20250731_BNBR_Laporan Informasi dan Fakta Material_31929018_lamp2.pdf

No. : 00099/2.0162-00/BS/10/0153/1/VII/2025                                    23 Juli 2025



Kepada Yth.

PT BAKRIE & BROTHERS Tbk
Bakrie Tower, Lt. 35 – 37
Rasuna Epicentrum
Jl. H.R. Rasuna Said
Jakarta Selatan 12940

U.p. : Direksi

Hal : Ringkasan Penilaian 90,00% Saham PT Cimanggis Cibitung Tollways dan
      Pinjaman Pemegang Saham PT Cimanggis Cibitung Tollways kepada PT Sarana
      Multi Infrastruktur (Persero) dan PT Waskita Toll Road


Dengan hormat,

Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Bakrie & Brothers Tbk
(selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen
atas nilai pasar 90,00% saham PT Cimanggis Cibitung Tollways (selanjutnya disebut “CCT”).
Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan No. KR/250403-003 tanggal
3 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.

Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar
modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis),
menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 90,00% saham CCT dan
pinjaman pemegang saham CCT kepada PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero) (selanjutnya
disebut “SMI”) dan PT Waskita Toll Road (selanjutnya disebut “WTR”) (selanjutnya disebut
“Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai pasar
Objek Penilaian pada tanggal 31 Maret 2025.




                                             i

ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI

Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang aktivitas perusahaan holding,
aktivitas konsultasi manajemen lainnya, dan aktivitas konsultasi bisnis dan broker bisnis.
Perseroan berdomisili di Bakrie Tower, Lantai 35 – 37, Rasuna Epicentrum, Jalan H.R.
Rasuna Said, Jakarta Selatan 12940, dengan nomor telepon: (021) 2991 2222, nomor
faksimile: (021) 2991 2333, dan email: corsec.bnbr@bakrie.co.id.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Maret 2025, struktur kepemilikan Perseroan atas CCT adalah sebagai berikut:

                                                    PT Bakrie Toll
                SMI                WTR                                 Perseroan
                                                    Indonesia (BTI)

                  55,00%             35,00%                5,00%            5,00%


                                              CCT




SMI merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha SMI adalah bergerak dalam bidang pendirian perusahaan yang khusus
bergerak di bidang pembiayaan infrastruktur, kegiatan pembiayaan bidang infrastruktur
termasuk pembiayaan yang dilaksanakan berdasarkan prinsip syariah sebagaimana
memenuhi ketentuan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku termasuk dalam
bentuk penyertaan modal baik secara langsung maupun dalam bentuk konversi pinjaman
menjadi penyertaan modal serta pinjaman dan kegiatan pemberian dukungan kredit untuk
pembiayaan infrastruktur, pengembangan kemitraan dan/atau kerjasama dengan pihak ketiga
dalam mendorong percepatan pembangunan infrastruktur, penyediaan jasa pendukung untuk
investor baik investor domestik maupun investor asing seperti konsultasi investasi dan
aktivitas lainnya untuk mewujudkan peningkatan investasi dalam bidang infrastruktur,
kegiatan penelitian dan pengembangan serta sosialisasi terkait kegiatan infrastuktur, kegiatan
pemberian fasilitas pengembangan proyek, pemberian bantuan teknis dan pemberian jasa
konsultasi untuk mendukung upaya percepatan pembangunan infrastruktur, kegiatan terkait
upaya penyelamatan pembiayaan yang antara lain meliputi, pengambilalihan kepemilikan
atas agunan, baik semua maupun sebagian, dalam hal debitur tidak memenuhi kewajibannya
kepada perusahaan, dengan ketentuan agunan tersebut wajib dicairkan secepatnya sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan, dan/atau melakukan penyertaan modal
sementara yang berasal dari konversi utang menjadi saham kepada debitur atau pihak terkait
lainnya untuk mengatasi akibat kegagalan kredit, dengan syarat harus menarik kembali
penyertaannya sesuai ketentuan perundang-undangan; dan/atau kegiatan lainnya terkait
upaya percepatan pembangunan infrastruktur setelah mendapat persetujuan dari RUPS, SMI
juga dapat melakukan kegiatan usaha pada bidang pembiayaan pembangunan lainnya,
berdasarkan penugasan pemerintah.




                                              ii

WTR merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha WTR adalah bergerak dalam bidang investasi dan pengelolaan jalan tol.

BTI merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha BTI adalah bergerak di bidang perdagangan besar mesin, peralatan, dan
perlengkapan lainnya.

CCT merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha CCT adalah bergerak dalam bidang pembangunan dan pengelolaan jalan tol,
perdagangan bahan konstruksi, dan pengoperasian jalan dan jembatan. Berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, CCT mengadakan Perjanjian
Pengusahaan Jalan Tol ruas Cimanggis – Cibitung No. 04 tanggal 7 Juli 2011 dengan
Pemerintah Indonesia melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan
masa konsesi selama 45 tahun (selanjutnya disebut “PPJT”). PPJT telah beberapa kali
mengalami perubahan, terakhir berdasarkan Akta Notaris No. 6 tanggal 11 Mei 2021 oleh
Rina Utami Djauhari, S.H., Notaris di Jakarta, di mana masa konsesi akan berakhir pada tahun
2061 (selanjutnya disebut “Adendum PPJT”).

Kebutuhan pembangunan infrastruktur memiliki peran yang sangat penting dalam
perekonomian negara di dunia. Infrastruktur jalan tol menjadi salah satu kunci keberhasilan
suatu negara dalam pembangunan ekonominya dalam meningkatkan konektivitas antar
daerah untuk memajukan daerah-daerah terpencil sehingga dapat mengeksploitasi
kemampuan ekonomi daerahnya. Sebagai negara kepulauan, Indonesia senantiasa
mengupayakan pembangunan infrastruktur untuk meningkatkan aktivitas bisnis yang merata
antar daerah, sehingga industri jalan tol masih berpotensi untuk lebih dikembangkan, sesuai
dengan perkembangan laju pertumbuhan penduduk untuk mendukung perekonomian
Indonesia. Dengan rasio ketersediaan jaringan jalan tol yang masih kecil, pemerintah
Indonesia menetapkan kebijakan untuk menyusun sistem jaringan jalan nasional, termasuk
rencana umum pengembangan jaringan jalan tol untuk mendorong pihak investor dalam
berinvestasi. Hal ini berarti prospek pembangunan jalan tol di Indonesia dinilai positif,
terutama dalam meningkatkan efisiensi biaya transportasi, meningkatkan pelayanan distribusi
barang dan jasa dalam rangka mendorong pertumbuhan ekonomi dan pemerataan hasil
pembangunan.

BTI merencanakan untuk membeli dan menerima sebanyak 72.000.000 saham atau setara
dengan 90,00% saham CCT dari SMI dan WTR termasuk pinjaman pemegang saham CCT
kepada SMI dan WTR (selanjutnya disebut “Rencana Akuisisi”). Rencana Akuisisi
merupakan salah satu strategi Perseroan untuk meningkatkan pertumbuhan usaha Perseroan
secara anorganik melalui proyek strategis nasional ruas tol jalan tol lingkar luar Jakarta
(JORR) Cimanggis – Cibitung yang menghubungkan Depok, Bekasi, Bogor, dan Bekasi yang
dimiliki oleh CCT dengan potensi pertumbuhan ekonomi yang masih terpusat di Jakarta dan
wilayah sekitarnya dan sangat diminati pengguna jalan untuk kelancaran akses transportasi
darat.




                                             iii

Dalam rangka pelaksanaan Rencana Akuisisi, BTI merencanakan untuk mendapatkan
fasilitas pinjaman dana dari lembaga jasa keuangan dan/atau pihak ketiga (selanjutnya
disebut “Kreditur”) yang akan ditatalaksanakan oleh PT Ciptadana Sekuritas Asia sebagai
penasihat transaksi (transaction advisor) (selanjutnya disebut Rencana Penerimaan
Pinjaman”), di mana atas fasilitas pinjaman tersebut, Perseroan merencanakan untuk
memberikan jaminan perusahaan (corporate guarantee) kepada Kreditur (selanjutnya disebut
“Rencana Pemberian Jaminan Perusahaan”) dan PT Bakrie Indo Infrastructure (selanjutnya
disebut “BIIN”) merencanakan untuk memberikan jaminan berupa 99,99% saham BTI kepada
Kreditur (selanjutnya disebut “Rencana Pemberian Jaminan Saham”).

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, CCT memiliki utang
kepada SMI dan WTR termasuk namun tidak terbatas pada hak tagihan pokok, kewajiban
bunga, denda maupun provisi (jika ada) masing-masing sebesar Rp 1.013,36 miliar dan
Rp 2.074,29 miliar atau setara dengan keseluruhan sebesar Rp 3.087,65 miliar (selanjutnya
disebut “Utang yang Dibayarkan”). Setelah Rencana Penerimaan Pinjaman menjadi efektif,
BTI merencanakan untuk memberikan fasilitas pinjaman pemegang saham bridging kepada
CCT (selanjutnya disebut “Rencana Pemberian Pinjaman”). Setelah Rencana Pemberian
Pinjaman menjadi efektif, CCT akan memiliki fasilitas pinjaman dari BTI yang akan digunakan
untuk melunasi seluruh Utang yang Dibayarkan, di mana kelebihan fasilitas pinjaman tersebut
akan dicatat pada laporan keuangan CCT sebagai kas yang dibatasi penggunaannya.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Akuisisi,
Rencana Penerimaan Pinjaman, Rencana Pemberian Jaminan Perusahaan, Rencana
Pemberian Jaminan Saham, dan Rencana Pemberian Pinjaman merupakan satu kesatuan
transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya dan selanjutnya secara
bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.




                                            iv

Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan mengharapkan dapat memberikan
kendali sepenuhnya bagi Perseroan melakukan konsolidasi kekuatan strategis maupun
kontrol atas operasional dan pengembangan usaha CCT pada masa yang akan datang,
sehingga kinerja keuangan CCT diharapkan dapat memberikan kontribusi penuh terhadap
peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan membuka peluang bagi ekspansi
usaha yang berkelanjutan, sehingga dapat memberikan nilai tambah bagi seluruh pemegang
saham Perseroan.

Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, dengan mengkonsolidasikan potensi pendapatan
CCT, Perseroan mengharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan pada masa yang akan datang sehingga diharapkan dapat memberikan nilai
tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.

Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

•   Kebutuhan pembangunan infrastruktur memiliki peran yang sangat penting dalam
    perekonomian negara di dunia. Infrastruktur jalan tol menjadi salah satu kunci
    keberhasilan suatu negara dalam pembangunan ekonominya dalam meningkatkan
    konektivitas antar daerah untuk memajukan daerah-daerah terpencil sehingga dapat
    mengeksploitasi kemampuan ekonomi daerahnya. Sebagai negara kepulauan, Indonesia
    senantiasa mengupayakan pembangunan infrastruktur untuk meningkatkan aktivitas
    bisnis yang merata antar daerah, sehingga industri jalan tol masih berpotensi untuk lebih
    dikembangkan, sesuai dengan perkembangan laju pertumbuhan penduduk untuk
    mendukung perekonomian Indonesia. Dengan rasio ketersediaan jaringan jalan tol yang
    masih kecil, pemerintah Indonesia menetapkan kebijakan untuk menyusun sistem
    jaringan jalan nasional, termasuk rencana umum pengembangan jaringan jalan tol untuk
    mendorong pihak investor dalam berinvestasi. Hal ini berarti prospek pembangunan jalan
    tol di Indonesia dinilai positif, terutama dalam meningkatkan efisiensi biaya transportasi,
    meningkatkan pelayanan distribusi barang dan jasa dalam rangka mendorong
    pertumbuhan ekonomi dan pemerataan hasil pembangunan.

•   Rencana Akuisisi merupakan salah satu strategi Perseroan untuk meningkatkan
    pertumbuhan usaha Perseroan secara anorganik melalui proyek strategis nasional ruas
    tol jalan tol lingkar luar Jakarta (JORR) Cimanggis – Cibitung yang menghubungkan
    Depok, Bekasi, Bogor, dan Bekasi yang dimiliki oleh CCT dengan potensi pertumbuhan
    ekonomi yang masih terpusat di Jakarta dan wilayah sekitarnya dan sangat diminati
    pengguna jalan untuk kelancaran akses transportasi darat.

•   Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan mengharapkan dapat memberikan
    kendali sepenuhnya bagi Perseroan melakukan konsolidasi kekuatan strategis maupun
    kontrol atas operasional dan pengembangan usaha CCT pada masa yang akan datang,
    sehingga kinerja keuangan CCT diharapkan dapat memberikan kontribusi penuh terhadap
    peningkatan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan membuka peluang bagi
    ekspansi usaha yang berkelanjutan, sehingga dapat memberikan nilai tambah bagi
    seluruh pemegang saham Perseroan.




                                               v

•   Setelah Rencana Transaksi menjadi efektif, dengan mengkonsolidasikan potensi
    pendapatan CCT, Perseroan mengharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
    konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang sehingga diharapkan dapat
    memberikan nilai tambah bagi seluruh pemegang saham Perseroan.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut bukan merupakan transaksi afiliasi, sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan”.

Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut merupakan transaksi material, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan
Perubahan Kegiatan Usaha” (selanjutnya disebut “POJK 17/2020”).

Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi material, POJK 17/2020
mensyaratkan adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh
penilai independen.

Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.

Mengingat CCT adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham CCT bersifat tidak likuid.


PREMIS PENILAIAN

Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa CCT adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.


TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN

Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 31 Maret 2025.

Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 17/2020.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).




                                            vi

DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN

Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.

Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, dimana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.


INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan CCT ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan CCT. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/250403-003 tanggal 3 April 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.


TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN

Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 31 Maret 2025.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan CCT yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan CCT
untuk periode tiga bulan yang berakhir pada tanggal 31 Maret 2025 yang menjadi dasar
penilaian ini.


JENIS LAPORAN

Jenis laporan penilaian 90,00% saham PT Cimanggis Cibitung Tollways dan pinjaman
pemegang saham PT Cimanggis Cibitung Tollways kepada PT Sarana Multi Infrastruktur
(Persero) dan PT Waskita Toll Road ini merupakan laporan terinci.




                                            vii

KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 31 Maret 2025, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian 90,00%
saham PT Cimanggis Cibitung Tollways dan pinjaman pemegang saham PT Cimanggis
Cibitung Tollways kepada PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero) dan PT Waskita Toll Road
tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal penilaian (subsequent events) yang secara
signifikan dapat memengaruhi penilaian nilai pasar Objek Penilaian.


DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:

1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
   manajemen Perseroan;

2. Laporan keuangan CCT untuk periode tiga bulan yang berakhir pada tanggal
   31 Maret 2025 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”)
   Gani Sigiro & Handayani (selanjutnya disebut “GSH”) sebagaimana tertuang dalam
   laporannya No. 00382/2.0959/AU.1/03/0954-3/1/V1/2025 tanggal 5 Juni 2025 dengan
   pendapat wajar dengan hal lain;

3. Laporan keuangan CCT untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
   telah diaudit oleh KAP GSH sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00055/2.0959/AU.1/03/0954-2/1/III/2025 tanggal 10 Maret 2025 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian;

4. Laporan keuangan CCT untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
   telah diaudit oleh KAP GSH sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00032/2.0959/AU.1/03/0954-1/1/III/2024 tanggal 16 Februari 2024 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;

5. Laporan keuangan CCT untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
   telah diaudit oleh KAP Amir Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan (selanjutnya disebut
   “AAJAMR”)            sebagaimana           tertuang       dalam          laporannya
   No. 00202/2.1030/AU.1/06/0501-1/1/II/2023 tanggal 17 Februari 2023 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;

6. Laporan keuangan CCT untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
   telah diaudit oleh KAP Kosasih, Nurdiyaman, Mulyadi, Tjahjo & Rekan sebagaimana
   tertuang dalam laporannya No. 00327/2.1051/AU.1/10/1091-1/1/IV/2022 tanggal
   7 April 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan
   hal lain;




                                           viii

7. Laporan keuangan CCT untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
   telah diaudit oleh KAP AAJAMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00164/2.1030/AU.1/03/0572-3/1/III/2021 tanggal 10 Maret 2021 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;

8. Proyeksi laporan keuangan CCT untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada
   tanggal 31 Desember 2025 dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
   31 Desember 2026 – 2061 yang disusun oleh manajemen CCT;

9. Studi Proyeksi Lalu Lintas Jalan Tol Cimanggis – Cibitung yang disusun oleh
   PT Hirfi Studio sebagaimana tertuang dalam laporannya pada Mei 2025;

10. Anggaran dasar CCT yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 19
    tanggal 23 Januari 2025 yang dibuat oleh notaris Zulkifli Harahap, SH., mengenai
    perubahan pengurus CCT;

11. Laporan penilaian properti CCT per 31 Maret 2025 yang disusun oleh KJPP Iwan Bachron
    & Rekan (selanjutnya disebut "IBR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
    No. 00130/2.0047-05/PI/10/0500/1/VII/2025 tanggal 16 Juli 2025;

12. Laporan penilaian hak kekayaan finansial CCT per 31 Maret 2025 yang disusun oleh KJPP
    IBR sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00129/2.0047-05/PI/10/0500/1/VII/2025
    tanggal 16 Juli 2025;

13. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Hendrajanto Marta Sakti
    dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
    terkait dengan Rencana Transaksi;

14. Tarif pajak yang diberlakukan atas CCT adalah berdasarkan laba kena pajak dalam
    periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku umum,
    yaitu sebesar 22,00% untuk tahun 2025 – 2061;

15. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan CCT serta pihak-pihak lain yang
    relevan untuk penugasan;

16. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

17. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
    Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

18. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;




                                            ix

19. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan

20. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
    analisis lain yang kami anggap relevan.

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan CCT atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.

Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari CCT. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.


KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK

Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.

Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan CCT yang disusun oleh manajemen CCT. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja CCT pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang.
Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja CCT yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja CCT yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
laporan keuangan berdasarkan kinerja historis CCT dan informasi manajemen CCT terhadap
proyeksi laporan keuangan CCT tersebut. Kami juga bertanggung jawab atas laporan
penilaian CCT dan kesimpulan nilai akhir.

Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.




                                            x

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan CCT atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan CCT bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.

Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan CCT.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum CCT berdasarkan anggaran dasar CCT.


TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.




                                            xi

PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif CCT, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki CCT. Prospek CCT di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang
diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.

Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.


METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode penyesuaian aset bersih (adjusted
net asset method).

Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
CCT di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha CCT. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi CCT diproyeksikan
sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha CCT. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari arus kas tersebut.

Dalam melaksanakan penilaian dengan metode penyesuaian aset bersih, nilai dari semua
komponen aset dan liabilitas/utang harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank). Nilai pasar keseluruhan perusahaan kemudian diperoleh dengan menghitung selisih
antara nilai pasar seluruh aset (berwujud maupun tak berwujud) dan nilai pasar liabilitas.

Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
CCT. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.

Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.




                                            xii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:

I.     Nilai Pasar 90,00% Saham CCT Berdasarkan Metode Diskonto Arus Kas dan
       Pinjaman Pemegang Saham CCT kepada SMI dan WTR

       Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
       100,00% saham CCT sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
       Rp 1.474,75 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
       100,00% saham CCT adalah sebesar Rp 1.032,32 miliar. Dengan demikian, nilai
       pasar 90,00% saham CCT berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar
       Rp 929,09 miliar. Selanjutnya, pada tanggal 31 Maret 2025, CCT memiliki pinjaman
       pemegang saham CCT kepada SMI dan WTR sebesar Rp 2.565,34 miliar. Dengan
       demikian, nilai pasar 90,00% saham CCT berdasarkan metode diskonto arus kas dan
       pinjaman pemegang saham CCT kepada SMI dan WTR adalah sebesar
       Rp 3.494,43 miliar.

II.    Nilai Pasar 90,00% Saham CCT Berdasarkan Metode Penyesuaian Aset Bersih
       dan Pinjaman Pemegang Saham CCT kepada SMI dan WTR

       Berdasarkan metode penyesuaian aset bersih, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai
       pasar 100,00% saham CCT sebelum diskon likuiditas pasar adalah sebesar
       Rp 2.695,49 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 30,00%, maka nilai pasar
       100,00% saham CCT adalah sebesar Rp 1.886,84 miliar. Dengan demikian, nilai
       pasar 90,00% saham CCT berdasarkan metode penyesuaian aset bersih adalah
       sebesar Rp 1.698,16 miliar. Selanjutnya, pada tanggal 31 Maret 2025, CCT memiliki
       pinjaman pemegang saham CCT kepada SMI dan WTR sebesar Rp 2.565,34 miliar.
       Dengan demikian, nilai pasar 90,00% saham CCT berdasarkan metode penyesuaian
       aset bersih dan pinjaman pemegang saham CCT kepada SMI dan WTR adalah
       sebesar Rp 4.263,49 miliar.

III.   Rekonsiliasi Nilai

       Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
       digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
       terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
       dengan bobot 80,00% untuk metode diskonto arus kas dan 20,00% untuk metode
       penyesuaian aset bersih.

       Alasan kami memberikan bobot 80,00% untuk metode diskonto arus kas dan 20,00%
       untuk metode penyesuaian aset bersih, yaitu karena data dan informasi yang
       digunakan pada metode diskonto arus kas yang kami gunakan untuk menentukan nilai
       pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki tingkat
       kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
       digunakan pada metode penyesuaian aset bersih.




                                           xiii

       Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
       Penilaian adalah sebesar Rp 3.648,24 miliar.

Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen CCT melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen CCT
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami
melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa
hasil-hasil yang diproyeksikan akan tercapai.


KESIMPULAN PENILAIAN

Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Maret 2025 adalah sebesar
Rp 3.648,24 miliar.

Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan CCT serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.

Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas CCT. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian CCT tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.




                                            xiv

DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN

Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.

Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.

Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.

Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.


Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN




Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan

Izin Penilai     : B-1.09.00153
STTD             : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI            : 06-S-01996




                                            xv