685) (34.038) (54.210) 507.792 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004) - 293.834 (1.629) (18.870) 33 34
LABA SEBELUM PAJAK (46.423) 247.888 67.830 95.059 104.371 170.896 (46.423) 433.221 30.635 89.476 184.055 321.530 - 185.333 (37.195) (5.583) 79.684 150.634
- - - - - -
- - - - - -
Manfaat (Beban) Pajak Penghasilan - (4.930) (9.132) (11.185) (9.419) (17.489) - (4.930) (10.566) (14.320) (16.189) (25.769) - - (1.433) (3.135) (6.769) (8.279)
- - - - - -
LABA TAHUN BERJALAN (46.423) 242.958 58.698 83.874 94.952 153.407 (46.423) 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761 - 185.333 (38.628) (8.718) 72.914 142.354
- - - - - -
EBIT 7.787 33.929 108.625 135.264 195.056 204.934 7.787 (74.572) 73.059 148.551 274.707 355.534 - (108.501) (35.566) 13.287 79.651 150.600
Depresiasi (35.601) 18.970 19.600 20.195 21.290 22.001 (35.601) 216.465 76.555 61.385 72.808 69.157 - 197.494 56.955 41.190 51.518 47.157
EBITDA (27.814) 52.900 128.226 155.459 216.347 226.935 (27.814) 141.893 149.615 209.936 347.515 424.691 - 88.993 21.389 54.477 131.169 197.756
- - - - - -
Page 71
Lampiran 6
PROYEKSI LAPORAN ARUS KAS
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
(dalam USD)
1.000.000
LAPORAN ARUS KAS PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SEBELUM TRANSAKSI PROYEKSI LAPORAN KEUANGAN SESUDAH TRANSAKSI INKREMENTAL
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030 2026 2027 2028 2029 2030 2026 2027 2028 2029 2030
Arus Kas dari aktivitas operasi
Penerimaan kas dari pelanggan 288.457 409.004 474.553 559.649 621.386 336.786 570.692 691.796 911.691 1.099.421 (48.329) (161.689) (217.243) (352.042) (478.035)
Pembayaran kas kepada pemasok (84.476) (117.865) (122.447) (111.718) (123.757) (118.111) (178.370) (233.064) (232.879) (272.946) 33.635 60.505 110.617 121.161 149.189
(65.511) (75.416) (91.387) (116.308) (129.315) (80.774) (98.281) (120.328) (156.567) (178.512) 15.263 22.865 28.941 40.259 49.198
Pembayaran kas kepada karyawan (62.208) (63.546) (65.082) (66.691) (68.200) (73.886) (77.825) (82.298) (87.039) (90.866) 11.678 14.279 17.215 20.347 22.667
Penerimaan (Pembayaran) kas operasional lainnya (30.132) (45.005) (46.365) (95.729) (58.255) (35.204) (50.229) (50.689) (106.195) (67.327) 5.072 5.223 4.324 10.465 9.072
Kas Neto yang Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Operasi 46.129 107.172 149.272 169.202 241.860 28.811 165.988 205.418 329.012 489.770 17.318 (58.815) (56.146) (159.810) (247.910)
- - - - -
Arus Kas dari Aktivitas investasi - - - - -
Penerimaan dari (pembayaran untuk) piutang pihak berelasi 7.550 54.800 14.000 57.000 - 7.550 54.800 14.000 57.000 - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - -
Penerimaan neto piutang lain-lain - - - - - - - - - - - - - - -
Penerimaan neto dana dalam pembatasan 1.222 597 - - - 1.222 597 - - - - - - - -
Penerimaan neto atas pelepasan aset tetap - - - - - - - - - - - - - - -
Perolehan aset tetap (6.815) (8.445) (8.691) (8.762) (9.019) (11.710) (12.054) (10.016) (10.153) (10.480) 4.895 3.609 1.325 1.391 1.461
Perolehan tanah - (67.000) (62.000) (138.000) (204.000) - (67.000) (96.000) (287.000) (445.000) - - 34.000 149.000 241.000
Kas Neto yang Digunakan untuk Aktivitas Investasi 1.957 (20.048) (56.691) (89.762) (213.019) (2.938) (23.657) (92.016) (240.153) (455.480) 4.895 3.609 35.325 150.391 242.461
- - - - -
Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan - - - - -
Pembayaran neto untuk Pinjaman Bank (16.260) (16.559) (65.523) (46.681) - 5.560 (38.379) (65.523) (46.681) - (21.820) 21.820 - - -
Penerimaan Dana dari Entitas anak (16.197) (65.807) (21.500) (28.125) (24.000) (16.197) (65.807) (21.500) (32.025) (24.000) - - - 3.900 -
Penerimaan dari (pembayaran untuk) utang pihak berelasi - (15.000) (15.760) - - - 15.000 15.760 - -
Pembayaran utang lain-lain
Kas Neto yang Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan (32.457) (82.366) (87.023) (74.806) (24.000) (10.637) (119.186) (102.783) (78.706) (24.000) (21.820) 36.820 15.760 3.900 -
- - - - -
Penurunan Neto Kas dan Setara Kas 15.629 4.758 5.557 4.635 4.841 15.236 23.145 10.618 10.153 10.290 393 (18.387) (5.061) (5.518) (5.449)
Kas dan Setara Kas Awal Tahun 15.703 31.332 36.090 41.647 46.282 22.539 37.776 60.920 71.539 81.692 (6.836) (6.443) (24.830) (29.891) (35.409)
Kas dan Setara Kas Akhir Tahun 31.332 36.090 41.647 46.282 51.124 37.776 60.920 71.539 81.692 91.982 (6.443) (24.830) (29.891) (35.409) (40.858)
Page 72
Lampiran 7
ANALISA INKREMENTAL LAPORAN POSISI KEUANGAN
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Aset Lancar
Sebelum Transaksi 173.408 290.049 331.714 341.856 268.254 249.872
Setelah Transaksi 173.408 368.950 435.733 471.449 362.540 337.027
Inkremental - 78.901 104.019 129.593 94.286 87.154
Aset Tidak Lancar
1.344.824 1.982.259 2.033.204 2.083.710 2.245.129 2.496.427
Setelah Transaksi 1.344.824 2.230.928 2.227.672 2.264.109 2.530.751 3.016.781
Inkremental - 248.669 194.468 180.400 285.622 520.354
Jumlah Aset
Sebelum Transaksi 1.518.232 2.272.308 2.364.918 2.425.566 2.513.383 2.746.299
Setelah Transaksi 1.518.232 2.599.878 2.663.405 2.735.558 2.893.291 3.353.808
- 327.570 298.488 309.992 379.908 607.509
Liabilitas Jangka Pendek
Sebelum Transaksi 123.324 182.724 236.568 272.645 269.633 282.007
Setelah Transaksi 123.324 251.398 351.430 396.368 368.930 427.123
Inkremental - 68.674 114.862 123.723 99.297 145.116
Liabilitas Jangka Panjang
Sebelum Transaksi 306.390 344.170 324.238 264.936 260.813 327.948
Setelah Transaksi 306.390 419.304 362.553 287.490 279.468 346.603
Inkremental - 75.135 38.315 22.555 18.655 18.655
Jumlah Liabilitas
Sebelum Transaksi 429.714 526.894 560.807 537.580 530.446 609.955
Setelah Transaksi 429.714 670.703 713.983 683.858 648.398 773.726
Inkremental - 143.809 153.177 146.278 117.952 163.771
Ekuitas
Sebelum Transaksi 1.088.518 1.745.414 1.804.112 1.887.985 1.982.937 2.136.344
Setelah Transaksi 1.088.518 1.929.175 1.949.422 2.051.699 2.244.893 2.580.082
Inkremental - 183.762 145.311 163.714 261.955 443.738
Page 73
Lampiran 8
ANALISA INKREMENTAL LAPORAN LABA(RUGI)
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
Jan-Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan
Sebelum Transaksi 155.776 230.602 361.552 398.098 499.279 530.153
Setelah Transaksi 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Inkremental - 34.625 97.616 169.628 319.299 384.416
Biaya Operasional
Sebelum Transaksi 92.979 120.276 121.693 134.470 152.886 163.571
Setelah Transaksi 92.979 141.197 159.281 181.289 214.371 236.557
Inkremental - 20.921 37.587 46.818 61.485 72.986
Laba (Rugi) Tahun Berjalan
Sebelum Transaksi (46.423) 242.958 58.698 83.874 94.952 153.407
Setelah Transaksi (46.423) 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761
Inkremental - 185.333 (38.628) (8.718) 72.914 142.354
Page 74
Lampiran 9
ANALISA INKREMENTAL LAPORAN ARUS KAS
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
31 Des 31 Des 31 Des 31 Des 31 Des
Uraian
2026 2027 2028 2029 2030
Arus Kas dari Kegiatan Operasional
Sebelum Transaksi 7.550 54.800 14.000 57.000 -
Setelah Transaksi 7.550 54.800 14.000 57.000 -
Inkremental - - - - -
Arus Kas dari Kegiatan Investasi
Sebelum Transaksi - (67.000) (62.000) (138.000) (204.000)
Setelah Transaksi - (67.000) (96.000) (287.000) (445.000)
Inkremental - - (34.000) (149.000) (241.000)
Arus Kas dari Kegiatan Pendanaan
Sebelum Transaksi - - - - -
Setelah Transaksi - (15.000) (15.760) - -
Inkremental - (15.000) (15.760) - -
Page 75
Lampiran 10
ANALISA SENSITIVITAS PENDAPATAN
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
(dalam USD)
Kondisi Normal
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (183.590) (123.334) (309.553) (357.789) (471.063) (489.878)
EBITDA (27.814) 141.893 149.615 209.936 347.515 424.691
Depresiasi 35.601 (216.465) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT 7.787 (74.572) 73.059 148.551 274.707 355.534
Pendapatan (beban) Non Operasional (54.210) 507.792 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
EBT (46.423) 433.221 30.635 89.476 184.055 321.530
Beban Pajak - (4.930) (10.566) (14.320) (16.189) (25.769)
Laba Tahun Berjalan (46.423) 428.291 20.070 75.156 167.866 295.761
Beban Operasional Naik 5%
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (183.590) (123.334) (309.553) (375.679) (494.616) (514.372)
EBITDA (27.814) 141.893 149.615 192.047 323.962 400.197
Depresiasi 35.601 (216.465) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT 7.787 (74.572) 73.059 130.661 251.154 331.040
Pendapatan (beban) Non Operasional (54.210) 507.792 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
EBT (46.423) 433.221 30.635 71.587 160.502 297.036
Beban Pajak - (95.309) (6.740) (15.749) (35.310) (65.348)
Laba Tahun Berjalan (46.423) 337.912 23.896 55.837 125.191 231.688
Beban Operasional Turun 5%
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Uraian
2025 2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan 155.776 265.227 459.168 567.725 818.578 914.569
Beban Operasional (183.590) (123.334) (294.075) (339.900) (447.509) (465.384)
EBITDA (27.814) 141.893 165.092 227.825 371.068 449.185
Depresiasi 35.601 (216.465) (76.555) (61.385) (72.808) (69.157)
EBIT 7.787 (74.572) 88.537 166.440 298.260 380.028
Pendapatan (beban) Non Operasional (54.210) 507.792 (42.424) (59.075) (90.652) (34.004)
EBT (46.423) 433.221 46.113 107.365 207.608 346.024
Beban Pajak - (95.309) (10.145) (23.620) (45.674) (76.125)
Laba Tahun Berjalan (46.423) 337.912 35.968 83.745 161.934 269.899
Page 76
Lampiran 11
ANALISA RASIO PROYEKSI KEUANGAN SEBELUM RENCANA TRANSAKSI
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
Des Des Des Des Des Rata - rata
RASIO KEUANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
Rasio Aktivitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,55 26,99 29,73 37,31 39,19 33,31
Rasio perputaran persediaan 0,31 0,46 0,45 0,73 0,87 0,56
Rasio perputaran utang usaha 5,98 10,54 10,26 12,05 12,82 10,33
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 1,59 1,40 1,25 0,99 0,89 1,22
Rasio cepat 0,24 0,21 0,20 0,22 0,23 0,22
Rasio kas 0,17 0,15 0,15 0,17 0,18 0,17
Rasio Profitabilitas (%)
Rasio laba atas aset 10,69% 2,48% 3,46% 3,78% 5,59% 0,05
Rasio laba atas ekuitas 13,92% 3,25% 4,44% 4,79% 7,18% 0,07
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 23,19% 23,71% 22,16% 21,10% 22,21% 0,22
30,19% 31,08% 28,47% 26,75% 28,55% 0,29
Page 77
Lampiran 12
ANALISA RASIO PROYEKSI KEUANGAN SETELAH RENCANA TRANSAKSI
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
Des Des Des Des Des Rata - rata
RASIO KEUANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
Rasio Aktivitas (x)
Rasio perputaran piutang 17,99 30,61 37,85 54,62 60,44 40,30
Rasio perputaran persediaan 0,63 0,63 0,62 1,24 1,40 0,90
Rasio perputaran utang usaha 3,27 3,80 5,58 14,29 14,48 8,28
Rasio Likuiditas (x)
Rasio lancar 1,47 1,24 1,19 0,98 0,79 1,13
Rasio cepat 0,21 0,22 0,22 0,26 0,25 0,23
Rasio kas 0,15 0,17 0,18 0,22 0,22 0,19
Rasio Profitabilitas (%)
Rasio laba atas aset 16,47% 0,75% 2,75% 5,80% 8,82% 6,92%
Rasio laba atas ekuitas 22,20% 1,03% 3,66% 7,48% 11,46% 9,17%
Rasio Solvabilitas (%)
Rasio total Liabilitas / total aset 25,80% 26,81% 25,00% 22,41% 23,07% 24,62%
Rasio total Liabilitas / total ekuitas 34,77% 36,63% 33,33% 28,88% 29,99% 32,72%
Page 78
Lampiran 13
HISTORIS POSISI KEUANGAN / NERACA
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
KONSOLIDASIAN
Des Des Des Des Des
DESKRIPSI SATUAN
2021 2022 2023 2024 2025
ASET
Aset Lancar
Kas dan bank IDR Juta 64.016 85.443 48.990 20.367 15.703
Piutang usaha IDR Juta 4.886 2.775 6.399 8.274 5.282
Piutang lain-lain - bagian lancar IDR Juta 820.315 799.986 795.286 9.947 33.333
IDR Juta 124.959 126.365 126.903 144.851 152.423
Uang muka dan biaya dibayar dimuka IDR Juta 2.615 2.643 10.099 3.003 3.406
Total Aset Lancar IDR Juta 1.016.791 1.017.212 987.677 186.442 210.147
Aset Tidak Lancar
Dana Dalam Pembatasan IDR Juta 5.256 3.832 3.092 2.694 1.244
Piutang lain-lain - bagian tidak lancar IDR Juta 771.846 -
IDR Juta 3.581 3.961 3.997 3.335 20
Tanah untuk pengembangan IDR Juta 81.424 55.653 173.023 160.164 922.933
Uang muka pembelian tanah IDR Juta 50.215 50.215 13.695
Aset tetap - neto IDR Juta 1.892.070 480.444 397.446 389.966 382.852
Aset takberwujud IDR Juta - 133 94
Investasi pada asosiasi IDR Juta 24 98.849 41.692 23.117 -
Aset tidak lancar lainnya IDR Juta 774 281 315 1.725 942
Total Aset Tidak Lancar IDR Juta 2.033.344 693.235 633.260 1.352.980 1.308.085
TOTAL ASET IDR Juta 3.050.135 1.710.447 1.620.937 1.539.422 1.518.232
LIABILITAS DAN EKUITAS
Liabilitas Jangka Pendek
Utang usaha IDR Juta 38.704 14.907 13.199 11.775 11.924
Utang lain-lain-Pihak ke-3 IDR Juta 85.054 122.088 102.048 13.998 12.173
Uang Muka Pelanggan dan Pendapatan ditangguhkan IDR Juta 90.976 24.403 20.530 13.266 22.814
Beban yang masih harus dibayar IDR Juta 129.213 51.650 57.719 52.124 54.048
Utang pajak IDR Juta 64.217 48.373 40.958 37.734 34.538
Liabilitas Imbalan Kerja IDR Juta 40.099 24.275 22.848 22.747 22.830
Utang lain-lain jangka panjang IDR Juta 69.700
Utang Bank IDR Juta 23.112 4.692 10.992 11.024 8.210
Pembiayaan Musyarakah IDR Juta 2.010 4.423 4.380 4.050
Utang Pembelian Aset Tetap IDR Juta 36 102
Total Liabilitas Jangka Pendek IDR Juta 471.375 292.398 272.753 167.048 240.389
Liabilitas Jangka Panjang
Utang Pihak Berelasi IDR Juta 4.000 48.071 43.465 48.099
Utang Lain-lain Pihak ke-3 IDR Juta 81.685 46.946 69.700 -
Utang Bank IDR Juta 438.598 101.287 90.295 80.375 75.087
Pembiayaan Musyarakah IDR Juta 68.839 66.829 59.609 55.229 53.681
Utang Pembelian Aset Tetap IDR Juta 15.645 13.888 145 700
Liabilitas imbalan pasca-kerja IDR Juta 22.203 11.577 11.357 11.758
Total Liabilitas Jangka Panjang 630.970 228.950 209.697 260.126 189.325
TOTAL LIABILITAS IDR Juta 1.102.345 521.348 482.450 427.174 429.714
EKUITAS
Modal saham IDR Juta 2.258.191 2.258.191 2.258.191 2.258.191 2.258.191
Tambahan Modal Disetor IDR Juta (368.994) (370.532) (370.532) (370.532) (370.532)
Komponen ekuitas lainnya IDR Juta 941 2.036 (7.037) (6.625) 3.329
Keuntungan Aktuaria IDR Juta
Akumulasi kerugian IDR Juta 57.601 (700.596) (742.135) (768.786) (802.915)
Kepentingan Non Pengendali IDR Juta 51 445
TOTAL EKUITAS IDR Juta 1.947.790 1.189.099 1.138.487 1.112.248 1.088.518
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS IDR Juta 3.050.135 1.710.447 1.620.937 1.539.422 1.518.232
Balance Sheet Check - - - - -
Page 79
Lampiran 14
HISTORIS LABA (RUGI)
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA
Per tanggal 31 Desember 2025
KONSOLIDASIAN
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
DESKRIPSI SATUAN
2021 2022 2023 2024 2025
PENDAPATAN Rp Juta 86.780 191.996 154.753 165.623 155.776
BEBAN POKOK PENDAPATAN Rp Juta (73.872) (100.120) (40.251) (47.650) (55.010)
LABA BRUTO Rp Juta 12.908 91.876 114.502 117.973 100.766
Beban Penjualan Rp Juta (2.519) (3.971) (3.259) (5.446) (8.437)
Rp Juta (71.854) (105.925) (77.969) (89.680) (84.542)
LABA USAHA Rp Juta (61.465) (18.020) 33.274 22.847 7.787
Pendapatan Bunga dan Keuangan Rp Juta
Keuntungan atas pengalihan Utang Rp Juta 19.794
Kerugian Neto atas pengendalian Entitas anak Rp Juta (641.688) (46.035) (18.542) (46.566)
Kerugian Neto atas pembongkaran Bangunan Rp Juta (9.640) (35.889)
Rp Juta (20.045) (26.173) (15.700) (15.538) (10.214)
Rugi atas pembatalan penjualan Rp Juta (498) (25.570)
kerugian Neto Entitas Asosiasi Rp Juta (16.226)
Pemulihan Penurunan nilai aset tetap Rp Juta
Pemulihan Penyisihan Piutang Berelasi Rp Juta
Laba (Rugi) Pembelian Diskon Rp Juta 12.102
Lain-lain Neto Rp Juta 2.145 (14.519) (13.078) (15.418) (9.532)
Pendapatan (Beban Non Operasional) Rp Juta (28.038) (740.271) (74.813) (49.498) (54.210)
LABA SEBELUM PAJAK Rp Juta (89.503) (758.291) (41.539) (26.651) (46.423)
Manfaat (Beban) Pajak Penghasilan Rp Juta (2.018)
LABA TAHUN BERJALAN Rp Juta (91.521) (758.291) (41.539) (26.651) (46.423)
Page 80
Lampiran 15
HISTORIS ARUS KAS
Pendapat Kewajaran Rencana Transaksi Pembelian Saham JLA 01-Jul-24
Per tanggal 31 Desember 2025 31-Dec-24
183
KONSOLIDASIAN
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
DESKRIPSI SATUAN
2020 2021 2022 2023 2024 2025
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan Rp Juta 101.531 90.965 222.550 150.688 156.626 164.677
Pembayaran kas kepada pemasok Rp Juta (33.686) (42.679) (76.782) (33.780) (45.012) (48.612)
Pembayaran kas untuk beban umum & adm Rp Juta (11.654) (23.240) (45.330) (41.443) (18.338) (41.677)
Pembayaran kas kepada karyawan Rp Juta (45.479) (23.245) (71.310) (50.726) (61.405) (56.642)
Rp Juta 10.712 1.801 29.128 24.739 31.871 17.746
Penerimaan penghasilan bunga Rp Juta 463 301 764 1.515 1.173 363
Pembayaran pajak penghasilan Rp Juta (5.613) (6.617) (8.919) (8.322) (21.764) (3.532)
Pembayaran beban bunga dan keuangan Rp Juta (6.485) (1.696) (14.196) (15.323) (17.869) (10.509)
Arus Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Operasi Rp Juta (923) (6.211) 6.777 2.609 (6.589) 4.068
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan neto piutang Pihak Berelasi Rp Juta 4.370
Penerimaan neto piutang lain-lain Rp Juta 142 6.735 3.424 1.782 3.880 2.285
Penerimaan neto dana dalam pembatasan Rp Juta 161 589 1.424 740 398 1.450
Perolehan aset tetap Rp Juta (189) (697) (1.448) (10.548) (9.943) 130
Perolehan aset takberwujud Rp Juta (155) (10.570)
Kenaikan neto piutang Berelasi Rp Juta (656) (37) (9)
Penerimaan neto atas Aset Tetap Rp Juta 286 1.616 1.526 1.527
Kas neto dekonsolidasi entitas anak Rp Juta (50) (1.589)
Perolehan tanah untuk pengembangan Rp Juta (40.632)
Arus Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi Rp Juta 400 8.193 2.681 (47.168) (5.829) (2.335)
ARUS KAS ARI AKTIVITAS PENDANAAN
Pinjaman bank jangka panjang Rp Juta (200) (10.286) (19.837) (4.692) (9.888) (8.102)
Pembiayaan Musyarakah Rp Juta (100) (10) (4.807) (4.423) (1.878)
Utang pembelian aset tetap Rp Juta (51) (181) (226)
Kenaikan (penurunan) neto Utang Pihak Berelasi Rp Juta (467) (15.153) (24.224) 1.125 (1.243) 5.634
Penerimaan (pembayaran) neto utang lain-lain Rp Juta (3.050) 76.361 56.030 16.480 (470) (1.825)
Arus Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Pendanaan Rp Juta (3.868) 50.912 11.969 8.106 (16.205) (6.397)
PENINGKATAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN SETARA KAS Rp Juta (4.391) 52.894 21.427 (36.453) (28.623) (4.664)
SALDO KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN Rp Juta 15.513 11.122 64.016 85.443 48.990 20.367
Efek nilai tukar mata uang asing terhadap kas dan bank Rp Juta
SALDO KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN Rp Juta 11.122 64.016 85.443 48.990 20.367 15.703
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
Page 81
Page 82
Page 83
Names mentioned 70 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT. Graha Andrasentra Propertindo
p.2 ×14
unresolved
org
PT JUNGLELAND ASIA
p.2 ×8
unresolved
org
PT ADIPROTEK ENVIRODUNIA
p.2 ×10
unresolved
org
KJPP Ferdinand
p.2 ×6
unresolved
org
Ichsan dan Rekan
p.2 ×4
unresolved
org
KJPP FDI
p.2 ×4
unresolved
org
BAPEPAM-LK
p.2 ×2
unresolved
org
Otoritas Jasa Keuangan Republik Indonesia
p.4 ×2
unresolved
person
MBA.
p.6 ×2
unresolved
org
Bapepam
p.6 ×4
unresolved
org
Rekan
· Penilai
p.8
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.8 ×2
unresolved
—
Telepon/Fax
p.8
unresolved
—
PIC/Contact
p.8
unresolved
org
PT Bursa Efek Indonesia. Dalam PMHMETD I
p.10
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Y Santosa
p.11 ×6
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron dan Rekan
p.12
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron
p.12 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.12 ×5
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.12 ×4
unresolved
org
KJPP Iwan Bachron & Rekan
p.13
unresolved
person
Akta Notaris Ny. Yetty Taher
p.15 ×3
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.15 ×3
unresolved
org
PT Aliyah Pancahafat
p.15
unresolved
person
Akta Notaris Ny. Toety Juniarto
p.15 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Nur Nadia Tadjoedin
p.15
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.16 ×3
unresolved
person
Akta Notaris Elizabeth Karina Leonita S.H.
· Notaris
p.16 ×9
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.
p.16
unresolved
org
Menteri
p.16 ×2
unresolved
person
Nitra Reza
· Notaris
p.16
unresolved
org
Menteri Hukum Dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.17
unresolved
org
PT Surya Global Nusantara
p.17
unresolved
person
Agus Madjid
p.18 ×3
unresolved
org
PT Protek Environment Dunia
p.18
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.18 ×2
unresolved
person
Yunita Aristina
p.18 ×3
unresolved
org
Kementerian
p.18
unresolved
org
PT Anugrah Mahajaya Nusantara
p.19
unresolved
org
PT Magifera Indika Indonesia
p.19
unresolved
person
Bahrul Karim
p.19
unresolved
person
Ivi Sumarna Suryana
p.19
unresolved
org
PT Garda Mulia Persada
p.20 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Jimmy Tanal
p.20 ×3
unresolved
person
Hasbullah Abdul Rasyid
p.20
unresolved
org
PT Andrasentra Properti Services
p.20 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia
p.20
unresolved
org
Pusat Statistik
p.29
unresolved
org
Bank Indonesia
p.29 ×20
unresolved
org
Kementerian Dalam Negeri
p.40
unresolved
org
Ichsan & Rekan
p.62
unresolved
person
Bangkit Widhi Raharjo
p.64
unresolved
person
Yus Dwiantoro
p.64
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.