Back to announcement
20260630_GOOD_Informasi Transaksi Afiliasi_32106153_lamp5.pdf
Asset transaction Needs review GOODSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 50
Page 1
LAPORAN PENILAIAN
No. : 00150/2.0144-01/PI/10/0612/1/V/2026
Kantor Cabang Bekasi :
Grand Galaxy City, Jalan Rose Garden Boulevard Blok RRGB No. 35
Kelurahan Jakasetia, Kecamatan Bekasi Selatan,
Kota Bekasi, Provinsi Jawa Barat 17147.
Phone : (021) 387 11327
Email : adminbekasi@kjpprby.com
Web : www.kjpprby.com
Page 2
Nomor Laporan : 00150/2.0144-01/PI/10/0612/1/V/2026
Tanggal : 25 Mei 2026
Kepada Yth.
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Wisma Garudafood
Jl. Bintaro Raya No. 10A, RT.03/RW.10
Kebayoran Lama Utara, Kebayoran Lama
Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12240
Perihal : Laporan Penilaian Aset
Dengan hormat,
Sesuai dengan permintaan penilaian properti yang termuat pada lingkup penugasan atau Proposal
Penawaran Jasa Penilaian (PPJP) dan Addendum (ADD) yang telah disetujui, sebagai berikut:
o Nomor PPJP : 00223/RBY-PPJP/BKS/IX/2025
o Tanggal : 29 September 2025
o Nomor ADD : 001/RBY-ADD/BKS/I/2026
o Tanggal : 06 Januari 2026
untuk melakukan penilaian properti sebagaimana dalam lingkup penugasan, dengan ini kami menyatakan
bahwa:
o Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) : Ruddy Barus Yenny dan Rekan
o Nomor Induk KJPP : 2.17.0144
o Bidang Jasa : Properti
o Nomor Izin Menteri Keuangan : 728/KM.1/2022
o Tanggal : 02 Agustus 2022
telah melaksanakan inspeksi, analisa dan penelaahan atas properti dimaksud dan menyampaikan
laporan penilaian ini untuk kepentingan PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk, dengan objek penilaian
berupa Tanah dan Bangunan Kantor yang terdiri dari Tanah seluas 1.069 m2 dan Bangunan seluas 673 m2
serta Sarana Pelengkap yang terletak di Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010, Kelurahan
Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Dengan ini kami menyatakan bahwa inspeksi terhadap aset tersebut di atas kami lakukan pada tanggal 03
Maret 2026 dan tanggal penilaian (cut-off date) per tanggal 31 Desember 2025.
Kami mengerti bahwa tujuan penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar dengan
tujuan penilaian untuk Jual Beli dan terkait penyusunan laporan pendapat kewajaran PT Garudafood Putra
Putri Jaya Tbk. Penilaian ini dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Surat pengantar pada bagian depan laporan ini tidak terpisahkan dan tidak dapat dibaca terpisah dari laporan
lengkap penilaian yang selanjutnya mengikuti. Selanjutnya laporan penilaian ini terdiri atas halaman judul,
surat pengantar, asumsi dan syarat-syarat pembatas, pernyataan penilai, daftar isi, penilaian aset dan
lampiran.
Page 3
Laporan Penilaian ini disusun dan disesuaikan dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) No.
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dan Surat
Edaran (SE) OJK No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi
VII tahun 2018.
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran suatu aset
atau liabilitas pada tanggal Penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua
pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.
(POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 ayat 7)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan (SPI 2018, SPI 101.3.1.)
Dengan mempertimbangkan seluruh data dan informasi yang relevan, penelaahan, perhitungan dan analisis
dengan pendekatan serta metode penilaian yang sesuai, dan memastikan penilaian telah dilakukan dengan
benar dan sesuai dengan POJK No. 28/POJK.04/2021 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun 2018, maka kami berpendapat bahwa nilai aset yang menjadi objek
penilaian pada tanggal penilaian 31 Desember 2025 adalah:
Nilai Pasar : Rp. 20.153.000.000,-
Terbilang : Dua Puluh Miliar Seratus Lima Puluh Tiga Juta Rupiah
Dengan ini kami nyatakan, bahwa kami tidak memiliki kepentingan apapun atas aset ataupun nilai yang
dilaporkan baik sekarang maupun dimasa yang akan datang dan penilaian telah dilaksanakan secara objektif
dan bebas dari benturan kepentingan.
Hormat kami,
KJPP Ruddy Barus Yenny dan Rekan
Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Senior Rekan/Pemimpin Cabang
No. Ijin Penilai Publik : P-1.22.00612
No. Register : RMK-2017.01105
No. MAPPI : 16-S-06863
No. STTD OJK Pasar Modal : STTD-PP-223/PM/223/2023
No. STTD OJK IKNB : 353/PD.021/STTD-P/2025
Kualifikasi : Properti (P)
ii
Page 4
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertanda tangan di bawah ini
menyatakan bahwa:
1. Kami sebagai Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah.
2. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri yang
dinilai.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang terhadap properti
yang dinilai, mapun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak - pihak lain yang
memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam laporan penilaian ini dibatasi oleh asumsi dan
batasan-batasan yang di ungkapkan di dalam laporan penilaian, yang mana merupakan hasil analisis,
opini dan kesimpulan penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki benturan kepentingan.
5. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan pemberi tugas.
6. Biaya jasa penilaian tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai
yang diinginkan oleh pemberi tugas, besaran opini, pencapaian hasil yang dinyatakan atau adanya kondisi
yang terjadi kemudian (subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
7. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, maksud dan tujuan penilaian, objek penilaian, tanggal
penilaian dan definisi-definisi penilaian)
• Pengumpulan data primer dan sekunder.
• Analisis data dan informasi.
• Mengestimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian dan metode Penilaian.
• Penyusunan Laporan Penilaian.
8. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian yang dimaksud dalam
laporan penilaian ini.
9. Tidak seorangpun selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam pelaksanaan
inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang dinyatakan dalam laporan
Penilaian ini.
10. Penugasan penilaian profesional telah dilaksanakan sesuai dengan Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII
tahun 2018.
iii
Page 5
11. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun
2018.
12. Penilai bertanggungjawab sepenuhnya atas prosedur, pelaporan dan hasil penilaian yang dilakukan
dalam batas-batas yang ditetapkan berdasarkan Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 tentang
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE OJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar
Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII tahun
2018
Yang membuat pernyataan,
Nama Jabatan Tanda Tangan
Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.) Penanggung
Ijin Penilai Publik No. : P-1.22.00612 Jawab
No. Register : RMK-2017.01105
MAPPI No. : 16-S-06863
No. STTD OJK Pasar : STTD-PP-223/PM/223/2023
Modal
No. STTD OJK IKNB : 353/PD.021/STTD-P/2025
Kualifikasi : Properti
Mega Permata Sari Br Ginting, SE Reviewer
No. Register : RMK-2023.04782
MAPPI No. : 22-P-11721
Amri Simbolon Penilai
No. Register : RMK-2023-04535
MAPPI No. : 19-P-09485
iv
Page 6
RINGKASAN EKSEKUTIF
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Nomor Penawaran : 00223/RBY-PPJP/BKS/IX/2025
Nomor Addendum : 001/RBY-ADD/BKS/I/2026
Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan Kantor
Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
Tujuan Penilaian : Jual Beli
Dasar Nilai : Nilai Pasar
Tanggal Inspeksi : 03 Maret 2026
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
A. Pendekatan Pendapatan
Luas Indikasi Nilai Pasar
Uraian
(m²) (Rp.)
Properti
Tanah dan Bangunan Kantor 1.069 19.755.000.000
Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
Total *19.755.000.000
Dibulatkan 19.755.000.000
B. Pendekatan Biaya
Luas Indikasi Nilai Pasar
Uraian
(m²) (Rp.)
Properti
Tanah dan Bangunan Kantor
Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
A. Tanah 1.069 17.531.600.000
B. Bangunan
- Ruang Kantor 650 2.468.900.000
- Ruang Genset 23 44.700.000
Sub Jumlah Bangunan 673 2.513.600.000
C. Sarana Pelengkap 373.503.000
Total *20.418.703.000
Dibulatkan 20.419.000.000
v
Page 7
C. Rekonsiliasi Nilai
Indikasi Nilai Indikasi Nilai
Uraian Pasar Bobot Pasar
(Rp.) (Rp.)
Properti
Tanah dan Bangunan Kantor
Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil No. 186
RT. 005 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara,
Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta
A. Pendekatan Pendapatan 19.755.000.000 40% 7.902.000.000
B. Pendekatan Biaya 20.419.000.000 60% 12.251.400.000
Total *20.153.400.000
Dibulatkan 20.153.000.000
Catatan:
*Nilai Pasar
vi
Page 8
DAFTAR ISI
Hal
PENGANTAR ........................................................................................................................................... .. i
DAFTAR ISI ............................................................................................................................................. .. vii
DAFTAR GRAFIK........................................................................................................................................ viii
BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................................................. .. ............. 1
BAB 2 TINJAUAN PASAR ........................................................................................................................... 9
BAB 3 URAIAN OBJEK PENILAIAN ............................................................................................................. 12
3.1. Gambaran Singkat PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk .............................. ................. 12
3.2. Objek Penilaian .............................. .............................................................................. 12
3.3. Akses Jalan dan Uraian Tapak ................ ....................................................................... 12
3.4. Sarana dan Fasilitas Sosial...................... ....................................................................... 13
3.5. Data dan Dokumen Tanah ............................................................................................ 13
3.6. Perencanaan Tata Ruang Wilayah dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) ... ................. 13
3.7. Kondisi Pasar / Marketability ........................................................................................ 14
3.8. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik ..................................................................... 15
3.8.1. Secara Hukum Diizinkan ................................................................. .................. 15
3.8.2. Secara Fisik Dimungkinkan .............................................................................. . 15
3.8.3. Secara Finansial Layak .................................................................. ................... . 15
3.8.4. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik .................................................... ............... 15
3.9. Penilaian ......................................................................................................................... 15
3.9.1. Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan ..................................... ..... 16
3.9.2. Penilaian Menggunakan Pendekatan Biaya ................................................ ..... 21
3.9.2.1. Penilaian Tanah .......................................................................... ..... 21
3.9.2.2. Penilaian Bangunan ..................................................................... ..... 23
3.9.3. Rekonsiliasi Nilai ......................................................................................... ..... 26
SYARAT – SYARAT PEMBATAS .................................................................................................. ............... 27
LAMPIRAN-LAMPIRAN
vii
Page 9
DAFTAR GRAFIK
Hal
1. GRAFIK 1.................................................................................................................... ........................... 9
2. GRAFIK 2.................................................................................................................... ........................... 9
3. GRAFIK 3 .................................................................................................................... .......................... 9
4. GRAFIK 4................................................................................................................... ............................ 9
5. GRAFIK 5 .................................................................................................................... .......................... 10
6. GRAFIK 6.................................................................................................................... ........................... 10
7. GRAFIK 7.................................................................................................................... ........................... 10
8. GRAFIK 8.................................................................................................................... ........................... 10
9. GRAFIK 9 .................................................................................................................... .......................... 11
10. GRAFIK 10 .................................................................................................................... ...................... 11
11. GRAFIK 11 ................................................................................................................. ......................... 11
12. GRAFIK 12 .................................................................................................................. ........................ 11
viii
Page 10
BAB 1
PENDAHULUAN
Laporan penilaian ini kami rangkai berdasarkan prosedur dan standar penilaian yang mengacu pada
ketentuan sesuai dalam lingkup penugasan, sebagai berikut:
1.1 Dasar dan Ruang Lingkup Penugasan
Lingkup Penugasan merupakan dasar dalam pengaturan kesepakatan penugasan penilaian, tingkat
kedalaman investigasi, penentuan asumsi dan batasan penilaian. Ruang Lingkup Penugasan mengatur
hal-hal yang prinsip dalam kesepakatan pemberian jasa oleh Penilai kepada Pemberi Tugas.
Pengaturan itu meliputi persyaratan minimum yang harus dilaksanakan Penilai.
Dasar penugasan atau ruang lingkup penilaian ini sesuai dengan persetujuan Surat Proposal
Penawaran Jasa Penilaian Aset dengan Nomor. 00223/RBY-PPJP/BKS/IX/2025, tanggal
29 September 2025 dan Addendum Nomor. 001/RBY-ADD/BKS/I/2026, tanggal 06 Januari 2026
Jenis penilaian yang dilakukan dalam pekerjaan ini merupakan penilaian normal dan lengkap dengan
jenis laporan terinci.
Dasar kesepakatan yang diatur tersebut merupakan bagian dari proses penilaian yang berlaku secara
umum dalam praktek penilaian. Secara umum proses penilaian yang harus dilaksanakan oleh Penilai,
meliputi 3 bagian, yaitu:
1. Penentuan Lingkup Penugasan,
2. Implementasi, yaitu prosedur yang harus dilaksanakan oleh Penilai meliputi tahapan investigasi,
penerapan pendekatan penilaian dan penyusunan kertas kerja Penilaian, dan
3. Penyusunan Laporan Penilaian.
1.2 Status Penilai
Penilai adalah Senior Rekan/Pemimpin Cabang pada Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus
Yenny dan Rekan Cabang Bekasi dengan informasi sebagai berikut:
o Nomor Izin Kantor Cabang : 742/KM.1/2022
o Tanggal : 08 Agustus 2022
o Nama Pemimpin Cabang : Raja Tunggung Barus, S.E., M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
o Nomor Izin Penilai Publik : P-1.22.00612
o Nomor Izin Menteri Keuangan : 481/KM.1/2022
o Tanggal : 09 Mei 2022
o Nomor STTD OJK Pasar Modal : STTD-PP-223/PM/223/2023
o Nomor STTD OJK IKNB : 353/PD.021/STTD-P/2025
o Kualifikasi : Properti
Hal. 1
Page 11
13
Penilai berintegritas dan memiliki kompetensi dalam melakukan penilaian, Penilai dalam posisi untuk
memberikan penilaian objektif dan tidak memihak, tidak mempunyai potensi benturan kepentingan
dengan subjek dan atau objek penilaian, memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga
tidak memerlukan tenaga ahli eksternal dalam penilaian ini dan seluruh penilai dan staf pelaksana
dalam penugasan ini, adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator Penanggung Jawab
laporan penilaian.
1.3 Pemberi Tugas
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Alamat : Wisma Garudafood, Jl. Bintaro Raya No. 10A, RT. 03 RW. 10
Kebayoran Lama Utara, Kebayoran Lama
Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12240
NPWP : 01.577.116.5-092.000
Telepon : 021 729 0110
Bidang Usaha : Bidang Perindustrian, Perdagangan, dan Pertanian
Pengguna Laporan
Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Alamat : Wisma Garudafood, Jl. Bintaro Raya No. 10A, RT. 03 RW. 10
Kebayoran Lama Utara, Kebayoran Lama
Jakarta Selatan, DKI Jakarta 12240
NPWP : 01.577.116.5-092.000
Telepon : 021 729 0110
Bidang Usaha : Bidang Perindustrian, Perdagangan, dan Pertanian
Pengguna Laporan
Pengguna Laporan : Penilai Bisnis
Nama : Ir. Henrianto,S.PI,S.Ak,MM,M.Ec.Dev,Ak,CA,MAPPI (Cert)
Nama KJPP : Toto Suharto dan Rekan
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek Penilaian adalah Real Properti berupa Tanah dan Bangunan Kantor yang terdiri dari Tanah seluas
1.069 m2 dan Bangunan seluas 673 m2, yang terletak di Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186
RT. 005 RW. 010, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan,
Provinsi DKI Jakarta.
Bentuk kepemilikan adalah tunggal berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) NIB
09.02.000042063.0 atas nama pemegang hak adalah PT. GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK.
Hal. 2
Page 12
13
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Nilai diberikan dalam bentuk satuan Rupiah, apabila diperlukan dapat menggunakan mata uang yang
lain, dengan syarat mata uang rupiah tetap digunakan.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan Tujuan Penilaian adalah memberikan opini Nilai Pasar untuk kepentingan Jual Beli dan
terkait penyusunan laporan pendapat kewajaran PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk. Penilaian ini
dilaksanakan dan digunakan untuk kepentingan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), oleh karenanya tidak
direkomendasikan untuk kepentingan lainnya.
1.7 Dasar Nilai
Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (POJK No. 28/POJK.04/2021 Bab 1 Ketentuan Umum Pasal 1 ayat 7)
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli
dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya
dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1)
Definisi – Definisi
Real Properti adalah penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah termasuk
hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu, semua kepentingan, dan manfaat yang berkaitan
dengan kepemilikan real estate.
Laporan Penilaian Properti adalah laporan tertulis yang dibuat oleh Penilai Properti yang memuat opini
Penilai Properti mengenai objek Penilaian serta menyajikan informasi tentang proses Penilaian. (POJK
No. 28/POJK.04/2021 Bab 1 Ketentuan Umum Pasal 1 ayat 16)
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan Nilai dengan menggunakan satu atau
lebih metode Penilaian. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 ayat 17)
Pendekatan Pasar adalah Pendekatan Penilaian dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan
aset yang sebanding dan sejenis, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. (POJK No.
28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 18)
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal
1 Ayat 19)
Hal. 3
Page 13
13
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah dikurangi
dengan penyusutan. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 20)
Tanggal Penilaian adalah tanggal pada saat Nilai, hasil Penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi
dinyatakan. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 21)
Tanggal Laporan Penilaian Properti adalah tanggal ditandatanganinya Laporan Penilaian Properti oleh
Penilai Properti. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 22)
Inspeksi adalah kunjungan yang dilakukan terhadap suatu objek Penilaian untuk memeriksa fisik dan
memperoleh informasi yang relevan dalam rangka pemberian opini nilai yang kredibel. (POJK No.
28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 23)
Asumsi adalah sesuatu yang dianggap akan terjadi termasuk fakta, syarat, atau keadaan yang mungkin
dapat memengaruhi objek Penilaian atau Pendekatan Penilaian dan kewajarannya telah dianalisis oleh
Penilai Properti sebagai bagian dari proses Penilaian. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB Pasal 1 Ayat 24)
Metode Penilaian adalah suatu cara atau rangkaian cara tertentu dalam melakukan Penilaian. (POJK
No. 28/POJK.04/2021 BAB 1 Pasal 1 Ayat 25)
1.8 Tanggal Penilaian
• Tanggal Inspeksi : 03 Maret 2026
• Tanggal Penilaian : 31 Desember 2025
Tanggal Penilaian diartikan dalam Peraturan OJK Nomor 28/POJK.04/2021 sebagai tanggal pada saat
Nilai, hasil penilaian, atau perhitungan manfaat ekonomi dinyatakan. Tanggal ini berbeda dengan
Tanggal Laporan penilaian yang akan diterbitkan atau Tanggal Inspeksi lapangan akan dilakukan atau
diselesaikan.
1.9 Kejadian – Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian (Subsequent Event)
Kami menginformasikan bahwa berdasarkan penjelasan dari Pemberi Tugas bahwa tidak terdapat
kejadian penting (baik kondisi aset maupun kondisi perekonomian) yang berpengaruh signifikan
terhadap kondisi objek penilaian setelah tanggal penilaian (31 Desember 2025) sampai dengan tanggal
inspeksi (03 Maret 2026), hingga laporan penilaian ini diterbitkan.
1.10 Tingkat Kedalaman Investigasi
• Pelaksanaan Inspeksi dan pengumpulan data serta informasi serta analisis data dilakukan secara
lengkap dan menyeluruh pada objek penilaian.
• Apabila pada aset-aset tertentu dijumpai keterbatasan dan tidak dapat untuk dijangkau maupun
diidentifikasi secara keseluruhan, maka kami menggunakan pendataan berdasarkan informasi
dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset dan/atau pihak terkait lainnya.
Hal. 4
Page 14
13
• Luas tanah yang termuat pada laporan penilaian berdasarkan luas yang termuat pada dokumen
kepemilikan tanah.
• Kami tidak melakukan pengukuran terhadap luas tanah, namun kami melakukan verifikasi
terbatas pada kesesuaian data yang kami terima dari pemberi tugas dan/atau pemilik aset
dan/atau pihak terkait lainnya dengan kondisi lapangan sebagaimana lazim dilakukan dalam
praktek penilaian.
• Dalam menentukan analisa perhitungan nilai bangunan kami menggunakan data yang bersumber
dari Biaya Teknis Bangunan (BTB) yang dikeluarkan oleh Asosiasi Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI).
• Berdasarkan website resmi jakartasatu.jakarta.go.id, peruntukan objek penilaian terletak di
Perdagangan dan Jasa Skala WP dengan ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 55%,
Koefisien Lantai Bangunan = 3, Koefisien Dasar Hijau = 20%, dan Koefisian Tapak Basement = 60%.
• Berdasarkan salinan surat Keputusan Kepala Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Selatan Nomor: 312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 tentang Izin Mendirikan
Bangunan, yang ditetapkan di Jakarta pada tanggal 15-05-2017. Peruntukan objek penilaian
adalah KANTOR (2 LANTAI).
• Bangunan objek penilaian dihuni oleh PT. Mulia Boga Sari (satu group perusahaan).
• Terdapat TPU Tanah Kusir Blok A diseberang objek penilaian
• Pada saat inspeksi, kami didampingi oleh Bapak Saiful Bachri (Teknisi ISS PT Garudafood Putra
Putri Jaya Tbk).
1.11 Sifat dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Data dan informasi yang dianggap handal tanpa memerlukan verifikasi dan tidak terbatas yang
disebutkan adalah:
• Bank Indonesia;
• Lembaga resmi pemerintah atau swasta yang mempublikasi data informasi terkait dengan
properti;
• Badan Pusat Statistik;
• Media tulis dan elektronik resmi.
1.12 Asumsi - Asumsi
Asumsi adalah hal yang wajar untuk diterima sebagai fakta dalam konteks penugasan penilaian tanpa
penyelidikan tertentu atau verifikasi. Hal tersebut, dinyatakan untuk dapat diterima dalam
pemahaman penilaian.
Asumsi yang dipergunakan adalah:
• Objek penilaian tidak mempunyai masalah hukum dan hak kepemilikannya adalah sah, bebas dari
sengketa dan dapat dialihkan haknya.
• Pemilik aset yang menjadi objek penilaian telah mengetahui, memahami maksud dan tujuan
penilaian ini dan menyetujui pelaksanaan penilaian aset ini sesuai dengan maksud dan tujuan
penilaian.
• Aset yang ditunjukan oleh pemilik dan/atau pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya kepada
kami adalah benar yang dimaksud sebagai objek penilaian.
Hal. 5
Page 15
13
1.13 Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Pendekatan penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan metode penilaian dari
masing-masing pendekatan yang digunakan. Tiga pendekatan yang dijelaskan dibawah ini merupakan
pendekatan utama yang digunakan dalam proses penilaian, yakni Pendekatan Pasar, Pendekatan
Pendapatan dan Pendekatan Biaya.
Pendekatan dan metode penilaian yang diterapkan dalam laporan ini, dapat dilihat pada uraian
penilaian.
1.14 Uraian Proses Penilaian
Proses penilaian yang kami lakukan sepenuhnya mengacu kepada Peraturan OJK Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal dan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018. Berikut adalah tata cara yang kami lakukan:
➢ Sebelum menerima penugasan penilaian;
1. Kami memastikan bahwa penilai properti memiliki kualifikasi, kompetensi dan keahlian sesuai
dengan spesialisasi industri yang terkait dengan obyek penilaian.
2. Kami mengajukan proposal penawaran jasa penilaian kepada Pemberi Tugas.
➢ Setelah Pemberi Tugas menyetujui proposal penawaran jasa penilaian, kami secara resmi
mendapat penugasan penilaian properti sesuai dengan penugasan berdasarkan proposal
No. 00223/RBY-PPJP/BKS/IX/2025, tanggal 29 September 2025 yang telah disepakati oleh
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk, kami melakukan hal-hal sebagai berikut :
1. Kami melakukan definisi penugasan sesuai dengan surat penawaran yang kami ajukan;
2. Meminta data terkait objek penilaian dari Pemberi Tugas;
3. Melakukan peninjauan terhadap objek penilaian meliputi :
a) Aspek Umum (lokasi, wilayah, kota, keadaan lingkungan sekitar, keadaan ekonomi
secara nasional)
b) Aspek Khusus (jenis properti, lokasi properti berada, status kepemilikan properti, bentuk
dan kondisi properti, fasilitas pendukung terkait dengan properti, aspek operasional jika
ada, pengecekan tata-kota dan instansi terkait dan perkembangan wilayah sekitar)
c) Aspek Pasar (mencari data pembanding di wilayah sekitar, mencari data properti sejenis
dan sebanding yang terkait untuk pengembangan properti)
4. Melakukan analisa “HBU” sesuai hasil identifikasi dan analisa hasil data-data dan hasil
peninjauan lapangan;
5. Menentukan pendekatan penilaian yang paling sesuai dipergunakan;
1.15 Persyaratan Atas Persetujuan Untuk Publikasi
Laporan penilaian diperuntukkan sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan dan bukan
untuk publikasi secara umum. Penggunaan laporan penilaian ini untuk hal yang tidak dimaksudkan
dalam lingkup penugasan harus mendapat persetujuan tertulis dari KJPP Ruddy Barus Yenny dan
Rekan.
Hal. 6
Page 16
13
1.16 Standar Penilaian
Penilaian ini dilaksanakan sesuai dengan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan (POJK) Nomor
28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal, dan SE
OJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti
di Pasar Modal dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII
Tahun 2018, serta peraturan perundang-undangan yang berlaku dan Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia (KEPI & SPI) Edisi VII Tahun 2018 serta peraturan dan perundang-
undangan yang berlaku.
1.17 Pengungkapan Atas Aset
Objek Penilaian merupakan Aset Non Operasional yang dilengkapi dengan legalitas berupa sertipikat.
Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang terdiri atas aset
yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset investasi.
1.18 Batasan atau Pengecualian Atas Tanggung Jawab Kepada Pihak Selain Pemberi Tugas
• Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus Yenny dan Rekan hanya bertanggung jawab
memberikan laporan dan informasi kepada pemberi tugas dan/atau pihak terkait lainnya
sebagaimana yang diatur dalam Lingkup Penugasan. Penggunaan Laporan ini terhadap yang tidak
disebutkan pada lingkup penugasan harus dengan seizin tertulis dari KJPP Ruddy Barus Yenny dan
Rekan.
• Penilai dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Ruddy Barus Yenny dan Rekan, tidak bertanggung
jawab atas penggunaan laporan penilaian ini selain yang dimaksud pada lingkup penugasan.
1.19 Konfirmasi Mengenai Kebenaran dan Sifat Informasi Yang Diberikan Oleh Pemberi Tugas dan/atau
Pihak Terkait
• Dalam hal Pemberi Tugas tidak memberikan data dan informasi yang benar atas objek penilaian
termasuk penunjukan lokasi yang salah, maka penilai dibebaskan dari tanggung jawab atas hasil
penilaian yang tidak tepat karena kesalahan tersebut.
• Informasi dan data atas aset objek penilaian yang diperoleh oleh Penilai dari pemberi tugas
dan/atau pihak yang terkait adalah benar sesuai dengan aslinya/keadaan sebenarnya. Penilai dan
KJPP Ruddy Barus Yenny dan Rekan dibebaskan atas tanggung jawab dari tuntutan kerugian harta,
gugatan dan tanggung jawab (semuanya dalam bentuk apapun juga) baik secara sendiri – sendiri
maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak langsung terhadap pihak manapun
juga apabila hal itu diakibatkan oleh kesalahan penyampaian data dan infomasi apakah yang
disampaikan secara verbal dan/atau dalam bentuk asli, foto kopi, dan/atau salinan dari pemberi
tugas dan/atau pihak terkait lainnya.
Hal. 7
Page 17
13
1.20 Laporan Penilaian
Laporan penilaian yang kami terbitkan berupa Laporan Penilaian Terinci dan disusun dengan
menggunakan Bahasa Indonesia.
1.21 Larangan Penilai Properti Dalam Penugasan Penilaian Profesional
Dalam melakukan Penugasan Penilaian Profesional, Penilai Properti dilarang menerima Penugasan
Penilaian Profesional, jika Penilai Properti memiliki informasi bahwa Penilai Properti lain telah ditunjuk
oleh pemberi tugas yang sama untuk melakukan Penilaian atas objek Penilaian dengan maksud, tujuan,
dan Tanggal Penilaian yang sama, kecuali dilakukan dalam rangka penggantian Penilai Properti
sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan ini. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB V
Pasal 21 Poin b)
1.22 Kesimpulan Nilai
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan seluruh faktor-faktor
yang mempengaruhi dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,
maka kami berpendapat bahwa opini Nilai Pasar dari aset tersebut di atas, yang berlokasi di Jalan Bendi
Raya Blok B. 11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan
Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta, pada tanggal penilaian 31 Desember 2025
adalah sebesar Rp. 20.153.000.000,- (Dua Puluh Miliar Seratus Lima Puluh Tiga Juta Rupiah).
Hal. 8
Page 18
13
BAB 2
TINJAUAN PASAR
2.1 Perkembangan Properti Komersial Triwulan IV – 2025
2.1.1 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh relatif stabil sebesar
0,69% (yoy), dibandingkan pertumbuhan sebelumnya (grafik 1). Hal ini didorong terutama oleh
peningkatan permintaan segmen lahan industri di Banten untuk bidang tekstil, furnitur, dan kosmetik.
Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2025
secara tahunan terkontraksi sebesar 1,55% (yoy), sedikit lebih dalam dari kontraksi 1,53% (yoy) pada
triwulan III 2025 (Grafik 2). Pelemahan permintaan terjadi pada segmen perkantoran sewa dan ritel
sewa serta penurunan permintaan pada segmen hotel dan covention hall.
Secara triwulan, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tumbuh
sebesar 0,20% (qtq), melambat dibandingkan pertumbuhan 0,26% (qtq) pada triwulan sebelumnya
(Grafik 3). Perlambatan permintaan disebabkan oleh masih stagnan nya permintaan dari seluruh
segmen. Lebih lanjut, Indeks Permintaan Properti Komersial kategori sewa secara triwulanan tumbuh
sebesar 0,86% (qtq), melambat dibandingkan 1,19% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 4). Hal ini
disebabkan oleh penurunan permintaan pada segmen perkantoran sewa di Bandung, Medan, dan
Denpasar sebagai dampak dari downsizing dan keluarnya beberapa tenant. Selain itu, penurunan
permintaan juga terjadi pada segmen hotel terutama di Denpasar.
Hal. 9
Page 19
13
2.1.2 Perkembangan Pasokan Properti Komersial
Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 tercatat tumbuh sebesar 2,18%
(yoy), lebih tinggi dibandingkan 1,00% (yoy) pada triwulan III 2025 terutama didorong oleh
pembukaan pasokan lahan industri yang siap jual di Semarang (Grafik 5). Sementara pasaokan
Properti komersial kategori sewa secara tahunan tumbuh sebesar 2,02% (yoy) (Grafik 6). Perlambatan
ini disebabkan oleh melambatnya pasokan pada segmen ritel sewa di Jakarta dan Bodebek.
Secara triwulan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 meningkat
sebesar 1,16% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 0,89% (yoy) pada triwulan sebelumnya yang didorong
oleh peningkatan pasokan segmen lahan industri di Banten dan Semarang (Grafik 7). Sementara itu,
Indeks Pasokan Properti Komersial Kategori sewa tercatat tumbuh sebesar 0,15% (qtq), melambat
dari 0,33% (qtq) pada triwulan III 2025 (Grafik 8). Perlambatan pasokan terutama terjadi pada segmen
hotel di wilayah Bodebek, Surabaya, Denpasar, dan Palembang, serta segmen ritel sewa di wilayah
Bodebek dan Medan.
Hal. 10
Page 20
13
2.1.3 Perkembangan Harga Properti Komersial
Pada kategori jual, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan IV 2025 tumbuh
sebesar 0,78% (yoy), lebih tinggi dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar
0,45% (yoy) (Grafik 9). Pertumbuhan harga jual didorong oleh kenaikan harga pada segmen lahan
industri di Semarang dan Bodebek. Di sisi lain, Indeks Harga Properti komersial kategori sewa
trkontraksi 1,35% (yoy), lebih dalam dari kontraksi 0,49% (yoy) pada triwulan sebelumnya (Grafik 10).
Penurunan harga sewa terutama disebabkan penurunan harga segmen hotel pada hampir seluruh
kota yang di survei serta perlambatan pada segmen perkantoran sewa di Jakarta dan Medan sebagai
upaya pengembang untuk mempertahankan tingkat permintaan.
Secara triwulan Indeks Harga Properti Komersial kategori jual pada triwulan IV 2025 terakselerasi
sebesar 0,35% (qtq), setelah pada triulan sebelumnya terkontraksi 0,02% (qtq) yang didorong oleh
kenaikan harga pada segmen lahan indutstri di wilayah Bodebek dan Semarang. Indeks Harga Properti
Komersial kategori sewa pada triwulan IV 2025 melanjutkan kontraksi 0,27% (qtq), lebih dalam dari
kontraksi 0.08% (qtq) pada triwulan sebelumnya (Grafik 12). Kontraksi indeks harga disebabkan oleh
pelemahan harga pada segmen ritel sewa terutama di Medan serta segmen hotel terutama di wilayah
Bodebek, Denpasar, dan Jakarta.
Hal. 11
Page 21
13
BAB 3
URAIAN OBJEK PENILAIAN
3.1. Gambaran Singkat PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk didirikan pada tahun 1994, namun usahanya sebagai perusahaan
makanan dan minuman dimulai pada tahun 1979 dengan nama PT Tudung Putrajaya (“TPJ”). TPJ
sendiri didirikan oleh Darmo Putro sebagai PT Tudung beberapa tahun sebelumnya dengan kegiatan
usaha utama sebagai produsen tepung tapioka. Sebagai perusahaan asal Pati, Jawa Tengah, TPJ mulai
melakukan diversifikasi dan memasarkan produk kacang tanah dengan merek Kacang Garing Garuda
atau yang lebih dikenal dengan Kacang Garuda.
Sumber: https://garudafood.com/
3.2. Objek Penilaian
Pada saat inspeksi, objek penilaian terletak di Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil No. 186 RT. 005 RW.
010, Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama, Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI
Jakarta.
Berikut ini beberapa bangunan petunjuk yang terdapat di sekitar lokasi antara lain:
• GBKP Kebayoran Lama Utara Jakarta Selatan lebih kurang 500 meter di sebelah Barat Laut objek
penilaian.
• SMP Negeri 161 Jakarta lebih kurang 560 meter di sebelah Utara objek penilaian.
• RS Yadika Kebayoran Lama lebih kurang 620 meter di sebelah Tenggara objek penilaian.
• Kantor Kecamatan Kebayoran Lama lebih kurang 650 meter di sebelah Timur Laut objek penilaian.
Objek penilaian dapat dicapai melalui Stasiun Kereta Kebayoran kearah Barat menuju Jalan Ciledug
Raya sejuah lebih kurang 2 kilometer hingga Jalan Masjid Almubarok - Jalan Peninggaran Raya,
selanjutnya kearah Selatan melalui Jalan Masjid Almubarok - Jalan Peninggaran Raya sejauh lebih
kurang 1 kilometer hingga Jalan Delman Utama I, Kemudian terus kearah Selatan melalui Jalan Delman
Utama I sejauh lebih kurang 500 meter hingga Jalan Bendi Raya, kemudian ke arah Selatan melalui
Jalan Bendi Raya lebih kurang 500 meter Hingga Jalan Bendi Besar, selanjutnya ke arah Utara melalui
Jalan Bendi Besar lebih kurang 200 meter hingga lokasi aset, sebagaimana yang terlihat dalam peta
lokasi terlampir.
3.3. Akses Jalan dan Uraian Tapak
• Lebar jalan menuju lokasi objek penilaian berkisar antara 6-12 meter.
• Jalan di depan objek penilaian yaitu Jalan Bendi Raya dengan lebar lebih kurang 8 meter dan dapat
dilalui kendaraan roda empat atau lebih .
• Jalan Bendi Raya diperkeras dengan perkerasan aspal, diterangi oleh lampu-lampu jalan, dan
dilengkapi dengan drainase terbuka dan tertutup dan daerah bebas banjir.
• Posisi Tanah Antara.
Hal. 12
Page 22
13
• Permukaan tanah lebih kurang 30 cm diatas permukaan jalan.
• Bentuk tanah segi empat, dengan lebar menghadap Jalan Bendi Raya lebih kurang 42 meter dan
panjang kearah Timur lebih kurang 25 meter, seperti tampak dalam gambar situasi tanah
terlampir dalam laporan ini.
• Sarana angkutan umum seperti angkutan perkotaan dan taksi, dapat dijumpai di
Jalan Bendi Raya, tepat berada didepan objek penilaian.
• Batas - batas tanah sesuai kondisi pengamatan:
o Sebelah Utara : Tanah dan Bangunan
o Sebelah Selatan : Tanah dan Bangunan
o Sebelah Barat : Jalan Bendi Raya
o Sebelah Timur : Tanah dan Bangunan
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dari aset dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami berasumsi bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran
luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah aset dimaksud.
3.4. Sarana dan Fasilitas Sosial
Sarana dan fasilitas yang tersedia di lokasi dan sekitarnya antara lain:
• Sarana pendidikan seperti SMP Negeri 161 Jakarta lebih kurang 560 meter di sebelah Utara objek
penilaian.
• Sarana peribadatan seperti GBKP Kebayoran Lama Utara Jakarta Selatan lebih kurang 500 meter di
sebelah Barat Laut objek penilaian.
• Pusat pelayanan kesehatan seperti RS Yadika Kebayoran Lama lebih kurang 620 meter di sebelah
Tenggara objek penilaian.
• Sarana Pelayanan Umum seperti Kantor Kecamatan Kebayoran Lama lebih kurang 650 meter di
sebelah Timur Laut objek penilaian.
3.5. Data dan Dokumen Tanah
Luas tanah yang dimaksud dalam penilaian ini adalah 1.069 m2 (seribu enam puluh sembilan meter
persegi), dilindungi dengan dokumen kepemilikan tanah berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
NIB. 09.02.000042063.0, nama pemegang hak adalah PT. GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK, telah
diperiksa oleh Indra Gunawan, Tanggal 08 Desember 2025.
3.6. Perencanaan Tata Ruang Wilayah dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Berdasarkan website resmi jakartasatu.jakarta.go.id, peruntukan objek penilaian terletak di
Perdagangan dan Jasa Skala WP dengan ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) = 55%, Koefisien
Lantai Bangunan = 3, Koefisien Dasar Hijau = 20%, dan Koefisian Tapak Basement = 60%.
Berdasarkan salinan surat Keputusan Kepala Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Selatan Nomor: 312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 tentang Izin Mendirikan
Bangunan, yang ditetapkan di Jakarta pada tanggal 15-05-2017. Peruntukan objek penilaian adalah
KANTOR (2 LANTAI).
Hal. 13
Page 23
13
3.7. Kondisi Pasar / Marketability
Pada saat inspeksi lapangan disekitar Jalan Bendi Raya masih didominasi oleh campuran Permukiman
dan Bangunan Perkantoran. Berdasarkan pengamatan di lapangan, perkembangan bisnis properti di
Jalan Bendi Raya. Lingkungan ini cenderung bergerak ke arah sektor properti skala menengah, namun
masih memerlukan waktu. Faktor pemerintah dan pengembang properti di daerah ini diperlukan agar
tumbuh sebagai salah satu sektor pendorong perkembangan bisnis sektor lainnya khususnya properti.
Berkaitan dengan marketabilitas atau kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer), kami melakukan beberapa analisa terhadap beberapa kriteria sebagai berikut:
Kriteria Kategori Keterangan
Wilayah Kota Besar Berada dalam wilayah Kota Jakarta Selatan.
Akses Jalan Baik Perkerasan aspal dengan lebar kurang lebih 8 meter.
Kondisi Tanah Baik Seluruh bagian bidang tanah merupakan yang telah
padat pada bidang tanah bagian depan dan memiliki
ketinggian lebih kurang 30 cm diatas permukaan jalan di
depannya.
Lingkungan Sekitar Objek Baik Pada umumnya sudah tertata dengan cukup, dilengkapi
dengan sarana pelayanan dan fasilitas umum yang
berada dekat dengan objek penilaian, seperti: sekolah,
RS, sarana ibadah, kantor pemerintahan dll.
Peruntukan Sesuai Berdasarkan salinan surat Keputusan Kepala Unit
Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Selatan Nomor: 312/8.1/31.74/-
1.785.51/2017 tentang Izin Mendirikan Bangunan, yang
ditetapkan di Jakarta pada tanggal 15-05-2017.
Peruntukan objek penilaian adalah KANTOR (2 LANTAI).
Penggunaan yang paling optimal adalah pengembangan
sesuai dengan ketentuan yang diijinkan.
Lokasi Baik • Tidak berada di jalur SUTET
• Tidak bersisian dengan Tempat Pemakaman Umum
• Tidak dekat tempat pembuangan sampah
• Tidak bersisian dengan sungai
• Tidak termasuk lokasi banjir
Dari beberapa kriteria tersebut di atas, pada umumnya objek penilaian secara keseluruhan
marketable.
Hal. 14
Page 24
13
3.8. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
1. Dalam melakukan Penilaian Properti untuk menghasilkan Nilai Pasar, Penilai Properti wajib
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik.
2. Dalam melakukan analisis sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Penilai Properti wajib memenuhi
ketentuan:
a. Menelaah aspek ketentuan peraturan perundang-undangan pada saat Penilaian atas objek
Penilaian.
b. Menelaah aspek fisik dari objek Penilaian.
c. Menelaah aspek finansial dari objek Penilaian yang didukung dengan kondisi pasar.
d. Memberikan kesimpulan yang menunjukkan produktivitas optimal dari objek Penilaian.
3. Penilai Properti wajib mengungkapkan penjelasan dan alasan yang digunakan dalam
melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dalam Laporan Penilaian Properti. (POJK No.
28/POJK.04/2021 BAB XIV Pasal 50 ayat 1 - 3)
3.8.1 Secara Fisik Dimungkinkan
Dengan memperhatikan bentuk, kontur dan kekerasan tanah serta luas tanah adalah 1.069 meter
persegi dengan ukuran tapak tanah menghadap Jalan Bendi Raya lebih kurang 42 meter dan panjang
ke arah Timur lebih kurang 25 meter dan lebar jalan didepan properti adalah 8 meter dengan
perkerasan aspal serta akses menuju lokasi yang mudah maka properti dimaksud secara fisik
dimungkinkan.
3.8.2 Secara Hukum Diijinkan
Berdasarkan salinan surat Keputusan Kepala Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Selatan Nomor: 312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 tentang Izin Mendirikan
Bangunan, yang ditetapkan di Jakarta pada tanggal 15-05-2017. Peruntukan objek penilaian adalah
KANTOR (2 LANTAI). Penggunaan Bangunan saat ini sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3.8.3 Secara Finansial Layak
Secara Finansial penggunaan aset sebagai Tanah dan Bangunan Kantor adalah layak dilihat dari nilai
tanah dan bangunan saat investasi. Bahwa properti dimaksud memenuhi penggunaan yang layak
secara finansial.
3.8.4 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Dengan memperhatikan aspek fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan namun secara finansial
layak, maka pengembangan saat ini (as improved) memberikan penggunaan tertinggi dan terbaik.
3.9. Penilaian
Berdasarkan POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB X Pasal 32 ayat b dalam menggunakan Pendekatan
Penilaian paling sedikit 2 (dua) pendekatan penilaian untuk memperoleh hasil penilaian yang akurat
dan objektif.
Hal. 15
Page 25
13
Sesuai dengan karakteristik aset yang dinilai dan ketersediaan data-data pasar, dimana:
• Objek penilaian adalah Tanah dan Bangunan Kantor.
• Tidak tersedia data-data pasar yang sesuai dan sebanding untuk dapat dapat dijadikan sebagai
pembanding, sehingga Pendekatan Pasar (Market Approach) tidak dapat digunakan dalam
penilaian ini.
• Aset termasuk dalam kategori properti yang menghasilkan pendapatan (Income Property
Producing) dan tersedia data-data historis yang mendukung dan yang dapat digunakan untuk
penerapan pendekatan pendapatan.
• Spesifikasi teknis dari objek penilaian dapat diidentifikasi dengan jelas, demikian juga dengan
harga satuan bahan dan upah dapat diidentifikasikan dengan jelas dengan demikian maka Biaya
Pengganti Baru dapat dihitung. Kondisi fisik dari aset juga dapat diidentifikasi sebagai dasar untuk
mengetahui besaran dari penyusutan atas objek penilaian. Berdasarkan pertimbangan tersebut di
atas, maka pendekatan penilaian yang diterapkan dalam penilaian ini adalah Pendekatan
Pendapatan (Income Approach) dengan Metode Discounted Cash Flow (DCF) dan Pendekatan
Biaya (Cost Approach) dengan Metode Biaya Pengganti.
3.9.1 Penilaian Menggunakan Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB I Pasal
1 ayat 18).
Dalam analisa pendekatan pendapatan menggunakan metode diskonto arus kas Nilai objek Penilaian
didapatkan dengan mengalikan rangkaian proyeksi aliran pendapatan dimasa yang akan datang
dengan Tingkat Diskonto tertentu menjadi nilai sekarang. (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Pasal 3
Ayat 6 Point b (2)).
Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam penggunaan metode diskonto arus kas, sebagai berikut:
a. Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek Penilaian dan properti pembanding;
b. Menghitung estimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan
memperhatikan, paling sedikit: (1) keandalan Asumsi yang digunakan; (2) data historis yang
digunakan; dan (3) biaya sewa dan luas area bangunan.
c. Melakukan penjumlahan antara pendapatan lainlain dan pendapatan kotor potensial setelah
dikurangi Tingkat Kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss)
untuk memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);
d. Menentukan biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan, paling sedikit: (1)
keandalan Asumsi yang digunakan; (2) data historis yang digunakan; dan (3) biaya perawatan
bangunan.
e. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya operasional untuk mendapatkan
pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
f. Menentukan Tingkat Diskonto;
g. Menentukan prosedur pendiskontoan;
h. Mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk mengestimasi indikasi
Nilai objek Penilaian; dan
i. Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi Nilai, Penilai
Properti dapat menggunakan metode kapitalisasi langsung dalam perhitungan terminal value
Hal. 16
Page 26
13
dengan mempertimbangkan Tingkat Kapitalisasi pada periode awal (Initial Capitalization Rate)
yang merupakan tolak ukur untuk memastikan besaran Tingkat Kapitalisasi terminal (terminal
capitalization rate) atau menggunakan nilai sisa dari properti (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021
Pasal 3 Ayat 6 Point 3).
Asumsi-asumsi yang kami gunakan di dalam melakukan penilaian adalah sebagai berikut :
a. Proyeksi Arus Kas dilakukan untuk jangka waktu 10 (sepuluh) tahun pada 2026-2035.
b. Luas bangunan yang dapat disewakan adalah 650 meter persegi.
c. Tingkat hunian didasarkan pada kondisi pasar dari tingkat hunian saat ini, maka dalam
penilaian ini diproyeksikan tingkat hunian adalah sebagai berikut:
➢ Kantor
Tahun
Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Tingkat 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%
Hunian/Occupancy
➢ Excess Land
Tahun
Uraian 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035
Tingkat
50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95%
Hunian/Occupancy
d. Tarif Sewa
Tarif sewa rata-rata yang digunakan dalam tahun pertama proyeksi penilaian ini ditentukan
sebesar Rp. 2.330.000 /m2/tahun. Kenaikan tarif sewa 3,5% per tahun dan diasumsikan tetap
sampai tahun terakhir proyeksi.
➢ Kantor
Tahun
Uraian Naik 1 2 3 4 5
2026 2027 2028 2029 2030
ASUMSI
Luas Bangunan Kantor 650 650 650 650 650
Harga Sewa Per m2/tahun 3.5% 2.330.000 2.411.550 2.495.954 2.583.313 2.673.729
Occupancy 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00%
Total Pendapatan Sewa/thn 1.135.875.000 1.175.630.625 1.216.777.697 1.259.364.916 1.303.442.688
Tahun
Uraian Naik 6 7 8 9 10
2031 2032 2033 2034 2035
ASUMSI
Luas Bangunan Kantor 650 650 650 650 650
Harga Sewa Per m2/tahun 3.5% 2.767.309 2.864.165 2.964.411 3.068.165 3.175.551
Occupancy 75.00% 75.00% 75.00% 75.00% 75.00%
Total Pendapatan Sewa/thn 1.349.063.182 1.396.280.394 1.445.150.208 1.495.730.465 1.548.081.031
Hal. 17
Page 27
13
➢ Excess Land
Tahun
Uraian Naik 1 2 3 4 5
2026 2027 2028 2029 2030
ASUMSI
650 650 650 650 650
Luas Bangunan Kantor
Harga Sewa Per m2/tahun 3.5% 2.330.000 2.411.550 2.495.954 2.583.313 2.673.729
Occupancy 5.0% 50.00% 55.00% 60.00% 65.00% 70.00%
Total Pendapatan Sewa/thn 757.250.000 862.129.125 973.422.158 1.091.449.594 1.216.546.509
Tahun
Uraian Naik 6 7 8 9 10
2031 2032 2033 2034 2035
ASUMSI
650 650 650 650 650
Luas Bangunan Kantor
Harga Sewa Per m2/tahun 3.5% 2.767.309 2.864.165 2.964.411 3.068.165 3.175.551
Occupancy 5.0% 75.00% 80.00% 85.00% 90.00% 95.00%
Total Pendapatan Sewa/thn 1.349.063.182 1.489.365.753 1.637.836.902 1.794.876.558 1.960.902.639
e. Biaya- Biaya
Biaya-biaya dalam penilaian ini terdiri dari Biaya PBB, Biaya operasional seperti biaya administrasi
umum, biaya pemeliharaan, sinking fund dan biaya pemasaran.
Berikut ini adalah perhitungan biaya-biaya:
➢ Kantor
Tahun
Uraian Naik 1 2 3 4 5
2026 2027 2028 2029 2030
Biaya-Biaya
Biaya PBB 22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110
Biaya Operasional
Biaya administrasi dan umum 3.0% 34.076.250 35.268.919 36.503.331 37.780.947 39.103.281
Biaya Pemeliharaan 1.25% 39.566.125 40.060.702 40.561.460 41.068.479 41.581.835
Sinking Fund 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588
Biaya Pemasaran 1.0% 11.358.750 11.756.306 12.167.777 12.593.649 13.034.427
Total Biaya 119.415.823 121.500.624 123.647.266 125.857.773 128.134.240
Tahun
Uraian Naik 6 7 8 9 10
2031 2032 2033 2034 2035
Biaya-Biaya
22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110
Biaya PBB
Biaya Operasional
40.471.895 41.888.412 43.354.506 44.871.914 46.442.431
Biaya administrasi dan umum 3.0%
42.101.608 42.627.878 43.160.726 43.700.235 44.246.488
Biaya Pemeliharaan 1.25%
Sinking Fund 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588
1.0% 13.490.632 13.962.804 14.451.502 14.957.305
Biaya Pemasaran 15.480.810
130.478.833 132.893.791 135.381.432 137.944.151 140.584.427
Total Biaya
Hal. 18
Page 28
13
➢ Excess Land
Tahun
Uraian Naik 1 2 3 4 5
2026 2027 2028 2029 2030
Biaya-Biaya
22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110
Biaya PBB
4.190.214.499
Biaya Pembangunan
Biaya Operasional
22.717.500 25.863.874 29.202.665 32.743.488 36.496.395
Biaya administrasi dan umum 3.0%
39.566.125 40.060.702 40.561.460 41.068.479 41.581.835
Biaya Pemeliharaan 1.25%
12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588
Sinking Fund
1.0% 7.572.500 8.621.291 9.734.222 10.914.496 12.165.465
Biaya Pemasaran
4.294.485.321 108.960.564 113.913.044 119.141.160 124.658.393
Total Biaya
Tahun
Uraian Naik 6 7 8 9 10
2031 2032 2033 2034 2035
Biaya-Biaya
22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110 22.277.110
Biaya PBB
Biaya Pembangunan
Biaya Operasional
40.471.895 44.680.973 49.135.107 53.846.297 58.827.079
Biaya administrasi dan umum 3.0%
42.101.608 42.627.878 43.160.726 43.700.235 44.246.488
Biaya Pemeliharaan 1.25%
12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588 12.137.588
Sinking Fund
1.0% 13.490.632 14.893.658 16.378.369 17.948.766 19.609.026
Biaya Pemasaran
130.478.833 136.617.205 143.088.900 149.909.995 157.097.291
Total Biaya
f. Tingkat Diskonto/ Discount Rate
Perhitungan discount rate dihitung dengan menggunakan Band of Investment Method (BOIM).
BOIM merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal untuk ekuitas dan biaya modal untuk
utang.
Biaya Ekuitas dihitung dengan mengaplikasikan model Capital Asset Pricing Model (CAPM). Model
ini menyatakan bahwa biaya ekuitas adalah bunga bebas risiko ditambah premium untuk
menutup risiko sistimatis dari saham, dengan formula sebagai berikut :
Dimana :
Rf = tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß = beta
Rm = tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp = selisih antara Rm dengan Rf
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Untuk kasus Indonesia, instrumen bebas risiko yang dapat
dipilih adalah tingkat yield obligasi Pemerintah untuk jangka panjang.
Hal. 19
Page 29
13
Discount Rate yang dimaksudkan disini adalah tingkat pengembalian yang diharapkan dari para
investor atau kreditor. Maka, discount rate harus memenuhi capital opportunity cost, termasuk
biaya pinjaman dan biaya modal. Perhitungan discount rate biasanya mengacu pada Metode
Perhitungan Pengembalian Modal Pinjaman dan Modal Sendiri (WACC Method). Metode ini
mengkombinasikan antara Tingkat Kapitalisasi atas Modal Pinjaman (Konstanta Pinjaman - Rm)
dan Tingkat Kapitalisasi atas Modal Sendiri (Equity rate - Re), dengan perbandingan
pembebanannya adalah berdasarkan pembebanan rata-rata sesuai dengan perbandingan
persentasi yang umum dilakukan di pasar.
Dalam penilaian ini, penentuan diskon rate hanya terhadap faktor risiko finansial yang dapat
diperhitungkan, oleh sebab itu resiko usaha diasumsikan telah termasuk dalam perhitungan
perkiraan income (antara lain tingkat penjualan, kenaikan harga dll). Sehingga dalam proses
estimasi penilaian properti berdasarkan kondisi makro ekonomi saat ini, maka discount rate
ditentukan adalah 12,65%.
Tanah dan Bangunan Kantor
Beta 0,83 Damodaran Jan 2025
Beta Re-Levered (Beta Levered) 2,07 BL = BU x (1+((1-t) x (wd/we)
DER 1,50
Company Tax 0% Jika Perusahaan dikenakan pajak
final, maka = 0% (eg. Usaha sewa)
Rm 13,08%
Rf 6% Yield Obligasi IBPA 31 Desember 2025
Equity Risk Premium (Rɱ) 6,87% Damodaran Jan 2025
Rating-Based Default Spreed 1,89%
Kd 8,73% Suku Bunga Bank Indonesia
Ke 18,52% (krf)+(β Lev x Erp)
Debt (Wd) 60%
Equity 40%
Pajak 0,00%
BOIM = (Ke x We) + Kd (1-T) X Wd)
Discount Rate 12,65%
Berdasarkan data dan asumsi di atas, maka hasil perhitungan dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF) diperoleh Indikasi Nilai Pasar dari properti yang menjadi objek penilaian pada tanggal
31 Desember 2025 adalah :
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 19.755.000.000,-
Terbilang : Sembilan Belas Miliar Tujuh Ratus Lima Puluh Lima Juta Rupiah
Hal. 20
Page 30
13
3.9.2 Penilaian Menggunakan Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai objek Penilaian
berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal Penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB I Pasal 1 ayat 20).
Pendekatan ini berdasarkan pada Prosedur yang harus dilakukan dalam Penilaian dengan
Pendekatan Biaya yaitu Menentukan estimasi biaya yang akan digunakan, yaitu Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction Cost New) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New), Menghitung besarnya
estimasi biaya yang telah ditentukan dari objek Penilaian, Menghitung jumlah Penyusutan dari objek
Penilaian, Mengurangkan besarnya estimasi biaya yang telah dihitung dengan jumlah Penyusutan yang
telah dihitung. (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Pasal 3 Ayat 7 Point a (1-4)
3.9.2.1 Penilaian Tanah
Pada penilaian tanah metode yang digunakan adalah Perbandingan Data Pasar (Direct
Comparison Method), yaitu menggunakan data pasar terkini dari objek Penilaian dan
properti pembanding yang merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
Penilaian dan telah ditransaksikan atau ditawarkan. Nilai objek Penilaian wajib diperoleh
melalui perbandingan antara data pasar objek Penilaian dengan data pasar properti
pembanding. Properti pembanding paling sedikit berjumlah 3 (tiga) properti. (POJK No.
28/POJK.04/2021 BAB XI Pasal 36 ayat 1-4).
Beberapa langkah penting dalam Metode Perbandingan Data Pasar adalah:
a. Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar
yang relevan.
b. Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan
menghitung tolak ukur utama penilaian (Key Valuation Metrics) pada data tersebut.
c. Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan
perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang dinilai.
d. Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolak ukur utama
penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset
pembanding.
e. Menerapkan tolak ukur utama penilaian, yang disesuaikan terhadap aset yang dinilai,
dan
f. Apabila digunakan beberapa tolak ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan
rekonsiliasi terhadap indikasi nilai.
Pada saat penilaian, kami tidak mendapat data pasar yang sudah terjual (transaksi) yang
memadai untuk dapat diandalkan, maka penilai menggunakan data-data pasar yang
ditawarkan untuk dijual. Data-data tersebut sudah di validasi oleh Asosiasi Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai berikut:
Hal. 21
Page 31
13
Jenis Aset Tanah dan Bangunan Tanah dan Bangunan Tanah dan Bangunan
Jalan Bendi Raya Bendi Besar No. xx Bungur No. xx
Kelurahan Kebayoran Lama Utara Kebayoran Lama Utara Kebayoran Lama Utara
Kecamatan Kebayoran Lama Kebayoran Lama Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan Jakarta Selatan Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta DKI Jakarta DKI Jakarta
Luas Tanah (m²) 304 520 135
Luas bangunan (m²) 237 580 220
Tinggi Bangunan (Lantai) 2 2 2
Harga Penawaran Jual (Rp) 5.900.000.000 10.000.000.000 4.000.000.000
Tanggal Penawaran 31 Desember 2025 31 Desember 2025 31 Desember 2025
Sumber Data Bapak Irwan Bapak Tris Bapak Bedri
Telepon 0878-8755-xxxx 0818-694-xxx 0818-738-xxx
PENYESUAIAN
1. Hak Atas Properti -0.5% (79.271) -0.5% (76.464) -0.5% (97.622)
Dialihkan
Kepemilikan 15.775.007 15.216.269 19.426.830
2. Syarat Pembiayaan 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Tunai / Bertahap / 15.775.007 15.216.269 19.426.830
Kredit
TRANSAKSI
3. Kondisi Penjualan 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Normal / Jual Cepat 15.775.007 15.216.269 19.426.830
4. Pengeluaran Yg 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Dilakukan Segera Stlh
Pembelian
Renovasi / 15.775.007 15.216.269 19.426.830
Penggantian
5. Kondisi Pasar 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Normal / Perubahan 15.775.007 15.216.269 19.426.830
Supply Demand
1. Lokasi
- Akses 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Kelas Jalan / Lebar 0.0% - 0.0% - -5.0% (971.341)
Jalan
- Jarak Dari 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Kondisi Lingkungan 0.0% - 0.0% - 0.0% -
2. Karakteristik Fisik
- Luas Tanah -3.0% (473.250) -2.5% (380.407) -5.0% (971.341)
- Bentuk 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Elevasi 0.0% - 0.0% - 0.0% -
PROPERTI
PROPERTI
- Topografi 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Lebar Muka 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Posisi (Hook) 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Dekat TPU Tanah -1.5% (236.625) -1.5% (228.244) -1.5% (291.402)
Kusir
- Kualitas Bangunan 0.0% - 0.0% - 0.0% -
3. Karakteristik Ekonomi
- Kualitas 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Pendapatan
- Biaya Operasional 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Ketentuan Sewa 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Manajemen 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Bauran Penyewa 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Hal. 22
Page 32
13
4. Penggunaan/
Karakteristik Legal
- Koefisien Dasar 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Bangunan (KDB)
- Koefisien Lantai 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Bangunan (KLB)
- Ketinggian 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Bangunan
- Garis Sempadan 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Bangunan (GSB)
- Peruntukan 7.5% 1.183.126 7.5% 1.141.220 0.0% -
5. Komponen Non 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Realty Dlm Penjualan
- FFE 0.0% - 0.0% - 0.0% -
- Mesin 0.0% - 0.0% - 0.0% -
Jumlah Penyesuaian 3.0% 473.250 3.5% 532.569 -11.5% (2.234.085)
Properti
16.248.257 15.748.838 17.192.744
Absolut/Prosentase Peny. 13% 32.5% 12% 33.8% 12% 33.8%
Jlh Pembobotan / Nilai 5.280.684 3 5.315.233 3 5.802.551
Peny.
Indikasi Nilai Pasar / m2 16.398.468
Dibulatkan 16.400.000
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang relevan, menelaah dan
menganalisa, kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar Tanah dimaksud dalam penilaian
ini adalah:
Indikasi Nilai Pasar : Rp. 17.531.600.000,-
Terbilang : Tujuh Belas Miliar Lima Ratus Tiga Puluh Satu Juta Enam Ratus Ribu
Rupiah
3.9.2.2 Penilaian Bangunan
Dalam penilaian bangunan kami menggunakan metode Biaya Pengganti Terdepresiasi
(Depreciated Replacement Cost/DRC), metode yang mengindikasikan nilai dengan menghitung
biaya untuk membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara (SEOJK Nomor
33/SEOJK.04/2021 Pasal 1 Ayat 25).
Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) adalah estimasi biaya untuk membuat suatu
properti baru yang setara dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian setara (SEOJK Nomor 33/SEOJK.04/2021 Pasal 1 Ayat 27).
Biaya Pengganti Baru adalah biaya yang relevan dalam menentukan harga dimana pelaku
pasar akan membayar, yang didasarkan pada penggantian aset dengan utilitas yang setara,
dan bukan membuat aset yang sama secara fisik. Biaya Pengganti Baru kemudian disesuaikan
untuk kerusakan fisik dan seluruh bentuk keusangan yang relevan. (SPI 106-6.6.b).
Hal. 23
Page 33
13
Langkah-langkah utama dalam metode Biaya Pengganti adalah:
• Menghitung seluruh biaya yang akan dikeluarkan oleh pelaku pasar tipikal yang akan membuat
atau mendapatkan aset yang memberi utilitas setara,
• Menentukan apakah terdapat depresiasi yang terkait fisik, fungsi dan keusangan eksternal
yang berhubungan dengan aset yang dinilai, dan
• Mengurangkan total depresiasi dari total Biaya Pengganti Baru untuk mendapatkan nilai dari
aset.
Berdasarkan salinan surat Keputusan Kelapa Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota
Administrasi Jakarta Selatan Nomor: 312/8.1/31.74/-1.785.51/2017 tentang Izin Mendirikan
Bangunan, yang ditetapkan di Jakarta pada tanggal 15-05-2017. Peruntukan objek penilaian adalah
KANTOR (2 LANTAI). Dan kami beranggapan bangunan ini berdiri secara sah.
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang relevan, menelaah dan menganalisa,
kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Pasar Bangunan dimaksud dalam penilaian ini adalah:
➢ Ruang Kantor
Jenis Bangunan : Permanen (2 Lantai)
Pondasi : Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur : Beton Bertulang
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atap : Genteng Beton
Plafond : Gypsump
Dinding : Pasangan Bata Merah Dilapisi Cat (Diplester dan Dicat)
Pintu Dan Jendela : Pintu Rangka Kayu dengan jendela dari kayu
Lantai : Keramik
Luas Bangunan :
Lantai 1 : 332 m²
Lantai 2 : 318 m² +
Sub Jumlah Bangunan : 650 m²
Tahun dibangun : 2017
Kondisi/Perawatan : Baik/Cukup
Indikasi Nilai Pasar : 2.468.900.000
➢ Ruang Genset dan Toilet
Jenis Bangunan : Permanen (1 Lantai)
Pondasi : Tapak Beton dan Batu Kali
Struktur : Beton Bertulang
Rangka Atap : Baja Ringan
Penutup Atap : Spandek
Plafond : Triplek di cat dengan rangka kayu
Hal. 24
Page 34
13
Dinding : Pasangan dinding batako semen Dilapisi Cat (Diplester
dan Dicat)
Pintu Dan Jendela : Pintu Rangka Kayu dengan jendela dari kayu
Lantai : Keramik
Luas Bangunan : 23 m²
Tahun dibangun : 2017
Kondisi/Perawatan : Baik/Cukup
Indikasi Nilai Pasar : 44.700.000
➢ Sarana Pelengkap
Indikasi Nilai Pasar
No. Uraian Jumlah Satuan
(Rp.)
1. Pagar 127 m' 79.712.000
Dinding : Bata Ringan
Kondisi : Cukup
2. Perkerasan 136 m2 100.772.000
Terbuat dari : Beton Bertulang
Tahun : 2016
Kondisi : Cukup
3. Genset 1 Unit 123.163.000
Type : SD-SZ40S
Prime : 40 KVA 32 KW
Standby : 44 KVA 35 KW
Voltage : 380/220 V
Weight : 890 Kg
Dimension : 2140 x 920 x 1260
mm
Date : 2023.06.16
Serial No : Y0230071
Speed : 1500T/MM
Frequency : 50 Hz
Current : 60.8 A
Power Factor : 0.8
Phase : 3
Ambient Temp : 2,5°C
Hal. 25
Page 35
13
Indikasi Nilai Pasar
No. Uraian Jumlah Satuan
(Rp.)
4. AC Splite dan Casssete 1 Unit 31.966.000
Kondisi : Baik
5. Listrik 33.000 Va 37.890.000
Sumber : PLN
Total 373.503.000
3.9.3 Rekonsiliasi Nilai
Kesimpulan Nilai yang menggunakan beberapa Pendekatan Penilaian, wajib diperoleh dengan cara
mengukur keandalan hasil Penilaian yang didapatkan dari penggunaan beberapa Pendekatan
Penilaian dan Metode Penilaian yang berbeda, Menghubungkan dan merekonsiliasi hasil Penilaian
yang didapatkan dari penggunaan beberapa Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang
berbeda, dan menentukan bahwa kesimpulan Nilai merupakan hasil Penilaian pada lebih dari satu
Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian (POJK No. 28/POJK.04/2021 BAB XX Pasal 61 ayat 2).
Setelah mempertimbangkan semua data dan informasi yang relevan, menelaah dan menganalisa,
kami berpendapat bahwa Indikasi Nilai Properti dimaksud dalam penilaian ini adalah:
Indikasi Nilai Pasar Indikasi Nilai Pasar
Uraian Bobot
(Rp.) (Rp.)
Properti
Tanah dan Bangunan Kantor
Jalan Bendi Raya Blok B. 11 Persil
No. 186 RT. 005 RW. 010
Kelurahan Kebayoran Lama Utara
Kecamatan Kebayoran Lama
Kota Jakarta Selatan
Provinsi DKI Jakarta
A. Pendekatan Pendapatan 19.755.000.000 40% 7.902.000.000
B. Pendekatan Biaya 20.419.000.000 60% 12.251.400.000
Total *20.153.400.000
Dibulatkan 20.153.000.000
Terbilang : Dua Puluh Miliar Seratus Lima Puluh Tiga Juta Rupiah
Catatan:
*Nilai Pasar
Hal. 26
Page 36
13
SYARAT – SYARAT PEMBATAS
1. Dalam melakukan Penugasan Penilaian Profesional, Penilai Properti dilarang menerima Penugasan
Penilaian Profesional, Jika Penilaian Properti memiliki informasi bahwa Penilai Properti lain telah
ditunjuk oleh pemberi tugas yang sama untuk melakukan Penilaian atas objek Penilaian dengan maksud,
tujuan, dan Tanggal Penilaian yang sama, kecuali dilakukan dalam rangka penggantian Penilai Properti.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pemilik/pemberi tugas atau pihak terkait lainnya kepada Penilai
seperti yang disebutkan dalam laporan penilaian di anggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan hal yang
sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan
kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen atau keterangan dari instansi pemerintahan
yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya
berada dipihak Pemberi Tugas.
3. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka penilaian dan laporan penilaian
bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas dan disajikan untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan
penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang
dicantumkan pada laporan penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain Pemberi
Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang
timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam laporan yang merupakan bagian
dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan yang dimaksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. Laporan penilaian digunakan secara keseluruhan yang tidak terpisahkan dan terbatas pada maksud dan
tujuan penilaian yang ditentukan. Laporan ini tidak berlaku untuk maksud dan tujuan penilaian yang
berbeda.
6. Kami tidak melakukan peyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam masa
pembangunan.
7. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasrkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
Hal. 27
Page 37
13
8. Gambar, foto, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal
lain.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari web resmi atau pernyataan tertulis yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami bertanggung jawab bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan
properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.
10. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada informasi dan data yang
diberikan Pemberi Tugas dan/atau Pengguna Laporan. Oleh karena itu, kami tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara rinci, melainkan didasarkan kepada data sertipikat,
gambar bangunan dan data lainnya yang diterima dari Pemberi Tugas.
11. Bertanggung Jawab atas hasil penilaian dan bersedia untuk:
• Mempersentasikan laporan kepada pihak pemberi tugas.
• Bertanggung jawab atas laporan yang dikeluarkan dan bersedia memberikan keterangan atas laporan
penilaian.
12. Informasi mengenai data pembanding bersumber dari pihak penjual/pemilik, kami tidak melakukan
verifikasi atas luas spesifikasi dan informasi lainnya. Kami asumsikan informasi tersebut adalah benar.
13. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang bersifat non-disclaimer opinion;
14. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan penelaahan atas dokumen yang digunakan dalam
proses Penilaian;
15. Mencerminkan data dan informasi atau properti pembanding yang diperoleh bersumber dari dan/atau
divalidasi oleh asosiasi profesi Penilai;
16. Menggunakan proyeksi keuangan yang telah dibuat oleh manajemen dan dikaji dan/atau disesuaikan
oleh Penilai Properti;
17. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas pelaksanaan Penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan;
18. Menghasilkan Laporan Penilaian Properti yang terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat memengaruhi operasional perusahaan;
19. Mencerminkan Penilai Properti bertanggung jawab atas Laporan Penilaian Properti dan kesimpulan
Nilai; dan
20. Mencerminkan Penilai Properti telah melakukan identifikasi atas status hukum objek Penilaian.
Hal. 28
Page 38
LAMPIRAN-LAMPIRAN
Page 39
GAMBAR SITUASI TANAH SESUAI SERTIFIKAT
A
Keterangan:
A. SHGB NIB. 09.02.000042063.0
Luas : 1.069 m
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 40
GAMBAR SITUASI TANAH SESUAI LAPANGAN
di Besar
Jalan Ben
A
Keterangan:
A. SHGB NIB. 09.02.000042063.0
Luas : 1.069 m
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 41
GAMBAR SITUASI BANGUNAN
di Besar
Jalan Ben
A
B
Keterangan:
A. Kantor 2 Lantai
B. Ruang Genset dan Toilet
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 42
PETA LOKASI
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 43
PETA GISTARU
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 44
PETA BHUMI ATR BPN
Pemberi Tugas : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Keterangan: Pengguna Laporan : PT Garudafood Putra Putri Jaya Tbk
Tanpa Skala Lokasi Objek Penilaian : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010,
Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran Lama,
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta.
Page 45
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
OBJEK
OBJEK
1. Tampak Jalan Bendi Raya 2. Tampak Jalan Bendi Raya
Didepan Objek Penilaian Didepan Objek Penilaian
3. Tampak Depan Objek Penilaian 4. Tampak Depan Objek Penilaian
5. Tampak Objek Penilaian 6. Tampak Objek Penilaian
Page 46
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
7. Tampak Nomor Objek Penilaian 7. 8. Tampak Objek Penilaian
9. Tampak Objek Penilaian 10. Tampak Objek Penilaian
11. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 12. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
Page 47
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
13. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 14. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
15. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 16. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
17. Tampak Toilet Objek Penilaian 18. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
Page 48
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
19. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 20. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
21. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 22. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
23. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 24. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian
Page 49
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
25. Tampak Lantai 1 Objek Penilaian 26. Tampak Lantai 2 Objek Penilaian
27. Tampak Lantai 2 Objek Penilaian 28. Tampak Lantai 2 Objek Penilaian
29. Tampak Lantai 2 Objek Penilaian 30. Tampak Lantai 2 Objek Penilaian
Page 50
Pemberi Tugas : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Pengguna Laporan : PT. Garudafood Putra Putri Jaya, Tbk
Lampiran Lokasi : Jalan Bendi Raya Blok B.11 Persil No. 186 RT. 005 RW. 010
Foto Kelurahan Kebayoran Lama Utara, Kecamatan Kebayoran
Lama
Kota Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta
31. Tampak Dalam Objek Penilaian 32. Tampak Ruang Genset
33. Tampak Toilet 34. Tampak Dalam Objek Penilaian
29. TPU Tanah Kusir Blok A 30. Tampak Dengan
Pendamping Lapangan
Names mentioned 25 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Ruddy Barus Yenny dan Rekan
p.2 ×8
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Ruddy Barus Yenny
p.3 ×4
unresolved
org
Rekan Raja Tunggung Barus
p.3
unresolved
person
Tanda Tangan Raja Tunggung Barus
p.5 ×2
unresolved
org
Properti Mega Permata Sari Br Ginting
p.5
unresolved
—
MAPPI
· :
p.5
unresolved
—
Nama KJPP
p.11
unresolved
org
Toto Suharto dan Rekan
· Nama KJPP
p.11
unresolved
org
GARUDA FOOD PUTRA PUTRI JAYA TBK.
p.11 ×4
unresolved
org
PT. Mulia Boga Sari
p.14
unresolved
person
Saiful Bachri
p.14
unresolved
org
Bank Indonesia
p.14 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.14
unresolved
org
PT Tudung Putrajaya
p.21
unresolved
org
PT Tudung
p.21
unresolved
org
Bank Indonesia Ke
p.29
unresolved
person
Irwan
p.31
unresolved
person
Tris
p.31
unresolved
person
Bedri
p.31
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.273
5075 ms
12 Sep 2026 21:59
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': 'Toto Suharto dan Rekan',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': '2025-12-31',
'value': None}