20250326_CBDK_Informasi Transaksi Afiliasi_31871315_lamp3.pdf

No. : 00038/2.0162-00/BS/03/0153/1/III/2025                                    24 Maret 2025



Kepada Yth.

PT BANGUN KOSAMBI SUKSES Tbk
Jl. lnspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5
Tangerang 15211

U.p. : Direksi

Hal : Ringkasan Penilaian 100,00% Saham Minoritas PT Mega Andalan Sukses


Dengan hormat,

Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) mendapat penugasan dari manajemen PT Bangun Kosambi
Sukses Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai
independen atas nilai pasar 100,00% saham minoritas PT Mega Andalan Sukses (selanjutnya
disebut “MAS”). Penugasan kami tersebut sesuai dengan surat penugasan
No. KR/241216-002 tanggal 16 Desember 2024 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.

Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan
No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar
modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar
Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis),
menyatakan bahwa kami telah meneliti dan menilai nilai pasar 100,00% saham minoritas MAS
(selanjutnya disebut “Objek Penilaian”) dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat
mengenai nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024.


ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI

Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki
sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, aktivitas perusahaan holding dan aktivitas
konsultasi     manajemen        lainnya.   Perseroan     berdomisili   di    Jalan    Inspeksi
PIK 2, Terusan Jalan Perancis No. 5, Tangerang 15211, dengan nomor
telepon: (021) 5028 2888 dan email: corporate.secretary@cbdpik2.com.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
31 Desember 2024, Perseroan memiliki penyertaan saham pada beberapa entitas anak
dengan struktur kepemilikan sebagai berikut:


                                        Perseroan


                       55,89%                                       55,89%
                                                              PT Cahaya
                    MAS                                     Gemilang Indah
                                                           Cemerlang (CGIC)


MAS merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha MAS adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. MAS mulai beroperasi secara komersial sejak tahun
2020.

CGIC merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha CGIC adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau
disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat
baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari
manajemen Perseroan, pada tanggal 31 Desember 2024, CGIC belum beroperasi secara
komersial.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang ditargetkan Pemerintah Indonesia diyakini akan
didukung oleh pertumbuhan konsumsi rumah tangga, peningkatan kinerja ekspor dan
investasi. Sektor properti Indonesia memiliki potensi besar untuk berkembang sejalan dengan
prospek ekonomi dalam negeri serta kemungkinan pemangkasan suku bunga acuan oleh
Bank Indonesia. Penurunan suku bunga tersebut diharapkan dapat menjadi katalisator bagi
industri properti. Sektor properti masih memiliki ruang untuk tumbuh yang sangat besar
mengingat masih tingginya kebutuhan masyarakat terhadap perumahan, baik rumah tinggal
maupun rumah pertokoan. Hal ini juga didukung Pemerintah Indonesia dengan stimulus pajak
untuk mendorong masyarakat untuk membeli properti.




                                            ii

Kawasan PIK 2 merupakan fokus utama Perseroan sebagai pengembangan kota mandiri,
dengan membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor
(rukan), Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan
dibangun menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang lengkap.
Perseroan juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan untuk
memperkuat dan meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2, di mana Perseroan
merencanakan untuk melakukan beberapa aksi korporasi sebagai berikut:

•   MAS merencanakan untuk melakukan peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan
    dan disetor penuh serta Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas seluruh
    saham yang akan diterbitkan oleh MAS (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
    Saham MAS”).

•   CGIC merencanakan untuk melakukan peningkatan modal dasar serta modal ditempatkan
    dan disetor penuh serta Perseroan merencanakan untuk mengambil bagian atas seluruh
    saham yang akan diterbitkan oleh CGIC (selanjutnya disebut “Rencana Penyertaan
    Saham CGIC”).

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Penyertaan
Saham MAS dan Rencana Penyertaan Saham CGIC selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Rencana Transaksi”.

Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan fokus
pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan merencanakan
pertumbuhan secara organik. Mengingat bahwa Rencana Transaksi merupakan salah satu
rencana pengembangan kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan
lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang, maka Perseroan melakukan Rencana
Transaksi dalam rangka meningkatkan struktur kepemilikan Perseroan baik pada MAS mapun
CGIC serta kemampuan untuk mengelola MAS dan CGIC secara lebih efektif dan efisien.

Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan dan entitas anak Perseroan
di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi
yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi
bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dan
entitas anak Perseroan dapat mengambil seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa
yang akan datang sehingga pada akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan dan memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham
Perseroan.

Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat memberikan
potensi imbal balik yang diharapkan dapat mendukung peningkatkan likuiditas dan kinerja
keuangan konsolidasian Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat memberikan nilai
tambah bagi Perseroan dan seluruh pemegang saham pada masa yang akan datang.




                                           iii

Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:

•   Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan terus berupaya untuk menerapkan
    fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
    merencanakan pertumbuhan secara organik. Mengingat bahwa Rencana Transaksi
    merupakan salah satu rencana pengembangan kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di
    kawasan yang sama dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang, maka
    Perseroan melakukan Rencana Transaksi dalam rangka meningkatkan struktur
    kepemilikan Perseroan baik pada MAS mapun CGIC serta kemampuan untuk mengelola
    MAS dan CGIC secara lebih efektif dan efisien.

•   Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
    potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan dan entitas anak
    Perseroan di masa yang akan datang. Perseroan memandang bahwa industri properti
    memiliki potensi yang dapat berdampak positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan
    menciptakan sinergi bisnis yang optimal khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2
    sehingga Perseroan dan entitas anak Perseroan dapat mengambil seluruh potensi
    keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada akhirnya hal
    tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan memberikan
    nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.

•   Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap dapat memberikan
    potensi imbal balik yang diharapkan dapat mendukung peningkatkan likuiditas dan kinerja
    keuangan konsolidasian Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat memberikan
    nilai tambah bagi Perseroan dan seluruh pemegang saham pada masa yang akan datang.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi
tersebut merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK
No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan
Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).

Selanjutnya, berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana
Transaksi tersebut bukan merupakan transaksi material, sebagaimana diatur dalam Peraturan
OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.

Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan penilaian saham atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.

Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk melakukan penilaian atas Objek Penilaian.

Mengingat MAS adalah perusahaan tertutup yang sahamnya tidak dapat diperjualbelikan di
pasar modal, maka saham MAS bersifat tidak likuid.




                                            iv

PREMIS PENILAIAN

Kami telah melakukan penilaian atas nilai pasar Objek Penilaian dengan premis penilaian
bahwa MAS adalah suatu perusahaan yang “going-concern”.


TUJUAN DAN MAKSUD PENILAIAN

Tujuan penilaian adalah untuk memperoleh pendapat yang bersifat independen tentang nilai
pasar dari Objek Penilaian yang dinyatakan dalam mata uang Rupiah dan/atau ekuivalensinya
pada tanggal 31 Desember 2024.

Maksud dari penilaian adalah untuk memberikan gambaran tentang nilai pasar dari Objek
Penilaian yang selanjutnya akan digunakan sebagai rujukan dan pertimbangan oleh
manajemen Perseroan dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi serta untuk memenuhi
POJK 42/2020.

Penilaian ini dilaksanakan dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan OJK
No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar Penilaian
Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut “SPI”).


DEFINISI NILAI YANG DIGUNAKAN

Mengingat Perseroan adalah suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka, maka
dasar nilai yang kami gunakan mengacu pada POJK 35/2020.

Untuk keperluan penilaian Objek Penilaian, dasar nilai yang sesuai untuk digunakan dalam
penilaian ini adalah nilai pasar, di mana berdasarkan POJK 35/2020, nilai pasar didefinisikan
sebagai “estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan”.


INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan laporan penilaian, KR bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan dan MAS ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi dengan Perseroan dan MAS. KR juga tidak memiliki kepentingan ataupun
keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, laporan penilaian ini tidak
dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami
terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan dari proses analisis
penilaian ini dan KR hanya menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan
No. KR/241216-002 tanggal 16 Desember 2024 yang telah disetujui oleh manajemen
Perseroan.




                                             v

TANGGAL EFEKTIF PENILAIAN

Nilai pasar Objek Penilaian dalam penilaian diperhitungkan pada tanggal 31 Desember 2024.
Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian serta dari data
keuangan MAS yang kami terima. Data keuangan tersebut berupa laporan keuangan MAS
untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang menjadi dasar penilaian ini.


JENIS LAPORAN

Jenis laporan penilaian 100,00% saham minoritas PT Mega Andalan Sukses ini merupakan
laporan terinci.


KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENILAIAN (SUBSEQUENT EVENTS)

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal penilaian,
yaitu tanggal 31 Desember 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian
100,00% saham minoritas PT Mega Andalan Sukses tidak terdapat kejadian penting setelah
tanggal penilaian (subsequent events) yang secara signifikan dapat memengaruhi penilaian
nilai pasar Objek Penilaian.


DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam melakukan penilaian untuk memperkirakan nilai pasar Objek Penilaian, kami telah
menelaah, mempertimbangkan, mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan
informasi sebagai berikut:

1. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 yang
   telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Johan Malonda
   Mustika & Rekan (selanjutnya disebut “JMMR”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00015/2.08261AU.110310727-3l1llll tanggal 28 Februari 2024 dengan pendapat wajar
   tanpa modifikasian;

2. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang
   telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00019/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/II/2024 tanggal 28 Februari 2024 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;

3. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 yang
   telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00103/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;




                                             vi

4. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 yang
   telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto, & Asmoro (selanjutnya disebut “HJA”)
   sebagaimana tertuang dalam laporannya No. 00109/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/IV/2022
   tanggal 18 April 2022 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan
   suatu hal;

5. Laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 yang
   telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00006/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/1/2022 tanggal 2 Januari 2022 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian;

6. Proyeksi laporan keuangan MAS untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
   31 Desember 2025 – 2034 yang disusun oleh manajemen MAS;

7. Laporan penilaian properti MAS per 31 Desember 2024 yang disusun oleh KJPP
   Suwendho Rinaldy & Rekan sebagaimana tertuang dalam laporannya
   No. 00118/2.0059-02/PI/03/0242/1/III/2025 tanggal 14 Maret 2025;

8. Anggaran dasar MAS yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris No. 233
   tanggal 30 Agustus 2024 yang dibuat oleh Edison Jingga S.H., M.H., mengenai
   peningkatan modal dasar dan modal ditempatkan dan disetor MAS;

9. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
   dengan posisi sebagai Direktur Keuangan, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal
   lain yang terkait dengan Rencana Transaksi;

10. Tarif pajak yang diberlakukan atas MAS adalah berdasarkan pendapatan usaha dalam
    periode yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak final yang berlaku
    umum, yaitu masing-masing sebesar 2,50% dan 10,00% untuk tahun 2025 – 2034;

11. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan dan MAS serta pihak-pihak lain yang
    relevan untuk penugasan;

12. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

13. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
    Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

14. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

15. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi; dan




                                            vii

16. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
    analisis lain yang kami anggap relevan.

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain yang diberikan
kepada kami oleh Perseroan dan MAS atau yang tersedia secara umum dan kami tidak
bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.

Kami tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari MAS. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan hanya merupakan penilaian atas Objek Penilaian dan bukan
jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan. Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian
tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu
penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi
keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan
kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau penyimpangan dalam laporan
keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak
mencoba mendapatkan bentuk transaksi-transaksi lainnya yang dilakukan Perseroan.


KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK

Penilaian ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis dan
keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah yang berlaku sampai dengan tanggal
penerbitan laporan penilaian ini.

Penilaian Objek Penilaian yang dilakukan dengan metode diskonto arus kas didasarkan pada
proyeksi laporan keuangan MAS yang disusun oleh manajemen MAS. Dalam penyusunan
proyeksi laporan keuangan, berbagai asumsi dikembangkan berdasarkan kinerja MAS pada
tahun-tahun sebelumnya dan berdasarkan rencana manajemen di masa yang akan datang.
Kami telah melakukan penyesuaian terhadap proyeksi laporan keuangan tersebut agar dapat
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja MAS yang dinilai pada saat penilaian ini dengan
lebih wajar. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan yang kami lakukan
terhadap target kinerja MAS yang dinilai dan telah mencerminkan kemampuan
pencapaiannya (fiduciary duty). Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan
kewajaran proyeksi laporan keuangan berdasarkan kinerja historis MAS dan informasi
manajemen MAS terhadap proyeksi laporan keuangan MAS tersebut. Kami juga bertanggung
jawab atas laporan penilaian MAS dan kesimpulan nilai akhir.

Dalam penugasan penilaian ini, kami mengasumsikan terpenuhinya semua kondisi dan
kewajiban Perseroan. Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penilaian sampai
dengan tanggal diterbitkannya laporan penilaian tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penilaian. Kami
tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi, memutakhirkan
(update) pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi serta peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini.




                                            viii

Dalam melaksanakan analisis, kami mengasumsikan dan bergantung pada keakuratan,
kehandalan, dan kelengkapan dari semua informasi keuangan dan informasi-informasi lain
yang diberikan kepada kami oleh Perseroan dan MAS atau yang tersedia secara umum yang
pada hakekatnya adalah benar, lengkap, dan tidak menyesatkan dan kami tidak bertanggung
jawab untuk melakukan pemeriksaan independen terhadap informasi-informasi tersebut.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan dan MAS bahwa mereka
tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada
kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.

Analisis penilaian Objek Penilaian dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas. Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat
memengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material. Kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas penilaian kami maupun segala kehilangan, kerusakan, biaya,
ataupun pengeluaran apapun yang disebabkan oleh ketidakterbukaan informasi sehingga
data yang kami peroleh menjadi tidak lengkap dan/atau dapat disalahartikan.

Karena hasil dari penilaian kami sangat tergantung dari data serta asumsi-asumsi yang
mendasarinya, perubahan pada sumber data serta asumsi sesuai data pasar akan mengubah
hasil dari penilaian kami. Oleh karena itu, kami sampaikan bahwa perubahan terhadap data
yang digunakan dapat berpengaruh terhadap hasil penilaian dan bahwa perbedaan yang
terjadi dapat bernilai material. Walaupun isi dari laporan penilaian ini telah dilaksanakan
dengan itikad baik dan dengan cara yang profesional, kami tidak dapat menerima tanggung
jawab atas kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan yang disebabkan oleh adanya
analisis tambahan, diaplikasikannya hasil penilaian sebagai dasar untuk melakukan analisis
transaksi ataupun adanya perubahan dalam data yang dijadikan sebagai dasar penilaian.
Laporan penilaian Objek Penilaian bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan dan MAS.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan penilaian Objek Penilaian tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selanjutnya, kami
juga telah memperoleh informasi atas status hukum MAS berdasarkan anggaran dasar MAS.


TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Dalam menyusun laporan penilaian Objek Penilaian, KR diberikan kesempatan untuk
melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan laporan penilaian Objek Penilaian.




                                            ix

PENDEKATAN PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Penilaian Objek Penilaian didasarkan pada analisis internal dan eksternal. Analisis internal
akan berdasarkan pada data yang disediakan oleh manajemen, analisis historis atas laporan
posisi keuangan, dan laporan laba rugi komprehensif MAS, pengkajian atas kondisi operasi
dan manajemen serta sumber daya yang dimiliki MAS. Prospek MAS di masa yang akan
datang kami evaluasi berdasarkan rencana usaha serta proyeksi laporan keuangan yang
diberikan oleh manajemen yang telah kami kaji kewajaran dan konsistensinya. Analisis
eksternal didasarkan pada kajian singkat terhadap faktor-faktor eksternal yang
dipertimbangkan sebagai penggerak nilai (value drivers) termasuk juga kajian singkat atas
prospek dari industri yang bersangkutan.

Dalam mengaplikasikan metode penilaian untuk menentukan indikasi nilai pasar suatu
“business interest” perlu mengacu pada laporan keuangan (laporan posisi keuangan dan
laporan laba rugi komprehensif) yang representatif, oleh karenanya diperlukan penyesuaian
terhadap nilai buku laporan posisi keuangan dan normalisasi keuntungan laporan laba rugi
komprehensif yang biasanya disusun oleh manajemen berdasarkan nilai historis. Betapapun
nilai buku suatu perusahaan yang direfleksikan dalam laporan posisi keuangan dan laporan
laba rugi komprehensif adalah nilai perolehan dan tidak mencerminkan nilai ekonomis yang
dapat sepenuhnya dijadikan acuan sebagai nilai pasar saat penilaian tersebut.


METODE PENILAIAN YANG DIGUNAKAN

Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian Objek Penilaian adalah metode diskonto
arus kas (discounted cash flow [DCF] method) dan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan
(capitalized excess earning method).

Metode diskonto arus kas dipilih mengingat bahwa kegiatan usaha yang dilaksanakan oleh
MAS di masa depan masih akan berfluktuasi sesuai dengan perkiraan atas perkembangan
usaha MAS. Dalam melaksanakan penilaian dengan metode ini, operasi MAS diproyeksikan
sesuai dengan perkiraan atas perkembangan usaha MAS. Arus kas yang dihasilkan
berdasarkan proyeksi dikonversi menjadi nilai kini dengan tingkat diskonto yang sesuai
dengan tingkat risiko. Indikasi nilai adalah total nilai kini dari arus kas tersebut.

Metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang digunakan dalam penilaian MAS merupakan
metode penilaian yang berdasarkan pada pendekatan aset. Dengan metode ini, nilai dari
semua komponen aset dan liabilitas harus disesuaikan menjadi nilai pasarnya, kecuali untuk
komponen-komponen yang telah menunjukkan nilai pasarnya (seperti kas/bank atau utang
bank).

Selain aset berwujud, nilai pasar aset tak berwujud seperti hak paten, lisensi, biaya riset dan
pengembangan, karyawan yang telah terlatih dan siap bekerja dan daftar langganan, juga
harus dihitung. Nilai pasar aset tak berwujud tersebut diperoleh dengan melakukan penilaian
terhadap tiap-tiap aset tersebut secara terpisah. Nilai pasar ekuitas (net worth) kemudian
diperoleh dengan menghitung selisih antara nilai seluruh aset dan liabilitas yang telah
disesuaikan.




                                              x

Sebagai langkah selanjutnya perlu dihitung arus kas bersih dari perusahaan yang dinilai.
Selisih antara arus kas bersih dengan pendapatan yang diharapkan merupakan kelebihan
pendapatan yang dihasilkan oleh aset berwujud bersih. Nilai aset takberwujud kemudian
dihitung dengan cara mengkapitalisasikan kelebihan pendapatan tersebut dengan tingkat
kapitalisasi yang sesuai. Langkah berikutnya adalah menghitung indikasi nilai pasar saham
dengan menjumlahkan nilai aset berwujud bersih dan nilai aset takberwujud.

Pendekatan dan metode penilaian di atas adalah yang kami anggap paling sesuai untuk
diaplikasikan dalam penugasan ini dan telah disepakati oleh pihak manajemen Perseroan dan
MAS. Tidak tertutup kemungkinan untuk diaplikasikannya pendekatan dan metode penilaian
lain yang dapat memberikan hasil yang berbeda.

Selanjutnya nilai-nilai yang diperoleh dari tiap-tiap metode tersebut direkonsiliasi dengan
melakukan pembobotan.


RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan, ringkasan hasil penilaian kami adalah sebagai
berikut:

I.     Nilai Pasar 100,00% Saham Minoritas MAS Berdasarkan Metode Diskonto Arus
       Kas

       Berdasarkan metode diskonto arus kas, diperoleh hasil bahwa indikasi nilai pasar
       100,00% saham MAS sebelum diskon likuiditas pasar dan diskon tanpa pengendalian
       adalah sebesar Rp 7.880,57 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar sebesar 50,00%,
       maka indikasi nilai pasar 100,00% saham MAS sebelum diskon tanpa pengendalian
       adalah sebesar Rp 3.940,29 miliar. Dengan diskon tanpa pengendalian sebesar
       60,00%, maka nilai pasar 100,00% saham minoritas MAS adalah sebesar
       Rp 1.576,12 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham minoritas MAS
       berdasarkan metode diskonto arus kas adalah sebesar Rp 1.576,12 miliar.

II.    Nilai Pasar 100,00% Saham Minoritas MAS Berdasarkan Metode Kapitalisasi
       Kelebihan Pendapatan

       Berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, diperoleh hasil bahwa
       indikasi nilai pasar 100,00% saham MAS sebelum diskon likuiditas pasar dan diskon
       tanpa pengendalian adalah sebesar Rp 5.911,00 miliar. Dengan diskon likuiditas pasar
       sebesar 50,00%, maka indikasi nilai pasar 100,00% saham MAS sebelum diskon
       tanpa pengendalian adalah sebesar Rp 2.955,50 miliar. Dengan diskon tanpa
       pengendalian sebesar 60,00%, maka nilai pasar 100,00% saham minoritas MAS
       adalah sebesar Rp 1.182,20 miliar. Dengan demikian, nilai pasar 100,00% saham
       minoritas MAS berdasarkan metode kapitalisasi kelebihan pendapatan adalah
       sebesar Rp 1.182,20 miliar.




                                            xi

III.   Rekonsiliasi Nilai

       Untuk mendapatkan nilai pasar yang mewakili nilai dari kedua metode penilaian yang
       digunakan, dilakukan rekonsiliasi dengan terlebih dahulu melakukan pembobotan
       terhadap nilai pasar yang dihasilkan dari kedua metode tersebut, masing-masing
       dengan bobot 40,00% untuk metode diskonto arus kas dan 60,00% untuk metode
       kapitalisasi kelebihan pendapatan.

       Alasan kami memberikan bobot 40,00% untuk metode diskonto arus kas dan 60,00%
       untuk metode kapitalisasi kelebihan pendapatan, yaitu karena data dan informasi yang
       digunakan pada metode kapitalisasi kelebihan pendapatan yang kami gunakan untuk
       menentukan nilai pasar Objek Penilaian merupakan data dan informasi yang memiliki
       tingkat kehandalan yang lebih memadai dibandingkan dengan data dan informasi yang
       digunakan pada metode diskonto arus kas.

       Berdasarkan hasil rekonsiliasi tersebut, diperoleh hasil bahwa nilai pasar Objek
       Penilaian adalah sebesar Rp 1.339,77 miliar.

Sehubungan dengan penilaian ini, kami ingin menekankan bahwa nilai pasar yang dihitung
dengan metode diskonto arus kas didasarkan atas asumsi-asumsi mengenai tingkat
pendapatan, beban, dan akun-akun laporan posisi keuangan yang dikembangkan pihak
manajemen MAS melalui analisis atas kinerja historis dan pernyataan manajemen MAS
mengenai rencana-rencana untuk masa yang akan datang sebelum Rencana Transaksi. Kami
melakukan penelaahan atas asumsi-asumsi tersebut dan menurut pendapat kami,
asumsi-asumsi tersebut wajar. Akan tetapi, kami tidak bertanggung jawab atas pencapaian
asumsi-asumsi tersebut. Setiap perubahan dari asumsi-asumsi ini akan memengaruhi
perhitungan nilai Objek Penilaian. Karena tidak ada kepastian bahwa dasar-dasar dan
asumsi-asumsi tersebut akan terealisasi, kami tidak dapat memberikan jaminan bahwa hasil-
hasil yang diproyeksikan akan tercapai.


KESIMPULAN PENILAIAN

Berdasarkan hasil analisis atas seluruh data dan informasi yang telah kami terima dan dengan
mempertimbangkan semua faktor yang relevan yang memengaruhi penilaian, maka menurut
pendapat kami, nilai pasar Objek Penilaian pada tanggal 31 Desember 2024 adalah sebesar
Rp 1.339,77 miliar.

Nilai pasar Objek Penilaian tersebut kami tentukan berdasarkan data dan informasi yang kami
peroleh dari pihak manajemen Perseroan dan MAS serta pihak-pihak lain yang relevan
dengan penilaian. Kami menganggap bahwa semua informasi tersebut adalah benar dan
bahwa tidak ada keadaan atau hal-hal yang tidak terungkap yang akan memengaruhi nilai
pasar tersebut secara material.




                                            xii

Kami tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab kami
kemungkinan terjadinya masalah yang berkaitan dengan status hukum kepemilikan,
kewajiban utang dan/atau sengketa atas MAS. Kami tegaskan pula bahwa kami tidak
memperoleh manfaat atau keuntungan apapun baik saat ini maupun di masa mendatang dan
imbalan jasa yang telah disetujui atas penilaian MAS tidak tergantung pada nilai yang
dilaporkan.


DISTRIBUSI LAPORAN PENILAIAN

Penilaian ini hanya ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya dengan
Rencana Transaksi serta tidak dapat digunakan atau dikutip untuk tujuan lain tanpa adanya
izin tertulis dari KR dan/atau tidak untuk digunakan oleh pihak lain.

Penilaian ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis
dan keuangan, serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk
menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang terjadi
setelah tanggal laporan ini. Walaupun demikian, kami memiliki hak untuk, jika diperlukan,
mengubah atau melengkapi hasil dari laporan ini jika terdapat tambahan informasi yang
relevan setelah tanggal laporan ini yang kami anggap dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap hasil penilaian kami. Laporan penilaian ini hanya dipersiapkan untuk dapat
dipergunakan sesuai dengan tujuan yang telah disebutkan di atas dan tidak dapat
dipergunakan untuk tujuan lainnya.

Pendapat yang kami sampaikan di sini harus dipandang sebagai satu kesatuan bersama
dengan laporan lengkap yang telah kami siapkan. Penggunaan sebagian analisis dan
informasi tanpa mempertimbangkan keseluruhan informasi dan analisis dapat menyebabkan
pandangan yang menyesatkan.

Penilaian ini tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel
perusahaan (corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.


Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN




Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan

Izin Penilai     : B-1.09.00153
STTD             : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI            : 06-S-01996




                                            xiii