20250321_CBDK_Informasi Transaksi Afiliasi_31870367_lamp3.pdf

No. : 00022/2.0162-00/BS/03/0153/1/III/2025                                21 Maret 2025



Kepada Yth.

PT BANGUN KOSAMBI SUKSES Tbk
Jl. lnspeksi PIK 2
Terusan Jalan Perancis No. 5
Tangerang 15211

U.p. : Direksi

Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama


Dengan hormat,

Pada tanggal 21 Maret 2025, PT Industri Pameran Nusantara (selanjutnya disebut “IPN”), dan
PT Kukuh Mandiri Lestari (selanjutnya disebut “KML”), pihak yang terafiliasi dengan
PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”), telah menandatangani
Perubahan dan Pernyataan Kembali atas Perjanjian Kerja Sama (selanjutnya disebut
“PPKPKS”) sehubungan dengan IPN dan KML telah setuju untuk melakukan kerja sama
dalam bentuk sewa menyewa atas beberapa bidang tanah seluas 187.740 m2 yang berlokasi
di Desa Salembaran Jaya, Kecamatan Kosambi, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten
(selanjutnya disebut ”Tanah”) yang seluruhnya terdaftar atas nama KML, di mana IPN akan
melakukan proyek kerja sama optimalisasi Tanah melalui pembangunan serta operasional
dari bangunan beserta seluruh dan setiap sarana dan prasarana yang dibangun IPN di atas
Tanah beserta seluruh peralatan, perlengkapan, dan sarana pendukung (selanjutnya disebut
“Bangunan Proyek NICE’) yang akan berfungsi untuk menyelenggarakan Meeting, Incentive,
Convention dan Exhibition (selanjutnya disebut “Proyek NICE”) dengan harga sewa atas
Tanah yang perhitungannya bersifat variabel berdasarkan posisi laba/rugi IPN atas
operasional Proyek NICE dikali dengan persentase porsi pembagian keuntungan (profit
sharing) sehubungan dengan kerja sama sewa menyewa, masing-masing sebesar 15,00%
untuk KML dan 85,00% untuk IPN (selanjutnya disebut “Harga Sewa Variabel”) dengan
proyeksi Harga Sewa Variabel yang dibayarkan oleh IPN kepada KML setinggi-tingginya
sebesar Rp 1,57 triliun terhitung sejak tanggal penandatanganan PPKPKS serta
dilangsungkan untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperpanjang secara otomatis untuk
jangka waktu 20 tahun kecuali terdapat pemberitahuan tertulis dari IPN kepada KML yang
dikirimkan paling lambat 6 bulan sebelum tanggal berakhirnya sewa (selanjutnya disebut
“Transaksi Kerja Sama”).

Sehubungan dengan Transaksi Kerja Sama tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk
Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
kewajaran Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/250210-001 tanggal
10 Februari 2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai
KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal
15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa
Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang
Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan
pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas
Transaksi Kerja Sama.


ALASAN DAN LATAR BELAKANG TRANSAKSI KERJA SAMA

Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki
sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian
real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, aktivitas perusahaan holding dan aktivitas
konsultasi manajemen lainnya. Perseroan berdomisili di Jalan Inspeksi PIK 2, Terusan Jalan
Perancis No. 5, Tangerang 15211, dengan nomor telepon: (021) 5028 2888 dan email:
corporate.secretary@cbdpik2.com.

IPN     merupakan    suatu      perseroan   terbatas   berstatus    perusahaan    tertutup
(privately-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan usaha IPN adalah bergerak dalam bidang aktivitas penyewaan venue, sewa
guna tanpa hak opsi, real estat, penyewaan dan penyelenggaraan Meeting, Incentive,
Convention dan Exhibition (MICE). Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen
Perseroan, sampai diterbitkannya laporan ini, IPN belum mulai beroperasi secara komersial.

KML merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha KML adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang
dimiliki sendiri maupun disewa, serta kawasan industri mencakup penguasaan lahan dan
taman rekreasi mencakup pengoperasian berbagai macam atraksi.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang ditargetkan Pemerintah Indonesia diyakini akan
didukung oleh pertumbuhan konsumsi rumah tangga, peningkatan kinerja ekspor dan
investasi. Sektor properti Indonesia memiliki potensi besar untuk berkembang sejalan dengan
prospek ekonomi dalam negeri serta kemungkinan pemangkasan suku bunga acuan oleh
Bank Indonesia. Penurunan suku bunga tersebut diharapkan dapat menjadi katalisator bagi
industri properti. Sektor properti masih memiliki ruang untuk tumbuh yang sangat besar
mengingat masih tingginya kebutuhan masyarakat terhadap perumahan, baik rumah tinggal
maupun rumah pertokoan. Hal ini juga didukung Pemerintah Indonesia dengan stimulus pajak
untuk mendorong masyarakat untuk membeli properti.




                                              2

Sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat, Perseroan masih menjadikan
Kawasan CBD PIK 2 sebagai fokus utama dalam pengembangan kota mandiri, dengan
membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan),
Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan dibangun
menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang lengkap. Perseroan
juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan untuk memperkuat dan
meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2. Perseroan memandang
pengembangan Kawasan CBD PIK 2 juga perlu dilengkapi proyek MICE dengan
pembangunan gedung, yang diharapkan dapat mendukung pemenuhan kebutuhan industri
MICE di Jakarta sehingga dapat mampu mendukung pertumbuhan ekonomi nasional.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada bulan
Januari 2025, Perseroan telah melakukan Penawaran Umum Perdana Saham sebanyak
566.894.500 lembar saham dengan keseluruhan jumlah penawaran sebesar Rp 2,30 triliun
(selanjutnya disebut “Penawaran Umum Perdana Saham”).

Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham yang dilakukan oleh Perseroan,
berdasarkan Pernyataan Keputusan Sirkulasi Para Pemegang Saham Perseroan Terbatas
PT Industri Pameran Nusantara No. 69 tanggal 16 Januari 2025 yang dibuat di hadapan
Notaris Edison Jingga, S.H., M.H., PT Industri Pameran Nusantara (selanjutnya disebut “Akta
No. 69”), IPN telah menyetujui untuk peningkatan modal dasar, modal setor dan modal
ditempatkan dalam IPN sebanyak 135.035.675 saham seri B dengan nilai nominal sebesar
Rp 17.000 per lembar saham, di mana Perseroan telah menyetujui untuk mengambil bagian
atas    seluruh     saham     seri   B    tersebut    dengan    nilai  transaksi   sebesar
Rp 2,30 triliun sehingga Perseroan telah memiliki penyertaan saham yang mewakili 99,9926%
dari total modal yang ditempatkan dan disetor penuh di dalam IPN (selanjutnya disebut
“Transaksi Penyertaan Saham”).

Transaksi Penyertaan Saham dan Transaksi Kerja Sama selanjutnya secara bersama-sama
disebut “Transaksi”.

Perseroan menyadari kebutuhan akan MICE yang dapat memberikan warna yang beragam
terhadap jenis kegiatan industri jasa yang identik dengan pemberian pelayanan (services).
Berkembangnya MICE yang merupakan industri yang kompleks dan melibatkan banyak pihak
diharapkan mampu menghasilkan keuntungan yang besar bagi para pelaku usaha di industri
tersebut dengan memberikan kualitas pelayanan dengan kepuasan kepada setiap peserta
MICE.




                                            3

Sebelumnya, pada tanggal 8 November 2024, IPN telah menandatangani Perjanjian Kerja
Sama Operasi dengan KML (selanjutnya disebut “Perjanjian KSO”) sehubungan dengan
pembentukan suatu kerja sama operasi yang berkaitan dengan Proyek NICE di atas Tanah.
Dengan mempertimbangkan pengaruh dinamika perubahan pasar, IPN dan KML sepakat
untuk mengubah bentuk kerja sama operasi menjadi bentuk kerja sama sewa-menyewa
sebagaimana diatur dalam PPKPKS sekaligus menyatakan kembali seluruh ketentuan dalam
Perjanjian KSO berdasarkan dan tunduk pada syarat dan ketentuan yang tercantum dalam
PPKPKS.

Dengan melakukan Transaksi Kerja Sama, Perseroan memandang prospek industri MICE
berpotensi bagi pengembangan bisnis Perseroan sebagai suatu perusahaan properti yang
terintegrasi sehingga diharapkan dapat menciptakan sinergi bisnis untuk pengembangan
Kawasan CBD PIK 2, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang dan memberikan nilai tambah bagi
seluruh para pemegang saham Perseroan.

Setelah Transaksi Kerja Sama telah menjadi efektif, Perseroan mengharapkan IPN dapat
mengembangkan proyek MICE yang mendukung pengembangan Kawasan CBD PIK 2
sehingga diharapkan dapat meningkatkan nilai jual aset Perseroan dan entitas anak
Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

Alasan dilakukannya Transaksi Kerja Sama adalah sebagai berikut:

•   Sebagai perusahaan yang bergerak dalam bidang real estat, Perseroan masih menjadikan
    Kawasan CBD PIK 2 sebagai fokus utama dalam pengembangan kota mandiri, dengan
    membangun hunian, produk komersial dalam bentuk rumah toko (ruko), rumah kantor
    (rukan), Small Office Home Office (SOHO), gudang, dan kaveling komersial yang akan
    dibangun menjadi Kawasan CBD PIK 2 beserta dengan sarana dan prasarana yang
    lengkap. Perseroan juga bekerja sama dengan sektor dari kesehatan hingga pendidikan
    untuk memperkuat dan meningkatkan kualitas layanan publik di kawasan PIK 2.
    Perseroan memandang pengembangan Kawasan CBD PIK 2 juga perlu dilengkapi proyek
    MICE dengan pembangunan gedung, yang diharapkan dapat mendukung pemenuhan
    kebutuhan industri MICE di Jakarta sehingga dapat mampu mendukung pertumbuhan
    ekonomi nasional.

•   Perseroan menyadari kebutuhan akan MICE yang dapat memberikan warna yang
    beragam terhadap jenis kegiatan industri jasa yang identik dengan pemberian pelayanan
    (services). Berkembangnya MICE yang merupakan industri yang kompleks dan
    melibatkan banyak pihak diharapkan mampu menghasilkan keuntungan yang besar bagi
    para pelaku usaha di industri tersebut dengan memberikan kualitas pelayanan dengan
    kepuasan kepada setiap peserta MICE.




                                            4

•   Sebelumnya, pada tanggal 8 November 2024, IPN telah menandatangani Perjanjian KSO
    sehubungan dengan pembentukan suatu kerja sama operasi yang berkaitan dengan
    Proyek NICE di atas Tanah. Dengan mempertimbangkan pengaruh dinamika perubahan
    pasar, IPN dan KML sepakat untuk mengubah bentuk kerja sama operasi menjadi bentuk
    kerja sama sewa-menyewa sebagaimana diatur dalam PPKPKS sekaligus menyatakan
    kembali seluruh ketentuan dalam Perjanjian KSO berdasarkan dan tunduk pada syarat
    dan ketentuan yang tercantum dalam PPKPKS.

•   Dengan melakukan Transaksi Kerja Sama, Perseroan memandang prospek industri MICE
    berpotensi bagi pengembangan bisnis Perseroan sebagai suatu perusahaan properti yang
    terintegrasi sehingga diharapkan dapat menciptakan sinergi bisnis untuk pengembangan
    Kawasan CBD PIK 2, yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja
    keuangan konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang dan memberikan nilai
    tambah bagi seluruh para pemegang saham Perseroan.

•   Setelah Transaksi Kerja Sama telah menjadi efektif, Perseroan mengharapkan IPN dapat
    mengembangkan proyek MICE yang mendukung pengembangan Kawasan CBD PIK 2
    sehingga diharapkan dapat meningkatkan nilai jual aset Perseroan dan entitas anak
    Perseroan yang pada akhirnya diharapkan dapat meningkatkan kinerja keuangan
    konsolidasian Perseroan pada masa yang akan datang.

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
terdapat kesamaan pengurus Perseroan dan IPN serta terdapat kesamaan pemegang saham
Perseroan dan IPN, maka Transaksi Kerja Sama merupakan transaksi afiliasi, sehingga
Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal
1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya
disebut “POJK 42/2020”).

Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode sembilan
bulan yang berakhir pada tanggal 30 September 2024 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan
Publik (selanjutnya disebut “KAP”) Johan Malonda Mustika & Rekan (selanjutnya disebut
“JMMR”), jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 8,06 triliun. Selanjutnya, berdasarkan
PPKPKS, nilai transaksi atas Transaksi Kerja Sama tersebut adalah sebesar Rp 1,57 triliun.

Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi Kerja Sama tersebut mencerminkan
kurang dari 20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 30 September 2024, sehingga
berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi Kerja Sama
bukan merupakan transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK
No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan
Kegiatan Usaha”.

Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.




                                            5

Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transaksi Kerja Sama tersebut, maka
Perseroan menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas
Transaksi Kerja Sama.

Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi
Kerja Sama dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini
juga tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak
menyetujui Transaksi Kerja Sama atau mengambil tindakan tertentu atas Transaksi Kerja
Sama.


OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN

Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama adalah transaksi
sehubungan dengan IPN dan KML telah setuju untuk melakukan kerja sama dalam bentuk
sewa menyewa atas Tanah yang seluruhnya terdaftar atas nama KML, di mana IPN akan
melakukan Proyek NICE dengan harga sewa atas Tanah yang perhitungannya bersifat Harga
Sewa Variabel dengan proyeksi Harga Sewa Variabel yang dibayarkan oleh IPN kepada KML
setinggi-tingginya sebesar Rp 1,57 triliun terhitung sejak tanggal penandatanganan PPKPKS
serta dilangsungkan untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diperpanjang secara otomatis
untuk jangka waktu 20 tahun kecuali terdapat pemberitahuan tertulis dari IPN kepada KML
yang dikirimkan paling lambat 6 bulan sebelum tanggal berakhirnya sewa.


MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN

Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi Kerja Sama
adalah untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran
Transaksi Kerja Sama dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku,
yaitu POJK 42/2020.

Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut
“SPI”).




                                            6

TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN

Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 30 September 2024. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama.


JENIS LAPORAN

Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama ini merupakan laporan terinci.


DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:

1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi Kerja Sama yang disusun oleh
   manajemen Perseroan;

2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode sembilan bulan yang berakhir
   pada tanggal 30 September 2024 yang telah direviu oleh KAP JMMR sebagaimana
   tertuang dalam laporannya No. 00001/2.0826/REV/03/0727-3/1/1/2025 tanggal
   14 Januari 2025;

3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
   31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
   laporannya No. 00018/2.0826/AU.1/03/0727-2/1/III/2024 tanggal 28 Februari 2024
   dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;

4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
   31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
   laporannya No. 00116/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
   pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal dan hal lain;

5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir padatanggal
   31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP Haryono, Junianto & Asmoro
   (selanjutnya   disebut    “HJA”)   sebagaimana     tertuang   dalam   laporannya
   No. 00108/2.1132/AU.1/03/1113-5/1/IV/2022 tanggal 18 April 2022 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian;




                                            7

6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
   31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam
   laporannya No. 00202/2.1132/AU.1/03/1113-3/1/XII/2021 tanggal 26 November 2021
   dengan pendapat wajar dengan modifikasian;

7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
   31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP HJA sebagaimana tertuang dalam
   laporannya No. 00201/2.1132/AU.1/03/1113-2/1/XII/2021 tanggal 24 November 2021
   dengan pendapat wajar dengan modifikasian;

8. Laporan keuangan IPN untuk periode sembilan bulan yang berakhir pada tanggal
   30 September 2024 yang telah diaudit oleh KAP Trisnowati & Mariati
   (selanjutnya   disebut    “TM”)   sebagaimana     tertuang    dalam    laporannya
   No. 00001/2.0587/AU.1/03/1794-1/1/I/2025 tanggal 14 Januari 2025 dengan pendapat
   wajar tanpa modifikasian;

9. Laporan keuangan IPN untuk periode sejak tanggal pendirian 16 Januari 2023 sampai
   dengan 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP Heru, Satria, Rukmana & Rekan
   (selanjutnya   disebut  “HSRR”)    sebagaimana     tertuang     dalam   laporannya
   No. 00099/2.1352/AU.1/05/1520-1/1/IX/2024 tanggal 17 September 2024 dengan
   pendapat wajar tanpa modifikasian;

10. Informasi keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk periode sembilan bulan
    yang berakhir pada tanggal 30 September 2024 sehubungan dengan Transaksi yang telah
    direviu   oleh    KAP      JMMR     sebagaimana      tertuang    dalam laporannya
    No. 00002/2.0826/KP/03/0727-1 /1 /l/2025 tanggal 16 Januari 2025;

11. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi
    untuk periode tiga bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2024 dan untuk tahun
    yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2025 – 2034 yang disusun oleh
    manajemen Perseroan;

12. Laporan Kajian atas Nilai Sewa dan Kenaikan Nilai Sewa Tanah yang disusun oleh KJPP
    Suwendho Rinaldy dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam
    laporannya No. 250320.001/SRR-JK/LP-A/PANI/OR tanggal 20 Maret 2025;

13. Perjanjian KSO;

14. PPKPKS;

15. Akta No. 69;

16. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta Notaris
    No. 2 tanggal 8 November 2024 oleh Gatot Widodo, S.E., S.H., M.KN., terkait perubahan
    ketentuan dan wewenang direksi;




                                           8

17. Anggaran dasar IPN yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 69, terkait
    perubahan peningkatan modal ditempatkan/disetor dan klasifikasi atas seluruh saham
    IPN;

18. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
    dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
    terkait dengan Transaksi;

19. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
    mendatang;

20. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi;

21. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

22. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
    Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

23. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
    website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
    Bloomberg;

24. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
    penugasan; dan

25. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
    analisis lain yang kami anggap relevan.


KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK

Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama dipersiapkan menggunakan data
dan informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah.
Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat memengaruhi hasil akhir pendapat
kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan
bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan
adanya perubahan data dan informasi tersebut.




                                            9

Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun
oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan
keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi
operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.

Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi Kerja Sama. Jasa-jasa
yang kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi Kerja Sama hanya
merupakan pemberian Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama dan bukan jasa-jasa
akuntansi, audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi
Kerja Sama dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas
Transaksi Kerja Sama hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan Pendapat
Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan
yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat
memengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi
atas status hukum Perseroan dan IPN berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan IPN.

Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi Kerja Sama tidak merupakan dan tidak
dapat ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau
pelaksanaan prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga
tidak dapat dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal,
kesalahan atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu,
kami tidak mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi Kerja Sama yang ada
dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Transaksi Kerja Sama.

Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi Kerja
Sama pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.

Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Transaksi Kerja Sama. Transaksi Kerja Sama akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan
sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai
Transaksi Kerja Sama yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.

Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.




                                             10

Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi Kerja Sama ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.

Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Transaksi Kerja Sama. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara
eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan
keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama mungkin berbeda.


TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI

Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama, KR diberikan
kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran.


INDEPENDENSI PENILAI

Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama, KR
bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan
Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran
kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya
menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/250210-001 tanggal 10 Februari
2025 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.




                                            11

KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)

Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 30 September 2024, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat memengaruhi Pendapat Kewajaran,
kecuali kejadian penting sebagai berikut:

•   Pada tanggal 31 Desember 2024, Perseroan telah memperoleh status efektif atas
    Pernyataan Pendaftaran dalam Rangka PUPS oleh OJK.

•   Berdasarkan Akta No. 69, IPN telah menyetujui untuk peningkatan modal dasar, modal
    setor dan modal ditempatkan dalam IPN sebanyak 135.035.675 saham seri B dengan nilai
    nominal sebesar Rp 17.000 per lembar saham, di mana Perseroan telah menyetujui untuk
    mengambil bagian atas seluruh saham seri B tersebut dengan nilai transaksi sebesar
    Rp 2,30 triliun sehingga Perseroan telah memiliki penyertaan saham yang mewakili
    99,9926% dari total modal yang ditempatkan dan disetor penuh di dalam IPN. Dengan
    demikian, susunan pemegang saham IPN berikut dengan kepemilikannya adalah sebagai
    berikut:

                                                                                       (Dalam Rupiah)
                                                                    Persentase
                      Pemegang Saham              Jumlah Saham                       Jumlah Modal
                                                                    Kepemilikan
    Saham biasa seri A
     PT Kukuh Mandiri Lestari                               9.966          0,0074%     9.966.000.000
     PT Inti Multi Karya                                       17          0,0000%        17.000.000
     PT Tunas Mekar Jaya                                       17          0,0000%        17.000.000
    Sub-jumlah                                            10.000           0,0074%    10.000.000.000
    Saham biasa seri B
     PT Bangun Kosambi Sukses Tbk                     135.035.675         99,9926% 2.295.606.475.000
    Sub-jumlah                                        135.035.675         99,9926% 2.295.606.475.000
    Jumlah                                            135.045.675        100,0000% 2.305.606.475.000




PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI KERJA SAMA

Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi Kerja Sama
dari hal-hal sebagai berikut:

I. Analisis atas Transaksi Kerja Sama;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi Kerja Sama; dan
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi Kerja Sama.




                                             12

KESIMPULAN

Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi Kerja Sama sebagaimana diungkapkan dalam Laporan
Pendapat Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi Kerja Sama adalah wajar.




                                            13

DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI

Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi Kerja Sama dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk
kepentingan lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang
saham untuk menyetujui Transaksi Kerja Sama atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan
dengan Transaksi Kerja Sama dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang
saham.

Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.

Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.



Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN




Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan

Izin Penilai     : B-1.09.00153
STTD             : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI            : 06-S-01996




                                            14