Back to announcement
20260126_PTMP_Rencana Transaksi Material Dengan Persetujuan RUPS_32022121_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review PTMPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 98
Page 1
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
LAPORAN PENILAIAN
File No : 00001/2.0110 -00/PI/10/0092/1/I/2026
ASET
PT MITRA PACK TBK
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 & D 01/43 RT. 024 RW. 08, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan
Benda, Kota Tangerang, Banten.
Jl. DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kel. Karang Jl. Nusa Indah A9 RT. 003 RW. 004 Kel. Jurumudi,
Sari, Kec. Neglasari, Kota Tangerang, Banten. Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Page 2
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/1/I/2026 Jakarta, 13 Januari 2026
Kepada Yth.
Direksi
PT MITRA PACK, Tbk
Ruko Grand Boulevard (2)
Duta Garden No. 43 Blok D1 No. 42
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda
Kota Tangerang, Banten.
Perihal : Penilaian Aset PT Mitra Pack Tbk
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan Bapak/Ibu yang tercantum dalam Surat Penawaran yang telah disepakati
bersama dengan Ref Nomor : 157/XI/AV/25/KJPPID&R, tertanggal 10 November 2025, kami telah
melakukan penilaian atas harta kekayaan berwujud (Tangible Asset) Ardi Kusuma (sesuai nama
yang tercantum dalam salinan sertifikat tanah yang kami terima).
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI
Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, dalam batas-batas kemampuan kami sebagai perusahaan
Penilai Independen berdasarkan Surat Keputusan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
1408/KM.1/2012, dengan izin usaha No 2.12.0110, tanggal 27 November 2012, dan Penilai terdaftar
pada profesi penunjang pasar modal dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Kami sebagai Penilai menyatakan :
- Dalam posisi untuk memberikan penilaian obyektif dan tidak memihak.
- Tidak mempunyai potensi benturan kepentingan baik aktual ataupun potensial dengan pemberi
tugas, pengguna laporan dan/atau obyek penilaian.
- Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Penanda Tangan Laporan Penilaian adalah Penilai Publik, yang tergabung di KJPP Ihot, Dollar dan
Raymond, dengan Izin Penilai Properti sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan No.
42/KM.1/2009, dengan Izin Penilai Publik No. P-1.09.00092 dan STTD No. STTD.PP-27/PJ-
1/PM.02/2023 tanggal 12 April 2023.
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT Mitra Pack, Tbk, beralamat di Ruko Ruko Grand Boulevard (2) No. 43
Blok D1 No. 42 Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Banten.
Phone : +6221-6261181, 6240171 Email: info@mitrapack.co.id
Bidang usaha : Industri Pengemasan.
-i
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 3
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN
Pengguna akhir dari Laporan adalah PT Mitra Pack Tbk, beralamat di Ruko Grand Boulevard (2) No.
43 Blok D1 No. 42 Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota Tangerang, Banten.
Phone : +6221-6261181, 6240171 Email: info@mitrapack.co.id
Bidang usaha : Industri Pengemasan.
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek Penilaian
Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian ini adalah sebagai berikut :
Obyek
No. Kepemilikan Lokasi
Penilaian
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08,
SHGB No. 3410
1 Rumah Kantor Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang,
a.n. Ardi Kusuma
Banten.
Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08,
SHGB No. 3656
2 Rumah Kantor Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang,
a.n. Ardi Kusuma
Banten.
SHM No. 761 dan
Jl. DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kel. Karang Sari, Kec.
3 Gedung Kantor SHM No. 762 a.n.
Neglasari, Kota Tangerang, Banten.
Ardi Kusuma
SHM No. 1861
Jl. Nusa Indah A9 RT. 003 RW. 004 Kel. Jurumudi, Kec.
4 Gudang dan HGB No. 340
Benda, Kota Tangerang, Banten.
a.n. Ardi Kusuma
Kepemilikan :
Berdasarkan informasi dari Pihak Pemberi Tugas, atas nama yang tercantum di sertifikat yaitu Ardi
Kusuma, merupakan Pemilik dari PT Mitra Pack, Tbk. Dengan demikian, status kepemilikan dari aset-
aset PT Mitra Pack, Tbk tersebut diatas, yang merupakan Objek Penilaian, adalah Kepemilikan
Tunggal.
Untuk tujuan penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa data tersebut sah, akurat, dan dapat
dipercaya, serta tidak terdapat masalah dalam hal kepemilikan/legalitas atas objek penilaian dan
dengan demikian objek dapat dipindahtangankan (transferrable).
Uraian lengkap kepemilikan diuraikan pada bagian lain dalam Laporan Penilaian ini.
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Hasil penilaian ini dinyatakan dalam mata uang Indonesia yaitu Rupiah (Rp).
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud penilaian ini adalah guna menentukan pendapat Nilai Pasar atas aset dimaksud. Sedangkan
Tujuan penilaian adalah untuk Transaksi Jual-Beli dan oleh karenanya tidak direkomendasikan
untuk penggunaan lainnya.
- ii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 4
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
DASAR NILAI
Sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian diatas, maka Dasar Nilai yang digunakan adalah
Nilai Pasar (Market Value).
Definisi Nilai Pasar diuraikan pada bagian “Istilah dalam Penilaian”.
TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI
Tanggal Penilaian adalah 30 September 2025 sedangkan waktu pelaksanaan investigasi dan
inspeksi di lapangan yaitu 14 November 2025.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada tanggal
inspeksi, kami menyusun laporan ini berdasarkan prosedur penilaian yang lazim, antara lain berisi :
Surat Pengantar, Identifikasi Status Penilai, Identifikasi Pemberi Tugas, Identifikasi Pengguna
Laporan, Identifikasi Objek Penilaian dan Kepemilikan, Jenis Mata Uang yang Digunakan,
Maksud dan Tujuan Penilaian, Dasar Nilai, Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi, Tingkat
Kedalaman Investigasi, Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan, Asumsi dan Asumsi
Khusus, Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi, Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan
Berdasarkan SPI, Konfirmasi Bahwa Objek Penilaian Tidak Sedang (Atau Sudah) Dinilai Oleh
Kjpp Lain, Batasan Atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi
Tugas, Pernyataan Tertulis Dari Pihak Pemberi Tugas, Variabel Yang Dapat Mempengaruhi Nilai
(Subsequent Event), Independensi Penilaian, Sifat Penugasan, Istilah Dalam Penilaian,
Pendekatan Penilaian, Pendekatan Penilaian Yang Digunakan.
Kondisi Tidak Pasti dan Syarat - syarat pembatasan.
Uraian lengkap tentang aset yang dinilai dan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai.
Foto-foto aset yang dinilai, peta lokasi, peta situasi tanah dan denah pertelaan lantai bangunan.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
a) Penilai telah dapat melakukan inspeksi atas Objek Penilaian dan tidak terdapat keterbatasan
yang membatasi dilakukannya inspeksi dimaksud.
b) Untuk kepentingan penilaian, Penilai dapat mengakses dan memeriksa/mem-verifikasi data dan
informasi terkait objek penilaian.
c) Penilai menerima salinan dokumen dan/atau legalitas atas objek penilaian tanpa melakukan
pemeriksaan keabsahan data dan informasi dimaksud.
d) Kondisi-kondisi tidak wajar yang tersembunyi di dalam Objek, yang dapat membawa efek negatif
terhadap nilai, tidak menjadi tanggung jawab Penilai, sebab verifikasi atas bagian-bagian yang
tersembunyi dari Objek merupakan bagian pekerjaan ahli lainnya.
e) Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas tanah namun hanya berupa pemeriksaan
batas-batas yang dinilai berdasarkan dokumen yang diberikan.
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang bersumber dari Pemberi Tugas dan Pihak yang diberi kuasa oleh Pemberi
Tugas bersifat rahasia. Data-data yang digunakan dalam proses penilaian ini diterima dari Pihak
Pemberi Tugas dan sumber-sumber lain. Data-data tersebut meliputi :
1) Data dan informasi yang kami terima dari Pihak Pemberi Tugas, antara lain :
- iii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 5
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
a) Daftar Aset yang menjadi Objek Penilaian
b) Salinan Sertifikat Kepemilikan Tanah, yaitu : SHGB No. 3410, SHGB No. 3656, SHM No. 762
SHM No. 761, SHM No. 1861 dan SHGB No. 340.
c) Salinan Izin Mendirikan Bangunan, yaitu sebagai berikut :
- 648.3/Kep-1473/BPPMPT/IMB/2013.
- 644/Kep-01.77/DPMPTSP/IMB/2019.
- 647/323-Disbang/IMB Tahun 2000.
- Salinan SPPT Pajak Bumi dan Bangunan tahun 2025.
d) Dan data-data serta informasi lain berkaitan dengan objek, yang kami terima melalui interview
dengan wakil pihak Pemberi Tugas.
Untuk tujuan penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa Data dan informasi tersebut, adalah
benar, akurat, layak dan dapat diandalkan/dipercaya, serta bersifat rahasia.
2) Data yang berasal dari sumber-sumber lain :
a) Data pembanding dari penjual, agen properti, instansi berwenang, media cetak dan
elektronik.
b) Data dari pihak Pemerintah dan lembaga riset (seperti data Bank Indonesia dan Badan Pusat
Statistik / BPS).
c) Data lainnya yang berkaitan dan digunakan dalam penilaian ini.
Untuk tujuan penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa data-data tersebut di atas adalah benar,
akurat dan dapat dipercaya.
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi :
1) Data dan informasi yang diterima oleh Penilai dari Pemberi Tugas terkait objek penilaian
diasumsikan wajar, akurat dan benar.
2) Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan yang sah secara hukum,
dapat dialihkan, dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau halangan apapun.
3) Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai.
4) Penilaian tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan
pengalihan kepada pihak lain.
5) Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan.
6) Luas tanah adalah didasarkan atas dokumen kepemilikan tanah dan informasi dari Pihak
Pemberi Tugas, dan diasumsikan bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat
dipercaya. Jika ternyata luas tersebut berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus
dilakukan penilaian ulang.
7) Luas bangunan adalah didasarkan atas pengukuran fisik yang dilakukan Penilai secara manual
di lapangan.
8) Aset yang termasuk dalam penilaian ini dinilai sebagai satu kesatuan kelompok aset.
Asumsi Khusus :
- Tidak ada
- iv
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 6
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Persetujuan dari Pihak Penerima Tugas harus didapatkan atas setiap publikasi terhadap keseluruhan
atau sebagian dari Laporan Penilaian yang diterbitkan oleh Pihak Penerima Tugas, atau pun referensi
yang dipublikasikan.
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
Laporan Penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018.
KONFIRMASI BAHWA OBJEK PENILAIAN TIDAK SEDANG (ATAU SUDAH) DINILAI OLEH
KJPP LAIN
Sebagaimana telah dikonfirmasikan dalam Kontrak Penawaran yang ditandatangani oleh Pihak
Pemberi Tugas, bahwa benar, Objek Penilaian dimaksud tidak sedang dinilai atau telah dinilai oleh
Penilai Publik (KJPP) lainnya untuk maksud dan tujuan yang sama, pengguna laporan yang sama,
dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu tidak lebih dari dua bulan).
Apabila ternyata terdapat kondisi yang berbeda dari yang dinyatakan dalam konfirmasi diatas, maka
Kami, KJPP Ihot, Dollar dan Raymond dibebaskan dari segala tuntutan.
BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA PIHAK SELAIN
PEMBERI TUGAS
Dalam Penilaian ini Pihak Penerima Tugas (KJPP Ihot, Dollar dan Raymond), tidak memiliki tanggung
jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang dari peraturan dan hukum yang berlaku.
PERNYATAAN TERTULIS DARI PIHAK PEMBERI TUGAS
Sebagaimana yang dinyatakan dalam Surat Pernyataan yang ditandatangani oleh Pihak Pemberi
Tugas, bahwa semua data dan informasi yang diberikan oleh Pihak Pemberi Tugas kepada Kami,
KJPP Ihot, Dollar dan Raymond, adalah benar dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (SUBSEQUENT EVENT)
Dalam penilaian ini tidak terdapat kejadian-kejadian penting (subsequent event) yang dapat
mempengaruhi nilai setelah tanggal penilaian per 30 September 2025 sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini.
INDEPENDENSI PENILAIAN
1. Dalam melakukan penilaian ini, kami tidak mempunyai benturan kepentingan apapun dengan
PT Mitra Pack Tbk, sebagai Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan ini, serta Bapak Ardi
Kusuma sebagai Pemilik Aset.
2. Nilai yang kami kemukakan dalam laporan ini tidak memiliki hubungan dengan biaya jasa (fee)
yang kami terima.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun di masa akan datang atas
aset yang dinilai atau dari nilai yang diperoleh.
-v
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 7
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
SIFAT PENUGASAN
Penugasan bersifat Independen.
ISTILAH DALAM PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan istilah-istilah sebagai berikut :
Nilai Pasar (Market Value) didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar dari penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – Pasal 1.7).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI 101, Butir 3.1, SPI Edisi VII - 2018).
Biaya Pengganti Baru (New Replacement Cost) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 - Ketentuan Umum – angka 27).
Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi
suatu properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian. (SPI 310 c.3 SPI Edisi VII 2018).
Metode Biaya Pengganti adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021
– Penjelasan Pasal 48.a).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi
suatu properti baru yang sama atau identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian. (Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum –
angka 28).
Biaya Reproduksi Baru (New Reproduction Cost) merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi
suatu properti baru yang sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran
setempat pada tanggal penilaian. (SPI 310 c.3 SPI Edisi VII 2018).
Metode Biaya Reproduksi adalah metode yang mengindikasikan Nilai dengan menghitung biaya
untuk membuat replika aset (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Penjelasan Pasal 48.b).
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Pasal
50).
Discounted Cash Flow (DCF) merupakan suatu teknik pembuatan model keuangan yang didasarkan
pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai metode yang dapat diterima dalam
pendekatan pendapatan, analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk suatu periode baik untuk
menilai properti operasional, properti dalam pengembangan atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut
memerlukan diskonto pasar yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai kini dari arus kas
- vi
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 8
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
dalam kaitannya dengan properti atau bisnis. Dalam hal penilaian properti operasional, arus kas
secara berkala pada umumnya diestimasikan sebagai pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan
piutang tak tertagih, serta biaya operasional. Pendapatan operasional bersih dalam suatu periode
bersama dengan estimasi nilai akhir (terminal value / exit value) pada akhir periode proyeksi,
kemudian didiskonto. Dalam hal penilaian properti dalam pengembangan, estimasi modal, biaya
pengembangan dan pendapatan penjualan diestimasikan untuk mencapai sejumlah pendapatan
bersih yang kemudian didiskonto selama periode pengembangan dan periode pemasaran. Dalam hal
penilaian bisnis, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai dari bisnis pada akhir periode
proyeksi, didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang paling sering digunakan adalah Nilai Kini (Present
Value), Nilai Kini Bersih (Net Present Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of
Return) dari arus kas.
PENDEKATAN PENILAIAN
Untuk menentukan nilai properti dimaksud dalam penilaian, pada umumnya menggunakan tiga
pendekatan penilaian (approaches) yang lazim dilakukan, yaitu :
1. PENDEKATAN PASAR (MARKET APPROACH)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran
tersedia. (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum pasal 1.18 dan Surat
Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum - angka 17).
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai
dengan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga
transaksi atau Penawaran tersedia (KPUP.15.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru terjadi
di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi
hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding,
relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis.
Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran
apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan dapat juga meliputi karakteristik
hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan (aset pembanding) dan yang dinilai
(KPUP.15.2 SPI Edisi VII 2018).
Properti yang dinilai dibandingkan dengan harga jual (transaksi dan atau penawaran) properti
sejenis yang terdapat dipasar. Harga jual dianalisis dengan menerapkan satuan perbandingan
yang sesuai dan dilakukan penyesuaian untuk perbedaan yang ada dengan didasarkan faktor-
faktor penyesuaian yang relevan. (KPUP Jenis Properti 2.9.a.1 SPI Edisi VII 2018).
Dalam pelaksanaannya Aset yang dinilai dibandingkan dengan data pembanding, baik yang
sudah transaksi maupun data penawaran yang diperoleh : agen aset, iklan dan pemilik aset
serta orang-orang yang relevan, faktor-faktor yang disesuaikan antara lain: lokasi, bentuk,
ukuran, spesifikasi, kondisi fisik, luas, akses dan faktor waktu dll.
- vii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 9
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Pendekatan Pasar dapat di-ilustrasikan sebagai berikut :
Comparable 1 Comparable 2
Transacted /
Market Asking Price
Price = Comparable
Subject + Adjustment
SUBJECT
Comparable 3 Comparable 4
Normally 3 up to 4 comparables
2. PENDEKATAN PENDAPATAN (INCOME APPROACH)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Ketentuan Umum – pasal 1.19 dan Surat Edaran OJK
No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 18)
Dalam Pendekatan Pendapatan, Nilai Pasar real properti ditentukan oleh kapasitas untuk
menghasilkan pendekatan dari real properti tersebut. Pendekatan Pendapatan juga bergntung
pada prinsip antisipasi, dimana nilai berasal dari harapan atas keuntungan di masa depan (aliran
pendapatan).
Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan data pendapatan dan pengeluaran dari properti
pembanding untuk memperoleh pendapatan (operasional) bersih properti yang dinilai.
Kapitalisasi dilakukan baik dengan penerapan tingkat kapitalisasi tunggal/single rate (overall
capitalization rate atau all risks yield) pada satu pendapatan tahunan, maupun dengan
penerapan yield atau tingkat diskonto (mencerminkan ukuran pengembalian investasi, ROI)
pada serangkaian pendapatan selama periode proyeksi (SPI 300 - Penilaian Real Properti).
Penerapan Pendekatan Pendapatan mempunyai dua alternative, yaitu Metode Kapitalisasi
Pendapatan dan Metode Arus Kas Terdiskonto (DCF).
Dikarenakan investor biasanya menitikberatkan pertimbangannya pada tingkat pengembalian
investasi, asumsi atau input yang mendasari perkiraan nilai yang dihasilkan dari Pendekatan
Pendapatan dapat dibandingkan dengan kinerja dari alternatif investasi properti dan investasi
keuangan lainnya.
Pendekatan Pendapatan terutama sering diterapkan pada kepemilikan 100% (termasuk
seluruh pemegang saham atau partner) dari kepemilikan ekuitas atas properti yang
disewakan. (KPUP Jenis Properti 2.9.b SPI Edisi VII 2018).
- viii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 10
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
NOI NOI NOI NOI Terminal
Year +1 Year +2 Year +3 Year +n Value
NOI
Current Year
Discounted Cash Flow To Present Value
PV PV +1 PV +2 PV +3 PV +n PV TV
Net
Present
Value
Net Present = NOI 1 NOI NOI 3 NOI n PV
+ + + + +
Value (1+ r1)1 (1+ r2)2 (1+ r3)3 (1+ r n)n TV
N
Ʃ
Dimana :
NOIi
V=
NOI = Net Operating Income
(1+r)i V = Value
r = Discount Rate
i=1
3. PENDEKATAN BIAYA (COST APPROACH)
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian
setelah dikurangi dengan penyusutan. (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Ketentuan
Umum – pasal 1.20 dan Surat Edaran OJK No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum –
angka 19).
Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah
dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau
mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama, tampa mempertimbangkan antara
lain biaya akibat penundaan waktu pengembangan dan biaya lembur. Estimasi insentif
kewirausahaan atau keuntungan/kerugian developer ditambahkan pada tanah dan biaya
konstruksi. Untuk properti yang lebih tua, Pendekatan Biaya memperhitungkan estimasi
depresiasi termasuk penyusutan fisik dan keusangan fungsional. Biaya konstruksi dan depresiasi
seharusnya ditentukan oleh hasil analisis perkiraan biaya konstruksi dan depresiasi sesuai
dengan kelaziman yang ada dipasar atau dalam praktek penilaian.
Pendekatan Biaya memiliki dua kemungkinan penerapan, pertama yang dapat dipergunakan
dalam estimasi Nilai Pasar dan kedua yang tidak dapat dipergunakan untuk estimasi Nilai Pasar.
Jika Pendekatan Biaya diterapkan untuk estimasi Nilai Pasar, maka semua unsur pendekatan
tersebut harus diambil berdasarkan kelaziman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.
Jika Pendekatan Biaya diterapkan pada situasi dan kondisi selain Nilai Pasar, maka sebagian
- ix
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 11
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
unsur-unsur yang dipergunakan tidak berdasarkan pada data pasar. Lebih jelas lagi, Pendekatan
Biaya dengan menerapkan Metode Biaya Pengganti Terdepresiasi (DRC) yang menggabungkan
unsur-unsur yang didasarkan pada data pasar dengan unsur-unsur bukan data pasar, tidak
dapat dianggap sebagai Nilai Pasar. Penerapan yang berbeda antara Pendekatan Biaya dan
pendekatan lainnya untuk memperkirakan Nilai Pasar, jangan sampai membingungkan atau
menimbulkan salah pengertian dalam penggunaan, penyajian maupun penerapannya. (KPUP
Jenis Properti 2.9.c SPI Edisi VII 2018).
a) Indikasi Nilai Tanah digunakan dengan pendekatan data pasar dengan asumsi tanah
dalam kosong (tanah kosong).
b) Indikasi Nilai Bangunan digunakan dengan mengestimasi biaya pembangunan baru diatas
tanah tersebut, dikurangi dengan penyusutan fisik, penyusutan fungsi dan penyusutan
ekonomis.
c) Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat
suatu property baru yang setara dengan objek penilaian, berdasarkanharga pasaran
setempat pada Tanggal Penilaian/Cut off date. Atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction
Cost New) adalah estimasi biaya untuk mereproduksi suatu property baru yang sama atau
identik dengan objek penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal
Penilaian/Cut off date.
d) Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai obyek penilaian yang disebabkan oleh
adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional
obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence).
Penyusutan adalah besarnya pengurangan Nilai objek Penilaian yang disebabkan oleh
adanya kemunduran fisik (physical deterioration), keusangan fungsional (functional
obsolescence) dan keusangan ekonomis (economic obsolescence). (Surat Edaran OJK
No.33/SEOJK.04/2021 – Ketentuan Umum – angka 32)
Depresiasi / Keusangan (SPI 106 6.8 SPI Edisi VII 2018)
Penyusutan fisik (Physical Depreciation) kehilangan utilitas yang disebabkan oleh
kerusakan fisik aset atau komponennya yang berasal dari umur dan penggunaan.
Keusangan fungsional atau teknis (Function Obsolescence or technical) Kehilangan
utilitas yang berasal dari inefisiensi dari aset yang dinilai dibandingkan dengan
penggantinya seperti desain, spesifikasi dan teknologi yang sudah ketinggalan jaman.
Keusangan eksternal atau ekonomis (Obsolescence external or Economical)
Kehilangan utilitas yang disebabkan oleh faktor ekonomi, lokasi atau faktor eksternal
lainnya. Keusangan jenis ini dapat berupa temporer atau permanen.
Pendekatan Biaya dapat diilustrasikan seperti pada gambar dibawah ini :
[Cost of New Building] –
[Value of Property] [Value of Land]
[Depreciation]
-x
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 12
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
Pemilihan metode dalam penilaian sangat tergantung dari obyek yang dinilai, serta ketersediaan data
di lapangan. Mempertimbangkan jenis dari Objek Penilaian yaitu berupa Rumah Kantor, Gedung
Kantor dan Tanah dan Bangunan Gudang, serta mengacu pada maksud dan tujuan penilaian, sesuai
dengan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Bab X dan Surat Edaran OJK
No.33/SEOJK.04/2021 – Bab III, tentang Pendekatan Penilaian, Metode Penilaian dan Prosedur
Penilaian, maka dalam penilaian ini pendekatan penilaian kami uraikan sebagai berikut :
Pendekatan Pendekatan Pendekatan
No. Jenis Properti Alamat
Pasar Biaya Pendapatan
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT.
1. Rumah Kantor 024 RW. 08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. √
Benda, Kota Tangerang, Banten.
Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT.
2. Rumah Kantor 024 RW. 08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. √
Benda, Kota Tangerang, Banten.
Jl. DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kel.
3. Kantor Karang Sari, Kec. Neglasari, Kota √ √
Tangerang, Banten.
Jl. Nusa Indah A9 RT. 003 RW. 004 Kel.
4. Gudang Jurumudi, Kec. Benda, Kota Tangerang, √ √
Banten
Nilai Pasar atas properti sebagai kesimpulan nilai diperoleh dari hasil rekonsiliasi atau pembobotan
terhadap Indikasi Nilai Pasar yang dihasilkan dari perhitungan kedua pendekatan penilaian tersebut.
ALASAN DAN PROSEDUR PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN
A. Alasan dan Prosedur Penggunaan Pendekatan Pasar (Market Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah bahwa :
1) Aset yang dinilai bukan aset khusus, sehingga mudah ditemukan data pembanding yang
sejenis dan pendekatan ini mudah dipahami, unsur subyektif dari penilai dapat dikurangi,
oleh karena itu Pendekatan Pasar (Market Approach) sangat tepat digunakan untuk
penilaian ini.
2) Pendekatan Pasar (Market Approach) dilakukan atas obyek penilaian yang memenuhi
prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) dan tidak menghasilkan
pendapatan.
Prosedur yang dilakukan dalam Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah sebagai berikut :
1) Pengumpulan data, dilakukan dengan cara melakukan penelitian untuk mendapatkan
informasi data transaksi dan data penawaran dari aset yang sebanding dan sejenis.
2) Melakukan penyesuaian data transaksi/penawaran properti pembanding dengan
mempertimbangkan beberapa faktor, diuraikan sebagai berikut :
a) Faktor lokasi yang meliputi pertimbangan pada aksesibilitas, fasilitas infrastruktur,
prospek pengembangan, tingkat hunian dan keadaan lingkungan secara keseluruhan.
- xi
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 13
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
b) Faktor peruntukan (zoning) antara lain dengan memperhatikan peraturan perundang-
undangan yang berlaku pada saat penilaian.
c) Faktor kondisi fisik yang meliputi keadaan fisik, luasan, bentuk dan kontur tanah secara
keseluruhan.
d) Faktor waktu yaitu kemungkinan perbedaan harga antara waktu penawaran/transaksi
dengan indikasi harga pada saat penilaian.
e) Faktor lingkungan yang meliputi keadaan lingkungan sekitar, kesesuaian dengan
lingkungan, gangguan dampak sosial yang mungkin dapat terjadi.
f) Faktor prospek jual sehubungan dengan likuiditas (tingkat kemudahan) penjualan.
g) Faktor fasilitas seperti sarana umum, sambungan daya listrik PLN, telepon dll.
h) Dan faktor-faktor lain yang dapat mempengaruhi nilai, seperti adanya keterpaksaan
atas suatu transaksi dan lain-lain.
B. Alasan dan Prosedur Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah bahwa :
1) Aset yang dinilai merupakan Tanah dan Bangunan dimana tidak ditemukan aset lain yang
secara substansial identik atau sebanding yang diperdagangkan di publik. Sehingga perlu
menggunakan Pendekatan Biaya, dimana Pendekatan Biaya juga dapat merefleksikan
pemikiran pelaku pasar yang menghubungkan nilai dengan biaya.
2) Pendekatan Biaya adalah pendekatan yang secara teoritikal dapat mem-breakdown properti
ke dalam tanah dan bangunan.
3) Pendekatan Biaya mempertimbangkan biaya untuk menciptakan sebuah bangunan baru yang
memiliki kondisi fisik dan kegunaan fungsi yang optimal, serta memperhitungkan biaya yang
perlu dikeluarkan untuk menjadikan asset yang dinilai menjadi sama seperti bangunan baru
tersebut.
4) Pendekatan Biaya adalah pendekatan yang mendasari logikanya kepada prinsip substitusi,
yaitu bahwa Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti
dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama.
5) Pendekatan Biaya adalah pendekatan yang memperhitungkan Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New).
6) Pendekatan Biaya adalah pendekatan yang juga memperhitungkan :
- Kerugian nilai yang disebabkan oleh kondisi fisik dan hubungannya dengan kualitas
materialnya dalam jumlah persen (loss in value due to physical deterioration).
- Segi desain dan kapasitas normalnya untuk mengetahui ada tidaknya keusangan desain
atau penggunaan yang secara ekonomis kurang tepat sehingga menuimbulkan kerugian
nilai secara fungsional (loss in value due to functional obsolescence).
- Faktor-faktor luar yang berpengaruh seperti perubahan peruntukan atau perubahan
peraturan pemerintah yang berhubungan dengan perizinan yang akan menimbulkan
hilangnya pemanfaatan dari bangunan tersebut (loss in due external factors).
Prosedur Penggunaan Pendekatan Biaya (Cost Approach) adalah sebagai berikut :
1) Memperkirakan Nilai Pasar Tanah dengan menggunakan perbandingan data pasar dengan
asumsi tanah kosong.
2) Mengestimasi biaya perolehan bangunan, sarana dan fasilitas yaitu Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), dengan
- xii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 14
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), melalui prosedur sebagai
berikut :
Menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan biaya pembangunan
dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis.
Dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian dan properti
pembanding yang sebanding dan sejenis, maka dilakukan penyesuaian.
Memperhatikan persyaratan sebagai berikut:
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use);
- properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil ;
dan
- nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat
diketahui.
Mengestimasi Penyusutan, meliputi :
i. Penyusutan Fisik
- xiii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 15
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Dalam penilaian ini kami mengestimasi umur ekonomis Bangunan Kantor,
berdasarkan referensi dan kondisi di lokasi adalah 30 tahun, Bangunan
Gudang, berdasarkan referensi dan kondisi di lokasi adalah 30 tahun.
Besarnya sisa umur ekonomis bangunan dimaksud dipengaruhi oleh tahun
dibangun dengan cara mengurangkan umur ekonomis dengan umur efektif
dibagi dengan umur ekonomis.
Formula yang di gunakan :
Sisa umur ekonomi = (U ek – U ef )
U ek
U ek = umur ekonomis
U ef = umur efektif
ii. Penyusutan Fungsional
iii. Penyusutan Ekonomis
Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung dengan jumlah
penyusutan. Maka diperoleh Nilai Pasar Bangunan.
Nilai Pasar Properti adalah Nilai Pasar Tanah ditambah dengan Nilai Pasar Bangunan.
C. Alasan dan Prosedur Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Alasan Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) bahwa :
1) Pelaku pasar melihat kemampuan aset untuk menghasilkan pendapatan sebagai unsur
penting yang mempengaruhi nilai.
2) Objek yang dinilai masih dapat memenuhi prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest
and best use) sebagai properti yang menghasilkan pendapatan untuk disewakan.
Prosedur Penggunaan Pendekatan Pendapatan (Income Approach), dengan Metode Diskonto
Arus Kas / Discounted Cash Flow (DCF) Method, adalah sebagai berikut :
1) Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding.
2) Mengestimasi pendapatan kotor potensial (Potential Gross Income / PGI) dengan
memperhatikan keandalan asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan dan
rencana pendapatan atas aset dimaksud.
3) Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection
loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income).
4) Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan asumsi-
asumsi yang digunakan, data historis yang digunakan, dan biaya perawatan.
5) Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak.
6) Menentukan tingkat diskonto.
7) Menentukan prosedur pendiskontoan.
- xiv
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 16
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
8) Mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi
indikasi nilai obyek penilaian.
9) Dalam hal terdapat Terminal Value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai, maka
penilai properti dapat menggunakan rumus :
NOI (n+1)
TV =
R
(SPI 106.6.4.d - SPI Edisi VII 2018)
Dimana :
TV = Terminal Value
NOI (n+1) = Net Operating Income di tahun ke n plus 1
R = Tingkat Kapitalisasi
- xv
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 17
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
KONDISI TIDAK PASTI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN
Asumsi dan Kondisi Pembatas yang digunakan sesuai Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 – Bab
IX Pasal 31.
1. Laporan penilaian aset ini bersifat non-disclaimer opinion;
2. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian. Objek penilaian dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan
tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan, dan bebas dari ikatan, tuntutan, atau
halangan apapun;
3. Data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari dan/atau telah
divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
4. KJPP Ihot Dollar & Raymond bertanggung jawab atas Laporan Penilaian properti dan
kesimpulan nilai akhir;
5. Penilaian dan Laporan Penilaian bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan;
6. Penilai telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian;
7. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap aset yang
dinilai dan hasil dari penilaian yang dilakukan;
8. Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh pihak pemberi tugas kepada kami
adalah benar, termasuk surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen fotokopi, turunan dan salinan yang diberikan pemberi tugas pada kami adalah
sesuai dengan yang terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai dan tanda
yang terdapat pada dokumen tersebut adalah benar adanya;
9. Penilaian dilakukan dengan adanya akses untuk pelaksanaan investigasi yang memadai;
10. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari pencemaran lingkungan;
11. Luas tanah adalah didasarkan atas dokumen hak kepemilikan dan informasi dari Pihak
Pemberi Tugas; sedangkan luas bangunan berdasarkan pengukuran fisik di lapangan, dan
diasumsikan bahwa luas tersebut adalah benar, akurat dan dapat dipercaya. Jika ternyata
luas tersebut berbeda, maka penilaian ini tidak berlaku dan harus dilakukan penilaian ulang;
12. KJPP Ihot Dollar & Raymond, tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi dimana
Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset terkait;
13. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko
yang timbul;
14. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang
merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk
tujuan penilaian lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan;
- xvi
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 18
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
15. KJPP Ihot Dollar & Raymond telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian–bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Ihot Dollar & Raymond
tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak berkewajiban unuk
melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik;
16. Nilai Tanah dan Bangunan yang melekat pada tanah merupakan satu kesatuan yang tidak
dapat dipisahkan, pemisahan nilai dalam laporan ini antara tanah dan bangunan hanya
berlaku dalam proses penilaian yang digunakan dalam laporan ini;
17. Penilaian dilakukan dengan berdasarkan pada kondisi pasar yang ada pada tanggal
penilaian, dan dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang penilai percaya mewakili kondisi
ekonomi pada saat tanggal penilaian. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang
diterapkan dalam perhitungan tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap
perekonomian global dimasa yang akan datang;
18. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun swasta yang
berkaitan dengan kondisi aset dimaksud dalam hal ini rezoning, pembatasan, market
condition dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab kami (penilai);
19. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan
Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan
lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang
bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini
maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku;
20. KJPP Ihot Dollar & Raymond tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti
secara detail, melainkan data yang diterima dari klien;
21. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi
tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Ihot Dollar & Raymond
mengubah penilaian;
22. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan
tersebut. Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan
dan premi serta biaya lain yang belum diselesaikan;
23. Nilai yang dilaporkan disini dinyatakan dalam mata uang Indonesia, yang didasari
pemahaman bahwa pasar properti dimaksud yaitu Rupiah. Untuk itu penggunaan selain mata
uang rupiah dinyatakan tidak berlaku;
24. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak
bertanggung jawab mengenai hal ini;
25. Laporan sah jika telah ditandatangani oleh yang ditunjuk perusahaan dengan dibubuhi
stempel KJPP Ihot Dollar & Raymond.
- xvii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 19
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
KESIMPULAN NILAI
Setelah melakukan peninjauan dan pemeriksaan langsung di lokasi aset, mengumpulkan data intern
dan extern yang menyangkut aset, menganalisa, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas
semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian
yang disebutkan di atas mengikuti prosedur appraisal yang lazim; dengan tidak terlepas dari
pernyataan dan catatan dalam laporan ini, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar Aset yang
dimaksud pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 37.430.100.000,- *)
(TIGA PULUH TUJUH MILYAR EMPAT RATUS TIGA PULUH JUTA
SERATUS RIBU RUPIAH)
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND - Certified Business And Asset Appraisers tidak
mengemukakan pendapat tentang pemilikan aset, dan penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa
status aset adalah baik dan jelas, serta dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya kepada
pihak lain.
Dengan ini dinyatakan, bahwa kami tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang dan
dikemudian hari atas aset ataupun nilai yang dilaporkan.
Hormat kami,
KJPP IHOT DOLLAR & RAYMOND
Ihot Parasian Gultom, SE., MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
MAPPI No. : 96-S-00724
Izin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Properti
*) : Nilai Pasar diatas merupakan penjumlahan Nilai Pasar dari seluruh aset yang menjadi Objek Penilaian,
dengan uraian masing-masing aset diuraikan pada Laporan Penilaian ini.
- xviii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 20
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah benar sesuai dengan
pemahaman terbaik dari Penilai;
2. Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang dilaporkan;
3. Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai, dan tidak terdapat
benturan kepentingan dalam melaksanakan penilaian ini;
4. Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan; Penilai tidak
menerima imbalan jasa selain dari jasa penilaian yang telah disepakati;
5. Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI;
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai yang diakui Pemerintah (MAPPI);
7. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis objek penilaian yang dinilai;
8. Penilai melakukan inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai;
9. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan professional dalam menyiapkan laporan penilaian.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada Tanggal
Penilaian (Cut Off Date).
11. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian
Aset.
12. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
13. Perkiraan Nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan Nilai.
14. Lingkup pekerjaan dan data yang dianalisa telah diungkapkan.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung-jawabkan.
- xix
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 21
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dari Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI), dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII - 2018 (SPI 2018).
1. Penilai Independen
Ihot Parasian Gultom, SE, MAPPI (Cert) : _______________________
Izin Penilai Publik No. : P.1.09.00092
STTD No. : STTD.PP-27/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. 96-S-00724
2. Reviewer
Sandrayani Oktaviona, S.Kom : _______________________
No. Register : RMK-2017.01356
MAPPI No. : 12 - T - 03554
3. Penilai dan Surveyor
Penilai
Acep Purwanto : _______________________
No. Register : RMK-2018.02134
MAPPI No. : 11 - T - 03047
Petugas Inspeksi
Sutrisno : _______________________
MAPPI No. 11 - P - 03045
- xx
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 22
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
RESUME PENILAIAN
Luas Nilai Pasar
No. Uraian
(m2) (Rp)
Tanah Bangunan Rukan 3.069.700.000
Berlokasi di Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT.
I.
024 RW. 08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
- Tanah 56
- Bangunan Rukan 166
Tanah Bangunan Rukan 3.069.700.000
Berlokasi di
II. Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW.
08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten.
- Tanah 56
- Bangunan Rukan 166
Tanah Bangunan Gedung Kantor 24.130.876.000
Berlokasi di Jalan DR. Sitanala RT. 001 RW. 002,
III.
Kelurahan Karangsari, Kecamatan Neglasari, Kota
Tangerang, Provinsi Banten.
- Tanah 1.892
- Bangunan dan Sarana Pelengkap 1.781
Tanah Bangunan Gudang 7.159.790.000
Berlokasi di Komplek Pergudangan Nusa Indah Jalan
IV.
Nusa Indah Blok A No. 9 RT.003 RW.004, Kel.
Jurumudi, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
- Tanah 583
- Bangunan dan Sarana Pelengkap 462
TOTAL 37.430.066.000
PEMBULATAN (Rp.) 37.430.100.000
Catatan :
Lokasi III dan Lokasi IV adalah hasil Penilaian menggunakan 2 Pendekatan Penilaian, dengan uraian
masing-masing aset diuraikan pada Laporan Penilaian ini.
- xxi
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 23
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
DAFTAR ISI
Hal
SURAT PENGANTAR ............................................................................................................................................... i
IDENTIFIKASI STATUS PENILAI ................................................................................................................................. i
IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS ................................................................................................................................ i
IDENTIFIKASI PENGGUNA LAPORAN ....................................................................................................................... ii
IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN ............................................................................................... ii
JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN .................................................................................................................. ii
MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN ......................................................................................................................... ii
DASAR NILAI .......................................................................................................................................................... iii
TANGGAL PENILAIAN DAN TANGGAL INSPEKSI .................................................................................................... iii
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI ...................................................................................................................... iii
SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN ............................................................................... iii
ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS .............................................................................................................................. iv
PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI .......................................................................................... v
KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI ......................................................................... v
KONFIRMASI BAHWA OBJEK PENILAIAN TIDAK SEDANG (ATAU SUDAH) DINILAI OLEH KJPP LAIN ...................... v
BATASAN ATAU PENGECUALIAN ATAS TANGGUNG JAWAB KEPADA PIHAK SELAIN PEMBERI TUGAS .................... v
PERNYATAAN TERTULIS DARI PIHAK PEMBERI TUGAS ........................................................................................... v
VARIABEL YANG DAPAT MEMPENGARUHI NILAI (SUBSEQUENT EVENT) ................................................................ v
INDEPENDENSI PENILAIAN ..................................................................................................................................... v
SIFAT PENUGASAN ................................................................................................................................................ vi
ISTILAH DALAM PENILAIAN ................................................................................................................................... vi
PENDEKATAN PENILAIAN ..................................................................................................................................... vii
PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN ....................................................................................................... xi
ALASAN DAN PROSEDUR PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN ................................................................ xi
KONDISI TIDAK PASTI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN ................................................................................ xvi
KESIMPULAN NILAI ............................................................................................................................................ xviii
PERNYATAAN PENILAI ......................................................................................................................................... xix
RESUME PENILAIAN ............................................................................................................................................ xxi
BAB I ...................................................................................................................................................................... 1
A. PEREKONOMIAN INDONESIA........................................................................................................................... 1
B. PEREKONOMIAN PROVINSI BANTEN ............................................................................................................... 3
D. PERKEMBANGAN PROPERTI DI KOTA TANGERANG ......................................................................................... 3
BAB II ..................................................................................................................................................................... 5
LOKASI I. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FE-02 NO. 15 .............................................................. 6
I.1 DATA UMUM ASET ............................................................................................................................... 6
I.1.1 Lokasi ................................................................................................................................................ 6
I.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial ............................................................................................................... 6
I.2 DATA ASET ............................................................................................................................................ 7
I.2.1 Data Hukum...................................................................................................................................... 7
I.2.2 Dimensi dan Topografi ..................................................................................................................... 7
I.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use) ............................................................. 7
I.2.4 Komentar Pasar ................................................................................................................................ 8
I.2.5 Uraian Bangunan.............................................................................................................................. 9
I.3 PENILAIAN UNIT RUKAN ....................................................................................................................... 9
- xxii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 24
Head Office:
Graha ROI Formula 3rd Floor Suite 302
Jl. Sultan Iskandar Muda No. 222
Jakarta 12240
Ph. +62 21 7245677
Izin Usaha No. 2.12.0110 Fax.+62 21 7253689
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
LOKASI II. PERUMAHAN VILA REGENCY TANGERANG II BLOK FE-01 NO. 01A ............................................ 12
II.1 DATA UMUM ASET ............................................................................................................................. 12
II.1.1 Lokasi .......................................................................................................................................... 12
II.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial ......................................................................................................... 12
II.2 DATA ASET .......................................................................................................................................... 13
II.2.1 Data Hukum................................................................................................................................ 13
II.2.2 Dimensi dan Topografi ............................................................................................................... 13
II.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use) ....................................................... 13
II.2.4 Komentar Pasar .......................................................................................................................... 14
II.2.5 Uraian Bangunan........................................................................................................................ 15
II.3 PENILAIAN UNIT RUKAN ..................................................................................................................... 16
LOKASI III. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FE-01 NO. 02 DAN 04 (MENYATU) ........................ 18
III.1 DATA UMUM ASET ............................................................................................................................. 18
III.1.1 Lokasi .......................................................................................................................................... 18
III.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial ......................................................................................................... 18
III.2 DATA ASET .......................................................................................................................................... 19
III.2.1 Data Hukum................................................................................................................................ 19
III.2.2 Dimensi dan Topografi ............................................................................................................... 20
III.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use) ....................................................... 20
III.2.4 Penggunaan Secara Fisik ............................................................................................................ 20
III.2.5 Penggunaan Secara Hukum........................................................................................................ 20
III.2.6 Penggunaan Secara Finansial ..................................................................................................... 20
III.2.7 Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi ................................................................................... 20
III.2.8 Komentar Pasar .......................................................................................................................... 21
III.3 PENILAIAN .......................................................................................................................................... 21
III.3.1 Menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) .................................................... 21
III.3.2 Menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) .................................................................... 24
III.3.3 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap ............................................................................... 26
III.3.4 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Biaya .............................................................................. 27
III.3.5 Rekonsilasi Nilai .......................................................................................................................... 27
LOKASI IV. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FC-11 NO. 10 DAN TANAH KOSONG ..................... 28
IV.1 DATA UMUM ASET ............................................................................................................................. 28
IV.1.1 Lokasi .......................................................................................................................................... 28
IV.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial ......................................................................................................... 28
IV.2 DATA ASET .......................................................................................................................................... 29
IV.2.1 Data Hukum................................................................................................................................ 29
IV.2.2 Dimensi dan Topografi ............................................................................................................... 30
IV.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use) ....................................................... 30
IV.2.4 Penggunaan Secara Fisik ............................................................................................................ 30
IV.2.5 Penggunaan Secara Hukum........................................................................................................ 30
IV.2.6 Penggunaan Secara Finansial ..................................................................................................... 30
IV.2.7 Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi ................................................................................... 30
IV.2.8 Komentar Pasar .......................................................................................................................... 31
IV.3 PENILAIAN .......................................................................................................................................... 31
IV.3.1 Menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) ............................................................... 31
IV.3.2 Menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) .................................................................... 33
IV.3.3 Kesimpulan Pendekatan Biaya ................................................................................................... 35
IV.3.4 Rekonsilasi Nilai .......................................................................................................................... 35
LAMPIRAN : Foto-foto, Peta situasi, Gambar situasi tanah dan Denah bangunan,
- xxiii
PT Mitra Pack Tbk
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 25
BAB I
ANALISA PASAR
A. PEREKONOMIAN INDONESIA
Perekonomian dunia masih dalam tren melambat akibat dampak penerapan tarif resiprokal
Amerika Serikat (AS) dan ketidakpastian yang masih tinggi. Berbagai indikator menunjukkan
perlambatan pertumbuhan ekonomi terjadi di sebagian besar negara disertai dengan disparitas
pertumbuhan antarnegara.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia perlu makin ditingkatkan agar sesuai dengan kapasitas
perekonomian. Pada triwulan III 2025, sejumlah indikator menunjukkan konsumsi rumah tangga
masih belum kuat dipengaruhi oleh menurunnya ekspektasi konsumen khususnya pada
kelompok menengah ke bawah serta terbatasnya ketersediaan lapangan kerja. Investasi juga
perlu terus diperkuat melalui percepatan realisasi berbagai program prioritas Pemerintah,
termasuk pengembangan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) di berbagai daerah. Sementara itu,
ekspor diprakirakan lebih baik ditopang oleh kenaikan ekspor produk pertanian dan manufaktur,
khususnya komoditas minyak kelapa sawit (CPO) ke India seiring penurunan bea impor.
(Sumber : BPS)
Nilai tukar Rupiah tetap terkendali didukung kebijakan stabilisasi Bank Indonesia di
tengah ketidakpastian global yang tinggi. Nilai tukar Rupiah terhadap dolar AS pada
September 2025 (hingga 16 September 2025) menguat sebesar 0,30% (ptp) dibandingkan
dengan level akhir Agustus 2025. Stabilitas nilai tukar Rupiah didukung oleh konsistensi
kebijakan stabilisasi Bank Indonesia di tengah tingginya ketidakpastian pasar keuangan global
serta peningkatan konversi valas ke Rupiah oleh eksportir seiring penerapan penguatan
kebijakan Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam (DHE SDA). Secara umum, perkembangan
Rupiah relatif stabil bila dibandingkan dengan kelompok mata uang negara berkembang dan
negara maju.
PT Mitra Pack Tbk -1
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 26
Tekanan inflasi secara umum tetap terkendali rendah. Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK)
Agustus 2025 tercatat rendah 2,31% (yoy) didorong inflasi inti dan administered prices (AP) yang
menurun. Inflasi inti turun menjadi 2,17% (yoy), dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang
masih di bawah kapasitas, konsistensi suku bunga kebijakan moneter Bank Indonesia dalam
menjangkar ekspektasi inflasi sesuai dengan sasarannya, serta imported inflation yang rendah.
Inflasi kelompok AP menurun menjadi 1,00% (yoy) didorong penyesuaian harga BBM nonsubsidi
dan diskon tiket pesawat dalam rangka peringatan HUT RI 2025. Sementara itu, inflasi
kelompok volatile food (VF) meningkat menjadi 4,47% (yoy), didorong terutama kenaikan harga
komoditas beras seiring berakhirnya masa panen raya.
(Sumber : Laporan-Kebijakan-Moneter-September 2025; Bank Indonesia)
PT Mitra Pack Tbk -2
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 27
B. PEREKONOMIAN PROVINSI BANTEN
Perekonomian Provinsi Banten berdasarkan besaran Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
atas dasar harga berlaku triwulan II-2025 mencapai Rp232,23 triliun dan atas dasar harga
konstan 2010 mencapai Rp139,12 triliun.
Ekonomi Provinsi Banten Triwulan II-2025 terhadap triwulan sebelumnya mengalami
pertumbuhan sebesar 1,39 persen (q-to-q). Dari sisi produksi, pertumbuhan tertinggi dicapai oleh
lapangan usaha Konstruksi sebesar 8,68 persen. Sementara itu, dari sisi pengeluaran,
Komponen Pengeluaran Konsumsi Pemerintah (PKP) mengalami pertumbuhan tertinggi sebesar
9,14 persen.
Ekonomi Provinsi Banten Triwulan II-2025 terhadap triwulan II-2024 tumbuh sebesar 5,33
persen (y-on-y). Dari sisi produksi, lapangan usaha Konstruksi mengalami pertumbuhan tertinggi
sebesar 15,36 persen. Sementara itu, dari sisi pengeluaran, Komponen Pembentukan Modal
Tetap Bruto (PMTB) mengalami pertumbuhan tertinggi sebesar 9,90 persen.
Ekonomi Provinsi Banten semester I-2025 dibandingkan semester I-2024 tumbuh sebesar
5,26 persen (c-to-c). Dari sisi produksi, lapangan usaha Konstruksi mengalami pertumbuhan
tertinggi sebesar 9,85 persen. Sementara itu, dari sisi pengeluaran, Komponen Total Net Ekspor
mengalami pertumbuhan tertinggi sebesar 9,90 persen.
(Sumber : Badan Pusat Statistik Provinsi Banten-Agustus-2025)
D. PERKEMBANGAN PROPERTI DI KOTA TANGERANG
Perkembangan properti di Tangerang pesat dengan kenaikan harga yang konsisten, terutama di
kawasan seperti BSD dan Gading Serpong, dan tingginya permintaan hunian yang didominasi
oleh kaum muda. Sektor ini didorong oleh pertumbuhan ekonomi yang stabil, pembangunan
infrastruktur, dan berbagai inovasi seperti properti pintar (smarthome) dan pembangunan
berkelanjutan (green building). Sektor komersial seperti pergudangan dan ruko juga mengalami
lonjakan investasi yang signifikan.
Perkembangan hunian permintaan tinggi :
Permintaan hunian di Tangerang meningkat secara konsisten, dengan lonjakan sebesar 91,7%
(year-on-year) pada Juni 2024, didominasi oleh usia 25 - 34 tahun. Kenaikan harga - harga
properti di beberapa kawasan naik secara konsisten, bahkan bisa mencapai 8 -12% per tahun,
menunjukkan potensi keuntungan investasi jangka panjang.
Peningkatan tipe hunian:
Selain rumah tapak, permintaan properti vertikal (apartemen) juga meningkat di sekitar pusat
bisnis, universitas, dan stasiun KRL untuk memenuhi kebutuhan mahasiswa, profesional muda,
dan investor sewa. Inovasi dan pembangunan Teknologi, Inovasi seperti smart home dengan
teknologi Internet of Things (IoT) semakin diadopsi untuk menciptakan bangunan pintar yang
efisien dan modern.
PT Mitra Pack Tbk -3
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 28
Keberlanjutan:
Pembangunan berkelanjutan dan green building menjadi tren yang mulai terlihat di Tangerang,
menciptakan hunian yang ramah lingkungan. Infrastruktur : Peningkatan infrastruktur, seperti
pelebaran jalan dan rencana pengembangan MRT, mendukung nilai investasi jangka
panjang. Sektor komersial dan investasi Properti komersial : Sektor properti komersial, termasuk
pergudangan dan ruko, berkembang pesat dan menjadi penyumbang investasi terbesar di
Tangerang.
Realisasi investasi:
Realisasi investasi di Kota Tangerang mencapai Rp12,58 Triliun pada semester I 2025, didorong
oleh sektor industri, jasa, dan properti. Dukungan pemerintah : Pemerintah Kota Tangerang
berkomitmen untuk terus meningkatkan iklim investasi dengan memberikan fasilitas kemudahan
perizinan dan dukungan untuk menarik investor baru.
Sumber : berbagai sumber, diolah Kjpp Ihot, Dollar & Raymond
PT Mitra Pack Tbk -4
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 29
BAB II
URAIAN
Dalam Bab II ini akan diuraikan penilaian dari objek-objek sebagai berikut :
No. Jenis Properti Alamat
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08, Kel.
Lokasi-1 Rumah Kantor
Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08, Kel.
Lokasi-2 Rumah Kantor
Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Jl. DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kel. Karang Sari, Kec.
Lokasi-3 Gedung Kantor
Neglasari, Kota Tangerang, Banten.
Jl. Nusa Indah A9 RT. 003 RW. 004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda,
Lokasi-4 Gudang
Kota Tangerang, Banten.
PT Mitra Pack Tbk -5
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 30
URAIAN LENGKAP ASET LOKASI - I
LOKASI I. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FE-02 NO. 15
SATU UNIT RUMAH KANTOR (RUKAN)
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
I.1 DATA UMUM ASET
I.1.1 Lokasi
Objek Lokasi-1 ini berupa Satu Unit Rumah Kantor yang terletak di Perumahan Duta
Garden Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Titik Koordinat geografis objek adalah : -6.144181,106.684290 atau 6°08'39.1"S
106°41'03.4"E, seperti yang terlihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini
Aset ini terletak di sisi sebelah Selatan dari Jalan komplek ruko atau jalan Cluster Melrose,
berada ± 945 meter sebelah Timur dari Pasar Duta Garden, berada ± 460 meter sebelah
Selatan dari Puskesmas Benda, berada ± 240 meter sebelah Timur Laut dari Duta Garden
Sport Centre.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
Pasar Duta Garden, berada ± 945 meter sebelah Barat dari lokasi.
Puskesmas Benda, berada ± 460 meter sebelah Utara dari lokasi.
Duta Garden Sport Centre, berada ± 240 meter sebelah Barat Daya dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :
Sebelah Utara : Jalan komplek ruko
Sebelah Selatan : Rumah Tinggal
Sebelah Barat : Rumah Kantor
Sebelah Timur : Rumah Kantor
I.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain :
Pasar Tradisional seperti Pasar Duta Garden dan minimarket seperti Alfamart dan
Indomaret untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-
sekolah mulai dari Taman Kanak-kanak sampai dengan Sekolah Menengah Kejuruan
berada tidak jauh dari lokasi. Rumah Sakit seperti Puskesmas Benda, RSUD Benda,
Praktek Dokter dan Klinik kesehatan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat
berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : Angkot, Taksi, Kendaraan
online dan Sarana Transportasi lainnya dapat dengan mudah dijumpai di Jalan Husein
Sastranegara berada tidak jauh dari lokasi.
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Sarana
parkir dan jalan komplek rukan atau jalan Cluster Melrose yaitu jalan didepan aset
PT Mitra Pack Tbk -6
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 31
merupakan jalan dengan 2 (dua) jalur, dengan lebar jalan ± 8 meter, terbuat dari aspal,
dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia di lokasi aset dan
lingkungan sekitar lokasi. Jaringan telepon dari PT Telkom tersedia di lokasi aset dan
lingkungan sekitar lokasi.
I.2 DATA ASET
I.2.1 Data Hukum
Tanah dalam penilaian ini merupakan sebidang tanah, yang berlandaskan pada dokumen
legalitas berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu sebagai berikut :
Sertifikat : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor Sertifikat : 3410
Pemegang Hak : Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal : 1312/Jurumudi Baru/2015 Tanggal 5 Agustus 2015
Luas Tanah : 56 m2 (lima puluh enam meter persegi).
NIB : 28.05.06.05.04291
Tgl. Berakhir Hak : 11 Mei 2035.
Lokasi Bidang Tanah : Blok D-1 No. 42 Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan
Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kota Tangerang.
Catatan : Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah Ruko yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas rukan yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh
pemberi tugas (diwakili oleh Bapak Christ dari Pihak PT Mitra Pack Tbk). Kami
mengasumsikan bahwa besaran luas tanah Ruko yang digunakan dalam
penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di dalam salinan
Sertifikat yang kami terima.
I.2.2 Dimensi dan Topografi
Bentuk tanah adalah persegi empat, dengan lebar menghadap jalan 4,5 meter dan panjang
kebelakang 12,5 meter, seperti yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam
laporan ini. Keadaan tanah dalam kondisi rata dan permukaannya lebih tinggi dari jalan di
depannya.
I.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use)
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Pasal 50).
Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1 SPI Edisi-VII
2018).
PT Mitra Pack Tbk -7
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 32
Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah
secara fisik adalah memungkinkan.
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan dan
salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Induk Nomor 648.3/Kep-
1473/BPPMTP/IMB/2013 tertanggal 29 Juli
2013, memberikan Izin Mendirikan
Bangunan untuk mendirikan bangunan
perumahan dan ruko. Sesuai dengan Perda
Kota Tangerang No. 6 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Tangerang Tahun 2012-2032, lokasi yang
dimohon tersebut peruntukannya untuk
kawasan perdagangan dan jasa, sehingga menunjukkan bahwa aset dimaksud memenuhi
penggunaan yang layak secara hukum.
Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan bangunan dan pemanfaatannya pada saat ini yang digunakan
sebagai Rumah Kantor, maka ukuran kepuasan atas pemilikan aset tersebut termasuk
keuntungan maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya.
Dengan demikian penggunaan secara finansial dianggap layak.
Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, dimana
kawasan sekitar, dan berdasarkan analisa penggunaan secara fisik, penggunaan secara
hukum, dan penggunaan secara finansial dinyatakan layak, sehingga dapat diambil
kesimpulan bahwa pengembangan tanah saat ini sebagai Rukan merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).
I.2.4 Komentar Pasar
Perumahan Duta Garden adalah sebuah kompleks hunian besar yang berlokasi di
Jurumudi, Kecamatan Benda, Kota Tangerang dengan gambaran umum sebagai berikut :
Lokasi Strategis : Perumahan ini dikenal karena lokasinya yang strategis, terutama
kedekatannya dengan Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta, yang dapat
ditempuh dalam waktu sekitar 15 menit. Akses ke jalan tol juga mudah.
Fasilitas Lengkap : Duta Garden menyediakan berbagai fasilitas internal untuk
penghuninya, termasuk sistem keamanan 24 jam.
Duta Garden Sport Center yang memiliki fasilitas kolam renang dan lapangan futsal.
Area komersial di sekitar gerbang masuk dengan restoran cepat saji seperti
McDonald's, KFC, dan Solaria, serta supermarket.
PT Mitra Pack Tbk -8
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 33
Gambaran pasar properti di sekitar aset yang dinilai adalah merupakan pasar properti yang
ditawarkan berupa ruko/rukan siap pakai dengan Lt/Lb. : 56/166 m2 ditawarkan dengan
harga Rp. 3.500.000.000,- s/d 3.800.000.000,-. Sedangkan ruko Lt/Lb. : 56/140 m2
ditawarkan dengan harga nett Rp. 2.200.000.000,-. Harga ruko tersebut tergantung luas,
tipe, jenis kepemilikan, lokasi, kondisi dll.
I.2.5 Uraian Bangunan
Di atas tanah tersebut berdiri satu unit rumah kantor terdiri dari 3 lantai yang digunakan
dengan spesifikasi ruangan sebagai berikut : Pada lantai -1 terdapat ruangan resepsionis,
gudang dan kamar mandi. Pada lantai -2 terdapat ruang kerja dan kamar mandi. Pada lantai
-3 terdapat ruang penyimpanan file dan kamar mandi.
Spesifikasi material bangunan kami uraikan sebagai berikut :
Bangunan Rukan
Pondasi Tapak Beton
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 3 (tiga) lantai
Dinding Batubata diplester dan dicat
Lantai Granit
Pintu Pintu kaca dan folding door
Jendela Kaca rangka alumunium
Partisi Gypsumboard rangka kayu dan dicat
Plafond/Langit-langit Gypsum
Atap Genteng spandek dan dak beton
Ventilasi Baik
Luas Bangunan (m2) 166,46
Tahun Dibangun 2013
Kondisi/Perawatan Baik
I.3 PENILAIAN UNIT RUKAN
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach). Uraian
pendekatan dimaksud dapat dilihat pada halaman pengantar.
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah sebagai
berikut :
DATA-1
Jenis Properti Rumah Kantor
Alamat Perumahan Duta Garden Blok D No. 20 RT.03
RW.04 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 180 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Nita/Marketing Duta Garden/08159444381
Harga Penawaran (Rp. ) 3.538.718.000
Lokasi Menuju data masuk kedalam, area parkir sempit
PT Mitra Pack Tbk -9
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 34
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Titik Koordinat -6.143525, 106.682848
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 55
Lebar Jalan (m) 6
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 166 m2
DATA-2
Jenis Properti Rumah Kantor
Alamat Perumahan Duta Garden Blok D No. 21 RT. 03
RW.04 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 175 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Nita/Marketing Duta Garden/08159444381
Harga Penawaran (Rp. ) 3.538.718.000
Lokasi Menuju data masuk kedalam, area parkir sempit
Titik Koordinat -6.143583, 106.682889
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 55
Lebar Jalan (m) 6
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 166 m2
DATA-3
Jenis Properti Rumah Toko
Alamat Komplek Pertokoan Duta Garden Blok C No. 59
RT. 026 RW.008 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 415 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Pak Joni/Pemilik/081219315798
Harga Penawaran (Rp. ) 2.250.000.000
Letak data di komp. pertokoan lama, kurang rapih
Lokasi
dekat pasar.
Titik Koordinat -6.143838, 106.680345
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 56
Lebar Jalan (m) 10
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 140,6 m2
PT Mitra Pack Tbk - 10
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 35
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan seksama
semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
Objek Lokasi-1 yang berupa Satu Unit Rukan, berlokasi di Perumahan Duta Garden
Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 3.069.700.000,-
(TIGA MILYAR ENAM PULUH SEMBILAN JUTA
TUJUH RATUS RIBU RUPIAH)
PT Mitra Pack Tbk - 11
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 36
URAIAN LENGKAP ASET LOKASI - II
LOKASI II. PERUMAHAN VILA REGENCY TANGERANG II BLOK FE-01 NO. 01A
SATU UNIT RUMAH KANTOR (RUKAN)
Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
II.1 DATA UMUM ASET
II.1.1 Lokasi
Objek Lokasi-2 ini berupa Satu Unit Rumah Kantor yang terletak di Perumahan Duta
Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08, Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Titik Koordinat geografis objek adalah : -6.144168, 106.684333 atau 6°08'39.0"S
106°41'03.6"E, seperti yang terlihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini
Aset ini terletak di sisi sebelah Selatan dari Jalan komplek ruko atau jalan Cluster Melrose,
berada ± 945 meter sebelah Timur dari Pasar Duta Garden, berada ± 460 meter sebelah
Selatan dari Puskesmas Benda, berada ± 240 meter sebelah Timur Laut dari Duta Garden
Sport Centre.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
Pasar Duta Garden, berada ± 945 meter sebelah Barat dari lokasi.
Puskesmas Benda, berada ± 460 meter sebelah Utara dari lokasi.
Duta Garden Sport Centre, berada ± 240 meter sebelah Barat Daya dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :
Sebelah Utara : Jalan komplek ruko
Sebelah Selatan : Rumah Tinggal
Sebelah Barat : Rumah Kantor
Sebelah Timur : Rumah Kantor
II.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain :
Pasar Tradisional seperti Pasar Duta Garden dan minimarket seperti Alfamart dan
Indomaret untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-
sekolah mulai dari Taman Kanak-kanak sampai dengan Sekolah Menengah Kejuruan
berada tidak jauh dari lokasi. Rumah Sakit seperti Puskesmas Benda, RSUD Benda,
Praktek Dokter dan Klinik kesehatan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat
berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : Angkot, Taksi, Kendaraan
online dan Sarana Transportasi lainnya dapat dengan mudah dijumpai di Jalan Husein
Sastranegara berada tidak jauh dari lokasi.
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Sarana
parkir dan jalan komplek rukan atau jalan Cluster Melrose yaitu jalan didepan aset
PT Mitra Pack Tbk - 12
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 37
merupakan jalan dengan 2 (dua) jalur, dengan lebar jalan ± 8 meter, terbuat dari aspal,
dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia di lokasi aset dan
lingkungan sekitar lokasi. Jaringan telepon dari PT Telkom tersedia di lokasi aset dan
lingkungan sekitar lokasi.
II.2 DATA ASET
II.2.1 Data Hukum
Tanah dalam penilaian ini merupakan sebidang tanah, yang berlandaskan pada dokumen
legalitas berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu sebagai berikut :
Sertifikat : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor Sertifikat : 3656
Pemegang Hak : Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal : 1622/Jurumudi Baru/2016 Tanggal 3 Juni 2016
Luas Tanah : 56 m2 (lima puluh enam meter persegi).
NIB : 28.05.06.05.04647
Tgl. Berakhir Hak : 11 Mei 2035.
Lokasi Bidang Tanah : Blok D-1 No. 43 Kelurahan Jurumudi Baru, Kecamatan
Benda, Kota Tangerang, Provinsi Banten.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kota Tangerang.
Catatan : Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah Ruko yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan
terhadap batas-batas rukan yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh
pemberi tugas (diwakili oleh Bapak Christ dari Pihak PT Mitra Pack Tbk). Kami
mengasumsikan bahwa besaran luas tanah Ruko yang digunakan dalam
penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di dalam salinan
Sertifikat yang kami terima.
II.2.2 Dimensi dan Topografi
Bentuk tanah adalah persegi empat, dengan lebar menghadap jalan 4,5 meter dan panjang
kebelakang 12,5 meter, seperti yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam
laporan ini. Keadaan tanah dalam kondisi rata dan permukaannya lebih tinggi dari jalan di
depannya.
II.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use)
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Pasal 50).
Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1 SPI Edisi-VII
2018).
PT Mitra Pack Tbk - 13
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 38
Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah
secara fisik adalah memungkinkan.
Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan dan
salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Induk Nomor 648.3/Kep-
1473/BPPMTP/IMB/2013 tertanggal 29 Juli
2013, memberikan Izin Mendirikan
Bangunan untuk mendirikan bangunan
perumahan dan ruko. Sesuai dengan Perda
Kota Tangerang No. 6 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Tangerang Tahun 2012-2032, lokasi yang
dimohon tersebut peruntukannya untuk
kawasan perdagangan dan jasa, sehingga menunjukkan bahwa aset dimaksud memenuhi
penggunaan yang layak secara hukum.
Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan bangunan dan pemanfaatannya pada saat ini yang digunakan
sebagai Rumah Kantor, maka ukuran kepuasan atas pemilikan aset tersebut termasuk
keuntungan maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya.
Dengan demikian penggunaan secara finansial dianggap layak.
Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, dimana
kawasan sekitar, dan berdasarkan analisa penggunaan secara fisik, penggunaan secara
hukum, dan penggunaan secara finansial dinyatakan layak, sehingga dapat diambil
kesimpulan bahwa pengembangan tanah saat ini sebagai Rukan merupakan penggunaan
tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use).
II.2.4 Komentar Pasar
Perumahan Duta Garden adalah sebuah kompleks hunian besar yang berlokasi di
Jurumudi, Kecamatan Benda, Kota Tangerang dengan gambaran umum sebagai berikut :
Lokasi Strategis : Perumahan ini dikenal karena lokasinya yang strategis, terutama
kedekatannya dengan Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta, yang dapat
ditempuh dalam waktu sekitar 15 menit. Akses ke jalan tol juga mudah.
Fasilitas Lengkap : Duta Garden menyediakan berbagai fasilitas internal untuk
penghuninya, termasuk sistem keamanan 24 jam.
Duta Garden Sport Center yang memiliki fasilitas kolam renang dan lapangan futsal.
Area komersial di sekitar gerbang masuk dengan restoran cepat saji seperti
McDonald's, KFC, dan Solaria, serta supermarket.
PT Mitra Pack Tbk - 14
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 39
Gambaran pasar properti di sekitar aset yang dinilai adalah merupakan pasar properti yang
ditawarkan berupa ruko/rukan siap pakai dengan Lt/Lb. : 56/166 m2 ditawarkan dengan
harga Rp. 3.500.000.000,- s/d 3.800.000.000,-. Sedangkan ruko Lt/Lb. : 56/140 m2
ditawarkan dengan harga nett Rp. 2.200.000.000,-. Harga ruko tersebut tergantung luas,
tipe, jenis kepemilikan, lokasi, kondisi dll.
II.2.5 Uraian Bangunan
Di atas tanah tersebut berdiri satu unit rumah kantor 3 lantai dengan spesifikasi ruangan
sebagai berikut : Pada lantai -1 terdapat ruangan rukan dan satu kamar mandi. Pada lantai -
2 terdapat ruangan rukan dan satu kamar mandi.
Spesifikasi material bangunan kami uraikan sebagai berikut :
Bangunan Rukan
Pondasi Tapak Beton
Rangka Bangunan Beton bertulang
Jumlah Lantai 3 (tiga) lantai
Dinding Batubata diplester dan dicat
Lantai Granit
Pintu Pintu kaca dan folding door
Jendela Kaca rangka alumunium
Partisi Gypsumboard rangka kayu dan dicat
Plafond/Langit-langit Gypsum
Atap Genteng spandek dan dak beton
Ventilasi Baik
Luas Bangunan (m2) 166,46
Tahun Dibangun 2013
Kondisi/Perawatan Baik
PT Mitra Pack Tbk - 15
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 40
II.3 PENILAIAN UNIT RUKAN
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach). Uraian
pendekatan dimaksud dapat dilihat pada halaman pengantar.
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah sebagai
berikut :
DATA-1
Jenis Properti Rumah Kantor
Alamat Perumahan Duta Garden Blok D No. 20 RT.03
RW.04 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 180 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Nita/Marketing Duta Garden/08159444381
Harga Penawaran (Rp. ) 3.538.718.000
Lokasi Menuju data masuk kedalam, area parkir sempit
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Titik Koordinat -6.143525, 106.682848
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 55
Lebar Jalan (m) 6
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 166 m2
DATA-2
Jenis Properti Rumah Kantor
Alamat Perumahan Duta Garden Blok D No. 21 RT. 03
RW.04 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 175 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Nita/Marketing Duta Garden/08159444381
Harga Penawaran (Rp. ) 3.538.718.000
Lokasi Menuju data masuk kedalam, area parkir sempit
Titik Koordinat -6.143583, 106.682889
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 55
Lebar Jalan (m) 6
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 166 m2
PT Mitra Pack Tbk - 16
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 41
DATA-3
Jenis Properti Rumah Toko
Alamat Komplek Pertokoan Duta Garden Blok C No. 59
RT. 026 RW.008 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 415 Meter Sebelah Barat Laut Objek
Sumber Data/Nama Pak Joni/Pemilik/081219315798
Harga Penawaran (Rp. ) 2.250.000.000
Letak data di komp. pertokoan lama, kurang rapih
Lokasi
dekat pasar.
Titik Koordinat -6.143838, 106.680345
Penggunaan/Peruntukan Ruko
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 56
Lebar Jalan (m) 10
Bentuk Tanah Sama dengan objek
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jln
Luas Bangunan 140,6 m2
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan seksama
semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar
Objek Lokasi-2 yang berupa Satu Unit Rukan, berlokasi di Perumahan Duta Garden
Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08, Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 3.069.700.000,-
(TIGA MILYAR ENAM PULUH SEMBILAN JUTA
TUJUH RATUS RIBU RUPIAH)
PT Mitra Pack Tbk - 17
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 42
URAIAN LENGKAP ASET LOKASI - III
LOKASI III. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FE-01 NO. 02 DAN 04 (MENYATU)
TANAH DAN BANGUNAN KANTOR
Jalan DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kelurahan Karangsari, Kecamatan Neglasari,
Kota Tangerang, Provinsi Banten.
III.1 DATA UMUM ASET
III.1.1 Lokasi
Objek Lokasi-3 ini berupa Tanah dan Bangunan (Kantor), terletak di Jalan DR. Sitanala RT.
001 RW. 002, Kelurahan Karangsari, Kecamatan Neglasari, Kota Tangerang, Provinsi
Banten.
Titik Koordinat geografis Objek adalah : -6.163843,106.634673 atau 6°09'49.8"S
106°38'04.8"E, seperti yang terlihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini.
Aset ini terletak di sisi sebelah Timur dari Jalan DR. Sitanala, berada ± 980 meter sebelah
Barat Laut dari Gedung Pusat Pemerintahan Kota Tangerang, berada ± 340 meter sebelah
Tenggara dari Kantor Dishub Kota Tangerang, berada ± 120 meter sebelah Selatan dari
RSUP Dr. Sitanala Tangerang.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
Gedung Pusat Pemerintahan Kota Tangerang, berada ± 980 meter sebelah Tenggara
dari lokasi.
Kantor Dishub Kota Tangerang, berada ± 340 meter sebelah Barat Laut dari lokasi.
RSUP Dr. Sitanala Tangerang, berada ± 120 meter sebelah Utara dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :
Sebelah Utara : Masjid Jami’ Baitussalam
Sebelah Selatan : Rumah Tinggal
Sebelah Timur : Rumah Tinggal dan Tanah Kosong
Sebelah Barat : Jalan
III.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain :
Pasar Tradisional dan minimarket seperti Alfamart dan Indomaret untuk memenuhi
kebutuhan sehari-hari, berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-sekolah mulai dari Taman
Kanak-kanak sampai dengan Sekolah Menengah Kejuruan berada tidak jauh dari lokasi.
Rumah Sakit seperti RS Islam Sari Asih Ar-Rahmah, RSUP Dr. Sitanala, Praktek Dokter,
Puskesmas dan Klinik kesehatan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat
berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : Angkot, Taksi, Kendaraan
online dan Sarana Transportasi lainnya dapat dengan mudah dijumpai di Jl. Dr. Sitanala
didepan lokasi.
PT Mitra Pack Tbk - 18
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 43
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan Dr.
Sitanala didepan aset merupakan jalan lalu-lintas umum dua arah, dengan lebar jalan ± 7
meter, terbuat dari aspal, dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia
di lokasi aset dan lingkungan sekitar lokasi. Jaringan telepon dari PT Telkom tersedia di
lokasi aset dan lingkungan sekitar lokasi.
III.2 DATA ASET
III.2.1 Data Hukum
Tanah dalam penilaian ini merupakan dua bidang tanah menyatu dengan luas total 1.892
m2, yang berlandaskan pada dokumen legalitas sebagai berikut :
1. Sertifikat : Sertifikat Hak Milik
Nomor Sertifikat : 761
Pemegang Hak : Ardi Kusuma / Oey, Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal : 8/1999 Tanggal 21 Januari 1999
Luas Tanah : 1.419 m2 (seribu empat ratus sembilan belas meter
persegi).
NIB : 10.21.05.04.00009
Tgl. Berakhir Hak : -
Lokasi Bidang Tanah : Rt. 01 Rw. 02 Desa/Kelurahan Karangsari, Kecamatan
Batuceper, Kota Tangerang, Provinsi Jawa Barat.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang.
2. Sertifikat : Sertifikat Hak Milik
Nomor Sertifikat : 762
Pemegang Hak : Ardi Kusuma / Oey, Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal : 9/1999 Tanggal 21 Januari 1999
Luas Tanah : 473 m2 (empat ratus tujuh puluh tiga meter persegi).
NIB : 10.21.05.04.00010
Tgl. Berakhir Hak : -.
Lokasi Bidang Tanah : Rt. 01 Rw. 02 Desa/Kelurahan Karangsari, Kecamatan
Batuceper, Kota Tangerang, Provinsi Jawa Barat.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang.
Catatan :
1. Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan terhadap
batas-batas yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh pemberi tugas (diwakili
oleh Bapak Bacan). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas tanah yang
digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di
dalam salinan sertifikat tanah dimaksud.
2. Berdasarkan Surat Pengesahan Rencana Tapak Nomor : 651/53-
PRT/II/DPMPTSP/2019 yang dikeluarkan oleh Kepala Dinas Penanaman Modal dan
Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Tangerang atas nama Walikota Tangerang,
diatas bidang tanah SHM 761 & SHM 762 terkena rencana jalan seluas 42 m2.
PT Mitra Pack Tbk - 19
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 44
III.2.2 Dimensi dan Topografi
Bentuk tanah adalah trapesium, dengan lebar menghadap jalan ± 30 meter, lebar belakang
± 26 meter dan panjang kebelakang sisi kiri ± 66 meter, sisi kanan ± 70 meter, seperti
yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam laporan ini. Keadaan tanah dalam
kondisi rata dan permukaannya lebih tinggi dari jalan di depannya.
III.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use)
Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 – Pasal 50).
Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1 SPI Edisi-VII
2018).
III.2.4 Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah
secara fisik adalah memungkinkan.
III.2.5 Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan dan
salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Nomor 644/Kep-01.77/DPMPTSP/IMB/2019
tertanggal 25 April 2019, memberikan Izin
Mendirikan Bangunan untuk mendirikan
bangunan Kantor. Sesuai dengan Perda
Kota Tangerang No. 6 Tahun 2012 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Tangerang Tahun 2012-2032, lokasi yang
dimohon tersebut peruntukannya untuk
kawasan perdagangan dan jasa, sehingga
menunjukkan bahwa aset dimaksud memenuhi penggunaan yang layak secara hukum.
III.2.6 Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan lahan dan pemanfaatannya pada saat ini, diatas tanah telah
berdiri bangunan kantor, maka ukuran kepuasan atas pemilikan properti tersebut termasuk
keuntungan maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya.
III.2.7 Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, serta
perkembangan kawasan sekitar cenderung mengarah ke daerah kawasan perdagangan
PT Mitra Pack Tbk - 20
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 45
dan jasa, dan berdasarkan analisa penggunaan secara fisik, penggunaan secara hukum,
dan penggunaan secara finansial dinyatakan layak, sehingga dapat diambil kesimpulan
bahwa pengembangan tanah saat ini sebagai kantor merupakan penggunaan tertinggi dan
terbaik (Highest Best Use).
III.2.8 Komentar Pasar
Gambaran pasar properti peruntukan perdagangan dan jasa di sekitar aset yang dinilai
adalah merupakan pasar properti yang ditawarkan berupa Tanah Kosong dan Tanah
Bangunan Komersil. Tanah Kosong dengan Lt. : 600 m2 s/d 1.365 m2, ditawarkan dengan
harga berkisar antara Rp. 10.000.000,- s/d Rp. 25.000.000,-/m2. Tanah dan bangunan
komersil dengan Lt./Lb. : 500/300 m2 ditawarkan dengan harga Rp. 7.000.000.000,-. Tanah
dan bangunan komersil dengan Lt./Lb. : 659/1.455 m2 ditawarkan dengan harga Rp.
15.500.000.000,-. Harga Tanah Kosong dan Tanah Bangunan tersebut tergantung luas,
jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll.
III.3 PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu Pendekatan Pendapatan
(Income Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan penilaian yang
digunakan diuraikan sebagai berikut :
III.3.1 Menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
dengan Metode Discounted Cash Flow (DCF).
Indikasi Nilai Pasar Tanah dan Bangunan beserta Sarana Pelengkap adalah nilai sekarang
dari proyeksi pendapatan bersih dari hasil kegiatan pengoperasian aset pada masa yang
akan datang, yang kemudian dikonversi dengan menggunakan faktor diskonto tertentu.
Langkah Pendekatan secara rinci telah diungkapkan pada Bab terdahulu.
Asumsi-asumsi yang digunakan
Asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan Indikasi Nilai Pasar Tanah dan
Bangunan beserta Sarana Pelengkap, dengan menggunakan Metode Arus Kas Terdiskonto
(Discounted Cash Flow / DCF) adalah sebagai berikut :
Periode Discounted Cash Flow (DCF) selama 5 tahun dan dilanjutkan dengan tahun
terminal.
Luas bangunan yang dapat disewakan adalah seluas 1.781 m2.
Sumber pendapatan adalah dari Penyewaan Bangunan
Pada saat dilakukan inspeksi, terdapat 3 (tiga) data sewa pasar yang dapat digunakan
sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah sebagai berikut :
PT Mitra Pack Tbk - 21
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 46
DATA-1
Jenis Properti Gedung Kantor
Jl Proklamasi RT.001 RW.004 Kel. Cimone Jaya, Kec.
Alamat Karawaci, Kota Tangerang.
Jarak Pembanding 3,50 km sebelah Barat Daya Objek
Titik Kordinat -6.188715, 106.612829
Nama Yang Dijumpai Bapak Stanley Yap, Hp. 085370855555
Keterangan Agen Properti
Penawaran sewa per m /bulan (Rp.) 821.918
2
Location/Accessibility Lokasi objek lebih baik krn terletak di lokasi yg lebih
strategis
Legality Tanah dan bangunan dilengkapi legalitas & perijinan
Site (Shape, topo/view) Bentuk empat persegi, Hadap Jalan, 1 muka
Design & Appeal Baik, konsep bangunan gedung lama
Quality of Construction Standar gedung
Age Dibangun tahun 2015
Condition Cukup
Gross Floor Area (GFA) 730 m2
Facilities Listrik dan Parkir
DATA-2
Jenis Properti Gedung Kantor
Jl Bouraq RT. 001 RW. 002 Kel. Karang Anyar, Kec.
Alamat Neglasari, Kota Tangerang.
Jarak Pembanding 1,4 km sebelah Timur Objek
Titik Kordinat -6.165333, 106.647432
Nama Yang Dijumpai Bp. Moestijanto 08161184139
Keterangan Agen Properti
Penawaran sewa per m /bulan (Rp.) 808.081
2
Location/Accessibility Lokasi objek lebih baik krn terletak di lokasi yg lebih
strategis
Legality Tanah dan bangunan dilengkapi legalitas & perijinan
Site (Shape, topo/view) Bentuk empat persegi, Hadap Jalan, 1 muka
Design & Appeal Baik, konsep bangunan gedung lama
Quality of Construction Standar gedung
Age Dibangun tahun 2015
Condition Baik
Gross Floor Area (GFA) 1.485 m2
Facilities Listrik dan Parkir
DATA-3
Jenis Properti Gedung Kantor
Jl Raya Merdeka No. 139 RT. 004 RW.002 Kel.
Alamat Pabuaran Kec. Karawaci, Kota Tangerang.
Jarak Pembanding 2,80 km sebelah Barat Daya Objek
Nama Yang Dijumpai Bu Cucu 087879541708
PT Mitra Pack Tbk - 22
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 47
Keterangan Agen Properti
Penawaran sewa per m2/bulan (Rp.) 612.245
Location/Accessibility Lokasi Data lebih baik, krn terletak di jalan protokol
Legality Tanah dan bangunan dilengkapi legalitas & perijinan
Site (Shape, topo/view) Bentuk empat persegi, Hadap Jalan, 1 muka
Design & Appeal Baik, konsep bangunan gedung lama
Quality of Construction Standar gedung
Age Dibangun tahun 2015
Condition Baik
Gross Floor Area (GFA) 3.920 m2
Facilities Listrik dan Parkir
Sehingga, berdasarkan data-data pembanding pasar diatas, asumsi tarif sewa pada
tahun pertama pada proyeksi diasumsikan sebesar Rp. 800.000,- /m2/bulan. Tarif sewa
diasumsikan mengalami kenaikan sekitar 5% setiap tahun.
Proyeksi pendapatan aset diasumsikan sebagai berikut :
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 Terminal
1 2 3 4 5 6
Proyeksi Pendapatan
Luas Bangunan disewakan 1.781 1.781 1.781 1.781 1.781 1.781
Occupancy 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Tarif sewa per m2 per bulan 800.000 840.000 882.000 926.100 972.405 1.021.025
jumlah bulan dalam 1 th 12 12 12 12 12 12
Total Pendapatan 1.424.400.000 1.495.620.000 1.570.401.000 1.648.921.050 1.731.367.103 1.817.935.458
Proyeksi Pengeluaran diasumsikan sebagai berikut :
Uraian 2025 2026 2027 2028 2029 Terminal
1 2 3 4 5 6
Proyeksi Pengeluaran
- Pajak Bumi & Bangunan (PBB) 8.479.999 8.703.786 8.933.479 9.169.234 9.411.210 9.659.572
- Asuransi 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000 9.000.000
- Pencadangan/Singking Fund 16.912.115 16.912.115 16.912.115 16.912.115 16.912.115 16.912.115
Total Pengeluaran 34.392.114 34.615.901 34.845.594 35.081.348 35.323.324 35.571.686
Discount Rate dan Terminal Value :
Dalam menentukan discount rate dihitung dengan formula Weighted Average Cost of Capital
(WACC) dengan uraian sebagai berikut :
Uraian Keterangan
Unleveraged Beta 0,51 Sumber Aswath Damodaran Update 5 Jan 2025.
Taxes 0% Tidak diperhitungkan dalam penilaian aset
Debt to Equity Ratios DER 185,71% Perbandingan Jumlah Hutang dan Modal Sendiri
Weighted Debt Wd 65,00% Komposisi Hutang
PT Mitra Pack Tbk - 23
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 48
Weighted Equity We 35,00% Komposisi Modal Sendiri
Releverage Beta β 1,45 Dihitung dengan Formula Unl Beta x (1+(1-t)xwd/we)
Risk Free Rate Rf 6,713% Tenor 14 November 2025, tenor 30 tahun
Rating-based Default Rbds 1,87% Rating Based Default Spread Update January 2025.
Spread
Equity Risk Premium Indonesia (A Damodaran Update
Risk Premium Rate Rpm 7,03%
January 2025.
Dihitung dengan Formula Ke = Rf + (beta X Rpm) -
Cost of equity Ke 15%
Rbds
Sumber : Suku Bunga Pinjaman Bank Indonesia 30
Cost of Debt Kd 8,67%
September 2025
Weighted Average Cost
WACC 10,89% WACC = (Ke x We) + ((Kd x (1-t) x Wd)
of Capital
Dengan menggunakan formula di atas maka discount rate adalah sebesar 10,89%.
Sedangkan Terminal Capitalization Rate dihitung dengan formula :
NOI / (discount rate-growth) }
Setelah mempertimbangkan semua faktor yang turut mempengaruhi objek penilaian, maka
kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar Properti dimaksud dengan menggunakan
Pendekatan Pendapatan pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 24.004.500.000,-
(DUA PULUH EMPAT MILYAR EMPAT JUTA
LIMA RATUS RIBU RUPIAH)
Hasil perhitungan penilaian dengan metode DCF dapat dilihat pada lampiran.
III.3.2 Menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Penilaian ini dibagi menjadi Penilaian Tanah dan Penilaian Bangunan, diuraikan sebagai
berikut :
A. Penilaian Tanah
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah
sebagai berikut :
DATA-1
Jenis Properti Tanah Kosong
Alamat Jl. Oto Iskandardinata RT. 002 RW. 010 Kel.
Gerendeng, Kec. Karawaci, Kota Tangerang,
Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 1,5 km sebelah Barat Daya
Sumber Data/Nama Ibu Ririn Telp. 085888240248
Harga Penawaran (Rp. ) 15.780.000.000
PT Mitra Pack Tbk - 24
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 49
Lokasi Lokasi data lebih baik, dekat pusat kota
Penggunaan/Peruntukan Perdagangan dan jasa
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 1052
Lebar Jalan (m) 7
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 0 m2
DATA-2
Jenis Properti Tanah dan Bangunan
Alamat Jl. Marsekal Surya Darma Ali RT. 001 RW. 006
Kel. Karangsari, Kec. Neglasari, Kota Tangerang,
Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 580 m sebelah Utara
Sumber Data/Nama Ibu Rita Telp. 082110656161
Harga Penawaran (Rp. ) 7.000.000.000
Lokasi Letak data berseberangan dgn sungai
Penggunaan/Peruntukan Perdagangan dan jasa
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 500
Lebar Jalan (m) 7
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 300 m2
DATA-3
Jenis Properti Tanah dan Bangunan
Alamat Jalan Daan Mogot RT. 001 RW.05 Kel.
Sukarasa, Kec. Tangerang, Kota Tangerang,
Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 1,1 km sebelah Barat Daya
Sumber Data/Nama Pak Marlon Telp. 0818493271
Harga Penawaran (Rp. ) 15.500.000.000
Lokasi Lokasi data lebih baik, dekat pusat kota
Penggunaan/Peruntukan Perdagangan dan jasa
Dokumen Tanah SHM
Luas Tanah (m2) 659
Lebar Jalan (m) 14
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Diatas permukaan jalan
Luas Bangunan 1.455 m2
PT Mitra Pack Tbk - 25
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 50
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan
seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa
Indikasi Nilai Pasar Tanah tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 19.019.700.000,-
(SEMBILAN BELAS MILYAR SEMBILAN BELAS JUTA
TUJUH RATUS RIBU RUPIAH)
III.3.3 Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Di atas dua bidang tanah tersebut berdiri satu unit gedung kantor dengan spesifikasi
ruangan sebagai berikut. : Pada lantai -1 terdapat gudang, lobby, showroom, workshop,
service room, gudang konsimeable. Pada lantai -2 terdapat ruang akunting, ruang meeting
kecil, ruang meeting besar, lima ruang marketing, ruang baging, ruang gudang sparepart,
HO dan musala.
Spesifikasi material bangunan kami uraikan sebagai berikut :
1.) Bangunan Kantor
Pondasi Tapak Beton
Rangka Bangunan Profil Baja
Jumlah Lantai 2 (dua) lantai
Dinding Batubata diplester dan dicat
Lantai Lt.1 : Granit Lt.2 : plat lantai beton
Pintu Pintu kaca dan pintu besi
Jendela Kaca rangka alumunium
Partisi Batubata diplester dan dicat
Plafond/Langit-langit Gypsum
Atap Spandek
Ventilasi Baik
Tahun Dibangun 2019
Kondisi/Perawatan Baik
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 4.965.490.000,-
2.) Sarana Pelengkap
Pagar Keliling terbuat dari panel beton precast, panjang kira-kira 190,90 m', serta
tinggi kira-kira 2,4 meter, Listrik dari PLN dengan Daya sebesar 53.000 watt, Telepon
dari TELKOM, 35 lines Perkerasan Parkir terbuat dari Cor beton luas 402 m2.
Nilai Pasar (Rp) 270.752.000,-
PT Mitra Pack Tbk - 26
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 51
III.3.4 Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Biaya diuraikan sebagai berikut :
Indikasi
Luas
No. Uraian Nilai Pasar
(m2)
(Rp)
I. Tanah 1.892 19.019.700.000
II. Bangunan 1.781 4.965.490.000
III. Sarana Pelengkap Ls 270.752.000
Jumlah 24.255.942.000
Terbilang : (DUA PULUH EMPAT MILYAR DUA RATUS LIMA PULUH LIMA JUTA
SEMBILAN RATUS EMPAT PULUH DUA RIBU RUPIAH)
III.3.5 Rekonsilasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut di atas, maka dilakukan
rekonsiliasi terhadap Indikasi Nilai tersebut sebagai berikut :
Indikasi Hasil
No Uraian Bobot
Nilai Pasar Rekonsiliasi
Pendekatan Pendapatan
1 24.004.500.000 49,74% 11.939.717.000
(Income Approach)
Pendekatan Biaya
2 24.255.942.000 50,26% 12.191.159.000
(Cost Approach)
Nilai Pasar (Rp) 24.130.876.000
Terbilang : (DUA PULUH EMPAT MILYAR SERATUS TIGA PULUH JUTA DELAPAN
RATUS TUJUH PULUH ENAM RIBU RUPIAH)
PT Mitra Pack Tbk - 27
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 52
URAIAN LENGKAP ASET LOKASI - IV
LOKASI IV. PERUMAHAN PERMATA TANGERANG BLOK FC-11 NO. 10 DAN TANAH KOSONG
TANAH DAN BANGUNAN (GUDANG)
Komplek Pergudangan Nusa Indah Jalan Nusa Indah Blok A No. 9 RT.003 RW.004,
Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
IV.1 DATA UMUM ASET
IV.1.1 Lokasi
Objek Lokasi-4 ini berupa Tanah dan Bangunan (Gudang), terletak di Jalan Komplek
Pergudangan Nusa Indah Jalan Nusa Indah Blok A No. 9 RT.003 RW.004, Kel. Jurumudi,
Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Titik Koordinat geografis Objek adalah : -6.139615,106.681928 atau 6°08'22.6"S
106°40'54.9"E, seperti yang terlihat pada peta situasi terlampir dalam laporan ini.
Aset ini terletak di sisi sebelah Tenggara dari Jalan Komplek Pergudangan Nusa Indah,
berada ± 935 meter sebelah Timur Laut dari Pasar Duta Garden, berada ± 480 meter
sebelah Barat dari pertemuan jalan antara Jalan Husein Sastranegara dengan Jalan
Permata Bandara, akses jalan menuju lokasi, berada ± 360 meter sebelah Barat dari Hotel
Permata Bandara, berada ± 230 meter sebelah Barat dari Puskesmas Benda.
Bangunan-bangunan di sekitar objek yang dapat dijadikan petunjuk, antara lain :
Pasar Duta Garden, berada ± 935 meter sebelah Barat Daya dari lokasi.
Hotel Permata Bandara, berada ± 360 meter sebelah Timur dari lokasi.
Puskesmas Benda, berada ± 230 meter sebelahTimur dari lokasi.
Lokasi aset ini berbatasan dengan :
Sebelah Barat Laut : Jalan Komplek Pergudangan
Sebelah Tenggara : Gudang
Sebelah Barat Daya : Gudang
Sebelah Timur Laut : Gudang
IV.1.2 Sarana dan Fasilitas Sosial
Diantara sarana dan fasilitas sosial yang terdapat di lingkungan sekitar lokasi antara lain :
Pasar Tradisional seperti Pasar Duta Garden dan minimarket seperti Alfamart dan
Indomaret untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari, berada tidak jauh dari lokasi. Sekolah-
sekolah mulai dari Taman Kanak-kanak sampai dengan Sekolah Menengah Kejuruan
berada tidak jauh dari lokasi. Rumah Sakit seperti Puskesmas Benda, RSUD Benda,
Praktek Dokter dan Klinik kesehatan untuk memenuhi kebutuhan kesehatan masyarakat
berada tidak jauh dari lokasi. Sarana angkutan umum seperti : Angkot, Taksi, Kendaraan
online dan Sarana Transportasi lainnya dapat dengan mudah dijumpai di Jalan Husein
Sastranegara berada tidak jauh dari lokasi.
PT Mitra Pack Tbk - 28
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 53
Prasarana umum tersedia untuk lokasi dan lingkungan sekitarnya, antara lain : Jalan
Komplek Pergudangan didepan aset terbuat dari beton cor, dengan lebar jalan ± 12 meter,
dalam kondisi baik. Jaringan distribusi listrik dari PT PLN tersedia di lokasi aset dan
lingkungan sekitar lokasi aset mendapat daya sebesar 33.000 Watt. Jaringan telepon dari
PT Telkom tersedia di lokasi aset dan lingkungan sekitar lokasi.
IV.2 DATA ASET
IV.2.1 Data Hukum
Tanah dalam penilaian ini merupakan dua bidang tanah menyatu dengan luas total 583 m 2,
yang berlandaskan pada dokumen legalitas sebagai berikut :
1. Sertifikat : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Nomor Sertifikat :340
Pemegang Hak :Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal :166/Jurumudi/2000 Tanggal 19 Desember 2000
Luas Tanah :394 m2 (tiga ratus sembilan puluh empat meter persegi).
NIB :10.25.06.02.02386
Tgl. Berakhir Hak :24 September 2025
Lokasi Bidang Tanah :Blok A No. 9 Desa/Kelurahan Jurumudi, Kecamatan
Benda, Kota Tangerang, Provinsi Jawa Barat.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang.
2. Sertifikat : Sertifikat Hak Milik
Nomor Sertifikat : 1861
Pemegang Hak : Ardi Kusuma
Surat Ukur/Tanggal : 214/Jurumudi/2000 Tanggal 19 Desember 2000
Luas Tanah : 189 m2 (seratus delapan puluh sembilan meter persegi).
NIB : 10.25.06.02.02434
Tgl. Berakhir Hak : -.
Lokasi Bidang Tanah : Blok A No. 9 Desa/Kelurahan Jurumudi, Kecamatan
Benda, Kota Tangerang, Provinsi Jawa Barat.
Diterbitkan oleh : Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang.
Catatan :
1. Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran menyeluruh untuk
menghitung luas tanah yang dinilai. Namun kami melakukan pengecekan terhadap
batas-batas yang ada di lapangan dengan ditunjukkan oleh pemberi tugas (diwakili
oleh Bapak Christ). Kami mengasumsikan bahwa besaran luas tanah yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan yang tercantum di dalam salinan
sertifikat tanah dimaksud.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 340 masa berakhir hak sudah berakhir sejak 24
September 2025. Sampai laporan ini kami terbitkan, kami belum menerima copy
perpanjangan sertifikat dimaksud.
PT Mitra Pack Tbk - 29
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 54
IV.2.2 Dimensi dan Topografi
Bentuk tanah adalah persegi empat, dengan lebar menghadap jalan ± 14 meter, lebar
belakang ± 42 meter seperti yang terlihat pada gambar situasi tanah terlampir dalam
laporan ini. Keadaan tanah dalam kondisi rata dan permukaannya sama tinggi dari jalan di
depannya.
IV.2.3 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest And Best Use)
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu property, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (PPI 10 Butir 3.0. SPI
Edisi VII - 2018).
IV.2.4 Penggunaan Secara Fisik
Melihat kondisi fisik lahan ditinjau dari lahan, topografi, daya dukung lahan, dan faktor fisik
lainnya, maka tapak aset dimaksud dapat dibangun bangunan, sehingga penggunaan tanah
secara fisik adalah memungkinkan.
IV.2.5 Penggunaan Secara Hukum
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan dan
salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) Nomor
647/323-Disbang/IMB Tahun : 2000,
memberikan Izin Mendirikan Bangunan untuk
mendirikan bangunan Gudang. Sesuai dengan
Perda Kota Tangerang No. 6 Tahun 2012
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
Tangerang Tahun 2012 - 2032, lokasi yang
dimohon tersebut peruntukannya untuk
kawasan industri, sehingga menunjukkan
bahwa aset dimaksud memenuhi penggunaan
yang layak secara hokum
IV.2.6 Penggunaan Secara Finansial
Berdasarkan pengembangan lahan dan pemanfaatannya pada saat ini, diatas tanah telah
berdiri bangunan gudang, maka ukuran kepuasan atas pemilikan properti tersebut termasuk
keuntungan maupun kerugiannya secara finansial telah dipertimbangkan oleh pemiliknya.
IV.2.7 Penggunaan Berdasarkan Nilai Tertinggi
Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, serta
perkembangan kawasan sekitar cenderung mengarah ke daerah kawasan industri, dan
PT Mitra Pack Tbk - 30
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 55
berdasarkan analisa penggunaan secara fisik, penggunaan secara hukum, dan penggunaan
secara finansial dinyatakan layak, sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa
pengembangan tanah saat ini sebagai gudang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik
(Highest Best Use).
IV.2.8 Komentar Pasar
Gambaran pasar properti gudang untuk wilayah tersebut dan sekitarnya adalah merupakan
pasar properti yang ditawarkan berupa gudang dengan kondisi siap pakai dengan luas yang
ditawarkan sebagai berikut Lt/Lb. : 567/420 m2 ditawarkan dengan harga Rp.
7.000.000.000,-/unit, Lt/Lb. : 570/530 m2 ditawarkan dengan harga Rp. 7.500.000.000,-/unit,
Lt/Lb. : 621/420 m2 ditawarkan dengan harga Rp. 7.500.000.000,-/unit, harga tersebut
tergantung luas, jenis kepemilikan, kondisi fisik, (bentuk, topografi), lokasi zoning, dll.
IV.3 PENILAIAN
Dalam penilaian ini, kami menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu Pendekatan Pasar (Market
Approach) dan Pendekatan Biaya (Cost Approach). Pendekatan penilaian yang digunakan
diuraikan sebagai berikut :
IV.3.1 Menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah
sebagai berikut :
DATA-1
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok B No. 6
RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 10 m seberang objek
Sumber Data/Nama Letin Lee, Telp. 08121327538
Titik Koordinat -6.139195,106.681854
Harga Penawaran (Rp. ) 7.000.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Lebar Jalan (m) 12
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Hook
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 420 m2
DATA-2
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok B No.
PT Mitra Pack Tbk - 31
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 56
11 RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 60 m sebelah Barat Laut
Titik Koordinat -6.139155, 106.681371
Sumber Data/Nama Ibu Ida, Telp. 087828081955
Harga Penawaran (Rp. ) 7.500.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Lebar Jalan (m) 12
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 530 m2
DATA-3
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok C No.
51 RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 300 m sebelah Barat Laut
Titik Koordinat -6.138000, 106.679389
Sumber Data/Nama Patricia Telp. 08568313266
Harga Penawaran (Rp. ) 7.500.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Lebar Jalan (m) 12
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 420 m2
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan
seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa
Indikasi Nilai Pasar unit Gudang tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 7.104.200.000,-
(TUJUH MILIAR SERATUS EMPAT JUTA DUA RATUS RIBU RUPIAH)
PT Mitra Pack Tbk - 32
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 57
IV.3.2 Menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Penilaian ini dibagi menjadi Penilaian Tanah dan Penilaian Bangunan, diuraikan sebagai
berikut :
A. Penilaian Tanah
Pada saat dilakukan inspeksi lapangan, terdapat 3 (tiga) data pembanding yang dapat
digunakan/relevan sebagai pembanding dalam penilaian ini. Data-data tersebut adalah
sebagai berikut :
DATA-1
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok B No. 6
RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota
Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 10 m seberang objek
Titik Koordinat -6.139155, 106.681371
Sumber Data/Nama Letin Lee, Telp. 08121327538
Harga Penawaran (Rp. ) 7.000.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 567
Lebar Jalan (m) 12
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Hook
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 420 m2
DATA-2
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok B No.
11 RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 60 m sebelah Barat Laut
Titik Koordinat -6.139155, 106.681371
Sumber Data/Nama Ibu Ida, Telp. 087828081955
Harga Penawaran (Rp. ) 7.500.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 570
Lebar Jalan (m) 12
PT Mitra Pack Tbk - 33
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 58
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 530 m2
DATA-3
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gudang
Alamat Komplek Pergudangan Nusa Indah Blok C No.
51 RT.003 RW.004 Kel. Jurumudi, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
Jarak Pembanding Ke Objek 300 m sebelah Barat Laut
Titik Koordinat -6.138000, 106.679389
Sumber Data/Nama Patricia Telp. 08568313266
Harga Penawaran (Rp. ) 7.500.000.000
Lokasi Objek = Data
Penggunaan/Peruntukan Pergudangan
Dokumen Tanah SHGB
Luas Tanah (m2) 621
Lebar Jalan (m) 12
Bentuk Tanah Empat persegi
Posisi Tanah Interior Lot
Elevasi (cm) Sama dengan jalan
Luas Bangunan 420 m2
Berdasarkan data-data tersebut diatas, dan setelah mempertimbangkan dengan
seksama semua faktor relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa
Indikasi Nilai Pasar Tanah tersebut pada tanggal penilaian adalah sebesar :
Rp. 6.293.900.000,-
(ENAM MILIAR DUA RATUS SEMBILAN PULUH TIGA JUTA
SEMBILAN RATUS RIBU RUPIAH)
B. Penilaian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Di atas dua bidang tanah tersebut berdiri satu unit gudang dengan spesifikasi ruangan
sebagai berikut. : Pada lantai -1 terdapat ruang gudang dan mess. Pada lantai -2
terdapat ruang gudang (mezzanine).
Penilaian bangunan dan sarana pelengkap diuraikan sebagai berikut :
1). Bangunan Gudang
Pondasi Tapak beton
Struktur Profil Baja
Jumlah Lantai 1 (satu) lantai + mezanine
Dinding Batubata diplester dan dicat
Lantai Plat lantai beton
PT Mitra Pack Tbk - 34
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 59
Pintu Pintu besi
Jendela -
Partisi -
Plafond/Langit-langit -
Atap Spandek rangka baja
Ventilasi Baik
Pencahayaan Baik dengan pencahayaan listrik dari PLN
Luas Bangunan 462 m2
Tahun Dibangun Renovasi 2005
Kondisi/Perawatan Baik
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 883.530.000
2). Sarana Pelengkap
Listrik dari PLN dengan Daya sebesar 33.000 watt,
Indikasi Nilai Pasar (Rp) 37.100.000,-
IV.3.3 Kesimpulan Pendekatan Biaya
Kesimpulan Nilai dengan Pendekatan Biaya diuraikan sebagai berikut :
Indikasi
Luas
No. Uraian Nilai Pasar
(m2)
(Rp)
I. Tanah 583 6.293.900.000
II. Bangunan 462 883.530.000
III. Sarana Pelengkap Ls 37.100.000
Jumlah 7.214.530.000
Terbilang : (TUJUH MILYAR DUA RATUS EMPAT BELAS JUTA LIMA RATUS TIGA
PULUH RIBU RUPIAH)
IV.3.4 Rekonsilasi Nilai
Berdasarkan dari hasil 2 (dua) Pendekatan Penilaian tersebut di atas, maka dilakukan
rekonsiliasi terhadap Indikasi Nilai tersebut sebagai berikut :
Indikasi Hasil
No Uraian Bobot
Nilai Pasar Rekonsiliasi
Pendekatan Pasar
1 7.104.200.000 49,61% 3.524.730.000
(Market Approach)
Pendekatan Biaya
2 7.214.530.000 50,39% 3.635.060.000
(Cost Approach)
Nilai Pasar (Rp) 7.159.790.000
Terbilang : (TUJUH MILYAR SERATUS LIMA PULUH SEMBILAN JUTA TUJUH RATUS
SEMBILAN PULUH RIBU RUPIAH)
PT Mitra Pack Tbk - 35
File No. : 00001/2.0110-00/PI/10/0092/I/X/2026
Page 60
LampIran
Page 61
Lokasi - 1
Perumahan Duta Garden Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08, Kel.
Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Page 62
D-1/43
D-1/42
SITUASI JALAN DAN SARANA PARKIR DIDEPAN ASET,
LOKASI ASET BERADA DITUNJUKKAN DENGAN TANDA PANAH
D-1/43
D-1/42
TAMPAK DEPAN RUKAN D-1/42
Page 63
TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-1 TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-1
Page 64
TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-2 TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-3
Page 65
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI DI :
Perumahan Duta Garden
Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
KLIEN :
LOKASI
PT MITRA PACK, Tbk
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 66
NAMA GAMBAR
GAMBAR
SITUASI TANAH
LOKASI DI :
Jalan Perumahan Duta Garden
Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang,
Banten.
Sarana Parkir
42 43 45
41
HGB No.3410
KLIEN :
NIB:04291
Ruko
Ruko
Ruko
PT MITRA PACK, Tbk
D1
DISIAPKAN OLEH :
D5 KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Rumah
Tinggal
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
Jalan
UTARA
TANPA SKALA
Page 67
NAMA GAMBAR
LAY OUT
BANGUNAN
LOKASI DI :
Perumahan Duta Garden
Blok D 01/42 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang,
Banten.
Ruko Lantai 4
Ruko Lantai 3
Ruko Lantai 2
Bangunan
Bangunan
Bangunan
KLIEN :
Ruko Lantai 1
Bangunan
PT MITRA PACK, Tbk
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
TANPA SKALA
Page 68
Lokasi - 2
Perumahan Duta Garden Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08, Kel.
Jurumudi Baru, Kec. Benda, Kota Tangerang, Banten.
Page 69
D-
1/43
D-1/42
SITUASI JALAN DAN SARANA PARKIR DIDEPAN ASET,
LOKASI ASET BERADA DITUNJUKKAN DENGAN TANDA PANAH
D-1/43
D-1/42
TAMPAK DEPAN RUKAN D-1/43
Page 70
TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-1 TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-2
Page 71
TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-2 TAMPAK DALAM BANGUNAN LANTAI-3
Page 72
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI DI :
Perumahan Duta Garden
Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang, Banten.
KLIEN :
LOKASI
PT MITRA PACK, Tbk
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 73
NAMA GAMBAR
GAMBAR
SITUASI TANAH
LOKASI DI :
Jalan
Perumahan Duta Garden
Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang,
Sarana Parkir Banten.
42 43 45
41
HGB No.3656
NIB:04647
Ruko
KLIEN :
Ruko
Ruko
PT MITRA PACK, Tbk
D1
DISIAPKAN OLEH :
D5 KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Rumah
Rumah
Tinggal
Tinggal
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Jalan Licence No. 2.12.0110
UTARA
TANPA SKALA
Page 74
NAMA GAMBAR
LAY OUT
BANGUNAN
LOKASI DI :
Perumahan Duta Garden
Blok D 01/43 RT. 024 RW. 08,
Kel. Jurumudi Baru, Kec. Benda,
Kota Tangerang,
Banten.
i4
i3
Bangunan
Ruko Lanta
i2
Bangunan
Ruko Lanta
Bangunan
KLIEN :
Ruko Lanta
i1
Bangunan
PT MITRA PACK, Tbk
Ruko Lanta
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
TANPA SKALA
Page 75
Lokasi - 3
Jalan DR. Sitanala RT. 001 RW. 002, Kelurahan Karangsari,
Kecamatan Neglasari, Kota Tangerang, Provinsi Banten.
Page 76
TAMPAK DEPAN ASET
SITUASI JL. DR.SITANALA DIDEPAN ASET,
LOKASI ASET BERADA DITUNJUKKAN DENGAN TANDA PANAH
Page 77
LOBBY LANTAI-1 SHOWROOM LANTAI-1
Page 78
WORKSHOP LANTAI-1 GUDANG LANTAI-1
Page 79
GUDANG LANTAI-1 GUDANG LANTAI-1
Page 80
GUDANG LANTAI-1 GUDANG LANTAI-1
Page 81
RUANG KANTOR AKUNTING LANTAI-2 RUANG MEETING BESAR LANTAI-2
Page 82
RUANG MARKETING LANTAI-2 RUANG MARKETING LANTAI-2
Page 83
RUANG MARKETING KECIL LANTAI-2
MUSOLA LANTAI-2
Page 84
SARANA PARKIR SARANA PARKIR
Page 85
SISI BANGUNAN SISI KANAN DAN PAGAR KELILING SISI BANGUNAN BELAKANG DAN PAGAR KELILING
Page 86
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI
LOKASI DI :
Jalan DR. Sitanala
RT. 001 RW. 002,
Kelurahan Karangsari,
Kecamatan Neglasari,
Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
KLIEN :
PT MITRA PACK, Tbk
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 87
NAMA GAMBAR
GAMBAR
SITUASI TANAH
LOKASI DI :
Rumah Sakit Kusta Dr. Sitanala
Jalan DR. Sitanala
RT. 001 RW. 002,
Kelurahan Karangsari,
Kecamatan Neglasari,
Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
No.76 2
SHM 73 m
Luas 0010
2
KLIEN :
.761 2
SHM No
:4
NIB:0
: 1 .4 19 m
Luas PT MITRA PACK, Tbk
0 009
NIB:0
00011 DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
4
00 01
3
0001
2
Jl. S
00 01
itan
ala
00011 CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
Jalan
UTARA
TANPA SKALA
Page 88
NAMA GAMBAR
LAY OUT
BANGUNAN
LOKASI DI :
Jalan DR. Sitanala
RT. 001 RW. 002,
Kelurahan Karangsari,
Kecamatan Neglasari,
Kota Tangerang,
Provinsi Banten.
KLIEN :
PT MITRA PACK, Tbk
Kantor Lantai 2
Bangunan
Bangunan
Kantor/Gudang DISIAPKAN OLEH :
Lantai 1 KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
TANPA SKALA
Page 89
Lokasi - 4
Komplek Pergudangan Nusa Indah Jalan Nusa Indah Blok A No. 9
RT.003 RW.004, Kel. Jurumudi, Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten.
Page 90
TAMPAK DEPAN ASET SITUASI JALAN KOMPLEK PERGUDANGAN DIDEPAN ASET, LOKASI ASET BERADA DITUNJUKKAN DENGAN TANDA PANAH
Page 91
GUDANG LANTAI-1 GUDANG LANTAI-1
Page 92
GUDANG LANTAI-1 GUDANG LANTAI-1
Page 93
GUDANG LANTAI-1 GUDANG MEZANINE LANTAI-2
Page 94
GUDANG MEZANINE LANTAI-2 GUDANG TERTUTUP LANTAI-2
Page 95
MESS AREA PARKIR KENDARAAN
Page 96
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI DI :
Komplek Pergudangan Nusa Indah
Jalan Nusa Indah Blok A No. 9
RT.003 RW.004, Kel. Jurumudi,
Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten.
KLIEN :
PT MITRA PACK, Tbk
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
LOKASI
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 97
NAMA GAMBAR
GAMBAR
SITUASI TANAH
LOKASI DI :
Komplek Pergudangan Nusa Indah
Jalan Nusa Indah Blok A No. 9
RT.003 RW.004, Kel. Jurumudi,
Kec. Benda, Kota Tangerang,
Banten.
ah
usa Ind
Jalan N KLIEN :
8
9
10 PT MITRA PACK, Tbk
11
HGB N 4 m2
Luas :
o. 340
39
DISIAPKAN OLEH :
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
Blok A
o. 1861
SHM N 9 m2
18
Luas :
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Page 98
NAMA GAMBAR
LAY OUT
BANGUNAN
LOKASI DI :
Komplek Pergudangan Nusa Indah
Jalan Nusa Indah Blok A No. 9
RT.003 RW.004, Kel. Jurumudi,
Kec. Benda, Kota Tangerang,
Mess Banten.
KLIEN :
PT MITRA PACK, Tbk
nan
Bangu DISIAPKAN OLEH :
g
Gudan KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
a ntai 1
L
nan
Bangu
g
Gudan
2
Lantai
CERTIFIED BUSINESS AND ASSET APPRAISERS
Licence No. 2.12.0110
UTARA
Names mentioned 28 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
DR. Sitanala
p.1 ×15
unresolved
org
KJPP Ihot
p.2 ×5
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.5 ×6
unresolved
org
Pusat Statistik
p.5
unresolved
org
KJPP Ihot Dollar
p.17 ×12
unresolved
person
RAYMOND Ihot Parasian Gultom
p.19
unresolved
person
Ihot Parasian Gultom, SE., MAPPI (Cert)
· Pemimpin Rekan
p.19
unresolved
person
Penilai Independen Ihot Parasian Gultom
p.21
unresolved
person
Reviewer Sandrayani Oktaviona
p.21
unresolved
org
Pusat Statistik Provinsi Banten-Agustus-
p.27
unresolved
org
Pemerintah Kota Tangerang
p.28
unresolved
org
PT PLN
p.31 ×4
unresolved
org
PT Telkom
p.31 ×4
unresolved
person
Christ
p.31 ×3
unresolved
person
Dr. Sitanala Tangerang. Bangunan-bangunan
p.42 ×2
unresolved
person
Bacan
p.43
unresolved
person
Stanley Yap
p.46
unresolved
person
Moestijanto
p.46
unresolved
person
Ririn
p.48
unresolved
person
Rita
p.49
unresolved
person
Marlon
p.49
unresolved
person
Ida
p.56 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
11889 ms
12 Sep 2026 22:52
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}