20250620_ASSA_Laporan Informasi dan Fakta Material_31897041_lamp3.pdf

Jakarta, 20 Juni 2025

No. : RSR/R/B.200625.01 [No. report]
Kepada Yth.
PT Adi Sarana Armada Tbk
Gedung Samudera Kirana Lantai 6
Jl. Yos Sudarso No. 88
Jakarta Utara 14350,
Indonesia
Perihal : Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha PT Adi Sarana
          Armada Tbk

Dengan hormat,
PT Adi Sarana Armada Tbk (”Perseroan”/ “ASSA”) merupakan perusahaan yang bergerak dalam
bidang penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi mobil, bus, truk dan sejenisnya;
perdagangan besar mobil bekas; angkutan bermotor untuk barang umum; aktivitas penyewaan dan
sewa guna usaha tanpa hak opsi alat transportasi darat bukan kendaraan bermotor roda empat
atau lebih; aktivitas konsultasi transportasi, reparasi mobil, penyediaan sumber daya manusia dan
manajemen fungsi sumber daya manusia.
Perseroan berencana untuk melakukan kegiatan usaha pada bidang pengoperasian fasilitas
pergudangan dan penyimpanan serta aktivitas pengepakan, sehingga wajib memiliki izin Klasifikasi
Baku Lapangan Usaha (“KBLI”) yang akan dituangkan dalam anggaran dasarnya.
Berdasarkan penjelasan di atas, Perseroan berencana untuk menambahkan KBLI No. 52101 tentang
pergudangan dan penyimpanan, serta KBLI No. 82920 tentang aktivitas pengepakan, untuk
selanjutnya disebut “Rencana Perseroan”.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Rencana Perseroan tersebut termasuk perubahan
kegiatan usaha sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor
17 /POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020, tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha
(“POJK 17/2020”).
Sehubungan dengan Rencana Perseroan tersebut dan untuk memenuhi POJK 17/2020, Perseroan
wajib untuk menunjuk Penilai Independen untuk mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis.
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini kami terbitkan kembali untuk merevisi laporan tanggal 16 Mei
2025 dengan No. RSR/R/B.160525.01 sesuai dengan tanggapan atas surat Otoritas Jasa Keuangan
(“OJK”) No. S-318/PM.023/2025, tanggal 18 Juni 2025, sehingga dengan ini kami menyatakan
bahwa laporan tersebut sudah tidak lagi berlaku sejak laporan ini diterbitkan.
Beberapa penyesuaian yang dilakukan terdapat pada bagian berikut ini:
•   Sub bab 1.1 Nomor dan Tanggal Laporan Penilaian
•   Sub bab 1.4 Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan
•   Sub bab 1.6 Jenis Mata Uang yang Digunakan
•   Sub bab 1.12 Sumber Data dan Informasi
•   Sub bab 1.13 Asumsi, Kondisi Pembatas dan Tingkat Kedalaman Investigasi
•   Sub bab 1.14 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
•   Sub bab 2.5 Legalitas dan Perizinan
•   Sub bab 2.6 Tenaga Kerja
•   Sub bab 2.8 Informasi Investigasi Lapangan
•   Sub bab 4.3 Kesimpulan Analisis Kelayakan Aspek Pasar

•   Bab 5 Analisis Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
•   Sub bab 5.1 Kesimpulan Analisis Kelayakan Aspek Teknis
•   Bab 6 Keunggulan Kompetitif
•   Sub bab 6.1 Kesimpulan Analisis Kelayakan Aspek Pola Bisnis
•   Bab 7 Ketersediaan Tenaga Kerja dan Manajemen Kekayaan Intelektual
•   Sub bab 7.1 Kesimpulan Analisis Kelayakan Aspek Modal Manajemen
•   Sub bab 8.3 Penentuan Tingkat Diskonto
•   Sub bab 8.4 Asumsi Proyeksi Keuangan
•   Bab 9 Kesimpulan
Berikut kami sampaikan opini mengenai Kelayakan Bisnis atas Rencana Perseroan per tanggal
31 Desember 2024.

Status Penilai

RSR memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 berdasarkan
Surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 1131/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober
2011.
Penilai Publik yang menandatangani laporan Studi Kelayakan Bisnis adalah penilai yang memiliki
kompetensi dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis. Penilai telah memperoleh izin sebagai penilai
publik dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan terdaftar sebagai penilai di Otoritas Jasa
Keuangan (“OJK”).
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 54/KM.1/2010 tertanggal 25 Januari
2010 mengenai Izin Penilai Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.) yang ditetapkan sebagai penilai di
Bidang Jasa Penilaian Bisnis dengan kualifikasi Penilai Bisnis (B) No. B-1.10.00273 dan terdaftar
sebagai profesi penunjang pasar modal di OJK berdasarkan Surat Tanda Terdaftar ProfesiPenunjang
Pasar Modal Penilai Bisnis dengan No. STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023.

Identitas Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Dalam laporan ini, Perseroan bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan “Pengguna Laporan”.
Nama             :   PT Adi Sarana Armada Tbk
Alamat           :   Gedung Samudera Kirana Lantai 6
                     Jl. Yos Sudarso No. 88
                     Jakarta Utara 14350, Indonesia
Telepon          :   (021) 6530 8811
Faksimile        :   (021) 6530 8822
Email            :   sc@assarent.co.id
Website          :   www.assa.id
Bidang usaha     :   Penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi mobil, bus, truk dan
                     sejenisnya; perdagangan besar mobil bekas; angkutan bermotor untuk barang
                     umum; aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi alat
                     transportasi darat bukan kendaraan bermotor roda empat atau lebih; aktivitas
                     konsultasi transportasi, reparasi mobil dan penyediaan sumber daya manusia
                     dan manajemen fungsi sumber daya manusia.

Maksud dan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis

Maksud penugasan ini adalah untuk memberikan pendapat kelayakan atas penambahan kegiatan
usaha sehubungan dengan Rencana Perseroan dalam rangka memenuhi persyaratan POJK 17/2020
yang mensyaratkan adanya Laporan Studi Kelayakan Bisnis atas Rencana Penambahan Kegiatan


                                                                                                ii

Usaha yang disusun oleh Penilai, tidak untuk bentuk rencana transaksi lainnya serta tidak
dimaksudkan untuk kepentingan perbankan dan perpajakan.
Tujuan penugasan ini adalah melakukan Studi Kelayakan Bisnis untuk keperluan pemenuhan
persyaratan pasar modal pada perusahaan terbuka.

Objek Studi Kelayakan Bisnis

Objek dalam Studi Kelayakan Bisnis ini adalah penambahan kegiatan usaha KBLI No. 52101 tentang
pergudangan dan penyimpanan, serta KBLI No. 82920 tentang aktivitas pengepakan sehubungan
dengan Rencana Perseroan.

Jenis Mata Uang yang Digunakan

Dalam penugasan ini mata uang yang digunakan adalah mata uang Rupiah.

Premis Studi Kelayakan Bisnis

Kami telah melakukan Studi Kelayakan Bisnis atas penambahan kegiatan usaha KBLI No. 52101
tentang pergudangan dan penyimpanan, serta KBLI No. 82920 tentang aktivitas pengepakan
sehubungan dengan Rencana Perseroan, dengan premis kegiatan usaha berkelanjutan “going
concern”.

Tanggal Studi Kelayakan Bisnis

Studi Kelayakan Bisnis ini dilakukan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
keuangan yang digunakan dalam analisis didasarkan pada data per tanggal 31 Desember 2024.
Sesuai dengan ketentuan Pasal 5 POJK No. 35/2020, jangka waktu antara tanggal laporan keuangan
dan Tanggal Laporan Penilaian tidak boleh melebihi 6 (enam) bulan setelah tanggal laporan
keuangan, yaitu sejak 31 Desember 2024.

Kejadian Setelah Tanggal Studi Kelayakan

Dari tanggal Studi Kelayakan Bisnis, yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal
diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian penting yang dapat mempengaruhi hasil Studi
Kelayakan Bisnis secara signifikan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.

Standar Studi Kelayakan Bisnis

Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII
tahun 2018 (SPI 2018) dengan Edisi Revisi pada SPI 300, SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang
ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) seperti yang ditetapkan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), Peraturan Otoritas jasa Keuangan Republik
Indonesia Nomor 17/POJK.04/2020, serta menyesuaikan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 35/POJK.04/2020 (“POJK 35”) dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan
Republik Indonesia Nomor 17/SEOJK.04/2020 (“SEOJK 17”).

Independensi Penilai

Dalam mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan


                                                                                                  iii

dengan penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun.
Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari
proses analisis Studi Kelayakan Bisnis ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum
pada Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR/P-B/FS/200824 tanggal
20 Agustus 2024 dan Adendum Proposal No. RSR/P-B/FS/110425.02 tanggal 11 April 2025. Adapun
biaya jasa dalam melakukan Studi Kelayakan Bisnis telah memperhatikan ketentuan yang diatur
oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai Publik (IKJPP) MAPPI.

Sumber Data dan Informasi

Sebagai Penilai Independen dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan Bisnis, kami telah
menelaah, mengacu, dan mempertimbangkan atas data dan dokumen yang disampaikan oleh
manajemen Perseroan atas hal-hal sebagai berikut:
1. Akta Pendirian Perseroan (d.h. PT Quantum Megahtama Motor) Nomor 56 tanggal
   17 Desember 1999 yang dibuat di hadapan Misahardi Wilamarta, S.H., notaris di Jakarta dan
   Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor C-23561
   HT.01.01.TH.2002 tanggal 29 November 2002.
2. Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Nomor 243 tanggal
   26 Juni 2024 yang dibuat di hadapan Jimmy Tanal, S.H., M.Kn., notaris di Jakarta Selatan dan
   Keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia Nomor AHU-
   0040913.AH.01.02.TAHUN 2024 tanggal 9 Juli 2024 serta Surat Penerimaan Pemberitahuan
   Perubahan Data Perseroan Nomor AHU-AH.01.09-0223651 tanggal 9 Juli 2024.
3. Alur proses bisnis (business process flow) bisnis pergudangan dan penyimpanan serta aktivitas
   pengepakan.
4. Data dan informasi terkait analisis aspek pasar, teknis, dan model manajemen dalam bisnis
   pergudangan dan penyimpanan, serta aktivitas pengepakan.
5. Rincian investasi Perseroan untuk bisnis pergudangan dan penyimpanan serta aktivitas
   pengepakan.
6. Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan :
   a. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun
      yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024, yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
      Publik (”KAP”) Purwantono, Sungkoro & Surja dengan opini wajar dalam semua hal yang
      material dan ditandatangani pada tanggal 26 Maret 2025 oleh Ratnawati Setiadi dengan
      No. AP.0698;
   b. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun
      yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023, yang telah diaudit oleh KAP Purwantono,
      Sungkoro & Surja dengan opini wajar dalam semua hal yang material dan ditandatangani
      pada tanggal 27 Maret 2024 oleh Ratnawati Setiadi dengan No. AP.0698;
   c. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun
      yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022, yang telah diaudit oleh KAP Purwantono,
      Sungkoro & Surja dengan opini wajar dalam semua hal yang material dan ditandatangani
      pada tanggal 30 Maret 2023 oleh Benyanto Suherman dengan No. AP.0685;
   d. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun
      yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021, yang telah diaudit oleh KAP Purwantono,
      Sungkoro & Surja dengan opini wajar dalam semua hal yang material dan ditandatangani



                                                                                              iv

        pada tanggal 11 April 2022 oleh Ratnawati Setiadi dengan No. AP.0698;
   e. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan dan Anak Perusahaan untuk tahun
      yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020, yang telah diaudit oleh KAP Purwantono,
      Sungkoro & Surja dengan opini wajar dalam semua hal yang material dan ditandatangani
      pada tanggal 13 April 2021 oleh Ratnawati Setiadi dengan No. AP.0698;
7. Jadwal waktu (time table) rencana kegiatan penambahan KBLI Perseroan.
8. Proyeksi keuangan bisnis pergudangan dan penyimpanan serta aktivitas pengepakan untuk
   tahun 2025-2035, yang telah disusun oleh manajemen Perseroan.
    RSR telah melakukan penyesuaian atas proyeksi keuangan tersebut berdasarkan diskusi
    dengan manajemen Perseroan sehingga mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan dan
    kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty). Dalam menyusun Laporan ini, RSR telah
    menggunakan Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan.
Atas data yang telah disampaikan tersebut, kami telah menerima Surat Pernyataan (Representation
Letter) dari manajemen Perseroan No. 003/SPE/LGL/ASSA/V/2025 tanggal 8 Mei 2025 sehubungan
dengan penugasan Studi Kelayakan Bisnis.
RSR telah melakukan wawancara melalui video call conference sehubungan dengan Studi Kelayakan
Bisnis ini pada tanggal 6 Maret 2025 dengan Ibu Lucia Indrayani selaku Head of Legal Function,
Bapak Suherman selaku Head of Accounting, Budget, and Tax dan Bapak Pardamean Sitompul
selaku Head of Warehouse Operation yang mewakili manajemen Perseroan dengan hasil diskusi
terkait Rencana Perseroan dan asumsi terkait bisnis pergudangan, penyimpanan dan pengepakan.
Wawancara dalam studi kelayakan ini dilakukan dengan pihak-pihak yang memiliki pengetahuan
langsung dan relevansi terhadap aspek operasional dan teknis rencana penambahan kegiatan
usaha, yaitu Head of Legal Function, Head of Accounting, Budget, and Tax, Head of Warehouse
Operation, serta Supervisor Perseroan. Keputusan untuk tidak melakukan wawancara langsung
dengan Direktur didasarkan pada fakta bahwa manajemen terlebih dahulu telah melakukan diskusi
dengan Direksi. Selanjutnya, atas arahan Direksi, informasi yang relevan kemudian disampaikan
kepada KJPP. Hal ini memastikan bahwa informasi yang diperoleh sudah mencakup semua aspek
yang diperlukan untuk mendukung analisis dalam studi kelayakan ini.
RSR juga telah melakukan wawancara langsung dan site visit ke lokasi operasional Perseroan pada
tanggal 8 April 2025 di Kawasan Pergudangan Dunex Sunter, Jakarta yang didampingi oleh Bapak
Haerudin selaku Supervisor Perseroan dengan hasil pengamatan dan penjelasan rencana
operasional pergudangan, penyimpanan dan pengepakan.
RSR juga menggunakan berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak dan elektronik,
seperti website Aswath Damodaran, S&P Capital IQ dan Bank Indonesia, serta hasil analisis lain yang
kami anggap relevan dengan penugasan Studi Kelayakan Bisnis.

Pendekatan dan Metodologi Studi Kelayakan Bisnis

Dalam studi kelayakan ini kami melakukan analisis pada aspek makro Indonesia aspek pasar, aspek
teknis, aspek pola bisnis, aspek model manajemen dan aspek keuangan. Metodologi yang
digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
1. Analisis kajian kelayakan aspek pasar merupakan analisis terhadap potensi pertumbuhan
   logistik nasional, serta potensi pasar pergudangan, untuk memastikan bahwa pasar yang
   ditargetkan memiliki prospek yang baik dan mampu mendukung pertumbuhan usaha.
2. Analisis kajian kelayakan teknis merupakan analisis untuk menilai kemampuan dan
   kompetensi Perseroan dalam bisnis gudang dan pengepakan, yang didukung oleh sumber daya



                                                                                                 v

    manusia yang terlatih, adanya prosedur operasional standar (SOP), dan dukungan teknologi
    informasi yang memada
3. Analisis kajian kelayakan pola bisnis merupakan analisis yang menilai operasional dimana
   Perseroan memiliki Warehouse Management System (WMS) yang memungkinkan
   pengelolaan gudang dan pengepakan secara efektif dan efisien. Dengan dukungan sistem ini,
   Perseroan dapat mengelola operasional dengan baik dan memberikan layanan kepada
   pelanggan secara tepat waktu
4. Analisis kajian kelayakan model manajemen merupakan analisis yang menilai kemampuan
   sumber daya manusia Perseroan dimana memiliki tenaga kerja yang terlatih dalam mengelola
   gudang dan pengepakan serta sumber daya manusia akan membuat struktur perusahaan yang
   kuat sehingga dapat menjalankan usahanya.
5. Analisis kajian kelayakan keuangan merupakan analisis yang dilakukan dari berbagai aspek
   yang saling berkaitan untuk mengetahui dan mengukur seberapa besar prospek Perseroan dan
   potensi sinergi yang diperoleh Perseroan, serta mengukur tingkat balikan (return) yang
   diperoleh dari jumlah investasi yang ditanamkan. Analisis tersebut meliputi sumber dan target
   pendapatan operasional serta biaya-biaya yang harus dikeluarkan meliputi biaya operasional
   langsung dan beban usaha, modal kerja dan investasi.
    Analisis kelayakan keuangan atas Rencana Perseroan dilakukan dengan mempertimbangkan
    beberapa metode yaitu:
a. Net Present Value (NPV), yaitu metode yang menunjukkan selisih bersih antara nilai kini
   (present value) dari investasi (capital outlays) yang dilakukan terhadap nilai kini dari arus kas
   masuk (cash inflow) dari kegiatan operasional di masa yang akan datang. Suatu proyek dapat
   dikatakan layak untuk dilakukan apabila NPV positif dan tidak layak bila NPV negatif.
b. Payback Period (PBP), yaitu lamanya waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan biaya
   investasi. PBP dengan periode pengembalian lebih pendek lebih baik dari periode
   pengembalian lebih lama; atau lamanya waktu yang diperlukan untuk memulihkan biaya
   investasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan investor untuk mencapai titik impas (break
   even point). Pengembalian dana yang lebih pendek berarti investasi yang lebih menarik,
   sedangkan periode pengembalian yang lebih lama kurang diminati.
c. Internal Rate of Return (IRR), yaitu suatu tingkat imbal hasil (return) yang diperoleh
   berdasarkan nilai kini dari arus kas masuk tersebut nilainya akan sama dengan nilai kini dari
   investasi yang dilakukan. Suatu proyek dikatakan layak untuk dilakukan apabila angka IRR lebih
   tinggi dari imbal hasil yang diharapkan (dalam Rencana Perseroan ini tingkat pengembalian
   yang diharapkan adalah Weighted Average Cost of Capital / WACC).
d. Profitability index (P/I), merupakan rasio yang digunakan untuk mengetahui nilai tambah dari
   investasi yang dilakukan pada awal periode. Nilai tambah yang didapat dari investasi
   diperhitungkan dengan membagi total investasi pada awal periode dengan jumlah arus kas
   yang dihasilkan selama periode berjalannya proyek. Apabila P/I dihasilkan dari suatu proyek
   sama dengan satu maka arus kas dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah,
   apabila P/I lebih besar dari satu, maka nilai arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun
   menghasilkan nilai tambah bagi perusahaan; sedangkan P/I lebih kecil dari satu, maka nilai
   arus kas yang dihasilkan dari proyek setiap tahun tidak menghasilkan nilai tambah bagi
   perusahaan. Dalam menganalisis P/I suatu proyek maka kelayakan dapat dinilai apabila nilai
   P/I lebih dari satu.
    Dalam analisis kelayakan kami akan menggunakan empat metode di atas terhadap arus kas
    bersih untuk perusahaan (Free Cash Flow to the Firm – FCFF). Tingkat diskonto yang digunakan



                                                                                                  vi

    untuk perhitungan NPV dan PBP adalah WACC, sedangkan IRR yang diperoleh akan
    dibandingkan dengan WACC.

Asumsi, Kondisi Pembatas dan Tingkat Kedalaman Investigasi

Asumsi
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini bersifat non-disclaimer opinion.
kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penyusunan Studi Kelayakan Bisnis, data dan informasi yang diperoleh baik dari manajemen
Perseroan maupun dari sumber lain yang dapat dipercaya keakuratannya.
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini disusun dengan menggunakan proyeksi keuangan yang disiapkan
oleh manajemen Perseroan yang telah kami sesuaikan asumsinya dan telah disetujui oleh
manajemen Perseroan (“Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan”) sehingga mencerminkan kewajaran
proyeksi dan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan Bisnis dan menurut pendapat kami
Proyeksi Keuangan yang Disesuaikan tersebut wajar, namun kami tidak bertanggung jawab
terhadap pencapaiannya.
Kami bertanggung jawab atas opini yang dihasilkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
Kami telah memperoleh informasi atas status hukum Objek Penilaian dari manajemen Perseroan.
Kondisi Pembatas
Lingkup pekerjaan akan dilakukan sesuai dengan analisis dan interpretasi kami terhadap hukum
dan standar penilaian yang berlaku di Republik Indonesia, sehingga tidak dimaksudkan untuk
diaplikasikan, dianalisis atau diinterpretasikan menurut peraturan perundang-undangan di negara
lain. Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selain Pemberi Tugas.
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun berdasarkan pada prinsip integritas informasi dan data. Dalam
menyusun Studi Kelayakan Bisnis ini, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana disediakan oleh manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan hakikat kewajaran
adalah benar, lengkap, dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan.
Kami tidak melakukan audit ataupun uji tuntas secara mendetail atas penjelasan maupun data yang
diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun tulisan, dan dengan demikian kami tidak
dapat memberikan jaminan atau bertanggung jawab terhadap kebenaran dan kelengkapan dari
informasi atau penjelasan tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan analisis dalam Studi Kelayakan Bisnis, kami menggunakan
data sebagaimana tercantum pada bagian Sumber Data dan Informasi sebagai bahan penelaahan,
perhitungan dan analisis.
Segala perubahan terhadap data tersebut di atas dapat mempengaruhi hasil Studi Kelayakan Bisnis
kami secara material. Oleh karena itu, kami tidak dapat menerima tanggung jawab atas
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan perubahan data tersebut.
Studi Kelayakan Bisnis ini disusun hanya dengan mempertimbangkan sudut pandang pemegang
saham Perseroan serta tidak mempertimbangkan sudut pandang stakeholders lain serta aspek-
aspek lainnya.
Penugasan kami tidak dilakukan untuk tujuan mengungkapkan kelemahan pengendalian internal,
kesalahan atau kecurangan dalam laporan keuangan, segala bentuk implikasi pajak atau
pelanggaran hukum.




                                                                                             vii

Studi Kelayakan Bisnis disusun dengan mempertimbangkan kondisi pasar dan perekonomian,
kondisi umum bisnis dan keuangan, serta peraturan pemerintah pada tanggal Studi Kelayakan
Bisnis ini dikeluarkan.
Studi Kelayakan Bisnis ini hanya dilakukan terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis seperti yang telah
diuraikan di atas.
Kami menganggap bahwa sejak tanggal penilaian dari Studi Kelayakan Bisnis hingga tanggal
penerbitan laporan Studi Kelayakan Bisnis, tidak terdapat kejadian luar biasa yang secara material,
baik secara makro ekonomi maupun industri, saat kini maupun yang akan datang, dapat
berpengaruh terhadap Perseroan serta rencana bisnis dan anggaran Perseroan.
Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan kami tidak termasuk menganalisis transaksi-
transaksi di luar Tujuan Studi Kelayakan Bisnis yang mungkin tersedia bagi Perseroan serta
pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap Tujuan Studi Kelayakan Bisnis, dan juga bukan
merupakan analisis penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari Tujuan Studi Kelayakan
Bisnis.
Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan penelaahan kami secara khusus hanya terbatas
pada aspek finansial, kami tidak melakukan penelitian atas kajian aspek pasar, aspek teknis, aspek
pola bisnis dan aspek model manajemen yang telah disampaikan oleh manajemen Perseroan
maupun keabsahan Rencana Perseroan dari segi hukum dan implikasi aspek perpajakan, karena hal
tersebut berada di luar lingkup penugasan kami.
Kami juga berpegang kepada surat pernyataan (representation letter) dari manajemen Perseroan
atas penugasan kami untuk mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan Bisnis, bahwa Perseroan telah
menyampaikan seluruh informasi penting dan relevan berkenaan dengan Studi Kelayakan Bisnis
dan sepanjang pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada faktor material yang belum
diungkapkan dan dapat menyesatkan.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Dalam melakukan penugasan, tidak ada batas atau pembatasan dalam melakukan wawancara,
penelaahan, penghitungan dan analisis.
RSR telah melakukan wawancara melalui video call conference sehubungan dengan Studi Kelayakan
Bisnis ini pada tanggal 6 Maret 2025 dengan Ibu Lucia Indrayani selaku Head of Legal Function,
Bapak Suherman selaku Head of Accounting, Budget, and Tax dan Bapak Pardamean Sitompul
selaku Head of Warehouse Operation yang mewakili manajemen Perseroan dengan hasil diskusi
terkait Rencana Perseroan dan asumsi terkait bisnis pergudangan, penyimpanan dan pengepakan.
Wawancara dalam studi kelayakan ini dilakukan dengan pihak-pihak yang memiliki pengetahuan
langsung dan relevansi terhadap aspek operasional dan teknis rencana penambahan kegiatan
usaha, yaitu Head of Legal Function, Head of Accounting, Budget, and Tax, Head of Warehouse
Operation, serta Supervisor Perseroan. Keputusan untuk tidak melakukan wawancara langsung
dengan Direktur didasarkan pada fakta bahwa manajemen terlebih dahulu telah melakukan diskusi
dengan Direksi, dan atas arahan Direksi, informasi yang relevan kemudian disampaikan kepada
KJPP. Hal ini memastikan bahwa informasi yang diperoleh sudah mencakup semua aspek yang
diperlukan untuk mendukung analisis dalam studi kelayakan ini.
RSR juga telah melakukan wawancara langsung dan site visit ke lokasi operasional Perseroan pada
tanggal 8 April 2025 di Kawasan Pergudangan Dunex Sunter, Jakarta yang didampingi oleh Bapak
Haerudin selaku Supervisor Perseroan dengan hasil pengamatan dan penjelasan rencana
operasional pergudangan, penyimpanan dan pengepakan.




                                                                                                 viii

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan penilaian bersifat terbuka untuk publik, namun demikian publikasi atas sebagian atau
keseluruhan dari laporan harus mendapatkan persetujuan dari manajemen Perseroan dan RSR
mengingat kemungkinan adanya informasi yang bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi
kompetisi dan operasional Perseroan dan Objek Penilaian.

Kesimpulan

Analisis kelayakan terhadap rencana penambahan kegiatan usaha Perseroan telah dilakukan
melalui analisis kelayakan pasar, kelayakan teknis, kelayakan pola bisnis, kelayakan model
manajemen, dan kelayakan keuangan.
Kelayakan Pasar
Perseroan memiliki kelayakan yang kuat untuk memasuki bisnis pergudangan dan jasa pengepakan,
didukung oleh pertumbuhan industri logistik nasional yang stabil dengan CAGR sebesar 10-12%1
serta kebutuhan pasar yang terus meningkat. Dengan pengalaman dalam sektor transportasi dan
logistik, Perseroan telah memiliki ekosistem yang dapat mendukung ekspansi ke layanan
warehouse management dan packing services.
Potensi pasar warehouse management di Indonesia seluas 415.000 m² menunjukkan adanya
peluang signifikan, terutama dengan prospek pasar untuk dapat mengelola gudang seluas 90.000
m² yang masih dapat dikerjakan. Selain itu, strategi pemasaran yang mengandalkan tim business
solution dan business development yang berpengalaman serta target pasar yang mencakup
perusahaan publik, Penanaman Modal Asing (PMA), dan konglomerasi besar memberikan
keunggulan kompetitif bagi Perseroan.
Kemampuan Perseroan dalam mengintegrasikan layanan logistik yang lebih komprehensif,
termasuk transportasi dan pergudangan, memberikan nilai tambah yang dapat meningkatkan daya
saingnya di industri ini.
Dengan memperhatikan analisis kelayakan pasar, Penambahan Kegiatan Usaha secara pasar Layak.
Kelayakan Teknis
Perseroan memiliki kelayakan teknis yang kuat dalam bisnis pergudangan dan pengepakan,
didukung oleh perencanaan sumber daya manusia serta Standar Operasional Prosedur (SOP) yang
jelas untuk proses utama alur logistik, baik proses inbound maupun outbound.

Perseroan telah merancang kebutuhan tenaga kerja strategis guna mendukung kelancaran
operasional rencana bisnis pergudangan dan aktivitas pengepakan. Dalam perencanaan awal,
Perseroan menetapkan 53 tenaga kerja untuk melaksanakan kegiatan operasional tersebut. Tenaga
kerja ini dipilih berdasarkan kompetensi yang relevan dengan manajemen gudang. Selain itu,
Perseroan juga menetapkan dukungan dari fungsi-fungsi pendukung termasuk di dalamnya Human
Capital, Accounting, Finance, IT Support, General Services, serta Project Management System untuk
memastikan operasional berjalan secara efisien dan terkoordinasi.

Proses inbound mencakup tahapan penerimaan barang, pengecekan kualitas dan kuantitas,
pelabelan, penyimpanan, serta pencatatan dalam Warehouse Management System (WMS),
sehingga memastikan ketepatan stok dan kesiapan barang untuk distribusi.



1 https://beritakini.co.id/detail/40644/industri-logistik-indonesia-diprediksi-tumbuh-125persen-pada-2025-didorong-

oleh-transformasi-digital-dan-ekonomi-nasional?utm_



                                                                                                                      ix

Sementara itu, proses outbound melibatkan pengambilan (picking), pengepakan (packing) dan
pengiriman dengan sistem yang terintegrasi untuk memastikan keakuratan dan ketepatan waktu
pengiriman. Penggunaan Material Handling Equipment (MHE) dan WMS memberikan efisiensi
operasional yang lebih baik, mengurangi kesalahan, serta meningkatkan produktivitas dan
kepuasan pelanggan. Dengan infrastruktur teknis yang telah disiapkan, Perseroan memiliki
kesiapan tinggi untuk bersaing dalam industri pergudangan dan pengepakan, serta dapat
memberikan solusi logistik yang lebih andal dan terstruktur.
Dengan memperhatikan analisis kelayakan teknis, Penambahan Kegiatan Usaha secara teknis
Layak.
Kelayakan Pola Bisnis
Perseroan didukung oleh ekosistem logistik yang telah ada dalam menciptakan keunggulan
kompetitif untuk pengembangan usaha baru. Keunggulan ini mencakup efisiensi manajemen
persediaan melalui sistem inventarisasi yang akurat, penerapan teknologi dan automasi seperti
WMS serta robotika, optimalisasi desain gudang untuk pemanfaatan ruang maksimal, dan proses
penerimaan serta pengiriman yang cepat dan efisien.
Selain itu, pendekatan customer-centric melalui ketepatan waktu pengiriman dan layanan
pelanggan yang responsif meningkatkan daya saing Perseroan. Dalam menghadapi potensi imitasi
oleh pesaing, faktor seperti kompleksitas teknologi, keunikan proses, budaya perusahaan, dan skala
ekonomi menjadi elemen penting yang membedakan Perseroan.
Selain menciptakan nilai bagi pelanggan melalui ketepatan waktu, kualitas barang, dan layanan
pelanggan yang unggul, Perseroan juga berfokus pada efisiensi biaya dan ruang serta kepatuhan
regulasi dan keamanan, sehingga memperkuat daya saing dan keberlanjutan bisnis dalam industri
pergudangan dan penyimpanan, serta aktivitas pengepakan.

Dengan memperhatikan analisis kelayakan pola bisnis, Penambahan Kegiatan Usaha secara pola
bisnis Layak.

Kelayakan Model Manajemen
Perseroan berkomitmen untuk menyediakan tenaga kerja sebanyak 53 orang dalam mendukung
operasional bisnis pergudangan dan pengepakan dimana dilakukan proses pelatihan secara
berkala.
Struktur organisasi utama dalam mendukung kegiatan usaha pergudangan dan penyimpanan serta
aktivitas pengepakan terdiri atas Head of Customer Project Operation yang memimpin dan
bertanggung jawab atas pengelolaan keseluruhan proyek pelanggan. Di bawah kepemimpinannya
terdapat dua posisi kunci, yaitu Key Account dan Area Operation Manager.
Key Account berperan dalam menjalin dan mengelola hubungan strategis dengan klien utama,
memastikan kebutuhan dan ekspektasi klien terpenuhi secara optimal, serta menjadi penghubung
antara pihak klien dan tim operasional. Sementara itu, Area Operation Manager bertanggung jawab
atas perencanaan dan pengawasan aktivitas operasional gudang di wilayahnya masing-masing,
termasuk monitoring kinerja, pemenuhan standar layanan, serta koordinasi antar area guna
menjamin efisiensi dan efektivitas operasional. Kedua posisi ini memiliki tanggung jawab manajerial
yang signifikan dalam memastikan kelancaran operasional serta kualitas layanan kepada klien.
Untuk mendukung operasional harian di setiap gudang, diperlukan tenaga kerja pendukung yang
menempati posisi sebagai Helper, Distribution Assistant, dan Driver Forklift, dengan kualifikasi
pendidikan minimal SMA atau sederajat. Masing-masing peran ini memiliki tanggung jawab penting
dalam pelaksanaan aktivitas pengepakan, distribusi, serta penanganan barang di dalam gudang.



                                                                                                 x

Untuk meningkatkan kompetensi dan keterampilan tenaga kerja tersebut, Perseroan secara
berkala menyelenggarakan pelatihan berbasis on-the-job training (OJT), yang dipandu oleh pelatih
profesional sesuai dengan spesialisasi masing-masing posisi.
Dengan memperhatikan analisis kelayakan model manajemen, Penambahan Kegiatan Usaha secara
model manajemen Layak.
Kelayakan Keuangan
Dalam rangka penambahan kegiatan usaha, Perseroan memerlukan biaya investasi sekitar Rp9,38
miliar. Seluruh kebutuhan pendanaan tersebut akan dipenuhi melalui dana internal Perseroan.
Dari Kajian Kelayakan Keuangan, menunjukkan bahwa Rencana Perseroan untuk menambah
kegiatan usaha barunya memenuhi kriteria kelayakan dengan variabel - variabel sebagai berikut:
   a. NPV ≥ 0 → Layak

       NPV yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar Rp15,93 miliar. Hasil
       NPV yang positif atau lebih dari nol menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha layak
       dilaksanakan karena memberikan penerimaan yang lebih besar dari biaya investasi.

   b. IRR ≥ Tingkat diskonto → Layak

       IRR yang dihasilkan adalah sebesar 21,42% yang berarti di atas WACC sebesar 9,94%.

   c. PBP < Periode Proyeksi -> Layak

       Berdasarkan hasil dari analisis, Perseroan mampu mengembalikan seluruh investasi,
       setelah penambahan kegiatan usaha berjalan selama 6 tahun 5 bulan.

   d. P/I ≥ 1 → Layak

       P/I yang diperoleh adalah sebesar 4,82 x yang berarti lebih besar dari 1. Hasil P/I lebih dari
       satu menunjukkan bahwa penambahan kegiatan usaha layak dilaksanakan karena
       memberikan keuntungan dari pengeluaran investasi.

Kesimpulan Studi Kelayakan

Berdasarkan kajian, evaluasi aspek pasar, teknis, pola bisnis, kelayakan model manajemen dan
analisis keuangan, maka dapat disimpulkan bahwa rencana Penambahan Kegiatan Usaha yang akan
dilaksanakan oleh Perseroan adalah Layak
Perseroan memiliki kapasitas serta kemampuan memadai untuk melaksanakan Rencana Perseroan.
Estimasi kebutuhan biaya investasi yang diperlukan untuk melaksanakan Rencana Perseroan adalah
sebesar Rp9,38 miliar, yang seluruh dananya dipenuhi dari dana internal Perseroan.

Rencana Perseroan dinilai layak untuk dilaksanakan ditunjukkan oleh metode NPV sebesar Rp15,93
miliar, PBP selama 6 tahun 5 bulan dan IRR sebesar 21,42% yang lebih tinggi dari WACC sebesar
9,94% serta P/I sebesar 4,82 x yang lebih besar dari satu.




                                                                                                   xi

Penutup
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan
sebagian analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat
menyebabkan pandangan yang menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan
kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal
Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.

Jakarta, 20 Juni 2025
Hormat kami,
KJPP Ruky, Safrudin & Rekan




Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
Rekan Senior
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990




                                                                                            xii

                               PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di bawah
ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Studi Kelayakan Bisnis ini kami telah bertindak secara independen
     tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang
     terafiliasi dengan perusahaan tersebut.
2. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
     penugasan ini. Selanjutnya, Studi Kelayakan Bisnis ini tidak dilakukan untuk memberikan
     keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama
     sekali tidak dipengaruhi oleh opini yang dihasilkan dari proses analisis Studi Kelayakan Bisnis
     ini dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang pada proposal penawaran jasa penilai
     independen No. RSR/P-B/FS/200824 tanggal 20 Agustus 2024 dan Adendum Proposal No.
     RSR/P-B/FS/110425.02 tanggal 11 April 2025. Adapun biaya jasa dalam melakukan Studi
     Kelayakan Bisnis telah memperhatikan ketentuan yang diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai
     Publik (IKJPP) MAPPI.
3. Penilai bertanggung jawab atas opini Laporan Studi Kelayakan Bisnis.
4. Studi Kelayakan Bisnis dilaksanakan per tanggal 31 Desember 2024, parameter dan laporan
     keuangan yang digunakan dalam analisis menggunakan data per tanggal 31 Desember 2024.
5. Penugasan Studi Kelayakan Bisnis telah dilakukan dengan pemahaman terhadap Objek Studi
     Kelayakan Bisnis pada Tanggal Studi Kelayakan Bisnis dan analisis telah dilakukan sesuai
     dengan Tujuan Studi Kelayakan Bisnis sebagaimana diungkapkan dalam Laporan ini.
6. Studi Kelayakan Bisnis ini disusun sesuai dengan SPI 2018 dengan Edisi Revisi pada SPI 300, SPI
     310, SPI 320, dan SPI 330 yang ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan KEPI seperti yang ditetapkan
     oleh MAPPI serta POJK 17/2020, POJK 35 dan SEOJK17.
7. Opini yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai Kesimpulan pada Laporan
     Studi Kelayakan Bisnis ini.
8. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada ruang lingkup dan data yang dianalisis serta data
     ekonomi dan industri yang diungkapkan dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini pada Sumber
     Data dan Informasi diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
     dipertanggungjawabkan.
9. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
     analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan Studi Kelayakan Bisnis ini.
10. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
     Laporan ini adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik.
11. RSR telah melakukan wawancara melalui video call conference dengan manajemen pada
     tanggal 6 Maret 2025 April 2025. RSR juga telah melakukan site visit ke lokasi operasional
     Rencana Perseroan pada tanggal 8 April 2025.
12. Dalam melakukan penugasan ini, Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional
     dalam menyiapkan Studi Kelayakan Bisnis.
13. Tidak seorang pun Penilai Publik atau Penilai Beregister yang telah menyediakan bantuan
     profesional dalam menyiapkan laporan penilaian Studi Kelayakan Bisnis, kecuali yang
     disebutkan dalam laporan ini.
Jakarta, 20 Juni 2025
Signing Partner
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00273
STTD OJK No. : STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 06-S-01990                                           ......................................................


                                                                                                                   xiii

Reviewer

Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis
Izin Penilai Publik No. : B-1.10.00269
STTD OJK No. : STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023
MAPPI No. : 00-S-01349                      ......................................................



Penilai :
Ari Kurnia
MAPPI No. : 11-T-03180
Register No. : RMK-2017.00649               .....................................................




Hairiza
MAPPI No. : 18-P-08363
Register No. : RMK-2021.04065                 ..................................................




Renhard Vesta Sirait
MAPPI No. : 21-P-11126
Register No. : RMK-2024.04940                 ..................................................



Asisten Penilai

M. Milzam Winandi
MAPPI No. : 22-P-11539                      ....................................................




                                                                                              xiv