Back to announcement
20240703_HMSP_Informasi Transaksi Afiliasi_31678682_lamp6.pdf
Asset transaction Needs review HMSPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 30
Page 1
PT Hanjaya Mandala Sampoerna Tbk Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Penyewaan Ruang Kantor kepada PT Philip Morris Sampoerna International Service Center / Fairness Opinion Report on the Proposed Office Space Lease to PT Philip Morris Sampoerna International Service Center Juni / June 2024
Page 2
Jakarta, 28 Juni 2024
No. : 00074/2.0095-00/BS/04/0269/1/VI/2024
Kepada Yth/To.
PT Hanjaya Mandala Sampoerna Tbk
One Pacific Place, Lantai 16-20,
Sudirman Central Business District (SCBD) Lot 3&5,
Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53,
Jakarta 12190, Indonesia
Perihal/Re : Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Penyewaan Ruang Kantor kepada
PT Philip Morris Sampoerna International Service Center / Fairness Opinion Report
on the Proposed Office Space Lease to PT Philip Morris Sampoerna International
Service Center
Dengan Hormat, Dear Sirs,
PT Hanjaya Mandala Sampoerna Tbk PT Hanjaya Mandala Sampoerna Tbk (the
("Perseroan”) berencana menyewakan “Company”) plans to lease several
beberapa bangunan/ruangan kantor kepada buildings/office spaces to PT Philip Morris
PT Philip Morris Sampoerna International Sampoerna International Service Center
Service Center (“PMSISC”), untuk selanjutnya ("PMSISC"), hereinafter referred to as the
disebut “Rencana Transaksi”. "Proposed Transactions”.
Bangunan/ruangan kantor Perseroan yang akan The Company's office buildings/spaces to be
disewakan adalah sebagai berikut: rented are as follows:
1) Bangunan/ruangan dengan total area 1) Building/space with a total area of 841 m2
keseluruhan seluas 841 m2 (delapan ratus (eight hundred and forty-one square
empat puluh satu meter persegi), yang meters), located and having its address at
terletak dan beralamat di Gedung One One Pacific Place Building, floors 16-19,
Pacific Place, lantai 16-19, Sudirman Sudirman Central Business District (SCBD),
Central Business District (SCBD), Jalan Jalan Jendral Sudirman Kav 52 -53, Jakarta
Jendral Sudirman Kav 52-53, Jakarta 12190, 12190, hereinafter referred to as “Lease
untuk selanjutnya disebut “Objek Sewa I”. Object I”.
2) Bangunan/ruangan seluas 3.283 m2 (tiga 2) Building/space covering an area of 3,283 m2
ribu dua ratus delapan puluh tiga meter (three thousand two hundred and eighty-
persegi), yang terletak dan beralamat di three square meters), located and having its
Jalan Rungkut Industri Raya No. 18, address at Jalan Rungkut Industri Raya No.
Surabaya 60293, untuk selanjutnya disebut 18, Surabaya 60293, hereinafter referred to
“Objek Sewa II”. as "Lease Object II".
Objek Sewa I dan Objek Sewa II untuk Lease Object I and Lease Object II are
selanjutnya secara bersama-sama disebut hereinafter collectively referred to as "Lease
“Objek Sewa”. Object".
Page 3
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Penjelasan spesifik Rencana Transaksi dapat Detail explanation of the Proposed Transactions
dilihat pada bagian Latar Belakang dalam is explained in the Background section of this
Laporan ini. Report.
Berdasarkan informasi dari manajemen Based on information from the Company's
Perseroan, Rencana Transaksi termasuk management, the Proposed Transactions are
Transaksi Afiliasi sebagaimana didefinisikan deemed as affiliated transactions as defined in
dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor the Financial Services Authority Regulation
42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020, tentang Number 42/POJK.04/2020 dated 1 July 2020,
Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan regarding Affiliated Transactions and Conflicts
(“POJK 42/2020”), dimana Perseroan dan of Interest (“POJK 42/2020”), where the
PMSISC dikendalikan oleh pihak yang sama yaitu Company and PMSISC are controlled by the
PT Philip Morris Indonesia (“PMID”). same party, PT Philip Morris Indonesia
(“PMID”).
Selanjutnya, berdasarkan informasi dari Furthermore, based on information from the
manajemen Perseroan, Rencana Transaksi Company’s management, the Proposed
bukan merupakan transaksi yang mengandung Transactions are not conflict of interest
benturan kepentingan sebagaimana transactions as defined in POJK 42 and the
didefinisikan dalam POJK 42/2020 dan Rencana Proposed Transactions is not a material
Transaksi tidak termasuk Transaksi Material transaction, as defined in the Financial Services
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Authority Regulation, number 17 / POJK.04 /
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 2020 dated April 20, 2020 re. Material
17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020, tentang Transactions and Changes in Business Activities
Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan (“POJK 17/2020”).
Usaha (“POJK 17/2020”).
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, In regards with the Proposed Transactions, the
Perseroan telah menunjuk KJPP Ruky, Safrudin Company has appointed KJPP Ruky, Safrudin &
& Rekan (“RSR”) sebagai Penilai Independen Rekan (“RSR”) as an Independent Valuer to
untuk memberikan pendapat kewajaran. provide fairness opinion.
STATUS PENILAI VALUER STATUS
RSR memiliki izin usaha dari Kementerian RSR has a business license from Minister of
Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 Finance of the Republic of Indonesia
berdasarkan Surat Keputusan Menteri No. 2.11.0095 based on its Decision Letter
Keuangan Republik Indonesia No.1131/KM.1/2011 dated October 14, 2011.
No. 1131/KM.1/2011 tanggal 14 Oktober 2011.
Penilai Publik yang menandatangani laporan The Public Valuer who signs the fairness opinion
pendapat kewajaran adalah penilai yang report is a valuer who has the competency in
memiliki kompetensi dalam melakukan analisis conducting the fairness analysis and has
kewajaran serta telah memperoleh izin sebagai obtained a license as a public appraiser from the
penilai publik dari Kementerian Keuangan Minister of Finance of the Republic of Indonesia
Republik Indonesia dan terdaftar sebagai Penilai and is registered as a valuer at the Financial
di Otoritas Jasa Keuangan (“OJK”). Service Authority (“OJK”).
Sesuai Keputusan Menteri Keuangan Republik According to the Decree of Minister of Finance
Indonesia No. 33/KM.1/2010 tertanggal No. 33/KM.1/2010 dated January, 19 2010
19 Januari 2010 mengenai Izin Penilai Rudi M. regarding the Valuer License of Rudi M.
ii
Page 4
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Safrudin, MAPPI (Cert) yang ditetapkan sebagai Safrudin, MAPPI (Cert) assigned as valuer in
penilai di Bidang Jasa Penilaian dengan Business Valuation Services with (B)
kualifikasi Penilai Bisnis (B) No. B-1.10.00269 qualifications, No. B-1.10.00269 and registered
dan terdaftar sebagai profesi penunjang pasar as capital market supporting professional in OJK
modal di OJK sesuai dengan Surat Tanda according to Registered Letter of Capital Market
Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Supporting Professional (Business Valuer)
No. STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023. No. STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023.
PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN THE ASSIGNOR AND THE USER OF THE REPORT
Dalam laporan ini, Perseroan bertindak sebagai In this report, the Company act as “The
“Pemberi Tugas” dan “Pengguna Laporan” Assignor” and “The User of the Report”.
Nama PT Hanjaya Mandala Sampoerna Tbk Name
Kantor Pusat Jl. Rungkut Industri Raya No. 18, Head Office
Surabaya – Jawa Timur
Telepon (021) 515 1234 Telephone
Kantor Perwakilan Korporasi One Pacific Place Lantai 16-20 Representative Office
Sudirman Central Business District
(SCBD) Lot 3&5, Jalan Jenderal
Sudirman Kav 52-53, Jakarta Selatan
12190
Telepon:(021) 515 1234
Email contact@sampoerna.com Email
Website www.sampoerna.com Website
Bidang Usaha manufaktur dan perdagangan rokok Business Activities
serta produk tembakau bebas asap
dan produk mengandung nikotin /
manufacturing and trading cigarettes
as well as smoke-free tobacco and
nicotine-containing products
LATAR BELAKANG BACKGROUND
Perseroan memiliki beberapa The Company has several buildings/rooms in
bangunan/ruangan di kawasan gedung atau the building area or complex:
komplek yaitu :
1) Bangunan/ruangan dengan total area 1) Building/space with a total area of 841 m2
keseluruhan seluas 841 m2 (delapan ratus (eight hundred and forty one square
empat puluh satu meter persegi), yang meters), which is part of a building with a
merupakan bagian dari bangunan dengan total building area of 9,290 m2 (nine
luas bangunan gedung total sebesar 9.290 thousand two hundred and ninety square
m2 (sembilan ribu dua ratus sembilan puluh meters), located and having the address in
meter persegi), yang terletak dan beralamat the One Pacific Place Building, floors 16-19,
di Gedung One Pacific Place, lantai 16-19, Sudirman Central Business District (SCBD),
Sudirman Central Business District (SCBD), Jalan Jendral Sudirman Kav 52-53, Jakarta
Jalan Jendral Sudirman Kav 52-53, Jakarta 12190, hereinafter referred to as "Lease
12190, untuk selanjutnya disebut “Objek Object I".
Sewa I”.
iii
Page 5
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
2) Bangunan/ruangan seluas 3.283 m2 (tiga ribu 2) Building/space covering an area of 3,283 m2
dua ratus delapan puluh tiga meter persegi), (three thousand two hundred and eighty
yang merupakan bagian dari bangunan three square meters), which is part of a
dengan luas bangunan gedung total sebesar building with a total building area of 5,378
5.378 m2 (lima ribu tiga ratus tujuh puluh m2 (five thousand three hundred and
delapan meter persegi), yang terletak dan seventy eight square meters), located and
beralamat di Jalan Rungkut Industri Raya No. having its address at Jalan Rungkut Industri
18, Surabaya 60293, untuk selanjutnya Raya No. 18, Surabaya 60293, hereinafter
disebut “Objek Sewa II”. referred to as “Lease Object II”.
Objek Sewa I dan Objek Sewa II untuk Lease Object I and Lease Object II are
selanjutnya secara bersama-sama disebut hereinafter collectively referred to as "Lease
“Objek Sewa”. Object".
Di saat yang bersamaan, PMSISC memerlukan At the same time, PMSISC needs several
beberapa bangunan/ruangan untuk dijadikan buildings/space to be used as offices so that
kantor agar PMSISC dapat melakukan kegiatan PMSISC can carry out its business activities well.
usahanya dengan baik. Berdasarkan hal Based on this, the Company intends to lease
tersebut, maka Perseroan bermaksud Lease Object I and Lease Object II to PMSISC.
menyewakan Objek Sewa I dan Objek Sewa II
kepada PMSISC.
Tujuan Rencana Transaksi ini adalah untuk The purpose of this Proposed Transaction is to
mengoptimalkan pemanfaatan aset sehingga optimize the use of assets so that it can
dapat menghasilkan pendapatan bagi generate income for the Company.
Perseroan.
Sehubungan dengan Rencana Transaksi, In connection with the Proposed Transaction,
Perseroan dan PMSISC akan menandatangani the Company and PMSISC will sign a Lease
Perjanjian Sewa Menyewa, dengan harga sewa Agreement, with the total lease price for the
total untuk Objek Sewa, adalah sebesar Lease Object, amounting to Rp20,038,500,000
Rp20.038.500.000 (dua puluh miliar tiga puluh (twenty billion thirty-eight million five hundred
delapan juta lima ratus ribu Rupiah) dan jumlah thousand Rupiah) and does not include Value
tersebut belum termasuk Pajak Pertambahan Added Tax (VAT) with a rental period of 3 (three)
Nilai (PPN) dengan jangka waktu sewa adalah 3 years.
(tiga) tahun.
Pembayaran harga sewa dilakukan dengan Payment of the lease price is an upfront
mekanisme ditagihkan dimuka oleh Perseroan, payment mechanism by the Company, after the
yaitu pada saat setelah ditandatanganinya Agreement is signed.
Perjanjian.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Based on information from the Company's
Rencana Transaksi tidak dilakukan oleh management, the Proposed Transaction was
Perseroan dengan pihak tidak terafiliasi not entered into by the Company with a non-
Perseroan karena bisnis dari Perseroan bukan affiliated party because the Company's main
sewa-menyewa bangunan. business is not related to rental building.
iv
Page 6
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN PURPOSE OF THE FAIRNESS OPINION
Tujuan Laporan Pendapat Kewajaran ini adalah The purpose of this Fairness Opinion report is to
untuk memberikan opini atas kewajaran provide opinion on the fairness of the Company
rencana Perseroan untuk menyewakan Objek plan to lease the Rental Object to PMSISC as
Sewa kepada PMSISC, sebagaimana outlined in this report in order to comply with
didefinisikan dalam laporan ini dalam rangka POJK 42/2020, not for taxation purpose,
memenuhi ketentuan POJK 42/2020, tidak banking and not for other forms of transaction
untuk perpajakan, perbankan serta tidak untuk plan.
bentuk rencana transaksi lainnya.
OBYEK ANALISIS PENDAPAT KEWAJARAN OBJECT OF THE FAIRNESS OPINION ANALYSIS
Obyek analisis kewajaran adalah rencana The object of fairness analysis is the Company
Perseroan untuk menyewakan Objek Sewa plan to lease the Rental Object to PMSISC.
kepada PMSISC.
SIFAT RENCANA TRANSAKSI NATURE OF THE PROPOSED TRANSACTION
Transaksi Afiliasi Affiliation Transaction
Berdasarkan informasi dari manajemen Based on information from the Company's
Perseroan, Rencana Transaksi termasuk management, the Proposed Transactions are
Transaksi Afiliasi sebagaimana didefinisikan deemed as affiliated transactions as defined in
dalam POJK 42/2020, dimana Perseroan dan the POJK 42, where the Company and PMSISC
PMSISC dikendalikan oleh pihak yang sama yaitu are controlled by the same party, PMID.
PMID.
PMID
92,44% 99,9%
Perseroan PMSISC
Selanjutnya, berdasarkan informasi dari Furthermore, based on information from the
manajemen Perseroan, Rencana Transaksi Company’s management, the Proposed
bukan merupakan transaksi yang mengandung Transactions are not conflict of interest
benturan kepentingan sebagaimana transactions as defined in POJK 42 and the
didefinisikan dalam POJK 42/2020 dan Rencana Proposed Transactions is not a material
Transaksi tidak termasuk Transaksi Material transaction, as defined in the POJK 17/2020.
sebagaimana dimaksud dalam POJK 17/2020.
Untuk memenuhi ketentuan dalam POJK To fulfill the requirement of POJK 42/2020, the
42/2020, Perseroan telah menunjuk RSR Company has appointed RSR as independent
sebagai Penilai Independen untuk memberikan valuer to provide Fairness Opinion on the
Pendapat Kewajaran (”Fairness Opinion”) atas Proposed Transactions as informed above for
Rencana Transaksi sebagaimana diinformasikan the shareholders of the Company.
di atas bagi para pemegang saham Perseroan.
v
Page 7
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
RUANG LINGKUP PENDAPAT KEWAJARAN SCOPE OF WORK OF FAIRNESS OPINION
Ruang Lingkup Pendapat Kewajaran akan Scope of work of the Fairness Opinion will be
didasarkan pada analisis atas kewajaran dari based on its fairness analysis of the Proposed
Rencana Transaksi untuk memenuhi ketentuan Transactions in accordance with POJK 42/2020.
POJK 42/2020.
Ruang lingkup Pendapat Kewajaran antara lain : The scope of the Fairness Opinion includes:
indentifikasi masalah (indentifikasi batasan, identification of problems (identification of
maksud, dan tujuan serta objek), pengumpulan boundaries, purposes and objectives and
data dan wawancara, analisis Rencana objects), data collection and interviews,
Transaksi, analisis kewajaran harga, Proposed Transactions analysis, fairness
penyusunan laporan pendapat kewajaran. analysis on the price, preparation of fairness
opinion reports.
PEDOMAN DAN STANDAR PENILAIAN VALUATION GUIDELINES AND STANDARDS
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun sesuai This Fairness Opinion Report was prepared in
dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi accordance with Indonesia Valuation Standards
VII tahun 2018 dengan Edisi Revisi pada SPI 300, (SPI) 2018 VII Edition with the Revised Edition on
SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang ditetapkan SPI 300, SPI 310, SPI 320, and SPI 330 set on
pada 1 Maret 2020 dan Kode Etik Penilai March 1, 2020 and Indonesian Valuer Code of
Indonesia (KEPI) seperti yang ditetapkan oleh Ethics (KEPI), as stipulated by the Indonesia
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), Society of Appraisers (MAPPI), POJK 42/2020,
POJK 42/2020, Peraturan Otoritas Jasa Regulation of Financial Services Authority
Keuangan Nomor 35/POJK.04/2020 tentang Number 35/POJK.04/2020 the Valuation and
Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis Presentation of Business Valuation Reports in
di Pasar Modal (“POJK 35”) serta Surat Edaran the Capital Market (“POJK 35”) and Financial
Otoritas Jasa Keuangan No. 17/SEOJK.04/2020 Services Authority Circular No.
tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian 17/SEOJK.04/2020 concerning Guidelines for
Laporan Penilaian Bisnis di Pasar Modal (“SEOJK Valuation and Presentation of Business
17”) Valuation Reports in the Capital Market (“SEOJK
17”).
TANGGAL PENILAIAN VALUATION DATE
Analisis Pendapat Kewajaran dilakukan per Fairness opinion analysis was performed as of
tanggal 31 Desember 2023, parameter dan December 31, 2023, parameters and financial
laporan keuangan yang digunakan dalam statements used in the analysis were based on
analisis didasarkan pada data per tanggal 31 data as of December 31, 2023.
Desember 2023.
PENGGUNAAN MATA UANG CURRENCY USED
Dalam analisis pendapat kewajaran, mata uang In the fairness opinion analysis, the currency
yang digunakan adalah mata uang Rupiah. used is the Indonesian Rupiah.
KEJADIAN SETELAH TANGGAL PENILAIAN SUBSEQUENT EVENT
Dari tanggal penilaian, yaitu tanggal 31 From the Valuation Date of
Desember 2023, sampai dengan tanggal December 31, 2023, until the issuance date of
vi
Page 8
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
diterbitkannya laporan pendapat kewajaran ini, this fairness opinion report, there are important
terdapat kejadian penting yang perlu events that must be disclosed.
diungkapkan.
Berdasarkan informasi manajemen Perseroan, Based on information from the Company's
komposisi pemegang saham Perseroan per management, the composition of the
21 Juni 2024 adalah sebagai berikut: Company's shareholders as of June 21, 2024 is
as follows:
Jumlah Saham / Jumlah Nominal / Kepemilikan /
Keterangan Description
Number of Shares Total Amount (Rp) Ownership (%)
Modal Dasar 157.500.000.000 630.000.000.000 Authorized Capital
Modal Saham Ditempatkan dan Disetor Penuh Number of Shares Issued and Fully Paid
PT Philip Morris Indonesia 107.523.239.925 430.092.959.700 92,44% PT Philip Morris Indonesia
Masyarakat (masing-masing dibawah 5%) 8.794.836.975 35.179.347.900 7,56% Public (individually less than 5%)
Jumlah Modal Saham Ditempatkan dan Disetor Penuh 116.318.076.900 465.272.307.600 100,00% Total Number of Shares Issued and Fully Paid
Jumlah Saham dalam Portepel 41.181.923.100 164.727.692.400 Total Shares in Portepel
Kami tidak bertanggung jawab untuk We are not responsible to reaffirm or update
menegaskan kembali atau melengkapi our opinion because of events occurred after
pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang the issuance date of this fairness opinion report.
terjadi setelah tanggal laporan pendapat
kewajaran ini.
INDEPENDENSI PENILAI INDEPENDENCE OF THE VALUER
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat In preparing this Fairness Opinion Report we act
Kewajaran ini kami telah bertindak secara independently without conflict of duty where
independen tanpa adanya konflik dan tidak we are independent and not affiliated in any
terafiliasi dengan Perseroan, PMSISC, dan PMID way to the Company, PMSISC, and PMID and its
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan affiliated parties. We also have no personal
perusahaan tersebut. Kami juga tidak interests or advantages related to this
mempunyai kepentingan atau keuntungan assignment.
pribadi berkaitan dengan penugasan ini.
Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan Furthermore, this Fairness Opinion Report has
untuk memberikan keuntungan atau merugikan not been conducted to benefit or disadvantage
pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima any party in particular. Our fee for this
adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh opini assignment is not influenced by the opinion on
atas kewajaran Rencana Transaksi yang the fairness of the Proposed Transactions
dihasilkan dari proses analisis kewajaran ini dan resulting from this fairness analysis process and
kami hanya menerima imbalan sesuai yang we only received professional fee as stated in
tercantum pada Proposal No. RSR/P- the Proposal No. RSR/P-B/FO/040624.05 dated
B/FO/040624.05 tanggal 4 Juni 2024 dan June 4, 2024 and Purchase Order No.
Purchase Order No. 5701048808 tanggal 6 Juni 5701048808 dated June 6, 2024. The appraisal
2024. Adapun biaya jasa tersebut telah service fee complies with the guidelines
memperhatikan ketentuan yang diatur oleh stipulated by the Association of Appraisal
Ikatan Kantor Jasa Penilai (IKJPP) MAPPI. Service Firms (IKJPP) MAPPI.
SUMBER DATA DAN INFORMASI SOURCE OF DATA AND INFORMATION
Sebagai Penilai Independen dalam As an Independent Valuer in preparing the
mempersiapkan Pendapat Kewajaran atas Fairness Opinion on the Proposed Transactions,
vii
Page 9
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Rencana Transaksi, kami telah menelaah, we have studied, refer and consider data or
mengacu dan mempertimbangkan atas data documents provided by the Company’s
dan dokumen yang disampaikan oleh management as follows:
manajemen Perseroan atas hal-hal sebagai
berikut:
1. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian 1. Consolidated Opinion and Financial
Perseroan dan anak perusahaan untuk Statements of the Company and its
tahun yang berakhir pada 31 Desember subsidiaries for the year ended on
2023, yang telah diaudit oleh KAP December 31, 2023 audited by Registered
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan Public Accountant Tanudiredja, Wibisana,
dengan opini wajar dalam semua hal yang Rintis & Rekan with fair opinion in all
material dan telah ditandatangani pada material respect and was signed on March
tanggal 15 Maret 2024 oleh Jumadi, S.E., 15, 2024 by Jumadi, S.E., CPA, with License
CPA, dengan Ijin Akuntan Publik No. AP. of Public Accountant No. AP. 0227;
0227;
2. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian 2. Consolidated Opinion and Financial
Perseroan dan anak perusahaan untuk Statements of the Company and its
tahun yang berakhir pada 31 Desember subsidiaries for the year ended on
2022, yang telah diaudit oleh KAP December 31, 2022 audited by Registered
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan Public Accountant Tanudiredja, Wibisana,
dengan opini wajar dalam semua hal yang Rintis & Rekan with fair opinion in all
material dan telah ditandatangani pada material respect and was signed on March
tanggal 30 Maret 2023 oleh Jumadi, S.E., 30, 2023 by Jumadi, S.E., CPA, with License
CPA, dengan Ijin Akuntan Publik No. AP. of Public Accountant No. AP. 0227;
0227;
3. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian 3. Consolidated Opinion and Financial
Perseroan dan anak perusahaan untuk Statements of the Company and its
tahun yang berakhir pada 31 Desember subsidiaries for the year ended on
2021, yang telah diaudit oleh KAP December 31, 2021 audited by Registered
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan Public Accountant Tanudiredja, Wibisana,
dengan opini wajar dalam semua hal yang Rintis & Rekan with fair opinion in all
material dan telah ditandatangani pada material respect and was signed on March
tanggal 23 Maret 2022 oleh Jumadi, S.E., 23, 2022 by Jumadi, S.E., CPA, with License
CPA, dengan Ijin Akuntan Publik No. AP. of Public Accountant No. AP. 0227;
0227;
4. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian 4. Consolidated Opinion and Financial
Perseroan dan anak perusahaan untuk Statements of the Company and its
tahun yang berakhir pada 31 Desember subsidiaries for the year ended on
2020, yang telah diaudit oleh KAP December 31, 2020 audited by Registered
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan Public Accountant Tanudiredja, Wibisana,
dengan opini wajar dalam semua hal yang Rintis & Rekan with fair opinion in all
material dan telah ditandatangani pada material respect and was signed on March
tanggal 23 Maret 2021 oleh Drs. Irhoan 23, 2021 by Drs. Irhoan Tanudiredja, CPA,
Tanudiredja, CPA, dengan Ijin Akuntan with License of Public Accountant No.
Publik No. AP.0226; AP.0226;
viii
Page 10
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
5. Opini dan Laporan Keuangan Konsolidasian 5. Consolidated Opinion and Financial
Perseroan dan anak perusahaan untuk Statements of the Company and its
tahun yang berakhir pada 31 Desember subsidiaries for the year ended on
2019, yang telah diaudit oleh KAP December 31, 2019 audited by Registered
Tanudiredja, Wibisana, Rintis & Rekan Public Accountant Tanudiredja, Wibisana,
dengan opini wajar dalam semua hal yang Rintis & Rekan with fair opinion in all
material dan telah ditandatangani pada material respect and was signed on March
tanggal 30 Maret 2020 oleh Nita Skolastika 30, 2020 by Nita Skolastika Ruslim, CPA,
Ruslim, CPA, dengan Ijin Akuntan Publik with License of Public Accountant No.
No. AP. AP.0232; AP.0232;
6. Laporan Tahunan Perseroan 2019 – 2023; 6. The Company’s Annual Report of 2019 -
2023;
7. Inkremental Proyeksi Keuangan Perseroan 7. The Company's Incremental Financial
sehubungan dengan Rencana Transaksi Projection with regard to the Proposed
untuk tahun 2024 – 2028 yang disiapkan Transaction for the year 2024 – 2028
oleh manajemen Perseroan.; prepared by the Company’s management.
8. Laporan Keuangan Konsolidasian Proforma 8. Consolidated Proforma Financial
Perseroan per 31 Desember 2023, yang Statements of the Company as of
telah disiapkan oleh manajemen December 31, 2023 for, which has been
Perseroan; prepared by the Company’s management;
9. Laporan Penilaian Aset per 31 Desember 9. Asset Valuation Report as of 31 December
2023 oleh RSR dengan No. 00056/2.0095- 2023 by RSR with No. 00056/2.0095-
04/PI/04/0090/1/V/2024 tanggal 04/PI/04/0090/1/V/2024 date
8 Mei 2024, yang ditandatangani oleh May 8, 2024, signed by Pangaloan
Pangaloan Siahaan, MAPPI (Cert), dengan Siahaan, MAPPI (Cert), with license for
ijin Penilai Publik No. P-1.09.00090 dan Public Appraiser No. P-1.09.00090 and
No. STTD.PP-28/PJ-1/PM.02/2023; No. STTD.PP-28/PJ-1/PM.02/2023;
10. Draft Perjanjian Sewa Menyewa antara 10. Draft Lease Agreement between the
Perseroan dan PMSISC, yang telah Company and PMSISC, which has been
disediakan oleh manajemen Perseroan; provided by the Company’s management;
11. Draft Keterbukaan Informasi Perseroan; 11. Draft Information Disclosure of the
Company;
Atas data yang telah disampaikan tersebut, For the submitted data, we have received a
kami telah menerima Representation Letter dari Representation Letter from the Company's
manajemen Perseroan management No. 085.4/CLD/HMS/VI/2024
No. 085.4/CLD/HMS/VI/2024 tertanggal dated Juni 28, 2024 in regards to Fairness
28 Juni 2024 sehubungan dengan penugasan Opinion assignment;
Pendapat Kewajaran;
Kami telah melakukan wawancara dan diskusi We have conducted interviews and discussions
dengan perwakilan manajemen Perseroan yaitu with the Company’s management
Ibu Lysa Sugowati – Kepala Bagian Pajak representative Mrs. Lysa Sugowati, Tax Head
Perseroan, Bapak Andy Revianto - Senior Division, Mr. Andy Revianto - Senior Counsel
Counsel dan Ibu Angeline Dini - G&A Supervisor and Mrs. Angeline Dini - G&A Supervisor on June
ix
Page 11
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
pada tanggal 12 Juni 2024, sehubungan dengan 12, 2024, with regard to the fairness opinion
penugasan Pendapat Kewajaran; assignment;
Kami juga menggunakan berbagai sumber We also use various sources of information
informasi baik berdasarkan media cetak dan either printed and electronic media such as
elektronik, seperti Bank Indonesia, dan Bursa Bank Indonesia, and the Indonesia Stock
Efek Indonesia serta hasil analisis lain yang kami Exchange and other analysis results that we
anggap relevan dengan penugasan pendapat consider relevant to the assignment of fairness
kewajaran. opinions.
ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS ASSUMPTIONS AND DISCLAIMER LIMITATIONS
Asumsi Assumptions
Laporan Pendapat Kewajaran ini bersifat non- This Fairness Opinion Report is a non-disclaimer
disclaimer opinion, kami telah melakukan opinion, we have reviewed the documents used
penelaahan atas dokumen-dokumen yang in the process of preparing the fairness opinion,
digunakan dalam proses penyusunan pendapat data and information obtained from both
kewajaran, data dan informasi yang diperoleh management of the Company and other reliable
berasal baik dari manajemen Perseroan sources that can be trusted for accuracy.
maupun dari sumber lain yang dapat dipercaya
keakuratannya.
Laporan Pendapat Kewajaran ini disusun This Fairness Opinion Report has been prepared
dengan menggunakan Inkremental Proyeksi using Incremental Financial Projection provided
Keuangan yang disiapkan oleh manajemen by management of the Company by reflecting
Perseroan dengan mencerminkan kewajaran the fairness of the projections and the ability to
proyeksi dan kemampuan pencapaiannya achieve them (fiduciary duty).
(fiduciary duty).
Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan We are responsible for the implementation of
analisis kewajaran inkremental proyeksi the fairness analysis of the Incremental financial
keuangan yang telah disiapkan manajemen projections that have been prepared by the
Perseroan, namun kami tidak bertanggung management of the Company, but we are not
jawab atas pencapaiannya atau kesalahan responsible for its achievements or mistakes in
penerapan asumsi atau perhitungan matematis applying assumptions or mathematical
dalam proyeksi. calculations in the projections.
Kami bertanggung jawab atas opini yang We are responsible for the opinions generated
dihasilkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran. in the Fairness Opinion Report.
Laporan Pendapat Kewajaran bersifat terbuka The Fairness Opinion Report is open to the
untuk publik, kecuali terdapat informasi yang public, unless there is confidential information
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi that may affect the Company's operations.
operasional Perseroan.
Kami telah memperoleh informasi atas status We have obtained information on the legal
hukum objek Pendapat Kewajaran dari status of the parties in the Fairness Opinion
Perseroan. object from the Company.
x
Page 12
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Kondisi Pembatas Disclaimer Limitations
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan This fairness opinion is prepared based on the
pada prinsip integritas informasi dan data. integrity of the information and data. In
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami preparing this fairness opinion, we have relied
melandaskan dan berdasarkan pada sumber and based on the information and data
data dan informasi sebagaimana diberikan prepared by the Company’s management,
manajemen Perseroan, yang mana berdasarkan which we deem to be true, complete, reliable
hakekat kewajaran adalah benar, lengkap, and not misleading.
dapat diandalkan, serta tidak menyesatkan.
Kami tidak melakukan audit ataupun uji tuntas We do not carry out audit or due diligence in
secara mendetail atas penjelasan maupun data- detail on the explanations and data provided by
data yang diberikan oleh manajemen the Company’s management, both verbal and
Perseroan, baik lisan maupun tulisan. Dengan written, hence we shall not be liable or
demikian kami tidak dapat memberikan jaminan responsible for the correctness and
atau bertanggung-jawab terhadap kebenaran completeness from those explanations and
dan kelengkapan dari informasi atau penjelasan information.
tersebut.
Sebagai dasar bagi kami untuk melakukan As basis for us to conduct the analysis in
analisis dalam mempersiapkan Pendapat preparing Fairness Opinion on the Proposed
Kewajaran atas Rencana Transaksi, kami Transactions, we use data as stated in the Data
menggunakan data-data sebagaimana and Information Sources section as material for
tercantum pada bagian Sumber Data dan consideration, calculation and analysis.
Informasi sebagai bahan penelahaan,
perhitungan dan analisis.
Segala perubahan terhadap data tersebut di Any changes to the underlying data used may
atas dapat mempengaruhi hasil analisis kami significantly affect our Valuation results.
secara material. Oleh karena itu, kami tidak Therefore, we do not accept any responsibility
dapat menerima tanggung jawab atas for potential differences in the conclusions
kemungkinan terjadinya perbedaan kesimpulan resulting from such changes of the underlying
yang disebabkan perubahan data tersebut. data.
Pendapat Kewajaran ini disusun hanya dengan The Fairness Opinion is based on the Company’s
mempertimbangkan sudut pandang pemegang shareholders point of view only and does not
saham Perseroan dan tidak mempertimbangkan reflect other stakeholder’s point of view or any
sudut pandang stakeholders lain serta aspek- other aspects.
aspek lainnya.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan The Fairness Opinion was prepared by
mempertimbangkan kondisi pasar dan considering the market and economic
perekonomian, kondisi umum bisnis dan condition, general condition of business and
keuangan, serta peraturan pemerintah pada financial, and government regulations on the
tanggal laporan pendapat kewajaran ini date this fairness opinion report was issued.
diterbitkan.
xi
Page 13
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Laporan Pendapat Kewajaran ini hanya In accordance with the Purpose of the Fairness
dilakukan terhadap Tujuan Penilaian seperti Opinion, the fairness report is only limited to the
yang telah diuraikan di atas. Proposed Transactions.
Kami menganggap bahwa sejak Tanggal We consider that since the valuation date until
Penilaian hingga laporan pendapat kewajaran the issuance of the fairness opinion report there
diterbitkan, tidak terdapat kejadian luar biasa have been no material extraordinary events,
yang secara material, baik secara makro both macro-economically and industrially,
ekonomi maupun industri, saat kini maupun presently or in the future, which could affect the
yang akan datang, dapat berpengaruh terhadap Company's business and the Company's
bisnis Perseroan dan rencana bisnis dan business plan and budget.
anggaran Perseroan.
Dengan ini kami menyatakan bahwa penugasan We hereby stated that our assignment do not
kami tidak termasuk menganalisis transaksi- include analyzing transactions outside Purposes
transaksi di luar Tujuan Penilaian yang mungkin of the Fairness Opinion that may available to the
tersedia bagi Perseroan serta pengaruh dari Company and the implications of those
transaksi-transaksi tersebut terhadap Tujuan transactions to the Purposes of the Fairness
Penilaian, dan juga bukan merupakan analisis Opinion, and not the most probable and
penggunaan yang paling mungkin dan optimal optimum analysis from the Purposes of the
dari Tujuan Penilaian. Fairness Opinion.
Kami ingin menekankan bahwa hasil analisis dan We would like to emphasize that the result of
penelaahan kami secara khusus hanya terbatas our analysis and review is specifically limited to
pada aspek finansial atas Rencana Transaksi, financial aspects of the Proposed Transactions.
kami tidak melakukan penelitian atas We do not research over the legality of the
keabsahan Rencana Transaksi dari segi hukum Proposed Transactions in term of legal and tax
dan implikasi aspek perpajakan dari Rencana aspects of implication of the Proposed
Transaksi tersebut, karena hal tersebut berada Transactions, because it is outside the scope of
di luar lingkup penugasan kami. our assignment.
Penggunaan atas sebagian atau keseluruhan The use of part or all of the report must obtain
dari laporan harus mendapatkan persetujuan approval from the Company’s management
dari manajemen Perseroan mengingat considering the possibility of confidential
kemungkinan adanya informasi yang bersifat information and may affect the competition and
rahasia dan dapat mempengaruhi kompetisi the Company’s operations.
dan operasional Perseroan.
Mengingat bahwa ada kemungkinan terjadinya Considering that there is a possibility of a time
perbedaan waktu dari tanggal laporan ini difference from the date of this report and the
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi, maka implementation of the Proposed Transactions,
kesimpulan laporan kewajaran yang the conclusion of the fairness report that is
diinformasikan tersebut di atas, hanya berlaku informed above, only applies if there are no
apabila tidak ada perubahan signifikan yang significant changes that will have a material
akan berdampak material terhadap kewajaran impact on the fairness of the Proposed
dari Rencana Transaksi. Perubahan tersebut Transactions. These changes include changes
termasuk perubahan baik secara internal pada both internally at each company and externally
masing-masing perusahaan maupun secara covering: market and economic conditions,
eksternal meliputi: kondisi pasar dan general business and financial conditions, as
perekonomian, kondisi umum bisnis dan well as Indonesian government regulations after
keuangan, serta peraturan pemerintah the issuance date of this report. If after the
xii
Page 14
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Indonesia setelah tanggal laporan ini issuance date of this report, the above changes
dikeluarkan. Bila mana setelah tanggal laporan occur, then the fairness opinion on this
ini dikeluarkan terjadi perubahan tersebut di Proposed Transactions may differ.
atas, maka pendapat kewajaran atas Rencana
Transaksi ini mungkin berbeda.
Kami juga berpegang kepada surat pernyataan We also rely on the statement letter
(representation letter) dari manajemen (representation letter) from the Company's
Perseroan atas penugasan kami untuk management regarding our assignment to
mempersiapkan laporan pendapat kewajaran, prepare a fairness opinion report, that they
bahwa mereka telah menyampaikan seluruh have submitted all important and relevant
informasi penting dan relevan berkenaan information regarding the fairness opinion and
dengan pendapat kewajaran dan sepanjang to the best of the Company's management's
pengetahuan manajemen Perseroan tidak ada knowledge there are no material factors that
faktor material yang belum diungkapkan dan have not been disclosed and could be
dapat menyesatkan misleading.
Tingkat Kedalaman Investigasi Depth Level of Investigation
Dalam melakukan penugasan, tidak ada batas There are no limitation or restriction in
atau pembatasan dalam melakukan conducting inspection, review, calculation and
penelaahan, perhitungan dan analisis. analysis in performing this assignment.
Perseroan telah memberikan inkremental The Company has provided incremental
proyeksi keuangan sehubungan dengan financial projections in connection with the
penugasan penyusunan pendapat kewajaran, assignment to prepare fairness opinion, we are
kami tidak bertanggung jawab apabila terdapat not responsible if there are questions from third
pertanyaan dari pihak ketiga terkait inkremental parties regarding the incremental financial
proyeksi keuangan yang telah disampaikan. projections that have been provided.
Inkremental Proyeksi keuangan yang The Incremental financial projections provided
disampaikan dalam dalam format excel telah is Excel format we have reviewed relating to the
kami lakukan review yang berhubungan dengan Proposed Transaction and we are not
Rencana Transaksi dan kami tidak bertanggung responsible for the accuracy of the data
jawab atas akurasi data yang terdapat dalam contained in the incremental financial
inkremental proyeksi keuangan, kesalahan projections, mistakes in applying assumptions
penerapan asumsi atau perhitungan matematis, or mathematical calculations, apart from that
selain itu kami juga tidak bertanggung jawab we are also not responsible for its achievements
atas pencapaiannya serta proyeksi keuangan as well as financial projections outside the
diluar Rencana Transaksi. Proposed Transaction.
RSR telah melakukan wawancara dan diskusi RSR has conducted interview and discussion via
melalui video conference dengan manajemen video conference with the Company’s
Perseroan, namun RSR tidak melakukan inspeksi management, however, RSR did not conduct
lapangan ke lokasi operasional Perseroan field inspections to the Company's operational
sehubungan dengan penugasan Pendapat locations in connection with the assignment of
Kewajaran;. the Fairness Opinion.
xiii
Page 15
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK REQUIREMENTS OF APPROVAL FOR
PUBLIKASI PUBLICATION
Laporan Pendapat Kewajaran bersifat terbuka The Fairness Opinion Report is open to the
untuk publik, kecuali terdapat informasi yang public, unless there is confidential information
bersifat rahasia yang dapat mempengaruhi that may affect the Company’s operations.
operasional Perseroan.
METODOLOGI PENGKAJIAN KEWAJARAN METHODOLOGY FOR FAIRNESS ANALYSIS
Dalam menilai kewajaran Rencana Transaksi, In evaluating the fairness of the Proposed
kami menggunakan metodologi analisis sebagai Transactions, we used the following
berikut: methodology analysis:
1. Analisis Rencana Transaksi berupa 1. Proposed Transactions Analysis:
identifikasi pihak-pihak yang terlibat dalam identification of parties involved in the
Rencana Transaksi, analisis termin dan Proposed Transactions, and analysis of
persyaratan dari perjanjian atas Rencana benefit and risk of the Proposed
Transaksi, analisis manfaat dan risiko Transactions;
Rencana Transaksi;
2. Analisis Kualitatif berupa analisis terhadap 2. Qualitative analysis: analysis of background
alasan dan latar belakang Rencana Transaksi, of the Proposed Transactions, brief
riwayat singkat Perseroan dan kegiatan explanation of the Company and business
usaha, analisis industri, analisis operasional activities, industry analysis, operational
dan prospek usaha Perseroan, dan kerugian analysis, business prospect, advantages and
Rencana Transaksi; disadvantages of the Proposed
Transactions;
3. Analisis Kuantitatif berupa analisis kinerja 3. Quantitative analysis: historical analysis,
historis, analisis proforma laporan keuangan, analysis of proforma financial statements,
dan analisis inkremental proyeksi keuangan; and incremental financial projections
analysis;
4. Analisis atas faktor lain yang relevan, berupa 4. Analysis of other relevant factors, in the
analisis biaya dan pendapatan yang relevan, form of analysis of relevant costs and
informasi non keuangan yang relevan, yang revenues, relevant non-financial
dapat memberikan keyakinan bagi Penilai information that can provide confidence in
dalam memberikan opini kewajaran; providing a fairness opinion;
5. Analisis kewajaran Harga Rencana Transaksi; 5. Analysis on the Fairness of the Proposed
Transactions Price;
ANALISIS KEWAJARAN FAIRNESS ANALYSIS
1. Analisis Rencana Transaksi 1. Proposed Transaction Analysis
a. Pihak-pihak yang terkait Rencana a. The parties involved in Proposed
Transaksi adalah Perseroan sebagai pihak Transaction, the Company the leasing
yang menyewakan dan PMSISC adalah party and PMSISC is the lessee.
pihak penyewa.
b. Berdasarkan informasi dari manajemen b. Based on information from the
Perseroan, Rencana Transaksi termasuk Company's management, the Proposed
xiv
Page 16
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Transaksi Afiliasi sebagaimana Transactions are deemed as affiliated
didefinisikan dalam POJK 42/2020, transactions as defined in the POJK 42,
dimana Perseroan dan PMSISC where the Company and PMSISC are
dikendalikan baik langsung maupun tidak controlled both directly and indirectly by
langsung oleh pihak yang sama yaitu the same party, PMID.
PMID.
Selanjutnya, berdasarkan informasi dari Furthermore, based on information from
manajemen Perseroan, Rencana the Company’s management, the
Transaksi bukan merupakan transaksi Proposed Transactions are not conflict of
yang mengandung benturan kepentingan interest transactions as defined in POJK
sebagaimana didefinisikan dalam POJK 42/2020 and the Proposed Transactions
42/2020 dan Rencana Transaksi tidak is not a material transaction, as defined
termasuk Transaksi Material in the POJK 17/2020.
sebagaimana dimaksud dalam POJK
17/2020.
c. Analisis perjanjian dan persyaratan atas c. Analysis of the agreement and terms of
Rencana Transaksi dilakukan terhadap the Proposed Transactions is carried out
draft Perjanjian Sewa Menyewa antara on the draft Lease Agreement, between
Perseroan dan PMSISC, yang telah the Company and PMSISC, which has
disediakan manajemen Perseroan. been provided by the Company's
management.
d. Analisis Manfaat dan Risiko d. Analysis of the Benefits and Risks
Manfaat yang diharapkan diterima oleh The benefits expected to be received by
Perseroan berdasarkan penjelasan the Company based on the explanation
manajemen Perseroan adalah : of the Company's management are:
• Memanfaatkan aset tetap yang • Make optimal use of the fixed assets
dimiliki Perseroan dengan optimal, owned by the Company, especially
khususnya untuk aset yang tidak for assets that are not used in
digunakan dalam operasi (idle asset); operations (idle assets);
• Menambah pendapatan Perseroan • Increase the Company's revenue
diluar bisnis utama Perseroan; outside of the Company's main
business;
Risiko yang mungkin dihadapi oleh The risks that may be faced by the
Perseroan berdasarkan penjelasan Company based on the Company's
manajemen Perseroan adalah : management explanation are:
• Potensi tambahan biaya perawatan • The potential for additional
atau kerusakan atas bangunan yang maintenance costs or damage to the
disewakan diluar dari anggaran biaya building that is leased out of the
akibat dari kebakaran, banjir, gempa budget due to fire, flood,
atau hal-hal yang tidak diharapkan earthquake or things that are not
expected
2. Analisis Kualitatif 2. Qualitative Analysis
a. Riwayat perusahaan dan sifat kegiatan a. Company history and nature of business
usaha activities
xv
Page 17
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Perseroan merupakan suatu perseroan The Company is public company
terbatas terbuka yang didirikan established under the laws of the
berdasarkan hukum negara Republik Republic of Indonesia within the
Indonesia dalam rangka Undang-Undang framework of the Indonesian Investment
Penanaman Modal Indonesia. Perseroan Law. The company was founded on 19
didirikan pada tanggal 19 Oktober 1963 October 1963 based on Deed No. 69
berdasarkan Akta No. 69 tanggal 19 dated 19 October 1963 as amended by
Oktober 1963 yang diubah dengan Akta Deed No. 46 dated April 15, 1964, both
No. 46 tanggal 15 April 1964, keduanya were made before Anwar Mahajudin,
dibuat di hadapan Anwar Mahajudin, S.H., Notary in Surabaya, which was
S.H., Notaris di Surabaya, yang telah approved by the Minister of Justice of
disetujui oleh Menteri Kehakiman the Republic of Indonesia based on his
Republik Indonesia berdasarkan Decree No. J.A.5 / 59/15 dated 30 April
Keputusannya No. J.A.5/59/15 tanggal 30 1964 and has been published in the State
April 1964 dan telah diumumkan dalam Gazette of the Republic of Indonesia No.
Berita Negara Republik Indonesia No. 94 94 dated 24 November 1964,
tanggal 24 November 1964, Tambahan Supplement No. 357.
No. 357.
Anggaran Dasar Perseroan telah The Articles of Association of the
mengalami beberapa kali perubahan, Company have been amended several
terakhir kali diubah dengan Akta Notaris times, lastly by Notarial Deed No. 41 of
Aulia Taufani, S.H., No.41 tanggal 9 Juni Aulia Taufani, S.H., dated June 9, 2022
2022 mengenai perubahan pasal 3 concerning the changes of Article 3
Anggaran Dasar terkait maksud, tujuan, related to purpose, objective, and
dan kegiatan usaha. Perubahan Anggaran business activities. The latest
Dasar terakhir ini telah diterima oleh amendment to the Articles of
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Association has been acknowledged by
Republik Indonesia berdasarkan Surat the Minister of Law and Human Rights of
Keputusan Persetujuan Perubahan the Republic of Indonesia in the Decree
Anggaran Dasar Perseroan on the Approval of Amendment to the
No. AHU0044445.AH.01.02.TAHUN 2022 Company’s Articles of Association No.
tanggal 29 Juni 2022. AHU-0044445.AH.01.02.TAHUN 2022
dated June 29,2022.
Ruang lingkup kegiatan Perseroan The Company’s scope of activities
meliputi manufaktur tembakau, comprises tobacco manufacturing,
perdagangan (termasuk trading (including
pengangkutan/distribusi dan transportation/distribution and
pergudangan serta aktivitas jasa warehousing as well as other supporting
penunjang lainnya) serta di bidang services activities) and other tobacco
industri produk tembakau lainnya. products industry.
Kegiatan produksi rokok secara komersial The Company started its commercial
dimulai pada tahun 1913 di Surabaya operations in 1913 in Surabaya as a
sebagai industri rumah tangga. home industry.
Perseroan berkedudukan di Surabaya, The Company is domiciled in Surabaya,
dengan kantor pusat berlokasi di Jl. with the head office located at Jl.
Rungkut Industri Raya No. 18, Surabaya, Rungkut Industri Raya No. 18, Surabaya,
serta memiliki pabrik yang berlokasi di and has factories located in Surabaya,
Surabaya, Pasuruan, Malang, Karawang, Pasuruan, Malang, Karawang, and
Probolinggo. The company also has a
xvi
Page 18
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
dan Probolinggo. Perseroan juga memiliki corporate representative office in
kantor perwakilan korporasi di Jakarta. Jakarta.
b. Analisis Industri b. Industry Analysis
Industri tembakau dan rokok di The Tobacco and cigarette industry in
Indonesia, merupakan salah satu industri Indonesia is one of the industries that
penyumbang penerimaan negara tiap contribute to the Government’s revenue
tahun. Hal ini terlihat dari jumlah every year. This can be seen from a large
penerimaan negara dari PPN rokok dan amount of Government revenue from
cukai hasil tembakau yang cukup besar cigarette VAT and tobacco excise every
tiap tahunnya. year.
Tren pendapatan, jumlah produksi Revenue trends, total production of
tembakau dan produk turunannya serta tobacco and its derivative products and
jumlah penerimaan negara pada tahun- total Government revenues in previous
tahun sebelumnya menjadi landasan years have become the basis and
serta indikasi bagi prospek serta potensi indication of the prospects and economic
ekonomis dari industri rokok dunia, potential of the world's cigarette
termasuk Indonesia. Hal ini ditunjukan industry, including Indonesia's. This is
melalui peningkatan produksi tembakau demonstrated through increased
dan produk turunannya, pertumbuhan production of tobacco and its derivatives,
penjualan serta peningkatan penerimaan sales growth and increased Government
negara dari hasil cukai rokok. revenues from cigarette excise.
Optimisme prospek dan potensi Optimism about the prospects and
pertumbuhan industri tembakau dan growth potential of the tobacco and
rokok juga terjadi di Indonesia. Selama cigarette industry also occurs in
tahun 2024-2028, pendapatan produk Indonesia. During 2024-2028, revenue
tembakau diproyeksi mengalami from tobacco products is projected to
pertumbuhan secara CAGR sebesar experience a CAGR growth of 2.91%, to
2,91%, menjadi sebesar US$41.462 juta US$41,462 million in 2028 from 2024,
pada tahun 2028 dari tahun 2024 yang which was projected at US$36,974
diproyeksi sebesar US$36.974 juta. million. This amount is mainly
Jumlah ini terutama dikontribusi oleh contributed by types of cigarette
jenis produk cigarettes yang products which are projected to grow to
diproyeksikan bertumbuh menjadi US$39,650 million in 2028 from 2024
sebesar US$39.650 juta pada tahun 2028 which is projected at US$35,360 million.
dari tahun 2024 yang diproyeksi sebesar
US$35.360 juta.
Sementara itu, pendapatan produk Meanwhile, revenues from smoking
tembakau jenis smoking tobacco, e- tobacco, e-cigarettes and cigars are
cigarettes dan cigars masing-masing projected to be US$1,337 million, US$472
diproyeksi menjadi sebesar US$1.337 million and US$2.96 million respectively
juta, US$472 juta dan US$2,96 juta pada in 2028.
tahun 2028.
c. Analisis Operasional dan Prospek Usaha c. Operational Analysis and Business
Perseroan Prospects of the Company
Perseroan telah memulai kegiatan The Company has started production
produksi sejak tahun 1913 sebagai activities since 1913 as a home industry
industri rumah tangga dan disahkan and was estabilished as a company by the
xvii
Page 19
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
sebagai perusahaan oleh Menteri Minister of Justice of the Republic of
Kehakiman Republik Indonesia pada Indonesia in 1963. Subsequently, the
tahun 1963. Selanjutnya, Perseroan Company made a public offering and also
melakukan penawaran umum serta traded its shares at the Jakarta Stock
mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Exchange (now Indonesia Stock
Jakarta (sekarang Bursa Efek Indonesia), Exchange) as a public company in 1990.
sebagai perusahaan publik pada tahun With its business success, in 2005, the
1990. Seiring keberhasilan usahanya, Company was acquired by PT Philip
pada tahun 2005 Perseroan diakuisisi Morris Indonesia and inaugurated an
oleh PT Philip Morris Indonesia, serta SKM manufacturing Machine-Made
meresmikan pabrik Sigaret Kretek Mesin Kretek (SKM) in 2008.
(SKM) pada tahun 2008.
Perseroan dan Anak Perusahaan The Company and its Subsidiaries
menghasilkan dan mendistribusi produk produce and distribute cigarette products
rokok yang dapat dikelompokkan menjadi that can be grouped into several
beberapa kategori sebagai berikut Sigaret categories as follows: Hand-Rolled Kretek
Kretek Tangan (SKT), Sigaret Kretek Mesin Cigarettes (SKT), Machine-Made Kretek
Kadar Tinggi (SKM HT), Sigaret Kretek High Tar (SKM HT), Machine-Made Kretek
Mesin Kadar Rendah (SKM LT) dan Sigaret Low Tar (SKM LT) and White (SPM) and
Putih Mesin (SPM) dan Sigaret Putih Hand White Cigarette (SPT).
Tangan (SPT).
Selama tahun 2019-2023, penjualan From 2019-2023, the Company’s
Perseroan secara konsolidasian consolidated sales experienced
mengalami pertumbuhan fluktuatif fluctuating growth with a Compound
dengan Compound Annual Growth Rate Annual Growth Rate (CAGR) of 2.26%,
(CAGR) sebesar 2,26%, yaitu dari sebesar from Rp106,055 billion in 2019 to
Rp106.055 miliar pada tahun 2019 Rp115,983 billion in 2023.
menjadi sebesar Rp115.983 miliar pada
tahun 2023.
Sebagai salah satu perusahaan rokok As one of the largest cigarette companies
terbesar di Indonesia dengan pangsa in Indonesia with a market share of 28.6%
pasar sebesar 28,6% pada tahun 2023, in 2023, the Company and its subsidiaries
Perseroan dan Anak Perusahaan berfokus are focused on maintaining and
mempertahankan dan mengembangkan developing the domestic market which is
pasar domestik yang diyakini masih believed to still have enormous potential.
memiliki potensi yang sangat besar. This great potential is also an attraction
Potensi yang besar ini juga menjadi daya for competitors to work on this potential
tarik bagi para pesaing untuk menggarap market share.
pangsa pasar potensial tersebut.
Hingga tahun 2023, wilayah operasional Until 2023, the operational areas of the
Perseroan dan Anak Perusahaan tersebar Company and its subsidiaries are spread
pada berbagai wilayah di Indonesia. across various regions in Indonesia. The
Wilayah operasional terbagi menjadi operational area is divided into a head
kantor pusat, kantor penjualan dan pusat office, a sales office and a distribution
distribusi kantor perwakilan wilayah dan center for regional representative offices
fasilitas produksi produk rokok SKM, SKT and production facilities for SKM, SKT dan
dan SFP. SFP.
xviii
Page 20
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Produk rokok Perseroan diproduksi The Company produces its cigarettes in 7
melalui 7 (tujuh) fasilitas produksi yang (seven) owned manufacturing facilities
dimiliki Perseroan yaitu 2 (dua) fasilitas including: 2 (two) Machine-Made Kretek
produksi SKM yang berlokasi di Pasuruan Cigarette (SKM) production facilities in
(Jawa Timur) dan Karawang (Jawa Barat), Pasuruan (East Java) and Karawang (West
4 (empat) fasilitas produksi SKT di Jawa Java) and 4 (four) Hand-Rolled Kretek
Timur, dan 1 (satu) fasilitas produk Cigarette (SKT) production facilities
tembakau inovatif bebas asap (SFP) di located in East Java, and 1 (one)
Karawang, Jawa Barat. innovative smoke-free tobacco products
(SFP) factory in Karawang, West Java.
Selain itu, Perseroan juga bekerja sama The Company also partners with 38 Third
dengan 38 Mitra Produksi Sigaret (MPS) Party Operators (TPOs) with a total
dengan total pekerja kurang lebih 59.400 workforce of approximately 59,400 hand-
pelinting untuk menghasilkan produk rollers to produce SKT products.
SKT.
d. Keuntungan dan Kerugian d. Advantages and Disadvantages
Keuntungan yang diharapkan diperoleh The advantages that is expected to be
Perseroan dengan melaksanakan obtained by the Company by
Rencana Transaksi adalah menambah implementing the Proposed Transaction
penerimaan pendapatan lain-lain is the increase in the Company's other
Perseroan. income.
Kerugian sehubungan dengan Rencana The disadvantages in regards with the
Transaksi adalah biaya-biaya yang timbul Proposed Transactions are costs incurred
dalam proses Rencana Transaksi, in the Proposed Transactions process,
diantaranya adalah biaya pajak dan including costs for tax, supporting
konsultan penunjang dan jasa consultants and professional services.
profesional.
3. Analisis Kuantitatif 3. Quantitative Analysis
a. Analisis Kinerja Historis a. Historical Performance Analysis
Perseroan menjalankan kegiatan utama The Company carries out its main
usaha pada industri manufaktur dan business activities in the cigarette
perdagangan rokok. Penjualan Perseroan manufacturing and trading industry. Sales
dan Anak Perusahaan terdiri atas of the Company and its Subsidiaries
penjualan ekspor dan domestik produk consist of export and domestic sales of
rokok serta lainnya. Sementara itu, cigarettes and others. Meanwhile,
penjualan domestik produk rokok terdiri domestic sales of cigarette consist of
atas penjualan produk rokok jenis SKM, sales of SKM, SKT, SPM and SPT types of
SKT, SPM dan SPT. cigarette products.
Penjualan bersih Perseroan secara The Company's consolidated net revenue
konsolidasian selama tahun 2019-2023 for 2019-2023 at a Compound Annual
secara Compound Annual Growth Rate Growth Rate (“CAGR”) has fluctuative
(“CAGR”) mengalami fluktuatif increased by 2.26%. In 2023, the
peningkatan sebesar 2,26%. Pada tahun Company's consolidated net revenue was
2023, penjualan bersih Perseroan secara recorded at Rp115,983 billion, an
konsolidasian tercatat sebesar Rp115.983 increase of 4.29% compared to 2022,
xix
Page 21
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
miliar, meningkat sebesar 4,29% mainly from increases in prices partially
dibandingkan tahun 2022, terutama offset with lower cigarette sales volume.
berasal dari kenaikan harga yang
sebagian diimbangi dengan penurunan
volume penjualan rokok.
Beban pokok penjualan konsolidasian The Company's consolidated cost of
Perseroan selama tahun 2019-2023 goods sold in 2019-2023, experienced a
mengalami pertumbuhan fluktuatif fluctuating increase with a CAGR of
secara CAGR sebesar 4,86%. Pada tahun 4.86%. In 2023, the Company’s
2023, beban pokok penjualan Perseroan consolidated cost of goods sold was
secara konsolidasian tercatat sebesar recorded at Rp96,653 billion, an increase
Rp96.653 miliar meningkat sebesar 2,76% of 2.76% compared to 2022, mainly
dibandingkan tahun 2022, terutama driven by raw material. The portion of the
berasal dari kenaikan bahan baku. Porsi Company's consolidated cost of goods
harga pokok penjualan Perseroan secara sold during the years 2019-2023 averaged
konsolidasian selama tahun 2019-2023 81.19% of total revenue.
rata-rata sebesar 81,19% dari total
pendapatan.
Selama tahun 2019-2023, laba kotor During 2019-2023, the Company’s
Perseroan secara konsolidasian consolidated gross profit has experienced
mengalami fluktuatif penurunan secara a fluctuating decrease with a CAGR of
CAGR sebesar 7,25%. Selama tahun 2019- 7.25%. During 2019-2023, the average
2023, rata-rata margin laba kotor gross profit margin of the Company is
Perseroan adalah sebesar 18,81%. 18.81%.
Selama tahun 2019-2023, beban usaha During 2019-2023, the Company’s
Perseroan secara konsolidasian consolidated operating expense has
mengalami fluktuatif peningkatan secara experienced a fluctuating increase with a
CAGR sebesar 3,46%. Pada tahun 2023, CAGR of 3.46%. In 2023, the Company’s
beban usaha Perseroan secara consolidated operating expenses were
konsolidasian tercatat sebesar Rp10.366 recorded at Rp10,366 billion, increased
milliar, meningkat sebesar 10,22% by 10.22% from 2022. It was due mainly
dibandingkan tahun 2022. Hal ini to higher advertising and promotion to
terutama disebabkan oleh kenaikan biaya support the smoke-free products with the
iklan dan promosi untuk mendukung launch of IQOS ILUMA and TEREA; higher
produk bebas asap dengan freight and logistic cost due to higher fuel
diluncurkannya IQOS ILUMA dan TEREA; prices; higher management service fees
biaya pengangkutan dan logistik yang also salaries, wages and employee
lebih tinggi karena naiknya harga bahan benefits.
bakar; biaya jasa manajemen serta gaji,
upah dan tunjangan karyawan yang lebih
tinggi.
Selama tahun 2019-2023, EBITDA During 2019-2023, the Company’s
Perseroan secara konsolidasian consolidated EBITDA has experienced a
mengalami fluktuatif penurunan secara fluctuating increase with a CAGR of
CAGR sebesar 14,02%. 14.02%.
Selama tahun 2019-2023, laba tahun During 2019-2023, the Company’s
berjalan Perseroan secara konsolidasian consolidated profit for the year
mengalami fluktuatif penurunan secara experienced a fluctuating decrease with a
xx
Page 22
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
CAGR sebesar 12,35%. Pada tahun 2023, CAGR of 12.35%. In 2023, the Company’s
laba tahun berjalan Perseroan secara consolidated profit for the year was
konsolidasian tercatat sebesar Rp8.097 recorded at Rp8,097 billion, increased
miliar, meningkat sebesar 28,04% 28.04% compared to 2022, reflecting
dibandingkan tahun 2022 sebagai favorable pricing and cost management
dampak kenaikan harga dan manajemen with overall expenses in line with
biaya di mana secara keseluruhan sejalan inflation, partially offset by lower sales
dengan inflasi, dan sebagian diimbangi volume. During 2019-2023, the average
oleh volume penjualan yang lebih rendah. margin of consolidated profit for the year
Selama tahun 2019-2023, rata-rata of the Company was recorded as 8.42%.
margin laba tahun berjalan Perseroan
secara konsolidasian tercatat sebesar
8,42%.
Jumlah aset Perseroan secara The Company’s consolidated total assets
konsolidasian selama tahun 2019-2023 during 2019-2023 experienced a
mengalami fluktuatif peningkatan secara fluctuating increase with a CAGR of
CAGR sebesar 2,10%. Pada tahun 2023, 2.10%. In 2023, the Company's
jumlah aset Perseroan secara consolidated total assets were recorded
konsolidasian tercatat sebesar Rp55.316 at Rp55,316 billion, an increase of 0.97%
miliar, meningkat sebesar 0,97% dari from 2022, mainly driven by higher fixed
tahun 2022 terutama didorong oleh assets, partially offset by lower current
kenaikan aset tetap, yang sebagian assets.
diimbangi oleh penurunan aset lancar.
Jumlah liabilitas Perseroan secara The Company’s consolidated total
konsolidasian selama tahun 2019-2023 liabilities during 2019-2023 experienced a
mengalami peningkatan secara CAGR fluctuating increase at a CAGR of 13.71%.
sebesar 13,71%. Pada tahun 2023, jumlah In 2023, the Company’s consolidated
liabilitas Perseroan secara konsolidasian total liabilities were recorded at Rp25,446
tercatat sebesar Rp25.446 miliar, billion, decreased 4.40% compared to
menurun sebesar 4,40% dari tahun 2022 2022, due mainly to the decreased in
terutama disebabkan oleh penurunan excise tax payable.
utang cukai.
Jumlah ekuitas Perseroan secara The Company’s consolidated total equity
konsolidasian selama tahun 2019-2023 during 2019-2023 experienced a
mengalami fluktuatif penurunan secara fluctuating decrease at a CAGR of 4.35%.
CAGR sebesar 4,35%.
Pada tahun 2023, jumlah ekuitas In 2023, the Company’s consolidated
Perseroan secara konsolidasian tercatat total equity was recorded at Rp29.870
sebesar Rp29.870 miliar, meningkat billion, increased 6.03% compared to
sebesar 6,03% dari tahun 2022 terutama 2022, mainly reflecting the increased
disebabkan peningkatan laba ditahan. retained earnings.
b. Analisis Inkremental atas Rencana b. Incremental analysis of the Proposed
Transaksi dilakukan untuk mengukur nilai Transaction is carried out to measure the
tambah dari Rencana Transaksi untuk added value of the Proposed Transaction
periode 2024 – 2028. for the period 2024 – 2028.
Inkremental penjualan bersih dan beban The Company's incremental net sales and
pokok penjualan Perseroan selama cost of goods sold for the period 2024-
periode 2024-2028 diproyeksikan tidak 2028 are projected to remain the same in
xxi
Page 23
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
mengalami perubahan sehubungan connection with the implementation of
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi. Proposed Transaction.
Inkremental penghasilan lain-lain The Company's incremental other income
Perseroan selama periode 2024-2027 for the period 2024-2027 is projected to
diproyeksikan mengalami peningkatan increase with an increase in 2026
dengan peningkatan pada tahun 2026 projected at Rp6.68 billion, from a
diproyeksikan sebesar Rp6,68 miliar yang increase in the Company's rent income in
berasal dari peningkatan pendapatan connection with the implementation of
sewa Perseroan sehubungan dengan the Proposed Transaction.
pelaksanaan Rencana Transaksi.
Inkremental laba bersih Perseroan The Company's incremental net profit for
selama periode 2024-2027 diproyeksikan the period 2024-2027 is projected to
mengalami peningkatan, dengan jangka increase, with an agreement term of 3
waktu perjanjian selama 3 tahun, pada years, in 2024 there are tax payments on
tahun 2024 terdapat pembayaran pajak advance rental receipts, incremental net
atas penerimaan sewa dimuka, profit is projected at Rp4.68 billion.
inkremental laba bersih diproyeksikan
sebesar Rp4,68 miliar.
Inkremental laba bersih Perseroan the Company's incremental net profit is
diproyeksikan mengalami peningkatan projected to increase in 2026 of Rp6.68
pada tahun 2026 sebesar Rp6,68 miliar billion, in connection with the
sehubungan dengan pelaksanaan implementation of the Proposed
Rencana Transaksi. Transaction.
Inkremental jumlah aset Perseroan untuk The Company's incremental total assets
tahun 2024 diproyeksikan mengalami for 2024 is projected to increase at
peningkatan sebesar Rp18,04 miliar yang Rp18,04 billion from rent income, for the
berasal dari pendapatan sewa, untuk period 2025-2028 are projected to
periode 2025-2028 jumlah aset remain the same in connection with the
Perseroan diproyeksikan tidak implementation of Proposed Transaction.
mengalami perubahan sehubungan
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi.
Inkremental jumlah liabilitas Perseroan The Company's incremental total
untuk periode 2025-2028 diproyeksikan liabilities for the period 2024-2028 is
mengalami penurunan dengan projected to decrease, with an decrease
penurunan pada tahun 2026 in 2026 projected at Rp6.68 billion from
diproyeksikan sebesar Rp6,68 miliar yang an decrease in deferred revenue -
berasal dari penurunan pendapatan current. The Company's incremental total
tangguhan jangka pendek. Inkremental liabilities for the period 2024 is projected
jumlah liabilitas Perseroan untuk periode to increase projected at Rp13.36 billion
2024 diproyeksikan mengalami from an increase in deferred revenue.
peningkatan diproyeksikan sebesar
Rp13,36 miliar yang berasal dari
peningkatan pendapatan tangguhan.
Inkremental jumlah ekuitas Perseroan The Company's incremental total equity
selama periode 2024-2028 diproyeksikan for the period 2024-2028 is projected to
mengalami peningkatan dengan increase, with an increase in 2026
peningkatan pada tahun 2026 projected at Rp6.68 billion, from an
xxii
Page 24
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
diproyeksikan sebesar Rp6,68 miliar yang increase in unappropriated retained
berasal dari peningkatan saldo laba yang earnings.
belum dicadangkan.
c. Analisis terhadap Laporan Keuangan c. Analysis of the Company's Proforma
Proforma Perseroan per tanggal 31 Financial Statements as of Desember 31,
Desember 2023, yang telah disediakan 2023, provided by the Company's
oleh manajemen Perseroan: management:
Laba (Rugi) Profit & Loss
Proforma penjualan bersih dan beban The Company's net sales and cost of
pokok penjualan Perseroan tidak goods sold proforma projected to remain
mengalami perubahan, sehubungan the same with the implementation of
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi. Proposed Transaction.
Proforma penghasilan lain-lain Perseroan The Company's other income proforma
mengalami penurunan sebesar 0,20% has decreased by 0.20% from charging of
yang berasal dari pendapatan sewa rent income with the implementation of
sehubungan dengan pelaksanaan Proposed Transaction.
Rencana Transaksi.
Proforma laba bersih Perseroan The Company's net profit proforma has
mengalami penurunan sebesar 0,03% decreased from a decrease by 0.03% in
yang berasal dari penurunan penghasilan the Company's selling expenses.
lain-lain Perseroan.
Aset Asset
Proforma Aset Lancar Perseroan The Company's Current Assets proforma
mengalami peningkatan sebesar 0,03%, increased by 0.03%, mainly from the
terutama berasal dari peningkatan kas increase in cash and cash equivalents.
dan setara kas.
Proforma Aset Tidak Lancar Perseroan The Company's Non-Current Assets
tidak mengalami perubahan, sehubungan proforma projected to remain the same
dengan pelaksanaan Rencana Transaksi. with the implementation of Proposed
Transaction.
Proforma Jumlah Aset Perseroan The Company's Total Assets proforma
mengalami penurunan sebesar 0,03%, increased by 0.03%, with the
sehubungan dengan pelaksanaan implementation of the Proposed
Rencana Transaksi. Transaction.
Liabilitas Liabilities
Proforma Liabilitas Jangka Pendek The Company's Short-Term Liabilities
Perseroan mengalami peningkatan proforma increased by 0.03%, mainly
sebesar 0,03%, terutama berasal dari from the increase in deferred revenue -
peningkatan pendapatan tangguhan current.
jangka pendek.
xxiii
Page 25
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Proforma Liabilitas Jangka Panjang The Company's Long-Term Liabilities
Perseroan mengalami peningkatan proforma increased by 0.31%, mainly
sebesar 0,31%, terutama berasal dari originating from an increase in deferred
peningkatan pendapatan tangguhan. revenue.
Proforma Total Liabilitas Perseroan The Company's Total Liabilities Proforma
mengalami peningkatan sebesar 0,05%, increased by 0.05% with the
sehubungan dengan pelaksanaan implementation of Proposed Transaction.
Rencana Transaksi.
Ekuitas Equity
Proforma Ekuitas Perseroan mengalami The Company's Equity Proforma has
penurunan sebesar 0,01%, yang berasal decreased by 0.01% from unappropriated
dari saldo laba yang belum dicadangkan retained earnings with regard to the
sehubungan dengan penurunan laba decrease in the Company's net profit
bersih Perseroan.
4. Analisis atas Faktor Lain Yang Relevan 4. Analysis of Other Relevant Factors
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari Based on information provided by the
manajemen Perseroan, tidak terdapat biaya Company's management, there are no
atau pendapatan yang relevan yang significant relevant costs or revenues
signifikan terkait dengan Rencana Transaksi, related to the Proposed Transactions, other
selain yang telah diungkapkan dalam than those disclosed in the Fairness Opinion
Laporan Pendapat Kewajaran. Report.
5. Analisis Kewajaran Harga Rencana Transaksi 5. Analysis on the Fairness of the Proposed
Transaction Price
Analisis kewajaran terhadap harga Rencana The fairness analysis of the Proposed
Transaksi dilakukan dengan membandingkan Transaction price is carried out by
Harga Rencana Transaksi Draft Perjanjian comparing the Proposed Transaction Price
Sewa Menyewa antara Perseroan dan based on the Draft of Lease Agreement
PMSISC, dengan Nilai Sewa Pasar between the Company and PMSISC, with
berdasarkan laporan penilai independen. the Market Rental Value based on the
independent valuer's report
A. Harga Rencana Transaksi A. Proposed Transaction Price
Berdasarkan Draft Perjanjian Sewa Based on the Draft of Lease Agreement
Menyewa antara Perseroan dan PMSISC, between the Company and PMSISC, the
harga sewa total untuk Objek Sewa, total lease price for the Leased Object
adalah sebesar Rp20.038.500.000 (dua is Rp20,038,500,000 (twenty billion
puluh miliar tiga puluh delapan juta lima thirty eight million five hundred
ratus ribu Rupiah) dan jumlah tersebut thousand Rupiah) and does not include
belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai Value Added Tax (VAT).
(PPN).
xxiv
Page 26
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
B. Nilai Sewa Pasar B. Market Rental Value
Berdasarkan Laporan Penilaian Aset per Based on the Asset Valuation Report as
31 Desember 2023 oleh RSR dengan No. of 31 December 2023 by RSR with
00056/2.0095-04/PI/04/0090/1/V/2024 No. 00056/2.0095-
tanggal 8 Mei 2024, yang ditandatangani 04/PI/04/0090/1/V/2024 date
oleh Pangaloan Siahaan, MAPPI (Cert), May 8, 2024, signed by Pangaloan
dengan ijin Penilai Publik No. P- Siahaan, MAPPI (Cert), with license for
1.09.00090 dan No. STTD.PP-28/PJ- Public Appraiser No. P-1.09.00090 and
1/PM.02/2023, dengan mengaplikasikan No. STTD.PP-28/PJ-1/PM.02/2023, by
Pendekatan pendapatan dengan metode applying the Income Approach with
arus kas diskonto (DCF), maka Nilai Sewa discounted cash flow method (DCF),
Pasar untuk 3 tahun per tanggal 31 the 3 years market rental value as of
Desember 2023 adalah sebesar 31 December 2023 is
Rp20.038.500.000 (dua puluh miliar tiga Rp20,038,500,000 (twenty billion
puluh delapan juta lima ratus ribu thirty-eight million five hundred
Rupiah), dengan rincian sebagai berikut : thousand Rupiah), with the following
(i) sebesar Rp9.688.983.000 untuk Objek details: (i) amounting to
Sewa 1 dan (ii) sebesar Rp10.349.485.000 Rp9,688,983,000 for Lease Object 1
untuk Objek Sewa II. and (ii) amounting to
Rp10,349,485,000 for Lease Object II.
Berikut di bawah ini adalah tabel analisis The following table is the fairness analysis of
kewajaran Harga Rencana Transaksi the Proposed Transaction Price on the
terhadap Nilai Sewa Pasar: market rental value:
Kewajaran : Harga Rencana Transaksi
Harga Rencana Harga Rencana Transaksi terhadap
Nilai Sewa Pasar / Perseroan Berada Dalam Kisaran +/-
Objek Transaksi / Transaksi / Proposed Nilai Sewa Pasar / Proposed
Market Rental Value 7,5% / Fairness: The Company's
Transaction Object Transaction Price Transaction Price to Market Rental
(Rp) Proposed Transaction Price is in the
(Rp) Value
Range of +/-7,5%
Objek Sewa I / Lease
Rp9.688.983.000,00
Object I
Rp20.038.500.000,00
Objek Sewa II / Lease 0,00% Fair
Rp10.349.485.000,00
Object II
Total Rp20.038.500.000,00 Rp20.038.468.000,00
Dengan hasil perbandingan Harga Rencana By comparing the Proposed Transaction
Transaksi dengan Nilai Sewa Pasar dari Price with the Market Rental Value from the
Penilai Independen, maka Rencana Transaksi Independent Valuer, the Proposed
adalah wajar karena Harga Rencana Transaction is fair because the Company's
Transaksi Perseroan berada dalam kisaran Proposed Transaction Price is within the
kewajaran dari Nilai Pasar sebesar 7,5% reasonable range of the Market Value of
sesuai POJK 35 Pasal 48, b. 7.5% in accordance with POJK 35 Article 48,
b.
KESIMPULAN CONCLUSION
Dengan mempertimbangkan analisis kewajaran By considering the fairness analysis of the
atas Rencana Transaksi yang dilakukan meliputi Proposed Transactions which includes analysis
analisis terhadap Rencana Transaksi, analisis of the Proposed Transactions, qualitative
kualitatif dan analisis kuantitatif, analisis atas analysis and quantitative analysis, analysis of
kewajaran harga transaksi serta faktor lain yang the fairness of the transaction price and other
xxv
Page 27
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
relevan, maka menurut pendapat RSR, Rencana relevant factors, in RSR's opinion, the Proposed
Transaksi adalah wajar. Transactions are fair.
PENUTUP CLOSING
Laporan Pendapat Kewajaran ini harus This Fairness Opinion report should be read in
dipandang sebagai satu kesatuan dan conjuction with the full text of the report and
penggunaan sebagian analisis dan informasi the use of part of the analysis and information
tanpa mempertimbangkan keseluruhan without considering the overall information and
informasi dan analisis dapat menyebabkan analysis may lead to misleading view.
pandangan yang menyesatkan.
Kami tidak bertanggung jawab untuk We assume no responsibility to reaffirm or
menegaskan kembali atau melengkapi complete our opinion for any events and
pendapat kami karena peristiwa-peristiwa yang circumtances occurred after the valuation date
terjadi setelah tanggal Laporan Pendapat of this Fairness Opinion Report.
Kewajaran ini.
Hormat kami, KJPP Ruky, Safrudin & Rekan Yours faithfully,
Pemimpin Rekan Rudi M. Safrudin, MAPPI Managing Partner
(Cert.)
Penilai Bisnis Business Valuer
Izin Penilai Publik B-1.10.00269 Registered Public Valuer
License
STTD OJK No. STTD.PB-23/PJ-1/PM.02/2023 STTD OJK No.
MAPPI 00-S-01349 MAPPI
xxvi
Page 28
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
PERNYATAAN PENILAI /
STATEMENT of THE VALUER(s)
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami To the best of our capability and knowledge as
sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di (an) independent Valuer(s), we the undersigned
bawah ini menerangkan bahwa: state that:
1. Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat 1. In preparing this Fairness Opinion Report
Kewajaran ini kami telah bertindak secara we act independently without conflict of
independen tanpa adanya konflik dan tidak duty where we are independent and not
terafiliasi dengan Perseroan, PMSISC, PMI affiliated in any way to the Company,
dan PMID ataupun pihak-pihak yang PMSISC, PMI and PMID and its affiliated
terafiliasi dengan perusahaan tersebut. parties. We also have no personal interests
Kami juga tidak mempunyai kepentingan or advantages related to this assignment.
atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini.
2. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak 2. Furthermore, this Fairness Opinion Report
dilakukan untuk memberikan keuntungan has not been conducted to benefit or
atau merugikan pada pihak manapun. disadvantage any party in particular. Our
Imbalan yang kami terima adalah sama fee for this assignment is not influenced by
sekali tidak dipengaruhi oleh opini atas the opinion on the fairness of the
kewajaran Rencana Transaksi yang Proposed Transactions resulting from this
dihasilkan dari proses analisis kewajaran fairness analysis process and we only
ini dan kami hanya menerima imbalan received professional fee as stated in the
sesuai yang tercantum pada Proposal No. Proposal No. RSR/P-B/FO/040624.05
RSR/P-B/FO/040624.05 tanggal 4 Juni 2024 dated June 4, 2024 and Purchase Order
dan Purchase Order No. 5701048808 No. 5701048808 dated June 6, 2024. The
tanggal 6 Juni 2024. Adapun biaya jasa appraisal service fee complies with the
tersebut telah memperhatikan ketentuan guidelines stipulated by the Association of
yang diatur oleh Ikatan Kantor Jasa Penilai Appraisal Service Firms (IKJPP) MAPPI.
(IKJPP) MAPPI.
3. Penilai bertanggung jawab atas opini 3. The Valuer(s) is responsible for the opinion
Laporan Pendapat Kewajaran; in the Fairness Opinion Report;
4. Pendapat Kewajaran dilaksanakan per 4. This Fairness Opinion was conducted as of
tanggal 31 Desember 2023, parameter dan Desember 31, 2023, all parameters and
laporan keuangan yang digunakan dalam financial statements used in the analysis
analisis didasarkan pada data per tanggal were based on data as of Desember
31 Desember 2023; 31, 2023;
5. Penugasan pendapat kewajaran telah 5. This fairness opinion assignment has been
dilakukan dengan pemahaman terhadap carried out with understanding of the
Obyek Analisis Pendapat Kewajaran pada Object of Fairness Opinion on the
Tanggal Penilaian dan analisis telah Valuation Date, and the analysis has been
dilakukan sesuai dengan Tujuan Pendapat carried out in accordance to the Purpose of
Kewajaran sebagaimana diungkapkan Fairness Opinion as stated in this Report;
dalam Laporan ini;
6. Laporan penilaian ini disusun sesuai 6. This valuation report is prepared in
dengan SPI 2018 dengan Edisi Revisi pada accordance with the SPI 2018 with the
SPI 300, SPI 310, SPI 320, dan SPI 330 yang Revised Edition of SPI 300, SPI 310, SPI 320,
ditetapkan pada 1 Maret 2020 dan KEPI and SPI 330, which were established on 1
xxvii
Page 29
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
seperti yang ditetapkan oleh MAPPI, POJK March 2020, and KEPI as set by MAPPI,
42/2020, POJK 35 dan SEOJK 17; POJK 42/2020, POJK 35 and SEOJK 17;
7. Opini yang dihasilkan dalam penugasan ini 7. The opinion concluded in this assignment
telah disajikan sebagai Kesimpulan pada has been presented as the Conclusion in
Laporan Pendapat Kewajaran ini; this Fairness Opinion Report;
8. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada 8. The scope of work has been disclosed in
ruang lingkup dan data-data yang dianalisis the scope of work and the analyzed data,
serta data ekonomi dan industri yang as well as the economy and industrial data
diungkapkan dalam Laporan Pendapat stated in this Fairness Opinion Report i.e
Kewajaran ini pada Sumber Data diperoleh the Source of Data were obtained from
dari berbagai sumber yang diyakini dapat various sources which we believe can be
dipertanggungjawabkan; accounted;
9. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan 9. This Report explained all assumption and
syarat-syarat pembatasan yang limiting condition affecting the analysis,
mempengaruhi analisis, pendapat dan opinion and conclusion stated in this
kesimpulan yang tertera dalam Penilaian Report;
ini;
10. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, 10. Statements which are basis of analysis,
pendapat dan kesimpulan yang diuraikan opinion and conclusion detailed in this
di dalam Laporan ini adalah benar, sesuai Report are true, in accordance with our
dengan pemahaman terbaik. best understanding.
11. RSR telah melakukan wawancara dan 11. RSR have conducted interviews and
diskusi dengan perwakilan manajemen discussions with the Company’s
Perseroan yaitu Ibu Lysa Sugowati – Kepala management representative Mrs. Lysa
Bagian Pajak Perseroan, Bapak Andy Sugowati, Tax Head Division, Mr. Andy
Revianto - Senior Counsel dan Ibu Angeline Revianto - Senior Counsel and Mrs.
Dini - G&A Supervisor pada tanggal 12 Juni Angeline Dini - G&A Supervisor on June 12,
2024, sehubungan dengan penugasan 2024, with regard to the fairness opinion
Pendapat Kewajaran; assignment;
12. Dalam melakukan penugasan ini, Penilai 12. In conducting this assignment, the
telah memenuhi persyaratan pendidikan Valuer(s) has fulfilled the required
profesional dalam menyiapkan Laporan professional education in preparing
Pendapat Kewajaran; dan Fairness Opinion Report; and
13. Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan 13. No one except those stated in this report
dalam Laporan ini, telah menyediakan has provided professional assistance in
bantuan profesional dalam menyiapkan preparing this Fairness Opinion Report.
Laporan Pendapat Kewajaran.
Jakarta, Juni 2024 Signing Partner Jakarta, June 2024
Rudi M. Safrudin, MAPPI (Cert.)
Penilai Bisnis Business Valuer
Izin Penilai Publik No. B-1.10.00269 Registered Public Valuer License
No.
Terdaftar di OJK No. STTD.PB-23/PJ-1/PM.2/2023 OJK License No.
MAPPI No. 00-S-01349 MAPPI No.
xxviii
Page 30
Final Draft_FO_HMS_Rental Office_Dual_ Ver09_update
Reviewer
Yunus N. Purwono, MAPPI (Cert)
Penilai Bisnis Business Valuer
Izin Penilai Publik B-1.10.00273 Registered Public Valuer
Terdaftar di OJK STTD.PB-12/PJ-1/PM.02/2023 OJK License
MAPPI 06-S-01990 MAPPI
Penilai
Ari Kurnia
Penilai Bisnis Business Valuer
MAPPI 11-T-03180 MAPPI
Register No. RMK-2017.00649 Register No.
Agustya Lisdayanti
Penilai Bisnis Business Valuer
MAPPI 18-P-08359 MAPPI
Register No. RMK-2021.04059 Register No.
xxix
Names mentioned 46 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Philip Morris Sampoerna International Service Center
p.1 ×3
unresolved
org
PT Philip
p.1 ×2
unresolved
org
PT Philip Morris Sampoerna International
p.2
unresolved
org
Financial Services Authority
p.3 ×2
unresolved
org
KJPP Ruky
p.3 ×3
unresolved
org
Minister of Keuangan Republik Indonesia
p.3
unresolved
org
Kementerian Keuangan
p.3
unresolved
org
Minister of Finance
p.3
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik According
p.3
unresolved
org
Minister of Finance Indonesia
p.3
unresolved
person
Safrudin
p.4 ×2
unresolved
org
PT Philip Morris Indonesia Masyarakat
p.8
unresolved
—
IKJPP
· Penilai
p.8
unresolved
org
Rintis & Rekan
p.9 ×10
unresolved
person
Drs. Irhoan
p.9
unresolved
person
Tanudiredja
p.9
unresolved
person
Ruslim
p.10
unresolved
person
Pangaloan Pangaloan Siahaan
p.10 ×2
unresolved
person
Siahaan
p.10 ×2
unresolved
person
Lysa Sugowati
p.10 ×3
unresolved
person
Angeline Dini
p.10 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.11 ×2
unresolved
org
Minister of Justice
p.17 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman
p.17
unresolved
person
Aulia Taufani
p.17 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.17
unresolved
org
Minister of Law and Human Rights
p.17
unresolved
org
Safrudin & Rekan
p.27
unresolved
person
Rudi M. Safrudin
p.27 ×2
unresolved
person
Lysa Bagian Pajak
p.29
unresolved
person
Angeline
p.29
unresolved
person
Dini
p.29
unresolved
person
Reviewer Yunus N. Purwono
p.30
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.364
10705 ms
12 Sep 2026 23:01
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'LEASE',
'description': 'Nilai Sewa Pasar / Perseroan Berada Dalam Kisaran '
'+/- / Transaksi / Proposed Nilai Sewa Pasar / '
'Proposed Market Rental Value 7,5% / Fairness: The '
"Company's"}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'Nilai Sewa Pasar / Perseroan Berada Dalam Kisaran +/- / '
'Transaksi / Proposed Nilai Sewa Pasar / Proposed Market '
"Rental Value 7,5% / Fairness: The Company's",
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}