Back to announcement
20260702_VISI_Transaksi Material Tanpa Persetujuan RUPS_32107717_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review VISISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 158
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
TANAH, BANGUNAN ( GUDANG )
DAN SARANA PELENGKAP
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT. SATU VISI PUTRA TBK
&
OTORITAS JASA KEUANGAN ( PASAR MODAL )
Terletak Di :
1. Kawasan Marunda Center Blok Q2 No. 26, Desa Segara Makmur, Kecamatan Taruma
Jaya, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, Kode Pos 17211
2. Gudang B-19, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo,
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
3. Gudang B-20, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo,
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
4. Gudang C-05, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo,
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
5. Gudang C-06, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo,
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
6. Kompleks Pergudangan Bumi Maspion, Romokalisari, Kec. Benowo, Surabaya, Jawa
Timur 60192
7. Jalan Legundi Business Park Blok I-03, Desa Banjaran, Kecamatan Driyorejo, Kabupaten
Gresik, Jawa Timur 61177
8. Kompleks Pergudangan Banjardowo, Jalan Banjardowo Tengah, Kelurahan Banjardowo,
Keamatan Genuk, Kota Semarang, Jawa Tengah 50117
Page 2
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers and Consultants
Bidang Jasa Penilaian Properti dan Bisnis
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia
No. KMK : 722/KM.1/2015 Izin Usaha 2.15.0131
Semarang, 15 Juni 2026
Kepada Yth.
PT. Satu Visi Putra Tbk
Blok B, Jalan Greges Jaya II No. 19
Kelurahan Greges Kecamatan Asem Rowo
Surabaya – Jawa Timur 60184
No. Laporan : 00864/2.0131-03/PI/05/0656/0/VI/2026
Hal : Laporan Penilaian Properti
Dengan hormat,
Dengan terbitnya laporan ini, maka Laporan Nomor: 00834/2.0131-03/PI/05/0656/0/VI/2026 tanggal 04 Juni 2026
kami nyatakan sudah tidak berlaku, dikarenakan adanya analisa ulang untuk Nilai Pasar.
Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan penilaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujui sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor : 00255/2.0131-03/KJPPSPR-PRO/APP/IV/2026
tanggal 08 April 2026 dan telah di addendum menjadi Nomor : 00429/2.0131-03/KJPPSPR-PRO/APP/VI/2026
tanggal 03 Juni 2026. Kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas Objek Penilaian.
Kami telah melakukan investigasi yang terdiri dari inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis, dan memastikan
bahwa proses penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar.
1. STATUS PENILAI
Penilai Publik yang bertanda tangan di dalam Laporan Penilaian ini adalah Dea Murty, S.E., S.H., M.Ec.
Dev, M.H., MAPPI (Cert) merupakan Penilai Publik Properti dengan Nomor Izin : P-1.23.00656, bertindak
atas nama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh Izin Usaha
dari Kementerian Keuangan No. 2.15.0131 berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9
September 2015.
KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No.
S-859/PM.223/2015 tanggal 17 November 2015.
Penilai Publik terdaftar sebagai Penilai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan Nomor Izin : STTD.PP-
307/PM.112/2026 tanggal 12 Januari 2026.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.
Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.
Seluruh Penilai, ahli, dan staf pelaksana dalam penugasan ini di bawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.
2. PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT. Satu Visi Putra Tbk yang beralamat di Blok B, Jalan Greges Jaya II No. 19,
Kelurahan Greges, Kecamatan Asem Rowo, Surabaya – Jawa Timur 60184.
3. PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT. Satu Visi Putra Tbk yang beralamat di Blok B, Jalan Greges Jaya II No. 19,
Kelurahan Greges, Kecamatan Asem Rowo, Surabaya – Jawa Timur 60184 dan Otoritas Jasa Keuangan
(Pasar Modal).
Kantor Pusat : 18 Office Park 3rd floor Unit A-3E, Jl. TB Simatupang, No. 18 Jakarta 12520
Telp. (021) 22708555, 22708666, 22708777 Fax (021) 22708288, E-mail : sugiantodanrekan@yahoo.co.id, admin.pusat@kjpp-spr.co.id
Kantor Cabang Semarang : Jalan Meranti Timur IV/153 Banyumanik Semarang Jawa Tengah 50267
Telp & Fax (024) 7463440, E-mail : kjppsgr.semarang@gmail.com
Cabang KJPP SPR : Cabang Denpasar (PS), Cabang Makasar (P), Cabang Semarang (P), Cabang Pontianak (PS), Cabang Surabaya (PS),
Cabang Bandung (P), Cabang Cirebon (PS), Cabang Lampung (P), Cabang Palembang (P), Cabang Sukoharjo Solo (PS), Cabang Serang (P)
Cabang Karawang (P), Cabang Manado (PS), Cabang Medan (PS) .
Page 3
4. OBJEK PENILAIAN DAN KEPEMILIKAN
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah :
Objek 1
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Kawasan Marunda Center Blok Q2 No. 26, Desa Segara Makmur,
Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi, Provinsi Jawa Barat, Kode
Pos 17211
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 2
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Gudang B-19, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso,
Kecamatan Asemrowo, Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 3
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Gudang B-20, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso,
Kecamatan Asemrowo, Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 4
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Gudang C-05, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso,
Kecamatan Asemrowo, Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 5
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Gudang C-06, Jalan Greges Jaya II, Kelurahan Tambak Sarioso,
Kecamatan Asemrowo, Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk ii
Page 4
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 6
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Kompleks Pergudangan Bumi Maspion, Romokalisari, Kec. Benowo,
Surabaya, Jawa Timur 60192
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap. Dalam neraca
perusahaan, aset tersebut masih tercatat sebagai pekerjaan dalam proses
(WIP). Namun pada tanggal penilaian, secara fisik telah terbangun.
Objek 7
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Jalan Legundi Business Park Blok I-03, Desa Banjaran, Kecamatan
Driyorejo, Kabupaten Gresik, Jawa Timur 61177
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
Objek 8
Jenis Properti : Real Properti
Komponen yang dinilai : Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap
Jenis Pengembangan : Gudang
Lokasi : Kompleks Pergudangan Banjardowo, Jalan Banjardowo Tengah,
Kelurahan Banjardowo, Keamatan Genuk, Kota Semarang, Jawa Tengah
50117
Bentuk Kepemilikan : Tunggal
Asumsi Penilaian : Dinilai sebagai satu kesatuan
Informasi Tambahan : Aset tersebut dicatat pada neraca sebagai aset tetap
5. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah US$1 = Rp. 17.142,-.
6. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN
Maksud dan tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini Nilai Pasar (Market Value) dari properti yang
dinilai untuk tujuan Transaksi pada Perusahaan Terbuka terkait Rencana Jual Beli Aset antara PT. Satu Visi
Putra Tbk dengan PT. Inti Megah Putra.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk iii
Page 5
7. DASAR NILAI
Sesuai dengan tujuan penilaian, dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar serta POJK
No.28/POJK.04/2021 (Tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal).
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101 3.1-Nilai Pasar sebagai Dasar Nilai)
8. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian diartikan dalam SPI sebagai tanggal pada saat nilai dinyatakan dan diberlakukan. Tanggal
ini berbeda dengan tanggal laporan penilaian yang akan diterbitkan atau tanggal dimana inspeksi akan
dilakukan. Dalam penilaian ini tanggal penilaian ditetapkan berdasarkan tanggal cut off laporan keuangan,
yaitu 31 Desember 2025.
9. TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
Penilai tidak melakukan uji tuntas (due diligence) yang mendalam atas status hak yang melekat pada objek
penilaian, dan hanya berpegang pada status hak yang tercantum dalam dokumen kepemilikan hak yang
diberikan oleh Pemberi Tugas. Penilai tidak bertanggung jawab atas ketidaksesuaian atau kekeliruan
informasi yang terdapat dalam dokumen tersebut.
Inspeksi dilakukan secara menyeluruh pada setiap unit penilaian atas objek penilaian yang memungkinkan
untuk diinspeksi. Pada unit penilaian dengan kuantitas besar, dilakukan inspeksi secara sampling yang
dianggap representatif, dengan asumsi bahwa kondisi unit yang tidak dapat dimungkinkan untuk dilakukan
inspeksi serupa dengan yang diinspeksi. Apabila terdapat bagian dari objek penilaian yang tidak dapat
diakses atau tidak memungkinkan untuk dilakukan inspeksi secara fisik karena keterbatasan tertentu,
Penilai mengandalkan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas atau pihak terkait yang berwenang.
Penilai tidak bertanggung jawab atas perbedaan kondisi aktual yang mungkin terjadi pada bagian yang tidak
dapat diinspeksi, dan setiap risiko yang timbul akibat keterbatasan ini menjadi tanggung jawab pengguna
laporan.
Data luas dan kuantitas objek penilaian yang didapatkan dari Pemberi Tugas telah dikonfirmasi oleh Penilai
melalui pengamatan di lokasi, namun Penilai tidak bertanggung jawab atas kesalahan atau ketidakakuratan
data yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
Data spesifikasi, kondisi objek penilaian serta utilitasnya diperoleh dari Pemberi Tugas yang kemudian
dikonfirmasi oleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi. Penilai tidak bertanggung jawab atas kondisi
tersembunyi atau yang tidak dapat terdeteksi secara visual selama inspeksi.
Informasi terkait kondisi, kualitas, dan daya dukung tanah dan pondasi pada objek real properti diperoleh
Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi. Penilai tidak melakukan pengujian yang mendalam dan tidak
bertanggung jawab atas kondisi tanah atau pondasi yang tersembunyi atau tidak terlihat.
Informasi terkait potensi risiko lingkungan yang dapat mempengaruhi hasil penilaian diperoleh Penilai
berdasarkan pengamatan di lokasi dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas. Penilai tidak
melakukan pengujian lingkungan mendalam seperti analisis kualitas tanah, air, atau udara.
Data dan informasi terkait ketentuan tata ruang diperoleh Penilai dari Pemberi Tugas dan/atau Instansi
terkait termasuk peraturan tata ruang yang berlaku secara umum di lokasi Objek Penilaian. Penilai tidak
bertanggung jawab atas perubahan peraturan atau ketentuan tata ruang yang terjadi setelah tanggal
penilaian.
Penilaian ini sepenuhnya bergantung pada informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas, serta sumber
data yang tersedia secara umum. Penilai tidak bertanggung jawab atas akurasi, kelengkapan, maupun
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk iv
Page 6
keandalan informasi tersebut, dan tidak melakukan verifikasi independen terkait data yang diberikan. Setiap
kekurangan atau keterbatasan dalam informasi yang diberikan dapat mempengaruhi hasil akhir penilaian.
Investigasi yang dilakukan oleh Penilai terbatas pada aspek-aspek yang dapat diamati secara langsung
selama proses inspeksi dan analisis dokumen yang disediakan. Penilai tidak melakukan pemeriksaan yang
memerlukan keahlian teknis atau legal khusus, seperti analisis struktur bangunan, pemeriksaan geoteknik,
atau verifikasi aspek hukum, dan lain - lain yang memerlukan spesialisasi lebih lanjut, kecuali secara
eksplisit disebutkan dalam laporan ini. Setiap aspek yang berada pada lingkup penugasan ini diasumsikan
sesuai dengan informasi yang telah disediakan oleh Pemberi Tugas.
10. SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan
sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain :
Bank Indonesia atau bank sentral negara lain
Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya
Badan Pusat Statistik atau lembaga statistik lain
Asosiasi Profesi Penilai di Indonesia maupun di luar negeri
Data riset dari lembaga independen
Informasi dari media elektronik dan media cetak
11. ASUMSI DAN ASUMSI KHUSUS
Asumsi-asumsi
Bahwa objek penilaian yang ditunjukkan kepada Penilai adalah benar dan sesuai dengan identifikasi serta
dokumentasi yang disediakan oleh Pemberi Tugas, tanpa ada kekeliruan atau ketidaksesuaian dengan
kenyataan lapangan.
Bahwa objek penilaian yang dinilai tidak mempunyai masalah hukum yang terpendam, dan kepemilikan hak
yang tercantum dalam dokumen yang diberikan oleh Pemberi Tugas adalah sah, bebas dari sengketa, dan
dapat dialihkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Objek penilaian yang tidak diinspeksi secara menyeluruh namun berada dalam lingkup penugasan dan
hanya dilakukan inspeksi secara sampling, diasumsikan memiliki karakteristik fisik dan legal yang serupa
dengan objek yang dapat diinspeksi, kecuali dinyatakan sebaliknya oleh Penilai.
Data luas dan kuantitas objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi oleh
Penilai diasumsikan benar.
Data spesifikasi dan kondisi objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah terkonfirmasi oleh
Penilai diasumsikan benar. Kondisi objek tertentu yang tidak dapat diinspeksi secara langsung diasumsikan
berada dalam kondisi normal dan dapat dipergunakan sesuai dengan tujuannya.
Data spesifikasi dan kondisi utilitas objek penilaian yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan telah
terkonfirmasi oleh Penilai diasumsikan benar dan dengan asumsi bahwa utilitas objek yang tidak dapat
diinspeksi secara langsung berada dalam kondisi normal dan fungsional
Informasi terkait kondisi, kualitas, dan daya dukung tanah serta pondasi pada objek real properti yang
diperoleh dari pengamatan di lokasi dianggap benar, dan diasumsikan bahwa tidak ada kondisi tersembunyi
atau masalah struktural yang tidak terlihat pada saat inspeksi.
Tidak terdapat potensi risiko lingkungan lainnya yang dapat mempengaruhi hasil penilaian selain yang
diperoleh Penilai berdasarkan pengamatan di lokasi.
Data dan informasi terkait ketentuan tata ruang yang diperoleh oleh Penilai dianggap akurat dan relevan
pada tanggal penilaian, dengan asumsi tidak ada perubahan ketentuan atau kebijakan yang tidak diketahui
dan atau tidak dapat terkonfirmasi pada saat penilaian dilakukan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk v
Page 7
Semua asumsi yang digunakan dalam penilaian ini dibuat berdasarkan pemahaman dan informasi yang
tersedia pada tanggal penilaian. Perubahan terhadap data, informasi, atau kondisi setelah tanggal penilaian,
baik yang bersifat fisik maupun legal, dapat mempengaruhi relevansi hasil penilaian.
Asumsi Khusus
Mencermati kondisi ekonomi nasional Indonesia yang semakin menurun, ditandai menurunnya ekspor,
turunnya pertumbuhan ekonomi, melemahnya daya beli, melemahnya kurs rupiah terhadap dollar Amerika
dan mata uang asing, sementara harga barang dan komoditi mengalami kenaikan, maka terdapat
ketidakpastian kondisi ekonomi pada tahun ini.
Oleh karena beberapa hal yang disebutkan di atas, maka data, asumsi, analisa, perhitungan, dan nilai
properti yang dihasilkan merupakan nilai yang sangat sensitif terhadap perubahan ekonomi secara cepat
dan bersamaan. Penilai menyatakan jika nilai properti sangat mungkin berubah secara cepat terkait
perubahan makro ekonomi yang berubah setiap saat.
Dalam melakukan inspeksi lapangan, penelaahan, perhitungan, dan analisa terhadap obyek penelitian kami
memiliki keterbatasan dalam beberapa hal antara lain disebabkan oleh batasan waktu, detail luasan, detail
teknis konstruksi, dan sebagainya.
12. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Hasil laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna laporan. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan
laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun,
pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih
dahulu dari kami untuk format maupun konteks yang akan dimunculkan.
13. KONFIRMASI BAHWA PENILAIAN DILAKUKAN BERDASARKAN SPI
Penilaian ini dilakukan berdasarkan Kode Etik (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018
dan SPI Edisi VII Revisi Tahun 2020 SPI-300 serta POJK No.28/POJK.04/2021 (Tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal). Sesuai ketentuan yang berlaku dan menjadi bagian yang
tidak terpisahkan dari standar penilaian yang digunakan.
A. Hak dan Kewajiban Pemberi Tugas:
menerima laporan lengkap meliputi: resume, draf dan final laporan
meminta diskusi dan penjelasan
meminta bantuan penilai dalam memberikan penjelasan kepada pihak ketiga (auditor atau OJK)
membayar biaya jasa
memberikan keterangan, data dan dokumen yang diminta penilai
B. Hak dan Kewajiban Penilai:
mengerjakan penilaian sesuai lingkup penugasan dan tujuannya
meminta keterangan manajemen, data dan dokumen yang diperlukan
melakukan review, analisa dan perhitungan
menyerahkan resume, draft dan final laporan
melakukan diskusi dengan manajemen
menerima biaya jasa penilaian
memberikan opini dan analisa yang independen
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk vi
Page 8
14. PENDEKATAN PENILAIAN DAN ALASAN PENERAPANNYA
Penilaian ini menggunakan Pendekatan Biaya karena tersedianya data untuk menghitung biaya baru dari objek
penilaian. Penilaian ini menggunakan Pendekatan Pasar karena tersedianya data pembanding yang dapat
dijadikan pembanding secara langsung terhadap objek penilaian. Penilaian ini tidak menggunakan Pendekatan
Pendapatan karena objek penilaian bukan merupakan income producing property.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk vii
Page 9
15. KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar, perhitungan,
analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman pada kondisi pembatas
dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa Nilai Pasar dari aset/properti pada tanggal 31 Desember
2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 74.327.000.000,-
(Tujuh Puluh Empat Miliar Tiga Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Rupiah)
Berkaitan dengan penugasan penilaian ini kami tidak melakukan penyelidikan yang berkaitan dengan status hukum
kepemilikan, kondisi keuangan, dan lain sebagainya atas aset/properti tersebut. Dalam penilaian ini kami
berasumsi bahwa seluruh aset/properti didukung oleh dokumen kepemilikan yang sah, bebas dari sengketa, hipotik
dan atau beban hukum lainya. Dengan tegas kami menyatakan, bahwa kami dan para penilai yang terlibat tidak
memiliki kepentingan finansial dan atau menarik keuntungan, baik sekarang maupun di masa yang akan datang
dari aset/properti yang dinilai maupun terhadap nilai yang diperoleh dari hasil penilaian ini. Lebih lanjut, kami
menegaskan bahwa laporan penilaian ini disusun semata-mata untuk memberikan opini profesional mengenai nilai
berdasarkan ruang lingkup penugasan yang diberikan kepada kami, data dan informasi yang tersedia, serta asumsi
dan kondisi pembatas yang berlaku. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi, pertimbangan kebijakan, maupun
dasar tunggal dalam pengambilan keputusan oleh Pemberi Tugas dan atau Pengguna Laporan. Seluruh keputusan
bisnis, pembiayaan, investasi, tindakan hukum,dan atau lainya yang diambil berdasarkan laporan ini sepenuhnya
menjadi tanggung jawab Pengguna Laporan, dan berada di luar kewenangan serta tanggung jawab Penilai..
Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang kami terapkan, maka kami menegaskan bahwa laporan ini bersifat
rahasia kepada Perusahaan sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak
ketiga atas penggunaan laporan ini, baik sebagian maupun keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini
tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam dokumen apapun, prnyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format maupun konteks yang akan
dimunculkan.
Surat Pengantar ini akan diikuti oleh Laporan Penilaian dengan format Laporan Penilaian Terinci (Comprehensive
Style) yang berisi informasi atas hasil penilaian yang telah dilakukan.
Hormat Kami,
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers & Consultants
Dea Murty, S.E., S.H., M.Ec. Dev, M.H., MAPPI (Cert)
Partner / Kepala Cabang Semarang
Penilai Properti
Izin Men Keu No. P-1.23.00656
Izin Penilai Pasar Modal No.: STTD.PP-307/PM.112/2026
MAPPI No. 13-S-04397
RMK-2017.00593
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk viii
Page 10
RINGKASAN PENILAIAN
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT Satu Visi Putra Tbk Dan Otoritas Jasa Keuangan (Pasar Modal)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 22 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) Nilai Pasar (Rp.)
Lokasi :
Kawasan Marunda Center Blok Q2 No. 26
Kelurahan Segara Makmur
Kecamatan Taruma Jaya
Kabupaten Bekasi
Provinsi Jawa Barat 17211
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 600 m² 4,764,000,000
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) No. 1103
II Bangunan
II.1. Gudang 450 m² 1,317,897,000
Jumlah 6,081,897,000
Pembulatan 6,082,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
I Pendekatan Pasar 6,003,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT
I Pendekatan Biaya (A) 40% 2,432,800,000
II Pendekatan Pasar (B) 60% 3,601,800,000
REKONSILIASI NILAI (A+B) 100% 6,034,600,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk ix
Page 11
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 16 Mei 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Jalan Greges Jaya II Blok B-19
Kelurahan Tambak Sarioso
Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur 60183
SHGB No 606
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 345.0 m² 2,860,050,000
II Bangunan 345.0 m² 290,766,000
III Sarana Pelengkap Ls 71,015,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 3,221,831,000
Pembulatan 3,222,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Greges Jaya 3,440,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,288,800,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,352,800,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk x
Page 12
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 16 Mei 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Jalan Greges Jaya II Blok B-20
Kelurahan Tambak Sarioso
Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur 60183
SHGB No 607
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 345.0 m² 2,860,050,000
II Bangunan 345.0 m² 292,940,000
III Sarana Pelengkap Ls 12,409,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 3,165,399,000
Pembulatan 3,165,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Greges Jaya 3,440,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,266,000,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,330,000,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xi
Page 13
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 23 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Jalan Greges Jaya II C-05, RT 001 / RW 001
Kelurahan Tambak Sarioso
Kecamatan Asem Rowo
Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur 60183
SHGB No 608
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 418.0 m² 3,469,400,000
II Bangunan 345.0 m² 269,353,000
III Sarana Pelengkap Ls 17,454,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 3,756,207,000
Pembulatan 3,756,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Greges Jaya 3,440,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,502,400,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,566,400,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xii
Page 14
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 23 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Jalan Greges Jaya II C-06, RT 001 / RW 001
Kelurahan Tambak Sarioso
Kecamatan Asem Rowo
Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur 60183
SHGB No 622
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 420.0 m² 3,486,000,000
II Bangunan 345.0 m² 273,942,000
III Sarana Pelengkap Ls 19,257,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 3,779,199,000
Pembulatan 3,779,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Greges Jaya 3,440,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,511,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,575,600,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xiii
Page 15
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 23 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Jalan
Romokalisari Industri IV
Kelurahan Romokalisari
Kecamatan Benowo
Kota Surabaya
Provinsi Jawa Timur 60192
SHGB No 558, SHGB No 559 dan SHGB No
1128
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah
1. SHGB 558 4,050 m²
2. SHGB 559 3,860 m²
3. SHGB 1128 140 m²
Total Tanah 8,050 m² 33,029,150,000
II Bangunan 1,278.75 m² 4,066,665,000
III Sarana Pelengkap LS 393,598,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 37,489,413,000
Pembulatan 37,489,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Bumi M aspion 34,476,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 14,995,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 20,685,600,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 35,681,200,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xiv
Page 16
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 23 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Legundi Business Park Blok I-03
Desa Banjaran
Kecamatan Driyorejo
Kabupaten Gresik
Provinsi Jawa Timur 61177
SHGB NO 276
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 544 m² 2,743,936,000
II Bangunan 723.0 m² 1,825,193,000
III Sarana Pelengkap LS 85,108,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 4,654,237,000
Pembulatan 4,654,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Legundi 5,162,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,861,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 3,097,200,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 4,958,800,000
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xv
Page 17
RESUME HASIL PENILAIAN
ATAS PROPERTI
PT SATU VISI PUTRA TBK
UNTUK KEPENTINGAN
PT SATU VISI PUTRA TBK DAN OTORITAS JASA KEUANGAN (PASAR MODAL)
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Inspeksi : 23 April 2026
Nilai Sesuai Fisik
No. Uraian Luas (m²) (Rp.)
Lokasi :
Jalan Banjardowo Tengah
Kelurahan Banjardowo
Kecamatan Genuk
Kota Semarang
Provinsi Jawa Tengah 50117
SHGB No 103
PENDEKATAN BIAYA (A)
I Tanah 2,617 m² 8,523,569,000
II Bangunan 1,617.5 m² 5,340,919,000
III Sarana Pelengkap LS 463,800,000
Total Nilai Pendekatan Biaya 14,328,288,000
Pembulatan 14,328,000,000
PENDEKATAN PASAR (B)
Pendekatan Pasar Gudang Banjardowo 13,494,000,000
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 5,731,200,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 8,096,400,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 13,827,600,000
TOTAL REKONSILIASI NILAI PASAR 8 ASET 74.327.000.000
Ringkasan penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi,
batasan, dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xvi
Page 18
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam laporan penilaian ini, yang berdasarkan pada analisis, opini, dan kesimpulan yang digambarkan di
dalamnya, adalah benar, akurat, dan disusun secara independen sesuai dengan standar penilaian yang berlaku.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini didasarkan pada informasi yang tersedia dan
diperoleh pada saat penilaian dilakukan, serta dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas yang diungkapkan dalam
laporan penilaian, yang merupakan hasil analisis, opini, dan kesimpulan. Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan finansial atau keterkaitan lainnya baik sekarang atau dimasa yang akan datang
terhadap perusahaan atau objek yang dinilai dalam laporan ini, maupun kepentingan pribadi atau keberpihakan
sehubungan dengan hal-hal dalam laporan ini atau pihak-pihak terkait.
4. Penunjukan dalam penugasan ini dilakukan tanpa adanya perjanjian sebelumnya terkait dengan hasil atau nilai tertentu
yang diinginkan oleh Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan
oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil penilaian yang dinyatakan dalam laporan ini, dengan tetap mengacu
pada standar dan batasan profesional yang berlaku.
7. Penugasan penilaian profesional dilakukan sesuai dengan Tanggal Penilaian (Cut-Off Date) yang ditentukan dalam
laporan, tanpa mempertimbangkan perubahan kondisi ekonomi, hukum, atau industri yang terjadi setelah tanggal
tersebut.
8. Penilai Properti telah melakukan analisis yang objektif dan independent untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam
Laporan Penilaian ini.
9. Estimasi nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian ini telah disajikan secara professional dan independen sebagai
kesimpulan nilai.
10. Lingkup pekerjaan, data yang dikumpulkan, serta proses analisis telah diungkapkan dalam laporan.
11. Kesimpulan nilai yang diberikan telah disesuaikan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas yang telah dijelaskan
dalam laporan.
12. Data ekonomi dan industri yang digunakan dalam laporan diperoleh dari berbagai sumber yang kami anggap dapat
dipertanggungjawabkan, namun kami tidak bertanggung jawab atas keakuratan atau kelengkapan data yang disediakan
oleh pihak lain.
13. Biaya profesional yang diterima oleh Penilai tidak berhubungan dengan opini kewajaran yang terdapat dalam laporan ini.
14. Penilai telah menyelesaikan persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).
15. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan perusahaan dan/atau jenis industri yang dinilai.
16. Hasil penugasan ini tidak didasarkan pada indikasi nilai awal (pre-determined value), arahan analisa yang mengarah
pada nilai tertentu, atau pengaruh dari peristiwa setelah penilaian yang mungkin berdampak pada penggunaan laporan
ini.
17. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian, dan tanggal penilaian)
Pengumpulan data dan wawancara
Analisis data berdasarkan pendekatan penilaian yang relevan.
Estimasi nilai berdasarkan metode penilaian yang relevan.
Penyusunan laporan sesuai standar professional.
18. Penilai telah melakukan investigasi dengan metode yang mencakup inspeksi fisik, penelaahan dokumen, analisis obyek
penilaian, serta verifikasi data yang tersedia pada saat penilaian. Apabila terdapat keterbatasan dalam inspeksi atau
akses terhadap data, maka asumsi yang digunakan telah diungkapkan dalam laporan. pada tanggal penilaian.
19. Penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
20. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan inspeksi,
analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan penilaian
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xvii
Page 19
Page 20
DAFTAR ISI
PENDAHULUAN
Lingkup Penugasan ........................................................................................................................................ i
Kesimpulan .................................................................................................................................................... vi
Ringkasan Penilaian ....................................................................................................................................... viii
Pernyataan Penilai .......................................................................................................................................... x
Daftar Isi ......................................................................................................................................................... xii
Istilah-Istilah Penilaian .................................................................................................................................... xiiv
PROSES PENILAIAN ASET/PROPERTI
Lokasi 1 ......................................................................................................................................................... 1
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 2
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 2
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 2
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 2
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 3
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 4
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 5
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 10
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 10
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 12
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 16
Lokasi 2 .......................................................................................................................................................... 17
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 18
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 18
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 18
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 18
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 19
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 20
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 21
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 26
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 26
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 28
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 32
Lokasi 3 ......................................................................................................................................................... 33
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 34
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 34
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xix
Page 21
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 34
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 34
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 35
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 36
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 37
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 42
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 42
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 44
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 48
Lokasi 4 ......................................................................................................................................................... 49
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 50
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 50
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 50
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 50
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 51
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 52
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 53
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 58
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 58
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 60
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 64
Lokasi 5 ......................................................................................................................................................... 65
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 66
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 66
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 66
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 66
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 67
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 68
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 69
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 74
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 74
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 76
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 80
Lokasi 6 ......................................................................................................................................................... 81
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 82
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 82
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 82
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 82
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xx
Page 22
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 84
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 84
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 86
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 91
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 91
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 93
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 97
Lokasi 7 ......................................................................................................................................................... 98
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 99
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 99
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 99
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 99
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 100
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 101
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 103
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 108
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 108
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 110
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 114
Lokasi 8 ......................................................................................................................................................... 115
Data Penilaian ................................................................................................................................................ 116
Deskripsi Properti ...................................................................................................................................... 116
Hak Kepemilikan ....................................................................................................................................... 116
Analisis Lingkungan .................................................................................................................................. 116
Deskripsi Pengembangan ......................................................................................................................... 117
Deskripsi Tapak ........................................................................................................................................ 118
Analisis Pasar Properti .............................................................................................................................. 120
Pendekatan Penilaian ..................................................................................................................................... 125
Metode Penilaian Tanah ........................................................................................................................... 125
Metode Penilaian Bangunan & Sarana Pelengkap ................................................................................... 127
Kesimpulan Nilai Properti .......................................................................................................................... 131
Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatas ............................................................................................................. 132
Lampiran-Lampiran
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xxi
Page 23
ISTILAH-ISTILAH PENILAIAN Penilaian Proses pekerjaan untuk memberikan opini tertulis atas nilai ekonomi suatu objek penilaian sesuai dengan SPI. Penilai Seseorang yang memiliki kompetensi dalam melakukan kegiatan penilaian, yang sekurang-kurangnya telah lulus pendidikan awal penilaian. Penilai Publik Penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan untuk memberikan jasa sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan. Penyelia / Reviewer / Quality Control Penilai yang bertindak sebagai pengawas yang bertugas untuk mereview dan memastikan bahwa proses penilaian oleh pelaksana telah dilakukan dengan benar. Pelaksana / Penilai Tenaga Penilai yang bertugas untuk melaksanakan proses penilaian. Pelaksana Inspeksi / Petugas Inspeksi Pegawai KJPP yang telah mengikuti pendidikan tingkat dasar yang diselenggarakan atau diakui oleh Asosiasi Profesi Penilai yang bertugas untuk melaksanakan kegiatan inspeksi. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Badan usaha yang telah mendapatkan izin usaha dari Menteri Keuangan sebagai wadah bagi Penilai Publik dalam memberikan jasanya. Pemberi Tugas Seorang, kelompok, atau suatu entitas yang penugasan penilaiannya dilakukan. Pengguna Laporan Seorang, kelompok, atau suatu entitas sebagai pengguna hasil penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara Penilai dan Pemberi Tugas. Nilai Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Dasar Nilai Premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan. Tanggal Inspeksi Tanggal pada saat inspeksi terakhir telah selesai dilaksanakan. Tanggal Penilaian Tanggal pada saat opini nilai dinyatakan. Tanggal Laporan Tanggal pada saat laporan penilaian diterbitkan. Asumsi Umum Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada tanggal penilaian. Asumsi Khusus Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xxii
Page 24
Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian. Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs) Data dan informasi lainnya yang digunakan pada salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam SPI. Data masukan ini dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Lingkup Penugasan Dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat kedalaman investigasi, penentuan asumsi, dan batasan penilaian. Implementasi Bagian dari tugas penilaian, merupakan prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi, penerapan pendekatan penilaian, dan penyusunan kertas kerja. Investigasi Proses pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelaahan, penghitungan, dan analisis sesuai tujuan penilaian. Laporan Penilaian Suatu dokumen yang mencantumkan instruksi penugasan, tujuan dan dasar penilaian, dan hasil analisis yang menghasilkan opini nilai. Laporan Penilaian Terinci Laporan penilaian yang secara umum mendeskripsikan informasi secara detail dan komprehensif. Laporan ini seharusnya mengandung seluruh informasi yang signifikan dalam penilaian, termasuk pembahasan secara mendetail atas setiap hal yang dinyatakan dalam laporan. Laporan ini membutuhkan tingkat kedalaman investigasi sesuai yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan. Pendekatan Penilaian Landasan proses penilaian dilengkapi dengan dengan metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan. Pendekatan Pasar Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga. Pendekatan Pendapatan Pendekatan yang memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. Pendekatan Biaya Pendekatan yang memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli akan membayar aset tidak lebih dari biaya untuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama, baik melalui pembelian atau dengan pembuatan konstruksi dengan mengecualikan faktor-faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, risiko, atau faktor-faktor lainnya. Metode Penilaian Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda yang dijelaskan dalam SPI 106. Metode Perbandingan Data Pasar Menggunakan informasi dari transaksi yang melibatkan aset yang diperdagangkan di bursa yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. Metode Diskonto Arus Kas (DCF) Arus kas yang diproyeksikan didiskonto kembali ke tanggal penilaian, menghasilkan nilai kini dari aset. Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xxiii
Page 25
Metode Biaya Pengganti Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara. Metode Biaya Reproduksi Metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung biaya untuk membuat replika aset. Metode Penjumlahan Metode yang menghitung nilai aset dengan menjumlahkan nilai dari setiap bagian komponennya. Kelangsungan Usaha (Going Concern) Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-kurangnya dalam proses konstruksi atau suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai menganggap suatu perusahaan akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan. Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk xxiv
Page 26
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
Gudang
Lokasi : 1
Kawasan Marunda Center Blok Q2 No. 26
Keluarahan Segara Makmur, Kecamatan Taruma Jaya
Kabupaten Bekasi, Propinsi Jawa Barat
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 1
Page 27
1. DATA PENILAIAN
1.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Property, terdiri dari Tanah, Bangunan, dan Sarana Pelengkap dengan
luas tanah 600 meter persegi dan luas bangunan ± 450 meter persegi dengan penggunaan saat ini
sebagai Gudang. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
1.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No Surat Tanah
Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
No
SHGB No.
1 8/SegaraMakmur/2012 24-04-2012 24-09-2034 PT SATU VISI PUTRA 600
1103
Tgl 06-0-2012
Luas Total 600
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
1.3 ANALISIS LINGKUNGAN
1.6.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri
Perkembangan daerah tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate, dan marketabilitas cukup.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Segara Makmur
Kecamatan : Tarma Jaya
Kabupaten : Bekasi
Provinsi : Jawa Barat
Properti terletak pada titik koordinat : ' 6°05'46.6"S 106°59'00.3"E (-6.096278, 106.983417)
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
PT Aggreko Energy Services Indonesia Depot
1.6.2 AKSESIBILITAS
Aksesbilitas dari Gerbang TOL Taruma Jaya ke arah Utara masuk ke Kawasan Industri Marunda
Center Sejauh + 1.300 meter Lalu Terdapat Terdapat pertigaan belok kiri ke jalan Kawasan
Marundan Center sejauh + 850 meter, Lalu terdapat Pertigaan Belok Kanan sejauh + 450 meter.
Objek Penilaian berada di sebelah kanan Jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 2
Page 28
1.6.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
1.6.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan > meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah sakit,
atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
1.6.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru setempat
dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi dari lokasi objek
penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB, KLB, GSB,
dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan adalah Peraturan Daerah
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Bekasi Nomor 12 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah DKI Jakarta Tahun 2011-2031,Kami tidak mendapatkan Informasi mengenai tapak objek
penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan umum
RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait, dan
menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best available data) pada
saat tanggal pemeriksaan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 3
Page 29
1.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berupa dua bidang tanah berbentuk Persegi Panjang dengan kontur tanah datar dan
mempunyai ketinggian setara dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar
dengan Jalan ± 15 meter dengan Lebar jalan ± 8 meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut :
Sebelah Timur Laut : Tanah Bangunan
Sebelah Tenggara : Tanah Bangunan
Sebelah Barat Laut : Jalan
Sebelah Barat Daya : Tanah Bangunan
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
1.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
1.6.1 IZIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB dengan Nomor:
503/382/A/BPPT yang dikeluarkan pada 18 Oktober 2012 oleh Badan Pelayanan Perizinan
Terpadu Kabupaten Bekasi.
1.6.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Gudang
Tahun dibangun : 2012
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton dan Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Dinding : Bata Ringan dilapisi Cat (Diplester dan diaci)
Lantai : Plat lantai Beton T=8cm
Pintu : Pintu Besi
Jendela : -
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik, instalasi air bersih
Luas Bangunan : ± 450 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
1.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : -
Sumber Air Bersih : -
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 4
Page 30
1.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
1.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 5
Page 31
1.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
1.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 6
Page 32
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
1.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 7
Page 33
1.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 8
Page 34
1.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali.
Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal, fisik, finansial,
dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang dipertimbangkan
merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang/Pabrik.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 9
Page 35
2. PENDEKATAN PENILAIAN
2.1 PENDEKATAN PENILAIAN
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
2.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 10
Page 36
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok Q2, Desa Segara Makmur,
Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 600m²
Luas Bangunan : ± 620 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 7.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Eva
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok H1 No. 5, Desa Segara
Makmur, Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 3.000 m²
Luas Bangunan : ± 2.120 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 35.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Susan Lim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok P, Desa Segara Makmur,
Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 350 m²
Luas Bangunan : ± 240 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 3.500.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Wenny
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 11
Page 37
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 4.764.000.000,-
(Empat Miliar Tujuh Ratus Enam Puluh Empat Juta Rupiah)
2.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti Baru
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
(Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 1.610.100.000 1.317.897.000
Sub Total 1.610.100.000 1.317.897.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik - -
- PDAM dan Sumur - -
Sub Total - -
TOTAL 1.610.100.000 1.317.897.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 1.317.897.000,-
(Satu Miliar Tiga Ratus Tujuh Belas Juta Delapan Ratus Sembilan Puluh Tujuh Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 12
Page 38
2.2 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit penilaian
properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Biaya Pengganti Baru
Unit Penilaian Nilai Pasar (Rp)
(Rp)
Tanah 4.764.000.000 4.764.000.000
Bangunan dan
1.610.100.000 1.317.897.000
Sarana Pelengkap
TOTAL 6.374.100.000 6.081.897.000
Pembulatan 6.082.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
aset/properti tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 6.082.000.000,-
(Enam Miliar Delapan Puluh Dua Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 13
Page 39
2.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang umum
digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di sekitar
lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 14
Page 40
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok Q2, Desa Segara Makmur,
Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 600m²
Luas Bangunan : ± 620 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 7.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Eva
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok H1 No. 5, Desa Segara
Makmur, Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 3.000 m²
Luas Bangunan : ± 2.120 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 35.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Susan Lim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Marunda Center Blok P, Desa Segara Makmur,
Kecamatan Taruma Jaya, Kabupaten Bekasi
Luas Tanah : 350 m²
Luas Bangunan : ± 240 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp. 3.500.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Wenny
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 15
Page 41
2.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 6.003.000.000,-
(Enam Miliar Tiga Juta Rupiah)
2.5 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT
I Pendekatan Biaya (A) 40% 2,432,800,000
II Pendekatan Pasar (B) 60% 3,601,800,000
REKONSILIASI NILAI (A+B) 100% 6,034,600,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 6.034.600.000,-
(Enam Miliar Tiga Puluh Empat Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 16
Page 42
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi : 2
Gudang B-19, Jalan Greges Jaya II 8-B
Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 17
Page 43
3. DATA PENILAIAN
3.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 345 meter persegi dan luas bangunan ± 345 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
3.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No Surat Tanah
Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
SHGB 25/Tambak Sarioso/2014 PT SATU VISI
1. 01-05-2003 14-12-2051 345
No. 00606 Tgl. 26-11-2014 PUTRA
Luas Total 345
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
3.3 ANALISIS LINGKUNGAN
3.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Tambak Sarioso
Kecamatan : Asem Rowo
Kota : Surabaya
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat : -7.227910, 112.680402
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Margomulyo
3.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses Jalan Margomulyo ke utara di persimpangan ujung berbelok
sedikit ke kiri, ambil putar balik , dan belok kiri menuju Greges Jaya. Setelah pos jaga ambil ke
kiri dan lurus diujung berbelok ke kanan. Aset berada di sebelah kanan jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 18
Page 44
3.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
3.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
3.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2012 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038,Kami tidak mendapatkan
Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada kete
ntuan umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Parameter Ketentuan
Peruntukan Kawasan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Tidak Ada Informasi
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 19
Page 45
Parameter Ketentuan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan Tidak Ada Informasi
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best
available data) pada saat tanggal pemeriksaan.
3.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih tinggi
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 12 meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Gudang
Sebelah Timur : Gudang
Sebelah Selatan : Gudang
Sebelah Barat : Jalan Akses Pergudangan
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
3.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
3.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB dengan Nomor: 188/836-
94/402.4.6/2003 yang dikeluarkan pada 5 Maret 2003 oleh Dinas Bangunan Kota Surabaya.
3.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2003
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : Gypsum
Dinding : Bata Ringan Dilapis Cat (diplester dan diaci)
Pintu : Besi, Kaca Rangka Aluminium, KM UPVC/PVC
Jendela : Kaca Rangka Aluminium
Lantai : Keramik dan Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 345 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 20
Page 46
3.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 23.000 VA
Sumber Air Bersih : PDAM
Mezzanine : ± 138 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
3.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
3.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 21
Page 47
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
3.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 22
Page 48
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
3.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
3.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 23
Page 49
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
3.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 24
Page 50
3.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal,
fisik, finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang
dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 25
Page 51
4. . PENDEKATAN PENILAIAN
4.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
4.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 26
Page 52
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 27
Page 53
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 2.860.050.000,-
(Dua Miliar Delapan Ratus Enam Puluh Juta Lima Puluh Ribu Rupiah)
4.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 1.246.140.000 290.766.000
Sub Total 1.246.140.000 290.766.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 25.719.000 25.719.000
- Sumber Air Bersih 9.966.000 9.966.000
- Mezzanine 151.414.000 35.330.000
Sub Total 187.099.000 71.015.000
Total 1.433.239.000 361.781.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 361.781.000,-
(Tiga Ratus Enam Puluh Satu Juta Tujuh Ratus Delapan Puluh Satu Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 28
Page 54
4.1.3 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit
penilaian properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 2.860.050.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap 361.781.000
Total 3.221.831.000
Pembulatan 3.222.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
serta berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa
representasi Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti
tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.222.000.000,-
(Tiga Miliar Dua Ratus Dua Puluh Dua Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 29
Page 55
4.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 30
Page 56
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 31
Page 57
4.3 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.440.000.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Empat Puluh Juta Rupiah)
4.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,288,800,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,352,800,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 3.352.800.000,-
(Tiga Miliar Tiga Ratus Lima Puluh Dua Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 32
Page 58
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi : 3
Gudang B-20, Jalan Greges Jaya II 8-B
Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 33
Page 59
5. DATA PENILAIAN
5.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 345 meter persegi dan luas bangunan ± 345 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
5.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No Surat Tanah
Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
SHGB 24/Tambak Sarioso/2014 PT SATU VISI
1. 01-05-2003 14-12-2051 345
No. 00607 Tgl. 26-11-2014 PUTRA
Luas Total 345
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
5.3 ANALISIS LINGKUNGAN
5.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Tambak Sarioso
Kecamatan : Asem Rowo
Kota : Surabaya
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat : -7.228014, 112.680416
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Margomulyo
5.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses Jalan Margomulyo ke utara di persimpangan ujung berbelok
sedikit ke kiri, ambil putar balik , dan belok kiri menuju Greges Jaya. Setelah pos jaga ambil ke
kiri dan lurus diujung berbelok ke kanan. Aset berada di sebelah kanan jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 34
Page 60
5.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
5.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
5.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2012 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038,Kami tidak mendapatkan
Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 35
Page 61
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best
available data) pada saat tanggal pemeriksaan.
5.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih tinggi
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 12meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Gudang
Sebelah Timur : Gudang
Sebelah Selatan : Gudang
Sebelah Barat : Jalan Akses Pergudangan
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
5.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
5.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB dengan Nomor: 188/836-
94/402.4.6/2003 yang dikeluarkan pada 5 Maret 2003 oleh Dinas Bangunan Kota Surabaya.
5.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2003
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : Gypsum
Dinding : Bata Ringan Dilapis Cat (diplester daan diaci)
Pintu : Besi, Kayu Dobel Triplek
Jendela : Kaca Rangka Aluminium
Lantai : Keramik dan Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 345 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
5.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 2.200 VA
Sumber Air Bersih : PDAM
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 36
Page 62
5.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
5.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 37
Page 63
5.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
5.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 38
Page 64
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
5.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 39
Page 65
5.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 40
Page 66
5.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal,
fisik, finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang
dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 41
Page 67
7. PENDEKATAN PENILAIAN
7.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
7.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 42
Page 68
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 43
Page 69
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 2.860.050.000,-
(Dua Miliar Delapan Ratus Enam Puluh Juta Lima Puluh Ribu Rupiah)
7.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 1.255.455.000 292.940.000
Sub Total 1.255.455.000 292.940.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 2.443.000 2.443.000
- Sumber Air Bersih 9.966.000 9.966.000
Sub Total 12.409.000 12.409.000
Total 1.267.864.000 305.349.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 305.349.000,-
(Tiga Ratus Lima Juta Tiga Ratus Empat Puluh Sembilan Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 44
Page 70
7.1.3 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit
penilaian properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 2.860.050.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap 305.349.000
Total 3.165.399.000
Pembulatan 3.165.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
serta berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa
representasi Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti
tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.165.000.000,-
(Tiga Miliar Seratus Enam Puluh Lima Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 45
Page 71
7.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 46
Page 72
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 47
Page 73
7.3 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.440.000.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Empat Puluh Juta Rupiah)
7.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,266,000,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,330,000,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 3.330.000.000,-
(Tiga Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Juta Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 48
Page 74
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi :4
Gudang C-05, Jalan Greges Jaya II 8-B
Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 49
Page 75
8. PENDEKATAN PENILAIAN
8.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 418 meter persegi dan luas bangunan ± 345 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
8.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No
Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
Perseroan Terbatas
43/Tambak PT SATU VISI
SHGB
1. Sarioso/2014 01-05-2003 14-12-2051 PUTRA, 418
No. 00608
Tgl. 08-12-2014 berkedudukan di Kota
Surabaya
Luas Total 418
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
8.3 ANALISIS LINGKUNGAN
8.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Tambak Sarioso
Kecamatan : Asem Rowo
Kota : Surabaya
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat -7.228264, 112.680116
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Margomulyo
8.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses Jalan Margomulyo ke utara di persimpangan ujung berbelok
sedikit ke kiri, ambil putar balik , dan belok kiri menuju Greges Jaya. Setelah pos jaga ambil ke
kiri dan lurus diujung berbelok ke kanan. Aset berada di sebelah kiri jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 50
Page 76
8.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
8.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
8.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2012 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038,Kami tidak mendapatkan
Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 51
Page 77
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best available
data) pada saat tanggal pemeriksaan.
8.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih tinggi
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 12meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Gudang
Sebelah Timur : Jalan Akses Pergudangan
Sebelah Selatan : Gudang
Sebelah Barat : Depo Kontainer
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
8.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
8..1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB Induk Pergudangan dengan
Nomor: 188/836/94/402.4.6/2003 yang dikeluarkan pada 5 Maret 2003 oleh Dinas Bangunan
Pemerintah Kota Surabaya.
8..2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2003
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Bata Ringan Dilapis Cat (diplester dan diaci)
Pintu : Besi
Jendela : -
Lantai : Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 345 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
8..3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 6.600 VA
Sumber Air Bersih : PDAM
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 52
Page 78
8.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
8.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 53
Page 79
8.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
8.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 54
Page 80
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
8.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 55
Page 81
8.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 56
Page 82
8.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali.
Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal, fisik, finansial,
dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang dipertimbangkan
merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 57
Page 83
9. PENDEKATAN PENILAIAN
9.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
9.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 58
Page 84
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 59
Page 85
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 3.469.400.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Enam Puluh Sembilan Juta Empat Ratus Ribu Rupiah)
9.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 1.154.370.000 269.353.000
Sub Total 1.154.370.000 269.353.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 7.488.000 7.488.000
- Sumber Air Bersih 9.966.000 9.966.000
Sub Total 17.454.000 17.454.000
Total 1.171.824.000 286.807.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 286.807.000,-
(Dua Ratus Delapan Puluh Enam Juta Delapan Ratus Tujuh Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 60
Page 86
9.2 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit penilaian
properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 3.469.400.000
Bangunan dan Sarana
286.807.000
Pelengkap
Total 3.756.207.000
Pembulatan 3.756.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Indikasi Nilai
Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti tersebut pada tanggal 31 Desember
2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.756.000.000,-
(Tiga Miliar Tujuh Ratus Lima Puluh Enam Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 61
Page 87
9.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 62
Page 88
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 63
Page 89
9.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.440.000.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Empat Puluh Juta Rupiah)
9.5 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,502,400,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,566,400,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 3.566.400.000,-
(Tiga Miliar Lima Ratus Enam Puluh Enam Juta Empat Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 64
Page 90
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi : 5
Gudang C-06, Jalan Greges Jaya II 8-B
Kelurahan Tambak Sarioso, Kecamatan Asemrowo
Kota Surabaya, Jawa Timur 60183
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 65
Page 91
10 DATA PENILAIAN
10.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 420 meter persegi dan luas bangunan ± 345 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
10.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No
Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
Perseroan Terbatas
48/Tambak PT SATU VISI
SHGB
1. Sarioso/2014 01-05-2003 13-03-2052 PUTRA, 420
No. 00622
Tgl. 09-12-2014 berkedudukan di Kota
Surabaya
Luas Total 420
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
10.3 ANALISIS LINGKUNGAN
10.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Tambak Sarioso
Kecamatan : Asem Rowo
Kota : Surabaya
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat -7.228168, 112.680082
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Margomulyo
10.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses Jalan Margomulyo ke utara di persimpangan ujung berbelok
sedikit ke kiri, ambil putar balik , dan belok kiri menuju Greges Jaya. Setelah pos jaga ambil ke
kiri dan lurus diujung berbelok ke kanan. Aset berada di sebelah kiri jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 66
Page 92
10.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
10.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
10.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2012 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038,Kami tidak mendapatkan
Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 67
Page 93
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best
available data) pada saat tanggal pemeriksaan.
10.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih tinggi
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 12meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Gudang
Sebelah Timur : Jalan Akses Pergudangan
Sebelah Selatan : Gudang
Sebelah Barat : Depo Kontainer
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
10.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
10.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB Induk Pergudangan dengan
Nomor: 188/836/94/402.4.6/2003 yang dikeluarkan pada 5 Maret 2003 oleh Dinas Bangunan
Pemerintah Kota Surabaya..
10.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2003
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Bata Ringan Dilapis Cat (diplester dan diaci)
Pintu : Besi, Kaca Rangka Alumunium
Jendela : -
Lantai : Keramik dan Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 345 m2
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
10.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 6.600 VA
Sumber Air Bersih : PDAM
Kondisi : Cukup
Perawatan : Cukup
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 68
Page 94
10.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
10.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 69
Page 95
10.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
10.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 70
Page 96
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
10.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 71
Page 97
10.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 72
Page 98
10.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal,
fisik, finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang
dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 73
Page 99
11 PENDEKATAN PENILAIAN
11.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
11.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 74
Page 100
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 75
Page 101
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 3.486.000.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Delapan Puluh Enam Juta Rupiah)
11.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 1.174.035.000 273.942.000
Sub Total 1.174.035.000 273.942.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 7.488.000 7.488.000
- Sumber Air Bersih 11.769.000 11.769.000
Sub Total 19.257.000 19.257.000
Total 1.193.292.000 293.199.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 293.199.000,-
(Dua Ratus Sembilan Puluh Tiga Juta Seratus Sembilan Puluh Sembilan Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 76
Page 102
11.2 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit penilaian
properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 3.486.000.000
Bangunan dan Sarana
293.199.000
Pelengkap
Total 3.779.199.000
Pembulatan 3.779.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Indikasi Nilai
Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti tersebut pada tanggal 31 Desember
2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.779.000.000,-
(Tiga Miliar Tujuh Ratus Tujuh Puluh Sembilan Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 77
Page 103
11.3 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 78
Page 104
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Greges, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 426 m²
Luas Bangunan : ± 426 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Karojim
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 332 m²
Luas Bangunan : ± 332 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Margomulyo Permai, Asemrowo, Surabaya
Luas Tanah : 582 m²
Luas Bangunan : ± 582 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 6.000.000.000,-
Sumber Informasi : Ita Goh
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 79
Page 105
11.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 3.440.000.000,-
(Tiga Miliar Empat Ratus Empat Puluh Juta Rupiah)
11.5 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,511,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 2,064,000,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 3,575,600,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 3.575.600.000,-
(Tiga Miliar Lima Ratus Tujuh Puluh Lima Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 80
Page 106
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi : 6
Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Jalan Romokalisari Industri IV
Kelurahan Romokalisari, Kecamatan Benowo
Kota Surabaya, Jawa Timur 60192
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 81
Page 107
12 DATA PENILAIAN
12.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 8.050 meter persegi, luas bangunan ± 1.260 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang, dan luas bangunan ± 18,75 meter persegi dengan penggunaan
saat ini sebagai Pos Jaga. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
12.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 3 (Tiga)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No
Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
Perseroan Terbatas
PT SATU VISI PUTRA
SHGB 297/Romokalisari/2012 24-09-
1. 12-04-2012 Tbk, berkedudukan 3.860
No. 00559 Tgl. 16-03-2012 2044
dan berkantor pusat di
Kota Surabaya
Perseroan Terbatas
PT SATU VISI PUTRA
SHGB 296/Romokalisari/2012 24-09-
2. 12-04-2012 Tbk, berkedudukan 4.050
No. 00558 Tgl. 16-03-2012 2044
dan berkantor pusat di
Kota Surabaya
Perseroan Terbatas
PT SATU VISI PUTRA
SHGB 00924/Romokalisari/2014 19-03-
3. 26-11-2014 Tbk, berkedudukan 140
No. 01128 Tgl. 21-11-2014 2042
dan berkantor pusat di
Kota Surabaya
Luas Total 8.050
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
12.3 ANALISIS LINGKUNGAN
12.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 82
Page 108
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Romokalisari
Kecamatan : Benowo
Kota : Surabaya
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat -7.205031, 112.637636
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Bumi Maspion
12.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses dari Taman Gapura Kota Gresik ke selatan dan putar balik
di simpang Monumen Surabaya. Ikuti jalan sejauh 200m dan berbelok ke kiri menuju Jalan
Romokalisari dan lurus sejauh 580m untuk berbelok ke kiri menuju Kawasan Pergudangan Bumi
Maspion. Masuk sejauh 1,3km dan berbelok ke kanan di persimpangan. Lurus sejauh 200m dan
aset berada di sebelah kiri jalan.
12.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
12.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 83
Page 109
12.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 8 Tahun 2012 tentang Rencana Detail
Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kota Surabaya Tahun 2018-2038,Kami tidak mendapatkan
Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 60%
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 1.8
Garis Sempadan Bangunan (GSB) :6m
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best
available data) pada saat tanggal pemeriksaan.
12.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk beraturan beberapa bidang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi
lebih tinggi dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ±
12meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Barat Laut : Gudang
Sebelah Timur Laut : Jalan Akses Pergudangan
Sebelah Tenggara : Tanah Kosong
Sebelah Barat Daya : Jalan Tol Surabaya - Gresik
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
12.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
12.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi sampai pada penerbitan laporan kami belum menerima salinan
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas bangunan yang dinilai, namun kami mengasumsikan
bangunan tersebut berdiri secara sah di atas tanah yang dinilai.
12.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini :
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2025
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 84
Page 110
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Bata Ringan Dicat 9diplester dan diaci) dan Partisi Gypsum
Board
Pintu : Besi
Jendela : -
Lantai : Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 1.260 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
2. Bangunan Pos Jaga
Tahun Dibangun : 2025
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Partisi Gypsum Board Dicat
Pintu : Pintu Kaca Rangka Alumunium
Jendela : Jendela Kaca Rangka Alumunium
Lantai : Keramik
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 18,75 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
12.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 197.000 VA
Perkerasan Paving : 1.140 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 85
Page 111
12.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
12.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 86
Page 112
12.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
12.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 87
Page 113
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
12.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 88
Page 114
12.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 89
Page 115
12.4 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan
kembali. Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal,
fisik, finansial, dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang
dipertimbangkan merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 90
Page 116
13 PENDEKATAN PENILAIAN
13.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
13.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 91
Page 117
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 1.580 m²
Luas Bangunan : ± 1.000 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 9.000.000.000,-
Sumber Informasi : Don Seran
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 2.062 m²
Luas Bangunan : ± 1.875 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 15.500.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Lia
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 1.150 m²
Luas Bangunan : ± 1.150 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 7.000.000.000,-
Sumber Informasi : Vera Ang Propnex
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 92
Page 118
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 33.029.150.000,-
(Tiga Puluh Tiga Miliar Dua Puluh Sembilan Juta Seratus Lima Puluh Ribu Rupiah)
13.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 4.142.880.000 4.004.784.000
- Pos Jaga 65.137.500 61.881.000
Sub Total 4.208.017.500 4.066.665.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 186.967.000 186.967.000
- Perkerasan Paving 215.241.000 206.631.000
Sub Total 402.208.000 393.598.000
Total 4.610.225.500 4.460.263.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 4.460.263.000,-
(Empat Miliar Empat Ratus Enam Puluh Juta Dua Ratus Enam Puluh Tiga Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 93
Page 119
13.1.3 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit
penilaian properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 33.029.150.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap 4.460.263.000
Total 37.489.413.000
Pembulatan 37.489.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
serta berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa
representasi Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti
tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 37.489.000.000,-
(Tiga Puluh Tujuh Miliar Empat Ratus Delapan Puluh Sembilan Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 94
Page 120
13.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 95
Page 121
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 1.580 m²
Luas Bangunan : ± 1.000 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 9.000.000.000,-
Sumber Informasi : Don Seran
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 2.062 m²
Luas Bangunan : ± 1.875 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 15.500.000.000,-
Sumber Informasi : Ibu Lia
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Kawasan Pergudangan Bumi Maspion, Surabaya
Luas Tanah : 1.000 m²
Luas Bangunan : ± 1.000 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 10.000.000.000,-
Sumber Informasi : Djiang
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 96
Page 122
13.3 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 34.476.000.000,-
(Tiga Puluh Empat Miliar Empat Ratus Tujuh Puluh Enam Juta Rupiah)
13.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 14,995,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 20,685,600,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 35,681,200,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 35.681.200.000,-
(Tiga Puluh Lima Miliar Enam Ratus Delapan Puluh Satu Juta Dua Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 97
Page 123
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG DAN WORKSHOP
Lokasi : 7
Legundi Business Park Blok I-03
Desa Banjaran, Kecamatan Driyorejo
Kabupaten Gresik, Jawa Timur 61177
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 98
Page 124
14 DATA PENILAIAN
14.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 544 meter persegi, luas bangunan ± 198 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang, dan luas bangunan ± 525 meter persegi dengan penggunaan saat
ini sebagai Workshop dan Kantor. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
14.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No
Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
PT. SATU VISI
SHGB 00323/0211/2015
1. 18-05-2015 13-09-2043 PUTRA Berkdudukan 544
No. 00276 Tgl. 03-05-2015
di Kota Surabaya
Luas Total 544
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
14.3 ANALISIS LINGKUNGAN
14.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Desa : Banjaran
Kecamatan : Driyorejo
Kabupaten : Gresik
Provinsi : Jawa Timur
Properti terletak pada titik koordinat -7.358908, 112.573672
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Kompleks Pergudangan Legundi Business Park
14.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses dari Kota Surabaya melalui Toll Surabaya Mojokerto dan
keluar di Pintu Toll Krian. Berbelok ke kanan lurus sejauh 1km untuk berbelok ke kanan menuju
Kawasan Pergudangan Legundi Business Park. Masuk sejauh 1,3km dan berbelok ke kanan di
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 99
Page 125
persimpangan. Lurus ikuti jalur sejauh 950m menuju Blok I dan aset berada di sebelah kanan
jalan.
14.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
14.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
14.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Peraturan Daerah Kabupaten Gresik Nomor 8 Tahun 2011
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gresik Tahun 2010-2030,Kami tidak
mendapatkan Informasi mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 100
Page 126
Peruntukan : Lahan Peruntukan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best available
data) pada saat tanggal pemeriksaan.
14.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk persegi panjang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih tinggi
dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 11meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Gudang
Sebelah Timur : Gudang
Sebelah Selatan : Jalan Akses Pergudangan
Sebelah Barat : Gudang
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
14.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
14.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi, penilai mendapatkan salinan dari IMB dengan Nomor:
503.03/134/437.74/2015 yang dikeluarkan pada 14 April 2015 oleh Bupati Gresik.
14.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini:
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2014
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Bata Ringan Dicat (diplester dan diaci) dan Partisi Gypsum
Board
Pintu : Besi
Jendela : -
Lantai : Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 198 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
2. Bangunan Workshop dan Kantor
Tahun Dibangun : 2014
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 101
Page 127
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : Gypsum
Dinding : Bata Ringan Dicat
Pintu : Pintu Kaca Rangka Alumunium, Pintu Kayu Dobel Triplek,
dan Pintu KM UPVC/PVC
Jendela : Jendela Kaca Rangka Alumunium
Lantai : Keramik dan Rabat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 525 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
14.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 67.000 VA
Sumber Air Bersih : Sumur
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 102
Page 128
14.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
14.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 103
Page 129
14.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
14.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 104
Page 130
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
14.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 105
Page 131
14.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 106
Page 132
14.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali.
Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal, fisik, finansial,
dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang dipertimbangkan
merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 107
Page 133
15 PENDEKATAN PENILAIAN
15.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
15.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 108
Page 134
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok C
Luas Tanah : 756 m²
Luas Bangunan : ± 720 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 5.500.000.000,-
Sumber Informasi : Rosalia Stout
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok K
Luas Tanah : 412 m²
Luas Bangunan : ± 398 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.500.000.000,-
Sumber Informasi : Johanes Sutanto
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok B
Luas Tanah : 378 m²
Luas Bangunan : ± 360 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Vero Lie
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 109
Page 135
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 2.743.936.000,-
(Dua Miliar Tujuh Ratus Empat Puluh Tiga Juta Sembilan Ratus Tiga Puluh Enam Ribu Rupiah)
15.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 694.188.000 416.513.000
- Workshop dan Kantor 2.347.800.000 1.408.680.000
Sub Total 3.041.988.000 1.825.193.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 76.862.000 76.862.000
- Sambungan Air 8.246.000 8.246.000
Sub Total 85.108.000 85.108.000
Total 3.127.096.000 1.910.301.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 1.910.301.000,-
(Satu Miliar Sembilan Ratus Sepuluh Juta Tiga Ratus Satu Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 110
Page 136
15.1.3 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit
penilaian properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 2.743.936.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap 1.910.301.000
Total 4.654.237.000
Pembulatan 4.654.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
serta berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa
representasi Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti
tersebut pada tanggal 31 Desember 2025adalah :
Nilai Pasar
Rp. 4.654.000.000,-
(Empat Miliar Enam Ratus Lima Puluh Empat Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 111
Page 137
15.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 112
Page 138
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok C
Luas Tanah : 756 m²
Luas Bangunan : ± 720 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 5.500.000.000,-
Sumber Informasi : Rosalia Stout
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok K
Luas Tanah : 412 m²
Luas Bangunan : ± 398 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.500.000.000,-
Sumber Informasi : Johanes Sutanto
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Legundi Business Park Blok B
Luas Tanah : 378 m²
Luas Bangunan : ± 360 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 3.200.000.000,-
Sumber Informasi : Vero Lie
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 113
Page 139
15.3 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 23 April adalah :
Nilai Pasar
Rp. 5.162.000.000,-
(Lima Miliar Seratus Enam Puluh Dua Juta Rupiah)
15.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 1,861,600,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 3,097,200,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 4,958,800,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 4.958.800.000,-
(Empat Miliar Sembilan Ratus Lima Puluh Delapan Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 114
Page 140
PROSES PENILAIAN
ASET/PROPERTI
GUDANG
Lokasi : 8
Jalan Banjardowo Tengah
Kelurahan Banjardowo, Kecamatan Genuk
Kota Semarang, Jawa Tengah 50117
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 115
Page 141
16 DATA PENILAIAN
16.1 DESKRIPSI PROPERTI
Properti yang dinilai adalah Real Properti, terdiri dari Tanah Bangunan berupa Gudang, dan Sarana
Pelengkap dengan luas tanah 2.617 meter persegi, luas bangunan ± 1.533 meter persegi dengan
penggunaan saat ini sebagai Gudang, dan luas bangunan ± 84,5 meter persegi dengan penggunaan saat
ini sebagai Kantor. Properti dinilai sebagai satu kesatuan.
16.2 HAK KEPEMILIKAN
Berdasarkan salinan sertifikat yang kami terima, properti yang dinilai telah dilengkapi dengan 1 (Satu)
dokumen kepemilikan yang terdiri dari :
Surat Surat Ukur/ Dikeluarkan Berakhir Terdaftar Luas
No
Tanah Gambar Situasi Tanggal Tanggal Atas Nama (m2)
SHGB 00817/BANJARDOWO/2019 PT. SATU VISI
1. 06-11-2019 06-11-2026 2.617
No. 00103 Tgl. 01-11-2019 PUTRA
Luas Total 2.617
Kami asumsikan bahwa dokumen (salinan surat tanah) tersebut sesuai dengan aslinya, sah/legal, dapat
diperjualbelikan serta bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
Hubungan antara Pemilik Aset, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
PT SATU VISI PUTRA adalah Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Kami tegaskan bahwa seluruh pimpinan, rekan, dan staf KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan tidak
bertanggung jawab jika informasi di atas tidak benar. Untuk itu Penilai menyarankan agar pengguna
laporan memeriksa semua dokumen terkait informasi di atas.
16.3 ANALISIS LINGKUNGAN
16.3.1 LOKASI
Berdasarkan analisis lingkungan sekitar, properti yang dinilai berada di kawasan industri.
Perkembangan kawasan tersebut cukup baik, dimana bisa mempengaruhi harga jual properti.
Properti yang dinilai bebas banjir, tidak terdapat saluran listrik tegangan tinggi (sutet), posisi
tanah tidak tusuk sate.
Secara administratif lokasi ini berada dalam wilayah :
Kelurahan : Banjardowo
Kecamatan : Genuk
Kota : Semarang
Provinsi : Jawa Tengah
Properti terletak pada titik koordinat -6.953192, 110.489780
Bangunan yang dapat dijadikan sebagai petunjuk adalah :
Gereja Santo Ignatius Loyola Banjardowo
16.3.2 AKSESIBILITAS
Properti yang dinilai memiliki akses dari Jalan Kaligawe Raya berbelok ke selatan tepat di
Alfamart Kaligawe Km.7 masuk dan memutari ke kanan dari Gereja Santo Ignatius Loyola
Banjardowo dan lurus ikut jalan sampai ujung, aset berada di sebelah timur jalan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 116
Page 142
16.3.3 FASILITAS UMUM
Kawasan tempat properti berada, dilengkapi jaringan listrik dari PLN dan jaringan telepon dari
TELKOM. Sarana kebutuhan sosial masyarakat seperti : pusat pertokoan/mini market, tempat
ibadah, sekolah, rumah makan, dan lainnya dapat ditemui di sekitar lokasi aset.
16.3.4 FAKTOR-FAKTOR LAIN YANG MEMPENGARUHI NILAI PROPERTI
Faktor-faktor yang dipertimbangkan dapat menambah dan mengurangi nilai properti pada
tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Faktor Penambah :
Tanah bebas dari sengketa
Lebar jalan depan memadai
Kondisi lingkungan aman dan tertata
Lokasi aset tidak masuk gang dan lebar jalan < 3 meter
Bukan merupakan Tanah Helikopter (tanpa jalan masuk)
Berjarak jauh dari induk gardu listrik atau SUTET dengan jarak > 50 meter
Sebagian area tanahnya tidak digunakan untuk mendirikan BTS (tidak termasuk BTS yang
didirikan di atas bangunan)
Tidak terkena banjir (hingga masuk ke dalam properti/aset ) setiap terjadi hujan besar
Tidak dijadikan rumah ibadah, sekolah, panti jompo, panti asuhan, rumah duka, rumah
sakit, atau prasarana lainnya yang bersifat kemanusiaan
Berlokasi jauh dengan pemakaman umum (berjarak > 200 meter)
Berlokasi jauh dengan TPA dengan jarak 1 km
Tidak digunakan dan atau diperuntukkan sebagai sawah/lading/pertanian/rawa-rawa/tanah
gambut
Tidak termasuk ke dalam Zona Jalur Hijau
Jaminan bukan merupakan Kawasan Cagar Budaya
Faktor Pengurang :
Penyusutan bangunan
16.3.5 PARAMETER PENGEMBANGAN TAPAK
Penilai telah melakukan penelusuran terhadap ketentuan tata ruang melalui aplikasi Distaru
setempat dan/atau portal GISTARU Kementerian ATR/BPN, untuk memperoleh informasi zonasi
dari lokasi objek penilaian. Berdasarkan hasil pencarian, Kami memperoleh hasil peruntukan dari
portal GISTARU.
Karena tidak terdapat informasi rinci mengenai parameter pengembangan tapak (seperti KDB,
KLB, GSB, dan ketentuan teknis lain) untuk lokasi tersebut, maka acuan yang digunakan
adalah Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di wilayah
administratif setempat, yaitu:
Berdasarkan Peraturan Daerah Peraturan Daerah 14 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Kota Semarang Tahun 2011-2031, Kami tidak mendapatkan Informasi
mengenai tapak objek penilaian.
Dengan demikian, parameter pengembangan tapak dalam laporan ini didasarkan pada ketentuan
umum RTRW tersebut, yang meliputi:
Peruntukan : Lahan Kawasan Industri
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : Tidak Ada Informasi
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : Tidak Ada Informasi
Garis Sempadan Bangunan (GSB) : Tidak Ada Informasi
Rencana Pelebaran Jalan : Tidak Ada Informasi
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 117
Page 143
Penilai telah berupaya memperoleh informasi resmi dari sumber daring maupun instansi terkait,
dan menyatakan bahwa data yang digunakan merupakan hasil penelusuran terbaik (best
available data) pada saat tanggal pemeriksaan.
16.4 DESKRIPSI TAPAK
Tapak tanah berbentuk beraturan satu bidang dengan kontur tanah datar dan mempunyai elevasi lebih
tinggi dari permukaan jalan di depan properti, lebar tanah bagian depan sejajar dengan jalan ± 11meter.
Batas-batas properti (tanah) adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Tanah Kosong
Sebelah Timur : Tanah Kosong
Sebelah Selatan : Tanah Kosong
Sebelah Barat : Jalan Akses Pergudangan
Kami tidak melakukan pengukuran secara menyeluruh terhadap luasan tanah tersebut, tetapi berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertifikat tanah, kami
beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang
dinyatakan dalam salinan surat sertifikat tanah properti yang dimaksud.
16.5 DESKRIPSI PENGEMBANGAN
16.5.1 IJIN PENGEMBANGAN
Pada saat peninjauan lokasi sampai pada penerbitan laporan kami belum menerima salinan
Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atas bangunan yang dinilai, namun kami mengasumsikan
bangunan tersebut berdiri secara sah di atas tanah yang dinilai.
16.5.2 SPESIFIKASI BANGUNAN
Uraian spesifikasi bangunan dalam penilaian ini secara lengkap dijelaskan seperti di bawah ini:
1. Bangunan Gudang
Tahun Dibangun : 2025
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Plafond : -
Dinding : Bata Ringan Dicat (diplester dan dicai)dan Partisi Gypsum
Board
Pintu : Besi
Jendela : -
Lantai : Plat Beton
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 1.533 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
2. Bangunan Kantor
Tahun Dibangun : 2025
Jumlah Lantai : 1 (Satu) lantai
Pondasi : Tapak Beton, Batu Kali
Konstruksi : Profil Baja
Rangka Atap : Profil Baja
Penutup Atap : Spandek
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 118
Page 144
Plafond : Gypsum
Dinding : Partisi Gypsumboard Dicat
Pintu : Pintu Kaca Rangka Alumunium
Jendela : Jendela Kaca Rangka Alumunium
Lantai : Keramik
Fasilitas Bangunan : Seluruh bangunan dilengkapi dengan instalasi air bersih/kotor,
instalasi telepon, instalasi listrik
Luas Bangunan : ± 84,5 m2
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
16.5.3 SPESIFIKASI SARANA PELENGKAP
Uraian spesifikasi sarana pelengkap bangunan yang termasuk objek penilaian secara lengkap
dijelaskan seperti di bawah ini :
Sambungan Listrik : Kapasitas 390.000 VA
Sumber Air Bersih : Sumur
Kanopi : 15 m2
Pagar Panel Beton : 250 m
Pagar Besi Minimalis : 10 m
Kondisi : Baik
Perawatan : Baik
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 119
Page 145
16.6 ANALISIS PASAR PROPERTI KOMERSIAL
Pada Triwulan I Tahun 2026, pasar properti komersial di Indonesia menunjukkan kondisi yang relatif
melambat dibandingkan periode sebelumnya. Perlambatan terjadi pada sisi permintaan, pasokan, maupun
pertumbuhan harga, yang mencerminkan masih berlangsungnya proses penyesuaian pasar di tengah
dinamika ekonomi dan tingkat kehati-hatian pelaku usaha.
16.6.1 Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,56%
(yoy), lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,69% (yoy). Perlambatan
permintaan terutama terjadi pada kategori properti komersial jual, khususnya pada segmen
apartemen, hotel, dan convention hall. Secara triwulanan, pertumbuhan permintaan tercatat sebesar
0,04% (qtq), yang mengindikasikan masih terbatasnya aktivitas transaksi pada beberapa segmen
properti komersial.
Sumber: Data Bank Indonesia
Permintaan yang relatif tertahan tersebut dipengaruhi oleh masih adanya kehati-hatian pelaku pasar
dalam melakukan ekspansi usaha maupun investasi properti. Selain itu, tingkat serapan pasar pada
beberapa segmen juga belum sepenuhnya pulih, terutama pada properti yang sangat dipengaruhi
aktivitas bisnis dan mobilitas ekonomi.
Sumber: Data Bank Indonesia
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 120
Page 146
Meskipun demikian, beberapa segmen tertentu masih menunjukkan daya tahan yang cukup baik,
khususnya lahan industri dan warehouse complex yang didorong oleh aktivitas logistik, distribusi,
dan industri manufaktur.
16.6.2 Pasokan Properti Komersial
Dari sisi pasokan, Indeks Pasokan Properti Komersial tercatat tumbuh sebesar 2,06% (yoy),
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 2,18% (yoy). Perlambatan tersebut
menunjukkan bahwa pengembang cenderung lebih selektif dalam menambah suplai baru, terutama
pada segmen dengan tingkat permintaan yang belum stabil.
Sumber: Data Bank Indonesia
Peningkatan pasokan masih terjadi pada beberapa kategori properti komersial, terutama segmen
hotel dan properti sewa di kota-kota utama seperti Jakarta, Bodebek, Surabaya, dan Denpasar.
Namun demikian, secara umum pasar masih berada pada kondisi penyesuaian antara tingkat suplai
dan kemampuan serap pasar.
Sumber: Data Bank Indonesia
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih menjaga keseimbangan antara
pengembangan proyek baru dengan kondisi pasar yang ada guna menghindari oversupply pada
beberapa segmen tertentu.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 121
Page 147
16.6.3 Harga Properti Komersial
Indeks Harga Properti Komersial pada Triwulan I Tahun 2026 tercatat tumbuh sebesar 0,78% (yoy),
sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 0,79% (yoy). Secara triwulanan,
pertumbuhan harga tercatat sebesar 0,15% (qtq).
Pertumbuhan harga properti komersial masih ditopang oleh segmen lahan industri dan warehouse
complex yang relatif stabil dan memiliki tingkat permintaan yang baik. Segmen tersebut masih
memperoleh dukungan dari pertumbuhan sektor industri, pergudangan, dan logistik.
Sumber: Data Bank Indonesia
Di sisi lain, beberapa segmen seperti hotel dan convention hall mengalami tekanan akibat
perlambatan permintaan dan penyesuaian tingkat okupansi. Hal tersebut menyebabkan
pertumbuhan harga pada segmen tersebut menjadi relatif terbatas dibandingkan segmen industri
dan logistik.
16.6.4 Tren Regional
Secara regional, perkembangan pasar properti komersial menunjukkan variasi antar wilayah.
Kawasan dengan aktivitas industri dan distribusi yang kuat, seperti Semarang, Bodebek, dan wilayah
sekitar Jakarta, masih menunjukkan perkembangan yang relatif stabil terutama pada segmen lahan
industri dan pergudangan.
Sementara itu, wilayah yang memiliki ketergantungan lebih besar pada sektor hospitality dan
kegiatan komersial berbasis konsumsi cenderung mengalami perlambatan pertumbuhan, terutama
pada segmen hotel, apartemen sewa, dan convention hall.
Kondisi tersebut mencerminkan bahwa kinerja pasar properti komersial saat ini sangat dipengaruhi
oleh karakteristik ekonomi masing-masing wilayah serta jenis aktivitas usaha yang mendominasi
wilayah tersebut.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 122
Page 148
16.6.5 Kesimpulan
Secara umum, pasar properti komersial pada Triwulan I Tahun 2026 masih menunjukkan
pertumbuhan yang moderat dengan kecenderungan pasar yang lebih selektif dan berhati-hati.
Segmen properti yang berkaitan dengan aktivitas industri, logistik, dan pergudangan masih
menunjukkan prospek yang relatif lebih baik dibandingkan segmen hospitality maupun properti
berbasis konsumsi.
Dengan mempertimbangkan kondisi tersebut, perkembangan pasar properti komersial saat ini
menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan dalam analisis pasar dan pertimbangan penentuan
opini nilai, khususnya dalam melihat prospek permintaan, tingkat serapan pasar, stabilitas harga,
dan risiko pasar pada properti yang dinilai.
Dengan mempertimbangkan kondisi permintaan yang selektif namun tetap aktif di beberapa segmen
unggulan, serta dukungan eksternal seperti perkembangan kegiatan ekonomi, aktivitas MICE, dan
pertumbuhan industri logistik, maka dapat diasumsikan bahwa properti yang dinilai memiliki tingkat
kelayakan pasar (marketability) yang cukup baik. Properti ini memiliki potensi untuk dipasarkan
secara optimal dan berada dalam siklus transaksi yang berkelanjutan di pasar properti komersial
saat ini.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 123
Page 149
16.7 ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
Dalam analisis HBU properti tanah kosong, fokus dari analisis adalah terhadap kemungkinan
pengembangan tanah yang paling optimal. Dalam analisis HBU properti tanah yang telah dikembangkan,
fokus dari analisis adalah terhadap 3 (tiga) kemungkinan, yaitu: kelanjutan dari penggunaan yang ada,
modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali.
Kemungkinan tersebut diuji dengan 4 (empat) aspek dalam analisis HBU, yaitu : aspek legal, fisik, finansial,
dan produktifitas maksimal yang menjadi kesimpulan analisis HBU. Hal-hal yang dipertimbangkan
merupakan salah satu atau lebih dari beberapa poin aspek sebagai berikut :
Aspek Legal Aspek Fisik
Peruntukan (zoning) Ukuran tanah
Status aset publik/swasta Bentuk tanah
Peraturan bangunan Frontage
Kontrak yang membatasi Aksesibilitas
Hak menggunakan properti pihak lain Dukungan utilitas
KDB & KLB Lokasi
Status area bersejarah Topografi
Peraturan lingkungan Water frontage
Perubahan di masa depan Kondisi tanah
Potensi banjir & longsor
Aspek Finansial
Pengembangan yang sesuai
Lama waktu penjualan
Ketersediaan pinjaman
Daya beli calon pembeli tanah
Profit pengembangan tanah
Dengan mempertimbangkan poin-poin yang telah dijelaskan di atas, kesimpulan dari analisis HBU adalah
tanah dikembangkan sebagai Gudang.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 124
Page 150
17. PENDEKATAN PENILAIAN
17.1 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dalam penilaian ini kami menggunakan Pendekatan Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya
Pengganti yaitu dengan menjumlahkan dari masing-masing agregasi penilaian yang terdiri dari tanah,
bangunan & sarana pelengkap menjadi satu kesatuan opini nilai.
17.1.1 METODE PENILAIAN TANAH
Dalam melakukan penilaian tanah, kami menggunakan Teknik Perbandingan Data Pasar
(Market Data Comparison Technique). Dalam Teknik Perbandingan Data Pasar, penilaian
tanah melibatkan perbandingan langsung dari properti yang dinilai dengan bidang tanah yang
sejenis dimana data aktual untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data transaksi
adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang ditawarkan untuk bidang tanah
yang sejenis merupakan properti pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik
terhadap pasar.
Untuk data pasar berupa tanah kosong kami melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian
secara langsung, sedangkan untuk data pasar tanah yang sudah dikembangkan kami melakukan
ekstraksi atas bangunan kemudian melakukan analisis perbandingan dan penyesuaian dengan
asumsi tanah dalam keadaan belum dikembangkan/kosong.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 125
Page 151
DATA PASAR TANAH
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar
penilaian adalah sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Banjardowo, Kota Semarang
Luas Tanah : 950 m²
Luas Bangunan : ± 900 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 7.500.000.000,-
Sumber Informasi : Irawan
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Muktiharjo Lor, Kota Semarang
Luas Tanah : 2.148 m²
Luas Bangunan : ± 2.050 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 15.000.000.000,-
Sumber Informasi : Desi
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Muktiharjo Lor, Kota Semarang
Luas Tanah : 360m²
Luas Bangunan : ± 360 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 2.100.000.000,-
Sumber Informasi : Jimmy Santoso
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data pasar tanah yang tersedia kemudian disesuaikan dengan kondisi tanah properti objek
sehingga menghasilkan Indikasi Nilai Tanah.
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan
identitas yang sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan
dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang
dapat menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus
bersifat sensitif. Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 126
Page 152
KESIMPULAN NILAI TANAH
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Tanah tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Rp. 8.523.569.000,-
(Delapan Miliar Lima Ratus Dua Puluh Tiga Juta Lima Ratus Enam Puluh Sembilan Ribu
Rupiah)
17.1.2 METODE PENILAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Dalam melakukan penilaian bangunan, kami menghitung Biaya Reproduksi Bangunan setelah
penyusutan. Biaya Reproduksi Baru bangunan dihitung menggunakan metode Unit Terpasang
(Unit in Place). Data dan informasi mengenai biaya unit terpasang bangunan mengacu kepada
Biaya Teknis Bangunan (BTB) semester I tahun 2025 yang dikeluarkan oleh Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI). Dalam melakukan penilaian sarana pelengkap kami menghitung
Biaya Reproduksi sarana pelengkap setelah penyusutan. Penyusutan dihitung menggunakan
metode Breakdown yang membagi penyusutan menjadi tiga (3) aspek, yaitu :
1. Penyusutan Fisik
2. Keusangan Fungsional
3. Keusangan Ekonomis
Rincian perhitungan Indikasi Nilai Bangunan properti adalah sebagai berikut :
Biaya Pengganti
Unit Bangunan Indikasi Nilai (Rp)
Baru (Rp)
Bangunan Utama
- Gudang 5.305.713.000 4.951.999.000
- Kantor 432.133.000 388.920.000
Sub Total 5.737.846.000 5.340.919.000
Sarana Pelengkap
- Sambungan Listrik 333.840.000 333.840.000
- Kanopi 3.009.000 2.859.000
- Pagar Panel Beton 124.669.000 120.513.000
- Pagar Besi 6.863.000 6.588.000
Sub Total 468.381.000 463.800.000
Total 6.206.227.000 5.804.719.000
KESIMPULAN NILAI BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP
Berdasarkan pertimbangan di atas serta faktor-faktor yang mempengaruhi nilai, maka kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Bangunan dan Sarana Pelengkap pada tanggal 31
Desember 2025 adalah :
Rp. 5.804.719.000,-
(Lima Miliar Delapan Ratus Empat Juta Tujuh Ratus Sembilan Belas Ribu Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 127
Page 153
17.1.3 INDIKASI NILAI PROPERTI DENGAN PENDEKATAN BIAYA
Dari beberapa metode dan teknik yang telah diterapkan dalam perhitungan atas setiap unit
penilaian properti dalam penilaian ini yang terdiri dari :
Nilai Pasar
Unit Penilaian
(Rp)
Tanah 8.523.569.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap . 5.804.719.000
Total 14.328.288.000
Pembulatan 14.328.000.000
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi
pasar, perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian,
serta berpedoman pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa
representasi Indikasi Nilai Pasar dengan menggunakan Pendekatan Biaya dari aset/properti
tersebut pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 14.328.000.000,-
(Empat Belas Miliar Tiga Ratus Dua Puluh Delapan Juta Rupiah)
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 128
Page 154
17.2 PENILAIAN DENGAN PENDEKATAN PASAR
Dalam melakukan penilaian ini, kami menggunakan Pendekatan Pasar (Market Approach) dengan
Metode Perbandingan Langsung (Direct Comparison Method) dengan pertimbangan bahwa :
- Dasar dan premis nilai yang sesuai yang ditentukan oleh persyaratan dan tujuan penugasan
penilaian.
- Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang mungkin diterapkan.
- Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan pendekatan atau metode yang
umum digunakan oleh pelaku pasar dalam pasar yang relevan
- Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam penerapan metode atau beberapa
metode.
Dalam menilai gudang dengan Pendekatan Pasar, untuk Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap, dinilai
sebagai satu kesatuan opini nilai dengan membandingkan objek dengan data pasar (pembanding) di
sekitar lokasi yang kemudian dilakukan analisis perbandingan dan penyesuaian secara langsung.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 129
Page 155
DATA PASAR GUDANG
Adapun data pasar yang kami peroleh di sekitar lokasi properti yang bisa dijadikan dasar penilaian adalah
sebagai berikut :
Data 1 :
Properti : Gudang
Alamat : Banjardowo, Kota Semarang
Luas Tanah : 950 m²
Luas Bangunan : ± 900 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 7.500.000.000,-
Sumber Informasi : Irawan
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 2 :
Properti : Gudang
Alamat : Muktiharjo Lor, Kota Semarang
Luas Tanah : 2.148 m²
Luas Bangunan : ± 2.050 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 15.000.000.000,-
Sumber Informasi : Desi
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Data 3 :
Properti : Gudang
Alamat : Muktiharjo Lor, Kota Semarang
Luas Tanah : 360m²
Luas Bangunan : ± 360 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
Harga Penawaran : Rp 2.100.000.000,-
Sumber Informasi : Jimmy Santoso
Tanggal Penawaran : 31 Desember 2025
Dalam melakukan wawancara dengan sumber data pembanding, kami tidak menggunakan identitas yang
sebenarnya, hal ini dimaksudkan agar mendapatkan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan.
ELEMEN PERBANDINGAN
Elemen perbandingan mengidentifikasi karakteristik khusus dari properti dan transaksi yang dapat
menjelaskan variasi harga. Analisis pasar mengidentifikasi elemen yang secara khusus bersifat sensitif.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis perbandingan data pasar meliputi :
- Hak atas properti yang dialihkan
- Syarat pembiayaan
- Kondisi penjualan
- Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian
- Kondisi pasar
- Lokasi
- Karakter fisik
- Karakteristik ekonomi
- Penggunaan komponen non-realty dalam penjualan
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 130
Page 156
17.3 KESIMPULAN NILAI PROPERTI
Berdasarkan praktek penilaian yang normal dan berdasarkan informasi yang relevan, kondisi pasar,
perhitungan, analisa yang dilakukan, dan faktor lain yang berkaitan dengan penilaian, serta berpedoman
pada kondisi pembatas dalam laporan ini, maka kami berkesimpulan bahwa representasi Nilai Pasar dari
properti pada tanggal 31 Desember 2025 adalah :
Nilai Pasar
Rp. 13.494.000.000,-
(Tiga Belas Miliar Empat Ratus Sembilan Puluh Empat Juta Rupiah)
17.4 KESIMPULAN NILAI PROPERTI REKONSILIASI
Berdasarkan hasil analisis, pengolahan data, dan penerapan pendekatan penilaian yang telah diuraikan
pada bab sebelumnya, Penilai melakukan rekonsiliasi indikasi nilai guna menghasilkan kesimpulan nilai
tunggal yang paling andal dan mencerminkan nilai pasar objek penilaian.
Dalam proses rekonsiliasi ini, Penilai memberikan bobot pada masing - masing Pendekatan sebesar 40%
dan 60% dengan alasan bahwa pendekatan tersebut memanfaatkan data transaksi/penawaran yang
paling aktif di pasar, memiliki tingkat akurasi data pembanding yang tinggi, serta paling mencerminkan
perilaku pengunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) atas objek penilaian pada tanggal
penilaian.
REKONSILIASI NILAI BOBOT NILAI PASAR
1 Pendekatan Biaya (A) 40% 5,731,200,000
2 Pendekatan Pasar (B) 60% 8,096,400,000
REKONSILIASI NILAI A+B 100% 13,827,600,000
Dengan mempertimbangkan seluruh faktor pembatas, asumsi, serta kondisi pasar aktual per tanggal 31
Desember 2025, maka kesimpulan Rekonsiliasi Nilai Pasar (Market Value) untuk objek penilaian berupa
Gudang adalah sebesar:
Rekonsiliasi Nilai Pasar
Rp 13.827.600.000,-
(Tiga Belas Miliar Delapan Ratus Dua Puluh Tujuh Juta Enam Ratus Ribu Rupiah)
Nilai ini merupakan satu kesatuan utuh dengan laporan penilaian ini dan tidak dapat dipisahkan atau
digunakan secara parsial.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 131
Page 157
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATAS
1. Bahwa kami tidak memiliki kepentingan finansial atau afiliasi apapun terhadap aset yang dinilai, dan hasil dari
penilaian yang dilakukan sepenuhnya independen, tanpa pengaruh dari pihak manapun.
2. Dalam melaksanakan penilaian dalam laporan ini kami mengasumsikan dan bergantung kepada keakuratan,
kehandalan serta kelengkapan dari semua informasi berdasarkan data legalitas informasi-informasi lain yang
diberikan kepada kami dari pihak Pemberi Tugas maupun pengguna laporan atau yang tersedia secara umum
dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan
pengguna laporan kepada kami dalam rangka penilaian pada hakikatnya adalah benar, lengkap, sah, dan
tidak menyesatkan. Kami tidak bertanggung jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap
informasi-informasi tersebut.
3. Penilaian atas aset dipersiapkan menggunakan data dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, segala
perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara materi.
Kami tidak bertanggung jawab atas opini yang kami berikan dalam laporan ini yang dapat menyebabkan
kerugian yang disebabkan oleh ketidakterbukaan dan ketidaksesuaian/penyesatan informasi sehingga data
yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan atau disalahartikan.
4. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa keaslian legalitas, kelengkapan/syarat-
syarat yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh karenanya jika
laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberi kredit maka bank bersangkutanlah yang berkewajiban
memeriksa dan memastikan terpenuhinya syarat-syarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas.
5. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan penggunaan hasil penilaian
dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan penggunan hasil penilaian, dikarenakan
adanya perbedaan akses data dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna
hasil penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan reviu
terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai
dapat melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya
dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan
yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
6. Kami melakukan pengukuran secara sampling atas batas bidang tanah dari objek penilainan berdasarkan
informasi dari dokumen yang kami terima serta informasi lisan yang kami dapatkan dari pihak yang
berkompeten dalam hal ini adalah pihak pemilik objek dan atau orang yang dikuasakan/atau orang yang
dianggap mengetahui letak dan batas-batas objek yang dinilai tersebut. Kami tidak bertanggung jawab apabila
terdapat pengaburan informasi dari pihak pemberi informasi atas letak dan batas-batas objek yang dinilai.
7. Kami bertanggung jawab terhadap opini penilaian yang kami keluarkan pada tanggal penilaian dan kami
berasumsi bahwa aset yang dinilai bebas dan bersih dari sengketa dalam bentuk pidana dan perdata.
8. Bahwa nilai diberikan dalam bentuk satuan rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar aset/properti
dimaksud dalam mata uang rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain rupiah dinyatakan tidak berlaku.
9. Bahwa Laporan Penilaian ini dianggap sah apabila terdapat tanda tangan digital/elektronik tersertifikasi PSrE,
Cap Perusahaan, dan QR Code laporan yang dikeluarkan oleh Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
10. Bahwa biaya penilaian ditentukan berdasarkan hari-orang (man-day) dan bukan ditentukan berdasarkan
besarnya nilai yang diberikan dalam Laporan Penilaian.
11. Bahwa perubahan-perubahan yang dilakukan oleh Pihak Pemerintah maupun Swasta yang berkaitan dengan
kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan, market conditions dan sebagainya bukan menjadi
tanggung jawab kami.
12. Bahwa jika terdapat bangunan objek penilaian, maka kami mempertimbangkan kondisi visual bangunan
dimaksud, namun demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian
dari aset yang tertutup, tidak terlihat maupun tidak terjangkau, dan kami tidak memberikan jaminan jika
terdapat pelapukan rayap, kerusakan serta gangguan lain yang tidak terlihat.
13. Bahwa gambar, sketsa atau peta yang dilampirkan dalam laporan penilaian ini dimaksudkan hanya untuk
membantu pembaca agar mendapatkan gambaran tentang aset yang dinilai.
14. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan, serta ditujukan terbatas
kepada Pemberi Tugas, kami tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lain.
15. Penilai bertanggung jawab atas hasil penilaian aset tersebut per tanggal penilaian.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 132
Page 158
16. Penilai bersedia memberikan keterangan dan mempertanggungjawabkan laporan hasil penilaian ini kepada
Pemberi Tugas dalam hal ini Bank maupun kepada pihak lain yang berkepentingan dengan persetujuan dari
Pemberi Tugas.
17. Penilai bersedia mempresentasikan laporan kepada unit Pemberi Tugas (apabila diperlukan).
18. Dilarang menyebarluaskan, memperbanyak Laporan Penilaian ini baik secara seluruh, sebagian atau
sebagian narasi nilai yang terdapat di dalamnya, tanpa persetujuan tertulis dari penilai yang bersangkutan.
Laporan Penilaian Properti PT SATU VISI PUTRA Tbk 133
Names mentioned 27 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
person
Dev
p.2 ×2
unresolved
org
Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.2 ×10
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo
p.2 ×9
unresolved
org
KJPP SPR
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.4 ×42
unresolved
org
Pusat Statistik
p.6
unresolved
org
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN Public Appraisers
p.9
unresolved
person
Consultants Dea Murty
p.9 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.23 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan. Penyelia
p.23
unresolved
org
PT Aggreko Energy Services Indonesia Depot
p.27
unresolved
org
Kementerian ATR
p.28 ×8
unresolved
org
Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Bekasi.
p.29
unresolved
org
Bank Indonesia Di
p.32 ×8
unresolved
person
Eva Tanggal Penawaran
p.36 ×2
unresolved
person
Susan Lim Tanggal Penawaran
p.36 ×2
unresolved
person
Wenny Tanggal Penawaran
p.36 ×2
unresolved
org
PT SATU VISI SHGB
p.75 ×3
unresolved
org
Pemerintah Kota Surabaya.
p.77 ×2
unresolved
org
PT SATU VISI PUTRA SHGB
p.107 ×3
unresolved
person
Lia Tanggal Penawaran
p.117 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
p.157
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
16380 ms
12 Sep 2026 21:53
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}