Back to announcement
20240328_XCID_Penyampaian Laporan Tahunan_31620450_lamp2.pdf
Other Text extracted XCIDSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 95
Page 1
DIRE CIPTADANA PROPERTI RITEL INDONESIA PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia No. Report : 00070/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2024 Tanggal : 13 Maret 2024
Page 2
Kepada: Direksi No. Kontrak : RHR00PC1F0124018.0
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia No. Laporan : 00070/2.0012-00/PI/09/0330/1/III/2024
Plaza Asia Office Park Unit 2 Tanggal : 13 Maret 2024
Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59
Jakarta Selatan 12190
Indonesia
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Dengan hormat,
Menyambung instruksi dari DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“Klien atau DIRE”) sesuai kontrak
No. RHR00PC1F0124018.0 tanggal 11 Januari 2024 dan amandemen kontrak No.
RHR00PC1F0124018.1 tanggal 15 Maret 2024, untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Pusat
Perbelanjaan Solo Grand Mall (“SGM”) di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia, dengan ini kami
menyatakan bahwa kami telah melakukan inspeksi dan analisis atas Objek Penilaian, dan
menyampaikan laporan ini untuk Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
1. Status Penilai
Pekerjaan penilaian ini dilaksanakan oleh penilai independen yang merupakan Penilai Publik
dan salah satu rekan pada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan (KJPP-RHR). Penilai Publik dan KJPP-
RHR telah memiliki perizinan dan terdaftar sebagai Penilai Publik di Kementerian Keuangan
Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan – OJK.
KJPP-RHR telah menjalin kerjasama aliansi strategis dengan CBRE, yang merupakan
perusahaan konsultan properti global terintegrasi yang terdaftar di Bursa Efek New York
(www.cbre.com).
Penilaian ini dilakukan secara objektif dan tidak memihak serta Penilai juga tidak mempunyai
potensi benturan kepentingan dengan Objek Penilaian, Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan.
Seluruh penilai, tenaga ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim
penugasan di bawah koordinasi Penilai Berizin atau penanggung jawab penilaian yang
mempunyai kompetensi untuk melakukan penilaian.
Page 3
2. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan uraian sebagai berikut:
Bidang Usaha : Sekuritas, Aset Manajemen & Investasi
Alamat : Plaza Asia Office Park Unit 2, Jalan Jenderal Sudirman Kav. 59,
Jakarta Selatan 12190, Indonesia
No. Telepon : (021) 2557 4883
No. Faksimile : (021) 2557 4842
Email : hidajatarief@ciptadana.com
Website : www.ciptadana-am.com
3. Pengguna Laporan
Pengguna Laporan adalah DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia.
4. Objek Penilaian dan Kepemilikan
Objek penilaian adalah aset berupa real properti yang terdiri dari tanah, bangunan dan
fasilitasnya. Objek penilaian adalah Pusat Perbelanjaan yang dikenal dengan Solo Grand Mall
(“SGM”) dan terdiri dari tanah, bangunan serta fasilitasnya dengan total Net Lettable Area (NLA)
kurang lebih 26.482 meter persegi (tidak termasuk area pameran kurang lebih 814 meter
persegi) dan luas kotor bangunan (GBA) kurang lebih 59.277 meter persegi yang berdiri di atas
tanah seluas kurang lebih 11.964 meter persegi yang terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi
No 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia.
Bentuk kepemilikan atas Objek Penilaian merupakan kepemilikan tunggal yang dilengkapi
dengan 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), terdaftar atas nama PT Surya Persada
Properti yang merupakan SPC (Special Purpose Company) milik DIRE.
5. Jenis Mata Uang yang Digunakan
Objek Penilaian dinilai dengan menggunakan mata uang Rupiah (“IDR” or “Rp”). Nilai kurs
mata uang dolar AS terhadap Rupiah pada tanggal penilaian adalah US $1= Rp15.416,- (kurs
tengah Bank Indonesia).
6. Maksud dan Tujuan Penilaian
Penilaian ini dimaksudkan untuk memberikan opini Nilai Pasar atas Objek Penilaian untuk
kepentingan laporan tahunan DIRE selaku Manager Investasi DIRE Ciptadana Properti Ritel
Indonesia.
7. Dasar Nilai
Dasar nilai sesuai tujuan penilaian adalah Nilai Pasar. Definisi Nilai Pasar sesuai dengan
Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021 adalah sebagai berikut:
VALUATION & ADVISORY SERVICES ii
Page 4
Nilai Pasar
“Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar dari hasil
penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.”
Penilaian ini tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terkait dengan penjualan dan
pengalihan kepada pihak lain.
Berdasarkan Peraturan OJK No. 28/POJK.04/2021, Objek Penilaian digolongkan menjadi Aset
Operasional, yang didefinisikan sebagai berikut:
Aset Operasional
”Aset Operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan yang digunakan
secara berkelanjutan”.
8. Tanggal Penilaian
Tanggal penilaian adalah 31 Desember 2023 dan tanggal inspeksi adalah 26 Februari 2024.
9. Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilaian ini dilakukan dengan kedalaman investigasi sebagai berikut:
a. Inspeksi terhadap Objek Penilaian dilakukan untuk memperoleh data dan informasi yang
cukup sebagaimana diatur dalam Lingkup Penugasan.
b. Pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah relatif banyak, inspeksi dapat dilakukan secara
sampling;
c. Pada Objek Penilaian dan/atau dokumen yang tidak dapat atau terbatas untuk diverifikasi,
maka sumber data dan informasi didasarkan hanya dari Pemberi Tugas dan/atau pihak lain
yang disetujui Pemberi Tugas;
d. Pengecekan keabsahan atas dokumen kepemilikan, legal dan perijinan lainnya ke instansi
terkait tidak dilakukan.
10. Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
Sifat dan sumber informasi yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat disetujui
untuk digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional. Sumber informasi tersebut antara lain:
a. Bank Indonesia;
b. Bursa Efek Indonesia;
c. Badan Pusat Statistik;
d. Data riset dari lembaga independen; dan
e. Informasi dari media elektronik dan media cetak yang dianggap mewakili.
VALUATION & ADVISORY SERVICES iii
Page 5
11. Asumsi dan Asumsi Khusus
Asumsi
a. Aset dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga;
b. Data dan informasi atas aset yang diberikan, baik berupa dokumen kepemilikan, legal dan
perijinan lainnya diasumsikan benar termasuk data yang diperoleh secara sampling;
c. Objek Penilaian diasumsikan bebas dari adanya pencemaran lingkungan;
d. Mesin dan peralatan dinilai sebagai satu kesatuan ditempat ( in-situ/in-place) dan bagian
dari bisnis yang berjalan;
e. Penilai menggunakan seluruh catatan publik yang dapat ditemukan, foto dan informasi
yang berasal dari sumber eksternal, baik dari website, professional, pemilik properti
maupun sumber terverifikasi lainnya yang diasumsikan besar dan mencerminkan kondisi
yang sebenarnya;
f. Tanggal inspeksi lapangan adalah setelah tanggal penilaian sehingga dalam penilaian ini
kami mengasumsikan bahwa tidak terdapat perubahan signifikan pada Objek Penilaian
antara tanggal inspeksi dan tanggal penilaian;
g. Kami telah menerima tenancy schedule dari SGM dengan NLA untuk masing-masing unit
dan kami berasumsi bahwa NLA yang diberikan oleh manajemen adalah benar dan
akurat;
h. Objek Penilaian merupakan satu kesatuan usaha yang dikelola oleh manajemen yang
profesional dan kompeten.
Asumsi Khusus
a. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan dari sewa ruangan,
pameran, dan parkir, dan tidak memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas,
dan lain-lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian antara pihak
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT Surya Persada Properti;
b. Kami memahami bahwa terdapat perjanjian sewa menyewa untuk area pameran antara
DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT Sarana Griya Prasarana Bangun No.
008/PAM-SGM/DIRE/XI/23 tanggal 23 November 2023. Berdasarkan informasi dari
Pemberi Tugas, saat ini perjanjian tersebut tidak berlaku. Dalam penilaian ini, kami tidak
mempertimbangkan perjanjian tersebut dan potensi pendapatan casual leasing
diasumsikan dikelola sendiri;
c. Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya pemasaran untuk penyewa yang
kosong saat ini, tidak memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
d. Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta, terdapat rencana pelebaran Jalan
Duren di sebelah selatan Objek Penilaian kurang lebih selebar 0,5 meter. Dalam penilaian
ini, kami tidak memperhitungkan rencana pelebaran jalan tersebut karena belum ada
kepastian waktu implementasi pelebaran jalan tersebut dan diasumsikan akan diganti rugi
oleh pemerintah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES iv
Page 6
12. Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Laporan penilaian terbuka untuk publik kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang
dapat mempengaruhi operasional perusahaan.
13. Konfirmasi bahwa Penilaian Dilakukan Berdasarkan SPI dan Peraturan Lainnya
Penilaian ini dilakukan sesuai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) & Standar Penilaian Indonesia
(SPI) Edisi VII – 2018, Edisi Revisi SPI 300 & 310, Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No.
28/POJK.04/2021 dan Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021.
14. Pendekatan Penilaian dan Alasan Penerapannya
Dengan memperhatikan lingkup pekerjaan dan merujuk kepada Peraturan OJK No.
28/POJK.04/2021 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di
Pasar Modal bab 10, kami telah mempertimbangkan Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan
Biaya dengan pertimbangan sebagai berikut:
Pendekatan Alasan Penggunaan
Pasar Tidak digunakan karena keterbatasan data pembanding yang sejenis dan
sebanding
Pendapatan Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti yang menghasilkan
pendapatan
Biaya Digunakan karena investor masih melihat suatu properti berdasarkan biaya
pengganti properti sejenis dengan utilitas sebanding yang harus dibayarkan
15. Metode Penilaian yang Diterapkan
Pendekatan Penilaian Metode
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF)
Biaya Biaya Pengganti (RC)
16. Kejadian Penting setelah Tanggal Penilaian
Dalam Penilaian ini, kami tidak mempertimbangkan dampak dari kejadian setelah tanggal
Penilaian.
17. Peraturan Perundang-undangan Terkait
Penilaian ini merujuk kepada:
a. Undang-Undang Pasar Modal No. 8 tahun 1995;
b. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 68/POJK.04/2014 tentang Penilai yang Melakukan
Kegiatan di Pasar Modal;
c. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 64/POJK.04/2017 mengenai Dana Investasi Real
Estate berbentuk Kontrak Investasi Kolektif;
d. Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 28/POJK.04/2021 tentang Penilaian dan Penyajian
Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal;
e. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan No. 33/SEOJK.04/2021 tentang Penilaian dan
Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal.
VALUATION & ADVISORY SERVICES v
Page 7
18. Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2023 adalah:
Rp599.351.000.000,-
(LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN MILIAR
TIGA RATUS LIMA PULUH SATU JUTA RUPIAH)
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan
memahami seluruh asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian laporan
yang mendasari opini nilai dimaksud.
Jakarta, 13 Maret 2024
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES vi
Page 8
DAFTAR ISI
BAB
HALAMAN
SURAT PENGANTAR i
DAFTAR ISI vii
PERNYATAAN PENILAI viii
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS x
GLOSARIUM xii
1.0 RINGKASAN EKSEKUTIF 1
2.0 PENDAHULUAN 4
3.0 LOKASI DAN LINGKUNGAN SEKITAR 5
4.0 URAIAN TAPAK 9
5.0 DOKUMEN KEPEMILIKAN 9
6.0 PERENCANAAN KOTA 10
7.0 URAIAN BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP 12
8.0 FASILITAS DAN UTILITAS 15
9.0 KINERJA OPERASIONAL 16
10.0 KOMENTAR PASAR 25
11.0 PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 38
12.0 PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN 39
13.0 PROSEDUR PENILAIAN 41
14.0 KESIMPULAN PENILAIAN 49
LAMPIRAN
KERTAS KERJA
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
FOTO
PETA LOKASI
PETA SERTIPIKAT
SITE PLAN
DENAH BANGUNAN
VALIDASI MAPPI
VALUATION & ADVISORY SERVICES vii
Page 9
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai, kami yang bertanda tangan di
bawah ini menyatakan bahwa:
1. Pernyataan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar dan akurat.
2. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak memiliki
benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan datang terhadap
properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan kepada pihak-
pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditetapkan/dilaksanakan oleh
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan objek penilaian dan/atau
jenis industri yang dinilai.
8. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap Objek Penilaian pada tanggal
penilaian.
9. Penugasan penilaian professional telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
10. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
• Identifikasi masalah (identifikasi batasan, kepemilikan hak, tujuan dan objek, definisi
Penilaian, dan tanggal Penilaian);
• Pengumpulan data dan wawancara;
• Analisis data;
• Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
• Penulisan laporan.
11. Tim Penilai telah melakukan inspeksi / investigasi terhadap Objek Penilaian yang dinilai.
12. Penilai telah melakukan analisis untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan
Penilaian Properti.
13. Perkiraan nilai yang dihasilkan dalam penugasan penilaian profesional telah disajikan sebagai
kesimpulan nilai.
14. Kesimpulan nilai telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi pembatas.
15. Seluruh data dan informasi yang diungkapkan dalam laporan dapat dipertanggung jawabkan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES viii
Page 10
16. Kami telah melakukan verifikasi sesuai lingkup pekerjaan kami dan kami telah melakukan
validasi data oleh asosiasi profesi (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) melalui Forum Penilai
Pasar Modal (FPPM) serta mengasumsikan bahwa data tersebut akurat dan benar.
17. Tidak ada Penilai lainnya selain yang bertandatangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana yang
dinyatakan dalam laporan Penilaian ini;
18. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan SPI Edisi VII-2018.
Nama Kualifikasi Tanda Tangan
Penanggungjawab :
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Izin Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023 Penilai Properti …………………….
Pemeriksa :
Agus Herianto, MAPPI (Cert.)
MAPPI No. 15-S-05897
Register Penilai No. RMK-2017.00945 Penilai Properti …………………….
Penilai:
Shafy Almira Tsanya Putri
MAPPI No. 20-P-10103
Register Penilai No. RMK-2021.04008 Penilai Properti …………………….
Ilham Yahya
MAPPI No.19-P-09494
Register Penilai No. RMK-2020.03167 Penilai Properti …………………….
Muhamad Firman Hardiansyah
MAPPI No.20-P-10314
Register Penilai No. RMK-2021.04037 Penilai Properti …………………….
VALUATION & ADVISORY SERVICES ix
Page 11
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut:
1. Terkait dengan kondisi geopolitik yang diikuti dengan ketidakpastian situasi ekonomi global
(juga di Indonesia), kami menyarankan untuk menggunakan penilaian ini dengan tingkat
kehati-hatian yang lebih tinggi serta memahami adanya tingkat ketidakpastian yang lebih tinggi
dibandingkan dengan kondisi yang secara normal berlaku. Disebabkan belum diketahuinya
besaran dampak dari kondisi geopolitik yang terjadi di pasar dan ketiadaan atau kurangnya
data pasar untuk menginformasikan atau mendukung estimasi kuantitatif, kami menyarankan
untuk dilakukannya review/kaji ulang secara berkala terhadap hasil penilaian ini sebagai
tindakan berjaga-jaga.
2. Kondisi perbedaan yang mungkin terjadi di antara tanggal penilaian dan periode waktu
pelaksanaan hasil penilaian, dapat mengurangi relevansi opini nilai dengan kebutuhan
Pengguna Laporan, yang disebabkan oleh perbedaan akses data dan informasi, serta asumsi
dan analisis penilaian. Dalam hal Pengguna Laporan menemukan kondisi seperti itu, disarankan
untuk menugaskan Penilai untuk meninjau penugasan yang telah dilakukan di mana jika
memungkinkan dan diperlukan, Penilai mungkin dapat mengulangi prosedur penilaian
sebelumnya secara lengkap. Proses dan prosedur harus diuraikan dalam penugasan terpisah
dan berbeda dari penugasan sebelumnya.
3. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, Sebagian
ataupun sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan,
referensi ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan.
4. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Rengganis, Hamid & Rekan seperti
yang disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa
menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada,
pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang.
Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada
dipihak klien
5. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian.
Nilai yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian
lain yang dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk
suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada
kewajaran, dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau
keterlambatan dalam masa pembangunan.
7. Nilai Pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
VALUATION & ADVISORY SERVICES x
Page 12
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi
serta biaya lain yang belum diselesaikan.
8. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
9. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang
dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa
properti yang dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan
dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak
bertentangan dengan peraturan-peraturan yang berlaku. Jika jaminan diperlukan, kami
menyarankan agar verifikasi diperoleh dari pengacara Anda.
10. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran
apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan
ataupun pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Rengganis, Hamid & Rekan tidak melakukan
pengukuran ulang terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertipikat &
gambar bangunan yang diterima dari klien.
11. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa property dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan
Ijin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian- bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP
Rengganis, Hamid & Rekan mengubah penilaian.
12. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas property dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.
13. Kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan
dalam salinan surat sertipikat tanah yang disediakan oleh Perusahaan.
14. Kami tidak mengetahui adanya laporan audit lingkungan, penyelidikan lingkungan ataupun
penyelidikan kandungan tanah yang mungkin telah dilaksanakan terhadap properti yang dinilai
berkaitan dengan kontaminasi lingkungan atau kemungkinan terjadinya kontaminasi
lingkungan.
15. Kami tidak meneliti secara detail aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan menyarankan
agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk keperluan penilaian
ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan surat tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
VALUATION & ADVISORY SERVICES xi
Page 13
GLOSARIUM
Istilah Uraian
HGB Hak Guna Bangunan
Gross Building Area Jumlah luas kotor keseluruhan bangunan, termasuk parkir.
(GBA)
Gross Floor Area (GFA) Jumlah seluruh permukaan lantai bangunan yang dihitung dari dinding
terluar bangunan tetapi tidak termasuk void dan parkir.
Net Lettable Area (NLA)/ Luas lantai tertentu dalam suatu gedung komersial yang ditetapkan olek
Luas Lantai Sewa pemilik bangunan untuk disewakan.
Anchor Tenant Penyewa utama atau penyewa besar yang dianggap sebagai sumber
perputaran pengunjung atau daya tarik sebuah pusat perbelanjaan, dan atau
penyewa dengan luasan lebih dari 700 meter persegi.
Specialty Toko/kios kecil dan sedang yang mengkhususkan diri dalam berbagai
kelompok jenis produk tertentu dan pelengkapnya.
Casual Leasing, Atrium Penggunaan areal umum di pusat perbelanjaan untuk perdagangan atau
Leasing kegiatan promosi dalam jangka waktu yang relatif pendek (kurang dari 1
bulan).
Rental Rate/Tarif Sewa Tarif sewa pokok yang ditetapkan dalam kontrak perjanjian sewa-menyewa
antara penyewa dan pemilik gedung komersial yang disepakati bersama.
Service Charge/Biaya Biaya atas penyediaan layanan untuk kepentingan area publik suatu gedung
Servis komersial yang dipungut oleh pemilik/pengelola. Service charge dibatasi
pada pengeluaran dan biaya administrasi yang terkait langsung dengan
pengelolaan operasional properti, termasuk biaya pemeliharaan dan
perbaikan properti.
Occupancy Rate/Tingkat Persentase luas lantai yang sudah tersewa dibandingkan dengan Luas Lantai
Hunian Sewa (Lettable Floor Area atau Rentable Floor Area) yang tersedia dalam
suatu Pusat Perbelanjaan.
Lease Period/Periode Sewa Masa berlaku suatu ikatan sewa-menyewa dalam kontrak perjanjian sewa-
menyewa antara penyewa dan pemilik gedung komersial.
Revenue Sharing/Bagi Pembagian pendapatan dari total jumlah pendapatan yang dihasilkan dari
Hasil penjualan barang antara penyewa dan pemilik.
WALE Metode untuk mengukur periode rata-rata dimana semua sewa dalam suatu
properti akan berakhir. WALE adalah pengukuran yang sangat penting bagi
pemilik properti komersial untuk memperkirakan risiko kekosongan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES xii
Page 14
1.0 Ringkasan Eksekutif
Pemberi Tugas dan : DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
Pengguna Laporan
Jenis Aset : Aset Operasional
Tujuan Penilaian : Laporan tahunan DIRE
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Objek Penilaian
Tanggal Penilaian : 31 Desember 2023
Tanggal Inspeksi : 26 Februari 2024
Kurs Tengah : US $1= Rp15.416,- (Kurs Tengah Bank Indonesia)
Objek Penilaian : Pusat Perbelanjaan Solo Grand Mall yang terdiri dari tanah, bangunan,
serta fasilitasnya, dengan uraian sebagai berikut:
Lokasi : Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan
Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta,
Provinsi Jawa Tengah, Indonesia
Koordinat : -7.566497, 110.807556
Luas Tanah : 11.964 m2
GBA : +59.277 m2
NLA : ±26.482 m2 (tidak termasuk area pameran kurang
lebih 814 meter persegi)
Tingkat Hunian : 78,65%*
Anchor Tenant : Matahari Department Store, Cinema XXI
*per 31 Desember 2023
Dokumen : 4 (empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terdaftar atas nama
Kepemilikan PT Surya Persada Properti dengan rincian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan Luas
Nomor dan Tanggal
No Sertipikat dan Tanggal Tanah
Gambar Situasi
Tanah Berakhir (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No.114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No.121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No.135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
PT Surya Persada Properti merupakan SPC (Special Purpose Company)
milik DIRE.
Perencanaan Kota : Peruntukan : Perdagangan dan Jasa
KDB : 60%
KLB : 18 (maksimum)
KDH : 20%
Maksimum ketinggian : 30 lantai (124 meter)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 1
Page 15
Penggunaan Tertinggi : Pusat Perbelanjaan
& Terbaik
Asumsi Khusus : • Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan pendapatan
dari sewa ruangan, pameran, dan parkir, dan tidak
memperhitungkan pendapatan dari biaya servis, utilitas, dan lain-
lain karena bukan merupakan hak DIRE berdasarkan perjanjian
antara pihak DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan PT
Surya Persada Properti;
• Kami memahami bahwa terdapat perjanjian sewa menyewa untuk
area pameran antara DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
dengan PT Sarana Griya Prasarana Bangun No. 008/PAM-
SGM/DIRE/XI/23 tanggal 23 November 2023. Berdasarkan
informasi dari Pemberi Tugas, saat ini perjanjian tersebut tidak
berlaku. Dalam penilaian ini, kami tidak mempertimbangkan
perjanjian tersebut dan potensi pendapatan casual leasing
diasumsikan dikelola sendiri;
• Dalam penilaian ini, kami hanya memperhitungkan biaya
pemasaran untuk penyewa yang kosong saat ini, tidak
memperhitungkan penyewa eksisting yang akan keluar dan
digantikan dengan penyewa baru;
• Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta, terdapat
rencana pelebaran Jalan Duren di sebelah selatan Objek Penilaian
kurang lebih selebar 0,5 meter. Dalam penilaian ini, kami tidak
memperhitungkan rencana pelebaran jalan tersebut karena belum
ada kepastian waktu implementasi pelebaran jalan tersebut dan
diasumsikan akan diganti rugi oleh pemerintah.
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan dan Biaya
Analisa SWOT : Strength
• Objek Penilaian berada di Jalan Brigjend Slamet Riyadi, yang
merupakan jalan utama yang terletak di pusat Kota Surakarta;
• Objek Penilaian relatif dekat dengan Bandar Udara Internasional
Adi Sumarmo;
• Objek Penilaian sebagai pusat perbelanjaan pertama di Solo
sudah dikenal luas oleh masyarakat;
• Posisi Objek Penilaian berada di sudut dan dikelilingi oleh 3 (tiga)
jalan sehingga memiliki visibilitas yang baik.
Weakness
• Kurang menariknya komposisi penataan lokasi penyewa yang
disebabkan banyaknya penyewa jangka panjang sehingga sulit
untuk dilakukan penataan ulang tenancy mix;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 2
Page 16
• Bangunan relatif tua bila dibandingkan dengan pusat
perbelanjaan pesaing;
• Objek Penilaian memiliki tingkat hunian yang rendah setelah salah
satu anchor tenant tidak melanjutkan kontrak sewanya.
Opportunity
• Masih besarnya segmen pasar menengah yang merupakan target
pasar dari Objek Penilaian;
• Dengan beroperasinya Jalan Tol Solo – Ngawi, jumlah pengunjung
dari luar Kota Surakarta meningkat;
• Solo dikenal dengan Kota Batik dan destinasi kuliner sehingga
jumlah pengunjung dari luar Kota Surakarta meningkat dan dari
tahun ke tahun semakin bertambah.
Threat
• Pengurangan konsumsi rumah tangga akibat kondisi geopolitik
dan ketidakpastian ekonomi global di masa yang akan datang.
Nilai Pasar : Rp599.351.000.000,-
(LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN MILIAR TIGA RATUS LIMA
PULUH SATU JUTA RUPIAH)
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak seharusnya
dibaca secara terpisah.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 3
Page 17
2.0 Pendahuluan
Ruang Lingkup
Lingkup pekerjaan mengacu kepada prosedur penilaian yang berlaku secara umum. Secara
garis besar lingkup pekerjaan dapat dijelaskan sebagai berikut.
Batasan
Tujuan
Identifikasi Masalah Objek Penilaian
Dasar Nilai
Tanggal Penilaian
Pengumpulan data dan wawancara
manajemen
Analisis data dan penilaian
Menggunakan
asumsi dan
Estimasi Nilai pendekatan
penilaian yang
sesuai
Penulisan Laporan
Dasar Informasi
Laporan penilaian ini dibuat berdasarkan data dan informasi berikut:
• 4 (empat) salinan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama PT Surya
Persada Properti;
• 2 (dua) salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
• Salinan Sertipikat Laik Fungsi (SLF);
• Salinan perjanjian manajemen properti;
• SPPT PBB tahun 2022 dan 2023;
• Salinan polis asuransi;
• Kapasitas parkir mobil dan motor;
• Historikal pengunjung dan parkir tahun 2023;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 4
Page 18
• Laporan pendapatan Objek Penilaian per 31 Desember 2023;
• Tenancy Schedule Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2023;
• Floor plan Objek Penilaian per tanggal 31 Desember 2023;
• Daftar mesin dan peralatan per 31 Desember 2023;
• Berbagai data pasar dan industri yang telah dikumpulkan dan diolah oleh KJPP RHR;
• Data makro ekonomi yang telah diambil dari berbagai laporan yang diterbitkan oleh
Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik Indonesia;
• Wawancara dengan pengelola yang diwakilkan oleh Bapak Bambang Sunarno
sebagai Direktur dari PT Bengawan Inti Kharisma.
3.0 Lokasi dan Lingkungan Sekitar
Objek Penilaian terletak di Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping,
Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah, Indonesia. Objek Penilaian
terletak di sebelah selatan Jalan Brigjend Slamet Riyadi atau berada dalam radius:
• kurang lebih 200 meter di sebelah timur persimpangan antara Jalan Brigjen Slamet
Riyadi dan Jalan Doktor Moewardi;
• kurang lebih 650 meter di sebelah barat Taman Sriwedari;
• kurang lebih 1,2 kilometer di sebelah selatan dari Stadion Manahan;
• kurang lebih 1,3 kilometer di sebelah tenggara dari Stasiun Kereta Api Purwosari;
• kurang lebih 2,5 kilometer di sebelah barat dari Keraton Kasunanan Surakarta dan
Alun-alun Surakarta;
• kurang lebih 8,7 kilometer di sebelah tenggara dari Bandar Udara Internasional Adi
Sumarmo.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 5
Page 19
Peta Lokasi
U
1. Objek Penilaian
2. Persimpangan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
dan Jalan Doktor Moewardi
3. Taman Sriwedari
4. Stadion Manahan
5. Stasiun Kereta Api Purwosari
6. Stasiun Kereta Api Solo Balapan
7. Keraton Kasunanan Surakarta dan Alun-
alun Surakarta
8. Bandar Udara Internasional Adi Soemarmo
Jalan di muka Objek Penilaian adalah Jalan Brigjend Slamet Riyadi yang digunakan sebagai
jalan 1 (satu) arah dengan 3 (tiga) lajur yang terdiri dari 1 (satu) lajur jalur cepat, 1 (satu)
lajur jalur lambat, dan 1 (satu) lajur khusus rel kereta api wisata. Lebar jalan kurang lebih
20 (dua puluh) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi baik.
Jalan di muka Objek Penilaian dilewati oleh angkutan umum seperti bus Batik Solo Trans.
Objek Penilaian dapat diakses melalui Jalan Sutowijoyo. Jalan Sutowijoyo digunakan
sebagai jalan 2 (dua) arah dan masing-masing arah terdiri dari 1 (satu) lajur. Lebar jalan
kurang lebih 5 (lima) meter, tanpa median dan terdiri dari perkerasan aspal dalam kondisi
baik. Jalan Sutowijoyo tidak dilewati angkutan umum.
Analisis Aksesibilitas
Objek Penilaian dapat dicapai melalui beberapa akses, antara lain sebagai berikut:
Warna
Dari Rute
Garis
Stasiun Kereta Api
Jalan Brigjend Slamet Riyadi – Objek Penilaian
Purwosari
Jalan Monginsidi – Jalan Gajah Mada – Jalan Honggowongso – Jalan
Stasiun Kereta Api
Kebangkitan Nasional – Jalan Sutowijoyo – Jalan Brigjend Slamet Riyadi –
Solo Balapan
Objek Penilaian
VALUATION & ADVISORY SERVICES 6
Page 20
Warna
Dari Rute
Garis
Bandar Udara
Jalan Mangu – Jalan Adi Sumarmo – Jalan A. Yani – Jalan Brigjen Slamet
Internasional Adi
Riyadi – Objek Penilaian
Sumarmo
Bandar Udara
Internasional Adi
Sumarmo
Stasiun Kereta Api
Solo Balapan
Stasiun Kereta Api Objek Penilaian
Purwosari
U
VALUATION & ADVISORY SERVICES 7
Page 21
Gambaran Lingkungan Sekitar
Di sekitar Objek Penilaian didominasi oleh pengembangan komersial berupa pusat
perbelanjaan, perkantoran dan hotel.
U
Objek Penilaian Fasilitas Publik & Sosial
Hotel 1. RST Slamet Riyadi (DKT)
1. Grand Hap Hotel 2. RS Gigi dan Mulut Pendidikan UMS
2. Megaland Hotel Solo 3. Satlantas Polresta Surakarta
3. Red Planet Solo 4. MAN 2 Surakarta
4. Novotel Solo 5. SMP Negeri 24 Surakarta
5. Ibis Styles Solo 6. SMP Negeri 25 Surakarta
Perkantoran 7. SD Negeri Mangkubumen Lor No. 15
1. Bank Muamalat Pengembangan Campuran
2. Bank BNI 1. Solo Paragon Hotel & Mall
3. PT Jasa Raharja
4. Bank Mandiri
5. Bank Syariah Indonesia
6. Bank BRI
VALUATION & ADVISORY SERVICES 8
Page 22
4.0 Uraian Tapak
Tapak Objek Penilaian berbentuk menyerupai huruf L
dengan luas tanah 11.964 meter persegi. Panjang tapak
yang berbatasan dengan Jalan Brigjen Slamet Riyadi
kurang lebih 80 meter, sedangkan yang berbatasan
dengan Jalan Sutowijoyo kurang lebih 142 meter, dan
yang berbatasan dengan Jalan Duren kurang lebih 105
meter persegi. Permukaan tapak secara umum datar dan
kedudukan tapak lebih tinggi dengan jalan di muka
Objek Penilaian. Saat ini, kondisi tapak adalah tanah
U matang dan berdiri bangunan pusat perbelanjaan di
atasnya.
Tapak dibatasi oleh:
- sebelah utara : Jalan Brigjend Slamet Riyadi
- sebelah timur : Kantor PT Jasa Raharja dan Pemukiman
- sebelah barat : Jalan Sutowijoyo
- sebelah selatan : Jalan Duren
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta, terdapat rencana pelebaran Jalan
Duren di sebelah selatan Objek Penilaian kurang lebih selebar 0,5 meter. Dalam penilaian
ini kami tidak memperhitungkan rencana pelebaran jalan tersebut karena belum adanya
kepastian waktu implementasi pelebaran jalan tersebut dan diasumsikan akan diganti rugi
oleh pemerintah.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud.
Tetapi berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan
salinan surat sertipikat tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan
dalam penilaian ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat
sertipikat tanah properti dimaksud.
5.0 Dokumen Legalitas
Berdasarkan Salinan surat tanah yang diberikan, Objek Penilaian dilengkapi dengan 4
(empat) Sertipikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama PT Surya Persada Properti
dengan uraian sebagai berikut:
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan dan Nomor dan Tanggal Luas Tanah
No
Sertipikat Tanah Tanggal Berakhir Gambar Situasi (m2)
21 Januari 1997 299/1997
1 HGB No. 113 1.500
20 Januari 2027 20 Januari 1997
21 Januari 1997 300/1997
2 HGB No.114 4.410
20 Januari 2027 20 Januari 1997
10 Mei 1997 2259/1997
3 HGB No.121 3.358
06 Februari 2037 09 Mei 1997
VALUATION & ADVISORY SERVICES 9
Page 23
Jenis dan No. Tanggal Diterbitkan dan Nomor dan Tanggal Luas Tanah
No
Sertipikat Tanah Tanggal Berakhir Gambar Situasi (m2)
27 Mei 2003 165/Penumping/2003
4 HGB No.135 2.696
26 Mei 2043 07 Februari 2003
Jumlah 11.964
Berdasarkan informasi dari Pemberi Tugas, PT Surya Persada Properti merupakan SPC
(Spesial Purpose Company) milik DIRE.
Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar
tersebut di atas. Namun demikian, berdasarkan peta rincikan yang diberikan oleh Pemberi
Tugas, kami mengerti bahwa Objek Penilaian terdiri dari bidang-bidang tanah yang
bersambungan.
Kami mengerti bahwa HGB No. 113 dan 114 akan berakhir di tahun 2027. Dalam penilaian
ini, kami mengasumsikan bahwa perpanjangan masa berlaku dapat diberikan dan kami
telah memperhitungkan biaya perpanjangan masa berlaku HGB tersebut.
Kami tidak meneliti secara detil aspek hukum dari surat tanah yang dimiliki dan
menyarankan agar menunjuk konsultan hukum independen untuk melakukannya. Untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa Aset dimaksud telah dilengkapi dengan
surat tanah yang sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau
halangan apapun juga.
6.0 Perencanaan Kota
Berdasarkan informasi dari Dinas Tata Kota Surakarta
Objek Penilaian dan berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surakarta
No. 4 Tahun 2021 Tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Surakarta 2021 – 2041, Objek Penilaian
memiliki parameter pengembangan sebagai berikut:
U
Sumber: Dinas Tata Kota Surakarta
Peruntukan : Perdagangan dan jasa
KDB : 60%
KLB : 18 (maksimum)
KDH : 20%
Ketinggian Maksimum : 30 lantai (124 meter)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 10
Page 24
Perizinan
Bangunan Objek Penilaian dilengkapi dengan perizinan sebagai berikut:
Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
Luas
Tangal
No. No. IMB Atas Nama Peruntukan Bangunan
Dikeluarkan
(m2)
Willy Widodo
IMB No. 3 Desember Membangun Pusat
1 Herlambang (pemilik 61.137
601/758/XII/03 2003 Perbelanjaan
lama properti)
Tan Sutjipto
IMB No. Menambah
7 Oktober Herlambang (komisaris
2 601/1107/L- Bangunan Ruang 22,50
2008 PT Bengawan Inti
05//IMB/X/2008 ATM
Kharisma)
Total 61.159,5
Perizinan Lain
No. No. Perizinan Tangal Dikeluarkan Atas Nama
Ijin Penggunaan PT Sarana Griya Prasarana Bangun,
1 Bangunan (IPB) No. 15 Oktober 2004 perusahaan milik Willy Widodo Herlambang
219/IPB/DTK/L/X/2004 (pemilik lama properti)
Izin Usaha Pusat
Perbelanjaan (IUPP) No.
2 15 Agustus 2015 PT Bengawan Inti Kharisma (pengelola properti)
510.4/00021/L-
05/IUPP/VIII/2015
Surat Keterangan
Bangunan Gedung Laik
3 8 Mei 2019 DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia
Fungsi No. 640/279/L-
05/SLF/V/2019
Kami mengerti bahwa terdapat perbedaan luas bangunan antara Izin Mendirikan Bangunan
(IMB) seluas 61.159,5 meter persegi dengan luas bangunan eksisting seluas 59.277 meter
persegi. Dalam penilaian ini, kami menggunakan luas bangunan eksisting seluas 59.277
meter persegi.
Dalam penilaian ini, kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian tidak bertentangan
dengan ketentuan dan peraturan yang berkenaan dengan tata kota dan tata bangunan dan
kami mengasumsikan bahwa Objek Penilaian dilengkapi dengan perijinan yang
berhubungan dengan pengembangan dan operasional sebagai pusat perbelanjaan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 11
Page 25
7.0 Uraian Bangunan dan Sarana Pelengkap
Objek Penilaian merupakan bangunan pusat perbelanjaan dengan total luas bangunan
kotor kurang lebih 59.277 meter persegi dan selesai dibangun pada tahun 2004. Bangunan
terdiri dari 5 lantai yang dilengkapi dengan basemen 1 lantai dan semi basemen 1 lantai.
Spesifikasi Bangunan
Spesifikasi bangunan adalah sebagai berikut:
Item Keterangan
Luas Bangunan Kotor ±59.277 m2
Jumlah Lantai 5 lantai dengan 1 lantai basemen dan 1 lantai semi basemen
Tahun Selesai Dibangun 2004
Tahun Renovasi n/a
Konstruksi Portal beton bertulang
Pondasi Tiang pancang beton dengan pile cap
Konstruksi Atap Slab beton bertulang, rangka baja
Penutup Atap Spandek zinkalum
Langit-langit Gipsum rangka hollow dicat untuk koridor dan acoustic tile rangka hollow dicat
untuk kios
Dinding Luar Fasade kaca clear tempered, dinding geser untuk area basemen
Dinding Dalam Bata hebel diplester dan di cat
Jendela n/a
Pintu Panel kaca rangka alumunium untuk lobi, panel besi rangka besi untuk area
tangga darurat dan area ME di basemen
Tangga Struktur beton bertulang
Lantai Homogenious tile ukuran 60x60 cm untuk koridor, keramik 30x30 cm untuk kios
dan semen plur untuk basemen dan area parkir
Kondisi Cukup
Akomodasi Bangunan
Akomodasi masing-masing lantai digambarkan sebagai berikut:
GFA Area
Lantai GBA (m2) NLA (m2) Akomodasi
(m2) Parkir (m2)
Basemen & Gudang, area servis, Anchor, area
9.258 3.353 12.611 5.200
Semi basemen parkir, ruang mesin, kantor engineering
Lantai Dasar 8.496 - 8.496 4.700 Area tenant dan area pameran
Lantai 1 8.096 - 8.096 4.775 Area tenant dan area servis
Lantai 2 7.730 - 7.730 4.859 Area tenant, area servis dan gudang
Area tenant, area servis, area pameran,
Lantai 3 5.724 2.139 7.863 3.666
gudang dan area parkir
Lantai
Mezzanine,
8.668 4.878 13.545 3.226 Area tenant, area servis dan area parkir
lantai 4, dan
lantai 4A
Area parkir terbuka, gudang pengelola,
Lantai 5 936 936 56
gudang
Total 48.908 10.370 59.277 26.482
VALUATION & ADVISORY SERVICES 12
Page 26
Sarana pelengkap
Deskripsi Kuantiti Spesifikasi Kondisi
Jalan ±321 m² Paving Cukup
Pagar ±825 m Bata hebel diplester Cukup
Foto
Objek Penilaian Drop off
Penyewa Anchor Penyewa Specialty
Island ATM
VALUATION & ADVISORY SERVICES 13
Page 27
Lantai Dasar Lantai 1
Lantai 2 Lantai 3
Lantai 4 Lantai Atap
VALUATION & ADVISORY SERVICES 14
Page 28
8.0 Fasilitas dan Utilitas
Pada saat inspeksi, Objek Penilaian dilengkapi dengan fasilitas sebagai berikut:
Total Tahun
No. Deskripsi Unit Penyedia / Merek Kapasitas Kondisi
Unit Instalasi
1 Instalasi Listrik 1 Set PT PLN (Persero) 4.330 kVA 2004 Sangat Baik
2 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 1.000 kVA 2004 Baik
3 Generator Set 2 Unit Mitsubishi 1.250 kVA 2004 Baik
4 Generator Set 1 Unit Mitsubishi 250 kVA 2004 Baik
5 Tanki Solar 1 Unit - 1.000 Liter 2004 Cukup
6 Tanki Solar 1 Unit - 2.000 Liter 2004 Cukup
7 Trafo 2 Unit Trafindo 2.500 kVA 2004 Cukup
8 Trafo 1 Unit Trafindo 2.000 kVA 2004 Cukup
9 Lift Penumpang 2 Unit Hyundai 1.350 kg 2004 Cukup
10 Lift Barang 3 Unit Hyundai 1.600 kg 2004 Cukup
11 Escalator 10 Unit Hyundai 9000 orang/jam 2004 Cukup
12 Travelator 2 Unit Hyundai 9000 orang/jam 2004 Cukup
13 AC Split 15 Unit Daikin 2.5 PK 2004 Cukup
12 Chiller Mall 2 Unit McQuay 591 TR 2004 Cukup
13 Chiller MDS 2 Unit McQuay 280 TR 2004 Cukup
14 CT Mall 2 Unit Kuken 738,75 TR 2004 Cukup
15 CT MDS 2 Unit Kuken 350 TR 2004 Cukup
16 AHU 1 Set - 1.443 TR 2004 Cukup
17 CWP Mall 2 Unit ITT B&G 45 kW 2004 Cukup
18 CHWP Mall 2 Unit ITT B&G 18,5 kW 2004 Cukup
19 CWP MDS 2 Unit ITT B&G 37 kW 2004 Cukup
20 CHWP MDS 2 Unit ITT B&G 15 kW 2004 Cukup
Make Up Water
21 2 Unit ITT B&G 2 & 5 HP 2004 Cukup
Pump
Submersible Sewage
22 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004 Cukup
Pump
23 Sewage Pump 3 Unit Ebara 0,5 kW 2004 Cukup
24 Sumpit Pump 3 Unit Ebara 0,82 kW 2004 Cukup
25 Transfer Pump 3 Unit Ebara 11 kW 2004 Cukup
26 Booster Pump 3 Unit Ebara 1,5 kW 2004 Cukup
27 Grease Trap Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Cukup
28 Deepwell Pump 2 Unit Ebara 3,7 kW 2004 Cukup
29 Roof Tank 2 Unit Marifig 45 m3 2004 Cukup
30 Diesel Pump 1 Unit Clarke 90 kW 2004 Cukup
31 Electric Pump 1 Unit Western Lc 90 kW 2004 Cukup
32 Jockey Pump 1 Unit Western Lc 7,5 kW 2004 Cukup
33 CCTV 1 Set - 48 Kamera 2004 Cukup
34 BAS 1 Set - - 2004 Cukup
35 Fire Alarm 1 Set - - 2004 Cukup
Kami mengerti bahwa kapasitas generator set lebih kecil dibandingkan dengan kapasitas
listrik dari PT PLN (Persero).
VALUATION & ADVISORY SERVICES 15
Page 29
9.0 Kinerja Operasional
Data historikal kinerja keuangan Objek Penilaian selama 5 tahun terakhir dengan rincian sebagai berikut:
(dalam Juta Rupiah)
Deskripsi 2019 % 2020 % ∆ 2021 % ∆ 2022 % ∆ 2023 % ∆
Tingkat Hunian 93,99% 86,13% 61,14% 73,34% 78,65%
Pendapatan
Pendapatan Sewa 25.693 82,31% 20.911 90,84% -18,61% 14.946 96,06% -28,53% 14.828 96,01% -0,78% 17.693 93,90% 19,32%
Pendapatan Sewa Atrium 3.600 11,53% 725 3,15% -79,86% 83 0,53% -88,60% 149 0,97% 80,49% 534 2,83% 257,84%
Pendapatan Parkir 1.920 6,15% 439 1,91% -77,13% 230 1,43% -47,59% 319 2,07% 38,73% 323 1,71% 1,08%
Revenue Sharing - 0,00% 945 4,11% 0,00% 300 1,93% -68,25% 148 0,96% -50,65% 293 1,55% 97,87%
Total Pendapatan 31.213 100,00% 23.020 100,00% -26,25% 15.559 100,00% -32,41% 15.445 100,0% -0,73% 18.842 100,00% 22,00%
Biaya Asuransi 711 2,28% 711 3,09% 0,00% 714 4,59% 0,49% 728 4,72% 1,96% 728 3,87% 0,00%
Biaya PBB 495 1,58% 495 2,15% 0,00% 445 2,86% -10,00% 495 3,2% 11,11% 495 2,63% 0,00%
Total Biaya 1.206 3,86% 1.206 5,24% 0,00% 1.160 7,45% -3,82% 1.223 7,92% 5,47% 1.223 6,49% 0,00%
Pendapatan Bersih 30.007 96,14% 21.815 94,76% -27,30% 14.399 92,55% -33,90% 14.222 92,08% -1,23% 17.619 93,51% 23,89%
• Tingkat hunian mengalami peningkatan dari 73,34% pada tahun 2022 menjadi 78,65% pada tahun 2023 dikarenakan adanya penyewa
baru (Teleperformance) yang masuk menempati lebih dari setengah lokasi dari anchor tenant yang kosong;
• Pendapatan sewa atrium mengalami peningkatan hingga 257,84% pada tahun 2023 dikarenakan kondisi yang sudah kembali membaik
sejalan dengan peningkatan pengunjung mal;
• Dibandingkan dengan tahun 2022, pendapatan parkir pada tahun 2023 naik sedikit sebesar 1,08%;
• Secara umum, total pendapatan di tahun 2023 naik sebesar 22,00% dibanding tahun 2022. Selain itu, pendapatan bersih juga mengalami
kenaikan sebesar 23,89% dibanding tahun 2022.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 16
Page 30
Kami hanya mendapatkan kinerja operasional untuk DIRE sehingga pendapatan yang
diterima hanya dari pendapatan sewa termasuk revenue sharing, sewa atrium (pameran)
dan parkir, sementara biaya yang dikeluarkan hanya asuransi dan pajak bumi dan
bangunan.
Pendapatan servis dan biaya operasional tidak diperhitungkan karena pengoperasian SGM
menjadi tanggung jawab Pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma, sehingga pendapatan
servis (termasuk penentuan besarnya tarif biaya servis) diasumsikan menjadi hak Pengelola,
bukan menjadi hak Pemberi Tugas.
Berdasarkan Perjanjian Perubahan Ketiga atas Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE
Ciptadana Properti Ritel Indonesia dan PT Bengawan Inti Kharisma tanggal 28 November
2021, bahwa DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia sebagai pemilik dari SGM dan PT
Bengawan Inti Kharisma sebagai manajer properti untuk pengoperasian SGM.
Rincian penyewa
Berikut ini merupakan tingkat hunian SGM per 31 Desember 2023:
Tipe Penyewa NLA (m²) Tersewakan (m²) Kosong (m²) Tingkat Hunian (%)
Anchor Tenant 14.649 14.046 603 95,88%
Specialty 10.043 6.025 4.018 59,99%
Island 1.207 508 699 42,07%
ATM 65 25 40 38,54%
Gudang 518 225 293 43,41%
Jumlah 26.482 20.829 5.653 78,65%
Daftar profil penyewa per 31 Desember 2023, rata-rata sewa kontraktual per lantai adalah
sebagai berikut:
Harga sewa Weighted
Tipe / (Rp/m²/bulan) Average Harga
NLA (m²) Kategori
Lantai Sewa
Min Max (Rp/m²/bulan)
Anchor Department Store, fashion, leisure &
14.046 39.000 67.000 58.000
Tenant entertaiment, Fashion, services
Basement 25 83.000 83.000 83.000 others, F&B
books, gifts, hobbies, electronics, IT,
Lantai Gadgets, F&B, Fashion, JWO, leisure &
1.655 67.000 189.000 85.000
Dasar entertaiment, Services, shoes, bags,
accessories, health, beauty & P Care
books, gifts, hobbies, F&B, fashion,
Lantai 1 891 13.000 699.000 168.000 health, beauty & P Care, JWO, shoes,
bags, accessories, sports related
books, gifts, hobbies, fashion, shoes,
Lantai 2 1.541 11.000 389.000 160.000
bags, accessories, F&B
JWO, Electronics, IT, Gadgets, F&B,
Lantai 3 1.591 55.000 355.000 146.000
books, gifts, hobbies
Lantai 4 289 14.000 360.000 40.000 F&B, Leisure & Entertainment 1
VALUATION & ADVISORY SERVICES 17
Page 31
Harga sewa Weighted
Tipe / (Rp/m²/bulan) Average Harga
NLA (m²) Kategori
Lantai Sewa
Min Max (Rp/m²/bulan)
Lantai 5 32 917.000 5.958.000 1.635.000 Services
books, gifts, hobbies, F&B, fashion,
Island 508 11.000 1.601.000 409.000 health, beauty & P Care, JWO, shoes,
bags, accessories, sports related
ATM 25 888.000 1.807.000 1.056.000 ATM
Gudang 225 23.000 33.000 8.000* Gudang
Total 20.829 90.000
*rata-rata tertimbang harga sewa rendah karena beberapa penyewa tidak membayar sewa
Berdasarkan rata-rata tertimbang dari harga sewa, Lantai 5 memiliki rata-rata harga sewa
tertinggi dibanding dengan kategori yang lain sebesar Rp1.635.000,-/m²/bulan
dikarenakan lantai tersebut didominasi oleh penyewa untuk penggunaan repeater sinyal
telpon selular yang memiliki harga sewa yang tinggi dan diikuti oleh ATM sebesar
1.056.000,-/m2/bulan. Gudang memiliki rata-rata harga sewa terendah sebesar Rp8.000,-
/m2/bulan. Hal ini dikarenakan beberapa penyewa gudang yang tidak membayar sewa.
Daftar penyewa berdasarkan kategori dan lokasi adalah sebagai berikut:
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor
Teleperformance
1 Basemen Tenant
F&B Teritory Coffee
Anchor
Matahari Department Store
Tenant
F&B J.CO, Asia Bakery, KFC, Ex. Popeye, Mako
West Time, AFC, Ex. Funny Rabbit, Citra Busana, Ex. Zie Collection, Kadrew
Fashion Bali Spa, Putri Mulya, Ex. Marcell, Baladewa, View Watch, Jihan Fashion
Muslim, Ex. Nurulliza
Aksel Jam, Optik Pranoto, Dafa Arloji, Optik Internasional, Atlas Optik,
JWO
Femee Wear
Books, Gifts,
Sampurna Foto, CD House, Ex. Semut, Meta
Hobbies
Health,
Lantai
2 Beauty & P Monca Nailart, Guardian
Dasar
Care
Shoes, Bags,
Ex. Semut, Queen
Accessories
Leisure &
Fantasy Kingdom
Entertaiment
Electronics,
Volta Oto
IT, Gadgets
Ex. Bag and Beyond, Grosir Fashion, Trixie, Gilang Toys, Riyana Batik,
Island
Safirah, Dika Bakery, JNE, Bintang Sunglass
ATM OCBC NISP, ATM Mega, ATM CIMB Niaga, ATM BNI, ATM Mandiri,
ATM
ATM BRI, ATM Bank Jateng
VALUATION & ADVISORY SERVICES 18
Page 32
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor
Matahari Department Store
Tenant
F&B Janji Jiwa
Fashion House of Tabitha, Cotton Candy, Loly Lixie, Asha Collection, Bra House,
Toys Star, Pine Oakio, Alga Kids, Yoyo Toys
Books, Gifts,
Fs Model, Heart Accessories, Grande, J-Box
Hobbies
Health,
Beauty & P Moci Nailart, Yasmine Beauty, Salon Johnny Andrean
3 Lantai 1
Care
JWO JM Top Optik, Mas Semar, Aqila Jam, Batik Bramantyo
Shoes, Bags,
Famous, Planet Ocean, Laviola
Accessories
Sports
Sport Station
Related
Storage Gudang Sport Station
Island SKA Softlense, Waka Train, Galery Silver
Anchor
Matahari Department Store, Number-61, Amazone
Tenant
Fashion My Style, Alexis
Shoes, Bags,
Gabino
Accessories
4 Lantai 2 Books, Gifts,
Timeless, Rio Photobox, Mr. DIY, Miniso, Pastel, Stroberi, Itoya Photo Self
Hobbies
Chick Fam, Beluga, Spex Symbol, Zona Car, Fams Solutions, Little Zoo,
Island
Herboris, Roujee Bag
Storage Gudang Miniso
F&B Café Tong Tji
Anchor
Timezone, Superland
Tenant
Mendoan Banyumas, Kedai Enak Food, Seblak Asgar, Tong Tji, S Chick,
Moen-Moen Steak, Ex. Nasi Bakar Mak Siti, Warung Mbok Marni, Kedai
Katsu, Seblak Asmr, Italian Delight, Mie Keprabon, Mie Horizon, Ayam Kres,
F&B Bakso Oshin Laris, Kopi Koceng, Ayam Malioboro, Cwie Mie / Ocm, Sop
Pecok, Jinju Eatery, Roti Boy, Cfc, Nasgor 69 & Ayam Pak Mo, Penyetan
Cuk, Ayam Panggang Im In Love, Kulit Lover, Ayam Penyet Pio, Dapur Solo,
Sego Tampah, Priyayi, Dinastea, Cik-Cik, Warung Mbak Kalis, Selat Viens,
Eksa Komputer, Kartika Aksesoris, Dual Komputer, Benua Cell, Samsung
Electronics,
Service, Dewi Sri Cell, Rinjani Sell, Alpacino Cell, Raya Cell, Diinami Store,
5 Lantai 3 IT, Gadgets
Galery,
Leisure &
Waka Playland
Entertainment
Inbox Cafee, Steak Rempah, Roti Boy, Nasgor 69 & Ayam Pak Mo, Sego
Tampah, CFC, Arum Manis, Cik-Cik, Dinastea, Pluffy Pancake, Caifu, Solo
Steak, Pempek Farina, S Chick, Moen-Moen Steak, Baso Aci Akang, Ayam
Panggang Im In Love, Roket Chicken, Kedai Katsu, Cwie Mie, Memey
Island
Dimsum, Kopi Koceng, RM Priyayi, Seblak ASMR, Italian Delight, Tong Tji,
Warung Mbak Kalis, Ayam Keprabon, Seblak Parahayangan, Warung
Mbok Marni, Mie Keprabon, Mie Horizon, Sop Pecok, Selat Viens, Ayam
Kres
VALUATION & ADVISORY SERVICES 19
Page 33
No Lantai Kategori Nama Brand
Anchor
Cinema XXI
Tenant
F&B Dapur Bakmi Bu Wahyu, Saudara Dekatz, Sanack Saodara
6 Lantai 4 Leisure &
GRSB
Entertainment
Island Penthol Solo, Kampoeng Solo, The Dandang
Gudang Gudang Mako, Rinse Carwash
Lantai
7 Gudang Gudang JCO
4A
8 Lantai 5 Services Smart IBS, Repeater Telkomsel, Repeater XL, 3, Repeater Indosat
Distribusi Profil Penyewa (% dari Total NLA)
(dalam meter persegi)
Luas NLA didominasi penyewa kategori anchor tenant dan specialty sebesar 67,44% dan
28,93%, terendah adalah kategori ATM sebanyak 0,12%. Penyewa anchor tenant sebesar
67,44%. Komposisi area ini relatif umum pada pusat perbelanjaan yang biasanya berkisar
antara 60-70% dari total luas NLA.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 20
Page 34
Berdasarkan Tipe Penyewa per Lantai (m2)
Lantai Basemen G 1 2 3 4 4A 5 Total
Anchor 3.970 2.279 2.343 2.204 1.448 1.802 0 0 14.046
Tenant 28,27% 16,23% 16,68% 15,69% 10,31% 12,83% 0,00% 0,00% 67,44%
25 1.644 902 1.541 1.591 289 0 32 6.025
Specialty
0,42% 27,28% 14,97% 25,58% 26,41% 4,80% 0,00% 0,54% 28,93%
0 75 16 86 317 14 0 0 508
Island
0,00% 14,72% 3,20% 16,91% 62,51% 2,66% 0,00% 0,00% 2,44%
0 25 0 0 0 0 0 0 25
ATM
0,00% 100,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,12%
0 0 0 61 15 112 37 0 225
Gudang
0,00% 0,00% 0,00% 27,04% 6,67% 49,95% 16,34% 0,00% 1,08%
Total Luas
3.995 4.023 3.261 3.892 3.372 2.217 37 32 20.829
Tersewakan
Total NLA 5.200 4.700 4.775 4.859 4.366 2.489 37 56 26.482
Tingkat
76,84% 85,58% 68,28% 80,10% 77,24% 89,07% 100,00% 58,00% 78,65%
Hunian
Berdasarkan posisi lantai dan luasan, tingkat hunian didominasi oleh penyewa yang berada
di lantai 4A sebesar 37 meter persegi (100,00%), lantai 4 sebesar 2.217 meter persegi
(89,07%) dan lantai dasar sebesar 4.023 meter persegi (85,58%).
Berdasarkan Masa Berakhir Sewa
(dalam meter persegi)
2024 2025 2026 2027 2028
Anchor Tenant 1.325 2.055 5.947 2.842 1.876
Basemen 25 - - - -
Lantai Dasar 10 1.315 227 104 -
Lantai 1 210 312 368 - -
Lantai 2 559 234 748 - -
Lantai 3 1.084 508 - - -
Lantai 4 25 5 - 259 -
Lantai 5 20 6 - - 6
Island 357 106 46 - -
ATM 7 18 - - -
Gudang 156 - 37 32 -
Total 3.778 4.559 7.373 3.237 1.882
Berdasarkan masa berakhir sewa, sebagian besar kontrak sewa akan berakhir pada tahun
2026 seluas 7.373 meter persegi, sedangkan untuk anchor tenant seluas 5.947 meter
persegi akan berakhir tahun 2026. Weighted Average Lease of Expiry (WALE) Objek
Penilaian adalah 2,75 tahun.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 21
Page 35
Profil Penyewa Berdasarkan Masa Sewa
Masa Sewa Berakhir (Bulan) Unit % m2 %
>=0 <=12 94 33,81% 1.802 8,65%
>12 <=24 25 8,99% 1.593 7,65%
>24 <=36 17 6,12% 1.414 6,79%
>36 <=60 21 7,55% 14.794 71,02%
>60 ANCHOR 121 43,53% 1.226 5,89%
Total 278 100,00% 20.829 100,00%
Berdasarkan periode atau masa sewa, anchor tenant dengan masa sewa lebih dari 36
sampai 60 bulan memiliki porsi yang cukup dominan terhadap komposisi total yaitu sebesar
71,02% dan diikuti oleh tenant dengan masa sewa 0 sampai 12 bulan sebesar 8,65%.
Profil Penyewa Berdasarkan Tipe Produk
NLA (sqm) %
ATM 25 0,12%
Department Store 4.622 22,19%
Electronics, IT, Gadgets 329 1,58%
F&B 2.351 11,29%
Fashion 1.615 7,75%
Books, Gifts, Hobbies 1.358 6,52%
Health, beauty & P Care 271 1,30%
JWO 251 1,20%
Leisure & Entertainment 5.262 25,27%
Shoes, Bags, Accessories 228 1,10%
Sports Related 283 1,36%
Services 4.009 19,25%
Gudang 225 1,08%
Sub Total 20.829 100,00%
Berdasarkan tipe produk yang terdapat di Solo Grand Mall, mayoritas penyewa adalah
Leisure & Entertainment sebesar 25,27%, Department Store sebesar 22,19%, dan Services
sebesar 19,25% dari total NLA.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 22
Page 36
Casual Leasing
Pada 31 Desember 2023, total luas untuk casual leasing sebesar 814 meter persegi, dengan
rincian sebagai berikut:
Lantai NLA (sqm) Rental Rate (Rp/sqm/day)
Basemen 15 16.500 – 20.000
Lantai Dasar 704 13.500 – 32.500
Lantai 1 27 5.000
Lantai 2 34 17.500 – 20.000
Lantai 3 34 16.000 – 20.000
Total 814
Analisis Pengunjung
Pengunjung mulai menurun secara
signifikan sejak tahun 2020 sebesar
49,3% menjadi 3.673.649 orang
karena adanya Pandemi COVID-19 di
bulan Maret 2020. Penurunan
pengunjung berlanjut di tahun 2021
sebesar 6,2% menjadi 3.447.277 orang
dikarenakan kebijakan PPKM yang
mengakibatkan operasional mal ditutup
sementara. Pada tahun 2022 kondisi pandemi telah membaik sehingga pengunjung mulai
kembali meningkat sebesar 43,6% dibandingkan tahun 2021 yang tercatat sebanyak
4.948.875 orang. Jumlah pengunjung pada tahun 2023 mengalami penurunan sebesar
6,53% dibandingkan dengan tahun sebelumnya menjadi 4.625.709 orang.
Analisis Kendaraan
Kapasitas parkir adalah 519 lot untuk
mobil dan 2.000 lot untuk motor.
Jumlah mobil pada tahun 2021 terus
mengalami penurunan menjadi
284.262 atau menurun sebesar
11,9%, namun terjadi peningkatan di
jumlah motor sebesar 3,7% atau
menjadi 756.142 motor. Jumlah
kendaraan mobil dan motor
mengalami peningkatan di tahun 2022 sebesar 45,0% dan 28,4% menjadi 412.170 untuk
mobil dan 970.636 motor dikarenakan meredanya pandemi COVID-19 yang disebabkan
melonggarnya PPKM. Pada tahun 2023, jumlah mobil dan motor tercatat di 357.604 dan
916.214 atau mengalami penurunan sebesar 13,2% dan 5,6%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 23
Page 37
Perjanjian Manajemen Properti
Perjanjian Perubahan Kelima atas Perjanjian Manajemen Properti antara DIRE Ciptadana
Properti Ritel Indonesia dan PT Bengawan Inti Kharisma tanggal 13 Oktober 2023 dengan
rincian sebagai berikut:
No Keterangan Deskripsi
1 Pemilik DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia (“DIRE”)
2 Pengelola PT Bengawan Inti Kharisma (“BIK”)
DIRE:
- Menyediakan dana yang dibutuhkan untuk Rencana Tahunan dan membayar
imbalan sebesar 2% per tahun dari total pendapatan setelah dikurangi biaya-
biaya yang dikeluarkan oleh DIRE untuk mendapatkan total pendapatan,
termasuk namun tidak terbatas pada biaya PBB, biaya asuransi, biaya retribusi
parkir kepada instansi terkait dan biaya kontraktor parkir.
- Membayar imbalan jasa pemasaran sebesar 1% dari nilai sewa yang dibayar
oleh penyewa untuk pemasaran yang dilakukan oleh tim pemasaran BIK untuk
tenant baru yang menandatangani perjanjian sewa. Untuk mengurangi keragu-
raguan hal ini tidak berlaku untuk perpanjangan sewa SGM, tidak berlaku untuk
tenant yang kemudian melakukan perubahan sewa SGM, perubahan ganti
nama pemilik/pengalihan atas perjanjian sewa. Perhitungan imbalan tidak
memperhitungkan nilai service charge dan tidak termasuk penyewaan areal
pameran;
- Memberikan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk pengurusan perizinan;
- Menyimpan dan mendokumentasikan semua dokumen-dokumen asli atas
nama DIRE yang berkaitan dengan SGM;
3 Hak & Kewajiban - Membayar dan melaporkan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penghasilan
yang terutang atas hasil sewa SGM.
BIK:
- Menyusun, membentuk dan menerapkan sistem operasional SGM, konsep,
kebijakan yang diperlukan sehubungan dengan pengoperasian, pengelolaan,
pemeliharaan, promosi dan pencarian calon penyewa;
- Memproses dan memperpanjang seluruh izin yang diperlukan dalam rangka
pelaksanaan pengoperasian atas SGM;
- Mempersiapkan dan menyerahkan laporan keuangan bulanan, triwulanan,
tahunan, dan laporan kegiatan operasional bulanan serta mempersiapkan
dokumen untuk pembayaran pajak bulanan yang dibayar DIRE;
- Melakukan penagihan kepada penyewa atas kewajiban pembahayaran sewa di
SGM dan disetorkan kepada DIRE;
- Melakukan perawatan dan perbaikan SGM;
- Membuat dan mengusulkan Rencana Tahunan;
- Melakukan promosi kepada pengunjung SGM untuk menginformasikan
kegiatan di SGM.
4 Jangka Waktu 27 November 2023 sampai dengan 27 November 2024
VALUATION & ADVISORY SERVICES 24
Page 38
10.0 Komentar Pasar
10.1 Gambaran Ekonomi Makro Indonesia
Produk Domestik Bruto (PDB)
Ekonomi Indonesia pada triwulan
keempat tahun 2023 (TW4 2023)
tumbuh sebesar 5,04% (y-o-y)
dengan total nilai PDB sebesar
Rp3.140 triliun. Total PDB pada
tahun 2023 mencapai Rp12.301
triliun dan PDB per Kapita sebesar
Rp75 juta. Pertumbuhan ini didukung
oleh peningkatan ekspor, investasi
dan dampak positif dari aktivitas-
aktivitas yang dilaksanakan terkait dengan Pemilu Presiden.
Pertumbuhan ekonomi ini juga Deskripsi TW3 23 TW4 23
didukung terutama oleh sektor PDB (Rp triliun) 3.125 3.140
Industri Pengolahan yang Pertumbuhan (q-o-q) 1,60% 0,45%
merupakan sektor dengan Pertumbuhan (y-o-y) 4,94% 5,04%
kontribusi terbesar kepada PDB dan tercatat tumbuh sebesar 4,07% (y-o-y). Indeks PMI
Manufaktur pada akhir TW4 2023 tercatat sebesar 52,2. Hal ini sekaligus mencatatkan
ekspansi industri berturut-turut selama 29 bulan terakhir yang memberikan indikasi bahwa
industri pengolahan terus tumbuh.
Sektor-sektor yang meberikan
kontribusi terbesar yaitu sektor
Industri Pengolahan, sektor
Perdagangan dan sektor Agrikultur
terus tumbuh positif secara tahunan.
Ketiga sektor tersebut
menyumbangkan sekitar 45,97%
kepada PDB.
Semua sektor secara tahunan
mencatatkan pertumbuhan positif. Sektor TW3 23 TW4 23
Sektor Transportasi dan Industri Industri
Nilai Tertinggi
Pengolahan Pengolahan
Pergudangan mencatatkan
Nilai (Rp triliun) 637,6 640,8
pertumbuhan tertinggi yaitu sebesar Pertumbuhan Transportasi & Transportasi &
10,33% (y-o-y) sementara sektor Tertinggi Pergudangan Pergudangan
Pertumbuhan (y-o-y) 14,74% 10,33%
Industri Pengolahan merupakan
sektor dengan konstribusi terbesar kepada total PDB dengan porsi mencapai 20,3%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 25
Page 39
Secara triwulanan, ekonomi tumbuh sebesar 0,45% (q-o-q), lebih rendah jika dibandingkan
dengan triwulan sebelumnya yang tumbuh sekitar 1,60% (q-o-q). Pertumbuhan yang lebih
lambat ini dikarenakan ada 2 sektor dari total 17 sektor yang secara triwulanan mengalami
pertumbuhan negatif dan ada 7 sektor lainnya mengalami perlambatan pertumbuhan
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya.
Berdasarkan pengeluaran, Konsumsi Rumah Tangga (RT) melanjutkan pertumbuhannya
pada TW4 2023 dan tercatat tumbuh sebesar 4,5% (y-o-y) secara tahunan, sedikit lebih
rendah jika dibandingkan dengan pertumbuhan pada TW3 2023. Konsumsi RT yang
berkontribusi sekitar 52,7% kepada PDB, secara triwulanan naik sekitar 1,58% (q-o-q) yang
berarti lebih tinggi secara signifikan jika dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang
turun sebesar 0,46% (q-o-q).
Secara geografis, provinsi-provinsi di pulau Maluku dan Papua mencatatkan pertumbuhan
ekonomi tertinggi jika dibandingkan dengan provinsi di pulau lainnya pada TW4 2023
dengan tingkat pertumbuhan sebesar 6,94% (y-o-y). Ekonomi Pulai Jawa, yang memberikan
kontribusi terbesar kepada PDB (57,05%), tumbuh sekitar 4,96% (y-o-y).
IHSG dan Saham Properti
Indeks Harga Saham Gabungan
(IHSG) pada TW4 2023 ditutup pada
level 7.272,80. IHSG pada TW4
2023 naik sekitar 6,16% (y-o-y) jika
dibandingkan dengan TW4 2022
dan meningkat secara triwulanan
sebesar 4,80% (q-o-q).
Indeks Saham Properti secara
triwulanan turun sebesar 0,97% (q-o-
q) namun naik secara tahunan
Deskripsi TW3 23 TW4 23
kurang lebih sekitar 0,41% (y-o-y)
IHSG 6.939,89 7.272,80
jika dibandingkan dengan TW4
Pertumbuhan (q-o-q) 4,17% 4,80%
2022.
Pertumbuhan (y-o-y) -1,43% 6,16%
Indeks Saham Properti 721,20 714,18
Transaksi dari investor asing selama
Pertumbuhan (q-o-q) -0,80% -0,97%
TW4 2023 mencatatkan net jual
Pertumbuhan (y-o-y) 5,00% 0,41%
sekitar Rp0,95 triliun, lebih baik jika
dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang mencatatkan net jual sebesar Rp21,5
triliun.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 26
Page 40
Nilai Tukar
Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar
AS pada TW4 2023 terapresiasi
secara triwulanan kurang lebih
sebesar 0,31% (q-o-q) dan secara
tahunan sebesar 0,98% (y-o-y). Nilai
tukar Rupiah terdepresiasi pada
bulan Oktober 2023 sebelum mulai
terapresiasi pada bulan Nopember
dan Desember dan tutup pada level
Rp15.439 per Dolar AS pada akhir
TW4 2023. Meningkatnya investasi asing yang masuk ke Indonesia dan prospek ekonomi
yang positif telah memperkuat nilai tukar Rupiah yang dalam triwulan ini dimulai pada bulan
November 2023.
Tingkat Inflasi dan Suku Bunga BI
Tingkat inflasi pada akhir TW4 2023
tercatat sekitar 2,61% (y-o-y), lebih
tinggi jika dibandingkan dengan
triwulan sebelumnya dengan tingkat
inflasi sebesar 2,28% (y-o-y). Tingkat
inflasi terus berada dibawah 5% (y-o-
y) sejak Maret 2023.
Pada TW4 2023, Bank Indonesia (BI)
menaikkan BI 7 Day (Reverse) Repo
Rate dari 5,75% mejadi 6,00% pada Oktober. Kebijakan tersebut diyakini efektif untuk
memperkuat dan menstabilkan Rupiah ditengah ketidakpastian global dan untuk mengelola
inflasi yang dipengaruhi dari luar negeri.
PMDN dan PMA
Pada TW4 2023, total investasi di
Indonesia mencatatkan kenaikan
sebesar 16,2% (y-o-y). Total investasi
mencapai sekitar Rp365,8 triliun
dimana sekitar 50,4% berasal dari
Penanaman Modal Asing (PMA).
Investasi di Indonesia terus tumbuh
sejalan dengan meningkatnya
kepercayaan baik dari investor
domestik maupun investor asing
VALUATION & ADVISORY SERVICES 27
Page 41
terhadap stabilitas dan pertumbuhan ekonomi Indonesia dan juga meningkatnya pasar
domestik.
Secara sektoral, Industri Logam
mencatatkan investasi tertinggi pada
TW4 2023 dengan investasi
mencapai Rp54,4 triliun dan
berkontribusi sekitar 14,9% dari total
investasi di Indonesia dan disusul
oleh sektor Pertambangan dengan
konstribusi sekitar 11,8%.
Berdasarkan lokasi, Provinsi Jawa
Barat mendapatkan investasi
tertinggi pada TW4 2023 yaitu sebesar Rp57,4 triliun atau sekitar 15,7% dari total investasi
di Indonesia yang didominasi oleh sektor Trasnportasi dan Pergudangan serta sektor Real
Estat.
Outlook
Ekonomi Indonesia diyakini akan terus tumbuh pada tahun 2024 dimana nilai ekspor
diprediksi akan meningkat walaupn dengan tingkat pertumbuhan yang moderat dimana isu
geopolitik masih menjadi suatu isu yang sangat dipertimbangkan. Permintaan domestik juga
diyakini akan membaik sejalan dengan ekonomi yang secara konsisten tumbuh setelah
pandemi dan juga pertumbuhan investasi.
Isu geopolitik antara Rusia dan Ukraina dan perang di Jalur Gaza akan memberikan tekanan
kepada ekonomi global dan akan menjadi pertimbangan pada penetapan strategi dan
kebijakan untuk menjaga stabilitas dan pertumbuhan ekonomi. Pemerintah Indonesia
memprediksi pertumbuhan ekonomi tahun 2024 akan berada pada kisaran 4,7% - 5,5%.
Beberapa institusi dunia memberikan predikisi pertumbuhan ekonomi Indonesia akan
berada di kisaran 4,7% - 5,2% pada tahun 2024.
Tingkat inflasi pada TW1 2024 diprediksi akan meningkat. Harga beras dan gabah
diprediksi akan meningkat yang disebabkan oleh terlambatnya musim panen raya tahun
2024 yang akan jatuh pada bulan April – Mei 2024, lebih lama jika dibandingkan musim
panen raya pada tahun 2023 yang terjadi pada bulan Maret – April. Dampak negatif El
Nino tahun 2023 adalah penyebab utama keterlambatan tersebut. Sementara itu, produk
beras Indonesia tahun 2023 turun sebesar 640.000 ton jika dibandingkan dengan tahun
2022, sehingga pemerintah perlu meningkatkan pasokan beras di bulan Januari – Februari
2024. Hal-hal tersebut akan mendorong tingkat inflasi untuk naik. Inflasi nasional pada
tahun 2024 ditargetkan akan berada pada kisaran 1,5% - 3,5%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 28
Page 42
Prediksi Pertumbuhan Ekonomi Indonesia 2024
Institution 2024 (%, y-o-y)
Pemerintah Indonesia 4,7% - 5,5%
OECD 5,2%
Asian Development Bank 5,0%
Bank Dunia 4,9%
International Monetary Fund 5,0%
10.2 Sosial Ekonomi Kota Surakarta
Geografi
Secara geografis, Kota Surakarta
terletak antara 110o 45' 15" dan
110o 45' 35" Bujur Timur dan antara
7o 36' dan 7o 56' Lintang Selatan.
Luas wilayah Kota Surakarta
mencapai 44,04 km yang terbagi
2
dalam 5 kecamatan, 54 kelurahan,
626 RW (Rukun Warga), dan 2.786
RT (Rukun Tetangga). Adapun
kelima kecamatan tersebut antara
lain: Kecamatan Laweyan,
Serengan, Pasar Kliwon, Jebres, dan
Banjarsari. Sebagian besar lahan
digunakan sebagai tempat permukiman sebesar 64%, sedangkan luas lahan untuk kegiatan
ekonomi berkisar sekitar 15% dari total luas wilayah.
Wilayah Kota Surakarta atau lebih dikenal dengan “Kota Solo” merupakan dataran rendah
dengan ketinggian ± 92 m dari permukaan laut. Kota Surakarta berada sekitar 65 km timur
laut Yogyakarta dan 100 km tenggara Semarang serta dikelilingi oleh Gunung Merbabu dan
Merapi (tinggi 3.115 m) di bagian barat, dan Gunung Lawu (tinggi 2.806 m) di bagian timur,
serta di selatan terbentang Pegunungan Sewu. Kota Surakarta dikelilingi oleh Sungai
Bengawan Solo yang merupakan sungai terpanjang di Jawa, serta dilewati oleh Kali Anyar,
Kali Pepe, dan Kali Jenes.
Batas-batas wilayah Kota Surakarta adalah:
• Utara : Kabupaten Boyolali (1.015,07 km2)
• Timur : Kabupaten Karanganyar (772,20 km2)
• Selatan & Barat : Kabupaten Sukoharjo (466,66 km2)
Di sekitar Kota Surakarta terdapat beberapa kawasan penyangga (Kartasura, Solo Baru,
Palur, Colomadu, Baki, Ngemplak) yang saling berintegrasi satu sama lain sehingga
membentuk satu kesatuan kawasan kota besar yang terpusat dan dikenal dengan istilah
“Solo Raya”. Kawasan Solo Baru merupakan kawasan pemekaran Kota Surakarta yang
menjadi alternatif kawasan pemukiman bagi para pekerja atau pelaku kegiatan ekonomi di
kawasan Kota Surakarta.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 29
Page 43
Demografi
Berdasarkan data BPS Kota
Surakarta, jumlah penduduk Kota
Surakarta pada tahun 2023
sebanyak 526.870 jiwa atau
bertambah sekitar 0,74%
dibandingkan dengan tahun 2022.
Tahun ini merupakan pertumbuhan
penduduk Kota Surakarta tertinggi
selama 10 tahun terakhir.
Dengan luas wilayah sekitar 44,04 km2 kepadatan penduduk per km2 pada tahun 2023
mencapai 11.963 jiwa per kilometer persegi. Jumlah tersebut mengalami kenaikan
dibanding tahun sebelumnya yaitu dari 11.869 jiwa per kilometer persegi.
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
Pada tahun 2023, PDRB Atas Dasar
Harga Berlaku (ADHB) di Kota
Surakarta tercatat sebesar Rp60,48
triliun atau mengalami kenaikan
sebesar 8,30% (y-o-y) dibandingkan
dengan tahun 2022, sedangkan
PDRB Atas Dasar Harga Konstan
2010 (ADHK 2010) tercatat sebesar
Rp40,62 triliun atau meningkat
sebesar 5,58% (y-o-y).
Sektor yang memberikan kontribusi
paling besar terhadap PDRB Kota
Surakarta ADHK 2010 adalah sektor
konstruksi sebesar 22,63%, diikuti
oleh sektor perdagangan besar dan
eceran, reparasi dan perawatan
mobil dan sepeda motor sebesar
22,28%, dan kontribusi yang paling
kecil berasal dari sektor
pertambangan dan penggalian
sebesar 0,0003%.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 30
Page 44
Inflasi
Tingkat inflasi tahunan Kota
Surakarta pada 2023 mengalami
penurunan yang cukup signifikan
dibandingkan dengan tahun
sebelumnya yaitu dari 7,03% (y-o-y)
pada tahun 2022 menjadi 2,67% (y-
o-y) pada tahun 2023.
Inflasi Indonesia pada tahun 2023
sebesar 2,61% (y-o-y) menurun
dibandingkan dengan tahun 2022 sebesar 5,51% (y-o-y).
10.3 Gambaran Pasar Ritel Sewa di Solo Raya
Pasokan
Pasokan ritel (strata dan sewa) di
Solo Raya (Kota Surakarta dan
Kabupaten Sukoharjo) pada TW4
2023 mencapai ±227.068 m2
(NLA). Angka tersebut mengalami
penurunan jika dibandingkan
dengan tahun 2019 dikarenakan
terdapat ritel yang sementara
berhenti beroperasi pada tahun
2020 yaitu Robinson.
Dari 7 pasokan ritel, menurut
klasifikasi kelas, pasokan ritel di
Surakarta terdiri dari 28% ritel
menengah bawah, 43% ritel
menengah menengah, dan 29% ritel
menengah atas.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 31
Page 45
Perkembangan ruang ritel di Kota
Surakarta relatif cepat dengan
penambahan rata-rata sebesar 17%
per tahun yaitu diawali dengan
adanya Solo Grand Mall (SGM) yang
dioperasikan pada tahun 2005 dan
merupakan pusat belanja dengan
konsep mal pertama di Kota
Surakarta.
1990 2002 2005 2011 2012 2013 2016 2017
Beteng Singosaren Pusat Grosir Solo Solo Pakuwon Robinson Transmart
Trade Plaza Solo Paragon Center Mall
Center Point
Solo Grand The Park
Mall
Solo Square
Perkembangan pasar modern ini terjadi pada dekade 1990-an, dimana tercatat adanya
Singosaren Plaza yang terletak di Jalan Dr. Rajiman seluas 4.600 m 2 (berubah menjadi IT
mal pada tahun 2002) dan Beteng Trade Center/BTC (Pusat Tekstil) di Jalan Mayor Sunaryo,
Gladag dengan NLA sekitar 23.000 m2 yang keduanya sama-sama berkonsep strata. Pada
tahun 2005 pasar modern bertambah dengan Pusat Grosir Solo/PGS yang terletak
berdampingan dengan BTC dengan NLA sebesar 14.400 m2.
Pembangunan SGM kemudian diikuti oleh Mal Solo Square dengan NLA ±10.000 m2 yang
terletak di Jalan Slamet Riyadi yang pada awalnya memposisikan diri sebagai mal menengah
menengah tetapi saat ini relatif menjangkau segmen pasar yang lebih luas termasuk
menengah bawah. Penambahan pasokan lainnya berasal dari mal sewa Solo Paragon yang
terletak di Jalan Yosodipuro dengan target pasar menengah atas seluas ±34.000 m2 (Net
Lettable Area/ NLA) pada akhir tahun 2011. Terdapat pusat perbelanjaan lainnya yaitu Solo
Center Point (IT) di Jalan Slamet Riyadi yang menambah pasokan kumulatif sekitar ±1.980
m2 di pertengahan tahun 2012. Kemudian pada tahun 2013, terdapat 2 mal baru yang
mulai beroperasi yaitu Hartono Mall (saat ini Pakuwon Mall) dan The Park di mana keduanya
terletak di Jalan Ir. Soekarno, Kabupaten Sukoharjo. Kedua mal tersebut memiliki NLA
masing-masing seluas ±31.000 m2 dan ±55.000 m2.
Kemudian pada tahun 2016 muncul pusat perbelanjaan Robinson dengan luas NLA
±10.926 m2 yang merupakan bagian pengembangan dari Hotel Swiss-Belinn.
Pembangunan ini cukup berlangsung lama yang disebabkan adanya sengketa hukum akibat
peralihan fungsi bangunan pabrik es Saripetojo yang dianggap bangunan heritage menjadi
bangunan komersial. Kemudian pada tahun 2017 disusul oleh pembukaan Transmart
VALUATION & ADVISORY SERVICES 32
Page 46
dengan luas NLA ±7.585 m2. Selain mal-mal tersebut di atas, dapat dikatakan pusat
perbelanjaan lain lebih merupakan pasar modern berupa bangunan 3 – 4 lantai yang terdiri
atas kios-kios berukuran sekitar 6 – 9 m2 yang terkoneksi oleh koridor selebar lebih kurang
2 m, tidak memiliki ruang khusus untuk pameran (atrium), dan merupakan hasil konversi
dari pasar tradisional.
Tingkat Hunian
Tingkat hunian mal sewa pada TW4
2023 mencapai 70%-97% dengan
rata-rata tingkat hunian sebesar
85%. Tingkat hunian tertinggi
terdapat di Solo Square (97%),
sedangkan tingkat hunian terendah
di Solo Center Point (70%)
dikarenakan produk pasar yang
bersifat khusus (IT).
Profil Penyewa
Sebagian besar mal di Kota Surakarta berkonsep “family” dimana penyewa utama (anchor)
lebih didominasi hypermarket, department store dan hiburan. Hypermart, Matahari, dan
Cinema XXI adalah anchor tenant yang biasa dijumpai di setiap mal di kota tersebut,
sementara Uniqlo dan Carrefour hanya terdapat di Solo Paragon (di luar stand-alone
outletnya) demikian juga untuk Metro dan Lotte Mart hanya terdapat di The Park Mall.
Nama Ritel Penyewa Utama
Solo Grand Mall Matahari Department Store, N61 (fashion), Amazone, Timezone, Cinema XXI
Solo Square Hypermart, XXI, Matahari
Solo Paragon Uniqlo, ACE, XXI
Pakuwon Mall Uniqlo, Matahari, Hypermart, Platinum
The Park Mall XXI, Inul Vizta, H&M, Metro
Untuk penyewa specialty, masih didominasi fashion dan restoran untuk segmen menengah
dan menengah ke bawah. Selain penyewa segmen menengah dan menengah ke bawah,
terdapat juga beberapa merek yang hampir selalu ada di setiap mal seperti Sport Station,
Planet Surf, The Executive, dan Giordano. Untuk merek yang mengambil segmen menengah
ke atas akan lebih banyak dijumpai di Solo Paragon dan The Park Mall seperti Starbucks
Coffee, Rotelli, Charles n Keith, dan Bellagio.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 33
Page 47
Harga Sewa dan Biaya Servis
Harga rata-rata ritel sewa untuk
penyewa specialty berkisar antara
Rp350.000/m2/bulan –
Rp400.000/m2/bulan, cenderung
stagnan dibanding tahun 2022,
kecuali Solo Square dan Pakuwon
Mall mengalami peningkatan. Biaya
servis berkisar Rp105.000/m2/bulan
– Rp120.000/m2/bulan, cenderung
meningkat dibanding tahun 2022.
Harga sewa dan biaya servis pada tahun 2023 cenderung meningkat dibanding tahun 2022,
dikarenakan kondisi yang sudah kembali normal pasca pandemi COVID-19.
Nama Ritel Rata-rata Harga Sewa Specialty/m2/bulan* Biaya Servis/m2/bulan
Solo Grand Mall Rp324.000,- Rp110.000,-
Solo Square Rp400.000,- Rp120.000,-
Solo Paragon Rp350.000,- Rp110.000,-
Pakuwon Mall Rp400.000,- Rp110.000,-
The Park Rp350.000,- Rp105.000,-
* Lantai tipikal
Harga sewa tertinggi terdapat di Solo Square dan Pakuwon Mall diikuti oleh The Park, Solo
Paragon, dan Solo Grand Mall. Periode sewa untuk anchor berkisar antara 5 – 10 tahun,
sedangkan untuk specialty berkisar antara 3 – 5 tahun.
Outlook
Pasokan ritel di Solo Raya pada TW4 2023 tidak mengalami perubahan dengan total luas
NLA kurang lebih 227.068 meter persegi. Hal tersebut disebabkan tidak adanya ritel baru
pada tahun ini. Tingkat hunian ritel pada TW1 2024 diprediksi sedikit meningkat seiring
dengan kembali normalnya aktivitas perekonomian dan masyarakat pasca pandemi COVID-
19.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 34
Page 48
10.4 Analisis Catchment Area (Area Cakupan)
Primary Area
Secondary Area Solo Paragon
3km
5km
Solo Square
Solo Grand Mall
Berdasarkan analisa, area cakupan primer (utama) mencakup area di sekitar Objek
Penilaian, yaitu area Banjarsari bagian selatan, Jebres, Pasar Kliwon, dan Serengan. Area
pemasaran primer diidentifikasikan dengan waktu tempuh (<15 menit), jarak (<3 km), dan
frekuensi kunjungan ke Objek Penilaian. Pelanggan potensial di area pemasaran utama
berasal dari karyawan yang bekerja di sekitar lokasi Objek Penilaian serta masyarakat yang
bertempat tinggal di sekitar lokasi Objek Penilaian. Pelanggan potensial dari area sekunder
berasal dari Jebres, Laweyan, Banjarsari bagian utara, Sukoharjo, dan Karanganyar.
Beberapa pelanggan juga berasal dari luar daerah Solo Raya seperti Boyolali dan Sragen
namun dengan frekuensi yang jarang. Area cakupan sekunder diidentifikasikan dengan
waktu tempuh (dalam 15-30 menit), jarak (>3 km), dan frekuensi kunjungan ke Objek
Penilaian.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 35
Page 49
10.5 Analisis Pesaing
Untuk menentukan harga sewa Objek Penilaian setelah masa sewa berakhir kami menggunakan benchmark pusat perbelanjaan di sekitar
Objek Penilaian.
Nama Mall Objek Penilaian Solo Square Solo Paragon Pakuwon Mall The Park
Foto
Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Brigjend Slamet Riyadi Jalan Yosodipura No. 133, Jalan Ir. Soekarno, Grogol, Jalan Ir. Soekarno, Grogol,
Lokasi No. 273, Penumping, No. 451-455, Laweyan, Mangkubumen, Surakarta Madegondo, Sukoharjo Madegondo, Sukoharjo
Laweyan, Surakarta Pajang, Surakarta
DIRE Ciptadana Properti Ritel
Pengembang - PT Sunindo Gapura Prima PT Pakuwon Permai PT Nirvana Development Tbk
Indonesia
Bangunan 5 lantai 4 lantai 3 lantai 5 lantai 4 lantai
Tahun Beroperasi 2005 2005 2011 2013 2013
NLA (m²) ±26.189 ±10.000 ±34.000 ±36.880 ±55.000
Tingkat Hunian 78,65% ±97% ±92% ±90% ±85%
Harga penawaran
326.000* 400.000 350.000 400.000 350.000
sewa/m²/bulan
Biaya
- 120.000 110.000 110.000 105.000
servis/m²/bulan
Matahari, Uniqlo, Hypermart,
Penyewa Matahari, XXI Hypermart, XXI, Matahari Uniqlo, ACE, XXI XXI, Inul Vizta, H&M, Metro
Platinum
*Berdasarkan analisis posisi pasar
VALUATION & ADVISORY SERVICES 36
Page 50
Peta Pembanding
Solo Paragon
Solo Square
Objek Penilaian
The Park
U
Pakuwon Mall
Posisi pasar Objek Penilaian berada di atas Pakuwon Mall dan The Park, namun berada di
bawah Solo Paragon dan Solo Square. Posisi pasar tersebut dipengaruhi oleh beberapa
faktor penilaian antara lain lokasi, aksesibilitas, kualitas pengunjung, kualitas penyewa,
kondisi dan kualitas bangunan, parkir dan konsep pengembangan.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 37
Page 51
10.6 Gambaran Pasar Tanah
Berdasarkan inspeksi lapangan dan informasi dari beberapa agen properti, harga tanah
komersial di sekitar Objek Penilaian adalah sebagai berikut:
Objek Penilaian
U
Luas Tanah / Harga Indikasi Harga
No Lokasi Luas Bangunan Kepemilikan Peruntukan Penawaran Transaksi
(m²) (Rp/m²) (Rp/m2)
1 Jalan Slamet Riyadi 3.000 SHM Komersial - 40.000.000 *)
2 Jalan Slamet Riyadi 3.050 / 2.750 SHM Komersial 40.900.000**) 34.508.197**)
3 Jalan Slamet Riyadi 2.751 SHGB Komersial 65.000.000 35.750.000
*) transaksi tahun 2019
**) hasil ekstraksi bangunan
Indikasi harga transaksi tanah di sepanjang Jalan Slamet Riyadi berkisar antara
Rp34.500.000,- hingga Rp35.750.000,- per meter persegi untuk luas tanah antara 2.751
m2 – 3,050 m2. Harga transaksi tahun 2019 adalah Rp40.000.000,- per meter persegi untuk
luas tanah 3.000 m². Harga penawaran sangat bergantung pada beberapa faktor seperti
dokumen legalitas, kondisi pasar, lokasi, aksesibilitas, luas tanah, posisi tanah, dan bentuk
tanah.
11.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
Standar Penilaian Indonesia serta The Appraisal of Real Estate mendefinisikan Penggunaan
Tertinggi dan Terbaik sebagai berikut:
“Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.”
VALUATION & ADVISORY SERVICES 38
Page 52
Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti dapat dilihat dari dua kondisi, yaitu
penggunaan tertinggi dan terbaik pada kondisi kosong (as vacant) dan penggunaan tertinggi
dan terbaik sesuai dengan pengembangan yang ada (as improved). Dalam kondisi tertentu
properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan (sesuatu yang terikat dengan
tanah), dimana estimasi nilai akan mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik
sesuai dengan pengembangan yang ada.
Ada empat kriteria yang harus dipertimbangkan dalam menentukan suatu penggunaan
merepresentasikan penggunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti. Kriteria tersebut
mencakup secara fisik dimungkinkan, secara legal diizinkan, secara finansial layak, dan
memberikan hasil yang tertinggi.
Tanah dalam Keadaan Terbangun (As Improved)
Berdasarkan pengamatan fisik dan pembangunan sekitar, luas tanah 11.964 meter persegi
dan luas bangunan kotor ±59.277 meter persegi, pengembangan sebagai pusat
perbelanjaan saat ini layak secara fisik.
Berdasarkan Dinas Tata Kota Surakarta, Objek Penilaian terletak di daerah yang saat ini
dikategorikan untuk perdagangan dan jasa. Dengan demikian, pengembangan saat ini
sebagai pusat perbelanjaan secara hukum diperbolehkan.
Dengan memperhatikan kondisi pasar, area cakupan dan kinerja operasional Objek
Penilaian, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan merupakan penggunaan yang
layak secara finansial.
Berdasarkan ketiga aspek di atas, maka pengembangan sebagai pusat perbelanjaan akan
memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini:
Pengembangan saat ini telah memenuhi kriteria Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dan
operationalnya sebagai pusat perbelanjaan tetap dilanjutkan. Pengguna dari Objek
Penilaian adalah penyewa. Sedangkan Pembeli potensial atas Objek Penilaian adalah
pengembang atau investor properti yang mengharapkan pendapatan menerus dari Objek
Penilaian serta capital gain.
12.0 Pendekatan dan Metode Penilaian
Standar Penilaian Indonesia membagi 3 (tiga) pendekatan penilaian untuk real properti dan
personal properti yaitu:
1. Pendekatan Pasar
2. Pendekatan Pendapatan
3. Pendekatan Biaya
VALUATION & ADVISORY SERVICES 39
Page 53
Penggunaan pendekatan yang sesuai akan sangat ditentukan oleh tipe properti, tujuan atau
maksud penilaian, kualitas dan kuantitas data.
Dengan mempertimbangkan tipe properti dan kondisi properti, kami menggunakan
pendekatan sebagai berikut:
Pendekatan Penilaian Metode Penilaian Pertimbangan
Pasar - Tidak digunakan karena keterbatasan data pembanding
yang sejenis dan sebanding
Pendapatan Diskonto Arus Kas (DCF) Digunakan karena Objek Penilaian merupakan properti
yang menghasilkan pendapatan
Biaya Biaya Pengganti (RC) Digunakan karena investor masih melihat suatu properti
berdasarkan biaya pengganti properti sejenis dengan
utilitas sebanding yang harus dibayarkan
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan adalah Pendekatan Penilaian yang memberikan indikasi Nilai
dengan mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat ini. (POJK
28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat 19)
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa
yang akan datang ke nilai kini. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan
dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan
menggunakan tingkat diskonto yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu
kontrak atau beberapa kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang
diantisipasi akan diperoleh dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP 16.1 &
16.2)
Metode DCF (Discounted Cash Flow)
Kami menggunakan analisis DCF dalam penilaian pendekatan pendapatan dengan membuat
pertimbangan kemungkinan pendapatan dan beban selama periode proyeksi. Dalam analisis
DCF, kami menggunakan perkiraan atas pendapatan, biaya, perubahan tingkat hunian, serta
belanja modal selama periode proyeksi, demikian juga penggunaan perkiraan atas terminal
value. Oleh karena itu, kami telah membuat beberapa asumsi termasuk pertumbuhan pasar
sewa, tingkat sewa tahunan, tingkat hunian, biaya operasi terkait, dan belanja modal yang
dibutuhkan atas dasar analisis data historis dan kondisi prospektif pasar.
Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya adalah Pendekatan Penilaian untuk mendapatkan indikasi Nilai Objek
Penilaian berdasarkan biaya reproduksi baru atau biaya pengganti baru pada tanggal
penilaian setelah dikurangi dengan penyusutan. (POJK 28/POJK.04/2021 bab I pasal 1 ayat
20)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 40
Page 54
Pendekatan Biaya menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih dari pada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara pada saat pembelian atau konstruksi.
Pendekatan Biaya berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar
untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya untuk membeli atau membangun untuk
aset yang setara, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau
faktor lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP 17.0)
Tanah
Nilai tanah didapatkan melalui analisa transaksi, penawaran dan permintaan properti
sejenis yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor perbandingan antara
lain: lokasi, jenis surat tanah, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, kondisi pasar,
karakteristik fisik, karakteristik ekonomi, penggunaan dan faktor-faktor lainnya yang
mempengaruhi penilaian.
Bangunan dan Sarana Pelengkap
Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung biaya
penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis, kemudian dikurangi dengan
perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh keusangan fisik, kemunduran fungsi dan
eksternal.
Mesin dan Peralatan
Nilai mesin dan peralatan pendukungnya dilakukan dengan menghitung biaya penggantian
baru untuk mesin – mesin dan peralatan pendukungnya termasuk biaya instalasi,
pengiriman, transportasi, pajak penambahan nilai dan handling dari mesin tersebut
dikurangi dengan penyusutan oleh karena keusangan fisik, kemunduran fungsional dan
eksternal dan mengurangi nilai tersebut dengan beberapa biaya lain seperti biaya
pembongkaran, biaya transportasi, biaya perijinan dan tenaga ahli.
13.0 Prosedur Penilaian
Pendekatan Pendapatan – Metode Diskonto Arus Kas (DCF)
Penerapan Pendekatan Pendapatan dalam penilaian ini berdasarkan pada asumsi sebagai
berikut :
• Proyeksi arus kas dilakukan untuk jangka waktu 11 tahun dimulai pada 1 Januari 2024
sampai dengan 31 Desember 2034;
• Luas total area sewa (NLA) sebesar 26.482 meter persegi;
VALUATION & ADVISORY SERVICES 41
Page 55
• Proyeksi tingkat hunian dan harga sewa rata-rata dilakukan dengan menganalisis
kondisi pasar dan para pesaingnya serta kemungkinan perkembangannya di masa
yang akan datang, khususnya perkembangan pusat perbelanjaan di Surakarta;
• Proyeksi rata-rata harga sewa dibedakan per lantai dan perkategori penyewa dengan
asumsi sebagai berikut:
Kategori Penyewa Harga Sewa (Rp/m2/bulan)
Anchor Tenant 49.000 – 81.000
Specialty
Basemen 98.000 – 104.000
Lantai Dasar 98.000 – 202.000
Lantai 1 20.000 – 814.000
Lantai 2 15.000 – 456.000
Lantai 3 130.000 – 488.000
Lantai 4 23.000 – 391.000
Lantai 5 1.205.000 – 2.018.000
Island 16.000 – 1.628.000
ATM 1.139.000 – 1.388.000
Gudang 3.000 – 24.000
• Kenaikan harga sewa adalah sebagai berikut:
Tahun Anchor Specialty Atrium leasing
2024 - 2033 3,59% 5,15% 7,15%
• Asumsi tingkat hunian adalah sebagai berikut:
• Proyeksi pendapatan sewa diperoleh dengan mengalikan jumlah area sewa (net lettable
area) dengan harga rata-rata sewa pusat perbelanjaan untuk tahun tersebut, kemudian
dikurangi dengan collection loss. Collection loss diasumsikan sebesar 2%;
• Pendapatan biaya servis tidak diperhitungkan karena pengoperasian SGM menjadi hak
dan tanggung jawab Pengelola yaitu PT Bengawan Inti Kharisma;
• Pendapatan selain pendapatan sewa antara lain pendapatan parkir, pendapatan
pameran (atrium & casual leasing) dan revenue sharing;
• Tarif parkir mobil sebesar Rp3.000/jam dan motor Rp1.000/jam. Kami mengerti
bahwa tarif berdasarkan regulasi pemerintah daerah. Mempertimbangkan
VALUATION & ADVISORY SERVICES 42
Page 56
penyesuaian tarif parkir yang tidak dapat diprediksi dari peraturan pemerintah daerah,
dalam penilaian ini kami mengasumsikan tarif meningkat sejalan dengan inflasi per
tahun hingga akhir periode proyeksi dengan tingkat hunian rata-rata sebagai berikut:
• Pendapatan bersih parkir diperoleh dari pengurangan pendapatan parkir dengan
pajak parkir dan beban operasional, dengan rincian sebagai berikut:
Description % from Revenue
Parking tax 25.00%
Operational expense 30.00%
• Total luas atrium/casual leasing adalah 814 meter persegi dengan asumsi harga sewa
berkisar antara Rp5.250,- sampai Rp32.500,- per m2 (NLA) per hari dengan proyeksi
tingkat hunian adalah sebagai berikut:
• Untuk mendapatkan pendapatan bersih (NOI), pendapatan kotor efektif dikurangi
dengan biaya asuransi dan biaya PBB;
• Proyeksi biaya operasional didasarkan pada biaya aktual dan rasio terhadap
pendapatan yang diasumsikan sebagai berikut:
VALUATION & ADVISORY SERVICES 43
Page 57
Asumsi
Deskripsi
2024 2025 – seterusnya
Biaya Asuransi 2,22% Kenaikan berdasarkan inflasi
Biaya PBB 1,54% Kenaikan berdasarkan inflasi
• Biaya penggantian (replacement allowance) diasumsikan sebesar 3%;
• Biaya imbalan jasa pengoperasian sebesar 2% dari arus kas bersih;
• Biaya pemasaran sebesar 1% dibayarkan kepada pengelola dari nilai sewa yang
dibayar oleh penyewa untuk pemasaran yang dilakukan untuk penyewa baru yang
menandatangani perjanjian sewa;
• Asumsi inflasi adalah sebagai berikut:
Tahun 2024 2025 2026 2027 2028 2029-seterusnya
Inflasi 2,48% 2,51% 2,51% 2,51%* 2,51% 2,51%
Sumber: IMF, WEO Data, Oktober 2023
*Asumsi sama dengan tahun sebelumnya
• Biaya perpanjangan HGB diasumsikan sebesar 0,2% dari tarif bumi pada NJOP
dikalikan dengan inflasi dan dikalikan dengan luas tanah, yaitu sebesar
Rp147.610.055,- di tahun 2027;
• Pada akhir tahun 2033, aset yang dinilai diasumsikan akan dijual dengan nilai yang
didapat dari kapitalisasi pendapatan bersih di tahun 2034 dengan tingkat kapitalisasi
sebesar 7%;
• Untuk mendapatkan nilai kini dari pendapatan operasional bersih tahunan di atas
digunakan faktor diskonto dengan tingkat diskonto sebesar 11,91%.
• Dengan mempertimbangkan keterbatasan data di pasar, maka tingkat diskonto
ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment atau biasa dikenal
dengan WACC (Weighted Average Cost of Capital), dengan menggunakan rumus
sebagai berikut:
• Tingkat diskonto ditentukan dengan menggunakan metode Band of Investment, dengan
menggunakan rumus sebagai berikut:
Tingkat diskonto = (ke x We) + (kd x Wd)
Di mana:
ke = Biaya ekuitas
kd = Biaya hutang
We = Persentase pendanaan dengan ekuitas
Wd = Persentase pendanaan dengan hutang
Biaya ekuitas dihitung dengan menggunakan Capital Asset Pricing Model (CAPM),
dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Ke = Rf + ( x RPm)
VALUATION & ADVISORY SERVICES 44
Page 58
Di mana:
ke = Ekspektasi tingkat pengembalian sekuritas individu
Rf = Tingkat pengembalian sekuritas bebas risiko
β = Beta
RPm = Premi risiko ekuitas untuk pasar secara keseluruhan (equity risk premium)
Asumsi yang digunakan dalam perhitungan tingkat diskonto adalah sebagai berikut:
Deskripsi (30 Tahun) Sumber Keterangan
Biaya Modal
Rf 6,89% IBPA Tingkat Balikan Obligasi Pemerintah (30 tahun)
Rata-rata beta beberapa perusahaan yang
β 1,59 Bloomberg
bergerak di bidang properti terutama developer
RBDS 2,07% Damodaran Country Default Spread
ERp 7,38% Damodaran Premi Risiko Indonesia
ke* 16,56%
Biaya Hutang
Bank
kd 9,41% Rata-rata Suku Bunga Investasi
Indonesia
kd 9,41%
Biaya Ekuitas
We 35,00% Pasar
Rata-rata rasio pasar ekuitas terhadap kapital
Wd 65,00%
Tingkat Diskonto 11,91%
*) Ke = Rf + ( x RPm)-CDS
*Catatan/Note :
RBDS: risiko tambahan yang timbul karena adanya perbedaan peringkat utang suatu negara terhadap
negara dengan peringkat utang tertinggi yaitu AAA. Dalam hal ini, RBDS Indonesia yang dimaksudkan
dalam perhitungan tingkat diskonto merupakan risiko tambahan yang timbul karena peringkat utang
Indonesia yang lebih rendah. Bunga bebas risiko dan premi risko secara bersama-sama menanggung
risiko dari suatu negara, sehingga untuk mencegah adanya perhitungan ganda terhadap risiko negara,
maka kami mengurangkan RBDS dari biaya ekuitas.
• Indikasi Nilai Pasar yang diperoleh dari Pendekatan Pendapatan adalah
Rp600,372,590,432,-
Pendekatan Biaya – Metode Biaya Pengganti
Tanah
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend Jalan Brigjend
Lokasi
Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi Slamet Riyadi
Foto
Luas Tanah (m2) 11.964 3.000 3.050 2.751
Luas Bangunan (m2) - - 2.750 -
Tanah dan
Tipe Properti Tanah Saja Tanah Kosong Tanah Kosong
Bangunan
VALUATION & ADVISORY SERVICES 45
Page 59
Objek Penilaian Data 1 Data 2 Data 3
Hak atas properti SHGB SHM SHM SHGB
Status Transaksi Penawaran Penawaran
Waktu
2019 2023 2023
Penawaran/Transaksi
Topografi Datar Datar Datar Datar
Posisi tanah Sudut Sudut Tengah Tengah
Bentuk tanah Menyerupai L Persegi Persegi Persegi
Perdagangan Perdagangan dan Perdagangan dan Perdagangan dan
Peruntukkan
dan Jasa Jasa Jasa Jasa
KLB 1,80 1,80 1,80 1,60
Harga
Penawaran/Transaksi 120.000.000.000 130.000.000.000 178.815.000.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
120.000.000.000 110.500.000.000 98.348.250.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
- 5.250.000.000 -
Bangunan (Rp)
Indikasi Harga Transaksi
Tanah 120.000.000.000 105.250.000.000 98.348.250.000
(Rp)
Indikasi Harga Transaksi
40.000.000 34.508.000 35.750.000
(Rp/m2)
Berdasarkan analisis penyesuaian terhadap beberapa parameter yang berpengaruh
Indikasi Nilai Pasar terhadap indikasi nilai Objek Penilaian seperti hak atas properti, lokasi, posisi dan
Tanah luas tanah, opini nilai Objek Penilaian adalah Rp385.271.579.692,- atau
Rp32.202.573,-/m2.
Peta Pembanding
Data 1
Data 3
Data 2
Objek Penilaian
U
VALUATION & ADVISORY SERVICES 46
Page 60
Bangunan dan Sarana Pelengkap
No Bangunan Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Bangunan Utama 195.880.000.000
2 Pagar 82.800.000
3 Jalan 66.700.000
Total 196.029.500.000
Untuk menghasilkan indikasi Nilai Pasar atas bangunan, kami menghitung biaya pengganti
baru kemudian dikurangi depresiasi. Biaya pengganti baru untuk bangunan utama sekitar
Rp6.506.000 per m2 untuk pusat perbelanjaan dan untuk sarana pelengkap adalah
Rp281.000 – Rp895.000 per m. Depresiasi fisik dalam penilaian ini berkisar antara 44% –
69% untuk bangunan dan sarana pelengkap, dan depresiasi eksternal sebesar 8,8%
disebabkan menurunnya kinerja operasional atas Objek Penilaian akibat dampak dari
pandemi COVID-19.
Mesin dan Peralatan
No Mesin Indikasi Nilai Pasar (Rp)
1 Instalasi Listrik 4.644.000.000
2 Genset 2.056.000.000
3 Fuel Tank 4.000.000
4 Trafo 837.000.000
5 AC Split 127.000.000
6 Chiller 3.647.000.000
7 Cooling Tower 874.000.000
8 AHU 735.000.000
9 Lift 672.000.000
10 Escalator 1.083.000.000
11 Travelator 279.000.000
12 Pompa 84.000.000
13 Tank 36.000.000
14 Sistem fire alarm 1.051.000.000
15 CCTV 5.000.000
16 BAS 383.000.000
Total 16.517.000.000
Untuk menghasilkan indikasi Nilai Pasar atas mesin dan peralatan, kami menghitung biaya
pengganti baru kemudian dikurangi depresi. Umur ekonomis mesin dan peralatan berkisar
antara 5 – 25 tahun tergantung pada sistem dan spesifikasi. Depresiasi fisik dalam penilaian
ini berkisar antara 72% – 90% dan depresiasi ekonomi sebesar 8,8% disebabkan
menurunnya kinerja operasional atas Objek Penilaian akibat dampak dari pandemi COVID-
19.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 47
Page 61
Ringkasan Nilai – Pendekatan Biaya
Deskripsi Indikasi Nilai Pasar (Rp)
Tanah 385.271.579.692
Bangunan 196.029.500.000
Mesin & Peralatan 16.517.000.000
Total 597.818.079.692
Rekonsiliasi Nilai
Langkah terakhir dari proses penilaian adalah melakukan rekonsiliasi dua pendekatan
penilaian untuk mendapatkan Nilai Pasar. Kami telah membuat bobot sebagai berikut.
Pendekatan Penilaian Indikasi Nilai Pasar (Rp) Bobot Nilai Pasar (Rp)
Pendapatan 600.372.590.432 60% 360.223.554.259
Biaya 597.818.079.692 40% 239.127.231.877
Total 100% 599.350.786.136
Total (Pembulatan) 599.351.000.000
Pendekatan pendapatan memiliki bobot 60% dengan pertimbangan bahwa Objek Penilaian
adalah properti yang menghasilkan pendapatan, sedangkan pendekatan biaya memiliki
bobot lebih rendah 40% dengan pertimbangan bahwa pelaku pasar saat ini masih
mempertimbangkan biaya pengganti (replacement cost) dalam pertimbangan transaksinya.
Rasional Penilaian
Objek Penilaian adalah pusat perbelanjaan menengah yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi yang merupakan jalan utama yang berada di pusat Kota Surakarta.
Total NLA dari SGM ±26.482 m2 yang didominasi oleh anchor tenant sebesar 67,44% dari
total luas tersewa. Hal tersebut berdampak pada nilai yang diperoleh dari Pendekatan
Pendapatan lebih tinggi dibandingkan dari Pendekatan Biaya meskipun nilai tanah Objek
Penilaian relatif tinggi melihat dari lokasinya yang strategis. Oleh karena itu, nilai per m2
NLA dari Objek Penilaian lebih tinggi dibandingkan dengan pusat perbelanjaan pada
umumnya.
Dengan mempertimbangkan kinerja dan kondisi dari Objek Penilaian, Nilai Pasar dari
Objek Penilaian Rp599.351.000.000,- atau Rp22.632.153,- per m2 NLA masih wajar.
VALUATION & ADVISORY SERVICES 48
Page 62
14.0 Kesimpulan Penilaian
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku,
kami berpendapat bahwa Nilai Pasar atas Objek Penilaian yang berlokasi di Jalan Brigjend
Slamet Riyadi No. 273, Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan, Kota Surakarta, Provinsi
Jawa Tengah, Indonesia pada tanggal 31 Desember 2023 adalah:
Rp599.351.000.000,-
(LIMA RATUS SEMBILAN PULUH SEMBILAN MILIAR
TIGA RATUS LIMA PULUH SATU JUTA RUPIAH)
Kami menekankan untuk menggunakan laporan ini dengan penuh kehati-hatian dan
memahami seluruh asumsi, batasan, kondisi, komentar dan detil keseluruhan bagian
laporan yang mendasari opini nilai dimaksud.
Jakarta, 13 Maret 2024
Hormat kami,
KJPP Rengganis, Hamid & Rekan
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
Rekan - Penilai Properti
Penilai Publik No. P-1.12.00330
MAPPI No. 06-S-01977
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
VALUATION & ADVISORY SERVICES 49
Page 63
LAMPIRAN
Page 64
KERTAS KERJA
Page 65
PENILAIAN PUSAT PERBELANJAAN SOLO GRAND MALL PROYEKSI ARUS KAS 31 Desember 2023 PENDAPATAN Tahun 1 % Tahun 2 % ∆ Tahun 3 % ∆ Tahun 4 % ∆ Pendapatan Sewa 28.790.118.413 100,0% 41.194.754.496 100,0% 43,1% 45.702.229.003 100,0% 10,9% 48.749.803.641 100,0% 6,7% Pendapatan Sewa Atrium 2.590.320.343 9,0% 3.758.694.441 9,1% 45,1% 4.058.679.269 8,9% 8,0% 4.372.297.924 9,0% 7,7% Pendapatan Parkir 1.029.010.833 3,6% 1.931.244.456 4,7% 87,7% 1.995.005.078 4,4% 3,3% 2.056.023.447 4,2% 3,1% Pendapatan Bagi Hasil 412.299.660 1,4% 390.695.381 0,9% -5,2% 133.987.855 0,3% -65,7% TOTAL PENDAPATAN 32.821.749.248 114,0% 47.275.388.774 114,8% 44,0% 51.889.901.205 113,5% 9,8% 55.178.125.011 113,2% 6,3% BIAYA Biaya Asuransi 728.351.136 2,2% 746.596.331 1,6% 2,5% 765.343.365 1,5% 2,5% 784.561.137 1,4% 2,5% Biaya PBB 506.890.608 1,5% 519.588.218 1,1% 2,5% 532.635.078 1,0% 2,5% 546.009.545 1,0% 2,5% TOTAL BIAYA 1.235.241.744 3,8% 1.266.184.550 2,7% 2,5% 1.297.978.444 2,5% 2,5% 1.330.570.682 2,4% 2,5% PENDAPATAN BERSIH 31.586.507.504 96,2% 46.009.204.224 97,3% 45,7% 50.591.922.762 97,5% 10,0% 53.847.554.329 97,6% 6,4% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 876.072.542 1.247.563.496 1.375.086.506 1.462.494.109 Imbalan Jasa Pengoperasian 631.730.150 920.184.084 1.011.838.455 1.076.951.087 Imbalan Jasa Pemasaran 52.789.338 126.627.409 135.931.979 159.065.874 Biaya Perpanjangan HGB - - - 147.610.055 ARUS KAS BERSIH 30.025.915.474 43.714.829.234 48.069.065.822 51.001.433.204
Page 66
PENDAPATAN Tahun 5 % ∆ Tahun 6 % ∆ Tahun 7 % ∆ Tahun 8 % ∆ Pendapatan Sewa 51.477.776.781 100,0% 5,6% 57.210.648.846 100,0% 11,1% 55.980.130.308 100,0% -2,2% 57.936.530.603 100,0% 3,5% Pendapatan Sewa Atrium 4.686.813.641 9,1% 7,2% 5.018.624.022 8,8% 7,1% 5.376.348.239 9,6% 7,1% 5.758.210.188 9,9% 7,1% Pendapatan Parkir 2.108.409.895 4,1% 2,5% 2.159.837.441 3,8% 2,4% 2.213.516.887 4,0% 2,5% 2.267.994.547 3,9% 2,5% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 58.273.000.317 113,2% 5,6% 64.389.110.309 112,5% 10,5% 63.569.995.435 113,6% -1,3% 65.962.735.338 113,9% 3,8% BIAYA Biaya Asuransi 804.261.467 1,4% 2,5% 824.456.473 1,3% 2,5% 845.158.575 1,3% 2,5% 866.380.507 1,3% 2,5% Biaya PBB 559.719.845 1,0% 2,5% 573.774.410 0,9% 2,5% 588.181.886 0,9% 2,5% 602.951.133 0,9% 2,5% TOTAL BIAYA 1.363.981.312 2,3% 2,5% 1.398.230.883 2,2% 2,5% 1.433.340.461 2,3% 2,5% 1.469.331.639 2,2% 2,5% PENDAPATAN BERSIH 56.909.019.005 97,7% 5,7% 62.990.879.426 97,8% 10,7% 62.136.654.974 97,7% -1,4% 64.493.403.699 97,8% 3,8% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.544.333.303 1.716.319.465 1.679.403.909 1.738.095.918 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.138.180.380 1.259.817.589 1.242.733.099 1.289.868.074 Imbalan Jasa Pemasaran 165.795.319 206.058.852 178.839.684 185.527.868 Biaya Perpanjangan HGB - - - - ARUS KAS BERSIH 54.060.710.003 59.808.683.521 59.035.678.282 61.279.911.838
Page 67
PENDAPATAN Tahun 9 % ∆ Tahun 10 % ∆ Tahun 11 % ∆ Pendapatan Sewa 59.806.707.169 100,0% 3,2% 61.549.542.022 100,0% 2,9% 63.520.374.793 100,0% 3,2% Pendapatan Sewa Atrium 6.160.916.813 10,3% 7,0% 6.553.055.736 10,6% 6,4% 7.021.910.471 11,1% 7,2% Pendapatan Parkir 2.321.447.579 3,9% 2,4% 2.362.198.787 3,8% 1,8% 2.421.513.599 3,8% 2,5% Pendapatan Bagi Hasil TOTAL PENDAPATAN 68.289.071.561 114,2% 3,5% 70.464.796.546 114,5% 3,2% 72.963.798.863 114,9% 3,5% BIAYA Biaya Asuransi 888.135.321 1,3% 2,5% 910.436.399 1,3% 2,5% 933.297.457 1,3% 2,5% Biaya PBB 618.091.236 0,9% 2,5% 633.611.507 0,9% 2,5% 649.521.492 0,9% 2,5% TOTAL BIAYA 1.506.226.557 2,2% 2,5% 1.544.047.906 2,2% 2,5% 1.582.818.949 2,2% 2,5% PENDAPATAN BERSIH 66.782.845.004 97,8% 3,5% 68.920.748.640 97,8% 3,2% 71.380.979.914 97,8% 3,6% Biaya Penggantian (Replacement Allowance) 1.794.201.215 1.846.486.261 1.905.611.244 Imbalan Jasa Pengoperasian 1.335.656.900 1.378.414.973 1.427.619.598 Imbalan Jasa Pemasaran 191.600.147 197.078.826 203.782.283 Biaya Perpanjangan HGB - - - ARUS KAS BERSIH 63.461.386.742 65.498.768.580 67.843.966.790
Page 68
SPESIFIKASI MESIN DAN PERALATAN
Page 69
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Listrik Set PT PLN 4.330 kVA Sangat
1 1 n/a 2004 Indonesia Listrik n/a n/a Panel Kontrol Lengkap
(Persero) Baik
Sistem
Generator Set S12R -
2 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.000 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Baik
PTA
Listrik
Sistem
S12R -
3 Generator Set 2 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 1.250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Baik
PTA
Listrik
Sistem
S12H -
4 Generator Set 1 Unit 2004 Jepang Pembangkit Mitsubishi 250 kVA Mesin Diesel Listrik Panel Kontrol Lengkap Baik
PTH
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP &
5 Transformator 2 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.500 kVA Listrik Lengkap Cukup
Listrik MVMDP
Listrik
Sistem
Tenaga LVMDP &
6 Transformator 1 Unit n/a 2004 Indonesia Pembangkit Trafindo 2.000 Kva Listrik Lengkap Cukup
Listrik MVMDP
Listrik
Sistem
Korea
7 Lift Penumpang 2 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.350 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan
Gedung
Sistem
Korea
8 Lift Barag 3 Unit n/a 2004 Transportasi Hyundai 1.600 Kg Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan
Gedung
Sistem
ES -1200 Korea 9.000
9 Escalator 10 Unit 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
(W – BY2) Selatan orang/jam
Gedung
ES – 1200 Sistem
Korea 9.000
10 Travelator 2 Unit (PM – 2004 Transportasi Hyundai Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Selatan orang/jam
BT2) Gedung
Air Sisem Tenaga
11 15 Unit Beragam 2004 Jepang Daikin 2,5 PK Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Conditioning Pendingin Listrik
Sistem Tenaga
12 Chiller Mall 2 Unit WSC087 2004 Hongkong McQuay 591 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pendingin Listrik
Sistem Tenaga
13 Chiller MDS 2 Unit WSC079 2004 Hongkong McQuay 280 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pendingin Listrik
Cooling Tower SKB – Sistem Tenaga
14 2 Unit 2004 Jepang Kuken 738,75 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Mall 1060R Pendingin Listrik
Cooling Tower SKB – 530 Sistem Tenaga
15 2 Unit 2004 Jepang Kuken 350 TR Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
MDS R Pendingin Listrik
Page 70
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
Air Handling Sistem
Beragam
Tenaga
16 1 Set Beragam 2004 n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Unit (AHU) Pendingin Listrik
Condensor
Sistem
17 Water Pump 2 Unit HSC-S 2004 Amerika ITT B&G 45 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
Mall
Chilled Water Sistem
18 2 Unit 1510-6G 2004 Amerika ITT B&G 18,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump Mall Distribusi Air
Condensor
Sistem
19 Water Pump 2 Unit 1510 – 5E 2004 Amerika ITT B&G 37 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
MDS
Chilled Water 1510 – Sistem
15 kW
20 2 Unit 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump MDS 4GB Distribusi Air
Make Up Sistem
2 & 5 HP
21 2 Unit 1510 – 1 2004 Amerika ITT B&G Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Water Pump Distribusi Air
Submersible Sp 14A - Sistem
1,5 kW
22 3 Unit 2004 Jepang Ebara Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Sewage Pump 18 Distribusi Air
80 DFA 5 Sistem
23 Sewage Pump 3 Unit 2004 Jepang Ebara 0,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
3.7 Distribusi Air
Sumpit Pump Unit 050 DSA Sistem
24 3 2004 Jepang Ebara 0,82 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
5 3. 7 Distribusi Air
FSA 65 x
Transfer Pump Unit Sistem
25 3 50 FS 2 2004 Jepang Ebara 11 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Distribusi Air
JA 511
Booster Pump Unit IBBS-65F- Sistem
26 3 2004 Jepang Ebara 1,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
CI-5 Distribusi Air
Grease Trap 80DFJ Sistem
27 2 Unit 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Pump 53.7 Distribusi Air
Deepwell Pump Unit Sp 14A – Sistem
28 2 2004 Jepang Ebara 3,7 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
18 Distribusi Air
Roof Tank Unit Sistem
29 2 n/a 2004 n/a Marifig 45 m3 n/a n/a n/a Lengkap Cukup
Distribusi Air
Diesel Pump Unit IKGR – Sistem
30 1 2004 Amerika Clarke 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
NL39 Pemadam
Electric Pump Unit S/N 1 KJ Sistem Western
31 1 2004 Amerika 90 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
0073 Pemadam Electric
Jockey Pump Unit S/N 3 C Sistem Western
32 1 2004 Amerika 7,5 kW Motor Listrik Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
78004 Pemadam Electric
Page 71
Sumber daya
Model
Total Tahun Negara Tenaga dan Peralatan Kelengkapan
No. Deskripsi Unit atau tipe Sistem Kerja Merek Kapasitas Kondisi
Unit Pembuatan Asal Penggerak Kebutuhan Pendukung Mesin
mesin
Tenaganya
CCTV Set Sistem Tenaga
33 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
Building
Automation Set Sistem Tenaga
34 1 n/a 2004 n/a n/a n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
System
Fire Alarm Set Sistem Tenaga
35 1 Beragam 2004 Jepang Shinwa n/a Listrik Panel Kontrol Lengkap Cukup
Keamanan Listrik
Page 72
FOTO
Page 73
OBJEK PENILAIAN BERADA DI SEBELAH KANAN
OBJEK PENILAIAN
JALAN BRIGJEND SLAMET RIYADI
DROP OFF LOBBY ATRIUM UTAMA
PENYEWA ANCHOR PENYEWA SPECIALTY
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 74
ISLAND ATM
GUDANG AREA PARKIR
GENERATOR SET TRANSFORMATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 75
CHILLER COOLING TOWER
FIRE PUMP LIFT
ESCALATOR TRAVELATOR
VALUATION & ADVISORY SERVICES
Page 76
PETA LOKASI
Page 77
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
LOKASI
LOKASI
NAMA : PETA LOKASI
SUMBER : Google Map
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 01
U
Tanpa Skala
Page 78
PETA SERTIPIKAT
Page 79
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
JALA Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
N BR Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
IGJEN Indonesia
D SLA
MET
RIYAD KETERANGAN :
I
1. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 113
Luas: 1.500 m2
2. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 114
Luas: 4.410 m2
1 3. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 121
Luas: 3.358 m2
4. Sertipikat Hak Guna Bangunan No. 135
Luas: 2.696 m2
4
IJOYO
SUTOW
JALAN
2
3
NAMA : PETA SERTIPIKAT
SUMBER : Badan Pertanahan Nasional
JALAN DUREN
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 02
U
Tanpa Skala
Page 80
SITE PLAN
Page 81
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : SITE PLAN
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 03
U
Tanpa Skala
Page 82
DENAH BANGUNAN
Page 83
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI BASEMENT
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 04
U
Tanpa Skala
Page 84
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
PARKING A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 05
U
Tanpa Skala
Page 85
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI DASAR
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 06
U
Tanpa Skala
Page 86
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 1
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 07
U
Tanpa Skala
Page 87
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 2
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 08
U
Tanpa Skala
Page 88
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 3
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 09
U
Tanpa Skala
Page 89
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA :
DENAH LANTAI
MEZZANINE
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 10
U
Tanpa Skala
Page 90
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 11
U
Tanpa Skala
Page 91
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 4A
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 12
U
Tanpa Skala
Page 92
PEMBERI TUGAS :
DIRE CIPTADANA
PROPERTI RITEL INDONESIA
LOKASI :
Jalan Brigjend Slamet Riyadi No. 273,
Kelurahan Penumping, Kecamatan Laweyan,
Kota Surakarta, Provinsi Jawa Tengah,
Indonesia
KETERANGAN :
NAMA : DENAH LANTAI 5 (ATAP)
DIRE Ciptadana Properti
SUMBER :
Ritel Indonesia
TANGGAL : 31 Desember 2023 N O : 13
U
Tanpa Skala
Page 93
VALIDASI MAPPI
Page 94
Page 95
Main Office: Menara Kuningan 8th Floor Jalan HR. Rasuna Said Blok X-7 Kav. 5, Jakarta 12940 Phone: +62-21 3001 6002 Fax: +62-21 3001 6003 Email: kjpp.rhp@rhp-valuation.com Our Offices: Medan (P) | Yogyakarta (P) | Surabaya (P) | Bali (P) | Makassar (P) | Semarang (P) | Jakarta (P) | Batam (P) | Mataram (P) | Bandung (P) www.rhr.co.id
Names mentioned 39 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
unresolved
org
KJPP Rengganis
p.2 ×9
unresolved
org
Hamid & Rekan
p.2 ×9
unresolved
org
Kementerian Keuangan Republik Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan
p.2
unresolved
org
PT Surya Persada Properti
p.3 ×8
unresolved
org
Bank Indonesia
p.3 ×5
unresolved
org
Pusat Statistik
p.4
unresolved
org
PT Sarana Griya Prasarana Bangun
p.5 ×3
unresolved
org
Rekan Narendrasita Wicaksanti
p.7 ×2
unresolved
person
Narendrasita Wicaksanti, MAPPI (Cert.)
· Rekan - Penilai Properti
p.7 ×3
unresolved
—
STTD.PP-70/PJ-1/PM.02/2023
p.10
unresolved
person
Agus Herianto
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2017.00945
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2021.04008
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2020.03167
p.10
unresolved
—
Register Penilai No. RMK-2021.04037
p.10
unresolved
org
KJPP RHR
p.18
unresolved
org
Pusat Statistik Indonesia
p.18
unresolved
person
Bambang Sunarno
· Direktur
p.18
unresolved
org
PT Bengawan Inti Kharisma.
p.18 ×8
unresolved
org
Bank Muamalat
p.21
unresolved
org
Bank BRI VALUATION
p.21
unresolved
org
PT Bengawan Inti
p.24
unresolved
org
PT PLN (Persero)
p.28 ×3
unresolved
org
Bank Jateng VALUATION
p.31
unresolved
person
DIY
p.32
unresolved
person
Dekatz
p.33
unresolved
person
Dr. Rajiman
p.45
unresolved
org
PT Sunindo Gapura Prima
p.49
unresolved
org
PT Pakuwon Permai
p.49
unresolved
org
Nirvana Development Tbk
p.49 ×2
unresolved
org
Pertanahan Nasional
p.79
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
No extraction attempted yet.