Back to announcement
20250410_BBTN_Informasi Transaksi Afiliasi_31874381_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review BBTNSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 36
Page 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Golden
ADD Plaza Blok G 43-44,
Consulting
Jl. RS Fatmawati No. 15,
Jakarta - 12420 .
LAPORAN KAJIAN
Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Eco Park Gandul Dengan
Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
Pemberi Tugas:
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
LAPORAN PENILAIAN VALUATION REPORT
Page 2
Nomor Laporan : 00450/2.0051-00/PI/07/0152/1/XII/2024 Jakarta, 20 Desember 2024
Kepada,
PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
Perihal : Laporan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park
Gandul Dengan Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB
Dengan hormat,
Memenuhi permintaan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk yang tercantum dalam Surat
Penunjukan No. 1642/PFAD/PROC-SUP/XI/2024 Tanggal 15 November 2024, Surat Perjanjian
Kerja No 014/SPP/PFAD/XI/2024 Tanggal 20 November 2024, dan Adendum Perjanjian No.
020/ADD-SPP/PFAD/XII/2024 Tanggal 12 Desember 2024 untuk melakukan Kajian Terhadap
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul denagan dasar Indikasi Nilai
Pasar RAB sesuai dengan penugasan dari Pemberi Tugas, serta dalam batas-batas kemampuan
kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik Resmi berdasarkan Surat Izin Usaha KJPP Abdullah
Fitriantoro & Rekan dari Kementrian Keuangan Republik Indonesia No.674/KM.1/2009, tanggal
13 Juli 2009 dengan nomor izin KJPP No 2.09.0051 Izin Penilai Publik, Ir. Abdullah Fitriantoro, M.
Sc dengan Nomor Penilai Publik P-1.09.00152 dengan Klasifikasi Bidang Jasa Kajian Properti (P),
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor : STTD.PP-03/PJ-1/PM.02/2023
tanggal 03 Maret 2023, Surat Tanda Terdaftar Penilai Industri Keuangan Non-Bank Nomor :
056/NB.122/STTD-P/2017 tanggal 7 April 2017, dan Keputusan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor : 605/SK-
PT.01.01/IV/2022 tentang Pemberian Lisensi Pertanahan tanggal 27 April 2022, dalam hal ini
diwakili oleh Ir. Abdullah Fitriantoro M.Sc selaku Pemimpin Rekan, dari dan oleh karenanya sah
bertindak untuk dan atas nama KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek
Golden Plaza Blok G43-44, Jalan RS Fatmawati No. 15, Jakarta Selatan.
Kami telah melakukan investigasi sebatas yang diatur dalam Standar Kajian Indonesia (SPI) dan
melakukan inspeksi pada tanggal 05 Desember 2024, Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Ecopark Gandul dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB PT Bank Tabungan
Negara (Persero) Tbk yang berlokasi di:
NO. LOKASI ASET JENIS ASET LEGALITAS
- Jalan Raya Gandul Rw 008, Kel. A. RAB Bangunan -
Gandul, Kec. Cinere, Kota B. RAB Mechanical, Electrical, and
Depok, Prov. Jawa Barat Plumbing (MEP)
C. RAB Sarana Pelengkap
Maksud dan tujuan Kajian
Maksud dan tujuan Kajian ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas dalam rangka Kajian
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul Berupa RAB Bangunan Learning
Center, RAB Bangunan Record Center, RAB Bangunan Sarana Olahraga, RAB Mechanical
Laporan Kajian i
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 3
Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap Dengan Dasar Indikasi Nilai Pasar. Laporan ini tidak bisa dipergunakan untuk penggunaan lainnya. Kami tidak bertanggung jawab atas penggunaan laporan Kajian jika dipergunakan selain maksud dan tujuan yang tertera pada laporan Kajian ini. Dasar Nilai Dasar Nilai yang digunakan untuk menentukan Indikasi nilai pasar RAB adalah Nilai Pasar (Market Value) Rencana Anggaran Biaya (RAB) pada tanggal Kajian. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Kajian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101.3.1 – KEPI & SPI Edisi VII – 2018). Penjelasan tentang lingkup penugasan, pendekatan Kajian dan metode Kajian yang diterapkan dalam Kajian ini dijelaskan lebih rinci dalam batang tubuh laporan ini. Jika dikemudian hari ditemukan data dan informasi baru yang relevan dan dapat mempengaruhi nilai pada tanggal Kajian atau menurut pandangan kami dibutuhkan suatu perbaikan dalam laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perbaikan pada laporan Kajian ini. Surat pengantar ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dengan laporan Kajian yang kami sampaikan. Laporan Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB harus dibaca secara menyeluruh, bersifat rahasia dan hanya disampaikan kepada pihak pemberi tugas atau pihak lain yang telah mendapat izin tertulis dari pihak pemberi tugas. Kami menegaskan bahwa kami tidak menarik keuntungan dalam bentuk apapun, baik sekarang maupun dimasa yang akan datang atas objek atau dari opini indikasi nilai pasar RAB yang dikeluarkan. Laporan Kajian ii KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 4
Page 5
DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR
DAFTAR ISI
PERNYATAAN PENILAI
KONDISI & SYARAT PEMBATAS
RINGKASAN EKSEKUTIF
RINCIAN HASIL KAJIAN
1. DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN .............................................................. I - 1
1.1. Status Penilai ..................................................................................................... I - 1
1.2. Pemberi Tugas ................................................................................................... I - 1
1.3. Pengguna Laporan............................................................................................. I - 2
1.4. Objek Kajian Dan Kepemilikan .......................................................................... I - 2
1.5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan ..................................................................... I - 2
1.6. Maksud Dan Tujuan Kajian................................................................................ I - 2
1.7. Dasar Nilai ......................................................................................................... I - 2
1.8. Tanggal Kajian ................................................................................................... I - 2
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi .......................................................................... I - 2
1.10. Sifat Dan Sumber Informasi .............................................................................. I - 3
1.11. Asumsi dan Asumsi Khusus ............................................................................... I - 3
1.12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi ................................................. I - 4
1.13. Kajian Dilakukan Berdasarkan KEPI & SPI Edisi VII – 2018 ................................ I - 4
1.14. Pendekatan Kajian Dan Alasan Penggunaannya ............................................... I - 4
1.15. Metode Kajian Yang Diterapkan ....................................................................... I - 5
1.16. Kesimpulan Kajian ............................................................................................. I - 5
1.17. Independensi Penilai ......................................................................................... I - 5
1.18. Kejadian Penting Setelah Tanggal Kajian .......................................................... I - 6
1.19. Konfirmasi sedang tidak dinilai oleh Penilai Publik lainnya .............................. I - 6
1.20. Tenaga Ahli ........................................................................................................ I - 6
1.21. Konfirmasi Pelaporan Kajian ............................................................................. I - 6
1.22. Batasan Atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain
Pemberi Tugas ................................................................................................... I - 6
2. PRESENTASI DATA ..................................................................................... II - 1
2.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Kajian ............................................................ II - 1
2.2 Analisis Lingkungan ........................................................................................... II - 1
2.3 Deskripsi Tapak ................................................................................................. II - 2
2.4 Deskripsi Bangunan rumah tinggal ................................................................... II - 3
2.5 Informasi Relevan Lainnya ................................................................................ II - 5
3. ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN ............................................................. III - 1
3.1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) ......................................................... III - 1
3.2. Kajian ................................................................................................................. III - 1
3.3. Kesimpulan Nilai ................................................................................................ III - 3
FOTO-FOTO ASET
GAMBAR
Laporan Kajian iv
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 6
PERNYATAAN PENILAI (COMPLIANCE STATEMENT)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Kajian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan
akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan Kajian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan Kajian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang
terhadap objek Kajian yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap objek Kajian
yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Kajian yang telah
disepakati sebelumnya dengan pemberi tugas
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang dipersyaratkan dalam
KEPI dan SPI.
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek atau jenis
industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek Kajian, definisi Kajian, dan
tanggal Kajian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Kajian;
• Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek Kajian.
10. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Kajian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Kajian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Kajian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
Laporan Kajian v
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 7
Page 8
KONDISI & SYARAT PEMBATAS 1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang disebutkan dalam laporan Kajian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi Tugas. 2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka Rivie dan laporan Kajian RAB Pembangunan Eco Park Gandul bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan Kajian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 3. Laporan Kajian dibuat dalam bentuk laporan normal lengkap dan terinci bersifat rahasia yang hanya ditujukan terbatas untuk klien yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul. 4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan Kajian RAB. Nilai yang digunakan dalam laporan Kajian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan Kajian RAB lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan. 5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, Kajian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan. 6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai. 7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini. 8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan- peraturan yang berlaku. 9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang diberikan PT Bank Tabungan Negara (Persero) selaku pemberi tugas. Oleh karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima dari Pemberi Tugas. Laporan Kajian vii KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 9
10. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu
penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap kebutuhan
pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data dan informasi serta
asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil penilaian menemukan kondisi
tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai melakukan review terhadap penugasan
yang telah dilaksanakan dan apabila dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat
melakukan penilaian ulang dengan mengulang kembali prosedur penilaian yang
sebelumnya dilakukan, secara lebih lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus
dituangkan dalam penugasan yang berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian
sebelumnya.
Laporan Kajian viii
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 10
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Pengguna Laporan : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Objek Kajian : Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul
Berupa RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan
Record Center, Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB
Sarana Pelengkap
Lokasi : Jalan Raya Gandul Rw 008, Kelurahan Gandul, Kecamatan Cinere,
Kota Depok, Provinsi Jawa Barat
Identifikasi Ringkas : Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul
Berupa RAB Gedung learning center,RAB Bangunan record
center,RAB Bangunan Sarana Olahraga, RAB mecanical electrical
dan plumbing dan RAB Sarana Pelengkap.
Tanggal Inspeksi : 05 Desember 2024
Tanggal Kajian : 30 September 2024
Asumsi : 1. Bahwa Lokasi objek Kajian yang dinilai tidak mempunyai
masalah hukum dan hak kepemilikannya adalah sah, bebas dari
sengketa dan dapat dialihkan haknya.
2. Bahwa Lokasi objek kajian yang ditunjukan kepada kami adalah
benar merupakan properti dalam kajian.
3. Kami tidak melakukan investigasi secara menyeluruh terhadap
Lokasi objek yang kaji sehingga tidak dapat melakukan
identifikasi untuk kondisi fisik daya dukung tanah dan
pencemaran lingkungan. Untuk hal tersebut kami
mengasumsikan bahwa faktor-faktor tersebut telah dipenuhi
dengan baik dan tidak mempengaruhi nilai.
4. Kami mengasumsikan bahwa besaran luasan banunan yang
digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luasan
bangunan yang diinformasikan oleh pemberi tugas.
5. Dalam Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eko
Park Gandul kami tidang menghitung volume satuan pekerjaan
RAB, akan tetapi kami diinformasikan dari pemberi tugas.
Asumsi Khusus : 1. Keterbatasan informasi data pembanding untuk bertemu secara
langsung dengan pemilik/kuasa objek properti yang ditawarkan
kami asumsikan tidak mengurangi validitas data pembanding
yang kami peroleh;
2. Pemberi tugas telah menyetujui penggunaan asumsi khusus ini
sebagai bagian dari proses Kajian.
Maksud dan Tujuan : Maksud dan tujuan Kajian ini adalah untuk Kepentingan Pemberi
Kajian Tugas dalam rangka Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Eco Park Gandul Berupa RAB Bangunan Learning
Center, RAB Bangunan Record Center, RAB Bangunan Sarana
Olahraga, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB
Sarana PelengkapDengan Dasar Indikasi Nilai Pasar RAB.
Dasar Nilai : Indikasi Nilai Pasar
Pendekatan Kajian : Pendekatan Pasar
Laporan Kajian ix
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 11
RINCIAN HASIL KAJIAN
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan
Indikasi Nilai Pasar Indikasai Nilai Pasar
I PEKERJAAN PERSIAPAN, UMUM DAN SMKK 4.421.571.284
A PEKERJAAN PERSIAPAN DAN UMUM 4.117.171.284
B PEKERJAAN PENERAPAN RENCANA KESEHATAN 304.400.000
DAN KESELAMATAN KERJA / RK3K
II PEKERJAAN GEDUNG L (LEARNING CENTER &
122.657.904.480
DORMITORY)
A PEKERJAAN STRUKTUR 41.384.757.949
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 29.636.492.329
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, PLUMBING 42.044.789.618
& ICT
D PEKERJAAN INTERIOR DAN FURNISHING 9.591.864.584
III PEKERJAAN GEDUNG N (RECORD CENTER) 101.466.875.140
A PEKERJAAN STRUKTUR 35.061.329.741
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 17.194.396.128
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, PLUMBING 47.140.476.552
& ICT
D PEKERJAAN INTERIOR DAN FURNISHING 1.225.863.061
E PEKERJAAN KANOPI 844.809.657
IV PEKERJAAN SARANA OLAHRAGA 17.658.031.984
A PEKERJAAN STRUKTUR 4.396.545.662
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 1.537.460.236
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, PLUMBING 10.254.526.052
& ICT
D PEKERJAAN BANGUNAN G (LAPANGAN 1.469.500.033
OLAHRAGA)
V PEKERJAAN LANDSCAPE 3.631.594.697
A PEKERJAAN GEDUNG L 996.839.303
B PEKERJAAN GEDUNG N 1.202.251.553
C PEKERJAAN GEDUNG G & H 1.432.503.842
VI PEKERJAAN INFRASTRUKTUR 51.421.086.335
A PEKERJAAN PERSIAPAN LAHAN 4.148.671.358
B PEKERJAAN INFRASTRUKTUR
B.1 PEKERJAAN JALAN UTAMA 2.809.528.023
B.2 PEKERJAAN JALAN PERKERASAN BETON AREA 867.627.096
PEDESTRIAN
B.3 PEKERJAAN PERKERASAN BETON JALAN AKSES 675.032.072
DAN PARKIR
B.4 PEKERJAAN KANSTIN, PEDESTRIAN, DAN PARKIR 516.459.580
B.5 PEKERJAAN DRAINASE EXTERNAL 3.752.009.937
B.6 PEKERJAAN LANDSCAPING 747.966.771
B.7 PEKERJAAN RETAINING WALLS 7.539.027.243
B.8 PEKERJAAN PAGAR PANEL PRECAST 2.131.854.730
B.9 PEKERJAAN KOLAM RESAPAN DAN DANAU 3.670.046.753
C PEKERJAAN MEP EXTERNAL
C.1 PEKERJAAN PLUMBING 2.149.424.284
C.2 PEKERJAAN ELEKTRIKAL 9.921.368.933
C.3 PEKERJAAN LAMPU JALAN 626.902.227
Laporan Kajian x
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 12
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan
Indikasi Nilai Pasar Indikasai Nilai Pasar
C.4 PEKERJAAN CCTV 520.484.436
C.5 PEKERJAAN FIRE FIGHTING 6.686.799.770
C.6 PEKERJAAN TRENCH 1.386.013.350
C.7 PEKERJAAN PERSAMPAHAN 54.200.000
C.8 PEKERJAAN BANGUNAN UTILITAS 2.242.335.201
D PEKERJAAN ICT BACKBONE INFRASTRUKTUR 975.334.570
TOTAL
301.257.063.920
(I+II+III+IV+V+VI)
PPN 11% 33.138.277.031
TOTAL + PPN 334.395.340.952
VII BIAYA PERIJINAN DAN PENYAMBUNGAN 415.000.000
Biaya Sertifikasi Green Building Council Indonesia
N
(GBCI)
- Sertifikasi Greenship NB v1.2 Gedung L hingga
N.1 155.000.000
mendapatkan sertifikat Platinum
- Sertifikasi Greenship NB v1.2 Gedung N hingga
N.2 155.000.000
mendapatkan sertifikat Platinum
- Sertifikasi Greenship Neighborhood v1.0 PLAN
N.3 105.000.000
Kawasan BTN Ecopark hingga mendapatkan
GRAND TOTAL 334.810.340.952
PEMBULATAN 334.810.340.000
Pertanggal Kajian 30 September 2024
Laporan Kajian xi
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 13
DEFINISI & LINGKUP PENUGASAN
1. Definisi & Lingkup Penugasan
Berdasarkan Surat Penunjukan dan Surat Perjanjian Pengadaan antara KJPP Abdullah
Fitriantoro & Rekan dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk untuk melakukan
Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul Dengan Dasar
Indikasi Nilai Pasar RAB, kami telah melakukan inspeksi pada tanggal 05 Desember 2024,
analisis dan Kajian serta menyusun laporan Kajian Aset, terhadap objek Kajian sesuai
dengan tujuan Kajian yang telah disepakati bersama, dan pelaporan Kajian.
1.1. Status Penilai
Kami Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro & Rekan, dengan Surat Izin Usaha No.
2.09.0051 yang dikeluarkan Departemen Keuangan Republik Indonesia berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan No. 674/KM.1/2009, tanggal 13 Juli 2009, Izin Penilai Publik,
Ir. Abdullah Fitriantoro, M. Sc dengan Nomor Penilai Publik P-1.09.00152 dengan
Klasifikasi Bidang Jasa Kajian Properti (P), Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal Nomor : STTD.PP-03/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 03 Maret 2023, Surat Tanda
Terdaftar Penilai Industri Keuangan Non-Bank Nomor : 056/NB.122/STTD-P/2017 tanggal
7 April 2017, dan Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia Nomor : 605/SK-PT.01.01/IV/2022 tentang Pemberian Lisensi
Pertanahan tanggal 27 April 2022, dalam hal ini diwakili oleh Ir. Abdullah Fitriantoro M.Sc
selaku Pemimpin Rekan, dari dan oleh karenanya sah bertindak untuk dan atas nama KJPP
Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek Golden Plaza Blok G43-44, Jl. RS
Fatmawati No. 15, Jakarta Selatan.
Dalam melakukan Kajian ini kami memberikan Indikasi Nilai Pasar RAB objektif dan tidak
memihak serta tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan baik
aktual maupun potensi dengan subyek dan atau obyek Kajian. Penilai, Tenaga Ahli dan
Staf Pelaksana memiliki kompetensi dalam penugasan ini yang merupakan satu kesatuan
tim penugasan di bawah koordinator Penilai Berizin atau penanggung jawab laporan.
Untuk melakukan Kajian terhadap obyek ini kami tidak menggunakan bantuan tenaga ahli
dari luar KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan.
1.2. Pemberi Tugas
Nama Perusahaan : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Bidang usaha : Perbankan
Alamat : Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
NPWP : 01.001.609.5-093.000
Narahubung : Ferdi Aprilian Putra
E-mail : yugiferdi@gmail.com
Laporan Kajian I-1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 14
1.3. Pengguna Laporan
Nama Perusahaan : PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk
Bidang usaha : Perbankan
Alamat : Gedung Menara BTN
Jl. Gajah Mada No. 1
Jakarta 10130
1.4. Objek Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Objek Kajian adalah Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul
Berupa RAB Bangunan Gedung Learning Center, RAB Bangunan Record Center, RAB
Bangunan Sarana Olahraga, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB
Sarana Pelengkap yang berlokasi di Jalan Raya Gandul Rw 008, Kelurahan Gandul,
Kecamatan Cinere, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
1.5. Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Laporan Kajian ini dinyatakan dalam mata uang Indonesia Rupiah.
1.6. Maksud Dan Tujuan Kajian
Maksud dan tujuan Kajian ini adalah untuk Kepentingan Pemberi Tugas dalam rangka
Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul Berupa RAB
Bangunan Learning Center, RAB Bangunan Record Center, RAB Bangunan Sarana
Olahraga, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana Pelengkap
dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB.
Laporan ini tidak bisa dipergunakan untuk penggunaan lainnya. Kami tidak bertanggung
jawab atas penggunaan laporan jika dipergunakan selain maksud dan tujuan yang tertera
pada laporan Kajian ini.
1.7. Dasar Nilai
Dasar Nilai yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar RAB adalah Nilai
Pasar (Market Value) Rencana Anggaran Biaya (RAB) pada tanggal kajian.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau
dibayar untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal Kajian, antara pembeli
yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi
bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-
masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101.3.1 – KEPI & SPI Edisi VII – 2018).
1.8. Tanggal Kajian
Tanggal Kajian dalam Laporan Kajian ini adalah 30 September 2024.
1.9. Tingkat Kedalaman Investigasi
a. Proses pengumpulan dan analisis data dilakukan secara lengkap pada objek Kajian.
Apabila pada objek Kajian tertentu dijumpai keterbatasan untuk dijangkau maupun
Laporan Kajian I-2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 15
diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan secara
sampling secukupnya.
b. Inspeksi dapat dilakukan tanpa ada pembatasan akses ke lokasi aset termasuk data
yang harus disediakan oleh pemberi tugas dan atau pihak terkait lainnya.
c. Data-data external dapat diperoleh dan tersedia dengan baik.
d. Untuk aset-aset yang secara fisik terbatas untuk dapat diperiksa dan dilihat maka
indentifikasi yang dilaksanakan berdasarkan data atau informasi dari pemberi tugas.
(pondasi, objek-objek yang tersembunyi dan tidak dapat dijangkau)
e. Penelahaan dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembuyi atau disembunyikan.
f. Hasil inspeksi yang dilakukan penilai dilengkapi dengan berita acara hasil inspeksi
yang ditandatangani oleh pemberi tugas dan atau pemilik aset.
1.10. Sifat Dan Sumber Informasi
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional
maupun internasional. Sumber data tersebut antara lain:
(1) Bank Indonesia
(2) Data Pemerintah Daerah/Kabupaten/Kota/Provinsi
(3) Biaya Teknis Bangunan (BTB MAPPI)
(4) STANDAR HARGA SATUAN BARANG PEMERINTAH DAERAH KOTA DEPOK
PERATURAN WALI KOTA DEPOK NOMOR 54 TAHUN 2023
(5) PUPR
(6) Binamarga
(7) SNI
(8) Suplayer
(9) E Commerce
1.11. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi
• Bahwa objek RAB yang ditunjukan kepada kami adalah benar.
• Kami tidak melakukan investigasi secara menyeluruh terhadap aset yang dinilai
sehingga tidak dapat melakukan identifikasi untuk kondisi fisik daya dukung tanah
dan pencemaran lingkungan. Untuk hal tersebut kami mengasumsikan bahwa faktor-
faktor tersebut telah dipenuhi dengan baik dan tidak mempengaruhi nilai.
• Kami mengasumsikan bahwa besaran luasan bangunan yang digunakan dalam
penilaian ini sesuai dengan besaran luasan bangunan yang diinformasikan oleh
pemberi tugas.
• Dalam evaluasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul kami
tidang menghitung volume dan luasan pekerjaan RAB, akan tetapi kami
diinformasikan dari pemberi tugas.
Laporan Kajian I-3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 16
Asumsi Khusus
• Keterbatasan informasi data pembanding untuk bertemu secara langsung dengan
pemilik/kuasa objek properti yang ditawarkan kami asumsikan tidak mengurangi
validitas data pembanding yang kami peroleh;
• Pemberi tugas telah menyetujui penggunaan asumsi khusus ini sebagai bagian dari
proses Kajian.
1.12. Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh atau
sebagian dari laporan ini. Menjadikan laporan Kajian ini sebagai rujukan Kajian dalam
bentuk dokumen, edaran, referensi maupun dipublikasikan dalam bentuk apapun tanpa
izin dari KJPP Abdulah Fitriantoro & Rekan.
1.13. Pendekatan Kajian Dan Alasan Penggunaannya
Pendekatan merupakan landasan proses Kajian dilengkapi dengan metode Kajian dari
masing masing pendekatan yang digunakan.
Dalam Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembanguan Eco Park Gandul dengan dasar
Indikasi nilai pasar RAB, maka pendekatan yang sesuai digunakan dalam penentuan
Indikasi nilai pasar RAB ini adalah Pendekatan Pasar (Market Approach), karena
ketersediaan data-data pendukung pasar dari matrial dan satuan upah pekerja sejenis
dapat diperoleh.
Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar material dan satuan upah pekerja menghasilkan indikasi nilai dengan
cara membandingkan matrial dan upah pekerja yang dinilai dengan material dan upah
satuan pekerja yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia.
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi material dan satuan upah pekerja yang identik atau
sebanding. Jika transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan
dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed)
dari matrial dan satuan upah pekerja yang identik atau sebanding relevansinya dengan
informasi ini perlu diketahui secara jelas dan dengan seksama dianalisis. Dalam hal ini
perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau penawaran apabila
terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan Dasar Nilai dan
asumsi yang akan digunakan dalam kajian.
Meskipun data transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang
ditawarkan untuk matrial dan satuan upah pekerja yang sejenis dan sebanding dapat juga
digunakan sepanjang dilakukan penyesuaian seperti hanya data transaksi. Data
Penawaran juga dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.
Laporan Kajian I-4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 17
1.14. Metode Kajian Yang Diterapkan
Proses Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Learning Center dengan dasar
Indikasi nilai pasar RAB dengan Pendekatan Pasar adalah sebagai berikut: untuk evaluasi
Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk menilai matrial menggunakan Metode
Perbandingan Pasar.
Untuk Kajian Rencana Anggaran Biaya (RAB) menggunakan Metode Perbandingan Data
Pasar material dan satuan upah pekerja, dilakukan dengan cara inspeksi ke lapangan
untuk mendapatkan data primer dan sekunder. Data yang diperoleh di lapangan berupa
data penawaran pasar matrial dan satuan upah pekerja yang selanjutnya digunakan
sebagai dasar pembanding. Data tersebut dilakukan verifikasi terhadap sumber data
untuk menyakinkan bahwa data tersebut akurat. Bedasarkan hasil verifikasi didapat data
pembanding yang dapat digunakan sebagai dasar analisis dalam penentuan Indikasi nilai
pasar Rencana Anggaran Biaya (RAB).
Selanjutnya dilakukan analisis evaluasi Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang dinilai dan
dilakukan penyesuaian data pembanding terhadap faktor waktu, karakteristik fisik, merk
dan tipe. Dari penyesuaian faktor-faktor tersebut dapat disimpulkan suatu kesimpulan
indikasi nilai.
1.15. Kesimpulan
Kami berkesimpulan bahwa Indikasi Nilai Pasar dari Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Pembangunan Eco park Gandul pada tanggal Kajian 30 September 2024 adalah sebagai
berikut:
Rp 334.810.340.000,00
(Tiga ratus tiga puluh empat miliar delapan ratus sepuluh juta
tiga ratus empat puluh ribu rupiah)
1.16. Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan laporan Kajian, KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan, keuntungan pribadi, serta kami
tidak terafiliasi dengan pemilik objek Kajian. Kajian objek ini dilakukan tidak untuk
menguntungkan atau merugikan pihak mana pun. Imbalan yang kami terima sama sekali
tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dalam proses Kajian ini (dan sebaliknya).
1.17. Kejadian Penting Setelah Tanggal Kajian
Berdasarkan informasi dari pemberi tugas bahwa sejak dilakukan Kajian tanggal 30
September 2024 sampai dengan diterbitkan buku laporan Kajian ini tidak ada kejadian
penting yang dapat mempengaruhi nilai.
Laporan Kajian I-5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 18
1.18. Konfirmasi sedang tidak dinilai oleh Penilai Publik lainnya
Pihak pemberi tugas memberi konfirmasi bahwa aset atau liabilitas yang menjadi objek
Kajian tidak sedang atau telah dinilai oleh Penilai Publik lainya untuk maksud, tujuan
pengguna laporan dan tanggal Kajian yang sama atau berdekatan (dalam jangka waktu
tidak lebih dari dua bulan).
1.19. Tenaga Ahli
Dalam Kajian ini kami tidak menggunakan tenaga ahli dengan keahlian khusus dari luar
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan. Semua objek Kajian hanya menggunakan tenaga
Penilai Internal yang terlatih dan telah menjadi anggota MAPPI.
1.20. Konfirmasi Pelaporan Kajian
• Laporan Kajian disusun dengan menggunakan Bahasa Indonesia.
• laporan dibuat dalam bentuk laporan terinci.
• Laporan dibuat dan ditujukan kepada dan atas nama pemohon yang tercantum dalam
obyek Kajian.
• Jumlah Laporan dibuat dan diserahkan sebanyak 2 (dua) rangkap yang terdiri dari 1
(satu) laporan asli dan 1 (satu) laporan copy, atau sebanyak 2 (dua) buku laporan.
1.21. Batasan Atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tugas
Penilai tidak memiliki tanggung jawab kepada pihak ketiga, selama tidak menyimpang
dari peraturan dan hukum yang berlaku.
Laporan Kajian I-6
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 19
PRESENTASI DATA
2. Presentasi Data
2.1 Tinjauan Properti sebagai Objek Kajian
Objek kajian yaitu Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park Gandul
Berupa RAB Bangunan Learning Center, RAB Bangunan Record Center, RAB Bangunan
Sarana Olahraga, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB Sarana
Pelengkap dengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB yang berlokasi di Jalan Raya Gandul
Rw 008, Kelurahan Gandul, Kecamatan Cinere, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat. Peta
Lokasi dan titik kordinat objek penilaian di tunjukkan pada Gambar 2.1.
Gambar 2.1 Peta Lokasi (Titik kordinat objek kajian: -6.335333, 106.794722)
OBJEK KAJIAN
PT BTN (Persero) Tbk
-6.335333, 106.794722
Sumber: Google Maps
Objek kajian yang dimaksud terdiri dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan
Eco Park Gandul Berupa RAB Bangunan Learning Center, RAB Bangunan Record Center,
RAB Bangunan Sarana Olahraga, RAB Mechanical Elictrical and Plumbing (MEP) dan RAB
Sarana Pelengkapdengan dasar Indikasi Nilai Pasar RAB. Pada saat inspeksi di lapangan
objek penilaian ditunjukan oleh Ibu Dinna sebagai wakil (PT BTN (Persero) Tbk/Pemberi
Tugas).
2.2 Analisis Lingkungan
Objek kajian berada di Kawasan Permukiman Perkotaan yang terletak di Jalan Raya
Gandul Rw 008, Kelurahan Gandul, Kecamatan Cinere, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat,
untuk mencapai ke lokasi obyek penilaian tersebut dapat dicapai dari jalan Toll Depok-
Antasari keluar di gerbang toll Brigif dan kearah Barat di jalan Brigif dan berbelok ke
kanan di jalan Erha, lurus di jalan Erha sejauh ±275 m dan berbelok ke kiri di jalan Bukit
Cinere Raya lurus sejauh ±300m dan belok di perempatan Jalan Gandul, lurus di jalan
Laporan Kajian II - 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 20
Raya Gandul sejauh ±600m dan aset berada di sebelah kiri jalan sebelah SPBU
Pertamina.
Beberapa bangunan yang dapat dijadikan petunjuk menuju lokasi dan terletak tidak
jauh dari lokasi objek antara lain :
- SPBU Pertamina 34-16508 Jalan Raya Gandul
- Politeknik Ilmu Pemasyarakatan
- Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia
- Cinere Resort Apartemen
Jalan Raya Gandul merupakan jalan dengan kondisi jalan 2 (dua) lajur dengan 2 (dua)
arah, memiliki lebar lebih kurang 8 meter dengan perkerasan Aspal. Pada saat inspeksi
dilakukan berada dalam kondisi baik, serta dilengkapi dengan pembuangan air terbuka
dan dilengkapi dengan lampu penerangan jalan.
Lingkungan dari objek penialain ini memiliki kelebihan dan kekurangan yaitu sebagai
berikut:
Kelebihan:
• Objek penilaian berada di dalam kawasan Permukiman perkotaan
• Lokasi objek berada di lingkungan komersial
• Lokasi objek penilaian memiliki infrastruktur yang baik.
Kekurangan :
• Lokasi objek merupakan daerah rawan macet
Fasilitas umum seperti aliran listrik (PLN) dan sambungan telepon (TELKOM) sudah
tersedia di daerah ini, sedangkan kebutuhan sarana transportasi seperti bus, Angkot
dan taksi dapat dijumpai di Jalan Raya Gandul.
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari bangunan-
bangunan ruko, rumah tinggal, minimarket, restoran dan kafe .
Penduduk yang tinggal di lingkungan sekitar lokasi umumnya terdiri dari golongan
berpendapatan menengah.
Bedasarkan data yang diperoleh dari dinas tata ruang Kota Depok dalam hal ini
(https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/) lokasi tersebut diperuntukan sebagai Kawasan
Permukiman Perkotaan, terhadap tanah yang menjadi objek penilaian dapat diuraikan
sebagai berikut :
• Peruntukan Zona : Kawasan Permukiman Perkotaan
Kami tidak dapat melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian didasarkan pada
asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
2.3 Deskripsi Tapak
Loksi objek kajian Bangunan Eco Park Gandul Berupa Bangunan Learning Center,
Bangunan Record Center, Bangunan Sarana Olahraga, Mechanical Elictrical and
Laporan Kajian II - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 21
Plumbing (MEP) dan Sarana Pelengkap yang berlokasi di Jalan Raya Gandul Rw 008,
Kelurahan Gandul, Kecamatan Cinere, Kota Depok, Provinsi Jawa Barat.
Kami menegaskan bahwa kami tidak melakukan pengukuran tanah serta penilaian
tanah. Pengamatan dan verifikasi fisik serta penunjukan lokasi objek kajian di lapangan
ditunjukan langsung oleh Ibu Dinna selaku wakil dari Pemberi Tugas.
Bentuk tanah simetris dengan lebar depan (Frontage) 150 m serta posisi tapak berada
di antara, dipinggir Jalan Raya Gandul.
Permukaan tanah objek kajian datar, dengan kontur/ elevasi tanah dibawah dengan
jalan.
Batas batas unit adalah sebagai berikut :
Sebelah Utara/Timur Laut : SPBU Prtamina
Sebelah Timur/Tenggara : Jalan Raya Gandul
Sebelah Selatan/Barat Daya : Ruko, Rumah Tinggal dan Apartemen
Sebelah Barat/Barat Laut : Rumah Tinggal
Fasilitas lingkungan berupa aliran listrik (PLN), sambungan telepon (TELKOM) dan
jaringan internet telah tersedia pada aset yang dinilai.
Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya,
untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, kajian kami
didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada
pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa pembangunan.
2.4 Deskripsi Bangunan
Spesifikasi bangunan yang menjadi obyek penilaian adalah sebagai berikut :
Bangunan Gedung Learning Center
Jenis bangunan : Gedung Bertingkat
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 7 (tujuh)
Luas bangunan : ± 9.046,74 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Tiang Pancang Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Laporan Kajian II - 3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 22
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Bangunan Gedung Record Center
Jenis bangunan : Gedung Bertingkat
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 6 (Enam)
Luas bangunan : ± 5.336,17 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Tiang Pancang, Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Bangunan Sarana Olahraga
Jenis bangunan : Lapangan Bola, Ruang Ganti Pemain, Ruang
Pengelola dan Ruang MEP
Izin mendirikan bangunan : -
Jumlah lantai : 1 (Satu)
Luas bangunan : ± 5.300,50 m²
Tahun dibangun : 2024
Tahun Renovasi : -
Pondasi : Tiang Pancang, Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur bangunan : Beton bertulang
Rangka atap : Dak Beton (Balok)
Penutup atap : Dak Brton
Plafond : Gypsum
Dinding : Pasangan Batu bata di plester dengan
fisnishing di cat dan sebagian di keramik
Pintu & Jendela : Kusen rangka kayu, pintu panil, Pintu kaca
raka alumunium, jendela kaca rangka
Alumunium
Lantai : Pasangan Granit dan keramik
Kondisi : Baru
Laporan Kajian II - 4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 23
Sarana Pelengkap
Infrastruktur (Jalan)
Konstruksi : Beton Bertulang
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Saluran)
Konstruksi : Beton Bertulang, Pipa
Kondisi : Baru
Infrastruktur (Dinding Pembatas Lahan)
Konstruksi : Beton Bertulang dan Batu Bata
Kondisi : Baru
2.5 Informasi Relevan Lainnya
Kami tidak memperoleh informasi adanya perubahan peruntukan di daerah tersebut
juga fakta lainnya yang terjadi yang dapat mempengaruhi analisis, Indikasi atau
kesimpulan penilaian.
Laporan Kajian II - 5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 24
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3. Analisis Data dan Kesimpulan
3.1. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
Penerapan Analisis HBU dalam kajian ini melalui cara menganggap tanah dalam
keadaan kosong dan HBU properti yang telah dikembangkan. Karena keduanya
merupakan konsep yang berbeda. Analisis HBU tanah dalam keadaan kosong berfokus
pada alternatif penggunaan, dimana Penilai melakukan pengujian atas setiap
kemungkinan penggunaan yang wajar apakah penggunaan secara hukum diizinkan,
secara fisik dimungkinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi.
Sedangkan dalam analisis HBU properti yang telah dikembangkan, fokus dari analisis
bukan merupakan alternatif penggunaan, melainkan 3 kemungkinan, yaitu: kelanjutan
dari penggunaan yang ada, modifikasi dari penggunaan yang ada, dan pembongkaran
yang dilanjutkan pengembangan lahan kembali. Apabila nilai properti yang sudah
dikembangkan lebih rendah daripada nilai tanah dalam keadaan kosong, maka perlu
dilakukan analisis HBU Tanah Kosong.
Analisa Sebagai Kondisi Terbangun (As Improved)
Bila ditinjau terhadap analisis pemanfaatan tertinggi dan terbaiknya untuk kondisi aset
terbangun saat ini sebagai Bangunan Eco Park gandul dalam regulasi peruntukan
Kawasan Permukiman Perkotaan telah sesuai dan memenuhi kelayakan penggunaan
tertinggi dan terbaik, karena secara fisik di atas tanah tersebut dimungkinkan untuk
dibangun Bangunan Eco Park Gandul, secara hukum diizinkan dan market menghasilkan
nilai yang tertinggi.
Ditinjau dari analisis terhadap faktor- faktor tersebut di atas, maka kondisi aset
terbangun saat ini memenuhi kelayakan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
3.2. Indikasi Nilai Pasar Rencana Anggaran Biaya (RAB)
Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco Park GandulDengan Dasar Indikasi
Nilai Pasar RAB
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan Indikasi Nilai Indikasi Nilai
Pasar Pasar
I PEKERJAAN PERSIAPAN, UMUM DAN
4.421.571.284
SMKK
A PEKERJAAN PERSIAPAN DAN UMUM 4.117.171.284
B PEKERJAAN PENERAPAN RENCANA 304.400.000
KESEHATAN DAN KESELAMATAN KERJA /
RK3K
II PEKERJAAN GEDUNG L (LEARNING
122.657.904.480
CENTER & DORMITORY)
Laporan Kajian III - 1
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 25
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan Indikasi Nilai Indikasi Nilai
Pasar Pasar
A PEKERJAAN STRUKTUR 41.384.757.949
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 29.636.492.329
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, 42.044.789.618
PLUMBING & ICT
D PEKERJAAN INTERIOR DAN FURNISHING 9.591.864.584
III PEKERJAAN GEDUNG N (RECORD
101.466.875.140
CENTER)
A PEKERJAAN STRUKTUR 35.061.329.741
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 17.194.396.128
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, 47.140.476.552
PLUMBING & ICT
D PEKERJAAN INTERIOR DAN FURNISHING 1.225.863.061
E PEKERJAAN KANOPI 844.809.657
IV PEKERJAAN SARANA OLAHRAGA 17.658.031.984
A PEKERJAAN STRUKTUR 4.396.545.662
B PEKERJAAN ARSITEKTUR 1.537.460.236
C PEKERJAAN MEKANIKAL, ELEKTRIKAL, 10.254.526.052
PLUMBING & ICT
D PEKERJAAN BANGUNAN G (LAPANGAN 1.469.500.033
OLAHRAGA)
V PEKERJAAN LANDSCAPE 3.631.594.697
A PEKERJAAN GEDUNG L 996.839.303
B PEKERJAAN GEDUNG N 1.202.251.553
C PEKERJAAN GEDUNG G & H 1.432.503.842
VI PEKERJAAN INFRASTRUKTUR 51.421.086.335
A PEKERJAAN PERSIAPAN LAHAN 4.148.671.358
B PEKERJAAN INFRASTRUKTUR
B.1 PEKERJAAN JALAN UTAMA 2.809.528.023
B.2 PEKERJAAN JALAN PERKERASAN BETON 867.627.096
AREA PEDESTRIAN
B.3 PEKERJAAN PERKERASAN BETON JALAN 675.032.072
AKSES DAN PARKIR
B.4 PEKERJAAN KANSTIN, PEDESTRIAN, DAN 516.459.580
PARKIR
B.5 PEKERJAAN DRAINASE EXTERNAL 3.752.009.937
B.6 PEKERJAAN LANDSCAPING 747.966.771
B.7 PEKERJAAN RETAINING WALLS 7.539.027.243
B.8 PEKERJAAN PAGAR PANEL PRECAST 2.131.854.730
B.9 PEKERJAAN KOLAM RESAPAN DAN 3.670.046.753
DANAU
C PEKERJAAN MEP EXTERNAL
C.1 PEKERJAAN PLUMBING 2.149.424.284
Laporan Kajian III - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 26
Sub Total Jumlah
No Uraian Pekerjaan Indikasi Nilai Indikasi Nilai
Pasar Pasar
C.2 PEKERJAAN ELEKTRIKAL 9.921.368.933
C.3 PEKERJAAN LAMPU JALAN 626.902.227
C.4 PEKERJAAN CCTV 520.484.436
C.5 PEKERJAAN FIRE FIGHTING 6.686.799.770
C.6 PEKERJAAN TRENCH 1.386.013.350
C.7 PEKERJAAN PERSAMPAHAN 54.200.000
C.8 PEKERJAAN BANGUNAN UTILITAS 2.242.335.201
D PEKERJAAN ICT BACKBONE 975.334.570
INFRASTRUKTUR
TOTAL
301.257.063.920
(I+II+III+IV+V+VI)
PPN 11% 33.138.277.031
TOTAL + PPN 334.395.340.952
VII BIAYA PERIJINAN DAN PENYAMBUNGAN 415.000.000
Biaya Sertifikasi Green Building Council
N
Indonesia (GBCI)
- Sertifikasi Greenship NB v1.2 Gedung L
N.1 155.000.000
hingga mendapatkan sertifikat Platinum
- Sertifikasi Greenship NB v1.2 Gedung N
N.2 155.000.000
hingga mendapatkan sertifikat Platinum
- Sertifikasi Greenship Neighborhood v1.0
N.3 PLAN Kawasan BTN Ecopark hingga 105.000.000
mendapatkan
GRAND TOTAL 334.810.340.952
PEMBULATAN 334.810.340.000
3.3. Kesimpulan Indikasi Nilai Rencana Anggaran Biaya (RAB) Learning Center Dago
Kesimpulan Indikasi Nilai Pasar dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) Pembangunan Eco
Park Gandul pada tanggal penilaian 30 September 2024 adalah :
Rp 334.810.340.000,00
(Tiga ratus tiga puluh empat miliar delapan ratus sepuluh juta
tiga ratus empat puluh ribu rupiah)
Laporan Kajian III - 3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 27
Page 28
TAMPAK SITUASI DEPAN OBJEK PENILAIAN Laporan Kajian FT - 1 KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 29
TAMPAK SITUASI
JALAN DEPAN OBJEK
PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 2
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 30
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 3
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 31
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 4
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 32
TAMPAK BIDANG
OBJEK PENILAIAN
Laporan Kajian FT - 5
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
Page 33
Page 34
KETERANGAN
U
Lokasi Aset
NAMA GAMBAR
PETA LOKASI
LOKASI ASET
Jalan Raya Gandul Rw 008
Kelurahan Gandul
Kecamatan Cinere
Kota Depok
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
PETA LOKASI
DIPERIKSA November
NTS
2024
Agus H.
Page 35
KETERANGAN
U
NAMA GAMBAR
LAY OUT TANAH
LOKASI ASET
Jalan Raya Gandul Rw 008
Kelurahan Gandul
Kecamatan Cinere
Kota Depok
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
LAY OUT TANAH
DIPERIKSA November 2024 NTS
Agus H.
Page 36
KETERANGAN
U
Bangunan Learning Center
Bangunan Record Center
Bangunan Sarana Olahraga
NAMA GAMBAR
LAY OUT BANGUNAN
LOKASI ASET
Jalan Raya Gandul Rw 008
Kelurahan Gandul
Kecamatan Cinere
Kota Depok
Provinsi Jawa Barat
DIGAMBAR TANGGAL SKALA
Nurrachman
Dwi S
LAY OUT BANGUNAN
DIPERIKSA November
NTS
2024
Agus H.
Names mentioned 20 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.1 ×36
unresolved
org
KJPP Abdullah Fitriantoro
p.1 ×41
unresolved
org
Izin Usaha KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.2
unresolved
org
KJPP
p.2
unresolved
org
Menteri Agraria dan Tata Ruang
p.2 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional Republik Indonesia
p.2 ×2
unresolved
person
Ir. Abdullah Fitriantoro M.
p.2 ×2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.13
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Abdullah Fitriantoro
p.13
unresolved
org
Departemen Keuangan Republik Indonesia
p.13
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.13
unresolved
org
Bank Indonesia
p.15
unresolved
org
Atas Persetujuan Untuk Publikasi KJPP Abdullah Fitriantoro & Rekan
p.16
unresolved
org
KJPP Abdulah Fitriantoro & Rekan
p.16
unresolved
org
KJPP Abdulah Fitriantoro
p.16
unresolved
—
Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tug
· Penilai
p.18
unresolved
org
BTN (Persero) Tbk
p.19 ×4
unresolved
person
Dinna
p.19 ×2
unresolved
org
Pengembangan Sumber Daya Manusia
p.20
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.182
4796 ms
12 Sep 2026 22:52
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': 'Abdullah Fitriantoro & Rekan, berkedudukan di Komplek',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}