Back to announcement
20260520_PNSE_Keterbukaan Informasi terkait Aksi Korporasi_32093083_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review PNSESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 48
Page 1
KETERBUKAAN INFORMASI
KEPADA PARA PEMEGANG SAHAM
PT PUDJIADI AND SONS TBK
(“Keterbukaan Informasi”)
PT PUDJIADI AND SONS Tbk
(“Perseroan”)
Kegiatan Usaha Utama:
Hotel and Tourism
Kantor Pusat
Hotel Jayakarta Jakarta Lt. 21
Jl. Hayam Wuruk 126 Jakarta 11180
Tel.: (021) 6593626,
Fax.: (021) 6399573
E-mail: pnse@cbn.net.id
Website: www.pudjiadiandsons.co.id
KETERBUKAAN INFORMASI INI DISUSUN DALAM RANGKA PEMENUHAN PERATURAN OTORITAS
JASA KEUANGAN NO. 17/POJK.04/2020 TENTANG TRANSAKSI MATERIAL DAN PERUBAHAN
KEGIATAN USAHA (“POJK 17/2020”) KHUSUSNYA TERKAIT DENGAN PERSETUJUAN ATAS
RENCANA PENJUALAN ASET TETAP BERUPA TANAH MILIK ANAK PERUSAHAAN. DEWAN
KOMISARIS DAN DIREKSI PERSEROAN MENYATAKAN BAHWA TRANSAKSI TERSEBUT
MERUPAKAN TRANSAKSI MATERIAL DENGAN NILAI TRANSAKSI LEBIH DARI 50% DARI EKUITAS
PERSEROAN SEBAGAIMANA DIATUR DALAM POJK 17/2020.
INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI PENTING
UNTUK DIBACA DAN DIPERHATIKAN OLEH PEMEGANG SAHAM PERSEROAN. APABILA TERDAPAT
KESULITAN UNTUK MEMAHAMI INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM KETERBUKAAN
INFORMASI INI, DAPAT DILAKUKAN KONSULTASI DENGAN PENASIHAT HUKUM, AKUNTAN
PUBLIK, PENASIHAT KEUANGAN, ATAU PROFESIONAL LAINNYA.
DIREKSI PERSEROAN MENYAMPAIKAN INFORMASI SEBAGAIMANA TERCANTUM DALAM
KETERBUKAAN INFORMASI INI DENGAN MAKSUD UNTUK MEMBERIKAN INFORMASI MAUPUN
GAMBARAN YANG LEBIH LENGKAP KEPADA PARA PEMEGANG SAHAM PERSEROAN MENGENAI
TRANSAKSI MATERIAL SEBAGAI BAGIAN DARI KEPATUHAN PERSEROAN ATAS POJK 17/2020.
PERSEROAN BERTANGGUNG JAWAB ATAS KEBENARAN DARI SELURUH INFORMASI MATERIAL
YANG DIMUAT DALAM KETERBUKAAN INFORMASI INI DAN SETELAH MELAKUKAN PENELITIAN
SECARA SEKSAMA ATAS INFORMASI-INFORMASI YANG TERSEDIA MENGENAI TRANSAKSI,
DENGAN INI PERSEROAN MENYATAKAN BAHWA SEPANJANG PENGETAHUAN DAN KEYAKINAN
DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS TIDAK ADA FAKTA PENTING ATAU MATERIAL LAINNYA YANG
RELEVAN SEHUBUNGAN DENGAN TRANSAKSI INI YANG BELUM DIUNGKAPKAN YANG DAPAT
MENYEBABKAN KETERBUKAAN INFORMASI INI MENJADI TIDAK BENAR ATAU MENYESATKAN.
1
Page 2
Keterbukaan informasi ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 20 Mei 2026.
PENDAHULUAN
Keterbukaan informasi ini disampaikan kepada Para Pemegang Saham PT Pudjiadi and Sons Tbk.
(“Perseroan”) yang dibuat sehubungan dengan rencana penjualan aset tetap berupa tanah seluas ±
42.644 m2 (empat puluh ribu enam ratus empat puluh meter persegi) yang dimiliki oleh PT Bali Realtindo
Benoa (“BRB”), perseroan terbatas yang sahamnya dimiliki 99,99% oleh Perseroan, dengan nilai
transaksi sebesar ± Rp159.915.000.000,- (seratus lima puluh sembilan miliar sembilan ratus lima belas
juta Rupiah) setara dengan 83,18% (tujuh puluh delapan koma satu dua persen) dari total ekuitas
Perseroan per 31 Desember 2025 yaitu sebesar Rp192.242.161.802,- (seratus sembilan puluh dua miliar
dua ratus empat puluh dua juta seratus enam puluh satu ribu delapan ratus dua Rupiah) (“Rencana
Transaksi”). Berdasarkan informasi dari BRB dan PT Berkat Benoa Propertindo (“BPP”), BRB sebagai
Penjual dan BPP telah menandatangani Akta No. 16 tanggal 07 Agustus 2025, yang dibuat dihadapan I
Nyoman Suryawan, SH Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kabupaten Badung antara dan PT
Berkat Benoa Propertindo (Akta Nomor 16). Sehubungan dengan adanya pengukuran ulang oleh
Badan Pertanahan Nasional (BPN) luas tanah pada objek mengalami perubahan sesuai dengan
Surat Keterangan Jual Beli Tanah.
Rencana Transaksi akan dilakukan setelah masing-masing pihak telah melakukan pemenuhan seluruh
syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagaimana dinyatakan dalam persyaratan pendahuluan
Berdasarkan Akta Nomor 16. Adapun poin-poin penting dalam Akta Nomor 16 tersebut adalah
sebagai berikut:
I. Para Pihak
- PT Bali Realtindo Benoa sebagai Penjual
- PT Berkat Benoa Propertindo selaku pembeli
II. Objek Jual Beli
Objek Jual beli adalah 13 bidang tanah dengan luas ±23.236 m2 dan sebagian dari 8 bidang
tanah dengan luas ±17.404 m2 atau total seluruhnya seluas ±40.640 m2
III. Harga Jual Beli dan Cara Pembayaran
Harga jual atas 13 bidang tanah dengan luas ±23.236 m2 dan sebagian dari 8 bidang tanah dengan
luas ±17.404 m2 atau total seluruhnya seluas ±40.640 m2 telah ditetapkan oleh para pihak adalah
sebesar Rp152.400.000.000,- (belum termasuk PPN) yang dibagi atas beberapa tahap pembayaran.
IV. Waktu Pelaksanaan Realisasi
a) Tahap Pertama berupa keseluruhan 13 (tiga belas) bidang tanah yang telah disebutkan pada bab
sebelumnya, sebesar 57,18% (Lima Puluh Tujuh Koma Delapan Belas persen) dari harga transaksi
atau sebesar Rp87.135.000.000 (Delapan Puluh Tujuh Miliar Seratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah).
Pada tahap pertama ini skema pembayaran berdasarkan Akta Nomor 16 terbagi menjadi 3 tahap,
tahap pertama adalah pembayaran tanda jadi sebesar Rp3.000.000.000 yang telah dibayarkan pada
tanggal 05 Juli 2025, tahap pertama sebesar Rp 5.110.875.000 yang telah dibayarkan pada tanggal
06 Agustus 2025, dan tahap kedua atau pelunasan sebesar Rp 79.024.125.000 yang akan dilakukan
pada tanggal 10 Desember 2025.
2
Page 3
b) Tahap Kedua berupa sebagian dari 8 (delapan) bidang tanah yang telah disebutkan pada bab
sebelumnya sebesar 42,82% (Empat Puluh Dua Koma Delapan Puluh Dua persen) dari harga
transaksi atau sebesar Rp65.265.000.000 (Enam Puluh Dua Miliar Dua Ratus Enam Puluh Lima Juta
Rupiah). Pada tahap kedua ini skema pembayaran berdasarkan Akta Nomor 16 terbagi menjadi 3
tahap, tahap pertama adalah pembayaran tanda jadi sebesar Rp 3.000.000.000 yang telah
dibayarkan pada tanggal 05 Juli 2025, dan tahap pertama sebesar Rp 3.526.500.000 yang telah
dibayarkan pada tanggal 06 Agustus 2025 dan tahap kedua atau pelunasan sebesar
Rp58.738.500.000 yang akan dibayarkan pada tanggal 10 Juni 2026.
Sehubungan dengan adanya pengukuran ulang oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) luas
tanah pada objek mengalami perubahan sesuai dengan Surat Keterangan Jual Beli Tanah
dengan poin-poin antara lain sebagai berikut:
I. Seluruh bidang tanah telah dilakukan proses pengukuran, pemecahan dann penggabungan
pada Kantor Pertanahan Kota Denpasar dan saat ini telah diterbitkan 19 (sembilan belas)
sertifikat hak atas tanah dengan luas keseluruhan seluar 46.450 m2.
II. PT Bali Realtindo Benoa berkedudukan di Kota Administrasi Jakarta Barat (Penjual) hanya
menjual 14 (empat belas) bidang tanah kepada PT Berkat Benoa Propertindo berkedudukan
di Kota Denpasar (pembeli), dengan luas seluruhnya 42.644 m2 dengan harga
Rp159.915.000.000,- (Seratus Lima Puluh Sembilan Miliar Sembilan Ratus Lima Belas Juta
Rupiah) (belum termasuk PPN) yang terbagi menjadi 2 (dua) blok tanah, masing-masing yaitu:
Bidang tanah blok A, seluas 23.951 m2 dengan harga jual beli sebesar Rp89.816.250.000,-
(Delapan Puluh Sembilan Miliar Delapan Ratus Enam Belas Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah)
masing-masing yaitu:
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000033498.0 seluas 11.725 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031647.0 seluas 6.322 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000034879.0 seluas 5.744 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031654.0 seluas 160 m 2
Bidang tanah blok B, seluas 18.693 m2 dengan harga jual beli sebesar Rp70.098.750.000,- (Tujuh
Puluh Miliar Sembilan Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah) masing-masing
yaitu:
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000024144.0 seluas 2.525 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031640.0 seluas 1.270 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031651.0 seluas 635 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031639.0 seluas 635 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031650.0 seluas 559m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000024145.0 seluas 384 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031648.0 seluas 2.275 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031649.0 seluas 3.755 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000017786.0 seluas 3.455 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031656.0 seluas 3.200 m 2
III. Cara pembayaran
1. Untuk pelunasan pembayaran atas bidang tanah blok A akan dilakukan oleh PT Berkat
Benoa Propertindo (pembeli) setelah Perseroan memperoleh persetujuan RUPS LB atas
Transaksi Material.
2. Untuk pelunasan pembayaran atas bidang tanah blok B akan dilakukan oleh PT Berkat
3
Page 4
Benoa Propertindo (pembeli) selambat-lambatnya pada 4 (empat) bulan setelah
Perseroan memperoleh persetujuan RUPS LB atas Transaksi Material.
Berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan periode 31 Desember 2025, total nilai ekuitas Perseroan
adalah sebesar Rp192.242.161.802,- (seratus sembilan puluh lima miliar delapan puluh delapan juta
sembilan ratus empat puluh lima ribu seratus tujuh puluh satu Rupiah). Nilai Transaksi sebagaimana
disepakati dalam Akta Nomor 16 adalah sebesar Rp159.915.000.000,- (seratus lima puluh sembilan
miliar sembilan ratus lima belas juta Rupiah) setara dengan 83,18% (tujuh puluh delapan koma satu dua
persen) dari total ekuitas Perseroan per 31 Desember 2025 yaitu sebesar Rp192.242.161.802,-(seratus
sembilan puluh dua miliar dua ratus empat puluh dua juta seratus enam puluh satu ribu delapan ratus
dua Rupiah) Oleh karenanya, Rencana Transaksi merupakan Transaksi Material sebagaimana diatur
dalam POJK 17/2020 yang mewajibkan Perseroan untuk melakukan Keterbukaan Informasi ini kepada
publik.
URAIAN SINGKAT MENGENAI PERSEROAN
1. Perseroan adalah suatu Perusahaan yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dengan nama PT
Pudjiadi and Sons Estates Ltd. di Jakarta berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Pudjiadi
and Sons Estates Ltd No. 34 tanggal 17 Desember 1970 yang dibuat dihadapan Ridwan Suselo, S.H.,
Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia
melalui Surat Keputusan No. Y.A.5/278/16 tanggal 2 Agustus 1973 dan telah diumumkan dalam
Berita Negara Republik Indonesia No. 67 tanggal 20 Agustus 1974, Tambahan No. 405 (“Akta
Pendirian”).
2. Akta pendirian tersebut beberapa kali mengalami perubahan dan terakhir kali diubah dengan Akta
Pernyataan Keputusan Rapat PT Pudjiadi and Sons Tbk. No. 3 tanggal 10 Juli 2025 yang dibuat di
hadapan Fathiah Helmi, S.H., Notaris di Jakarta Selatan, yang telah memperoleh persetujuan dari
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-0046084.AH.01.02.Tahun 2025 tanggal 15
Juli 2025 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0158563.AH.01.11.Tahun 2025
tanggal 15 Juli 2025 (“untuk selanjutnya disebut Anggaran Dasar Perseroan”).
3. Kegiatan Usaha
Perseroan adalah di bidang perhotelan dengan segala fasilitas dan sarana penunjang lainnya, antara
lain jasa akomodasi, perdagangan eceran minuman beralkohol, perdagangan eceran kaki lima dan
los pasar minuman, apartemen, restoran, jasa catering, penyedia jasa boga, real estate, sarana
rekreasi dan hiburan yang berada di lokasi hotel.
4. Struktur Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Perseroan
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan saat ini sebagaimana dinyatakan
dalam adalah Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan Perseroan
Terbatas PT Pudjiadi and Sons Tbk. No. 43 tanggal 17 Juli 2023 yang dibuat di hadapan Fathiah
Helmi S.H., Notaris di Jakarta Selatan, yang telah memperoleh persetujuan dari Kementerian
Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-0045396.AH.01.02.Tahun 2023 tanggal 4 Agustus 2023,
pemberitahuan anggaran dasar telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum
sesuai dengan Surat No. AHU-AH.01.03-0101307 tanggal 4 Agustus 2023 perihal Penerimaan
Pemberitahuan Perubahan Anggaran Dasar PT Pudjiadi and Sons Tbk, dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan No. AHU-0149588.AH.01.11.Tahun 2023 tanggal 4 Agustus 2023 yaitu sebagai
berikut:
4
Page 5
Nilai Nominal Rp100,00 setiap Saham
Keterangan Jumlah Nilai Nominal
Jumlah Saham Persentase (%)
(Rp)
Modal Dasar 2.480.000.000 248.000.000.000,00
Modal Ditempatkan dan Modal Disetor
PT Istana Kuta Ratu Prestige 444.396.400 44.439.640.000,00 55,7
PT Jayakarta Investindo 199.707.551 19.970.755.100,00 25,03
Lenawati Setiadi Pudjiadi 52.733.475 5.273.347.500,00 6,61
Kepemilikan di bawah 5%
Marianti Pudjiadi (Komisaris) 10.634.539 1.063.453.900 1,33
Lukman Pudjiadi (Komisaris Utama) 10.482.312 1.048.231.200 1,32
Kristian Pudjiadi (Direktur Utama) 10.464.061 1.046.406.100 1,31
Ariyo Tejo (Direktur) 3.352.960 335.296.000 0,42
Masyarakat 66.042.198 6.604.219.800 8,28
(masing-masing di bawah 5%)
Jumlah Modal Ditempatkan dan
797.813.496 79.781.349.600 100
Modal Disetor
Saham Dalam Portepel 1.682.186.504 168.218.650.400
5. Berikut disampaikan Diagram Kepemilikan Perseroan sampai dengan tingkat pemegang saham
individu dan yang mengendalikan:
Berdasarkan diagram kepemilikan saham Perseroan di atas, pemegang saham pengendali
Perseroan adalah Lenawati Setiadi Pudjiadi.
6. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan yang sedang menjabat saat ini sebagaimana dinyatakan
dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan PT Pudjiadi and Sons
Tbk. No. 42 tanggal 17 Juli 2023 yang dibuat di hadapan Fathiah Helmi, S.H., Notaris di Jakarta
Selatan, pemberitahuan data perseroan telah diterima dan dicatat dalam Sistem Administrasi
Badan Hukum sesuai dengan Surat No. AHU-AH.01.09-0146546 tanggal 1 Agustus 2023 perihal
Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan PT Pudjiadi and Sons Tbk, dan telah
5
Page 6
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0146277.AH.01.11.Tahun 2023 tanggal 1 Agustus
2023, yaitu sebagai berikut:
Dewan Komisaris:
Komisaris Utama : Lukman Pudjiadi
Komisaris : Marianti Pudjiadi
Komisaris Independen : Budhi Liman
Direksi:
Direktur Utama : Kristian Pudjiadi
Direktur : Ariyo Tejo
7. Ikhtisar Data Keuangan dan Rasio Keuangan Perseroan
Laporan Posisi Keuangan Konsolidasi
(dalam Rupiah)
ACTUAL
KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 16.967.491.323 15.942.429.602 31.544.846.417 25.730.902.133 47.330.769.235
Piutang Usaha 12.420.419.887 13.457.731.803 13.948.243.950 14.739.887.582 10.955.786.135
Persediaan 11.270.925.491 11.470.299.534 15.774.373.158 15.811.967.795 16.254.671.401
Piutang Lain-lain
Pihak Ketiga 2.711.442.404 2.566.421.124 2.945.036.976 3.471.181.119 3.590.410.012
Pihak Berelasi 829.980.557 546.560.364 558.450.892 1.693.475.727 675.697.510
Beban dibayar dimuka 1.799.155.911 1.855.228.434 891.504.305 1.249.241.766 5.376.162.146
Pajak dibayar di\muka 31.928.262
Investasi Jangka Pendek 37.866.531 - - -
Aset Lancar Lainnya - - 90.555.587 554.360.541 526.419.486
JUMLAH ASET LANCAR 46.037.282.104 45.838.670.861 65.753.011.285 63.251.016.663 84.741.844.187
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 316.740.484.913 307.372.259.654 280.881.928.407 276.086.606.864 266.662.554.725
Properti Investasi 2.583.247.649 4.190.833.076 3.973.339.282 3.653.481.259 5429066259
Aset Tak Berwujud 3.053.887.001 3.974.296.434 4.479.186.114 4.357.513.871 3952216317
Aset Pajak Tangguhan 9.208.696.349 6.792.460.219 5.015.214.055 4.202.432.161 4201297154
Investasi pada Entitas Asosiasi 2.309.011.829 2.705.491.630 3.457.311.322 4.009.256.916 4136185522
Uang Muka Pembelian Aset Tetap dan Properti Investasi
80.940.067 210.244.157 3.538.092.763 3.278.556.248 13.704.176.307
Taksiran Restitusi Pajak Penghasilan 658.495.810 - - -
Aset Tidak Lancar Lainnya 1.832.465.345 1.605.298.894 1.123.247.153 1.130.106.369 941987785
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 336.467.228.963 326.850.884.064 302.468.319.096 296.717.953.688 299.027.484.069
JUMLAH ASET 382.504.511.067 372.689.554.925 368.221.330.381 359.968.970.351 383.769.328.256
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank Jangka Pendek 4.900.000.000 4.900.000.000 4.900.000.000 4.900.000.000 4.900.000.000
Utang Usaha - Pihak Ketiga 8.121.700.384 12.304.817.457 11.586.754.538 11.321.015.050 9.523.254.686
Utang Lain - lain
Pihak Ketiga 9.094.509.632 14.716.131.460 15.169.173.671 13.519.565.899 66.137.999.893
Pihak Berelasi 9.335.516.061 9.150.251.787 10.411.459.013 15.829.484.335 19.715.064.365
Beban yang masih harus dibayar
Pihak Ketiga 10.953.070.587 15.056.918.844 9.168.736.951 8.034.694.405 8.009.858.319
Pihak Berelasi 1.658.776.718 2.834.600.024 3.126.555.155 3.013.684.005 1.864.945.235
Utang Pajak 5.237.336.365 3.752.396.802 4.026.871.004 6.348.579.388 8.176.424.022
Uang Dividen
Pihak Berelasi - - - -
Pihak Ketiga 378.150.797 378.150.797 378.150.797 383.632.810 385.886.828
Pendapatan diterima dimuka 8.611.706.670 8.286.421.642 8.853.895.725 9.829.470.679 8.378.830.958
Penyisihan untuk penggantian perabotan dan peralatan hotel 593.444.036 660.906.302 667.970.805 801.867.039 770.701.403
Liabilitas Sewa 4.707.916.907 5.187.191.069 - -
Bagian liabilitas jangka panjang akan jatuh tempo satu tahun 14.658.333.332 12.045.606.063 16.219.573.228 21.150.000.000 24.400.000.000
JUMLAH LIABILITAS LANCAR 78.250.461.489 89.273.392.247 84.509.140.887 95.131.993.610 152.262.965.709
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Bagian Liabilitas Jangka Panjang setelah dikurangi bagian jatuh 68.288.512.622 68.234.573.228 52.015.000.000 28.590.000.000 4.190.000.000
Liabilitas Pajak Tangguhan 580.686.059 621.879.819 670.145.253 712.053.109 711.295.862
Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan 48.935.730.962 37.663.778.052 30.615.648.317 30.967.566.005 34.362.904.883
JUMLAH LIABILITAS TIDAK LANCAR 117.804.929.643 106.520.231.099 83.300.793.570 60.269.619.114 39.264.200.745
JUMLAH LIABILITAS 196.055.391.132 195.793.623.346 167.809.934.457 155.401.612.724 191.527.166.454
EKUITAS
Modal Saham 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600
Tambahan Modal Disetor 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218
Saldo Laba
Dicadangkan 1.900.000.000 1.900.000.000 1.900.000.000 1.900.000.000 2.000.000.000
Belum dicadangkan 26.935.469.887 18.256.294.211 29.408.480.599 31.057.930.045 17.743.723.375
Kepentingan Non-Pengedali 59.753.216.230 58.879.203.550 71.242.481.507 73.748.993.763 74.638.004.609
JUMLAH EKUITAS 186.449.119.935 176.895.931.579 200.411.395.924 204.567.357.626 192.242.161.802
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 382.504.511.067 372.689.554.925 368.221.330.381 359.968.970.350 383.769.328.256
6
Page 7
a. Total Aset
Total aset Perseroan mencapai nilai tertingginya pada tahun 2021, yaitu sebesar Rp403,84 miliar.
Setelah sempat mengalami fluktuasi, posisi total aset pada 31 Desember 2025 tercatat sebesar
Rp383,76 miliar. Angka tersebut menunjukkan pemulihan dibandingkan posisi 31 Desember 2024
yang sempat berada di level Rp359,96 miliar.
b. Aset Lancar
Pada 31 Desember 2024, Perseroan membukukan aset lancar sebesar Rp63,25 miliar, mengalami
penurunan sebesar 3,81% dari tahun sebelumnya yang sebesar Rp65,75 miliar. Namun, pada 31
Desember 2025, nilai aset lancar meningkat signifikan menjadi Rp84,74 miliar.
c. Aset Tidak Lancar
Perseroan mencatat aset tidak lancar sebesar Rp296,71 miliar pada akhir tahun 2024, terkoreksi
1,90% dari posisi tahun 2023 sebesar Rp302,46 miliar. Pada 31 Desember 2025, nilai aset tidak
lancar tercatat stabil di angka Rp299,02 miliar.
d. Total Liabilitas
Secara keseluruhan, total liabilitas Perseroan menunjukkan tren yang fluktuatif. Pada tahun 2024,
liabilitas naik sebesar 2,07% menjadi Rp204,56 miliar dari posisi tahun 2023 sebesar Rp200,41
miliar. Namun, pada 31 Desember 2025, total liabilitas berhasil ditekan menjadi Rp192,24 miliar.
e. Liabilitas Lancar
Perseroan membukukan liabilitas lancar sebesar Rp95,13 miliar pada 31 Desember 2024,
mengalami kenaikan sebesar 12,57% dibandingkan posisi tahun 2023. Adapun pada periode yang
berakhir 31 Desember 2025, total liabilitas lancar Perseroan tercatat meningkat menjadi sebesar
Rp152,26 miliar.
f. Liabilitas Tidak Lancar
Pada 31 Desember 2024, Perseroan mencatat liabilitas tidak lancar sebesar Rp60,26 miliar, yang
menunjukkan penurunan sebesar 27,65% dibandingkan tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp83,30
miliar. Tren penurunan ini berlanjut hingga 31 Desember 2025, di mana total liabilitas tidak lancar
Perseroan tercatat sebesar Rp39,26 miliar.
g. Ekuitas
Struktur ekuitas Perseroan juga menunjukkan tren yang fluktuatif. Lonjakan signifikan terjadi pada
tahun 2023, di mana ekuitas tumbuh 13,2% dari Rp176,89 miliar menjadi Rp200,41 miliar.
Pertumbuhan berlanjut tipis pada tahun 2024 sebesar 2,07% ke posisi Rp204,56 miliar. Per 31
Desember 2025, total ekuitas Perseroan tercatat sebesar Rp192,24 miliar.
Secara keseluruhan, laporan posisi keuangan Perseroan mencerminkan keberhasilan manajemen dalam
mengurangi beban utang dan meningkatkan nilai bagi pemegang saham, meskipun ada sedikit
penurunan pada total aset yang mungkin tidak signifikan jika dibandingkan dengan perbaikan struktur
permodalan yang terjadi.
7
Page 8
Laporan Laba Rugi Konsolidasi
(dalam Rupiah)
ACTUAL
KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Pendapatan Departmental 69.060.494.053 143.574.826.603 221.619.050.499 241.138.264.831 227.489.884.306
Kamar 38.593.437.954 85.029.186.594 129.281.036.029 140.835.413.834 138.236.942.825
Makanan dan Minuman 25.743.755.073 50.118.059.939 75.375.128.974 82.091.577.478 78.269.162.734
Lain - lain 4.723.301.026 8.427.580.070 16.962.885.496 18.211.273.519 10.983.778.747
Beban Departemental (40.387.530.724) (61.806.578.373) (88.560.824.258) (104.168.351.809) (104.731.220.428)
Kamar (6.082.270.558) (14.252.767.177) (23.899.013.015) (27.959.252.530) (29.946.362.454)
Makanan dan Minuman (10.165.596.038) (18.742.785.672) (28.423.911.351) (30.997.252.635) (29.746.051.426)
Lain - lain (1.936.821.002) (2.747.048.364) (3.876.439.993) (3.870.171.593) (3.661.047.232)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (22.202.843.126) (26.063.977.160) (32.361.459.899) (41.341.675.051) (41.377.759.316)
LABA BRUTO 28.672.963.329 81.768.248.230 133.058.226.241 136.969.913.022 122.758.663.878
Beban Usaha (34.877.854.900) (50.461.237.402) (66.982.822.127) (74.016.728.982) (72.545.465.996)
Peralatan, Pemeliharaan dan Energi (13.723.729.278) (22.714.149.598) (29.286.033.368) (29.115.365.141) (30.480.393.598)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (15.978.051.256) (17.125.773.931) (22.912.572.760) (27.051.651.106) (27.135.354.684)
Beban Umum dan Admininstrasi (3.972.661.953) (8.940.620.721) (11.928.034.215) (14.867.243.752) (11.530.834.619)
Beban Pemasaran (1.203.412.413) (1.680.693.152) (2.856.181.784) (2.982.468.983) (3.398.883.095)
LABA USAHA (6.204.891.571) 31.307.010.828 66.075.404.114 62.953.184.040 50.213.197.882
Penyusutan Aset Tetap (18.528.812.049) (15.336.363.374) (13.429.543.824) (13.236.613.262) (13.443.771.420)
Penyusutan Aset Tetap (Kantor Pusat) (112.926.756) (121.073.316) (50.814.321) (34.634.135) (3.176.917)
Penyusutan Properti Investasi (271.423.440) (272.762.573) (394.270.794) (411.324.023) (535.751.726)
Amortisasi Aset Tak Berwujud (306.358.123) (327.631.569) (324.824.019) (373.398.422) (372.107.726)
Amortisasi Perangkat Lunak (114.753.791) (63.356.082) (175.205.036) (72.652.222) (1.730.295)
LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK (25.539.165.730) 15.185.823.914 51.700.746.120 48.824.561.976 35.856.659.798
Pendapatan (Beban) Lain-lain (10.288.320.760) (15.137.434.422) (11.684.956.766) (12.538.345.377) (12.186.925.178)
Beban Bunga (6.808.396.310) (6.293.938.279) (6.233.174.178) (4.992.688.635) (3.555.577.551)
Pajak Bumi dan Bangunan (2.394.525.269) (2.138.566.727) (2.415.566.825) (2.743.097.813) (2.718.762.792)
Asuransi (1.439.764.624) (1.409.182.500) (1.413.256.075) (1.243.669.804) (1.438.284.581)
Beban Jasa Manajemen, Insentif dan Pemasaran (1.749.528.751) (3.764.329.175) (5.870.655.610) (6.347.408.433) (6.216.755.037)
Laba Penjualan Aset Tetap - - 5.688.308.910 3.251.900.000 4.700.000
Laba Penjualan Aset Investasi - - - -
Penghasilan Bunga 31.791.878 54.280.733 73.994.487 194.388.886 115.973.417
Laba (Rugi) Selisih Kurs - Neto (10.606.465) 358.348 (47.995.644) 38.944.597 19.238.521
Denda Pajak - - - -
Rugi Investasi Jangka Pendek (6.196.856) - - -
Lain - lain Bersih 2.088.905.637 (1.586.056.822) (1.466.611.831) (696.714.175) 1.602.542.845
Pendapatan (Beban) Kantor Pusat (7.239.949.711) (10.962.150.205) (12.361.637.342) (23.514.446.785) (22.268.484.665)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (4.832.754.466) (9.383.345.161) (10.797.252.222) (19.909.909.551) (18.220.877.704)
Umum dan Administrasi (1.899.972.908) (2.482.774.255) (3.885.964.727) (5.313.842.144) (5.607.699.865)
Bagian atas Laba Neto - Entitas Asosiasi (354.157.046) 396.479.801 981.708.627 1.017.744.880 1.002.012.040
Pendapatan Bunga 22.073.818 12.584.852 107.511.026 48.689.718 30.630.284
Rugi Investasi Jangka Pendek - - - -
Pendapatan Klaim Asuransi - - - -
Lain - lain - Neto (175.139.109) 494.904.558 1.232.359.954 642.870.312 527.450.580
LABA SEBELUM PAJAK (43.067.436.201) (10.913.760.713) 27.654.152.012 12.771.769.814 1.401.249.955
Pajak Tangguhan 981.887.334 (1.591.993.150) (2.299.373.592) (1.117.000.729) (614.994.640)
Pajak Kini - - (206.623.010) (172.085.453) (2.876.608.496)
LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (42.085.548.867) (12.505.753.863) 25.148.155.410 11.482.683.632 (2.090.353.181)
a. Pendapatan Departemen
Pendapatan departemen Perseroan menunjukkan tren pertumbuhan positif dalam periode 2021
hingga 2024. Pada tahun 2021, pendapatan tercatat sebesar Rp69,06 miliar dan melonjak signifikan
sebesar 107,9% menjadi Rp143,57 miliar pada tahun 2022. Puncak pendapatan tercapai pada
tahun 2024 sebesar Rp241,13 miliar. Namun, pada 31 Desember 2025, pendapatan mengalami
penurunan sebesar 5,66% menjadi Rp227,49 miliar.
b. Beban Departmen dan Laba Bruto
Pergerakan beban departemen secara umum selaras dengan tren pendapatan, di mana
peningkatan beban paling signifikan terjadi pada tahun 2022. Hingga tahun 2024, Perseroan
mampu mempertahankan pertumbuhan laba bruto yang konsisten meski beban meningkat.
Pada tahun 2024, laba bruto tercatat sebesar Rp136,96 miliar dengan posisi beban departemen
Rp(104,16) miliar. Memasuki tahun 2025, terjadi penurunan laba bruto menjadi Rp122,75 miliar
akibat kenaikan beban departemen menjadi Rp(104,73) miliar di tengah penurunan pendapatan.
Meskipun demikian, Perseroan dinilai masih mampu menjaga margin keuntungan dalam kategori
sehat.
8
Page 9
c. Beban Usaha
Beban usaha Perseroan mencakup beban pelaratan, pemeliharaan dan energi, beban gaji, upah,
dan tunjangan lainnya, beban umum dan administrasi, beban pemasaran. Rata-rata beban usaha
terhadap pendapatan selama periode historis sebesar 35,69%. Beban usaha Perseroan pada 31
Desember 2024 tercatat sebesar Rp(74,06) miliar, naik 10,50% jika dibandingkan dengan tahun
sebelumnya yang tercatat sebesar Rp(66,98) miliar. Perseroan mencatat beban usaha per 31
Desember 2025 sebesar Rp(72,54) miliar.
d. Pendapatan (Beban) Lain-lain
Selama periode historis, rata-rata rasio Pendapatan (Beban) Lain-lain terhadap total pendapatan
Perseroan tercatat sebesar 8,25%. Pada tanggal 31 Desember 2024, nilai Pendapatan (Beban) Lain-
lain berada pada angka Rp(12,53) miliar, yang menunjukkan kenaikan sebesar 7,30% jika
dibandingkan dengan tahun sebelumnya yang tercatat sebesar Rp(11,68) miliar. Selanjutnya, pada
periode yang berakhir 31 Desember 2025, Perseroan mencatat posisi Pendapatan (Beban) Lain-lain
sebesar Rp(12,18) miliar.
e. Pendapatan (Beban) Kantor Pusat
Pendapatan (Beban) Kantor Pusat Perseroan mencakup berbagai komponen biaya dan pendapatan
non-operasional, antara lain beban gaji, upah, dan tunjangan lainnya, beban umum dan
administrasi, Laba Neto - Entitas Asosiasi, pendapatan bunga, rugi investasi jangka pendek, serta
pendapatan klaim asuransi dan lain-lain neto. Selama periode historis, rata-rata rasio Pendapatan
(Beban) Kantor Pusat terhadap total pendapatan tercatat sebesar 8,6%. Pada 31 Desember 2024,
komponen ini tercatat sebesar Rp(23,51) miliar, yang menunjukkan lonjakan drastis sebesar
90,22% dibandingkan tahun sebelumnya yang sebesar Rp(12,36) miliar. Memasuki periode 31
Desember 2025, Perseroan membukukan nilai Pendapatan (Beban) Kantor Pusat sebesar Rp(22,26)
miliar.
f. Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan
Kinerja laba bersih Perseroan menunjukkan fluktuasi signifikan. Laba tertinggi dicapai pada tahun
2023 sebesar Rp25,14 miliar, namun turun drastis menjadi Rp11,48 miliar pada 2024 akibat
peningkatan beban. Kondisi ini berlanjut hingga tahun 2025, di mana Perseroan mencatatkan rugi
tahun berjalan sebesar Rp(2,09) miliar, atau turun sebesar 118,2% dibandingkan tahun
sebelumnya.
Laporan laba rugi historis mengindikasikan bahwa meskipun pendapatan Perseroan menunjukkan
pertumbuhan fundamental yang solid secara historis, peningkatan beban yang tidak terkendali
telah menggerus profitabilitas. Manajemen perlu melakukan efisiensi beban secara menyeluruh
agar pertumbuhan pendapatan dapat memberikan kontribusi positif terhadap laba bersih dan
prospek keberlanjutan perusahaan di masa depan.
Laporan Arus Kas Konsolidasi
(dalam Rupiah)
ACTUAL
KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI (11.361.900.326) 8.808.857.774 12.410.792.811 20.351.397.489 49.894.611.800
ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI 999.919.656 (5.980.123.057) 13.976.022.834 (6.710.242.868) (3.000.417.981)
ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN 11.321.168.222 (3.891.644.590) (10.784.398.830) (19.455.098.905) (25.294.326.717)
KENAIKAN NETO KAS & SETARA KAS 959.187.552 (1.062.909.873) 15.602.416.815 (5.813.944.284) 21.599.867.102
KAS DAN SETARA KAS AWAL TAHUN 16.008.303.771 17.005.339.475 15.942.429.602 31.544.846.417 25.730.902.133
KAS DAN SETARA KAS AKHIR TAHUN 16.967.491.323 15.942.429.602 31.544.846.417 25.730.902.133 47.330.769.235
9
Page 10
a. Arus Kas dari Aktivitas Operasi
Arus kas dari aktivitas operasi Perseroan menunjukkan tren peningkatan yang signifikan dalam lima
tahun terakhir. Pada tahun 2021, arus kas operasi tercatat defisit sebesar Rp(11,36) miliar, namun
melonjak drastis menjadi positif sebesar Rp8,80 miliar pada 2022 dan terus meningkat hingga
mencapai Rp21,35 miliar pada 2024. Tren positif ini berlanjut hingga 31 Desember 2025 dengan
pencapaian sebesar Rp49,89 miliar. Kenaikan ini mengindikasikan bahwa Perseroan telah mampu
menghasilkan kas secara optimal dari kegiatan operasional inti serta menunjukkan perbaikan
fundamental yang berkelanjutan.
b. Arus Kas dari Aktivitas Investasi
Kinerja arus kas dari aktivitas investasi menunjukkan dinamika yang bervariasi antara divestasi dan
ekspansi. Pada tahun 2021 dan 2023, Perseroan mencatat arus kas positif masing-masing sebesar
Rp999,9 juta dan Rp13,97 miliar, yang terutama disebabkan oleh adanya penjualan aset.
Sebaliknya, pada tahun 2022, 2024, dan 2025, arus kas investasi tercatat negatif, dengan nilai
masing-masing sebesar Rp(5,98) miliar, Rp(6,71) miliar, dan Rp(3,00) miliar. Hal ini menunjukkan
bahwa dalam periode tersebut, Perseroan secara aktif melakukan pengeluaran modal untuk
keperluan ekspansi usaha.
c. Arus Kas dari Aktivitas Pendanaan
Aktivitas pendanaan Perseroan mencerminkan pergeseran dari penarikan pinjaman menuju
pelunasan kewajiban. Pada tahun 2021, arus kas pendanaan tercatat positif sebesar Rp11,32 miliar
yang berasal dari perolehan pinjaman bank. Namun, dalam periode 2022 hingga 2025, arus kas dari
aktivitas pendanaan secara konsisten mencatatkan angka negatif. Kondisi ini dinilai baik karena
mengindikasikan kemampuan Perseroan dalam melunasi kewajiban bank secara bertahap, di mana
pada akhir tahun 2025, arus kas pendanaan tercatat sebesar Rp(25,29) miliar.
Rasio Keuangan
ACTUAL
KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025
Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des Jan-Des
Rasio Likuiditas
Current Ratio 0,59 0,51 0,78 0,66 0,56
Quick Rasio 0,44 0,38 0,59 0,50 0,45
Cash Ratio 0,22 0,18 0,37 0,27 0,31
Rasio Aktivitas
Perputaran Piutang Usaha 5,56 10,67 15,89 16,36 20,76
Perputaran Utang Usaha 4,97 5,02 7,64 9,20 11,00
Perputaran Persediaan 3,58 5,39 5,61 6,59 6,44
Perputaran Aset Tetap 0,22 0,47 0,79 0,87 0,85
Rasio Solvabilitas
Debt to Assets 51,26% 52,54% 45,57% 43,17% 49,91%
Debt Equity Ratio 105,15% 110,68% 83,73% 75,97% 99,63%
Rasio Profitabilitas
Gross Profit Margin 41,52% 56,95% 60,04% 56,80% 53,96%
Operating Profit Margin -8,98% 21,81% 29,81% 26,11% 22,07%
Net Profit Margin -60,94% -8,71% 11,35% 4,76% -0,92%
Return on Equity -22,57% -7,07% 12,55% 5,61% -1,09%
Return on Asset -11,00% -3,36% 6,83% 3,19% -0,54%
a. Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan suatu rasio keuangan yang bertujuan untuk mengetahui sejauh mana
kemampuan perseroan dalam melunasi kewajiban jangka pendek. Secara umum, posisi likuiditas
Perseroan berada pada level yang rentan karena mayoritas rasio berada di bawah angka 1,00.
• Rasio Lancar (Current Ratio)
Rasio ini merupakan perbandingan antara aset lancar dengan utang lancar. Rasio ini bertujuan
untuk mengetahui sampai seberapa jauh jumlah aset lancar perseroan dapat menjamin utang
jangka pendek Perseroan. Secara umum, rasio lancar yang semakin tinggi menunjukkan posisi
likuiditas yang semakin kuat. Secara keseluruhan, rasio lancar pada tahun 2021 hingga periode
2025 cenderung kurang dari 1,00. Perseroan menunjukkan tren penurunan kemampuan
jaminan aset lancar terhadap utang jangka pendek. Setelah sempat mencapai 0,78 kali pada
2023, rasio ini terus menurun menjadi 0,66 kali pada 2024 dan 0,56 kali pada 2025.
10
Page 11
• Rasio Cepat (Quick Ratio)
Rasio cepat pada dasarnya mempunyai tujuan yang sama dengan rasio lancar, namun sebagian
orang merasa bahwa hasil perhitungan rasio lancar yang menghitung seluruh aset lancar kurang
tajam, oleh karena itu beberapa pos seperti persediaan yang dianggap kurang lancar, dikeluarkan
dalam perhitungan rasio cepat. Dengan mengeluarkan persediaan yang dianggap kurang likuid,
rasio cepat Perseroan pada 2025 tercatat sebesar 0,45 kali. Angka yang konsisten di bawah 1,00
selama periode historis ini mengindikasikan keterbatasan aset cair untuk menutupi liabilitas
jangka pendek.
• Rasio Kas (Cash Ratio)
Rasio kas adalah ukuran likuiditas yang paling ketat, menunjukkan kemampuan perusahaan
untuk membayar utang jangka pendeknya hanya dengan menggunakan kas dan setara kas.
Rasio ini memberikan gambaran tentang seberapa siap perusahaan menghadapi kebutuhan kas
mendesak tanpa harus menjual aset lain atau menagih piutang. Secara keseluruhan,
kemampuan membayar utang menggunakan kas dan setara kas menunjukkan fluktuasi. Rasio
kas tertinggi dicapai pada 2023 sebesar 0,37 kali, kemudian terkoreksi menjadi 0,27 kali pada
2024, sebelum sedikit menguat ke posisi 0,31 kali pada 2025.
b. Rasio Aktivitas
Rasio aktivitas menunjukkan tingkat efektivitas penggunaan aset Perseroan. Secara keseluruhan,
operasional penagihan dan pembayaran menunjukkan peningkatan efisiensi yang signifikan.
Adapun beberapa rasio yang termasuk dalam kategori ini adalah sebagai:
• Rasio Perputaran Piutang Usaha (Account Receivable Turnover)
Rasio ini mengukur seberapa efisien perusahaan dalam menagih piutang dari pelanggan. Angka
yang lebih tinggi menunjukkan bahwa perusahaan dapat mengumpulkan piutang dengan lebih
cepat. Berdasarkan tabel rasio perputaran piutang usaha Perseroan di atas, dapat dilihat bahwa
Rasio ini menunjukkan tren kenaikan kuat dari 5,56 kali (2021) menjadi 16,36 kali (2024), dan
terus meningkat hingga 20,76 kali pada 2025. Hal ini menandakan manajemen penagihan yang
semakin efektif.
• Rasio Perputaran Utang Usaha (Account Payable Turnover)
Rasio ini untuk mengukur tingkat perputaran utang usaha perusahaan kepada pemasok.
Perputaran yang cepat akan lebih menyenangkan pemasok karena umur utang usaha
perusahaan yang pendek. Sejalan dengan piutang, perputaran utang meningkat dari 4,97 kali
(2021) ke 9,20 kali (2024), dan mencapai 11,00 kali pada 2025. Ini menunjukkan Perseroan
semakin cepat dalam melunasi kewajiban kepada pemasok.
• Rasio Perputaran Persediaan (Inventory Turnover)
Rasio ini mengukur seberapa sering persediaan perusahaan terjual dan digantikan selama
periode tertentu. Rasio yang lebih tinggi umumnya menunjukkan manajemen persediaan yang
efisien. Perputaran persediaan relatif stabil dengan tren meningkat hingga 6,59 kali pada 2024,
meski mengalami sedikit penurunan menjadi 6,44 kali pada 2025.
• Rasio Perputaran Aset Tetap (Fixed Asset Turnover)
Rasio ini digunakan mengukur seberapa produktif dan efisien perusahaan menggunakan aset
tetapnya untuk menghasilkan pendapatan. Semakin tinggi rasio, maka akan semakin baik
karena perusahaan dapat menghasilkan lebih banyak pendapatan untuk setiap aset tetap yang
dimilikinya. Perputaran aset tetap menunjukkan Perseroan semakin efektif memanfaatkan aset
tetap untuk menghasilkan pendapatan, terlihat dari kenaikan rasio dari 0,22 kali (2021) menjadi
stabil di level 0,85 kali pada 2024 dan 2025.
11
Page 12
c. Rasio Solvabilitas (Leverage)
Rasio solvabilitas (leverage) adalah rasio yang digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan
untuk melunasi utangnya. Adapun rasio yang termasuk dalam kategori ini Adalah rasio total utang
terhadap total aset (liabilities to total assets) dan rasio total utang terhadap total ekuitas (liabilities
to total equity).
• Rasio Total Utang terhadap Total Aset (Liabilities to Total Assets)
Rasio ini menunjukkan persentase aset perusahaan yang didanai oleh utang. Semakin tinggi
rasio total utang terhadap total aset maka akan semakin besar risiko keuangan Perseroan.
Perseroan sempat menunjukkan pengurangan ketergantungan utang dari 52,54% (2022)
menjadi 43,17% (2024). Namun, risiko keuangan kembali meningkat tipis pada 2025 menjadi
49,91%.
• Rasio Total Utang terhadap Total Ekuitas (Debt to Total Equity Ratio/DER)
Rasio total utang terhadap total ekuitas merupakan perbandingan antara total liabilitas
terhadap total ekuitas atau modal perusahaan. Rasio yang rendah menunjukkan bahwa
perusahaan menggunakan lebih sedikit utang daripada ekuitas untuk mendanai operasinya.
DER Perseroan menunjukkan perbaikan signifikan dari 110,68% (2021) menjadi 75,97% (2024).
Meski naik kembali menjadi 99,63% pada 2025, total utang Perseroan pada periode tersebut
secara teknis masih lebih rendah dibandingkan modal atau ekuitas yang dimiliki.
d. Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas digunakan untuk mengukur kemampuan perusahaan dalam menghasilkan laba.
Beberapa rasio yang termasuk dalam kategori ini antara lain adalah:
• Rasio laba kotor (gross profit margin)
Rasio ini mengukur tingkat profitabilitas suatu produk atau jasa setelah dikurangi biaya pokok
penjualan. Rasio laba kotor Perseroan menunjukkan stabil yang dari 41,52% di tahun 2021
menjadi 60,04% di tahun 2023 dan turun di tahun 2024 (56,80%) dan berlanjut di tahun 2025
(53,96%). Walaupun fluktuatif untuk ratio laba kotor tetapi masih stabil positif bahwa Perseroan
berhasil efisiensi biaya atau menaikkan pendapatan. Rasio laba kotor Perseroan secara rata –rata
dari tahun 2021 hingga 2025 adalah sebesar 48,21%. Pada tahun 2025, rasio laba kotor tercatat
53,85%.
• Rasio laba operasi (operating profit margin)
Rasio laba operasi mengukur profitabilitas dari operasi inti perusahaan setelah dikurangi semua
beban operasional. Perseroan berhasil membalikkan posisi rasio laba operasi dari negatif 8,98%
(2021) menjadi positif 29,81% (2023). Namun, pada 2025 turun menjadi 22,07%,
mengindikasikan adanya peningkatan beban operasional yang melebihi laju pendapatan.
Adapun Rata-rata rasio laba operasi Perseroan dari tahun 2020 hingga 2025 sebesar 18,16%.
• Rasio laba bersih (net profit margin)
Rasio ini mengukur hasil akhir dari seluruh aktivitas perusahaan. Rasio ini menunjukkan
persentase pendapatan yang tersisa sebagai laba bersih setelah dikurangi semua biaya,
termasuk pajak dan bunga. Kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba bersih masih
belum stabil, di mana setelah mencapai 11,35% (2023), rasio kembali jatuh menjadi 4,76%
(2024) dan negatif 0,92% pada 2025.
• Rasio laba atas ekuitas (return on equity/ROE)
ROE mengukur seberapa efektif perusahaan menggunakan modal untuk menghasilkan laba
bersih. Rasio ini sangat penting bagi investor karena menunjukkan pengembalian atas investasi
ekuitas mereka. ROE menunjukkan tidak stabil. Pada tahun 2021, ROE Perseroan berada di
angka -22,57%. Kemudian, terjadi perbaikan namun masih negatif di tahun 2022 (-7,07%) dan
mencapai puncak di tahun 2023 (12,55%). Peningkatan drastis ini mengindikasikan bahwa
12
Page 13
Perseroan sangat efisien dalam menghasilkan laba dari modal yang diinvestasikan. Namun, rasio
ini anjlok tajam di tahun 2024 (5,61%), kemudian turun kembali tahun 2025 (-1,09%). Angka
rasio ini menunjukkan bahwa perusahaan masih harus berjuang untuk memberikan
pengembalian yang baik kepada para pemegang saham.
• Rasio laba atas aset (return on assets/ROA)
ROA mengukur seberapa efisien perusahaan menggunakan total asetnya untuk
menghasilkan laba bersih. Rasio ini memberikan gambaran tentang produktivitas aset
perusahaan. ROA menunjukkan tren yang mirip dengan ROE. Rasio ini di tahun 2021
menjadi -11,00% di tahun 2022 berhasil menekan naik menjadi -3,36% dan mencapai
puncaknya di tahun 2023 (6,83%). Peningkatan ini menunjukkan bahwa aset
perusahaan digunakan dengan sangat efisien untuk menghasilkan keuntungan.
Namun, sama seperti ROE, rasio ini anjlok di tahun 2024 (3,19%). Setelah itu, ROA
menunjukkan penurunan kembali di tahun 2025 (-0,54%). Ketidakstabilan selama 5
tahun menunjukkan adanya tantangan besar dalam profitabilitas atau efisiensi aset.
Namun, diharapkan adanya perbaikan dalam manajemen aset dan kemampuan
perusahaan untuk menghasilkan laba dari aset yang dimilikinya.
13
Page 14
URAIAN SINGKAT MENGENAI RENCANA TRANSAKSI
BRB sebagai penjual dan BBP sebagai pembeli telah menandatangani Akta Nomor 16 Sehubungan
dengan adanya pengukuran ulang oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) luas tanah pada objek
analisis kewajaran mengalami perubahan sesuai dengan Surat Keterangan Jual Beli Tanah, Perseroan
melalui BRB bermaksud untuk menjual aset tetap berupa tanah dengan luas 42.644 m2 (empat puluh
dua ribu enam ratus empat puluh empat meter persegi) yang dimiliki oleh BRB.
A. OBJEK RENCANA TRANSAKSI DAN NILAI RENCANA TRANSAKSI
1. Objek Rencana Transaksi adalah aset tetap berupa tanah seluas ± 42.644 m2 (empat puluh
dua ribu enam ratus empat puluh empat meter persegi) dengan harga sebesar
Rp159.915.000.000,00 (seratus lima puluh sembilan miliar sembilan ratus lima belas juta
Rupiah) (belum termasuk PPN) yang dimiliki oleh BRB yang terbagi menjadi 2 (dua) Blok
Tanah dengan rincian sebagai berikut:
a. Bidang Tanah Blok A, seluas 23.951 m2 (dua puluh tiga ribu sembulan ratus lima puluh
satu meter persegi) dengan harga jual beli sebesar Rp89.816.250.000,00 (delapan puluh
sembilan miliar delapan ratus enam belas juta dua ratus lima puluh ribu Rupiah), masing-
masing yaitu sebagai berikut:
i. SHGB NIB. 22.09.000033498.0 seluas 11.725 m2 (sebelas ribu tujuh ratus dua puluh
lima meter persegi);
ii. SHGB NIB. 22.09.000031647.0 seluas 6.322 m2 (enam ribu tiga ratus dua puluh dua
meter persegi);
iii. SHGB NIB. 22.09.000034879.0 seluas 5.744 m2 (lima ribu tujuh ratus empat puluh
empat meter persegi);
iv. SHGB NIB. 22.09.000031654.0 seluas 160 m2 (seratus enam puluh meter persegi).
b. Bidang Tanah Blok B, seluas 18.693 m2 (delapan belas ribu enam ratus sembilan puluh
tiga meter persegi) dengan harga jual beli sebesar Rp70.098.750.000,00 (tujuh puluh
miliar sembilan puluh delapan juta tujuh ratus lima puluh Rupiah, masing-masing yaitu
sebagai berikut:
i. SHGB NIB. 22.09.000024144.0 seluas 2.525 m2 (dua ribu lima ratus dua puluh lima
meter persegi);
ii. SHGB NIB. 22.09.000031640.0 seluas 1.270 m2 (seribu dua ratus tujuh puluh meter
persegi);
iii. SHGB NIB. 22.09.000031651.0 seluas 635 m2 (enam ratus tiga puluh lima meter
persegi);
iv. SHGB NIB. 22.09.000031639.0 seluas 635 m2 (enam ratus tiga puluh lima meter
persegi);
v. SHGB NIB. 22.09.000031650.0 seluas 559 m2 (lima ratus lima puluh sembilan meter
persegi);
vi. SHGB NIB. 22.09.000024145.0 seluas 384 m2 (tiga ratus delapan puluh empat
meter persegi);
vii. SHGB NIB. 22.09.000031648.0 seluas 2.275 m2 (dua ribu dua ratus tujuh puluh lima
meter persegi);
viii. SHGB NIB. 22.09.000031649.0 seluas 3.755 m2 (tiga ribu tujuh ratus lima puluh lima
meter persegi);
14
Page 15
ix. SHGB NIB. 22.09.000017786.0 seluas 3.455 m2 (tiga ribu empat ratus lima puluh
lima meter persegi);
x. SHGB NIB. 22.09.000031656.0 seluas 3.200 m2 (tiga ribu dua ratus meter persegi).
2. Nilai Rencana Transaksi berdasarkan Akta Nomor 16 adalah sebesar ± Rp159.915.000.000,-
(seratus lima puluh sembilan miliar sembilan ratus lima belas juta Rupiah) setara dengan
83,18% (tujuh puluh delapan koma satu dua persen) dari total ekuitas Perseroan per 31
Desember 2025 yaitu sebesar Rp192.242.161.802,- (seratus sembilan puluh dua miliar dua
ratus empat puluh dua juta seratus enam puluh satu ribu delapan ratus dua Rupiah)
B. RANGKAIAN RENCANA TRANSAKSI
Rangkaian Rencana Transaksi yang merupakan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari Akta
Nomor 16 yang harus dipenuhi antara lain yaitu:
Syarat dan Ketentuan Tindak Lanjut dan Progress Per Tanggal
Keterbukaan informasi
Pemecahan dan penggabungan telah selesai Pemecahan Sertifikat dan penggabungan sudah
dilaksanakan; selesai.
Persetujuan Kesesuaian Kegiatan PKKPR sudah selesai semua
Pemanfaatan Ruang (PKKPR) untuk BRB dan
BBP telah selesai
Mutasi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Mutasi Pajak Bumi dan Bangunan sudah selesai
untuk menyesuaikan luas tanah dengan untuk tahap A (Blok A), Tahap B (Blok B) masih
sertipikat hasil penggabungan yang baru dalam proses.
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota
Denpasar telah selesai dilaksanakan
Pengecekan sertipikat secara online telah Pengecekan sertifikat secara online telah
selesai dilaksanakan dengan hasil tanpa ada selesai, dengan hasil sertipikat bebas blokir dan
blokir/sitaan, catatan-catatan (tidak terjadi sengketa sehingga dapat ditransaksikan
sengketa yang tidak dapat diselesaikan) di
dalam buku tanah sehingga sertipikat
tersebut dapat ditransaksikan
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Akan dilaksanakan menjelang
Bangunan (BPHTB) telah dibayar dan telah penandatanganan Akta Jual Beli Tanah
divalidasi oleh badan pendapatan daerah
kota Denpasar
Syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan di atas merupakan salah satu syarat pendahuluan yang
disyaratkan dalam Akta Nomor 16 untuk dapat dilakukannya penandatanganan Akta Jual Beli.
Berdasarkan laporan penilaian yang telah dikeluarkan oleh penilai independen, nilai Rencana
Transaksi yang akan dialihkan tersebut adalah sebesar ± Rp159.915.000.000,- (seratus lima puluh
sembilan miliar sembilan ratus lima belas juta Rupiah).
15
Page 16
C. PENJELASAN, PERTIMBANGAN, DAN ALASAN DILAKUKANNYA RENCANA TRANSAKSI SERTA
PENGARUH RENCANA TRANSAKSI PADA KONDISI KEUANGAN PERSEROAN
1. Pertimbangan dan Alasan Rencana Transaksi
Rencana Transaksi dilakukan dengan pertimbangan adanya kebutuhan Perseroan untuk
membayar kewajiban pokok kepada perbankan dan modal kerja Perseroan. Selain itu
Perseroan belum mampu membiayai capital expenditure dan operational expenditure untuk
melakukan renovasi aset Perseroan dalam rangka mempertahankan daya saing.
Mempertimbangkan biaya untuk pengembangan tanah oleh BRB cukup besar, maka dengan
kondisi keuangan Perseroan saat ini, tidak memungkinkan bagi Perseroan untuk melakukan
injeksi kepada BRB. Oleh karenanya penjualan sebagian tanah BRB yang belum
dimanfaatkan diharapkan dapat membantu BRB dalam rangka mengembangkan sisa tanah
yang masih dimiliki.
Maksud dan tujuan dari dilakukan Rencana Transaksi ini adalah optimalisasi aset,
penyederhanaan struktur keuangan, pemanfaatan dana, dan mendukung pertumbuhan.
Perseroan akan mendapatkan keuntungan atas penjualan aset tersebut secara langsung,
dimana akan meningkatkan laba Perseroan dan posisi kas. Dengan menjual ini bisa tercermin
seperti pada di bawah ini :
● Aset total menurun, tetapi efisiensi aset meningkat (karena yang tersisa lebih
produktif).
● Return on Assets (ROA) bisa meningkat, sebab laba bersih dibandingkan dengan aset
yang lebih efisien.
Dalam hal ini terlihat pada rasio Return on Assets Perusahaan pada proforma sebelum
transaksi sebesar -0,54% dan setelah transaksi 29,31% yang mengindikasikan bahwa
penjualan aset ini sangat berpengaruh pada efektivitas aset perusahaan dalam memperoleh
pendapatan. Hal ini pun juga berdampak pada kinerja keuangan terlihat lebih sehat di mata
investor dan kreditur.
Rencana strategis jangka Panjang Perseroan yang akan dilakukan setelah pelaksanaan
rencana transaksi adalah untuk meningkatkan kompetensi Perseroan sebagai perusahaan
perhotelan dengan melakukan perbaikan sistem manajemen hotel, renovasi kamar, dan
lainnya agar daya saing hotel-hotel perseroan meningkat.
16
Page 17
2. Pengaruh Rencana Transaksi Pada Kondisi Keuangan Perseroan
(dalam Rupiah)
HISTORICAL Proforma Konsolidasian
URAIAN Penyesuaian Proforma
Before Transaction After Transaction
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 47.330.769.235 115.841.212.500 163.171.981.735
Piutang Usaha 10.955.786.135 - 10.955.786.135
Persediaan 16.254.671.401 - 16.254.671.401
Piutang Lain-lain
Pihak Ketiga 3.590.410.012 7.515.000.000 11.105.410.012
Pihak Berelasi 675.697.510 - 675.697.510
Beban dibayar dimuka 5.376.162.146 - 2.737.971.875 2.638.190.271
Pajak dibayar di\muka 31.928.262 - 31.928.262
Investasi Jangka Pendek - - -
Aset Lancar Lainnya 526.419.486 - 526.419.486
JUMLAH ASET LANCAR 84.741.844.187 120.618.240.625 205.360.084.812
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 266.662.554.725 (20.309.560.927) 246.352.993.798
Properti Investasi 5.429.066.259 - 5.429.066.259
Aset Tak Berwujud 3.952.216.317 - 3.952.216.317
Aset Pajak Tangguhan 4.201.297.154 - 4.201.297.154
Investasi pada Entitas Asosiasi 4.136.185.522 - 4.136.185.522
Uang Muka Pembelian Aset Tetap dan Properti
Investasi 13.704.176.307 - 13.704.176.307
Taksiran Restitusi Pajak Penghasilan - - -
Aset Tidak Lancar Lainnya 941.987.785 - 941.987.785
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 299.027.484.069 (20.309.560.927) 278.717.923.142
JUMLAH ASET 383.769.328.256 100.308.679.698 484.078.007.954
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank Jangka Pendek 4.900.000.000 - 4.900.000.000
Utang Usaha - Pihak Ketiga 9.523.254.686 - 9.523.254.686
Utang Lain - lain
Pihak Ketiga 66.137.999.893 (54.149.437.500) 11.988.562.393
Pihak Berelasi 19.715.064.365 - 19.715.064.365
Pihak Ketiga 8.009.858.319 8.456.078.125 16.465.936.444
Pihak Berelasi 1.864.945.235 - 1.864.945.235
Utang Pajak 8.176.424.022 21.588.525.000 29.764.949.022
Utang Dividen
Pihak Berelasi - - -
Pihak Ketiga 385.886.828 - 385.886.828
Pendapatan diterima dimuka 8.378.830.958 - 8.378.830.958
Penyisihan untuk penggantian perabotan dan
peralatan hotel 770.701.403 - 770.701.403
Bagian liabilitas jangka panjang akan jatuh tempo satu
tahun 24.400.000.000 - 24.400.000.000
JUMLAH LIABILITAS LANCAR 152.262.965.709 (24.104.834.375) 128.158.131.334
1,28158E+11
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Bagian Liabilitas Jangka Panjang setelah dikurangi
bagian jatuh tempo satu tahun 4.190.000.000 - 4.190.000.000
Liabilitas Pajak Tangguhan 711.295.862 - 711.295.862
Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan 34.362.904.883 - 34.362.904.883
JUMLAH LIABILITAS TIDAK LANCAR 39.264.200.745 - 39.264.200.745
JUMLAH LIABILITAS 191.527.166.454 (24.104.834.375) 167.422.332.079
EKUITAS
Modal Saham 79.781.349.600 - 79.781.349.600
Tambahan Modal Disetor 18.079.084.218 - 18.079.084.218
Saldo Laba
Dicadangkan 2.000.000.000 - 2.000.000.000
Belum dicadangkan 17.743.723.375 124.413.514.073 142.157.237.448
Kepentingan Non-Pengedali 74.638.004.609 - 74.638.004.609
JUMLAH EKUITAS 192.242.161.802 124.413.514.073 316.655.675.875
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 383.769.328.256 100.308.679.698 484.078.007.954
17
Page 18
Adapun penjelasan atas penyesuaian proforma yaitu sebagai berikut:
• Berdasarkan proforma Laporan Posisi Keuangan, Rencana Transaksi atas penjualan
aset tetap ini berdampak pada peningkatan aset lancar Perseroan sebesar
Rp120.618.240.625,- menjadi Rp205.360.084.812,-, yang didorong secara dominan
oleh kenaikan kas dan setara kas sebesar Rp115.841.212.500,- dari hasil penjualan
aset tetap beserta PPN. Kemudian adanya penambahan piutang lain-lain sebesar
Rp7.515.000.000,- akibat penambahan luasan tanah yang ditransaksikan, serta
penurunan pada akun beban dibayar dimuka sebesar Rp2.737.971.875,- karena
adanya penyesuaian prepaid komisi dan lain-lain. Sementara itu, Aset Tidak Lancar
18
Page 19
Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp20.309.560.927 menjadi
Rp278.717.923.142, di mana nilai penurunan tersebut merepresentasikan biaya
perolehan atas aset tetap yang dilepaskan dalam transaksi ini.
• Dari sisi Liabilitas jangka pendek, terjadi penurunan liabilitas sebesar
Rp24.104.834.375,- menjadi Rp128.158.131.334,- disebabkan oleh adanya
penambahan biaya-biaya yang diperoleh dari penjualan aset sebesar
Rp8.456.078.125,- (Biaya Notaris sebesar 3% dari Nilai Transaksi yaitu sejumlah
Rp4.797.450.000,- + sisa Biaya Komisi sebesar 4% dari Nilai Transaksi sejumlah
Rp3.658.628.125,-), pengurangan utang lain-lain sebesar Rp54.149.437.500,-
menjadi Rp11.988.562.393,- disebabkan adanya pembayaran uang muka dan
pembayaran tahap 1 dari penjualan tanah, kemudian ada penambahan utang pajak
sebesar Rp21.588.525.000,- menjadi Rp29.764.949.022,- yang merupakan dampak
dari adanya PPN dan Pajak Final. Sementara itu, Liabilitas Jangka Panjang tidak
mengalami perubahan. Dari sisi Ekuitas, terjadi kenaikan pada Saldo Laba yang belum
dicadangkan sebesar Rp124.413.514.073,- yang merupakan keuntungan atas
penjualan aset. Hal ini berdampak pada kenaikan ekuitas Perseroan menjadi sebesar
Rp316.655.675.875,-.
• Berdasarkan proforma Laba Rugi Perseroan sebelum dan sesudah Rencana Transaksi,
terlihat bahwa dengan dilakukannya Rencana Transaksi mengakibatkan kenaikan
keuntungan penjualan aset tetap sebesar Rp139.605.439.073,- menjadi
Rp139.610.139.073,- setelah penyesuaian. Kemudian terdapat penurunan
Pendapatan (Beban) Kantor Pusat Lain-lain - Neto sebesar Rp15.191.925.000,-
dengan perhitungan sebagai berikut: Biaya Pajak Final sebesar 2,5% sebesar
Rp3.997.875.000,- + Biaya Notaris sebesar 3% dari Nilai Transaksi atau sebesar
Rp4.797.450.000 + Biaya Komisi sebesar 4% dari Nilai Transaksi atau sebesar
Rp6.396.600.000.
HISTORICAL Penyesuaian Proforma Konsolidasian
RASIO Before Transaction After Transaction
Proforma
Rasio Likuiditas
Current Ratio 0,56 1,05 1,60
Quick Rasio 0,45 1,03 1,48
Cash Ratio 0,31 0,96 1,27
Rasio Aktivitas
Perputaran Piutang Usaha 20,76 - 20,76
Perputaran Utang Usaha 11,00 - 11,00
Perputaran Persediaan 6,44 - 6,44
Perputaran Aset Tetap 0,85 0,07 0,92
Rasio Solvabilitas
Debt to Assets 49,91% -15,32% 34,59%
Debt Equity Ratio 99,63% -46,76% 52,87%
Rasio Profitabilitas
Gross Profit Margin 53,96% 0,00% 53,96%
Operating Profit Margin 22,07% 0,00% 22,07%
Net Profit Margin -0,92% 54,69% 53,77%
Return on Equity -1,09% 39,72% 38,63%
Return on Asset -0,54% 25,81% 25,27%
Berikut adalah analisis mengenai perubahan yang terjadi setelah Rencana Transaksi
dilaksanakan:
19
Page 20
a. Rasio Likuiditas
Secara keseluruhan, posisi likuiditas mencakup Current Ratio, Cash Ratio, dan
Quick Ratio Perseroan menunjukkan peningkatan. Peningkatan ini menunjukkan
bahwa perusahaan sedikit lebih mampu memenuhi utang jangka pendeknya.
b. Rasio Aktivitas
Berdasarkan laporan proforma, rasio aktivitas hanya berdampak pada Perputaran
aset tetap yang mengalami peningkatan jika dibandingkan dengan kondisi
sebelum transaksi dilakukan. Hal ini mencerminkan adanya perbaikan dalam
pemanfaatan aset tetap sehingga efisiensi penggunaan aset jangka panjang
menjadi lebih baik setelah transaksi.
c. Rasio Solvabilitas
Penurunan pada rasio Debt to Assets dan Debt to Equity pada penyesuaian
proforma menunjukkan bahwa setelah transaksi, proporsi utang terhadap aset
maupun ekuitas mengalami penurunan yang signifikan. Hal ini mengindikasikan
adanya perbaikan struktur permodalan dengan berkurangnya tingkat leverage,
sehingga risiko keuangan entitas cenderung menurun.
d. Rasio Profitabilitas
Rasio Gross dan Operating Margin tidak berdampak pada laporan proforma
Perseroan menunjukkan bahwa efisiensi operasional inti tidak mengalami
perubahan. Sedangkan pada rasio Net profit margin, ROA dan ROE menunjukkan
peningkatan yang signifikan yang beralih dari posisi negatif menjadi positif setelah
transaksi dilakukan, hal ini mengindikasikan bahwa Perseroan berhasil
meningkatkan kinerja laba secara substansial setelah transaksi. Peningkatan
profitabilitas secara keseluruhan kemungkinan didorong oleh faktor non-
operasional atau perbaikan struktur biaya dan beban lainnya. Secara keseluruhan,
kondisi ini mencerminkan peningkatan kemampuan Perseroan dalam
menghasilkan laba serta pengembalian atas aset dan ekuitasnya.
Berdasarkan proforma konsolidasian setelah transaksi, dapat disimpulkan bahwa
rencana transaksi menghasilkan perubahan signifikan pada seluruh rasio keuangan.
Secara keseluruhan, hal ini menunjukkan bahwa transaksi yang direncanakan akan
meningkatkan profitabilitas dan efisiensi operasional.
20
Page 21
3. Analisis Proyeksi Keuangan Perseroan
Laporan Laba Rugi Perseroan
Proyeksi Laporan Laba Rugi Sebelum Transaksi
(dalam Rupiah)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan Departmental 214.532.679.201 216.743.023.795 220.179.522.070 222.712.057.047 225.731.969.069
Kamar 139.621.675.000 141.525.981.879 143.740.961.593 145.379.965.828 147.329.646.273
Makanan dan Minuman 70.567.350.356 70.843.527.686 72.029.910.780 72.898.111.262 73.937.737.497
Lain - lain 4.343.653.845 4.373.514.230 4.408.649.697 4.433.979.957 4.464.585.299
Beban Departmental (97.449.957.179) (99.063.097.953) (101.183.461.418) (103.109.581.389) (105.228.889.812)
Kamar (28.950.025.355) (29.366.367.068) (29.852.222.335) (30.209.100.948) (30.635.493.638)
Makanan dan Minuman (32.364.029.347) (32.600.859.689) (33.075.733.455) (33.430.525.790) (33.850.158.880)
Lain - lain (696.023.081) (718.306.402) (721.207.561) (723.299.096) (725.826.199)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (35.439.879.396) (36.377.564.795) (37.534.298.068) (38.746.655.555) (40.017.411.096)
LABA BRUTO 117.082.722.022 117.679.925.841 118.996.060.652 119.602.475.658 120.503.079.257
Beban Usaha (66.699.251.277) (67.116.444.812) (68.389.140.759) (69.558.943.296) (70.839.031.255)
Peralatan, Pemeliharaan dan Energi (31.221.885.906) (31.405.910.043) (31.799.040.509) (32.094.581.972) (32.442.840.666)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (25.276.516.982) (25.835.659.701) (26.562.689.226) (27.324.143.665) (28.121.737.794)
Beban Umum dan Admininstrasi (6.659.560.704) (6.727.053.593) (6.831.740.243) (6.909.096.097) (7.001.191.848)
Beban Pemasaran (3.541.287.685) (3.147.821.476) (3.195.670.780) (3.231.121.563) (3.273.260.948)
LABA USAHA 50.383.470.745 50.563.481.029 50.606.919.893 50.043.532.362 49.664.048.002
Penyusutan Aset Tetap (14.412.838.938) (15.816.347.087) (15.444.067.683) (14.682.570.843) (14.222.363.589)
Penyusutan Properti Investasi (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844)
LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK 35.425.438.963 34.201.941.099 34.617.659.366 34.815.768.675 34.896.491.569
Pendapatan (Beban) Lain-lain (12.573.206.145) (13.840.276.346) (13.918.462.584) (14.051.870.791) (14.153.839.838)
Beban Bunga (3.577.483.160) (4.623.918.750) (4.537.500.000) (4.537.500.000) (4.537.500.000)
Pajak Bumi dan Bangunan (3.010.580.564) (3.072.787.437) (3.136.860.516) (3.202.855.787) (3.222.982.597)
Asuransi (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040)
Beban Jasa Manajemen, Insentif dan
Pemasaran (5.882.934.517) (5.896.218.803) (5.964.144.932) (5.997.882.921) (6.046.080.882)
Laba (Rugi) Selisih Kurs - Neto 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000
Lain - lain Bersih 1.227.064.135 1.081.920.684 1.049.314.904 1.015.639.957 981.995.681
Pendapatan (Beban) Kantor Pusat (16.161.733.201) (17.664.384.052) (17.813.773.784) (20.650.325.221) (21.374.296.167)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (19.084.936.331) (19.882.327.328) (20.716.450.758) (21.589.080.501) (22.502.077.875)
Umum dan Administrasi (2.622.745.588) (2.668.306.414) (2.719.844.223) (2.772.398.818) (2.825.990.393)
Bagian atas Laba Neto - Entitas Asosiasi 530.707.447 550.000.000 861.544.967 567.864.580 568.169.583
Pendapatan Bunga 124.095.124 557.533.980 702.845.238 579.111.411 578.472.008
Beban Bunga (422.291.000) - - - -
Lain - lain - Neto 5.313.437.147 3.778.715.709 4.058.130.992 2.564.178.106 2.807.130.510
LABA SEBELUM PAJAK 6.690.499.616 2.697.280.701 2.885.422.998 113.572.663 (631.644.436)
Pajak Tangguhan (6.643.287.923) (6.257.959.669) (6.141.793.075) (5.891.940.777) (5.671.507.809)
Pajak Kini (68.340.152) (64.376.243) (63.181.226) (60.610.971) (58.343.355)
LABA BERSIH TAHUN BERJALAN (21.128.459) (3.625.055.211) (3.319.551.303) (5.838.979.084) (6.361.495.600)
21
Page 22
Proyeksi Laporan Laba Rugi Setelah Transaksi
(dalam Rupiah)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
Pendapatan Departmental 235.693.030.423 240.196.252.720 246.489.829.139 250.838.172.843 255.706.156.382
Kamar 146.512.860.005 149.365.561.440 152.644.899.609 155.367.682.536 158.420.837.761
Makanan dan Minuman 84.836.516.573 86.457.177.051 89.436.279.832 91.036.510.350 92.820.733.322
Lain - lain 4.343.653.845 4.373.514.230 4.408.649.697 4.433.979.957 4.464.585.299
Beban Departmental (97.449.957.179) (98.663.615.033) (102.101.930.508) (104.765.007.964) (107.634.858.247)
Kamar (28.950.025.355) (29.263.638.146) (29.880.507.328) (30.370.855.094) (30.933.207.213)
Makanan dan Minuman (32.364.029.347) (32.436.549.716) (33.580.339.963) (34.194.323.472) (34.877.957.999)
Lain - lain (696.023.081) (449.448.633) (452.349.792) (454.441.327) (456.968.430)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (35.439.879.396) (36.513.978.538) (38.188.733.424) (39.745.388.072) (41.366.724.605)
LABA BRUTO 138.243.073.243 141.532.637.688 144.387.898.631 146.073.164.879 148.071.298.136
Beban Usaha (66.395.818.110) (67.607.265.700) (70.554.607.962) (71.931.735.521) (74.421.143.476)
Peralatan, Pemeliharaan dan Energi (31.221.885.906) (31.659.202.527) (32.536.469.761) (33.164.922.658) (33.852.147.444)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (25.276.516.982) (26.389.739.178) (27.581.532.311) (28.645.206.877) (29.750.517.663)
Beban Umum dan Admininstrasi (6.659.560.704) (6.745.184.740) (6.917.243.601) (7.033.995.802) (7.166.215.782)
Beban Pemasaran (3.237.854.517) (2.813.139.255) (3.519.362.288) (3.087.610.183) (3.652.262.587)
LABA USAHA 71.847.255.133 73.925.371.987 73.833.290.670 74.141.429.358 73.650.154.659
Penyusutan Aset Tetap (14.912.838.938) (17.116.347.087) (16.944.067.683) (16.282.570.843) (15.922.363.589)
Penyusutan Properti Investasi (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844) (545.192.844)
LABA SEBELUM BUNGA DAN PAJAK 56.389.223.351 56.263.832.057 56.344.030.143 57.313.665.672 57.182.598.226
Pendapatan (Beban) Lain-lain 122.234.031.435 (9.922.920.813) (10.144.547.584) (10.106.281.632) (9.980.543.095)
Beban Bunga (574.464.403) - - - -
Pajak Bumi dan Bangunan (3.010.580.564) (3.072.787.437) (3.136.860.516) (3.202.855.787) (3.222.982.597)
Asuransi (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040) (1.341.272.040)
Beban Jasa Manajemen, Insentif dan
Pemasaran (6.797.272.077) (6.800.820.638) (6.942.281.407) (7.025.067.325) (7.123.168.917)
Laba Penjualan Aset Tetap 139.605.439.073 - - - -
Penghasilan Bunga 29.971.315 85.538.618 177.051.474 435.273.563 712.884.777
Laba (Rugi) Selisih Kurs - Neto 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000 12.000.000
Lain - lain Bersih (5.689.789.870) 1.194.420.684 1.086.814.904 1.015.639.957 981.995.681
Pendapatan (Beban) Kantor Pusat (18.119.794.795) (20.088.316.895) (17.763.067.915) (18.985.711.630) (20.085.781.698)
Gaji, Upah dan Tunjangan Lainnya (19.084.936.331) (22.818.500.589) (20.880.984.823) (22.374.049.764) (23.605.920.960)
Umum dan Administrasi (2.622.745.588) (2.671.746.414) (2.724.534.223) (2.778.138.818) (2.833.095.393)
Bagian atas Laba Neto - Entitas Asosiasi 549.999.999 550.000.000 550.000.001 550.000.000 550.000.000
Pendapatan Bunga 1.585.626.375 1.073.214.398 1.234.320.139 1.321.236.525 1.265.041.824
Lain - lain - Neto 1.452.260.750 3.778.715.709 4.058.130.992 4.295.240.427 4.538.192.831
LABA SEBELUM PAJAK 160.503.459.991 26.252.594.349 28.436.414.644 28.221.672.410 27.116.273.433
Pajak Tangguhan (6.643.287.923) (6.257.959.669) (6.141.793.075) (5.891.940.777) (5.671.507.809)
Pajak Kini (68.340.152) (64.376.243) (63.181.226) (60.610.971) (58.343.355)
LABA BERSIH TAHUN BERJALAN 153.791.831.916 19.930.258.437 22.231.440.343 22.269.120.662 21.386.422.269
Pada sisi perbandingan Laporan Laba Rugi, Rencana Transaksi tidak berpengaruh
terhadap pendapatan Perseroan dikarenakan objek yang ditransaksikan merupakan
aset non operasional yang tidak berkontribusi langsung terhadap pendapatan utama
dari Perseroan.
Rencana transaksi ini akan meningkatkan penghasilan bunga Perseroan seiring dengan
akumulasi saldo kas yang tumbuh signifikan dari hasil keuntungan penjualan aset tetap.
Dampak signifikan ini terlihat pada tahun 2026, di mana laba penjualan aset tetap
tercatat sebesar Rp135.611.314.073,-. Hal tersebut mengubah laba besih Perseroan dari
proyeksi awal yang merugi sebesar Rp21.128.459,- pada tahun 2026 menjadi positif
sebesar Rp153.791.831.916,- setelah Rencana Transaksi.
22
Page 23
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Sebelum Transaksi
(dalam Rupiah)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 60.940.758.446 49.816.835.070 58.398.732.628 56.566.795.299 59.696.248.904
Piutang Usaha 18.152.448.038 12.190.056.746 12.220.050.548 12.250.148.947 12.280.352.279
Persediaan 13.575.884.017 13.575.884.017 13.575.884.017 13.575.884.017 13.575.884.017
Piutang Lain-lain
Pihak Ketiga 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028
Pihak Berelasi 1.911.086.727 1.911.086.727 1.911.086.727 1.911.086.727 1.911.086.727
Beban dibayar dimuka 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953
Pajak dibayar dimuka 28.422.114 28.422.114 28.422.114 28.422.114 28.422.114
Aset Lancar Lainnya 3.469.348.182 3.469.348.182 3.469.348.182 3.469.348.182 3.469.348.182
JUMLAH ASET LANCAR 102.766.468.505 85.680.153.838 94.292.045.198 92.490.206.267 95.649.863.204
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 270.221.685.073 262.275.195.962 247.200.986.255 232.888.273.388 219.035.767.775
Properti Investasi 4.883.873.415 4.338.680.571 3.793.487.727 3.248.294.883 2.703.102.039
Aset Tak Berwujud 3.550.705.627 3.139.597.651 2.769.739.675 2.399.881.699 2.030.023.723
Aset Pajak Tangguhan 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507
Investasi pada Entitas Asosiasi 4.619.030.594 5.234.180.716 5.862.916.064 6.498.399.011 7.143.521.549
Uang Muka Pembelian Aset Tetap dan Properti Investasi 385.181.434 385.181.434 385.181.434 385.181.434 385.181.434
Piutang kepada Pihak Berelasi 402.447.741 402.447.741 402.447.741 402.447.741 402.447.741
Aset Tidak Lancar Lainnya 361.235.691 361.235.691 361.235.691 361.235.691 361.235.691
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 289.014.525.082 280.726.885.272 265.366.360.094 250.774.079.353 236.651.645.459
JUMLAH ASET 391.780.993.586 366.407.039.110 359.658.405.292 343.264.285.621 332.301.508.663
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Bank Jangka Pendek 4.900.000.000 - - - -
Utang Usaha - Pihak Ketiga 8.025.209.443 8.666.395.526 6.869.604.909 6.869.604.909 6.869.604.909
Utang Lain - lain
Pihak Ketiga 42.618.743.917 31.232.618.237 29.571.182.711 20.375.024.047 19.346.247.175
Pihak Berelasi 15.914.063.091 15.666.182.535 15.666.182.535 17.539.610.932 17.539.610.932
Beban yang masih harus dibayar 10.747.522.700 7.616.624.099 7.251.847.326 7.210.082.648 7.201.583.022
Utang Pajak 7.376.263.776 6.627.678.363 6.588.086.853 6.581.743.497 6.583.415.657
Utang Dividen - Pihak Ketiga 385.886.828 385.886.828 385.886.828 385.886.828 385.886.828
Pendapatan diterima dimuka 8.491.330.958 6.884.984.542 6.884.984.542 6.884.984.542 6.884.984.542
Penyisihan untuk penggantian perabotan dan peralatan hotel 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883
Bagian liabilitas jangka panjang akan jatuh tempo satu tahun 4.190.000.000 - - - -
JUMLAH LIABILITAS LANCAR 103.743.240.596 78.174.590.013 74.311.995.587 66.941.157.286 65.905.552.948
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Bagian Liabilitas Jangka Panjang setelah dikurangi bagian
jatuh tempo satu tahun 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000 55.000.000.000
Liabilitas Pajak Tangguhan 711.295.861 711.295.861 711.295.861 711.295.861 711.295.861
Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883
JUMLAH LIABILITAS TIDAK LANCAR 90.074.200.744 90.074.200.744 90.074.200.744 90.074.200.744 90.074.200.744
JUMLAH LIABILITAS 193.817.441.340 168.248.790.757 164.386.196.331 157.015.358.030 155.979.753.692
EKUITAS
Modal Saham 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600
Tambahan Modal Disetor 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218
Saldo Laba
Dicadangkan 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000
Belum dicadangkan 17.074.763.302 12.801.876.478 8.834.493.562 2.347.682.864 (4.661.644.349)
Kepentingan Non-Pengedali 81.028.355.126 85.495.938.057 86.577.281.580 84.040.810.908 81.122.965.502
JUMLAH EKUITAS 197.963.552.246 198.158.248.352 195.272.208.960 186.248.927.591 176.321.754.971
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 391.780.993.586 366.407.039.110 359.658.405.292 343.264.285.621 332.301.508.663
23
Page 24
Proyeksi Laporan Posisi Keuangan Perseroan Setelah Transaksi
(dalam Rupiah)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030
ASET
ASET LANCAR
Kas dan Setara Kas 123.537.964.024 118.157.560.742 154.321.162.053 187.340.073.533 204.486.363.219
Piutang Usaha 15.351.596.387 15.777.717.450 16.273.227.549 16.592.269.101 17.916.557.216
Persediaan 13.575.884.017 13.575.884.017 13.575.884.017 13.575.884.017 14.575.884.017
Piutang Lain-lain
Pihak Ketiga 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028 2.481.849.028
Pihak Berelasi 402.447.741 2.313.534.468 2.313.534.468 2.313.534.468 2.313.534.468
Beban dibayar dimuka 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953 2.206.671.953
Pajak dibayar dimuka 28.422.114 28.422.114 28.422.114 28.422.114 28.422.114
Aset Lancar Lainnya 731.376.307 731.376.307 731.376.307 731.376.307 731.376.307
JUMLAH ASET LANCAR 158.316.211.571 155.273.016.079 191.932.127.488 225.270.080.521 244.740.658.321
ASET TIDAK LANCAR
Aset Tetap 259.412.124.146 261.665.635.035 246.091.425.328 232.178.712.461 218.626.206.849
Properti Investasi 4.883.873.415 4.338.680.571 3.793.487.727 3.248.294.883 2.703.102.039
Aset Tak Berwujud 3.550.705.627 3.139.597.651 2.769.739.675 2.399.881.699 2.030.023.723
Aset Pajak Tangguhan 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507 4.590.365.507
Investasi pada Entitas Asosiasi 4.619.030.593 5.415.101.083 6.239.463.726 7.077.713.248 7.935.513.987
Uang Muka Pembelian Aset Tetap dan Properti Investasi 455.331.434 455.331.434 455.331.434 455.331.434 455.331.434
Aset Tidak Lancar Lainnya 291.085.691 291.085.691 291.085.691 291.085.691 291.085.691
JUMLAH ASET TIDAK LANCAR 277.802.516.413 279.895.796.971 264.230.899.088 250.241.384.923 236.631.629.229
JUMLAH ASET 436.118.727.984 435.168.813.050 456.163.026.577 475.511.465.444 481.372.287.550
LIABILITAS DAN EKUITAS
LIABILITAS LANCAR
Utang Usaha - Pihak Ketiga 7.621.465.590 4.847.323.118 8.574.044.720 10.317.650.817 5.797.379.565
Utang Lain - lain
Pihak Ketiga 6.525.736.166 4.278.110.985 2.811.655.729 3.493.138.980 2.154.259.941
Pihak Berelasi 11.414.063.091 15.666.182.535 15.666.182.535 17.539.610.932 17.539.610.932
Beban yang masih harus dibayar
Pihak Ketiga 7.636.234.829 8.302.639.431 8.398.162.748 8.319.240.665 6.333.448.681
Pihak Berelasi
Utang Pajak 7.375.903.776 7.243.565.241 7.236.916.473 7.265.754.740 7.309.008.895
Utang Dividen - Pihak Ketiga 385.886.828 385.886.828 385.886.828 385.886.828 385.886.828
Pendapatan diterima dimuka 6.884.984.542 6.772.484.542 6.734.984.542 6.734.984.542 6.561.533.652
Penyisihan untuk penggantian perabotan dan peralatan
hotel 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883 1.094.219.883
JUMLAH LIABILITAS LANCAR 48.938.494.705 48.590.412.562 50.902.053.457 55.150.487.387 47.175.348.377
LIABILITAS TIDAK LANCAR
Liabilitas Pajak Tangguhan 711.295.861 711.295.861 711.295.861 711.295.861 711.295.861
Liabilitas Imbalan Kerja Karyawan 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883 34.362.904.883
JUMLAH LIABILITAS TIDAK LANCAR 35.074.200.744 35.074.200.744 35.074.200.744 35.074.200.744 35.074.200.744
JUMLAH LIABILITAS 84.012.695.449 83.664.613.306 85.976.254.201 90.224.688.131 82.249.549.121
EKUITAS
Modal Saham 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600 79.781.349.600
Tambahan Modal Disetor 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218 18.079.084.218
Saldo Laba
Dicadangkan 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000 2.000.000.000
Belum dicadangkan 169.891.050.690 165.239.072.634 182.833.613.884 200.465.835.453 217.215.358.629
Kepentingan Non-Pengedali 82.354.548.027 86.404.693.292 87.492.724.674 84.960.508.043 82.046.945.982
JUMLAH EKUITAS 352.106.032.535 351.504.199.744 370.186.772.375 385.286.777.314 399.122.738.429
JUMLAH LIABILITAS DAN EKUITAS 436.118.727.984 435.168.813.051 456.163.026.577 475.511.465.444 481.372.287.551
Rencana Transaksi penjualan aset tetap akan memberikan dampak signifikan terhadap
struktur posisi keuangan Perseroan, di mana aset lancar akan mengalami peningkatan karena
adanya kas masuk dari penjualan aset pada tahun 2026. Sementara akun aset tidak lancar
akan mengalami penurunan akibat dari penjualan aset tetap tersebut. Pada posisi kas dan
setara kas, terdapat biaya-biaya yang akan dikeluarkan Perseroan atas Rencana Transaksi
dengan total sebesar Rp15.191.925.000,- yang dialokasikan untuk biaya notaris (3%) sebesar
Rp4.797.450.000,-, pajak final (2,5%) sebesar Rp3.997.875.000,-, serta biaya komisi (4%)
sebesar Rp6.396.600.000,-. Dalam hal ini juga, akun aset tetap Perseroan akan mengalami
penurunan yang disebabkan oleh pelepasan tanah dengan nilai perolehan sebesar
Rp20.309.560.927,-.
Kemudian, untuk Liabilitas Jangka Panjang Perseroan tidak mengalami perubahan setelah
Rencana Transaksi. Sementara pada sisi liabilitas lancar, Rencana Transaksi akan menurunkan
24
Page 25
jumlah liabilitas lancar pada tahun proyeksi disebabkan adanya pembayaran utang jangka
pendek di tahun 2026 sehingga terjadi penurunan liabilitas dari Rp103,74 miliar sebelum
Rencana Transaksi menjadi Rp48,93 miliar setelah Rencana Transaksi. Pada sisi Ekuitas,
ekuitas setelah Rencana Transaksi akan mengalami kenaikan pada tahun 2026 di mana saldo
laba yang belum dicadangkan akan berbalik positif dari sebesar Rp17.074.763.302,- menjadi
surplus Rp169.891.050.690,-. Penguatan ekuitas ini merupakan hasil dari pengakuan
keuntungan atas penjualan aset tetap yang secara langsung memperbaiki posisi permodalan
Perseroan.
4. Analisis Inkremental
A. Kontribusi Nilai Tambah
2026 2027 2028 2029 2030
KETERANGAN
Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des Jan - Des
Rasio Keuangan
Aset Lancar
Sebelum Transaksi 102.766.468.505 85.680.153.838 94.292.045.198 92.490.206.267 95.649.863.204
Sesudah Transaksi 158.316.211.571 155.273.016.079 191.932.127.488 225.270.080.521 244.740.658.321
Selisih 55.549.743.066 69.592.862.241 97.640.082.291 132.779.874.254 149.090.795.117
Selisih (%) 54,05% 81,22% 103,55% 143,56% 155,87%
Aset Tidak Lancar
Sebelum Transaksi 289.014.525.082 280.726.885.272 265.366.360.094 250.774.079.353 236.651.645.459
Sesudah Transaksi 277.802.516.413 279.895.796.971 264.230.899.088 250.241.384.923 236.631.629.229
Selisih (11.212.008.668) (831.088.301) (1.135.461.006) (532.694.431) (20.016.230)
Selisih (%) -3,88% -0,30% -0,43% -0,21% -0,01%
Liabilitas Lancar
Sebelum Transaksi 103.743.240.596 78.174.590.013 74.311.995.587 66.941.157.286 65.905.552.948
Sesudah Transaksi 48.938.494.705 48.590.412.562 50.902.053.457 55.150.487.387 47.175.348.377
Selisih (54.804.745.891) (29.584.177.451) (23.409.942.130) (11.790.669.899) (18.730.204.571)
Selisih (%) -52,83% -37,84% -31,50% -17,61% -28,42%
Ekuitas
Sebelum Transaksi 197.963.552.246 198.158.248.352 195.272.208.960 186.248.927.591 176.321.754.971
Sesudah Transaksi 352.106.032.535 351.504.199.744 370.186.772.375 385.286.777.314 399.122.738.429
Selisih 154.142.480.289 153.345.951.392 174.914.563.415 199.037.849.723 222.800.983.458
Selisih (%) 77,86% 77,39% 89,57% 106,87% 126,36%
Pendapatan
Sebelum Transaksi 214.532.679.201 216.743.023.795 220.179.522.070 222.712.057.047 225.731.969.069
Sesudah Transaksi 235.693.030.423 240.196.252.720 246.489.829.139 250.838.172.843 255.706.156.382
Selisih 21.160.351.221 23.453.228.926 26.310.307.068 28.126.115.796 29.974.187.313
Selisih (%) 9,86% 10,82% 11,95% 12,63% 13,28%
Beban Pokok Penjualan
Sebelum Transaksi (97.449.957.179) (99.063.097.953) (101.183.461.418) (103.109.581.389) (105.228.889.812)
Sesudah Transaksi (97.449.957.179) (98.663.615.033) (102.101.930.508) (104.765.007.964) (107.634.858.247)
Selisih - 399.482.921 (918.469.089) (1.655.426.575) (2.405.968.435)
Selisih (%) 0,00% -0,40% 0,91% 1,61% 2,29%
Laba Kotor
Sebelum Transaksi 117.082.722.022 117.679.925.841 118.996.060.652 119.602.475.658 120.503.079.257
Sesudah Transaksi 138.243.073.243 141.532.637.688 144.387.898.631 146.073.164.879 148.071.298.136
Selisih 21.160.351.221 23.852.711.846 25.391.837.979 26.470.689.221 27.568.218.879
Selisih (%) 18,07% 20,27% 21,34% 22,13% 22,88%
Pendapatan (Beban) Lain-lain
Sebelum Transaksi (12.573.206.145) (13.840.276.346) (13.918.462.584) (14.051.870.791) (14.153.839.838)
Sesudah Transaksi 122.234.031.435 (9.922.920.813) (10.144.547.584) (10.106.281.632) (9.980.543.095)
Selisih 109.660.825.290 3.917.355.533 3.773.915.000 3.945.589.159 4.173.296.743
Selisih (%) 872,18% 28,30% 27,11% 28,08% 29,49%
Laba Bersih
Sebelum Transaksi (21.128.459) (3.625.055.211) (3.319.551.303) (5.838.979.084) (6.361.495.600)
Sesudah Transaksi 153.791.831.916 19.930.258.437 22.231.440.343 22.269.120.662 21.386.422.269
Selisih 153.770.703.456 16.305.203.226 18.911.889.040 16.430.141.578 15.024.926.669
Selisih (%) 727789,47% 449,79% 569,71% 281,39% 236,19%
25
Page 26
Hasil analisis menunjukkan bahwa Rencana Transaksi ini akan memberikan perbaikan
kepada variabel-variabel yang dianalisa terutama pada variabel Pendapatan (Beban)
Lain-lain dan laba bersih Perseroan. Pada sisi proyeksi posisi keuangan, aset lancar
perusahaan mengalami peningkatan utamanya diakibatkan adanya kas masuk dari
penjualan aset dan juga peningkatan arus kas bersih yang masuk ke Perseroan di
tahun-tahun proyeksi. Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan sesudah
transaksi, selisih aset lancar perusahaan rata-rata berada di angka 107,65% yang
mengindikasi kan perbaikan di aset lancar Perseroan.
Aset tetap menurun pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset tetap
dan pembayaran liabilitas lancar. Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan
sesudah transaksi, selisih Perseroan rata-rata berada di angka -0,96% yang
mengindikasikan perbaikan pada aset yang tidak berkontribusi pada pendapatan.
Liabilitas lancar menurun pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset
tetap dan peningkatan pendapatan lain-lain berupa penjualan aset oleh Perseroan di
tahun-tahun proyeksi. Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan sesudah
transaksi, selisih Liabilitas lancar Perseroan rata-rata berada di angka -33,64% yang
mengindikasikan perbaikan.
Ekuitas meningkat pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset tetap yang
di catat di dalam saldo laba yang belum dicadangkan. Dalam hal ini terlihat selisih
dari sebelum dan sesudah transaksi, selisih Ekuitas Perseroan rata-rata berada di
angka 95,61% yang mengindikasikan perbaikan.
Pendapatan meningkat pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset
tetap, Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan sesudah transaksi, selisih
pendapatan Perseroan rata-rata berada di angka 11,71% yang mengindikasikan
perbaikan. Beban Pokok Penjualan meningkat pada tahun-tahun proyeksi
dikarenakan penjualan aset tetap, Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan
sesudah transaksi, selisih Beban Pokok Penjualan Perseroan rata-rata berada di
angka 0,88% yang mengindikasikan perbaikan.
Laba Kotor meningkat pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset tetap,
Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan sesudah transaksi, selisih laba Kotor
Perseroan rata-rata berada di angka 20,94% yang mengindikasikan perbaikan. Laba
Bersih meningkat pada tahun-tahun proyeksi dikarenakan penjualan aset tetap,
Dalam hal ini terlihat selisih dari sebelum dan sesudah transaksi, selisih Laba Bersih
Perseroan rata-rata berada di angka 145865% yang mengindikasikan perbaikan.
B. Biaya dan pendapatan yang relevan
Dari sisi aset tetap, Perseroan mendapatkan keuntungan dari penjualan aset tetap
dikarenakan aset yang akan ditransaksikan merupakan aset non operasional yang
tidak berkontribusi pada pendapatan utama perseroan. Laba yang didapatkan dari
Rencana Transaksi sebesar Rp159.915.000.000,- dan setelah dikurangi dengan nilai
buku dari aset tetap yang ditransaksi kan hanya Rp20.309.560.927,- dan
menghasilkan laba bersih sebesar Rp139.605.439.073,- setelah dikurangi dengan
nilai buku aset tetap.
26
Page 27
C. Informasi non keuangan yang relevan
Berdasarkan informasi yang kami terima dari Manajemen, sampai dengan laporan
ini diterbitkan tidak ada informasi non keuangan yang relevan terkait Rencana
Transaksi
D. Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan Rencana
dan nilai transaksi dengan memperhatikan alternatif lain
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses
pengambilan keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang sesuai
prosedur internal Perseroan. Setelah menentukan rencana atas Transaksi, Direktur
harus memperoleh persetujuan dari Direktur Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum
Direktur mengusulkan usulan rencana atas Transaksi, Direktur telah melalui tahapan
proses analisis internal, sebagaimana konfirmasi dengan manajemen Perseroan.
Dengan demikian, manajemen telah mengikuti prosedur pengambilan keputusan
oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai transaksi dengan
memperhatikan alternatif lain
E. Hal material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi penilai bisnis dalam
memberikan opini kewajaran transaksi
Berdasarkan analisis proyeksi sebelum dan sesudah transaksi, dapat terlihat bahwa
transaksi tersebut sangat menguntungkan dari segi selisih antara nilai buku aset
sebesar Rp20.309.560.927,- dan penjualan aset tetap sebesar Rp159.915.000.000,-
dan menghasilkan laba bersih sebesar Rp139.605.439.073,- setelah dikurangi dengan
nilai buku aset tetap. Dan juga hal ini sangat sejalan dengan rencana dari Perseroan
yang akan merestrukturisasi dengan pengoptimalisasian aset-aset yang tidak
berkontribusi terhadap Pendapatan Perseroan dan merestrukturisasi utangnya dan
bisa untuk memenuhi kebutuhan belanja modal untuk mempertahankan daya saing
yang semakin menurun jika tidak menjual tanah tersebut.
5. Analisis Dampak rasio
Untuk memastikan bahwa rencana nilai transaksi memberikan nilai tambah, maka dilakukan
analisis dampak terhadap rasio sebagai berikut:
Dampak Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas pada periode proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Likuiditas pada Keuangan Perseroan (Sebelum Transaksi)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Likuiditas
Current Ratio 0,99 1,10 1,27 1,38 1,45 1,24
Quick Rasio 0,86 0,92 1,09 1,18 1,25 1,06
Cash Ratio 0,59 0,64 0,79 0,85 0,91 0,75
27
Page 28
Rasio Likuiditas pada Keuangan Perseroan (Setelah Transaksi)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Likuiditas
Current Ratio 3,24 3,20 3,77 4,08 5,19 3,89
Quick Rasio 2,96 2,92 3,50 3,84 4,88 3,62
Cash Ratio 2,52 2,43 3,03 3,40 4,33 3,14
Likuiditas Perseroan sebelum transaksi berada pada tingkat yang stabil dan cukup untuk
memenuhi kewajiban jangka pendek, tercermin dari nilai Current Ratio, Quick Ratio, dan
Cash Ratio yang moderat. Setelah transaksi, rasio likuiditas meningkat signifikan yang
menunjukkan penguatan posisi aset lancar, meskipun sempat mengalami penurunan
pada beberapa periode akibat penggunaan dana untuk operasional dan investasi.
Secara keseluruhan, kondisi likuiditas setelah transaksi tetap lebih baik dibandingkan
sebelum transaksi dan masih berada pada tingkat yang aman.
Analisis Dampak Rasio Aktivitas
Rasio likuiditas pada periode proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Aktivitas pada Keuangan Perseroan (Sebelum Transaksi)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Aktivitas
Perputaran Piutang Usaha 11,82 17,78 18,02 18,18 18,38 16,84
Perputaran Utang Usaha 12,14 11,43 14,73 15,01 15,32 13,73
Perputaran Persediaan 7,18 7,30 7,45 7,60 7,75 7,45
Perputaran Aset Tetap 0,79 0,83 0,89 0,96 1,03 0,90
Rasio Aktivitas pada Keuangan Perseroan (Setelah Transaksi)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Aktivitas
Perputaran Piutang Usaha 15,35 15,22 15,15 15,12 14,27 15,02
Perputaran Utang Usaha 12,79 20,35 11,91 10,15 18,57 14,75
Perputaran Persediaan 7,18 7,27 7,52 7,72 7,38 7,41
Perputaran Aset Tetap 0,91 0,92 1,00 1,08 1,17 1,02
Penurunan dan fluktuasi rasio aktivitas setelah transaksi menunjukkan adanya
penyesuaian operasional yang berdampak pada efisiensi pengelolaan aset dan liabilitas
perusahaan. Perputaran piutang usaha cenderung lebih stabil namun sedikit menurun,
mencerminkan penyesuaian dalam kebijakan kredit, sementara perputaran utang
usaha mengalami fluktuasi yang mengindikasikan perubahan strategi pembayaran
kewajiban. Di sisi lain, perputaran persediaan relatif stabil serta perputaran aset tetap
yang meningkat menandakan pemanfaatan aset yang lebih optimal setelah transaksi.
28
Page 29
Secara keseluruhan, meskipun terjadi penurunan pada beberapa rasio, kinerja aktivitas
Perseroan masih dalam batas wajar dan berpotensi membaik seiring optimalisasi dan
pengelolaan setelah transaksi.
Analisis Dampak Rasio Solvabilitas
Rasio solvabilitas pada periode proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Solvabilitas pada Keuangan Perseroan (Sebelum Transaksi)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Solvabilitas
Debt to Assets 49,47% 45,92% 45,71% 45,74% 46,94% 0,47
Debt Equity Ratio 50,53% 54,08% 54,29% 54,26% 53,06% 0,53
Rasio Solvabilitas pada Keuangan Perseroan (Setelah Transaksi)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Solvabilitas
Debt to Assets 19,26% 19,23% 18,85% 18,97% 17,09% 0,19
Debt Equity Ratio 23,86% 23,80% 23,23% 23,42% 20,61% 0,23
Berdasarkan rata-rata, rasio solvabilitas setelah transaksi menunjukkan perbaikan
dibandingkan sebelum transaksi. Hal ini terlihat dari Debt to Assets Ratio yang menurun
dari sekitar 0,47 menjadi 0,19, serta Debt to Equity Ratio yang juga menurun dari sekitar
0,53 menjadi 0,23. Penurunan kedua rasio ini mengindikasikan bahwa proporsi
penggunaan utang terhadap aset maupun ekuitas menjadi lebih kecil, sehingga tingkat
risiko keuangan Perseroan cenderung menurun. Secara keseluruhan, kondisi ini
mencerminkan struktur permodalan yang lebih sehat dan kemampuan Perseroan yang
lebih baik dalam mengelola kewajibannya pasca transaksi.
Analisis Dampak Rasio Profitabilitas Perseroan
Rasio profitabilitas pada periode proyeksi adalah sebagai berikut:
Rasio Profitabilitas pada Keuangan Perseroan (Sebelum Transaksi)
PROYEKSI - SEBELUM TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Profitabilitas
Gross Profit Margin 54,58% 54,29% 54,05% 53,70% 53,38% 0,54
Operating Profit Margin 23,49% 23,33% 22,98% 22,47% 22,00% 0,23
Net Profit Margin -0,01% -1,67% -1,51% -2,62% -2,82% -0,02
Return on Equity -0,01% -1,83% -1,70% -3,14% -3,61% -0,02
Return on Asset -0,01% -0,99% -0,92% -1,70% -1,91% -0,01
29
Page 30
Rasio Profitabilitas pada Keuangan Perseroan (Setelah Transaksi)
PROYEKSI - SETELAH TRANSAKSI
KETERANGAN
2026 2027 2028 2029 2030 Rata-rata
Rasio Profitabilitas
Gross Profit Margin 58,65% 58,92% 58,58% 58,23% 57,91% 0,58
Operating Profit Margin 30,48% 30,78% 29,95% 29,56% 28,80% 0,30
Net Profit Margin 65,25% 8,30% 9,02% 8,88% 8,36% 0,20
Return on Equity 43,68% 5,67% 6,01% 5,78% 5,36% 0,13
Return on Asset 35,26% 4,58% 4,87% 4,68% 4,44% 0,11
Pada rasio profitabilitas setelah transaksi menunjukkan rata-rata peningkatan yang
signifikan dibandingkan sebelum transaksi. Seluruh indikator profitabilitas mengalami
perbaikan, di mana margin laba menjadi lebih tinggi dan rasio pengembalian yang
sebelumnya negatif berubah menjadi positif. Peningkatan Return on Equity (ROE)
menunjukkan bahwa Perseroan semakin efektif dalam menghasilkan laba bagi pemegang
saham, sementara peningkatan Return on Assets (ROA) mencerminkan kemampuan
Perseroan dalam memanfaatkan aset secara lebih efisien untuk menghasilkan
keuntungan. Secara keseluruhan, kondisi ini mencerminkan kinerja keuangan yang lebih
baik dan prospek yang lebih positif pasca transaksi.
6. Analisis Manfaat Rencana Transaksi
Adapun manfaat dari Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
1) Manfaat Keuangan
Meningkatkan Likuiditas (Cash Inflow), penjualan tanah menghasilkan kas masuk
langsung tanpa adanya modal tambahan yang bisa digunakan untuk membayar
utang jangka pendek atau bunga pinjaman, membiayai operasional harian, atau
menambah modal kerja. Hal ini berdampak dapat meningkatkan rasio likuiditas
(current ratio dan quick ratio), sehingga memperbaiki kepercayaan kreditor dan
investor.
Mengurangi Beban Utang dan Risiko Finansial, dana hasil penjualan dapat
digunakan untuk restrukturisasi utang:
- Melunasi pinjaman berbunga tinggi
- Mengurangi beban bunga
- Memperpanjang tenor atau menegosiasikan ulang struktur utang
Hal ini berdampak dapat memperbaiki leverage ratio dan menurunkan risiko
kebangkrutan
Meningkatkan kinerja laporan keuangan, dengan menjual aset non-produktif:
- Aset total menurun, tetapi efisiensi aset meningkat (karena yang tersisa lebih
produktif).
- Return on Assets (ROA) bisa meningkat, sebab laba bersih dibandingkan
dengan aset yang lebih efisien.
Hal ini berdampak pada kinerja keuangan terlihat lebih sehat di mata investor dan
kreditur.
30
Page 31
2) Manfaat Operasional
Fokus pada aset ini, penjualan aset yang tidak digunakan membantu manajemen
fokus pada aset dan lini bisnis yang produktif.
Efisiensi Biaya Pemeliharaan, tanah yang belum diolah sering menimbulkan biaya
pajak dan perawatan tanpa manfaat langsung. Menjualnya menghilangkan beban
biaya ini.
Fleksibilitas Operasional, kas tambahan memungkinkan perusahaan lebih fleksibel
untuk mendanai restrukturisasi operasional (seperti efisiensi produksi atau
pembenahan SDM).
3) Manfaat Strategis
Menarik Investor Baru, perusahaan yang menunjukkan langkah proaktif
menyehatkan keuangan akan lebih menarik bagi investor.
Meningkatkan nilai perusahaan dalam jangka panjang, perusahaan Dengan
likuiditas yang lebih baik dan utang yang lebih rendah, nilai ekuitas dan stabilitas
perusahaan cenderung meningkat.
Mendukung Transformasi Bisnis, dana hasil penjualan dapat digunakan untuk
investasi baru atau diversifikasi bisnis ke sektor yang lebih menguntungkan.
7. Secara kualitatif, dapat diketahui bahwa pihak–pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi
ini adalah Perseroan dan Pembeli. Rencana Transaksi ini bukan merupakan transaksi yang
mengandung unsur transaksi afiliasi sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas
Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020, karena Perseroan dan Pembeli tidak memiliki beberapa
pengurus atau pemegang saham yang sama. Rencana Transaksi yang akan dilakukan bukan
merupakan transaksi benturan kepentingan karena memberikan solusi kelangsungan usaha
bagi Perseroan dan diselenggarakan sesuai aturan perundang-undangan yang berlaku dan
menguntungkan Perseroan.
Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp159.915.000.000,- sedangkan jumlah ekuitas
Perseroan berdasarkan laporan keuangan per 31 Desember 2025 adalah sebesar
Rp192.242.161.802,- dengan demikian Rencana Transaksi tersebut merupakan transaksi
material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
17/POJK.04/2020, karena nilai transaksi lebih dari 20% ekuitas Perseroan. Secara umum,
manfaat dari Transaksi ini dilakukan dalam rangka adanya kebutuhan atau dalam rangka
memperbaiki struktur keuangan Perseroan dengan menjual tanah yang belum
dimanfaatkan.
Secara kuantitatif Rencana Transaksi dapat memperbaiki rasio likuiditas, aktivitas, dan
solvabilitas Perseroan. Rencana Transaksi juga memberikan manfaat
reorganisasi/restrukturisasi dan/atau pengelompokan aset yang dimiliki dan/atau dikelola
oleh Perseroan, sehingga akan memaksimalkan aset sesuai dengan fungsinya.
Berdasarkan analisis batas wajar atas dan bawah nilai Rencana Transaksi penjualan ini
dimana batas atas adalah Rp171.908.625.000,- sedangkan batas bawah adalah
31
Page 32
Rp147.921.375.000,- sedangkan nilai Rencana Transaksi adalah Rp159.915.000.000,-
(seratus lima puluh sembilan miliar sembilan ratus lima belas juta Rupiah), dapat
disimpulkan Rencana Transaksi tersebut masih berada pada batas wajar.
Dengan demikian, hasil kajian dan analisis yang telah dilakukan terhadap seluruh aspek yang
terkait dalam rangka menentukan dampak positif secara kualitatif, kuantitatif, dan
kelayakan dari Rencana Transaksi yang akan dilakukan, maka kami berpendapat bahwa
Rencana Transaksi yang akan dilakukan oleh Perseroan adalah Wajar.
URAIAN SINGKAT MENGENAI PENJELASAN YANG BERTRANSAKSI
A. PT Bali Realtindo Benoa sebagai Penjual
1. Riwayat Singkat
BRB adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik
Indonesia, berkedudukan di Jakarta Barat dan beralamatkan di Hotel Jayakarta lantai 21,
Jalan Hayam Wuruk No. 126, Mangga Besar, Taman Sari, Jakarta Barat, Kota Administrasi
Jakarta Barat, DKI Jakarta. BRB didirikan dengan nama PT Bali Bagus Bena berdasarkan Akta
Perseroan Terbatas PT Bali Bagus Benoa No. 38 tanggal 7 April 1997 yang dibuat di hadapan
Achmad Bajumi, S.H., berdasarkan Surat Penetapan Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
di Jakarta tanggal 6 Maret 1997 No. 07/CN/1997/PN.Jkt.Pst. pengganti dari Imas Fatimah,
S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh Pengesahan sesuai dengan Keputusan
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. C2-
5990.HT.01.01.TH.1997 tanggal 2 Juli 1997 dan telah diumumkan dalam Berita Negara
Republik Indonesia No. 98 tanggal 20 Agustus 1974, Tambahan No. 5783 (“Akta Pendirian
BRB”).
Akta Pendirian BRB tersebut beberapa kali mengalami perubahan dan terakhir kali diubah
dengan Akta Pernyataan Keputusan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
PT Bali Realtindo Benoa No. 50 tanggal 29 Juli 2024 yang dibuat di hadapan Herlina, S.H.,
M.Kn., LL.M., Notaris di Jakarta Utara, perubahan anggaran dasar telah diterima dan dicatat
dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
Republik Indonesia berdasarkan Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran
Dasar No. AHU-AH.01.03-0178705 tanggal 2 Agustus 2024 dan telah didaftarkan dalam
Daftar Perseroan No. AHU-0160192.AH.01.11.Tahun 2024 tanggal 2 Agustus 2024.
2. Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham BRB sebagaimana dinyatakan dalam
Akta Pernyataan Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Bali Realtindo
Benoa No. 56 tanggal 30 September 2014 yang dibuat di hadapan Fathiah Helmi, S.H., Notaris
di Jakarta Selatan dan dicatat dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum
dan Hak Asasi Manusia sesuai dengan Surat No. AHU-01374.40.27.2014 tanggal 1 Oktober
2014 dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0100536.40.80.2014 tanggal 1
Oktober 2014 adalah sebagai berikut:
32
Page 33
Nilai Nominal Rp1.000.000,00 setiap Saham
Keterangan Jumlah Jumlah Nilai Nominal Persentase
Saham (Rp) (%)
Modal Dasar 50.000 50.000.000.000,00
Modal Ditempatkan dan Modal Disetor
PT Pudjiadi and Sons Tbk 44.999 44.999.000.000,00 99,9999
Lukman Pudjiadi 1 1.000.000,00 0,0001
Jumlah Modal Ditempatkan dan
45.000 45.000.000.000,00 100
Modal Disetor
Saham Dalam Portepel 5.000 5.000.000.000,00
3. Kegiatan Usaha
Berdasarkan informasi dari pihak manajemen, sampai dengan laporan ini diterbitkan, BRB merupakan
perusahaan non-operasional.
4. Izin Usaha
Nomor Induk Berusaha Berbasis Risiko No. 1801240061213 tanggal 18 Januari 2024 atas
nama BRB yang diterbitkan oleh Pemerintah Republik Indonesia c.q Lembaga Pengawasan
dan Penyelenggaraan OSS.
5. Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar
Biasa PT Bali Realtindo Benoa No. 50 tanggal 29 Juli 2024 yang dibuat di hadapan Herlina,
S.H., M.Kn., LL.M., Notaris di Jakarta Utara, yang penerimaan pemberitahuannya telah
diterima dan dicatat di dalam Sistem Administrasi Badan Hukum Kementerian Hukum dan
Hak Asasi Manusia sesuai Surat No. AHU-AH.01.03-0178705 tanggal 2 Agustus 2024 dan telah
didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0160192.AH.01.11.Tahun 2024 tanggal 2
Agustus 2024, susunan Direksi dan Dewan Komisaris terakhir sebagaimana dinyatakan dalam
akta adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Kristian Pudjiadi
Komisaris : Ariyo Tejo
Direksi
Direktur Utama : Lukman Pudjiadi
Direktur : Dra. Ramini
B. PT Berkat Benoa Propertindo sebagai Pembeli
BBP merupakan pihak ketiga yang bukan merupakan pihak afiliasi dari Perseroan.
1. Riwayat Singkat
BBP adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan berdasarkan hukum Negara Republik
Indonesia, berkedudukan di Kota Denpasar dan beralamatkan di Jalan Pura Mertasari,
RT000/RW000, Pemogan, Denpasar Selatan, Kota Denpasar, Bali. BBP didirikan dengan nama
PT Berkat Benoa Propertindo berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Berkat
Benoa Propertindo No. 4 tanggal 14 Juli 2025 yang dibuat di hadapan Hendry Prambakat
Wirasasmita, S.H., Notaris di Kota Denpasar, yang telah memperoleh pengesahan sesuai
33
Page 34
dengan Keputusan Menteri Hukum Republik Indonesia No. AHU-0059479.AH.01.01.Tahun
2025 tanggal 18 Juli 2025, telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-
0162781.AH.01.11.Tahun 2025 tanggal 18 Juli 2025, dan telah diumumkan dalam Berita
Negara Republik Indonesia No. 61, Tambahan No. 020833 (“Akta Pendirian BBP”).
2. Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham
Struktur permodalan dan susunan pemegang saham BBP sebagaimana dinyatakan dalam
Akta Pendirian adalah sebagai berikut:
Nilai Nominal Rp1.000.000,00 setiap Saham
Keterangan Jumlah Jumlah Nilai Nominal Persentase
Saham (Rp) (%)
Modal Dasar 15.000 15.000.000.000,00
Modal Ditempatkan dan Modal Disetor
PT Bangkit Mitra Investama 14.850 14.850.000.000,00 99,00
Bernike Stevany Gloria 150 150.000.000,00 1,00
Jumlah Modal Ditempatkan dan
15.000 15.000.000.000,00 100
Modal Disetor
3. Kegiatan Usaha
Kegiatan usaha BBP berdasarkan Anggaran Dasar dan atau KBLI adalah di bidang Real Estat
Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa (68111).
4. Izin Usaha
Nomor Induk Berusaha Berbasis Risiko No.0708250153642 tanggal 7 Agustus 2025 atas nama
BBP yang diterbitkan oleh Pemerintah Republik Indonesia c.q Lembaga Pengawasan dan
Penyelenggaraan OSS.
5. Pengurusan dan Pengawasan
Berdasarkan Akta Pendirian BBP, susunan Direksi dan Dewan Komisaris terakhir sebagaimana
dinyatakan dalam akta adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris : Dwiputra Christiarin
Direksi
Direktur : Josef Ferdinandus Dedy Winata
Perseroan tidak memiliki hubungan afiliasi dengan BBP.
34
Page 35
RINGKASAN LAPORAN PENILAI
Perseroan telah menunjuk KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan sebagai penilai independen sesuai
dengan surat penawaran No. 00542/2.0131-00/PAS/KJPPSPR/APP-BS/II/2026 19 Februari 2026
dengan untuk memberikan pendapat kewajaran sehubungan dengan aksi korporasi yang dilakukan
oleh Perseroan dalam rangkaian transaksi jual beli aset berupa penjualan Aset Tetap berupa Tanah
dengan total luas tanah 42.644 m2 yang terletak di Jalan Pesanggaran, Kelurahan Pedungan,
Kecamatan Denpasar Selatan, Kota Denpasar, Provinsi Bali yang dimiliki oleh anak perusahaan dalam
hal ini adalah PT Bali Realtindo Benoa sebagai penjual dengan pihak ketiga yaitu PT Berkat Benoa
Propertindo sebagai pembeli.
Sehubungan dengan Rencana Transaksi KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan telah menerbitkan
Pendapat Kewajaran No. 00583/2.0131-00/BS-FO/10/0375/1/IV/2026 tanggal 23 April 2026. Dalam
melakukan analisis, sebagai dasar dan pertimbangan bagi kami dalam memberikan pendapat
kewajaran atas transaksi tersebut, kami melandaskan dan berdasarkan pada informasi dan data
sebagaimana diberikan oleh manajemen Perseroan, yang mana kami mengasumsikan bahwa
informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan adalah benar, lengkap, dapat
diandalkan, dan tidak menyesatkan. Kami tidak melakukan audit ataupun verifikasi secara mendetail
atas semua informasi dan data yang telah diberikan oleh manajemen Perseroan, baik lisan maupun
tulisan, dan dengan demikian kami tidak dapat memberikan jaminan atau bertanggung-jawab apabila
informasi dan data yang diberikan tersebut menjadi tidak lengkap atau menyesatkan.
Penilai Publik yang bertanggung jawab sekaligus yang bertanda tangan di dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini adalah Ir. Budi Prasodjo, M.Ec.Dev, MAPPI (Cert.), merupakan Penilai Publik Properti &
Bisnis dengan Nomor Izin Penilai Publik Properti No. PB-1.13.00375 berdasarkan Surat Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 511/KM.1/2013 Tanggal 23 Juli 2023. Penilai Publik juga telah terdaftar
sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal di Otoritas Jasa Keuangan/OJK (d/h Bapepam-LK) dengan
Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. STTD.PPB-09/PJ-1/PM.2/2023 Tanggal 20
Maret 2023.
Penilai Publik bertindak atas nama Kantor Jasa Penilai Publik Sugianto Prasodjo dan Rekan yang
beralamat di 18 Office Park Lantai 3 Unit A-3E, Jl. TB Simatupang, Kelurahan Kebagusan, Kecamatan
Pasar Minggu, Kotamadya Jakarta Selatan, Provinsi DKI Jakarta. KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan
memiliki Izin Usaha resmi dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.15.0131 berdasarkan
Kepmenkeu No. 722/KM.1/2015 tanggal 9 September 2015 dari Menteri Keuangan Republik
Indonesia. KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan adalah perusahaan penilai independen yang terdaftar di
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) dan terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan/OJK (d/h
Bapepam-LK) berdasarkan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal No. S-
859/PM.223/2015 tanggal 17 November 2015.
Pihak-pihak yang melakukan transaksi dalam Rangkaian Rencana Transaksi ini adalah PT Bali Realtindo
Benoa sebagai anak perusahaan dari PT Pudjiadi and Sons Tbk atau penjual, dan PT Berkat Propertindo
Benoa sebagai pembeli.
Objek analisis pendapat kewajaran dalam hal ini adalah rangkaian rencana transaksi penjualan aset
tetap berupa Tanah dengan total luas tanah ± 42.644 m2 yang terletak di Jalan Pesanggaran,
Kelurahan Pedungan, Kecamatan Denpasar Selatan, Kota Denpasar, Provinsi Bali yang dimiliki oleh
anak Perusahaan Perseroan yaitu PT Bali Realtindo Benoa sebagai penjual dengan pihak ketiga yaitu
PT Berkat Propertindo Benoa sebagai pembeli.
35
Page 36
Maksud dan tujuan penugasan adalah memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
dengan tujuan memenuhi POJK No.17/POJK.04/2020 sesuai dengan SEOJK No. 17/SEOJK.04/2020.
Pendapat kewajaran ini berdasarkan dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
• Bahwa kami tidak mempunyai kepentingan finansial terhadap objek yang dianalisis dan hasil
dari pendapat kewajaran yang dilakukan;
• Bahwa dengan dilandasi itikad baik, semua dokumen yang diberikan atau diperlihatkan oleh
Pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami dalam rangka pemberian pendapat kewajaran
ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan sebenarnya dan bahwa
dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk foto copy, turunan dan/atau
salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap serta
sesuai dengan kenyataan sebenarnya;
• Bahwa dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan dan keterangan-keterangan yang
diberikan oleh Pemberi Tugas atau pihak ketiga kepada kami untuk tujuan pemberian
pendapat kewajaran ini adalah benar, akurat, lengkap dan sesuai dengan keadaan
sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diberikannya
pendapat kewajaran ini;
• Bahwa semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap
dokumen yang diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah
benar dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan dan/atau salinan
yang diberikan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah sesuai dengan yang terdapat dalam
dokumen aslinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat pada dokumen
adalah benar adanya;
• Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin,
persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat
dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan tersebut dan diwakili
oleh orang-(orang) yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan/atau bukti
tanda pendaftaran yang bersangkutan;
• Kecuali dinyatakan secara tegas dalam pendapat kewajaran ini, tidak dapat diasumsikan
bahwa kami berkewajiban dan telah melakukan pemeriksaan legalitas atas objek yang
dianalisis;
• Bahwa semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik di dalam
maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan objek yang dinilai tidak menjadi tanggung
jawab kami;
• Bahwa dalam pendapat kewajaran ini didasarkan pada analisa dan perhitungan atas objek
yang dianalisis sebagaimana ditunjukkan dalam laporan keuangan yang diberikan dan
dokumen – dokumen pendukung lain yang terbatas;
• Bahwa biaya penugasan ditentukan berdasarkan hari – orang (man-day) dan bukan
ditentukan berdasarkan hasil yang diberikan dalam Laporan Pendapat Kewajaran;
• Bahwa Laporan Pendapat Kewajaran ini dianggap sah apabila terdapat cap dan tanda tangan
asli dari pihak kami;
• Bahwa tanggung jawab kami terbatas kepada pemberi tugas dimaksud dan kami tidak
bertanggung jawab terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Pendapat Kewajaran ini;
• Laporan pendapat kewajaran ini sebagai salah satu informasi untuk dijadikan dasar pemikiran
dalam mengambil keputusan, akan tetapi tidak mengikat dan tidak dapat dijadikan sebagai
dasar penentu suatu keputusan yang berakibat hukum, karena laporan ini semata-mata
dibuat berdasarkan kajian disiplin ilmu dan kemampuan yang kami miliki;
• Bahwa tanggung jawab material dalam pendapat kewajaran ini adalah sebatas fee yang
sudah kami terima.
• Pendapat Kewajaran merupakan laporan yang bersifat non-disclaimer opinion.
• Kami telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
36
Page 37
penyusunan Pendapat Kewajaran.
• Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
• Analisis dalam penyusunan Pendapat Kewajaran dilakukan dengan menggunakan proyeksi
keuangan yang telah disesuaikan yang mencerminkan kewajaran proyeksi keuangan yang
dibuat oleh manajemen Perseroan dengan kemampuan pencapaiannya (fiduciary duty).
• Kami bertanggung jawab atas pelaksanaan penyusunan Pendapat Kewajaran dan kewajaran
proyeksi keuangan.
• Pendapat Kewajaran merupakan laporan yang terbuka untuk publik kecuali terdapat
informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional Perseroan.
• Kami bertanggung jawab atas Pendapat Kewajaran dan kesimpulan Pendapat Kewajaran.
• Kami telah memperoleh informasi atas syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dalam
perjanjian-perjanjian yang terkait dengan Rencana Transaksi dari Perseroan.
Dalam menilai kewajaran Transaksi, kami menggunakan metodologi analisis sebagai berikut:
1. Analisis atas Rencana Transaksi
2. Analisis Kualitatif atas Rencana Transaksi
3. Analisis Kuantitatif atas Rencana Transaksi
4. Analisis Kewajaran Nilai Transaksi
Secara kualitatif, dapat diketahui bahwa pihak–pihak yang terlibat dalam Rencana Transaksi ini adalah
Perseroan dan Pembeli. Rencana Transaksi ini bukan merupakan transaksi afiliasi sebagaimana
didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020, karena Perseroan dan
Pembeli tidak memiliki pengurus atau pemegang saham yang sama. Rencana Transaksi yang akan
dilakukan bukan merupakan transaksi benturan kepentingan karena memberikan solusi kelangsungan
usaha bagi Perseroan dan diselenggarakan sesuai aturan perundang-undangan yang berlaku dan
menguntungkan Perseroan.
Secara kualitatif, PT Pudjiadi and Sons Tbk bergerak dibidang perhotelan dengan segala fasilitas dan
sarana penunjang lainnya, antara lain jasa akomodasi, perdagangan eceran minuman beralkohol,
perdagangan eceran kaki lima dan los pasar minuman, apartemen, restoran, jasa catering, penyedia
jasa boga, real estate, sarana rekreasi dan hiburan yang berada di lokasi hotel.
Transaksi ini dilakukan dalam rangka reorganisasi/restrukturisasi dan/atau pengelompokan aset yang
dimiliki dan/atau dikelola oleh Perseroan, sehingga akan memaksimalkan aset sesuai dengan
fungsinya. Aset Tetap yang dimiliki oleh Perseroan melalui anak perusahaan Perseroan yang saat ini
merupakan aset non-operasional.
Industri perhotelan Indonesia sepanjang tahun 2025 menghadapi tantangan berat akibat tekanan
ekonomi dan perubahan perilaku konsumen. Di tengah pemulihan pasca-pandemi, sektor ini justru
mengalami penurunan okupansi yang signifikan, terutama di kota-kota besar yang selama ini
bergantung pada segmen bisnis dan perjalanan dinas. Pemangkasan anggaran pemerintah untuk
kegiatan MICE (Meeting, Incentive, Convention, Exhibition) menjadi pukulan telak bagi hotel-hotel
yang selama ini mengandalkan pendapatan dari acara korporat dan instansi.
Kondisi makroekonomi yang belum stabil turut memperburuk situasi. Inflasi yang tinggi dan
melemahnya daya beli masyarakat menyebabkan penurunan minat terhadap perjalanan wisata, baik
domestik maupun internasional. Di sisi lain, pelaku usaha hotel harus menghadapi kenaikan biaya
operasional seperti listrik, air, dan gaji karyawan, sehingga margin keuntungan semakin tertekan.
Banyak hotel kelas menengah dan non-berbintang terpaksa melakukan efisiensi, bahkan menutup
operasional sementara.
37
Page 38
Meski menghadapi tekanan, investasi di sektor perhotelan tetap berjalan, terutama di kawasan wisata
prioritas seperti Labuan Bajo, Mandalika, dan Likupang. Pemerintah dan swasta terus mendorong
pembangunan hotel berbintang dan resort untuk mendukung target kunjungan wisatawan
mancanegara. Proyek-proyek infrastruktur pariwisata seperti bandara, pelabuhan, dan jalan akses
juga menjadi katalis pertumbuhan jangka panjang.
Hotel berbintang lima dan empat masih mampu bertahan dengan strategi layanan premium dan
loyalitas pelanggan. Mereka mengandalkan segmen wisatawan asing dan kalangan atas yang tetap
melakukan perjalanan. Sebaliknya, hotel non-berbintang dan kelas menengah lebih rentan terhadap
fluktuasi pasar. Banyak hotel kecil yang terpaksa tutup atau beralih fungsi menjadi kos-kosan atau
properti sewa jangka panjang.
Strategi bertahan yang diterapkan pelaku usaha hotel mencakup efisiensi operasional, pengurangan
tenaga kerja, dan kolaborasi dengan platform digital. Inovasi layanan seperti paket kerja-dari-hotel,
wedding venue, dan retreat spiritual menjadi alternatif pendapatan baru. Beberapa hotel juga mulai
mengembangkan konsep eco-hotel dan wellness resort untuk menarik segmen pasar yang lebih
spesifik dan berkelanjutan.
Meskipun tahun 2025 penuh tantangan, prospek jangka panjang industri perhotelan tetap positif.
Dengan pemulihan ekonomi global, peningkatan mobilitas masyarakat, dan dukungan pemerintah
terhadap pariwisata, sektor perhotelan diperkirakan akan kembali tumbuh dalam beberapa tahun ke
depan. Adaptasi terhadap perubahan perilaku konsumen, digitalisasi layanan, dan diversifikasi produk
akan menjadi kunci keberhasilan industri ini di masa mendatang.
Berikut analisis operasional dan prospek Perseroan atas Rencana Transaksi:
1) Analisis Operasional
Peningkatan Fokus pada Aset Produktif, Penjualan tanah yang belum dimanfaatkan tersebut
berarti perusahaan melepas aset yang tidak memberikan kontribusi terhadap kegiatan inti,
sehingga sumber daya (tenaga, waktu, dan dana) dapat difokuskan pada aset produktif seperti
fasilitas produksi, infrastruktur operasional, atau lini bisnis utama. Dampak: efisiensi
operasional meningkat dan manajemen dapat memusatkan perhatian pada peningkatan
kinerja inti.
Efisiensi Biaya Operasional, Tanah yang belum diolah sering menimbulkan biaya tersembunyi,
seperti Pajak bumi dan bangunan (PBB), Biaya pengamanan dan pemeliharaan lahan, dan
Biaya administrasi aset. Dengan menjualnya, perusahaan mengurangi pengeluaran rutin non
produktif. Dampak: margin operasional dan arus kas operasional meningkat.
Meningkatkan Likuiditas Operasional, Dana tunai dari penjualan tanah dapat digunakan
untuk menutupi kebutuhan kas jangka pendek (seperti gaji, bahan baku, atau utilitas), dan
membiayai program efisiensi atau investasi kecil yang langsung berdampak pada kinerja
operasi. Dampak: stabilitas kegiatan operasional meningkat dan ketergantungan pada
pinjaman jangka pendek berkurang.
Mendukung Program Restrukturisasi Operasional, Dalam konteks restrukturisasi, dana hasil
penjualan tanah bisa dialokasikan untuk modernisasi alat produksi, digitalisasi proses bisnis,
penataan ulang rantai pasok (supply chain), atau pembiayaan pesangon dalam program
efisiensi SDM.
38
Page 39
Fokus utama adalah membayar utang jangka pendek atau bunga pinjaman, membiayai
operasional harian dan menambah modal kerja, namun setelah itu dana hasil penjualan tanah
bisa dialokasikan untuk modernisasi alat produksi, digitalisasi proses bisnis, penataan ulang
rantai pasok atau pembiayaan pesangon dalam program efisiensi SDM. Hal ini sejalan dengan
rencana manajemen. Dampak: memperkuat daya saing jangka menengah melalui peningkatan
produktivitas dan penurunan biaya tetap
2) Analisis Prospek Perusahaan
Perbaikan Struktur Keuangan Meningkatkan Daya Saing, dengan posisi kas yang lebih kuat
dan rasio utang yang lebih sehat, perusahaan memiliki ruang manuver lebih luas untuk
melakukan ekspansi atau inovasi, dan kemampuan lebih baik untuk mendapatkan pembiayaan
baru dari investor atau bank. Dampak: prospek keberlanjutan (going concern) meningkat.
Meningkatkan Kepercayaan Pemangku Kepentingan, restrukturisasi yang ditopang oleh hasil
penjualan aset non-produktif menunjukkan manajemen proaktif dan rasional, bukan reaktif
dan adanya komitmen untuk memperbaiki kinerja dan transparansi keuangan. Dampak:
memperbaiki persepsi pasar, meningkatkan kepercayaan investor, kreditur, dan mitra bisnis.
Potensi Reposisi Bisnis, dana hasil penjualan tanah dapat dimanfaatkan untuk diversifikasi
usaha ke bidang yang lebih menguntungkan atau lebih relevan dengan tren pasar, investasi
teknologi untuk efisiensi, atau peningkatan kapabilitas SDM. Dampak: prospek pertumbuhan
jangka panjang meningkat, meskipun aset fisik berkurang.
Risiko terhadap Prospek
Meski banyak manfaat, ada beberapa risiko prospektif yang perlu diperhatikan yaitu:
- Kehilangan potensi masa depan: jika tanah tersebut di lokasi strategis, nilai jual bisa melonjak
di masa depan.
- Ketergantungan pada aset yang tersisa: jika tidak diimbangi investasi baru, kapasitas ekspansi
perusahaan bisa terbatas.
- Sinyal negatif jangka pendek: pasar bisa menafsirkan penjualan aset sebagai tanda tekanan
keuangan, terutama jika dilakukan tergesa-gesa.
Pertimbangan penjualan tanah tetap dilaksanakan karena Perseroan dihadapkan kepada
restrukturisasi utangnya dan tidak bisa memenuhi kebutuhan belanja modal untuk
mempertahankan daya saing yang semakin menurun jika tidak menjual tanah tersebut. Serta
Peningkatan nilai dari sisa tanah yang belum dijual karena lingkungan yang lebih tertata dan
matang. Mitigasi: pastikan komunikasi publik yang jelas bahwa penjualan dilakukan dalam rangka
efisiensi dan optimalisasi aset, bukan darurat keuangan.
Keuntungan dan Kerugian Rencana Transaksi Secara Kualitatif
Keuntungan (Manfaat) Kualitatif
1) Meningkatkan Likuiditas dan Stabilitas Keuangan, penjualan tanah yang belum diolah
memberikan tambahan kas tanpa harus berutang.
- Perusahaan menjadi lebih likuid dan mampu memenuhi kewajiban jangka pendek.
- Memberikan ruang gerak lebih luas dalam proses restrukturisasi keuangan atau investasi
produktif.
39
Page 40
Makna kualitatif: menunjukkan kemampuan perusahaan mengelola aset secara bijak dan
adaptif terhadap tekanan keuangan.
2) Optimalisasi Portofolio Aset, tanah yang belum diolah biasanya tidak menghasilkan
pendapatan dan bahkan memerlukan biaya pemeliharaan (pajak, pengamanan, dll). Dengan
menjual aset yang tidak produktif, perusahaan memusatkan sumber daya pada aset yang
mendukung kegiatan inti (core business).
Makna kualitatif: mencerminkan efisiensi dan fokus strategis dalam manajemen aset.
3) Meningkatkan Citra dan Kepercayaan Pemangku Kepentingan, langkah menjual aset non-
produktif sering dilihat sebagai keputusan rasional dan disiplin finansial. Investor, kreditur,
dan mitra bisnis dapat menilai bahwa manajemen memiliki komitmen kuat untuk
menyehatkan perusahaan.
Makna kualitatif: memperkuat reputasi perusahaan sebagai entitas yang bertanggung jawab
dan adaptif terhadap kondisi pasar.
4) Mendukung Program Restrukturisasi dan Efisiensi, Dana hasil penjualan dapat digunakan
untuk membayar utang, menutup kerugian operasional, dan membiayai proyek restrukturisasi
atau modernisasi.
Makna kualitatif: membantu transisi menuju struktur organisasi dan keuangan yang lebih
sehat, mempercepat pemulihan kinerja.
5) Fleksibilitas Strategis, dengan tambahan kas perusahaan memiliki keleluasaan untuk
berinvestasi di sektor baru, mengantisipasi peluang pasar, atau memperkuat cadangan kas
menghadapi ketidakpastian ekonomi.
Makna kualitatif: memperluas kemampuan adaptasi jangka menengah dan panjang.
Kerugian (Risiko) Kualitatif
1) Kehilangan Potensi Nilai Aset di Masa Depan, Jika tanah tersebut berada di lokasi strategis
atau wilayah berkembang, penjualan saat ini dapat mengorbankan potensi keuntungan besar
di masa depan.
Makna kualitatif: keputusan jangka pendek yang memperkuat keuangan saat ini bisa
melemahkan peluang pertumbuhan jangka panjang.
2) Persepsi Negatif dari Pasar, Jika penjualan dilakukan dalam situasi tekanan keuangan, publik
atau investor bisa menafsirkan bahwa perusahaan sedang kesulitan keuangan, atau menjual
aset untuk bertahan hidup.
Makna kualitatif: bisa menurunkan kepercayaan sementara dan memengaruhi harga saham
atau reputasi bisnis.
3) Dampak terhadap Struktur Aset dan Neraca, Menjual tanah mengurangi total aset
perusahaan. Secara kualitatif, ini bisa mempersempit ruang ekspansi dan mengurangi aset
jaminan di masa depan.
40
Page 41
Makna kualitatif: menurunkan kapasitas perusahaan untuk menarik pembiayaan berbasis
aset.
4) Risiko Penggunaan Dana yang Tidak Produktif, Jika hasil penjualan tidak diarahkan ke
kegiatan yang produktif (misalnya hanya untuk menutup defisit sementara), maka manfaat
jangka panjang akan hilang.
Makna kualitatif: menunjukkan kelemahan dalam perencanaan strategis dan tata kelola
keuangan.
5) Kehilangan Aset Strategis untuk Pengembangan, tanah yang belum diolah bisa menjadi
cadangan ekspansi di masa depan, misalnya untuk pembangunan pabrik, gudang, atau proyek
baru.
Makna kualitatif: menjualnya bisa membatasi fleksibilitas pertumbuhan jangka panjang
perusahaan.
Sehubungan adanya Rencana Transaksi yang disepakati para pihak adalah Akta Nomor 16 yaitu
antara PT Bali Realtindo Benoa sebagai penjual dengan PT Berkat Propertindo Benoa sebagai pembeli.
Berdasarkan informasi BRB dan BPP telah membuat Akta Nomor 16. Adapun poin-poin penting dalam
Akta Nomor 16 tersebut adalah sebagai berikut:
a) Tahap Pertama berupa keseluruhan 13 (tiga belas) bidang tanah yang telah disebutkan pada bab
sebelumnya, sebesar 57,18% (Lima Puluh Tujuh Koma Delapan Belas persen) dari harga transaksi
atau sebesar Rp87.135.000.000 (Delapan Puluh Tujuh Miliar Seratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah).
Pada tahap pertama ini skema pembayaran berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli terbagi
menjadi 3 tahap, tahap pertama adalah pembayaran tanda jadi sebesar Rp3.000.000.000 yang
telah dibayarkan pada tanggal 05 Juli 2025, tahap pertama sebesar Rp 5.110.875.000 yang telah
dibayarkan pada tanggal 06 Agustus 2025, dan tahap kedua atau pelunasan sebesar Rp
79.024.125.000 yang akan dilakukan pada tanggal 10 Desember 2025.
b) Tahap Kedua berupa sebagian dari 8 (delapan) bidang tanah yang telah disebutkan pada bab
sebelumnya sebesar 42,82% (Empat Puluh Dua Koma Delapan Puluh Dua persen) dari harga
transaksi atau sebesar Rp65.265.000.000 (Enam Puluh Dua Miliar Dua Ratus Enam Puluh Lima Juta
Rupiah). Pada tahap kedua ini skema pembayaran berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli
terbagi menjadi 3 tahap, tahap pertama adalah pembayaran tanda jadi sebesar Rp 3.000.000.000
yang telah dibayarkan pada tanggal 05 Juli 2025, dan tahap pertama sebesar Rp 3.526.500.000
yang telah dibayarkan pada tanggal 06 Agustus 2025 dan tahap kedua atau pelunasan sebesar
Rp58.738.500.000 yang akan dibayarkan pada tanggal 10 Juni 2026.
Sehubungan dengan adanya pengukuran ulang oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) luas
tanah pada objek analisis kewajaran mengalami perubahan sesuai dengan Surat Keterangan
Jual Beli Tanah dengan poin-poin antara lain sebagai berikut:
I. Seluruh bidang tanah telah dilakukan proses pengukuran, pemecahan dann penggabungan
pada Kantor Pertanahan Kota Denpasar dan saat ini telah diterbitkan 19 (sembilan belas)
sertifikat hak atas tanah dengan luas keseluruhan seluar 46.450 m2.
II. PT Bali Realtindo Benoa berkedudukan di Kota Administrasi Jakarta Barat (Penjual) hanya
menjual 14 (empat belas) bidang tanah kepada PT Berkat Benoa Propertindo
berkedudukan di Kota Denpasar (pembeli), dengan luas seluruhnya 42.644 m2 dengan
harga Rp159.915.000.000,- (Seratus Lima Puluh Sembilan Miliar Sembilan Ratus Lima Belas
Juta Rupiah) (belum termasuk PPN) yang terbagi menjadi 2 (dua) blok tanah, masing-
masing yaitu:
41
Page 42
Bidang tanah blok A, seluas 23.951 m2 dengan harga jual beli sebesar Rp89.816.250.000,-
(Delapan Puluh Sembilan Miliar Delapan Ratus Enam Belas Juta Dua Ratus Lima Puluh Ribu
Rupiah) masing-masing yaitu:
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000033498.0 seluas 11.725 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031647.0 seluas 6.322 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000034879.0 seluas 5.744 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031654.0 seluas 160 m 2
Bidang tanah blok B, seluas 18.693 m2 dengan harga jual beli sebesar Rp70.098.750.000,-
(Tujuh Puluh Miliar Sembilan Puluh Delapan Juta Tujuh Ratus Lima Puluh Ribu Rupiah) masing-
masing yaitu:
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000024144.0 seluas 2.525 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031640.0 seluas 1.270 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031651.0 seluas 635 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031639.0 seluas 635 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031650.0 seluas 559m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000024145.0 seluas 384 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031648.0 seluas 2.275 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031649.0 seluas 3.755 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000017786.0 seluas 3.455 m 2
- Sertifikat Hak Guna Bangunan, NIB: 22.09.000031656.0 seluas 3.200 m 2
III. Cara pembayaran
1. Untuk pelunasan pembayaran atas bidang tanah blok A akan dilakukan oleh PT Berkat
Benoa Propertindo (pembeli) selambat-lambatnya pada tanggal 26 Mei 2026.
2. Untuk pelunasan pembayaran atas bidang tanah blok B akan dilakukan oleh PT Berkat
Benoa Propertindo (pembeli) selambat-lambatnya pada tanggal 26 September 2026.
Secara kuantitatif, dapat diketahui bahwa pihak–pihak yang terlibat dalam transaksi ini adalah anak
Perusahaan Perseroan dengan Pembeli. Rencana Transaksi ini merupakan transaksi yang mengandung
unsur transaksi material sebagaimana didefinisikan dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
17/POJK.04/2020, karena nilai transaksi lebih dari 20% ekuitas perusahaan selain itu juga nilai
transaksi melebihi 50% dari ekuitas. Rencana Transaksi dapat memperbaiki rasio likuiditas, aktivitas,
dan solvabilitas Perseroan.
Analisis Kinerja Historis Secara keseluruhan, kinerja keuangan Perseroan menunjukkan kondisi
yang cukup stabil dengan perbaikan struktur keuangan, meskipun profitabilitas mengalami
tekanan di periode terakhir. Dari sisi neraca, total aset sempat mengalami fluktuasi namun
menunjukkan pemulihan pada 2025. Perseroan juga berhasil menurunkan total liabilitas,
terutama liabilitas jangka panjang, yang mencerminkan upaya penguatan struktur permodalan.
Sementara itu, ekuitas sempat meningkat hingga 2024, namun mengalami sedikit penurunan
pada 2025.
Dari sisi laba rugi, pendapatan Perseroan tumbuh kuat hingga mencapai puncaknya pada 2024,
namun mengalami penurunan pada 2025. Meskipun laba bruto masih terjaga, peningkatan
beban usaha dan beban lainnya menyebabkan penurunan laba bersih secara signifikan hingga
Perseroan mencatatkan rugi pada 2025. Hal ini menunjukkan adanya tantangan dalam
pengendalian biaya yang berdampak langsung pada profitabilitas. Sementara itu, dari sisi arus
42
Page 43
kas, kinerja Perseroan justru menunjukkan perbaikan yang sangat positif. Arus kas operasi
meningkat signifikan dan menjadi kuat pada 2025, mencerminkan kemampuan menghasilkan kas
dari kegiatan inti. Arus kas investasi cenderung negatif pada beberapa tahun terakhir yang
mengindikasikan adanya ekspansi usaha, sedangkan arus kas pendanaan yang negatif
menunjukkan upaya Perseroan dalam mengurangi ketergantungan terhadap utang melalui
pelunasan kewajiban. Dengan demikian, meskipun secara operasional dan likuiditas Perseroan
menunjukkan perbaikan, tantangan utama ke depan adalah meningkatkan efisiensi biaya agar
pertumbuhan pendapatan dapat kembali menghasilkan laba yang berkelanjutan.
Analisis Proyeksi Keuangan Secara umum, sebelum Rencana Transaksi, proyeksi keuangan
Perseroan menunjukkan kondisi yang kurang ekspansif dan cenderung melemah. Meskipun
pendapatan masih tumbuh secara terbatas, Perseroan diproyeksikan terus mencatatkan rugi
bersih hingga 2030, dengan tekanan berasal dari beban yang relatif tinggi. Dari sisi neraca, total
aset, aset lancar, dan aset tidak lancar menunjukkan tren penurunan, begitu juga dengan ekuitas
yang tergerus secara konsisten. Hal ini mengindikasikan adanya risiko penurunan kapasitas usaha
dan nilai perusahaan jika tidak dilakukan aksi strategis. Sebaliknya, setelah Rencana Transaksi,
kondisi keuangan Perseroan menunjukkan perbaikan yang relatif lebih baik. Pendapatan
diproyeksikan tumbuh lebih tinggi dibandingkan sebelum transaksi, disertai dengan efisiensi
beban yang tercermin dari penurunan rasio beban terhadap pendapatan. Meskipun laba bersih
masih berfluktuasi, tekanan kerugian cenderung lebih terkendali. Dari sisi posisi keuangan, total
aset dan ekuitas menunjukkan tren yang lebih stabil (cenderung stagnan hingga sedikit
meningkat), yang mencerminkan adanya upaya menjaga keberlanjutan usaha.
Secara keseluruhan, Rencana Transaksi memberikan dampak positif berupa perbaikan kinerja
operasional, efisiensi biaya, dan stabilisasi struktur keuangan, meskipun tantangan profitabilitas
masih perlu menjadi fokus utama Perseroan ke depan.
Analisis Rasio Keuangan Secara umum, kondisi keuangan Perseroan menunjukkan risiko
likuiditas dan profitabilitas yang perlu menjadi perhatian, meskipun terdapat perbaikan pada
efisiensi operasional dan struktur permodalan. Dari sisi likuiditas, seluruh rasio (current, quick,
dan cash ratio) berada di bawah 1,00, yang mengindikasikan keterbatasan kemampuan
Perseroan dalam memenuhi kewajiban jangka pendek dengan aset lancar yang dimiliki.
Dari sisi aktivitas, Perseroan menunjukkan kinerja yang semakin efisien. Hal ini tercermin dari
peningkatan signifikan pada perputaran piutang, utang usaha, serta aset tetap, yang
menandakan perbaikan dalam pengelolaan operasional dan pemanfaatan aset. Perputaran
persediaan juga relatif stabil, meskipun sedikit mengalami penurunan pada 2025. Pada rasio
solvabilitas, Perseroan sempat menurunkan ketergantungan terhadap utang hingga 2024, namun
kembali mengalami peningkatan pada 2025. Meski demikian, secara umum struktur permodalan
masih cukup terjaga karena proporsi utang relatif seimbang dengan ekuitas. Sementara itu, dari
sisi profitabilitas, kinerja Perseroan cenderung tidak stabil. Meskipun margin laba kotor masih
terjaga pada level yang baik, margin laba operasi dan laba bersih mengalami penurunan, bahkan
mencatatkan nilai negatif pada 2025. Hal ini berdampak pada penurunan ROE dan ROA, yang
menunjukkan bahwa kemampuan Perseroan dalam menghasilkan laba dari modal dan aset masih
menghadapi tantangan.
Secara keseluruhan, risiko utama Perseroan terletak pada tekanan likuiditas jangka pendek dan
penurunan profitabilitas, sehingga diperlukan pengendalian biaya yang lebih efektif serta
penguatan arus kas untuk menjaga keberlanjutan kinerja keuangan ke depan.
43
Page 44
Analisis Proforma Keuangan Perseroan Ringkasan analisis proforma menunjukkan bahwa
pelaksanaan Rencana Transaksi berupa penjualan aset tetap memberikan dampak signifikan
terhadap kinerja keuangan Perseroan. Dari sisi posisi keuangan, terjadi peningkatan aset lancar
yang didorong oleh kenaikan kas dan setara kas hasil penjualan, sementara aset tidak lancar
menurun akibat pelepasan aset tetap. Liabilitas jangka pendek meningkat terutama karena
timbulnya biaya transaksi dan kewajiban pajak, sedangkan liabilitas jangka panjang tidak
mengalami perubahan. Ekuitas mengalami peningkatan yang berasal dari kenaikan laba ditahan
akibat keuntungan penjualan aset.
Pada laporan laba rugi, transaksi menghasilkan lonjakan laba yang signifikan dari keuntungan
penjualan aset, meskipun diikuti peningkatan beban lain-lain terkait pajak dan biaya transaksi.
Dari sisi rasio keuangan, likuiditas dan solvabilitas menunjukkan perbaikan, mencerminkan
kemampuan yang lebih baik dalam memenuhi kewajiban serta penurunan tingkat leverage.
Efisiensi penggunaan aset tetap juga meningkat, meskipun kinerja operasional inti relatif tidak
berubah. Sementara itu, profitabilitas mengalami peningkatan signifikan, terutama pada net
profit margin, ROA, dan ROE yang beralih ke posisi positif. Secara keseluruhan, transaksi ini
berdampak positif terhadap kondisi keuangan Perseroan, terutama dalam meningkatkan
profitabilitas, likuiditas, dan struktur permodalan.
Analisis Inkremental
A. Analisis Kontribusi Nilai Tambah
Analisis inkremental menunjukkan bahwa Rencana Transaksi memberikan dampak positif
yang signifikan terhadap kinerja keuangan Perseroan. Peningkatan terbesar terlihat pada aset
lancar dan ekuitas yang didorong oleh masuknya kas dari penjualan aset, sementara liabilitas
lancar menurun secara substansial sehingga memperbaiki struktur keuangan. Meskipun aset
tetap mengalami sedikit penurunan, hal ini mencerminkan optimalisasi aset yang kurang
produktif. Dari sisi kinerja operasional, pendapatan, laba kotor, dan terutama laba bersih
mengalami peningkatan yang sangat signifikan. Proses pengambilan keputusan juga telah
dilakukan sesuai prosedur internal dengan mempertimbangkan berbagai alternatif. Secara
keseluruhan, transaksi ini dinilai menguntungkan karena menghasilkan nilai tambah besar,
memperkuat posisi keuangan, serta mendukung strategi restrukturisasi dan peningkatan daya
saing Perseroan.
B. Biaya dan pendapatan yang relevan
Dari sisi aset tetap, Perseroan mendapatkan keuntungan dari penjualan aset tetap
dikarenakan aset yang akan ditransaksikan merupakan aset non operasional yang tidak
berkontribusi pada pendapatan utama perseroan. Laba yang diperoleh dari Rencana Transaksi
sebesar Rp159.915.000.000,- dan setelah dikurangi dengan nilai buku dari aset tetap yang
ditransaksi kan hanya Rp20.309.560.927,- dan menghasilkan laba bersih sebesar
Rp139.605.439.073,- setelah dikurangi dengan nilai buku aset tetap.
C. Informasi non keuangan yang relevan
Berdasarkan informasi yang kami terima dari Manajemen, sampai dengan laporan ini
diterbitkan tidak ada informasi non keuangan yang relevan terkait Rencana Transaksi
44
Page 45
D. Prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan Rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain
Berdasarkan informasi yang diperoleh dari manajemen Perseroan, proses pengambilan
keputusan atas Transaksi telah dilakukan melalui proses yang sesuai prosedur internal
Perseroan. Setelah menentukan rencana atas Transaksi, Direktur harus memperoleh
persetujuan dari Direktur Utama dan Dewan Komisaris. Sebelum Direktur mengusulkan usulan
rencana atas Transaksi, Direktur telah melalui tahapan proses analisis internal, sebagaimana
konfirmasi dengan manajemen Perseroan. Dengan demikian, manajemen telah mengikuti
prosedur pengambilan keputusan oleh perusahaan dalam menentukan rencana dan nilai
transaksi dengan memperhatikan alternatif lain
E. Hal material lainnya yang dapat memberikan keyakinan bagi penilai bisnis dalam
memberikan opini kewajaran transaksi
Berdasarkan analisis proyeksi sebelum dan sesudah transaksi, dapat terlihat bahwa transaksi
tersebut sangat menguntungkan dari segi selisih antara nilai buku aset sebesar
Rp20.309.560.927,- dan penjualan aset tetap sebesar Rp159.915.000.000,- dan menghasilkan
laba bersih sebesar Rp139.605.439.073,- setelah dikurangi dengan nilai buku aset tetap. Dan
juga hal ini sangat sejalan dengan rencana dari Perseroan yang akan merestrukturisasi dengan
pengoptimalisasian aset-aset yang tidak berkontribusi terhadap Pendapatan Perseroan dan
merestrukturisasi utangnya dan bisa untuk memenuhi kebutuhan belanja modal untuk
mempertahankan daya saing yang semakin menurun jika tidak menjual tanah tersebut.
Nilai Rencana Transaksi adalah sebesar Rp159.915.000.000,-. Nilai buku ekuitas Perseroan
berdasarkan laporan keuangan audited per 31 Desember 2025 adalah sebesar
Rp192.242.161.802,-, dengan demikian Rencana Transaksi tersebut merupakan transaksi
material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 17/POJK.04/2020,
karena nilai transaksi lebih besar dari 20% ekuitas Perseroan yaitu sebesar 83,18%.
Berdasarkan Laporan Penilaian yang diterbitkan oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Sugianto
Prasodjo Dan Rekan dengan Nomor: 00553/2.0131-00/PI/10/0576/1/IV/2026 tanggal 20 April 2026,
Nilai Pasar dari objek transaksi adalah senilai Rp154.371.000.000,- dengan menggunakan Pendekatan
Pasar. Rincian nilai sebagai berikut:
45
Page 46
No. Uraian Luas (m²) Nilai Pasar (Rp.)
I Lokasi: 1
Jalan Pesanggaran
Kelurahan Pedungan
Kecamatan Denpasar Selatan
Kota Denpasar
Provinsi Bali
Tanah
- SHGB NIB. 22.09.000024144.0 2.525 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031640.0 1.270 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031639.0 635 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031651.0 635 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031650.0 635 m²
- SHGB NIB. 22.09.000024145.0 600 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031648.0 2.275 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031649.0 3.755 m²
- SHGB NIB. 22.09.000017786.0 3.300 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031647.0 6.185 m²
- SHGB NIB. 22.09.000033498.0 11.725 m²
- SHGB NIB. 22.09.000031656.0 3.200 m²
- SHGB NIB. 22.09.000034879.0 5.744 m²
Total Tanah 42.484 m² 153.792.080.000
Jumlah 153.792.080.000
II Lokasi: 2
Jalan Pesanggaran
Kelurahan Pedungan
Kecamatan Denpasar Selatan
Kota Denpasar
Provinsi Bali
Tanah
- SHGB NIB. 22.09.000031654.0 160 m²
Total Tanah 160 m² 579.200.000
Jumlah 579.200.000
Jumlah Total 1+2 42.644 m² 154.371.280.000
Pembulatan 154.371.000.000
Berdasarkan hasil penilaian aset tersebut diperoleh nilai pasar sebesar Rp154.371.000.000,-
(Seratus Lima Puluh Empat Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Satu Juta Rupiah), dapat diketahui
bahwa besaran Rencana Transaksi yang telah disepakati sebesar Rp159.915.000.000,- (Seratus
Lima Puluh Sembilan Miliar Sembilan Ratus Lima Belas Juta Rupiah). Berikut adalah
perbandingan rencana transaksi dengan hasil penilaian aset dari objek transaksi:
Perbandingan Rencana Transaksi dengan Hasil Penilaian Aset
Kewajaran: Harga
Harga Transaksi
Objek Luas Transaksi Berada dalam
Keterangan Harga Transaksi (Rp) Hasil Penilaian (Rp) Terhadap Hasil Kisaran
Transaksi (m²) Kisaran +/- 7,5% dari
Penilaian
Hasil Penilaian
Batas Atas 171.908.625.000 107,50% 7,50%
Rencana Transaksi Tanah 42.644 159.915.000.000 154.371.000.000 96,53% -3,47% Wajar
Batas Bawah 147.921.375.000 92,50% -7,50%
Tabel di atas menunjukkan analisis kewajaran terhadap Rencana Transaksi, untuk menguji
46
Page 47
kewajaran, nilai Rencana Transaksi dibandingkan dengan hasil penilaian KJPP. Dapat diketahui
bahwa besaran Rencana Transaksi yang telah disepakati yakni sebesar Rp159.915.000.000 di
mana lebih besar 3,47% dibandingkan dengan hasil penilaian yaitu sebesar Rp154.371.000.000.
Nilai ini berada dalam kisaran wajar yang ditetapkan berdasarkan POJK 35/POJK.04/2020, yaitu
antara 92,50% (batas bawah) hingga 107,50% (batas atas), atau dengan kata lain, berada dalam
rentang ±7,5% dari nilai pasar aset yang dijadikan acuan maka kami berpendapat rencana
transaksi WAJAR.
PERNYATAAN DARI DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan menyatakan bahwa:
a. Semua informasi material telah diungkapkan dalam Keterbukaan Informasi ini dan informasi
tersebut tidak menyesatkan.
b. Rencana Transaksi bukan merupakan Transaksi Afiliasi atau Transaksi Benturan Kepentingan
sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 42/POJK.04/2020 tentang
Transaksi Afiliasi dan Transaksi Benturan Kepentingan.
KETERANGAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM
Perseroan telah mengumumkan pemberitahuan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa
sehubungan dengan pelaksanaan Transaksi Material (“Rapat”) melalui situs web Bursa Efek Indonesia
www.idx.co.id, platform eASY.KSEI, dan situs web Perseroan www.pudjiadiandsons.co.id pada tanggal
20 Mei 2026, yang mana Rapat akan diselenggarakan pada:
Hari/Tanggal : Selasa, 30 Juni 2026
Pukul : 10.00 WIB sampai dengan selesai
Tempat Rapat Fisik : Ruangan Bella Vista IV, Lantai 12
Hotel Jayakarta SP Jakarta
Jalan Hayam Wuruk No. 126 Jakarta Barat
Mata Acara Rapat adalah sebagai berikut:
Berikut disampaikan mata acara RUPSLB, yaitu:
Persetujuan atas Transaksi Material sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 17/POJK.04/2020 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha yaitu sehubungan
dengan penjualan aset tetap berupa tanah seluas ±42.644 m2 (empat puluh dua ribu enam ratus
empat puluh empat meter persegi) yang dimiliki oleh PT Bali Realtindo Benoa (“BRB”) perseroan
terbatas yang sahamnya dimiliki 99,99% oleh Perseroan, dengan nilai transaksi sebesar
±Rp159.915.000.000,00 (seratus lima puluh sembilan miliar sembilan ratus lima belas juta Rupiah)
setara dengan 83,18% (tujuh puluh delapan koma satu dua persen) dari total ekuitas Perseroan per
31 Desember 2025
(“Rencana Transaksi”).
Sesuai ketentuan dalam Pasal 14 ayat 2 angka (5) Anggaran Dasar Perseroan, RUPS dalam rangka
menyetujui Rencana Transaksi dilaksanakan dengan ketentuan sebagai berikut:
Kuorum kehadiran dan kuorum keputusan RUPS untuk mata acara mengalihkan kekayaan Perseroan
yang merupakan lebih dari 50% mengalihkan kekayaan Perseroan yang merupakan lebih dari 50%
(lima puluh persen) jumlah kekayaan bersih Perseroan dalam 1 (satu) transaksi atau lebih baik yang
berkaitan satu sama lain maupun tidak, menjadikan jaminan utang kekayaan Perseroan yang
merupakan lebih dari 50% (lima puluh persen) jumlah kekayaan bersih Perseroan dalam 1 (satu)
47
Page 48
transaksi atau lebih baik yang berkaitan satu sama lain maupun tidak, penggabungan, peleburan,
pengambilalihan, pemisahan, pengajuan permohonan agar Perseroan dinyatakan pailit, dan
pembubaran Perseroan, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. RUPS dapat dilangsungkan jika RUPS dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling
sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah,
kecuali anggaran dasar Perseroan menentukan jumlah kuorum yang lebih besar;
b. Keputusan RUPS sebagaimana dimaksud pada huruf a adalah sah jika disetujui oleh lebih dari
3/4 (tiga per empat) bagian dari seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPS.
c. Dalam hal kuorum sebagaimana dimaksud pada huruf a tidak tercapai, RUPS kedua dapat
diadakan dengan ketentuan RUPS kedua sah dan berhak mengambil keputusan jika RUPS
dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah
seluruh saham dengan hak suara yang sah, kecuali anggaran dasar Perseroan menentukan
jumlah kuorum yang lebih besar;
d. Keputusan RUPS kedua adalah sah jika disetujui oleh lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari
seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPS; dan
e. Dalam hal kuorum kehadiran pada RUPS kedua sebagaimana dimaksud pada huruf c tidak
tercapai, RUPS ketiga dapat diadakan dengan ketentuan RUPS ketiga sah dan berhak mengambil
keputusan jika dihadiri oleh pemegang saham dari saham dengan hak suara yang sah dalam
kuorum kehadiran dan kuorum keputusan yang ditetapkan oleh OJK atas permohonan
Perseroan.
INFORMASI TAMBAHAN
Apabila Para Pemegang Saham memerlukan informasi lebih lanjut dapat menghubungi Perseroan
dengan alamat:
PT Pudjiadi and Sons Tbk
Hotel Jayakarta Jakarta Lt. 21
Jl. Hayam Wuruk 126 Jakarta 11180
Tel.: (021) 6593626, Fax.: (021) 6399573
E-mail: pnse@cbn.net.id
Website: www.pudjiadiandsons.co.id
Jakarta,20 Mei 2026
Hormat kami,
Direksi Perseroan
48
Names mentioned 50 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PUDJIADI AND SONS TBK
p.1 ×4
unresolved
org
PT Pudjiadi
p.2 ×12
unresolved
org
Sons Tbk.
p.2 ×10
unresolved
org
PT Bali Realtindo Benoa
p.2 ×13
unresolved
org
PT Berkat Benoa Propertindo
p.2 ×12
unresolved
person
I Nyoman Suryawan
· Notaris
p.2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.2 ×4
unresolved
org
PT Berkat
p.3
unresolved
org
Sons Estates Ltd.
p.4 ×2
unresolved
person
Ridwan Suselo
· Notaris
p.4
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.4
unresolved
person
Fathiah Helmi
· Notaris
p.4 ×6
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia No. AHU-
p.4 ×2
unresolved
org
PT Jayakarta Investindo
p.5
unresolved
org
Departemen Pendapatan
p.8
unresolved
org
PT Bali Bagus Bena
p.32
unresolved
org
PT Bali Bagus Benoa
p.32
unresolved
person
Achmad Bajumi
p.32
unresolved
org
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
p.32
unresolved
person
Imas Fatimah
p.32
unresolved
org
Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia No. C
p.32
unresolved
person
Herlina
· Notaris
p.32 ×3
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.32
unresolved
org
Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia
p.32
unresolved
org
Kementerian
p.33
unresolved
person
Dra. Ramini B.
p.33
unresolved
person
Hendry Prambakat Wirasasmita
· Notaris
p.33
unresolved
org
Menteri Hukum Republik Indonesia No. AHU-
p.34
unresolved
org
PT Bangkit Mitra Investama
p.34
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.35
unresolved
org
KJPP Sugianto Prasodjo
p.35 ×4
unresolved
org
Rencana Transaksi KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.35
unresolved
person
Ir. Budi Prasodjo
p.35 ×2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.35
unresolved
org
Bapepam-LK
p.35 ×4
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.35
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Sugianto Prasodjo
p.35
unresolved
org
Provinsi DKI Jakarta. KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.35
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia
p.35
unresolved
org
Menteri Keuangan Republik Indonesia. KJPP Sugianto Prasodjo dan Rekan
p.35
unresolved
org
PT Berkat Propertindo Benoa
p.35 ×3
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.455
7286 ms
12 Sep 2026 22:21
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'adalah senilai Rp154.371.000.000,- dengan '
'menggunakan Pendekatan'}],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'adalah senilai Rp154.371.000.000,- dengan menggunakan '
'Pendekatan',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '50'}