20240805_POSA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31691514_lamp1.pdf

Other Text extracted POSA

Document Extracted text 8

Source file signed link, expires in 15 minutes

Extracted text 8

Page 1

Tanggapan atas Surat IDX Nomor: S-07552/BEI.PP3/07-2024 Tanggal 23 Juli 2024

A. Operasional dan Kondisi Terkini Perseroan
1. Kondisi terkini atas operasional Perseroan
Pada saat ini mall yang sudah beroperasi yaitu mall Ambon City Center, Ponorogo City
Center dan Tanjung Pinang City Center. Untuk saat ini tingkat okupansi masing-masing
mall belum sepenuhnya normal seperti pada saat sebelum pandemi Covid 19 karena
kondisi perekonomian yang masih belum sepenuhnya pulih terutama di daerah posisi
mall milik Perseroan. Dalam kondisi tersebut Perseroan telah melakukan beberapa
strategi untuk menarik baik pengunjung maupun tenant baru dan mempertahankan
tenant yang ada pada saat ini. Perseroan juga sedang dalam upaya melakukan
perbaikan-perbaikan fasilitas-fasilitas mall untuk memberikan kenyamanan
pengunjung dan tenant di mall milik Perseroan.
2. Rencana strategi pengembangan yang akan dilakukan Perseroan
Untuk saat ini Perseroan berfokus pada pengembangan mall yang sudah beroperasi,
yaitu mall Ambon City Center, mall Ponorogo City Center, dan mall Tanjung pinang
City Center yaitu untuk meningkatkan pendapatan masing-masing mall dengan tetap
mengupayakan mall Jambi City Center dan Lombok City Center.
3. Strategi Perseroan untuk meningkatkan profitabilitas Perseroan adalah:
1) Meningkatkan pendapatan Perusahaan dan entitas anak dengan mengupayakan
strategi-strategi commercial untuk merealisasikan potensi pendapatan yang
dimiliki oleh masing-masing pusat perbelanjaan.
2) Mengadakan event, pameran, bazar untuk meningkatkan jumlah pengunjung dan
pendapatan tenan, dengan demikian diskon atau keringanan yang diberikan kepada
tenan secara berlahan akan berkurang.
4. Perseroan tidak memiliki rencana untuk mengembangkan usaha baru.

B. Laporan Keuangan per 31 Maret 2024
1. Pinjaman pemegang saham kepada pihak afiliasi:
a. Sampai dengan saat ini Perseroan masih menunggu pengembalian dana yang
dipinjamkan kepada Pemegang saham dan Ultimate Beneficial Owner (UBO).
b. Untuk saat ini Perseroan tetap mendasarkan jawaban dari Ultimate Beneficial
Owner (UBO) yang akan melakukan pembayaran tetapi kondisi saat ini belum
dapat dipastikan kapan dan mekanisme pembayaran atas piutang tersebut dapat
dapat dilakukan.
c. Upaya yang telah dilakukan oleh Perseroan adalah:
1. Mengirimkan surat penagihan kepada Ultimate Beneficial Owner (UBO).
2. Mengajukan Personal Guarantee (PG) atau Pengakuan hutang kepada UBO
atas pinjaman tersebut.
3. Mendaftarkan pinjaman tersebut ke PKPU pribadi atas nama UBO.
4. Mendatangi rumah tahanan dimana tempat UBO ditahan untuk menemui
secara langsung dalam rangka melakukan penagihan atas pinjaman tersebut.
Perseroan akan terus memantau perkembangan kasus Ultimate Beneficial Owner
(UBO) dan melakukan komunikasi dalam upaya memastikan piutang tersebut
dapat segera dilakukan pembayaran ke Perseroan.
d. Perseroan tidak dapat memastikan timeline karena proses penagihan piutang
Pemegang Saham mengikuti perkembangan kasus yang dijalani oleh Benny
Tjokrosaputro sebagai Personal Guarantee (PG) atas piutang tersebut, sementara
perkembangan kasus Ultimate Beneficial Owner (UBO) diluar kendali Perseroan.

Page 2

     e.   Sampai dengan saat ini Perseroan masih berjalan dengan baik dan selalu berusaha
          memenuhi kewajiban terhadap regulator.

2.   Sehubungan dengan pusat Perbelanjaan yang dioperasikan Perseroan:
     a. Kontribusi pendapatan dan rugi kotor dari masing-masing pusat perbelanjaan per
         31 Maret 2024:
             Nama         Okupan Pendapatan COGS (Rp) Laba Kotor Margi
              Pusat        si (%)       (Rp)                         (Rp)       n (%)
          Perbelanjaa
                n
          Ambon City        71%      5.104.044.6 4.099.431.0 1.004.613.5 19,68
          Center                               16            96            20     %
          (ACC)
          Ponorogo          60%      4.780.602.4 2.741.481.6 2.039.120.7 42,65
          City Center                          36            67            69     %
          (PCC)
          Tanjung           74%      4.279.358.6 3.937.661.0 341.697.633 7,98%
          Pinang City                          69            36
          Center
          (TPCC)
     b. Mengadakan event, pameran, bazar untuk meningkatkan jumlah pengunjung dan
         pendapatan tenan, dengan demikian diskon atau keringanan yang diberikan kepada
         tenan secara berlahan akan berkurang.
     c. Dalam hal terdapat pusat perbelanjaan Perseroan dan/atau Entitas Anak Perseroan
         yang masih belum beroperasi:
         1) Saat ini BPS dan UTA bersama dengan PT Bank Sinarmas Tbk., selaku
             kreditur Perseroan sedang melakukan komunikasi dengan pemilik lahan Jambi
             City Center (JCC) dan Lombok City Center (LCC) mengenai addendum yang
             harus dilakukan untuk menyesuaikan dengan kondisi dan perundang-
             undangan yang berlaku saat ini dalam rangka pengoperasian mall JCC dan
             LCC.
         2) Perseroan belum bisa memastikan karena terdapat beberapa pihak yang terlibat
             dalam proses komunikasi tersebut, dimana masing-masing pihak memiliki
             kendala-kendala yang berbeda dan diluar kendali Perseroan.
     d. Dalam hal terdapat pusat perbelanjaan yang masih membukukan laba kotor:
         1) Efisiensi beban pokok penjualan adalah dengan mempertimbangan potensi
             pendapatan yang akan diperoleh oleh Perseroan setiap beban yang akan
             dikeluarkan oleh Perseroan.
         2) Perseroan akan memperoleh laba kotor dengan meningkatkan pendapatan
             Perseroan, baik pendapatan pada mall yang sudah beroperasi maupun untuk
             mall yang sampai dengan saat ini belum beroperasi. Sedangkan untuk mall
             yang belum beroperasi Perseroan masih menunggu penyelesaian komunikasi
             terkait dengan rencana addendum perjanjiaan kerjasama dengan pemilik lahan
             dan Bank Sinarmas.
3.   Sehubungan dengan hotel yang dioperasikan Perseroan.
     a. Tingkat okupansi hotel milik Perseroan per 31 Maret 2024: 56,86%.
     b. Memperkuat strategi marketing untuk lebih aktif dalam menawarkan kepada
         berbagai pihak atau instansi, melakukan promosi diberbagai aplikasi pencarian
         hotel, dan melakukan rotasi GM Hotel secara regular untuk refreshment
         manajemen hotel.

Page 3

c. Strategi Perseroan dalam melakukan efisiensi beban pokok penjualan hotel adalah
dengan memperhitungkan pengaruh setiap pengeluaran biaya terhadap pendapatan
hotel.
4. Sehubungan dengan piutang usaha Perseroan per 31 Maret 2024:
a. Term of payment atas pelunasan piutang usaha Perseroan adalah 30 hari sejak
invoice diterbitkan, dan realisasinya sesuai dengan ketentuan tersebut kecuali atas
tenant yang terdampak pandemi Covid 19.
b. Tingginya piutang usaha pihak ketiga dengan umur piutang telah jatuh tempo lebih
dari 90 hari adalah tenant yang sudah tutup akibat pandemi Covid 19 dan masih
dalam proses penagihan.
c. Selain piutang usaha yang dicadangkan penurunan nilai piutang usaha Perseoran
masih meyakini bahwa piutang usaha tersebut akan tertagih.
d. Rincian pelanggan yang berkontribusi terhadap penyisihan penurunan nilai piutang
usaha Perseroan:
Nama Pihak Nilai Piutang Penurunan Nilai Piutang Umur Piutang
Kotor Nilai Bersih (Bulan)
PT. Cinemaxx Global Pasific 2.283.968.649 2.283.968.649 - > 12 bulan
PT Talenta Packaging Industri 140.298.246 59.749.005 80.549.241 > 12 bulan
PT. Brunbrun Retailindo Sejahtera 32.340.000 32.340.000 - > 12 bulan
Mauren M Picauly 20.240.000 20.240.000 - > 12 bulan
Felly Viriya Satya 10.000.000 10.000.000 - > 12 bulan
Sutarto 10.000.000 10.000.000 - > 12 bulan
PT. Pilofice 10.000.000 10.000.000 - > 12 bulan
PT. Totirani Megah Sakti 10.000.000 10.000.000 - > 12 bulan
PT. Vara Sujana Adhi Paramita 10.000.000 10.000.000 - > 12 bulan
Lain-lain (dibawah 10.000.000) 332.008.612 332.008.612 -
Total 2.858.855.507 2.778.306.266 80.549.241
e. Perseroan tetap akan melakukan upaya penagihan piutang ke masing-masing pihak
dan Perseroan tidak ada rencana melakukan write off.
f. Perseroan sudah melakukan upaya komunikasi ke masing-masing pihak untuk
memastikan piutang tersebut akan tertagih.
5. Sehubungan dengan piutang lain-lain Perseroan per 31 Maret 2024:
a. Latar belakang transaksi atas piutang lain-lain kepada 6 pihak terbesar:
- Piutang kepada PT Patut Patuh Patju terjadi pada saat pembangunan Lombok
City Center belum dilakukan, pada saat itu sesuai perjanjian Kerjasama
Operasi (KSO) kondisi tanah obyek kerjasama dalam kondisi clear and clean
sementara pada saat itu masih terdapat bangunan dan lahan pertanian.
Perseroan memberikan piutang tersebut kepada PT Patut Patuh Patju untuk
mengganti kerugian atas bangunan dan lahan pertanian tersebut yang menjadi
tanggung jawab PT Patut Patuh Patju. Sehingga pertimbangan Perseroan
adalah jika transaksi tidak dilakukan maka akan menghambat pembangunan
Lombok City Center.
- Piutang kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. adalah hutang Pemegang saham
lama kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. dengan perjanjian tertentu yang
mengharuskan Perseroan melunasi pinjaman tersebut, Perseroan tidak
mengetahui persis sebab transaksi itu dilakukan. Sehingga sampai dengan saat
ini Perseroan masih belum menentukan perlakuan atas pelunasan tersebut.
- Piutang kepada PT Sentosa Harum Merdeka (SHM) terjadi atas tagihan service
charges tenant ketika masih menjadi pihak mall management pusat
perbelanjaan milik Perseroan. Piutang tersebut adalah periode terakhir
sebelum perjanjian mall management antara Perseroan dan SHM berakhir.

Page 4

     -    Piutang Tuan Budi Widia Prakoso terjadi atas penjualan saham PT Sentosa
          Harum Merdeka yang sebelumnya merupakan bagian dari Perseroan.
     - Piutang PT Blacksteel Properties merupakan piutang atas kelebihan
          pembayaran jasa konstruksi pusat perbelanjaan Tanjungpinang City Center.
          Piutang tersebut merupakan faktur pajak yang belum diserahkan kepada
          Perseroan.
     - Piutang PT Tanah Subur Emas adalah piutang atas project yang dibiayai oleh
          Perseroan pada awal pendirian Perseroan, piutang lain-lain tersebut sudah
          dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai.
b.   Masing-masing pihak atas transaksi tersebut memiliki tingkat urgenitas yang
     berbeda tetapi jika transaksi tersebut tidak dilakukan akan mengganggu
     operasional.
c.   Tanggal perjanjian, jangka waktu pinjaman, dan skema pelunasan atas pinjaman
     kepada masing-masing pihak tersebut.
     - PT Patut Patuh Patju: Berdasarkan empat perjanjian utang piutang antara PT
          Bliss Pembangunan Sejahtera (Entitas Anak Perseroan) dan PT Patut Patuh
          Patju masing-masing tanggal 8 Januari 2018 yang menyatakan bahwa
          Perseroan memberikan pinjaman kepada PT Patut Patuh Patju sebesar
          Rp1.000.000.000, Rp2.700.000.000, Rp50.000.000, dan Rp148.200.000.
          Untuk pembayaran atas piutang tersebut adalah dengan kompensasi atas hak
          bagi hasil pusat perbelanjaan Lombok City Center ke PT Patut Patuh Patju.
     - PT Matahari Putra Prima Tbk.: Berdasarkan perjanjian pengembalian uang
          jaminan perluasan di Ambon City Center tanggal 30 Juli 2019, bahwa
          pembayaran atas utang pemegang saham adalah dengan kompensasi
          pembayaran tagihan sewa PT Matahari Putra Prima Tbk di pusat perbelanjaan
          Ambon City Center.
     - PT Blacksteel Properties: Piutang atas transaksi kelebihan pembayaran atas
          faktur pajak yang belum diserahkan.
     - PT Tanah Subur Emas: Transaksional.
d.   Latar belakang dan penjelasan terkait nilai piutang lain-lain kepada pihak PT Patut
     Patuh Patju, PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso dan PT Tanah
     Subur Emas yang nilainya tidak mengalami perubahan signifikan sejak per 31
     Desember 2021 hingga per 31 Maret 2024.
     - PT Patut Patuh Patju: Dikarenakan pusat perbelanjaan Lombok City Center
          yang belum beroperasi sehingga tidak ada bagi hasil yang dikompensasikan
          menjadi pelunasan piutang lain-lain.
     - PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso, dan PT Tanah Subur
          Emas sampai dengan saat ini pihak-pihak tersebut tidak dapat dihubungi.
e.   Piutang lain-lain kepada PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso, dan
     PT Tanah Subur Emas dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai karena
     pihak-pihak tersebut sampai dengan saat tidak dapat dihubungi sehingga tidak
     dapat dipastikan pembayaran atas piutang lain-lain tersebut. PT Matahari Putra
     Prima Tbk. dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai karena tidak
     terdapat kejelasan pihak yang harus melakukan pembayaran atas alokasi
     pembayaran sewa PT Matahari Putra Prima Tbk. ke piutang lain-lain. Untuk PT
     Patut Patuh Patju, masih ada komunikasi dan mekanisme pembayaran atas piutang
     lain-lain yaitu pada saat mall Lombok City Center beroperasi.
f.   Rincian pelanggan yang berkontribusi terhadap penyisihan penurunan nilai piutang
     lain- lain Perseroan:

Page 5

1) Perseroan melakukan pencadangan penurunan nilai karena ada kemungkinan
piutang lain-lain tidak tertagih, tetapi Perseroan tidak melakukan write off atas
piutang lain-lain tersebut karena Perseroan memiliki hak atas kolektabilitas atas
piutang tersebut.
2) Perseroan telah melakukan upaya terbaik baik komunikasi maupun kebijakan
yang dilakukan untuk memastikan piutang-piutang tersebut dapat tertagih.
6. Sehubungan dengan uang muka Perseroan per 31 Maret 2024:
a. Latar belakang transaksi pembayaran uang muka kepada PT Ardha Nusa Utama
adalah untuk project pemeliharaan mall milik Perseroan untuk jangka waktu
tertentu sesuai dengan perjanjian kerjasama, sementara dalam realitanya tidak ada
realisasi pemeliharaan yang dilakukan oleh PT Ardha Nusa Utama dari awal
kerjasama sampai dengan saat ini.
b. Perseroan melakukan pencadangan penurunan nilai uang muka atas renovasi
kepada PT Ardha Nusa Utama dengan pertimbangan penilaian auditor terhadap
realisasi kerjasama PT Ardha Nusa Utama.
c. Sampai dengan saat ini Perseroan masih mengalami kesulitan untuk menghubungi
pihak PT Ardha Nusa Utama dan oleh karena itu Perseroan melakukan
pencadangan penurunan nilai uang muka karena ketidakjelasan realisasi kewajiban
yang disebutkan dalam perjanjian Kerjasama.
d. Perseroan telah memperpanjang kerjasama kontrak pada tahun 2021 menjadi 6
tahun untuk memberikan waktu kepada PT Ardha Nusa Utama merealisasikan
kerjasama renovasi pusat perbelanjaan milik Perseroan.
7. Sehubungan dengan properti investasi Perseroan per 31 Maret 2024:
a. Rincian properti investasi dalam penyelesaian per 31 Maret 2024

Nama project Jumlah
Mall JCC 373.583.621.742
Perbaikan di PCC 151.880.000
Perbaikan plafon TPCC 742.636.824
Perbaikan lantai Upper Ground (UG) ACC 791.813.254
Lain-lain 138.267.708
Total 375.408.219.528

b. Progres dan target penyelesaian atas masing-masing properti investasi dalam
penyelesaian:

Page 6

File	Open PDF
Source	IDX
Size	0.13 MB
Published	5 Aug 2024
Pages	8
Characters	24,968
Text source	Embedded text layer
OCR confidence	—

20240805_POSA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31691514_lamp1.pdf

Source file signed link, expires in 15 minutes

Extracted text 8

File

Names mentioned 26 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong

Extraction attempts how the parser did, and what it refused

Other files in this announcement 2