Back to announcement
20260701_KRAS_Informasi Transaksi Afiliasi_32107134_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review KRASSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 97
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
Saham Penyertaan Dana Pensiun Krakatau Steel
sebesar 75,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan
Mayoritas pada PT. Krakatau Daya Tirta
Bidang Usaha : Produksi Air Minum Dalam Kemasan
Disiapkan untuk:
PT. Krakatau Jasa Industri
Nusa Tenggara Timur
Page 2
DAFTAR ISI
HALAMAN
Daftar Isi
Surat Pengantar ------------------------------------------------------------------------------------------------------ i
Objek Penilaian ------------------------------------------------------------------------------------------------------- ii
Maksud dan Tujuan Penilaian ------------------------------------------------------------------------------------ ii
Dasar Nilai ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ii
Tanggal Efektif Penilaian------------------------------------------------------------------------------------------- ii
Pernyataan Independensi Penilai -------------------------------------------------------------------------------- iii
Pendekatan dan Metode Penilaian Yang Digunakan ------------------------------------------------------- iii
Kesimpulan Nilai ----------------------------------------------------------------------------------------------------- iv
Pernyataan Penilai -------------------------------------------------------------------------------------------------- v
Asumsi dan Pembatas ---------------------------------------------------------------------------------------------- vii
LAPORAN PENILAIAN
BAB I PENDAHULUAN ---------------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.1 Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------------------- I-1
1.2 Dasar Penugasan ------------------------------------------------------------------------------ I-2
1.3 Ruang Lingkup Penilaian --------------------------------------------------------------------- I-2
1.4 Status Penilai ------------------------------------------------------------------------------------ I-3
1.5 Pemberi Tugas ---------------------------------------------------------------------------------- I-3
1.6 Pengguna Laporan Penilaian ---------------------------------------------------------------- I-4
1.7 Objek Penilaian --------------------------------------------------------------------------------- I-4
1.8 Kepemilikan Objek Penilaian ---------------------------------------------------------------- I-4
1.9 Jenis Mata Uang -------------------------------------------------------------------------------- I-4
1.10 Maksud dan Tujuan Penilaian --------------------------------------------------------------- I-5
1.11 Dasar Nilai Nilai dan Definisi Nilai ---------------------------------------------------------- I-5
1.12 Tanggal Efektif Penilaian --------------------------------------------------------------------- I-5
1.13 Tanggal Pelaporan ----------------------------------------------------------------------------- I-5
1.14 Tingkat Kedalaman Investigasi -------------------------------------------------------------- I-6
1.15 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan ---------------------------------- I-6
1.16 Asumsi dan Asumsi Khusus ----------------------------------------------------------------- I-6
1.17 Persyaratan atas Persetujuan Untuk Publikasi ------------------------------------------ I-7
1.18 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI ---------------------------- I-7
1.19 Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekatan) -------------------------------------- I-7
1.20 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya ----------------------------------- I-7
1.21 Pernyataan Independensi Penilai----------------------------------------------------------- I-8
1.22 Premis Nilai -------------------------------------------------------------------------------------- I-8
1.23 Definisi dan Istilah ------------------------------------------------------------------------------ I-8
BAB II GAMBARAN PERSEROAN ------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.1 Legalitas dan Gambaran Umum Perseroan ---------------------------------------------- II - 1
2.2 Kegiatan Usaha ---------------------------------------------------------------------------------- II - 1
2.3 Struktur Permodalan dan Pemegang Saham -------------------------------------------- II - 1
2.4 Organisasi Perusahaan ------------------------------------------------------------------------ II - 2
2.5 Perijinan dan Legalitas Perseroan ---------------------------------------------------------- II - 2
Page 3
2.6 Aspek Manajemen dan Usaha --------------------------------------------------------------- II - 3
2.6.1 Gambaran Manajemen -------------------------------------------------------------- II - 3
2.6.2 Sumber Daya Manusia -------------------------------------------------------------- II - 3
2.7 Kinerja Keuangan ------------------------------------------------------------------------------- II - 4
2.7.1 Realisasi Laba Rugi ------------------------------------------------------------------ II - 4
2.7.2 Realisasi Posisi Keuangan --------------------------------------------------------- II - 5
2.7.3 Rasio-Rasio Keuangan -------------------------------------------------------------- II - 7
2.8 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian --------------------------------------------- II - 7
2.9 Hasil identifikasi atas aset non operasional ----------------------------------------------- II - 7
BAB III ASPEK MAKRO BISNIS DAN PASAR ----------------------------------------------------------- III - 1
3.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia ----------------------------------------------------------- III - 1
3.2 Neraca Pembayaran Indonesia -------------------------------------------------------------- III - 2
3.3 Nilai Tukar Rupiah ------------------------------------------------------------------------------ III - 3
3.4 Inflasi ----------------------------------------------------------------------------------------------- III - 4
3.5 Tinjauan Industri Air Minum Dalam Kemasan di Indonesia --------------------------- III - 5
BAB IV PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN ---------------------------------------------------- IV - 1
4.1 Pendekatan Penilaian -------------------------------------------------------------------------- IV - 1
4.2 Pendekatan Penilaian yang digunakan ---------------------------------------------------- IV - 7
BAB V PROYEKSI KEUANGAN ----------------------------------------------------------------------------- V-1
5.1 Business Plan ------------------------------------------------------------------------------------ V-1
5.2 Asumsi – Asumsi Proyeksi Keuangan ----------------------------------------------------- V-2
5.3 Proyeksi Pendapatan --------------------------------------------------------------------------- V-3
5.4 Proyeksi Struktur Biaya ------------------------------------------------------------------------ V-3
5.5 Proyeksi Laba Rugi ----------------------------------------------------------------------------- V-4
5.6 Proyeksi Posisi Keuangan -------------------------------------------------------------------- V-5
5.7 Proyeksi Rasio – Rasio Keuangan ---------------------------------------------------------- V-6
BAB VI PENILAIAN SAHAM ---------------------------------------------------------------------------------- VI - 1
6.1 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan ---------------------------------------------- VI - 1
6.1.1 Pemilihan Arus Kas Yang Digunakan -------------------------------------------- VI - 1
6.1.2 Penentuan Biaya Modal Ekuitas -------------------------------------------------- VI - 2
6.1.3 Tingkat Suku Bunga ------------------------------------------------------------------ VI - 3
6.1.4 Leverage (Debt to Equity Ratio) --------------------------------------------------- VI - 3
6.1.5 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC) ------------------- VI - 4
6.1.6 Hutang Bunga (Interest Bearing Debt) ------------------------------------------- VI - 4
6.1.7 Discount for Lack of Marketability (DLOM) ------------------------------------- VI - 4
6.1.8 Indikasi Nilai Ekuitas ----------------------------------------------------------------- VI - 6
6.2 Penilaian dengan Pendekatan Aset -------------------------------------------------------- VI - 7
6.2.1 Perhitungan Biaya Ekuitas ---------------------------------------------------------- VI - 7
6.2.2 Nilai Pasar Aset Tetap --------------------------------------------------------------- VI - 7
6.2.3 Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan ---------------------------------------------- VI - 7
6.2.4 Discount for Lack of Marketability (DLOM) ------------------------------------- VI - 8
6.2.5 Indikasi Nilai Ekuitas ----------------------------------------------------------------- VI - 9
6.3 Rekonsiliasi Nilai -------------------------------------------------------------------------------- VI - 11
6.4 Kesimpulan Nilai Pasar Saham -------------------------------------------------------------- VI - 12
Page 4
BAB VII PENILAIAN ASET TETAP --------------------------------------------------------------------------- VII - 1
7.1 Latar Belakang ----------------------------------------------------------------------------------- VII - 1
7.2 Ruang Lingkup Penilaian ---------------------------------------------------------------------- VII - 1
7.3 Objek Penilaian ---------------------------------------------------------------------------------- VII - 2
7.4 Tanggal Inspeksi -------------------------------------------------------------------------------- VII - 2
7.5 Tanggal Penilaian ------------------------------------------------------------------------------- VII - 3
7.6 Tingkat Kedalaman Investigasi -------------------------------------------------------------- VII - 3
7.7 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaanya ------------------------------------- VII - 3
7.8 Penilaian Aset Tetap --------------------------------------------------------------------------- VII - 5
7.9 Kesimpulan Nilai Aset Tetap------------------------------------------------------------------ VII - 22
Lampiran :
- Realisasi Keuangan
- Pendekatan Pendapatan
- Pendekatan Aset
- Rekonsiliasi
Page 5
No. : 00291/2.0053-00/BS/05/0095/1/VI/2026 Jakarta, 26 Juni 2026
Lamp. : Laporan Penilaian Saham
Kepada,
PT Krakatau Jasa Industri
Jalan Sulawesi No.1
Kelurahan Ramanuju, Kecamatan Purwakarta
Kota Cilegon Provinsi Banten 42435
Up. Yth. Direksi Bapak / Ibu Direksi
Hal : Laporan Penilaian Saham 75,47% (6.000) Lembar
Saham Penyertaan Mayoritas Dana Pensiun Krakatau
Steel pada PT Krakatau Daya Tirta
Dengan hormat,
Sehubungan dengan penugasan yang diberikan kepada Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta
dan Rekan (“KJPP Andesta”/“Kami”), oleh manajemen PT Krakatau Jasa Industri (“Pemberi
Tugas”/”KJI”), berdasarkan proposal penawaran jasa penilaian No. 223/P/Andesta/V/2026 tanggal
22 Mei 2026 yang telah disetujui para pihak sebagai Surat Perjanjian Kerja, maka kami selaku
penilai (Appraisers) yang bersifat Independen memiliki Izin Usaha dari Kementerian Keuangan
No. 1/KM.1/2022, tanggal 03 Januari 2022 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. KEP-30/KS.13/2026 (Penilai Properti dan Penilai
Usaha). Maka Kami menyatakan telah meneliti dan menilai 75,47% (6.000) Lembar saham
penyertaan mayoritas Dana Pensiun Krakatau Steel ‘’Dapen KS’’ Pada PT Krakatau Daya Tirta
(“Objek Penilaian”/“KDT”).
Kami telah melaksanakan pemeriksaan data laporan keuangan dan data-data lain, sehubungan
dengan penilaian tersebut pada tanggal 25 Mei 2026 s/d 23 Juni 2026 dan memperhatikan faktor-
faktor yang berpengaruh terhadap nilai, antara lain:
a. Akta pendirian, akta perubahan terakhir, dan data legalitas lainnya serta kepemilikan saham.
b. Tinjauan terhadap kondisi fundamental Perseroan yang menyangkut : sejarah singkat
perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja
keuangan Perseroan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
c. Laporan keuangan KDT, yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 s/d 2025 (Audited).
d. Proyeksi keuangan KDT dari tahun 2026 s.d 2023.
e. Data-data lain sebagai informasi tambahan.
Page 6
OBJEK PENILAIAN Objek penilaian dalam penugasan ini adalah 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS pada KDT bidang industri air minum dalam kemasan untuk wilayah Cilegon dan sekitarnya. MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN Berdasarkan infomasi yang diberikan kepada Kami, bahwa maksud dari penilaian ini adalah memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai Pasar 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS Pada KDT, per tanggal 31 Desember 2025 dengan mata uang rupiah yang akan dipergunakan untuk divestasi saham dan oleh karenanya tidak direkomendasikan untuk tujuan lainnya. DASAR NILAI Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini sesuai SPI Edisi VII tahun 2018 adalah “Nilai Pasar (Market Value)”. Nilai Pasar (Market Value) adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran aset atau liabilitas pada Tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua Pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (SPI 101, butir 3.1). TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka opini Nilai Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan keuangan terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar untuk melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited). Surat Pengantar Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT ii
Page 7
PERNYATAAN INDEPENDENSI PENILAI Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses penilaian ini. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian saham pada perusahaan, karakteristik KDT sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang industri air minum dalam kemasan untuk wilayah Cilegon dan sekitarnya, maka menurut pendapat Kami, pendekatan yang paling relevan dalam penilaian ini adalah menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method) dan Pendekatan Aset (Asset Based Approach) metode Aktiva Bersih yang Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method). Surat Pengantar Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT iii
Page 8
KESIMPULAN NILAI
Berdasarkan hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang terkait
dalam rangka menentukan opini Nilai 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen
KS pada KDT, maka kami berpendapat Opini Nilai Pasar per tanggal 31 Desember 2025 adalah:
Nilai Pasar Saham Penyertaan Dapen KS pada KDT :
Rp. 9.741.000.000,-
Sembilan Miliar Tujuh Ratus Empat Puluh Satu Juta Rupiah
Nilai Pasar Saham Per lembar:
Rp. 1.623.500,-
Satu Juta Enam Ratus Dua Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Rupiah
Kami menyatakan dengan sesungguhnya bahwa kami tidak mempunyai kepentingan baik secara
langsung maupun tidak langsung atas hasil dari penilaian yang telah kami laksanakan, dan
penilaian ini telah dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai
Indonesia yang berlaku.
Hormat Kami,
KJPP Edi Andesta dan Rekan
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
Pimpinan Rekan
MAPPI 94-S-00411
Register RMK-2017.00091
Izin Penilai Publik PB-1.09.00095
STTD Sektor Jasa Keuangan No. KEP-30/KS.13/2026
Lisensi BPN No. PP1.0095.23
Klasifikasi: Penilai Properti dan Bisnis
Surat Pengantar
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT iv
Page 9
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menerangkan bahwa :
1. Pernyataan, analisis, opini dan kesimpulan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami,
adalah benar dan akurat dan kami bertanggung jawab atas laporan penilaian ini.
2. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal
penilaian (cut off date).
3. Analisis telah dilakukan untuk tujuan sebagaimana diungkapkan dalam laporan penilaian
usaha.
4. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai.
5. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
6. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian usaha diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini penilai properti/usaha dapat dipertanggungjawabkan.
7. Analisi, opini dan kesimpulan yang dinyatakan didalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan didalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
8. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti/bisnis yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada
pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti/bisnis yang dinilai.
9. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas.
10. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan besaran opini nilai, pencapaian hasil yang
dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan
secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
11. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/ dilaksanakan
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
12. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti/bisnis dan/atau
jenis industri yang dinilai.
Surat Pengantar
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT v
Page 10
13. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :
- Identifikasi masalah (identifikasi, batasan, tujuan, objek, definisi dan tanggal penilaian).
- Pengumpulan data dan wawancara.
- Analisis data.
- Estimasi dengan menggunakan Pendekatan Penilaian.
- Penulisan laporan.
14. Lingkup pekerjaan dan data-data yang diterima telah diungkapkan pada laporan.
15. Penilai atau pelaksana inspeksi (surveyor) telah melakukan inspeksi lapangan terhadap
properti/bisnis yang dinilai.
16. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan dibawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan penilaian ini.
17. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018.
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
Pemimpin Rekan
MAPPI 94-S-00411
Ijin Penilai PB-1.09.00095
Register RMK-2017.00091 ..............................................
Ahmad Firdaus, S.Pd.
Pengendali Mutu
MAPPI 04-T-01814
Register RMK-2017.00718 ..............................................
Iqro Haikal Sulaiman, S.E.
Penilai
MAPPI 11-T-03175
Register RMK-2017.00719 ..............................................
Surat Pengantar
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT vi
Page 11
ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian ini berdasarkan asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan sebagai berikut:
1. Bahwa semua pernyataan dan keterangan yang tercantum dalam laporan ini adalah benar dan
sesuai dengan pengetahuan serta itikad baik dari penilai.
2. Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan oleh
Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka penilaian ini adalah sah, benar,
lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa dokumen-dokumen yang
diberikan kepada kami dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau salinan adalah sesuai dengan
aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap serta sesuai dengan kenyataan
sebenarnya dan kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data ekonomi dan industri dalam laporan penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang
diyakini oleh Penilai dan dapat dipertanggung jawabkan.
4. Kami menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya
(fiduciary duty).
5. Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi keuangan.
6. Kami bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.
7. Laporan saham ini bersifat terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia
yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
8. Kami telah memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari pemberi tugas.
9. Kecuali dinyatakan secara tegas didalam penugasan penilaian ini, tidak dapat diasumsikan
bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas objek penilaian.
10. Bukan merupakan tanggung jawab kami atas segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan
dengan penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan ini.
11. Dalam Penugasan ini, Pemberi tugas telah mempelajari, mengetahui dan menyadari
sepenuhnya mengenai keberadaan KJPP Andesta.
12. Baik KJPP Andesta maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak mempunyai
kepentingan finansial terhadap objek penilaian yang dinilai.
13. Kecuali dinyatakan lain, Nilai dicantumkan dalam mata uang Rupiah, demikian juga analisa dan
perhitungan yang digunakan sebagai dasar penilaian berdasarkan mata uang Rupiah.
14. Laporan ini dianggap sah apabila tertera cap (seal) dan tanda tangan Pemimpin Rekan.
Surat Pengantar
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT vii
Page 12
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
KJI adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha properti, rental mobil,
penyediaan jasa tenaga outsourcing, tenaga satpam, material bahan industri, spare part,
equipment industri dan serta jasa terkait kebutuhan industri. Pemberi Tugas berencana akan
melakukan divestasi saham berupa 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas
Dapen KS pada KDT.
Untuk tujuan diatas, Pemberi Tugas memerlukan jasa penilaian bisnis dimaksud sebagai
penilai independen yang akan memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai
Pasar saham penyertaan tersebut. Oleh karena itu KJI menunjuk KJPP Andesta sebagai
penilai independen untuk memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai Pasar
objek penilaian tersebut.
Dalam aplikasi penilaian untuk menentukan opini Nilai Pasar saham, komponen nilai
disajikan secara bersamaan dan terpadu. Beberapa faktor yang menjadi pertimbangan dalam
penilaian meliputi:
a. Akta pendirian, akta perubahan terakhir, dan data legalitas lainnya serta kepemilikan
saham.
b. Tinjauan terhadap kondisi fundamental Perseroan yang menyangkut : sejarah singkat
perusahaan, struktur modal dan susunan pengurus, deskripsi bidang usaha dan kinerja
keuangan Perseroan serta memperhatikan kondisi makro yang ada.
c. Laporan keuangan KDT, yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 s/d 2025
(Audited).
d. Proyeksi keuangan KDT dari tahun 2026 s.d 2023.
e. Data-data lain sebagai informasi tambahan.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-1
Page 13
1.2 Dasar Penugasan
Berdasarkan proposal penawaran jasa penilaian No. 223/P/Andesta/V/2026 tanggal 22 Mei
2026 yang telah disetujui para pihak sebagai Surat Perjanjian Kerja.
Penilaian dilakukan dengan berpedoman kepada Standar Penilaian Indonesia SPI Edisi VII,
tahun 2018, dengan ruang lingkup antara lain meliputi; Verifikasi dan identifikasi data,
pemeriksaan data-data dan analisa, dan penyampaian pendapat atas opini Nilai Pasar
Saham dalam bentuk Laporan Penilaian.
1.3 Ruang Lingkup Penilaian
Sesuai bidang usaha dan tujuan dari penilaian ini, maka ruang lingkup penilaian yang
dilaksanakan mencakup:
a. Memperoleh pemahaman terhadap bidang usaha objek penilaian.
b. Melakukan analisis asumsi dasar yang digunakan.
c. Menentukan pendekatan penilaian yang sesuai, berdasarkan bidang usaha penilaian.
d. Membuat laporan penilaian usaha/bisnis.
Sedangkan proses penilaian mencakup hal-hal sebagai berikut:
a. Identifikasi Masalah
Bertujuan untuk mengetahui lebih jelas tentang bidang usaha, karakteristik, kuantitas
objek penilaian, serta tingkat kesulitan yang akan dihadapi.
b. Persiapan dan Pengumpulan Data (Dokumen)
Persiapan dilakukan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan penilaian, data-data
yang diperlukan diantaranya adalah copy akta pendirian, akta perubahan terakhir, NIB &
legalitas lainnya, laporan keuangan 5 tahun terakhir dan laporan keuangan per tanggal
penilaian.
c. Wawancara dan Pengumpulan Data
Wawancara dilakukan untuk mengetahui hal-hal sebagai berikut:
1) Kondisi dan fundamental perusahaan.
2) Bidang usaha perusahaan.
3) Asumsi-asumsi yang digunakan dalam proyeksi.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-2
Page 14
Pengumpulan data meliputi:
1) Data relevan yang disediakan Pemberi Tugas.
2) Data publikasi atau riset yang berkaitan baik dari media cetak, media on line atau
ketentuan yang bersumber dari pemerintah untuk mendukung hasil penilaian.
3) Informasi lisan atau tertulis dari individu atau dari instansi yang dapat dipercaya.
d. Analisis Data
Proses analisis dilakukan untuk menentukan kesimpulan akhir nilai dengan
menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang telah ditentukan.
e. Penentuan Nilai dan Pelaporan
Analisis data dilakukan sesuai pendekatan dan metode penilaian yang dilakukan untuk
menyimpulkan opini nilai. Hasil opini nilai akan dituangkan dalam laporan penilaian.
1.4 Status Penilai
Status penilai dalam laporan ini adalah KJPP Andesta dan individu penilai, dalam posisi
untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak. Penilai tidak ada keterlibatan
material atau benturan kepentingan, baik aktual maupun bersifat potensial dengan subjek
dan atau objek penilaian. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai individu harus
dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Sehingga tanggung jawab
Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan (SPI Edisi
VII 2018, KEPI butir 5.8.8.3).
1.5 Pemberi Tugas
Pemberi Tugas dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut:
Nama Perusahaan : PT. Krakatau Jasa Industri
Bidang Usaha : Properti, rental mobil, penyediaan jasa tenaga outsourcing, tenaga
satpam, material bahan industri, spare part, equipment industri dan
serta jasa terkait kebutuhan industri
NPWP : 0013907712415000
Alamat : Jalan Sulawesi No. 1
Ramanuju, Purwakarta
Cilegon, Banten 42435
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-3
Page 15
1.6 Pengguna Laporan Penilaian
Pengguna laporan penilaian dengan data-data dapat diuraikan sebagai berikut:
Nama Perusahaan : PT. Krakatau Jasa Industri
Bidang Usaha : Properti, rental mobil, penyediaan jasa tenaga outsourcing, tenaga
satpam, material bahan industri, spare part, equipment industri dan
serta jasa terkait kebutuhan industri
NPWP : 0013907712415000
Alamat : Jalan Sulawesi No. 1
Ramanuju, Purwakarta
Cilegon, Banten 42435
1.7 Objek Penilaian
Objek penilaian dalam penugasan ini adalah 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan
mayoritas Dapen KS pada KDT yang bergerak dalam bidang industri air minum dalam
kemasan untuk wilayah Cilegon dan sekitarnya.
1.8 Kepemilikan Objek Penilaian
Berdasarkan Laporan keuangan per 31 Desember 2025, susunan pemegang saham KDT
adalah sebagai berikut :
Lembar Modal Disetor
No Pemegang Saham Persentase
Saham (Rp,)
1 Dana Pensiun Krakatau Steel 6.000 6.000.000.000 75,47%
2 PT Krakatau Jasa Industri 1.950 1.950.000.000 24,53%
Jumlah 7.950 7.950.000.000 100,00%
1.9 Jenis Mata Uang
Mata uang yang digunakan dalam penilaian ini adalah mata uang Rupiah (Rp).
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-4
Page 16
1.10 Maksud Dan Tujuan Penilaian
Berdasarkan infomasi yang diberikan kepada Kami, bahwa maksud dari penilaian ini adalah
memberikan pendapat yang objektif mengenai opini Nilai Pasar 75,47% (6.000) Lembar
saham penyertaan mayoritas Dapen KS pada KDT, per tanggal 31 Desember 2025 dengan
mata uang rupiah yang akan dipergunakan untuk divestasi saham dan oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk tujuan lainnya.
1.11 Dasar Nilai dan Definisi Nilai
Dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini sesuai Kode Etik Penilaian
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VII-Tahun 2018 (“KEPI dan SPI”) adalah
“Nilai Pasar (Market Value)”, yang didefinisikan sebagai berikut:
“Nilai Pasar” (Market Value), didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarnnya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak
masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 101 - 3.1.).
1.12 Tanggal Efektif Penilaian
Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan
kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Dalam Laporan Penilaian ini maka opini Nilai
Pasar diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2025. Tanggal ini sesuai laporan keuangan
terakhir yang tersedia dan dapat diperoleh dan diterima penilai sebagai dasar untuk
melakukan penilaian, yaitu laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited).
1.13 Tanggal Pelaporan
Tanggal pelaporan adalah tanggal dimana laporan penilaian ini disampaikan, oleh karenanya
sesuai dalam surat perjanjian kerja sama dan skedul pekerjaan, laporan ini disampaikan pada
tanggal 26 Juni 2026.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-5
Page 17
1.14 Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Data dan informasi menyangkut laporan keuangan, legialitas perusahaan, proyeksi atas
objek penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas serta dilakukan wawancara dengan
manajemen perusahaan guna memahami kondisi keuangan dan sumber pendapatan
perusahaan.
b. Wawancara dengan menajemen perusahaan dapat dilakukan tanpa ada pembatasan
akses dari Pemberi Tugas maupun pihak terkait lainnya.
c. Tingkat kedalaman investigasi dalam penyusunan laporan penilaian ini dalam tingkat
kedalaman memadai dan bebas dari pembatasan dalam melakukan wawancara,
penelaahan, penghitungan dan analisis.
d. Penilai berasumsi bahwa objek penilaian terbebas dari masalah hukum dan sengketa.
1.15 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi perkiraan dan pendapat yang diperoleh dari berbagai sumber seperti informasi
yang dipublikasikan dan data riset ataupun data yang diperoleh dari Pemerintah, dianggap
merupakan informasi yang relevan dan dapat dipercaya kebenarannya, oleh karenanya tidak
dilakukan verifikasi/pengecekan lebih lanjut.
1.16 Asumsi dan Asumsi Khusus
a. Kami berasumsi bahwa saham yang dinilai, tidak mempunyai masalah hukum dan bahwa
hak kepemilikannya adalah sah dan dapat dipasarkan.
b. Laporan harus digunakan secara keseluruhan yang tak terpisahkan dan penggunaanya
terbatas pada maksud dan tujuan penilaian ini saja. Laporan ini tidak akan berlaku untuk
maksud dan tujuan berbeda.
c. Tidak dibenarkan bilamana sebagian atau keseluruhan dari laporan dipublikasikan
dimedia cetak/elektronik sebelum mendapat persetujuan tertulis dari Kami sebagai
penilai dan pembuat laporan.
d. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan maksud dan tujuan dari laporan.
e. Dalam Penugasan ini, Pemberi Tugas telah mempelajari, mengetahui dan menyadari
sepenuhnya mengenai keberadaan KJPP Andesta.
f. Baik KJPP Andesta, maupun para penilai dan karyawan lainnya, sama sekali tidak
mempunyai kepentingan finansial terhadap Saham yang dinilai.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-6
Page 18
1.17 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara keseluruhan,
sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat didalamnya, maupun nama dan afiliasi
tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis dari KJPP Andesta.
1.18 Konfirmasi Bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI
Berdasarkan surat perjanjian kerja yang telah disepakati dinyatakan bahwa penilaian ini
dilakukan berdasarkan SPI edisi VII tahun 2018.
1.19 Konfirmasi Penugasan Bersamaan (Berdekatan)
Berdasarkan Informasi dari Pemberi Tugas, bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek
penilaian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainnya untuk maksud, tujuan,
pengguna laporan dan tanggal penilaian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan). KEPI Edisi VII-Tahun 2018 butir 5.8.C.4
1.20 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Penilaian 75,47% (6.000) lembar saham KDT dilakukan dengan menggunakan 2 (dua)
pendekatan yaitu berdasarkan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) metode
Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method) dan Pendekatan Aset (Asset Based
Approach) metode Aktiva Bersih yang Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method).
Alasan-alasan pemilihan pendekatan pasar dan pendekatan pendapatan dalam penilaian ini
adalah:
a. Pendekatan Pasar (Market Approach) tidak dapat diterapkan dalam penilaian ini, karena
tidak diperoleh data pembanding yang sebanding di Bursa Efek Indonesia yang bergerak
di bidang produksi air minum dalam kemasan, dengan demikian Pendekatan Pasar
metode Pembanding Perusahaan Tercatat di Bursa Efek (Guideline Publicty
Traded Company Method) tidak dapat digunakan dalam penilaian ini.
b. Pada umumnya pertimbangan yang terpenting bagi pihak yang berniat membeli suatu
perusahaan adalah kemampuan perusahaan tersebut dalam menghasilkan pendapatan
dimasa depan. Oleh karena itu, metode-metode penilaian yang didasarkan pada konsep
hubungan antara pendapatan dan nilai, terutama metode diskonto pendapatan ekonomi
mendatang, umum digunakan dalam penilaian atas ekuitas suatu perusahaan.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-7
Page 19
KDT adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang produksi air minum dalam
kemasan, dengan demikian, metode-metode penilaian yang didasarkan pada konsep
hubungan antara pendapatan dan nilai yaitu metode kapitalisasi kelebihan pendapatan,
dalam penilaian ini kami tmenerima proyeksi keuangan 5 tahun kedapan (bussinesplan)
dan data-data pendukung lainya, sehingga Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method) dapat
digunakan dalam penilaian ini.
c. Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat diterapkan dalam laporan penilaian ini,
karena KDT merupakan perusahaan berbasis aset dimana aset KDT mempengaruhi
pendapatan, dengan demikian Pendekatan Aset (Asset Based Approach) metode
Aktiva Bersih yang Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method) dapat digunakan
dalam penilaian ini.
1.21 Pernyataan Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun pihak-pihak yang
terafiliasi dengan perusahaan tersebut. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau
keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan
yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari
proses penilaian ini.
1.22 Premis Nilai
Asumsi nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar 75,47% (6.000) lembar saham penyertaan
mayoritas DPKS pada KDT dengan kondisi asumsi perusahaan berjalan (going concern).
1.23 Definisi dan Istilah
Berdasarkan SPI-330, Definisi yang digunakan dalam penilaian usaha adalah sebagai
berikut:
a. Arus Kas Bersih adalah jumlah kas yang:
1) Tersedia setelah terpenuhinya kebutuhan kas untuk kegiatan operasional;
2) Merupakan arus kas yang tersedia bagi penyedia modal (utang dan ekuitas);
3) Telah bebas dari kewajiban untuk mempertahankan operasi saat ini (current
operation) dan untuk mengantisipasi pertumbuhan perusahaan.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-8
Page 20
b. Business Interest, adalah kepemilikan dalam perusahaan yang antara lain meliputi
penyertaan dalam perusahaan, surat berharga, aset keuangan (financial assets) lainnya
dan aset tak berwujud (intagible assets)
c. Modal Investasi (Invested Capital) adalah jumlah utang berbunga (interest bearing
debt) dan ekuitas pada suatu perusahaan.
d. Diskon Pengendali (Discount for Lack of Control) adalah suatu jumlah atau
persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya tingkat pengendalian atas obyek penilaian.
e. Diskon Likuiditas Pasar (Discount For Lack of Marketability) adalah suatu jumlah
atau persentase tertentu yang merupakan pengurang dari nilai suatu ekuitas sebagai
cerminan dari kurangnya likuiditas dari obyek penilaian.
f. Faktor Kapitalisasi adalah semua jenis rasio yang digunakan untuk mengkonversi
pendapatan menjadi suatu nilai.
g. Good Will adalah aset yang mempresentasikan manfaat ekonomi masa depan yang
berasal dari bisnis atau kelompok aset lainnya yang diakuisisi dalam rangka kombinasi
bisnis yang tidak dapat diidentifikasi secara individual dan diakui secara terpisah.
h. Kelangsungan Usaha (Going Concern) adalah:
1) Suatu kondisi yang mencerminkan usaha yang sedang beroperasi atau sekurang-
kurangnya dalam proses konstruksi; atau
2) Suatu premis dalam penilaian, dimana Penilai Bisnis menganggap suatu perusahaan
akan terus melanjutkan operasinya secara berkelanjutan.
i. Kapitalisasi adalah:
1) Pengkonversian Arus Kas Bersih atau penghasilan bersih lain, baik yang bersifat
aktual maupun perkiraan, selama periode tertentu yang ekuivalen dengan nilai aset
pada suatu tanggal tertentu; atau
2) Pengakuan atas suatu pengeluaran barang modal (capital expenditure).
j. Modal Kerja Bersih adalah selisih lebih aset lancar terhadap kewajiban lancar.
k. Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) adalah total Nilai Wajar aset dikurangi total Nilai
Wajar kewajiban.
l. Nilai Buku Aset Tetap adalah hasil kapitalisasi atas biaya perolehan aset, dikurangi
akumulasi depresiasi, deplesi sebagaimana yang tercatat dalam laporan keuangan.
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I-9
Page 21
m. Nilai Buku Ekuitas/Nilai Buku adalah selisih antara total aset dikurangi dengan total
kewajiban dari perusahaan sebagaimana tercatat dalam laporan keuangan.
n. Nilai Buku Disesuaikan adalah nilai buku yang dihasilkan setelah dilakukan
penyesuaian (normalisasi) terhadap nilai dari satu atau lebih aset atau kewajiban.
o. Nilai Entitas (Enterprise Value) adalah nilai ekuitas dalam bisnis ditambah nilai utang
atau kewajiban utang terkait, dikurangi kas atau setara kas yang tersedia untuk
memenuhi kewajiban yang ada.
p. Nilai Ekuitas – nilai bisnis bagi semua pemegang saham.
q. Kendali/Pengendalian adalah kemampuan untuk mengatur pengelolaan dan kebijakan
suatu entitas.
r. Perusahaan Induk Investasi (Investment Holding Company) adalah suatu
perusahaan yang sebagian besar pendapatannya berasal dari penyertaan pada
perusahaan-perusahaan lain.
s. Perusahaan Induk Operasional (Operating Holding Company) adalah suatu
perusahaan yang pendapatannya berasal dari penyertaan pada perusahaan lain dan
kegiatan usahanya.
t. Premi Kendali (Control Premium) adalah suatu jumlah atau persentase tertentu yang
merupakan penambah dari nilai suatu ekuitas sebagai cerminan dari tingkat
pengendalian atau obyek penilaian.
u. Rasio Penilaian (Valuatian Multiple) adalah faktor dimana nilai atau harga sebagai
pembilang (numerator) dan data keuangan, operasional, atau data fisik sebagai
penyebut (denominator).
Pendahuluan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT I - 10
Page 22
BAB II
GAMBARAN PERSEROAN
2.1 Legalitas dan Gambaran Umum Perseroan
PT Krakatau Daya Tirta (Perusahaan) didirikan berdasarkan akta No. 37 tanggal
16 Agustus 2006 dari Indrajati Tandjung, SH., notaris di Cilegon. Akta Pendirian ini
disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat
Keputusannya No. W29-00471.HT.01.01-TH.2006 tanggal 5 Desember 2006. Anggaran
Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa perubahan, perubahan terakhir sesuai
dengan Akta No. 2 tanggal 4 September 2019 dari Indrajati Tandjung, SH., notaris di
Cilegon mengenai perubahan pemegang saham Perusahaan. Perubahan pemegang
saham tersebut adalah transaksi penjualan saham sebanyak satu lembar dari
PT Krakatau Daya Listrik kepada Dana Pensiun Krakatau Steel. Sehingga kepemilikan
Dana Pensiun Krakatau Steel atas saham PT Krakatau Daya Tirta sebanyak 6.000 lembar
saham atau setara Rp 6.000.000.000 dan kepemilikan PT Krakatau Jasa Industri atas
saham PT Krakatau Daya Tirta sebanyak 1.950 lembar saham atau setara Rp
1.950.000.000 sehingga seluruhnya berjumlah 7.950 lembar saham atau setara Rp
7.950.000.000.
Sesuai dengan Pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan
antara lain adalah industri pengolahan, pengadaan listrik, gas, uap/air panas dan udara
dingin, perdagangan besar dan eceran, reparasi, perawatan mobil dan motor,
pengangkutan dan pergudangan, real estate, aktivitas penyewaan, ketenagakerjaan,
agen perjalanan, dan aktivitas jasa lainnya.
Perusahaan berdomisili di Jalan Amerika I, Kawasan Industri Krakatau, Cilegon, Banten.
2.2 Kegiatan Usaha
Saat ini KDT bergerak dalam bidang produksi air minum dalam kemasan yang saat ini
telah beroperasi secara komersial.
2.3 Struktur Permodalan dan Pemegang Saham
Berdasarkan Laporan keuangan per 31 Desember 2025, susunan pemegang saham KDT
adalah sebagai berikut :
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 1
Page 23
Lembar Modal Disetor
No Pemegang Saham Persentase
Saham (Rp,)
1 Dana Pensiun Krakatau Steel 6.000 6.000.000.000 75,47%
2 PT Krakatau Jasa Industri 1.950 1.950.000.000 24,53%
Jumlah 7.950 7.950.000.000 100,00%
Berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan, Perseroan wajib menyimpan Daftar
Pemegang Saham (“DPS”) yang memuat keterangan tentang susunan pemegang
saham Perseroan dan kepemilikan sebenarnya dari saham-saham mereka dalam
Perseroan serta Daftar Khusus yang memuat keterangan mengenai kepemilikan saham
anggota Direksi dan Dewan Komisaris beserta keluarga mereka pada Perseroan dan/atau
pada Perseroan lain serta tanggal saham tersebut diperoleh.
2.4 Organisasi Perusahaan
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited). Susunan manajemen
KDT per 31 Desember 2025 adalah sebagai berikut :
Komisaris : Mohammad Sopiyan
Pelaksana Tugas Komisaris : Whasfi Velasufah
Direktur : Renan Lintang Prakoso
2.5 Perijinan dan Legalitas Perseroan
a. Akta Pendirian No. 37 tanggal 16 Agustus 2006 dari Indrajati Tandjung, SH., notaris di
Cilegon. Akta Pendirian ini disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. W29-00471.HT.01.01-TH.2006
tanggal 5 Desember 2006.
b. Akta Perubahan No. 15 dari Indrajati Tandjung, SH., notaris di Cilegon tanggal
24 Juni 2025, akta ini disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia No. AHU-AH.01.09-0302530 tanggal 24 Juni 2025.
c. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dengan No. 02.600.617.1-051.000 atas nama PT
Krakatau Daya Tirta
d. Surat Keterangan Terdaftar dengan No. PEM-00126/WPJ.19/KP.0303/2012 yang
diterbitkan pada tanggal 11 April 2012 yang dikeluarkan Oleh Kementerian Keuangan
Republik Indonesia.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 2
Page 24
2.6 Aspek Manajemen dan Usaha
2.6.1 Gambaran Manajemen
Manajemen perusahaan merupakan bagian aktivitas perusahaan yang secara langsung
maupun tidak langsung akan memberikan kontribusi keberhasilan dalam menjalankan
usahanya, baik jangka pendek maupun jangka panjang. Koordinasi semua sumber daya
melalui proses perencanaan, pengorganisasian, penetapan tenaga kerja, pengarahan,
dan pengawasan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan terlebih dahulu.
Dapat disimpulkan bahwa dalam manajemen harus ada: tujuan, proses, suatu keahlian,
pihak yg mengatur dan di atur.
Sesuai bidang usaha KDT yang bergerak dalam bidang produksi air minum dalam
kemasan, operasional perusahaan saat ini ditangani oleh karyawan-karyawan inti dan
karyawan pendukung yang mempunyai keahlian dibidangnya.
2.6.2 Sumber Daya Manusia
Sumber Daya Manusia merupakan aset yang paling utama bagi KDT sebagai mitra untuk
mencapai keberhasilan setiap usaha dan kegiatannya. Perseroan menyadari bahwa kinerja
usaha Perseroan sangat terpengaruh dengan kondisi sumber daya manusia, sehingga
kebijakan manajemen sehubungan dengan peran sumber daya manusia antara lain
diwujudkan dalam pemenuhan peraturan-peraturan Pemerintah dalam hal ketenagakerjaan
juga fasilitas lainnya.
Fasilitas yang diberikan kepada karyawannya meliputi tunjangan perawatan dan pengobatan
kesehatan, program keluarga berencana, upah selama sakit, tunjangan kecelakaan kerja,
tunjangan kematian bukan kecelakaan kerja dan keselamatan kerja.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 3
Page 25
2.7 Kinerja Keuangan
2.7.1 Realisasi Laba Rugi
Tabel 2.1 Realisasi Laba (Rugi) Perseroan
Realisasi Laba Rugi (Rp.000,-)
2021 2022 2023 2024 2025
Uraian
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited
Pendapatan 9.513.849 10.184.135 10.776.527 11.255.931 10.982.560
Beban Pokok Penjualan (5.517.248) (5.201.593) (5.282.198) (5.443.861) (5.774.832)
Laba Kotor 3.996.600 4.982.542 5.494.329 5.812.070 5.207.728
Beban Usaha (4.336.697) (4.477.925) (4.962.525) (5.379.957) (6.152.319)
Laba Usaha (340.097) 504.617 531.804 432.112 (944.592)
Pendapatan (Beban) lain-lain 385.592 (88.808) 253.308 60.925 1.659.887
Laba (Rugi) sebelum Pajak 45.495 415.810 785.112 493.037 715.295
Taksiran Pajak (12.902) (118.553) (181.869) (226.007) (206.284)
Laba Bersih 32.593 297.256 603.243 267.030 509.012
Pendapatan pada tahun 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025 sebesar Rp. 9.153 juta,
Rp. 10.184 juta, Rp. 10.776 juta, Rp. 11.255 juta dan Rp. 10.982 juta. Pendapatan tahun
2022 mengalami kenaikan sebesar 7,05% dari tahun sebelumnya, pendapatan tahun
2023 kembali mengalami kenaikan sebesar 5,8% dari tahun sebelumnya, pendapatan
tahun 2024 kembali mengalami kenaikan sebesar 4,45% dari tahun sebelumnya dan
pendapatan tahun 2025 mengalami penurunan sebesar -2,43%.
Laba bersih pada tahun 2021, 2022, 2023, 2024 dan 2025 sebesar Rp. 32.593 ribu,
Rp. 297.256 ribu, Rp. 603.243, Rp. 267.030 ribu dan Rp. 509.012 ribu. Laba bersih tahun
2021 sampai 2025 mengalami fluktuatif setiap tahunya.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 4
Page 26
2.7.2 Realisasi Posisi Keuangan
Tabel 2.2 Realisasi Posisi Keuangan
Realisasi Posisi Keuangan (Rp.000,-)
2021 2022 2023 2024 2025
Uraian
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited
Aset Lancar 5.721.584 6.608.696 7.556.292 5.851.969 6.594.582
Aset Tetap 3.807.849 3.314.619 3.360.164 5.868.987 5.531.522
Aset Lain-lain 956.894 831.840 754.475 410.864 359.573
Total Aset 10.486.327 10.755.154 11.670.932 12.131.820 12.485.677
Liabilitas Jangka Pendek 443.866 559.183 708.895 959.859 1.197.013
Liabilitas Jangka Panjang 777.673 603.458 686.755 602.829 883.692
Jumlah Ekuitas 9.264.788 9.592.513 10.275.282 10.569.132 10.404.972
Total Liabilitas & Ekuitas 10.486.327 10.755.154 11.670.932 12.131.820 12.485.677
a. Total Aset
Total aset pada tahun 2022 sebesar Rp. 10.755 juta mengalami kenaikan 2,56%
dibandingkan dengan tahun 2021 sebesar Rp. 10.486 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya piutang usaha, pajak dibayar dimuka dan piutang lain-lain.
Total aset pada tahun 2023 sebesar Rp. 11.670 juta mengalami kenaikan 8,51%
dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar Rp. 10.755 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya piutang usaha dan piutang lain-lain.
Total aset pada tahun 2024 sebesar Rp. 12.131 juta mengalami kenaikan 3,95%
dibandingkan dengan tahun 2023 sebesar Rp. 11.670 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya piutang lain-lain dan aset tetap.
Total aset pada tahun 2025 sebesar Rp. 12.485 juta mengalami kenaikan 2,92%
dibandingkan dengan tahun 2024 sebesar Rp. 12.131 juta yang disebabkan oleh
berkurangnya piutang usaha.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 5
Page 27
b. Total Liabilitas
Total liabilitas pada tahun 2022 sebesar Rp. 1.162 juta mengalami penurunan 4,82%
dibandingkan dengan tahun 2021 sebesar Rp. 1.221 juta yang disebabkan oleh
berkurangnya imbalan pasca kerja.
Total liabilitas pada tahun 2023 sebesar Rp. 1.395 juta mengalami kenaikan 20,04%
dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar Rp. 1.221 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya biaya yang masih harus dibayar dan imbalan pasca kerja.
Total liabilitas pada tahun 2024 sebesar Rp. 1.562 juta mengalami kenaikan 11,97%
dibandingkan dengan tahun 2023 sebesar Rp. 1.395 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya utang pembiyaan dan biaya yang masih harus dibayar.
Total liabilitas pada tahun 2025 sebesar Rp. 2.080 juta mengalami kenaikan 33,15%
dibandingkan dengan tahun 2024 sebesar Rp. 1.562 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya utang pembiyaan, biaya yang masih harus dibayar dan imbalan pasca
kerja.
c. Total Ekuitas
Total ekuitas pada tahun 2022 sebesar Rp. 9.592 juta mengalami kenaikan 3,53%
dibandingkan dengan tahun 2021 sebesar Rp. 9.264 juta juta yang disebabkan oleh
bertambahnya saldo laba rugi..
Total ekuitas pada tahun 2023 sebesar Rp. 10.275 juta mengalami kenaikan 7,11%
dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar Rp. 9.592 juta yang disebabkan oleh
bertambahnya saldo laba rugi.
Total ekuitas pada tahun 2024 sebesar Rp. 10.569 juta mengalami peningkatan
2,86% dibandingkan dengan tahun 2023 sebesar Rp. 10.275 juta yang disebabkan
oleh bertambahnya saldo laba rugi.
Total ekuitas pada tahun 2025 sebesar Rp. 10.404 juta mengalami penurunan 1,53%
dibandingkan dengan tahun 2024 sebesar Rp. 10.569 juta yang disebabkan oleh
berkurangnya saldo laba rugi.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 6
Page 28
2.7.3 Rasio-Rasio Keuangan
Rasio-rasio keuangan periode per tanggal 31 Desember 2021 sampai dengan
31 Desember 2025, dapat dilihat sebagai berikut :
Tabel 2.3 Rasio-rasio Keuangan
Realisasi Rasio Keuangan
Uraian 2021 2022 2023 2024 2025
Audited Audited Audited Audited Audited
LIKUIDIT AS (X)
Current Ratio 12,89 11,82 10,66 6,10 5,51
Quick Ratio 11,42 10,76 10,10 5,28 4,86
AKT VIT AS (X)
Collection Period 76,86 79,99 78,45 73,34 50,64
Inventory T urnover 30,95 33,57 23,31 29,34 22,93
Fixed Asset T urnover 2,50 3,07 3,21 1,92 1,99
T otal Asset T urnover 0,91 0,95 0,92 0,93 0,88
SOLVABILIT AS (%)
T otal Debt to Equity Ratio 13,18% 12,12% 13,58% 14,79% 20,00%
T otal Debt to T otal Assets Ratio 11,65% 10,81% 11,96% 12,88% 16,66%
PROFIT ABILIT AS (%)
Gross Profit Margin 42,01% 48,92% 50,98% 51,64% 47,42%
Operating Margin -3,57% 4,95% 4,93% 3,84% -8,60%
Net Profit Margin 0,72% 3,22% 6,34% 2,61% 4,63%
2.8 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Sampai dengan diterbitkannya laporan ini, tidak terdapat kejadian-kejadian penting
setelah tanggal Penilaian yang dapat berpengaruh secara signifikan terhadap hasil
analisis penilaian.
2.9 Hasil identifikasi atas aset non operasional, kewajiban non
operasional, dan kelebihan atau kekurangan aset operasional
(excess or deficient) yang terkait dan pengaruhnya terhadap
penilaian
Setelah dilakukan identifikasi, tidak terdapat aset non operasional, yang dapat
berpengaruh terhadap hasil penilaian.
Gambaran Perseroan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT II - 7
Page 29
BAB III ASPEK MAKRO BISNIS DAN PASAR
3.1 Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
Prospek perekonomian global dalam tren melambat dengan ketidakpastian yang tetap tinggi.
Pertumbuhan ekonomi dunia 2026 diprakirakan melambat dan dibarengi dengan divergensi
pertumbuhan antarnegara. Prospek pertumbuhan ekonomi global yang melambat terutama
dipengaruhi oleh dampak tarif resiprokal Amerika Serikat (AS) dan berlanjutnya tensi
geopolitik, kecuali AS yang diprakirakan meningkat dipengaruhi oleh besarnya stimulus fiskal
dan tingginya investasi, termasuk investasi terkait artificial intelligence (AI). Ekonomi Eropa
dan Jepang diprakirakan melambat dipengaruhi oleh kinerja ekspor yang turun sejalan
dengan perlambatan ekonomi global serta permintaan domestik yang belum kuat di tengah
pengaruh investasi AI yang meningkat. Ekonomi Tiongkok tetap dalam tren melambat akibat
konsumsi rumah tangga yang belum kuat, sementara ekonomi India juga belum kuat dengan
menurunnya permintaan domestik dan kinerja sektor eksternal. Dari pasar keuangan global,
ruang penurunan Fed Funds Rate (FFR) tetap terbuka seiring pasar tenaga kerja yang masih
lemah. Yield UST terutama tenor panjang tetap tinggi sejalan dengan peningkatan risiko fiskal
AS. Perkembangan ini mendorong aliran modal ke negara berkembang terjadi secara selektif,
terutama ke saham dan obligasi jangka pendek. Indeks mata uang dolar AS terhadap mata
uang negara maju (DXY) melemah di tengah kenaikan permintaan terhadap safe haven
assets yang mendorong kenaikan harga emas.
Ekonomi Indonesia tumbuh lebih tinggi didukung berbagai kebijakan yang ditempuh
Pemerintah dan Bank Indonesia. Pertumbuhan ekonomi pada triwulan IV 2025 tercatat
sebesar 5,39% (yoy), lebih tinggi dari pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 5,04%
(yoy). Peningkatan ini terutama ditopang oleh permintaan domestik dari konsumsi rumah
tangga dan investasi sejalan dengan dampak positif berbagai stimulus kebijakan Pemerintah
dan bauran kebijakan Bank Indonesia. Dengan perkembangan ini, pertumbuhan ekonomi
secara keseluruhan tahun 2025 sebesar 5,11% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan
pertumbuhan pada 2024 sebesar 5,03% (yoy) dan diikuti dengan perbaikan kualitas
ketenagakerjaan..Pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi diprakirakan berlanjut pada
triwulan I 2026. Konsumsi rumah tangga meningkat ditopang berbagai program stimulus
Pemerintah, pelonggaran kebijakan moneter, ekspektasi konsumen yang terus membaik
serta peningkatan kegiatan ekonomi pada berbagai Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN)
di triwulan I 2026 seperti Tahun Baru Imlek, Hari Suci Nyepi, dan Idulfitri 1447 H. Investasi
juga diprakirakan tumbuh lebih tinggi didorong oleh investasi Pemerintah, termasuk hilirisasi
Sumber Daya Alam (SDA), serta perbaikan keyakinan pelaku usaha yang masih berlanjut.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 1
Page 30
Tabel 3.1 Pertumbuhan Ekonomi
Sumber : Bank Indonesia
3.2 Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) tetap sehat di tengah ketidakpastian global. Pada
triwulan IV 2025, NPI diprakirakan tetap baik didukung neraca perdagangan yang tetap
mencatat surplus pada Desember 2025 sebesar 2,5 miliar dolar AS, ditopang terutama oleh
ekspor berbasis sumber daya alam. Perkembangan ini mendorong tetap rendahnya defisit
transaksi berjalan pada 2025 kisaran defisit 0,5% sampai dengan surplus 0,3% dari PDB.
Pada triwulan I 2026, neraca perdagangan diprakirakan kembali mencatat surplus ditopang
oleh membaiknya ekspor nonmigas. Sementara itu, aliran investasi portofolio asing pada
triwulan I 2026 (hingga 13 Februari 2026) mencatat net inflows sebesar 1,6 miliar dolar AS
terutama ditopang aliran modal asing yang cukup besar ke SRBI dan SBN, sedangkan aliran
modal pada saham mencatat outflows. Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Januari
2026 tetap tinggi sebesar 154,6 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,3 bulan impor
atau 6,1 bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di atas
standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 2
Page 31
Tabel 3.2 Neraca Pembayaran Indonesia
Sumber : Bank Indonesia. *Angka sementara; **Angka sangat sementara.
3.3 Nilai Tukar Rupiah
Bank Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dari dampak negatif
ketidakpastian pasar keuangan global. Nilai tukar Rupiah pada 18 Februari 2026 tercatat
sebesar Rp16.880 per dolar AS, melemah 0,56% (ptp) dibandingkan dengan level akhir
Januari 2026. Pelemahan nilai tukar tersebut terutama dipengaruhi oleh tingginya
ketidakpastian pasar keuangan global, di tengah meningkatnya permintaan valas korporasi
domestik sejalan kenaikan kegiatan ekonomi. Bank Indonesia memandang nilai tukar Rupiah
telah dinilai rendah (undervalued) dibandingkan dengan kondisi fundamental ekonomi
Indonesia, termasuk konsistensi dengan pengendalian inflasi sesuai sasaran 2,5±1% pada
2026 dan 2027. Untuk itu, Bank Indonesia terus meningkatkan intensitas stabilisasi nilai tukar
Rupiah baik melalui intervensi di pasar NDF luar negeri (off-shore) maupun transaksi spot
dan DNDF di pasar dalam negeri.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 3
Page 32
Grafik 3.1 Indeks Rupiah terhadap USD, Negara Maju kecuali AS, dan Negara
Berkembang
Sumber : Bank Indonesia.
3.4 Inflasi
Inflasi Indeks Harga Konsumen (IHK) tetap terkendali. Inflasi IHK pada Januari 2026 tercatat
sebesar 3,55% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan realisasi pada bulan sebelumnya
sebesar 2,92% (yoy). Peningkatan tersebut disebabkan oleh faktor base effect kebijakan
diskon tarif listrik rumah tangga sebesar 50% yang ditempuh pada Januari dan Februari 2025.
Sementara itu, inflasi inti tetap terjaga rendah sebesar 2,45% (yoy) sejalan dengan kapasitas
perekonomian yang masih dapat memenuhi peningkatan kegiatan ekonomi. Inflasi kelompok
VF juga terjaga rendah sebesar 1,14% (yoy) seiring dengan peningkatan pasokan komoditas
cabai merah, cabai rawit, dan bawang merah pada masa panen.
Kebijakan moneter Bank Indonesia terus diperkuat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi
lebih tinggi dengan tetap menjaga stabilitas perekonomian. Suku bunga BI-Rate pada Januari
2026 tetap dipertahankan pada level terendah sejak tahun 2022 yaitu sebesar 4,75%, setelah
turun 150 bps sejak September 2024, masing-masing 25 bps pada September 2024 dan 125
bps selama tahun 2025. Kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah juga terus diperkuat dengan
intervensi di pasar off-shore melalui NDF dan intervensi di pasar domestik melalui pasar spot,
DNDF, serta pembelian SBN di pasar sekunder. Ekspansi likuiditas Rupiah juga ditempuh
Bank Indonesia melalui penurunan posisi instrumen moneter SRBI dari Rp916,97 triliun pada
awal tahun 2025 menjadi Rp819,50 triliun pada 18 Februari 2026. Bank Indonesia juga
membeli SBN sebagai bentuk sinergi erat antara kebijakan moneter dan kebijakan fiskal,
yang pada 2026 (hingga 18 Februari 2026) mencapai Rp39,92 triliun, termasuk pembelian di
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 4
Page 33
pasar sekunder sebesar Rp20,23 triliun. Pembelian SBN di pasar sekunder dilakukan sesuai
mekanisme pasar, terukur, transparan, dan konsisten dengan program moneter dalam
menjaga stabilitas perekonomian sehingga dapat terus menjaga kredibilitas kebijakan
moneter
Grafik 3.2 Inflasi
Sumber : Bank Indonesia
3.5 Tinjauan Industri Air Minum Dalam Kemasan di Indonesia
Industri air minum dalam kemasan (AMDK) Indonesia telah memasuki fase pertumbuhan
yang matang namun dinamis, dengan nilai pasar mencapai USD 3.80-3.92 miliar di 2024 dan
diproyeksikan tumbuh menjadi USD 4.17 miliar di 2025. Industri ini tumbuh dengan tingkat
pertumbuhan rata-rata tahunan (CAGR) sebesar 6.43%-7.7%, diantisipasi mencapai USD
6.90 miliar pada 2032. Di balik pertumbuhan yang konsisten ini, lanskap kompetitif mengalami
transformasi signifikan, dengan Le Minerale berhasil melakukan disruption terhadap dominasi
AQUA yang telah berlangsung puluhan tahun. Sementara itu, industri menghadapi tantangan
ganda: memuaskan permintaan konsumen yang terus meningkat sambil memelihara
keberlanjutan lingkungan dan mengelola regulasi yang semakin ketat.
Industri air minum dalam kemasan Indonesia memasuki fase pertumbuhan yang matang
namun tetap dinamis. Dengan nilai pasar USD 3.80-3.92 miliar di 2024 dan proyeksi
mencapai USD 4.50-5.20 miliar di 2026, industri menunjukkan resiliensi terhadap tekanan
makroekonomi dan tetap menarik bagi investor.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 5
Page 34
Pertumbuhan didorong oleh faktor-faktor struktural yang berkelanjutan: meningkatnya
kesadaran kesehatan, urbanisasi, penetrasi pasar yang masih luas dan pertumbuhan
ekonomi domestik yang stabil. E-commerce dan live streaming commerce membuka kanal
distribusi baru yang cepat berkembang, sementara tren premiumisasi menciptakan ruang
untuk diferensiasi produk. Namun, industri tidak bebas dari tantangan serius. Polemik sumber
air AQUA di Subang telah membuka dialog publik tentang transparansi industri dan tanggung
jawab lingkungan perusahaan. Tekanan lingkungan dari limbah plastik, regulasi
keberlanjutan yang semakin ketat, dan kompetisi dari depot air isi ulang menambah
kompleksitas operasional. Pemain industri perlu mengintegrasikan keberlanjutan ke dalam
strategi bisnis mereka, tidak hanya sebagai compliance regulatory tetapi sebagai
diferensiator kompetitif.
Tahun 2026 akan menjadi “periode krusial” bagi industri AMDK Indonesia untuk menunjukkan
ketahanan, kontribusi ekonomi, dan komitmen pada praktik bisnis yang berkelanjutan dan
etis. Kesuksesan di tahun-tahun mendatang akan bergantung pada kemampuan industri
untuk mengimbangkan pertumbuhan agresif dengan tanggung jawab lingkungan,
transparansi konsumen, dan inovasi produk yang berkelanjutan.
Dalam konteks pertumbuhan volume dan kapasitas. Industri AMDK Indonesia mencatat
pencapaian signifikan dalam dekade terakhir. Dari kepemilikan satu pabrik dengan kapasitas
6 juta liter per tahun pada 1973, industri ini berkembang menjadi 707 pabrik dengan kapasitas
produksi nasional mencapai 47 miliar liter per tahun. Volume penjualan terus menunjukkan
tren positif: konsumsi AMDK meningkat dari 26 miliar liter pada 2019 menjadi 31 miliar liter
pada 2024, mencerminkan pertumbuhan rata-rata 5% per tahun. Utilisasi kapasitas produksi
tetap stabil di atas 70% selama lima tahun terakhir, menunjukkan ketahanan industri terhadap
dinamika ekonomi global. Pertumbuhan ini dibarengi dengan penyerapan tenaga kerja yang
substansial. Industri AMDK mempekerjakan sekitar 46.000 tenaga kerja langsung. Komitmen
terhadap standar kualitas juga terefleksi melalui 1.348 sertifikat Standar Nasional Indonesia
(SNI) yang aktif dan 576 Sertifikat Produk Penggunaan Tanda SNI yang diterbitkan pada
periode Januari 2024-2025.
Fundamental ekonomi yang mendukung. Proyeksi pertumbuhan ekonomi Indonesia pada
2026 diestimasi berada di kisaran 5.0-5.4 persen. Menteri Koordinator Perekonomian
Airlangga Hartarto menekankan bahwa pertumbuhan ini akan didorong oleh penguatan
konsumsi rumah tangga, investasi sektor riil, dan keberlanjutan reformasi struktural ekonomi.
Konsumsi domestik diproyeksikan tetap menjadi penopang utama pertumbuhan di tengah
ketidakpastian ekonomi global. Industri AMDK, sebagai bagian dari sektor makanan dan
minuman, diproyeksikan turut menikmati dampak positif pertumbuhan ini. Catatan
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 6
Page 35
Kementerian Perindustrian menunjukkan bahwa industri makanan dan minuman mencatat
pertumbuhan positif sekitar 6.49 persen pada kuartal III-2025, dengan AMDK
mempertahankan tren pertumbuhan yang stabil.
Grafik 3.3 Indonesia Bottled Water Market Growing (2024-2032)
Sumber : Asosiasi Produsen Air Kemasan Nusantara
Proyeksi pasar menunjukkan bahwa AMDK akan tumbuh mencapai USD 4.50-5.20 miliar
pada 2026, melanjutkan trajectory pertumbuhan CAGR 6.43%-7.7%. Pertumbuhan ini akan
difasilitasi oleh beberapa dinamika. Pertama, ekspansi ke Wilayah Tier 2 dan Tier 3. Dengan
penetrasi masih di bawah 41% untuk rata-rata nasional, ada peluang substansial untuk
ekspansi regional. Investasi dalam jaringan distribusi ke daerah-daerah dengan penetrasi
rendah (NTT 8%, Bengkulu 16%) akan menjadi fokus strategis. Kedua, premiumisasi dan
diversifikasi produk. Segmen functional dan flavored water, meskipun masih kecil (10%
penjualan), menunjukkan pertumbuhan proyeksi 8.32% CAGR. Tren kesehatan yang
berkelanjutan akan mendorong inovasi produk dengan nilai tambah. Ketiga, pertumbuhan E-
Commerce. Dengan penjualan e-commerce AMDK tumbuh 20% pada 2023 dan momentum
live streaming commerce yang sangat kuat, platform digital akan menjadi saluran distribusi
yang semakin penting. Proyeksi e-commerce Indonesia terus optimis dengan penetrasi yang
meningkat, khususnya di urban millennials dan Gen Z.
Aspek Makro Bisnis dan Pemasaran
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT III - 7
Page 36
BAB IV PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN
4.1 Pendekatan Penilaian
Nilai Wajar atas saham perusahaan dapat dilakukan dengan beberapa pendekatan (cara
umum dalam menentukan nilai dengan menggunakan satu atau lebih metode penilaian
spesifik) antara lain ;
a. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Metode Perbandingan dengan Perusahaan Terbuka (Guidline Publicly Traded
Company Method)
Metode perbandingan dengan perusahaan terbuka merupakan metode penilaian yang
didasarkan pada pendekatan perbandingan data pasar (market comparison approach).
Dengan metode ini, Nilai Wajar saham ditetapkan berdasarkan harga yang telah atau
pernah terjadi dari perusahaan sejenis yang sebanding dan sepadan. Nilai Wajar dari
perusahaan pembanding diambil dari pasar modal (perusahaan terbuka/publik). Syarat
utama dari penggunaan metode ini adalah sebagai berikut:
1) Perusahaan yang dapat digunakan sebagai perusahaan pembanding adalah
perusahaan yang telah memiliki harga pasar yang terjadi dalam jangka waktu tidak
lebih dari 6 (enam) bulan sebelum tanggal penilaian.
2) Penilai Usaha wajib memiliki keyakinan yang memadai untuk membuktikan dan
menjelaskan bahwa data harga pasar yang digunakan dalam Pendekatan Pasar
(Market Based Approach) dihasilkan dari suatu transaksi yang bersifat wajar (arms-
length transaction).
3) Penilaian dengan menggunakan Metode Pembanding PerusahaanTercatat di Bursa
Efek (Guideline Publicly Traded Company Method) hanya dapat menghasilkan
indikasi Nilai minoritas.
4) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib merupakan perusahaan yang
tercatat di bursa efek dan sahamnya ditransaksikan selama 60 (enam puluh) hari
bursa dalam jangka waktu 90 (sembilan puluh) hari bursa terakhir sebelum Tanggal
Penilaian (Cut Off Date).
5) Perusahaan pembanding yang digunakan wajib memenuhi kriteria sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 1
Page 37
a) industri, kegiatan usaha, produk, dan risiko usaha adalah sejenis.
b) karakteristik pertumbuhan (growth in sales and earnings) dan struktur
permodalan (capital structure) adalah sebanding.
c) kinerja keuangan historis selama 5 (lima) tahun terakhir adalah sebanding.
d) ukuran perusahaan (total assets) adalah sebanding.
e) pangsa pasar (market share) adalah sebanding.
6) Jumlah perusahaan pembanding yang digunakan paling sedikit 5 (lima) perusahaan
atau paling sedikit 8 (delapan) perusahaan dalam hal kriteria sebagaimana dimaksud
dalam angka 5) hanya terpenuhi paling sedikit 3 (tiga) kriteria.
Jika telah diperoleh perusahaan yang sebanding dan sepadan, Nilai Wajar saham
perusahaan yang dinilai diperoleh dengan cara mengalikan pendapatan perusahaan
dengan rasio yang diperoleh dari perusahaan pembanding, seperti rasio P/E
(price/earning), P/SR (price/sales revenue), P/BV (price/book value of equity) dan
sebagainya.
Keterbatasan penggunaan pendekatan ini adalah karena data perusahaan pedoman
(pembanding) yang benar-benar sepadan sulit didapat, terutama yang telah listed di
pasar modal. Hal ini disebabkan data transaksi perusahaan cenderung tertutup
kalaupun ada hampir tidak mungkin terakses, karena sifat kerahasiaannya.
b. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan ini merupakan pendekatan dapat digunakan untuk memperkirakan Nilai
dengan mengantisipasi dan mengkuantifikasi kemampuan Obyek Penilaian dalam
menghasilkan imbal balik (return) yang akan diterima dimasa datang yang relevan
digunakan untuk perusahaan dengan net cash flow yang dapat di proyeksi dengan
didasarkan pada kinerja waktu-waktu sebelumnya. Bila perusahaan masih dalam masa
pembangunan dan atau kemampulabaan (profitability) relatif rendah, maka proyeksi-
proyeksi pendapatan dan pengeluaran didasarkan kepada asumsi-asumsi yang relatif
banyak. Ada dua metode yang diterapkan dalam pendekatan ini, yaitu:
1) Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow)
Dalam hal Penilai Usaha menggunakan Metode Diskonto Arus Kas (Discounted
Cash Flow Method), maka Penilai Usaha melakukan penelaahan atau penyesuaian
atas asumsi, keakuratan perhitungan dan kebijakan akuntansi yang digunakan dalam
menyusun proyeksi laporan keuangan. Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 2
Page 38
Flow Method) hanya dapat digunakan untuk menilai perusahaan yang telah
melakukan kegiatan operasional selama satu tahun atau lebih.
Pendapatan yang dikapitalisasi dalam metode ini adalah pendapatan nominal yang
dianggap mewakili kemampuan perusahaan secara wajar dan proporsional dalam
menghasilkan pendapatan tersebut. Pendapatan normal tersebut dikonversi menjadi
nilai ekuitas dengan menggunakan tingkat kapitalisasi untuk ekuitas yang sesuai,
yang pada dasarnya adalah bunga bebas resiko ditambah dengan suatu premi untuk
meliput resiko yang melekat dengan penggunaan ekuitas tersebut pada perusahaan
yang dinilai. Tingkat kapitalisasi tersebut dapat diperoleh dengan mencari dan
mempertimbangkan perbandingan tingkat kapitalisasi yang pernah diaplikasikan
pada perusahaan yang sebanding dan sepadan dengan perusahaan yang dinilai.
Salah satu tingkat kapitalisasi yang dapat digunakan adalah rasio Price/Earning dari
perusahaan sejenis yang telah tercatat di pasar modal.
2) Metode Proyeksi Pendapatan Ekonomis
Seperti juga metode kapitalisasi pendapatan ekonomi mendatang, metode ini
merupakan metode penilaian yang didasarkan pada pendekatan pendapatan
(income approach). Proyeksi pendapatan ekonomis digunakan untuk mengestimasi
aliran pendapatan ekonomis Obyek Penilaian dengan menggunakan Tingkat
Diskonto yang wajib disesuaikan dengan tingkat pendapatan ekonomis Obyek
Penilaian.
Tingkat Diskonto dan Tingkat Kapitalisasi yang ditetapkan oleh Penilai Usaha wajib
diuraikan dan digunakan dalam analisis proyeksi pendapatan ekonomis serta
mengungkapkannya dalam Laporan Penilaian Usaha.
Dalam membuat proyeksi pendapatan ekonomis, Penilai Usaha wajib:
a) menganalisis laporan keuangan Obyek Penilaian dan perusahaan pembanding
pada industri yang sama dalam kurun waktu paling kurang 3 (tiga) tahun terakhir.
b) melakukan penyesuaian atas laporan keuangan Obyek Penilaian, yang meliputi
neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas.
c) memperhatikan kondisi yang terjadi setelah Tanggal Penilaian (Cut Off Date)
yang dapat mempengaruhi proyeksi pendapatan ekonomis.
d) mempertimbangkan proyeksi pertumbuhan usaha Obyek Penilaian sesuai
dengan tingkat pendapatan ekonomis yang dihasilkan oleh Obyek Penilaian dan
kepentingan usaha Obyek Penilaian.
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 3
Page 39
e) melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan yang meliputi
neraca, laporan laba rugi, dan laporan arus kas.
f) mempertimbangkan masa manfaat atau siklus usaha Obyek Penilaian.
g) Dalam hal pendapatan ekonomis Obyek Penilaian atau operasional Obyek
Penilaian tergantung pada faktor produksi utama yang memiliki masa manfaat
terbatas atau memiliki siklus tertentu maka proyeksi keuangan wajib disusun
selama masa manfaat atau mencerminkan sifat siklikal dari bisnis tersebut.
Setelah dilakukan penyesuaian laporan keuangan, maka Penilai Usaha wajib
menyajikan proyeksi pendapatan ekonomis dalam Laporan Penilaian Usaha, yang
mencakup dividen berdasarkan perkiraan dividend pay out ratio, arus kas, dan
Earning Before Interest, Tax, Depreciation, and Amortization (EBITDA). Periode
proyeksi pendapatan ekonomis wajib dilakukan dalam kurun waktu paling kurang 5
(lima) tahun kedepan, atau disesuaikan dengan sisa umur dari fasilitas produksi
utama Obyek Penilaian. Penilai Usaha dilarang mendasarkan proyeksi pendapatan
ekonomis hanya dengan menggunakan tren data historis.
c. Pendekatan Asset (Asset Based Approach)
Penilai Usaha yang menggunakan Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dalam
penugasan penilaian profesional wajib memiliki keahlian dalam bidang penilaian properti
dan Penilaian Usaha. Dalam hal Penilai Usaha tidak memiliki keahlian dalam bidang
penilaian properti, maka Penilai Usaha wajib mengacu pada hasil penilaian properti.
Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dapat digunakan untuk memperoleh indikasi
Nilai dari Nilai suatu perusahaan, Nilai dari Modal yang Diinvestasikan (Invested Capital),
Nilai dari struktur permodalan (capital structure), dan/atau Nilai Aset Bersih perusahaan
(ekuitas).
Indikasi nilai ekuitas atau estimasi Nilai Aset Bersih (Net Asset Value) diperoleh dari
selisih antara nilai aset termasuk Aset Takberwujud dengan nilai liabilitas, atas dasar nilai
yang disesuaikan (appraised value)
Pos-pos dalam laporan keuangan wajib disesuaikan untuk mencerminkan Nilai Wajar
(Market Value) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Penyesuaian untuk masing-
masing pos wajib diungkapkan di dalam Laporan Penilaian Usaha.
Pendekatan ini cocok digunakan untuk menilai perusahaan dengan karakteristik asset
based yang signifikan, dalam pendekatan ini ada dua metode yang dapat diterapkan,
yaitu:
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 4
Page 40
1) Metode Penyesuaian Aset Bersih (Adjusted Net Asset Method)
Metode ini merupakan metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan neraca
(balance sheet approach). Dengan metode ini, nilai dari semua komponen aset dan
liabilitas (liabilities) harus disesuaikan menjadi Nilai Wajarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan Nilai Wajarnya (seperti kas/bank atau
hutang bank).
Metode PAB wajib digunakan untuk menilai :
a) Ekuitas suatu perusahaan dimana Nilai perusahaan sangat bergantung pada
Nilai aset tetap (a heavy based on fixed assetscompany), seperti perusahaan
real estat.
b) Ekuitas dari Holding Company.
c) Perusahaan yang tidak memiliki riwayat pendapatan yang mempunyai prospek
positif, perusahaan yang memiliki pendapatan yang berfluktuasi, atau
perusahaan yang diragukan kemampuannya untuk melanjutkan operasi yang
bersifat going concern, seperti perusahaan yang baru berdiri (start up company)
atau perusahaan yang berada dalam kesulitan untuk memperoleh pendapatan
(trouble companies).
d) Perusahaan yang memiliki dan/atau menguasai aset berwujud dalam jumlah
yang signifikan.
e) Perusahaan yang memiliki tenaga kerja yang memberikan nilai tambah relatif
kecil terhadap barang dan jasa yang dihasilkan perusahaan.
f) Perusahaan yang memiliki Aset Takberwujud dalam jumlah yang tidak
signifikan.
g) Penilaian atas aset tetap berwujud (fixed tangible assets) wajib dilakukan sesuai
dengan metode yang berlaku dalam penilaian properti sesuai dengan Premis
Nilai yang ditetapkan, maka Aset Takberwujud wajib diidentifikasi dan dinilai
secara individual.
2) Metode Kelebihan Pendapatan (Excess Earning Method)
Pada dasarnya, metode ini sama dengan metode penyesuaian nilai buku. Nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan Nilai Wajarnya terlebih
dahulu. Yang membedakan metode ini adalah dalam proses perhitungan aset tak
berwujud. Dalam hal Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 5
Page 41
a) Metode KKP wajib digunakan untuk menilai ekuitas perusahaan operasional
(operating company) dengan tingkat pertumbuhan pendapatan dan laba yang
relatif stabil.
b) Pendapatan suatu perusahaan yang digunakan merupakan hasil dari
produktivitas aset berwujud maupun tidak berwujud. Setiap kelebihan
pengembalian (excess return atau earning) yang diperoleh diatas pengembalian
normal (normal return) atas aset berwujud, diperhitungkan sebagai
pengembalian dari Aset Takberwujud secarakolektif.
c) Laporan laba rugi yang digunakan adalah:
(1) laporan laba rugi tahunan tahun terakhir.
(2) laporan laba rugi 12 (dua belas) bulan terakhir.
(3) rata-rata tertimbang dari paling kurang 5 (lima) tahun terakhir.
(4) proyeksi tahun berikutnya yang diyakini dapat dipertahankan dimasa depan.
d) Laporan laba rugi sebagaimana dimaksud dalam angka 3) wajib disesuaikan
dengan prinsip dan prosedur penyesuaian untuk memperoleh laba operasi
normal dari Obyek Penilaian.
e) Penilaian yang digunakan pada Metode KKP wajib didasarkan atas:
(1) Nilai aset berwujud bersih (NABB)/net tangible asset value (NTAV).
(2) Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) dalam persentase untuk
NABB.
(3) Jumlah imbal balik wajar (dalam rupiah) untuk NABB.
(4) Laporan keuangan yang telah disesuaikan.
f) Penentuan Tingkat Imbal Balik wajar (normal rate of return) untuk NABB wajib
sesuai dengan risiko yang melekat pada NABB tersebut dan mencerminkan
Tingkat Imbal Balik rata-rata tertimbang antara biaya ekuitas dan biaya utang
sesuai dengan kapasitas NABB dalam memperoleh pinjaman (borrowing
capacity).
g) Pendapatan ekonomi atau laba normal yang akan dikurangi dengan jumlah imbal
balik wajar atas NABB mencerminkan pendapatan ekonomi yang diperkirakan
akan dapat dipertahankan dimasa datang. Selisih antara pendapatan ekonomi
normal dan jumlah imbal balik atas NABB adalah jumlah imbal balik atas aset
berwujud.
h) Nilai ekuitas yang diperoleh dengan menambahkan nilai Aset Tak berwujud
(going concern value) terhadap NABB mencerminkan nilai ekuitas (common
stocks) secara keseluruhan.
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 6
Page 42
Dalam metode kelebihan pendapatan, untuk menghitung nilai aset tak berwujud
terlebih dahulu dihitung nilai aset berwujud bersih (net tangible asset) dengan
mengurangkan Nilai Wajar Liabilitas dari Nilai Wajar aset berwujud (setelah semua
nilai pada neraca disesuaikan). Setelah itu diperkirakan nilai pendapatan yang
diharapkan (expected revenue) per tahun dari nilai aset berwujud bersih tersebut
dengan menggunakan tingkat pengembalian (rate of return) yang wajar. Sebagai
langkah selanjutnya perlu dihitung pendapatan normal (normalized earning) dari
perusahaan yang dinilai dengan menyesuaikan laporan laba (rugi). Selisih antara
pendapatan normal dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan (excess earning) yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Aset tak
berwujud kemudian dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan
tersebut dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) yang sesuai.
Langkah akhir dari metode ini adalah dengan menghitung Nilai Wajar ekuitas dengan
menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset tak berwujud. Dalam hal
Penilai Usaha menggunakan metode KKP, maka Aset Takberwujud wajib dinilai
secara kolektif (big pot theory of goodwill).
4.2 Pendekatan Penilaian Yang Digunakan
Setelah mempelajari secara seksama, kami berpendapat pendekatan yang relevan dilakukan
untuk memberikan opini Nilai Pasar 75,47% Saham 6.000 Lembar saham penyertaan
mayoritas Dapen KS Pada KDT, menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu berdasarkan
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) metode Diskonto Arus Kas (Discounted
Cash Flow Method) dan Pendekatan Aset (Asset Based Approach) metode Aktiva
Bersih yang Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method).
Pendekatan Penilaian
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT IV - 7
Page 43
BAB V PROYEKSI KEUANGAN
5.1 Business Plan
Pedoman penilaian, pertama berdasarkan business plan Perseroan yang telah disusun
pihak manajemen untuk beberapa tahun kedepan, disamping itu proyeksi keuangan
Perseroan juga disusun berdasarkan data-data laporan keuangan yang disiapkan oleh
pihak pemberi tugas untuk tahun-tahun yang berakhir per 31 Desember 2021 s/d 2025
(Audited).
Berdasarkan pendekatan dan metodologi penilaian yang akan dilakukan, maka kami
melakukan langkah-langkah sebagai berikut :
a. Melakukan tinjauan atas faktor eksternal dan internal yang mempengaruhi
operasioanal KDT.
b. Melakukan tinjauan atas laporan keuangan historikal KDT.
c. Melakukan tinjauan atas proyeksi keuangan KDT.
d. Melakukan diskusi dengan manajemen atas proyeksi keuangan KDT.
e. Membuat proyeksi keuangan yang akan digunakan dasar dalam penilaian saham
KDT dengan pendekatan DCF.
Langkah-langkah a dan b telah diungkapkan pada bab-bab sebelumnya, sedangkan
hasil diskusi dengan manajemen dimasukan kedalam proyeksi keuangan yang menjadi
dasar dalam melakukan penilaian. Pada bagian berikut akan diuraikan tinjauan proyeksi
keuangan.
Sesuai anggaran dasar, ruang lingkup kegiatan Perseroan terutama dalam bidang
industri dan distribusi air minum dalam kemasan. PT. Krakatau Daya Tirta memiliki
Merck dagang air minum kemasan dengan nama “Quelle” dengan 5 varian seperti
galon 19 liter, cup 240/220/200 Ml, PET 330 Ml, PET 600 Ml dan PET 1500 MI.
Setelah hasil diskusi dengan pihak manajemen, KDT memiliki konsumen tetap yang
berasal dari anak-anak perusahaan PT Krakatau Steel Tbk, selain itu KDT memiliki
konsumen daerah-daerah industri di sekitar banten, pangsa pasar produk KDT masih
sebatas hanya disekitar daerah Serang dan Banten. selain itu laporan keuangan dan
proyeksi business plan KDT yang dijadikan acuan dalam proyeksi.
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-1
Page 44
5.2 Asumsi - Asumsi Proyeksi Keuangan
Tabel 5.1 Asumsi Pendapatan
Asumsi Penjualan AMDK
Proyeksi
No Keterangan
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
I Penjualan Air Minum
A. AMDK Botol Galon 19 Liter
Jumlah Hari Operasi 351 351 351 351 351 351
Jam Operasional Normal Jam 7 7 7 7 7 7
Over Time Jam - - - - - -
Jumlah Mesin Mesin 3 3 3 3 3 3
Kapasitas Mesin Galon/Jam 900 900 900 900 900 900
Jumlah Produk Kapaistas 100% 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300
Produk Dijual Galon 695.050 715.902 737.379 759.500 782.285 805.754
Kenaikan Penjualan % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Harga Jual Rp. 12.233 12.478 12.727 12.982 13.241 13.506
Kenaikan Harga % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 8.502.507.309 8.932.734.178 9.384.730.528 9.859.597.893 10.358.493.546 10.882.633.319
B. AMDK Cup 240/220/200 Ml
Jam Operasional Normal Jam 7 7 7 7 7 7
Over Time Jam - - - - - -
Jumlah Mesin Mesin 3 3 3 3 3 3
Kapasitas Mesin Botol/Jam 300 300 300 300 300 300
Jumlah Produk Kapaistas 100% 737.100 737.100 737.100 737.100 737.100 737.100
Produk Dijual Karton 53.498 54.568 55.659 56.772 57.908 59.066
Kenaikan Penjualan % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Harga Jual Rp. 20.630 21.867 23.179 24.570 26.044 27.607
Kenaikan Harga % 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 1.103.643.071 1.193.258.888 1.290.151.510 1.394.911.812 1.508.178.651 1.630.642.758
C. AMDK Botol PET 600 Ml
Produk Dijual Karton 26.799 33.901 42.884 54.249 68.625 86.810
Kenaikan Penjualan % 26,50% 26,50% 26,50% 26,50% 26,50% 26,50%
Harga Jual Rp. 27.116 27.387 27.661 27.938 28.217 28.499
Kenaikan Harga % 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 726.679.596 928.442.186 1.186.224.159 1.515.579.296 1.936.379.888 2.474.015.764
D. AMDK Botol PET 330 Ml
Produk Dijual Karton 32.367 39.487 48.174 58.773 71.703 87.477
Kenaikan Penjualan % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Harga Jual Rp. 25.600 25.728 25.856 25.986 26.115 26.246
Kenaikan Harga % 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%
Sub Total Pendapatan Rp. 828.573.737 1.015.914.258 1.245.612.472 1.527.245.452 1.872.555.649 2.295.940.481
E. AMDK Botol PET 1500 Ml
Produk Dijual Karton 1.553 1.592 1.631 1.672 1.714 1.757
Kenaikan Penjualan % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Harga Jual Rp. 37.360 38.294 39.251 40.233 41.238 42.269
Kenaikan Harga % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Sub Total Pendapatan Rp. 58.015.358 60.952.386 64.038.100 67.280.029 70.686.080 74.264.563
Total Pendapatan Penjualan Air Minum Rp.000,- 11.219.419 12.131.302 13.170.757 14.364.614 15.746.294 17.357.497
II. Sewa Dispenser
Dispenser Disewakan unit 12.564 12.941 13.329 13.729 14.141 14.565
Kenaikan Dispenser Disewakan % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Harga Sewa Rp. 45.244 46.149 47.072 48.013 48.973 49.953
Kenaikan Harga Sewa % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Sub Total Pendapatan Rp.000,- 568.442 597.206 627.424 659.172 692.526 727.568
Total Pendapatan KDT Rp.000,- 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-2
Page 45
5.3 Proyeksi Pendapatan
Pendapatan Perseroan bersumber dari penjualan air minum kemasan dengan 5 varian
seperti galon 19 liter, cup 240/220/200 Ml, PET 330 Ml, PET 600 Ml dan PET 1500
MI, selain itu terdapat pula pendapatan dari sewa dispenser, adapun pendapatan
tersebut diproyeksikan sebagai berikut :
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
PENDAPATAN USAHA
Penjualan Air Minum 11.219.419 12.131.302 13.170.757 14.364.614 15.746.294 17.357.497
Pendapatan Sewa Dispenser 568.442 597.206 627.424 659.172 692.526 727.568
Jumlah Pendapatan usaha 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
5.4 Proyeksi Struktur Biaya
Struktur biaya untuk proyeksi keuangan ditentukan berdasarkan data pasar, adapun
struktur biaya tersebut diproyeksikan sebagai berikut :
Proyeksi Biaya Pokok Penjualan
Beban ini terdiri dari beban pokok penjualan air minum kemasan dan biaya penyusutan.
Tabel 5.2 Proyeksi Biaya Pokok Penjualan
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
BEBAN POKOK PENJUALAN
Beban Pokok Pendapatan
o Bahan Baku 577.605 623.697 676.111 736.166 805.502 886.168
o Beban Produksi Tidak Langsung 2.876.238 3.105.756 3.366.756 3.665.804 4.011.072 4.412.756
o Beban Tenaga Kerja Langsung 2.357.572 2.545.702 2.759.636 3.004.757 3.287.764 3.617.013
- - -
Total Beban Pokok Pendapatan 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
Proyeksi Beban Operasional
Beban ini terdiri dari beban pemasaran, dan beban manajemen umum.
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-3
Page 46
Tabel 5.3 Proyeksi Beban Operasional
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Beban Pemasaran
o Beban Gaji & Kesejahteraan 948.372 995.791 1.045.580 1.097.859 1.152.752 1.210.390
o Sewa Dispenser 589.393 636.425 689.909 751.189 821.941 904.253
o Angkutan 294.697 318.213 344.955 375.595 410.970 452.127
o Perawatan 235.757 254.570 275.964 300.476 328.776 361.701
o Perjalanan Dinas 58.939 63.643 68.991 75.119 82.194 90.425
o Sewa Kendaraan 156.150 163.958 172.155 180.763 189.801 199.291
o Administrasi Umum 70.727 76.371 82.789 90.143 98.633 108.510
o Pajak Kendaraan 29.257 30.720 32.256 33.869 35.562 37.340
o Telekomunikasi 29.470 31.821 34.495 37.559 41.097 45.213
o Promosi 47.151 50.914 55.193 60.095 65.755 72.340
o Asuransi 28.322 29.738 31.225 32.786 34.425 36.147
o Pendidikan & Pelatihan 23.576 25.457 27.596 30.048 32.878 36.170
Total Beban Operasi 2.511.811 2.677.620 2.861.108 3.065.500 3.294.786 3.553.908
Beban Administrasi Umum
o Beban Imbalan Pasca Kerja 37.308 39.174 41.133 43.189 45.349 47.616
o Beban Gaji & Kesejahteraan 1.831.861 1.923.454 2.019.627 2.120.608 2.226.639 2.337.971
o Beban Tunjangan Purna Tugas 186.771 196.110 205.915 216.211 227.021 238.373
o Beban Penyusutan 1.041.733 968.864 1.018.864 532.560 289.932 426.359
o Beban Jasa Produksi 106.091 114.557 124.184 135.214 147.949 162.766
o Beban Sewa Kendaraan 146.400 153.720 161.406 169.476 177.950 186.848
o Beban Administrasi Umum 100.197 108.192 113.602 119.282 125.246 131.508
o Beban Jasa Profesional 121.004 121.609 122.217 122.828 123.442 124.060
o Beban ATK 29.470 31.821 34.495 37.559 41.097 45.213
o Beban Penurunan Piutang 117.879 127.285 137.982 150.238 164.388 180.851
o Beban Legalitas 47.151 50.914 55.193 60.095 65.755 72.340
o Beban Perawatan 11.788 12.729 13.798 15.024 16.439 18.085
o Beban Perjalanan Dinas 17.682 19.093 20.697 22.536 24.658 27.128
o Beban Asuransi 268 282 296 311 326 343
o Beban Lain-lain 117.879 127.285 137.982 150.238 164.388 180.851
Total Beban Administrasin Umum 3.913.481 3.995.088 4.207.390 3.895.370 3.840.580 4.180.309
TOTAL BEBAN USAHA 6.425.292 6.672.708 7.068.498 6.960.870 7.135.366 7.734.217
5.5 Proyeksi Laba Rugi
Penjualan perseroan di proyeksikan untuk 5 tahun mendatang mengalami peningkatan
rata-rata mencapai 8,94% per tahunnya, namum pada proyeksi laba usaha (Gross
Operating Margin), untuk tahun 2026 dan seterusnya mengalami kenaikan setiap
tahunya. Hal ini disebabkan bahwa penjualan yang dicapai perseroan mengalami
peningkatan dimana biaya operasional semakin meningkat tiap tahunnya.
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-4
Page 47
Tabel 5.4 Proyeksi Laba/Rugi
Proyeksi (Rp. 000,-)
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
○ Pendapatan 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
○ Beban Langsung 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
○ Beban Usaha 6.425.292 6.672.708 7.068.498 6.960.870 7.135.366 7.734.217
○ Laba Usaha (448.847) (219.354) (72.820) 656.190 1.199.116 1.434.911
○ Pendapatan (Biaya Lain-Lain) 66.000 66.000 66.000 66.000 66.000 66.000
○ Taksiran Pajak - - - (156.901) (278.325) (330.200)
○ Laba Bersih (457.100) (204.808) (35.474) 556.286 986.790 1.170.711
5.6 Proyeksi Posisi Keuangan
Pada akun-akun proyeksi neraca terlihat penurunan nilai aset tetap dikarenakan KDT
penyusutan yang terjadi terhadap aset tetap, posisi aset lancar tampak mengalami
kenaikan disebabkan terjadi kenaikan pada piutang usaha dan persediaan, posisi
liabilitas jangka pendek mengalami penurunan disebakan penurunan utang pembiayan.
Liabilitas jangka panjang mengalami kenaikan yang tidak signifikan setiap tahunya
kenaikan. Berdasarkan laporan keuangan Perseroan dan asumsi yang digunakan
diperoleh Proyeksi neraca selama 6 tahun adalah sebagai berikut :
Tabel 5.5 Proyeksi Posisi Keuangan
Proyeksi (Rp. 000,-)
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Aset Lancar 7.112.228 7.517.643 8.119.543 8.858.073 9.853.190 11.155.236
Aset Tetap 4.489.789 3.770.926 3.027.062 2.797.002 2.839.820 2.762.848
Aset Lain-lain 359.573 359.572,50 359.572,50 359.572,50 359.572,50 359.572,50
Total Aset 11.961.589 11.648.141 11.506.177 12.014.647 13.052.582 14.277.657
Liabilitas Jangka Pendek 1.138.756 1.142.941 995.319 1.000.337 1.006.134 1.012.881
Liabilitas Jangka Panjang 874.962 762.136 803.269 750.434 795.783 843.399
Ekuitas 9.947.871 9.743.063 9.707.590 10.263.876 11.250.666 12.421.377
Total Liabilitas & Ekuitas 11.961.589 11.648.141 11.506.177 12.014.647 13.052.582 14.277.657
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-5
Page 48
5.7 Proyeksi Rasio - Rasio Keuangan
Berikut adalah rasio-rasio keuangan selama 5 tahun adalah sebagai berikut :
Tabel 5.6 Proyeksi Rasio-rasio Keuangan
Proyeksi
Uraian 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
LIKUIDITAS (X)
Current Ratio 6,25 6,58 8,16 8,86 9,79 11,01
AKTVITAS (X)
Collection Period 70 70 70 70 70 70
Inventory Turnover 30 30 30 30 30 30
Fixed Asset Turnover 3 3 5 5 6 7
Total Asset Turnover 1 1 1 1 1 1
SOLVABILITAS (%)
Total Debt to Equity Ratio 20,24% 19,55% 18,53% 17,06% 16,02% 14,94%
Total Debt to Total Assets Ratio 16,83% 16,36% 15,63% 14,57% 13,81% 13,00%
PROFITABILITAS (%)
Operating Margin -3,81% -1,72% -0,53% 4,37% 7,29% 7,93%
Net Profit Margin -3,88% -1,61% -0,26% 3,70% 6,00% 6,47%
Proyeksi Keuangan
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT V-6
Page 49
BAB VI PENILAIAN SAHAM
6.1 Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan
6.1.1 Pemilihan Arus Kas Yang Digunakan
Pada penilaian diskonto arus kas, terdapat 3 (tiga) pilihan arus kas untuk didiskonto, yaitu
dividen, arus kas bersih untuk ekuitas dan arus kas bersih untuk perusahaan.
Arus Kas Bersih (AKB) yang akan digunakan sebagai economic income yang didiskonto untuk
dijadikan indikasi nilai bisnis adalah AKB untuk perusahaan (Free Cash Flow to Capital).
Pengertian AKB berarti bahwa arus kas yang diperoleh sudah bebas dari kewajiban
penyediaan pengeluaran barang modal (capital expenditure), baik untuk mempertahankan
operasi perusahaan saat ini maupun penyediaan cadangan untuk penggantian (reserve for
replacement), modal kerja dan untuk pertumbuhan melalui penyediaan dana tambahan
pengeluaran barang modal, yang dihitung sebagai berikut:
Laba Bersih
+/+ Depresiasi & Amortisasi
+/+ Interest (i x (1-T))
- / - Investment Outlays
+/ - Perubahan Modal Kerja
= AKB Untuk Perusahaan (Free Cash Flow to Capital)
Proyeksi AKB tersebut, kemudian didiskontokan dengan menggunakan faktor diskonto yang
menggambarkan tingkat pengembalian yang diharapkan investor (required rate of return),
setelah memperhitungkan risiko-risiko yang bersangkutan dengan proyeksi pendapatan pada
masa mendatang untuk menghasilkan nilai perusahaan. Setelah diperoleh nilai perusahaan,
nilai ekuitas dihitung dengan mengurangkan nilai perusahaan dengan jumlah hutang yang
dimiliki.
Dalam rangka penilaian saham ini, mengingat bahwa penilaian akan didasarkan pada AKB
untuk penyedia perusahaan, maka penentuan tingkat diskonto yang digunakan berdasarkan
Biaya Modal Rata-rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital, WACC) dengan formula
adalah sebagai berikut:
WACC = [{e/(e+b)}x ke] + [{b/(e+b)} x kb x (1-t)]
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 1
Page 50
Dimana :
WACC = biaya modal rata-rata tertimbang
e = nilai pasar ekuitas
b = nilai pasar hutang
ke = biaya modal untuk ekuitas
kb = biaya modal untuk hutang
t = tarif pajak
6.1.2 Penentuan Biaya Modal Ekuitas
Tingkat diskonto untuk ekuitas diperoleh dengan mengaplikasikan model Capital Assets
Pricing Model (CAPM). Model ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko
ditambah premium untuk menutup risiko sistimatis dari sekuritas saham, dengan formula
adalah sebagai berikut:
Ke = Rf + (Rm-Rf) β + Rs
Dimana :
Ke = Tingkat Biaya Bunga Ekuitas
Rf = Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko
Rfp = Equity Risk Premium
Beta (β) = Ukuran Risiko Sistematis
Rs = Specific Risk Premium
Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko (Rf), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-
instrumen yang dianggap tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen
bebas risiko yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal 31 Desember 2025, maka instrumen
bebas risiko yang dipakai yaitu obligasi Pemerintah RI berjangka panjang (SUN) dalam mata
uang Rupiah sesuai yang dikeluarkan PHEI sebagai acuan “Benchmark” SUN Tahun 2025
dengan tenor 30 tahun dengan tingkat yield 6,70%.
Equity Risk Premium, ERPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan
tingkat balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity risk premium
memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific risk premiums) seperti
volatilitas harga saham untuk menghasilkan base equity market risk premium. Dengan
mengikutsertakan risiko-risiko ini, dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi
perubahan-perubahan sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang
bersangkutan. Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar 6,69%,
yang diolah dari hasil riset Aswath Damodaran (New York University Business School).
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 2
Page 51
Relevered Beta (β), premi risiko tersebut masih harus dikalikan dengan β dari industri yang
bersangkutan, berdasarkan average β dari “Aswath Damodaran”, maka didapat besarnya
Relevered β untuk sektor Utility (Water) adalah : 0,82.
Default Spread, Pada perhitungan WACC, khususnya penentuan Tingkat Suku Bunga Bebas
Resiko, penilai menggunakan data yang bersumber dari Damodaran, dimana data yang
digunakan adalah Total Equity Risk Premium yang juga telah mempertimbangkan resiko, Pada
perhitungan WACC penilai juga memperhitungkan resiko lainnya termasuk Specific Risk, untuk
menghindari perhitungan ganda Cost of Equity perlu dikurangi dengan Rating Based Default
Spread yang bersumber dari data Damodaran juga sebesar 1,62%.
Tabel 6 Biaya Modal untuk Ekuitas
Risk free rate Rf 6,70%
Relevered Beta β 0,82
Equity Risk Premium Erp 6,69%
Default Spread 1,62%
Cost of Equity Re 10,55%
6.1.3 Tingkat Suku Bunga
Biaya hutang (cost of debt) pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date) sebesar 8,44% yang berasal
dari data tingkat bunga pinjaman rata-rata bank pemerintah dalam melaksanakan fungsi
pembiayaan. Adapun sumber data yang digunakan adalah Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK)
yang diteribitkan oleh Bank Indonesia yang berlaku pada saat Penilaian.
6.1.4 Leverage (Debt to Equity Ratio)
Karena perhitungan nilai penyertaan Perusahaan dilakukan dengan mendiskonto tingkat
kembalian terhadap keseluruhan modal (free cash flow to firm), maka tingkat diskonto yang
digunakan adalah tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik
yang berasal dari pinjaman jangka panjang maupun yang berasal dari penyertaan.
Penentuan posisi tingkat leverage yang optimal adalah mencari titik dimana tambahan
penghematan pajak yang berasal dari tambahan hutang akan sama dengan tambahan biaya
bunga sebagai akibat dari risiko gagal bayar yang diantisipasi dari keberadaan keseluruhan
hutang.
Untuk kepentingan penilaian, dengan memperhatikan beberapa alasan diatas, debt to equity
ratio (DER) berdasarkan data damodaran, untuk sektor usaha yang dikatagorikan Utility
(Water), yang akan digunakan dalam menentukan struktur keuangan, sehingga DER nya
93,24%.
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 3
Page 52
6.1.5 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor di atas dan kekuatan dan kelebihan serta risiko
Perusahaan, kami berpendapat bahwa tingkat diskonto pada tahun 2025 sebesar 8,42%
sebagai berikut:
Tabel 6.1 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Risk free rate Rf 6,70%
Relevered Beta β 0,82
Equity Risk Premium Erp 6,69%
Default Spread 1,62%
Cost of Equity Re 10,55%
Cost of Debt Rd 8,44%
Tax Rate t 22,00%
Cost of Debt (after-tax) Rd (1-t) 6,58%
Leverage D/E 93,24%
Weighted Average Cost of Capital WACC 8,63%
Rounded 8,63%
6.1.6 Hutang Bunga (Interest Bearing Debt)
Berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025 (Audited) KDT memiliki utang
berbunga sebesar Rp. 552.024.000,-.
6.1.7 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
Nilai saham perusahaan tertutup biasanya dikenakan ”discount for lack of marketability
(DLOM)”, diskon ini dimaksudkan karena saham pada perusahaan tertutup relatif lebih sulit
untuk dikonversi menjadi dana cash, karena calon pembeli akan memerlukan waktu untuk
menilai kewajaran nilai saham tersebut, berbeda dengan perusahaan terbuka dimana nilai
saham pada waktu tersebut sudah merefleksikan nilai yang sebenarnya dari sahamnya.
Discount for Lack of Marketibility (DLOM) mencerminkan pengurangan terhadap nilai sebagai
pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan. Likuiditas Perseroan
dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 4
Page 53
a. Obyek penilaian tidak diperdagangkan di pasar yang terbuka.
b. Informasi mengenai kondisi obyek penilaian yang relevan untuk penentuan harga masih
tertutup.
c. Berdasarkan ketentuan yang disepakati oleh para pemilik obyek penilaian, pelepasan hak
milik harus dengan persetujuan pemilik yang lain dengan sangat prioritas pada
persetujuan pemilik saham mayoritas.
d. Pasar untuk perusahaan tertutup relatif kecil.
Besarnya DLOM dipengaruhi oleh:
a. Besarnya pasar yang dapat mengakses kesempatan transaksi.
b. Besarnya minat terhadap obyek penilaian. Secara umum usaha industri perdagangan
umum, pemborong pembangunan (kontraktor), pemberian jasa/pelayanan
(telekomunikasi, informasi komputer, boga/catering), perbengkelan, industri, percetakan,
dan real estate sudah banyak persaingan.
c. Biaya untuk melakukan tindakan yang diperlukan guna meyakinkan kebenaran dari nilai
obyek penilaian seperti audit, due diligence.
d. Lamanya waktu yang diperlukan untuk melakukan transaksi.
e. Biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian menjadi lebih likuid
diperdagangkan (go public). Untuk menjadi lebih likuid, selain keterbukaan informasi,
potensi bisnis juga menjadi pertimbangan, oleh karena itu ada kemungkinan bahwa
struktur atau model bisnis yang saat ini dijalani perlu dirombak, dan dalam kondisi ini tidak
menutup kemungkinan diperlukan bantuan dari pihak yang memiliki model bisnis dan
modal yang diperlukan untuk perombakan ini.
Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, kami memperhitungkan diskon untuk
tidak likuidnya saham perseroan sebesar 20% dari indikasi nilai ekuitas.
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 5
Page 54
6.1.8 Indikasi Nilai Ekuitas
Dengan proyeksi keuangan dan tingkat diskonto yang digunakan maka diperoleh nilai bersih
Perseroan seperti yang diuraikan pada tabel berikut:
Tabel 6.2 Indikasi Nilai Ekuitas/Saham
(Rp.000,-)
Proyeksi
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Penilaian Saham dengan Metode Discounted Cash Flow
INFLOW
o Laba Bersih Setelah Pajak (457.100) (204.808) (35.474) 556.286 986.790 1.170.711
o Depresiasi / Amortisasi 1.041.733 968.864 1.018.864 532.560 289.932 426.359
o Bunga (1-tax) 57.918 40.134 22.350 7.022 - -
642.551 804.190 1.005.740 1.095.868 1.276.722 1.597.070
OUTFLOW
o Penambahan Aset Tetap - (250.000) (275.000) (302.500) (332.750) (349.388)
o Perubahan Modal Kerja Bersih (168.434) (214.328) (244.109) (279.692) (322.917) (375.677)
o Perubahan bersih hutang jangka panjang - - - - - -
(168.434) (464.328) (519.109) (582.192) (655.667) (725.065)
ARUS KAS BERSIH 1,00 474.117 339.862 486.631 513.677 621.055 872.005 898.512
Terminal Value (TV) 16.072.757
Growth Usaha 3,04% 1,00
Discount Rate 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63%
Discount factor 0,9206 0,8474 0,7801 0,7181 0,6611 0,6086
PV dari FCF 5,59% 436.451 288.007 379.621 368.885 410.564 10.311.855
Indikasi Nilai Usaha Rp.000 12.195.382
Kas dan Setara Kas Rp.000 3.781.010
Aset Non Operasional Rp.000 2.457.312
Hutang Berbunga Rp.000 (552.024)
Nilai Ekuitas 17.881.681
Penyertaan yang dinilai 100% 17.881.681
Discount Lack for Marketibility 20% (3.576.336)
NILAI PASAR 100% SAHAM Rp.000 14.305.345
Jumlah Lembar Saham 100% Lembar 7.950
Nilai Perlembar Saham (Rp.) 1.799.000
Indikasi Nilai Pasar Saham 100,00% Rp,- 14.302.050.000
Diskon Lack Of Control 0%
Nilai Perlembar Saham 1.799.000
Jumlah Lembar Saham Yang Dinilai Lembar 6.000
Nilai Pasar Saham Mayoritas Penyertaan Dapen KS pada KDT Rp,- 10.794.000.000
Berdasarkan analisa yang dilakukan dengan menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow Method), maka indikasi Nilai
Pasar 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS Pada KDT per tanggal
penilaian adalah sebagai berikut:
Rp. 10.794.000.000,-
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 6
Page 55
6.2 Penilaian dengan Pendekatan Aset
6.2.1 Perhitungan Biaya Ekuitas
Prinsip penilaian dengan metode Pendekatan Aset (Aset Based Approach) adalah
penyesuaian Nilai Pasar yang dilakukan atas nilai historis yang terdapat dalam posisi
keuangan. Adapun langkah-langkah penerapannya adalah :
a. Pada tahap pertama, mendapatkan posisi keuangan lengkap dengan penjelasan serta
informasi lain yang terkait dengan keperluan penilaian, sesuai kondisi pada saat penilaian.
b. Menyesuaikan atau mengubah pos-pos atau item-item yang terdaftar dalam posisi
keuangan, baik aset lancar, aset tidak lancar, liabilitas jangka pendek, liabilitas jangka
panjang, menjadi refleksi nilai pasar.
c. Mengidentifikasi dan menilai item-item yang tidak terdaftar dalam posisi keuangan,
biasanya dalam bentuk aset tidak berwujud, misalnya : biaya pra-operasi, sistem
perangkat lunak, para karyawan profesional, uang jaminan, sistem pengendalian ISO dan
pelanggan tetap.
Mengurangi seluruh nilai aset berwujud dan tak berwujud sesuai perhitungan diatas dengan
kewajiban, untuk memperoleh nilai ekuitas per 31 Desember 2025.
6.2.2 Nilai Pasar Aset Tetap
Nilai Pasar aset tetap per tanggal 31 Desember 2025, telah dilakukan penilaian oleh Kami. Nilai
Pasar atas aset berupa Tanah, Bangunan, Mesin & Peralatan, Kendaraan, Alat Laboratorium
dan Fixture Furniture & Equipment (FFE) adalah Rp 7.355.995.000,-.
6.2.3 Nilai Penyesuaian Posisi Keuangan
Sesuai dengan tanggal efektif penilaian yang telah ditetapkan, penyesuaian laporan keuangan
dilakukan terhadap posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025. Rincian penyesuaian
yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Kas dan Setara Kas tercatat Rp. 3.781 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan
penyesuaian, karena kas dan setara kas pada prinsipnya telah mencerminkan nilai
nominal yang dapat direalisasikan secara penuh pada Tanggal Penilaian.
b. Piutang usaha tercatat Rp. 2.037 juta, terhadap akun ini dilakukan penyesuaian, sehingga
menjadi Rp. 1.875 juta.
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 7
Page 56
c. Persediaan tercatat Rp 485 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan penyesuaian, karena
persediaan bersifat jangka pendek, perputaran cepat, dan tidak mengalami apresiasi nilai
seperti tanah. Sepanjang tidak terdapat persediaan usang yang material, nilai tercatat
dianggap telah mencerminkan nilai pasar.
d. Piutang dan lain- lain tercatat Rp. 291 juta, terhadap akun ini tidak dilakukan penyesuaian,
karena kas dan setara kas pada prinsipnya telah mencerminkan nilai nominal yang dapat
direalisasikan secara penuh pada Tanggal Penilaian.
e. Aset tetap, Tanah, Bangunan, Mesin & Peralatan, Kendaraan dan Fixture Furniture &
Equipment (FFE) tercatat Rp. 5.531 juta, terhadap akun ini dilakukan penyesuaian dengan
melakukan penilaian kembali, sehingga setelah dilakukan penyesuaian, maka Nilai pasar
aset tetap menjadi sebesar Rp. 7.355 juta.
f. Pos-pos aset lainnya dan pos-pos liabilitas yang tercantum di posisi keuangan tidak
disesuaikan karena dianggap telah merefleksikan nilai pasarnya.
Penyesuaian hanya dilakukan pada aset tetap dikarenakan aset tetap dicatat dalam laporan
keuangan berdasarkan harga perolehan, sehingga nominal yang tercermin tidak
mencerminkan nilai pasar aset tetap pada tanggal penilaian.
Dengan penyesuaian-penyesuaian yang dilakukan tersebut, total aset KDT yang tercatat di
posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025 sebesar Rp. 12.485 juta, telah berubah
menjadi sebesar Rp. 14.148 juta.
6.2.4 Discount for Lack of Marketability (DLOM)
Nilai saham perusahaan tertutup biasanya dikenakan ”discount for lack of marketability
(DLOM)”, diskon ini dimaksudkan karena saham pada perusahaan tertutup relatif lebih sulit
untuk dikonversi menjadi dana cash, karena calon pembeli akan memerlukan waktu untuk
menilai kewajaran nilai saham tersebut, berbeda dengan perusahaan terbuka dimana nilai
saham pada waktu tersebut sudah merefleksikan nilai yang sebenarnya dari sahamnya.
Discount for Lack of Marketibility (DLOM) mencerminkan pengurangan terhadap nilai sebagai
pengaruh dari tidak likuidnya obyek penilaian untuk diperdagangkan. Likuiditas Perseroan
dipengaruhi oleh hal-hal sebagai berikut :
a. Obyek penilaian tidak diperdagangkan di pasar yang terbuka.
b. Informasi mengenai kondisi obyek penilaian yang relevan untuk penentuan harga masih
tertutup.
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 8
Page 57
c. Berdasarkan ketentuan yang disepakati oleh para pemilik obyek penilaian, pelepasan hak
milik harus dengan persetujuan pemilik yang lain dengan sangat prioritas pada
persetujuan pemilik saham mayoritas.
d. Pasar untuk perusahaan tertutup relatif kecil.
Besarnya DLOM dipengaruhi oleh:
a. Besarnya pasar yang dapat mengakses kesempatan transaksi.
b. Besarnya minat terhadap obyek penilaian. Secara umum usaha industri perdagangan
umum, pemborong pembangunan (kontraktor), pemberian jasa/pelayanan
(telekomunikasi, informasi komputer, boga/catering), perbengkelan, industri, percetakan,
dan real estate sudah banyak persaingan.
c. Biaya untuk melakukan tindakan yang diperlukan guna meyakinkan kebenaran dari nilai
obyek penilaian seperti audit, due diligence.
d. Lamanya waktu yang diperlukan untuk melakukan transaksi.
e. Biaya yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian menjadi lebih likuid
diperdagangkan (go public). Untuk menjadi lebih likuid, selain keterbukaan informasi,
potensi bisnis juga menjadi pertimbangan, oleh karena itu ada kemungkinan bahwa
struktur atau model bisnis yang saat ini dijalani perlu dirombak, dan dalam kondisi ini tidak
menutup kemungkinan diperlukan bantuan dari pihak yang memiliki model bisnis dan
modal yang diperlukan untuk perombakan ini.
Dengan mempertimbangkan hal-hal tersebut di atas, kami memperhitungkan diskon untuk
tidak likuidnya saham perseroan sebesar 20% dari indikasi nilai ekuitas.
6.2.5 Indikasi Nilai Ekuitas
Dari hasil penyesuaian terhadap posisi keuangan per tanggal 31 Desember 2025 diatas,
Indikasi nilai ekuitas diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan hutang
yang telah disesuaikan. Penyesuaian laporan keuangan dan perhitungan nilai penyertaan
saham dapat dilihat pada penyesuaian sebagai berikut :
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 9
Page 58
Tabel 6.3 Indikasi Nilai Ekuitas/Saham
(Rp.000,-)
Jan - Des Adjustment Jan - Des
URAIAN Sebelum Setelah
(%)
ASET LANCAR
Kas dan Bank 3.781.010 100,00% 3.781.010
Piutang Usaha 2.037.156 92,06% 1.875.317
Persediaan 485.042 100,00% 485.042
Piutang lain-lain 291.373 100,00% 291.373
Total Aset Lancar 6.594.582 6.432.742
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 5.531.522 132,98% 7.355.995
Aset Pajak Tangguhan 196.429 100,00% 196.429
Aset Lain-lain 163.144 100,00% 163.144
Total Aset Tidak Lancar 5.891.095 7.715.568
TOTAL ASET 12.485.677 14.148.310
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pajak 125.083 100,00% 125.083
- Utang Pembiayaan 257.961 100,00% 257.961
Biaya yang Masih Harus Dibayar 813.969 100,00% 813.969
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.197.013 1.197.013
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 584.840 100,00% 584.840
- Utang Pembiayaan 294.062 100,00% 294.062
Uang Jaminan 4.790 100,00% 4.790
Total Liabilitas Jangka Panjang 883.692 883.692
EKUITAS
Ekuitas Net 10.404.972 100,00% 10.404.972
Penyesuaian 1.662.633
Total Ekuitas 10.404.972 12.067.604
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 12.485.677 14.148.310
Indikasi Nilai Pasar Saham per 31 Desember 2025 = 12.067.604
Nilai Ekuitas 12.067.604
Penyertaan yang dinilai 100% 12.067.604
Discount Lack for Marketibility 20,0% 2.413.521
NILAI PASAR 100% SAHAM Rp. 000-, 9.654.084
Jumlah Lembar Saham (lembar) Lembar 7.950
Nilai Pasar Perlembar Saham Rp. 1.214.000
Nilai Pasar 100% Saham Rp. 9.651.300.000
Jumlah Lembar Saham Yang Dinilai Lembar 6.000
Nilai Pasar Saham Mayoritas Penyertaan Dapen KS pada KDT Rp. 7.284.000.000
Berdasarkan analisa yang dilakukan dengan menggunakan Pendekatan Aset (Asset Based
Approach) metode Aktiva Bersih yang Disesuaikan (Adjusted Net Asset Method), Nilai Pasar
75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS Pada KDT per tanggal
penilaian adalah sebagai berikut:
Rp. 7.284.000.000,-
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 10
Page 59
6.3 Rekonsiliasi Nilai
Sesuai dengan konsep keuangan perusahaan, seseorang memiliki atau membeli aset atau
saham karena mengharapkan suatu aliran pendapatan (a stream of economic income) yang
dihasilkan oleh aset atau saham tersebut. Dari kedua pendekatan diatas memberikan indikasi
nilai yang berbeda :
Indikasi Nilai Pasar
Uraian
(Rp,-)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach ) 10.794.000.000
Pendekatan Aset (Assets Based Approach ) 7.284.000.000
Pendekatan pendapatan lebih besar dibandingkan pendekatan aset. Pada proses rekonsiliasi
pendekatan pendapatan diberikan bobot 70% untuk pendekatan aset diberikan bobot 30%,
dikarenakan tingkat keyakinan kami terhadap kedua pendekatan tersebut. Pemberian bobot
yang sama didasarkan pada pertimbangan bahwa kedua pendekatan tersebut memiliki tingkat
relevansi yang relatif setara dalam mencerminkan nilai ekonomi Perseroan pada tanggal
penilaian.
Adapun hasil rekonsiliasi nilai dapat dilihat sebagai berikut :
Indikasi Nilai Pasar Nilai Pasar
Uraian Bobot
(Rp,-) (Rp,-)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach ) 70% 10.794.000.000 7.555.800.000
Pendekatan Aset (Assets Based Approach ) 30% 7.284.000.000 2.185.200.000
Nilai Pasar 75,47% Saham KDT 100% 9.741.000.000
Nilai Pasar Perlembar Saham Rp,- 1.623.500
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 11
Page 60
6.4 Kesimpulan Nilai Pasar Saham
Berdasarkan hasil penilaian yang telah dilakukan, termasuk kajian terhadap faktor-faktor
relevan lainnya yang berpengaruh, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar 75,47% (6.000)
Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS pada KDT per tanggal 31 Desember 2025
adalah
Nilai Pasar Saham Penyertaan Dapen KS pada KDT :
Rp. 9.741.000.000,-
Sembilan Miliar Tujuh Ratus Empat Puluh Satu Juta Rupiah
Nilai Pasar Saham per lembar
Rp. 1.623.500,-
Satu Juta Enam Ratus Dua Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Rupiah
Penilaian Saham
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VI - 12
Page 61
BAB VII PENILAIAN ASET TETAP
7.1 Latar Belakang
KJI adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha properti, rental mobil, penyediaan
jasa tenaga outsourcing, tenaga satpam, material bahan industri, spare part, equipment
industri dan serta jasa terkait kebutuhan industri. Pemberi Tugas berencana akan melakukan
divestasi saham berupa 75,47% (6.000) Lembar saham penyertaan mayoritas Dapen KS
pada KDT. Sehubungan dengan recana tersebut, maka Pemberi Tugas menunjuk KJPP
Andesta sebagai penilai independen untuk memberikan pendapat objektif mengenai Nilai
Pasar.
Sehubungan hal tersebut Dana Pensiun Telkom menunjuk KJPP Andesta sebagai penilai
independen untuk memberikan pendapat objektif mengenai opini Nilai Pasar objek peni alain
tersebut.
7.2 Ruang Lingkup Penilaian
Sesuai jenis properti dan tujuan dari penilaian, maka ruang lingkup penilaian yang
dilaksanakan mencakup :
a. Memperoleh pemahaman terhadap kondisi pasar.
b. Melakukan analisis asumsi dasar yang digunakan.
c. Menentukan pendekatan penilaian yang sesuai, berdasarkan karateristik properti.
d. Membuat laporan penilaian properti.
Sedangkan proses penilaian mencakup hal-hal sebagai berikut :
a. Identifikasi Masalah
Bertujuan untuk mengetahui lebih jelas tentang jenis properti, karakteristik, kuantitas,
serta tingkat kesulitan yang akan dihadapi.
b. Persiapan dan Pengumpulan Data (Dokumen)
Persiapan dilakukan untuk menunjang kelancaran pelaksanaan penilaian, data-data
yang diperlukan diantaranya adalah copy sertifikat kepemilikan properti.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 1
Page 62
c. Inspeksi Lapangan dan Pengumpulan Data
Inspeksi lapangan dilakukan untuk mengetahui mengenai hal-hal sebagai berikut:
1) Kondisi fisik properti.
2) Spesifikasi teknis properti.
3) Kondisi lingkungan dan potensinya.
Pengumpulan data meliputi :
1) Data pasar setempat mengenai jenis objek penilaian.
2) Ketentuan tata kota yang dikeluarkan oleh instansi terkait.
d. Analisis Data
Proses analisis dilakukan untuk menentukan kesimpulan akhir nilai properti dengan
menggunakan pendekatan dan metode penilaian yang telah ditentukan.
e. Penentuan Nilai dan Pelaporan
Analisis data dilakukan sesuai pendekatan dan metode penilaian yang dilakukan untuk
menyimpulkan opini nilai. Hasil opini nilai akan dituangkan dalam laporan penilaian.
7.3 Objek Penilaian
Objek penilaian adalah properti berupa:
1) tanah kosong yang terletak di Jalan Bayangkara, Kelurahan Kebon Dalam, Kecamatan
Purwakarta, Kota Cilegon, Provinsi Banten. Objek Penilaian berada di titik koordinat
6°00'13.4"S 106°02'52.0"E.
2) Unit kendaraan oprasional, mesin, peralatan pabrik dan inventaris kantor yang terletak di
Kawasan Industrial Estate Cilegon 1, Amerika Kawasan Industri Krakatau No.I,
Kelurahan Samangraya, Kecamatan Citangkil, Kota Cilegon, Provinsi Banten. Objek
Penilaian berada di titik koordinat 5°59'32.3"S 106°01'29.3"E
7.4 Tanggal Inspeksi
Berdasarkan proposal penawaran jasa penilaian yang telah disetujui dan disepakati sebagai
surat perjanjian kerja, Penilai telah melakukan inspeksi terhadap objek penilaian pada
tanggal 11 Juni 2026, sehubungan dengan kemungkinan adanya perubahan yang terjadi
terhadap kondisi pasar dan kondisi objek penilaian, maka laporan penilaian ini hanya dapat
mempresentasikan tentang opini Nilai Pasar pada saat tanggal penilaian. Kami berasumsi
bahwa kondisi objek penilaian pada saat tanggal penilaian sama dengan pada saat inspeksi
lapangan.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 2
Page 63
7.5 Tanggal Penilaian
Tanggal efektif penilaian (cut off date) adalah tanggal dimana hasil nilai ditetapkan dengan
kondisi dan syarat-syarat yang diberlakukan. Pada Laporan Penilaian ini yang ditetapkan
sebagai tanggal penilaian adalah 31 Desember 2025.
7.6 Tingkat Kedalaman Investigasi
Investigasi yang dilakukan dalam penugasan ini meliputi wawancara/inspeksi, penelaahan,
perhitungan dan analisis, sehingga diperoleh informasi yang relevan terkait dengan tujuan
penilaian. Tingkat kedalaman investigasi yang akan dilakukan dalam penugasan ini terbatas
pada :
a. Investigasi Legal, penilai tidak melakukan pengecekan keaslian dokumen-dokumen copy
akta pendirian, akta perubahan dan dokumen legal lainnya, jika ada, segala sesuatu
mengenai legalitas dan dokumen objek penilaian yang diberikan dan ditunjukkan kepada
Penilai, diasumsikan benar dan menjadi tanggung jawab Pemberi Tugas atas
kebenarannya.
b. Investigasi Data, penilai melakukan pengumpulan dan melakukan verifikasi terhadap
data-data.
c. Sebagian besar data-data dan informasi akan didapat dari Pemberi Tugas, sehingga data-
data dan informasi tersebut, diasumsikan benar adanya, apabila ada data-data, dan
informasi yang tidak sesuai dan ditutup-tutupi, maka opini nilai yang disampaikan, batal
demi hukum.
d. Segala sesuatu yang membatasi penugasan penilaian ini, akan menjadi kesepakatan
ruang lingkup penilaian antara Penilai dan Pemberi Tugas pada poin asumsi-asumsi
khusus proposal penawaran jasa penilaian ini.
7.7 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaannya
Dengan mempertimbangkan pendekatan-pendekatan yang lazim diterapkan dalam penilaian
tersebut di atas, setelah melakukan analisa terhadap data-data, informasi yang diterima serta
setelah melakukan inspeksi lokasi, maka penilai berpendapat bahwa pendekatan penilaian
yang paling tepat dilakukan untuk objek penilaian adalah sebagai berikut:
a. Pendekatan dan metode penilaian tanah kosong dan kenfaraan Pendekatan Pasar metode
Perbandingan Data Pasar
b. Pendekatan dan metode penilaian mesin, peralatan pabrik dan inventaris kantor Pendekatan
Biaya metode Biaya Pengganti.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 3
Page 64
Alasan-alasan pemilihan pendekatan dan metode penilaian ini adalah sebagai berikut:
1) Penilaian Tanah Kosong Menggunakan Pendekatan Data Pasar metode Perbandingan
Data Pasar.
Alasan-alasan pemilihan pendekatan dan metode penilaian ini adalah sebagai berikut:
Saat dilakukan inspeksi kami mendapatkan data pembanding berupa tanah kosong yang sedang
ditawarkan untuk dijual yang sebanding dengan objek penilaian, sehingga Pendekatan Pasar
metode Perbandingan Data Pasar dapat digunakan.
2) Penilaian Unit Kendaraan Menggunakan Pendekatan Data Pasar metode Perbandingan
Data Pasar.
Alasan-alasan pemilihan pendekatan dan metode penilaian ini adalah sebagai berikut:
Saat dilakukan inspeksi kami mendapatkan data pembanding berupa unit kendaraa yang sedang
ditawarkan untuk dijual yang sebanding dengan objek penilaian melalui media internet, sehingga
Pendekatan Pasar metode Perbandingan Data Pasar dapat digunakan.
3) Penilaian Mesin, Peralatan Pabrik dan Inventari Kantor Menggunakan Pendekatan Data
Pasar metode Perbandingan Data Pasar.
Alasan-alasan pemilihan pendekatan dan metode penilaian ini adalah sebagai berikut:
a. Diketahui umur aktual mesin dan peralatan dengan cara menghitung jumlah tahun
sejak peralatan selesai dibuat hingga tanggal penilaian.
b. Umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara
menghitung jumlah tahun sejak mesin dan peralatan dibuat sampai dengan eliminasi
waktu dimana mesin dan peralatan tidak lagi dapat digunakan atau dioperasikan
secara ekonomis.
c. Umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual
berdasarkan kondisi dan kegunaan mesin dan peralatan, atau sisa umur ekonomis
mesin dan peralatan dengan cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang
masih tersisa sebelum mesin dan peralatan tidak lagi digunakan atau dioperasikan
secara ekonomis.
d. Untuk memperoleh Biaya Reproduksi Baru dari mesin dan peralatan dengan
menerapkan index atau trend factor terhadap biaya historis (historical cost) yang
diukur sesuai pasar, dengan merubah biaya masa lalu menjadi indikasi biaya
reproduksi per tanggal penilaian.
Dengan demikian pendekatan penilaian berdasarkan Pendekatan Biaya dengan
metode Biaya Pengganti dapat digunakan dalam penilaian ini.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 4
Page 65
7.8 Penilaian Aset Tetap
A. Penilaian Tanah Kosong
a. Lokasi dan Identifikasi Tanah Kosong
Properti merupakan tanah kosong yang terletak Jalan Bayangkara, Kelurahan Kebon
Dalam, Kecamatan Purwakarta, Kota Cilegon, Provinsi Banten. Objek Penilaian
berada di titik koordinat 6°00'13.4"S 106°02'52.0"E.
Properti dapat ditempuh dari beberapa alternatif, diantaranya melalui exit Tol Cilegon
Barat keluar gerbang tol Cilegon Barat lalu belok kanan di simpang empat ke Jalan
Jendral Sudirman sejauh 2,2 kilometer lalu belok kanan di simpang empat Alun-Alun
Kota Cilegon ke Jalan KH. Hasin Beji sejauh 400 meter lalu belok kanan ke Jalan
Bayangkara. ± 700 meter properti berada di sebelah kanan.
Lingkungan objek penilaian didominasi dengan bangunan rumah tinggal,
pertokooan/kios, ruko dan lain sebagainya, saat ini objek penilaian merupakan tanah
kosong yang berada di lingkungan pemukiman.
b. Data Lingkungan
Sebagaimana telah diungkapkan diatas, properti terletak di Jalan Bayangkara yang
sudah berkembang dan berdekatan dengan bermacam aktivitas seperti : pusat
pemerintahan kota Cilegon, perumahan penduduk, real estate, sarana perbankan,
perkantoran, supermarket, hotel dan mempunyai akses transportasi yang relatif
mudah.
Lingkungan ini banyak terdapat instansi pemerintah dan swasta yang dilengkapi
dengan sarana instalasi air bersih (PAM), instalasi listrik (PLN), instalasi telepon
(Telkom) dan jalan lingkungan yang diasphal ± 5 meter, di kiri kanan jalan belum
dilengkapi selokan/gorong-gorong dan trotoar.
Objek penilaian memiliki kelebihan dan kekurangan dari sisi lokasi dan lingkungan
yaitu:
1) Kelebihan
Objek penilaian berada di dekat dengan Pusat Pemerintahan Kota Cilegon.
2) Kekurangan
Jalan di depan properti memilik lebar 4 s/d 5 meter, sedangkan intensitas
kendaraan padat pada pagi dan sore hari yang mengakibatkan perlambatan bila
terjadi cros pada kendaraan roda empat atau lebih.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 5
Page 66
Beberapa fasilitas umum yang berada disekitar properti antara lain :
1) Alun-Alun Kota Cilegon
2) Kantor Pusat Pemerintahan Kota Cilegon
3) Masjid Ibnu Marjuk
Batas-batas properti :
1) Timur : Jalan Lingkungan
2) Utara : Tanah Kosong
3) Selatan : Kios
4) Barat : Jalan Bayangkara
c. Data Legalitas
Kepemilikan objek penilaian sesuai dari informasi dan dokumen yang diserahkan dari
Pemberi Tugas berupa kepemilikan tunggal berupa SHGB atas nama PT Krakatau
Daya Tirta, yang diuraikan sebagai berikut:
Tanggal Luas
No Sertifikat Pemegang Hak
Berakhir (m²)
1 SHGB NIB. 28.06.000001364.0 PT Krakatau Daya Tirta 4-07-2042 1.056
d. Fasilitas dan Daya Guna
1) Listrik, kawasan sekitar properti sudah tersedia jaringan listrik dari PLN.
2) Telepon, kawasan sekitar properti sudah tersedia jaringan telepon dari
PT Telkom.
3) Air Bersih, air bersih didapat bersumber pada air sumur/air tanah.
4) Transportasi Umum, ditemui di Jendral Sudirman yang berjarak ± 700 m, sedangkan
jalan di depan objek penilaian adalah kendaraan pribadi.
e. Peruntukan
Berdasarkan informasi dinas tata kota Kota Bandung dan kondisi lingkungan sekitar
objek penilaian, peruntukan (zoning) objek penilaian adalah Zona Perumahan.
Gambaran Tata Luar Terlampir.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 6
Page 67
f. Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest Use and Best Use)
Dalam melakukan analisis ini, kami memperhatikan beberapa hal yang harus dipenuhi
seperti aspek hukum diizinkan, secara fisik memungkinkan, dan layak secara finansial, serta
memberikan hasil yang tertinggi dan terbaik.
Untuk hal tersebut diatas, kami tidak melakukan analisis secara mendetail dan terperinci
dikarenakan pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan terpisah dari pekerjaan penilaian ini,
namun jika dilihat dari kondisi saat ini, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:
Kesimpulan:
Berdasarkan data yang diperoleh, pengamatan lingkungan sekitar objek penilaian dan sesuai
peraturan Dinas Tata Kota (sumber dari Web GISTARU), menurut pengamatan kami,
penggunaan tanah saat ini yaitu untuk Zona Pemukiman merupakan pemanfaatan yang
tertinggi dan terbaik aset tersebut.
g. Gambaran Bangunan Properti
Properti dalam penilaian berupa tanah kosong dengan luas tanah 1.056 m yang terletak di
Jalan Bayangkara, Kelurahan Kebon Dalam, Kecamatan Purwakarta, Kota Cilegon,
Provinsi Banten.
Tanah objek penilaian berbentuk letter “L”. Tanah pada bagian depan berada di bawah jalan
dengan elevasi ± 0,5 meter. Kontur tanah objek penilaian datar, saat ini objek properti
ditanami rumput liar. Batas tanah objek properti tidak begitu jelas.
h. Indikasi Nilai Pasar
Penilaian Tanah
Adapun proses atau tata cara yang digunakan penilai untuk menentukan indikasi Nilai Pasar
tanah menggunakan Pendekatan Pasar metode Perbandingan Data Pasar, diuraikan
sebagai berikut:
a) Melakukan inspeksi terhadap objek penilaian, dengan melakukan identifikasi
dan lain-lain yang mempengaruhi indikasi Nilai Pasar.
b) Melakukan inspeksi terhadap data pasar, dalam hal ini adalah data-data
sebanding dari objek penilaian yang ditawarkan untuk dijual maupun yang telah
terjual. Penilai juga melakukan analisis terhadap marketabilitas terhadap
penjualan data sebanding disekitar lokasi.
c) Dalam menentukan indikasi Nilai Pasar, penilai membandingkan antara objek
penilaian dengan data-data sebanding disekitar lokasi, terhadap adanya
perbedaan antara objek penilaian dengan data-data pembanding dilakukan
penyesuaian atau adjustment.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 7
Page 68
d) Dari data-data yang telah dikategorikan sebanding atau mewakili, penilai
melakukan proses penyesuaian antara objek penilaian dengan data-data
pembanding.
e) Penyesuaian menggunakan teknik penyesuaian dalam bentuk persentase (%).
f) Hasil penyesuaian dan setelah memperhatikan faktor-faktor yang
mempengaruhi indikasi Nilai Pasar, kemudian penilai menyimpulkan indikasi
Nilai Pasar objek penilaian.
Dengan menggunakan pendekatan tersebut di atas, penilai berusaha untuk
mendapatkan indikasi Nilai Pasar properti, dengan cara membandingkan properti
yang dinilai dengan properti lain didaerah sekitar, baik yang sudah terjual maupun
yang sedang ditawarkan untuk dijual.
Tentulah properti yang dibandingkan tidak sama persis dengan properti yang dinilai,
oleh karenanya akan dilakukan penyesuaian/adjustment berdasarkan perbedaan
yang ada baik dari segi lokasi, hak atas properti, luas, kondisi tanah dan bentuk
tanah.
Pada waktu melakukan inspeksi ke lokasi, penilai memperoleh beberapa data yang
sedang ditawarkan disekitar lokasi properti, dapat disebutkan seperti di bawah ini :
Data 1
Properti : Tanah Kosong (Tanah rawa, elevasi berada di
bawah Jalan ± 1,5 meter)
Lokasi : Jalan Pangeran Jayakarta
Jarak Ke Objek Penilaian : ± 800 meter
Luas Tanah : ± 3.000 m²
Surat Tanah : SHM
Harga Penawaran : Rp. 6.000.000.000,-
Data 2
Properti : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Jalan Kali Gandu
Jarak Ke Objek Penilaian : ± 1,5 km
Luas Tanah : ± 3.000 m²
Surat Tanah : SHM
Harga Penawaran : Rp. 6.000.000.000,-
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 8
Page 69
Data 3
Properti : Rumah Tinggal
Lokasi : Jalan Pangeran Jayakarta
Jarak Ke Objek Penilaian : ± 1 km
Luas Tanah : ± 442 m²
Luas BAngunan : ± 250 m²
Surat Tanah : SHM
Harga Penawaran : Rp. 1.500.000.000,-
Berdasarkan pertimbangan pertimbangan pokok serta memperhatikan faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian saat ini, maka Kami
berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Tanah seluas ± 1.056 m² adalah:
Rp. 2.457.312.000,-
i. Kesimpulan Nilai
Melalui proses penilaian yang telah diuraikan diatas dan dengan memperhatikan
faktor-faktor yang berpengaruh terhadap hasil penilaian, maka kami menyimpulkan
bahwa Nilai Pasar objek penilaian per tanggal 31 Desember 2025 adalah:
Rp. 2.457.312.000,-
Dua Miliar Empat Ratus Lima Puluh Tujuh Juta Tiga Ratus Dua Belas Ribu Rupiah
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 9
Page 70
B. Penilaian Unit Mesin, Peralatan Pabrik, Kendaraan dan Inventaris Kantor
a. Lokasi dan Identifikasi
Unit mesin, peralatan pabrik, kendaraan dan inventaris kantor yang terletak di
Kawasan Industrial Estate Cilegon 1, Amerika Kawasan Industri Krakatau No.I,
Kelurahan Samangraya, Kecamatan Citangkil, Kota Cilegon, Provinsi Banten. Objek
Penilaian berada di titik koordinat 5°59'39.8"S 105°58'58.1"E.
Properti dapat ditempuh dari beberapa alternatif, diantaranya melalui exit Tol Cilegon
Barat keluar gerbang tol Cilegon Barat lalu terus lurus di simpang empat masuk ke
Kawasan Industri Krakatau Stell Cilegon sejauh ± 5,5 km lalu belok kanan masuk ke
area Pabrik milik PT Krakatau Chandra Energi. Properti berada di area pabrik
tersebut.
b. Data Legalitas
Kami tidak menerima copy invoice mesin, peralatan peralatan pabrik dan inventaris
kantor, sesuai informasi dari pemberi tugas, bahwa data legalitas berupa invoince
mesin, peralatan peralatan pabrik dan inventaris kantor atas nama PT Krakatau Daya
Tirta. List STNK unit kendaraan sebagai berikut:
No Jenis Nopol Nama Pelik Merk No STNK Type Tahun Warna No Mesin No Rangka
1 Truck A 8762 TY PT Krakatau Daya Tirta Toyota 07931180.H Dyna Long 3.700 BU343R-TKMQSD3 2004 Biru 14B-1750579 MHFC1BU4340008643
2 Truck A 8193 TZ PT Krakatau Daya Tirta Toyota 03945200.E Dyna Long 4000 WU340R-TKMOS03 2006 Biru W04D-JJ41311 MHFC1JU4060030426
3 Truck A 8190 TZ PT Krakatau Daya Tirta Toyota 03945201.E Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4 2006 Biru W04DT-JJ41356 MHFC1JU4060030680
4 Truck A 8379 TY PT Krakatau Daya Tirta Toyota 14046028.G Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4 2013 Biru W04DT-PJ44758 MHFC1JUX1D5018474
5 Truck A 8674 S PT Krakatau Daya Tirta Mitsubishi 14079635.G Colt Diesel FE74L 4x2 M/T 2018 Biru 4D34T-S82866 MHMFE74PHJK001593
6 Truck A 8531 RA PT Krakatau Daya Tirta Isuzu 17009849.G NMR81U-LAYIN4 (4x2) M/T 2023 Biru G120274 MNCNMR91LPJ120274
7 Truck A 8846 RA PT Krakatau Daya Tirta Isuzu 03858214.I NMR81U-LAYIN4 (4x2) M/T 2024 Biru 2GD-5368599 MROKB8CD1P1141908
8 Mobil A 8082 T PT Krakatau Daya Tirta Daihatsu 10431721.H S42RP-PMRFJJ KG 2019 Silver Metalik 3SZDGV1481 MHKP3CA1JKK196112
9 Mobil A 8726 S PT Krakatau Daya Tirta Daihatsu 16952778.G S42RP-TMRFJJ KP 2018 Silver Metalik 3SZDGS4578 MHKP3CA1JK021960
10 Mobil A 8986 LA PT Krakatau Daya Tirta Suzuki 01567021 AEV415P CX Type 2 (4x2) M/T 2025 Abu-Abu K155T1712279 MHYHDC617SJ282467
c. Gambaran Objek Penilaian
Dalam pelaksanaan penilaian unit mesin, peralatan pabrik, kendaraan dan inventaris
kantor, kami telah melaksanakan inspeksi ke lokasi atas keberadaan dan kondisi
berdasarkan pendataan langsung. Daftar unit mesin, peralatan pabrik, kendaraan
dan inventaris kantor tersebut dapat dilihat pada lampiran.
Kondisi unit mesin, peralatan pabrik, kendaraan dan inventaris kantor pada saat
penilaian dilakukan dalam kondisi beroperasi dengan baik dan juga dengan unit
kendaraan dan mesin-mesin yang masih beroperasi.
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 10
Page 71
d. Indikasi Nilai Pasar Unit Kendaraan
Adapun proses atau tata cara yang digunakan penilai untuk menentukan indikasi Nilai
Pasar kendaraan dan alatberat menggunakan Pendekatan Pasar metode
Perbandingan Data Pasar, diuraikan sebagai berikut:
a) Melakukan inspeksi terhadap objek penilaian, dengan melakukan identifikasi dan lain-lain
yang mempengaruhi Indikasi Nilai Pasar.
b) Melakukan inspeksi terhadap data pasar, dalam hal ini adalah data-data sebanding dari
objek penilaian yang ditawarkan untuk dijual maupun yang telah terjual.
c) Dalam menentukan indikasi Nilai Pasar, penilai membandingkan antara objek penilaian
dengan data-data pembanding, terhadap adanya perbedaan antara objek penilaian
dengan data-data pembanding dilakukan penyesuaian atau adjustment.
d) Dari data-data yang telah dikategorikan sebanding atau mewakili, penilai melakukan
proses penyesuaian antara objek penilaian dengan data-data pembanding.
e) Penyesuaian menggunakan teknik penyesuaian dalam bentuk persentase (%).
f) Hasil penyesuaian dan setelah memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi indikasi
Nilai Pasar, kemudian penilai menyimpulkan indikasi Nilai Pasar objek penilaian.
Dengan menggunakan pendekatan tersebut di atas, penilai berusaha untuk mendapatkan
indikasi Nilai Pasar, dengan cara membandingkan objek yang dinilai dengan objek
pembanding, baik yang sudah terjual maupun yang sedang ditawarkan untuk dijual. Tentulah
objek yang dibandingkan tidak sama persis dengan objek yang dinilai, oleh karenanya akan
dilakukan penyesuaian/adjustment berdasarkan perbedaan yang ada baik dari segi merk,
tahun, type, kondisi objek penilaian.
Indikasi Nilai Pasar Unit Light Truck, Merk Toyota, Type Dyna 110 ST WU340R-
TKMLHD4, Tahun 2013
Berikut ini analisa untuk menentukan Nilai Pasar berupa Light Truck, Merk Toyota, Type
Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4, Tahun 2013, pada waktu melakukan inspeksi objek
penilaian, penilai memperoleh beberapa data yang sedang ditawarkan melalui media
internet, dapat disebutkan seperti di bawah ini.
Data 1
Personal Properti : Kendaraan Truck
Merk/Type : Toyota Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4, Tahun 2012
Indikasi Harga /Unit : Rp. 120.000.000,-
Data 2
Personal Properti : Kendaraan Truck
Merk/Type : Toyota Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4, Tahun 2013
Indikasi Harga /Unit : Rp. 145.000.000,-
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 11
Page 72
Data 3
Personal Properti : Kendaraan Truck
Merk/Type : Toyota Dyna 110 ST WU340R-TKMLHD4, Tahun 2013
Indikasi Harga /Unit : Rp. 155.000.000,-
Berdasarkan data-data tersebut di atas, biasanya harga jual personal properti dipengaruhi
oleh berbagai hal sebagai refleksi pembeli maupun pemilik dalam melakukan transaksi,
diantaranya adalah sebagai berikut:
a) Sama dengan jenis properti lainnya, Type/Merk unit juga berpengaruh terhadap masing-
masing unit dalam menentukan harga jual.
b) Tahun pembuatan juga mempengaruhi harga jual unit, terutama dengan kondisi second.
c) Sama dengan jenis personal properti lainnya, kelengkapan accesories juga merupakan
salah satu yang mempengaruhi dalam menentukan harga.
d) Sama dengan jenis properti lainnya, kondisi juga merupakan salah satu yang
mempengaruhi dalam menentukan harga.
Berdasarkan analisa tersebut di atas dan dengan memperhatikan faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian saat ini maka penilai berkesimpulan bahwa
Indikasi Nilai Pasar Unit Unit Light Truck, Merk Toyota, Type Dyna 110 ST WU340R-
TKMLHD4, Tahun 2013 adalah:
Rp. 131.520.000,-
Dengan cara yang sama seperti perhitungan di atas, Indikasi Nilai Pasar kendaraan yang
lainnya dapat ditentukan. Berdasarkan analisa dan dengan memperhatikan faktor-faktor
yang mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian saat ini maka penilai berkesimpulan
bahwa Indikasi Nilai Pasar Unit Kendaraan:
No Jenis Nopol Merk Model Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
1 Truck A 8762 TY Toyota Light Truck 66.500.000
2 Truck A 8193 TZ Toyota Light Truck 76.260.000
3 Truck A 8190 TZ Toyota Light Truck 82.360.000
4 Truck A 8379 TY Toyota Light Truck 131.520.000
5 Truck A 8674 S Mitsubishi Bak Besi 301.160.000
6 Truck A 8531 RA Isuzu Bak Besi 303.810.000
7 Truck A 8846 RA Isuzu Bak Besi 340.430.000
8 Mobil A 8082 T Daihatsu Pick Up 106.850.000
9 Mobil A 8726 S Daihatsu Pick Up 88.130.000
10 Mobil A 8986 LA Suzuki Pick Up 127.050.000
Total 1.624.070.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 12
Page 73
Dengan memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian
saat ini maka penilai berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Unit Kendaraan adalah:
Rp. 1.624.070.000,-
e. Indikasi Nilai Pasar Unit Mesin, Peralatan Pabrik dan Inventaris Kantor
Penilaian unit mesin, peralatan pabrik dan inventaris kantor menggunakan Metode
Pendekatan Biaya (Cost Approach). Adapun proses atau tata cara yang digunakan
penilai untuk menentukan Indikasi Nilai Pasar adalah sebagai berikut:
Adapun proses atau tata cara yang digunakan penilai untuk menentukan Indikasi
Nilai Pasar properti dengan menggunakan Pendekatan Biaya adalah sebagai berikut:
a) Melakukan inspeksi lokasi terhadap objek penilaian, dengan melakukan identifikasi dan
lain-lainnya yang mempengaruhi nilai.
b) Menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu Biaya Pengganti Baru
(Replacement Cost New).
c) Menghitung besarnya estimasi biaya yang telah ditentukan sebagaimana dimaksud
dalam butir b) dari objek penilaian.
d) Menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian.
e) Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung sebagaimana dimaksud
dalam butir c) dengan jumlah penyusutan yang telah dihitung sebagaimana dimaksud
dalam butir d);
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk mereproduksi
suatu properti baru yang sama atau setara dengan objek penilaian, berdasarkan harga
pasaran setempat pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date). Setelah dilakukan penghitungan
dengan pendekatan biaya diperoleh Indikasi Nilai Pasar unit mesin, peralatan pabrik dan
inventaris kantor sebagai Berikut:
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
A Container
1 Container Office 20 Feet 1 2022 43.230.000
2 Container Office 40 Feet - Ruang Pemasaran 1 2022 47.740.000
Sub. Total Container 90.970.000
B Mesin dan Peralatan Pabrik
1 Activeated Carbon Filter (Tanki Kap. 3 Ton) 1 2001 18.400.000
2 Housing Filter material SS 304 4 2001 38.090.000
3 Mixing Tank material SS 304 2 2001 12.620.000
4 Ultra Violet Sterilizer 1 2001 3.400.000
5 SST Strorage Tank 6 Ton material SS 304 1 2001 18.530.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 13
Page 74
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
B Mesin dan Peralatan Pabrik
6 Bottling Cleaning Equipment (Rinsing manual SS 304) 1 2001 600.000
7 Interconnecting Pipe WTU (Pipa SS 304) 1 2001 53.480.000
8 Control Panel (untuk Instalasi Listrik Mesin Produksi) 1 2001 26.140.000
9 Laminar Air Flow Cabinet merk Memmert 1 2001 14.540.000
10 Incubator merk Memmert 1 2001 13.120.000
11 Oven merk memmert 1 2001 8.020.000
12 Water Bath merk Memmert 1 2001 4.640.000
13 Microscop Binocular 1 2001 5.320.000
14 PH Meter merk Lamotte 1 2001 4.290.000
15 Anaytical Balance merk AND EK-2001 1 2001 4.000.000
16 Ozon Test Kit 1 2001 1.180.000
17 Vacum Filter System 1 2001 3.130.000
18 Glassware 2 2001 9.270.000
19 Turbidi Meter (merk Kat Lovibond) 1 2002 7.060.000
20 Mesin Rol Conveyor Gravity material Galvanis 1 2004 3.700.000
21 Mesin Korok Washing (manual) 1 2004 2.260.000
22 Gravity Conveyor material Galvanis 6 2005 9.070.000
23 Mesin Ozonator (Kap.40 gram O3 merk Prominent) 1 2006 26.220.000
24 Conveyor Gravity material Galvanis 10 m 1 2007 13.690.000
25 Pembuatan Jalur Conveyor (mod 6 m) 1 2007 8.370.000
26 Mesin Botol 5 gallon kap.300 BPH 1 2007 127.510.000
27 Hayashi Automatic P Cup Type:4 L (Conveyor Chain) 1 2007 21.750.000
28 Motor Korok (Motor 1/2 HP 1 phase) 1 2008 850.000
29 Mesin Small Pack 240ml 1 2008 119.350.000
30 Spectro Quant Nova 60 A dari merck 1 2008 24.430.000
31 Norgen Excelon Modular Filter 1 2008 1.100.000
32 Pompa merk Loware 1 2009 4.400.000
33 Filler Aluminium 1 2009 630.000
34 Houshing Back Filter kap.11 m3/jam, Booster Pump 1 2010 40.970.000
35 Tanki Losses air SS 304 kap.5 ton, & Instalasi Pipa PVC 1 2011 19.360.000
36 Compresor free oil merk Swan kap.Motor 1,5 HP 1 2011 3.220.000
37 Motor Omron Type R7M-A75030-S1 1 2012 2.250.000
38 Pompa merk Lowara 220/380 V 1 2013 5.870.000
39 Pompa Transfer Filler merk CNP 1 2013 2.630.000
40 Compressor 10 HP merk Krisbow 1 2014 12.830.000
41 Compressor Shigamitsu kap. 20 HP, Vol. tanki 500 liter 1 2016 23.900.000
42 Pumpa Ss Cnp Shouthern Chl 12-30 1 2016 7.120.000
43 Impeler Baster Pump Cdlf 16-6 7,5 Hp 1 2016 6.440.000
44 Motor Penggerak Gear Capper 1 2016 4.750.000
45 Foldable Hand Truk 300 Kg Big Kw05-419 1 2016 670.000
46 Heavy Duty Chain Block 2 Ton 1 2016 900.000
47 Mesin Bor 1 2017 820.000
48 Mesin Korok Gallon Bagian Dalam 1 2017 13.860.000
49 Blander Las 1 2017 1.000.000
50 Air Cylinder Smc 1 2017 1.150.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 14
Page 75
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
B Mesin dan Peralatan Pabrik
51 Gear Box,Gear Penggerak, Base Plate, 1 2018 8.660.000
52 Gear Box Worm 1 2019 5.160.000
53 Mesin Cip 1 2019 7.330.000
54 Servo drive & LCD NB5 1 2019 11.720.000
55 Gear Box 1 2020 5.270.000
56 Pump Parts (Mesin Hitachi Ink Jet Printer) 1 2020 94.650.000
57 Rantai 2042SS 5 2020 3.320.000
58 Bucket SS 3 2020 15.360.000
59 Pipa Venturi MIC 1 Inch 1 2020 1.950.000
60 Motor Pump CNP EM CDLF 7.5 HP 3PH 1 2020 8.950.000
61 Kompresor Shigemitsu Model W-1.5 12.5 Bar 20HP 1 2022 37.930.000
62 Pompa Lowara Tipe CEA 370/3/D; 220-240/380-145-50 1 2023 18.620.000
63 Pompa Centrifugal Stainless Steel Ebara Cdx 120/20 1,5Kw 1 2023 8.880.000
64 Mesin Pencuci Gallon 19 Liter Otomatis 1 2023 212.740.000
65 Ozon Generator 50gr 1 2023 52.030.000
66 Mesin Ultra Violet 1 2024 35.430.000
67 Pompa Lowara 1 2026 21.560.000
Sub. Total Mesin dan Peralatan Pabrik 1.306.460.000
C Bangunan Tambahan Gudang Penyimpanan Galon dan Gudang (Work Shop)
1 Bangunan Tambahan Gudang Penyimpanan Galon produk 1 2007 133.200.000
2 Bangunan Gudang / WorkS Shop 1 2015 52.900.000
Sub. Total Bangunan Tambahan Gudang Penyimpanan Galon
186.100.000
dan Gudang (Work Shop)
D Dispenser
1 Dispencer Hot & Cool merk linea 19 2006 1.640.000
2 Dispencer Hot & Cool merk linea 40 2006 4.460.000
3 Dispencer Hot & Cool merk linea 20 2006 1.730.000
4 Dispencer Hot & Cool merk linea 25 2007 2.160.000
5 Dispencer Hot & Cool merk linea 20 2007 1.730.000
6 Dispencer Hot & Cool merk linea 20 2007 1.730.000
7 Dispencer Hot & Cool merk linea 80 2007 6.910.000
8 Dispenser Hot & Cold merk Sanken type HWD 772 SH 42 2013 5.140.000
9 Dispenser Hot & Cold merk Sanken type HWD 772 SH 50 2013 6.120.000
10 Dispenser Hot & Cold merk Sanken type HWD 772 SH 50 2013 6.120.000
11 Dispenser Hot & Cold merk Sanken type HWD 772 SH 75 2014 10.760.000
Sub. Dispenser 48.500.000
E Galon / Botol
1 Botol Galon Grade B 978 2021 11.388.000
2 Botol Galon KW 2 2.000 2021 25.248.000
3 Botol Galon Grade C 1.000 2021 13.483.000
4 Botol Galon Grade C 1.500 2021 21.584.000
5 Botol Galon Grade B Namasindo 1.500 2021 22.261.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 15
Page 76
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
E Galon / Botol
6 Botol Galon KW2 Namasindo 1.500 2022 23.621.000
7 Botol Galon Namasindo 1.000 2022 16.650.000
8 Botol Galon Namasindo 1.000 2022 16.650.000
9 Botol Galon Namasindo 1.500 2022 25.652.000
10 Botol Galon Namasindo 1.400 2022 27.938.000
11 Botol Galon Grade C Oro Plastindo 1.400 2022 29.305.000
12 Botol Galon Grade C Oro Plastindo 1.400 2022 29.305.000
13 Botol Galon Grade Ori Primadaya Plastindo 1.000 2022 24.595.000
14 Botol Galon Grade B Namasindo 1.500 2023 35.064.000
15 Botol Galon Grade Ori Primadaya Plastindo 995 2023 27.905.000
16 Botol Galon Grade B Namasindo 1.499 2023 36.510.000
17 Botol Galon Grade B Namasindo 1.000 2023 24.356.000
18 Botol Galon Grade B Namasindo 1.000 2023 26.800.000
19 Botol Galon Grade A Primadaya Plastindo 1.430 2023 46.671.000
20 Botol Galon Grade A Primadaya Plastindo 1.000 2023 33.215.000
21 Botol Galon Grade Ori Primadaya Plastindo 1.000 2024 33.788.000
22 Botol Galon Grade B Namasindo 1.445 2024 39.933.000
23 Botol Galon Grade B Oro Plastindo 1.500 2024 52.403.000
24 Botol Galon Grade B Namasindo 1.500 2024 46.800.000
25 Botol Galon Grade B Oro Plastindo 1.500 2024 48.264.000
26 Botol Galon Grade B Oro Plastindo 1.500 2024 49.002.000
27 Botol Galon Grade B Oro Plastindo 1.500 2024 50.466.000
28 Botol Galon Grade B Namasindo 1.500 2025 51.936.000
29 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2025 53.400.000
30 Botol Galon Oro Plastindo 1.000 2025 35.600.000
31 Botol Galon Oro Plastindo 1.000 2025 35.600.000
32 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2025 55.602.000
33 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2025 56.334.000
34 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2025 57.798.000
35 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2025 58.536.000
36 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2026 56.334.000
37 Botol Galon Oro Plastindo 1.500 2026 57.798.000
38 Botol Galon Oro Plastindo 1.000 2026 38.532.000
39 Botol Galon Oro Plastindo 500 2026 19.266.000
Sub. Total Galon / Botol 1.415.593.000
F Peralatan kantor & Komputer 1
1 Computer Server 1 2007 1.770.000
2 Laptop Acer 1 2007 650.000
3 LCD Monitor Acer 1 2010 70.000
4 Computer 1 Set 1 2011 360.000
5 Printer HP Laset Jet P1102 1 2011 110.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 16
Page 77
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
F Peralatan kantor & Komputer 1
6 Printer merk Epson L110 1 2013 90.000
7 Monitor Komputer LED 19" merk Samsung type B150 1 2013 70.000
8 Printer Merk HP Laser Jet 1102 1 2014 110.000
9 PC Win Vista (Up Win 7) 1 2014 100.000
10 Monitor Komputer LED 15,6" merk Acer 1 2014 50.000
11 Printer Merk HP Laser Jet 1102 1 2014 110.000
12 GPS Tracker Nazwa (Kendaraan Distribusi) 1 2016 200.000
13 GPS Tracker Nazwa (Kendaraan Distribusi) 1 2016 410.000
14 CCTV Outdoor Hd 1, 3 Mega Pixel (Keuangan; Produksi) 1 2016 330.000
15 CPU 1 2016 140.000
16 PSU & Fan Server Merk HP Proliant ml 150 1 2017 300.000
17 UPS APC SUA 1500 1 2017 170.000
18 Mainboard komputer server 1 2017 240.000
19 UPS APC SUA 1500 1 2017 170.000
20 Mainboard komputer server 1 2017 240.000
21 PC Intel Pentium Dual CPU E2200 | 2GB RAM | Win 7 1 2018 1.150.000
22 Laptop Asus SN: J4N0CV110982174 1 2019 410.000
23 PC Dell Core i3 Win 7 - Nadia 1 2019 140.000
24 PC Dell Core i3 Win 7 - Putri 1 2019 140.000
25 Switch Hub 16 Port 1 2019 100.000
26 Printer Epson LX310 1 2019 170.000
27 Pemasangan 2 GPS 2 2020 120.000
28 Printer & Scanner Epson L3110 - Keuangan 1 2020 170.000
29 Mesin POS Unicorn AP318 3G NFC 1 2020 410.000
30 PC Intel Core i3 | Ram 4gb | 500gb LED 19" 1 2020 480.000
31 CPU Intel Core i3 540 3 GHz 1 2020 370.000
32 Printer Epson L3110 - Div.Produksi&Perawatan 1 2021 210.000
33 Laptop HP 15 i7 1065 G7 - Direktur 1 2021 810.000
34 PC Intel i5 / HDD 500 GB / Monitor 19" 1 2021 940.000
35 Logitech C270 HD Web Cam 1 2021 150.000
36 PC Intel i3 / SSD 120 GB 1 2021 500.000
37 PC Intel i3 / SSD 120 GB 1 2021 500.000
38 Monitor Acer 19" 1 2021 250.000
39 Printer LX 310 1 2021 380.000
40 PC Intel i3 / SSD 120 GB 1 2021 680.000
41 Monitor LED 19" Dell D1910 1 2021 610.000
42 Proyektor Epson EB-E500 1 2021 1.870.000
43 Monitor LED 19" LG 19M38 1 2022 580.000
44 CPU i5 3470 / SSD 128GB / HDD 500GB / RAM 8GB 1 2022 1.210.000
45 Monitor LED 22" Lenovo D22-20 1 2022 770.000
46 CPU i3 530 / SSD 512GB / HDD 500GB / RAM 8GB - Pemasaran 1 2022 960.000
47 CPU i3 530 / SSD 512GB / HDD 500GB / RAM 8GB - Lab 1 2022 960.000
48 Monitor LED 22" Lenovo D24-20 1 2022 860.000
49 Printer Epson L3210 - Penjualan / Pemasaran 1 2022 1.100.000
50 Printer Epson L3210 - R. Lab 1 2023 1.180.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 17
Page 78
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
F Peralatan kantor & Komputer 1
51 Printer Epson L3250 - R. Keuangan & SDM 1 2023 1.520.000
52 CPU i5 3470 / SSD 120GB / HDD 500GB / RAM 8GB - Manajer Pemasaran
1 2023 1.580.000
53 Monitor LED 22" Lenovo D24-20 1 2023 830.000
54 Monitor LED 19" Lenovo D19-10 1 2023 600.000
55 CPU i5 3470 / SSD 120GB / HDD 500GB / RAM 8GB - Manajer Keu
1 & SDM2023 1.290.000
56 Server Dell Vostron SFF 3020 i7-13700 / RAM 16 GB 1 2023 11.750.000
57 Monitor LED 19" Lenovo D19-10 1 2023 670.000
58 Scanner EPSON DS-410 (Keuangan & SDM) 1 2024 4.330.000
59 Laptop Lenovo LOQ Intel I5 12GB-SSD 512GB - Keuangan 1 2025 10.960.000
60 Laptop Lenovo LOQ Essential 15, Direktur 1 2025 12.350.000
61 LAPTOP LENOVO IPS5 14IAH10 (Yusdiana-Prod) 1 2026 12.800.000
62 Printer LX 310 (Komersil) 1 2026 3.220.000
63 Printer Epson L3210 (Komersil) 1 2026 2.610.000
Sub. Total Peralatan kantor & Komputer 1 88.380.000
G Peralatan kantor & Komputer 2
1 Meja Kantor Uchiwa 1 2001 40.000
2 Perabotan Kantor 1 2001 400.000
3 Kursi Kantor 1 2002 70.000
4 Kursi Kantor 1 2003 70.000
5 Kursi Kepala Unit 1 2004 40.000
6 Filling Cabinet 1 2004 120.000
7 Meja Kantor & Kursi Kantor 1 2004 90.000
8 Meja merk Expo & Kursi Kerja 1 2005 90.000
9 Filling Cabinet 1 2005 120.000
10 Meja Expo, Kursi Ergotek + Kaca 1 2005 90.000
11 Meja Expo & Kaca Meja 1 2005 50.000
12 Orix Fan AC & Kipas Baling 1 2005 50.000
13 Fan Cyling merk Panasonic 1 2006 30.000
14 Mesin Penghancur Kertas 1 2006 40.000
15 Kamera Digital Olympus FE-100 4.0 MP 1 2006 140.000
16 Meja, Kursi Rapat 1 2006 120.000
17 Lemari Besi Merk Lion 2 2006 170.000
18 Filling Cabinet 1 2006 120.000
19 Tool Box 1 2006 180.000
20 Kursi & Meja Direktur 1 2007 70.000
21 Mesin Jilid Spiral 1 2007 100.000
22 Lemari Pakaian Kerja 1 2007 90.000
23 AC Samsung 3/4 pk 1 2011 230.000
24 Kursi Kerja Kantor 1 2012 70.000
25 AC 1 1/2 PK Merk Panasonic Anti Bakteri 1 2012 430.000
26 AC 1PK Merk Panasonic 1 2012 250.000
27 AC Split merk Panasonic 1/2 PK 1 2013 230.000
28 Printer merk Epson L210 1 2013 90.000
29 AC Split merk Panasonic 2 PK 1 2013 200.000
30 Finger Print FP2300 1 2013 170.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 18
Page 79
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
G Peralatan kantor & Komputer 2
31 Kursi Kerja merk Ergotex 1 2013 40.000
32 Meja Kerja merk Expo 1 2013 50.000
33 AC 2 PK Merk Panasonic 1 2013 410.000
34 AC 1 PK Merk Panasonic Inventer 1 2013 250.000
35 Mesin Fotocopy Portable Platen merk Fuji Xerox 1 2014 290.000
36 Penambahan (Laptop merk ASUS) 1 2015 400.000
37 Filling Cabinet Brother B104 (Analis Keuangan) 1 2016 860.000
38 Kursi Kerja Direktur Ergotec Lx 948 (Direktur) 1 2016 300.000
39 Mesin Penghitung Uang Secure Ld 22A (Analis Keuangan) 1 2016 30.000
40 Speaker Aktif Merk Weston 12" (Keuangan) 1 2016 220.000
41 AC Panasonic 1 Pk (Ruang Ozonator) 1 2016 250.000
42 AC Panasonic 1 Pk (Ruang Laboratorium) 1 2016 250.000
43 Compressor AC merk panasonic 2 PK 1 2017 200.000
44 Compressor AC merk panasonic 1 PK 1 2017 100.000
45 Meja & Kursi Komisaris 2 2017 300.000
46 Printer Epson L360 1 2017 150.000
47 Compressor AC Panasonic 1 PK 1 2018 100.000
48 Pemasangan dan Maintenance CCTV 1 2019 190.000
49 DVD Player 1 2019 30.000
50 AC 1 Pk Ruang penjualan & gudang logistik 2 2019 660.000
51 AC Panasonic 1 PK 1 2019 30.000
52 AC Panasonic 1,5PK 2pcs 2 2019 140.000
53 Printer Epson LX310 No. SJ: 7390 1 2020 170.000
54 AC Panasonic 1 PK 1 2020 510.000
55 Kursi Kerja Merk Brother Typer BR 510 AH 3 2020 800.000
56 Lemari Arsip Merk Lunar LRT 202 1 2020 500.000
57 Kursi Tamu Merk Brother Type BSC 03 1 2020 150.000
58 Meja Party Merk Lunar Type LRP No. 703 1 2020 290.000
59 Meja Kerja Merk Lunar Type LMK 1260 3 2020 940.000
60 Kursi Kerja Pira Poe EC 1 2021 360.000
61 Kamera Canon EOS M10 Kit 1 2021 1.330.000
62 AC Panasonic 1 PK (Container) 1 2022 1.630.000
63 AC Panasonic 1 PK (Ruang Keu Nina) 1 2022 1.630.000
64 Kursi Susun Futura Biru 2 2022 220.000
65 Meja Persegi Uno Uk. 180x90 1 2022 880.000
66 AC Panasonic 2 PK CS-YN18WKJ 1 2022 3.510.000
67 Kursi Kerja Pira Poe EC - Analis Keuangan 1 2023 480.000
68 Kursi Kerja Pira Poe EC - Analis Pemasaran 1 2023 480.000
69 Kursi Kerja Pira Poe EC - Manajer Distribusi & Komersial 1 2023 480.000
70 AC Panasonic 1 PK CSYN9WKJ (R. Pemasaran) 1 2023 2.490.000
71 Lemari Arsip Sliding Kaca 2 Pintu (R. Pemasaran) 1 2023 1.080.000
72 AC Panasonic 1PK - Produksi 1 2024 3.080.000
73 Kursi Kerja - Manager Produksi & Perawatan 1 2024 520.000
74 Kursi Kerja - Petugas Penagihan 1 2024 520.000
75 AC Panasonic 1PK - R. Kerja Produksi 1 2024 3.180.000
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 19
Page 80
No Keterangan Qty Tahun Indikasi Nilai Pasar (Rp.)
G Peralatan kantor & Komputer 2
76 Lemari Arsip Sliding Kaca 2 Pintu Alumunium (R. Direktur) 1 2024 1.100.000
77 Kursi Kerja Produksi 1 2025 900.000
78 AC Panasonic 1PK 1 2025 3.980.000
Sub. Total Peralatan kantor & Komputer 2 40.420.000
H Alat Laboratorium
1 Buret Leher Angsa 25 ml 1 2009 390.000
2 Digital Colony Counter Merk BEXCO 1 2018 2.220.000
3 Timbangan Digital Analitik Lab 1 2020 5.570.000
4 EPA Turbidity Meter 1 2020 15.370.000
5 Autoclave GEA LS35HD 35 Liter 1 2022 11.720.000
6 Hot Plate Magnetic Stirrer Faithful SH-3 1 2022 2.330.000
7 PH Meter Smart Sensor AS218 1 2023 950.000
8 Alat Lab Hanna Instruments HI 98190 1 2025 14.920.000
Sub. Total Peralatan kantor & Komputer 2 53.470.000
I Aset Tidak Berwujud
1 Lisensi komputer 1 2015 11.710.000
2 Lisensi Sistem (Aplikasi) 1 2022 33.010.000
Sub. Total Aset Tidak Berwujud 44.720.000
Total Aset 3.274.613.000
Dengan memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dan kondisi perekonomian
saat ini maka penilai berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar Unit Mesin, Peralatan
Pabrik dan Inventaris Kantor adalah:
Rp. 3.274.613.000,-
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 20
Page 81
f. Kesimpulan Nilai
Melalui proses penilaian yang telah diuraikan diatas dan dengan memperhatikan
faktor-faktor yang berpengaruh terhadap hasil penilaian, maka kami menyimpulkan
bahwa Nilai Pasar objek penilaian per tanggal 31 Desember 2025 adalah:
No Keterangan Nilai Pasar (Rp.)
A Kendaraan 1.624.070.000
B Container 90.970.000
C Mesin dan Peralatan Pabrik 1.306.460.000
D Bangunan Tambahan Gudang Penyimpanan Galon dan Gudang (Work Shop) 186.100.000
E Dispenser 48.500.000
F Galon / Botol 1.415.593.000
G Peralatan kantor & Komputer 1 88.380.000
H Peralatan kantor & Komputer 2 40.420.000
I Alat Laboratorium 53.470.000
J Aset Tidak Berwujud 44.720.000
Jumlah 4.898.683.000
Rp. 4.896.683.000,-
Empat Miliar Delapan Ratus Sembilan Puluh Enam Juta
Enam Ratus Delapan Puluh Tiga Ribu Rupiah
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 21
Page 82
7.9 Kesimpulan Nilai Aset Tetap
Melalui proses penilaian yang telah diuraikan diatas dan dengan memperhatikan faktor-faktor
yang berpengaruh terhadap hasil penilaian, maka kami menyimpulkan bahwa Nilai Pasar
objek penilaian per tanggal 31 Desember 2025 adalah:
No. Keterangan Nilai Pasar (Rp.)
A Tanah (Luas Tanah 1.056 m²) 2.457.312.000
B Kendaraan 1.624.070.000
C Container 90.970.000
D Mesin-Mesin & Peralatan 1.306.460.000
E Bangunan Tambahan Gudang Penyimpanan Galon dan Gudang (Work Shop) 186.100.000
F Dispenser 48.500.000
G Galon / Botol 1.415.593.000
H Peralatan kantor & Komputer 1 88.380.000
I Peralatan kantor & Komputer 2 40.420.000
J Alat Laboratorium 53.470.000
K Aset Tidak Berwujud 44.720.000
Jumlah 7.355.995.000
Rp. 7.355.995.000,-
Tujuh Miliar Tiga Ratus Lima Puluh Lima Juta
Sembilan Ratus Sembilan Puluh Lima Ribu Rupiah
Penilaian Aset Tetap
Penilaian 74,47% (6.000) Lembar Saham Penyertaan Mayoritas Dapen KS pada KDT VII - 22
Page 83
PT Krakatau Daya Tirta
Realisasi Laporan Laba (Rugi) LAMPIRAN - 1
(Rp.000,-)
URAIAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited
Pendapatan 9.513.849 10.184.135 10.776.527 11.255.931 10.982.560
Total Pendapatan 9.513.849 10.184.135 10.776.527 11.255.931 10.982.560
#REF! #REF!
Beban Jasa
Beban Jasa (5.517.248) (5.201.593) (5.282.198) (5.443.861) (5.774.832)
Beban Jasa (5.517.248) (5.201.593) (5.282.198) (5.443.861) (5.774.832)
LABA KOTOR OPERASIONAL 3.996.600 4.982.542 5.494.329 5.812.070 5.207.728
Beban Usaha
Beban Administrasi & Umum (2.477.614) (2.367.005) (2.578.101) (2.784.357) (3.315.929)
Beban Pegawai
Beban Operasional & pemeliharaan
Beban Pemasaran (1.859.083) (2.110.920) (2.384.424) (2.595.601) (2.836.390)
Penyusutan, Amortisasi & Penyisihan
Beban Lain-lain
Total Beban usaha (4.336.697) (4.477.925) (4.962.525) (5.379.957) (6.152.319)
LABA USAHA (340.097) 504.617 531.804 432.112 (944.592)
Pendapatan dan Beban Lain-lain
Pendapatan Lain-lain 361.524 536.934 296.553 512.482 1.898.715
Pendapatan Keuangan 56.391 64.051 125.839 142.906 121.301
Beban Lain-Lain (32.323) (689.792) (169.084) (594.463) (360.129)
Rugi Investasi Saham
Lain-lainya
Jumlah Beban dan Pendapatan Lain-lain 385.592 (88.808) 253.308 60.925 1.659.887
LABA RUGI SEBELUM PAJAK 45.495 415.810 785.112 493.037 715.295
PAJAK FINAL
TAKSIRAN PAJAK (12.902) (118.553) (181.869) (226.007) (206.284)
LABA RUGI TAHUN BERJALAN 32.593 297.256 603.243 267.030 509.012
Pendapatan (Beban) Komprehensif Lainya 36.073 30.469 79.525 26.820 (40.502)
Laba (Rugi) Bersih Komprehensif 68.666 327.725 682.769 293.850 468.510
Page 84
PT Krakatau Daya Tirta
Realisasi Posisi Keuangan LAMPIRAN - 2
(Rp.000,-)
URAIAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Audited Audited Audited Audited Audited
ASET LANCAR
o Kas dan Bank 3.066.780 3.782.399 4.845.845 2.802.129 3.781.010
o Piutang Usaha 2.003.295 2.231.795 2.316.273 2.261.652 2.037.156
o Persediaan 467.786 478.452 337.327 437.546 485.042
o Biaya Dibayar Dimuka 529 68.265 4.812 35.597
o Pajak Dibayar Dimuka 161.995 4.279
o Piutang lain-lain 21.198 43.505 52.034 315.044 291.373
5.721.584 6.608.696 7.556.292 5.851.969 6.594.582
ASET TIDAK LANCAR
o Aset Tetap 3.807.849 3.314.619 3.360.164 5.868.987 5.531.522
o Aset Pajak Tangguhan 198.755 225.729 211.181 159.396 196.429
o Kas Setara Kas Yang dibatasi 110.500 110.500 221.000
o Aset Lain-lain 647.639 495.610 322.294 251.468 163.144
4.764.743 4.146.458 4.114.639 6.279.851 5.891.095
TOTAL ASET 10.486.327 10.755.154 11.670.932 12.131.820 12.485.677
LIABILITAS JANGKA PENDEK
o Utang Pajak 131.157 108.089 160.704 114.658 125.083
o Liabilitas yang jatuh tempo dalam satu tahun
- Utang Pembiayaan 25.750 106.748 257.961
o Biaya yang Masih Harus Dibayar 286.959 451.094 548.191 738.453 813.969
443.866 559.183 708.895 959.859 1.197.013
LIABILITAS JANGKA PANJANG
o Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 607.931 597.764 683.010 457.149 584.840
o Uang Jaminan 169.742 5.694 3.745 4.790 4.790
777.673 603.458 686.755 602.829 883.692
EKUITAS
o Modal Disetor 7.950.000 7.950.000 7.950.000 7.950.000 7.950.000
o Agio Saham 1.550.000 1.550.000 1.550.000 1.550.000 1.550.000
o Selisih Nilai Transaksi Entitas (306.001) (306.001) (306.001) (306.001) (306.001)
o Saldo Laba (Rugi) 275.552 572.809 1.176.052 1.443.082 1.319.424
o Penghasilan komprehensif lain - neto (204.763) (174.294) (94.769) (67.949) (108.451)
9.264.788 9.592.513 10.275.282 10.569.132 10.404.972
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 10.486.327 10.755.154 11.670.932 12.131.820 12.485.677
0 (0) 0 0 0
Page 85
PT Krakatau Daya Tirta
Analisa Rasio LAMPIRAN - 3
(Rp.000,-)
URAIAN 2021 2022 2023 2024 2025
Audited Audited Audited Audited Audited
LIKUIDITAS (X)
1 Current Ratio 12,89 11,82 10,66 6,10 5,51
2 Quick Ratio 11,42 10,76 10,10 5,28 4,86
AKTVITAS (X)
1 Collection Period 76,86 79,99 78,45 73,34 50,64
2 Inventory Turnover 30,95 33,57 23,31 29,34 22,93
3 Fixed Asset Turnover 2,50 3,07 3,21 1,92 1,99
4 Total Asset Turnover 0,91 0,95 0,92 0,93 0,88
SOLVABILITAS (x)
1 Total Debt to Equity Ratio 0,13 0,12 0,14 0,15 0,20
2 Total Debt to Total Assets Ratio 0,12 0,11 0,12 0,13 0,17
PROFITABILITAS (%)
1 Gross Profit Margin 42,01% 48,92% 50,98% 51,64% 47,42%
2 Operating Margin -3,57% 4,95% 4,93% 3,84% -8,60%
3 Net Profit Margin 0,72% 3,22% 6,34% 2,61% 4,63%
Page 86
PT Krakatau Daya Tirta
Asumsi - Asumsi Pendapatan
LAMPIRAN - 4
Proyeksi
No Keterangan
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
I Penjualan Air Minum
A. AMDK Botol Galon 19 Liter
Jumlah Hari Operasi 351 351 351 351 351 351
Jam Operasional Normal Jam 7 7 7 7 7 7
Over Time Jam - - - - - -
Jumlah Mesin Mesin 3 3 3 3 3 3
Kapasitas Mesin Galon/Jam 900 900 900 900 900 900
Jumlah Produk Kapaistas 100% 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300 2.211.300
Produk Dijual Galon 695.050 715.902 737.379 759.500 782.285 805.754
Kenaikan Penjualan % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Harga Jual Rp. 12.233 12.478 12.727 12.982 13.241 13.506
Kenaikan Harga % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 8.502.507.309 8.932.734.178 9.384.730.528 9.859.597.893 10.358.493.546 10.882.633.319
B. AMDK Cup 240/220/200 Ml
Jam Operasional Normal Jam 7 7 7 7 7 7
Over Time Jam - - - - - -
Jumlah Mesin Mesin 3 3 3 3 3 3
Kapasitas Mesin Botol/Jam 300 300 300 300 300 300
Jumlah Produk Kapaistas 100% 737.100 737.100 737.100 737.100 737.100 737.100
Produk Dijual Karton 53.498 54.568 55.659 56.772 57.908 59.066
Kenaikan Penjualan % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Harga Jual Rp. 20.630 21.867 23.179 24.570 26.044 27.607
Kenaikan Harga % 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00% 6,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 1.103.643.071 1.193.258.888 1.290.151.510 1.394.911.812 1.508.178.651 1.630.642.758
C. AMDK Botol PET 600 Ml
Produk Dijual Karton 26.799 33.901 42.884 54.249 68.625 86.810
Kenaikan Penjualan % 26,50% 26,50% 26,50% 26,50% 26,50% 26,50%
Harga Jual Rp. 27.116 27.387 27.661 27.938 28.217 28.499
Kenaikan Harga % 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Sub Total Pendapatan Rp. 726.679.596 928.442.186 1.186.224.159 1.515.579.296 1.936.379.888 2.474.015.764
D. AMDK Botol PET 330 Ml
Produk Dijual Karton 32.367 39.487 48.174 58.773 71.703 87.477
Kenaikan Penjualan % 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00% 22,00%
Harga Jual Rp. 25.600 25.728 25.856 25.986 26.115 26.246
Kenaikan Harga % 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50%
Sub Total Pendapatan Rp. 828.573.737 1.015.914.258 1.245.612.472 1.527.245.452 1.872.555.649 2.295.940.481
E. AMDK Botol PET 1500 Ml
Produk Dijual Karton 1.553 1.592 1.631 1.672 1.714 1.757
Kenaikan Penjualan % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Harga Jual Rp. 37.360 38.294 39.251 40.233 41.238 42.269
Kenaikan Harga % 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 2,50%
Sub Total Pendapatan Rp. 58.015.358 60.952.386 64.038.100 67.280.029 70.686.080 74.264.563
Total Pendapatan Penjualan Air Minum Rp.000,- 11.219.419 12.131.302 13.170.757 14.364.614 15.746.294 17.357.497
II. Sewa Dispenser
Dispenser Disewakan unit 12.564 12.941 13.329 13.729 14.141 14.565
Kenaikan Dispenser Disewakan % 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Harga Sewa Rp. 45.244 46.149 47.072 48.013 48.973 49.953
Kenaikan Harga Sewa % 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Sub Total Pendapatan Rp.000,- 568.442 597.206 627.424 659.172 692.526 727.568
Total Pendapatan KDT Rp.000,- 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
Periode Perputaran
1 Piutang Usaha 70 70 70 70 70 70
2 Persediaan 30 30 30 30 30 30
3 Hutang Usaha 3 3 3 3 3 3
Page 87
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Pendapatan dan Piutang Usaha LAMPIRAN - 5
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
PENDAPATAN USAHA
Penjualan Air Minum 11.219.419 12.131.302 13.170.757 14.364.614 15.746.294 17.357.497
Pendapatan Sewa Dispenser 568.442 597.206 627.424 659.172 692.526 727.568
Jumlah Pendapatan usaha 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
PIUTANG USAHA
o Saldo Awal Piutang 2.037.156 2.260.686 2.441.084 2.646.227 2.881.274 3.152.650
o Saldo Awal Piutang Belum Difakturkan - - - - - -
Jumlah Penagihan 13.825.018 14.989.193 16.239.265 17.670.013 19.320.094 21.237.715
o Saldo Akhir Piutang (2.260.686) (2.441.084) (2.646.227) (2.881.274) (3.152.650) (3.468.369)
o Saldo Akhir Piutang Belum Difakturkan - - - - - -
Jumlah Tertagih 11.564.332 12.548.110 13.593.038 14.788.739 16.167.444 17.769.347
PENERIMAAN USAHA
o Dari Penerimaan Penjualan 9.527.176 10.287.424 11.151.955 12.142.512 13.286.169 14.616.696
- - - - - -
o Dari Tagihan Piutang Usaha 2.037.156 2.260.686 2.441.084 2.646.227 2.881.274 3.152.650
o Dari Tagihan Piutang Belum Difakturkan - - - - - -
Total Penerimaan Tunai 11.564.332 12.548.110 13.593.038 14.788.739 16.167.444 17.769.347
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Hutang Usaha
LAMPIRAN - 6
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Beban Terhutang 5.804.024 6.313.270 6.845.847 7.456.389 8.161.676 8.982.644
Saldo Awal Hutang Usaha - 47.704 51.890 56.267 61.285 67.082
Jumlah Hutang Usaha 5.804.024 6.360.974 6.897.737 7.512.656 8.222.962 9.049.726
Saldo Akhir Hutang Usaha (47.704) (51.890) (56.267) (61.285) (67.082) (73.830)
Hutang Usaha Dibayar 5.756.320 6.309.084 6.841.470 7.451.371 8.155.879 8.975.896
Pembayaran Tunai
1 Dari Beban Operasional 5.756.320 6.261.380 6.789.580 7.395.104 8.094.594 8.908.814
2 Dari Pembayaran Hutang Usaha - 47.704 51.890 56.267 61.285 67.082
Hutang Usaha Dibayar 5.756.320 6.309.084 6.841.470 7.451.371 8.155.879 8.975.896
Page 88
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Beban Usaha
LAMPIRAN - 7
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Beban Pemasaran
o Beban Gaji & Kesejahteraan 948.372 995.791 1.045.580 1.097.859 1.152.752 1.210.390
o Sewa Dispenser 589.393 636.425 689.909 751.189 821.941 904.253
o Angkutan 294.697 318.213 344.955 375.595 410.970 452.127
o Perawatan 235.757 254.570 275.964 300.476 328.776 361.701
o Perjalanan Dinas 58.939 63.643 68.991 75.119 82.194 90.425
o Sewa Kendaraan 156.150 163.958 172.155 180.763 189.801 199.291
o Administrasi Umum 70.727 76.371 82.789 90.143 98.633 108.510
o Pajak Kendaraan 29.257 30.720 32.256 33.869 35.562 37.340
o Telekomunikasi 29.470 31.821 34.495 37.559 41.097 45.213
o Promosi 47.151 50.914 55.193 60.095 65.755 72.340
o Asuransi 28.322 29.738 31.225 32.786 34.425 36.147
o Pendidikan & Pelatihan 23.576 25.457 27.596 30.048 32.878 36.170
Total Beban Operasi 2.511.811 2.677.620 2.861.108 3.065.500 3.294.786 3.553.908
Beban Administrasi Umum
o Beban Imbalan Pasca Kerja 37.308 39.174 41.133 43.189 45.349 47.616
o Beban Gaji & Kesejahteraan 1.831.861 1.923.454 2.019.627 2.120.608 2.226.639 2.337.971
o Beban Tunjangan Purna Tugas 186.771 196.110 205.915 216.211 227.021 238.373
o Beban Penyusutan 1.041.733 968.864 1.018.864 532.560 289.932 426.359
o Beban Jasa Produksi 106.091 114.557 124.184 135.214 147.949 162.766
o Beban Sewa Kendaraan 146.400 153.720 161.406 169.476 177.950 186.848
o Beban Administrasi Umum 100.197 108.192 113.602 119.282 125.246 131.508
o Beban Jasa Profesional 121.004 121.609 122.217 122.828 123.442 124.060
o Beban ATK 29.470 31.821 34.495 37.559 41.097 45.213
o Beban Penurunan Piutang 117.879 127.285 137.982 150.238 164.388 180.851
o Beban Legalitas 47.151 50.914 55.193 60.095 65.755 72.340
o Beban Perawatan 11.788 12.729 13.798 15.024 16.439 18.085
o Beban Perjalanan Dinas 17.682 19.093 20.697 22.536 24.658 27.128
o Beban Asuransi 268 282 296 311 326 343
o Beban Lain-lain 117.879 127.285 137.982 150.238 164.388 180.851
Total Beban Administrasin Umum 3.913.481 3.995.088 4.207.390 3.895.370 3.840.580 4.180.309
TOTAL BEBAN USAHA 6.425.292 6.672.708 7.068.498 6.960.870 7.135.366 7.734.217
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Beban Pokok Penjualan LAMPIRAN - 8
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
BEBAN POKOK PENJUALAN
Beban Pokok Pendapatan
o Bahan Baku 577.605 623.697 676.111 736.166 805.502 886.168
o Beban Produksi Tidak Langsung 2.876.238 3.105.756 3.366.756 3.665.804 4.011.072 4.412.756
o Beban Tenaga Kerja Langsung 2.357.572 2.545.702 2.759.636 3.004.757 3.287.764 3.617.013
- - -
Total Beban Pokok Pendapatan 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
Total Beban 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
Pembelian Tahun Berjalan 5.804.024 6.313.270 6.845.847 7.456.389 8.161.676 8.982.644
Biaya Pokok Pendapatan
o Persediaan Awal 485.042 477.651 515.766 559.110 608.772 666.110
o Beban Pokok 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
o Persediaan Akhir (477.651) (515.766) (559.110) (608.772) (666.110) (732.817)
Total Beban Pokok Pendapatan 5.818.807 6.237.039 6.759.159 7.357.065 8.047.000 8.849.230
Total Beban 5.818.807 6.237.039 6.759.159 7.357.065 8.047.000 8.849.230
o Penyusutan Aset Tetap - - - - - -
Total Beban Pokok 5.818.807 6.237.039 6.759.159 7.357.065 8.047.000 8.849.230
5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Modal Kerja
Proyeksi
URAIAN 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Aset Lancar 3.029.710 3.248.223 3.496.710 3.781.419 4.110.134 4.492.559
Liabilitas Lancar (986.756) (990.941) (995.319) (1.000.337) (1.006.134) (1.012.881)
JUMLAH KEBUTUHAN MODAL KERJA 2.042.954 2.257.282 2.501.391 2.781.082 3.104.000 3.479.677
KENAIKAN MODAL KERJA 168.434 214.328 244.109 279.692 322.917 375.677
Page 89
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Penyusutan Aset Tetap LAMPIRAN - 9
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Harga 1. Tanah 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000
Perolehan 2. Bangunan 432.015 432.015 432.015 432.015 432.015 432.015
Aset Tetap 3. Inventaris Kantor 807.448 807.448 807.448 807.448 807.448 807.448
4. Mesin 3.300.935 3.300.935 3.300.935 3.300.935 3.300.935 3.300.935
5. Kendaraan 2.515.038 2.515.038 2.515.038 2.515.038 2.515.038 2.515.038
6. Botol Galon 1.707.122 1.707.122 1.707.122 1.707.122 1.707.122 1.707.122
7. Dispenser 559.792 559.792 559.792 559.792 559.792 559.792
8. Peralatan Laboratorium - - - - - -
9. Mesin - - - - - -
7. Capex 2026 - - - - -
8. Capex 2027 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000
9. Capex 2028 275.000 275.000 275.000 275.000
10. Capex 2029 302.500 302.500 302.500
11. Capex 2030 332.750 332.750
12. Capex 2031 349.388
Jumlah 11.548.351 11.798.351 12.073.351 12.375.851 12.708.601 13.057.988
Penyusutan 1. Tanah - - - - - -
2. Bangunan 14.401 14.401 14.401 14.401 14.401 14.401
3. Inventaris Kantor 72.869 - - - - -
4. Mesin 110.031 110.031 110.031 110.031 110.031 110.031
5. Kendaraan 503.008 503.008 503.008 - - -
6. Botol Galon 341.424 341.424 341.424 303.129 - -
7. Dispenser - - - - - -
8. Peralatan Laboratorium - - - - - -
9. Mesin - - - - - -
7. Capex 2026 - - - - - -
8. Capex 2027 - - 50.000 50.000 50.000 50.000
9. Capex 2028 - - - 55.000 55.000 55.000
10. Capex 2029 - - - - 60.500 60.500
11. Capex 2030 - - - - - 66.550
12. Capex 2031 - - - - - 69.878
Jumlah 1.041.733 968.864 1.018.864 532.560 289.932 426.359
Akumulasi 1. Tanah - - - - - -
Penyusutan 2. Bangunan 360.487 374.887 389.288 403.688 418.089 432.489
3. Inventaris Kantor 807.448 807.448 807.448 807.448 807.448 807.448
4. Mesin 2.754.219 2.864.250 2.974.282 3.084.313 3.194.344 3.304.375
5. Kendaraan 1.855.471 2.358.478 2.861.486 2.861.486 2.861.486 2.861.486
6. Botol Galon 721.145 1.062.569 1.403.994 1.707.122 1.707.122 1.707.122
7. Dispenser 559.792 559.792 559.792 559.792 559.792 559.792
8. Peralatan Laboratorium - - - - - -
9. Mesin - - - - - -
7. Capex 2026 - - - - - -
8. Capex 2027 - - 50.000 100.000 150.000 200.000
9. Capex 2028 - - - 55.000 110.000 165.000
10. Capex 2029 - - - - 60.500 121.000
11. Capex 2030 - - - - - 66.550
12. Capex 2031 - - - - - 69.878
Jumlah 7.058.561 8.027.425 9.046.289 9.578.849 9.868.781 10.295.140
Nilai Buku 1. Tanah 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000 2.226.000
Aset Tetap 2. Bangunan 71.529 57.128 42.728 28.327 13.927 (474)
3. Inventaris Kantor - - - - - -
4. Mesin 546.716 436.685 326.653 216.622 106.591 (3.440)
5. Kendaraan 659.568 156.560 (346.448) (346.448) (346.448) (346.448)
6. Botol Galon 985.978 644.553 303.129 - - -
7. Dispenser (0) (0) (0) (0) (0) (0)
8. Peralatan Laboratorium - - - - - -
9. Mesin - - - - - -
7. Capex 2026 - - - - - -
8. Capex 2027 - 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
9. Capex 2028 - - 275.000 220.000 165.000 110.000
10. Capex 2029 - - - 302.500 242.000 181.500
11. Capex 2030 - - - - 332.750 266.200
12. Capex 2031 - - - - - 279.510
Jumlah 4.489.789 3.770.926 3.027.062 2.797.002 2.839.820 2.762.848
- - - - - -
Page 90
PT Krakatau Daya Tirta
Angsuran Pinjaman Utang Pembiayaan LAMPIRAN - 10
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
BUNGA PINJAMAN 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00% 15,00%
PENARIKAN PINJAMAN
0 Triwulan I - - - - - -
0 Triwulan II - - - - - -
0 Triwulan III - - - - - -
0 Triwulan IV - - - - - -
- - - - - -
SALDO AWAL
Pokok Pinjaman
0 Triwulan I 552.024 400.024 248.024 96.024 - -
0 Triwulan II 514.024 362.024 210.024 72.018 - -
0 Triwulan III 476.024 324.024 172.024 48.012 - -
0 Triwulan IV 438.024 286.024 134.024 24.006 - -
BEBAN BUNGA PINJAMAN
0 Triwulan I 20.701 15.001 9.301 3.601 - -
0 Triwulan II 19.276 13.576 7.876 2.701 - -
0 Triwulan III 17.851 12.151 6.451 1.800 - -
0 Triwulan IV 16.426 10.726 5.026 900 - -
74.254 51.454 28.654 9.002 - -
PEMBAYARAN 150.000 150.000 150.000 0 0
Pokok Pinjaman
0 Triwulan I (38.000) (38.000) (38.000) (24.006) - -
0 Triwulan II (38.000) (38.000) (38.000) (24.006) - -
0 Triwulan III (38.000) (38.000) (38.000) (24.006) - -
0 Triwulan IV (38.000) (38.000) (38.000) (24.006) - -
(152.000) (152.000) (152.000) (96.024) - -
Bunga Berjalan
0 Triwulan I (20.701) (15.001) (9.301) (3.601) - -
0 Triwulan II (19.276) (13.576) (7.876) (2.701) - -
0 Triwulan III (17.851) (12.151) (6.451) (1.800) - -
0 Triwulan IV (16.426) (10.726) (5.026) (900) - -
(74.254) (51.454) (28.654) (9.002) - -
TOTAL PEMBAYARAN PINJAMAN (226.254) (203.454) (180.654) (105.026) - -
SALDO AKHIR
Pokok Pinjaman
0 Triwulan I 514.024 362.024 210.024 72.018 - -
0 Triwulan II 476.024 324.024 172.024 48.012 - -
0 Triwulan III 438.024 286.024 134.024 24.006 - -
0 Triwulan IV 400.024 248.024 96.024 - - -
Page 91
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Laba (Rugi) Usaha LAMPIRAN - 11
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
PENDAPATAN BERSIH 22.770.421 11.787.862 12.728.508 13.798.181 15.023.786 16.438.820 18.085.065
BEBAN POKOK PENJUALAN 11.586.248 5.811.416 6.275.154 6.802.503 7.406.727 8.104.338 8.915.937
BEBAN UMUM & ADMINISTRASI 6.425.292 6.672.708 7.068.498 6.960.870 7.135.366 7.734.217
LABA USAHA -1.393.438 (448.847) (219.354) (72.820) 656.190 1.199.116 1.434.911
PENDAPATAN (BEBAN) LAIN-LAIN
o Beban Bunga (74.254) (51.454) (28.654) (9.002) - -
o Pendapatan (Biaya Lain-Lain) 66.000 66.000 66.000 66.000 66.000 66.000
Jumlah Pend. (Beban) Lain-Lain (8.254) 14.546 37.346 56.998 66.000 66.000
LABA BERSIH SEBELUM PAJAK (457.100) (204.808) (35.474) 713.187 1.265.116 1.500.911
Taksiran Pajak Final (156.901) (278.325) (330.200)
LABA BERSIH SETELAH PAJAK (457.100) (204.808) (35.474) 556.286 986.790 1.170.711
-189,80% -55,19% -82,68% -1668,16% 77,39% 18,64%
Page 92
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Arus Kas LAMPIRAN - 12
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
o Arus Kas Masuk
+ Penerimaan Pendapatan 9.593.176 10.353.424 11.217.955 12.208.512 13.352.169 14.682.696
+ Penerimaan Piutang 2.037.156 2.260.686 2.441.084 2.646.227 2.881.274 3.152.650
Sub Jumlah Arus Kas Masuk 11.630.332 12.614.110 13.659.038 14.854.739 16.233.444 17.835.347
o Arus Kas Ke Luar
- Pembayaran Tunai Beban Operasional 5.756.320 6.261.380 6.789.580 7.395.104 8.094.594 8.908.814
- Pembayaran Hutang Usaha - 47.704 51.890 56.267 61.285 67.082
- Beban Usaha 5.346.251 5.664.670 6.008.502 6.385.121 6.800.086 7.260.241
- Biaya Pajak - - - 156.901 278.325 330.200
- Biaya Pajak Final
Sub Jumlah Arus Kas Masuk 11.102.571 11.973.754 12.849.971 13.993.393 15.234.290 16.566.338
KAS BERSIH DARI AKTVITAS OPERASI 527.761 640.355 809.067 861.346 999.153 1.269.009
ARUS KAS DARI NON OPERASI
o Pinjaman Kepada Pemegang Saham -
o Penambahan Aset Tetap - (250.000) (275.000) (302.500) (332.750) (349.388)
KAS BERSIH DARI AKTVITAS NON OPERASI - (250.000) (275.000) (302.500) (332.750) (349.388)
SURPLUS (DEFISIT) KAS BERJALAN 527.761 390.355 534.067 558.846 666.403 919.621
SALDO KAS AWAL 3.781.010 4.082.518 4.269.420 4.622.833 5.076.653 5.743.056
KAS TERSEDIA UNTUK INSTALMENT 4.308.772 4.472.873 4.803.487 5.181.679 5.743.056 6.662.678
o Pembayaran Hutang Bank (KMK)
- Pokok Pinjaman - - - - - -
- Bunga Berjalan - - - - - -
Sub Jumlah - - - - - -
o Pembayaran Hutang Bank (KI)
- Pokok Pinjaman (152.000) (152.000) (152.000) (96.024) - -
- Bunga Berjalan (74.254) (51.454) (28.654) (9.002) - -
Sub Jumlah (226.254) (203.454) (180.654) (105.026) - -
JUMLAH PEMBAYARAN HUTANG BANK (226.254) (203.454) (180.654) (105.026) - -
Sub Total Saldo Kas 4.082.518 4.269.420 4.622.833 5.076.653 5.743.056 6.662.678
SALDO KAS AKHIR TAHUN 4.082.518 4.269.420 4.622.833 5.076.653 5.743.056 6.662.678
Page 93
PT Krakatau Daya Tirta
Proyeksi Posisi Keuangan LAMPIRAN - 13
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
ASET LANCAR
o Kas dan Bank 4.082.518 4.269.420 4.622.833 5.076.653 5.743.056 6.662.678
o Piutang Usaha 2.260.686 2.441.084 2.646.227 2.881.274 3.152.650 3.468.369
o Persediaan 477.651 515.766 559.110 608.772 666.110 732.817
o Piutang lain-lain 291.373 291.373 291.373 291.373 291.373 291.373
Jumlah Aset Lancar 7.112.228 7.517.643 8.119.543 8.858.073 9.853.190 11.155.236
ASET TIDAK LANCAR
o Aset Tetap 4.489.789 3.770.926 3.027.062 2.797.002 2.839.820 2.762.848
o Aset Pajak Tangguhan 196.429 196.429 196.429 196.429 196.429 196.429
o Aset Lain-lain 163.144 163.144 163.144 163.144 163.144 163.144
o Jumlah Aset Tidak Lancar 4.849.362 4.130.498 3.386.634 3.156.574 3.199.392 3.122.421
TOTAL ASET 11.961.589 11.648.141 11.506.177 12.014.647 13.052.582 14.277.657
LIABILITAS JANGKA PENDEK
o Hutang Usaha 47.704 51.890 56.267 61.285 67.082 73.830
o Utang Pajak 125.083 125.083 125.083 125.083 125.083 125.083
o Pinjaman Jangka Panjang jatuh tempo satu tahun
Utang Pembiayaan 152.000 152.000 - -
o Biaya yang Masih Harus Dibayar 813.969 813.969 813.969 813.969 813.969 813.969
1.138.756 1.142.941 995.319 1.000.337 1.006.134 1.012.881
LIABILITAS JANGKA PANJANG
o Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 622.148 661.322 702.455 745.644 790.993 838.609
o Liabilitas Setelah Dikurangi bagian jatuh tempo
Utang Pembiayaan 248.024 96.024 96.024 - - -
o Uang Jaminan 4.790 4.790 4.790 4.790 4.790 4.790
874.962 762.136 803.269 750.434 795.783 843.399
EKUITAS
o Modal Disetor 7.950.000 7.950.000 7.950.000 7.950.000 7.950.000 7.950.000
o Tambahan Modal Disetor 1.550.000 1.550.000 1.550.000 1.550.000 1.550.000 1.550.000
o Selisih Nilai Transaksi Entitas (306.001) (306.001) (306.001) (306.001) (306.001) (306.001)
o Penghasilan komprehensif lain - neto (108.451) (108.451) (108.451) (108.451) (108.451) (108.451)
o Laba Ditahan 1.319.424 862.324 657.516 622.042 1.178.328 2.165.118
o Laba Tahun Berjalan (457.100) (204.808) (35.474) 556.286 986.790 1.170.711
9.947.871 9.743.063 9.707.590 10.263.876 11.250.666 12.421.377
TOTAL LIABILITAS dan EKUITAS 11.961.589 11.648.141 11.506.177 12.014.647 13.052.582 14.277.657
- - - - - -
- - - - -
Page 94
PT Krakatau Daya Tirta 0 -0 0 0
Proyeksi Rasio Keuangan LAMPIRAN - 14
(Rp.000,-)
PROYEKSI
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
LIKUIDITAS (X)
o Current Ratio 6,25 6,58 8,16 8,86 9,79 11,01
AKTVITAS (X)
o Collection Period 70,00 70,00 70,00 70,00 70,00 70,00
o Inventory Turnover 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00
o Fixed Asset Turnover 2,63 3,38 4,56 5,37 5,79 6,55
o Total Asset Turnover 0,99 1,09 1,20 1,25 1,26 1,27
SOLVABILITAS (%)
o Total Debt to Equity Ratio 20,24% 19,55% 18,53% 17,06% 16,02% 14,94%
o Total Debt to Total Assets Ratio 16,83% 16,36% 15,63% 14,57% 13,81% 13,00%
PROFITABILITAS (%)
o Operating Margin -3,81% -1,72% -0,53% 4,37% 7,29% 7,93%
o Net Profit Margin -3,88% -1,61% -0,26% 3,70% 6,00% 6,47%
Page 95
PT Krakatau Daya Tirta
Penilaian Saham Sigma Mitra Sejati
Pendekatan Pendapatan LAMPIRAN - 15
(Rp.000,-)
Proyeksi
URAIAN
2026 2027 2028 2029 2030 2031
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Penilaian Saham dengan Metode Discounted Cash Flow
INFLOW
o Laba Bersih Setelah Pajak (457.100) (204.808) (35.474) 556.286 986.790 1.170.711
o Depresiasi / Amortisasi 1.041.733 968.864 1.018.864 532.560 289.932 426.359
o Bunga (1-tax) 57.918 40.134 22.350 7.022 - -
642.551 804.190 1.005.740 1.095.868 1.276.722 1.597.070
OUTFLOW
o Penambahan Aset Tetap - (250.000) (275.000) (302.500) (332.750) (349.388)
o Perubahan Modal Kerja Bersih (168.434) (214.328) (244.109) (279.692) (322.917) (375.677)
o Perubahan bersih hutang jangka panjang - - - - - -
(168.434) (464.328) (519.109) (582.192) (655.667) (725.065)
ARUS KAS BERSIH 1,00 474.117 339.862 486.631 513.677 621.055 872.005 898.512
Terminal Value (TV) 16.072.757
Growth Usaha 3,04% 1,00
Discount Rate 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63% 8,63%
Discount factor 0,9206 0,8474 0,7801 0,7181 0,6611 0,6086
PV dari FCF 5,59% 436.451 288.007 379.621 368.885 410.564 10.311.855
Indikasi Nilai Usaha Rp.000 12.195.382
Kas dan Setara Kas Rp.000 3.781.010
Aset Non Operasional Rp.000 2.457.312
Hutang Berbunga Rp.000 (552.024)
Nilai Ekuitas 17.881.681
Penyertaan yang dinilai 100% 17.881.681
Discount Lack for Marketibility 20% (3.576.336)
NILAI PASAR 100% SAHAM Rp.000 14.305.345
Jumlah Lembar Saham 100% Lembar 7.950
Nilai Perlembar Saham (Rp.) 1.799.000
Indikasi Nilai Pasar Saham 100,00% Rp,- 14.302.050.000
Diskon Lack Of Control 0%
Nilai Perlembar Saham 1.799.000
Jumlah Lembar Saham Yang Dinilai Lembar 6.000
Nilai Pasar Saham Mayoritas Penyertaan Dapen KS pada KDT Rp,- 10.794.000.000
Page 96
PT Krakatau Daya Tirta
Penilaian Saham Perseroan
Pendekatan Aset LAMPIRAN - 16
(Rp.000,-)
Jan - Des Adjustment Jan - Des
URAIAN Sebelum Setelah
(%)
ASET LANCAR
Kas dan Bank 3.781.010 100,00% 3.781.010
Piutang Usaha 2.037.156 92,06% 1.875.317
Persediaan 485.042 100,00% 485.042
Piutang lain-lain 291.373 100,00% 291.373
Total Aset Lancar 6.594.582 6.432.742
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 5.531.522 132,98% 7.355.995
Aset Pajak Tangguhan 196.429 100,00% 196.429
Aset Lain-lain 163.144 100,00% 163.144
Total Aset Tidak Lancar 5.891.095 7.715.568
TOTAL ASET 12.485.677 14.148.310
Liabilitas Jangka Pendek
Utang Pajak 125.083 100,00% 125.083
- Utang Pembiayaan 257.961 100,00% 257.961
Biaya yang Masih Harus Dibayar 813.969 100,00% 813.969
Total Liabilitas Jangka Pendek 1.197.013 1.197.013
Liabilitas Jangka Panjang
Liabilitas Imbalan Pasca Kerja 584.840 100,00% 584.840
- Utang Pembiayaan 294.062 100,00% 294.062
Uang Jaminan 4.790 100,00% 4.790
Total Liabilitas Jangka Panjang 883.692 883.692
EKUITAS
Ekuitas Net 10.404.972 100,00% 10.404.972
Penyesuaian 1.662.633
Total Ekuitas 10.404.972 12.067.604
TOTAL LIABILITAS DAN EKUITAS 12.485.677 14.148.310
Indikasi Nilai Pasar Saham per 31 Desember 2025 = 12.067.604
Nilai Ekuitas 12.067.604
Penyertaan yang dinilai 100% 12.067.604
Discount Lack for Marketibility 20,0% 2.413.521
NILAI PASAR 100% SAHAM Rp. 000-, 9.654.084
Jumlah Lembar Saham (lembar) Lembar 7.950
Nilai Pasar Perlembar Saham Rp. 1.214.000
Nilai Pasar 100% Saham Rp. 9.651.300.000
Jumlah Lembar Saham Yang Dinilai Lembar 6.000
Nilai Pasar Saham Mayoritas Penyertaan Dapen KS pada KDT Rp. 7.284.000.000 #
Page 97
PT Krakatau Daya Tirta
Penilaian Saham LAMPIRAN - 17
Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai
(dalam Rupiah Penuh)
Indikasi Nilai Pasar Nilai Pasar
Uraian Bobot
(Rp,-) (Rp,-)
Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach ) 70% 10.794.000.000 7.555.800.000
Pendekatan Aset (Assets Based Approach ) 30% 7.284.000.000 2.185.200.000
Nilai Pasar 75,47% Saham KDT 100% 9.741.000.000
Nilai Pasar Perlembar Saham Rp,- 1.623.500
Names mentioned 57 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Dana Pensiun Krakatau Steel
p.1 ×6
unresolved
org
PT. Krakatau Daya Tirta Bidang
p.1
unresolved
org
PT. Krakatau Jasa Industri Nusa Tenggara Timur
p.1
unresolved
org
PT Krakatau Jasa Industri
· Nama Perusahaan
p.5 ×6
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta
p.5 ×17
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta dan Rekan
p.5
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Edi Andesta
p.5
unresolved
org
KJPP Andesta
p.5 ×10
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.5
unresolved
org
KJPP Edi Andesta dan Rekan
p.8
unresolved
org
Rekan Ir. Edi Andesta
p.8
unresolved
person
Ir. Edi Andesta, MAPPI (Cert)
· Pimpinan Rekan
p.8 ×4
unresolved
person
Iqro Haikal Sulaiman
p.10
unresolved
org
PT. Krakatau Jasa Industri Bidang
p.14 ×2
unresolved
person
Indrajati Tandjung
p.22 ×4
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.22 ×2
unresolved
org
PT Krakatau Daya Listrik
p.22
unresolved
org
Dana Pensiun Krakatau Steel. Sehingga
p.22
unresolved
person
Mohammad Sopiyan Pelaksana Tug
· Komisaris
p.23
unresolved
person
Pelaksana Tugas
· Komisaris
p.23
unresolved
person
Whasfi Velasufah
· Komisaris
p.23
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-AH.
p.23
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Gambaran Perseroan Penilaian
p.23
unresolved
org
Bank Indonesia
p.29 ×13
unresolved
org
Menteri Koordinator Perekonomian Airlangga Hartarto
p.34
unresolved
org
Kementerian Perindustrian
p.35
unresolved
org
Dana Pensiun Telkom
p.61
unresolved
person
KH. Hasin Beji
p.65
unresolved
org
PT Telkom.
p.66
unresolved
org
PT Krakatau Chandra Energi. Properti
p.70
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta. List STNK
p.70
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Mitsubishi
p.70
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Daihatsu
p.70 ×2
unresolved
person
Kursi Kerja
· Direktur
p.79
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Realisasi
p.83
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Realisasi Posisi Keuangan
p.84
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Analisa Rasio
p.85
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Asumsi
p.86
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Pendapatan
p.87
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Hutang
p.87
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Beban
p.88
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Beban Pokok Penjualan
p.88
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Modal Kerja Proyeksi
p.88
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Penyusutan Aset Tetap
p.89
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Angsuran Pinjaman Utang Pembiayaan
p.90
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Laba
p.91
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Arus Kas
p.92
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Proyeksi Posisi Keuangan
p.93
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Penilaian Saham Sigma Mitra
p.95
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Penilaian Saham Perseroan Pendekatan
p.96
unresolved
org
PT Krakatau Daya Tirta Penilaian Saham
p.97
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
17446 ms
12 Sep 2026 21:56
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '306001'}