Back to announcement
20250721_BBTN_Informasi Transaksi Afiliasi_31916218_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review BBTNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 12
Page 1
LAPORAN FINAL
PENDAPAT KEWAJARAN (FAIRNESS OPINION) ATAS
TRANSAKSI PEMBANGUNAN KANTOR CABANG (KC)
KEBON JERUK
Kepada:
Kantor Pusat, Menara bank BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta Pusat, 10130
Property & Business Appraisal and Consulting
Jl. RS. Fatmawati 15, Jakarta 12320
Phone: +62217659717-18 Fax: +62217659721
Page 2
No. Laporan : 00169/2.0051-00/BS/07/0119/1/IV/2025 Jakarta, 25 April 2025
Kepada Yth:
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Kantor Pusat, Menara Bank BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta Pusat, 10130
Up: Yth, Direksi
Perihal : Laporan Final Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion) Atas Transaksi Pembangunan
Kantor Cabang (KC) Kebon Jeruk oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk dengan Surat Perjanjian
Pengadaan No. 010/SPP-E2E/PFAD/II/2025 tanggal 18 Februari 2025 untuk memberikan
Pendapat Kewajaran Transaksi Pembangunan Kantor Cabang (KC) Kebon Jeruk yang berlokasi
di Jl. Panjang Arteri Kelapa Dua Raya No. 18, Rt 02 Rw 02, Kecamatan Kebon Jeruk, Kota Jakarta
Barat. Serta berdasarkan Surat Adendum Perpanjangan Jangka Waktu Pekerjaan No. 013/ADD-
SPP/PFAD/III/2025 tanggal 14 Maret 2025.
Serta dalam batas-batas kemampuan kami sebagai Perusahaan Penilai Resmi (berdasarkan Surat
Izin Usaha KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan dari Departemen Keuangan Republik Indonesia
No. 674/KM.1/2009, tanggal 13 Juli 2009 dengan nomor izin KJPP No. 2.09.0051 dan telah terdaftar
sebagai Kantor Jasa Profesi Penunjang Pasar Modal di Badan Pengawas Modal dan Lembaga
Keuangan (Bapepam-LK) dengan Surat Tanda Terdaftar Penunjang Pasar Modal dari Bapepam-LK
No. 18/BL/STTD-P/B/2012 tanggal 29 Juni 2012.
Maksud dan tujuan dilakukan Pendapat Kewajaran ini adalah untuk memberikan pendapat
Kewajaran (Fairness Opinion) atas Pembangunan Kantor Cabang (KC) Kebon Jeruk oleh PT Bank
Tabungan Negara (Persero) Tbk dan dalam rangka memenuhi ketentuan Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan
(“POJK 42”). Serta Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi
Material dan Perubahan Kegiatan Usaha (“POJK 17”). Laporan ini (tidak) untuk penggunaan di Pasar
Modal, dan tidak digunakan untuk maksud dan tujuan Penilaian tersebut.
Mengacu pada Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2018 Edisi
VII, Opini Kewajaran (Fairness Opinion) adalah suatu pernyataan yang diberikan oleh Penilai yang
menyatakan bahwa suatu transaksi adalah wajar atau tidak wajar yang diperlukan dalam suatu aksi
korporasI (PPI 11.3.0, Edisi VII: 2018).
Penilaian dilakukan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia. tahun
2018 edisi VII (KEPI & SPI Edisi VII-2018).
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK i
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 3
Pendapat Kewajaran juga berdasarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK)
No. 42/POJK.04/2020 tentang Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan, dan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha.
Dalam melakukan evaluasi kewajaran atas Rencana Transaksi, dilakukan analisis dengan tahapan
sebagai berikut:
1. Analisis Transaksi berupa identifikasi dan hubungan antara pihak yang bertransaksi, perjanjian
dan persyaratan yang disepakati dalam transaksi, dan penilaian atas risiko dan manfaat dari
transaksi yang dilakukan;
2. Analisis Kualitatif berupa riwayat perusahaan dan sifat kegiatan usaha, analisis industri dan
lingkungan, analisis operasional dan prospek perusahaan, alasan dilakukannya transaksi, dan
keuntungan dan kerugian yang bersifat kualitatif atas transaksi yang akan dilakukan;
3. Analisis Kuantitatif berupa penilaian atas potensi pendapatan, aset, liabilitas dan kondisi
keuangan perusahaan, dan melakukan analisis incremental untuk mengukur nilai tambah dari
transaksi;
4. Analisis atas kewajaran nilai transaksi berupa perbandingan antara transaksi dengan hasil
Penilaian atas transaksi yang akan dilakukan, analisis untuk memastikan bahwa nilai transaksi
memberikan nilai tambah dari transaksi yang akan dilakukan, dan analisis untuk meyakini bahwa
nilai transaksi berada dalam kisaran Nilai yang didapatkan dari hasil Penilaian; dan
5. Analisis atas faktor lain yang relevan.
Penilai melakukan analisis atas nilai dari objek yang ditransaksikan, dampak keuangan dari transaksi
yang akan dilakukan terhadap kepentingan pemegang saham, dan pertimbangan bisnis yang
digunakan oleh manajemen perusahaan terkait dengan rencana transaksi yang akan dilakukan
terhadap kepentingan pemegang saham. Pendapat Kewajaran diberikan atas keseluruhan rencana
transaksi dan unsur analisis rencana transaksi.
Uji Kewajaran Harga Transaksi dilakukan dengan membandingkan Nilai Pasar atas Kajian Rencana
Anggaran Biaya (RAB) atas Pembangunan Gedung KC Kebon Jeruk berdasarkan hasil Laporan Penilai
Independen oleh KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan dengan dengan Harga Transaksi antara Bank
BTN dan PT BA sebagai Kontraktor.
i. Nilai Pasar Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung KC Kebon Jeruk,
merujuk kepada Laporan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang menggunakan dasar
Estimasi Nilai Pasar dengan No. 009/LAP/00-KJPP/IV/2025 tanggal 14 April 2025 dengan Nilai
Pasar sebesar Rp131.269.000.000,- (Seratus Tiga Puluh Satu Miliar Dua Ratus Sembilan Puluh
Sembilan Juta Rupiah), yang dikeluarkan oleh KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan.
ii. Nominal Transaksi Pembangunan Gedung KC Kebon Jeruk yang berlokasi di Jl. Panjang Arteri
Kelapa Dua raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Kebon Jeruk, Kota Jakarta Barat,
berdasarkan Surat Perjanjian Pengadaan antara Bank BTN dan PT BA selaku Kontraktor dengan
No. 012/SPP/PFAD/XI/2024 tanggal 20 November 2024 dengan Nilai kontrak sebesar
Rp121.500.000.000,- (Seratus Dua Puluh Satu Miliar Lima Ratus Juta Rupiah).
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK ii
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 4
TABEL 1. ANALISIS UJI KEWAJARAN HARGA
Selisih dalam
Harga Transaksi
Nilai Pasar atas Nilai Range Kewajaran Transaksi Batas
atas
No Laporan Pembangunan Pasar wajar
Pembangunan
No. Uraian atas Kajian Gedung Kantor Dengan
Gedung Kantor
RAB Cabang Kebon Harga
Cabang Kebon
Jeruk (Rp.) Transaksi 7,50% -7,50% (Ya/Tidak)
Jeruk (Rp.)
(%)
Pembangunan 009/LAP/00-
I Gedung KC KJPP/IV/2025, 131.269.000.000 Rp121.500.000.000 -7,44 141.114.175.000 121.423.825.000 Ya
Kebon Jeruk 14 April 2025
Sumber: Penilai, 2025
Merujuk pada POJK Nomor 35 /POJK.04/2020 Pasal 48 butir (b) “batas atas dan batas bawah pada
kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,5% dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran”. Selisih harga
Transaksi tersebut berada didalam batas kisaran nilai yaitu sebesar -7,44% di bawah Nilai Pasar
Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Gedung KC Kebon Jeruk. Berdasarkan analisis
tersebut diatas, kami berkesimpulan bahwa nilai Transaksi adalah “Wajar” karena selisih nilai
transaksi masih berada didalam kisaran -7,5%.
Berdasarkan hasil Pendapat Kewajaran di atas, terdapat kesimpulan dengan berbagai indikator yang
menyatakan bahwa analisis Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Bank BTN wajar untuk
dilaksanakan, diantaranya:
I. Dengan mempertimbangkan analisis kewajaran atas Transaksi yang dilakukan meliputi analisis
transaksi, analisis kualitatif dan analisis kuantitatif, didapatkan hasil antara lain sebagai berikut:
a. Analisis Transaksi
i. Analisis Para Pihak
Pihak-pihak yang terlibat dalam Transaksi yaitu:
- PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk sebagai Pemilik KC Kebon Jeruk;
- PT Brantar Abipraya (Persero) sebagai Kontraktor Pembangunan KC Kebon
Jeruk.
ii. Sifat Transaksi
Sifat Transaksi dianalisis dari sisi Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan,
dengan hasil sebagai berikut:
a. Transaksi Afiliasi
Tidak terdapat hubungan afiliasi antara Bank BTN sebagai pihak Pemilik KC
Kebon Jeruk dan PT BA sebagai pihak Kontraktor Pembangunan KC Kebon Jeruk
jika dilihat dari sisi susunan pengurus, sedangkan dari sisi pengendalian
perusahaan, maupun pemegang sahamnya, baik dari sisi Bank BTN sebagai dan
PT BA, terdapat hubungan afiliasi, dimana saham masing masing entitas
dimiliki oleh Negara Republik Indonesia, sehingga Transaksi dikategorikan
sebagai “Transaksi Afiliasi”.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK iii
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 5
b. Benturan Kepentingan
Menurut informasi manajemen yang mengacu pada Surat Pernyataan Bank
BTN dengan No. 678/PFAD/FAM/IV/2025 tanggal 24 April 2025 perihal
Informasi atas Benturan Kepentingan dalam rangka Transaksi pembangunan
KC Kebon Jeruk oleh Bank BTN, tidak Mengandung Benturan Kepentingan.
iii. Analisa Perjanjian Dan Persyaratan Yang Disepakati Dalam Transaksi Antara Bank
BTN dan PT BA
Bank BTN telah melakukan kerjasama dengan PT BA sebagai Jasa Kontraktor
Pekerjaan Pembangunan KC Kebon Jeruk yang berlokasi di di Jl. Panjang Arteri
Kelapa Dua Raya No. 18, Rt 02 Rw 02, Kecamatan Kebon Jeruk, Kota Jakarta Barat
dengan Surat Perjanjian Pengadaan 012/SPP/PFAD/XI/2024 tanggal 20 November
2024. Pembangunan akan dilaksanakan selama 12 bulan bulan dengan start
pembangunan pada 21 November 2024 dan berkahir pada 16 November 2025.
Poin-Poin dan Persyaratan Yang Disepakati dalam Transaksi adalah “Wajar”.
iv. Analisis Manfaat dan Risiko dari Transaksi yang akan Dilakukan,
1. Manfaat Transaksi
Manfaat dari Transaksi adalah :
● Meningkatnya Kualitas Pelayanan, pada kantor eksisting terdapat kendala
pada kurangnya fasilitas pelayanan, tempat parkir yang sempit, serta
kualitas bangunan yang sudah tidak layak karena sudah berusia lebih dari
11 tahun, dengan adanya Gedung baru dengan fasilitas yang memadai
akan meningkatkan kualitas pelayanan & operasional, serta memberikan
kenyamanan kepada nasabah.
● Seiring dengan berkembangnya perbankan di Indonesia, tidak menutup
kemungkinan akan terdapat penambahan jumlah personil, penambahan
jumlah personil tersebut memerlukan Gedung dengan kapasitas yang
lebih besar.
2. Risiko Transaksi
Dalam pembangunan KC Kebon Jeruk oleh Bank BTN terdapat beberapa
kemungkinan risiko yang akan dihadapi, risiko tersebut diantaranya:
● Risiko Finansial;
● Risiko Operasional; dan
● Risiko Konstruksi.
Dari Hasil analisis didapatkan kesimpulan bahwa Manfaat dan Risiko yang
diterima oleh Bank BTN dengan dilakukannya Transaksi adalah “Wajar”.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK iv
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 6
b. Analisis Kualitatif
i. Analisis Alasan dilakukannya Transaksi,
Sebelum dilakukan relokasi, KC Cabang Kebon Jeruk berlokasi di Jl. Anggrek No.1
Kelapa Dua, Kebon Jeruk, Kota Jakarta Barat. KC Kebon Jeruk tersebut berstatus
sewa, berdasarkan MEMO 2110/M/JKJ.I/OU-GS/III/2023 tanggal 24 Maret 2023
terdapat Perpanjangan Sewa Gedung dengan jangka waktu 12 Maret 2023 s.d 11
Maret 2026 (3 tahun), dengan nilai sewa sebesar Rp3.888.888.889,- (Tiga miliar
delapan ratus delapan puluh delapan juta delapan ratus delapan puluh delapan
ribu delapan ratus delapan puluh sembilan rupiah), bangunan Gedung tersebut
memiliki Luas Bangunan 391 m2 dan Luas Tanah 512 m2.
Relokasi KC Kebon Jeruk dilaksanakan dengan pembangunan KC baru yang
berlokasi di Jl. Panjang Arteri Kelapa Dua Raya No. 18, Rt 02 Rw 02, Kecamatan
Kebon Jeruk, Kota Jakarta Barat., lokasi tersebut memiliki luas lahan 2.780 m2 dan
terbagi atas 2 sertifikat, diantaranya Sertifikat Hak Milik NIB. 09.03.000002962.0
seluas 1.610 m2 dan 1.170 m2. Lahan tersebut sebelumnya dimanfaatkan sebagai
Restaurant Holycow.
Relokasi Pembangunan KC Kebon Jeruk dilaksanakan berdasarkan beberapa
pertimbangan diantaranya, penghematan biaya sewa, meningkatkan layanan
nasabah, operasinal, dan meningkatkan Fee Based Income (FBI), serta dikarenakan
kendala internal pada KC eksisting seperti terbatasnya lahan parkir dan kondisi
bangunan gedung yang sudah kurang layak. Sehingga berdasarkan Latar Belakang
tersebut maka Transaksi adalah “Wajar”.
ii. Analisis Industri
Berdasarkan Survei Perbankan Bank Indonesia penyaluran kredit baru pada
triwulan IV 2024 meningkat dibandingkan triwulan sebelumnya. nilai SBT
penyaluran kredit baru pada triwulan IV 2024 sebesar 97,9%, lebih tinggi
dibandingkan SBT 80,6%, pada triwulan sebelumnya. peningkatan pertumbuhan
kredit baru terindikasi bersumber dari kredit modal kerja (SBT 91,7%) dan kredit
investasi (SBT 88,5%). Sementara itu, kredit konsumsi (SBT 62,9%) terindikasi lebih
rendah dibandingkan triwulan sebelumnya (Grafik 2). Perlambatan kredit konsumsi
disebabkan oleh penyaluran kredit KPR (SBT 53,9%) dan kredit kendaraan bermotor
(SBT 24,2%) yang lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya masing-masing
sebesar SBT 75,9% dan SBT 25,9%. Pertumbuhan kredit baru tertinggi terjadi pada
sektor Listrik, Gas dan Air (SBT 80,6%), diikuti sektor Jasa Kesehatan dan Kegiatan
Sosial (SBT 80,2%), serta sektor Industri Pengolahan (SBT 79,3%).
Sehingga menimbang pertumbuhan industri yang ada, Bank BTN memiliki tekad
kuat untuk, melakukan ekspansi dengan Pembangunan Gedung KC Kebon Jeruk.
Atas hal tersebut didapatkan kesimpulan bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK v
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 7
iii. Analisis Operasional dan Prospek Usaha,
Dari Hasil analisis didapatkan bahwa Bank BTN merupakan Bank umum dengan
Total Aset per 31 Desember 2023 sebesar Rp438,75 triliun lebih tinggi dari tahun
sebelumnya sebesar Rp402,15 triliun, Pemerintah Republik Indonesia. Bank BTN
per 31 Desember 2023 memiliki 631 jaringan kantor konvensional dan 109 jaringan
kantor syariah dan terus melakukan transformasi Bisnis dan Digiralisasi berbasis
ekosistem Perumahan dengan model operasional cabang, mengembangkan
struktur Strategic Business Unit (SBU) dan menyusun transformasi human capital
untuk mendukung rencana bisnis dan meningkatkan kapabilitas pegawai dalam
rangka mencapai visi di tahun 2025 serta mengembangkan KPS di segmen milenial
dengan pengembangan konsep Transit Oriented Development (TOD), atas hal
tersebut dapat disimpulkan bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
iv. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi yang akan Dilakukan,
1. Keuntungan Transaksi :
a. Pengurangan beban sewa, sebelum relokasi KC Kebon Jeruk menyewa
Gedung yang berlokasi di Jl. Anggrek No.1 Rt 7 Rw 2, kebon Jeruk, Kota
Jakarta Barat dengan nilai sewa sebesar Rp3.888.888.889,- (Tiga miliar
delapan ratus delapan puluh delapan juta delapan ratus delapan puluh
delapan ribu delapan ratus delapan puluh sembilan rupiah) terhitung dari
12 Maret 2023 s.d 11 Maret 2026 (3 tahun), dengan adanya relokasi
tersebut membuat adanya penghematan beban sewa, meskipun biaya
investasi pembangunan 40 kali lipat lebih besar dari biaya sewa (3 tahun),
namun terdapat kenaikan biaya sewa yang tidak dapat diprediksi dan
dikendalikan.
b. Efisiensi Biaya Jangka Panjang, investasi pembangunan gedung tersebut
juga menjadi subtitusi biaya sewa dengan investasi asset, sehingga
meskipun terdapat pengeluaran yang besar tetapi terdapat Aset Tetap
(Gedung) yang didapatkan oleh Bank BTN.
c. Efisiensi Operasional, dengan adanya Gedung baru dapat mengoptimalkan
kinerja karyawan dengan fasilitas yang lebih baik.
2. Kerugian Transaksi :
a. Butuh waktu lama untuk balik modal atas biaya investasi pembangunan
Gedung.
b. Investasi yang besar tersebut bisa mengurangi likuiditas yang bisa
digunakan untuk ekspansi bisnis lainnya, dan dapat mempengaruhi
keuntungan jangka pendek karena adanya pengeluaran dana yang besar.
c. Terdapat risiko kenaikan harga material atau keterlambatan proyek yang
dapat menambah beban keuangan.
Dari Hasil analisis didapatkan kesimpulan bahwa Keuntungan dan Kerugian yang
diterima oleh Bank BTN dengan dilakukannya Transaksi adalah “Wajar”.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK vi
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 8
d. Analisis Kuantitatif
i. Uji Kewajaran Harga
dalam Batas
Selisih Nilai Pasar Dengan Harga Transaksi wajar
No. Uraian
(%)
(Ya/Tidak)
Pembangunan KC Kebon
I -7,44% Ya
Jeruk
Dari Hasil Analisis Uji Kewajaran Harga didapatkan Hasil Transaksi berada di dalam
kisaran nilai ± 7,5% yang merujuk kepada POJK Nomor 35/POJK.04/2020 Pasal 48
butir (b) “batas atas dan batas bawah pada kisaran nilai tidak boleh melebihi 7,5%
dari Nilai yang dijadikan acuan kisaran”. Atas hasil tersebut maka dapat disimpulkan
bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
ii. Analisis Transaksi Material
Nominal Objek Transaksi
Transaksi
Dibandingkan dengan Ekuitas Bank
No. Keterangan Material
BTN
(Ya/Tidak)
(%)
1 Nilai Transaksi dibandingkan dengan
Ekuitas Perusahaan Terbuka 0,37% Tidak
Berdasarkan POJK No. 17/POJK.04/2020 Bagian kedua Pasal 3 ayat 2 berbunyi Suatu
Transaksi dikategorikan sebagai Transaksi Material apabila nilai transaksi sama
dengan 20% (dua puluh persen) atau lebih dari ekuitas Perusahaan Terbuka. Dari
Hasil Analisis Transaksi Material didapatkan Perbandingan Nilai Transaksi adalah
sebesar 0,37% jika dibandingkan dengan Ekuitas Bank BTN, atas hasil tersebut maka
dapat disimpulkan bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
iii. Analisis Inkremental
Analisis Inkremental dilakukan dengan dengan melakukan Analisis Kewajaran
Keuangan yang diperhitungkan menggunakan Split Analysis, dengan fokus analisis
kepada Cost Benefit dari dilakukannya transaksi. Hasil analisis kewajaran keuangan
antara lain sebagai berikut:
Akumulasi Nilai Kini Arus bersih (NPV) Rp. 31.871.705.323
Internal Rate of Return (IRR) 11,45%
Benefit Cost Ratio (BCR) 1,21
Payback Periode (PP) 10 Tahun 6 Bulan
Atas hasil tersebut maka dapat disimpulkan bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
Dikarenakan NPV > 0, IRR > Tingkat Diskonto (9,46%), dan BCR > 1.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK vii
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 9
iv. Proforma Laporan Keuangan Bank BTN Sebelum dan Setelah Transaksi
Dari Hasil Analisis Proforma Laporan Keuangan Bank BTN Sebelum dan setelah
Transaksi, dapat dilihat belum terdapat penyesuaian pada akun penyertaan
langsung di Laporan Posisi Keuangan setelah Transaksi yang merupakan
perpindahan Dana dari akun Kas dan dicatatkan lagi sebagai Aset Tetap atas
dilakukannya Transaksi, dikarenakan pembayaran baru dilaksanakan pada Triwulan
1 2025. Atas hal tersebut dapat disimpulkan bahwa Transaksi adalah “Wajar”.
v. Analisis Dampak Transaksi Terhadap Proyeksi Keuangan Perusahaan Sebelum dan
Setelah Transaksi
1. Analisis Dampak Transaksi Terhadap Proyeksi Keuangan - Selisih Neraca
Sebelum dan Setelah Dilaksanakan Transaksi
(Dalam Rp Juta) 2025 2026 2027 2028 2029
Proyeksi Aset Setelah Transaksi 498.844.216 538.605.450 595.400.301 664.272.725 751.519.790
Proyeksi Aset Sebelum Transaksi 498.844.216 538.590.202 595.369.202 664.225.149 751.455.087
Selisih Aset - 15.249 31.099 47.576 64.703
Proyeksi Liabilitas Setelah 462.467.571 498.221.929 549.344.638 611.984.451 691.769.354
Transaksi
Proyeksi Liabilitas Sebelum 462.467.571 498.221.929 549.344.638 611.984.451 691.769.354
Transaksi
Selisih Liabilitas - - - - -
Proyeksi Ekuitas Setelah 36.376.645 40.383.522 46.055.663 46.055.663 59.750.436
Transaksi
Proyeksi Ekuitas Sebelum 36.376.645 40.368.273 46.024.564 52.240.698 59.685.734
Transaksi
Selisih Ekuitas - 15.249 31.099 47.576 64.703
Terdapat Selisih Positif atas selisih Neraca sebelum dan setelah dilaksanakannya
Transaksi.
2. Analisis Dampak Transaksi Terhadap Proyeksi Keuangan- Selisih Laba Rugi
Sebelum dan Setelah Dilaksanakan Transaksi
(Dalam Rp Juta) 2025 2026 2027 2028 2029
Proyeksi Pendapatan Setelah Transaksi 32.295.792 35.066.752 39.007.378 44.055.943 50.015.413
Proyeksi Pendapatan Sebelum Transaksi 32.295.792 35.066.752 39.007.378 44.055.943 50.015.413
Selisih Pendapatan - - - - -
Proyeksi Beban Bunga Setelah Transaksi (16.486.060) (16.907.915) (17.160.671) (18.688.299) (20.516.307)
Proyeksi Beban Bunga Sebelum Transaksi (16.486.060) (16.907.915) (17.160.671) (18.688.299) (20.516.307)
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK viii
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 10
(Dalam Rp Juta) 2025 2026 2027 2028 2029
Selisih Beban Bunga - - - - -
Proyeksi Pendapatan Operasional Lainnya Setelah 4.268.628 4.902.886 5.898.611 6.849.264 7.964.759
Transaksi
Proyeksi Pendapatan Operasional Lainnya 4.268.628 4.902.886 5.898.611 6.849.264 7.964.759
Sebelum Transaksi
Selisih Pendapatan (Beban) Operasional Lainnya - - - - -
Proyeksi Beban Operasional Lainnya Setelah (10.997.213) 12.225.914) (13.945.617) (16.048.385) (18.479.631
Transaksi
Proyeksi Beban Operasional Lainnya Sebelum (10.997.213) (12.240.957) (13.961.262) (16.064.656) (18.496.553)
Transaksi
Selisih Pendapatan (Beban) Operasional Lainnya - 15.043 15.645 16.271 16.922
Proyeksi Laba Operasional Setelah Transaksi 5.082.278 6.488.589 8.996.475 10.800.093 12.938.202
Proyeksi Laba Operasional Sebelum Transaksi 5.082.278 6.473.546 8.980.830 10.783.822 12.921.281
Selisih Laba Operasional - 15.043 15.645 16.271 16.922
Proyeksi Pendapatan (Beban) Non Operasional - 206 206 206 206
Lainnya Setelah Transaksi
Proyeksi Pendapatan (Beban) Non Operasional - - - - -
Lainnya Sebelum Transaksi
Selisih Pendapatan (Beban) Non Operasional - 206 206 206 206
Lainnya
Proyeksi Laba (Rugi) Tahun Berjalan Sebelum 5.082.278 6.488.795 8.996.681 10.800.298 12.938.408
Beban Pajak Setelah Transaksi
Proyeksi Laba (Rugi) Tahun Sebelum Beban Pajak 5.082.278 6.473.546 8.980.830 10.783.822 12.921.281
Berjalan Sebelum Transaksi
Selisih Laba (Rugi) Tahun Berjalan - 15.249 15.851 16.476 17.127
Proyeksi Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Setelah 3.893.344 4.980.213 6.913.382 8.301.870 9.947.781
Pajak Bersih Setelah Transaksi
Proyeksi Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Setelah 3.893.344 4.964.964 6.897.532 8.285.394 9.930.654
Pajak Bersih Transaksi
Selisih Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Setelah - 15.249 15.851 16.476 17.127
Pajak Bersih
Terdapat Selisih Positif atas selisih Pendapatan (Beban) Operasional Lainnya,
Selisih Laba Rugi Operasional, Selisih Laba (Ruhi) Tahun Berjalan dan Selisih
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan Setelah Pajak sebelum dan setelah
dilaksanakannya Transaksi.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK ix
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 11
3. Analisis Dampak Transaksi Terhadap Proyeksi Keuangan - Selisih Rasio
Keuangan Sebelum dan Setelah DIlaksanakan Transaksi
RASIO BTN terhadap
Rata-rata (2025 -
Rasio Keuangan 2025 2026 2027 2028 2029 standar
2029)
Bank Indonesia
ROA Setelah 0,78% 0,92% 1,16% 1,25% 1,32% 1,09% Cukup Sehat
Transaksi
ROA Sebelum 0,78% 0,92% 1,16% 1,25% 1,32% 1,09% Cukup Sehat
Transaksi
Selisih ROA 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
ROE Setelah 10,70% 12,33% 15,01% 15,88% 16,65% 14,11% Sehat
Transaksi
ROE Sebelum 10,70% 12,30% 14,99% 15,86% 16,64% 14,10% Sehat
Transaksi
Selisih ROE 0,00% 0,04% 0,03% 0,02% 0,01% 0,02%
NIM Setelah 12,06% 14,20% 17,72% 18,84% 19,89% 16,54% Sangat Sehat
Transaksi
NIM Sebelum 12,06% 14,16% 17,68% 18,81% 19,86% 16,51% Sangat Sehat
Transaksi
Selisih NIM 0,00% 0,05% 0,04% 0,04% 0,04% 0,03%
LDR Setelah 96,97% 96,57% 96,55% 96,36% 95,30% 96,35% cukup sehat
Transaksi
LDR Sebelum 96,97% 96,57% 96,55% 96,36% 95,30% 96,35% cukup sehat
Transaksi
Selisih LDR 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
BOPO Setelah 75,16% 72,89% 69,27% 68,24% 67,25% 70,56% Sangat Sehat
Transaksi
BOPO Sebelum 75,16% 72,93% 69,30% 68,27% 67,29% 70,59% Sangat Sehat
Transaksi
Selisih BOPO 0,00% -0,04% -0,04% -0,03% -0,03% -0,03%
Terdapat Selisih Positif atas selisih Rasio Keuangan sebelum dan setelah
dilaksanakannya Transaksi, namun terdapat selisih negative pada BOPO tahun
2025 - 2029. atas tercatatnya selisih positif ini maka Transaksi adalah “Wajar”.
vi. Analisis atas Faktor-Faktor Lain yang Relevan
Tidak ada faktor lain yang relevan yang dapat mempengaruhi Transaksi.
II. Menurut pendapat kami, berdasarkan setiap hasil analisis Kewajaran Transaksi atas Pekerjaan
Pembangunan KC Kebon Jeruk oleh PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yang berlokasi di
Jl. Panjang Arteri Kelapa Dua Raya No. 18, Rt 02 Rw 02, Kecamatan Kebon Jeruk, Kota Jakarta
Barat per tanggal 31 Desember 2024 maka dapat disimpulkan bahwa Transaksi adalah “Wajar”
bagi Bank BTN dan Pemangku Kepentingan.
PT BANK TABUNGAN NEGARA (PERSERO) TBK x
PENDAPAT KEWAJARAN TRANSAKSI
Page 12
Names mentioned 16 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Izin Usaha KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.2
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro
p.2 ×3
unresolved
org
Departemen Keuangan Republik Indonesia
p.2
unresolved
org
KJPP
p.2
unresolved
org
Pengawas Modal dan Lembaga Keuangan
p.2
unresolved
org
Bapepam-LK
p.2 ×4
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.3 ×2
unresolved
org
PT BA
p.3 ×5
unresolved
org
PT Brantar Abipraya (Persero)
p.4
unresolved
org
PT BA Bank BTN
p.5
unresolved
org
Bank Indonesia
p.6 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia ROA
p.11
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
4458 ms
12 Sep 2026 22:37
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'Transaksi'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'Transaksi',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}