20250620_CTRA_Public Expose_31897284_lamp1.pdf

2. Daya beli masyarakat memang mengalami penurunan, tetapi melalui strategi diversifikasi
   produk dengan segmentasi berbagai harga, saat ini porsi pembeli properti Perseroan yang
   terbesar adalah segmen menengah atas (middle-up) yang tidak terlalu terpengaruh oleh
   penurunan daya beli. Terkait dengan efisiensi anggaran Pemerintah yang mempengaruhi
   kinerja segmen perhotelan, Perseroan akan mencari solusi untuk mengatasi penurunan
   ini, namun Perseroan melihat Pemerintah juga perlu melakukan alokasi anggaran yang
   lebih seimbang secara sektoral.

3. Saat ini pengembangan Perseroan di IKN yang berupa hunian Aparatur Sipil Negara
   (ASN) dengan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) sedang dalam
   tahap review Feasibility Study (FS) yang dilakukan oleh konsultan Kementerian
   Keuangan. Otorita IKN (OIKN) berencana untuk memulai konstruksi (ground- breaking)
   pada awal tahun 2026 namun Perseroan menilai proses ground-breaking kemungkinan
   belum dapat dilakukan pada awal tahun depan mengingat masih banyaknya proses yang
   masih harus dijalankan, seperti menyelesaikan review FS, negosiasi, tender maupun
   proses lainnya.

   Di luar proyek dengan skema KPBU, Perseroan juga akan melakukan pengembangan
   terintegrasi (integrated development) di IKN dengan cakupan area yang lebih luas dan
   memerlukan penyesuaian dan tahapan yang diselaraskan dengan program OIKN.
   Dengan lokasi pengembangan Perseroan yang tidak berada pada sumbu utama,
   menjadikan pembahasan mengenai tata ruang dan land use menjadi lebih lama
   dibandingkan dengan pengembangan proyek-proyek di sepanjang sumbu Nusantara.
   Namun demikian, proses masih terus berjalan, tetapi belum sampai pada pembangunan
   fisik.


Nama: Yanita - Bisnis Indonesia

Pertanyaan:

1. Terkait keberlanjutan dan ESG, sampai saat ini berapa banyak gedung Perseroan yang
   telah tersertifikasi hijau? Apakah ada proyek hunian Perseroan yang tersertifikasi hijau
   dan mendapatkan KPR hijau? Bagaimana minat konsumen terhadap proyek hunian
   dengan konsep hijau? Apa tantangan yang dihadapi Perseroan terkait pengembangan
   proyek hijau?
2. Perseroan berada pada level 24,2 dalam index IDX ESG Leaders (medium risk rating),
   bagaimana upaya Perseroan untuk menaikkan rating menjadi low risk?
3. Apakah Perseroan akan meluncurkan proyek baru di tahun ini? Selama enam bulan ini
   segmen perumahan mana yang paling diminati konsumen?

Jawaban:

1. Perseroan memiliki 7 proyek bersertifikasi hijau yang terdiri dari 5 gedung high-rise dan 2
   proyek hunian landed, dengan 6 sertifikasi dari EDGE dan 1 sertifikasi dari Greenship
   untuk proyek Ciputra World 1 Jakarta - DBS Bank Tower.

   Terkait minat konsumen terhadap hunian dengan konsep hijau, Perseroan melihat ada
   keinginan dari konsumen untuk tinggal di proyek hunian dengan green certificate, namun
   belum sampai pada tahap mengutamakan konsep atau fasilitas hijau ini di atas harga
   pembelian rumah. Dalam membeli rumah konsumen lebih mempertimbangkan harga,
   lokasi dan reputasi pengembang.

2. Terkait index IDX ESG Leaders, Perseroan akan terus mengintegrasikan perjalanan
   keberlanjutan dengan secara aktif mencari peluang untuk menerapkan prinsip-prinsip
   ramah lingkungan dalam aspek-aspek pengembangan Perseroan. Dengan demikian skor
   rating IDX ESG Leaders akan menyesuaikan dengan sendirinya sehingga Perseroan
   dapat mencapai low risk rating.

3. Perseroan melihat ada pergeseran minat konsumen pada harga produk residensial.
   Sebelum pandemi COVID-19, segmen yang diminati adalah produk dengan harga di
   bawah Rp1miliar. Setelah pandemi berakhir, segmen harga yang paling diminati bergeser
   menjadi Rp1-2miliar. Saat ini segmen yang paling banyak diminati adalah produk
   residensial dengan harga Rp2-3miliar, walaupun harga Rp1-2miliar masih tetap populer.
   Perseroan melihat hal ini terkait dengan daya beli masyarakat. Untuk pembeli dengan
   harga di bawah Rp1miliar (middle and middle-low consumers), daya belinya masih lemah
   karena banyaknya PHK sehingga buyers’ confidence-nya belum kembali. Sementara
   untuk pembeli dengan harga Rp1-3miliar dan di atas Rp3miliar daya belinya sudah
   kembali. Dan terkait pergeseran minat konsumen ini, Perseroan sudah menyesuaikannya
   dengan produk-produk yang memenuhi demand.

   Mengenai proyek baru, Perseroan akan terus mencari dan mengembangkan proyek baru
   melalui skema kerjasama operasi (joint operation/JO). Perseroan percaya bahwa daya
   beli masyarakat masih ada, disamping pengaruh positif dari kondisi ekonomi global,
   seperti menurunnya tingkat suku bunga yang akan diikuti oleh BI dan mempengaruhi
   industri properti.


Nama: Carlton – Tuntun Sekuritas Indonesia

Pertanyaan:

Mengapa target presales Perseroan tahun 2025 stagnan, sementara Perseroan selama
beberapa tahun terakhir ini berfokus ke segmen kelas menengah atas yang memiliki daya beli
yang resilient?

Jawaban:

Perseroan menetapkan target presales tahun 2025 secara stagnan karena melihat 2
tantangan utama sebagai berikut:

   1. Suku bunga KPR.
      KPR yang merupakan kontribusi terbesar presales dalam cara pembayaran (72%)
      menyebabkan ketergantungan terhadap KPR semakin meningkat. Dalam situasi
      likuiditas perbankan saat ini, dimana Loan to Deposit Ratio secara agregat sudah
      sangat tinggi (90%) mengakibatkan beberapa bank tidak memiliki ruang untuk
      menurunkan suku bunga KPR. Per bulan Juni, Perseroan sudah melihat beberapa
      bank besar menaikkan suku bunga KPR, walaupun secara nominal tidak besar.
      Misalnya BCA yang di bulan Februari telah menaikkan suku bunga sebesar 25-40 bps,
      kembali menaikkan suku bunga sebesar 37 bps. Kondisi seperti ini akan berdampak
      kepada konsumen, sehingga jika 72% pembeli menggunakan KPR dan suku
      bunganya terus naik maka akan berpengaruh juga terhadap presales Perseroan.

   2. Perseroan terus mencari proyek baru untuk dikembangkan dan saat ini Perseroan
      sedang dalam tahap negosiasi untuk melakukan sekitar 5 proyek kerjasama operasi,
      namun dari segi timing mungkin tidak dapat selesai pada tahun 2025 sehingga tidak
      dapat mengkontribusi presales. Dengan demikian Perseroan hanya bisa
      mengandalkan launching baru dari proyek-proyek existing.


Nama: Wawan - Koranproperti.com

Pertanyaan:

1. Mengenai proyek baru, apakah Perseroan menargetkan lokasinya, misalnya
   Jabodetabek atau pinggir Jakarta arah timur seperti Karawang?
2. Dengan adanya ketidakpastian ekonomi, segmen mana dari proyek-proyek Perseroan
   yang paling bertumbuh penjualannya?
3. Bagaimana pandangan Perseroan terkait rumah subsidi dengan ukuran 18 m2, apakah
   ada keinginan untuk ikut berpartisipasi? Kalau ada, apakah lokasi pengembangannya
   akan di di luar kota atau dalam kota? Informasi terakhir menyebutkan harga jual di luar
   kota adalah sekitar Rp120juta, sementara di dalam kota Rp100juta.

Jawaban:

1. Dalam mencari proyek baru, Perseroan tidak menargetkan secara spesifik untuk
   lokasinya, seperti apakah harus di wilayah Jabodetabek atau arah timur Jakarta.
   Perseroan selalu terbuka untuk melakukan pengembangan di semua lokasi yang memiliki
   lahan yang dapat dikembangkan dan menguntungkan. Secara historis memang
   kontribusi presales Perseroan yang terbesar berasal dari wilayah Jabodetabek.

2. Perseroan mencatat segmen produk residensial dengan harga Rp1-2miliar yang paling
   bertumbuh, walaupun ada pergeseran akibat kondisi ekonomi dan daya beli sebagian
   masyarakat kelompok menengah yang terdampak.

3. Perseroan melihat ide dari program rumah subsidi dengan luas bangunan 18 m2
   lokasinya berada di Jabodetabek, di mana harga tanah sudah cukup tinggi, namun masih
   diharapkan menjadi lokasi tempat tinggal yang layak dan tidak jauh dari tempat kerja
   sehingga ukuran rumah diperkecil sedemikian rupa. Dan seandainya terdapat lahan di
   luar Jakarta dengan harga yang masih cukup murah, maka ukuran rumah tidak perlu
   dibuat sekecil itu. Jadi program ini sebetulnya ingin membantu masyarakat untuk dapat
   memiliki rumah di perkotaan dengan fasilitas KPR subsidi. Perseroan memandang hal ini
   sebagai pilihan bagi masyarakat untuk tinggal di Jabodetabek dengan hunian berukuran
   kecil (program rumah subsidi) atau di hunian dengan ukuran yang cukup besar dengan
   lokasi yang agak jauh dari Jakarta namun memiliki infrastruktur Transit-Oriented
   Development (TOD) sehingga tetap bisa bekerja di Jakarta.

   Lebih jauh Perseroan memberi tanggapan positif atas program rumah subsidi yang
   ukurannya diperkecil ini, karena tidak ada keharusan bagi pengembang, namun masih
   memungkinkan untuk mengikuti permintaan atau kemampuan pasar. Permintaan pasar
   akan dipengaruhi oleh daya beli dan ketersediaan lahan, dimana untuk ketersediaan
   lahan, apabila harganya sudah terlalu tinggi, maka ukuran luas rumah akan diperkecil.
   Dengan program rumah subsidi yang baru ini pengembang akan dapat menyediakan
   produk sesuai dengan permintaan dan kemampuan pasar dengan tetap mengikuti aturan
   hunian yang layak.

Nama: Santi Palupi - Investor

Pertanyaan:

1. Dirjen Perumahan Rakyat sejak 2 tahun yang lalu telah menekankan agar pengembang
   bisa menyediakan perumahan untuk rakyat. Bagaimana Perseroan menanggapi hal ini?
2. Apa saja kegiatan CSR yang dilakukan oleh Perseroan?

Jawaban:

1. Sebetulnya Perseroan sudah mengembangkan beberapa proyek terkait perumahan
   rakyat, diantaranya Citra Maja Raya, yang menawarkan produk rumah dengan tipe luas
   tanah 27 m2 dan luas bangunan 60 m2 yang masuk dalam kategori rumah subsidi atau
   Fasilitas LIkuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Dengan demikian Perseroan telah
   melayani semua segmen masyarakat. Pada dasarnya Perseroan menyambut positif atas
   alternatif maupun kesempatan untuk membangun beragam tipe rumah asalkan
   memungkinkan dan dapat menyesuaikan dengan ketersediaan lahan dan harga tanah.

   Selain Citra Maja Raya, Perseroan juga pernah menyediakan perumahan rakyat di
   CitraIndah City Jonggol dengan membangun 1 cluster khusus dengan 300 unit rumah
   subsidi atau FLPP, namun pada akhirnya produk ini tidak dapat dijual dengan fasilitas
   FLPP walaupun pembelinya sudah ada, karena KPR dari pembeli yang tidak ada satupun
   yang disetujui. Perseroan melihat bahwa permasalahan atas perumahan rakyat
   sebetulnya bukan terletak pada developer yang menyediakan, melainkan pada
   keterbatasan pembeli, yaitu masyarakat berpenghasilan rendah yang sulit mendapatkan
   akses perbankan.

2. Aktivitas CSR yang dilakukan Perseroan kebanyakan ditujukan bagi masyarakat di sekitar
   proyek, beberapa diantaranya:
   - Melakukan perbaikan sekolah-sekolah yang ada di sekitar proyek
   - Bekerjasama dengan Pemerintah Daerah dalam melakukan program perbaikan rumah
       masyarakat di lingkungan sekitar
   - Bekerja sama dengan karang taruna dan para pemuda di lingkungan sekitar untuk
       melakukan pelatihan entrepreneurship dan pelatihan-pelatihan lainnya.


Nama: Hilda - Kompas.com

Pertanyaan:

1. Bagaimana Perseroan memandang proses pembangunan di IKN, mengingat sampai saat
   ini Perseroan masih dalam proses review (sama seperti tahun lalu)? Sebetulnya proses
   yang mana di IKN yang harus ditransformasikan dari pengelolaan OIKN? Secara lebih
   spesifik, apakah sebetulnya IKN potensial dan bagus untuk investasi properti?
2. Terkait ESG, Perseroan masih menempati posisi ke-2, padahal kampanye EcoCulture
   yang terkait sustainability dilakukan jauh lebih awal dibandingkan dengan kompetitor.
   Skor ESG Perseroan adalah 24,2, masih kalah dibandingkan dengan kompetitor. Dan
   bagaimana korelasi positif EcoCulture terhadap presales Perseroan?
3. Terkait rumah susbsidi dengan luas 14 m2, apakah Perseroan sudah melakukan studi
   seperti apa keinginan dan kebutuhan market terhadap rumah subsidi ini? Apakah pembeli
   betul-betul ingin membeli atau hanya menyewa?

Jawaban:

1. Perseroan memang mengalami proses yang panjang untuk memenuhi permintaan OIKN
   yang terus berganti dalam hal pengembangan rumah ASN dengan skema KPBU.
   Misalnya tahun lalu Perseroan diwajibkan melakukan proses kurasi desain, yang pada
   akhirnya tidak sempat dilanjutkan karena kesibukan kuratornya. Kemudian ada
   pergantian Kepala OIKN yang mengeluarkan kebijakan baru bahwa tidak perlu dilakukan
   kurasi desain, sehingga desain yang sebelumnya sudah sempat diubah dan
   menyebabkan penambahan biaya kemudian diubah kembali. Selanjutnya dalam proses
   review FS, Perseroan harus menunggu konsultan yang ditunjuk oleh Kementerian
   Keuangan, dimana waktu penunjukan konsultan tersebut memakan waktu yang sangat
   lama dan baru pada akhir tahun 2024 konsultan ditunjuk dan dilakukan review. Setelah
   dikeluarkan hasil review, Perseroan harus melakukan revisi lagi. Tahapan selanjutnya,
   Perseroan akan melakukan pertemuan dengan BPKP dan pihak-pihak lainnya dan masih
   akan banyak tahap yang harus dijalankan. Sehingga Perseroan tidak berekspektasi
   proses pembangunan akan dapat dilakukan dalam waktu yang singkat. Proses yang
   panjang untuk KPBU ini adalah terkait dengan pembiayaan pembangunan yang berasal
   dari APBN.

   Sementara untuk proyek dengan skema bukan KPBU tidak ada proses yang panjang
   seperti KPBU karena tidak menggunakan APBN. Namun pengembanganyang dilakukan
   harus sesuai dengan kebutuhan, sehingga dalam tahap awal ini belum dilakukan
   pembangunan karena belum ada urgensi untuk membangun suatu kawasan yang
   terintegrasi dengan fungsi-fungsi yang dibutuhkan.


2. Program EcoCulture berawal dari transaksi keuangan (financial transaction) yang
   dilakukan Perseroan dengan International Finance Corporation (IFC) yang merupakan
   bagian dari World Bank, yang mensyaratkan penerapan unsur hijau dengan standar
   EDGE pada proyek-proyek Perseroan, terkait fasilitas financing yang diberikan kepada
   Perseroan. Untuk itu ada beberapa proyek Perseroan yang sudah menerapkan program
   EcoCulture dan menggunakan standar EDGE, sementara ada juga proyek-proyek yang
   belum menerapkan, sehingga belum menjadi standar untuk seluruh proyek Perseroan.
   Namun demikian hal ini menjadikan Perseroan pioneer dalam hal green building.

   Perlu ditekankan, Perseroan memahami bahwa skor ESG ini sesuatu yang penting bagi
   investor dalam menilai komitmen keberlanjutan suatu perusahaan. Namun perlu
   disampaikan juga bahwa untuk mengukur ESG secara objektif adalah sangat sulit karena
   pada dasarnya semua aspek ESG baik dalam segi environmental, sosial dan governansi
   bersifat kulitatif. Tim Investor Relations Perseroan melihat bahwa setiap lembaga ESG
   memberikan kuesioner yang sangat berbeda, padahal semuanya menilai aspek yang
   sama, yaitu ESG. Namun demikian, Perseroan juga akan terus meningkatkan proses
   pengumpulan data serta inisiatif-inisiatif ESG maupun pelaporannya, sehingga seiring
   dengan berjalannya waktu, peningkatan ini akan tercermin pada penilaian ESG. Tetapi
   memang sulit untuk menilai ESG hanya dari 1 lembaga dengan skor yang diberikan.

3. Terkait rumah kecil (subsidi), berdasarkan pengalaman, Perseroan menilai bahwa calon
   konsumen memiliki preferensi untuk membeli dan memiliki rumahnya sendiri. Beberapa
   waktu yang lalu permasalahan yang terkait atas rumah subsidi adalah kuota FLPP yang
   terbatas, sedangkan sekarang kuotanya sudah besar. Saat ini yang menjadi masalah
   adalah kondisi ekonomi Indonesia yang tidak begitu kondusif, sehingga confidence level
   calon konsumen untuk membeli rumah jadi berkurang, walaupun pendapatannya
   mungkin belum berkurang. Hal ini juga yang menyebabkan sejak COVID-19 sampai
   sekarang confidence level untuk rumah dengan harga di bawah Rp1miliar, termasuk
   rumah subsidi, belum kembali.

Nama: Michael - Investor

Pertanyaan:

Terkait land bank Perseroan yang tersebar di seluruh Indonesia, bagaimana Perseroan
menetapkan pengembangan di setiap proyeknya, apakah ada proyek-proyek yang
diprioritaskan untuk dikembangkan lebih dulu atau pengembangannya akan mengikuti supply
dan demand di area masing-masing?

Jawaban:

Pengembangan land bank disesuaikan dengan demand dan kesiapan dari lahan itu sendiri.
Dengan lokasi land bank dan juga minat konsumen yang beragam, Perseroan perlu
mencermati dengan hati-hati mengenai pengembangan land bank-nya, terkait dengan yang
akan dipercepat maupun yang masih dalam tahapan menunggu. Semua ini perlu disesuaikan
dengan kondisi pasar dan juga segmen dari pasar itu sendiri.


Nama: Sarah Yuniarni - REDD Intelligence

Pertanyaan:

1. Berapa capex yg dianggarkan Perseroan untuk tahun 2025 dan akan digunakan untuk
   apa saja?
2. Berapa target presales Perseroan hingga akhir tahun 2025?

Jawaban:

1. Realisasi capex selama 3 bulan pertama tahun ini sekitar Rp300miliar, relatif kecil
   dibanding tahun-tahun sebelumnya. Tahun ini Perseroan akan mengalokasikan sekitar
   Rp1,5triliun sampai Rp2.0triliun untuk capex, yang sebagian besar akan digunakan untuk
   land banking. Perseroan akan melakukan land banking di Sentul. Capex lainnya adalah
   untuk pembangunan mal baru di CitraLand City CPI Makassar dan ada kemungkinan
   untuk pembangunan rumah sakit baru di lokasi yang belum dapat diungkapkan saat ini.

2. Perseroan menargetkan presales tahun 2025 sebesar Rp11triliun, sama dengan
   pencapaian tahun lalu.