Back to announcement
20240630_PSGO_Laporan Informasi dan Fakta Material_31677173_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review PSGOSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 62
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00092/2.0162-00/BS/01/0153/1/VI/2024 28 Juni 2024 Kepada Yth. PT PALMA SERASIH Tbk Gedung Graha Arda Lt. 7 Zona B Jl. H.R. Rasuna Said Kav. B-6 Jakarta Selatan 12910 U.p. : Direksi Hal : Pendapat Kewajaran atas Transaksi Dengan hormat, Pada tanggal 28 Juni 2024, PT Palma Serasih Tbk (selanjutnya disebut “Perseroan”) dan PT Sarana Graha Wiraswasta Utama (selanjutnya disebut “SGWU”), pihak yang terafiliasi dengan Perseroan, telah menandatangani Pembaharuan dan Pernyataan Kembali Perjanjian Sewa Menyewa Graha Arda (selanjutnya disebut “PPKPSMGA”), dimana Perseroan telah melakukan sewa ruang kantor yang terletak di Gedung Graha Arda Lantai 7 dan 8, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Kelurahan Setia Budi, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan 12910 kepada SGWU, masing-masing dengan luas 1.169,40 m2 dan 612,65 m2 atau dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2 (selanjutnya disebut “Ruang Kantor”) yang dilangsungkan sejak tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029 dengan biaya sewa sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya sewa per tahun sebesar Rp 1,60 miliar dan biaya service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya service charge per tahun sebesar Rp 1,60 miliar atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 16,04 miliar (selanjutnya disebut “Transaksi”). Sehubungan dengan Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas kewajaran Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/240417-001 tanggal 17 April 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019 dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan (selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Transaksi.
Page 3
ALASAN DAN LATAR BELAKANG TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka
(publicly-held company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang
lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang perusahaan holding, konsultasi
manajemen, dan perdagangan. Perseroan mulai beroperasi secara komersial sejak tahun
2008. Perseroan berdomisili di Gedung Graha Arda Lantai 7 Zone B, Jalan H.R. Rasuna Said,
Kavling B-6, Jakarta Selatan 12910 dengan nomor telepon: (021) 5277 715, nomor faksimile:
(021) 5277 716, dan email: corporate.secretary@palmaserasih.co.id.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, sebelumnya Perseroan
telah menandatangani Perjanjian Sewa Menyewa Graha Arda (selanjutnya disebut “PSMGA”)
pada tanggal 5 Juni 2023, dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU
dengan jangka waktu sewa menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak tanggal
1 Juli 2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang dapat diperpanjang sesuai
kesepakatan kedua belah pihak dengan biaya sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya
service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan
mitigasi risiko atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan
perubahan syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor guna memperoleh
kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk digunakan sebagai kantor pusat
Perseroan dimana aktivitas operasional Perseroan dilakukan sehari-hari.
Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu sewa Ruang
Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal
30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa jangka waktu sewa Ruang Kantor tersebut,
maka Perseroan dapat melakukan penghematan biaya sewa kantor karena biaya sewa dan
biaya service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu sewa, yaitu masing-
masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
Selanjutnya, mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU memiliki
kapasitas yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam menjalankan aktivitas
operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang akan datang apabila terdapat
perkembangan usaha sehingga Transaksi diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan
efisiensi kinerja dan biaya dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi.
Transaksi merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk memitigasi
potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan apabila hendak melakukan
relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang Kantor menolak melanjutkan sewa Ruang Kantor.
Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh kemudahan
koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung sewa ruang kantor dengan
manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan oleh Perseroan dalam melaksanakan
kegiatan operasional kantor pusat sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan
dukungan terhadap kinerja keuangan Perseroan.
2
Page 4
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebelumnya, Perseroan telah menandatangani PSMGA pada tanggal 5 Juni 2023,
dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU dengan jangka waktu sewa
menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak tanggal 1 Juli 2023 sampai
dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang dapat diperpanjang sesuai kesepakatan
kedua belah pihak dengan biaya sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya service
charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan mitigasi
risiko atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan perubahan
syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor guna memperoleh
kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk digunakan sebagai kantor pusat
Perseroan dimana aktivitas operasional Perseroan dilakukan sehari-hari.
• Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu sewa Ruang
Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal
30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa jangka waktu sewa Ruang Kantor
tersebut, maka Perseroan dapat melakukan penghematan biaya sewa kantor karena
biaya sewa dan biaya service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu
sewa, yaitu masing-masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
• Mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU memiliki kapasitas
yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam menjalankan aktivitas
operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang akan datang apabila terdapat
perkembangan usaha sehingga Transaksi diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan
efisiensi kinerja dan biaya dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi.
Transaksi merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk memitigasi
potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan apabila hendak
melakukan relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang Kantor menolak melanjutkan sewa
Ruang Kantor.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh kemudahan
koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung sewa ruang kantor dengan
manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan oleh Perseroan dalam melaksanakan
kegiatan operasional kantor pusat sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan
dukungan terhadap kinerja keuangan Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa
Perseroan dan SGWU berada di bawah pengendalian yang sama, dimana PT Jalinankasih
Sesama (selanjutnya disebut “JS”) merupakan pemegang saham Perseroan dan SGWU
secara langsung masing-masing dengan kepemilikan sebesar 43,50% dan 99,99% serta
terdapat kesamaan pengurus antara Perseroan dan SGWU, maka Transaksi merupakan
transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020
tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan”
(selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
3
Page 5
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik
(selanjutnya disebut “KAP”) Purwantono, Sungkoro & Surja (selanjutnya disebut “PSS”),
jumlah ekuitas Perseroan adalah sebesar Rp 2.237,12 miliar. Selanjutnya, berdasarkan PSM,
nilai transaksi atas Transaksi tersebut adalah sebesar Rp 16,04 miliar.
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Transaksi tersebut mencerminkan kurang dari
20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 31 Desember 2023, sehingga berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Transaksi bukan merupakan transaksi material
sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal 20 April 2020
tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Transaksi tersebut, maka Perseroan menunjuk
penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Transaksi
dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini juga tidak
dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui
Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi dimana
Perseroan telah melakukan sewa Ruang Kantor kepada SGWU, masing-masing dengan luas
1.169,40 m2 dan 612,65 m2 atau dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2 yang dilangsungkan
sejak tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029 dengan biaya sewa sebesar
Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya sewa per tahun sebesar
Rp 1,60 miliar dan biaya service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya
service charge per tahun sebesar Rp 1,60 miliar atau dengan nilai transaksi keseluruhan
sebesar Rp 16,04 miliar.
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Transaksi adalah untuk
memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Transaksi dari aspek
keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia 2018, Edisi Revisi SPI300, SPI310, SPI320, SPI330 (selanjutnya disebut
“SPI”).
4
Page 6
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran diperhitungkan
pada tanggal 31 Desember 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan kepentingan
dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini merupakan laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00339/2.1032/AU.1/01/0685-4/1/III/2024 tanggal 27 Maret 2024 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00410/2.1032/AU.1/01/0685-1/1/III/2023 tanggal 27 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00322/2.1032/AU.1/01/0695-3/1/III/2022 tanggal 25 Maret 2022 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00335/2.1032/AU.1/01/0695-2/1/III/2021 tanggal 29 Maret 2021 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP PSS sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00329/2.1032/AU.1/01/0695-1/1/III/2020 tanggal 27 Maret 2020 dengan
pendapat wajar tanpa pengecualian;
7. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal 31 Desember 2023 sehubungan dengan Transaksi yang disusun oleh manajemen
Perseroan;
5
Page 7
8. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2033 yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
9. PPKPSMGA
10. PSMGA;
11. Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor per 31 Desember 2023 yang disusun oleh
KJPP Suwendho Rinaldy & Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 240620.001/SRR-JK/LP-A/PSGO/OR tanggal 20 Juni 2024;
12. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam akta No. 79
tanggal 20 Juni 2023 oleh Yulia, S.H.;
13. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Astrida Niovita Bachtiar
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Transaksi;
14. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
mendatang;
15. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Transaksi;
16. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
17. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
18. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
19. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan; dan
20. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
6
Page 8
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan informasi
sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah. Dalam
melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan kelengkapan dari
semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan informasi-informasi
lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia secara umum dan kami
tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut. Segala perubahan atas
data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat kami secara material.
Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan bahwa mereka tidak
mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang diberikan kepada kami
menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak bertanggung jawab atas
perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan adanya perubahan data
dan informasi tersebut.
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi disusun
oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas proyeksi laporan
keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah menggambarkan kondisi
operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada penyesuaian yang signifikan
yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Transaksi. Jasa-jasa yang kami
berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Transaksi hanya merupakan pemberian
Pendapat Kewajaran atas Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi, audit, atau perpajakan.
Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Transaksi dari aspek hukum dan implikasi
aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan
keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan
merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah
memperoleh informasi atas status hukum Perseroan berdasarkan anggaran dasar Perseroan.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat ditafsirkan
merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan prosedur-
prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat dimaksudkan
untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan atau
penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Transaksi yang ada dan
mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut terhadap
Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Transaksi pada
tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
7
Page 9
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Transaksi. Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan sesuai dengan jangka
waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai Transaksi yang
diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang berpengaruh
secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan Pendapat
Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi,
memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi, serta
peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis dalam
rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami bertanggung
jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak terbatas
pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara eksternal, yaitu
kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan keuangan, serta
peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal Laporan Pendapat
Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas, maka Pendapat
Kewajaran atas Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR diberikan kesempatan
untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan Pendapat
Kewajaran.
8
Page 10
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Transaksi, KR bertindak secara
independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan
ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki kepentingan
ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Pendapat
Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun.
Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran kesimpulan
yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya menerima imbalan
sesuai dengan surat penugasan No. KR/240417-001 tanggal 17 April 2024 yang telah
disetujui oleh manajemen Perseroan.
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 31 Desember 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat Kewajaran.
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami telah melakukan analisis melalui
pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi dari hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Transaksi.
9
Page 11
I. ANALISIS TRANSAKSI
Berdasarkan pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Transaksi
sebagaimana diuraikan di atas, analisis Transaksi adalah sebagai berikut:
I.A. Identifikasi dan Analisis Hubungan antara Pihak-pihak yang Bertransaksi
I.A.1. PT Palma Serasih Tbk
Dalam Transaksi, Perseroan merupakan pihak yang telah melakukan sewa
Ruang Kantor kepada SGWU, masing-masing dengan luas 1.169,40 m2 dan
612,65 m2 atau dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2 yang dilangsungkan sejak
tanggal 1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029 dengan biaya sewa
sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya sewa per tahun sebesar Rp 1,60
miliar dan biaya service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya
service charge per tahun sebesar Rp 1,60 miliar atau dengan nilai transaksi
keseluruhan sebesar Rp 16,04 miliar.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Desember 2023, Perseroan merupakan pihak yang terafiliasi dengan
SGWU. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham, dan kegiatan usaha
Perseroan adalah sebagai berikut:
I.A.1.a. Latar Belakang
Perseroan didirikan di Jakarta Selatan berdasarkan Akta Notaris Besri Zakaria,
S.H., No. 1 tanggal 3 Juni 2008. Akta pendirian tersebut telah memperoleh
pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. AHU-44713.AH.01.01.Tahun 2008 tanggal 25 Juli
2008.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan,
perubahan terakhir dimuat dalam Akta Notaris Yulia, S.H., No. 79 tanggal 20 Juni
2023. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-AH.01.09-0130113 dan AHU-AH.01.03-0080942 tanggal
21 Juni 2023.
Perseroan berdomisili di Jakarta Selatan dan berkantor pusat di Gedung Graha
Arda Lantai 7 Zona B, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Jakarta Selatan
12910.
10
Page 12
I.A.1.b. Manajemen
Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada tanggal
31 Desember 2023 adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Bungaran Saragih
Komisaris : Ir. Martusin Yapriadi
Komisaris Independen : Dikdik Sugiharto
Direksi
Direktur Utama : Budiono Tanbun
Wakil Direktur Utama : Elisabeth Priska Chairil
Direktur : Johanes Gosal
Direktur : Angelica Octavia Chairil
Direktur : Astrida Niovita Bachtiar
Direktur : Chandra Wilson Harisun
I.A.1.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham Perseroan berikut dengan kepemilikannya pada
tanggal 31 Desember 2023 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Jalinankasih Sesama 8.200.000.000 43,50% 820.000.000.000
PT Serasih Holdico 6.600.000.000 35,01% 660.000.000.000
Budiono Tanbun 1.600.000.000 8,49% 160.000.000.000
Masyarakat 2.450.000.000 13,00% 245.000.000.000
Jumlah 18.850.000.000 100,00% 1.885.000.000.000
I.A.1.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang
perusahaan holding, konsultasi manajemen, dan perdagangan. Perseroan mulai
beroperasi secara komersial sejak tahun 2008.
11
Page 13
I.A.1.e. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang
perusahaan holding, konsultasi manajemen, dan perdagangan. Perseroan mulai
beroperasi secara komersial sejak tahun 2008.
Perseroan, melalui entitas anaknya bergerak dalam satu segmen usaha, yaitu
perkebunan dan pengolahan minyak kelapa sawit (upstream) yang lokasinya
terletak di Provinsi Kalimantan Timur dengan target pasar di Indonesia.
Per 31 Desember 2023, Perseroan memiliki total area tertanam sebesar
27.577 hektar dengan luas perkebunan inti 20.082 hektar dan luas perkebunan
plasma 7.495 hektar, yang terdiri dari 97,00% tanaman menghasilkan (TM) dan
3,00% tanaman belum menghasilkan (TBM). Umur rata-rata tanaman kelapa
sawit Perseroan adalah sembilan tahun dan tergolong usia tanaman muda.
Perseroan memiliki dua Pabrik Kelapa Sawit (PKS) dengan total kapasitas olah
sebesar 150,00 ton per jam.
Dalam kegiatan operasionalnya, Perseroan selalu berupaya untuk
mengoptimalkan produktivitas tanamannya agar mampu memproduksi produk
dengan kualitas tinggi. Selanjutnya, produk komoditas hasil perkebunan mudah
mengalami risiko paparan hama dan penyakit. Untuk itu, Perseroan konsisten
melakukan pencegahan dini terhadap potensi serangan hama seperti ulat api,
rayap, dan tikus serta penyakit tanaman seperti serangan jamur melalui sensus
hama dan penyakit. Untuk mengendalikan hama tanaman secara ramah
lingkungan, Perseroan melakukan pencegahan dengan memelihara burung
hantu, pengembangan jamur cordyceps, serta penanaman antigonon dan
turnera sabulata sebagai tanaman inang sycanus, predator hama ulat api.
Perseroan menjalankan strategi usahanya dalam efisiensi biaya dengan
melakukan otomatisasi melalui peningkatan sistem dan teknologi untuk
meningkatkan akurasi, kecepatan penyajian data, dan kontrol. Selanjutnya,
Perseroan juga menerapkan best management practice dan digitalisasi dalam
setiap kegiatan operasional.
Sebagai salah satu komoditas fundamental dunia, industri minyak kelapa sawit
memiliki prospek usaha yang menjanjikan karena penggunaannya yang
bermanfaat di berbagai aspek. Dengan produktivitas yang tinggi, biaya produksi
yang efisien, dan produk turunan yang bervariatif, permintaan dunia terhadap
minyak kelapa sawit terus meningkat dari tahun ke tahun. Sebagai komoditas
ekspor Indonesia yang berkontribusi besar terhadap perekonomian nasional,
Pemerintah Indonesia berkomitmen mendukung perkembangan industri minyak
kelapa sawit dengan menciptakan iklim usaha yang kondusif.
12
Page 14
Gabungan Pengusaha Kelapa Sawit Indonesia (GAPKI) memprediksikan bahwa
pertumbuhan produksi minyak kelapa sawit akan mengalami penurunan akibat
dipengaruhi oleh rendahnya curah hujan dan pertumbuhan luas lahan
perkebunan kelapa sawit yang relatif sangat kecil. Di sisi lain, konsumsi domestik
minyak kelapa sawit diproyeksikan menjadi sekitar
25,00 juta ton untuk memenuhi kebutuhan pangan, industri oleokimia, dan
produksi biodiesel B35. Dengan demikian, volume ekspor diperkirakan akan
mengalami penurunan karena peningkatan konsumsi domestik.
S&P Global memproyeksikan harga minyak kelapa sawit di industri kelapa sawit
Indonesia dan Malaysia akan berkisar di rata-rata yang lebih tinggi. Dengan
proyeksi harga minyak kelapa sawit yang baik di tahun 2024, Perseroan memi
liki potensi untuk terus berkembang terlebih lagi didukung oleh pertumbuhan
produksi tandan buah segar seiring dengan pertambahan umur tanaman
Perseroan. Perseroan memiliki peluang yang besar untuk terus berkembang
dengan mengoptimalkan potensinya dan melakukan perluasan usaha dengan
melihat prospek industri minyak kelapa sawit yang masih dapat terus tumbuh
pada masa yang akan datang.
I.A.2. PT Sarana Graha Wiraswasta Utama
Dalam Transaksi, SGWU merupakan pihak yang telah menyewakan Ruang
Kantor kepada Perseroan, masing-masing dengan luas 1.169,40 m2 dan 612,65
m2 atau dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2 yang dilangsungkan sejak tanggal
1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029 dengan biaya sewa sebesar Rp
75.000/m2/bulan atau dengan biaya sewa per tahun sebesar Rp 1,60 miliar dan
biaya service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya service
charge per tahun sebesar Rp 1,60 miliar atau dengan nilai transaksi keseluruhan
sebesar Rp 16,04 miliar.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada
tanggal 31 Desember 2023, SGWU merupakan pihak yang terafiliasi dengan
Perseroan. Latar belakang, manajemen, kepemilikan saham dan kegiatan usaha
SGWU adalah sebagai berikut:
I.A.2.a. Latar Belakang
SGWU didirikan berdasarkan Akta Notaris No. 178 tanggal 24 November 1983
dari Kartini Muljadi, S.H., Notaris di Jakarta. Akta tersebut telah memperoleh
persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No.C2-7835.HT.01.01.TH.85 tanggal 9 Desember 1985 serta diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No.7 Tambahan
No. 82 tanggal 24 Januari 1986.
13
Page 15
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami perubahan, yang terakhir dengan
Akta Notaris No. 62 tanggal 17 Februari 2020 dibuat oleh Yulia, S.H., mengenai
perubahan modal ditempatkan dan disetor. Akta perubahan tersebut telah
memperoleh persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia No. AHU-0031879.AH.01.02 tanggal 19 April 2020.
I.A.2.b. Manajemen
Susunan Komisaris dan Direksi SGWU pada tanggal 31 Desember 2023 adalah
sebagai berikut:
Komisaris : Elisabeth Priska Chairil
Direksi
Direktur Utama : Ir. Martusin Yapriadi
Direktur : Kwetariko Lawandra
I.A.2.c. Kepemilikan Saham
Susunan pemegang saham SGWU berikut dengan kepemilikannya pada tanggal
31 Desember 2023 adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Jalinankasih Sesama 154.999 99,999% 154.999.000.000
Elisabeth Priska Chairil 1 0,001% 1.000.000
Jumlah 155.000 100,00% 155.000.000.000
I.A.2.d. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha SGWU adalah bergerak dalam bidang real estate
atau properti komersial yang disewakan.
14
Page 16
I.B. Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Pada tanggal 28 Juni 2024, Perseroan dan SGWU telah menandatangani
PPKPSMGA sehubungan dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting
dalam PSM adalah sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPKPSMGA adalah Perseroan
dan SGWU.
• Objek Transaksi
Objek transaksi berdasarkan PPKPSMGA adalah ruang kantor yang terletak
di Gedung Graha Arda Lantai 7 dan 8, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6,
Kelurahan Setia Budi, Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan 12910 masing-
masing dengan luas 1.169,40 m2 dan 612,65 m2 atau dengan luas
keseluruhan 1.782,05 m2.
Jangka Waktu Sewa
Jangka Waktu Sewa berdasarkan PPKPSMGA adalah sejak tanggal
1 Juli 2024 sampai dengan 30 Juni 2029. Jika Perseroan ingin
memperpanjang PPKPSMGA dari tanggal berakhirnya Jangka Waktu Sewa,
Perseroan akan memberitahukan secara tertulis kepada SGWU sekurang-
kurangnya enam bulan sebelum Jangka Waktu Sewa berakhir.
• Biaya Sewa
Biaya Sewa berdasarkan PPKPSMGA adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Biaya
Biaya Sewa per Nilai Sewa per
Keterangan Luas Lantai (m2) Sewa/Bulan/m2 Nilai Sewa
Bulan (Rp) Tahun
(Rp)
Biaya Sewa Ruang Kantor
Lantai 7 1.169,40 75.000 87.705.000 1.052 5.262
Lantai 8 612,65 75.000 45.948.750 551 2.757
Jumlah 1.782,05 133.653.750 1.604 8.019
Biaya Service Charge
Lantai 7 1.169,40 75.000 87.705.000 1.052 5.262
Lantai 8 612,65 75.000 45.948.750 551 2.757
Jumlah 133.653.750 1.604 8.019
Jumlah Biaya Sewa + Service Charge 267.307.500 3.208 16.038
• Penyelesaian Perselisihan
Perselisihan yang timbul sehubungan dengan PPKPSMGA ini, akan
diselesaikan berdasarkan peraturan dari Badan Arbitrase Nasional
Indonesia.
15
Page 17
I.C. Analisis atas Manfaat dan Risiko dari Transaksi
Manfaat Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebelumnya, Perseroan telah menandatangani PSMGA pada tanggal 5 Juni
2023, dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU dengan
jangka waktu sewa menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak
tanggal 1 Juli 2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang
dapat diperpanjang sesuai kesepakatan kedua belah pihak dengan biaya
sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya service charge sebesar Rp
75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan mitigasi risiko
atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan
perubahan syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor
guna memperoleh kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk
digunakan sebagai kantor pusat Perseroan dimana aktivitas operasional
Perseroan dilakukan sehari-hari.
• Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu
sewa Ruang Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli
2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa
jangka waktu sewa Ruang Kantor tersebut, maka Perseroan dapat
melakukan penghematan biaya sewa kantor karena biaya sewa dan biaya
service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu sewa,
yaitu masing-masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
• Mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU
memiliki kapasitas yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam
menjalankan aktivitas operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang
akan datang apabila terdapat perkembangan usaha sehingga Transaksi
diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan efisiensi kinerja dan biaya
dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi. Transaksi
merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk
memitigasi potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan
apabila hendak melakukan relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang
Kantor menolak melanjutkan sewa Ruang Kantor.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
kemudahan koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung
sewa ruang kantor dengan manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan
oleh Perseroan dalam melaksanakan kegiatan operasional kantor pusat
sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan dukungan terhadap
kinerja keuangan Perseroan.
16
Page 18
Risiko Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan memiliki kemungkinan untuk memperoleh biaya sewa atas ruang
kantor yang lebih rendah dibandingkan dengan biaya sewa Ruang Kantor
saat ini disepakati dengan SGWU. Hal ini akan memberikan potensi kerugian
bagi kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
• Transaksi memberikan jangka waktu sewa yang lebih panjang dari kondisi
dan syarat sebelumnya sehingga Perseroan wajib terus melakukan
kewajiban sewa atas Ruang Kantor kepada SGWU, dimana Perseroan
mungkin kehilangan peluang untuk melakukan sewa kantor pada lokasi lain
pada masa yang datang.
17
Page 19
II. ANALISIS KUALITATIF ATAS TRANSAKSI
II.A. PT Palma Serasih Tbk
II.A.1. Latar Belakang
Perseroan didirikan di Jakarta Selatan berdasarkan Akta Notaris Besri Zakaria,
S.H., No. 1 tanggal 3 Juni 2008. Akta pendirian tersebut telah memperoleh
pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
dengan Surat Keputusan No. AHU-44713.AH.01.01.Tahun 2008 tanggal 25 Juli
2008.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan,
perubahan terakhir dimuat dalam Akta Notaris Yulia, S.H., No. 79 tanggal 20 Juni
2023. Akta tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-AH.01.09-0130113 dan
AHU-AH.01.03-0080942 tanggal 21 Juni 2023.
Perseroan berdomisili di Jakarta Selatan dan berkantor pusat di Gedung Graha
Arda Lantai 7 Zona B, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Jakarta Selatan
12910.
II.A.2. Kegiatan Usaha
Ruang lingkup kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang
perusahaan holding, konsultasi manajemen, dan perdagangan. Perseroan mulai
beroperasi secara komersial sejak tahun 2008.
II.B. Tinjauan Industri Minyak Kelapa Sawit
II.B.1. Tinjauan Industri Minyak Kelapa Sawit di Dunia
Kelapa sawit sebagai tanaman penghasil minyak sawit atau crude palm oil (CPO)
dan inti sawit atau palm kernel oil (PKO) merupakan salah satu minyak yang
paling banyak dikonsumsi dan produktif di dunia. Terutama dalam
negara-negara berkembang, minyak kelapa sawit digunakan sebagai bahan
makanan nabati. Selain digunakan dalam makanan, minyak kelapa sawit juga
digunakan dalam deterjen, kosmetik, dan sebagian kecil sebagai bahan bakar
nabati bahkan pada negara Amerika, lebih dari separuh produk kemasan yang
dikonsumsi mengandung minyak kelapa sawit. Sebagian besar minyak sawit
diproduksi di kawasan Asia, Afrika, dan Amerika Latin hal ini dipicu oleh pohon
kelapa sawit yang membutuhkan suhu hangat, sinar matahari, dan curah hujan
tinggi untuk memaksimalkan produksinya.
Selanjutnya, Indonesia merupakan salah satu negara produsen dan eksportir
minyak sawit terbesar di dunia, dimana produksi minyak sawit dunia didominasi
oleh Indonesia dan Malaysia masing-masing menghasilkan sekitar
85,00% – 90,00% dari total produksi minyak sawit dunia.
18
Page 20
Jumlah
Negara
Produksi
Indonesia 47.000
Malaysia 19.000
Thailand 3.450
Kolombia 1.900
Nigeria 1.500
Sumber: Statista
Berdasarkan data yang diperoleh dari Statista, jumlah produksi minyak sawit
dunia terbesar pada tahun 2023/2024 terdapat di Indonesia dan Malaysia
masing- masing sebesar 47,00 juta MT dan 19,00 juta MT. Kemudian diikuti oleh
Thailand, Kolombia, dan Nigeria masing-masing dengan jumlah produksi minyak
sawit sebesar 3,45 juta MT, 1,90 juta MT, dan 1,50 juta MT. Hal tersebut dipicu
oleh kebutuhan tinggi minyak goreng dunia, dimana minyak sawit menghasilkan
kira-kira 36,00% produksi minyak goreng dunia, penggunaan dalam industri
oleokimia untuk memproduksi kosmetik, produk pembersih, serta produk
derivatif minyak sawit sebagai bahan baku untuk memproduksi energi baru
terbarukan telah mendorong permintaan minyak sawit dunia.
Sementara itu, menurut data yang diperoleh dari Malaysian Palm Oil Board
(MPOB), rata-rata jumlah persediaan minyak kelapa sawit Malaysia pada
September 2023 adalah sebesar 1,83 juta ton mengalami kenaikan sebesar
4,33%, sementara ekspor mengalami penurunan sebesar 1,20 juta ton.
Selanjutnya, berdasarkan data MPOB, konsumsi minyak sawit Malaysia
mengalami peningkatan hampir dua kali lipat menjadi sebesar 494,00 ribu ton
pada September 2023 dibandingkan dengan periode yang sama di tahun
sebelumnya.
Januari – Juni 2023, mengalami kenaikan sebesar 17,20% dibandingkan dengan
rata-rata jumlah persediaan minyak kelapa sawit pada periode
Januari – Juni 2022 yaitu mencapai sebesar 1.828,15 ton. Selanjutnya pada
Agustus 2023 persediaan minyak kelapa sawit mengalami kenaikan mencapai
sebesar 23,00% kenaikan tertinggi semenjak Januari 2023 hal ini disebabkan
karena perkiraan tingkat produksi yang kuat dan melemahnya tingkat ekspor
yang terjadi.
19
Page 21
Harga Bulanan untuk Minyak Sawit
Juli 2023 – Januari 2024
(Dalam USD/ MT)
900,00
880,00
860,00
840,00
820,00
800,00
780,00
760,00
Jul Agst Sept Okt Nov Des Jan
Harga 878,50 860,82 829,60 804,26 830,47 813,51 844,90
Sumber : Statista
Berdasarkan data dari Statista, harga minyak sawit di dunia pada periode
Juli 2023 – Januari 2024 mengalami fluktuasi dimana pada bulan Agustus,
September, Oktober, dan Desember 2023 masing-masing harga minyak sawit
mengalami penurunan masing-masing sebesar USD 17,68 per MT,
USD 31,22 per MT, USD 25,34 per MT dan USD 16,96 per MT atau masing-
masing setara dengan 2,01%, 3,63%, 3,05%, dan 2,04% jika dibandingkan
dengan bulan sebelumnya. Sementara itu, berdasarkan data yang diperoleh dari
Fitch Ratings dalam laporannya dengan judul Asian Crude Palm Oil Monitor
4Q23, harga spot minyak sawit Malaysia pada Desember 2023 mengalami
penurunan menjadi di bawah USD 800,00 per MT, pola iklim El Nino membawa
dampak besar terhadap pasokan minyak sawit dunia.
Menurut data yang diperoleh dari Bloomberg, harga komoditas minyak sawit
pada tahun 2024, 2025, 2026, dan 2027 masing-masing diproyeksikan sebesar
MYR 3.545,00 per MT, MYR 3.380,00 per MT, MYR 3.000,00 per MT, dan
MYR 3.250,00 per MT. Pada tahun 2025 dan 2026 harga minyak sawit
mengalami penurunan masing-masing sebesar MYR 165,00 per MT dan
MYR 380,00 per MT atau masing-masing setara dengan 4,65% dan 11,24%
dibandingkan dengan bulan sebelumnya, sedangkan pada tahun 2027 harga
minyak sawit mengalami kenaikan sebesar MYR 250,00 per MT atau setara
dengan 8,33% dibandingkan dengan bulan sebelumnya.
20
Page 22
Berdasarkan laporan dari Custom Market Insights dalam laporannya dengan
judul Palm Oil Market Size, Trends and Insights By Nature By Product Type, By
End User, and By Region - Global Industry Overview, Statistical Data,
Competitive Analysis, Share, Outlook, and Forecast 2024–2033, pangsa pasar
minyak kelapa sawit dunia diproyeksikan menjadi sebesar USD 103,60 miliar,
mengalami pertumbuhan pada tingkat laju pertumbuhan majemuk tahunan
(compound annual growth rate/CAGR) sebesar 4,25% dihitung sejak tahun 2023
sampai 2032. Industri minyak kelapa sawit dunia didorong oleh peningkatan
permintaan produk minyak kelapa sawit yang berkelanjutan dipengaruhi oleh
kesadaran akan kelestarian lingungan dan peraturan Pemerintah dunia, selain
itu rekanan dengan organisasi lingungan dunia turut mempromosikan produk
minyak kelapa sawit yang berkelanjutan untuk mendukung industri minyak
kelapa sawit dalam jangka panjang di masa depan.
II.B.2. Tinjauan Industri Minyak Kelapa Sawit di Indonesia
Kelapa sawit merupakan salah satu komoditas hasil perkebunan yang
mempunyai peran penting dalam kegiatan perekonomian di Indonesia hal ini
disebabkan oleh kemampuannya dalam menghasilkan minyak nabati yang
banyak dibutuhkan oleh sektor industri. Sifatnya yang tahan oksidasi dengan
tekanan tinggi dan kemampuannya melarutkan bahan kimia yang tidak larut oleh
bahan pelarut lainnya, serta daya melapis yang tinggi membuat minyak kelapa
sawit dapat digunakan sebagai minyak masak, minyak industri, maupun
biodiesel. Salah satu faktor yang mendukung industri minyak kelapa sawit di
Indonesia, yaitu kondisi geografis dimana Indonesia merupakan negara dengan
iklim tropis yang sangat cocok dalam membudidayakan pohon kelapa sawit.
Perkebunan kelapa sawit terbesar di Indonesia tersebar di beberapa wilayah
yaitu, pantai timur Sumatera, Aceh, Kalimantan, Sulawesi, dan Papua.
Industri minyak sawit merupakan industri strategis yang berkontribusi terhadap
perekonomian Indonesia maupun meningkatkan kesejahteraan masyarakat baik
dalam pembangunan ekonomi, berkontribusi atas devisa negara,
pengembangan wilayah serta peningkatan produk domestik regional bruto, dan
pengurangan kemiskinan pada sentra sawit. Menurut data dari GAPKI,
perkebunan kelapa sawit merupakan rantai utama dari sistem rantai pasok
industri minyak sawit Indonesia. Perkebunan kelapa sawit Indonesia terdiri dari
perkebunan perusahaan swasta, Badan Usaha Milik Negara, dan perkebunan
rakyat. Produksi kelapa sawit digunakan untuk memasok industri hilir menjadi
berbagai produk olahan yang selanjutnya akan masuk ke pasar domestik
maupun luar negeri.
Menurut data yang diperoleh dari GAPKI, volume ekspor minyak sawit Indonesia
mengalami penurunan sekitar 4,00% dari 32,00 juta ton di tahun 2023 menjadi
sebesar 29,00 juta ton atau 30,00 juta ton di tahun 2024. Penyebab turunnya
volume ekspor tersebut adalah faktor geopolitik dan menurunnya pertumbuhan
ekonomi Tiongkok. Nilai ekspor minyak sawit Indonesia berpotensi mencapai
USD 30,00 miliar pada tahun 2024, dengan harga berada di sekitar USD 900,00
sampai USD 1.000 per ton.
21
Page 23
Selanjutnya, berdasarkan data yang diperoleh dari GAPKI, total konsumsi lokal
minyak kelapa sawit di Indonesia pada tahun 2023 adalah sebesar
23,13 juta ton, mengalami peningkatan sebesar 8,90%. Program biodiesel yang
telah dijalankan sejak Juli 2022 telah meningkatan konsumsi minyak sawit pada
tahun 2023 sebesar 10,65 juta ton atau setara dengan 17,68% dibandingkan
dengan tahun sebelumnya.
Sementara itu, berdasarkan data Badan Riset dan Inovasi Nasional, Pemerintah
Indonesia sedang berupaya untuk melakukan hilirisasi untuk industri kelapa
sawit, hilirisasi ini adalah untuk membuat produk yang berasal dari kelapa sawit
menjadi lebih bernilai. Produk yang masih diekspor oleh Indonesia adalah dalam
CPO dan PKO. Produk turunan hilir minyak kelapa sawit yang sedang
dikembangkan adalah oleo pangan, oleokimia, dan biofuel. Oleokimia
merupakan produk kimia yang berasal dari kelapa sawit, seperti kosmetik,
farmasi, kesehatan, dan pertanian yang dinilai lebih ramah lingkungan dan
biodegradable.
Selanjutnya, berdasarkan data Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian
Republik Indonesia, Pemerintah turut membantu para petani sawit dengan cara
melakukan Program Peremajaan Sawit Rakyat (PSR) yaitu program dengan
memperbaharui kebun dengan bibit kelapa sawit yang unggul dan berkualitas,
serta untuk mengurangi resiko adanya pembukaan lahan ilegal. Lalu ada upaya
lain yang dibantu oleh Pemerintah dengan Program Sarana Prasarana yang
berupa pemberian bantuan benih, pupuk, pestisida, dan mesin pertaninan.
Menurut Menko Perekonomian, Pemerintah masih menargetkan untuk 300 ribu
petani yang akan mengikuti PSR.
Berdasarkan data yang diperoleh dari Imarc dalam laporannya yang berjudul
Indonesia Palm Oil Market Report by Packaging Type, Packaging Material, Pack
Size, Application, Distribution Channel, and Region 2024-2032, nilai pasar
minyak kelapa sawit di Indonesia pada tahun 2032 diproyeksikan akan menjadi
sebesar USD 13,20 miliar, mengalami pertumbuhan pada tingkat CAGR sebesar
2,60% dihitung sejak tahun 2024 sampai 2032. Salah satu faktor pendukung
industri minyak kelapa sawit Indonesia adalah peningkatan permintaan minyak
goreng dalam industri makanan dan minuman, sebagaimana minyak goreng
digunakan dalam banyak produk turunan makanan. Selain itu, program yang
ditetapkan Pemerintah seperti Badan Pengelola Dana Perkebunan Sawit dan
sertifikasi Indonesia Sustainable Palm Oil untuk mendukung petani sawit,
meningkatkan produksi sawit, meningkatkan ekspor, dan mempromosikan
praktik pengolahan sawit berkelanjutan diproyeksikan mendorong pertumbuhan
industri minyak kelapa sawit nasional.
22
Page 24
II.C. Kegiatan Operasional dan Prospek Usaha
Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang perusahaan
holding, konsultasi manajemen, dan perdagangan. Perseroan mulai beroperasi
secara komersial sejak tahun 2008.
Perseroan, melalui entitas anaknya bergerak dalam satu segmen usaha, yaitu
perkebunan dan pengolahan minyak kelapa sawit (upstream) yang lokasinya
terletak di Provinsi Kalimantan Timur dengan target pasar di Indonesia.
Per 31 Desember 2023, Perseroan memiliki total area tertanam sebesar
27.577 hektar dengan luas perkebunan inti 20.082 hektar dan luas perkebunan
plasma 7.495 hektar, yang terdiri dari 97,00% TM dan 3,00% TBM. Umur
rata-rata tanaman kelapa sawit Perseroan adalah sembilan tahun dan tergolong
usia tanaman muda. Perseroan memiliki dua PKS dengan total kapasitas olah
sebesar 150,00 ton per jam.
Dalam kegiatan operasionalnya, Perseroan selalu berupaya untuk
mengoptimalkan produktivitas tanamannya agar mampu memproduksi produk
dengan kualitas tinggi. Selanjutnya, produk komoditas hasil perkebunan mudah
mengalami risiko paparan hama dan penyakit. Untuk itu, Perseroan konsisten
melakukan pencegahan dini terhadap potensi serangan hama seperti ulat api,
rayap, dan tikus serta penyakit tanaman seperti serangan jamur melalui sensus
hama dan penyakit. Untuk mengendalikan hama tanaman secara ramah
lingkungan, Perseroan melakukan pencegahan dengan memelihara burung
hantu, pengembangan jamur cordyceps, serta penanaman antigonon dan
turnera sabulata sebagai tanaman inang sycanus, predator hama ulat api.
Perseroan menjalankan strategi usahanya dalam efisiensi biaya dengan
melakukan otomatisasi melalui peningkatan sistem dan teknologi untuk
meningkatkan akurasi, kecepatan penyajian data, dan kontrol. Selanjutnya,
Perseroan juga menerapkan best management practice dan digitalisasi dalam
setiap kegiatan operasional.
Sebagai salah satu komoditas fundamental dunia, industri minyak kelapa sawit
memiliki prospek usaha yang menjanjikan karena penggunaannya yang
bermanfaat di berbagai aspek. Dengan produktivitas yang tinggi, biaya produksi
yang efisien, dan produk turunan yang bervariatif, permintaan dunia terhadap
minyak kelapa sawit terus meningkat dari tahun ke tahun. Sebagai komoditas
ekspor Indonesia yang berkontribusi besar terhadap perekonomian nasional,
Pemerintah Indonesia berkomitmen mendukung perkembangan industri minyak
kelapa sawit dengan menciptakan iklim usaha yang kondusif.
23
Page 25
GAPKI memprediksikan bahwa pertumbuhan produksi minyak kelapa sawit akan
mengalami penurunan akibat dipengaruhi oleh rendahnya curah hujan dan
pertumbuhan luas lahan perkebunan kelapa sawit yang relatif sangat kecil. Di
sisi lain, konsumsi domestik minyak kelapa sawit diproyeksikan menjadi sekitar
25,00 juta ton untuk memenuhi kebutuhan pangan, industri oleokimia, dan
produksi biodiesel B35. Dengan demikian, volume ekspor diperkirakan akan
mengalami penurunan karena peningkatan konsumsi domestik.
S&P Global memproyeksikan harga minyak kelapa sawit di industri kelapa sawit
Indonesia dan Malaysia akan berkisar di rata-rata yang lebih tinggi. Dengan
proyeksi harga minyak kelapa sawit yang baik di tahun 2024, Perseroan memi
liki potensi untuk terus berkembang terlebih lagi didukung oleh pertumbuhan
produksi tandan buah segar seiring dengan pertambahan umur tanaman
Perseroan. Perseroan memiliki peluang yang besar untuk terus berkembang
dengan mengoptimalkan potensinya dan melakukan perluasan usaha dengan
melihat prospek industri minyak kelapa sawit yang masih dapat terus tumbuh
pada masa yang akan datang.
II.D. Alasan Dilakukan Transaksi
Alasan dilakukannya Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebelumnya, Perseroan telah menandatangani PSMGA pada tanggal 5 Juni
2023, dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU dengan
jangka waktu sewa menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak
tanggal 1 Juli 2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang
dapat diperpanjang sesuai kesepakatan kedua belah pihak dengan biaya
sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya service charge sebesar Rp
75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan mitigasi risiko
atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan
perubahan syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor
guna memperoleh kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk
digunakan sebagai kantor pusat Perseroan dimana aktivitas operasional
Perseroan dilakukan sehari-hari.
• Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu
sewa Ruang Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli
2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa
jangka waktu sewa Ruang Kantor tersebut, maka Perseroan dapat
melakukan penghematan biaya sewa kantor karena biaya sewa dan biaya
service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu sewa,
yaitu masing-masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
24
Page 26
• Mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU
memiliki kapasitas yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam
menjalankan aktivitas operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang
akan datang apabila terdapat perkembangan usaha sehingga Transaksi
diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan efisiensi kinerja dan biaya
dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi. Transaksi
merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk
memitigasi potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan
apabila hendak melakukan relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang
Kantor menolak melanjutkan sewa Ruang Kantor.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
kemudahan koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung
sewa ruang kantor dengan manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan
oleh Perseroan dalam melaksanakan kegiatan operasional kantor pusat
sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan dukungan terhadap
kinerja keuangan Perseroan.
II.E. Analisis Keuntungan dan Kerugian dari Transaksi
Keuntungan Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sebelumnya, Perseroan telah menandatangani PSMGA pada tanggal 5 Juni
2023, dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU dengan
jangka waktu sewa menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak
tanggal 1 Juli 2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang
dapat diperpanjang sesuai kesepakatan kedua belah pihak dengan biaya
sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya service charge sebesar Rp
75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan mitigasi risiko
atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan
perubahan syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor
guna memperoleh kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk
digunakan sebagai kantor pusat Perseroan dimana aktivitas operasional
Perseroan dilakukan sehari-hari.
• Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu
sewa Ruang Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli
2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa
jangka waktu sewa Ruang Kantor tersebut, maka Perseroan dapat
melakukan penghematan biaya sewa kantor karena biaya sewa dan biaya
service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu sewa,
yaitu masing-masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
25
Page 27
• Mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU
memiliki kapasitas yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam
menjalankan aktivitas operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang
akan datang apabila terdapat perkembangan usaha sehingga Transaksi
diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan efisiensi kinerja dan biaya
dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi. Transaksi
merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk
memitigasi potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan
apabila hendak melakukan relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang
Kantor menolak melanjutkan sewa Ruang Kantor.
• Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
kemudahan koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung
sewa ruang kantor dengan manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan
oleh Perseroan dalam melaksanakan kegiatan operasional kantor pusat
sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan dukungan terhadap
kinerja keuangan Perseroan.
Kerugian Transaksi adalah sebagai berikut:
• Perseroan memiliki kemungkinan untuk memperoleh biaya sewa atas ruang
kantor yang lebih rendah dibandingkan dengan biaya sewa Ruang Kantor
saat ini disepakati dengan SGWU. Hal ini akan memberikan potensi kerugian
bagi kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
• Transaksi memberikan jangka waktu sewa yang lebih panjang dari kondisi
dan syarat sebelumnya sehingga Perseroan wajib terus melakukan
kewajiban sewa atas Ruang Kantor kepada SGWU, dimana Perseroan
mungkin kehilangan peluang untuk melakukan sewa kantor pada lokasi lain
pada masa yang datang.
26
Page 28
III. ANALISIS KUANTITATIF ATAS TRANSAKSI
III.A. Analisis atas Kinerja Historis Perseroan
Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 telah diaudit
oleh KAP PSS masing-masing dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.
Ikhtisar data keuangan penting Perseroan adalah sebagai berikut:
III.A.1. Laporan Posisi Keuangan
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 1.543.774 807.150 367.457 200.611 406.858
Piutang usaha
pihak ketiga - neto 19.212 63.234 154.863 32.675 10.177
Piutang lain-lain pihak ketiga 27.460 17.519 2.115 1.865 710
Persediaan 132.409 222.782 73.945 53.555 73.044
Aset biologis 62.536 66.000 61.153 48.556 23.702
Pajak dibayar di muka 65.392 86.005 92.482 114.790 104.174
Uang muka dan biaya dibayar di muka 8.289 8.647 5.983 2.671 2.775
Piutang plasma - bagian lancar 6.324 33.567 125.129 105.376 10.808
Aset lancar lainnya - - 70.776 - -
Jumlah Aset Lancar 1.865.395 1.304.904 953.903 560.101 632.248
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka jangka panjang 107.790 101.015 128.752 125.290 238.279
Aset tetap - neto 1.041.527 1.108.937 971.692 950.537 675.576
Tanaman produktif:
Tanaman menghasilkan - neto 1.077.059 1.333.463 1.218.946 1.111.579 930.516
Tanaman belum menghasilkan 9.005 164.467 304.341 286.867 493.592
Pembibitan 5.821 25.378 28.795 28.306 26.977
Persiapan lahan - 1.186 1.177 98.366 112.494
Aset takberwujud - neto 239 353 143 224 518
Taksiran tagihan pajak 11.663 7.646 7.727 8.768 1.545
Piutang plasma setelah dikurangi bagian lancar 14.800 37.200 44.066 176.775 83.311
Aset pajak tangguhan - neto 7.475 15.923 32.200 37.157 42.797
Aset tidak lancar lainnya 40.411 40.385 40.165 17.753 17.753
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.315.788 2.835.953 2.778.004 2.841.623 2.623.359
JUMLAH ASET 4.181.184 4.140.857 3.731.908 3.401.723 3.255.607
27
Page 29
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 124.048 211.758 69.941 34.937 31.498
Utang usaha - pihak ketiga 30.441 71.735 72.834 11.194 11.189
Utang lain-lain 43.114 15.496 30.566 32.738 53.048
Utang pajak 61.920 27.320 12.331 3.930 3.427
Utang plasma 54.370 28.822 3.758 - -
Uang muka pelanggan 92.376 64.386 68.548 86.693 59.049
Beban akrual 19.386 23.161 21.866 22.715 20.490
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu
satu tahun:
Liabilitas sewa 5.136 6.917 3.342 8.488 -
Utang bank 199.328 161.600 120.256 78.984 58.427
Utang pembiayaan konsumen 33.569 27.553 14.224 9.830 5.796
Imbalan pasca kerja jangka pendek 9.818 12.160 383 - -
Utang sewa pembiayaan - - - - 7.998
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 673.506 650.909 418.048 289.510 250.921
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 2.216 12.504 5.109 3.793 -
Utang bank 1.180.853 1.707.285 1.824.220 1.835.263 1.761.178
Utang pembiayaan konsumen 36.953 38.178 14.806 13.443 8.566
Utang sewa pembiayaan - - - - 8.460
Liabilitas pajak tangguhan - neto 12.489 11.492 6.391 8.286 8.387
Liabilitas imbalan kerja 38.047 34.396 38.521 41.200 40.974
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 1.270.557 1.803.856 1.889.047 1.901.985 1.827.565
JUMLAH LIABILITAS 1.944.063 2.454.765 2.307.096 2.191.495 2.078.486
EKUITAS
Modal saham 1.885.000 1.885.000 1.885.000 1.885.000 1.885.000
Tambahan modal disetor (21.549) (21.549) (21.549) (21.549) (21.549)
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan nonpengendali (1.579) (1.579) (1.579) (1.579) (1.579)
Penghasilan komprehensif lain 5.898 4.124 546 (436) (7.424)
Saldo laba (defisit) 369.048 (180.196) (437.878) (651.720) (677.840)
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
induk 2.236.819 1.685.800 1.424.540 1.209.716 1.176.609
Kepentingan non-pengendali 302 292 272 512 512
JUMLAH EKUITAS 2.237.121 1.686.092 1.424.812 1.210.228 1.177.121
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.181.184 4.140.857 3.731.908 3.401.723 3.255.607
III.A.2. Aset
Jumlah aset Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021,
2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 4.181,18 miliar,
Rp 4.140,86 miliar, Rp 3.731,91 miliar, Rp 3.401,72 miliar, dan
Rp 3.255,61 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar USD 40,33 miliar atau setara dengan 0,97% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan kas dan bank sebesar Rp 736,62 miliar, yang disertai dengan
penurunan persediaan, tanaman menghasilkan - neto, dan tanaman belum
menghasilkan masing-masing sebesar Rp 90,37 miliar,
Rp 256,40 miliar, dan Rp 155,46 miliar.
28
Page 30
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar USD 408,95 miliar atau setara dengan 10,96% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan kas dan bank sebesar Rp 439,69 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 330,18 miliar atau setara dengan 9,71% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh kenaikan kas dan bank serta piutang usaha – pihak ketiga neto masing-
masing sebesar Rp 166,85 miliar dan Rp 122,19 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah aset Perseroan mengalami kenaikan
sebesar Rp 146,12 miliar atau setara dengan 4,49% dibandingkan dengan
jumlah aset pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama disebabkan
oleh piutang plasma – bagian lancar, aset tetap – neto, dan tanaman
menghasilkan neto masing-masing sebesar Rp 94,57 miliar,
Rp 274,96 miliar, dan Rp 181,06 miliar, yang disertai dengan penurunan kas dan
bank serta tanaman belum menghasilkan masing-masing sebesar
Rp 206,25 miliar dan Rp 206.73 miliar.
III.A.3. Liabilitas
Jumlah liabilitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022,
2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 1.944,06 miliar,
Rp 2.454,77 miliar, Rp 2.307,10 miliar, Rp 2.191,50 miliar, dan
Rp 2.078,49 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
penurunan sebesar Rp 510,70 miliar atau setara dengan 20,80% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2022. Penurunan ini
terutama disebabkan oleh penurunan utang bank sebesar Rp 488,70 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 147,67 miliar atau setara dengan 6,40% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan utang bank jangka pendek sebesar
Rp 141,82 juta.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 115,60 miliar atau setara dengan 5,27% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2020. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan utang bank dan utang usaha
masing-masing sebesar Rp 65,23 miliar dan Rp 61,64 miliar.
29
Page 31
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah liabilitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 113,01 miliar atau setara dengan 5,44% dibandingkan
dengan jumlah liabilitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh kenaikan uang muka pelanggan dan utang bank
masing-masing sebesar Rp 27,64 miliar dan Rp 94,64 miliar.
III.A.4. Ekuitas
Jumlah ekuitas Perseroan pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021,
2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar Rp 2.237,12 miliar,
Rp 1.686,09 miliar, Rp 1.424,81 miliar, Rp 1.210,23 miliar, dan
Rp 1.177,12 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2023, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 551,03 juta atau setara dengan 32,68% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2022. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 549,24 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2022, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 261,28 miliar atau setara dengan 18,34% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba bersih yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 257,68 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2021, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 214,58 miliar atau setara dengan 17,73% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2021. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 213,84 miliar.
Pada tanggal 31 Desember 2020, jumlah ekuitas Perseroan mengalami
kenaikan sebesar Rp 33,11 miliar atau setara dengan 2,81% dibandingkan
dengan jumlah ekuitas pada tanggal 31 Desember 2019. Kenaikan ini terutama
disebabkan oleh laba tahun berjalan yang dibukukan oleh Perseroan sebesar
Rp 26,50 miliar.
30
Page 32
III.A.5. Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
Penjualan neto 2.049.488 1.972.825 1.766.255 930.504 728.563
Beban pokok penjualan 1.480.090 1.408.516 1.329.816 662.204 600.698
Laba bruto 569.398 564.309 436.438 268.299 127.864
Beban penjualan (98.277) (69.486) (52.453) (52.739) (68.058)
Beban umum dan administrasi (119.684) (101.120) (75.312) (81.852) (86.749)
Laba atas perubahan nilai wajar aset biologis 2.557 4.847 12.597 24.854 10.092
Pendapatan usaha lainnya 57.284 65.874 50.263 28.321 16.015
Beban usaha lainnya (23.505) (792) (3.454) (10.209) (42.060)
Laba usaha 387.773 463.631 368.079 176.674 (42.896)
Keuntungan atas pelepasan investasi 399.742 - - - -
Beban keuangan (147.501) (152.581) (147.616) (148.233) (137.568)
Pendapatan keuangan 24.926 9.557 5.811 6.912 5.280
Pajak final terkait dengan pendapatan keuangan (4.985) (1.911) (1.162) (1.382) (1.056)
Laba sebelum manfaat (beban) pajak final dan penghasilan 659.955 318.696 225.112 33.970 (176.240)
Beban pajak final (327) (162) (167) (3.719) (0)
Manfaat (beban) pajak penghasilan (110.384) (60.852) (11.103) (3.750) 15.252
Laba tahun berjalan 549.244 257.682 213.842 26.501 (160.988)
Pendapatan komprehensif lainnya 1.775 3.578 982 6.987 (2.979)
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 551.019 261.260 214.824 33.488 (163.967)
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 549.244 257.682 213.842 26.501 (160.988)
Kepentingan non-pengendali (0) 0 (0) (0) 0
III.A.6 Penjualan Neto
Penjualan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 masing-masing adalah sebesar
Rp 2.049,49 miliar, Rp 1.972,83 miliar, Rp 1.766,26 miliar,
Rp 930,50 miliar, dan Rp 728,56 miliar.
Penjualan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 76,66 miliar atau setara
dengan 3,89% dibandingkan dengan penjualan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2022.
Penjualan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 206,57 miliar atau setara
dengan 11,70% dibandingkan dengan penjualan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2021.
Penjualan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar 835,75 miliar atau setara
dengan 89,82% dibandingkan dengan penjualan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2020.
Penjualan neto Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 201,94 miliar atau setara
dengan 27,72% dibandingkan dengan penjualan neto untuk tahun yang berakhir
pada tanggal 31 Desember 2019.
31
Page 33
III.A.7. Laba Tahun Berjalan
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020 masing-masing adalah sebesar
Rp 549,24 miliar, Rp 257,68 miliar, Rp 213,84 miliar, dan Rp 26,50 miliar. Rugi
tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 adalah sebesar Rp 160,99 miliar.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2023 mengalami kenaikan sebesar Rp 291,56 miliar atau setara
dengan 113,15% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 mengalami kenaikan sebesar Rp 43,84 miliar atau setara
dengan 20,50% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 mengalami kenaikan sebesar Rp 187,34 miliar atau setara
dengan 706,93% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020.
Laba tahun berjalan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 mengalami kenaikan sebesar Rp 187,49 miliar atau setara
dengan 116,46% dibandingkan dengan laba tahun berjalan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019.
32
Page 34
III.A.8. Laporan Arus Kas
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI
Penerimaan dari pelanggan 2.109.332 2.061.305 1.624.545 935.392 724.527
Penerimaan dari pendapatan usaha lainnya 55.352 48.265 18.957 35.030 7.570
Penerimaan pendapatan keuangan 19.941 7.645 4.649 5.529 4.224
Pembayaran kepada pemasok (1.096.500) (1.289.767) (1.092.102) (477.022) (415.912)
Pembayaran kepada karyawan (278.250) (173.646) (141.302) (134.185) (116.739)
Pembayaran untuk pajak penghasilan (63.736) (31.031) (42.457) (84.900) (133.608)
Pembayaran beban operasional (73.921) (88.116) (3.285) (438) (1.545)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Operasi 672.218 534.656 369.005 279.406 68.517
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI
Penerimaan dari penjualan entitas anak 568.243 - - - 5.098
Penerimaan atas piutang plasma - neto 28.768 104.073 146.253 (67.231) (65.489)
Penerimaan penjualan aset tetap 150 927 - 3.918 3.612
Penambahan uang muka jangka panjang - aset tetap (90.862) (62.048) (3.698) (18.242) (191.463)
Perolehan aset tetap (71.719) (60.867) (57.144) (188.088) (106.938)
Penambahan tanaman belum menghasilkan (8.802) (28.257) (53.561) (83.150) (25.628)
Penarikan (penempatan) pada kas yang dibatasi
penggunaannya (4.183) 70.557 (93.189) - -
Penambahan pembibitan (1.510) (1.392) (4.344) (5.596) (9.313)
Penambahan persiapan lahan (31) (176) (8.202) (16.296) (49.681)
Perolehan aset takberwujud - (314) (48) - (91)
Penambahan uang muka perkebunan - - (7.815) (14.481) -
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Investasi 420.052 22.504 (81.747) (389.167) (439.894)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN
Penerimaan atas pinjaman kepada entitas anak yang
didekonsolidasi 87.674 - - - -
Penarikan pinjaman bank jangka panjang 44.152 42.867 111.073 148.681 288.225
Setoran modal milik kepentingan nonpengendali pada
entitas anak 10 20 (240) - -
Pembayaran pinjaman bank jangka panjang (182.659) (119.756) (81.500) (55.350) (29.200)
Pembayaran beban keuangan (150.255) (158.335) (164.227) (176.830) (179.434)
Penarikan (pembayaran) utang bank jangka pendek (87.350) 142.409 35.004 3.439 (642.225)
Pembayaran utang pembiyaan konsumen (36.552) (18.980) (11.116) (7.181) (14.388)
Pembayaran liabilitas sewa (8.096) (5.690) (9.406) (9.245) -
Penambahan modal disetor - - - - 507.800
Pembayaran dividen kas kepada kepentingan nonpengendali
oleh entitas anak (0) - - - -
Penambahan modal ditempatkan dan disetor penuh - - - - -
melalui penawaran umum perdana saham - - - - 293.754
Penerimaan dari pihak berelasi - - - - 5
Pembayaran untuk akuisisi entitas anak dari kepentingan - - - - -
nonpengendali - - - - (7.838)
Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk)
Aktivitas Pendanaan (333.076) (117.466) (120.413) (96.486) 216.699
KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN
SETARA KAS 759.194 439.693 166.845 (206.247) (154.678)
Kas dan setara kas entitas anak yang di dekonsolidasi (22.570) - - - (10.694)
KAS DAN SETARA KAS PADA AWAL TAHUN 807.150 367.457 200.611 406.858 572.229
KAS DAN SETARA KAS PADA AKHIR TAHUN 1.543.774 807.150 367.457 200.611 406.858
33
Page 35
Arus Kas Dari Aktivitas Operasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019
masing-masing adalah sebesar Rp 672,22 miliar, Rp 534,66 miliar,
Rp 369,01 miliar, Rp 279,41 miliar, dan Rp 68,52 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 672,22 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan dan penerimaan dari pendapatan usaha
lainnya masing-masing sebesar Rp 2.109,33 miliar dan
Rp 55,35 miliar, yang disertai dengan pembayaran kepada pemasok,
pembayaran kepada karyawan, pembayaran untuk pajak penghasilan, dan
pembayaran beban operasional masing-masing sebesar Rp 1.096,50 miliar,
Rp 278,25 miliar, Rp 63,74 miliar, dan Rp 73,92 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 534,66 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 2.061,31 miliar, yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran beban operasional masing-masing sebesar
Rp 1.289,77 miliar, Rp 173,65 miliar, dan Rp 88,12 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 369,01 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 1.624,55 miliar, yang
disertai dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan,
dan pembayaran untuk pajak penghasilan masing-masing sebesar
Rp 1.092,10 miliar, Rp 141,30 miliar, dan Rp 42,46 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 279,41 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 935,39 miliar, yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran untuk pajak penghasilan masing-masing sebesar Rp 477,02 miliar,
Rp 134,19 miliar, dan Rp 84,90 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas operasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 68,52 miliar terutama
berasal dari penerimaan dari pelanggan sebesar Rp 724,53 miliar, yang disertai
dengan pembayaran kepada pemasok, pembayaran kepada karyawan, dan
pembayaran untuk pajak penghasilan masing-masing sebesar Rp 415,91 miliar,
Rp 116,74 miliar, dan Rp 133,61 miliar.
34
Page 36
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Investasi
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023 dan 2022
masing-masing adalah sebesar Rp 420,05 miliar dan Rp 22,50 miliar. Arus kas
bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2021, 2020, dan 2019
masing-masing adalah sebesar Rp 81,75 miliar, Rp 389,17 miliar, dan
Rp 439,89 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 420,05 miliar
terutama berasal dari penerimaan dari penjualan entitas anak sebesar
Rp 568,24 miliar, yang disertai dengan penambahan uang muka jangka panjang
– aset tetap dan perolehan aset tetap masing-masing sebesar
Rp 90,86 miliar dan Rp 71,72 miliar.
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 22,50 miliar terutama
berasal dari penerimaan atas piutang plasma – neto dan penarikan pada kas
yang dibatasi penggunaannya masing-masing sebesar
Rp 104,07 miliar dan Rp 70,56 miliar, yang disertai dengan penambahan uang
muka jangka panjang – aset tetap, perolehan aset tetap, dan penambahan
tanaman belum menghasilkan masing-masing sebesar Rp 62,05 miliar,
Rp 60,87 miliar, dan Rp 28,26 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 81,75 miliar terutama
berasal dari perolehan aset tetap, penambahan tanaman belum menghasilkan,
dan penempatan pada kas yang dibatasi penggunaannya masing-masing
sebesar Rp 57,14 miliar, Rp 53,56 miliar, dan Rp 93,19 miliar, yang disertai
dengan penerimaan atas piutang plasma – neto sebesar
Rp 146,25 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 389,17 miliar
terutama berasal dari penerimaan atas piutang plasma – neto, perolehan aset
tetap, dan penambahan tanaman belum menghasilkan masing-masing sebesar
Rp 67,23 miliar, Rp 188,09 miliar, dan Rp 83,15 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas investasi Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 439,89 miliar
terutama berasal penerimaan piutang plasma – neto, penambahan uang muka
jangka panjang- aset tetap, perolehan aset tetap, dan penambahan persiapan
lahan masing-masing sebesar Rp 65,49 miliar, Rp 191,46 miliar,
Rp 106,94 miliar, dan Rp 49,68 miliar.
35
Page 37
Arus Kas Dari (Untuk) Aktivitas Pendanaan
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan
2020 masing-masing adalah sebesar Rp 333,08 miliar, Rp 117,47 miliar,
Rp 120,41 miliar, dan Rp 96,49 miliar. Arus kas bersih yang diperoleh dari
aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 adalah sebesar Rp 216,70 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 sebesar Rp 333,08 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang, pembayaran
beban keuangan, pembayaran utang bank jangka pendek, dan pembawyaran
utang pembiayaan konsumen masing-masing sebesar Rp 182,66 miliar,
Rp 150,26 miliar, Rp 87,35 miliar, dan Rp 36,55 miliar, yang disertai dengan
penerimaan atas pinjaman kepada entitas anakyang didekonsolidasi dan
penarikan pinjaman bank jangka panjang masing-masing sebesar
Rp 87.67 miliar dan Rp 44,15 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2022 sebesar Rp 117,47 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan
pembayaran beban keuangan masing-masing sebesar Rp 119,76 miliar dan
Rp 158,34 miliar, yang disertai dengan penarikan pinjaman bank jangka panjang
dan penarikan utang bank jangka pendek masing-masing sebesar
Rp 42,87 miliar dan Rp 142,41 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2021 sebesar Rp 120,41 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan
pembayaran beban keuangan masing-masing sebesar Rp 81,50 miliar dan
Rp 164,28 miliar, yang disertai dengan penarikan pinjaman jangka panjang dan
penarikan utang bank jangka pendek masing-masing sebesar Rp 111,07 miliar
dan Rp 35,00 miliar.
Arus kas bersih yang digunakan untuk aktivitas pendanaan Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2020 sebesar Rp 96,49 miliar
terutama berasal dari pembayaran pinjaman bank jangka panjang dan
pembayaran beban keuangan masing-masing sebesar Rp 55,35 miliar dan
Rp 176,83 miliar, yang disertai dengan penarikan pinjaman bank jangka panjang
sebesar Rp 148,68 miliar.
36
Page 38
Arus kas bersih yang diperoleh dari aktivitas pendanaan Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2019 sebesar Rp 216,70 miliar
terutama berasal dari penarikan pinjaman bank jangka panjang, penambahan
modal disetor, dan penambahan modal ditempatkan dan disetor penuh melalui
penawaran umum perdana saham masing-masing sebesar Rp 288,23 miliar,
Rp 507,80 miliar, dan Rp 293,75 miliar, yang disertai dengan pembayaran beban
keuangan dan pembayaran utang bank jangka pendek masing-masing sebesar
Rp 179,43 miliar dan Rp 642,23 miliar.
III.A.9. Rasio-rasio Keuangan
Keterangan 31/12/23 31/12/22 31/12/21 31/12/20 31/12/19
Rasio Likuiditas
Lancar 2,77 2,00 2,28 1,93 2,52
Rasio Pengelolaan Aset
Perputaran jumlah aset 0,49 0,48 0,47 0,27 0,22
Ekuitas terhadap jumlah aset 0,54 0,41 0,38 0,36 0,36
Rasio Solvabilitas
Jumlah liabilitas terhadap jumlah aset 0,46 0,59 0,62 0,64 0,64
Jumlah liabilitas terhadap ekuitas 0,87 1,46 1,62 1,81 1,77
Rasio Profitabilitas
Marjin laba kotor 27,78% 28,60% 24,71% 28,83% 17,55%
Marjin laba (rugi) usaha 18,92% 23,50% 20,84% 18,99% -5,89%
Marjin laba (rugi) bersih 26,80% 13,06% 12,11% 2,85% -22,10%
Laba (rugi) usaha terhadap jumlah aset 9,27% 11,20% 9,86% 5,19% -1,32%
Imbal hasil aset 13,14% 6,22% 5,73% 0,78% -4,94%
Laba (rugi) usaha terhadap ekuitas 17,33% 27,50% 25,83% 14,60% -3,64%
Imbal hasil ekuitas 24,55% 15,28% 15,01% 2,19% -13,68%
III.A.10. Pengelolaan Aset
Rasio perputaran jumlah aset mencerminkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan pendapatan dari jumlah investasi Perseroan. Pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 rasio
perputaran jumlah aset masing-masing adalah 0,49; 0,48; 0,47; 0,27; dan 0,22.
Rasio ekuitas terhadap jumlah aset menunjukkan perbandingan ekuitas
Perseroan terhadap jumlah aset Perseroan. Pada tanggal-tanggal
31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019 rasio ekuitas terhadap jumlah
aset masing-masing adalah 0,54; 0,41; 0,38; 0,36; dan 0,36.
III.A.11. Solvabilitas
Solvabilitas menunjukkan kemampuan Perseroan untuk memenuhi seluruh
liabilitasnya, yang diukur dengan menggunakan dua pendekatan, yaitu melalui
perbandingan antara jumlah liabilitas dan jumlah aset dan melalui perbandingan
antara jumlah liabilitas dengan ekuitas.
Pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, 2020, dan 2019, rasio
jumlah liabilitas terhadap jumlah aset masing-masing adalah 0,46; 0,59; 0,62;
0,64; dan 0,64, sedangkan rasio jumlah liabilitas terhadap ekuitas
masing-masing adalah 0,87; 1,46; 1,62; 1,81; dan 1,77.
37
Page 39
III.A.12. Profitabilitas
Tingkat imbal hasil aset menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari aset yang dimilikinya. Imbal hasil aset untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021, dan 2020,
masing-masing adalah sebesar 13,14%, 6,22%, 5,73%, dan 0,78%.
Tingkat imbal hasil ekuitas menunjukkan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba bersih dari ekuitas yang ditanamkan. Imbal hasil ekuitas
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2023, 2022, 2021,
dan 2020 masing-masing adalah sebesar 24,55%, 15,28%, 15,01%, dan 2,19%.
38
Page 40
III.C. Analisis atas Laporan Proforma
Analisis atas Proforma Laporan Keuangan Konsolidasian Perseroan Sebelum
dan Setelah Transaksi.
Tabel di bawah ini menunjukkan ikhtisar mengenai proforma laporan posisi
keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Transaksi yang
disusun oleh manajemen Perseroan.
Ikhtisar data keuangan penting proforma pada tanggal 31 Desember 2023:
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/23 Penyesuaian
Transaksi
ASET
ASET LANCAR
Kas dan bank 1.543.774 - 1.543.774
Piutang usaha
pihak ketiga - neto 19.212 - 19.212
Piutang lain-lain pihak ketiga 27.460 - 27.460
Persediaan 132.409 - 132.409
Aset biologis 62.536 - 62.536
Pajak dibayar di muka 65.392 44 65.436
Uang muka dan biaya dibayar di muka 8.289 - 8.289
Piutang plasma - bagian lancar 6.324 - 6.324
Jumlah Aset Lancar 1.865.395 44 1.865.440
ASET TIDAK LANCAR
Uang muka jangka panjang 107.790 - 107.790
Aset tetap - neto 1.041.527 6.111 1.047.638
Tanaman produktif:
Tanaman menghasilkan - neto 1.077.059 - 1.077.059
Tanaman belum menghasilkan 9.005 - 9.005
Pembibitan 5.821 - 5.821
Aset takberwujud - neto 239 - 239
Taksiran tagihan pajak 11.663 - 11.663
Piutang plasma setelah dikurangi bagian lancar 14.800 - 14.800
Aset pajak tangguhan - neto 7.475 - 7.475
Aset tidak lancar lainnya 40.411 - 40.411
Jumlah Aset Tidak Lancar 2.315.788 6.111 2.321.899
JUMLAH ASET 4.181.184 6.155 4.187.339
39
Page 41
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/23 Penyesuaian
Transaksi
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS
LIABILITAS JANGKA PENDEK
Utang bank jangka pendek 124.048 - 124.048
Utang usaha - pihak ketiga 30.441 - 30.441
Utang lain-lain 43.114 405 43.519
Utang pajak 61.920 40 61.960
Utang plasma 54.370 - 54.370
Uang muka pelanggan 92.376 - 92.376
Beban akrual 19.386 - 19.386
Liabilitas jangka panjang yang jatuh tempo dalam waktu
satu tahun:
Liabilitas sewa 5.136 1.243 6.379
Utang bank 199.328 - 199.328
Utang pembiayaan konsumen 33.569 - 33.569
Imbalan pasca kerja jangka pendek 9.818 - 9.818
Jumlah Liabilitas Jangka Pendek 673.506 1.688 675.194
LIABILITAS JANGKA PANJANG
Liabilitas jangka panjang setelah dikurangi bagian yang
jatuh tempo dalam waktu satu tahun:
Liabilitas sewa 2.216 4.651 6.867
Utang bank 1.180.853 - 1.180.853
Utang pembiayaan konsumen 36.953 - 36.953
Liabilitas pajak tangguhan - neto 12.489 - 12.489
Liabilitas imbalan kerja 38.047 - 38.047
Jumlah Liabilitas Jangka Panjang 1.270.557 4.651 1.275.208
JUMLAH LIABILITAS 1.944.063 6.339 1.950.402
EKUITAS
Modal saham 1.885.000 - 1.885.000
Tambahan modal disetor (21.549) - (21.549)
Selisih nilai transaksi dengan kepentingan non-pengendali (1.579) - (1.579)
Penghasilan komprehensif lain 5.898 - 5.898
Saldo laba 369.048 (184) 368.864
Ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas
Induk 2.236.819 (184) 2.236.635
Kepentingan non-pengendali 302 - 302
JUMLAH EKUITAS 2.237.121 (184) 2.236.937
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 4.181.184 6.155 4.187.339
40
Page 42
(Dalam jutaan Rupiah)
Setelah
Keterangan 31/12/23 Penyesuaian
Transaksi
Penjualan neto 2.049.488 - 2.049.488
Beban pokok penjualan 1.480.090 - 1.480.090
Laba bruto 569.398 - 569.398
Beban penjualan (98.277) - (98.277)
Beban umum dan administrasi (119.684) (104) (119.787)
Laba atas perubahan nilai wajar aset biologis 2.557 - 2.557
Pendapatan usaha lainnya 57.284 - 57.284
Beban usaha lainnya (23.505) - (23.505)
Laba usaha 387.773 (104) 387.669
Keuntungan atas pelepasan investasi 399.742 - 399.742
Beban keuangan (147.501) (80) (147.581)
Pendapatan keuangan 24.926 - 24.926
Pajak final terkait dengan pendapatan keuangan (4.985) - (4.985)
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 659.955 (184) 659.771
Beban pajak final (327) - (327)
Beban pajak penghasilan (110.384) - (110.384)
Laba tahun berjalan 549.244 (184) 549.060
Pendapatan komprehensif lainnya 1.775 - 1.775
Jumlah laba komprehensif tahun berjalan 551.019 (184) 550.835
Laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada:
Pemilik entitas induk 549.244 (184) 549.060
Kepentingan non-pengendali (0) (0) (0)
III.D. Analisis atas Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor
SRR telah diberikan penugasan oleh manajemen Perseroan untuk memberikan
pendapat sebagai penilai independen atas nilai sewa (rental value) dari properti
milik/atas nama SGWU yang berupa unit kantor Graha Arda Lantai 7 seluas
1.169,40 m² dan Lantai 8 seluas 612,64 m² yang terletak di Jalan H.R. Rasuna
Said Kavling B-6, Kelurahan Setiabudi, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya
Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta (“Objek Kajian”), sesuai dengan surat
penawaran SRR No. 240417.001/SRR-JK/SPN-A/PSGO/OR tanggal
17 April 2024 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini
SRR menyatakan bahwa SRR telah melakukan kajian atas nilai sewa Objek
Kajian dengan tujuan untuk mengungkapkan pendapat mengenai nilai sewa
Objek Kajian per meter persegi per bulan pada tanggal 31 Desember 2023.
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Transaksi adalah Perseroan dan
SGWU.
2. Objek Kajian
Objek yang dikaji dalam kajian ini adalah Objek Kajian, yaitu properti yang
berupa unit kantor Graha Arda Lantai 7 seluas 1.169,40 m² dan Lantai 8
seluas 612,64 m² yang terletak di Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6,
Kelurahan Setiabudi, Kecamatan Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan,
Propinsi DKI Jakarta.
41
Page 43
3. Tujuan dan Maksud Kajian
Tujuan kajian Objek Kajian adalah untuk memberikan pendapat mengenai
nilai sewa dari Objek Kajian per meter persegi per bulan.
Penugasan kajian atas nilai sewa Objek Kajian dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan Perseroan dalam rangka kepentingan rencana sewa
meyewa Objek Kajian.
4. Tanggak Inspeksi Lapangan
Peninjauan fisik atas Objek Kajian dilakukan pada tanggal 30 Mei 2024.
5. Pendekatan yang Digunakan
Pendekatan yang digunakan pada kajian ini adalah pendekatan pasar.
Pendekatan pasar adalah pendekatan kajian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan
Objek Kajian yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan
penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan memperhatikan dan
mempertimbangkan data transaksi sewa dan atau data penawaran sewa
properti yang sebanding dan sejenis serta memiliki kesamaan karakteristik
baik dalam hal fisik seperti lokasi, umur properti, dan fasilitas lingkungan,
serta lain-lain bila ada.
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan
penyesuaianpenyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan
karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, umur properti, dan fasilitas
lingkungan, serta lain-lain bila ada, antara objek kajian dengan data
pembanding properti yang berhasil dikumpulkan untuk menghasilkan indikasi
nilai sewa Objek Kajian.
42
Page 44
6. Prosedur Kajian
Sesuai dengan pendekatan dan metode yang telah diuraikan di atas, untuk
menentukan nilai sewa Obyek Kajian berdasarkan pendekatan pasar, kami
melakukan perhitungan berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang
dijelaskan dalam uraian berikut ini:
a. Mengumpulkan Data Sewa Properti Pembanding
Data sewa atas properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang
tersedia di pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan Objek
Kajian harus dikumpulkan terlebih dahulu untuk dapat melakukan proses
penilaian selanjutnya.
b. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara
keseluruhan perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik
seperti lokasi, umur properti, dan fasilitas lingkungan, serta lain-lain bila
ada, antara Objek Kajian dengan data pembanding properti yang berhasil
dikumpulkan. Prosedur penyesuaian yang dilakukan dalam proses
penilaian dengan menggunakan pendekatan pasar adalah sebagai
berikut:
- Data pembanding yang berupa data penawaran sewa properti yang
sebanding dan sejenis dengan Objek Kajian diberi diskon untuk
merefleksikan estimasi harga transaksi sewa.
- Setelah estimasi harga transaksi sewa untuk masing-masing data
pembanding diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk
perbedaan-perbedaan dalam hal karakteristik antara Objek Kajian
dan tiap-tiap data pembanding, antara lain seperti lokasi, umur
properti, dan fasilitas lingkungan dengan tujuan untuk sedapat
mungkin menyamakan masingmasing data pembanding dengan
Objek Kajian. Apabila data pembanding memiliki karakteristik yang
lebih baik daripada Objek Kajian maka dilakukan penyesuaian
negatif, sedangkan apabila data pembanding memiliki karakteristik
yang lebih jelek daripada Objek Kajian, maka dilakukan penyesuaian
positif.
- Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding
dilakukan, kesimpulan indikasi nilai sewa Objek Kajian diperoleh
dengan melakukan rata-rata tertimbang dari indikasi nilai sewa
masing-masing data pembanding yang telah disesuaikan. Bobot dari
tiap-tiap data pembanding ditentukan berdasarkan besar kecilnya
penyesuaian yang dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian
yang lebih besar (secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil,
sedangkan data pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil
(secara absolut) diberi bobot yang lebih besar.
43
Page 45
c. Nilai Sewa Pasar Objek Kajian
Indikasi nilai sewa Objek Kajian diproleh dengan membandingkan data
penawaran yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan
sejenis kemudian dilakukan penyesuaian atas Obyek Kajian dengan
memberikan pembobotan untuk masing-masing perbedaan karakteristik
antara Obyek Kajian dengan properti pembanding.
7. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan
penilaian, SRR berkesimpulan bahwa nilai sewa per meter persegi per bulan
dari Objek Kajian pada tanggal 31 Desembr 2023 adalah sebesar Rp
77.500/m2/bulan dan nilai sewa service charge per meter persegi per bulan
dari Objek Kajian pada tanggal 31 Desember 2023 adalah sebesar Rp
77.200/m2/bulan.
III.E. Analisis Inkremental
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Transaksi ini, kami juga melakukan
analisis inkremental dengan mempertimbangkan hal-hal antara lain sebagai
berikut:
• Kontribusi nilai tambah terhadap perusahaan sebagai akibat dari transaksi
yang akan dilakukan, termasuk dampaknya terhadap proyeksi keuangan
Perseroan;
• Biaya atau pendapatan yang relevan;
• Informasi non-keuangan yang relevan; dan
• Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan
rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
44
Page 46
III.E.1. Kontribusi Nilai Tambah terhadap Perseroan
Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk tahun
yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.758 236.479 243.401 248.418 257.272 267.970
Laba usaha 356.936 380.101 393.841 409.083 437.831 470.823
Pendapatan (beban lain-lain) (82.063) (64.240) (43.515) (17.037) 5.830 25.351
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.874 315.860 350.326 392.046 443.661 496.175
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.472) (69.489) (77.072) (86.250) (97.605) (109.158)
Laba tahun berjalan 214.402 246.371 273.254 305.796 346.056 387.016
Sesudah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.577 236.064 242.933 247.897 256.697 267.683
Laba usaha 357.117 380.515 394.308 409.604 438.406 471.110
Pendapatan (beban lain-lain) (82.544) (64.697) (43.883) (17.309) 5.661 25.294
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.573 315.818 350.426 392.295 444.067 496.404
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.340) (69.459) (77.092) (86.394) (97.887) (109.332)
Laba tahun berjalan 214.233 246.359 273.333 305.901 346.180 387.073
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah penjualan neto dan laba
tahun berjalan Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp
16.099,19 miliar dan Rp 1.772,89 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah penjualan neto dan laba tahun berjalan Perseroan
setelah Transaksi masing-masing adalah sebesar Rp 16.099,19 miliar dan
Rp 1.773,08 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif tersebut
di atas, setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi memperoleh
tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal
31 Desember 2024 – 2029, sehingga diharapkan dapat meningkatkan kinerja
keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
III.E.2. Biaya atau Pendapatan yang Relevan
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, tidak
terdapat biaya atau pendapatan yang relevan yang signifikan terkait dengan
Transaksi, selain yang telah diungkapkan dalam Laporan Pendapat Kewajaran.
45
Page 47
III.E.3. Informasi Non-Keuangan yang Relevan
III.E.3.a. Produk yang dihasilkan
Ruang lingkup kegiatan Perseroan adalah bergerak dalam bidang perusahaan
holding, konsultasi manajemen, dan perdagangan. Berdasarkan keterangan
yang diperoleh dari manajemen Perseroan, hingga akhir tahun 2023, Perseroan
hanya mengoperasikan satu segmen usaha, yaitu perkebunan dan pengolahan
minyak kelapa sawit (upstream) yang seluruhnya berada di Provinsi Kalimantan
Timur, Indonesia. Dengan demikian. Produk yang dihasilkan oleh Perseroan
adalah tandah buah segar, minyak kelapa sawit, dan inti kelapa sawit.
III.E.3.b. Pasar Geografis
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pasar geografis Perseroan berada di
Balikpapan di Provinsi Kalimantan Timur, serta Tarjun, Pulau Laut, dan Batu
Licin di Provinsi Kalimantan Selatan.
III.E.3.c. Pesaing Usaha
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, pesaing usaha Perseroan adalah
sebagai berikut:
• PT Bima Palma Nugraha;
• PT Kemilau Indah Nusantara;
• PT Kutai Balian Nauli;
• PT Fairco Agro Mandiri; dan
• PT Kalimantan Agro Nusantara.
III.E.3.d. Strategi dan Rencana Masa Depan (Business Plan)
Dalam menjalankan kegiatan usahanya, strategi dan rencana masa depan
Perseroan adalah sebagai berikut:
• Mengoptimalkan potensi kinerja Perseroan dengan melakukan transformasi
organisasi, mewujudkan operational excellence dalam setiap proses bisnis,
serta optimalisasi kinerja melalui efisiensi dan perluasan target pasar;
• Mempersiapkan sumber daya manusia melalui rencana suksesi untuk
mendukung keberlangsungan usaha Perseroan, evaluasi kinerja berbasis
KPI, program pengembangan kompetensi, dan manajemen karir; dan
• Meningkatkan dan mengembangkan ruang lingkup dan kapasitas aplikasi
mobile dalam rangka meningkatkan kontrol, dan percepatan laporan dalam
rangka pengambilan keputusan.
46
Page 48
III.E.3.e. Prosedur Pengambilan Keputusan atas Transaksi
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang
sesuai prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana atas
Transaksi, Direktur harus memperoleh persetujuan dari Direktur Utama dan
Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan rencana atas
Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana
konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan demikian, manajemen telah
mengikuti prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam
menentukan rencana dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain.
47
Page 49
IV. ANALISIS ATAS KEWAJARAN TRANSAKSI
Analisis kewajaran Transaksi secara lengkap adalah sebagai berikut:
1. Berdasarkan PSM, Perseroan telah melakukan Ruang Kantor kepada
SGWU, masing-masing dengan luas 1.169,40 m2 dan 612,65 m2 atau
dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2 yang dilangsungkan sejak tanggal
1 Juli 2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029 dengan biaya sewa sebesar
Rp 75.000/m2/bulan atau dengan biaya sewa per tahun sebesar
Rp 1,60 miliar dan biaya service charge sebesar Rp 75.000/m2/bulan atau
dengan biaya service charge per tahun sebesar Rp 1,60 miliar atau dengan
nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 16,04 miliar, dengan rincian sebagai
berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Biaya Biaya Service
Nilai Transaksi per Jangka Waktu Keseluruhan Nilai
Keterangan Luas Lantai (m2) Sewa/Bulan/m2 (Rp) Charge/Bulan/m2
Bulan (Rp) Sewa (Bulan) Transaksi
(Rp) (Rp)
Lantai 7 1.169,40 75.000 75.000 175.410.000 60 10.525
Lantai 8 612,65 75.000 75.000 91.897.500 60 5.514
Jumlah 1.782,05 16.038
Selanjutnya, berdasarkan Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor per
31 Desember 2023 yang disusun oleh KJPP SRR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 240620.001/SRR-JK/LP-A/PSGO/OR tanggal 20 Juni
2024, biaya sewa rata-rata Ruang Kantor adalah sebesar Rp
77.500/m2/bulan atau dengan biaya sewa rata-rata per tahun sebesar Rp
1,66 miliar dan biaya service charge sebesar Rp 77.200/m2/bulan atau
dengan biaya service charge per tahun sebesar Rp 1,65 miliar atau dengan
nilai keseluruhan sebesar Rp 16,54 miliar, dengan rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Biaya Biaya Service
Nilai Transaksi per Jangka Waktu Keseluruhan Nilai
Keterangan Luas Lantai (m2) Sewa/Bulan/m2 (Rp) Charge/Bulan/m2
Bulan (Rp) Sewa (Bulan) Transaksi
(Rp) (Rp)
Lantai 7 1.169,40 77.500 77.200 180.906.180 60 10.854
Lantai 8 612,65 77.500 77.200 94.776.955 60 5.687
Jumlah 1.782,05 16.541
Dengan demikian, jumlah keseluruhan nilai transaksi atas Transaksi sebesar
Rp 16,04 miliar adalah lebih rendah dari jumlah keseluruhan harga sewa
rata-rata Ruang Kantor sebesar Rp 16,54 miliar, sehingga Perseroan
berpotensi membukukan keuntungan. Selisih nilai transaksi sebesar 3,04%
tersebut telah sesuai dengan Peraturan POJK 35/2020, persentase mana
tidak melebihi 7,50% dari jumlah keseluruhan harga sewa rata-rata Ruang
Kantor sebesar Rp 16,54 miliar.
48
Page 50
2. Berikut adalah proyeksi laporan laba rugi komprehensif Perseroan untuk
tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.758 236.479 243.401 248.418 257.272 267.970
Laba usaha 356.936 380.101 393.841 409.083 437.831 470.823
Pendapatan (beban lain-lain) (82.063) (64.240) (43.515) (17.037) 5.830 25.351
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.874 315.860 350.326 392.046 443.661 496.175
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.472) (69.489) (77.072) (86.250) (97.605) (109.158)
Laba tahun berjalan 214.402 246.371 273.254 305.796 346.056 387.016
Sesudah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.577 236.064 242.933 247.897 256.697 267.683
Laba usaha 357.117 380.515 394.308 409.604 438.406 471.110
Pendapatan (beban lain-lain) (82.544) (64.697) (43.883) (17.309) 5.661 25.294
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.573 315.818 350.426 392.295 444.067 496.404
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.340) (69.459) (77.092) (86.394) (97.887) (109.332)
Laba tahun berjalan 214.233 246.359 273.333 305.901 346.180 387.073
Berdasarkan analisis tersebut di atas, proyeksi jumlah penjualan neto dan
laba tahun berjalan Perseroan sebelum Transaksi masing-masing adalah
sebesar Rp 16.099,19 miliar dan Rp 1.772,89 miliar.
Selanjutnya, proyeksi jumlah penjualan neto dan laba tahun berjalan
Perseroan setelah Transaksi masing-masing adalah sebesar
Rp 16.099,19 miliar dan Rp 1.773,08 miliar.
Dengan demikian, berdasarkan proyeksi laporan laba rugi komprehensif
tersebut di atas, setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan berpotensi
memperoleh tambahan laba tahun berjalan untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029, sehingga diharapkan dapat
meningkatkan kinerja keuangan Perseroan pada masa yang akan datang.
49
Page 51
3. Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian
Perseroan sebelum dan setelah Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029 masing-masing adalah sebesar
Rp 1.335,52 miliar dan Rp 1.336,61 miliar. Dengan demikian, jumlah nilai kini
dari proyeksi laba tahun berjalan konsolidasian Perseroan setelah Transaksi
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029
lebih besar daripada jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan
konsolidasian Perseroan sebelum Transaksi untuk tahun yang berakhir pada
tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2029. Dalam perhitungan nilai kini,
digunakan tingkat diskonto sebesar 9,22%, yang merupakan biaya modal
kapital Perseroan, yang ditentukan dengan menggunakan formula sebagai
berikut:
Untuk mendiskonto AKB untuk kapital, tingkat diskonto yang digunakan
adalah biaya modal rata-rata tertimbang (WACC/weighted average cost of
capital) yang ditentukan dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
Dimana:
ke = Biaya modal ekuitas/saham biasa
kd = Biaya modal utang
We = Bobot ekuitas dalam struktur ekuitas
Wd = Bobot utang dalam struktur kapital
t = Pajak penghasilan perusahaan
Biaya Modal untuk Ekuitas
Biaya modal ekuitas, yang ditentukan dengan capital asset pricing model
(CAPM) dengan menggunakan persamaan sebagai berikut:
ke = Rf + ( β x RPm ) – RBDS
dimana:
ke = Tingkat balikan yang diharapkan dari suatu sekuritas tertentu,
atau biaya modal ekuitas/saham biasa
Rf = Tingkat balikan yang tersedia untuk suatu sekuritas bebas risiko
(risk free rate)
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk
premium)
50
Page 52
Rf adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap tidak
memiliki kemungkinan gagal bayar. Di Indonesia, instrumen bebas risiko
yang dapat dipilih adalah tingkat bunga Obligasi Pemerintah untuk jangka
panjang. Terkait dengan tanggal penilaian yang jatuh pada tanggal
31 Desember 2023, maka instrumen bebas risiko yang dipakai yaitu obligasi
Indonesia berjangka panjang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu
10 tahun dengan tingkat yield rata-rata sebesar 6,60%, yang diperoleh dari
Indonesia Bond Pricing Agency (IBPA) dan angka tersebut akan digunakan
sebagai tingkat balikan bebas risiko.
RPm adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
balikan investasi dalam bentuk penyertaan. Penentuan equity market risk
premium memasukkan premi untuk risiko spesifik negara (country-specific
risk premiums) seperti volatilitas harga saham untuk menghasilkan base
equity market risk premium. Dengan mengikutsertakan risiko-risiko ini,
dihasilkan tingkat diskonto yang mengakomodasi perubahan-perubahan
sentimen jangka pendek di sekuritas pada pasar negara yang bersangkutan.
Untuk penilaian ini, kami menggunakan tingkat premi risiko sebesar 7,38%,
yang diperoleh dari riset Aswath Damodaran (New York University Business
School) tahun 2023 yang diterbitkan pada bulan Januari tahun 2024.
Unlevered beta rata-rata perusahaan pembanding diperoleh dari riset
Aswath Damodaran (New York University Business School) sampai dengan
tahun 2023 sebesar 0,54 yang kemudian di-relever dengan tingkat leverage
yang berlaku di pasar untuk memperoleh beta yang sesuai dengan formula
sebagai berikut:
βL = βU x (1 + (1-T) x DER)
Dalam penilaian ini, kami menggunakan rata-rata debt to equity ratio (DER)
dari perusahaan-perusahaan publik sejenis sebesar 57,95% untuk
memperoleh beta Perseroan. Tarif pajak yang digunakan untuk Perseroan
sesuai dengan tarif pajak yang berlaku umum adalah sebesar 22,00%.
Dengan demikian, maka diperoleh beta Perseroan sebesar 0,78 dengan
rincian perhitungan sebagai berikut:
βL = 0,54 x (1 + (1 – 22,00%) x 57,95%)= 0,78
Berdasarkan nilai beta tersebut, maka dengan menggunakan persamaan
CAPM dengan memperhitungkan rating-based default spread sebesar
2,07%, diperoleh biaya modal atas ekuitas Perseroan sebagaimana tampak
dalam perhitungan di bawah ini:
ke = Rf + (β x RPm) – RBDS
= 6,60% + 0,78 x 7,38% – 2,07% = 10,32%
51
Page 53
Biaya Modal untuk Utang
Karena perhitungan nilai ekuitas Perseroan dilakukan dengan mendiskonto
tingkat balikan terhadap keseluruhan modal (AKB untuk kapital atau free
cash flows to invested capital), maka tingkat diskonto yang digunakan adalah
tingkat diskonto yang merupakan rata-rata tertimbang biaya modal, baik yang
berasal dari pinjaman jangka panjang (biaya modal untuk utang) maupun
yang berasal dari ekuitas (biaya modal untuk ekuitas).
Dalam perhitungan ini, biaya modal untuk utang yang digunakan adalah suku
bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah yang diambil dari suku bunga
kredit investasi bank persero untuk bulan Desember 2023 yang
dipublikasikan oleh Bank Indonesia sebesar 9,41%.
Weighted Average Cost of Capital
Berdasarkan biaya modal untuk ekuitas, biaya modal untuk utang, bobot
ekuitas sebesar 63,31% dan bobot utang sebesar 36,69%, yang diolah dari
data DER Perseroan serta menggunakan tarif pajak penghasilan sebesar
22,00%, maka weighted average cost of capital (WACC) adalah sebagai
berikut:
WACC = (ke x We) + (kd [1-t] x Wd)
= (10,32% x 63,31%) + (9,41% x [1 – 22,00%] x 36,69%)
= 9,22%
Perhitungan jumlah nilai kini dari proyeksi laba tahun berjalan Perseroan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2028
adalah sebagai berikut:
Sebelum Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 214.402 246.371 273.254 305.796 346.056 387.016
Faktor diskonto 0,9568 0,8760 0,8020 0,7343 0,6723 0,6155
Nilai kini 205.139 215.821 219.150 224.546 232.653 238.208
Jumlah nilai kini 1.335.518
Setelah Transaksi
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 214.233 246.359 273.333 305.901 346.180 387.073
Faktor diskonto 0,9568 0,8760 0,8020 0,7343 0,6723 0,6155
Nilai kini 204.978 215.811 219.213 224.623 232.737 238.243
Jumlah nilai kini 1.335.606
52
Page 54
4. Sebelumnya, Perseroan telah menandatangani PSMGA pada tanggal 5 Juni
2023, dimana Perseroan telah menyewa Ruang Kantor dari SGWU dengan
jangka waktu sewa menyewa selama duabelas bulan atau satu tahun sejak
tanggal 1 Juli 2023 sampai dengan tanggal 30 Juni 2024 per tahun yang
dapat diperpanjang sesuai kesepakatan kedua belah pihak dengan biaya
sewa sebesar Rp 60.000/m2/bulan dan biaya service charge sebesar Rp
75.000/m2/bulan. Dalam rangka penerapan strategi bisnis dan mitigasi risiko
atas ketersediaan ruang kantor, Perseroan berupaya untuk melakukan
perubahan syarat dan kondisi serta jangka waktu masa sewa Ruang Kantor
guna memperoleh kepastian atas ketersediaan Ruang Kantor tersebut untuk
digunakan sebagai kantor pusat Perseroan dimana aktivitas operasional
Perseroan dilakukan sehari-hari.
5. Dengan melakukan Transaksi, maka terdapat perubahan masa jangka waktu
sewa Ruang Kantor menjadi lima tahun yang terhitung sejak tanggal 1 Juli
2024 sampai dengan tanggal 30 Juni 2029. Dengan adanya perubahan masa
jangka waktu sewa Ruang Kantor tersebut, maka Perseroan dapat
melakukan penghematan biaya sewa kantor karena biaya sewa dan biaya
service charge yang berlaku akan tetap selama masa jangka waktu sewa,
yaitu masing-masing sebesar Rp.75.000,-/m²/bulan.
6. Mengingat Gedung Graha Arda yang dimiliki seluruhnya oleh SGWU
memiliki kapasitas yang cukup bagi karyawan kantor pusat Perseroan dalam
menjalankan aktivitas operasional kantor pusat saat ini serta di masa yang
akan datang apabila terdapat perkembangan usaha sehingga Transaksi
diharapkan dapat menciptakan efektivitas dan efisiensi kinerja dan biaya
dengan lokasi kantor pusat Perseroan yang tersentralisasi. Transaksi
merupakan salah satu langkah bisnis Perseroan dalam upaya untuk
memitigasi potensi risiko pengeluaran biaya renovasi yang harus dikeluarkan
apabila hendak melakukan relokasi kantor pusat karena pemilik Ruang
Kantor menolak melanjutkan sewa Ruang Kantor.
7. Setelah Transaksi menjadi efektif, Perseroan diharapkan dapat memperoleh
kemudahan koordinasi sehubungan dengan jasa dan fasilitas pendukung
sewa ruang kantor dengan manajemen gedung ruang kantor yang diperlukan
oleh Perseroan dalam melaksanakan kegiatan operasional kantor pusat
sehingga hal tersebut diharapkan dapat memberikan dukungan terhadap
kinerja keuangan Perseroan.
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Transaksi adalah wajar.
53
Page 55
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan lain.
Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan Transaksi dan
tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
54
Page 56
Lampiran A
PERNYATAAN PENILAI
1. KR tidak memiliki benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun
pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan.
2. KR tidak memiliki kepentingan atau keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini.
3. KR tidak memiliki pinjaman dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
Perseroan.
4. Laporan Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau
merugikan pihak manapun.
5. KR hanya menerima imbalan jasa sesuai dengan surat penugasan KR.
6. Perhitungan dan analisis dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan
dengan benar dan kami bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
55
Page 57
Lampiran B
PT Palma Serasih Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.758 236.479 243.401 248.418 257.272 267.970
Laba usaha 356.936 380.101 393.841 409.083 437.831 470.823
Pendapatan (beban lain-lain) (82.063) (64.240) (43.515) (17.037) 5.830 25.351
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.874 315.860 350.326 392.046 443.661 496.175
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.472) (69.489) (77.072) (86.250) (97.605) (109.158)
Laba tahun berjalan 214.402 246.371 273.254 305.796 346.056 387.016
PT Palma Serasih Tbk
Proyeksi Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
Keterangan 31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Penjualan neto 2.489.214 2.563.891 2.640.807 2.696.553 2.794.928 2.913.798
Beban pokok penjualan 1.902.520 1.947.311 2.003.565 2.039.052 2.099.825 2.175.005
Laba bruto 586.694 616.579 637.242 657.501 695.104 738.793
Beban usaha 229.577 236.064 242.933 247.897 256.697 267.683
Laba usaha 357.117 380.515 394.308 409.604 438.406 471.110
Pendapatan (beban lain-lain) (82.544) (64.697) (43.883) (17.309) 5.661 25.294
Laba sebelum beban pajak final dan penghasilan 274.573 315.818 350.426 392.295 444.067 496.404
Beban pajak final dan pajak penghasilan (60.340) (69.459) (77.092) (86.394) (97.887) (109.332)
Laba tahun berjalan 214.233 246.359 273.333 305.901 346.180 387.073
56
Page 58
Lampiran C
PT Palma Serasih Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Sebelum Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 214.402 246.371 273.254 305.796 346.056 387.016
Faktor diskonto 0,9568 0,8760 0,8020 0,7343 0,6723 0,6155
Nilai kini 205.139 215.821 219.150 224.546 232.653 238.208
Jumlah nilai kini 1.335.518
PT Palma Serasih Tbk
Proyeksi Nilai Kini Laba Tahun Berjalan Setelah Transaksi
Untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 - 2029
(Dalam jutaan Rupiah)
Proyeksi
Keterangan
31/12/24 31/12/25 31/12/26 31/12/27 31/12/28 31/12/29
Laba tahun berjalan 214.233 246.359 273.333 305.901 346.180 387.073
Faktor diskonto 0,9568 0,8760 0,8020 0,7343 0,6723 0,6155
Nilai kini 204.978 215.811 219.213 224.623 232.737 238.243
Jumlah nilai kini 1.335.606
57
Page 59
Lampiran D
Analisis Perjanjian dan Persyaratan yang Disepakati dalam Transaksi
Pada tanggal 28 Juni 2024, Perseroan dan SGWU telah menandatangani PPKPSMGA
sehubungan dengan Transaksi. Pokok-pokok kesepakatan penting dalam PSM adalah
sebagai berikut:
• Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi berdasarkan PPKPSMGA adalah Perseroan dan SGWU.
• Objek Transaksi
Objek transaksi berdasarkan PPKPSMGA adalah ruang kantor yang terletak di Gedung
Graha Arda Lantai 7 dan 8, Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Kelurahan Setia Budi,
Kecamatan Setiabudi, Jakarta Selatan 12910 masing-masing dengan luas 1.169,40 m2
dan 612,65 m2 atau dengan luas keseluruhan 1.782,05 m2.
Jangka Waktu Sewa
Jangka Waktu Sewa berdasarkan PPKPSMGA adalah sejak tanggal
1 Juli 2024 sampai dengan 30 Juni 2029. Jika Perseroan ingin memperpanjang
PPKPSMGA dari tanggal berakhirnya Jangka Waktu Sewa, Perseroan akan
memberitahukan secara tertulis kepada SGWU sekurang-kurangnya enam bulan sebelum
Jangka Waktu Sewa berakhir.
• Biaya Sewa
Biaya Sewa berdasarkan PPKPSMGA adalah sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Biaya
Biaya Sewa per Nilai Sewa per
Keterangan Luas Lantai (m2) Sewa/Bulan/m2 Nilai Sewa
Bulan (Rp) Tahun
(Rp)
Biaya Sewa Ruang Kantor
Lantai 7 1.169,40 75.000 87.705.000 1.052 5.262
Lantai 8 612,65 75.000 45.948.750 551 2.757
Jumlah 1.782,05 133.653.750 1.604 8.019
Biaya Service Charge
Lantai 7 1.169,40 75.000 87.705.000 1.052 5.262
Lantai 8 612,65 75.000 45.948.750 551 2.757
Jumlah 133.653.750 1.604 8.019
Jumlah Biaya Sewa + Service Charge 267.307.500 3.208 16.038
• Penyelesaian Perselisihan
Perselisihan yang timbul sehubungan dengan PPKPSMGA ini, akan diselesaikan
berdasarkan peraturan dari Badan Arbitrase Nasional Indonesia.
58
Page 60
Lampiran E
Analisis atas Laporan Kajian atas Nilai Sewa Ruang Kantor
SRR telah diberikan penugasan oleh manajemen Perseroan untuk memberikan pendapat
sebagai penilai independen atas nilai sewa (rental value) dari properti milik/atas nama SGWU
yang berupa unit kantor Graha Arda Lantai 7 seluas 1.169,40 m² dan Lantai 8 seluas 612,64
m² yang terletak di Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Kelurahan Setiabudi, Kecamatan
Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta (“Objek Kajian”), sesuai dengan
surat penawaran SRR No. 240417.001/SRR-JK/SPN-A/PSGO/OR tanggal 17 April 2024
yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan, maka dengan ini SRR menyatakan bahwa
SRR telah melakukan kajian atas nilai sewa Objek Kajian dengan tujuan untuk
mengungkapkan pendapat mengenai nilai sewa Objek Kajian per meter persegi per bulan
pada tanggal 31 Desember 2023.
1. Pihak-pihak yang Bertransaksi
Pihak-pihak yang bertransaksi dalam Transaksi adalah Perseroan dan SGWU.
2. Objek Kajian
Objek yang dikaji dalam kajian ini adalah Objek Kajian, yaitu properti yang berupa unit
kantor Graha Arda Lantai 7 seluas 1.169,40 m² dan Lantai 8 seluas 612,64 m² yang
terletak di Jalan H.R. Rasuna Said Kavling B-6, Kelurahan Setiabudi, Kecamatan
Setiabudi, Kotamadya Jakarta Selatan, Propinsi DKI Jakarta.
3. Tujuan dan Maksud Kajian
Tujuan kajian Objek Kajian adalah untuk memberikan pendapat mengenai nilai sewa dari
Objek Kajian per meter persegi per bulan.
Penugasan kajian atas nilai sewa Objek Kajian dilaksanakan untuk memenuhi kebutuhan
Perseroan dalam rangka kepentingan rencana sewa meyewa Objek Kajian.
4. Tanggak Inspeksi Lapangan
Peninjauan fisik atas Objek Kajian dilakukan pada tanggal 30 Mei 2024.
5. Pendekatan yang Digunakan
Pendekatan yang digunakan pada kajian ini adalah pendekatan pasar. Pendekatan pasar
adalah pendekatan kajian yang menggunakan data transaksi atau penawaran atas
properti yang sebanding dan sejenis dengan Objek Kajian yang didasarkan pada suatu
proses perbandingan dan penyesuaian.
Pendekatan pasar dilakukan dengan memperhatikan dan mempertimbangkan data
transaksi sewa dan atau data penawaran sewa properti yang sebanding dan sejenis serta
memiliki kesamaan karakteristik baik dalam hal fisik seperti lokasi, umur properti, dan
fasilitas lingkungan, serta lain-lain bila ada.
59
Page 61
Data tersebut kemudian dianalisa dengan memberikan
penyesuaianpenyesuaian/adjustment terhadap perbedaan dan kesamaan karakteristik
dalam hal fisik seperti lokasi, umur properti, dan fasilitas lingkungan, serta lain-lain bila
ada, antara objek kajian dengan data pembanding properti yang berhasil dikumpulkan
untuk menghasilkan indikasi nilai sewa Objek Kajian.
6. Prosedur Kajian
Sesuai dengan pendekatan dan metode yang telah diuraikan di atas, untuk menentukan
nilai sewa Obyek Kajian berdasarkan pendekatan pasar, kami melakukan perhitungan
berdasarkan kondisi pasar dengan prosedur yang dijelaskan dalam uraian berikut ini:
d. Mengumpulkan Data Sewa Properti Pembanding
Data sewa atas properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang tersedia di
pasar dan memiliki kesamaan karakteristik dengan Objek Kajian harus dikumpulkan
terlebih dahulu untuk dapat melakukan proses penilaian selanjutnya.
e. Penyesuaian (Adjustment)
Penyesuaian dilakukan dengan langsung membandingkan secara keseluruhan
perbedaan dan kesamaan karakteristik dalam hal fisik seperti lokasi, umur properti,
dan fasilitas lingkungan, serta lain-lain bila ada, antara Objek Kajian dengan data
pembanding properti yang berhasil dikumpulkan. Prosedur penyesuaian yang
dilakukan dalam proses penilaian dengan menggunakan pendekatan pasar adalah
sebagai berikut:
- Data pembanding yang berupa data penawaran sewa properti yang sebanding dan
sejenis dengan Objek Kajian diberi diskon untuk merefleksikan estimasi harga
transaksi sewa.
- Setelah estimasi harga transaksi sewa untuk masing-masing data pembanding
diperoleh, dilakukan penyesuaian untuk
perbedaan-perbedaan dalam hal karakteristik antara Objek Kajian dan tiap-tiap
data pembanding, antara lain seperti lokasi, umur properti, dan fasilitas lingkungan
dengan tujuan untuk sedapat mungkin menyamakan masingmasing data
pembanding dengan Objek Kajian. Apabila data pembanding memiliki karakteristik
yang lebih baik daripada Objek Kajian maka dilakukan penyesuaian negatif,
sedangkan apabila data pembanding memiliki karakteristik yang lebih jelek
daripada Objek Kajian, maka dilakukan penyesuaian positif.
- Setelah penyesuaian untuk masing-masing data pembanding dilakukan,
kesimpulan indikasi nilai sewa Objek Kajian diperoleh dengan melakukan rata-rata
tertimbang dari indikasi nilai sewa masing-masing data pembanding yang telah
disesuaikan. Bobot dari tiap-tiap data pembanding ditentukan berdasarkan besar
kecilnya penyesuaian yang dilakukan. Data pembanding dengan penyesuaian
yang lebih besar (secara absolut) diberi bobot yang lebih kecil, sedangkan data
pembanding dengan penyesuaian yang lebih kecil (secara absolut) diberi bobot
yang lebih besar.
60
Page 62
f. Nilai Sewa Pasar Objek Kajian
Indikasi nilai sewa Objek Kajian diproleh dengan membandingkan data penawaran
yang tersedia di pasar atas properti yang sebanding dan sejenis kemudian dilakukan
penyesuaian atas Obyek Kajian dengan memberikan pembobotan untuk masing-
masing perbedaan karakteristik antara Obyek Kajian dengan properti pembanding.
7. Kesimpulan Penilaian
Berdasarkan hal-hal di atas dan faktor-faktor yang erat hubungannya dengan penilaian,
SRR berkesimpulan bahwa nilai sewa per meter persegi per bulan dari Objek Kajian pada
tanggal 31 Desembr 2023 adalah sebesar Rp 77.500/m2/bulan dan nilai sewa service
charge per meter persegi per bulan dari Objek Kajian pada tanggal 31 Desember 2023
adalah sebesar Rp 77.200/m2/bulan.
61
Names mentioned 45 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT Sarana Graha Wiraswasta Utama
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2
unresolved
org
PSS
p.6 ×6
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy & Rekan
p.7
unresolved
org
KJPP Suwendho Rinaldy
p.7
unresolved
person
Yulia
p.7 ×2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.7 ×4
unresolved
person
Akta Notaris Besri Zakaria
p.11 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.11 ×2
unresolved
person
Akta Notaris Yulia
p.11 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
p.11
unresolved
org
PT Sarana Graha Wiraswasta Utama Dalam Transaksi
p.14
unresolved
person
Kartini Muljadi
p.14
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.14
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. AHU-
p.15
unresolved
org
Arbitrase Nasional Indonesia.
p.16 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.19
unresolved
org
Milik Negara
p.22
unresolved
org
Riset dan Inovasi Nasional
p.23
unresolved
org
Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian Republik Indonesia
p.23
unresolved
org
Pengelola Dana Perkebunan Sawit
p.23
unresolved
org
PT Bima Palma Nugraha
p.47
unresolved
org
PT Kemilau Indah Nusantara
p.47
unresolved
org
PT Kutai Balian Nauli
p.47
unresolved
org
PT Fairco Agro Mandiri
p.47
unresolved
org
PT Kalimantan Agro Nusantara. III.
p.47
unresolved
org
KJPP SRR
p.49
unresolved
org
KJPP Kusnanto
p.55 ×2
unresolved
org
KJPP KUSNANTO & REKAN
p.55
unresolved
person
Willy D. Kusnanto
· Pimpinan Rekan
p.55
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
6551 ms
12 Sep 2026 23:01
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah '
'transaksi dimana'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Transaksi adalah transaksi '
'dimana',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '16.04'}