20240802_POSA_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31690739_lamp1.pdf

     e.   Sampai dengan saat ini Perseroan masih berjalan dengan baik dan selalu berusaha
          memenuhi kewajiban terhadap regulator.

2.   Sehubungan dengan pusat Perbelanjaan yang dioperasikan Perseroan:
     a. Kontribusi pendapatan dan rugi kotor dari masing-masing pusat perbelanjaan per
         31 Maret 2024:
             Nama         Okupan Pendapatan COGS (Rp) Laba Kotor Margi
              Pusat        si (%)       (Rp)                         (Rp)       n (%)
          Perbelanjaa
                n
          Ambon City        71%      5.104.044.6 4.099.431.0 1.004.613.5 19,68
          Center                               16            96            20     %
          (ACC)
          Ponorogo          60%      4.780.602.4 2.741.481.6 2.039.120.7 42,65
          City Center                          36            67            69     %
          (PCC)
          Tanjung           74%      4.279.358.6 3.937.661.0 341.697.633 7,98%
          Pinang City                          69            36
          Center
          (TPCC)
     b. Mengadakan event, pameran, bazar untuk meningkatkan jumlah pengunjung dan
         pendapatan tenan, dengan demikian diskon atau keringanan yang diberikan kepada
         tenan secara berlahan akan berkurang.
     c. Dalam hal tedapat pusat perbelanjaan Perseroan dan/atau Entitas Anak Perseroan
         yang masih belum beroperasi:
         1) Saat ini BPS dan UTA bersama dengan PT Bank Sinarmas Tbk., selaku
             kreditur Perseroan sedang melakukan komunikasi dengan pemilik lahan Jambi
             City Center (JCC) dan Lombok City Center (LCC) mengenai addendum yang
             harus dilakukan untuk menyesuaikan dengan kondisi dan perundang-
             undangan yang berlaku saat ini dalam rangka pengoperasian mall JCC dan
             LCC.
         2) Perseroan belum bisa memastikan karena terdapat beberapa pihak yang terlibat
             dalam proses komunikasi tersebut, dimana masing-masing pihak memiliki
             kendala-kendala yang berbeda dan diluar kendali Perseroan.
     d. Dalam hal terdapat pusat perbelanjaan yang masih membukukan laba kotor:
         1) Efisiensi beban pokok penjualan adalah dengan mempertimbangan potensi
             pendapatan yang akan diperoleh oleh Perseroan setiap beban yang akan
             dikeluarkan oleh Perseroan.
         2) Perseroan akan memperoleh laba kotor dengan meningkatkan pendapatan
             Perseroan, baik pendapatan pada mall yang sudah beroperasi maupun untuk
             mall yang sampai dengan saat ini belum beroperasi. Sedangkan untuk mall
             yang belum beroperasi Perseroan masih menunggu penyelesaian komunikasi
             terkait dengan rencana addendum perjanjiaan kerjasama dengan pemilik lahan
             dan Bank Sinarmas.
3.   Sehubungan dengan hotel yang dioperasikan Perseroan.
     a. Tingkat okupansi hotel milik Perseroan per 31 Maret 2024: 56,86%.
     b. Memperkuat strategi marketing untuk lebih aktif dalam menawarkan kepada
         berbagai pihak atau instansi, melakukan promosi diberbagai aplikasi pencarian
         hotel, dan melakukan rotasi GM Hotel secara regular untuk refreshment
         manajemen hotel.

     c.  Strategi Perseroan dalam melakukan efisiensi beban pokok penjualan hotel adalah
         dengan memperhitungkan pengaruh setiap pengeluaran biaya terhadap pendapatan
         hotel.
4.   Sehubungan dengan piutang usaha Perseroan per 31 Maret 2024:
     a. Term of payment atas pelunasan piutang usaha Perseroan adalah 30 hari sejak
         invoice diterbitkan, dan realisasinya sesuai dengan ketentuan tersebut kecuali atas
         tenant yang terdampak pandemi Covid 19.
     b. Tingginya piutang usaha pihak ketiga dengan umur piutang telah jatuh tempo lebih
         dari 90 hari adalah tenant yang sudah tutup akibat pandemi Covid 19 dan masih
         dalam proses penagihan.
     c. Selain piutang usaha yang dicadangkan penurunan nilai piutang usaha Perseoran
         masih meyakini bahwa piutang usaha tersebut akan tertagih.
     d. Rincian pelanggan yang berkontribusi terhadap penyisihan penurunan nilai piutang
         usaha Perseroan:
          Nama Pihak                          Nilai Piutang    Penurunan      Nilai Piutang Umur Piutang
                                                  Kotor           Nilai          Bersih       (Bulan)
          PT. Cinemaxx Global Pasific         2.283.968.649   2.283.968.649               -  > 12 bulan
          PT Talenta Packaging Industri         140.298.246      59.749.005     80.549.241   > 12 bulan
          PT. Brunbrun Retailindo Sejahtera      32.340.000      32.340.000               -  > 12 bulan
          Mauren M Picauly                       20.240.000      20.240.000               -  > 12 bulan
          Felly Viriya Satya                     10.000.000      10.000.000               -  > 12 bulan
          Sutarto                                10.000.000      10.000.000               -  > 12 bulan
          PT. Pilofice                           10.000.000      10.000.000               -  > 12 bulan
          PT. Totirani Megah Sakti               10.000.000      10.000.000               -  > 12 bulan
          PT. Vara Sujana Adhi Paramita          10.000.000      10.000.000               -  > 12 bulan
          Lain-lain (dibawah 10.000.000)        332.008.612     332.008.612               -
          Total                               2.858.855.507   2.778.306.266     80.549.241
     e.  Perseroan tetap akan melakukan upaya penagihan piutang ke masing-masing pihak
         dan Perseroan tidak ada rencana melakukan write off.
     f. Perseroan sudah melakukan upaya komunikasi ke masing-masing pihak untuk
         memastikan piutang tersebut akan tertagih.
5.   Sehubungan dengan piutang lain-lain Perseroan per 31 Maret 2024:
     a. Latar belakang transaksi atas piutang lain-lain kepada 6 pihak terbesar:
         - Piutang kepada PT Patut Patuh Patju terjadi pada saat pembangunan Lombok
             City Center belum dilakukan, pada saat itu sesuai perjanjian Kerjasama
             Operasi (KSO) kondisi tanah obyek kerjasama dalam kondisi clear and clean
             sementara pada saat itu masih terdapat bangunan dan lahan pertanian.
             Perseroan memberikan piutang tersebut kepada PT Patut Patuh Patju untuk
             mengganti kerugian atas bangunan dan lahan pertanian tersebut yang menjadi
             tanggung jawab PT Patut Patuh Patju. Sehingga pertimbangan Perseroan
             adalah jika transaksi tidak dilakukan maka akan menghambat pembangunan
             Lombok City Center.
         - Piutang kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. adalah hutang Pemegang saham
             lama kepada PT Matahari Putra Prima Tbk. dengan perjanjian tertentu yang
             mengharuskan Perseroan melunasi pinjaman tersebut, Perseroan tidak
             mengetahui persis sebab transaksi itu dilakukan. Sehingga sampai dengan saat
             ini Perseroan masih belum menentukan perlakuan atas pelunasan tersebut.
         - Piutang kepada PT Sentosa Harum Merdeka (SHM) terjadi atas tagihan service
             charges tenant ketika masih menjadi pihak mall management pusat
             perbelanjaan milik Perseroan. Piutang tersebut adalah periode terakhir
             sebelum perjanjian mall management antara Perseroan dan SHM berakhir.

     -    Piutang Tuan Budi Widia Prakoso terjadi atas penjualan saham PT Sentosa
          Harum Merdeka yang sebelumnya merupakan bagian dari Perseroan.
     - PT Blacksteel Properties merupakan piutang atas kelebihan pembayaran jasa
          konstruksi pusat perbelanjaan Tanjungpinang City Center. Kelebihan tersebut
          merupakan faktur pajak yang belum diserahkan kepada Perseroan.
     - PT Tanah Subur Emas adalah piutang atas project yang dibiayai oleh
          Perseroan pada awal pendirian Perseroan, piutang lain-lain tersebut sudah
          dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai.
b.   Masing-masing pihak atas transaksi tersebut memiliki tingkat urgenitas yang
     berbeda tetapi jika transaksi tersebut tidak dilakukan akan mengganggu
     operasional.
c.   Tanggal perjanjian, jangka waktu pinjaman, dan skema pelunasan atas pinjaman
     kepada masing-masing pihak tersebut.
     - PT Patut Patuh Patju: Berdasarkan empat perjanjian utang piutang antara PT
          Bliss Pembangunan Sejahtera (Entitas Anak Perseroan) dan PT Patut Patuh
          Patju masing-masing tanggal 8 Januari 2018 yang menyatakan bahwa
          Perseroan memberikan pinjaman kepada PT Patut Patuh Patju sebesar
          Rp1.000.000.000, Rp2.700.000.000, Rp50.000.000, dan Rp148.200.000.
          Untuk pembayaran atas piutang tersebut adalah dengan kompensasi atas hak
          bagi hasil pusat perbelanjaan Lombok City Center milik PT Patut Patuh Patju.
     - PT Matahari Putra Prima Tbk.: Berdasarkan perjanjian pengembalian uang
          jaminan perluasan di Ambon City Center tanggal 30 Juli 2019, bahwa
          pembayaran atas utang pemegang saham adalah dengan kompensasi
          pembayaran tagihan sewa PT Matahari Putra Prima Tbk di pusat perbelanjaan
          Ambon City Center.
     - PT Blacksteel Properties: Piutang atas transaksi kelebihan pembayaran atas
          faktur pajak yang belum diserahkan.
     - PT Tanah Subur Emas: Transaksional.
d.   Latar belakang dan penjelasan terkait nilai piutang lain-lain kepada pihak PT Patut
     Patuh Patju, PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso dan PT Tanah
     Subur Emas yang nilainya tidak mengalami perubahan signifikan sejak per 31
     Desember 2021 hingga per 31 Maret 2024.
     - PT Patut Patuh Patju: Dikarenakan pusat perbelanjaan Lombok City Center
          yang belum beroperasi sehingga tidak ada bagi hasil yang dikompensasikan
          menjadi pelunasan piutang lain-lain.
     - PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso, dan PT Tanah Subur
          Emas sampai dengan saat ini pihak-pihak tersebut tidak dapat dihubungi.
e.   Piutang lain-lain kepada PT Blacksteel Properties, Tuan Budi Widia Prakoso, dan
     PT Tanah Subur Emas dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai karena
     pihak-pihak tersebut sampai dengan saat tidak dapat dihubungi sehingga tidak
     dapat dipastikan pembayaran atas piutang lain-lain tersebut. PT Matahari Putra
     Prima Tbk. dilakukan pencadangan penyisihan penurunan nilai karena tidak
     terdapat kejelasan pihak yang harus melakukan pembayaran atas alokasi
     pembayaran sewa PT Matahari Putra Prima Tbk. ke piutang lain-lain. Untuk PT
     Patut Patuh Patju, masih ada komunikasi dan mekanisme pembayaran atas piutang
     lain-lain yaitu pada saat mall Lombok City Center beroperasi.
f.   Rincian pelanggan yang berkontribusi terhadap penyisihan penurunan nilai piutang
     lain- lain Perseroan:

       1) Perseroan melakukan pencadangan penurunan nilai karena ada kemungkinan
            piutang lain-lain tidak tertagih, tetapi Perseroan tidak melakukan write off atas
            piutang lain-lain tersebut karena Perseroan memiliki hak atas kolektabilitas atas
            piutang tersebut.
      2) Perseroan telah melakukan upaya terbaik baik komunikasi maupun kebijakan
            yang dilakukan untuk memastikan piutang-piutang tersebut dapat tertagih.
6. Sehubungan dengan uang muka Perseroan per 31 Maret 2024:
    a. Latar belakang transaksi pembayaran uang muka kepada PT Ardha Nusa Utama
        adalah untuk project pemeliharaan mall milik Perseroan untuk jangka waktu
        tertentu sesuai dengan perjanjian kerjasama, sementara dalam realitanya tidak ada
        realisasi pemeliharaan yang dilakukan oleh PT Ardha Nusa Utama dari awal
        kerjasama sampai dengan saat ini.
    b. Perseroan melakukan pencadangan penurunan nilai uang muka atas renovasi
        kepada PT Ardha Nusa Utama dengan pertimbangan penilaian auditor terhadap
        realisasi kerjasama PT Ardha Nusa Utama.
    c. Sampai dengan saat ini Perseroan masih mengalami kesulitan untuk menghubungi
        pihak PT Ardha Nusa Utama dan oleh karena itu Perseroan melakukan
        pencadangan penurunan nilai uang muka karena ketidakjelasan realisasi kewajiban
        yang disebutkan dalam perjanjian Kerjasama.
    d. Perseroan telah memperpanjang kerjasama kontrak pada tahun 2021 menjadi 6
        tahun untuk memberikan waktu kepada PT Ardha Nusa Utama merealisasikan
        kerjasama renovasi pusat perbelanjaan milik Perseroan.
 7. Sehubungan dengan properti investasi Perseroan per 31 Maret 2024:
    a. Rincian properti investasi dalam penyelesaian per 31 Maret 2024




    b.   Progres dan target penyelesaian atas masing-masing properti investasi dalam
         penyelesaian:
             Nama project             Jumlah             Progress Target
                                                                     Belum dapat
          Mall JCC                     373.583.621.742   95%        ditentukan
          Perbaikan di PCC                 151.880.000   95%         September 2024
          Perbaikan plafon TPCC            742.636.824   95%         September 2024
          Perbaikan lantai Under
          Ground (UG) ACC                  791.813.254   95%         September 2024

         Lain-lain                          138.267.708
         Total                          375.408.219.528
   c.   Latar belakang Perseroan menyisihkan kerugian penurunan nilai properti investasi
        per 31 Maret 2024 dengan nilai yang cukup besar, sebesar Rp301,27 miliar:
        Atas seluruh mall milik Perseroan telah dilakukan penilaian untuk menetapkan
        nilai wajar masing-masing mall yang dilakukan oleh penilai independen yang
        ditunjuk oleh Perseroan, berdasarkan hasil penilaian tersebut untuk nilai wajar mall
        Jambi City Center (JCC) dan Lombok City Center (LCC) dibawah nilai perolehan
        yang dicatat Perseroan. Oleh karena itu, harus dilakukan penurunan nilai atas mall
        JCC dan LCC untuk menyesuaikan dengan nilai wajar yang dihasilkan penilaian
        tersebut.
   d.   Rincian properti investasi yang mengalami penurunan nilai per 31 Maret 2024:




8. Sehubungan dengan utang usaha Perseroan per 31 Maret 2024:
   a. Term of Payment atas pelunasan utang usaha Perseroan 30 hari sampai dengan 45
       hari.
   b. Rincian utang usaha pihak ketiga berdasarkan umur:
                                         31/Mar/24
        Belum jatuh tempo                1.312.002.644
        Jatuh tempo:
        Kurang dari 30 hari                740.290.682
        31 - 60 hari                       679.694.742
        61 - 90 hari                       228.759.201
        Lebih dari 90 hari               4.628.608.950
        Jumlah                           7.589.356.219
       Terkait dengan terdapat utang usaha yang mempunyai umur lebih dari 90 hari
       terjadi karena terdapat kondisi yang belum sesuai dengan ketentuan atau
       kesepakatan dalam kerjasama dengan pemasok.
   c. Terkait utang usaha kepada PT Harafiel Tri Jaya dan PT Blacksteel Properties,
       yang nilainya tidak mengalami perubahan sejak tahun 2020:
       Penyebab utang kepada pihak PT Harafiel Tri Jaya tidak berubah dikarenakan
       masih berhubungan dengan piutang usaha kepada PT Cinemaxx Global Pasific
       yang belum dibayarkan sesuai kesepakatan yang akan digunakan sebagai
       pembayaran kepada PT Harafiel Tri Jaya selaku kontraktor pembangunan studio
       bioskop di JCC. Sedangkan penyebab utang kepada pihak PT Blacksteel Properties
       tidak berubah dikarenakan sesuai dengan ketentuan akan dibayarkan pada saat JCC
       beroperasi.
   d. Perusahaan akan berkomitmen untuk segera melunasi utang usaha yang telah jatuh
       tempo dimaksud karena sampai dengan saat ini Perseroan telah menjaga kerjasama
       dan komunikasi untuk memastikan kerjasama tersebut akan terus berlangsung yang
       akan sangat berpengaruh terhadap kelancaran operasional Perseroan.
9. Sehubungan dengan beban akrual Perseroan per 31 Maret 2024:

   a.   Skema pelunasan atas beban akrual, khususnya yang berasal beban bunga sebesar
        Rp427,76 miliar:
        Untuk beban bunga atas pinjaman kepada Bank CIMB Niaga, Perseroan akan
        membayar beban bunga setelah kondisi keuangan entitas anak Perseroan yaitu PT
        Tanjung Pinang Sakti (TPS) sudah mengalami perbaikan dan cukup untuk
        membayar pokok dan bunga pinjaman, untuk saat ini TPS hanya membayar pokok
        pinjaman yang berasal dari pendapatan rental.

        Untuk beban bunga atas pinjaman kepada Bank Sinarmas, Perseroan akan
        membayar beban bunga setelah pusat perbelanjaan LCC dan JCC beroperasi secara
        komersil.
    b. Tanggal jatuh tempo pelunasan beban bunga dimaksud, serta sumber dana yang
        akan digunakan Perseroan untuk melunasi beban bunga dimaksud, termasuk
        kesiapan dana tersebut.
        Sesuai dengan ketentuan perjanjian kredit bank, akrual bunga yang disajikan sudah
        jatuh tempo namun dengan kondisi keuangan yang belum memungkinkan untuk
        dilakukan pembayaran maka pembayaran tersebut akan menyesuaikan dengan
        kondisi keuangan Perseroan. Kondisi tersebut sudah diketahui dan
        dikomunikasikan dengan masing-masing bank.
    c. Dalam hal tidak adanya kemampuan Perseroan untuk melunasi beban bunga saat
        jatuh tempo, agar dijelaskan upaya yang telah dan akan dilakukan Perseroan, agar
        terhindar dari potensi permasalahan hukum di masa mendatang.
        Perseroan sudah mengkomunikasikan ke masing-masing pihak bank mengenai
        kondisi keuangan Perseroan saat ini dan pihak bank sudah melakukan upaya untuk
        membantu dalam posisinya sebagai kreditur untuk segera mengoperasikan mall
        JCC dan LCC.
    d. Perseroan dan masing-masing pihak bank telah menjalin komunikasi dengan baik
        dan terbuka dalam rangka penyelesaian kondisi keuangan Perseroan yang
        diharapkan dapat menyelesaikan kewajiban Perseroan kepada masing-masing
        Bank. Sampai dengan saat ini tidak ada pembicaraan mengenai langkah hukum
        yang akan dilakukan untuk menyelesaikan kondisi tersebut.
10. Sehubungan dengan Utang Bank Perseroan, terdapat utang bank yang akan jatuh tempo
    kurang dari 1 tahun sebesar Rp567,43 miliar:
    a. Rincian utang bank Perseroan dan/Entitas Anak Perseroan
        Perbankan                Entitas Pemilik Utang            Nilai Utang       Jatuh Tempo
        Jangka Pendek
        PT Bank Sinarmas Tbk     PT Bliss Pembangunan Sejahtera     262.214.801.944 26 November 2020
        PT Bank Sinarmas Tbk     PT Utama Teguh Abadi               252.684.042.688 20 Maret 2025
        PT Bank CIMB Niaga Tbk   PT Tanjung Pinang Sakti             86.537.862.644 3 Agustus 2022
        Jangka Panjang
        PT Bank Sinarmas Tbk     PT Utama Teguh Abadi                34.010.722.940 28 Februari 2026
   b.   Skema pelunasan utang bank tersebut.
        Pada saat ini Bank CIMB melakukan pengawasan dengan mengontrol pemasukan
        entitas anak Perseroan yaitu PT Tanjung Pinang Sakti (TPS) dimana seluruh
        pemasukan pendapatan dari tenant akan masuk ke rekening Bank CIMB Niaga,
        untuk pemasukan selain pendapatan sewa dari pihak TPS akan mengajukan
        pencairan dana ke rekening operasional yang akan digunakan untuk pembayaran
        operasional, sementara untuk pendapatan rental akan digunakan untuk pembayaran
        pokok pinjaman. Untuk pinjaman kepada Bank Sinarmas, Perseroan akan
        membayar utang bank setelah mall LCC dan JCC beroperasi secara komersil.

     c. Dalam hal terdapat opsi konversi utang bank menjadi saham Perseroan dan/atau
        Entitas Anak Perseroan
        Opsi konversi utang bank menjadi saham Perseroan dan/atau Entitas Anak
        Perseroan adalah menjadi salah satu opsi yang akan dilakukan dalam penyelesaian
        utang bank kepada Bank Sinarmas dengan mengkonversi utang bank menjadi
        penyertaan modal sementara sampai dengan Perseroan dapat menyelesaikan utang
        bank.
     d. Kesiapan dana Perseroan dan entitas anak Perseroan dalam rangka pelunasan utang
        bank tersebut.
        Dana yang akan digunakan pembayaran utang bank berasal dari operasional mall
        LCC dan JCC setelah beroperasi serta kondisi komersial TCC kembali normal.
     e. Perseroan dan masing-masing pihak bank telah menjalin komunikasi dengan baik
        dan terbuka dalam rangka penyelesaian kondisi keuangan Perseroan yang
        diharapkan dapat menyelesaikan kewajiban Perseroan kepada masing-masing
        Bank. Sampai dengan saat ini tidak ada pembicaraan mengenai langkah hukum
        yang akan dilakukan untuk menyelesaikan kondisi tersebut.
11. Perseroan tidak memiliki rencana Tindakan korporasi dalam periode 12 bulan ke depan.
12. Tidak ada Informasi/kejadian penting lainnya yang material dan dapat mempengaruhi
    kelangsungan hidup Perseroan serta dapat mempengaruhi harga saham Perseroan.