Back to announcement
20260617_CTTH_Rencana Transaksi Perubahan Kegiatan Usaha_32101927_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review CTTHSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 23
Page 1
LAPORAN RINGKAS STUDI KELAYAKAN
FEASIBILITY STUDY SHORT REPORT
Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Oleh
PT Citatah Tbk
Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4,
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi,
Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950
Page 2
08 Juni 2026
Kepada Yth,
PT Citatah Tbk
Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4,
Kuningan Timur, Kecamatan Setiabudi,
Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950
No. Laporan : 00188/2.0131-09/BS-FS/04/0643/1/VI/2026
Hal : Studi Kelayakan Rencana Penambahan Kegiatan Usaha
Dengan hormat,
Dalam rangka memenuhi kontrak penugasan penilaian yang dilakukan berdasarkan surat penawaran yang telah
disetujui sekaligus menjadi kontrak kerja penugasan Nomor: 00071/2.0131-09/KJPPSPR/FS-CTT/II/2026 tanggal
25 Februari 2026. Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melakukan proses penilaian atas Objek
Penilaian. Kami telah melakukan Investigasi yang terdiri dari Inspeksi, penelaahan, penghitungan, analisis, dan
memastikan bahwa Proses Penilaian sudah dilakukan dengan cara yang benar.
Dengan diterbitkannya laporan ini sebagai revisi dalam pengungkapan analisa, kami menegaskan bahwa laporan
studi kelayakan sebelumnya dengan No. 00116/2.0131-09/BS-FS/04/0643/1/IV/2026 tanggal 27 April 2026
dibatalkan atau sudah tidak berlaku lagi.
• STATUS KONSULTAN
• Penilai Publik yang bertanda tangan di dalam Laporan Penilaian ini yaitu Ginanjar Rizki Tarekat, S.T,
M.Ec.Dev, MAPPI (Cert) merupakan Penilai Publik Properti dan Bisnis dengan Nomor Izin No. P-
1.18.00532 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan Nomor 782/KM.1/2018 Tanggal 17 Desember
2018 dan Nomor Izin Penilai Publik No. B-1.23.00643 berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 214/KM.1/2023 Tanggal 17 Mei 2023, bertindak atas nama Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
Sugianto Prasodjo dan Rekan yang memperoleh Izin Usaha dari Kementerian Keuangan No. 2.15.0131
berdasarkan Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9 September 2015.
• Penilai Publik terdaftar sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal dengan nomor izin STTD.PPB-
47/PM.02/2023 tanggal 17 Juli 2023 yang tergabung dalam KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-859/PM.223/2015 tanggal 17 November
2015.
• Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian secara obyektif dan tidak memihak.
• Penilai tidak memiliki potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
• Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian sehingga tidak memerlukan bantuan tenaga ahli
untuk melengkapi pelaksanaan tugas sebagaimana yang dimaksud dalam Lingkup Penugasan.
• Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini di bawah koordinator Penilai berizin atau
Penilai Publik pada laporan penilaian.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk i
Page 3
• PEMBERI TUGAS
Pemberi Tugas adalah PT Citatah Tbk yang beralamat di Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4, Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950.
• PENGGUNA LAPORAN
Pengguna Laporan adalah PT Citatah Tbk yang beralamat di Jalan Prof. DR. Satrio No.10 Blok C4, Kuningan
Timur, Kecamatan Setiabudi, Kota Jakarta Selatan, Daerah Khusus Ibukota Jakarta 12950.
• OBJEK STUDI KELAYAKAN
Objek Studi Kelayakan atas Rencana Penambahan Kegiatan Usaha oleh PT Citatah Tbk yaitu KBLI 46733
(Perdagangan Besar Bahan Konstruksi dari Tanah Liat, Kapur, Semen, atau Kaca). Kelompok ini mencakup
perdagangan besar bahan konstruksi yang terbuat dari tanah liat, kapur, semen, atau kaca, seperti genteng
pres, genteng kodok, batu bata pres, batu bata berongga, bata tahan api, ubin lantai, ubin dinding, ubin batako,
termasuk juga lubang angin, bak mandi, kloset, eternit, pipa irigasi dan buis.
• JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah. Sebagai tambahan informasi, nilai kurs
tengah Bank Indonesia pada tanggal penilaian adalah USD 1 = Rp16.782.
• MAKSUD DAN TUJUAN STUDI KELAYAKAN
Maksud dan tujuan adalah memberikan pendapat kelayakan atas perubahan rencana kegiatan usaha oleh
PT Citatah Tbk untuk kepentingan Pasar Modal dengan lingkup indikator Net Present Value (NPV), Internal
Rate of Return (IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period.
Studi Kelayakan dilakukan dalam rangka memenuhi persyaratan POJK No. 17/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha, POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal dan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman
Penilaian dan Penyajian Laporan Bisnis di Pasar Modal.
• METODOLOGI STUDI KELAYAKAN
Metodologi yang digunakan dalam menyusun laporan studi kelayakan ini yaitu:
• Pengumpulan data-data primer dari Perusahaan yang terkait dengan proyek yang meliputi data data
identitas, perizinan, rencana usaha serta data-data lainnya yang terkait dengan rencana proyek.
• Analisis makroekonomi dan industri.
• Dalam melaksanakan penugasan ini, analisis dilakukan terhadap kelayakan proyek. Analisis ini dilakukan
dengan menggunakan indikator Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Profitability Index
(PI), dan Payback Period.
• TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Tanggal studi kelayakan per 31 Desember 2025. Sehubungan dengan kemungkinan perubahan yang terjadi
terhadap kondisi pasar dan kondisi objek tersebut, maka laporan penilaian ini hanya dapat mempresentasikan
tentang opini kelayakan pada tanggal studi kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk ii
Page 4
• TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Studi Kelayakan ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut:
• Tidak dilakukan uji tuntas atas laporan keuangan objek studi kelayakan dan penelaahan atas informasi
pada laporan keuangan hanya dilakukan sebatas untuk keperluan studi kelayakan.
• Tidak dilakukan uji tuntas atas aspek legal termasuk dokumen legalitas objek studi kelayakan.
• Pengumpulan data dan informasi dari pihak manajemen Perusahaan bertujuan untuk mendapatkan
dokumen kelengkapan analisis yang dibutuhkan dan selanjutnya diverifikasi secara tertulis atau
wawancara langsung.
• Penelaahan, perhitungan, dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembunyi atau sengaja disembunyikan.
Dalam studi kelayakan ini, kami telah melakukan investigasi untuk mendapatkan keyakinan yang memadai di
antaranya dengan melakukan wawancara terhadap Manajemen Perseroan, yaitu Ibu Tiffany Johanes selaku
Direktur dari PT Citatah Tbk.
• SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui untuk digunakan
sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional. Sumber data
tersebut antara lain:
• Bank Indonesia atau bank sentral negara lain
• Bursa efek Indonesia atau bursa lainnya
• Badan Pusat Statistik atau Lembaga statistik lain
• Data riset dari Lembaga independen, namun tidak terbatas pada Bloomberg, IMF, dan Bank Dunia
• Informasi dari media elektronik dan media cetak
• ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
• Laporan studi kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
• Perusahaan diasumsikan sebagai perusahaan yang sedang berjalan dan akan melanjutkan kegiatan
usahanya di masa yang akan datang.
• Untuk tujuan Studi Kelayakan, Penilai Bisnis menggunakan data dan informasi yang disediakan oleh
manajemen Perusahaan serta hasil investigasi memadai, di mana Penilai telah melakukan penelaahan
yang diperlukan guna meyakini keakuratan sumber data tersebut.
• Laporan keuangan audit dan dokumen pendukung lainnya yang digunakan sebagai dasar analisis dalam
Laporan Studi Kelayakan ini telah dilakukan penelaahan oleh Penilai Bisnis, serta diperoleh dari sumber
yang dapat dipercaya keakuratannya. Studi Kelayakan dilakukan dengan adanya akses untuk
pelaksanaan investigasi yang memadai.
• Studi kelayakan didasarkan atas proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan
kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaian (fiduciary
duty).
• Proyeksi harga, volume penjualan, dan informasi keuangan lainnya didasarkan atas informasi keuangan
prospektif yang disiapkan oleh manajemen yang telah disesuaikan dan diasumsikan dapat dicapai.
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan, kewajaran proyeksi keuangan yang telah
disesuaikan, serta bertanggung jawab penuh atas Laporan Studi Kelayakan Bisnis dan kesimpulan
kelayakan usaha yang dihasilkan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk iii
Page 5
• Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
• Perusahaan diasumsikan telah memenuhi seluruh aspek legal dan perundang-undangan yang berlaku
secara umum maupun spesifik terhadap industrinya. Penilai Bisnis telah memperoleh informasi dan
dokumen atas status hukum objek Studi Kelayakan dari Pemberi Tugas.
• PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI
Laporan studi kelayakan ini bersifat terbuka untuk publik, kecuali terdapat informasi rahasia yang dapat
mempengaruhi operasional perusahaan. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan Studi Kelayakan ini
sebagaimana yang disebutkan dalam lingkup penugasan, menginformasikan bahwa tidak terdapat informasi
rahasia yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan di dalam laporan ini. Penggunaan Laporan di luar
dari ketentuan yang disebutkan dalam Lingkup Penugasan Laporan ini harus mendapatkan persetujuan tertulis
dari KJPP SPR serta Pemberi Tugas.
Tanda tangan Penilai Publik dan cap KJPP SPR yang resmi merupakan syarat mutlak Laporan Studi Kelayakan
yang dihasilkan.
• KONFIRMASI DILAKUKAN BERDASARKAN PERATURAN OJK SERTA KEPI & SPI
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan telah dibuat dengan memenuhi ketentuan
POJK No. 35/POJK.04/2020 tentang Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal, Surat
SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di Pasar
Modal, serta Kode Etik Penilai Indonesia (“KEPI”) dan Standar Penilaian Indonesia (“SPI”) Edisi VII-2018
beserta Edisi Revisi SPI 330 Tahun 2020.
• KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL STUDI KELAYAKAN
Tidak terdapat kejadian-kejadian penting terkait objek studi kelayakan yang diketahui maupun yang patut
diketahui sampai dengan tanggal laporan yang dapat mempengaruhi nilai objek studi kelayakan.
• ANALISA KELAYAKAN
1. Analisis Kelayakan Pasar
Kondisi Pasar
Ekonomi Indonesia tahun 2025 tumbuh sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada hampir
seluruh lapangan usaha, kecuali Pertambangan dan Penggalian yang terkontraksi sebesar 0,66 persen.
Lapangan usaha yang tumbuh signifikan adalah Jasa Lainnya sebesar 9,93 persen; diikuti oleh Jasa
Perusahaan sebesar 9,10 persen; serta Transportasi dan Pergudangan sebesar 8,78 persen. Sementara
itu, Industri Pengolahan; serta Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor yang
memiliki peran dominan terhadap perekonomian Indonesia masing-masing tumbuh sebesar 5,30 persen
dan 5,49 persen.
Ekonomi Indonesia triwulan IV-2025 dibanding triwulan III-2025 (q-to-q) tumbuh sebesar 0,86 persen.
Pertumbuhan tertinggi terjadi pada Lapangan Usaha Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan
Sosial Wajib sebesar 13,59 persen; diikuti oleh Jasa Pendidikan sebesar 7,48 persen. Sementara itu,
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan; serta Pengadaan Air, Pengelolaan Sampah, Limbah dan Daur Ulang
masing-masing mengalami kontraksi sebesar 18,33 persen dan 1,30 persen.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk iv
Page 6
Pangsa Pasar
Perseroan adalah perusahaan yang berencana menambah kegiatan usaha baru yang fokusnya pada
pekerjaan berbasis proyek (commercial projects and kitchen countertops) dengan model pasokan
indent/back-to-back.
Kondisi pasar surface material saat ini tengah mengalami transformasi signifikan yang didorong oleh
pemulihan sektor properti dan pergeseran gaya hidup masyarakat modern. Permintaan terhadap material
pelapis permukaan, mulai dari High-Pressure Laminate (HPL) hingga batu rekayasa seperti Engineered
Quartz, menunjukkan korelasi positif dengan meningkatnya volume proyek residensial menengah-atas dan
renovasi ruang komersial. Konsumen kini tidak lagi hanya mementingkan aspek fungsional, tetapi juga
menjadikan estetika visual, tekstur, dan fleksibilitas aplikasi sebagai variabel utama dalam pengambilan
keputusan pembelian. Tren desain interior yang mengarah pada konsep minimalis dan industrial telah
menciptakan ceruk pasar yang besar bagi material yang mampu meniru tampilan alami namun tetap
menawarkan kemudahan perawatan. Dalam konteks ini, pelaku usaha yang bergerak pada model
perdagangan, impor, dan project supply memiliki peluang besar untuk merespons kebutuhan pasar secara
cepat melalui penyediaan produk yang variatif, layanan inden, serta skema pengadaan indent/back-to-back
yang efisien.
Secara fundamental, dinamika pasar saat ini juga dipengaruhi oleh meningkatnya kesadaran konsumen
terhadap kebersihan, higienitas, dan kemudahan pemeliharaan. Material non-pori yang memiliki ketahanan
terhadap bakteri dan noda, seperti Solid Surface dan Engineered Quartz, mulai menggeser dominasi batu
alam tradisional di segmen dapur dan area basah. Hal ini memberikan peluang strategis bagi perusahaan
yang berfokus pada impor dan distribusi material untuk menghadirkan solusi produk dengan spesifikasi
teknis yang sesuai kebutuhan proyek. Dalam model usaha ini, pengendalian mutu tidak berfokus pada
pengolahan bahan mentah, melainkan pada proses seleksi pemasok, pemeriksaan kualitas saat barang
diterima, penanganan, pengemasan, logistik pengiriman, serta pengelolaan penyimpanan secara terbatas
agar mutu produk tetap terjaga hingga ke tangan pelanggan. Untuk produk kitchen top, nilai tambah juga
diperoleh melalui proses fabrikasi yang dilakukan secara terbatas dan terkontrol, mencakup mencakup
dukungan fabrikasi berupa pemotongan dan finishing sesuai spesifikasi proyek, sementara instalasi di lokasi
dilakukan oleh pihak ketiga (kontraktor/aplikator).
Meskipun persaingan dengan produk impor masih cukup ketat, adanya preferensi pasar terhadap
ketersediaan barang, kecepatan layanan purnajual, ketepatan pengiriman, serta kustomisasi desain
memberikan ruang bagi pelaku usaha lokal untuk menguasai pangsa pasar domestik secara lebih efektif.
Keunggulan kompetitif tidak semata ditentukan oleh kepemilikan fasilitas produksi, melainkan oleh
kemampuan mengelola rantai pasok, menjaga konsistensi mutu saat penerimaan dan distribusi, serta
menyediakan layanan fabrikasi kitchen top yang presisi dan sesuai kebutuhan pelanggan.
Ke depan, prospek industri surface material diprediksi akan terus tumbuh stabil, selaras dengan ekspansi
pembangunan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi baru di luar Pulau Jawa. Faktor keberlanjutan atau
sustainability juga mulai muncul sebagai standar baru, di mana material yang ramah lingkungan dan memiliki
jejak karbon rendah mendapatkan atensi lebih dari pengembang proyek berskala besar. Oleh karena itu,
investasi pada sektor ini memiliki tingkat kelayakan yang menjanjikan, selama pelaku usaha mampu
beradaptasi dengan fluktuasi harga global, mengelola impor dan distribusi secara efisien, menjaga kualitas
melalui proses QC dan handling yang baik, serta secara konsisten menghadirkan solusi material dan
layanan fabrikasi yang relevan dengan kebutuhan pasar yang semakin terfragmentasi.
Permintaan material permukaan (surface materials) di Indonesia utamanya didorong oleh aktivitas
konstruksi komersial dan pengerjaan interior (fit-out) yang sedang berlangsung. Riset pasar dari Mordor
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk v
Page 7
Intelligence (2025) memperkirakan pasar konstruksi komersial Indonesia bernilai USD 55,18 miliar pada
tahun 2025, dan diproyeksikan mencapai USD 87,85 miliar pada tahun 2031 dengan tingkat pertumbuhan
tahunan majemuk (CAGR) sebesar 8,07% untuk periode 2026–2031.
Porselen merupakan kategori terbesar dengan pangsa pasar yang dilaporkan sebesar 46,58% pada tahun
2025, di mana instalasi lantai mewakili 61,48% pangsa pasar di tahun yang sama—sejalan dengan kuatnya
permintaan lantai komersial. Kondisi pasokan porselen kelas menengah secara struktural kaya akan
pasokan, laporan dari Antara News (2025) mengutip bahwa kapasitas produksi industri keramik nasional
saat ini telah mencapai sekitar 625 juta m2/tahun, yang mengimplikasikan persaingan sengit dan tingkat
substitusi yang tinggi di segmen ini. (Mordor Intelligence, Indonesia Commercial Construction Market
Report, diakses pada April 2026).
Pendorong pasar yang disorot oleh manajemen meliputi:
i. meningkatnya preferensi terhadap permukaan yang rendah perawatan dan minim kebutuhan
pemeliharaan di lingkungan komersial maupun residensial;
ii. standar kualitas yang semakin tinggi untuk kategori bangunan tertentu, seperti fasilitas kesehatan,
di mana permukaan higienis dan berkinerja tinggi lebih disukai; dan
iii. adanya pipeline proyek yang mencari estetika modern (format besar, tampilan seamless).
Kesinambungan (Sustainability)
Penerapan prinsip keberlanjutan dalam bisnis surface material merupakan bagian dari strategi mitigasi risiko
jangka panjang, sejalan dengan arah SEOJK 17 dan komitmen Perseroan pada tata kelola yang
menyeimbangkan aspek ekonomi, sosial, dan lingkungan (Triple Bottom Line). Dalam dimensi lingkungan,
fokus Perseroan diarahkan pada pengelolaan dampak rantai pasok dan distribusi, termasuk efisiensi energi
pada kegiatan pergudangan dan logistik, pengurangan limbah kemasan, serta pemilihan pemasok/principal
yang memiliki standar keberlanjutan dan dokumentasi produk yang memadai (misalnya informasi lingkungan
produk bila tersedia). Selain itu, karakter material surface yang memiliki umur pakai panjang (long-life cycle)
berpotensi mengurangi frekuensi penggantian dan volume limbah konstruksi pada pengguna akhir.
Dari perspektif sosial, keberlanjutan difokuskan pada penerapan standar Kesehatan dan Keselamatan Kerja
(K3) yang ketat dalam kegiatan penanganan material, pergudangan, serta proses fabrikasi (khususnya
kitchen top). Perseroan menerapkan pengendalian risiko kerja yang relevan, termasuk pencegahan cedera
akibat handling slab/ubin berukuran besar dan mitigasi paparan debu (termasuk debu silika) pada aktivitas
pemotongan dan finishing melalui SOP, APD, serta pengaturan area kerja yang aman. Perseroan juga
mendorong keterlibatan masyarakat sekitar melalui program tanggung jawab sosial dan penguatan manfaat
ekonomi lokal, sesuai kebutuhan dan skala kegiatan.
Secara ekonomi, keberlanjutan operasional didukung melalui efisiensi biaya energi dan disiplin operasional
dalam model bisnis trading berbasis proyek (indent/back-to-back), sehingga Perseroan dapat mengelola
risiko modal kerja, menjaga stabilitas margin di tengah fluktuasi biaya logistik dan energi global, serta
mempertahankan ketahanan usaha.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk vi
Page 8
Potensi Pasar
Potensi pasar surface material di Indonesia menunjukkan prospek yang ekspansif, didorong oleh akselerasi
pembangunan infrastruktur strategis dan pertumbuhan sektor properti kelas menengah-atas. Perusahaan
mengidentifikasi bahwa peluang pasar tidak lagi bersifat linear, melainkan bergeser ke arah produk yang
memiliki nilai tambah lingkungan. Meningkatnya permintaan akan gedung bersertifikat Green Building di
pusat-pusat bisnis utama menciptakan ceruk pasar eksklusif bagi surface material yang memenuhi standar
emisi rendah dan efisiensi sumber daya. Hal ini memposisikan produk ramah lingkungan sebagai penggerak
utama pertumbuhan pendapatan di masa depan, sekaligus sebagai langkah mitigasi terhadap risiko
perubahan regulasi lingkungan yang semakin ketat.
Secara demografis, munculnya kesadaran konsumen "sadar keberlanjutan" (eco-conscious consumers) di
kalangan generasi muda menjadi katalisator pertumbuhan yang signifikan. Potensi pasar ini didukung oleh
tren urbanisasi dan peningkatan daya beli yang menuntut material interior berkualitas tinggi, tahan lama,
dan memiliki jejak karbon minimal. Dalam kerangka strategi keberlanjutan perusahaan, potensi pasar ini
dioptimalkan melalui diversifikasi produk yang mengintegrasikan material daur ulang tanpa mengurangi
standar estetika. Langkah ini diproyeksikan akan meningkatkan pangsa pasar perusahaan di sektor
residensial dan komersial, mengingat adanya kecenderungan konsumen untuk memilih merek yang memiliki
komitmen transparan terhadap pelestarian lingkungan.
Selain itu, potensi pasar juga dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah terkait peningkatan Tingkat Komponen
Dalam Negeri (TKDN), terutama pada proyek pengadaan pemerintah dan Badan Usaha Milik Negara
(BUMN) yang mensyaratkan atau memberikan preferensi pada produk bersertifikat TKDN. Dalam konteks
model bisnis Perseroan yang berbasis perdagangan (impor dan pengadaan dari produsen lokal), Perseroan
mengoptimalkan peluang tersebut melalui pengelolaan portofolio produk dari mitra produsen lokal yang telah
memenuhi kualifikasi TKDN. Dalam model ini, peran strategis Perseroan berfokus pada penyediaan
dukungan dokumentasi pengadaan yang komprehensif untuk membantu mitra kontraktor dalam memenuhi
persyaratan tender pemerintah maupun BUMN. Strategi ini memperkuat posisi Perseroan sebagai penyedia
solusi surface material berbasis proyek yang patuh regulasi tanpa terlibat dalam proses produksi bahan
baku secara langsung.
Pesaing Usaha
Segmen A – Batu teknis premium/sintered slab;
• Distributor spesialis slab impor premium.
• Produsen slab sinter lokal terbatas.
• Penyedia solusi terkait ekosistem fabrikasi.
Segmen B – Porselen komersial kelas menengah;
• Produsen keramik/porselen domestik dengan jaringan distribusi nasional.
• Importir/distributor proyek dari Indonesia/ASEAN.
• Memproduksi produk pelapis furnitur dengan memanfaatkan kemampuan manufakturnya.
Peserta pasar ilustratif:
• Segmen A: QUADRA, Neolith, Dekton (Cosentino), Laminam, Lapitec.
• Segmen B: Roman (Roman Granit), Niro Granite, produsen domestik lain, importir ASEAN.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk vii
Page 9
Strategi Pemasaran
Posisi inti (niche): “Project Surface Integrator”
Perusahaan menempatkan diri sebagai pemasok permukaan terintegrasi, menawarkan:
• Batu teknis premium/sintered slab untuk area statement & meja dapur.
• Paket porselen format besar kelas menengah untuk lantai/dinding komersial.
• Dukungan quarry lokal (marmer) + pemasok batu impor.
• Produk pelapis premium lainnya.
Aksi go-to-market:
• Program spesifikasi untuk arsitek/desainer: menyiapkan perpustakaan sampel, mock-up, serta
dokumen data teknis untuk mendukung proses spesifikasi dan kebutuhan tender.
• Pendekatan akun utama untuk developer/kontraktor/QS: menyelaraskan jadwal pasokan dengan
timeline proyek, menjaga konsistensi lot/batch, serta menerapkan prosedur garansi dan klaim yang jelas.
• Proposal kitchen & furniture surfaces (fabrication-only): menyediakan layanan fabrication-only untuk
menurunkan risiko eksekusi dan memastikan kualitas hasil pada aplikasi worktop dan pelapisan
permukaan furnitur.
• Penawaran bertingkat: menawarkan lini flagship premium marble/stone serta opsi porselen kelas
menengah untuk mendukung value engineering dalam satu proyek.
• Model pasokan: menerapkan indent/back-to-back berbasis pesanan proyek guna meminimalkan risiko
deadstock dan kebutuhan modal kerja.
2. Analisis Kelayakan Teknis
Kapasitas
Dalam rencana penambahan kegiatan usaha ini seluruh kegiatan operasional tetap dijalankan dengan
menggunakan fasilitas gudang logistik dan sumber daya yang ada, sehingga tidak diperlukan investasi
tambahan dalam bentuk aset baru.
Meskipun tidak ada penambahan aset dalam jumlah besar, penambahan KBLI memberikan nilai tambah
yang nyata bagi perusahaan. Nilai tambah tersebut tercermin dari diversifikasi kegiatan usaha yang lebih
luas, peningkatan potensi pendapatan, serta penguatan posisi perusahaan dalam menghadapi dinamika
pasar. Dengan adanya KBLI tambahan, perusahaan mampu memperluas cakupan layanan dan produk
tanpa harus menanggung beban finansial yang besar dari sisi investasi aset. Berikut adalah uraian kapasitas
Perseroan sebelum dan sesudah penambahan kegiatan usaha :
Tambahan KBLI Utilisasi
Uraian Kapasitas Terpasang Utilisasi Saat Ini
46733 Setelah KBLI
Gudang 12.000 m² 6.000 m² (50%) 2.000 m² 66,7%
Area Handling 2.000 m² 50% 33% 83%
Cutting/Finishing 10.000 m²/bulan 35% 10% 45%
Berdasarkan tabel di atas, Perseroan memiliki kapasitas fasilitas yang masih memadai untuk mendukung
pelaksanaan kegiatan usaha baru KBLI 46733 tanpa memerlukan investasi aset tetap yang material. Dari
sisi fasilitas gudang, tingkat utilisasi saat ini sekitar 50% dari kapasitas terpasang sebesar 12.000 m².
Kegiatan usaha baru diperkirakan membutuhkan tambahan area penyimpanan sekitar 2.000 m² sehingga
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk viii
Page 10
utilisasi gudang setelah pelaksanaan kegiatan usaha baru diperkirakan mencapai sekitar 66,7% dari
kapasitas gudang.
Untuk area handling, utilisasi saat ini sekitar 50% dari kapasitas terpasang dan diperkirakan akan meningkat
menjadi sekitar 83% setelah penambahan kegiatan usaha baru. Sementara itu, fasilitas cutting dan finishing
memiliki kapasitas terpasang sebesar 10.000 m² per bulan dengan tingkat utilisasi saat ini sekitar 35%.
Kegiatan usaha baru diperkirakan hanya membutuhkan tambahan kapasitas sekitar 10% sehingga tingkat
utilisasi setelah pelaksanaan kegiatan usaha baru diperkirakan menjadi sekitar 45%.
Dengan demikian, Perseroan berpendapat bahwa seluruh kebutuhan operasional kegiatan usaha baru
masih dapat ditampung oleh fasilitas yang telah dimiliki saat ini tanpa memerlukan investasi aset tetap yang
material, sehingga kebutuhan investasi terutama berupa modal kerja sebagaimana tercermin dalam Studi
Kelayakan.
Secara keseluruhan, strategi ini menunjukkan efisiensi dalam pengelolaan sumber daya sekaligus
memberikan peluang pertumbuhan yang berkelanjutan. Penambahan KBLI bukan hanya memperkaya
portofolio usaha, tetapi juga meningkatkan daya saing perusahaan dengan tetap menjaga struktur biaya
yang terkendali.
Ketersediaan dan Kualitas Sumber Daya
Sumber Produk dan Ketersediaan Pasokan
Dalam model bisnis perdagangan (trading) Perseroan, ketersediaan produk surface material bergantung
pada jaringan produsen lokal serta pemasok/principal impor. Untuk produk dari produsen lokal, ketersediaan
dipengaruhi oleh kapasitas produksi domestik, kesiapan sertifikasi/dokumen (termasuk TKDN apabila
relevan), serta kemampuan memenuhi spesifikasi proyek dan konsistensi lot/batch. Untuk produk impor,
ketersediaan dipengaruhi oleh kapasitas pemasok, stabilitas logistik dan kepabeanan, serta fluktuasi nilai
tukar.
Untuk menjaga kontinuitas pasokan dan kualitas produk, Perseroan menerapkan seleksi pemasok berbasis
reputasi, konsistensi mutu, kemampuan memenuhi spesifikasi proyek, serta kelengkapan dokumen teknis.
Perseroan juga mengelola risiko ketergantungan pada satu sumber melalui diversifikasi pemasok, dengan
menyeimbangkan produk premium dari principal impor dan produk mid-range dari produsen lokal maupun
pemasok regional (ASEAN/other). Skema pengadaan berbasis proyek (indent/back-to-back) diterapkan
untuk meminimalkan risiko deadstock dan menjaga efisiensi modal kerja.
Pasokan produk akan diperoleh dari pemasok lokal maupun pemasok luar negeri yang telah memiliki
hubungan bisnis dengan Perseroan maupun principal yang memiliki reputasi dan standar kualitas yang
sesuai dengan kebutuhan proyek. Perseroan telah melakukan identifikasi terhadap sejumlah pemasok
potensial dari Indonesia, kawasan Asia Tenggara, Italia dan Spanyol yang memiliki pengalaman dalam
penyediaan produk premium untuk pasar konstruksi dan interior. Selain itu, Perseroan menginformasikan
telah menerima sejumlah permintaan informasi produk (product inquiry) dan permintaan penawaran harga
(request for quotation) dari calon pelanggan potensial. Namun demikian, sampai dengan tanggal
Keterbukaan Informasi ini Perseroan belum melakukan kegiatan penjualan berdasarkan KBLI 46733 dan
seluruh proyeksi yang digunakan dalam Studi Kelayakan disusun berdasarkan analisis pasar, basis
pelanggan eksisting dan peluang bisnis yang telah diidentifikasi oleh Perseroan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk ix
Page 11
Pekerja dan Ahli Profesional
Perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja dan ahli profesional untuk
menjalankan penambahan kegiatan usaha, karena penambahan kegiatan usaha ini tidak mensyaratkan
sertifikasi profesi khusus. Dalam penambahan kegiatan usaha ini, Perseroan telah memiliki sumber daya
manusia yang dinilai memadai. Penambahan kegiatan usaha direncanakan dilakukan dengan
memanfaatkan organisasi dan fasilitas yang telah ada, sehingga tidak memerlukan perekrutan tenaga kerja
baru. Untuk kebutuhan tertentu, terutama pada fabrikasi (fabrication-only) untuk kitchen & furniture surfaces,
Perseroan memastikan tenaga kerja memiliki kompetensi dan SOP kerja yang memadai guna menjaga
kualitas dan keselamatan kerja.
Nama/Jabatan Jumlah Fungsi dalam KBLI 46733 Pengalaman & Keahlian
Orang
Tim Project Sales 6 Pengembangan pasar, Berpengalaman dalam
penjualan proyek, koordinasi penjualan material bangunan
pelanggan dan kontraktor dan batu alam untuk proyek
hotel, resort, vila dan
bangunan komersial di Bali.
Memiliki jaringan dengan
developer, kontraktor, quantity
surveyor, arsitek dan desainer
interior.
Tim Purchasing 4 Pengadaan barang dan Berpengalaman melakukan
koordinasi pemasok pengadaan material lokal
maupun impor serta koordinasi
dengan principal dan pemasok
luar negeri untuk kebutuhan
proyek Perseroan.
Tim Warehouse & 15 Penerimaan barang, Berpengalaman menangani
Logistics penyimpanan, pengiriman dan penyimpanan, pengemasan
pengendalian inventori dan distribusi material batu
alam, quartz, porcelain slab
dan material bangunan
lainnya.
Tim Quality Control 6 Pemeriksaan mutu barang yang Berpengalaman melakukan
diterima dan sebelum pemeriksaan dimensi, warna,
pengiriman kondisi fisik, kualitas finishing
dan kesesuaian spesifikasi
produk untuk kebutuhan
proyek.
Tim Finance & 11 Penagihan, pengelolaan Berpengalaman dalam
Accounting piutang dan pelaporan pengelolaan transaksi proyek,
keuangan pengendalian piutang usaha,
pengelolaan modal kerja dan
pelaporan keuangan
Perseroan.
Tim Import & 2 Koordinasi dokumen impor dan Berpengalaman melakukan
Administrasi (apabila kepatuhan administrasi koordinasi dengan freight
diperlukan) forwarder, surveyor, bea cukai
dan pihak terkait untuk
kebutuhan pengadaan barang
impor.
Proses Operasional (Trading, QC, Logistik dan Dukungan Fabrikasi)
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk x
Page 12
Dalam menjalankan kegiatan perdagangan surface material, Perseroan menerapkan proses operasional
yang mencakup:
i. perencanaan pengadaan berbasis pesanan proyek (indent/back-to-back) baik dari principal impor
maupun produsen lokal,
ii. pengelolaan dokumen pengadaan/impor dan kepatuhan (apabila barang impor),
iii. penerimaan barang dan inspeksi kualitas (QC incoming), termasuk pengendalian lot/batch untuk
kebutuhan proyek,
iv. penanganan dan penyimpanan material sesuai standar untuk meminimalkan risiko kerusakan, serta
v. pengiriman ke lokasi proyek sesuai jadwal.
3. Analisis Kelayakan Pola Bisnis
Keunggulan Kompetitif Karena Keunikan Dari Pola Bisnis
Keunggulan kompetitif Perusahaan didasarkan pada model operasi terintegrasi yang berfokus pada
proyek, bukan sekadar perdagangan produk.
• Akses jaringan yang ada: Hubungan yang telah terjalin dengan pengembang, kontraktor, serta
arsitek/desainer terkemuka di pasar target Perusahaan.
• Kapabilitas yang ada: Tim penjualan, dukungan teknis, dan sumber daya fabrikasi meja dapur
(kitchen-top) yang sudah tersedia.
• Basis vendor terakreditasi: Pengadaan dari pemasok yang diakui secara internasional dan lini
produk pelengkap yang memenuhi berbagai kebutuhan bangunan.
• Penawaran terintegrasi untuk rekayasa nilai (value engineering): Kemampuan untuk
mengombinasikan material berdasarkan aplikasi (misalnya, permukaan premium untuk area
utama/meja dapur; porselen kelas menengah untuk area servis/volume besar).
• Pengadaan indent/back-to-back: Mengurangi risiko persediaan, meningkatkan disiplin modal
kerja, dan menyelaraskan dengan perilaku pengadaan proyek.
Kemampuan Pesaing Untuk Meniru Produk
Pesaing mungkin dapat meniru kategori produk secara individu, terutama pada segmen porselen kelas
menengah yang ketersediaannya melimpah. Namun, akan jauh lebih sulit untuk mereplikasi penawaran
proyek ujung-ke-ujung (end-to-end) milik Perusahaan yang menggabungkan layanan bertingkat dengan
manajemen risiko eksekusi.
• Rekayasa nilai (value engineering) bertingkat dalam satu proposal vendor (paket premium + kelas
menengah) untuk menyelaraskan dengan anggaran pemilik dan tujuan desain.
• Disiplin eksekusi proyek: Kontrol batch/lot, kontrol kualitas (QC) saat penerimaan barang, SOP
penanganan, koordinasi jadwal, dan proses klaim yang melindungi lini masa proyek.
• Kapabilitas fabrikasi meja dapur (kitchen-top) yang mengurangi hambatan terbesar dalam adopsi
lempengan (slab) premium (risiko kegagalan fabrikasi dan pecah).
• Perangkat spesifikasi (spec-in toolkit) dan penjualan berbasis dokumentasi (sampel, paket data
teknis, kredensial keberlanjutan jika tersedia).
Manajemen juga berencana untuk fokus pada produk dengan fitur teknis yang unik (misalnya, performa
permukaan tingkat lanjut, variasi motif yang tinggi, opsi format tipis, dan material pendukung BIM jika
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xi
Page 13
tersedia). Fitur-fitur ini, bersama dengan keterampilan eksekusi Perusahaan, membuat perbandingan
langsung dengan pasokan komoditas menjadi sulit dilakukan.
Kemampuan Untuk Menciptakan Nilai
Nilai dihasilkan bagi pelanggan dan Perusahaan melalui hasil produk maupun layanan.
• Bagi pemilik proyek: akses ke permukaan berkinerja tinggi dan rendah perawatan untuk area premium
serta meja dapur; pengurangan risiko pemeliharaan jangka panjang; estetika yang konsisten pada
permukaan yang luas.
• Bagi kontraktor: penyelarasan jadwal yang lebih baik dan pengurangan pengerjaan ulang (rework)
melalui kontrol kualitas, konsistensi batch, serta pasokan yang terprediksi.
• Bagi fasilitas kesehatan dan bangunan standar tinggi (jika relevan): kemampuan untuk menentukan
spesifikasi permukaan yang higienis dan mudah dibersihkan yang memenuhi standar operasional
yang lebih tinggi.
• Bagi Perusahaan: ekspansi ke proyek high-end 'non-batu' dan paket komersial kelas menengah yang
biasanya tidak menggunakan batu alam, sehingga memperluas pangsa pasar yang dapat dijangkau
(addressable market).
• Peningkatan tingkat kemenangan tender: rekayasa nilai (value engineering) terintegrasi di berbagai
tingkatan meningkatkan daya saing proposal.
4. Analisis Kelayakan Model Manajemen
Ketersediaan Tenaga Kerja
Perseroan tidak menghadapi kendala terkait ketersediaan tenaga kerja dan ahli profesional untuk
menjalankan penambahan kegiatan usaha, karena Perseroan telah memiliki sumber daya manusia yang
dinilai memadai. Penambahan kegiatan usaha direncanakan dilakukan dengan memanfaatkan organisasi
dan fasilitas yang telah ada, sehingga tidak memerlukan perekrutan tenaga kerja baru. Untuk kebutuhan
tertentu, terutama pada fabrikasi (fabrication-only) untuk kitchen & furniture surfaces, Perseroan
memastikan tenaga kerja memiliki kompetensi dan SOP kerja yang memadai guna menjaga kualitas dan
keselamatan kerja.
Manajemen Kekayaan Intelektual
Manajemen hak atas kekayaan intelektual adalah pengelolaan dan pengaturan penggunaan gagasan-
gagasan dan ekspresi yang diciptakannya oleh sumber daya manusia yang dimiliki untuk jangka waktu
tertentu. Dalam pengelolaan hak atas kekayaan intelektual yang dimiliki sumber daya manusia diharapkan
akan lahirnya inovasi-inovasi baru yang muaranya bertujuan untuk mengefisienkan dan mengefektifkan
pekerjaan. Dalam kaitannya dengan hal ini, Perseroan akan memastikan sumber daya manusia memiliki
kompetensi teknis yang diperlukan.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xii
Page 14
Manajemen Risiko
Karena ini merupakan model perdagangan indent/back-to-back yang berbasis proyek dengan fabrikasi
untuk kitchen top, maka risiko utama dan langkah mitigasinya adalah sebagai berikut:
Risiko Relevansi Terhadap Bisnis Mitigasi
Keterlambatan pengiriman Mempengaruhi jadwal proyek; • Pemesanan indent/back-to-back
risiko lebih tinggi untuk dengan buffer jadwal;
permukaan premium impor. • SLA lead-time dengan pemasok;
• pengiriman bertahap sesuai
milestone proyek;
• opsi pemasok alternatif untuk
paket menengah.
Volatilitas FX (produk impor) Dapat menekan margin jika • Klausul harga terkait FX;
harga ditetapkan dalam IDR • natural hedging melalui
sementara biaya dalam mata kesesuaian mata uang;
uang asing. • periode validitas penawaran
yang disiplin.
Cacat kualitas & kerusakan Permukaan berformat besar • QC penerimaan;
saat penanganan dapat retak/terkelupas; fabrikasi • SOP terdokumentasi untuk
memiliki risiko eksekusi. penanganan/packing;
• proses fabrikasi terlatih;
• prosedur klaim yang jelas
dengan pemasok;
• asuransi bila diperlukan.
Tiidak konsistenan batch/lot Risiko estetika proyek, terutama • Penguncian batch per proyek;
(shade) untuk area besar yang • pelacakan lot;
membutuhkan keseragaman. • perencanaan pengadaan untuk
memastikan pasokan konsisten
tiap proyek.
Eksposur garansi / klaim Sengketa dapat timbul terkait • Garansi principal diteruskan bila
performa permukaan atau hasil berlaku;
finishing • kriteria penerimaan klien yang
jelas;
• ruang lingkup fabrikasi dan
keterbatasan terdokumentasi;
• alur kerja klaim yang terstruktur.
Kredit proyek / keterlambatan Risiko modal kerja jika piutang • DP/termin diselaraskan dengan
pembayaran tertunda. pengadaan indent/back-to-back;
• batas kredit;
• penagihan berbasis milestone;
• tata kelola koleksi yang lebih
kuat.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xiii
Page 15
Kepatuhan regulasi & impor Risiko bea cukai / klasifikasi / • Dokumentasi impor standar;
dokumen dapat menunda • kontrol klasifikasi HS;
pengiriman dan memicu penalti. • forwarder yang terverifikasi;
• checklist kepatuhan internal.
Kapasitas dan Kemampuan Manajemen
PT Citatah Tbk memiliki rekam jejak panjang dalam industri surface material di Indonesia, dengan
pengalaman luas dalam mengelola rantai pasok dan distribusi produk berkualitas tinggi. Keberhasilan
Perseroan dalam mengelola portofolio produk berskala besar menunjukkan kapasitas manajemen yang
solid untuk menghadirkan produk premium yang memenuhi standar pasar domestik maupun internasional.
Skala usaha yang besar memberikan keunggulan dalam efisiensi biaya pengadaan, daya tawar terhadap
pemasok (principal), serta optimalisasi logistik.
Restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan solusi surface
material terintegrasi semakin memperkuat efisiensi operasional. Langkah strategis ini memungkinkan
Perseroan untuk memberikan layanan menyeluruh mulai dari seleksi produk unggulan, manajemen logistik,
fabrikasi terbatas, hingga manajemen pemasaran secara lebih kompetitif. PT Citatah Tbk menegaskan
posisinya sebagai penyedia solusi terintegrasi bagi kebutuhan proyek konstruksi dan interior.
Kesesuaian Struktur Organisasi dan Manajemen
Perseroan telah memiliki struktur organisasi dan sistem manajemen yang sesuai dengan kebutuhan industri
surface material, sehingga mampu mendukung pengelolaan usaha dalam skala ekonomi yang besar.
Dengan pengalaman panjang dalam mengelola rantai pasok mulai dari pengadaan produk premium hingga
distribusi, struktur organisasi Perseroan terbukti efektif dalam mengatur fungsi operasional yang kompleks
secara profesional. Kesesuaian struktur organisasi ini memberikan keunggulan dalam koordinasi antar unit,
efisiensi biaya, serta optimalisasi sumber daya manusia dan logistik.
Selain itu, restrukturisasi yang dilakukan melalui penguatan unit usaha yang berfokus pada penyediaan
solusi permukaan interior semakin memperkuat integrasi fungsi manajemen dalam satu lini bisnis yang lebih
terarah. Langkah strategis ini memungkinkan Perseroan menjalankan aktivitas pengelolaan secara
menyeluruh mulai dari manajemen inventaris, pengendalian kualitas (QC) produk, penyediaan logistik,
hingga manajemen pemasaran dan layanan pelanggan. Dengan struktur organisasi yang adaptif, Perseroan
memiliki daya saing tinggi untuk menghadapi dinamika pasar sekaligus memastikan keberlanjutan usaha
melalui tata kelola yang efisien.
Nama Jabatan Peran
Denise Johanes Direktur Penjualan Business Development & Project Sales
Rumpoko Adi Direktur Operasional Operational Oversight
Tiffany Johanes Direktur Keuangan Financial Supervision & Working Capital Control
Dalam menjalankan kegiatan usaha KBLI 46733, Perseroan akan memanfaatkan sumber daya manusia dan
struktur organisasi yang telah tersedia. Pengawasan operasional kegiatan usaha akan berada di bawah
koordinasi Bapak Rumpoko Adi selaku Direktur Operasional yang memiliki pengalaman dalam pengelolaan
operasional, produksi, pengadaan dan distribusi material bangunan Perseroan. Pengembangan pasar dan
pelaksanaan penjualan akan didukung oleh Ibu Denise Johanes selaku Direktur Penjualan yang memiliki
pengalaman dalam pemasaran material bangunan untuk proyek hotel, resort, vila, bangunan komersial dan
residensial. Dari sisi pengawasan keuangan dan pengelolaan modal kerja, kegiatan usaha akan berada di
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xiv
Page 16
bawah supervisi Ibu Tiffany Johanes selaku Direktur Keuangan yang memiliki pengalaman dalam
pengelolaan keuangan perusahaan publik, pengendalian risiko dan pengelolaan pembiayaan usaha.
Perseroan berpendapat bahwa pengalaman, kompetensi dan sumber daya yang dimiliki saat ini telah
memadai untuk mendukung pelaksanaan kegiatan usaha KBLI 46733 tanpa memerlukan perubahan
struktur organisasi maupun penambahan tenaga ahli.
5. Analisis Kelayakan Keuangan
Biaya Pendirian (Start Up Costs)
Berdasarkan informasi dari manajemen, manajemen akan menjalankan kegiatan usaha yang baru ini
dengan memanfaatkan aset yang sudah dimiliki perusahaan. Dengan demikian perusahaan hanya
memerlukan initial investment berupa biaya modal kerja untuk mendukung kegiatan usaha yang baru.
Berdasarkan kebutuhan investasi yang digunakan, modal kerja yang diperlukan untuk rencana penambahan
kegiatan usaha adalah sebesar Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua Ratus Enam Puluh Sembilan Juta
Delapan Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam Rupiah) dibandingkan dengan posisi
ekuitas perusahaan Rp. 164.695.874.341 (Seratus Enam Puluh Empat Miliar Enam Ratus Sembilan Puluh
Lima Juta Delapan Ratus Tujuh Puluh Empat Ribu Tiga Ratus Empat Puluh Satu Rupiah), besaran investasi
adalah 1,99% dari total ekuitas perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 17 /POJK.04/2020,
rencana penambahan kegiatan usaha bukan merupakan transaksi material dikarenakan masih di bawah
20% ekuitas perusahaan.
Berdasarkan info dari manajemen Perusahaan, para pihak yang terlibat dalam transaksi dalam rencana
penambahan kegiatan usaha bukan merupakan afiliasi Perusahaan. Tidak terdapat benturan kepentingan
karena rencana penambahan kegiatan usaha menghasilkan keuntungan atau nilai tambah terhadap
perusahaan. Dengan demikian berdasarkan POJK No. 42 /POJK.04/2020, rencana penambahan kegiatan
usaha bukan merupakan transaksi afiliasi dan transaksi benturan kepentingan.
Perseroan menginformasikan bahwa di dalam biaya pendirian sudah mencukupi untuk melakukan kegiatan
operasional usaha dan tidak diperlukan lagi ada penambahan capex selama tahun proyeksi.
Investasi Unit Total (IDR)
Modal Kerja (Pembiayaan) 1 3.269.853.586
Total 3.269.853.586
Modal Kerja
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xv
Page 17
Modal kerja yang dibutuhkan terdiri dari piutang usaha, persediaan, beban dibayar dimuka dan piutang
lainnya, uang muka diterima dan utang Usaha. Piutang Usaha perseroran sebesar 3,08 – 19,08 miliar,
Persediaan sebesar 6,86 miliar – 17,83 miliar, beban dibayar dimuka dan piutang lainnya sebesar 1,04 –
2,97 miliar, uang muka diterima sebesar 885 juta – 2,19 miliar dan Utang Usaha sebesar 772 juta – 2,97
miliar. Modal kerja Perseroan sebesar 8,71 miliar – 34,72 miliar per tahun selama tahun proyeksi.
Sumber Pembiayaan
Struktur Investasi Porsi Nilai Investasi
Pendanaan Sendiri 0% -
Pendanaan Pihak Ketiga 100% 3.269.853.586
Total 100% 3.269.853.586
Total investasi yang berupa modal kerja yang dibutuhkan sejumlah Rp. 3.269.853.586 (Tiga Miliar Dua
Ratus Enam Puluh Sembilan Juta Delapan Ratus Lima Puluh Tiga Ribu Lima Ratus Delapan Puluh Enam
Rupiah) yang diperlukan pada tahun ke-0 atau sebelum dimulainya operasional dengan 100% dari
pembiayaan pihak ketiga.
Pendanaan modal kerja melalui lembaga pembiayaan dalam proyeksi ini akan dikenakan bunga
berdasarkan rata-rata suku bunga pinjaman bank komersial di Indonesia sebesar 8,5%.
Pendapatan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan - 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Retail - Karawang - 323.666.910 670.452.885 611.499.269 703.224.160 808.707.784
Project - Pangkep - - - - - -
Project - Karawang - 48.866.149.309 56.168.685.605 64.593.988.446 74.283.086.713 85.425.549.720
Pemasangan & Pemolesan - 488.661.493 561.686.856 - - -
Pendapatan dikontribusi dari pendapatan pada export – Karawang, retail – Karawang, project – Karawang
dan Pemasangan dan Pemolesan. Pada tahun-tahun proyeksi, pendapatan mengalami perubahan rata –
rata sebesar 14,79%. Pendapatan dari penjualan berkisar antara 49,68 miliar – 86,23 miliar dengan rata –
rata pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 66,70 miliar.
Target pendapatan tahun pertama sebesar Rp49.678.477.712 didominasi oleh segmen Project - Karawang
yang menyumbang 98,36% dari total penjualan, yaitu senilai Rp48.866.149.309. Berdasarkan informasi
yang diberikan dari Perseroan, angka ini merupakan akumulasi dari pesanan proyek nyata yang akan
berjalan dengan rincian portofolio sebagai berikut:
• Proyek Pengembangan Kawasan Residensial & Komersial Mandiri (Klien Utama 1): Potensi
penyerapan material konstruksi untuk proyek skala besar senilai Rp16,20 Miliar.
• Proyek Fasilitas Umum & Rumah Ibadah Nasional (Klien Utama 2): Kontrak pasokan material untuk
pembangunan tahap 2 dan renovasi bangunan monumental senilai Rp7,77 Miliar serta kontrak varian
Technical Stone senilai Rp6,39 Miliar.
• Proyek Residensial Premium & High-End Housing (Klien Utama 3): Rencana pasokan material terikat
untuk kluster hunian eksklusif senilai Rp3,28 Miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xvi
Page 18
• Portofolio Calon Pelanggan Aktif: Perseroan mengantongi pipeline dari lebih dari 30 pengembang
(developers) dan kontraktor B2B aktif yang memiliki riwayat hubungan bisnis erat dengan Perseroan,
yang memiliki potensi serta indikasi kebutuhan untuk menyerap produk material bangunan baru ini.
Sebagai dasar kuantitatif proyeksi pasar dan volume, Perseroan memetakan basis calon pelanggan
potensial yang mencakup seluruh pembeli eksisting (existing buyers), pengembang (developers), jaringan
retail, serta konsumen residensial.
Dari pemetaan tersebut, Perseroan mengidentifikasi total indikasi volume kebutuhan potensial sebesar
105.000 unit untuk produk Medium End Porcelain dan 13.000 unit untuk produk High End Sintered Stone
yang berasal dari berbagai pengembang properti terkemuka nasional. Terhadap indikasi kebutuhan ini,
status permintaan saat ini berada dalam tahap menanti penyesuaian KBLI (awaiting for the KBLI) untuk
dapat melaksanakan aktivitas perdagangan (trading) secara menyeluruh. Mengingat sifatnya yang
merupakan calon pembeli potensial untuk tahun pertama, realisasi serapan ini diproyeksikan memberikan
dampak market share awal yang belum signifikan (insignificant) terhadap total permintaan pasar eksisting
(existing market demand), namun menjadi landasan ekspansi volume yang kuat bagi Perseroan ke depan.
Perhitungan proyeksi didasarkan pada perkalian volume riil (satuan Sqm/Square Meter) dengan estimasi
harga jual per unit (Unit Price) yang kompetitif di pasar, berkisar dari Rp400.000 hingga Rp1.800.000 per
unit tergantung spesifikasi teknis material. Perseroan mengasumsikan pertumbuhan tahunan (Year-on-
Year growth) yang sangat terukur dan moderat, yaitu sebesar 15,5% pada tahun 2027 (menjadi Rp57,40
Miliar), 13,6% pada 2028 (Rp65,20 Miliar), dan stabil di kisaran 15% hingga mencapai Rp86,23 Miliar pada
tahun 2030.
Proyeksi pendapatan juga didasarkan pada pertumbuhan sektor konstruksi, infrastruktur, dan properti
nasional yang terus meningkat. Segmen produk yang disasar difokuskan pada pemenuhan material dasar
dan finishing bangunan (tanah liat, kapur, semen, dan kaca) untuk proyek komersial, residensial, serta
proyek strategis pemerintah. Perseroan menginformasikan tidak berspekulasi dalam menetapkan target
proyeksi pendapatan didukung oleh pipeline proyek nyata dari basis pelanggan eksisting (active B2B
clients) yang selama ini menyerap produk marmer Perseroan untuk menyerap material konstruksi umum
dari Perseroan. Selain itu, model usaha baru ini bersifat asset-light dan berbasis trading proyek, sehingga
tidak memerlukan biaya tambang atau manufaktur. Dengan menggunakan sistem indent/back-to-back
serta memiliki overhead yang lebih rendah, model ini mampu menghasilkan margin proyeksi yang jauh
lebih baik dan tinggi dibandingkan performa historis Perseroan.
Dalam hal penyusunan proyeksi, Penilai telah melakukan eliminasi pos pendapatan/beban non-recurring
yang tidak berulang di masa depan contoh nya pada Pendapatan (Beban) lain-lain yang berupa
keuntungan (kerugian) selisih kurs, rugi penjualan aset tetap yang tidak digunakan dalam operasi, dan
beban lain-lain bersih. Hal ini dilakukan guna membentuk laporan keuangan baseline yang normal dan
wajar, sehingga proyeksi keuangan dapat disajikan secara logis, objektif, dan terukur.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xvii
Page 19
Biaya Operasional
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pemasaran dan Penjualan (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
Biaya operasional terdiri dari beban pemasaran dan penjualan serta beban umum dan administrasi yang
dimana rasio beban pemasaran dan penjualan perusahaan memiliki rasio sebesar 4,83% - 7,26% dari total
pendapatan dengan perubahan rata – rata sebesar 4,58% pada tahun proyeksi. Sedangkan, beban umum
dan administrasi memiliki rasio sebesar 5,70% - 7,23% dari total pendapatan dengan perubahan rata – rata
sebesar 0,39% selama tahun proyeksi.
Beban Pokok Penjualan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Beban pokok penjualan memiliki rasio sebesar 71,22% - 71,93% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 15,06% pada tahun proyeksi. Total beban pokok penjualan berkisar antara 35,38 miliar
– 62,02 miliar dengan rata – rata beban pokok penjualan sebesar 47,82 miliar.
Proyeksi Laporan Keuangan
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Posisi Keuangan
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Piutang Usaha - 3.087.310.781 11.561.818.993 14.288.236.831 16.521.436.478 19.089.616.073
Persediaan - 6.862.025.514 7.816.885.951 8.989.418.844 10.337.831.671 17.832.759.632
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya 1.041.764.292 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
JUMLAH ASET LANCAR 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
ASET TIDAK LANCAR
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR - - - - -
JUMLAH ASET 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 1.715.506.378 1.954.221.488 2.247.354.711 2.584.457.918 2.972.126.605
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 3.959.188.385 5.772.654.206 4.631.619.808 3.994.772.084 1.731.067.903
Uang Muka Diterima 885.359.506 1.235.139.854 1.432.152.677 1.660.832.958 1.909.957.902 2.196.451.587
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PENDEK 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
LIABILITAS JANGKA PANJANG
JUMLAH LIABILITAS JANGKA PANJANG - - - - -
JUMLAH LIABILITAS 4.927.599.604 6.909.834.617 9.159.028.371 8.539.807.477 8.489.187.904 6.899.646.095
EKUITAS
Modal Saham - - - - - -
Tambahan Modal Disetor - - - - - -
Saldo Laba - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH EKUITAS - 5.239.105.553 14.290.770.951 24.495.141.911 35.824.329.141 47.317.670.095
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.927.599.604 12.148.940.170 23.449.799.322 33.034.949.388 44.313.517.044 54.217.316.191
Aset lancar terdiri dari kas dan setara kas, piutang usaha, persediaan dan beban dibayar dimuka dan piutang
lainnya dengan yang merupakan 100% dari total aset. Aset lancar paling besar dikontribusi dari piutang
usaha dengan rasio 25,41% - 49,30% dari total aset. Total aset mengalami perubahan rata – rata sebesar
47,60% pada tahun proyeksi dengan nominal sebesar 12,14 miliar – 54,21 miliar.
Liabilitas hanya dikontribusi dari liabilitas jangka pendek yaitu utang usaha – pihak ketiga, kredit modal kerja
dan yang muka diterima yang memiliki rasio rata – rata sebesar 30,73% dari total liabilitas dan ekuitas
perusahaan. Total liabilitas mengalami perubahan rata – rata sebesar 1,62% pada tahun proyeksi dengan
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xviii
Page 20
nominal sebesar 6,90 miliar – 9,15 miliar. Ekuitas terdiri dari saldo laba dengan rasio rata-rata sebesar
69,27% dari total liabilitas dan ekuitas. Total ekuitas mengalami perubahan rata – rata sebesar 80,63% pada
tahun proyeksi dengan nominal sebesar 5,23 miliar – 47,31 miliar.
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Laba Rugi
Pendapatan - 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Retail - Karawang - 323.666.910 670.452.885 611.499.269 703.224.160 808.707.784
Project - Karawang - 48.866.149.309 56.168.685.605 64.593.988.446 74.283.086.713 85.425.549.720
Pemasangan & Pemolesan - 488.661.493 561.686.856 - - -
Beban Pokok Penjualan - (35.386.083.988) (40.880.852.863) (46.901.315.709) (53.936.513.065) (62.026.990.025)
Retail - Karawang - (226.566.837) (469.317.020) (428.049.488) (492.256.912) (566.095.449)
Project - Karawang - (35.159.517.151) (40.411.535.844) (46.473.266.220) (53.444.256.153) (61.460.894.576)
Laba Kotor - 14.292.393.724 16.519.972.483 18.304.172.006 21.049.797.807 24.207.267.479
Pemasaran dan Penjualan - (3.608.248.098) (2.968.159.523) (3.437.418.072) (3.775.218.012) (4.168.026.800)
Umum dan Admininstrasi - (5.125.093.536) (4.153.726.239) (4.371.161.949) (4.632.880.381) (4.919.048.366)
EBITDA - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Depresiasi - - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Biaya Bunga - (319.946.538) (346.421.323) (291.221.026) (334.904.180) (385.139.807)
EBT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 12.306.795.235 14.735.052.506
Penghasilan Pajak - - - - (977.608.005) (3.241.711.551)
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Pendapatan dikontribusi dari pendapatan pada export – Karawang, retail – Karawang, project – Karawang
dan Pemasangan dan Pemolesan. Pada tahun-tahun proyeksi, pendapatan mengalami perubahan rata –
rata sebesar 14,79%. Pendapatan dari penjualan berkisar antara 49,68 miliar – 86,23 miliar dengan rata –
rata pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 66,70 miliar.
Laba bersih perseroan memiliki rasio sebesar 10,55% - 15,77% dari total pendapatan dengan perubahan
rata – rata sebesar 24,49% pada tahun proyeksi. Total laba bersih berkisar antara 5,23 miliar – 11,49 miliar
dengan rata – rata 9,46 miliar selama tahun proyeksi.
Proyeksi keuangan mengasumsikan tidak adanya beban Pajak Penghasilan pada tahun ke-1 sampai ke-3
karena pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu. Berdasarkan basis Tax Loss Carry Forward
tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,63% pada tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5.
Tidak adanya perubahan pada pos penyusutan tidak adanya penambahan capex yang dibutuhkan
perseroan dalam tahun proyeksi dikarenakan dari aset dan tenaga kerja yang ada dapat untuk menghasilkan
pendapatan untuk KBLI baru.
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Laporan Arus Kas
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
EAT - 5.239.105.553 9.051.665.398 10.204.370.960 11.329.187.230 11.493.340.955
Depresiasi - - - - - -
Piutang Usaha - (3.087.310.781) (8.474.508.212) (2.726.417.838) (2.233.199.648) (2.568.179.595)
Persediaan - (6.862.025.514) (954.860.438) (1.172.532.893) (1.348.412.827) (7.494.927.961)
Beban dibayar di muka dan piutang lainnya (1.041.764.292) (673.742.086) (238.715.109) (293.133.223) (337.103.207) (387.668.688)
Utang Usaha - Pihak Ketiga 772.386.512 943.119.866 238.715.109 293.133.223 337.103.207 387.668.688
Uang Muka Diterima 885.359.506 349.780.348 197.012.823 228.680.281 249.124.944 286.493.685
KAS NETO DARI AKTIVITAS OPERASI 615.981.726 (4.091.072.614) (180.690.428) 6.534.100.510 7.996.699.700 1.716.727.084
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
KAS NETO DARI AKTIVITAS INVESTASI - - - - - -
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Kredit Modal Kerja 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
Tambahan Modal Disetor - -
KAS NETO DARI AKTIVITAS PENDANAAN 3.269.853.586 689.334.799 1.813.465.821 (1.141.034.398) (636.847.724) (2.263.704.181)
KENAIKAN NETO KAS DAN SETARA KAS 3.885.835.312 (3.401.737.815) 1.632.775.393 5.393.066.112 7.359.851.976 (546.977.097)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN - 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 3.885.835.312 484.097.496 2.116.872.890 7.509.939.001 14.869.790.977 14.322.813.880
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xix
Page 21
Arus kas dari aktivitas operasi sebagian mengalami tren negatif pada tahun awal proyeksi dan mengalami
perbaikan tren positif pada tahun-tahun setelahnya. Arus kas dari aktivitas operasi berkisar antara -4,09
miliar – 7,99 miliar pada tahun proyeksi, secara rata-rata arus kas dari aktivitas operasi sebesar 2,39 miliar
pada tahun proyeksi.
Arus kas dari aktivitas pendanaan perusahaan terdapat penambahan initial investment berupa kredit modal
kerja sebesar Rp. 3.269.853.586 pada awal tahun sebelum dimulainya aktivitas operasional yang bersumber
dari pendanaan pihak ketiga untuk modal kerja operasional sebelum dimulainya kegiatan operasional
kegiatan usaha baru perusahaan. Arus kas dari aktivitas pendanaan berkisar antara -2,26 miliar – 1,8 miliar
pada tahun proyeksi.
Kas dan setara kas akhir tahun perusahaan berkisar antara 484 juta – 14,86 miliar per tahun dengan rata –
rata 7,86 miliar selama tahun proyeksi.
• Metodologi dilakukan dengan menganalisis potensi keuntungan ekonomis yang dapat diperoleh
dari Rencana Penambahan Kegiatan Usaha.
• Untuk melakukan analisis keuangan dalam studi kelayakan dengan menggunakan metode
diskonto arus kas, dengan menggunakan arus kas terhadap proyek Free Cash Flow to Firm
(FCFF).
• Penetapan Tingkat Diskonto, Tingkat diskonto diestimasikan dengan menggunakan metode
Weighted Average Cost of Capital (WACC). Biaya Ekuitas (Ke) diestimasikan dengan metode
Capital Asset Pricing Model (CAPM). Dikarenakan beban pajak penghasilan pada tahun-tahun
proyeksi mengalami fluktuatif dikarenakan pemanfaatan saldo kompensasi kerugian masa lalu,
berdasarkan basisi Tax Loss Carry Forward tersebut, tarif pajak diproyeksikan sebesar 7,94% pada
tahun ke-4 dan 22% pada tahun ke-5. Adapun rincian perhitungan Tingkat Diskonto tercermin pada
tabel dibawah ini :
KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Beta Unlevered 0,71 0,71 0,71 0,71 0,71
Beta Re-Levered 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
Beta 0,99 0,99 0,99 0,97 0,93
KRF 6,70% 6,70% 6,70% 6,70% 6,70%
ERP 7,03% 7,03% 7,03% 7,03% 7,03%
RBDS 1,87% 1,87% 1,87% 1,87% 1,87%
DER 39,44% 39,44% 39,44% 39,44% 39,44%
Ke 11,79% 11,79% 11,79% 11,64% 11,36%
Kd 8,44% 8,44% 8,44% 8,44% 8,44%
We 71,72% 71,72% 71,72% 71,72% 71,72%
Wd 28,28% 28,28% 28,28% 28,28% 28,28%
Tax Rate 0,00% 0,00% 0,00% 7,94% 22,00%
Discount Rate 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xx
Page 22
• Analisis Kelayakan Investasi Rencana Penambahan Kegiatan Usaha oleh Perusahaan dianalisis
dengan menggunakan 4 (empat) indikator yaitu Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return
(IRR), Profitability Index (PI), dan Payback Period dengan ringkasan sebagai berikut:
Tahun 0 Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Keterangan
Initial Investment (3.269.853.586) - - - - -
EBIT - 5.559.052.091 9.398.086.722 10.495.591.986 12.641.699.415 15.120.192.313
Tax - - - - (1.004.211.600) (3.326.442.309)
Depresiasi - - - - - -
CNWC - (9.330.178.167) (9.232.355.827) (3.670.270.450) (3.332.487.530) (9.776.613.871)
Capex - - - - -
FCFF (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 2.017.136.133
Terminal Value (Growth TV 2,5%) 27.533.885.107
PVTV (3.269.853.586) (3.771.126.076) 165.730.895 6.825.321.536 8.305.000.284 29.551.021.240
DR 10,85% 10,85% 10,85% 10,85% 10,54% 10,01%
DF 1 0,90 0,81 0,73 0,66 0,60
PV (3.269.853.586) (3.402.157.368) 134.887.022 5.011.562.538 5.516.419.760 17.842.729.202
Kesimpulan Analisis Kelayakan
NPV 21.833.587.569
IRR 61,42%
PI 7,68
Payback Period 4 Tahun
Kriteria Kelayakan Investasi Hasil Kelayakan
NPV Lebih besar dari 0 Layak
IRR lebih besar dari Discount Rate Layak
Profitability Index lebih besar dari 1 Layak
Kesimpulan Investasi Investasi Layak Dilakukan
Berdasarkan analisa kelayakan di atas, NPV menunjukkan nilai positif, IRR lebih tinggi daripada
WACC dan PI lebih dari 1, dengan demikian investasi dari rencana penambahan KBLI baru (46733)
tersebut layak.
• Analisis Titik Impas (Break Even Point)
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis BEP
Total Penjualan 49.678.477.712 57.400.825.346 65.205.487.715 74.986.310.873 86.234.257.504
Biaya Variable 35.386.083.988 40.880.852.863 46.901.315.709 53.936.513.065 62.026.990.025
Biaya Tetap 8.733.341.633 7.121.885.761 7.808.580.020 8.408.098.393 9.087.075.165
Break Even Point (BEP) Rupiah 30.355.944.992 24.745.932.304 27.816.733.170 29.952.415.015 32.371.153.847
Dalam figur analisis BEP di atas, pendapatan rata-rata pada setiap tahun proyeksi adalah sebesar
66,70 miliar yang mana sangat mengakomodir dari titik impas atau break even point rata-rata
pendapatan pada tahun proyeksi sebesar 29,04 miliar.
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxi
Page 23
• Analisis Profitabilitas
Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5
Analisis Profitabilitas
Gross Profit Margin 28,77% 28,78% 28,07% 28,07% 28,07%
Net Profit Margin 10,55% 15,77% 15,65% 15,11% 13,33%
Return On Asset 43,12% 38,60% 30,89% 25,57% 21,20%
Return On Equity 100,00% 63,34% 41,66% 31,62% 24,29%
Return On Investment 160,22% 276,82% 312,07% 346,47% 351,49%
Dalam figur di atas, dapat terlihat bahwa profitabilitas Rencana Proyek yang digambarkan dalam
persentase Gross Profit Margin, persentase laba bersih terhadap pendapatan (Net Profit Margin),
ROA, ROE dan ROI menunjukkan bahwa Rencana Proyek memiliki kemampuan dalam
menghasilkan laba.
Gross Profit Margin berada di angka 28,07% - 28,78% selama tahun proyeksi. Net profit margin
berada di angka 10,55% - 15,77% selama tahun proyeksi. Return on Asset berada di angka 21,20%
- 43,12%. Return on Equity berada di angka 24,29% - 100%. Return of investment berada diangka
160,22% - 351,49%. Dengan demikian penambahan kegiatan usaha menunjukkan bahwa kegiatan
usaha perdagangan/proyek sangat normal untuk mendapatkan keuntungan.
Berdasarkan analisa pada kelayakan aspek pasar, kelayakan aspek teknis, kelayakan aspek pola bisnis, kelayakan
aspek model manajemen, dan kelayakan aspek keuangan maka dapat disimpulkan bahwa Rencana Penambahan
Kegiatan Usaha adalah Layak.
Demikian hasil Studi Kelayakan yang kami lakukan dengan tetap mengacu pada standar dan kode etik yang
berlaku.
Hormat Kami,
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN
Public Appraisers & Consultants
Ginanjar Rizki Tarekat, S.T, M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)
Partner
Izin Penilai Properti & Bisnis
Izin Men. Keu. No.P.1-18.00532 dan B-1.23.00643
STTD.PPB-47/PM.02/2023
MAPPI No. 16-S-06672
RMK-2017.00616
Laporan Studi Kelayakan PT Citatah Tbk xxii
Names mentioned 18 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
org
Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.2 ×2
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.2
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×2
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4
unresolved
org
KJPP SPR
p.5 ×2
unresolved
org
Milik Negara
p.8
unresolved
person
Operational Oversight
· Direktur Operasional
p.15
unresolved
person
Rumpoko Adi
· Direktur
p.15 ×2
unresolved
org
KJPP SUGIANTO PRASODJO DAN REKAN Public Appraisers
p.23
unresolved
person
Consultants Ginanjar Rizki Tarekat
p.23
unresolved
person
Ginanjar Rizki Tarekat, S.T, M.Ec.Dev.,MAPPI (Cert)
· Partner
p.23 ×2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
3708 ms
12 Sep 2026 22:08
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}