20251125_CSIS_Public Expose_31987674_lamp2.pdf

        manajemen, sehingga menjadi sinyal positif terhadap valuasi kawasan
        Cikembar.
    •   Percepatan pembangunan Tol Jagoratu (dari jadwal awal 2035 menjadi 2028)
        dan peningkatan investasi dari China berpotensi mendongkrak nilai jual lahan
        industri di Cikembar.
    •   Skema rent-to-sell / lease-to-own yang diterapkan di Cikembar juga akan
        diterapkan di Tenjo untuk memperkuat basis recurring income Perseroan.
        Agenda: Persetujuan rencana Rights Issue oleh pemegang saham.


2. Diversifikasi Bisnis – Techno House & Management Consulting
   • Pivot ke bisnis jasa konsultasi manajemen saat ini masih menyasar pihak
      berelasi (grup/afiliasi), namun tidak menutup kemungkinan melayani pihak
      ketiga di kemudian hari.
   • Bisnis ini bukan core business, melainkan bentuk diversifikasi, bersamaan
      dengan pengembangan Techno House (knockdown house) yang saat ini
      masih di luar CSIS tetapi direncanakan akan digabung di bawah CSIS.
   • Knockdown house adalah rumah modular yang mudah dirakit dalam waktu
      singkat dan mudah dikirim ke seluruh Indonesia:
      o 1 kontainer dapat memuat 15 unit rumah berukuran 30–40 m², dan
           Perseroan juga sedang mengembangkan ukuran yang lebih besar.
      o Ke depan difokuskan pada tipe 36 m² dan 45 m².
      o Harga rumah jauh lebih murah dibanding rumah subsidi, tahan gempa,
           banjir, rayap, dan kokoh sehingga nyaman untuk ditinggali.
   • Techno House diharapkan dapat mendukung program pemerintah 3 juta
      rumah dan direncanakan menjadi supplier untuk proyek senior living di Tenjo.
   • Perseroan telah menemukan teknologi dan membuat sampel rumah, dan saat
      ini dalam pembahasan dengan Kementerian PUPR dan koperasi perumahan.

3. Rights Issue Mechanics & Standby Buyer
   • Rights Issue dilakukan 100% dalam bentuk uang tunai (fresh cash) yang
      masuk ke rekening Perseroan.
   • Pemegang saham pengendali PT Andalan Utama Bintara (57,2%)
      berkomitmen penuh untuk menyetor modal sesuai porsi mereka, sehingga
      kebutuhan pendanaan infrastruktur di Sentul dan Cikembar akan terpenuhi
      dengan atau tanpa kontribusi maksimal dari publik.
   • Perseroan memiliki standby buyer, namun identitasnya tidak dapat
      diungkapkan dalam forum Public Expose.

4. Pendanaan ke PT Bogorindo Cemerlang
   • Dana Rights Issue dari publik akan disuntikkan ke PT Bogorindo Cemerlang,
      di mana CSIS memiliki 52,5% saham.
   • Manajemen menegaskan bahwa tidak terjadi subsidi wealth transfer ke
      pemegang saham privat di tingkat anak usaha, karena Perseroan (CSIS) juga
      akan melakukan setoran modal untuk mendanai infrastruktur Bogorindo pada
      tahun depan.
                                      2

5. Financial Outlook & Risk Mitigation (2026)
   • Konsep baru knockdown house memiliki ruang margin yang cukup besar
       sehingga kenaikan harga material 5–10% tidak berdampak signifikan.
   • Bahan baku utama yang digunakan antara lain besi, plastik, aluminium, bukan
       semen dan batu, sehingga harga relatif lebih stabil.
   • Knockdown house saat ini belum menjadi anak usaha CSIS, namun Techno
       House akan menjadi supplier untuk proyek senior living di Tenjo.
   • Fluktuasi suku bunga tidak terlalu mempengaruhi permintaan kawasan
       industri, berbeda dengan properti residensial. Minat perusahaan China dan
       Taiwan untuk membuka usaha di Indonesia tetap kuat.
   • Untuk Techno House, Perseroan tidak mengandalkan pendanaan bank dan
       lebih banyak menggunakan dana internal, sehingga Rights Issue ini akan
       memperkuat struktur modal.

6. Corporate Structure & Future Plans
   • Ke depan, CSIS memiliki rencana untuk menjadi holding company bagi
      seluruh aset Olympic Group.
   • Rights Issue berikutnya diarahkan untuk semakin memperkuat posisi CSIS
      sebagai holding.

7. Market Positioning & Competitiveness
   • Dalam menghadapi banyaknya perusahaan yang fokus pada lahan industri
      (misalnya Karawang dan sekitarnya), CSIS menawarkan keunggulan:
      o Skema sewa jangka panjang dengan opsi membeli (lease-to-own) untuk
          memperkuat recurring income dan memberikan potensi capital gain lebih
          besar di masa depan.
      o Tenant diperbolehkan membangun bangunan pabrik meskipun status
          lahan masih sewa.
      o Harga lahan lebih murah dibanding kawasan industri lain, dan dari sisi
          tenaga kerja, biaya di kawasan Cikembar sekitar 30% lebih rendah
          dibanding kawasan industri di Jabodetabek.

8. Investor Updates – KDTN & Market Price
   • Terkait isu investor Hong Kong yang ingin mengakuisisi KDTN, manajemen
      menyampaikan bahwa pembahasan masih sangat awal (baru satu kali
      pertemuan) dan pola struktural transaksi masih didiskusikan.
   • CSIS memiliki 24% kepemilikan dan akan mengambil langkah yang
      menguntungkan pemegang saham, terutama publik.
   • Terkait pertanyaan mengenai target harga saham agar Rights Issue ramai
      ditebus, manajemen menyampaikan bahwa harga saham akan mengikuti
      kondisi pasar dan bergerak secara organik.




                                    3

III. SESI TANYA JAWAB

    Pertanyaan-pertanyaan yang ditujukan kepada Manajemen Perseroan dan jawaban
    yang diberikan oleh Manajemen dalam pelaksanaan Public Expose Insidentil adalah
    sebagai berikut:


    1.   Alokasi dana Rp93 miliar untuk infrastruktur Cikembar dinilai sebagai pertaruhan
         besar, mengingat proyek Sentul hampir habis (sisa ±3 ha). Berapa hektare lahan
         di Cikembar yang sudah memiliki komitmen pasti (binding offer) dari
         penyewa/pembeli? Tanpa penyelesaian penuh Tol Bocimi, apakah proyeksi harga
         jual lahan di prospektus masih relevan atau justru terlalu optimistis dibanding
         harga tanah mentah di sana saat ini? (Daniel – Investor)
         Jawaban:
         Hingga saat ini Cikembar sudah 15% occupied atau sekitar 20 hektare, meskipun
         infrastruktur baru 50%. Tahun ini, Perseroan menerima beberapa inquiries dari
         calon tenant asal China dan Taiwan, sehingga prospek Cikembar dinilai sangat
         positif. Kawasan industri di Jawa Barat saat ini mendapat dukungan kuat dari
         pemerintah. Selain itu, Tol Jagoratu yang semula dijadwalkan selesai pada 2035
         kini dipercepat menjadi 2028.
         Harga tanah Rp1.250.000/m² merupakan harga transaksi terakhir kepada
         perusahaan Taiwan dan sudah lebih tinggi dari target awal manajemen. Perseroan
         meyakini bahwa masuknya investasi dari China dan percepatan akses ke
         Sukabumi akan terus meningkatkan nilai jual lahan industri Cikembar. Skema rent-
         to-sell di Cikembar juga akan diterapkan di Tenjo untuk memperkuat recurring
         income.


    2.   Siapa target utama jasa konsultasi manajemen? Apakah hanya pihak afiliasi
         (Olympic Group) atau juga pihak independen? Jika mayoritas pihak berelasi,
         bagaimana manajemen meyakinkan investor bahwa pendapatan ini merupakan
         value creation riil, bukan sekadar transfer pricing untuk memoles pendapatan?
         (Daniel – Investor)
         Jawaban:
         Jasa konsultasi manajemen bukan merupakan lini bisnis utama Perseroan, dan
         saat ini ditujukan untuk mendukung kebutuhan operasional dan pengembangan
         bisnis anak usaha PT Bogorindo Cemerlang yang mengelola aset-aset utama
         Perseroan di Sentul, Cikembar, dan Tenjo. Namun demikian, layanan ini memiliki
         fungsi strategis karena memastikan perencanaan, eksekusi, dan tata kelola
         proyek-proyek besar tersebut berjalan optimal.
         Kontribusi konsultasi ini tidak bersifat transfer pricing, melainkan bagian dari value
         creation yang terukur: peningkatan kualitas perencanaan proyek, efisiensi
         operasional, percepatan monetisasi aset, serta penguatan governance di level
         anak usaha. Dengan kinerja proyek yang semakin baik dan terarah, nilai aset
         yang dikelola meningkat dan pada akhirnya meningkatkan nilai bagi pemegang
         saham CSIS.




                                              4

3.   Apakah penyetoran modal dari Pembeli Siaga (Standby Buyer) dilakukan dalam
     bentuk uang tunai (fresh cash), konversi utang (debt-to-equity swap), atau
     inbreng aset? Jika bukan tunai, bagaimana memastikan proyek infrastruktur
     Cikembar yang membutuhkan cash flow Rp93 miliar dapat berjalan? (Daniel –
     Investor)
     Jawaban:
     Manajemen menegaskan bahwa Rights Issue ini dilakukan dengan uang tunai.
     Perseroan dan pemegang saham pengendali PT Andalan Utama Bintara (57,2%)
     sudah berkomitmen menyetor modal untuk bagian mereka. Dengan demikian,
     kebutuhan dana infrastruktur Sentul dan Cikembar akan terpenuhi dengan atau
     tanpa kontribusi maksimal dari publik. Perseroan memang memiliki standby buyer,
     namun identitasnya tidak dapat diungkapkan dalam forum ini.


4.   Dana Rights Issue 100% berasal dari investor publik CSIS, namun akan
     disuntikkan ke PT Bogorindo Cemerlang, di mana CSIS hanya memiliki 52,5%
     saham. Apakah pemegang saham lain (misalnya PT Cahayasakti Lintang Surya)
     juga akan menyetor modal secara prorata? Jika tidak, apakah ini tidak berarti
     dana publik mensubsidi peningkatan nilai aset pemegang saham privat di anak
     usaha? (Daniel – Investor)
     Jawaban:
     Manajemen menyampaikan bahwa tidak terjadi subsidi ke pemegang saham
     privat. CSIS juga akan melakukan penyetoran modal untuk mendukung
     pembangunan infrastruktur Bogorindo tahun depan. Dengan demikian, struktur
     penyertaan modal tetap memperhatikan kepentingan pemegang saham publik di
     tingkat induk.


5.   Bagaimana manajemen memitigasi risiko kenaikan harga bahan baku konstruksi
     dan potensi fluktuasi suku bunga yang dapat menekan daya beli konsumen
     properti pada 2026? Apakah Perseroan memiliki target kontrak baru (order book)
     untuk 2025 dan bagaimana komposisi proyek swasta vs pemerintah/BUMN?
     (Daniel – Investor)
     Jawaban:
     Konsep knockdown house memiliki ruang margin yang cukup besar, sehingga
     kenaikan harga material 5–10% tidak berdampak signifikan. Perseroan
     menggunakan bahan baku seperti besi, plastik, aluminium, bukan semen dan
     batu, sehingga lebih stabil. Knockdown house belum menjadi anak usaha CSIS,
     namun Techno House akan menjadi pemasok bagi senior living di Tenjo.
     Untuk suku bunga, dampaknya terhadap permintaan kawasan industri jauh lebih
     kecil dibanding properti residensial. Secara umum, pipeline kawasan industri
     cukup baik, dengan minat kuat dari perusahaan China dan Taiwan untuk masuk
     ke Indonesia. Techno House juga tidak banyak menggunakan dana bank,
     melainkan lebih mengandalkan dana internal. Rights Issue ini akan membantu
     memperkuat struktur modal.




                                       5

6.   Apakah ke depannya CSIS berencana menjadi holding company untuk seluruh
     aset Olympic? Jika ya, apakah ada potensi Rights Issue lanjutan untuk injeksi
     aset? (Kang – Investor)
     Jawaban:
     Secara rencana, memang ada arah strategis untuk menjadikan CSIS sebagai
     holding company bagi aset-aset Olympic Group. Rights Issue berikutnya
     direncanakan untuk memperkuat posisi CSIS sebagai holding dan memberikan
     ruang bagi konsolidasi aset.


7.   Dengan semakin banyaknya perusahaan yang mengembangkan lahan industri
     (misalnya di Karawang), apa keunggulan CSIS dibanding kompetitor? (Mikael
     Darren – Investor)
     Jawaban:
     CSIS menawarkan opsi sewa jangka panjang dengan opsi membeli (lease-to-
     own), yang menarik bagi investor asing karena proses pembelian lahan di
     Indonesia relatif panjang. Skema ini memperkuat recurring income dan memberi
     potensi capital gain lebih besar di masa depan.
     Di kawasan industri CSIS, calon pembeli tetap dapat membangun bangunan
     meskipun statusnya sewa. Harga lahan lebih murah dibanding kawasan lain, dan
     biaya tenaga kerja sekitar 30% lebih rendah dibanding kawasan industri di
     Jabodetabek. Hal ini menjadi keunggulan kompetitif utama.


8.   Apakah PSP akan menjadi pembeli siaga (standby buyer) jika masih terdapat porsi
     HMETD milik publik yang tersisa? (Andre Gunawan – Investor)
     Jawaban:
     Saat ini Perseroan masih menunggu konfirmasi PSP apakah menjadi pembeli siaga
     atau tidak, Perseroan akan meng-update terkait ini dalam waktu dekat.


9.   Terkait isu investor Hong Kong yang ingin mengakuisisi KDTN, apa dampaknya
     terhadap CSIS? (Rafii – Investor)
     Jawaban:
     Pembahasan dengan investor Hong Kong masih sangat awal, baru dilakukan satu
     pertemuan. Pola struktural transaksi masih dibicarakan. CSIS memiliki 24% di
     KDTN dan menegaskan bahwa langkah yang diambil harus menguntungkan
     pemegang saham, terutama publik.


10. Berapa target harga saham yang diharapkan agar Rights Issue ramai ditebus?
    (Zaky – Investor)
     Jawaban:
     Harga saham akan mengikuti kondisi pasar dan bergerak secara organik.
     Perseroan tidak menetapkan target harga tertentu untuk mendorong penebusan
     Rights Issue.

                                        6