Back to announcement
20240513_LPCK_Rencana Transaksi Perubahan Kegiatan Usaha_31638024_lamp3.pdf
Asset transaction Needs review LPCKSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 39
Page 1
kantor jasa penilai publik
febriman siregar dan rekan
Ijin Kementrian Keuangan RI No. 2.12.0109
LAPORAN STUDI KELAYAKAN
L APORAN K AJIAN PENAMBAHAN KEGIATAN USAHA
P ERHITUNGAN A TAS J ANGKA W AKTU D AN J UMLAH
K ONTRIBUSI A TAS KPTERJASAMA
LIPPO CIKARANG TBK
P EMANFAATAN A SET
Easton Commercial Center
P EMERINTAH P ROVINSI
Jalan Gn. PandermanG ORONTALO
Kav. 05, Lippo Cikarang G UBERNUR
D ENGAN B ENTUK BGSKab.(B Bekasi, Jawa Barat 17550
ANGUNAN G UNA S ERAH )
No Laporan : 00411/2.0109-05/BS/03/0069/1/V/2024
Page 2
Ijin Kementerian Keuangan RI No. 2.12.0109
Bogor, 13 Mei 2024
No. Laporan : 00411/2.0109-05/BS/03/0069/1/V/2024
Kepada Yth. :
DIREKSI DAN KOMISARIS
PT LIPPO CIKARANG TBK
Easton Commercial Centre
Jl. Gn. Panderman Kav. 05, Lippo Cikarang
Kab. Bekasi, Jawa Barat 17550
Perihal : Ringkasan Laporan Studi Kelayakan Penambahan Kegiatan Usaha
Penunjang
Dengan hormat,
Sesuai dengan surat kesepakatan kerja Nomor 0310A/PNW/PB-BGR-FSR/III/2024, tertanggal
20 Maret 2024 kami Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan (“FSR” atau “Penilai” atau
“Kami”) telah memperoleh izin usaha dari Menteri Keuangan berdasarkan surat keputusannya No.
459/KM.1/2020 tanggal 17 September 2020 dan telah terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan (OJK)
berdasarkan Surat No. S-838/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019 dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi
Penunjang Pasar Modal (Pendaftaran Ulang) No. STTD.PPB-41/PM.223/2019 tanggal 31 Juli 2019
sebagai Penilai Properti/Aset dan Bisnis di Pasar Modal. Mengeluarkan laporan studi kelayakan
Penambahan Kegiatan Usaha PT Lippo Cikarang Tbk.
Identifikasi Status Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Studi kelayakan ini kami bertindak secara independen tanpa adanya
benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan
Perseroan. KJPP Febriman Siregar & Rekan juga tidak memiliki kepentingan ataupun keuntungan
pribadi terkait dengan penugasan ini. Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan jasa yang kami terima sama sekali tidak
dipengaruhi oleh nilai yang dihasilkan.
Identifikasi Klien (Pemberi Tugas)
Nama : PT LIPPO CIKARANG TBK.
Bidang Usaha : Real Estat dan Kawasan Industri
Alamat : Easton Commercial Centre
Jl. Gn. Panderman Kav. 05, Lippo Cikarang
Kab. Bekasi, Jawa Barat 17550 Kantor Cabang Bogor
Telepon : (021) 8972484 Jl. Perumahan Bogor Baru Blok D-I No.19
RT.007, RW.001, Kel. Tegallega
Kec. Bogor Tengah, Kota Bogor
Jawa Barat 16129
Telp. : 0251-8397671
Email : fsr.bogor@fsr.co.id
Website : www.fsr.co.id
Cabang : Pekanbaru (P) ; Medan (PS) ; Surabaya (B) ; Sidoarjo (P) ; Bandar Lampung (PS) ;
Bogor (PB) ; Makassar (PS) ; Tangerang Selatan (P)
Page 3
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Identifikasi Pengguna Laporan
Laporan Ditujukan kepada : PT Lippo Cikarang Tbk
Laporan Diserahkan kepada : PT Lippo Cikarang Tbk
Identifikasi Obyek
Obyek adalah penambahan kegiatan usaha penunjang Perseroan yaitu pengelolaan lahan parkir.
Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Dalam penugasan ini Nilai Pasar Wajar dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
Maksud dan Tujuan Penilaian
Rencana Pemberi Tugas dalam kaitannya dengan penugasan adalah mengetahui kelayakan penambahan
kegiatan usaha penunjang Perseroan yaitu pengelolaan lahan parkir per tanggal 31 Desember 2023.
Tingkat Kedalaman Investigasi
Inspeksi
Inspeksi telah dilakukan terhadap Perseroan, sesuai dengan penugasan yang diberikan. Dalam
melakukan inspeksi kami tidak mengalami keterbatasan untuk mengamati kegiatan operasional
Perseroan.
Penelaahan
Dari hasil inspeksi dan data/informasi yang diterima maka setelah dilakukan penelaahan, kami
tidak menemui data atau informasi yang tidak jelas dan tidak dapat diverifikasi kepada pihak
manajemen Perseroan atau pihak terkait lainnya.
Sifat Dan Sumber Informasi Yang Dapat Diandalkan
Informasi yang relevan yang digunakan dalam proses penilaian, seperti data yang dipublikasikan, data
riset atau data yang diperoleh dari Pemerintah (antara lain data dari website data beta industri, data dari
website Damodaran berupa data Equity Risk Premium dan Rating-based Default Spread, data dari Bank
Indonesia berupa data ekonomi makro, data dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan dari asosiasi terkait
berupa data pasar serta data publikasi terkait lainnya) digunakan tanpa verifikasi dan disetujui oleh
Pemberi Tugas.
Asumsi Umum dan Asumsi Khusus
Studi Kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Cikarang Tbk ii
Page 4
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2. Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran proyeksi
keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya.
5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran proyeksi
keuangan.
6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia,
yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Usaha telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi Kelayakan dari Pemberi
Tugas.
Analisa Makro Ekonomi dan Pasar
1. Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0% pada 2023 dan melambat menjadi 2,8% pada
2024 dan pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%,
didorong oleh konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir
tahun dan percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
2. Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga mendukung
ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada Desember 2023 yang tercatat 3,3
miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama Indonesia yang tetap kuat,
seperti batu bara serta besi dan baja.
3. Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy), menurun dari tahun sebelumnya sebesar
5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%. Penurunan inflasi dipengaruhi oleh terjaganya
berbagai komponen inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan moneter Bank Indonesia yang
pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia dengan Pemerintah Pusat dan Daerah.
4. Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya melemah 1,24% dari akhir Desember
2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia dan kembali masuknya aliran portofolio asing,
sejalan dengan tetap menariknya imbal hasil aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek
ekonomi Indonesia.
Analisa Kelayakan Aspek Keuangan
1. Biaya modal untuk hutang diasumsikan setara dengan tingkat bunga pinjaman dalam mata uang
Rupiah. Tingkat bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah untuk kredit investasi berdasarkan data
Bank Indonesia bulan Desember 2023 untuk bank Persero adalah sebesar 9,41%.
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Cikarang Tbk iii
Page 5
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2. Analisis Kelayakan Proyek adalah sebagai berikut:
Net Present Value yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar
Rp. 7.246.278.237,-.
Internal Rate of Return yang diperoleh sebesar 66,25% lebih besar dari discount factor yang
digunakan.
Profitability Index yang diperoleh adalah sebesar 1,85 yang berarti lebih besar dari 1.
Payback Period selama 3 tahun 5 bulan.
Break Even Point yang diperoleh adalah sebesar 43,40%.
Kesimpulan
Berdasarkan kajian, evaluasi keuangan dan analisis keuangan serta proyeksi-proyeksi lainnya dengan
syarat asumsi-asumsi yang telah ditetapkan dapat terpenuhi, maka rencana penambahan kegiatan usaha
penunjang tersebut di atas dapat memberikan kontribusi yang positif dan layak.
KANTOR JASA PENILAI PUBLIK
FEBRIMAN SIREGAR DAN REKAN
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Rekan
Penilai Properti dan Bisnis (PB)
Ijin Penilai Publik No. PB-1.08.00069
MAPPI No. 92-S-00252
STTD No. PPB-41/PM.223/2019
Laporan Studi Kelayakan
PT Lippo Cikarang Tbk iv
Page 6
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Penilaian Saham - PT Lippo Cikarang Tbk.
PERNYATAAN PENYUSUN
Dalam batas kemampuan dan keyakinan serta pemahaman kami sebagai penilai, yang bertanda
tangan dibawah ini menyatakan bahwa :
1. Kami telah mematuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan/atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui oleh Pemerintah.
2. Keterangan-keterangan dan pernyataan dalam laporan ini, sebatas pengetahuan kami adalah
benar dan akurat.
3. Analisis dan kesimpulan dalam laporan ini hanya dibatasi dan telah sesuai dengan asumsi-asumsi
dan syarat-syarat pembatas serta kondisi yang dilaporkan.
4. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup penilaian meliputi : identifikasi masalah, inspeksi
lapangan, pengumpulan data & wawancara, analisis data, estimasi nilai menggunakan pendekatan
penilaian dan penulisan laporan.
5. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau jenis industri
yang dinilai.
6. Kami tidak mempunyai kepentingan apapun terhadap obyek yang dinilai dan imbalan jasa yang
kami terima tidak terkait dengan hasil penilaian yang dilaporkan.
7. Laporan ini disusun mengacu pada Standar Penilaian Indonesia (SPI EDISI VII-2018) dan telah
memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
8. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah disepakati
sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
9. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian ini telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.
Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Pernyataan Penyusun ii
Page 7
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Penilaian Saham - PT Lippo Cikarang Tbk.
NAMA KUALIFIKASI TANDA TANGAN
Penangggung Jawab Proyek :
Ir. Yohn PS Napitupulu, M.Sc. MAPPI (Cert.) Penilai Bisnis Bersertifikat ..............................
Rekan
Ijin Penilai Publik : PB-1.08.00069
MAPPI No. : 92-S-00252
STTD No. : STTD.PPB-41/PM.223/2019
Pemeriksa :
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp. Penilai Bisnis ..............................
MAPPI : 11-T-03266
Penilai :
Yaumil Husna Khair, S.Si., M.M Penilai Bisnis ..............................
MAPPI : 11- P-03270
Pernyataan Penyusun iii
Page 8
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
PENDAHULUAN 1
1.1 IDENTITAS PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN
Pemberi tugas dan pengguna laporan dalam hal ini adalah
Nama : PT LIPPO CIKARANG TBK
Bidang Usaha : Real Estat dan Kawasan Industri
Alamat : Easton Commercial Centre
Jl. Gn. Panderman Kav. 05, Lippo Cikarang
Kab. Bekasi, Jawa Barat 17550
Telepon : (021) 8972484
1.2 LATAR BELAKANG
PT Lippo Cikarang Tbk yang selanjutnya disebut “Perseroan” adalah perusahaan yang
bergerak dalam bidang industri Real Estat dan Kawasan Industri.
Perseroan bermaksud untuk melakukan penambahan kegiatan usaha penunjang, yaitu
Pengelolaan Lahan Parkir. Penambahan kegiatan usaha ini selanjutnya dalam laporan ini
disebut dengan “Proyek”.
Sehubungan dengan rencana tersebut di atas, untuk mengetahui kelayakan atas Proyek
tersebut, maka Perseroan membutuhkan studi kelayakan untuk memenuhi Peraturan OJK
No.17/POJK.04/2020 tentang transaksi material dan perubahan kegiatan usaha. Untuk
mengetahui kelayakan atas usaha Perseroan tersebut, maka Perseroan memerlukan Kajian
dari Pihak Independen, untuk melakukan analisa dan kajian serta menyusun dalam Laporan
Studi Kelayakan. Selanjutnya manajemen Perseroan menunjuk KJPP Febriman Siregar dan
Rekan (“KJPP”) sebagai pihak independen dalam penyusunan laporan studi kelayakan
tersebut.
1.3 DASAR PENUGASAN
Berdasarkan Surat Penawaran yang telah disepakati Bersama antara KJPP Febriman
Siregar dan Rekan dengan PT Lippo Cikarang, Tbk. Nomor : 0310A/PNW/PB-BGR-
FSR/III/2024 tanggal 20 Maret 2024 perihal Jasa Konsultan Pekerjaan Studi Kelayakan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
1-1
Page 9
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
1.4 TUJUAN PENUGASAN
Penyusunan kajian kelayakan ini bertujuan untuk memberikan opini yang independen
mengenai kelayakan penambahan kegiatan usaha penunjang Perseroan yaitu Pengelolaan
Lahan Parkir.
1.5 OBJEK KAJIAN
Objek studi berupa Proyek atas penambahan kegiatan usaha penunjang yaitu Pengelolaan
Lahan Parkir.
1.6 TANGGAL PENILAIAN (CUT OFF DATE)
Tanggal penilaian laporan studi kelayakan ini adalah per 31 Desember 2023 yang
disesuaikan dengan jangka waktu dalam POJK No. 35/POJK.04/2020 untuk pemenuhan
transaksi penambahan kegiatan usaha.
1.7 METODOLOGI
Metodologi yang digunakan untuk penyusunan kajian ini adalah sebagai berikut:
1. Metode Pengumpulan Data dan Kajian Kepustakaan
Data yang diperoleh dari berbagai instansi dan berbagai macam data pendukung lainnya.
Dari data yang terkumpul, selanjutnya diolah dan dianalisa secara sistematis sehingga
menghasilkan informasi yang relevan dengan tujuan kajian kelayakan.
2. Survey Lapangan
Survey lapangan dilakukan dengan maksud untuk memperoleh data yang dapat
dipertanggung jawabkan dengan tujuan antara lain:
- Mengetahui rencana pembangunan.
- Mengetahui aksesibiltas dan daya dukung sarana dan prasarana yang sudah ada di
lokasi proyek.
- Mengetahui lebih lanjut potensi pasar yang ada dan selain yang sudah ada.
3. Metode Analisa
3.1 Metode analisa yang digunakan secara bertahap yaitu sebagai berikut:
a. Analisis situs :
- Lokasi
- Karakteristik lokasi
- Infrastruktur, utilitas & fasilitas publik
- Aksesibilitas
- Kondisi lingkungan sekitar
b. Analisis Ekonomi dan Demografi Makro
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
1-2
Page 10
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
- Pertumbuhan ekonomi
- Tingkat inflasi
- Nilai tukar rupiah
- Perkiraan pertumbuhan ekonomi
c. Market Analysis
- Analisis Industri
- Analisis Pesaing
- Analisis Potensi Pasar
d. Financial Analysis
- Asumsi umum dan dasar asumsi, meliputi asumsi yang berhubungan dengan
komponen pendapatan maupun biaya yang mempengaruhi operasional proyek.
- Asumsi investasi, mengenai nilai investasi yang diperlukan untuk proyek.
- Asumsi keuangan, meliputi penetapan tingkat suku bunga pinjaman investasi,
debt to equity ratio, tingkat diskonto (weight average cots of capital/WACC) dan
asumsi lain yang diperlukan dalam perhitungan finansial.
e. Analisis Kelayakan Proyek
Parameter analisis kelayakan proyek yang digunakan terdiri dari Analisis Internal
Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV), Profitabilty Index (PI) dan Payback
Period (PBP).
1.8 SUMBER DATA
Dalam mempersiapkan Laporan Studi Kelayakan, kami menggunakan data dan informasi
dari manajemen Perseroan dan dari publikasi sebagai berikut:
1. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00596/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tanggal 20 Mei 2020 Akuntan Publik Tjun Tjun.
2. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00558/2.1030/AU.1/03/1115-2/1/V/2021 tanggal 5 Mei 2021 Akuntan Publik Tjun Tjun.
3. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00168/2.1030/AU.1/03/1169-1/1/III/2022 tanggal 23 Maret 2022 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
4. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang, Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
1-3
Page 11
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00244/2.1030/AU.1/03/1169-2/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
5. Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00203/2.1030/AU.1/03/1169-3/1/III/2024 tanggal 20 Maret 2024 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
6. Wawancara dengan pihak manajemen Perseroan.
7. Berbagai sumber informasi yang berkaitan dengan kondisi ekonomi, kondisi pasar dan
lainnya, baik berdasarkan media cetak, elektronik dan hasil analisis lain dari pihak
independen yang kami anggap relevan.
1.9 ASUMSI-ASUMSI DAN KONDISI PEMBATAS
Studi Kelayakan ini dibatasi oleh asumsi dan kondisi pembatas sebagai berikut:
1. Studi Kelayakan ini bersifat non-disclaimer opinion.
2. Penilai Usaha telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan
dalam proses penilaian.
3. Data dan informasi yang diperoleh berasal dari sumber yang dapat dipercaya
keakuratannya.
4. Proyeksi keuangan yang digunakan telah disesuaikan dan mencerminkan kewajaran
proyeksi keuangan yang dibuat oleh manajemen dengan kemampuan pencapaiannya.
5. Penilai Usaha bertanggung jawab atas pelaksanaan Studi Kelayakan dan kewajaran
proyeksi keuangan.
6. Laporan Studi Kelayakan ini terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang
bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
7. Penilai Usaha bertanggung jawab atas Laporan Studi Kelayakan dan Kesimpulan Akhir.
8. Penilai Usaha telah memperoleh informasi atas status hukum Obyek Studi Kelayakan
dari Pemberi Tugas.
1.10 INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan laporan Studi Kelayakan ini kami telah bertindak secara independen,
tidak ada benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan pihak-pihak yang terlibat
rencana Penambahan Kegiatan Usaha Penunjang ini. Kami juga tidak mempunyai
kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan penugasan ini. Laporan Studi
Kelayakan ini juga tidak ditujukan untuk memberikan keuntungan atau kerugian pada pihak
manapun. Imbalan yang kami terima sama sekali tidak dipengaruhi oleh kesimpulan yang
dihasilkan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
1-4
Page 12
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
GAMBARAN UMUM PERSEROAN 2
2.1 RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN
PT Lippo Cikarang Tbk ("Perseroan") didirikan berdasarkan Undang-Undang Penanaman
Modal Dalam Negeri pada tanggal 20 Juli 1987 dengan Akta No. 43 dari Hendra Karyadi,
S.H., yang diubah dengan Akta No. 63 dari Notaris yang sama pada tanggal 22 April 1988.
Akta pendirian tersebut disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat
Keputusan No. C2-4701.HT.01.01.TH.88 tanggal 30 Mei 1988 dan diumumkan dalam Berita
Negara No. 94 tanggal 23 November 1990, Tambahan No. 4719.
Anggaran Dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan, terakhir dengan
Akta No. 49 tanggal 15 Juni 2023 yang dibuat di hadapan Aulia Taufani, S.H., Notaris di
Jakarta Selatan, mengenai perubahan Direksi dan Komisaris, Pengangkatan Kembali, dan
Alamat Lengkap Perseroan. Perubahan ini telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak
Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Suratnya No. AHU-0125711.AH.01.11.Tahun
2023 tanggal 5 Juli 2023.
Perseroan berlokasi di Easton Commercial Centre, Jalan Gn. Panderman Kav. 05, Lippo
Cikarang, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat 17550.
Entitas induk Perseroan adalah PT Kemuning Satiatama dan entitas induk utama Perseroan
adalah PT Inti Anugerah Pratama.
2.2 LINGKUP USAHA PERSEROAN
Sesuai dengan Pasal 3 Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan usaha
Perusahaan adalah bidang real estat, termasuk namun tidak terbatas pada real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa, yaitu meliputi usaha pembangunan, pembelian, penjualan,
persewaan dan pengoperasian real estat seperti tanah, bangunan apartemen, bangunan
tempat tinggal dan bangunan bukan tempat tinggal (seperti tempat pameran, fasilitas
penyimpanan pribadi, mall, pusat perbelanjaan, rumah sakit, gedung pertemuan, rumah
ibadah, perhotelan, pusat sarana olahraga, dan sarana penunjang, termasuk tetapi tidak
terbatas pada lapangan golf, klub, restoran, tempat hiburan, laboratorium medik, apotek,
beserta fasilitasnya, gedung perkantoran, aktivitas pemakaman, penyelenggaraan
perparkiran dan sarana penunjang lainnya) serta penyediaan rumah dan flat atau apartemen
dengan atau tanpa perabotan untuk digunakan secara permanen, baik dalam bulanan atau
tahunan. Termasuk kegiatan penjualan tanah, perdagangan real estat (meliputi penjualan
dan pembelian bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung rumah sakit,
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
2-1
Page 13
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
gedung pusat perbelanjaan, gedung hotel, unit-unit ruangan apartemen, ruangan
kondominium, ruangan kantor, ruangan pertokoan), baik secara langsung maupun tidak
langsung melalui penyertaan (investasi) ataupun pelepasan (divestasi) modal dalam
perusahaan lain sehubungan dengan kegiatan real estat, pengembangan perkotaan,
pengembangan gedung untuk dioperasikan sendiri (untuk penyewaan ruang-ruang di
gedung tersebut), pembagian real estat menjadi tanah kaveling tanpa pengembangan lahan
dan pengoperasian kawasan tempat tinggal untuk rumah yang bisa dipindah-pindah. Dalam
bidang Kawasan Industri, yaitu perusahaan yang menguasai lahan sekurang-kurangnya 50
(lima puluh) hektar dalam hamparan yang dijadikan kawasan tempat pemusatan kegiatan
industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan
dan/atau menguasai lahan. Termasuk pengusahaan lahan Kawasan Industri untuk Usaha
Mikro, Kecil, dan Menengah paling rendah 5 (lima) hektar dalam satu hamparan.
2.3 SUSUNAN PEMEGANG SAHAM
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan pemegang saham
Perseroan adalah sebagai berikut:
Tabel 2.1 Susunan Pemegang Saham Perseroan
Jumlah Nilai Saham
Nama Pemegang Saham Komposisi (%)
Saham @ Rp 500,-
PT Kemuning Satiatama 2.165.811.178 1.082.906.000.000 80,83
Publik (masing-masing kurang dari 5%) 513.788.822 256.894.000.000 19,17
Total 2.679.600.000 1.339.800.000.000 100
2.4 SUSUNAN PENGURUS PERSEROAN
Berdasarkan Laporan Keuangan Audit per 31 Desember 2023, susunan Dewan Komisaris
dan Direksi Perseroan adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Presiden Komisaris Independen : Didik Junaedi Rachbini
Komisaris Independen : Hadi Cahyadi
Komisaris : Anand Kumar
Komisaris : George Raymond Zage III
Dewan Direksi
Presiden Direktur : Ketut Budi Wijaya
Direktur : Maria Clarissa Joesoep *)
Direktur : Marshal Martinus Tissadharma
Direktur : Gita Irmasari
*) meninggal dunia pada tanggal 29 Oktober 2023
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
2-2
Page 14
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2.5 LEGALITAS USAHA PERSEROAN
Legalitas usaha Perseroan yang dimiliki sampai dengan Penyusunan Laporan Studi
Kelayakan ini antara lain:
1) Akta Pendirian No. 43 tanggal 20 Juli 1987 oleh Notaris Hendra Karyadi, S.H. diubah
dengan Akta No. 63 tanggal 22 April 1988.
2) Pengesahan Akta Pendirian oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C2-
4701.HT.01.01.TH.88 tanggal 30 Mei 1988 serta diumumkan dalam Berita Negara No.
94 tanggal 23 November 1990, Tambahan No. 4719.
3) Akta Perubahan Terakhir No. 10 tanggal 5 Oktober 2023 oleh Notaris Aulia Taufani,
S.H., tentang perubahan Direksi dan Komisaris.
4) Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Data Perseroan No. AHU-AH.01.09-
0172978 tanggal 12 Oktober 2023.
5) Nomor Induk Berusaha No. 9120003101236 tanggal 13 Januari 2019.
6) Nomor Pokok Wajib Pajak No. 01.438.224.6-431.001.
2.6 KINERJA KEUANGAN PERSEROAN
Analisa kinerja keuangan Perseroan merujuk pada laporan keuangan audited berikut ini:
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00596/2.1030/AU.1/03/1115-1/1/V/2020 tanggal 20 Mei 2020 Akuntan Publik Tjun Tjun.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00558/2.1030/AU.1/03/1115-2/1/V/2021 tanggal 5 Mei 2021 Akuntan Publik Tjun Tjun.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00168/2.1030/AU.1/03/1169-1/1/III/2022 tanggal 23 Maret 2022 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00244/2.1030/AU.1/03/1169-2/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan keuangan konsolidasian PT Lippo Cikarang Tbk dan Entitas Anak untuk tahun
yang berakhir 31 Desember 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Amir
Abadi Jusuf, Aryanto, Mawar & Rekan dengan opini tanpa modifikasian, No. Laporan :
00203/2.1030/AU.1/03/1169-3/1/III/2024 tanggal 20 Maret 2024 Akuntan Publik Jul Edy
Siahaan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
2-3
Page 15
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Berikut gambaran mengenai perkembangan kinerja Perseroan berdasarkan Laporan Posisi
Keuangan untuk setiap tanggal yang berakhir 31 Desember 2019, 31 Desember 2020, 31
Desember 2021, 31 Desember 2022 dan 31 Desember 2023.
Tabel 2.1. Historikal Keuangan Perseroan (Dalam Juta Rupiah)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar 6.298.071 6.755.890 6.226.638 6.341.540 6.841.039
Aset Tidak Lancar 5.921.157 2.963.680 2.907.899 3.008.073 2.840.686
Total Aset 12.219.228 9.719.570 9.134.537 9.349.613 9.681.725
Liabilitas Lancar 950.785 2.158.098 1.966.681 1.878.838 1.852.774
Liabilitas Tidak Lancar 385.921 982.310 760.910 775.604 1.037.625
Total Liabilitas 1.336.706 3.140.408 2.727.591 2.654.442 2.890.399
Ekuitas 10.882.522 6.579.162 6.406.946 6.695.171 6.791.326
Total Liabilitas & Ekuitas 12.219.228 9.719.570 9.134.537 9.349.613 9.681.725
Pendapatan Neto 1.658.434 1.802.557 1.805.184 1.243.608 1.048.645
Beban Pokok Pendapatan 1.013.749 1.138.339 1.154.219 595.238 548.621
Laba (Rugi) Kotor 644.685 664.218 650.965 648.370 500.024
Laba (Rugi) Sebelum Pajak 422.293 (3.604.406) 175.972 339.216 142.267
Laba (Rugi) Bersih 384.032 (3.646.386) 140.369 302.814 108.583
Tabel 2.2. Pertumbuhan Kinerja Keuangan Perseroan (%)
Deskripsi 2019 2020 2021 2022 2023
Aset Lancar - 7,27 -7,83 1,85 7,88
Aset Tidak Lancar - -49,95 -1,88 3,44 -5,56
Total Aset - -20,46 -6,02 2,35 3,55
Liabilitas Lancar - 126,98 -8,87 -4,47 -1,39
Liabilitas Tidak Lancar - 154,54 -22,54 1,93 33,78
Total Liabilitas - 134,94 -13,15 -2,68 8,89
Ekuitas - -39,54 -2,62 4,50 1,44
Total Liabilitas & Ekuitas - -20,46 -6,02 2,35 3,55
Penjualan - 8,69 0,15 -31,11 -15,68
Beban Pokok Penjualan - 12,29 1,40 -48,43 -7,83
Laba (Rugi) Kotor - 3,03 -2,00 -0,40 -22,88
Laba (Rugi) Sebelum Pajak - -953,53 -104,88 92,77 -58,06
Laba (Rugi) Bersih - -1.049,50 -103,85 115,73 -64,14
Total Aset dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 5,14% per tahun. Per 31 Desember 2023 total aset tercatat
sebesar Rp9,68 triliun.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
2-4
Page 16
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Total Liabilitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami peningkatan
dengan rata-rata sebesar 32,00% per tahun. Per 31 Desember 2023 total liabilitas
tercatat sebesar Rp2,89 triliun.
Total Ekuitas dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 9,06% per tahun. Per 31 Desember 2023 total ekuitas tercatat
sebesar Rp6,79 triliun.
Pendapatan dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami penurunan
dengan rata-rata sebesar 9,49% per tahun. Per 31 Desember 2023 pendapatan tercatat
sebesar Rp1,04 triliun.
Laba (Rugi) Kotor dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
penurunan dengan rata-rata sebesar 5,56% per tahun. Per 31 Desember 2023 laba
kotor tercatat sebesar Rp500,02 miliar.
Laba (Rugi) Sebelum Pajak dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
penurunan dengan rata-rata sebesar 255,93% per tahun. Per 31 Desember 2023 laba
sebelum pajak tercatat sebesar Rp142,26 miliar.
Laba (Rugi) Bersih dalam 5 periode laporan keuangan (2019-2023) mengalami
penurunan dengan rata-rata sebesar 275,44% per tahun. Per 31 Desember 2023 laba
bersih tercatat sebesar Rp108,58 miliar.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
2-5
Page 17
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ANALISA MAKRO EKONOMI & PASAR 3
3.1 ANALISA MAKRO EKONOMI
3.1.1 Pertumbuhan Ekonomi Global
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi global diprakirakan tumbuh sebesar 3,0% pada 2023 dan melambat menjadi 2,8%
pada 2024. Ekonomi Amerika Serikat (AS) dan India tetap kuat didukung konsumsi rumah
tangga dan investasi. Sementara itu, ekonomi Tiongkok melambat seiring dengan tetap
lemahnya konsumsi rumah tangga dan investasi sebagai dampak lanjutan dari pelemahan
kinerja sektor properti, serta terbatasnya stimulus fiskal.
Penurunan inflasi di negara maju, termasuk AS, berlanjut, meski masih berada di atas
sasaran, sementara inflasi Tiongkok menurun dipengaruhi oleh pertumbuhan ekonomi yang
melambat. Siklus kenaikan suku bunga kebijakan moneter negara maju, termasuk Fed
Funds Rate (FFR), diprakirakan telah berakhir meskipun masih bertahan tinggi pada
semester I 2024, dengan kemungkinan akan mulai menurun pada semester II 2024. Yield
obligasi Pemerintah negara maju, termasuk US Treasury, menurun secara gradual tapi
masih berada di level tinggi sejalan dengan premi risiko jangka panjang (term-premia) terkait
besarnya pembiayaan fiskal dan utang pemerintah AS.
Tekanan penguatan nilai tukar dolar AS terhadap berbagai mata uang dunia juga berkurang.
Perkembangan tersebut mendorong berlanjutnya aliran masuk modal asing dan mengurangi
tekanan pelemahan nilai tukar di emerging market, termasuk Indonesia. Ke depan, beberapa
risiko global tetap perlu dicermati karena dapat memengaruhi ketidakpastian perekonomian
dunia, seperti berlanjutnya ketegangan geopolitik, pelemahan ekonomi di sejumlah negara
utama, termasuk Tiongkok, serta kepastian waktu dan besarnya penurunan suku bunga
moneter negara maju, khususnya FFR.
3.1.2 Pertumbuhan Ekonomi Nasional
Berdasarkan Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan IV-2023, pertumbuhan
ekonomi Indonesia tahun 2023 diprakirakan dalam kisaran 4,5-5,3%, didorong oleh
konsumsi dan investasi sejalan dengan akselerasi belanja Pemerintah pada akhir tahun dan
percepatan penyelesaian beberapa Proyek Strategis Nasional (PSN).
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-1
Page 18
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Pada 2024, pertumbuhan ekonomi diprakirakan meningkat dalam kisaran 4,7-5,5% didukung
oleh permintaan domestik utamanya berlanjutnya pertumbuhan konsumsi, termasuk dampak
positif penyelenggaraan pemilu, serta peningkatan investasi khususnya bangunan sejalan
dengan berlanjutnya pembangunan PSN termasuk Ibu Kota Nusantara (IKN). Sementara itu,
kinerja ekspor diprakirakan belum kuat sebagai dampak perlambatan ekonomi global dan
penurunan harga komoditas.
Berdasarkan Lapangan Usaha (LU), prospek LU Industri Pengolahan, Perdagangan Besar
dan Eceran, Informasi dan Komunikasi, Konstruksi, serta Transportasi dan Pergudangan
diprakirakan tetap tumbuh baik. Sementara secara spasial, pertumbuhan yang baik
diprakirakan terjadi di seluruh wilayah, terutama Sulawesi-Maluku-Papua (Sulampua)
sejalan dengan dampak positif hilirisasi mineral, serta Jawa akibat permintaan domestik
yang masih kuat. Ke depan, Bank Indonesia akan terus memperkuat sinergi stimulus fiskal
Pemerintah dengan stimulus makroprudensial Bank Indonesia untuk mendorong
pertumbuhan ekonomi, khususnya dari sisi permintaan domestik.
3.1.3 Neraca Pembayaran Indonesia
Neraca Pembayaran Indonesia (NPI) 2023 diprakirakan mencatat surplus sehingga
mendukung ketahanan eksternal. Surplus neraca perdagangan berlanjut pada Desember
2023 yang tercatat 3,3 miliar dolar AS dipengaruhi oleh kinerja ekspor komoditas utama
Indonesia yang tetap kuat, seperti batu bara serta besi dan baja.
Perkembangan ini mendukung transaksi berjalan 2023 tetap sehat dan diprakirakan dalam
kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB. Aliran masuk modal asing
dalam bentuk investasi portofolio ke pasar keuangan domestik juga terus berlanjut dengan
net inflows hingga akhir tahun 2023 tercatat sebesar 5,4 miliar dolar AS dan pada Januari
2024 (hingga 15 Januari 2024) tercatat sebesar 3,0 miliar dolar AS.
Posisi cadangan devisa Indonesia pada akhir Desember 2023 tercatat meningkat menjadi
146,4 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,7 bulan impor atau 6,5 bulan impor dan
pembayaran utang luar negeri pemerintah, serta berada di atas standar kecukupan
internasional sekitar 3 bulan impor.
Pada tahun 2024, NPI diprakirakan tetap surplus dengan defisit transaksi berjalan yang
rendah dalam kisaran defisit 0,1% sampai dengan defisit 0,9% dari PDB. Sementara itu,
surplus neraca transaksi modal dan finansial diprakirakan berlanjut didukung oleh aliran
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-2
Page 19
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
masuk modal asing sejalan dengan persepsi positif investor terhadap prospek perekonomian
domestik yang lebih baik dan imbal hasil investasi yang menarik.
3.1.4 Tingkat Inflasi
Inflasi IHK Desember 2023 tercatat sebesar 2,61% (yoy), menurun dari tahun sebelumnya
sebesar 5,51% (yoy) sehingga berada dalam kisaran 3,0±1%. Penurunan inflasi dipengaruhi
oleh terjaganya berbagai komponen inflasi sebagai hasil nyata konsistensi kebijakan
moneter Bank Indonesia yang pro-stability serta sinergi erat kebijakan Bank Indonesia
dengan Pemerintah Pusat dan Daerah. Inflasi inti 2023 terjaga rendah sebesar 1,80% (yoy)
dipengaruhi oleh imported inflation yang rendah, ekspektasi inflasi yang terjangkar dalam
sasaran, dan kapasitas perekonomian yang masih besar dan dapat merespons permintaan
domestik. Inflasi volatile food juga terkendali sebesar 6,73% (yoy) didukung oleh eratnya
sinergi pengendalian inflasi antara Bank Indonesia dengan TPIP dan TPID melalui
penguatan GNPIP di berbagai daerah dalam mengendalikan harga pangan, termasuk dari
dampak El Nino.
Inflasi kelompok administered prices tercatat sebesar 1,72% (yoy), sejalan minimalnya
kebijakan penyesuaian harga komoditas yang diatur oleh Pemerintah. Ke depan, Bank
Indonesia terus memperkuat kebijakan moneter yang pro-stability dan mempererat sinergi
kebijakan dengan Pemerintah guna memastikan inflasi 2024 berada dalam kisaran 2,5±1%.
3.1.5 Nilai Tukar Rupiah
Stabilitas nilai tukar Rupiah terjaga, sejalan dengan konsistensi kebijakan moneter yang
ditempuh Bank Indonesia. Nilai tukar Rupiah hingga 16 Januari 2024 relatif stabil, hanya
melemah 1,24% dari akhir Desember 2023, dengan kebijakan stabilisasi Bank Indonesia
dan kembali masuknya aliran portofolio asing, sejalan dengan tetap menariknya imbal hasil
aset keuangan domestik dan tetap positifnya prospek ekonomi Indonesia. Perkembangan
nilai tukar Rupiah tersebut relatif lebih baik dibandingkan dengan mata uang regional lainnya,
seperti Ringgit Malaysia, Baht Thailand, dan Won Korea Selatan yang masing-masing
tercatat melemah sebesar 1,95%, 2,82%, dan 3,24%.
Ke depan, nilai tukar Rupiah akan tetap stabil dengan kecenderungan menguat didukung
oleh meredanya ketidakpastian global, kecenderungan penurunan yield obligasi negara
maju, dan menurunnya tekanan penguatan dolar AS. Positifnya perkembangan nilai tukar
Rupiah ke depan didukung oleh kebijakan stabilisasi Bank Indonesia serta penguatan
strategi operasi moneter pro-market melalui optimalisasi instrumen SRBI, SVBI, dan SUVBI
dalam rangka menarik aliran masuk portofolio asing dan pendalaman pasar uang.
Koordinasi erat Bank Indonesia dengan Pemerintah, perbankan, dan dunia usaha terus
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-3
Page 20
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
diperkuat untuk mendukung implementasi instrumen penempatan valas Devisa Hasil Ekspor
Sumber Daya Alam (DHE SDA) sejalan dengan PP Nomor 36 Tahun 2023.
3.2 TINJAUAN INDUSTRI PROPERTI
3.2.1 Kondisi Saat Ini
Knight Frank Indonesia membagikan outlook properti di tahun 2024 sekaligus kewaspadaan
dalam pertumbuhan properti di Indonesia. Risiko geopolitik dari kondisi global terus
membayangi terakumulasi dengan berbagai tantangan domestik, kondisi ini berdampak
pada pergerakan investor, baik untuk properti komersial maupun properti residensial, yang
cenderung wait and see hingga ada kepastian hasil pemilu. Pemulihan ekonomi setelah
pandemi yang digulirkan juga harus melalui berbagai tantangan, mulai dari peningkatan
inflasi, peningkatan suku bunga dan kenaikan BBM.
Di tengah tantangan tersebut pemerintah menyiapkan sejumlah strategi untuk menjaga
pertumbuhan industri properti, salah satunya insentif PPN DTP yang dirilis kembali akhir
tahun lalu, mampu memberikan pesan dukungan untuk pertumbuhan properti yang positif.
Knight Frank Indonesia menyebutkan bahwa pertumbuhan properti di tahun 2024 akan
diwarnai dengan tumbuhnya tren-tren baru yang menyesuaikan dengan dinamika pasar
properti, seperti kehadiran green building dan digitalisasi pemasaran yang semakin marak
untuk menangkap konsumen milenial. Sejalan dengan itu, pengembangan infrastruktur di
luar Pulau Jawa mendorong pertumbuhan properti yang lebih baik di luar Pulau Jawa, diikuti
dengan inovasi dan diversifikasi produk yang menjadi navigasi yang terus diperlukan untuk
memenuhi kebutuhan pasar properti.
Knight Frank Indonesia juga melakukan survei untuk mendapatkan pandangan dari para
pemangku kepentingan dalam menatap pertumbuhan sektor properti di tahun 2024. Hasil
survei menunjukkan, pada tahun 2024 pertumbuhan ekonomi diperkirakan stabil dengan
potensi terus tumbuh, meski tetap harus waspada ditengah kondisi ekonomi dan geopolitik
global saat ini. Beberapa risiko utama di tahun 2024 yang perlu diantisipasi dalam menjaga
pertumbuhan ekonomi, di antaranya dampak pemilu, potensi kenaikan suku bunga, dan
kenaikan inflasi. Selain itu, hasil survei juga menunjukkan prediksi pertumbuhan properti
tahun 2024 diwarnai dengan asumsi tetap akan tumbuh. Sementara itu, insentif PPN DTP
dinilai memberi dampak positif dalam pertumbuhan properti di akhir tahun 2023.
Subsektor residensial (rumah tapak) diperkirakan akan terus tumbuh walaupun ada
kekhawatiran terhadap suku bunga. Sebaran perkembangan tren dari subsektor properti
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-4
Page 21
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
yang ditemukan yakni Rumah Tapak, Industri dan Pergudangan diprediksi akan meningkat,
sektor ritel dan hotel diperkirakan stabil dan sektor Apartement Strata, Resor Vila dan
Perkantoran akan stagnan. Knight Frank Indonesia juga memperkirakan kota Jakarta, Ibu
Kota Nusantara (IKN), Bali, Surabaya dan Tangerang menjadi “Top 5 Cities” yang dinilai
akan memiliki prospek untuk pertumbuhan properti tahun 2024. Sementara itu, sektor Energi
Terbarukan, Logistik, dan E-commerce dipercaya sebagai sektor bisnis yang memiliki daya
ungkit positif terhadap pertumbuhan properti tahun 2024.
3.2.2 Perkembangan Permintaan Properti Komersial
Properti memiliki konrtibusi sebagai salah satu sektor unggulan untuk menggerakkan
perekonomian Indonesia. Industri properti juga turut memberikan multiplier effect bagi
industri pendukung serta mempengaruhi perkembangan sektor keuangan sekaligus
menyerap tenaga kerja secara signifikan. Pembangunan berkelanjutan dalam konteks kota
ramah lingkungan sangat penting. Pembangunan proyek Ibu Kota Nusantara (IKN) yang
akan dibangun dengan visi kota hijau merupakan salah satu konsep yang terwujud.
Indonesia telah menjadi tujuan investasi properti terbaik di dunia. Dengan jumlah penduduk
terbesar keempat di dunia yakni sekitar 273 juta jiwa, dan bonus demografi yang akan terjadi
sampai beberapa tahun ke depan, permintaan properti di Indonesia khususnya untuk smart
and green city, akan semakin meningkat pula.
Indeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada Triwulan III 2023 secara
tahunan tumbuh sebesar 6,22% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,87% (yoy) pada Triwulan
II 2023. Peningkatan indeks permintaan untuk kategori sewa terutama terjadi pada segmen
hotel didorong pelaksanaan international event di Jakarta. Selain itu, kenaikan indeks
permintaan untuk kategori sewa juga terjadi di Banten, Makassar, Semarang, Balikpapan,
dan Palembang sejalan kegiatan Meeting, Incentive, Convention, and Exhibition (MICE)
yang semakin meningkat. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial untuk
kategori jual pada Triwulan III 2023 tumbuh sebesar 0,39% (yoy), meningkat dibandingkan
0,36% (yoy) pada Triwulan II 2023 terutama didorong peningkatan permintaan segmen
lahan industri di Semarang dan segmen warehouse complex di Palembang.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-5
Page 22
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Grafik 3.1. Pertumbuhan Tahunan Indeks Demand Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Tahunan Indeks Demand Kategori Jual (yoy)
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Sejalan dengan perkembangan tahunan, secara triwulanan Indeks Permintaan Properti
Komersial Triwulan III 2023 pada kategori sewa turut meningkat sebesar 2,48% (qtq), lebih
tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,69% (qtq). Peningkatan permintaan
terjadi pada mayoritas segmen kategori sewa terutama pada segmen apartemen sewa di
Jakarta. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial Triwulan III 2023 pada
kategori jual tumbuh sebesar 0,08%(qtq), melambat dibandingkan 0,13% (qtq) pada
Triwulan II 2023. Berdasarkan segmenya, perlambatan disebabkan oleh pertumbuhan
permintaan pada segmen perkantoran jual di Surabaya dan Jakarta Triwulan III 2023 yang
lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya.
Grafik 3.2. Pertumbuhan Triwulan Ind eks Demand Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Triwulan Indeks Demand Kategori Jual (%yoy)
Sumber: Data Industri Research
3.2.2 Nilai Ekspor Industri Makanan dan Minuman
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
3.2.3 Permintaan Pasokan Properti Komersial
Pada Triwulan III 2023, Indeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa tumbuh
sebesar 1 ,03% (yoy), lebih rendah dibandingkan Triwulan Il 2023 yang sebesar 1,63% (yoy).
Hal ini disebabkan oleh perlambatan indeks pasokan pada seluruh segmen pada kategori
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-6
Page 23
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
sewa. Selanjutnya, Indeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari 0,25% (yoy) pada
triwulan sebelumnya menjadi 0,19% (yoy). Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh turunnya
pasokan perkantoran jual di Surabaya dan warehouse complex di wilayah Bodebek.
Grafik 3.3. Pertumbuhan Tahunan Indeks Supply Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Tahunan Indeks Supply Ka tegori Jual (%yoy)
Industri makanan dan minuman merupakan salah satu sektor strategis dan memiliki peran
penting dalam menopang pertumbuhan ekonomi Indonesia. Hal ini dibuktikan dengan
kontribusi sektor tersebut terhadap PDB industri nonmigas sebesar 39,10 persen dan
menyumbang 6,55 persen terhadap PDB nasional pada tahun 2023.
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Secara triwulanan, Indeks Pasokan Properti Komersial kategorl sewa pada Triwulan III 2023
terkontraksi sebesar 0,03% (qtq), lebih rendah dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya
yang tumbuh 0,66% (qtq). Kondisi ini terutama disebabkan oleh penurunan indeks pasokan
pada segmen ritel sewa dan convention hall di Jakarta serta segmen apartemen sewa di
Denpasar. Selanjutnya, Indeks Pasokan Properti Komersial kategori jual juga terkontraksi
sebesar 0,02% (qtq) disebabkan oleh penurunan pasokan perkantoran jual di Surabaya.
Grafik 3.4. Pertumbuhan Triwulan Indeks Supply Kategori Sewa (%yoy) dan Pertumbuhan
Triwulan Indeks Supply Kategori Jual (%yoy)
Indeks Permintaan Properti Komersial yang meningkat di tengah perlambatan Indeks
Pasokan Properti Komersial mendorong peningkatan pada Indeks Harga Properti Komersial
balk untuk kategori sewa maupun jual Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
pada Triwulan III 2023 sebesar 3,57% (yoy), meningkat dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 2,33% (yoy). Hal ini terutama didorong peningkatan harga
sejalan kenaikan permintaan pada segmen hotel di Jakarta, Makassar, Semarang, Surabaya,
Balikpapan, dan Denpasar. Selanjutya, perkembangan Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada Triwulan I II 2023 mengalami kenaikan sebesar 0,48% (yoy)
bandingkan Triwulan II 2023 yang meningkat sebesar 0,31 %. Hal Ini seiring akselerasi
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-7
Page 24
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
harga segmen perkantoran jual di Surabaya dan segmen lahan industri di wilayah Bodebek
dan Semarang.
3.2.4 Perkembangan Harga Prope rti Komersial
Secara triwulanan, Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada Triwulan III
2023 meningkat sebesar 1,79% (qtq) dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 1,25%
(qtq). Peningkatan harga tersebut sejalan dengan permintaan pada segmen hotel
dibeberapa kota yaitu Jakarta, Maka ssar, Surabaya, dan Balikpapan. Di sisi lain, Indeks
Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada Triwulan III 2023 melambat sebesar
0,19% (qtq) dari triwulan sebelumnya sebesar 0,21% (qtq). Hal ini dipengaruhi oleh indeks
harga pada segmen warehouse complex di Jakarta yang tumbuh melambat.
Grafik 3.5. Perkembangan Indeks Harga Kategori Sewa Triwu lan (%yoy) dan
Perkembangan Indeks Harga Kategori Jual Triwulan (%yoy)
Merupakan perusahaan multinas ional terbesar di Indonesia yang bergerak diberbagai
bidang, termasuk makanan ataupun minuman kemasan. PT Unilever Indonesisa Tbk.
Memproduksi berbagai produk, seperti makanan pembuka, saus, es krim hingga
minuman teh. Beberapa merk terkenal yaitu, Bango, Harum, Walls, Buavita, Royco
serta Lipton.
1. PT Indofood Sukses Makmur Tbk.
Merupakan salah satu perusahaan swasta produsen makanan dan minuman terbesar di
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM), Triwulan III-2023
Prospek sektor properti di Indonesia s ampai dengan akhir tahun 2023 diprediksi masih akan
bergerak positif sejalan dengan proyeksi pemerintah dan IMF yang memperkirakan
pertumbuhan ekonomi Indonesia dapat mencapai angka sekitar 5 persen. Meskipun suku
bunga acuan Bank Indonesia (BI) telah mengalami kenaikan sebesar 225 basis poin selama
7 bulan terakhir, sektor properti tetap menjadi primadona karena tingginya kebutuhan akan
properti untuk hunian maupun keperluan komersial. Pandemi COVID-19 adalah tantangan
terbesar ketiga yang dihadapi setelah Krisis Moneter 1998 dan Krisis Keuangan Global 2008.
Namun pada masa pandemi, berhasil menjual propeti yang sebelumnya dianggap sebagai
hal yang tidak mungkin dilakukan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
3-8
Page 25
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ASPEK TEKNIS 4
Dalam kajian kelayakan ini dilakukan penjelasan terhadap aspek teknis Proyek sebagai
berikut:
4.1 RUANG LINGKUP PROYEK
Perseroan merupakan perusahaan yang bergerak di bidang Real Estat dan Kawasan
Industri. Perseroan bermaksud untuk melakukan penambahan kegiatan usaha penunjang,
yaitu pengelolaan lahan parkir.
4.2 JADWAL PELAKSANAAN PROYEK
Secara umum pelaksanaan perkerjaan direncanakan akan dimulai tahun 2024.
4.3 AREA PARKIR
Area parkir Perseroan terdiri dari beberapa lokasi sebagai berikut:
4.3.1 Ruko Easton
4.3.2 Ruko Robson
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
4-1
Page 26
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4.3.3 Ruko Roxy
4.3.4 Orange County
4.3.5 Central Park Meikarta
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
4-2
Page 27
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
KELAYAKAN MODEL MANAJEMEN 5
5.1 KETERSEDIAAN TENAGA KERJA & PENGELOLAAN SUMBER DAYA MANUSIA
Jumlah karyawan Perseroan tahun 2023 sejumlah 263 orang, terdiri dari 162 karyawan pria
dan 101 karyawan wanita:
Tabel 5.1. Jumlah Tenaga Kerja Tahun 2023
Sumber: Annual Report Tahun 2023
Perseroan meyakini Sumber Daya Manusia (“SDM”) yang mumpuni merupakan ujung
tombak dalam upaya mewujudkan visi dan misi Perseroan. Untuk itu, Perseroan secara
berkesinambungan menjalankan program pendidikan dan pengembangan kompetensi
karyawan agar lebih kompetitif dalam menghadapi perubahan dan perkembangan yang
begitu pesat serta meningkatkan efektivitas dan produktivitas kinerja. Perseroan begitu
memperhatikan dengan baik kualitas, profesionalitas dan efektivitas SDM dalam menjaga,
serta menumbuhkan loyalitas dan produktivitas SDM setiap tahunnya.
5.2 MANAJEMEN RISIKO
Risiko usaha Perseroan dipengaruhi oleh faktor-faktor internal maupun eksternal. Risiko-
risiko yang mungkin timbul tersebut antara lain seperti:
5.2.1 Risiko Umum
Perubahan kondisi perekonomian merupakan hal yang lumrah dalam dinamika
perekonomian global. Perekonomian suatu negara cenderung memiliki tren siklus, di mana
akan ada periode pertumbuhan dan kontraksi ekonomi.
Pada tahun 2023, pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap kuat di tengah ketidakpastian
kondisi perekonomian global. Pertumbuhan ekonomi Indonesia berada pada kisaran 4,5 –
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-1
Page 28
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5,3%, jauh lebih baik dibanding negara-negara lain. Pertumbuhan ini didukung oleh
permintaan domestik, baik konsumsi swasta dan Pemerintah, maupun investasi.
Konsumsi rumah tangga tumbuh seiring dengan kenaikan mobilitas yang terus berlanjut,
daya beli masyarakat yang stabil, serta keyakinan konsumen yang masih tinggi.
Pertumbuhan investasi juga meningkat seiring dengan berlanjutnya pembangunan
infrastruktur Pemerintah di berbagai wilayah Indonesia. Berakhirnya pandemi COVID-19
juga memberi kontribusi terhadap kenaikan kunjungan wisatawan mancanegara.
Seluruh hal ini menunjukkan kondisi Indonesia masih relatif resilien dan perekonomian
Indonesia masih tetap bertumbuh, didukung oleh neraca perdagangan, konsumsi rumah
tangga, dan investasi sebagai penopang utama. Perseroan meyakini seluruh program dan
kebijakan pemerintah tersebut ditambah dengan kebijakan internal Perseroan untuk
meningkatkan efisiensi biaya operasional dan strategi penjualan yang sesuai dengan
kebutuhan pasar akan berdampak positif terhadap kinerja Perseroan di masa mendatang.
5.2.2 Risiko Pasar
1. Fluktuasi Pasar Properti
Risiko menjadi semakin kompleks seiring dengan semakin kompleksnya industri
properti dan semakin besarnya aset Perseroan. Salah satu risiko eksternal utama
adalah fluktuasi pasar properti, yang secara langsung mempengaruhi hasil operasi
bisnis Perseroan selama beberapa tahun terakhir. Industri properti di Indonesia
mengalami siklus dan terkait erat dengan perubahan kondisi makroekonomi nasional.
Setiap perubahan pada inflasi, tingkat suku bunga acuan, pertumbuhan ekonomi
nasional, dan nilai tukar akan berdampak pada kemampuan Perseroan untuk
mendapatkan pendanaan dengan suku bunga yang mendukung serta permintaan
terhadap produk properti Perseroan. Fluktuasi kegiatan dan kondisi pasar properti
dapat memengaruhi secara negatif kegiatan usaha, prospek pertumbuhan dan kondisi
keuangan Perseroan.
2. Risiko Persaingan
Properti yang dikembangkan Perseroan di masa yang akan datang akan menghadapi
kompetisi dari pengembang lainnya dalam hal lokasi, fasilitas, infrastruktur pendukung,
pelayanan, dan harga. Meningkatnya kompetisi antara pengembang properti dapat
meningkatkan harga akuisisi lahan serta mengakibatkan kelebihan pasokan properti
yang dapat memengaruhi profitabilitas. Di sisi lain demografi Indonesia yang masih
bertumbuh akan memberikan dampak positif bagi permintaan properti nasional.
Terkait risiko pasar, Perseroan melakukan riset pasar dan riset pesaing untuk
memastikan bahwa produk yang dikembangkan dan dijual oleh Perseroan memiliki
keunggulan kompetitif bagi pembeli.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-2
Page 29
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5.2.3 Risiko Finansial
1. Nilai Tukar Mata Uang Asing
Perseroan terpapar risiko fluktuasi Rupiah terhadap mata uang asing seperti USD di
mana laba atau rugi selisih kurs akan memengaruhi laba bersih Perseroan. Agar
dapat mengambil langkah-langkah dalam memitigasi risiko yang mungkin timbul dari
pergerakan nilai tukar, Perseroan memonitor secara ketat fluktuasi dari nilai tukar
mata uang asing dan ekspektasi ke depan dari pasar. Selain itu, Perseroan juga aktif
melakukan analisis sensitivitas baik pada pelemahan maupun penguatan mata uang
Rupiah dan dampaknya terhadap laba Perseroan.
2. Tidak Tersedianya Pendanaan
Guna membiayai modal kerja atau belanja modal untuk ekspansi usaha, Perseroan
membutuhkan pendanaan eksternal. Kemampuan Perseroan untuk memperoleh
pendanaan tergantung pada kondisi ekonomi dan pasar modal, tingkat suku bunga,
ketersediaan dana dari bank atau kreditur lainnya, kebijakan Bank Indonesia dan
Otoritas Jasa Keuangan dalam penyaluran kredit ke sektor properti, dan faktor-faktor
lainnya.
3. Risiko Kredit
Risiko kredit adalah risiko di mana Perseroan akan mengalami kerugian yang timbul
dari pelanggan, klien, atau pihak rekanan yang gagal memenuhi liabilitas kontraktual
mereka. Pengelolaan risiko kredit dilakukan melalui penetapan batasan jumlah risiko
yang dapat diterima untuk masing-masing pelanggan dan bersikap lebih selektif
dalam pemilihan bank dan institusi keuangan, yaitu hanya memilih bank-bank dan
institusi keuangan ternama dan yang berpredikat baik. Selain itu, Perseroan juga
secara berkala melakukan pengawasan terhadap proses realisasi pencairan
(disbursement) dari bank dan institusi keuangan lainnya serta proses penagihan ke
konsumen.
4. Risiko Suku Bunga
Risiko suku bunga terutama karena adanya pinjaman dengan suku bunga
mengambang. Pengelolaan risiko suku bunga dilakukan melalui kombinasi pinjaman
dengan suku bunga tetap dan mengambang yang tepat dan pengawasan terhadap
dampak pergerakan suku bunga guna meminimalisir dampak negatif terhadap
Perseroan. Di sisi lain, perubahan suku bunga acuan menjadi salah satu hal yang
penting untuk tingkat penjualan di sektor properti karena beberapa pembeli
melakukan pembelian dengan menggunakan cara bayar kredit.
Sepanjang tahun 2023, suku bunga acuan Bank Indonesia berada pada level cukup
tinggi sekitar 5,75% hingga 6%. Hal ini terkait dengan kebijakan The Fed untuk
menaikkan suku bunga di Amerika Serikat untuk mengendalikan inflasi. Walaupun
level inflasi Indonesia masih terkendali, Bank Indonesia tetap menaikkan tingkat suku
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-3
Page 30
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
bunga di Indonesia untuk memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah dari
dampak ketidakpastian global.
Meskipun demikian, kenaikan suku bunga acuan ini tidak serta merta menaikkan suku
bunga kredit. Beberapa bank masih berhati-hati dalam menjaga dan mengelola nilai
suku bunga kredit untuk kredit pemilikan rumah dengan mempertimbangkan faktor
likuiditas, nilai simpanan, dan kemampuan nasabah. Dalam hal ini, Perseroan tetap
menjalin kerja sama dengan lembaga perbankan agar dapat menyediakan tingkat
suku bunga yang kompetitif bagi para konsumen.
Selain itu pemerintah juga menerapkan kebijakan dan menerbitkan peraturan baru
yang berdampak positif pada industri properti seperti pelonggaran rasio Loan to
Value/Financing to Value (“LTV/FTV”) untuk kredit/pembiayaan properti dan Peraturan
Menteri Keuangan (“PMK”) Nomor 120/2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas
Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah (“PPN DTP”)
tahun buku 2023. Melalui aturan ini, Pemerintah memberikan dukungan berupa PPN
Ditanggung Pemerintah untuk pembelian rumah tapak, baik yang digunakan sebagai
tempat tinggal maupun toko atau kantor, serta rumah susun, yang berfungsi sebagai
tempat hunian dengan harga jual paling tinggi Rp5 miliar di mana PPN DTP yang
ditanggung Pemerintah, paling banyak atas bagian harga jual sampai dengan Rp2
miliar.
5. Risiko Likuiditas
Risiko likuiditas adalah risiko di mana posisi arus kas Perseroan menunjukkan
pendapatan jangka pendek tidak cukup untuk menutupi pengeluaran jangka pendek.
Pengelolaan risiko likuiditas dilakukan dengan mempertahankan kas dan setara kas
yang mencukupi dalam memenuhi komitmen Perseroan untuk operasi normal
Perseroan, serta secara rutin mengevaluasi proyeksi arus kas dan arus kas aktual,
serta jadwal tanggal jatuh tempo aset dan liabilitas keuangan.
6. Risiko Harga
Risiko harga adalah risiko fluktuasi nilai instrumen keuangan sebagai akibat
perubahan harga pasar. Risiko ini timbul terutama karena investasi yang
diklasifikasikan dalam kelompok tersedia untuk dijual. Pengelolaan risiko harga
dilakukan dengan secara rutin melakukan evaluasi terhadap kinerja keuangan dan
harga pasar atas investasinya, serta selalu memantau perkembangan pasar global.
5.2.4 Risiko Hukum
1. Perubahan Peraturan dan Regulasi
Kegiatan usaha Perseroan sangat bergantung pada peraturan Pemerintah, dan
membutuhkan persetujuan dan perizinan dari Pemerintah. Perseroan berkomitmen
untuk mematuhi seluruh peraturan yang berlaku, baik di tingkat pusat maupun daerah.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-4
Page 31
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
2. Risiko Perizinan
Masing-masing unit bisnis Perseroan memerlukan perizinan tertentu untuk bisa
menjalankan kegiatan usaha. Apabila Perseroan gagal memperoleh izin yang
diperlukan maka berisiko terkena sanksi dari Pemerintah berupa penutupan, denda,
atau hukuman kurungan. Oleh karena itu, Perseroan memitigasi risiko tersebut
dengan melakukan kajian komprehensif terhadap peraturan dan ketentuan tentang
izin usaha dan persyaratan untuk memastikan Perseroan memperoleh izin yang
diperlukan tepat waktu.
3. Risiko Sengketa Hukum
Perseroan dapat menghadapi sengketa hukum dari pihak eksternal seperti dari
pelanggan, vendor, pihak ketiga, atau mantan karyawan. Untuk memitigasi risiko ini,
Perseroan memastikan seluruh ketentuan dari semua perjanjian hukum tunduk
kepada peraturan perundang-undangan yang berlaku dan melindungi kepentingan
Perseroan.
5.2.5 Risiko Operasional
1. Risiko Tidak Tercapainya Sasaran Proyek
Konstruksi memiliki risiko tertentu, seperti tertundanya perizinan, kurangnya pasokan
bahan baku atau tenaga kerja yang berkualitas, masalah teknis, lingkungan atau
geologis. Risiko lain yang juga harus dipertimbangkan antara lain pemogokan, litigasi,
cuaca, banjir atau kenaikan biaya yang tidak terantisipasi dan dapat memperlambat
penyelesaian proyek, lonjakan biaya, serta isu terkait QHSE (Quality, Health, Safety,
Environment). Untuk mitigasi risiko proyek, Perseroan melakukan perencanaan
proyek secara komprehensif untuk mengantisipasi risiko yang dapat mempengaruhi
durasi pekerjaan dan biaya, melakukan evaluasi berkala dan monitor realisasi proyek
dibandingkan dengan perencanaan awal; serta melakukan rencana percepatan jika
terjadi keterlambatan proyek.
2. Risiko Ketergantungan Kepada Para Kontraktor
Perseroan menunjuk kontraktor pihak ketiga untuk mengerjakan proyek urban
development, residensial, dan ritel, yang antara lain terdiri dari pekerjaan konstruksi,
pilling dan fondasi, pembangunan dan instalasi, dekorasi interior, instalasi pendingin
ruangan, elevator, taman dan landscaping. Dalam hal ini, terdapat risiko bahwa
kontraktor mengalami kesulitan keuangan atau hal lainnya, yang dapat memengaruhi
kemampuannya untuk menyelesaikan pekerjaan, sehingga berakibat pada terjadinya
keterlambatan penyelesaian proyek atau terjadinya tambahan biaya yang harus
ditanggung Perseroan.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-5
Page 32
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
Untuk mitigasi risiko ini, Perseroan menerapkan proses kualifikasi vendor untuk
memastikan kontraktor yang ditunjuk memiliki kualifikasi untuk mengerjakan proyek
dan memonitor performa pekerjaan kontraktor selama proyek berlangsung.
3. Risiko Teknologi Informasi
Kinerja sistem dan teknologi informasi Perseroan sangat penting bagi operasi bisnis
Perseroan. Kegagalan sistem yang menyebabkan gangguan dalam layanan atau
ketersediaan sistem Perseroan dapat memengaruhi operasional atau pendapatan
Perseroan. Terjadinya risiko ini dapat mengakibatkan interupsi, penundaan,
kehilangan, atau kerusakan data, yang semuanya dapat memiliki efek merugikan
material terhadap posisi keuangan dan hasil usaha dan merugikan reputasi bisnis
Perseroan. Untuk mencegah terjadinya hal ini, Perseroan menerapkan sistem
keamanan informasi termasuk firewall untuk keamanan jaringan dan memastikan
bahwa instalasi antivirus dilakukan dan diperbarui secara berkala.
4. Risiko Iklim
Seiring dengan semakin intensifnya dampak perubahan iklim, Perseroan menyadari
semakin pentingnya mengidentifikasi dan mengelola risiko iklim yang memengaruhi
bisnis Perseroan. Perseroan menghadapi berbagai risiko iklim seperti banjir dan
kekurangan air. Perusahaan telah menerapkan kombinasi tindakan pencegahan dan
tanggap darurat untuk memitigasi risiko iklim yang dituangkan di Laporan
Keberlanjutan.
Tindakan yang dilakukan antara lain dengan mengadakan simulasi keadaan bencana
alam, memonitor alat-alat tanggap darurat senantiasa berfungsi dengan baik
melakukan uji sondir, memperkuat dinding pembatas tanah untuk area yang rawan
terjadi longsor, dan memonitor masa berlaku asuransi masih aktif.
5. Risiko Pencemaran lingkungan
Perseroan tunduk kepada hukum dan peraturan yang mengatur lingkungan hidup,
yang antara lain mewajibkan pemilik real estat untuk memeriksa dan membersihkan
limbah berbahaya dalam lahan properti. Sesuai peraturan, pemilik properti harus
menanggung biaya pembersihan limbah beracun, dan biaya yang dikeluarkan
sehubungan dengan itu kemungkinan akan signifikan. Dalam hal ini, Perseroan telah
secara aktif mengelola risiko dengan penerapan prosedur standar operasi yang ketat.
Selain itu, Perseroan juga memastikan bahwa Perseroan mematuhi peraturan dalam
pengolahan dan pembuangan air limbah.
6. Risiko Usaha Yang Tidak Dapat Dikendalikan
Terdapat beberapa risiko usaha yang tidak dapat dikendalikan seperti kebakaran,
terorisme, dan bencana alam. Perseroan mengelola risiko ini dengan melindungi aset-
aset Perseroan melalui asuransi dan melakukan simulasi penanganan bencana.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-6
Page 33
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
5.3 SEGMEN USAHA
Perseroan menjalankan kegiatan usaha dibidang real estat yang terbagi menjadi 4 (empat)
segmen, yaitu:
1. Residensial
Pada tahun 2023, Lippo Cikarang (LPCK) meraih pra-penjualan sebesar Rp1.301
miliar. Pra-penjualan tersebut ditopang oleh proyek-proyek residensial LPCK yaitu
Waterfront Uptown, Newville, Cendana Spark, serta permintaan yang tinggi untuk
lahan industri (Delta Silicon 3). Lippo Cikarang memberikan variasi tipe rumah yang
dapat disesuaikan dengan kebutuhan dan keinginan pelanggan. Dari rumah yang
terjangkau hingga rumah mewah, tersedia pilihan yang menarik bagi setiap calon
pembeli. Sampai dengan tahun 2023, Perseroan telah melakukan serah terima 365
unit Klaster Waterfront Estates dan 28 unit apartemen Orange County.
2. Industrial
Kawasan Industri Lippo Cikarang berada di lokasi yang strategis serta memiliki
dukungan infrastruktur modern dan jaringan transportasi yang baik, sehingga dapat
memudahkan dalam mengelola rantai pasokan bisnis. Lippo Cikarang juga memiliki
berbagai fasilitas umum yang telah beroperasi di sekitar kawasan industri. Fasilitas
seperti mall atau pusat perbelanjaan, area komersial yang ramai dengan berbagai
kuliner. Selain itu juga area residensial untuk tempat tinggal berupa rumah dan
apartemen. Kantor bank, kantor kepolisian, sekolah, fasilitas kesehatan rumah sakit,
tempat hiburan dan masih banyak lagi.
Selain menjual lahan kawasan industri, Perseroan juga menyediakan bangunan siap
pakai untuk menunjang aktivitas produksi dan pergudangan. Pada tahun 2023,
Perseroan mencatat angka pra-penjualan kawasan industrial sebesar Rp318,3 miliar
yang diperoleh melalui penjualan tanah. Realisasi pra-penjualan tersebut
menunjukkan 63,7% pencapaian dari target yang ditetapkan di awal tahun.
3. Komersial
Produk komersial bertujuan untuk membangun kawasan perkotaan yang lengkap dan
menciptakan lingkungan yang kondusif untuk tinggal, bekerja dan membangun
lifestyle. Dengan pertumbuhan perkotaan yang pesat dan permintaan akan ruang
komersial yang terus meningkat. Investasi produk komersial menawarkan berbagai
keuntungan yang menarik. Nilai properti diperkirakan akan terus mengalami kenaikan
di masa depan.
Sampai dengan tahun 2023, Perseroan telah berhasil melakukan serah terima 36 unit
ruko The Hive @Uptown dari total 38 unit yang terjual.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-7
Page 34
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
4. Pengelolaan Kota
Perseroan mengembangkan kawasan kota mandiri yang aman, nyaman dan ramah
lingkungan bagi penghuni dan pengunjung. Segmen usaha pengelolaan kota secara
rutin melakukan sejumlah kegiatan yang meliputi pengelolaan infrastruktur, perawatan
lingkungan, layanan keamanan, kebersihan lingkungan, utilitas, penerangan umum,
kebutuhan air bersih dan pengelolaan air limbah industri.
Perseroan telah menerapkan sertifikasi di bidang Manajemen Lingkungan berupa
Penanggung Jawab Operasional Pengolahan Air Limbah (POPAL) dan Penanggung
Jawab Pengendalian Pencemaran Air (PPPA). Sertifikasi tersebut untuk mengelola
sampah domestik (Non B3 dan limbah B3 yang meliputi kain majun, minyak pelumas
bekas, kemasan bekas B3, aki/baterai bekas, limbah elektronik, dan sludge WWTP.
Saat ini, LPCK juga telah mengantongi izin TPS B3 No.
660.3/Per.TPLB3.057/II/P3LH/DLH/2020 (2020-2025) dan IPLC No.
503.9/029/DPMPTSP/ IPAL/2020 (2020-2025).
5.4 STRATEGI PEMASARAN
Selama 10 tahun terakhir, koridor timur yang meliputi Kawasan Bekasi, Karawang
hingga Cikarang mengalami pertumbuhan yang cukup pesat yang ditunjang dengan
infrastruktur yang sangat memadai. Sejumlah Kawasan tersebut diperkirakan menjadi
pusat ekonomi baru Indonesia sehingga permintaan hunian, komersial, pusat gaya
hidup akan meningkat. Dengan adanya perkembangan tersebut, Perseroan tetap
konsisten mengadopsi konsep ramah lingkungan dan berbagai fitur cerdas yang
didukung oleh teknologi modern sehingga menjadi referensi utama sebagai tempat
tinggal, bekerja, dan membangun gaya hidup di Koridor Timur Jakarta.
Berikut ini adalah beberapa strategi pemasaran yang secara konsisten dilakukan
Perseroan untuk memperkuat branding di kalangan investor dan mendorong kinerja
bisnis, antara lain:
1. Meluncurkan cluster baru yang berkualitas.
2. Fokus terhadap keunggulan operasional, memperbaiki tata kelola dan transparansi.
3. Meningkatkan penjualan produk komersial untuk mendukung penjualan rumah
tapak.
4. Mengembangkan dan menjalankan strategi segmentasi industri.
5. Penyiaran iklan di media cetak dan media siar.
6. Bekerja sama dengan sales channel untuk memperluas jangkauan pemasaran.
7. Memanfaatkan jejaring sosial sebagai media informasi digital yang efektif.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
5-8
Page 35
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
ASPEK KEUANGAN 6
6.1 RENCANA BIAYA INVESTASI
Berdasarkan informasi manajemen untuk penambahan kegiatan usaha ini Perseroan
menggunakan aset operasional eksisting.
Rp Juta
JUMLAH
U R A I A N
BIAYA
INVESTASI
Ruko Easton 691
Ruko Robson 1.001
Ruko Roxy 1.128
Orange County 955
Central Park 1.269
Subjumlah 5.044
6.2 ASUMSI PROYEKSI KEUANGAN
Asumsi Proyeksi selama 5 tahun berdasarkan tingkat keyakinan manajemen, dalam
proyeksi business plan yang disusun oleh manajemen sudah terlihat perkembangan bisnis
yang diharapkan, terhitung mulai tahun 2024 sampai dengan tahun 2028.
NO Lokasi Luas Parkir
1 Ruko Easton 1.975
2 Ruko Robson 2.860
3 Ruko Roxy 3.224
8.059
NO Lokasi Luas Parkir
1 Orange County 12.735
2 Central Park Meikarta 50.743
63.478
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
6-1
Page 36
JL febriman siregar dan kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.3 PENDAPATAN
Tabel 6.2 Pendapatan
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
PENJUALAN
Ruko Easton 225 232 239 246 254
Ruko Robson 1.864 1.920 1.977 2.037 2.098
Ruko Roxy 862 888 915 942 970
Central Park 2.692 2.772 2.856 2.941 3.030
Orange Country 3.218 3.314 3.414 3.516 3.622
JUMLAH PENJUALAN 8.861 9.127 9.401 9.683 9.973
6.4 PROYEKSI LABA RUGI
Tabel 6.3 Proyeksi Laba Rugi
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
PENJUALAN 8.861 9.127 9.401 9.683 9.973
#DIV/0! 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
HARGA POKOK PENJUALAN (1.772) (1.825) (1.880) (1.937) (1.995)
#DIV/0! 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
LABA (RUGI) KOTOR 7.089 7.301 7.520 7.746 7.978
0,00% 80,00% 80,00% 80,00% 80,00%
BIAYA OPERASIONAL (2.658) (2.738) (2.820) (2.905) (2.992)
0,00% 30,00% 30,00% -38% 30,00%
LABA (RUGI) OPERASI 4.430 4.563 4.700 4.841 4.987
Penyusutan 0 (562) (562) (562) (562)
LABA (RUGI) SEBELUM PAJAK 4.430 4.001 4.138 4.279 4.424
Pajak Pendapatan (975) (880) (910) (941) (973)
-22,00% -22,00% -22,00% -22,00% -22,00%
LABA (RUGI) SESUDAH PAJAK 3.456 3.121 3.228 3.338 3.451
6.5 PROYEKSI NERACA
Tabel 6.4 Proyeksi Neraca
2024 2025 2026 2027 2028
U R A I A N
1 2 3 4 5
AKTIVA LANCAR
Kas dan Setara Kas 0 3.848 7.419 11.221 15.133 19.160
Piutang Usaha 728 750 773 796 820
Persediaan - - - - -
Biaya dan Pajak Dibayar Dimuka - - - - -
Subjumlah Aktiva Lancar 4.576 8.169 11.994 15.929 19.979
AKTIVA TETAP
Nilai Perolehan 246.785 5.044 5.044 5.044 5.044 5.044
Akumulasi Penyusutan - (562) (1.124) (1.687) (2.249)
Nilai Buku Aktiva Tetap 246.785 5.044 4.482 3.920 3.358 2.796
JUMLAH AKTIVA 246.785 9.620 12.651 15.914 19.287 22.775
HUTANG JANGKA PENDEK
Hutang Usaha 146 150 155 159 164
Hutang Pajak 975 880 910 941 973
Hutang Bank KI (Porsi Jk Pendek) 0 0 0 0 0
Hutang Sewa Guna Usaha 0 0 0 0 0
Subjumlah Hutang Jangka Pendek 1.120 1.030 1.065 1.101 1.137
EKUITAS
Modal Saham 0 5.044 5.044 5.044 5.044 5.044
Laba Tahun Lalu 0 0 0 0 0
Laba (Rugi) Ditahan 0 3.456 6.577 9.804 13.142 16.593
Subjumlah Ekuitas - 8.500 11.621 14.849 18.187 21.638
JUMLAH HUTANG DAN EKUITAS 0 9.620 12.651 15.914 19.287 22.775
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
6-2
Page 37
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.5 PENENTUAN BIAYA MODAL UNTUK EKUITAS
Dengan mempertimbangkan arus kas bersih yang digunakan dalam penilaian ini adalah arus
kas bersih untuk ekuitas, maka tingkat diskonto yang kami gunakan dalam penilaian ini
menggunakan metode Capital Asset Pricing Model (CAPM) dengan formula sebagai berikut:
Ke = Rf + ß (Rm-Rf) – CDS
Ke = Rf + ß Rp – CDS
Dimana:
Rf : Tingkat kembalian untuk investasi bebas risiko
ß : Risiko sistematis
Rm : Tingkat kembalian yang diharapkan oleh pasar ekuitas
Rp : Selisih antara Rm dan Rf
CDS : Country Default Spread
Rf (Risk free rate), adalah tingkat suku bunga untuk instrumen-instrumen yang dianggap
tidak memiliki kemungkinan gagal bayar. Dalam penilaian ekuitas Perusahaan, instrumen
bebas risiko yang kami gunakan adalah Indeks Surat Utang Negara (Index Government
Bond Yield) dengan jangka waktu 10 tahun.
Rp (Risk premium), adalah selisih antara tingkat bunga investasi bebas risiko dengan tingkat
kembalian investasi dalam bentuk penyertaan. Premi risiko pasar (Rm-Rf) ditentukan
dengan menggunakan rujukan dari Damodaran.
CDS (Country Default Spread), adalah tingkat (rating) gagal bayar obligasi yang dikeluarkan
pemerintah berdasarkan Damodaran.
ß(Beta), merupakan pengukur tingkat kepekaan pengembalian saham terhadap
pengembalian pasar saham secara keseluruhan (seperti indeks yang dikeluarkan oleh S&P
500 atau IHSG). Beta diperoleh dari rata-rata unlevered beta dari perusahaan pembanding
sejenis yang kemudian di re-levered kembali untuk menghasilkan levered beta dengan
formula sebagai berikut:
ßL = ßU x (1+ (1-t) x DER)
Dimana:
ßL : Beta Levered
ßU : Beta Unlevered
DER : Debt to Equity Ratio
t : Pajak
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
6-3
Page 38
JL febriman siregar dan kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.6 KESIMPULAN BIAYA MODAL
Biaya modal untuk hutang diasumsikan setara dengan tingkat bunga pinjaman dalam mata
uang Rupiah. Tingkat bunga pinjaman dalam mata uang Rupiah untuk kredit investasi
berdasarkan data Bank Indonesia bulan Desember 2023 untuk bank Persero adalah
sebesar 9,41%.
6.7 PERHITUNGAN WACC
Retail (Automotive)
Equation BETA Relevered = BU*(1+(1‐T)*DER
Beta Unlevered BU 54,06% Beta Damodaran
Tax T 22,00%
Debt of Equity Ratio wd / we 185,71%
SekiBulananPemerintah 8,49%
Beta Relevered 1,323820054
Equation Ccost Of Equity = Rf + ß (rPM)
Risk Free Rate
Beta Relevered
Equity Risk Premium Market
RBDS Indonesia
Premium Market Risk
RBDS Indonesia
Page 1
Rf
ß
(+)
(‐)
(rPM)
(Rs)
6,590%
1,32
7,38%
2,07%
5,31%
0,00%
Yield Pasar 31 Desember 2023
Premium Market Risk (rPM) Damodaran
Rating Based Default Spread Damodaran
Equation Discount Rate = (ke x we ) + (kd x wd )
Cost of Equity Ke 13,62% Rf + ß (rPM)
Weighted of Equity We 35,00% Proporsi Dana Sendiri
Cost of Debt Kd 6,62% Suku Bunga Kredit Investasi Bank Pemerintah
Weighted of Debt Wd 65,00% Proporsi Pinjaman
Discount Rate = 9,07%
6.8 ANALISIS KELAYAKAN PROYEK
Analisis ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek diuji dengan menggunakan
beberapa parameter dengan hasil sebagai berikut :
Net Present Value yang dihasilkan menunjukkan angka yang positif yaitu sebesar
Rp. 7.246.278.237,-.
Internal Rate of Return yang diperoleh sebesar 66,25% lebih besar dari discount
factor yang digunakan.
Profitability Index yang diperoleh adalah sebesar 1,85 yang berarti lebih besar dari
1.
Payback Period selama 3 tahun 5 bulan.
Break Even Point yang diperoleh adalah sebesar 43,40%.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
6-4
Page 39
JL febriman siregar dan
kantor jasa penilai publik
rekan
ET
ll
penilai aset, bisnis dan konsultan
6.9 KESIMPULAN
Berdasarkan Kajian Keuangan dengan asumsi-asumsi yang telah disampaikan bahwa
rencana penambahan kegiatan usaha penunjang tersebut di atas dapat memberikan
kontribusi yang positif dan layak.
Laporan Studi Kelayakan – PT Lippo Cikarang Tbk
6-5
Names mentioned 41 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
K ONTRIBUSI A TAS KPTERJASAMA LIPPO CIKARANG TBK
p.1
unresolved
org
Kementerian Keuangan RI
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar dan Rekan
p.2
unresolved
org
Kantor Jasa Penilai Publik Febriman Siregar
p.2
unresolved
org
Menteri Keuangan
p.2 ×2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar & Rekan
p.2
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar
p.2 ×3
unresolved
—
Kab. Bekasi, Jawa Barat 17550
p.2
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×22
unresolved
org
Pusat Statistik
p.3
unresolved
org
Bank Indonesia Triwulan IV-
p.4 ×3
unresolved
org
SIREGAR DAN REKAN Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5
unresolved
person
Ir. Yohn PS Napitupulu
p.5 ×3
unresolved
person
Didiek Agus Priatmiko, S.Komp.
p.7
unresolved
person
Yaumil Husna Khair
p.7
unresolved
org
KJPP Febriman Siregar dan Rekan
p.8 ×2
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir Abadi Jusuf
p.10 ×9
unresolved
org
Mawar & Rekan
p.10 ×10
unresolved
org
Kantor Akuntan Publik Amir
p.10
unresolved
person
Hendra Karyadi
p.12 ×2
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia
p.12
unresolved
person
Aulia Taufani
· Notaris
p.12 ×2
unresolved
org
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia
p.12
unresolved
org
PT Inti Anugerah Pratama.
p.12
unresolved
org
Menteri Kehakiman Republik Indonesia No. C
p.14
unresolved
org
Kota Nusantara
p.18 ×3
unresolved
org
Unilever Indonesisa Tbk.
p.24 ×2
unresolved
org
Bank KI
p.36
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
13380 ms
12 Sep 2026 23:03
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'CONFLICT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}