20240628_SMSM_Laporan Informasi dan Fakta Material_31676966_lamp5.pdf

Kantor Jasa Penilai Publik
ISKANDAR DAN REKAN
Registered Property & Business Valuer
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia

Izin Usaha KJPP No. 2.13.0118

CERTIFICATE OF APPRAISAL

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024 Jakarta, 07 Juni 2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

Kepada Yth,

PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
Jalan Kapuk Kamal 88

Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara, DKI Jakarta

Dengan hormat,

Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan

Eddy Hartono

Kami telah mengadakan peninjauan serta pemeriksaan atas properti tertentu yang identifikasi jenis
properti dan penunjukan lokasinya dari Pemberi Tugas, guna mengungkapkan suatu pendapat atas
nilai ekonomis dari properti tersebut yang akan dipergunakan untuk tujuan Jual — Beli (Transfer of
Ownership).
Laporan penilaian ini meliputi penilaian atas properti yang berupa :

Properti #1 Tanah Kosong yang terletak di Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

Properti #2 Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal yang terletak di Jalan Veteran, Desa
Kadu Jaya, Kecamatan Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah dilakukan
serta pendekatan penilaian yang digunakan, maka kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut
pada tanggal 31 Desember 2023 adalah:

Nilai Pasar :
Rp. 4.730.000.000, -

(EMPAT MILIAR TUJUH RATUS TIGA PULUH JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan penilaian, dan
kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini
yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang tercantum di
dalam laporan ini.

Sertifikat Penilaian (Certificate of Appraisal) ini merupakan bagian yang tidak terpisah (integral) dari
laporan penilaian.

Hormat kami,

Penilai Properi/set dan Bisnis
MAPPI No. 10-5-02670

RMK-2017.00316

IPP Menkeu No. P-1. 13.00355

'STTD OJK No: STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023

SURAT REPRESENTASI
(REPRESENTATION LETTER)

Jakarta, 01 Februari 2024

Kepada Yth,

KJPP ISKANDAR DAN REKAN

Graha IDR, Komplek Rukan Malaka Country Estate
Jalan Malaka Merah II No. 5-6, Pondok Kopi
Jakarta Timur

u.p. Bapak Radithe Pramudito, S.E.. M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.)
Rekan

Dengan Hormat,

Perihal: Surat Pernyataan atas Penilaian Properti dan Pendapat Kewajaran (Fairness Opinion)
atas Rencana Transaksi Pembelian Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan milik
EDDY HARTONO oleh PT SELAMAT SEMPURNA Tbk yang dibuat sesuai dengan
Proposal/Kontrak Perjanjian Kerja No. 023.1/IDR/DO.2/Pr-BFO/II/2024 tanggal
01 Februari 2024 dan Adendumnya (jika ada)

Kami PT SELAMAT SEMPURNA Tbk selaku Pemberi Tugas telah menugaskan KJPP ISKANDAR DAN
REKAN (selanjutnya disebut IDR) untuk melakukan penilaian dan membuat laporan penilaian yang
ditujukan kepada PT SELAMAT SEMPURNA Tbk untuk Pengguna Laporan PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Sesuai dengan perihal tersebut di atas, dengan diterbitkannya laporan penilaian, dengan ini kami

menyatakan:

a. Bahwa seluruh informasi dan pernyataan baik secara lisan maupun tulisan serta dokumen baik dalam
bentuk asli, copy dan/atau salinan antara lain identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi yang kami
sampaikan kepada IDR yang kemudian dituangkan dalam bentuk laporan adalah benar-benar berasal
dari kami akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan yang sebenarnya serta tidak mengalami
perubahan lagi sampai dengan dikeluarkannya laporan tersebut

b. Bahwa atas isi dan segala sesuatu yang terdapat dalam laporan tersebut kami, memberikan
pembebasan tanggung jawab sepenuhnya kepada IDR termasuk di dalamnya anggota Rekan (Partner)
dan seluruh staf yang ada dari tuntutan kerugian harta, gugatan dan tanggung jawab dalam bentuk
apapun juga baik secara sendiri-sendiri maupun institusi yang timbul secara langsung maupun tidak
langsung oleh karena laporan penyampaian informasi atas dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan
dan keterangan-keterangan baik dalam bentuk asli, copy dan/atau salinan dari kami.

C. Bahwa apabila kami memberikan konfirmasi yang tidak benar baik secara lisan maupun tertulis maka
IDR tidak bertanggung jawab atas laporan yang diterbitkan.

d. Bahwa laporan yang diberikan oleh IDR kepada kami bersifat rahasia dan diperuntukan oleh dan antara
pihak-pihak yang terkait dan/atau mempunyai kepentingan di dalamnya berikut Kontrak.

Demikian pernyataan dari kami atas dikeluarkannya laporan tersebut oleh IDR.

Pemberi Tugas menjamin bahwa orang yang berwenang dan sah mewakili Pemberi Tugas dalam
menandatangani surat pernyataan ini sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan anggaran dasar
Pemberi Tugas.

Hormat kami,
Pemberi Tugas,
PT SELAMAT SEMPURNA Tbk

Nama
Jabatan
Tanggal

Kantor Jasa Penilai Publik

ISKANDAR DAN REKAN
Registered Property & Business Valuer
Wilayah Kerja Seluruh Indonesia

Izin Usaha KJPP No. 2.13.0118

41663

Kantor Pusat

Graha IDR, Komplek Rukan Malaka Country Estate

Jl. Malaka Merah II No. 5-6:7, Jakarta 13460, Indonesia
Telepon : 62 21 866 111 48-49, 021-866 109 19

Fax: 462 21866 111 50

e-mail: admin@kippiskandardanrekan.com

website : www:kjppiskandardanrekan.com

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/11V1/2024 Jakarta, 07 Juni 2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Kepada Yth,

PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
Jalan Kapuk Kamal 88

Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara, DKI Jakarta

Dengan Hormat,

Perihal : Laporan Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan
Eddy Hartono

Kantor Jasa Penilai Publik Iskandar dan Rekan (IDR atau Penilai atau Kami) telah memperoleh

izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya

No. 772/KM.1/2013 tanggal 12 November 2013 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan
(OJK) berdasarkan Surat No. S-774/PM.25/2013 tanggal 27 November 2013 dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal yang telah dilakukan pendaftaran ulang
dengan No. STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023 tanggal 06 Juli 2023 sebagai Penilai Properti/Aset
dan Bisnis di Pasar Modal.

Sesuai dengan penugasan yang diterima, IDR telah melakukan penilaian properti, sebagaimana
diuraikan dalam laporan ini.

1. Status Penilai
Penilai adalah IDR yang telah memperoleh izin Penilai dari Menteri Keuangan yang dalam
menjalankan tugas profesinya dilaksanakan oleh para Penilai di bawah naungan IDR.
Para Penilai menjalankan tugas masing-masing sesuai dengan tanggung jawabnya di
bawah koordinasi Penilai berizin yang menandatangani laporan. Seluruh Penilai, Ahli dan
Staf Pelaksana yang bertanda tangan dalam laporan ini adalah satu kesatuan tim dalam
penugasan penilaian.
Tanggung jawab Penilai sebagai individu dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP) dan tanggung jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung
jawab KJPP secara keseluruhan.
Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak serta tidak
mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan/atau objek penilaian.
Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian dan dapat menggunakan bantuan
tenaga ahli/profesional di luar IDR sesuai dengan kebutuhan penugasan dengan seizin dari
Pemberi Tugas.

2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

21. Pemberi Tugas

Nama Pemberi Tugas 1. PT SELAMAT SEMPURNA Tbk
Diwakili oleh: Bapak Ang Andri Pribadi

Bidang Usaha 1 Produksi Suku Cadang Otomotif dan Mesin
Industri

Alamat - Jalan Kapuk Kamal 88, Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara, DKI Jakarta 14470

Nomor Telepon/Fax 1 (021) 6610033

EmailWebsite 1 Tidiana.widjojo@adr-group.com / www.smsm.co.id

3,

2.2. Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian adalah PT SELAMAT SEMPURNA Tbk dan Otoritas Jasa
Keuangan (OJK).

Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan opini independen atas Nilai Pasar untuk setiap
properti objek penilaian dengan tujuan penilaian untuk Jual-Beli (Transfer of Ownership).

Dasar Penugasan

Penugasan berdasarkan proposal/kontrak perjanjian kerja yang telah disepakati bersama
antara PT SELAMAT SEMPURNA Tbk (Pemberi Tugas) dengan IDR (Penerima Tugas)
No. 023.1/IDR/DO.2/Pr-BFO/!1/2024 tanggal 01 Februari 2024 yang telah disetujui oleh
Pemberi Tugas sehingga sesuai dengan laporan ini.

Objek Penilaian dan Hak Kepemilikan

Identifikasi jenis properti dan penunjukan lokasi objek penilaian berasal dari Pemberi
Tugas.

Nilai dari suatu aset dalam penggunaannya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang dapat memengaruhi
nilai objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dll).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian, nilai ekonomis aset
objek penilaian sangat tergantung dari agregasi aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian.

'Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil identifikasi
adalah sebagai berikut:

n Identifikasi n Aa
Objek i Unit Penilaian
No. 2g! Lokasi Hubungan dengan .
Penilaian Aset Lain (Agregasi)
1 Tanah Kosong Komplek ADR, Desa | Objek penilaian tidak | Objek penilaian dinilai
Kadu Jaya, Kecamatan | berhubungan secara individual sebagai
Curug, Kabupaten | dengan aset lain. aset tunggal
Tangerang, Provinsi
Banten
2 Tanah dan | Jalan Veteran, Desa | Objek penilaiantidak | Objek penilaian dinilai
Bangunan Eks. | Kadu Jaya, Kecamatan | berhubungan secara individual sebagai
Rumah Tinggal | curug, Kabupaten | dengan aset lain. aset tunggal.
Tangerang, Provinsi
Banten

Rincian jumlah/volume satuan serta bentuk hak dan status kepemilikan dan klasifikasi aset
setiap objek penilaian disajikan dalam laporan setiap properti objek penilaian.

Sifat hubungan kepemilikan setiap objek penilaian dengan Pemberi Tugas disajikan dalam
laporan setiap properti objek penilaian.

Tanggal Penilaian (Cut-Off Date)

Tanggal penilaian ditetapkan pada tanggal laporan keuangan terakhir yaitu per tanggal 31
Desember 2023 dan inspeksi dilakukan pada tanggal 22 Maret 2024.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/1DR/DO.2/ALVV/2024

Diasumsikan sejak tanggal penilaian hingga tanggal inspeksi tidak ada perubahan
lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan penggunaanya.

Jenis Mata Uang
Jenis mata uang yang digunakan dalam penilaian ini disajikan dalam Rupiah.

Dasar Nilai
Dasar nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran.
Dasar nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama:

a. Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotesis pertukaran di
pasar bebas dan terbuka.

b. Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan
suatu aset

Cc. Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran
suatu aset.

Dasar nilai yang digunakan harus sesuai dengan tujuan penilaian, jika terdapat
penyimpangan akan diungkapkan dalam laporan.

Dasar nilai yang digunakan adalah Nilai Pasar.

Definisi dan Istilah
Definisi dan istilah-istilah yang digunakan adalah:

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang
berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang
memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau
sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan
konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep
kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan
(corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang
memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. (SPI Edisi VII, KPUP Butir 2.2).

Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang
digunakan secara berkelanjutan (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 12).

Aset Non Operasional adalah aset yang terpisahkan dari operasional perusahaan yang
terdiri atas aset yang akan dipakai pada masa yang akan datang, aset surplus, atau aset
investasi (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 13).

Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau
penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut
berdasarkan anggapan pihak lain (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.2).

Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu
aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga
berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya
bagi pembeli (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.3).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan
fakta. Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. Nilai dalam pertukaran adalah suatu
harga hipotesis, dimana hipotesis dari nilai diestimasi dan ditentukan oleh tujuan penilaian
pada waktu tertentu, Nilai bagi pemilik adalah suatu estimasi dari manfaat yang akan
diperoleh pihak tertentu atas suatu kepemilikan atau dikenal juga sebagai Nilai dalam
Penggunaan (SPI Edisi VII, KPUP Butir 4.4).

Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran pada tanggal penilaian (Peraturan
OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 6).

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono dii 1

Laporan No. 00162/2.0118-00/P/04/0355/1/V/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/V/2024

10.

Kante: Jasa f

aji ISKANDAR

Pesizmed Proper &

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan (Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 7).

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan (SPI
Edisi VII, SPI 101 Butir 3.1).

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) didefinisikan sebagai
penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (SPI Edisi VII, SPI KPUP
Butir 10.1).

Tenaga Ahli adalah orang yang mempunyai keahlian dan kualifikasi pada suatu bidang

tertentu di luar ruang lingkup kegiatan penilaian dan tidak bekerja pada kantor jasa penilai
publik (Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 Pasal 1 Angka 26).

Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada Penilai termasuk
di dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, atau penasihat profesionalnya, contact
person ataupun yang ditugaskan mewakilinya.

Ruang Lingkup Penilaian
Ruang lingkup penilaian mencakup:

a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi penilaian dan
tanggal penilaian),

b. Pengumpulan data dan wawancara,

c. Analisis data,

d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian,

e. Penulisan laporan.

11. Tingkat Kedalaman Investigasi

a. Informasi status hak objek penilaian sesuai dengan dokumen bukti hak kepemilikan
yang diperoleh dari Pemberi Tugas dan Penilai tidak melakukan penyelidikan atas
keabsahan dokumen-dokumen tersebut.

b. Untuk tujuan penilaian tersebut, tidak ada pembatasan dalam melakukan inspeksi,
pemeriksaan, perhitungan dan analisis dalam penilaian. Jika terdapat pembatasan akan
diungkapkan dalam laporan penilaian. Penilai mempertimbangkan kondisi objek
penilaian, namun demikian Penilai tidak berkewajiban untuk memeriksa bagian-bagian
yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat terjangkau, selain itu Penilai tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan rayap, gangguan lainnya atau kerusakan lain
yang tidak terlihat. Kondisi-kondisi yang tidak wajar yang tersembunyi yang membuat
efek negatif terhadap nilai tidak menjadi tanggung jawab Penilai.

c. Informasi luas tapak, luas bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari Pemberi
Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari
Pemberi Tugas.

d. Informasi spesifikasi, kondisi bangunan dan pengembangan lainnya diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono lv !

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V//2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

e. Informasi mengenai jenis, spesifikasi dan ada/tidaknya utilitas bangunan diperoleh dari
Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian memperoleh
konfirmasi dari Pemberi Tugas.

f. Informasi mengenai kondisi (daya dukung) tanah dan pondasi (yang relevan) diperoleh
dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi oleh Penilai namun apabila tidak terlihat dan
tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi Tugas.

9. Informasi ada atau tidaknya potensi risiko lingkungan baik aktual maupun potensial yang
dapat memengaruhi hasil penilaian diperoleh dari Pemberi Tugas dan dapat diverifikasi
oleh Penilai yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas, apabila tidak
terlihat dan tidak dapat diverifikasi maka sesuai yang diinformasikan oleh Pemberi
Tugas.

h. Informasi mengenai ketentuan tata ruang diperoleh dari Dinas terkait atau dari
pengamatan lingkungan sekitar yang kemudian memperoleh konfirmasi dari Pemberi
Tugas.

i. Data pasar cukup tersedia dan dapat diverifikasi oleh Penilai yang kemudian
memperoleh konfirmasi dari Pemberi Tugas.

j. Penilaian berdasarkan unit penilaian (agregasi) dan/atau berdasarkan kelompok fisik
sesuai daya gunanya dan merupakan satu kesatuan lengkap.

k. Apabila Penilai mengalami keterbatasan akses saat inspeksi, misalnya tidak dapat
memasuki objek penilaian, sehingga Penilai tidak mengetahui mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian, di mana data mengenai jumlah/luas,
spesifikasi jenis dan kondisi objek penilaian tersebut diperoleh dari Pemberi Tugas,
maka Pemberi Tugas bertanggung jawab atas kebenaran data/informasi tersebut. Hasil
penilaian dapat berbeda jika data/informasi tersebut tidak sesuai dengan keadaan
sesungguhnya.

|. Apabila pelaksanaan inspeksi lapangan tidak dapat dilakukan karena keberadaan objek
penilaian tidak diketahui, maka penugasan ini tidak dapat diteruskan atau batal.

m. Apabila terdapat batasan tingkat kedalaman investigasi, misalnya dilakukannya inspeksi
secara sampling, akan kami ungkapkan dalam laporan penilaian setiap properti objek
penilaian.

n. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan
dinyatakan dan dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

12. Sifat Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Informasi yang dapat dipercaya dari pihak lain dapat bersumber dari Badan Pertanahan
Nasional, Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), Damodaran, Bloomberg, Penilai
Harga Efek Indonesia, Asosiasi Profesi Penilai.
Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan

Penilai terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang.

13. Asumsi — Asumsi dan Kondisi Pembatas

13.1. Asumsi dan Asumsi Khusus

a, Legalitas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses penilaian adalah
benar dan tidak menyesatkan.

b. Data dan informasi yang relevan yang diperoleh dari sumber yang layak adalah
benar dan tidak menyesatkan.

c. Pemberi Tugas telah memberikan informasi yang lengkap mengenai objek
penilaian dan tidak ada hal-hal yang disembunyikan yang dapat berpengaruh

secara signifikan terhadap kesimpulan nilai.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono v | |
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V//2024 |
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVN2024

41663)

« Jasa Pora #ubalk
Ai) ISKANDAR DAN REK
Pegmes Proser 6 ush

d. Penilai beranggapan bahwa bagian-bagian properti yang tidak diinspeksi tidak
memiliki kerusakan yang berarti dan tidak menyebabkan perubahan nilai.

e. Objek penilaian diasumsikan tidak dibangun dengan material ataupun
mengandung material yang bersifat merusak dan berbahaya, yang menyebabkan
pencemaran lingkungan yang berpengaruh terhadap kesimpulan nilai.

f. Asumsi Khusus adalah asumsi yang berbeda dengan fakta yang sebenarnya pada
tanggal penilaian. Jika terdapat asumsi khusus akan diungkapkan dalam laporan
penilaian.

9. Jika objek penilaian disewakan kepada pihak lain diasumsikan masa sewa telah
habis pada tanggal penilaian.

13.2. Kondisi dan Syarat Pembatas
a. Penilaian ini bersifat non-disclaimer opinion.

b. Penilai melakukan pemeriksaan atas status hukum dokumen-dokumen yang
digunakan dalam proses penilaian.

c. Penilai bertanggung jawab atas laporan penilaian dan kesimpulan nilai akhir.

d. Penilai memperoleh informasi atas status hukum objek penilaian dari Pemberi
Tugas.

e. Penilai tidak melakukan penyelidikan atas legalitas/status hukum dokumen-
dokumen yang digunakan dalam proses penilaian. Adalah bukan tugas Penilai
untuk melakukan uji tuntas (due diligence) dari aspek hukum atas catatan publik
serta catatan kepemilikan.

f. Penilai menggunakan proyeksi keuangan yang telah disesuaikan yang
mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen
dengan kemampuan pencapaiannya (Fiduciary Duty), jika penilaian menggunakan
proyeksi keuangan.

9. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian dan kewajaran proyeksi
keuangan.

h. Laporan penilaian ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat
rahasia yang dapat memengaruhi operasional perusahaan.

Data dan informasi diperoleh dari sumber yang dapat dipercaya

j- Jika penilaian diperuntukan untuk kepentingan Pasar Modal, data dan informasi
dalam penilaian bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai
(MAPPI).

k. Penilai dibebaskan dari segala tuntutan dan kewajiban yang berkaitan dengan
penggunaan laporan yang tidak sesuai dengan tujuan/kepentingan dari laporan
penilaian.

I. Data dan informasi yang diterima Penilai dari Pemberi Tugas adalah akurat dan
benar serta dapat dipertanggungjawabkan, antara lain termasuk penunjukan letak
lokasi tempat, spesifikasi jenis dan jumlah aset objek penilaian dan apabila data
dan informasi tersebut tidak benar maka Pemberi Tugas membebaskan Penilai
dari tanggung jawab atas hasil penilaian yang tidak tepat dikarenakan kesalahan
tersebut.

m. Uraian spesifikasi teknis objek penilaian yang dilaporkan hanya merupakan
identifikasi saja dan objek penilaian yang dinilai merupakan satu kesatuan
lengkap.

n. Pemberi Tugas merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau
yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya yang penugasan penilaiannya
dilakukan IDR.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono vi
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VV/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNW2024

W.

Kara? da Buda
ISK2 N
Penimea Proper 8 Busi

. Pengguna Laporan merujuk kepada seseorang, kelompok atau suatu entitas atau

yang mewakilinya atau penasihat profesionalnya sebagai pengguna hasil
penilaian yang didasarkan dari hasil perikatan penugasan antara IDR dan
Pemberi Tugas.

. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain termasuk informasi letak dan lokasi

data pembanding dari pihak lain kepada Penilai seperti yang telah disebutkan
dalam laporan penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi Penilai tidak
bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai
dengan hal yang sesungguhnya. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya adalah tanggung jawab Pemberi
Tugas.

. Setiap informasi yang berasal dari Data Pribadi yang diperoleh dan/atau

digunakan Penilai dalam penugasan ini hanya digunakan untuk kepentingan
sesuai tujuan penilaian, dan selanjutnya data dan informasi yang dimaksud
dikecualikan sebagai Data Pribadi sebagaimana diatur dalam ketentuan dan
perundang-undangan yang terkait Perlindungan Data Pribadi.

Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Penilai tidak — melaksanakan
survey/pemetaan/pengukuran dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.

. Pemberi Tugas secara tegas menyatakan akan membebaskan IDR dari segala

tuntutan ganti rugi dari pihak lain, jika pihak lain menuntut IDR karena penugasan
penilaian yang diberikan Pemberi Tugas kepada IDR.

Laporan ini tidak sah jika tidak dibubuhi tanda tangan Pemimpin Rekan/Rekan
dan stempel/seal perusahaan KJPP Iskandar dan Rekan serta tidak dapat
dipertanggungjawabkan bilamana Pemberi Tugas tidak melunasi imbalan jasa
atas pekerjaan penilaian ini.

. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi untuk melakukan atau tidak

melakukan suatu transaksi sesuai dengan tujuan dalam laporan ini, dan laporan
ini tidak terikat dengan transaksi yang dilakukan dan transaksi yang dilakukan
adalah mutlak keputusan dari pihak-pihak yang bertransaksi.

. Perbedaan kondisi yang mungkin terjadi antara tanggal penilaian dengan waktu

penggunaan hasil penilaian dapat menurunkan relevansi opini nilai terhadap
kebutuhan pengguna hasil penilaian, dikarenakan adanya perbedaan akses data
dan informasi serta asumsi dan analisis penilaian. Apabila pengguna hasil
penilaian menemukan kondisi tersebut, disarankan untuk menugaskan Penilai
melakukan reviu terhadap penugasan yang telah dilaksanakan dan apabila
dimungkinkan dan dibutuhkan, Penilai dapat melakukan penilaian ulang dengan
mengulang kembali prosedur penilaian yang sebelumnya dilakukan, secara lebih
lengkap. Proses dan prosedur tersebut harus dituangkan dalam penugasan yang
berdiri sendiri dan berbeda dengan penugasan penilaian sebelumnya.
Asumsi-asumsi dan kondisi pembatas ini merupakan bagian yang tidak
terpisahkan (integral) dari laporan penilaian.

14. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Siapapun kecuali Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan yang mendapat laporan ini atau
tembusan daripadanya tidak ada hak untuk melakukan publikasi dan/atau menggunakan
informasi baik secara keseluruhan ataupun sebagian dari laporan ini untuk keperluan
apapun tanpa izin tertulis dari Penilai.

15. Tanggung Jawab Penilai terhadap Pihak Lain
Penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak-pihak lain, kecuali kepada Pemberi Tugas
yang tercantum dalam laporan penilaian.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono vii !

Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVN/2024

16.

Dalam menjalankan tugas profesinya, tanggung jawab Penilai sebagai individu harus
dipisahkan dari Penilai sebagai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP). Sehingga tanggung
jawab Penilai sebagai individu tidak menjadi tanggung jawab KJPP secara keseluruhan
(SPI Edisi VII 2018, KEPI butir 5.8.8.3).

Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI

Laporan penilaian disusun berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar
Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII 2018 dan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021.

. Pendekatan Penilaian, Pemilihan Pendekatan dan Alasan Penggunaannya

UG,

17.2.

Pendekatan Penilaian

Pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian yaitu pendekatan pasar,
pendekatan pendapatan dan pendekatan biaya. Semua pendekatan tersebut
didasarkan pada prinsip ekonomi atau keseimbangan harga, antisipasi manfaat atau
substitusi.

Pendekatan Pasar adalah pendekatan penilaian yang menggunakan data transaksi
atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian
yang didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.

Pendekatan Pendapatan adalah pendekatan penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat
dihasilkan oleh objek penilaian yang kemudian dikapitalisasikan.

Pendekatan Biaya adalah pendekatan penilaian untuk mendapatkan indikasi nilai
objek penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru (Reproduction Cost New) atau
biaya pengganti baru (Replacement Cost New) pada tanggal penilaian setelah
dikurangi dengan penyusutan.

Pemilihan Pendekatan Penilaian dan Alasan Penggunaanya

Ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang
akan menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan.

Cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar membedakan
penerapan pendekatan atau prosedur yang digunakan dalam mengestimasi Nilai
Pasar.

Dengan mempertimbangkan ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar
dan properti serta cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar,
maka untuk mengestimasi nilai objek penilaian digunakan pendekatan dan metode
serta alasannya adalah sebagai berikut:

Objek Penilaian Pendekatan Metode Alasan Penggunaan

Tanah Kosong Pasar Perbandingan Data harga penawaran/transaksi
data pasar dari properti pembanding yang
sejenis dan sebanding dengan
objek penilaian tersedia.

Tanah dan Biaya Penjumlahan Tanah yang di atasnya berdiri
Bangunan bangunan merupakan satu
kesatuan yang tidak dapat
dipisahkan. Data harga
penawaran/transaksi dari properti
pembanding yang sejenis dan
sebanding dengan objek penilaian
tidak tersedia, dan sesuai dengan
prinsip kontribusi nilai — objek
penilaian adalah nilai tanah
ditambahkan nilai bangunan.

Estimasi nilai pasar tanah diperoleh
melalui pendekatan pasar,
mengingat harga
penawaran/transaksi properti

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono viii
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALN/2024

pembanding tersedia dan indikasi
nilai pasar bangunan diperoleh
dengan pendekatan biaya dengan
pertimbangan biaya
pembuatan/penggantian baru
(Reproduction/Replacement — Cost
New. RCN), penyusutan (fisik,
fungsi dan ekonomis), umur
ekonomis dan kondisi dapat
ditentukan. Estimasi nilai diperoleh
dengan mengurangi RCN dengan
penyusutan.

Pendapatan Gross Income Merupakan properti yang
Multiplier (GIM) | menghasilkan pendapatan, baik
sudah beroperasi maupun belum
beroperasi ataupun digunakan
sendiri (owner occupied), di mana
tersedia data pasar penjualan dan
sewa properti yang sebanding dan
sejenis, serta harga sewa objek
penilaian diketahui.

Berdasarkan Surat Edaran OJK No. 33/SEOJK.04/2021 Romawi III Angka 4 Jenis
objek Penilaian properti yang dapat dilakukan penilaian dengan menggunakan 1
(satu) Pendekatan Penilaian, objek Penilaian berupa tanah kosong dapat dilakukan
Penilaian dengan menggunakan 1 (satu) Pendekatan Penilaian.

18. Proses Penilaian

18.1. Pendekatan Pasar

Pendekatan pasar digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian yang
mempunyai data harga penawaran/transaksi dari properti pembanding yang sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian.

Prosedur penilaian dengan pendekatan pasar, dengan cara membandingkan aset

yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding dan adanya informasi harga

transaksi atau penawaran.

Dalam penerapan perbandingan data pasar dipersyaratkan data pembanding cukup

tersedia dan harus sebanding dengan memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:

« Data pembanding mempunyai peruntukan yang sama,

« Data pembanding tersedia cukup banyak untuk menganalisis,

» Data pembanding mempunyai banyak persamaan,

e Data pembanding relatif baru.

Data ini kemudian dianalisis dan dilakukan perbandingan terhadap perbedaan-

perbedaan antara properti yang sebanding, kemudian diadakan penyesuaian

berdasarkan faktor-faktor pembanding yang memengaruhi nilai properti.

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan

dalam bentuk persentase, antara lain:

s Jika data objek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak
diperlukan penyesuaian,

e Jika data objek penilaian lebih unggul sebesar "x"Y- ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka keunggulan sebesar "x"” ("x" perseratus) tersebut
ditambahkan kepada nilai properti pembanding: dan

e Jika data objek penilaian lebih buruk sebesar "x"95 ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka kekurangan sebesar "x"Y6 (“x" perseratus) tersebut
dikurangkan dari nilai properti pembanding.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono ix
Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Ki)

Pendekatan biaya digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian selain

tanah.

Dalam menilai aset selain tanah, prosedur penilaian dengan pendekatan biaya

adalah:

e Mengestimasi biaya reproduksi/pengganti baru (Reproduction/Replacement Cost
New, RCN) berdasarkan harga pasar yang berlaku pada tanggal penilaian.

« Menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian.

# Nilai Pasar adalah RCN dikurangi dengan penyusutan.

Untuk perhitungan RCN bangunan dengan harga satuan per meter persegi bangunan

merupakan hasil analisis harga satuan bangunan berdasarkan biaya langsung dan

tidak langsung serta pajak terkait dengan pembangunan bangunan, berdasarkan

harga penawaran dari kontraktor bangunan sejenis dan sebanding dengan objek

penilaian. Selain itu, sebagai referensi digunakan panduan terbaru dari MAPPI

mengenai panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB).

Perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis, dengan

terlebih dahulu memperoleh data sebagai berikut:

e Umur aktual, dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai
didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian.

# Umur efektif, dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual
berdasarkan kondisi dan kegunaan properti sesuai dengan kondisi terlihat
(observed condition).

Kondisi dan Kegunaan Properti referensi MAPPI adalah sebagai berikut:

18.2. Pendekatan Biaya

Penyusutan isi Sea Umur
(0) Kondisi dan Kegunaan Ekonomis
(“)
BARU
0-5 Baru, belum pernah digunakan, kondisi prima 95 — 100
SANGAT BAIK
6-15 Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan perbaikan 85-94
BAIK
16-35 Basa dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi 65-84
WAJAR
36-60 Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih 40-64

memerlukan beberapa perbaikan minor

CUKUP

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih
61-80 memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian bagian yang 20-39
cukup penting

BURUK

Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih
81-95 | memerlukan beberapa perbaikan cukup banyak serta penggantian | '” 5-19
bagian pokok yang penting

SANGAT BURUK (SCRAP)

96 - 100 an keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki aa

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono x
Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

O ISKANDAR DAN REK
Renisatea Prorery &

Prosedur perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur
ekonomis adalah:

# Menentukan umur ekonomis dan umur efektif objek penilaian: dan

# Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur
efektif dengan umur ekonomis objek penilaian.

Umur ekonomis/manfaat bangunan berdasarkan referensi MAPPI, adalah sebagai

berikut:

BANGUNAN RUMAH TINGGAL BANGUNAN HOTEL / MOTEL |
1 Bangunan kelas Sangat Sederhana 10 tahun 1 Bangunan Vilatidak bertingkat — 30 tahun!
2 Bangunan kelas Sederhana 20 tahun 2 Bangunan Villa / Hotel / Motel 40 tahun|
3 Bangunan kelas Menengah 30 tahun bertingkat « 4 lantai |
4 Bangunan kelas Menengah - Mewah 40 tahun 3 Bangunan Hotel/ Motel bertingkat 50 tahun
5 Bangunan kelas Mewah 50 tahun 2 5 lantai
(BANGUNAN RUMAH SUSUN (BANGUNAN INDUSTRI DAN GUDANG
1 Rusun sampai dengan 4 lantai 40 tahun 1 Bangunan Gudang / Indusirikelas 30 tahun
2 Rusun » 5 lantai 50 tahun konstruksi Ringan

2 Bangunan Gudang / Indusirikelas 50 tahun
(PUSAT PERBELANJAAN konstruksi Menengah & Berat
1 Toko / Kios Individu 20 tahun
2 Ruko / Rukan 30 tahun (BANGUNAN DI KAWASAN PERKEBUNAN |
3 Pasar Tradisional 30 tahun 1 Bangunan dari bahan konstruksi 15 tahun
4 Pusat Perbelanjaan / Mall 40 tahun kayu kelas Awet 4 & 5

2 Bangunan dari bahan konstruksi 30 tahun
BANGUNAN KANTOR kayu kelas Awet 3
1 Bangunan Kantor « 4 lantai 40 tahun 3 Bangunan dari bahan konstruksi 50 tahun|
2 Bangunan Kantor ? 5 lantai 50 tahun kayu kelas Awet 1 & 2

4 Bangunan dari bahan konstruksi 50 tahun|
BANGUNAN GEDUNG PEMERINTAH Beton Bertulang / Baja / Tembok |
1 Bangunan Kantor Pemerintah, 50 tahun Batu Bata diaci

Sekolah, Pertemuan, Rumah Sakit
2 Bangunan Peribadatan & Pusat ? 60 tahu
Kebudayaan

Dengan demikian metode umur ekonomis ini dapat digunakan, karena umur
ekonomis dan umur efektif properti dapat ditentukan.

Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence)
dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk
membuat objek penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi
operasional.

Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence)
dilakukan dengan memperhatikan hal-hal, antara lain:

« Dalam hal objek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya
nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan
ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya
keusangan ekonomis (economic obsolescence),

e Dalam hal objek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari
besarnya penurunan pendapatan objek penilaian dengan memperhatikan
penyebab penurunan pendapatan tersebut, dan

e Dalam hal objek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari
besarnya penurunan produksi objek penilaian dengan memperhatikan penyebab
penurunan produksi tersebut.

Dalam menilai aset tanah dan bangunan, nilai bangunan merupakan bagian dari

kesatuan nilai yang tidak terpisahkan dari unsur nilai tanah dan bangunan, dengan

demikian nilai bangunan tidak mencerminkan nilai pasar atas bangunan secara
tersendiri melainkan hanya indikasi nilai.

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono xi
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Estimasi nilai pasar atas tanah diperoleh dengan metode perbandingan data pasar
jika tersedia harga penawaran/transaksi di pasar dengan cara metode kisi-kisi. Jika
tidak tersedia data pasar, menggunakan metode pengembangan lahan/Land
Residual Technigue berdasarkan penggunaan alternatif tanah tersebut.

Nilai properti berdasarkan prinsip konstribusi dengan menjumlahkan nilai dari setiap
aset yang berkontribusi terhadap nilai properti.

18.3. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan digunakan untuk menilai setiap aset/properti objek penilaian
yang menghasilkan pendapatan, baik yang sudah beroperasi maupun yang belum
beroperasi atau digunakan sendiri namun mempunyai potensi untuk menghasilkan
pendapatan.

18.3.1. Metode GIM
Prosedur penilaian dengan metode GIM adalah sebagai berikut:

a. Mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian.

b. Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan
sejenis dengan objek penilaian.

Cc. Membagi nilai jual properti sebanding dan sejenis dengan pendapatan kotor
potensial properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh GIM.

d. Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian.

e. Mengalikan GIM dengan pendapatan kotor potensial objek penilaian untuk
memperoleh indikasi nilai objek penilaian.

19. Data Masukan

- Data masukan dapat digolongkan 3 level, yaitu data masukan level 1 berupa harga
kutipan/guoted price (tanpa penyesuaian) di pasar aktif untuk aset yang identik, level 2
berupa data masukan selain level 1 yang dapat diobservasi baik langsung maupun tidak
langsung dan level 3 berupa data masukan yang tidak dapat diobservasi.

- Data masukan level 1 untuk aset yang identik dengan objek penilaian sangat jarang
(tidak ada), maka dalam penilaian digunakan data masukan level 2 dan 3.

- Data masukan dapat berupa data yang aktual atau yang diasumsikan. Tingkat
keandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi bila kurang
relevan maka data masukan yang diasumsikan menjadi lebih relevan.

20. Pernyataan Independensi

Dalam mempersiapkan laporan penilaian ini Penilai bertindak secara independen tanpa

adanya konflik benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Pemberi Tugas ataupun

pihak-pihak yang terafiliasi dengan Pemberi Tugas. Penilai juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini.

Penilai tidak memperoleh manfaat atau keuntungan apapun dari objek penilaian yang

dinilai atau nilai yang dilaporkan, baik saat ini maupun di masa datang, kecuali imbalan

jasa yang telah disetujui atas penilaian ini.
21. Tenaga Ahli dan Hasil Pekerjaan Tenaga Ahli

Penilai tidak mendasarkan hasil penilaiannya pada hasil pekerjaan Tenaga Ahli.
22. Penilai Properti dan Hasil Penilaian Properti

Kami tidak menggunakan hasil penilaian properti dari penilai properti lain untuk penilaian

objek penilaian yang sama. Tidak ada penilai properti lain dan hasil penilaian properti lain

untuk objek penilaian yang sama dengan tujuan dan tanggal penilaian yang sama.
Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono xii

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNI/2024

41663

Pedames Prosery 2

23. Kejadian setelah Tanggal Penilaian
Sejak tanggal penilaian hingga tanggal laporan tidak ada informasi dari Pemberi Tugas
mengenai perubahan lingkungan sekitar dan kondisi properti termasuk kondisi hunian dan
penggunaannya. Selain itu tidak ada perubahan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan pemerintah yang berpengaruh signifikan
terhadap kesimpulan hasil penilaian.

24. Kesimpulan Hasil Penilaian
Kami menganggap setiap properti objek penilaian yang dimaksud "free and clear"
dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan yang sah secara hukum, dapat dialihkan
dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain yang dikemukakan
dalam laporan ini.
Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI), Nilai Pasar objek penilaian yang
diestimasi tanpa memperhatikan biaya penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan
dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang terkait.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, nilai setiap properti objek penilaian
adalah sebagai berikut:

Uraian Luas | Satuan | Nilai Pasar (Rp)

Properti #1
Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
(Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

- Tanah Kosong 3.264 m2 4.243.000.000
Properti #2

Jalan Veteran, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

'Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal

Pendekatan Biaya 485.000.000

- Tanah 323 m2 485.000.000

- Bangunan 120 m2 -
Pendekatan Pendapatan 488.000.000
Rekonsiliasi Persentase (Bobot)
Pendekatan Biaya 5046 242.500.000
Pendekatan Pendapatan 5046 244.000.000
Hasil Rekonsiliasi 486.500.000
Hasil Rekonsiliasi (Pembulatan) 487.000.000

Jumlah 4.730.000.000 )
Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono adit

Laporan No. 00162/2.0118-00/P/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Dengan demikian kami berpendapat bahwa penjumlahan nilai seluruh properti objek
penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 4.730.000.000,-
( EMPAT MILIAR TUJUH RATUS TIGA PULUH JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan atau kepentingan
yang tercantum di dalam laporan penilaian ini, dan kami tidak mengambil tanggung jawab
atas kerugian yang ditimbulkan atas penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan
komentar, penjelasan, asumsi dan kondisi pembatas yang disebutkan di dalam laporan ini.

Hormat Kami,
KJPP ISKANDAR D

€
Radithe Pramudito, SE,-M.Ec.Dev., MAPPI (Cert.
Rekan K
Penilai Properti/Aset dan Bisnis
MAPPI No. 10-S-02670
RMK-2017.00316
NIPP Menkeu No. P-1. 13.00355
STTD OJK No: STTD.PPB-33/PJ-1/PM.02/2023

o

Penilaian Properti Tanah Kosong Serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono xiv
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VV2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALN/I/2024

41663

Santer Jaya Ponilas Sublih

ISKANDAR DAN REKAN

Peganyed Prorer & Bunker: Van er

PERNYATAAN PENILAI
Laporan No. 00162/2.0118-001PI/04/0355/IN//2024
File No. 049.810RIDO,2IALIVI/2024

7 PembenTugas PT SELAMAT SEMPURNA Tok,
2. amat Pemberi Tugas ata Kapuk Kamal 88 Kamal Muara, Perjaingan, Jakata Utara, OK Jakarta
3, Pengguna Laporan PT SELAMAT SEMPURNA, Tbk dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
4, Laporan Diujukan Kepa PT SELAMAT SEMPURNA Tok
5. Tujuan eniaian Jua - Bel (Transferof Oumership)
6 Orjex Peniaian Tanah Kosong seri Tanah dan Banguran Eks. Rumn Tinggal Eu Hartono,
7, Dasar Penugasan (SPKProposal) - No. 023 MIDR/DO.ZPr-OFONV2O24 tanggal Ot Februari 2024
8. Tangga Pentaian 31 Desember 2025
8. Tanggal Inspeksi 22 Maret 2024
10. Tanggal Laporan G1 suri 2024
11, Ringkasan Hasi Peniaan
I Tan Ta onar esa

Peka
Ikang 1041 Des kasi Bia. kamus Gevg
k

own tnyese ma

3g

a2s0roon

“sn
Pan

ons Penta
EL

Terbilang : Empat Milr Tujuh Ratus Tiga Puluh Juta Ruplah merupakan Nilal Pasar dari Properti tersebut.

Pemyataan Penta
alam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Peni di bawah naungan IDR, dangan kewajiban dan tanggung jawab
masing.maang Gi bawan koordinasi Peniai Benan yang menandatangani Taporan, kami yang bertangatangan Gr baiah IN
menyalakan bahwa
Paniai bertanggung jawab atas laporan penilaian ini
Penugasan peniaan protesicnal aan dilakukan terhadap ojek penilaian pada tanggal penaian (cu. date)
Analisis telah diakukan untuk juan sebegaimana ungkapkan dalam laporan peniaan ii
Penugasan peniaian proesinal clan laksanakan sesuai engan peraturan perundang undangan yang beraku
Pertiaan nii yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profsiral telan isakan sebagai kasirpUan nii
Lingkup pekerjaan dan ata yang danaisis tlh diungkapkan
Kesimpulan ni lan sesuai dengan asumsrasumsi dan kondisi pembatas
Data konomi an indust daam laporan diperooh dn berbagai sumber yag diyakini peni dapa ipetanggungiawabkan
Pernyataan datam Laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kari, adalah benar dan kura
Analisis, opini Gan kesimpulan yang disajian di dalam Laporan Pantaan Ini diatasi oleh asums-asumsi dan batasan-batasan
Yang diungkapkan ci dlam Laporan Penlalan, yang mana merupakan hasil anasi, op dan Kesimpulan Pena yang Udak
erik dan Udak meri benturan kepentingan
Im dak mempunyai benturan kepentingan si sekarang atas dimasa yang akan datang terhadap proper yang ini maupun
Wemiki kaponungan pribadi atau Keperpnakan kepada pita piek Ian yang mermiki kepeningan tafhedap proper yang inai
Penunjukan dalam penugasan ii tdak berubungan dengan opini Penllan yang telan disepakati sebelumnya dengan Pemberi |
Tugan
m Bisa jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau gambaran nilai yang diinginkan oleh
Pempan Tunas, besaran opini Na pandapaan hasi yang dinyatakan, alau adanya Kondisi pencapaian hasi yang Sinyatakan
atau adanya kondai yang lanasi kemudian (subseguent event) yang bermubungan secara langsung dengan penggunaan yang
maksa
Penia telan memilki pengetahuan pendidikan prolesional yang dhetapkaNilaksanakan olen Masyarakat Ptolesi Pandai
Indonesia (MAP)
Peniti memi pengetahuan yang memadai sehubungan dengan ptopet danatau jenis indust yang iii
Pena tlah melaksanakan ruang ingkup sebagai berikut
Identifikasi masalah (dantiasi atasan, ivan dan ojek, denis penilaian dan tanggal penilaian),
pengumpulan dita daniewapcara
Amati data,
1 Esimai oli dangan menggunakan pendekatan perialan
Pena eh melakukan inspekal lapangan terhadap ojek penain dan Jka dinyalakan lan akan diungkapkan dalam Laporan
Penilaian
Tidak seorangpun stain yang bertangatangan di bawah IN yang tlah tribal dlam pelaksanaan inapeksi. anal, pembuatan
kesimpulan dan opini sebaga.mana yang dinyatakan dalam Laporan Peniaan ini
3. Analis, op dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, set laporan penaian tlah ibuat dengan memenuN ketentuan Kode
Eik Peni Indonesa (KEP) dan SAI yang beraku
Tanggung jawab Peni sebagai Indviu pisahkan dani Penlai sebaga Kanor Jasa Penilai Publik (KUPP) dan tanggungjawab
Penta sebaga Individu Udak menjadi tanggung jawab KUP secara ksalurutan
Laporan ponlian ini Bdak san jika dak ditangatangai pimpnan dan stempel perusahaan serta dak dapat dipertanggung
Jenabkan blamangjpafWh Nias dak melnas imbalan jasa Res pekerjaan penata Ti
« Penyataan Peni) merupakan bagan yng tk leysahkan (Inya can apoanpeniaan

Pensi Pubiik «|

Penilai

ET

Reviver

'Adhitya Anindito, S.lKom., S.H. MM, MAPPI (Ceri EkaFajarAlam,ST — Sallas Putri Hutami Suprihana, ST
Apa TnsO007n MAPP No KEPO Mappi ho 2218
uncaorooser he Rerczore0nn6 ho 0cd01 onar

Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono xv |

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024 |
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

ai

DAFTAR ISI

Ed Certificate of Appraisal
ID Representation Letter
3 Surat Penilaian i
E3 Pernyataan Peni. xv
3 Daftar Isi xvi
PROPERTI #1
PENILAIAN PROPERTI TANAH KOSONG DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA,
KECAMATAN CURUG, KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN.
1. Identifikasi Objek Penilaian ..... Properti # 1-1
2. Inspeksi untuk Pengumpulan Data Properti # 1-2
3. Data dan Informasi Properti # 1-2
4. Penilaian.......... Properti # 1-9
6. Kesimpulan Properti # 1-11
Lampiran
— Foto-Foto
— Peta Lokasi
— Gambar Situasi Tanah
PROPERTI #2
PENILAIAN PROPERTI TANAH DAN BANGUNAN EKS. RUMAH TINGGAL DI JALAN
VETERAN, DESA KADU JAYA, KECAMATAN CURUG, KABUPATEN TANGERANG,
PROVINSI BANTEN.
1. Identifikasi Objek Penilaian Properti # 2-1
2. Inspeksi untuk Pengumpulan Data .. Properti # 2-2
3. Data dan Informasi . Properti # 2-2
4. Penilaian... Properti # 2-9
5, KesiMpUlan......oooooo Properti # 2-15
Lampiran
— Foto-Foto
— Peta Lokasi
— Gambar Situasi Tanah
-— Gambar Situasi Tanah dan Bangunan
ai)
Penilaian Properti Tanah Kosong serta Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono xvi

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/V/2024

PROPERTI #1
PENILAIAN TANAH KOSONG

Yang berada di
Komplek ADR, Desa Kadu Jaya,
Kecamatan Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Penilaian Properti Tanah Kosong Eday Hartono

PROPERTI #1
PENILAIAN TANAH KOSONG
DI KOMPLEK ADR, DESA KADU JAYA, KECAMATAN CURUG,
KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN

IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian

Objek penilaian adalah Tanah Kosong di Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan
Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

Identifikasi Agregasi Objek Penilaian terhadap Hubungan dengan Aset Lain

Nilai dari suatu aset dalam penggunaanya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang menentukan nilai
objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dll).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian dalam penilaian nilai
ekonomis aset objek penilaian perlu diketahui hubungan aset objek penilaian dengan aset
lain untuk menentukan unit penilaian (agregasi) aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian pada saat inspeksi.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil
identifikasi adalah sebagai berikut:

Objek Tika Identifikasi Hubungan |” Unit Penilaian |
Penilaian dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, | Objek penilaian tidak | Objek penilaian
Kosong Kecamatan Curug, Kabupaten | berhubungan dengan | dinilai secara
Tangerang, Provinsi Banten aset lain individual sebagai
aset tunggal

Analisis Hubungan Objek Penilaian dengan Aset Lain

Objek penilaian tidak berhubungan dengan aset lain.

Agregasi Objek Penilaian
Berdasarkan analisis hubungan objek penilaian dengan aset lain, maka objek penilaian

dinilai dengan agregasi Objek penilaian dinilai secara individual sebagai aset tunggal.
Klasifikasi Aset

Klasifikasi aset objek penilaian adalah berdasarkan kondisi penggunaan aset oleh pemilik
yaitu sebagai aset operasional atau aset non operasional.

Berdasarkan hasil identifikasi, klasifikasi aset objek penilaian adalah Aset Non Operasional.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 1
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No, 049.51DR/DO.2/AL/VI/2024

Dokumen dari Pemberi Tugas

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah dokumen yang berisi data dan informasi yang
diterima Penilai dari Pemberi Tugas dalam bentuk salinan berupa hardcopy maupun
softcopy.

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
-  Bukti-bukti hak kepemilikan tanah dan gambar situasinya

Kami telah melakukan konfirmasi dengan Pemberi Tugas untuk memastikan kebenaran
dokumen yang kami terima sehingga tidak ada keraguan yang dapat memengaruhi hasil
penilaian.

INSPEKSI UNTUK PENGUMPULAN DATA

Inspeksi objek penilaian dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST pada tanggal 22 Maret 2024.
Penelaahan status hukum dokumen yang digunakan dalam penilaian, perhitungan dan
analisis dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST dan Sallas Putri Hutami Suprihana, ST
dengan Reviuer Adhitya Anindito, S.I.Kom., S.H., MM, MAPPI (Cert.). Letak dan lokasi
objek penilaian ditunjukan oleh Bapak Jacob Djailani jabatan Staf PT Selamat Sempurna
Tbk yang ditunjuk dan ditugaskan berdasarkan Surat Tugas No. 0055/SS/!11/24 tanggal 13
Maret 2024 oleh Bapak Ang Andri Pribadi jabatan Direktur PT Selamat Sempurna Tbk.
Dengan demikian Bapak Ang Andri Pribadi dan Bapak Jacob Djailani seluruhnya
merupakan Wakil Pemberi Tugas.

Dalam melaksanakan inspeksi, kami tidak mengalami keterbatasan akses.

DATA DAN INFORMASI
3.1. Bentuk Kepemilikan

Tanah
No, | JenisiNo, Sertifikat Alamat dalam Sertifikat Tempa Tanggal | pemegangHak | Nov Tanggal Gambar | an (m2)
1 | sumno.477 Desa Kadu Jaya Bra Me Ba z0
2 | sumno.a73 Desa Kadu Jaya Koes Na pete 12
3 | simno.a79 Desa Kadu Jaya AA Part aa ina 393
4 | simno.480 Desa Kadu Jaya Pa ain kerena 150
Jumlah 870
No, | JenisiNot Tgl Akta Objek Jual Beli Pihak Penjual Gea ana (Luas Tanah (m2)
1 |aig No. 546/2001 Manar Ngap anair sa ARIO DIKORO EDDY HARTONO 180
2 |ai8No.817/2003 Pa Masa can SURJAYA dan NURSIAH | EDDY HARTONO cas
3 Jaig No. 818/2003 aa Maka MA | HAJAHICAH dan HAJiSIIN | EoDy HaRronNO 1.570
Jumlah 2
Total SHM dan AJB 3254

Rincikan Bidan

Berdasarkan gambar rincikan tanah dari surat hak tanah tersebut yang kami peroleh
dari Pemberi Tugas, bidang-bidang tanah dari surat hak tanah tersebut
bersambungan dan berdampingan dengan bidang tanah Pabrik PT Selamat
Sempurna Tbk. Penilai tidak melakukan perincikan atas bidang-bidang tanah dalam
daftar bukti hak kepemilikan tanah tersebut. Penilai mengasumsikan informasi
tersebut adalah benar dan dapat dipertanggungjawabkan oleh Pemberi Tugas.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 2
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VV/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VW/2024

3.2.

3.3.

3.4.
34.

Kebenarannya dapat dilakukan pengecekan kepada Badan Pertanahan Nasional
(BPN). Hasil penilaian dapat berbeda jika informasi tersebut tidak sesuai dengan
keadaan sesungguhnya.

Pengukuran
Kami tidak melakukan pengukuran luas bidang tersebut, luas bidang adalah sesuai
dengan yang tercantum dalam bukti hak kepemilikannya.

Gambar, denah ataupun peta yang disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi
saja.

Sifat Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dengan Pemberi Tugas

Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas adalah:

- Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas merencanakan suatu
transaksi atas objek penilaian.

Status Hak Kepemilikan Objek Penilaian

Status hak objek penilaian ditentukan oleh ada atau tidaknya ikatan yang melekat
pada hak objek penilaian yaitu berupa perjanjian kredit'sewa guna usaha
(SGU/leasing) dan jika masih ada ikatan maka objek penilaian diberikan status "aset
kredit" dan jika tidak ada ikatan dengan status "aset milik sendiri”.

Nilai yang dicantumkan dalam status tersebut bukan nilai outstanding utang tetapi
nilai aset yang memiliki status tersebut.

Pembagian nilai aset dengan status "aset milik sendiri" dan "aset kredit" akan
diungkapkan jika laporan penilaian untuk tujuan IPO dan akan dimasukan kedalam
Prospektus, sedangkan untuk tujuan selain itu tidak diungkapkan kecuali ada
permintaan dari Pemberi Tugas.

Tempat Objek Penilaian
Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi dan Identifikasi

Objek penilaian berada di Provinsi Banten, Kabupaten Tangerang, Kecamatan Curug,
Desa Kadu Jaya dan dapat diidentifikasikan sebagai Komplek ADR.

Properti yang berada di sekitar yang mudah diidentifikasi yang dapat dijadikan acuan
lokasi tanah adalah:

e Kantor Pemadam Kebakaran Curug,

« Rumah Sakit Hermina Bitung,

« Perumahan Tataka Puri.

Letak properti di sebelah utara jalan lingkungan yang merupakan jalan di depan lokasi
properti atau dalam radius

- kurang lebih 550 meter di sebelah barat dari persimpangan antara jalan lingkungan
di depan lokasi properti dan Jalan Raya Curug yang berpotongan langsung dengan
jalan di depan lokasi properti.

- kurang lebih 1,2 km di sebelah barat daya dari Rumah Sakit Hermina Bitung.

- kurang lebih 850 meter di sebelah barat laut dari Kantor Pemadam Kebakaran
Curug.

- kurang lebih 800 meter di sebelah barat dari Perumahan Tataka Puri.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 3
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNV/2024

Aksesibilitas

Aksesibilitas jalan ke lokasi mudah. Lokasi properti tersebut dapat dicapai dengan
cara melalui Jalan Tol Jakarta-Merak keluar Pintu Tol Bitung 2, lalu ke arah selatan
menuju Jalan Raya Curug, lalu ke arah barat menuju jalan lingkungan yang berada di
depan lokasi tersebut.

Jalan Akses ke Lokasi Objek Penilaian

- Jalan depan lokasi: Jalan Lingkungan, lebar & 3 m, kondisi baik.
- Jalan Utama: Jalan Raya Curug, lebar £ 6 m, jarak ke lokasi £ 550 m, kondisi baik.

3.4.2. Data Lingkungan

Penggunaan Tanah Sekitar

Penggunaan tanah di sekitar lokasi pada umumnya adalah untuk Industri dan
Pemukiman.

Fasilitas Umum

Fasilitas pelayanan umum seperti jaringan listrik dari PLN, jaringan air bersih dari
PDAM, serta jaringan telepon dari TELKOM telah ada dan telah disambungkan ke
lokasi.

Sumber air bersih penduduk sekitarnya adalah berupa air dari sumur gali/bor dan dari
PDAM yang selalu terjamin ketersediaannya sepanjang tahun.

Sarana transportasi umum berupa ojek online dan taksi online terdapat di Jalan Raya
Curug yang berada # 550 meter dari lokasi.

Keadaan jalan utama dan jalan lingkungan pada umumnya baik.

Sarana pelayanan umum lainnya seperti: sekolah, kantor pemerintah dan swasta,
pasar, supermarket, tempat ibadah, rumah sakit, puskesmas, restoran dan
sebagainya telah ada di sekitar daerah tersebut.

3.4.3. Data Tanah

Frontage
Lebar sisi tanah yang berhadapan dengan jalan & 40 m.

Jalan Depan Lokasi

Lebar badan jalan di depan lokasi t 3 m, dengan konstruksi aspal. Pada sisi jalan
tidak terdapat trotoar dan saluran pembuangan dengan lebar & 0.5 m. Jalan di depan
lokasi merupakan jalan dua arah.

Batas-Batas Tanah

- Sebelah Utara : Tanah dan Bangunan Pabrik PT Selamat Sempurna Tbk,
- Sebelah Timur : Tanah dan Bangunan Pabrik PT Selamat Sempurna Tbk,
- Sebelah Selatan : Jalan Lingkungan,

- Sebelah Barat : Pemukiman.

Posisi Tanah

Posisi tanah terletak di tengah pada jalan di depan lokasi.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 4
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

Bentuk Tanah
Bentuk tanah segi banyak.

Kontur Tanah

Kontur tanah datar dengan tinggi permukaan tanah lebih rendah dari permukaan
jalan di depan lokasi.

Kondisi Fisik Tanah
Tanah merupakan tanah matang yang masih dalam keadaan kosong.

Keadaan drainase baik dan tidak terdapat genangan air.

3.4.4. Rencana Umum Tata Ruang
Objek penilaian berada di daerah untuk peruntukan Industri.

Rencana umum tata ruang di daerah lokasi objek penilaian belum ada batasan
penggunaan tanah secara detail yang mencakup KDB, KLB, GSB dan lapis
bangunan.

3.4.5. Pemanfaatan Tanah saat Inspeksi
Tanah masih berupa tanah kosong yang tidak dimanfaatkan oleh pemiliknya.

3.4.6. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use, HBU)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan mempertimbangkan
penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.

Tanah dengan Kondisi Kosong (as Vacant)
Pengembangan tanah sesuai HBU adalah untuk Industri.

3.4.7. Harga Penawaran/Transaksi Properti Pembanding

Properti pembanding merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian yang telah ditawarkan atau ditransaksikan yang berada di lingkungan
sekitar atau kawasan sejenis.

Sumber data properti pembanding adalah: agen properti, supplier, dealer, distributor,
showroom, current market di lokasi, media cetak dan elektronik.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 5
Laporan No. 00162/2.0118-00/P/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Harga penawaran/transaksi jual tanah adalah sebagai berikut:

Uraian

Data 1

Data 3

Sumber! Foto

https://www.rumah12

https://www.obuc
item/di-jual-tanah-

https://www.rumah12|

3.com/properti/tanger|

industri-di-curug-

3.com/properti/tanger|

ang/las3884772

tangerang-iid-

ang/las2906856,

907994015

Alamat Properti

Desa Kadujaya, Kecamatan
(Curug, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten

Desa Kadujaya, Kecamatan
Curug, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten

Desa Kadujaya, Kecamatan
| Curug, Kabupaten
(Tangerang, Provinsi Banten:

Jenis Properti TANAH KOSONG TANAH KOSONG TANAH KOSONGI

Luas Tanah (m2) 3.400 800 7.000
| Luas Bangunan (m2) 2 5 z
| Hak Kepemilikan Girik| Girik| Girik|

Data Transaksi | Penawaran
- Gontact Person! No. Telp.

Teddy 081239332696) M. Siregar/081219368121| Eryawan / 082122653567)

- Tgl Data Penawaran Maret 2024 Maret 2024 Maret 2024|
- Lama dipasarkan - - :

Penawaran Penawaran Penawaran|
- Harga Penawaran Jual 7.820.000.000, 1.800.000.000 17.500.000.000

|
- Status Harga

3.5. Ketidaksesuaian Data/Informasi dalam Dokumen dengan Keadaan di Lapangan
Data/informasi dalam dokumen sesuai dengan keadaan di lapangan.

3.6. Perizinan dan Rekomendasi
Penilai tidak memperoleh perizinan dan rekomendasi objek penilaian.

3.7. Marketability Objek Penilaian

Marketability adalah kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer) jika ditawarkan dengan pemasaran yang layak dalam jangka waktu
yang dapat memenuhi definisi Nilai Pasar.

Marketability objek penilaian atas pengaruh tempat lokasi dan faktor lingkungan
adalah sebagai berikut:

e« Tanah objek penilaian memiliki akses.
# Bentuk tanah segibanyak.

e Tempat Pembuangan Sampah (TPS) berjarak » 1 km dari lokasi tanah objek
penilaian.

#  Makam/kuburan berjarak » 200 m dari lokasi tanah objek penilaian.

«  SUTET terletak jauh dari lokasi tanah objek penilaian.

e Lingkungan tanah objek penilaian tidak rawan banjir.

# Tanah objek penilaian tidak posisi tusuk sate.

e Tanah objek penilaian tidak di jalan buntu.

e Tanah objek penilaian terletak jauh dari jurang yang berpotensi longsor.

» Tanah objek penilaian berjarak t 200 m dari Masjid.

e Tingkat hunian di sekitar tanah objek penilaian sedang.

# Tanah objek penilaian tidak menghadap arah barat/barat daya dan barat laut.

# Akses jalan ke lokasi tanah objek penilaian tidak melalui lingkungan kumuh atau
daerah "hitam", rawan gangguan.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono
Laporan No, 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Properti #1 -6

3.8.

3.9.

e# Penggunaan tanah objek penilaian sesuai HBU.
# Tanah objek penilaian terawat.

Berdasarkan aspek tempat lokasi dan faktor lingkungan tersebut di atas, tidak ada
aspek negatif terhadap marketability tanah objek penilaian, dengan marketability
cukup marketable.

Beban terhadap Properti

Kami tidak memperoleh informasi dari Pemberi Tugas/pemilik aset mengenai ada
atau tidak adanya hak/kepentingan/ikatan lain yang membebani objek penilaian.

Tinjauan Pasar

Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
secara tahunan tumbuh sebesar 1,9196 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 6,2274 (yoy)
pada triwulan III 2023 (Grafik 1). Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa
terjadi pada mayoritas segmen terkecuali segmen ritel. Perlambatan tersebut
terutama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan segmen hotel di
Semarang. Sementara itu, indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 0,34”s (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan dan lahan industri.

Pertumbuhan “Tahunan “Indeks: Pertumbuhan Tahunan “Indeks
Demand Kategori Sewa (36 yoy)

Grafik 1 Grafik 2

Demand Kateooii Jual (de yoy)

Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulan pertumbuhan Indeks
Permintaan Properti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48”4 (gtg) pada
triwulan sebelumnya menjadi 2,11” (ata) pada triwulan IV 2023 (Grafik 3).
Perlambatan indeks permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar
dan Denpasar, serta menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa
di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV 2023
pada kategori jual tumbuh sebesar 0,10Y6 (gtg), relatif stabil dibandingkan triwulan III
2023 yang tumbuh 0,08”4 (gtg) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini
terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di
Surabaya dan Jakarta.
Pertumbuhan Triwulanan “Indeks Pertumbuhan“ Triwulanan “Indeks:

Grafik 3 Demand Kategori Sewa (do ata) Grafika “Demand Kategori Jual (d6 gt)

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 7
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V1/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
tumbuh sebesar 1,305 (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2023 yang
sebesar 1,03”4 (yoy) (Grafik 5). Hal ini didorong peningkatan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa, apartemen sewa dan hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk
kategori jual melambat dari 0,19Y5 (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,03”
(yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan
perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.

Pertumbuhan “Tahunan” “Indeks Pertumbuhan Triyulanan “Indeks
Supply Kategori Sewa (25 G Supply Kategari Jual (Os yoy)

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan
IV 2023 meningkat 0,139 (atg), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,034
(ata) (Grafik 7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
segmen apatemen sewa di Bandung dan Denpasar. disebabkan oleh penurunan
indeks pasokan pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen
apartemen di Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial katogori
jual juga terkonstraksi sebesar 0,024 (atg) disebabkan oleh penurunan pasokan
perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).

Grafik 8

Perkembangan Harga Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks
Permintaan Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti
Komersial terutama untuk kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV 2023 sebesar 2,03”o (yoy), melambat dibandingkan
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3,57Y6 (yoy) (Grafik 9). Hal ini
terutama disebabkan penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten.
Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,64Ys (yoy), lenih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan III 2023 sebesar 0,484 (Grafik 10). Hal ini seiring
peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan
industri di Semarang.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 -8
Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/V/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

Perkembangan Indeks Harga Kategori Perkembangan Indeks Harga Kategori

Grafik9 — (Sewa'tahunan (8e yoy) (ik 10 UatTahunan (26 yoy)

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan IV 2023 naik 1,76Yo (atg) sedikit melambat dibanding kenaikan triwulan
sebelumnya sebesar 1,79Y- (ata) (Grafik 11). Perlambatan indeks harga tersebut
terutama disebabkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain,
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2023 naik
0,23”5 (yoy) sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0,19Yo (ata) (Grafik 12). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen
lahan industri di Semarang.

Perkembangan Indeks Harga Kategori

Gak aa mr Grafik 12

Perkembangan Indeks Harga Kategori
Jual Triwulanan (Se ato)

Sumber: Bank Indonesia
PENILAIAN

. Penilaian Tanah Kosong

Metodologi dan Proses Perhitungan

Pendekatan penilaian yang digunakan adalah pendekatan pasar dengan metode
perbandingan data pasar, dengan melakukan penyesuaian harga penawaran/transaksi dari
properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang berada di sekitar daerah kawasan
sejenis dengan objek penilaian.

Estimasi nilai dengan melakukan proses perbandingan objek penilaian dengan properti
pembanding, dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor pembanding/elemen
pembanding mengenai keunggulan atau keburukan objek penilaian dibandingkan properti
pembanding dalam bentuk persentase,

Faktor-faktor pembanding/elemen pembanding objek penilaian adalah: hak atas properti
yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pembayaran, kondisi pasar,
lokasi, karakteristik fisik, penggunaan dan komponen non-realty dalam penjualan.

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 -9
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

as baik
Lb) ISKANDAR DAN REKAN
Medina Prooey 8 Buser valve

Hasil Perhitungan

Berdasarkan analisis dan metode yang digunakan, hasil perhitungan adalah sebagai

berikut:

(Informasi Umum. Objok Penilaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3
Desa Kacuaja Kocaratin cuy | Dasa Kadsaya tecmamn

Dara Seal esa Kaeujaja Kocaraba Ceruy | Nasnkagyaya te

kamp

gran. Ptoens Bangn | katuran Tangarang

(Conbet Person & No Hp
s2

lara waku spasorkan

(Mak TransaksiPenaweran.

Jenis Properti

(ata Properti

Tanah

Luas Tanah (me) FI

IKetontuan Pengombangan

Perunukan Ted Tamara Campuran C

UNIT PERBANDINGAN

HKN KOS

ra
Ia Uang R3
Indikasi Harga

(hrga PenawaranTansaksi Tea
isian 5
(kara Sestah Diskon Tango00000
Ke Transasi 142500000
ke Transaksi par mo 2185000
TELEMEN PERBANDINGAN

(DATA DAN PENYESUAIAN TRANSAKSI

1150000000
18250000000
2250000

BEI

Tanoe Ta
Tan | Tas an
disi Ta Tenkas Ta
Tiens Disitan See Tana AISI 2
Sena Parka
knapa 26200 2nseans tan
(ni onsipaa Wana . . 4
ia Zeto lvara asas Para
PENTAS PROPER
Kata
rakDaganpsatKtunsan 3m Ressa
Pemesan
Penyesuaian 17553751|
Kera Ta
Pantun ,
2284. merugi 3401 ment guteg 10. menteng
Teman : Bi
las TencapmandiDepanaas Lan kesah sora sarana cakas
Paya san sa (ora) nee

Lebar Wu

Penyasuasn oo

Ikaratensti Ekonomi
Ikualas Pendapatan 5 EA Oh. a30,

(Baya Orerasinai
Ke

tangan

(erunutan

Pangesuaan
Sasa dal T

Future, Fxtre 3 Eaupment Haa

Iyesn

Wei Adjusiment Tes isoa.ooo

Gis

India Na sa PenyaRua nanti KEDAI KET
REKONSILASI
INet Adjustment" 39 1860890)| —-ddtp Kosorig) oo -3914 (838-500)|
ossajustmerT” ai KUa an
India Ni Pasar Tea Tana PEASAA Tenan
Bobot Era KENA EN ANE TT asa
Karan RAT
Tp 138300
hun tiara
oevesi br
Iesimpaln Pasar
ti esa Tana pam KTT
")ermasuk seluruh faktor penyesuaian data Yansaksi dan data propert

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 10

Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/V/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/V/2024

Dengan demikian nilai tanah objek penilaian adalah sebagai berikut:

4 Harga Nilai Pasar
Li Sat
Uraian uas al Satuan (Rp) (Rp)
Tanah Sesuai Bukti Hak 3.264 | m2 1.300.000 4.243.000.000

5. KESIMPULAN

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa nilai
seluruh objek penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 4.243.000.000,-
( EMPAT MILIAR DUA RATUS EMPAT PULUH TIGA JUTA RUPIAH )

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian, dan kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan
kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.

di)

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono Properti #1 - 11
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

LAMPIRAN #1

« FOTO-FOTO
» PETA LOKASI
» GAMBAR SITUASI TANAH

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono

FOTO-FOTO PROPERTI #1
TANAH KOSONG EDDY HARTONO

Tampak Jalan di Depan Properti

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Tampak Sebagian Bidang Tanah

Penilaian Properti Tanah Kosong Eddy Hartono

ISKANDAR DAN REKAN

U PROPERTI #1 Dikerjakan Oleh :
PETA LOKASI
EDDY HARTONO

Kantor Jasa Peniai Publik

Berlokasi di ISKANDAR DAN REKAN

Ragisteren Prwpony & Business Apprasars

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,

Tanpa Skala Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Pemukiman

Tanah dan Bangunan Pabrik
PT Selamat Sempuma Tbk

Keterangan : (MT) Bideng Tanah Properti #1
(BBI Bidang Tanah Properti #2

Tanah dan Bangunan Pabrik
(PT Selamat Sempuma Tok

aa ant sana tantan|

aman Pom)

Tanah dan Bangunan Pabrik 2 ama om
(PT Selamat Sompuma Tbk ———— |
» amen Ym

3 owner kuman pa)

t

Tanpa Skala

PROPERTI #1 Dikerjakan Oleh :
GAMBAR SITUASI TANAH
EDDY HARTONO

Di Kantor Jasa Peniai Publik
Berlokasi di

ISKANDAR DAN REKAN

& Business Apprsws

Komplek ADR, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

PROPERTI #2
PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN EKS. RUMAH TINGGAL

Yang berada di
Jalan Veteran, Desa Kadu Jaya,

Kecamatan Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono

PROPERTI #2
PENILAIAN TANAH DAN BANGUNAN EKS. RUMAH TINGGAL
DI JALAN VETERAN, DESA KADU JAYA, KECAMATAN CURUG,
KABUPATEN TANGERANG, PROVINSI BANTEN

1. IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN

Objek Penilaian

Objek penilaian adalah Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal di Jalan Veteran, Desa
Kadu Jaya, Kecamatan Curug, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten.

Identifikasi Agregasi Objek Penilaian terhadap Hubungan dengan Aset Lain

Nilai dari suatu aset dalam penggunaanya sering tergantung kepada aset lainnya, oleh
karena itu dalam penilaian perlu ditetapkan unit penilaian (agregasi) yang merupakan
keterkaitan atau hubungan objek penilaian dengan aset lainnya yang menentukan nilai
objek penilaian.

Penggunaan aset menunjukan adanya manfaat dari aset dan nilai aset dicerminkan oleh
manfaatnya yang secara ekonomis diungkapkan dalam satuan mata uang (Rupiah, USD,
dll).

Manfaat dari aset sangat tergantung dari hubungannya dengan aset lain dan hubungan
tersebut sangat menentukan nilai ekonomis aset. Dengan demikian dalam penilaian nilai
ekonomis aset objek penilaian perlu diketahui hubungan aset objek penilaian dengan aset
lain untuk menentukan unit penilaian (agregasi) aset objek penilaian.

Penilai mengidentifikasi hubungan aset objek penilaian dengan aset lain berdasarkan
kondisi objektif penggunaan aset objek penilaian pada saat inspeksi.

Agregasi objek penilaian terhadap hubungan dengan aset lain berdasarkan hasil
identifikasi adalah sebagai berikut:

" tar n Identifikasi Hubungan Unit Penilaian
Okjek Penilalan. Lokasi dengan Aset Lain (Agregasi)
Tanah dan | Jalan Veteran, Desa Kadu | Objek penilaian tidak | Objek penilaian dinilai
bangunan Eks. | Jaya, Kecamatan Curug, | berhubungan dengan | secara individual
Rumah Tinggal | Kabupaten Tangerang, | aset lain sebagai aset tunggal.

Provinsi Banten

Analisis Hubungan Objek Penilaian dengan Aset Lain
Objek penilaian tidak berhubungan dengan aset lain.

Agregasi Objek Penilaian
Berdasarkan analisis hubungan objek penilaian dengan aset lain, maka objek penilaian

dinilai dengan agregasi objek penilaian dinilai secara individual sebagai aset tunggal.
Klasifikasi Aset

Klasifikasi aset objek penilaian adalah berdasarkan kondisi penggunaan aset oleh pemilik
yaitu sebagai aset operasional atau aset non operasional.

Berdasarkan hasil identifikasi, klasifikasi aset objek penilaian adalah Aset Operasional.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 -1
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VV/2024
File No. 049.5/1DR/DO.2/ALNI/2024

Dokumen dari Pemberi Tugas

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah dokumen yang berisi data dan informasi yang
diterima Penilai dari Pemberi Tugas dalam bentuk salinan berupa hardcopy maupun
softcopy.

Dokumen dari Pemberi Tugas adalah sebagai berikut:
-  Bukti-bukti hak kepemilikan tanah dan gambar situasinya.

Kami telah melakukan konfirmasi dengan Pemberi Tugas untuk memastikan kebenaran
dokumen yang kami terima sehingga tidak ada keraguan yang dapat memengaruhi hasil
penilaian.

INSPEKSI UNTUK PENGUMPULAN DATA

Inspeksi objek penilaian dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST pada tanggal 22 Maret 2024.
Penelaahan status hukum dokumen yang digunakan dalam penilaian, perhitungan dan
analisis dilakukan oleh Eka Fajar Alam, ST dan Sallas Putri Hutami Suprihana, ST
dengan Reviuer Adhitya Anindito, S.I.Kom., S.H., MM, MAPPI (Cert.). Letak dan lokasi
objek penilaian ditunjukan oleh Bapak Jacob Djailani jabatan Staf PT Selamat Sempurna,
Tbk yang ditunjuk dan ditugaskan berdasarkan Surat Tugas No. 0055/SS!!II/24 tanggal 13
Maret 2024 oleh Bapak Ang Andri Pribadi jabatan Direktur PT Selamat Sempurna, Tbk.
Dengan demikian Bapak Ang Andri Pribadi dan Bapak Jacob Djailani seluruhnya
merupakan Wakil Pemberi Tugas.

Dalam melaksanakan inspeksi, kami tidak mengalami keterbatasan akses.

DATA DAN INFORMASI
3.1. Bentuk Kepemilikan

Tanah
: 7 Tempat & Tanggal No. & Tanggal Gambar
Jenis/No. Sertifikat Alamat dalam Sertifikat Penerbitan Pemegang Hak Situasi & Surat Ukur Luas (m2)
f Tangerang, EDDY No. 12260
: 323
Uang Des Kadulaya 05May1997 | HARTONO Tol. 28 April 1997

Rincikan Bidang

Tidak ada rincikan bidang, karena bidang objek penilaian terdiri atas satu sertipikat
dan berdasarkan Gambar Situasi dalam Sertipikat tersebut merupakan satu bidang.

Pengukuran
Kami tidak melakukan pengukuran luas bidang tersebut, luas bidang adalah sesuai
dengan yang tercantum dalam bukti hak kepemilikannya.

Gambar, denah ataupun peta yang disajikan hanya untuk kemudahan visualisasi
saja.

3.2. Sifat Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dengan Pemberi Tugas

Hubungan Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas adalah:

- Pemegang Hak Objek Penilaian dan Pemberi Tugas merencanakan suatu
transaksi atas objek penilaian.

3.3. Status Hak Kepemilikan Objek Penilaian
Status hak objek penilaian ditentukan oleh ada atau tidaknya ikatan yang melekat
pada hak objek penilaian yaitu berupa perjanjian kredit'sewa guna usaha
(SGUlleasing) dan jika masih ada ikatan maka objek penilaian diberikan status “aset
kredit” dan jika tidak ada ikatan dengan status “aset milik sendiri”.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 2
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

N

Lai) ISKANDAR DAN
Platina

Nilai yang dicantumkan dalam status tersebut bukan nilai outstanding utang tetapi
nilai aset yang memiliki status tersebut.

Pembagian nilai aset dengan status "aset milik sendiri” dan “aset kredit" akan
diungkapkan jika laporan penilaian untuk tujuan IPO dan akan dimasukan kedalam
Prospektus, sedangkan untuk tujuan selain itu tidak diungkapkan kecuali ada
permintaan dari Pemberi Tugas.

Berdasarkan informasi dari pemberi tugas, status objek penilaian adalah aset milik
sendiri.

3.4. Tempat Objek Penilaian

3.41. Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi dan Identifikasi
Objek penilaian berada di Provinsi Banten, Kabupaten Tangerang, Kecamatan Curug,
Desa Kadu Jaya dan dapat diidentifikasikan sebagai Jalan Veteran.

Properti yang berada di sekitar yang mudah diidentifikasi yang dapat dijadikan acuan
lokasi tanah adalah:

e Kantor Pemadam Kebakaran Curug,

e Rumah Sakit Hermina Bitung,

# Perumahan Tataka Puri.

Letak properti di sebelah timur Jalan Veteran yang merupakan jalan di depan lokasi
properti atau dalam radius:

- kurang lebih 500 meter di sebelah selatan dari persimpangan antara Jalan Veteran
di depan lokasi properti dan Jalan Raya Serang yang berpotongan langsung
dengan jalan di depan lokasi properti.

- kurang lebih 1,2 km di sebelah barat daya dari Rumah Sakit Hermina Bitung.

- kurang lebih 1 km di sebelah barat laut dari Kantor Pemadam Kebakaran Curug.

- kurang lebih 700 meter di sebelah barat dari Perumahan Tataka Puri.

Aksesibilitas

Aksesibilitas jalan ke lokasi mudah. Lokasi properti tersebut dapat dicapai dengan
cara melalui Jalan Tol Jakarta-Merak keluar Pintu Tol Bitung 2, lalu ke arah barat

daya menuju jalan raya Serang, lalu ke arah selatan menuju Jalan Veteran yang
berada di depan lokasi tersebut.

Jalan Akses ke Lokasi Objek Penilaian

- Jalan depan lokasi: Jalan Veteran, lebar # 6 m, kondisi baik.

- Jalan Utama: Jalan Raya Serang, lebar & 12 m, jarak ke lokasi & 500 m, kondisi
baik.

3.4.2. Data Lingkungan

Penggunaan Tanah Sekitar
Penggunaan tanah di sekitar lokasi pada umumnya adalah untuk Industri.
Fasilitas Umum

Fasilitas pelayanan umum seperti jaringan listrik dari PLN, jaringan air bersih dari
PDAM, serta jaringan telepon dari TELKOM telah ada akan tetapi belum tersambung
ke lokasi.

Sumber air bersih penduduk sekitarnya adalah berupa air dari sumur gali/bor dan dari
PDAM yang selalu terjamin ketersediaannya sepanjang tahun.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 -3
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALN/I/2024

Kane Jasa anik

Pa
| ISKANDAR

| Meises Pro

EKAN

Sarana transportasi umum berupa bus, mini bus dan angkutan kota terdapat di Jalan
Raya Serang yang berada # 500 meter dari lokasi.

Keadaan jalan utama dan jalan lingkungan pada umumnya baik.

Sarana pelayanan umum lainnya seperti: sekolah, kantor pemerintah dan swasta,
pasar, supermarket, tempat ibadah, rumah sakit, puskesmas, restoran dan
sebagainya telah ada di sekitar daerah tersebut.

3.4.3. Data Tanah

Frontage
Lebar sisi tanah yang berhadapan dengan jalan & 18 m.

Jalan Depan Lokasi

Lebar badan jalan di depan lokasi t 6 m, dengan konstruksi aspal. Pada sisi jalan
terdapat saluran pembuangan dengan lebar & 0,5 m. Jalan di depan lokasi
merupakan jalan dua arah.

Batas-Batas Tanah

- Sebelah Utara: Pemukiman,

- Sebelah Timur : Pemukiman dan Pabrik PT Selamat Sempurna Tbk,
- Sebelah Selatan : Pemukiman,

- Sebelah Barat : Jalan Veteran.

Posisi Tanah

Posisi tanah terletak di tengah pada jalan di depan lokasi.
Bentuk Tanah

Bentuk tanah segi banyak.

Kontur Tanah

Kontur tanah datar dengan tinggi permukaan tanah sama rata dengan permukaan
jalan di depan lokasi.

Kondisi Fisik Tanah
Tanah merupakan tanah matang yang di atasnya telah dibangun bangunan eks
rumah.

3.4.4. Rencana Umum Tata Ruang

Objek penilaian berada di daerah untuk peruntukan Industri.

3.4.5. Pemanfaatan Tanah saat Inspeksi
Di atas permukaan tanah telah berdiri bangunan eks rumah dengan kondisi tidak
terpelihara dan tidak dihuni oleh pemiliknya.

3.4.6. Bangunan
Penilai tidak memperoleh perizinan bangunan.

Bangunan tidak dilakukan pemeliharaan yang teratur.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 4
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

3.4.7. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use, HBU)

Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan
optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan
secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan
nilai tertinggi dari aset tersebut.

Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu aset dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan
tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam
kondisi tertentu aset dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu
yang terikat dengan tanah), di mana estimasi nilai akan mempertimbangkan
penggunaan tertinggi dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada.

Tanah dengan Kondisi Kosong (as Vacant)

Pengembangan tanah sesuai HBU adalah untuk Industri.

Tanah dengan Kondisi Terbangun saat Ini (as Improved)

» Penggunaan yang ada tidak sesuai dengan peruntukan.

# Penggunaan yang ada secara hukum tidak diizinkan.

# Properti secara fisik layak dan sesuai dengan penggunaan yang ada atau dapat
diadaptasi untuk penggunaan tersebut.

# Penggunaan yang ada secara finansial memiliki risiko yang merugikan, karena
secara fisik tidak sesuai dengan peruntukan (bangunan berupa rumah tinggal
berada pada peruntukan industri). Pembeli atau pemilik baru akan membongkar
bangunan tersebut untuk dibangun bangunan komersial.

« Penggunaan yang ada tidak menghasilkan produkitivitas tertinggi.

# Dengan demikian, dalam penilaian akan menggunakan penggunaan alternatif
untuk menghasilkan produktivitas tertinggi sehingga memenuhi prinsip HBU.

3.4.8. Harga Penawaran/Transaksi Properti Pembanding

Properti pembanding merupakan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian yang telah ditawarkan atau ditransaksikan yang berada di lingkungan
sekitar atau kawasan sejenis.

Sumber data properti pembanding adalah: agen properti, supplier, dealer, distributor,
showroom, current market di lokasi, media cetak dan elektronik.

Harga penawaran/transaksi jual tanah adalah sebagai berikut:

Uraian Data 1 Data 2 Data 3
'Sumber! Foto htups://www.olx.co.id
https://www.rumah12| /item/di-jual-tanah- |https://www.rumah22|
3.com/properti/tanger| industri-di-curug: |3.com/properti/tanger
ang/las3884772, tangerang-iid- ang/las2906856/
907994015
Alamat Properti Desa Kadujaya, Kecamatan | Desa Kadujaya, Kecamatan |Desa Kadujaya, Kecamatan
(Curug, Kabupaten (Curug, Kabupaten (Curug, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten | Tangerang, Provinsi Banten | Tangerang, Provinsi Banten
Jenis Properti TANAH KOSONG TANAH KOSONG TANAH KOSONG
Luas Tanah (m2) 3.400 200 7.000
Luas Bangunan (m2) - - -
Hak Kepemilikan Giri Giri Giri
Data Transaksi / Penawaran.
- Contact Person/ No. Telp. Teday1081239332696| M.Siregarl081219368121| ”Eryawan 1 082122653567
- Tgl Data Penawaran Maret 2024 Maret 2024| Maret 2024|
“Lama dipasarkan - : -
- Status Harga Penawaran Penawaran Penawaran
- Harga Penawaran Jual 7.820.000.000 1.800.000.000 17.500.000.0001
Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 5

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

3.5. Ketidaksesuaian Data/Informasi dalam Dokumen dengan Keadaan di Lapangan
Data/informasi dalam dokumen sesuai dengan keadaan di lapangan

3.6. Perizinan dan Rekomendasi

Penilai tidak memperoleh perizinan dan rekomendasi objek penilaian.

3.7. Marketability Objek Penilaian

Marketability adalah kemampuan objek penilaian untuk menarik pembeli potensial
(potential buyer) jika ditawarkan dengan pemasaran yang layak dalam jangka waktu
yang dapat memenuhi definisi Nilai Pasar.

| Marketability objek penilaian atas pengaruh tempat lokasi dan faktor lingkungan
adalah sebagai berikut:
| # Tanah dan bangunan objek penilaian memiliki akses.
| e Bentuk tanah segi banyak.
# Tempat Pembuangan Sampah (TPS) berjarak » 1 km dari lokasi tanah dan
| bangunan objek penilaian.
# Makam/kuburan berjarak » 200 m dari lokasi tanah dan bangunan objek
penilaian.
#  SUTET terletak jauh dari lokasi tanah dan bangunan objek penilaian.
e Lingkungan tanah dan bangunan objek penilaian tidak rawan banjir.
« Tanah dan bangunan objek penilaian tidak posisi tusuk sate.
e Tanah dan bangunan objek penilaian tidak di jalan buntu.
e# Tanah dan bangunan objek penilaian terletak jauh dari jurang yang berpotensi
longsor.
# Tanah dan bangunan objek penilaian berjarak & 200 m dari Gereja/Masjid.
# Tingkat hunian di sekitar tanah dan bangunan objek penilaian sedang.
e« Akses jalan ke lokasi tanah dan bangunan objek penilaian tidak melalui
lingkungan kumuh atau daerah "hitam", rawan gangguan.
« Penggunaan tanah dan bangunan objek penilaian tidak sesuai HBU, karena
bangunan tidak sesuai dengan perizinannya.
# Tanah dan bangunan objek penilaian terawat.
Berdasarkan aspek tempat lokasi dan faktor lingkungan tersebut di atas terdapat
aspek negatif terhadap marketability tanah dan bangunan objek penilaian, yaitu:
e Penggunaan tanah dan bangunan objek penilaian tidak sesuai HBU, karena
melanggar Peruntukan dan tidak memiliki IMB.
Dengan adanya aspek negatif tersebut, untuk penjualan tanah dan bangunan objek
penilaian membutuhkan waktu pemasaran yang layak lebih lama, dengan
marketability cukup marketable.

3.8. Tinjauan Pasar
Perkembangan Permintaan Properti Komersial

Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
secara tahunan tumbuh sebesar 1,914 (yoy), lebih tinggi dibandingkan 6,224 (yoy)
pada triwulan III 2023 (Grafik 1). Perlambatan indeks permintaan untuk kategori sewa
terjadi pada mayoritas segmen terkecuali segmen ritel. Perlambatan tersebut
terutama disebabkan oleh menurunnya indeks permintaan segmen hotel di
Semarang. Sementara itu, indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori jual

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 6
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNI/2024

Li) Penamed Prona d

pada triwulan IV 2023 tumbuh sebesar 0,34Y6 (yoy) (Grafik 2). Hal tersebut
dipengaruhi oleh terjaganya permintaan segmen pergudangan dan lahan industri.

Pertumbuhan: Tahunan Indeks: E 5, Pertumbuhan — Tahunan” Indeks
Demand Kategori Sewa (26 yoy) Grafik2 Demand Kategori Jual Gp yoy)

Grafik 1

Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulan pertumbuhan Indeks
Permintaan Properti Komersial pada kategori sewa melambat dari 2,48”4 (gtg) pada
triwulan sebelumnya menjadi 2,11”5 (gtg) pada triwulan IV 2023 (Grafik 3).
Perlambatan indeks permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Banten, Makassar
dan Denpasar, serta menurunnya indeks permintaan pada segmen apartemen sewa
di Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan IV 2023
pada kategori jual tumbuh sebesar 0,10Y4 (gta), relatif stabil dibandingkan triwulan III
2023 yang tumbuh 0,08Y4 (gta) (Grafik 4). Terjaganya pertumbuhan permintaan ini
terutama disebabkan oleh pertumbuhan permintaan pada segmen perkantoran jual di
Surabaya dan Jakarta.

FPertumbuhan Trwulanan
Demand Kategori Jual (36: gtg)

Pertumbuhan: “Triwulanan' Indeks”
Demand Kategori Sewa (2 tp)

Indeks

Grafik 4

Perkembangan Pasokan Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan IV 2023
tumbuh sebesar 1,30Y6 (yoy), lebih tinggi dibandingkan triwulan III 2023 yang
sebesar 1,034 (yoy) (Grafik 5). Hal ini didorong peningkatan indeks pasokan pada
segmen ritel sewa, apartemen sewa dan hotel. Di sisi lain, Indeks Pasokan untuk
kategori jual melambat dari 0,19Ys (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,03Yc
(yoy) (Grafik 6). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan
perkantoran jual di Jakarta dan lahan industri di Medan.

Pertumbuhan “Tahunan. “Indeks Pertumbuhan Triwulanan Indeks
Supply Kategori Sewa (Ib yoy)

Grafik Supply Kategori Jual (db yoy)

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 7
Laporan No. 00162/2.0118-00/P//04/0355/1/VW2024
File No. 049. 5/IDR/DO.2/ALNI/2024

ass basa Petir Path

ISKANDAR DAN

Pesan Penang OB

Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori sewa pada triwulan
IV 2023 meningkat 0,13”6 (gtg), setelah sebelumnya terkontraksi sebesar 0,03Y4
(ata) (Grafik 7). Kondisi ini terutama didorong oleh peningkatan indeks pasokan pada
segmen apatemen sewa di Bandung dan Denpasar. disebabkan oleh penurunan
indeks pasokan pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen
apartemen di Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial katogori
jual juga terkonstraksi sebesar 0,02” (atg) disebabkan oleh penurunan pasokan
perkantoran jual di Surabaya (Grafik 8).

Pertumbufian Triwulanan Indeks 2 Pertumbuhan Triwularan Indeks
Suppiy Kategori Sewa (0b gta) Giafi:B Suppiy Kategori Jual(96 Gta)

Grafik 7

Perkembangan Harga Properti Komersial

Indeks Pasokan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks
Permintaan Properti Komersial mendorong perlambatan pada Indeks Harga Properti
Komersial terutama untuk kategori sewa. Indeks Harga Properti Komersial untuk
kategori sewa pada triwulan IV 2023 sebesar 2,03Yc (yoy), melambat dibandingkan
pertumbuhan pada triwulan sebelumnya sebesar 3,57”5 (yoy) (Grafik 9). Hal ini
terutama disebabkan penurunan indeks harga pada segmen hotel di Banten.
Selanjutnya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual
pada triwulan IV 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,64” (yoy), lenih tinggi
dibandingkan kenaikan triwulan III 2023 sebesar 0,484 (Grafik 10). Hal ini seiring
peningkatan indeks harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan
industri di Semarang.

Perkembangam Indeks Harga' Kategori
Sewa Tahunan (96 yoy)

Perkembangan Indeks Harga Kategori
Jual Tahunan (9 yoy):

mmaroan mba oo teja Amipa —a

Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada
triwulan IV 2023 naik 1,76Y6 (atg) sedikit melambat dibanding kenaikan triwulan
sebelumnya sebesar 1,79”4 (gta) (Grafik 11). Perlambatan indeks harga tersebut
terutama disebabkan penurunan indeks harga di Jakarta dan Surabaya. Di sisi lain,
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan IV 2023 naik
0,23Yo (yoy) sedikit lebih tinggi daripada kenaikan triwulan sebelumnya sebesar
0,1974 (ata) (Grafik 12). Hal ini didorong oleh peningkatan indeks harga pada segmen
lahan industri di Semarang.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 8
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Perkembarigan
Sewa Triwulanan

Sumber: Bank Indonesia

PENILAIAN
4. Penilaian Tanah dan Bangunan dengan Pendekatan Biaya

Metodologi dan Proses Perhitungan

Estimasi nilai menggunakan pendekatan biaya, di mana tanah dinilai dengan pendekatan
pasar dan bangunan dinilai dengan pendekatan biaya.

41. Penilaian Tanah

Pendekatan penilaian yang digunakan adalah pendekatan pasar dengan metode
perbandingan data pasar, dengan melakukan penyesuaian harga
penawaran/transaksi dari properti pembanding yang sejenis dan sebanding yang
berada di sekitar daerah kawasan sejenis dengan objek penilaian.

Estimasi nilai dengan melakukan proses perbandingan objek penilaian dengan
properti pembanding, dengan melakukan penyesuaian terhadap faktor-faktor
pembanding/elemen pembanding. Penyesuaian dilakukan terhadap faktor-faktor
pembanding/elemen pembanding mengenai keunggulan atau keburukan objek
penilaian dibandingkan properti pembanding dalam bentuk persentase.

Faktor-faktor pembanding/elemen pembanding objek penilaian adalah: hak atas
properti yang dialihkan, syarat pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi pembayaran,
kondisi pasar, lokasi, karakteristik fisik, penggunaan dan komponen non-realty
dalam penjualan.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 9
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V//2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALVI/2024

atas Jasa Perta Publik

ISKANDAR DAN REKAN

Hasil Perhitungan
Berdasarkan analisis dan metode yang digunakan, hasil perhitungan adalah sebagai

berikut:
(ate Una Sajak anita Tembanang? Perbananga
IhamatProperi Kesamaign Cuvg Kabut

(Conea Pesen Ne HS
ons Dat (TransaksiPenawaran) Teramatan
lara waku apasaian

IWaku Transats/Penawaran sn

eter
Lens Prooei

(bata Proper
(taman

vas Terangrer Ea
(Ketentuan Pengembangan

Perunuian nee Tan
(Uni PERBANDINGAN

mt ng
Ian Uneg R9
indiasi Harga

Ikarga Penawaran TEnSKG
Ibston

Ikarga Seven Dskon

Pa Aa

110000000 1750000000

(kemungkinan Transsksi phi 73 51.300 2256006
TELEMEN PERBANDINGAN
DATA DAN PENYESUAYAN TEANSAKST
| Hakans Proper yang galnian TT Tn 1 ESAI 2
Sesi Ea Tes Fasa fe Taat
(2) Syarat Perbayaan Tungi Ona 0.001 24
apa Pn ra za0saan zte luna Tas
“ed ba BEE De M1
(Ri Pengakaran Yang Dian Segera ET oma
Indah Pertatan
Kera Mela nan
kas Pas Kr doi :
pion Ierr z2s3215 kon Tran
PETEUAN PaOrean
(kokasi
ora Dengan PsatKerameian 3m Ratan tema Resnu
Penyesuaian : 1

Laga.daan

Pasaran

Is

ae

PessiemkSuda

5 Terasi Fasa Cn
Penyesuaian om a 10

(karakteristik
kuas 328. mer persogi 3400. merr persegi 800. mewr persegi 1000. mete persegi
Penyesuaian ang sal 00 -| a00

san
Beni

Bana Fat Biang 2

bar — masi
Penyassaan

t
Ikuatas Pendapatan
IBaya Operasenal
Ikepnyan Sewa
Isanaemen

Peruntan

Panjasuaion |

Bute3 Eaupren ....
Penyesinan 3
es Tana Tana
Penyesuaian 00m . 2 .
Ir Agjustmant ena in 734018 110515
indikasi Mi setelah Penyasua'an Lean 24258 1568025
REKONSILIASI
It adjustment” EA erA MEESA asa 2g Teng
(Gross Aajustmant ESA 35x ESA
indikasi Na Pasar Total KIT KANAN Tama
Bobot Ran KTA MEA Son asa Tag 518156

(saran NT RPT
lwax 884025
han tanuasa
(berisi 1055|
(kesimpulan HST Pasar

Kiai Pasar Tanah per mZ Tan
"J#emasuk sekrun Bkor penyesuaian Ga Tansak Gan da Proper

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eday Hartono Properti #2 -10
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

Dengan demikian nilai tanah objek penilaian adalah sebagai berikut:

R Harga tia
Uraian Gty Sat Satuan (Rp) Nilai Pasar (Rp)
Tanah Sesuai Bukt Hak 3283| m2 1.500.000 485.000.000

41.2, Penilaian Bangunan

Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan biaya, karena Nilai Pasar
bangunan yang melekat di atas tanah tidak diperjualbelikan secara terpisah.

Biaya pembuatan/penggantian baru (Reproduction/Replacement Cost New, RCN)
bangunan dengan harga satuan per meter persegi merupakan hasil perhitungan
analisis harga satuan bangunan berdasarkan biaya langsung dan tidak langsung
serta pajak terkait dengan pembangunan bangunan. Selain itu, sebagai referensi
digunakan panduan terbaru dari MAPPI mengenai Panduan Biaya dan Teknis
Bangunan (BTB).

Umur ekonomis suatu bangunan belum ada standar atau panduannya. Dari
berbagai referensi dan bahan konstruksi yang digunakan, umur bangunan dapat
diperkirakan. Umur efektif suatu bangunan ditentukan berdasarkan kondisi dan
kegunaannya sesuai dengan kondisi terlihat (observed condition).

Nilai bangunan diperoleh dari RCN dikurangi dengan penyusutan yang disebabkan
oleh keusangan fisik, serta kemunduran fungsional dan ekonomis jika ada terhadap
bangunan objek penilaian.

Perizinan Bangunan

Kami tidak menerima data IMB.

Penilai tidak memperoleh perizinan bangunan, namun berdasarkan informasi dari
Pemberi Tugas bangunan tersebut telah sesuai dengan peraturan dan perundang-
undangan yang berlaku. Dengan demikian pondasi (yang relevan) telah sesuai
dengan kondisi (daya dukung) tanahnya.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 - 11
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/V/2024
File No, 049.5IDR/DO.2/AL/VI/2024

Uraian bangunan dengan hasil penilaiannya adal.

Bbik

Lili: ISKANDAR DAN RI
PENA Hal

ah sebagai berikut:

'A. BANGUNAN
1. Nama Bangunan : PERS RUMAH |
11. Spesifikasi
a. Jenis bangunan RUMAH SEDERHANA |
b. Tahun dibangun Aa direnovasi terakhir tahur
& Jumlah lantai : ijsangunan Basement
d. Luas Tapak 120 |m2
&. IMBNO TIDAK ADA.
f. Konstruksi BETON BERTULANG
8 Pondasi BATU KAU
h. Basement : Ipar aoa Basement
i. Rangka atap : Ikavu (atap Genteng)
i- Penutup atap (GENTENG TANAH LIAT
k. Plafon TRIPLEK
|. Dinding luar : (BATA MERAH, DILAPIS CAT (DIPLESTER & DIACI)
m.Dinding dalam/partisi : (BATA MERAH, DILAPIS CAT (DIPLESTER & DIACI)
n. Pintu/Jendela PINTU KAYU DOBEL TRIPLEK/HPL, JENDELA KACA RK KAYU
0. Instalasi Listrik : (TERTANAM DALAM DINDING, LENGKAP DENGAN STOP KONTAK DAN FITTING
p. Sanitasi TOILET LENGKAP DENGAN KLOSET, SERTA INSTALASI AIR BERSIH DAN AIR KOTOR
@. Lantai : (keramik
Uraian Lantai Luas (m2)
Lantai 1 120
Jumlah 120
1. Pelanggaran GSB “m2
5. Pelanggaran KD8/KLB $ -.m2
Jumlah Pelanggarar “m2
t. Luas Sesuai Tata Kota 120 m2
Uu. Luas Sesuai IMB -..m2
v. Kondisi Fisik : Buruk
1.2. Penilaian
RCN (Rp) 377.000.000
Nilai Pasar (Rp) i 0

Dengan demikian nilai bangunan objek penilaian

adalah sebagai berikut:

pemo Bun umur | oeppesiasi pasar os (PERIORAAN Kondisi
uns esun| Ren ssxunug| marisa
vewanamaman fe was (rosa (mn JUAN Geo ente ova TT TKR
Mis | (TAMUN) (Pasar) Fisik | Fisik
Bean KI KE ae mer ala SI not nota d
4.1.3. Penilaian

Estimasi nilai objek penilaian dengan menambahkan nilai tanah dan nilai bangunan
sesuai dengan prinsip kontribusi, di mana nilai aset tanah dan bangunan merupakan

satu kesatuan karena bangunan yang melekat d
dari tanahnya.

Hasil perhitungan

i atas tanah tidak dapat dipisahkan

Dengan demikian nilai objek penilaian adalah sebagai berikut:

Uraian Luas | Satuan NilaiPasar

(Rp)
Tanah 323| m2 | 485.000.000
Bangunan 120| m2 -
Jumlah 485.000.000

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eday Hartono
Laporan No. 00162/2.0118-00/PI/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/AL/VI/2024

Properti #2 -12

4.2. Penilaian Tanah dan Bangunan dengan Pendekatan Pendapatan
Metodologi dan Proses Perhitungan

Estimasi nilai menggunakan pendekatan pendapatan, dengan metode Gross Income
Muttiplier (SIM), karena harga transaksi atau penawaran jual dan sewa dari properti
sejenis dan sebanding dengan objek penilaian tersedia, serta harga sewa objek
penilaian tersedia.

Nilai Pasar objek penilaian adalah perkalian harga sewa objek penilaian dengan GIM
rata-rata.
Prosedur penilaian dengan metode GIM adalah sebagai berikut:

a. Mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan objek
penilaian.

b. Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis
dengan objek penilaian.

c. Membagi nilai jual properti sebanding dan sejenis dengan pendapatan kotor potensial
properti sebanding dan sejenis untuk memperoleh GIM.

d. Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian.

e. Mengalikan GIM dengan pendapatan kotor potensial objek penilaian untuk
memperoleh indikasi Nilai objek penilaian.

Perhitungan Nilai Pasar Objek Penilaian adalah sebagai berikut:

Estimasi Harga Sewa dengan Pendekatan Pasar

Pendekatan Pasar dengan metode perbandingan langsung antara properti pembanding
dengan objek penilaian terhadap perbedaan-perbedaan yang ada, kemudian dilakukan
penyesuaian berdasarkan faktor-faktor pembanding/elemen pembanding yang
mempengaruhi nilai properti.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 -13
Laporan No. 00162/2.0118-00/P/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALIVI/2024

Kartes Jasa Porsi Publik

ISKANDAR DAN REKAN

Nilai Sewa Properti dengan pendekatan pasar adalah sebagai berikut:

emas Urun Gojek Panitan PembanangT Pembanding Pambananga
dan Veteran, Desa Kagu saya. | Dosa Kadujaya Kecamatan | Desokaduaya. Kecamatan | Dosa Kaduaya. Kecamatan
(tamat Ptopoti "Kecamatan Cuug. Kabupaten” | Cung. Kabupaten Tangerang, |. Curug Kabupaten Tangerang. |” Curug. Kabupaton Tangrang
Tangerang Provisi Barton Proinsi anton Prounsi Banton Prounsi Banten
onta Porson 8 No Hp. Tadgy..00ne30352006 Ah Skogayoen21s38enz1 Enyaman | 0621
eris Data (TansaksiPeraveran) Pananaran Penawaran Pananaran
|Lama waktu dipasaran . :
Iwaktu TansatsifPenasaran Mart 2024 Mart 2024 Maret 2124
anis Proper TANAH DAN BANGUNAN TANAH KOSONG TanaH KOSONG TANAH KOSONG
Data Properi
TAMA
(uas Tarang) 3 000)
(ketentuan Pengembangan.
Pi team Cam Gan
Ukir PERBANDINGAN Ai : 3
(vas 1
Iko Usai Fo :
Indikasi Horas
(harga PanavaragTarsaki ust Tanu Tran PEN
Diskon 5001 soo: Toon
Ikrga Jual Setelan Oiskon. 1apa.00000 710.000000. 11780000000
Harga PenawaranTansakat Sera per Tan sooceo000 120 000.000 “000.000.000
listen 5000) soon 001
Ikrga Sewa pr Tahan Seelah Diskon Tio 000 Tiaoooowo BE0000.000
Ikemungkinan Transaksi per m2 perTahun 57
Ke gaen Tn tan7o3 142500 asa
(ELENE PERBANDINGAN
(DATA DAN PENYESUAIAN TEANSAKSI
(tak atas Prepon yang daikan Sek To NOC :
Sa 1 ee Ba (1 $ Bana
(di Syari Pembiayaan “Tunai adi Hock :
.Agustos Poco una. 1201105 tunai Sana
(Erkonasi Penuaan Tema 006 2 Loco :
Kosi Pre Hama TE TOS (amal Tana
(en Pengeluaran yang Dilakukan Segara Setelan Tea ada Ooo” -| aon" -
(pempsion
Aafustog Pra Inang san1os (neon ae 142500 Ion as, sama
(dikenai Pasar Tema 2001 Ef a00! 2) a00) :
ustad Pro Ivana 150708 Itomat 1422500 hormat Sas7na
PENESUNAN PROPERTI
Ikokasi
Idr Dengan Pusat Keramalan Boat Sama Raat Sama (Ra Sama
Panyasusian Boa Tao Tana "
Leoa tan Gmoter Lotin Beser Leon Besar Leo Besar
Penyesuaian PENA TEE Ea Kn ea
|agsasiinas Mugan na MN never) men HAN. 1
Panpesudin am Besi 2
Ikondsi Lingkungan "dak ada Aspek Nega Tak aga Aspek Negati Toak ada Aspek Negat Tar ada Aspek Nogati
Panyusuaan 0005... -| a01 | oo F
(Posisi LatkrSucut Tengan “eren Tengan T
Panyasuaan| ago -| aon
(kas Ctanane Bangunan B3 ai erni Bb ii pasa Bb “sai Basi
3001 Sisi L ago.

Bei Berdasi Bag” — Basesi Panjang

£ 20m
jiakasi Faadan Uslah Gi Bagan Lokasi
Foo

Penyesuaan|
lever musa 18.metor

Penyasudan 1
Ranagunaan. 4
(Pauntukan Tensi Campuran

Panyesuwan 00015 4
Komponen nenssaiiy dalam penjualan
IFumitwr, Eotuo & Eaupmort. Ndak aga. Tok aga

Penyesuaian Besa 7
Ivosin Tao ada Tani ada

Kai Kej

tea

:309 150)
India Nis sOnTER PEN ET KE Seto Tita
REKONSILIASI
Wet Agjusimen ET KERETA TE MESEI KAA)
rss Aajusar” EA San ara
ova EK BENER KATEELAI FE
ea
wa sea
tin ma
atas 2
Keimpaan AT Era
Kiai Sewa per 2 Tanam BERAT TE
Kiai Sewa WTanahsBangunan Trgoooo0
“Memasak setan ter penyesoanT NGANa GA GTA PEPAT
Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 -14

Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VI/2024
File No. 049.5/IDR/DO.2/ALNVI/2024

41663

4 Dewi Publik

IS: N DAR DAN RE

Peozarea Pro

AN

Penilaian dengan GIM

Estimasi nilai menggunakan pendekatan pendapatan, dengan metode Gross Income
Multiplier (GIM), karena harga transaksi atau penawaran jual dan sewa dari properti sejenis
dan sebanding dengan objek penilaian tersedia, serta harga sewa objek penilaian tersedia.

Nilai Pasar objek penilaian adalah perkalian harga sewa objek penilaian dengan GIM rata-

rata.

Perhitungan Nilai Pasar objek penilaian adalah sebagai berikut: |
tar Pembanding Tembanangg Fembanana 3

arya JT SO DRS TA O00n PEROR 72 OOT,
anga'Esimasi Sea por TAFUT SEAT DEKET 7000000 Sia.ao 000 50.001 200
ni “set “5.0 EA
ena KRI

ea

Ii Sa Proper Da TART BI

(Gn Rata-Rata KR

Irdiasi Nia PRIA KATA

iii Pasar Properi (OUT Ban) aan.o0.000

4.3. Rekonsiliasi Nilai

Perhitungan Nilai Pasar objek penilaian dengan melakukan rekonsiliasi nilai terhadap
indikasi nilai yang diperoleh dari pendekatan penilaian yang digunakan dengan cara
pembobotan. Besarnya bobot ditentukan oleh “professional judgement" berdasarkan
keyakinan Penilai dan relevansi pendekatan penilaian yang digunakan.

Dalam memberikan bobot, Penilai mempertimbangkan kondisi berikut:

-  Data/informasi penawaran/transaksi yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian
tersedia di pasar.

- Informasi GIM yang sebanding tersedia di pasar dan pendapatan kotor potensial objek
penilaian dapat diestimasi.

Berdasarkan pertimbangan tersebut, Penilai berkeyakinan Pendekatan Biaya dan
Pendekatan Pendapatan sama relevan digunakan dalam penilaian.

Hasil rekonsiliasi nilai adalah sebagai berikut:

: Indikasi Nilai Pasar Nilai Bobot
Uraian (Rp) Bobot (Rp)
Pendekatan Biaya 485.000.000 | 50Yc 242.500.000
Pendekatan Pendapatan 488.000.000 | 50Y4 244.000.000
Nilai Pasar 486.500.000
Nilai Pasar (Round) 487.000.000

5. KESIMPULAN

Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan hasil analisis yang telah
dilakukan serta pendekatan penilaian yang digunakan, kami berpendapat bahwa nilai
seluruh objek penilaian pada tanggal penilaian adalah:

Nilai Pasar:
Rp. 487.000.000,-
( EMPAT RATUS DELAPAN PULUH TUJUH JUTA RUPIAH ) |

Hasil penilaian ini untuk dipergunakan sesuai dengan tujuan penggunaan laporan
penilaian, dan kami tidak mengambil tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan atas
penggunaan laporan ini yang bertentangan dengan komentar, penjelasan, asumsi dan
kondisi pembatas yang tercantum di dalam laporan ini.

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono Properti #2 -15 |
Laporan No. 00162/2.0118-00/P1/04/0355/1/VW/2024 |
File No, 049.5/1DR/DO.2/ALNVI/2024 |

LAMPIRAN # 2

FOTO-FOTO

» PETA LOKASI

» GAMBAR SITUASI TANAH

GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono

FOTO-FOTO PROPERTI #2

TANAH DAN BANGUNAN EKS. RUMAH TINGGAL EDDY HARTONO

La) ISKANDAR DAN REKAN

Tampak Sebagian Properti

Iniw

P3 3
PB

Tampak Sebagian Properti

Tampak Sebagian Properti

Penilaian Properti Tanah dan Bangunan Eks. Rumah Tinggal Eddy Hartono

PR (at sasa Pura Putik
ISKANDAR DAN REKAN

Data Pembanding 2 4s
La

Tanpa Skala

PROPERTI #2
PETA LOKASI EDDY HARTONO

Berlokasi di

Jalan Veteran, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

@

Dikerjakan Oleh :

Kantor Jasa Peniai Publik

ISKANDAR DAN REKA!

egistorod Propany 5 Busi

Lir) ISKANDAR DAN REKAN

dan

mma

Pemukiman
| Tanah dan Bangunan Pabrik
0.) PT Selamat Sompuma Tbk.

Tanah dan Bangunan Pabrik
PPT Selamat Sempuma Tbk.

Ketorangan : (TT) Biang Tanah Properti #1
(BE Bidang Tanah Properti #2

PT Selamat Sempuma Tbk.

| “Tanah dan Bangunan Pabrik

Pemukiman Tanah dan Bangunan Pabrik

(PT Selamat Sempuma Tbk.

U PROPERTI #2 Dikerjakan Oleh :
GAMBAR SITUASI TANAH
EDDY HARTONO
5 Kantor Jasa Peniai Publik
kena ae Lai: ISKANDAR DAN REKAN

Jalan Veteran, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug,
Tanpa Skala Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten

jasa Pena

Lir) ISKANDAR DAN REKAN

/

Pemukiman
s
£ Pemukiman
/
/ petak ant Sanpunaor
Pemukiman
Keterangan: () Bangunan
U PROPERTI #2 Dikerjakan Oleh :
GAMBAR SITUASI TANAH DAN BANGUNAN
EDDY HARTONO
da Kantor Jasa Penilai Publik
Berlokasi di di) NANDA Daloni
Jalan Veteran, Desa Kadu Jaya, Kecamatan Curug, Ragistared Proparty & Business:

Tanpa Skala

Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten