Back to announcement
20240531_CBPE_Tanggapan atas Permintaan Penjelasan Bursa_31645067_lamp1.pdf
Other Text extracted CBPESource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 7
Page 1
�•111•1111 PT CIT�! p!����.���!l,!;)A Tbk.
IIJl!I IF JI.
H.O.S. Cokroaminoto No. 25 - 27 (dh. JI. Pasirkaliki No. 25 - 27) Bandung 40181, Telp: 022 - 86061108
Bandung, 31 Mei 2024
No : 120/V/CBP/DIR-09/2024.
Kepada Yth.
Direktur Penilaian Perusahaan
PT Bursa Efek Indonesia
Gedung Bursa Efek Indonesia, Tower 1
JI. Jend Sudirman Kav 52-53
Jakarta 12190
Up : Kepala Divisi Penilaian Perusahaan 2
Perihal : Tanggapan atas Surat Bursa Efek Indonesia No : S-05175/BEI.PP2/05-2024
Tanggal 28 Mei 2024.
Dengan hormat,
Sehubungan dengan surat dari Bursa Efek Indonesia (BEi) Nomor: S-05175/BEI.PP2/05-2024 Tanggal 28
Mei 2024 Perihal Permintaan Penjelasan, dengan ini Kami sampaikan tanggapan atas permintaan
penjelasan dari PT Bursa Efek Indonesia.
Demikian kami sampaikan, atas perhatiannya kami ucapkan terima kasih.
.......�\f;
Hormat Kam�-
Didi Omara ncnu--uniii.inna Widjaja
Direktur Direktur
I
•
Page 2
Tanggapan atas Permintaan Penjelasan PT Citra Buana Prasida Tbk (CBPE) Atas Surat No :
S-05175/BEI.PP2/05-2024
Kegiatan Operasional
1. Agar dapat dijelaskan mengenai kegiatan operasional usaha Perseroan meliputi:
a. Jumlah ruko yang dimiliki siap dijual dan disewa pada Perseroan saat ini serta jumlah ruko
yang sedang dalam pembangungan.
Ruko yang siap di jual saat ini sebanyak 7 Unit, sedangkan ruko yang siap di sewa dan yang
sedang dalam pembangunan saat ini tidak tersedia.
b. Tingkat okupansi ruko yang disewakan saat ini.
Okupansi ruko yang disewakan saat ini mencapai 100%
c. Dampak peningkatan suku bunga terhadap para pelanggan Perseroan.
Peningkatan suku bunga yang relatif kecil tidak berdampak terhadap para pelanggan
Perseroan.
d. Kendala saat ini yang dihadapi Perseroan dalam melakukan pemasaran ruko.
Kendala yang dihadapi Perseroan status kepemilikan bangunan HGB di atas HPL.
e. Apakah terdapat penambahan segmen atau produk baru pada tahun 2023 dan 2024?
Agar diuraikan.
Pada tahun 2024 akan di bangun 16 unit ruko.
f. Pandangan prospek industri properti dan real estat pada tahun 2024 sehubungan
denganpeningkatan suku bunga.
Peningkatan suku bunga KPR yang relatif kecil tidak berdampak terhadap usaha properti.
2. Pada Annual Report periode 31 Desember 2023 yang disampaikan Perseroan, agar dapat dijelaskan:
a. Sehubungan terdapat strategi pemasaran dalam meningkatkan brand awareness pelanggan,
bagaimana tingkat kompetisi yang ada khususnya brand awareness untuk menarik pelanggan
pada industri properti dan real estat di Bandung?
Paskal Hyper Square merupakan area komersil yang memiliki lokasi di tengah kota yang
sangat strategis, sehingga mudah di jangkau oleh pelanggan dari berbagai kalangan dan
daerah. Dibarengi dengan melakukan promosi melalui sosial media untuk meningkatkan
brand awareness Paskal Hyper Square.
b. Pihak perbankan yang bekerja sama untuk meningkatkan pemasaran dan penjualan Perseroan.
Perseroan sudah bekerja sama dengan pihak perbankan untuk meningkatkan pemasaran dan
penjualan, untuk memfasilitasi dan mempermudah pelanggan dalam memilih cara
pembayaran.
3. Pada tanggal 16 Mei 2024, Perseroan menyampaikan Keterbukaan Informasi dengan penambahan
Kegiatan Usaha yaitu Aktivitas Holding dan terdapat penilai KJPP Fuadah, Rudi dan Rekan yang
menyatakan Layak atas penambahan kegiatan usaha tersebut, agar dijelaskan:
a. Latar belakang Perseroan menambah kegiatan usaha terutama pada aktivitas holding.
Perseroan mempunyai lahan seluas 37.860 m2 di daerah Cipaku, tepatnya di Jl. Cipaku indah
XI, Kecamatan Cidadap, Kota Bandung, tidak jauh dari jl. Dr. Setiabudhi, Bandung Utara
dengan ketinggian sekitar 900 meter diatas permukaan laut..
Pengembangan lahan tersebut rencananya akan dilaksanakan dan dikelola oleh anak
perusahaan yang bergerak dibidang properti dan real estate. Kawasan tersebut akan di bangun
hotel dan service apartment.
Saat ini dan kedepannya Perseroan akan menjadi holding operating dan fokus pada
pengembangan kawasan Paskal Hyper Square. Sedangkan entitas anak diharapkan dapat lebih
Page 3
fokus untuk menjalankan proyek Cipaku.
b. Perseroan melampirkan rencana struktur organisasi pada Entitas Anak yang akan
dibentuk,agar dapat dijelaskan proses perkembangan pembentukan Entitas Anak Perseroan.
Proses pembentukan anak perusahaan saat ini dalam tahap penyusunan anggaran dasar dan
pengurusan akta pendirian oleh Notaris. Pengesahan serta persetujuan pembentukan anak
perusahaan akan dibahas lebih lanjut pada RUPS Perseroan, yang rencana akan diadakan pada
bulan Juni 2024.
c. Sumber dana pembentukan Entitas Anak Perseroan.
Sumber dana pembentukan entitas anak bersumber dari 100% modal sendiri dari kas dan setara
kas yang tersedia.
d. Keyakinan Perseroan terkait asumsi analisis kelayakan penambahan kegiatan usaha tersebut.
Perseroan meyakini asumsi analisis kelayakan yang dibuat oleh KJPP sebagai penilai
independen, sebelum laporan studi kelayakan penambahan kegiatan usaha disubmit, tim
manajemen Perseroan telah berdiskusi dan melakukan verifikasi terkait asumsi perhitungan
dan asumsi yang bersifat kualitatif kepada KJPP dan Perseroan telah memperoleh penjelasan
yang cukup sehingga segala asumsi yang digunakan oleh KJPP sesuai dengan rencana bisnis
Perseroan.
Terkait Laporan Keuangan
4. Berdasarkan CALK No. 2 tentang Piutang Usaha, Pada periode 31 Maret 2024 Perseroan
mencatatkan piutang sebesar Rp23,9 miliar dengan komposisi yang telah jatuh tempo sebesar
Rp22,6 miliar atau 94%. Agar dapat dijelaskan:
a. Pihak dan latar belakang terjadinya piutang yang telah jatuh tempo tersebut.
Piutang yang telah jatuh tempo disebabkan oleh kredit atas penjualan ruko sebanyak 10 ruko,
dimana kredit tersebut akan cair setelah terbit sertifikat HGB diatas HPL dan surat rekomendasi
penjaminan yang sesuai jadwal selesai di bulan Mei 2024, sehingga pelunasan atas piutang
sebesar 19.635.003.499 telah lunas pada 30 Mei 2024.
b. Pertimbangan Perseroan tidak melakukan pencadangan penyisihan piutang sampai dengan
31 Maret 2024.
Karena perseroan yakin bahwa semua piutang dapat tertagih.
c. Pada piutang usaha yang jatuh tempo lebih dari 90 hari, apakah terdapat peningkatan risiko kredit
secara signifikan? Agar dapat dijelaskan oleh Perseroan serta kesesuaian penjelasan Perseroan
dengan PSAK 71 – Instrumen Keuangan.
Tidak terdapat peningkatan risiko kredit secara signifikan karena piutang selain piutang pada
point a tidak material.
d. Strategi yang dilakukan Perseroan untuk memperbaiki kolektabilitas piutang usaha di masa
mendatang.
Memberi pemberitahuan/peringatan kepada pelanggan Perseroan mengenai tagihan yang telah
jatuh tempo secara berkala dan memberlakukan denda terhadap tunggakkan tagihan yang telah
lewat jatuh tempo.
e. Rencana waktu/timeline Perseroan untuk menagih atau mencadangkan piutang tersebut.
25 hari setelah tanggal invoice.
f. Pada tabel analisa umur piutang usaha, agar dapat disampaikan status pelunasan piutang usaha
sampai saat ini:
Page 4
Deskripsi 31 Maret 2024 Realisasi % Realisasi Keterangan jika
penerimaan belum diterima
sampai saat ini
Belum jatuh tempo 1.309.977.561 507.046.375 38,71% Angsuran Lancar
Penjualan Ruko
Jatuh tempo:
30-90 hari 3.001.639.705 535.393.944 17,84% Angsuran Lancar
Penjualan Ruko
91-180 hari 19.635.003.499 19.635.003.499 100% -
> 180 hari 24.488.999 3.500 0% Ruko Kosong
Total 23.971.109.764 20.677.447.318 86,25%
5. Berdasarkan CALK No. 4 tentang Persediaan, Perseroan memiliki bangunan dalam
penyelesaiansebesar Rp19,1 miliar per 31 Desember 2023 dengan detail sebagai berikut:
Perseroan menyatakan bahwa estimasi penyelesaian pada ruko Blok F dan Blok N akan selesai pada
triwulan pertama tahun 2024. Pada laporan keuangan triwulan periode 31 Maret 2024, Perseroan
memiliki nilai bangunan dalam penyelesaian sebesar Rp18,5 miliar. Agar dapat dijelaskan:
a. Status penyelesaian ruko pada setiap blok tersebut sampai dengan saat ini dengan mengisi tabel
berikut:
Jenis Jumlah Ruko Persentase Status Perubahan Alasan
Blok dalam Blok Penyelesaian Operasional Estimasi(Jika Perubahan(Jika
ada) ada)
Blok N 30 Unit 100% Aktif Penyelesaian Pembangunan
Bulan Mei Bangunan ruko
2024 selesai di bulan
Maret 2024, dan
untuk pemasangan
Daya listrik dan
kansteen selesai di
bulan Mei 2024
Blok K 20 Unit 10% Belum Aktif
Blok E 12 Unit 10% Belum Aktif - -
Blok Q 1 Unit 20% Belum Aktif - -
Blok D 4 Unit 10% Belum Aktif - -
Blok F 3 Unit 100% Aktif - -
Page 5
b. Kendala yang dihadapi Perseroan dalam menyelesaikan pembangunan pada blok – blok tersebut.
Pengurusan proses perijinan yang memakan waktu cukup lama.
c. Proses perizinan yang belum didapatkan sehingga berpotensi menghambat kegiatan
operasional(jika ada).
Sedang dalam proses pengurusan PBG Blok E & K
d. Asuransi bagi setiap ruko – ruko yang saat ini sedang dalam pembangunan dan/atau telah
selesaipembangunan.
Asuransi dibebankan dan ditanggung oleh pihak pembeli atau penyewa.
e. Perseroan menyatakan ruko yang siap dijual yaitu blok B dan blok D, agar dapat dijelaskan:
i. Jumlah ruko yang ada pada blok B dan D, disertai informasi ruko yang telah terjual.
Jumlah ruko yang siap di jual untuk B 1 unit ruko dan Blok D 1 unit ruko dan sampai saat ini
belum terjual.
ii. Latar belakang Perseroan hanya mengasuransikan dengan nilai pertanggungan berturut –
turutsebesar Rp1 miliar dan Rp500 juta.
Nilai pertanggungan disesuaikan dengan nilai membangun kembali bangunan tersebut,
sesuai dengan nilai RAB yang wajar.
iii. Implementasi kerja sama dengan perbankan dalam penjualan ruko tersebut.
Bekerjasama dengan pihak berbankan untuk kredit pemilikan ruko dengan jaminan Sertifikat
HGB di atas HPL dan rekomendasi penjaminan dari KAI.
6. Berdasarkan CALK No. 5 tentang Biaya Dibayar Dimuka, terdapat peningkatan biaya dibayar
dimuka berupa uang muka pembelian tanah Rp59 miliar pada 31 Maret 2024 atau meningkat sebesar
82% dibandingkan 31 Desember 2023 dan peningkatan beban pra operasional proyek Cipaku. Agar
dapat dijelaskan:
a. Nature dari beban pra operasional proyek Cipaku.
Beban pra operasional proyek cipaku merupakan biaya yang dikeluarkan berupa biaya
pengurusan perijinan, biaya pembersihan lahan, dan biaya lainnya yang berkaitan dengan
persiapan pembangunan proyek Cipaku.
b. Status dan perkembangan perizinan proyek pada Cipaku.
Dalam proses pengurusan AMDAL.
c. Tingkat penyelesaian proyek Cipaku tersebut.
Mengikuti ketentuan yang berlaku untuk daerah proyek.
d. Perubahan estimasi proyek Cipaku mengingat Perseroan menyatakan proyek Cipaku akan
softlaunching pada Juli 2025 dan grand launching pada 2025.
Estimasi penyelesaian Pembangunan proyek Cipaku akhir tahun 2026. Dan akan soft opening
di awal tahun 2027 karena adanya penyesuaian konsep dengan karakter dan kondisi tanah dan
lingkungan sekitar wilayah Cipaku.
e. Kendala yang dihadapi Perseroan pada penyelesaian proyek Cipaku.
Karakteristik tanah perbukitan perlu perhitungan teknik yang matang, yang berkesinambungan
dengan proses perijinannya.
f. Status pelunasan uang muka pembelian tanah seluas 37.860m2 yang berlokasi di Ledeng,
KotaBandung.
Masih sesuai schedule.
Page 6
g. Peruntukan tanah tersebut terhadap kegiatan operasional Perseroan.
Akan di bangun hotel dan service apartment.
h. Target waktu pengakuan uang muka tersebut menjadi aset tetap Perseroan.
Kepemilikan dan pelunasan tanah akan dilanjutkan oleh anak perusahaan yang waktunya
berkesinambungan dengan estimasi pembangunan.
7. Berdasarkan CALK No. 6 tentang Properti Investasi, terdapat penambahan pematangan tanah dan
bangunan masing – masing sebesar Rp8,5 miliar dan Rp5,4 miliar pada 31 Desember 2023 dan
masing – masing sebesar Rp506 juta dan Rp981 juta pada 31 Maret 2024. Agar dapat dijelaskan:
a. Perincian pertambahan aset tetap - tanah dengan mengisi tabel berikut:
Nama Aset Nilai perolehan Lokasi Peruntukkan Status hukum
Lahan Blok O 2.326.823.922 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Lahan Blok N1 2.151.401.921 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Lahan Blok Q1 2.144.782.223 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Lahan Blok Q3 1.429.854.816 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Lahan Blok H3 540.161.738 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
b. Perincian pertambahan aset tetap – bangunan dengan mengisi tabel berikut:
Nama Aset Nilai perolehan Lokasi Peruntukkan Status hukum
Ruko Blok F-7 975.512.607 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Ruko Blok F-35 975.512.607 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Ruko Blok F-36 975.512.607 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Ruko Blok F-37 975.512.607 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Ruko Blok F-40 975.512.607 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
Bangunan Blok H3 615.295.160 Paskal Hyper Komersil (Sewa) HGB diatas HPL
Square
c. Jumlah aset tetap yang dijaminkan terhadap fasilitas pinjaman bank.
Tidak ada.
d. Hal-hal atau prosedur yang dilakukan oleh KAP dalam rangka meyakini pertimbangan
Perseroan bahwa tidak terdapat penurunan nilai pada Aset Tetap.
Prosedur yang dilakukan oleh KAP dalam rangka meyakini pertimbangan Perseroan bahwa
tidak terdapat penurunan nilai pada Aset Tetap dan Properti Investasi :
1. Meminta keterangan dari manajemen tentang kemungkinan adanya penurunan nilai
aset dan histori penurunan nilai pada tahun-tahun sebelumnya.
2. Melakukan inspeksi fisik atas Aset Tetap dan Properti Investasi yang tercatat dan
memastikan bahwa aset tidak mengalami keusangan atau kerusakan yang dapat
menyebabkan penurunan nilai.
Page 7
3. Analisa kewajaran biaya penyusutan berdasarkan nilai perolehan aset dan tarif
depresiasi yang berlaku, serta kebijakan Perseroan dalam menentukan masa manfaat
aset.
4. Membandingkan dan memastikan bahwa nilai buku berada di bawah nilai jual aset
sejenis (properti yang diakui sebagai persediaan).
8. Perseroan mencatatkan per 31 Desember 2023 pada pendapatan diterima dimuka sebesar Rp30
miliar atau mengalami peningkatan sebesar 140% dibandingkan periode 31 Desember 2022
khususnya pada uang muka sewa dan uang muka pengalihan pemanfaatan ruko, agar dapat
dielaborasi peningkatan signifikan tersebut.
Peningkatan signifikan tersebut disebabkan oleh penambahan lahan yang tersewa dan peningkatan
pendapatan diterima dimuka dari pengalihan pemanfaatan ruko yang melakukan pembayaran
secara termin/cicilan.
9. Terdapat perbedaan penyajian pada laporan keuangan periode 31 Maret 2024 dengan laporan
keuangan yang telah diaudit per 31 Desember 2023. Perseroan menyatakan aset tetap setelah
dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp4.914.443.801 dan aset tetap tidak berwujud setelah
dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp22.062.500 pada periode 31 Desember 2023. Pada
penyajian 31 Maret 2024, Perseroan menyatakan bahwa aset tetap setelah dikurangi akumulasi
penyusutan sebesar Rp4.910.943.801 dan aset tidak berwujud setelah dikurangi penyusutan sebesar
Rp25.562.500. Agar dapat diklarifikasi perbedaan penyajian tersebut.
Perbedaan tersebut karena reklasifikasi oleh Kantor Akuntan Publik dari Aset Tidak Berwujud
menjadi Aset Tetap, sedangkan secara program akuntansi perusahaan tidak dapat dirubah karena
akan mempengaruhi perhitungan sistem.
10. Berdasarkan CALK No. 27 tentang Beban Operasional, terdapat peningkatan beban konsultan
sebesar 160% pada 31 Maret 2024 dibandingkan periode sebelumnya, agar dapat dijelaskan nature
dan latar belakang penambahan beban konsultan tersebut.
Peningkatan beban konsultan disebabkan oleh penggunaan jasa profesional baik Jasa konsultan
HRD, Jasa konsultan Estate, dan Jasa konsultan Management.
11. Berdasarkan CALK No. 32 tentang Pendapatan Operasional lainnya, Perseroan memiliki
pendapatan lain – lain sebesar Rp562 juta, agar dapat dijelaskan nature dari pendapatan lain – lain
tersebut.
Pendapatan tersebut berasal dari pendapatan diluar usaha utama perseroan yaitu penjualan token
listrik untuk area Paskal Lodge.
Names mentioned 7 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
PT CIT
p.1
unresolved
person
H.O.S. Cokroaminoto
p.1
unresolved
org
KJPP Fuadah
p.2
unresolved
org
Rudi dan Rekan
p.2
unresolved
person
Dr. Setiabudhi
p.2
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.