20260701_CTRA_Public Expose_32107210_lamp2.pdf

2. APBN disusun dengan asumsi harga minyak mentah USD70 per barel dan setiap
   kenaikan USD1 di atas harga tersebut diperkirakan akan menambah beban APBN sekitar
   Rp10 triliun. Dengan harga minyak mentah yang meningkat dari USD70 menjadi sekitar
   USD90 per barel dalam 3 bulan terakhir, tambahan beban APBN diperkirakan mencapai
   sekitar Rp200 triliun. Ke depan, diharapkan harga minyak mentah dapat kembali stabil
   pada pada kisaran USD70 per barel, sehingga tekanan terhadap beban APBN dapat
   berkurang secara signifikan. Namun demikian ruang fiskal Pemerintah diperkirakan masih
   akan tetap terbatas terkait pendanaan berbagai program prioritas lainnya seperti Makan
   Bergizi Gratis (MBG) dan Koperasi Desa Merah Putih yang berpotensi menyerap likuiditas
   di pasar domestik sehingga menyebabkan kenaikan suku bunga dan memberikan tekanan
   terhadap nilai tukar Rupiah.

   Secara eksternal, pelemahan nilai tukar Rupiah dipengaruhi oleh tingkat suku bunga
   Amerika Serikat (AS), dimana tingkat bunga yang tinggi akan mendorong arus modal
   keluar (capital flight). Sebagai respons, Bank Indonesia dapat menaikkan tingkat suku
   bunga domestik untuk menjaga stabilitas nilai tukar dan menarik kembali aliran modal ke
   pasar domestik.

   Terkait dengan presales Perseroan yang sebagian besar dibiayai oleh KPR dengan
   jangka waktu yang panjang (10-15 tahun), Perseroan melihat kenaikan suku bunga
   sebesar 1% hanya akan menaikkan cicilan bulanan secara moderat, sehingga tidak
   memberikan tambahan beban yang signifikan bagi konsumen. Dengan demikian
   dampaknya terhadap daya beli dan permintaan properti diperkirakan tetap terkendali
   sehingga Perseroan masih dapat mengelola profitabilitasnya.

   Perseroan juga berharap Pemerintah tetap melanjutkan kebijakan PPN DTP, mengingat
   kebijakan tesebut dapat menjaga keterjangkauan harga rumah (housing affordability) dan
   mendukung permintaan sektor properti.

3. Meskipun insentif PPN DTP memberikan manfaat pengurangan harga pembelian properti
   sebesar 11%, Perseroan menilai bahwa permintaan properti relatif tidak dipengaruhi oleh
   permberlakuan insentif tersebut. Hal ini tercermin dari presales Perseroan yang selama 3
   bulan pertama tahun 2026 ini mengalami penurunan 23% dibandingkan periode yang
   sama tahun lalu, mengindikasikan insentif tersebut belum dapat mengimbangi pelemahan
   permintaan di pasar properti. Perseroan melihat hal ini sebagai bagian dari siklus
   penurunan (down cycle) setelah industri properti mengalami periode pertumbuhan yang
   kuat (booming period) selama tahun 2022-2024. Permintaan properti lebih dipengaruhi
   oleh faktor-faktor fundamental, diantaranya tingkat suku bunga KPR, daya beli masyarakat
   dan ketersediaan pembiayaan dari perbankan, disamping pengetatan likuiditas (liquidity
   crunch) yang dapat menekan permintaan secara tidak langsung.

4. Di awal tahun Perseroan memiliki rumah dan ruko yang merupakan stock properti terkait
   PPN DTP sekitar Rp1 triliun. Ditambah unit-unit properti yang proses pembangunannya
   akan dipercepat sehingga dapat diserahterimakan kepada konsumen sampai dengan
   akhir tahun 2026 ini dengan nilai sekitar Rp3 triliun, total seluruh stock properti PPN DTP
   Perseroan tahun ini adalah sekitar Rp4 triliun.


Nama: Wawan Kuswandi - KoranProperti.com

Pertanyaan:

1. Berapa investasi untuk pengembangan proyek baru Ciputra Bukit Golf Sentul yang akan
   dilaunching akhir tahun ini?

2. Terkait kebijakan efisiensi anggaran Pemerintah dalam hal biaya perjalanan dinas dan
   pertemuan, apa strategi Perseroan untuk memperkuat sektor hospitality khususnya
   segmen perhotelan untuk akhir tahun 2026 sampai dengan awal tahun 2027?


Jawaban:

1. Pengembangan proyek Ciputra Bukit Golf Sentul dilakukan dalam beberapa tahap dan di
   tahap awal Perseroan menginvestasikan dana sekitar Rp400 miliar untuk persiapan
   infrastruktur sampai dengan pembangunan proyeknya.

2. Segmen perhotelan yang paling terdampak oleh kebijakan efisiensi anggaran Pemerintah
   dalam hal perjalanan dinas adalah hotel bintang empat ke bawah, yang dalam portofolio
   Perseroan adalah Hotel Ciputra dan CitraDream Hotel, sementara Raffles Hotel (hotel
   bintang lima) yang memiliki basis pelanggan yang berbeda, dengan porsi terbesar dari
   segmen non-Pemerintah relatif tidak terdampak. Untuk Hotel Ciputra, Perseroan
   melakukan strategi diversifikasi sumber pendapatan dengan mengembangkan layanan
   catering ke pelanggan korporasi dan institusi, termasuk Google, Mandiri University dan
   beberapa rumah sakit. Sementara untuk CitraDream Hotel (hotel budget) yang sudah
   mengalami tekanan pasar bahkan sebelum diberlakukannya efisiensi anggaran
   Pemerintah, Perseroan memfokuskan strategi pada peningkatan efisiensi operasional
   melalui pengendalian biaya dan penyesuaian jumlah karyawan.


Nama: Daniel Surjadi - Umum

Pertanyaan:

Bagaimana Perseroan mengantisipasi jika insentif PPN DTP tidak diperpanjang di tahun
2027? Apakah Perseroan telah melakukan analisis mengenai potensi dampaknya ke volume
penjualan dan struktur harga?


Jawaban:

Sebetulnya Pemerintah sudah mengumumkan rencana untuk memperpanjang insentif PPN
DTP sampai tahun 2027 secara lisan, namun sampai saat ini belum ada ketentuan tertulis
dalam bentuk regulasi (PMK) nya. Perseroan menyadari bahwa pemberlakuan insentif PPN
DTP sejak beberapa tahun terakhir telah membuat konsumen terbiasa memperoleh manfaat
harga pembelian properti yang lebih rendah, sehingga apabila insentif PPN DTP tidak
diberlakukan lagi, harga pembelian properti akan meningkat 11% atas komponen PPN yang
kembali dibebankan kepada konsumen. Namun demikian, Perseroan memandang kondisi ini
sebagai normalisasi setelah kebijakan pemberian insentif berakhir dan bukan merupakan
perubahan struktural yang bersifat negatif bagi industri properti. Perseroan juga menilai
bahwa presales Perseroan dan pembelian properti tidak hanya ditentukan oleh insentif harga,
namun juga dipengaruhi oleh faktor fundamental, seperti: BI rate, tingkat suku bunga KPR,
kondisi ekonomi, stabilitas nilai Rupiah serta tingkat kepercayaan konsumen (consumer
confidence). Sebagai contoh dalam kondisi nilai tukar Rupiah yang sedang mengalami
tekanan dan ketidakpastian ekonomi meningkat, masyarakat cenderung menahan pembelian
properti walaupun tersedia insentif harga. Dengan demikian, Perseroan tidak melihat
berakhirnya insentif PPN DTP sebagai faktor yang akan mengubah penetapan harga secara
mendasar. Strategi Perseroan adalah menyesuaikan harga ke tingkat normal setelah insentif
PPN DTP berakhir, dengan tetap memperhatikan kondisi pasar dan daya beli masyarakat.
Perseroan berharap pada saat normalisasi terjadi, kondisi ekonomi sudah jauh lebih baik
sehingga permintaan properti tetap dapat bertumbuh.

Nama: Dhika P. Putra - IDN Financials

Pertanyaan:

1. Berapa target pendapatan dan laba bersih Perseroan untuk tahun 2026? Apa strategi
   Perseroan untuk mencapai target tersebut?
2. Target presales proyek baru CitraHomes Halim dan Citra Bukit Golf Sentul untuk tahun
   2026 masing-masing sebesar Rp300 miliar dan Rp400miliar. Berapa unit yang ditargetkan
   terjual dari kedua proyek tersebut?


Jawaban:

1. Perseroan memperkirakan pendapatan dan laba bersih tahun 2026 akan mengalami
   penurunan sekitar 10%, seiring dengan penurunan presales Perseroan yang terjadi pada
   tahun 2025. Sebagai pengembang properti (developer), Perseroan hanya bisa mengakui
   pendapatan pada saat unit properti diserahterimakan kepada pembeli, sehingga
   penurunan presales pada tahun 2025 akan berdampak pada pendapatan tahun 2026.

2. Proyek CitraHomes Halim sudah di-launch pada bulan Mei yang lalu, namun karena
   Perseroan merilis informasi terkait presales secara kuartalan, maka hasil launching dari
   proyek CitraHomes Halim baru akan dipublikasikan bersama dengan informasi presales
   kuartal kedua pada awal bulan Juli. Untuk proyek Citra Bukit Golf Sentul yang
   menargetkan presales sebesar Rp400 miliar, dengan harga jual rumah per unit berkisar
   antara Rp3-4 miliar, maka presales diperkirakan akan berasal dari sekitar 150 unit rumah.


Nama: Lemens Kodongan – Jakarta-tv.com

Pertanyaan:

Apakah Perseroan melakukan investasi di IKN? Jika ada, investasinya dalam bentuk apa dan
jika tidak, mengapa Perseroan tidak ikut berinvestasi?


Jawaban:

Perseroan telah mengajukan proposal untuk melakukan pengembangan terintegrasi
(integrated development) di IKN pada lokasi yang tidak berada pada sumbu utama (Lokasi
Tahap 2), dengan pembangunan fisik baru akan dimulai setelah infrastruktur pendukung
selesai dibangun. Sampai saat ini proses pembangunan infrastruktur pendukung masih
berlangsung, sehingga Perseroan belum memulai pembangunan fisiknya.


Nama: Anitana – Bisnis Indonesia

Pertanyaan:

Untuk saat sekarang, apakah Perseroan berencana untuk melakukan ekspansi ke luar negeri
dan melanjutkan pengembangan proyek-proyek di luar negeri? Seperti apakah bentuk capex-
nya?

Jawaban:

Perseroan hanya memiliki kepemilikan efektif sebesar 7,43% pada proyek di luar negeri,
sementara mayoritas kepemilikan berada pada induk perusahaan (holding company) di
Singapura. Belanja modal (capex) proyek juga dikelola oleh holding company di Singapura.
Dengan struktur kepemilikan seperti di atas, sampai saat ini Perseroan belum berencana
untuk melakukan ekspansi ke luar negeri.


Nama: Rafdi – Majoris Asset Management

Pertanyaan:

1. Terkait kondisi saat ini dan ke depannya, bagaimana rencana capex Perseroan dalam
   jangka menengah (2-3 tahun)?
2. Apakah Perseroan mempertimbangkan untuk melakukan share buyback terkait dengan
   penurunan harga saham yang sangat signifikan?
3. Perseroan berhasil mencatat pertumbuhan laba namun ROE masih di bawah 10%. Apa
   faktor penyebabnya dan strategi apa yang akan dilakukan Perseroan untuk meningkatkan
   profitabilitas ke depannya?


Jawaban:

1. Perseroan mengalokasikan capex sekitar Rp1 triliun pada tahun ini, relatif sama dengan
   tahun-tahun sebelumnya. Sebagian besar capex pada tahun 2020-2023 dan tahun 2025
   dialokasikan untuk pembelian lahan (landbanking) yang sifatnya membulatkan tanah di
   lokasi yang sudah ada atau melengkapi area pengembangan yang telah dimiliki
   Perseroan, untuk selanjutnya dikembangkan menjadi klaster baru dalam kurun waktu tiga
   tahun. Sementara pada tahun 2024 Perseroan melakukan landbanking di lokasi yang baru
   yaitu Sentul dan Makassar. Untuk 2-3 tahun ke depan, Perseroan belum melihat peluang
   yang menarik untuk melakukan landbanking di lokasi baru. Namun demikian Perseroan
   akan terus memantau pasar dan mengevaluasi peluang untuk itu. Selain untuk
   landbanking, capex juga dialokasikan untuk pengembangan mal baru di Makassar dan
   pengembangan rumah sakit di lokasi-lokasi baru. Perseroan memperkirakan kebutuhan
   capex akan tetap berada pada kisaran Rp1 triliun per tahun.

2. Dibandingkan dengan melakukan pembelian kembali saham (share buyback), Perseroan
   lebih memilih untuk meningkatkan pembagian dividen kepada pemegang saham. Baik
   share buyback maupun dividen merupakan alternatif kebijakan untuk memberikan nilai
   tambah kepada pemegang saham (shareholder return), namun Perseroan menilai bahwa
   share buyback berpotensi mengurangi jumlah saham yang beredar (free float) sehingga
   likuiditas perdagangan saham dapat menurun, sementara pembagian dividen tidak
   mempengaruhi jumlah saham yang beredar. Oleh karena itu, selama masih terdapat
   ruang untuk meningkatkan rasio pembayaran dividen (dividend payout ratio), Perseroan
   akan memprioritaskan opsi tersebut.

3. Perseroan berhasil mencatat peningkatan laba pada tahun 2025, bahkan membukukan
   laba bersih tertinggi sepanjang sejarah Perseroan. Namun demikian, Perseroan tidak
   dapat mengungkapkan secara rinci strategi bisnis untuk mempertahankan kinerja tersebut
   karena merupakan bagian dari strategi kompetitif Perseroan. Perseroan senantiasa
   menempatkan profitabilitas sebagai salah satu pertimbangan utama dalam setiap
   keputusan investasi. Setiap rencana pengembangan proyek dievaluasi secara
   menyeluruh, diantaranya melalui analisa gross profit margin. Bila hasil evaluasi
   menunjukkan tingkat profitabilitas yang tidak mencapai target yang ditetapkan, Perseroan
   tidak akan melanjutkan pengembangan proyek tersebut.