Back to announcement
20240102_INKP_Informasi Transaksi Afiliasi_31563660_lamp2.pdf
Asset transaction Needs review INKPSource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 58
Page 1
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI
SEWA MENYEWA
TANAH DAN BANGUNAN
Milik PT INDAH KIAT PULP & PAPER TBK
Untuk Keperluan
PT INDAH KIAT PULP & PAPER TBK
Terletak di :
Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR 1 RT. 04
Kelurahan Perawang, Kecamatan Tualang,Kabupaten Siak
Provinsi Riau
Nomor Laporan : 00668/2.0055-
00/PI/04/0469/1/XII/2023
Page 2
LAPORAN PENILAIAN REAL PROPERTI
SEWA MENYEWA
Disiapkan untuk :
PT INDAH KIAT PULP & PAPER TBK
TANAH DAN BANGUAN
Terletak di :
Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR I, RT. 04
Kelurahan Perawang, Kecamatan Tualang
Kabupaten Siak, Provinsi Riau
Meliputi :
Tanah seluas 787 meter persegi dan bangunan ± 423 meter persegi
Dari total luas tanah 258.954 meter persegi
Digunakan oleh:
PT INDAH KIAT PULP & PAPER TBK
Disiapkan Oleh :
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
KANTOR PUSAT
Jl. Hayam Wuruk No. 1-RK, Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir
Kota Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta 10120
Page 3
Nomor Laporan : 00668/2.0055-00/PI/04/0469/1/XII/2023
Jakarta, 20 Desember 2023
Kepada Yth.:
PT INDAH KIAT PULP & PAPER TBK
Gedung Sinar Mas Land Plaza Menara 2 Lantai 7
Jalan MH Thamrin No. 51
Jakarta Pusat
Provinsi DKI Jakarta
Perihal : Laporan Penilaian Real Properti Berupa Tanah dan Bangunan yang
Berlokasi di Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR I, RT.04, Kelurahan
Perawang, Kecamatan Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau yang akan
Dijadikan Objek Sewa Menyewa oleh PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk
Sesuai dengan penugasan berdasarkan Surat Penawaran No. M.PP.23.00.0339.r3
tertanggal 14 Desember 2023 yang merujuk pada Surat Penawaran No.
M.PP.23.00.0339.r2 tertanggal 27 Oktober 2023, Surat Penawaran No.
M.PP.23.00.0339.r1 tertanggal 15 September 2023, dan Surat Penawaran
M.PP.23.00.0339 tertanggal 02 Agustus 2023 berikut berita acara inspeksi tertanggal 6
- 8 November 2023 yang telah disepakati. Kami telah melakukan investigasi yaitu
pengumpulan data yang cukup dengan cara melakukan inspeksi, penelahaan,
penghitungan dan analisis sesuai tujuan penilaian atas objek penilaian tersebut.
Dengan ini kami menyatakan bahwa kami telah melaksanakan inspeksi pada tanggal
6 - 8 November 2023 dan analisa terhadap objek penilaian tanpa ada batasan apapun
(Penilaian Normal), serta menyampaikan kesimpulan hasil Investigasi tersebut dalam
bentuk Laporan Penilaian Terinci (Self-Contained atau Comprehensive Style).
Maksud penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Sewa Pasar yang
akan dipergunakan untuk membantu pemberi tugas dalam membuat keputusan Sewa
menyewa untuk Kepentingan Pemilik Aset.
Penilaian ini disusun mengikuti Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) Edisi VII-2018, dimana dasar penilaian yang sesuai untuk tujuan penilaian
ini adalah Nilai Sewa Pasar. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Nilai Sewa
Pasar sebagai berikut :
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang dapat
diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat
menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa sesuai persyaratan sewa yang layak
dalam transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap
pihak mengetahui, bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 2018.101-3.6)
-i-
Page 4
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua
keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada
asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai
Sewa Pasar untuk lima tahun belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dari
properti tersebut di atas pada tanggal 30 Juni 2023 adalah sebesar:
Rp234.680.000,00
(dua ratus tiga puluh empat juta enam ratus delapan puluh ribu rupiah)
Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian tersebut, kami tidak
bertanggungjawab atas perubahan nilai yang disebabkan perubahan pasar dan properti
itu sendiri (jenis, jumlah dan kondisi) setelah tanggal penilaian.
Akhirnya, sesuai dengan praktek standar yang biasa kami lakukan, maka kami
menegaskan bahwa penilaian ini bergantung pada batasan, kondisi, komentar dan detil
yang tertulis di dalam keseluruhan laporan ini.
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan Penilai Publik
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00060
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Penilaian Bisnis (B)
No. STTD OJK No : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.2/2023
No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
No. STTP IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
- ii -
Page 5
PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai Penilai Publik, Penilai Pelaksana
dan tim pendukung lainnya yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa :
1. Pernyataan dalam Laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan kami, adalah benar.
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan di dalam Laporan Penilaian ini dibatasi
oleh asumsi dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian,
yang mana merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak
dan tidak memiliki benturan kepentingan.
3. Kami tidak mempunyai kepentingan baik sekarang maupun di masa yang akan datang
terhadap properti yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti
yang dinilai.
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang
telah disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas.
5. Biaya jasa profesional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya
atau gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai,
pencapaian hasil yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian
(subsequent event) yang berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang
dimaksud.
6. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan professional yang
ditetapkan/dilaksanakan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan properti dan/atau
jenis industri yang dinilai.
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut:
a. Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan
tanggal Penilaian);
b. Pengumpulan data dan wawancara;
c. Analisis data;
d. Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan penilaian;
e. Penulisan laporan.
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan terhadap obyek penilaian pada tanggal 6
- 8 November 2023.
10. Tidak ada penilai lainnya selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat
dalam pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana
yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini.
11. Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta Laporan Penilaian telah
dibuat dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) yang berlaku.
- iii -
Page 6
Selanjutnya Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisa, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan ini.
No. Nama Tanda Tangan
1. Penanggung Jawab :
Ir. Toto Suharto, MSc., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. STTD OJK : STTD.PBB-19/PM.2/2018
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00060
2. Quality Assurance :
Cintya Kusumawardhani, S.T., MAPPI (Cert.) …………………………
No. MAPPI : 14-S-05261
No. Izin Penilai Publik : P-1.17.00469
3. Reviewer :
Heru Sunda Fatana …………………………
No. MAPPI : P-03248
No. Register: RMK-2017-00843
4. Penilai :
Muryadi …………………………
No. MAPPI : 13-P-04328
No. Register Penilai : RMK-2018.02487
- iv -
Page 7
RINGKASAN PENILAIAN
a. Nomor Penawaran : M.PP.23.00.0339.r3
b. Tanggal Penawaran : 14 Desember 2023
c. Nomor Laporan : 00668/2.0055-00/PI/04/0469/1/XII/2023
d. Tanggal Laporan : 20 Desember 2023
e. Judul Laporan : Laporan Penilaian Real Properti berupa
Tanah dan Bangunan yang berlokasi di
Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR
I, RT. 04, Kelurahan Perawang, Kecamatan
Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau
yang akan dijadikan objek Sewa Menyewa
oleh PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk
f. Pemberi Tugas : PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk
g. Pengguna Laporan : PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk
h. Objek Penilaian : Tanah dan Bangunan
i. Lokasi Objek Penilaian : Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR
I, RT. 04, Kelurahan Perawang, Kecamatan
Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau
j. Data Properti Penilaian : Terlampir dalam bagian lain laporan ini
k. Jenis Penilaian : Normal
l. Jenis Laporan Penilaian : Terinci (Self-Contained atau
Comprehensive Style)
m. Tanggal Inspeksi : 6 - 8 November 2023
n. Tanggal Penilaian : 30 Juni 2023 (Berdasarkan surat
penawaran No. M.PP.23.00.0339.r3
tertanggal 14 Desember 2023 yang telah
disepakati)
o. Bahasa & Mata Uang yang Digunakan : Bahasa Indonesia & Mata Uang Rupiah
p. Asumsi Khusus : -
q. Tujuan Penilaian : Sewa Menyewa
r. Dasar Penilaian : Nilai Sewa Pasar
s. Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar
*) Nilai Sewa Pasar Tanah ini adalah Nilai Sewa Pasar dalam jangka waktu lima tahun dan belum termasuk
Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
-v-
Page 8
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua
keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan Penilaian dan berdasarkan
pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku, maka kami berkesimpulan Opini
Nilai Sewa Pasar untuk lima tahun dari properti tersebut di atas pada tanggal 30 Juni
2023 adalah Rp234.680.000,00 (dua ratus tiga puluh empat juta enam ratus delapan
puluh ribu rupiah).
Ringkasan Penilaian ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan
segala asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak
seharusnya dibaca secara terpisah.
Hormat kami,
KJPP TOTO SUHARTO & REKAN
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert.)
Pemimpin Rekan Penilai Publik
No. MAPPI : 93-S-00361
No. Register Penilai : RMK-2017.00012
No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00060
Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti (P) dan Penilaian Bisnis (B)
No. STTD OJK No : STTD.PPB-19/PJ-1/PM.2/2023
No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
No. STTP IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
- vi -
Page 9
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ............................................................................................ i
PERNYATAAN PENILAI ...................................................................................... iii
RINGKASAN PENILAIAN ..................................................................................... v
DAFTAR ISI ......................................................................................................... vii
LAPORAN PENILAIAN PROPERTI ............................................................................. i
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN ...................................................................... 1
1.1 Status Penilai ...................................................................................................... 1
1.2 Pemberi Tugas.................................................................................................... 1
1.3 Pengguna Laporan ............................................................................................. 1
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan ..................................................................... 2
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan .................................................................... 2
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian ........................................................................... 2
1.7 Dasar Nilai ........................................................................................................... 2
1.8 Tanggal Penilaian ............................................................................................... 2
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi ......................................................................... 3
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan ................................................. 3
1.11 Asumsi dan Asumsi Khusus ............................................................................. 3
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi ............................................... 4
1.13 Konfirmasi Dasar Penilaian ............................................................................... 4
1.14 Pendekatan Penilaian ........................................................................................ 4
PRESENTASI DATA ..................................................................................................... 6
2.1 Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian ..................................................... 6
2.2 Analisis Lingkungan .......................................................................................... 6
2.3 Deskripsi Tapak .................................................................................................. 7
2.4 TINJAUAN PASAR .............................................................................................. 9
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN........................................................................ 18
3.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU) ................. 18
3.2 Estimasi Nilai Sewa Pasar ............................................................................... 19
3.3 Pendekatan Penilaian ...................................................................................... 21
3.4 Kesimpulan ....................................................................................................... 24
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS ........................................................................ 25
LAMPIRAN-LAMPIRAN
FOTO
GAMBAR SITUSAI TANAH
SURAT REPRESENTASI
DAFTAR ISTILAH
- vii -
Page 10
DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN
1.1 Status Penilai
Penilai menurut Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) yang berlaku saat ini
terdiri dari Tenaga Penilai, Penilai Bersertifikat dan Penilai Publik.
Penilai yang bertanda tangan dalam laporan ini :
Ir. Toto Suharto, M.Sc., MAPPI (Cert)
- No. MAPPI : 93-S-00361
- No. Register Penilai : RMK-2017.00012
- No. Izin Penilai Publik : PB-1.08.00060
- No. STTD OJK : STTD.PBB-19/PJ-1PM.2/2023
- No. Lisensi Penilai BPN : 943/SK-PT.01.01/VII/2022
- No. STTP IKNB : 008/NB.122/STTD-P/2017
- Klasifikasi Bidang Jasa : Penilaian Properti & Bisnis (PB)
bertindak dalam kapasitasnya sebagai Penilai Publik dalam proses penilaian
properti dan sebagai Pemimpin Rekan dalam Persekutuan Kantor Jasa
Penilai Publik Toto Suharto & Rekan selaku penyedia jasa penilaian
independen. Dalam proses penilaian properti yang dilakukan oleh
Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan telah
melibatkan Penilai yang terdiri dari Penilai Publik dan Tenaga Penilai serta
dibantu oleh Tenaga Pendukung yang terdiri dari Pelaksana Inspeksi
Lapangan, Tenaga Administrasi, Drafter dan Operator Komputer yang
kesemuanya merupakan karyawan Persekutuan Kantor Jasa Penilai Publik
Toto Suharto & Rekan. Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam
penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator
Penilai Publik.
Penilai tidak sedang memiliki atau memiliki potensi benturan kepentingan
dengan Pemberi Tugas ataupun dengan Objek Penilaian. Oleh karena itu,
Penilai berada dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak
memihak.
Penilai merupakan Penilai yang berkompeten untuk melakukan penilaian
atas Objek Penilaian, tanpa menggunakan tenaga ahli dari luar.
1.2 Pemberi Tugas
Nama : PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk
Bidang Usaha : Industri, Perdagangan, Pertambangan dan
Kehutanan
Alamat : Gedung Sinar Mas Land Plaza Menara 2 Lantai 9
Jalan MH Thamrin No. 51, Kota Administrasi Jakarta
Pusat, Provinsi DKI Jakarta
1.3 Pengguna Laporan
Pengguna laporan adalah PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk.
-1-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 11
1.4 Objek Penilaian dan Kepemilikan
Penilaian ini dilaksanakan untuk mengindentifikasi Objek Penilaian, sesuai
dengan Lingkup Penugasan yang telah disepakati, dengan Objek Penilaian
berupa Tanah dan Bangunan dengan luas tanah seluas 787meter persegi
dan luas bangunan seluas kurang lebih 423 meter persegi yang berlokasi di
Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR I, RT. 04, Kelurahan Perawang,
Kecamatan Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau.
Kepemilikan atas objek berupa tanah dilengkapi Sertifikat Hak Guna
Bangunan (SHGB) No. 02019 atas sebidang tanah yang dimiliki secara
TUNGGAL oleh PT INDAHKIAT PULP & PAPER CORPORATION yang
meliputi tanah seluas 258.954 meter persegi.
Dokumen tersebut berupa fotokopi atau salinan yang kami terima dari
Pemberi Tugas. Kepemilikan atas aset dimaksud terikat kepada kepemilikan
yang sah berdasarkan pernyataan yang diberikan oleh Pemberi Tugas.
1.5 Jenis Mata Uang Yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah. Penggunaan nilai
tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
1.6 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud penilaian adalah untuk memberikan pendapat mengenai Nilai Sewa
Pasar yang akan dipergunakan untuk tujuan Sewa Menyewa untuk
Kepentingan Pemilik Aset.
Laporan hasil penilaian tidak untuk digunakan di luar konteks atau tujuan
yang dimaksudkan. Penilai tidak bertanggung jawab apabila Laporan
Penilaian digunakan selain dari tujuan yang telah disebutkan di atas.
1.7 Dasar Nilai
Dasar Nilai yang digunakan sesuai maksud dan tujuan di atas adalah Nilai
Sewa Pasar.
Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value) adalah perkiraan jumlah uang yang
dapat diperoleh dari penyewaan suatu aset pada tanggal penilaian, antara
pemilik yang berminat menyewakan dan penyewa yang berminat menyewa
sesuai persyaratan sewa yang layak dalam transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati, dan tanpa paksaan (SPI 2018.101-3.6).
1.8 Tanggal Penilaian
Pemeriksaan properti di lokasi dilakukan pada tanggal 6 - 8 November
2023. Tanggal penilaian ditentukan pada 30 Juni 2023.
-2-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 12
1.9 Tingkat Kedalaman Investigasi
Penilai mengungkapkan bahwa investigasi yang akan dilakukan dibatasi hal-
hal sebagai berikut:
1. Data dan informasi atas objek penilaian dan kelengkapannya diperoleh
dari Pemberi Tugas dan/atau Pemilik Objek Penilaian.
2. Inspeksi terhadap objek penilaian telah dilakukan secara lengkap dengan
waktu yang cukup dan tanpa halangan dari pihak manapun.
3. Penilai telah melakukan verifikasi terhadap Objek Penilaian, yang
diperlukan dan penting dalam pelaksanaan penilaian.
4. Penilai tidak melakukan penyelidikan atas jenis dan kualitas serta
stabilitas daya dukung tanah.
5. Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan
adanya pencemaran dan resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya,
zat beracun, kondisi lingkungan yang buruk, dll) pada properti yang dinilai
baik aktual maupun potensial.
1.10 Sifat dan Sumber Informasi Yang Diandalkan
Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi, dapat
disetujui untuk digunakan sepanjang sumber informasi dan data tersebut
dipublikasikan pada tingkat nasional maupun internasional.
Sumber informasi dan data tersebut antara lain:
1. Badan Pertanahan Nasional (BPN);
2. Bank Indonesia (BI);
3. Badan Pusat Statistik (BPS);
4. Lembaga resmi pemerintah pusat dan/daerah atau swasta yang
mempublikasikan data informasi terkait dengan Properti dan/ atau jenis
industri yang dinilai;
5. Media tulis dan elektronik resmi.
1.11 Asumsi dan Asumsi Khusus
1. Data dan Informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas dan/atau
Pemilik Objek Penilaian kepada kami untuk tujuan penilaian properti ini
adalah benar lengkap dan sesuai dengan keadaan sebenarnya, serta
tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal diterbitkannya
laporan penilaian ini.
2. Bahwa objek penilaian yang ditunjukkan kepada kami adalah benar
merupakan properti dalam penilaian.
3. Kami tidak melakukan pengukuran atas objek penilaian dan luas tanah
sesuai dengan dokumen yang kami terima dari Pemberi Tugas berupa
fotocopy Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama PT INDAH
KIAT PULP & PAPER CORPORATION, selanjutnya digunakan dalam
penilaian ini.
4. Objek penilaian yang dinilai dalam kondisi terbangun, dengan luas
tanah seluas 787 meter persegi dan bangunan seluas kurang lebih 423
meter persegi, bangunan tersebut digunakan sebagai klinik sesuai
dengan penugasan yang merupakan objek penilaian berupa tanah dan
bangunan.
-3-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 13
5. Apabila jenis dan kualitas serta stabilitas daya dukung tanah tidak
diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran.
6. Apabila pencemaran dan resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya,
zat beracun, kondisi lingkungan yang buruk, dll.) tidak diinformasikan
lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
1.12 Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi
Hasil Penilaian ini hanya ditujukan kepada Pemberi Tugas sesuai dengan
tujuan yang telah disetujui. Untuk penggunaan maupun publikasi kepada
pihak selain Pemberi Tugas, terhadap keseluruhan atau sebagian dari
laporan, atau referensi yang dipublikasikan, termasuk referensi mengenai
laporan keuangan perusahaan, dan/atau laporan direksi/pimpinan
perusahaan, dan/atau pernyataan atau kajian lainnya atau
pernyataan/edaran apapun, maka Pemberi Tugas harus mendapatkan
persetujuan tertulis dari KJPP Toto Suharto dan Rekan.
1.13 Konfirmasi Dasar Penilaian
Penilaian dilaksanakan berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan
Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII – 2018 dan peraturan serta
perundang-perundangan yang berlaku.
1.14 Pendekatan Penilaian
Secara umum, terdapat tiga pendekatan utama yang digunakan di dalam
proses penilaian, yakni:
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode kajian yang paling sesuai untuk digunakan
tergantung kepada pertimbangan sebagai berikut:
Dasar dan premis tarif yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan
tujuan penugasan penilaian.
Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang
mungkin diterapkan.
Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan
pendekatan atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar
dalam pasar yang relevan.
Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam
penerapan metode atau beberapa metode.
-4-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 14
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan Pendekatan Pasar dengan
Metode Perbandingan Data Pasar sebagai pendekatan dan metode
penilaian yang paling sesuai untuk digunakan, mengingat kondisi berikut :
Pendekatan Alasan Penggunaan Metode
Digunakan, karena
tersedianya data pasar yang Perbandingan Data
Pasar
memadai, sebanding dan Pasar
sejenis dengan objek penilaian
Tidak digunakan, karena
lokasi objek penilaian berada
di lingkungan pergudangan
Pendapatan -
dan industri sehingga lebih
utama menggunakan
pendekatan pasar
Tidak digunakan, karena
objek penilaian memiliki data
pasar yang memadai,
Biaya sebanding, dan sejenis -
sehingga lebih utama
menggunakan pendekatan
pasar
!
!
!
!
!
!
!
!
!
-5-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 15
PRESENTASI DATA
2.1 Tinjauan Properti sebagai Obyek Penilaian
Objek Penilaian ini adalah berupa Tanah seluas 787 meter persegi dan
Bangunan seluas 423 meter pesegi, yang berlokasi di Jalan Cendana,
Komplek Perumahan KPR I, RT. 04, Kelurahan Perawang, Kecamatan
Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau.
Sepanjang pengetahuan kami properti tersebut adalah aset milik PT INDAH
KIAT PULP & PAPER Tbk, yang rencananya akan dijadikan objek Sewa
Menyewa.
2.2 Analisis Lingkungan
Properti ini secara administratif terletak di Desa Perawang, Kecamatan
Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau.
Properti terletak di tepi sebelah selatan Jalan Cendana atau berada dalam
radius:
Kurang lebih 800 meter di sebelah barat daya dari perempatan Jalan
Raya Minas Perawang, Jalan Indah Kasih dan Jalan Komplek
Perumahan KPR 1
Kurang lebih dalam radius 1,64 kilometer di sebelah barat daya dari
POLSEK Tualang; dan
Kurang lebih dalam radius 58 kilometer di sebelah barat daya dari Kantor
Bupati Siak.
PETA LOKASI
Latitude (Garis Lintang) / DMS Latitude : 0.668132"N
Longitude (Garis Bujur) / DMS Longitude : 101.596765"E
LOKASI
KLINIK
Sumber : Google Earth dan diolah
Jalan Raya Minas - Perawang yang merupakan akses jalan menuju lokasi
tersebut merupakan jalan 2 (dua) arah yang memiliki lebar ROW ± 18 meter
dan dilengkapi drainase tertutup, lapisan perkerasan jalan terbuat dari aspal,
dengan kapasitas lalu lintas > 1 kendaraan bermotor roda 4 (empat).
Sedangkan Jalan Cendana sebagai akses di depan properti merupakan
-6-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 16
jalan 2 (dua) arah yang memiliki lebar ROW ± 10 meter dan dilengkapi
drainase terbuka, lapisan perkerasan jalan terbuat dari cor beton, dengan
kapasitas lalu lintas 2 kendaraan bermotor roda 4 (empat).
Bangunan-bangunan yang berdiri di daerah ini secara umum terdiri dari
bangunan-bangunan rumah tinggal dan industri sedang penduduk
sekitarnya terdiri dari golongan masyarakat berpendapatan menengah
kebawah.
Pada umumnya pemeliharaan jalan-jalan di sekitar ini kurang terpelihara,
dengan lebar jalan antara 3 meter sampai 18 meter, perkerasan aspal, dan
tidak diterangi oleh lampu serta dilengkapi dengan drainase.
Bangunan-bangunan penting yang terletak dekat objek ini dan dapat
digunakan sebagai petunjuk antara lain:
MESJID NURUL ISLAM
POLSEK TUALANG
HOTEL HIGHLAND
RUMAH SAKIT BULAN MULYA
Fasilitas umum seperti aliran listrik, air, dan telepon sudah tersedia di daerah
ini, sedang pengangkutan umum melewati Jalan Raya Minas - Perawang
untuk menuju objek penilaian.
2.3 Deskripsi Tapak
Tapak tanah dimaksud berupa tanah dan bangunan yang digunakan ruang
untuk klinik yang terletak di dalam Jalan Cendana,Perumahan KPR 1 milik
PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk, sesuai dengan informasi yang disediakan
oleh Pemberi Tugas.
Kami mengingatkan bahwa kami melakukan pengukuran luas dari properti
dimaksud. Serta berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan
membandingkan dengan salinan perjanjian, kami beranggapan bahwa
besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran
luas yang dinyatakan dalam salinan perjanjian sewa menyewa properti
dimaksud.
Tanah ini berbatasan dengan :
Sisi sebelah utara : Jalan Cendana
Sisi sebelah selatan : Rumah Tinggal
Sisi sebelah timur : Jalan Akasia
Sisi sebelah barat : Rumah Tinggal
Topografi tanah ini pada umumnya rata, tinggi bagian depan kurang lebih
sama dari permukaan jalan.
Penilai tidak mempertimbangkan dan melakukan penyelidikan akan adanya
pencemaran dan resiko lingkungan (adanya limbah berbahaya, zat beracun,
kondisi lingkungan yang buruk, dll) pada objek penilaian ini, baik aktual
maupun potensial. Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak
adanya pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap opini nilai.
-7-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 17
Tanah ini pada saat dilakukan inspeksi lapangan berupa Tanah dan
Bangunan yang digunakan untuk klinik.
Objek penilaian terletak di dalam Perumahan KPR 1 dan berdiri diatas tanah
yang mempunyai bentuk kurang beraturan berupa sebidang tanah yang
terletak di Jalan Raya Minas - Perawang, Desa Perawang, Kecamatan
Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau, terdaftar sebagai Hak Guna
Bangunan No. 02019, tercatat atas nama Perusahaan PT INDAH KIAT
PULP & PAPER CORPORATION, berkedudukan di Jakarta, dikeluarkan
pada tanggal 1 Juli 1994, berakhir hak sampai dengan tanggal 1 Juli 2024,
Gambar Situasi No. 214/2016, tertanggal 27 Januari 2016, meliputi tanah
seluas 258.954 meter persegi.
Dalam penilaian ini, kami asumsikan bahwa atas permintaan pemegang hak
dan dengan mengingat pemenuhan persyaratan dan keperluan, jangka
waktu haknya dapat diperpanjang atau diperbaharui.
Kami tidak melakukan pengecekan langsung ke Dinas Tata Kota setempat
mengenai peruntukan tanah disekitar lokasi tersebut, namun berdasarkan
Peraturan Daerah tentang Perubahan atas Peraturan Daerah Kabupaten
Siak Nomor 1 Tahun 2020 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten
Siak Tahun 2020-2040, yang diakses melalui www.gistaru.com dinyatakan
sebagai kawasan permukiman perkotaan.
Sumber : Peraturan Daerah Kabupaten Siak Nomor 1 Tahun 2020 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten Siak Tahun 2020-2040 (diakses melalui website :
https://gistaru.atrbpn.go.id/rtronline/)
-8-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 18
2.4 TINJAUAN PASAR
2.4.1 Gambaran Ekonomi Makro
Tabel 1.1. Pertumbuhan Ekonomi Dunia dan Indonesia
TW I TW II
Deskripsi 2019 2020 2021 2022
2023 2023
PDB Dunia (%) 2,80 -2,8 6,3 3,5 2,6* 2,7*
PDB Indonesia (%) 5,02 -2,07 3,70 5,31 5.03 5,3
15.15
Nilai Tukar Rupiah (Rp/US $) 14.139 14.525 14.265 15.592 14.773
0
Cadangan Devisa Negara (Rp
129,2 135,9 144,9 137,2 145,2 137,5
miliar/US $)
Inflasi (%) 2,72 1,68 1,81 5,51 4,97 4,97
BI Rate (Reverse Repo Rate)
4,75 3,50 3,50 5,50 5,75 5,75
(%)
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan II 2023 dan diolah
Pertumbuhan ekonomi global 2023 diprakirakan tetap sebesar 2,7%, namun
disertai dengan pergeseran sumber pertumbuhan. Tekanan inflasi di negara
maju masih relatif tinggi dipengaruhi oleh perekonomian yang lebih kuat dan
pasar tenaga kerja yang ketat. Hal ini diprakirakan akan mendorong
kenaikan lebih lanjut suku bunga kebijakan moneter di negara maju,
termasuk Federal Funds Rate (FFR). Perkembangan tersebut mendorong
aliran modal ke negara berkembang lebih selektif dan meningkatkan
tekanan nilai tukar di negara berkembang, termasuk Indonesia, sehingga
memerlukan penguatan respons kebijakan untuk memitigasi risiko rambatan
global.
Pertumbuhan ekonomi Indonesia tetap baik didukung oleh permintaan
domestik. Perekonomian domestik pada triwulan II 2023 diprakirakan
tumbuh lebih baik dari proyeksi, ditopang oleh peningkatan konsumsi rumah
tangga dan investasi. Sementara itu, ekspor barang diprakirakan melambat
sejalan ekonomi global yang melemah, sedangkan ekspor jasa tumbuh
tinggi dipengaruhi oleh kenaikan kunjungan wisatawan mancanegara.
Berdasarkan lapangan usaha, pertumbuhan ekonomi terutama ditopang
Industri Pengolahan, Perdagangan Besar dan Eceran, serta Informasi dan
Komunikasi. Sementara secara spasial, pertumbuhan ekonomi terutama
ditopang oleh pertumbuhan wilayah Kalimantan dan Jawa yang masih kuat
sejalan dengan terjaganya permintaan domestik. Dengan perkembangan
tersebut, pertumbuhan ekonomi 2023 diprakirakan dapat mencapai kisaran
4,5-5,3%.
Neraca perdagangan triwulan II 2023 mencatat surplus yang lebih rendah
dipengaruhi oleh penurunan harga komoditas dan perlambatan ekonomi
global. Sementara itu, ketidakpastian pasar keuangan global berdampak
pada net outflows aliran modal asing dalam bentuk investasi portofolio pada
triwulan II 2023 sebesar 1,3 miliar dolar AS. Namun demikian, pada triwulan
III 2023 aliran modal asing hingga 21 Juli 2023 kembali masuk sehingga
mencatat net inflows sebesar 0,3 miliar dolar AS.
-9-
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 19
Posisi cadangan devisa Indonesia akhir Juni 2023 tercatat tinggi sebesar
137,5 miliar dolar AS, setara dengan pembiayaan 6,1 bulan impor atau 6,0
bulan impor dan pembayaran utang luar negeri Pemerintah, serta berada di
atas standar kecukupan internasional sekitar 3 bulan impor. Kinerja NPI
pada 2023 diprakirakan akan tetap baik dengan transaksi berjalan terjaga
dalam kisaran surplus 0,4% sampai dengan defisit 0,4% dari PDB. Neraca
transaksi modal dan finansial diprakirakan juga tetap terjaga, ditopang oleh
aliran masuk modal asing dalam bentuk Penanaman Modal Asing (PMA)
maupun investasi portofolio, sejalan persepsi positif investor terhadap
prospek perekonomian nasional.
Nilai tukar Rupiah secara year to date tercatat menguat 3,63% ptp dari level
akhir Desember 2022, lebih kuat dibandingkan dengan apresiasi Peso
Filipina, Rupee India, dan Baht Thailand masing-masing sebesar 1,78%,
1,11%, dan 0,42%. Ke depan, dengan akan meredanya ketidakpastian
pasar keuangan global, Bank Indonesia memprakirakan nilai tukar Rupiah
akan menguat ditopang oleh prospek pertumbuhan ekonomi yang kuat,
inflasi yang rendah, imbal hasil aset keuangan domestik yang menarik, dan
dampak positif dari implementasi PP 36/2023 tentang DHE SDA. Persepsi
investor terhadap prospek perekonomian Indonesia juga menguat, tecermin
pada peningkatan outlook sovereign credit rating Indonesia oleh lembaga
pemeringkat R&I, dari stabil menjadi positif, dengan level rating tetap terjaga
pada BBB+ (dua notch di atas level terendah investment grade). Bank
Indonesia terus memperkuat kebijakan stabilisasi nilai tukar Rupiah melalui
triple intervention dan twist operation untuk memitigasi risiko rambatan
ketidakpastian pasar keuangan global.
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan II 2023 dan diolah
2.4.2 Produk Domestik Bruto Menurut Lapangan Usaha
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2023 Terhadap Triwulan I-2023 (q to-
q)
Ekonomi Indonesia triwulan II-2023 dibanding triwulan I-2023 (q-to-q)
mengalami pertumbuhan sebesar 3,86 persen. Pertumbuhan terjadi pada
hampir semua lapangan usaha, kecuali Konstruksi dan Jasa Keuangan dan
Asuransi yang masing-masing terkontraksi sebesar 1,44 persen dan 1,52
persen. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan signifikan adalah
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan Jaminan Sosial Wajib sebesar
15,80 persen dan Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan sebesar 15,32
persen. Sementara itu, Lapangan Usaha Pertambangan dan Penggalian;
Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan Sepeda Motor; dan
Industri Pengolahan yang memiliki peran dominan juga mengalami
pertumbuhan masing-masing sebesar 3,65 persen; 2,50 persen; dan 0,47
persen.
- 10 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 20
Gambar 1 Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (q-to-q) (persen)
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 BPS dan diolah
Struktur PDB Indonesia menurut lapangan usaha atas dasar harga berlaku
triwulan II-2023 tidak menunjukkan perubahan berarti. Perekonomian
Indonesia masih didominasi oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan
sebesar 18,25 persen; diikuti oleh Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan
sebesar 13,35 persen; Perdagangan Besar dan Eceran, Reparasi Mobil dan
Sepeda Motor sebesar 12,85 persen; dan Pertambangan dan Penggalian
sebesar 10,48 persen. Peranan keempat lapangan usaha tersebut dalam
perekonomian Indonesia mencapai 54,93 persen.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2023 Terhadap Triwulan II-2022
(y on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan II-2023 dibanding triwulan II-2022 (y-on-y)
mengalami pertumbuhan sebesar 5,17 persen. Pertumbuhan terjadi pada
semua lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan
signifikan adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar 15,28 persen dan
Jasa Lainnya sebesar 11,89 persen.
Gambar 2 Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (y-on-y) (persen)
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 - BPS dan diolah
Pertumbuhan Ekonomi Semester I-2023 Terhadap Semester I-2022
(c to-c)
Ekonomi Indonesia semester I-2023 dibanding semester I-2022 mengalami
pertumbuhan sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada
semua lapangan usaha. Lapangan usaha yang mengalami pertumbuhan
signifikan adalah Transportasi dan Pergudangan sebesar 15,59 persen,
- 11 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 21
diikuti Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 10,70 persen;
dan Jasa Lainnya sebesar 10,40 persen. Sementara itu, Industri
Pengolahan yang memiliki peran dominan terhadap perekonomian
Indonesia tumbuh sebesar 4,65 persen.
Gambar 3 Pertumbuhan PDB Beberapa Lapangan Usaha (c-to-c) (persen)
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 - BPS dan diolah
2.4.3 Produk Domestik Bruto Menurut Komponen Pengeluaran
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2023 Terhadap Triwulan I-2023 (q to-q)
Ekonomi Indonesia triwulan II-2023 dibanding triwulan I-2023 tumbuh
sebesar 3,86 persen (q-to-q). Pertumbuhan terjadi pada hampir semua
Komponen Pengeluaran, kecuali Komponen Ekspor Barang dan Jasa dan
Komponen Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) yang masing-masing
terkontraksi sebesar 5,44 persen dan 1,26 persen. Pertumbuhan tertinggi
terjadi pada Komponen PK-P sebesar 41,30 persen; diikuti Komponen
Pengeluaran Konsumsi Lembaga Nonprofit yang Melayani Rumah Tangga
(PK-LNPRT) sebesar 8,58 persen; dan Komponen Pengeluaran Konsumsi
Rumah Tangga (PK-RT) sebesar 3,08 persen. Di sisi lain, Komponen Impor
Barang dan Jasa sebagai faktor pengurang dalam PDB mengalami kontraksi
sebesar 3,28 persen.
Gambar 4 Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (q-to-q) (persen)
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 - BPS dan diolah
Struktur PDB Indonesia menurut pengeluaran atas dasar harga berlaku
triwulan II-2023 tidak menunjukkan perubahan yang berarti. Perekonomian
Indonesia masih didominasi oleh Komponen PK-RT yang mencakup lebih
dari separuh PDB Indonesia yaitu sebesar 53,31 persen; diikuti oleh
komponen PMTB sebesar 27,90 persen; Komponen Ekspor Barang dan
Jasa sebesar 20,25 persen; Komponen PK-P sebesar 7,51 persen;
- 12 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 22
Komponen Perubahan Inventori sebesar 2,22 persen; dan Komponen PK-
LNPRT sebesar 1,24 persen. Sementara itu, Komponen Impor Barang dan
Jasa sebagai faktor pengurang dalam PDB memiliki peran sebesar 18,54
persen.
Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2023 Terhadap Triwulan II-2022
(y on-y)
Ekonomi Indonesia triwulan II-2023 terhadap triwulan II-2022 tumbuh
sebesar 5,17 persen (y-on-y). Pertumbuhan terjadi pada hampir semua
komponen pengeluaran, kecuali Komponen Ekspor Barang dan Jasa yang
terkontraksi sebesar 2,75 persen. Pertumbuhan tertinggi terjadi pada
Komponen PK-P sebesar 10,62 persen; diikuti Komponen PK-LNPRT
sebesar 8,62 persen; Komponen PK-RT sebesar 5,23 persen; dan
Komponen PMTB sebesar 4,63 persen; Sementara itu, Komponen Impor
Barang dan Jasa mengalami kontraksi sebesar 3,08 persen.
Gambar 5 Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (y-on-y) (persen
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 - BPS dan diolah
Pertumbuhan Ekonomi Semester I-2023 Terhadap Semester I-2022
(c to-c)
Ekonomi Indonesia semester I-2023 dibanding semester I-2022 tumbuh
sebesar 5,11 persen (c-to-c). Pertumbuhan terjadi pada semua komponen
pengeluaran. Komponen pengeluaran yang mengalami pertumbuhan
tertinggi dicapai oleh Komponen PK-P sebesar 7,53 persen; diikuti
Komponen PK-LNPRT sebesar 7,43 persen; Komponen PK-RT sebesar
4,89 persen; Komponen Ekspor Barang dan Jasa sebesar 4,39 persen; dan
Komponen PMTB sebesar 3,34 persen. Sementara itu, Komponen Impor
Barang dan Jasa tumbuh sebesar 0,30 persen.
- 13 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 23
Gambar 6 Pertumbuhan PDB Beberapa Komponen Pengeluaran (c-to-c) (persen)
Sumber : Berita Resmi Statistik No. 55/08/Th. XXVI, 7 Agustus 2023 - BPS dan diolah
2.4.4 Tingkat Inflasi (Inflation Rate)
Inflasi IHK pada bulan Juni 2023 tercatat 3,52% (yoy) sehingga berada di
dalam sasaran 3,0±1%. Penurunan inflasi terjadi di semua kelompok. Inflasi
inti Juni 2023 tercatat 2,58% (yoy), lebih rendah dibandingkan dengan inflasi
pada bulan sebelumnya sebesar 2,66% (yoy) dipengaruhi oleh stabilnya
nilai tukar, turunnya harga komoditas global, rendahnya dampak lanjutan
dari inflasi volatile food, dan terkendalinya ekspektasi inflasi. Inflasi
kelompok volatile food tercatat 1,20% (yoy), turun dari inflasi bulan
sebelumnya yang sebesar 3,28% (yoy). Inflasi kelompok administered
prices juga menurun dari 9,52% (yoy) menjadi 9,21% (yoy). Kembalinya
inflasi ke dalam sasaran sebagai hasil positif dari konsistensi kebijakan
moneter serta eratnya sinergi pengendalian inflasi pangan antara Bank
Indonesia dan Pemerintah (Pusat dan Daerah) dalam TPIP dan TPID
melalui penguatan GNPIP di berbagai daerah. Dengan perkembangan
tersebut, Bank Indonesia meyakini inflasi tetap terkendali dalam kisaran
3,0±1% pada sisa tahun 2023 dan 2,5±1% pada 2024.
Tingkat Inflasi Indonesia y-to-y (2019-2023)
Bulan 2019 2020 2021 2022 2023
Januari 2.82 % 2.68 % 1.55 % 2.18 % 5.28 %
Februari 2.57 % 2.98 % 1.38 % 2.06 % 5.47 %
Maret 2.48 % 2.96 % 1.37 % 2.64 % 4.97 %
April 2.83 % 2.67 % 1.42 % 3.47 % 4.33 %
Mei 3.32 % 2.19 % 1.68 % 3.55 % 4%
Juni 3.28 % 1.96 % 1.33 % 4.35 % 3.52 %
Juli 3.32 % 1.54 % 1.52 % 4.94 % 3.08 %
Agustus 3.49 % 1.32 % 1.59 % 4.69 % -
September 3.39 % 1.42 % 1.6 % 5.95 % -
Oktober 3.13 % 1.44 % 1.66 % 5.71 % -
November 3% 1.59 % 1.75 % 5.42 % -
Desember 2.72 % 1.68 % 1.87 % 5.51 % -
Sumber : Laporan Kebijakan Moneter Bank Indonesia Triwulan II-2023 dan diolah
- 14 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 24
2.4.5 Gambaran Ekonomi Mikro
Penilai hanya melakukan Analisis Pasar menggunakan metode
Inferred/Trend Analysis dengan tingkat analisis type A (Analisis secara
umum, menggunakan data historis, data diupdate setiap 1 tahun,
menggunakan data sekunder dari pihak lain dalam hal adalah Bank
Indonesia).
Perkembangan Permintaan Properti Komersial Triwulan II 2023
lndeks Permintaan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II
2023 secara tahunan tumbuh sebesar 5,87% (yoy), melambat
dibandingkan 9,35% (yoy) pada triwulan I 2023 (Grafik 1). Perlambatan
permintaan untuk kategori sewa terutama disebabkan oleh perlambatan
permintaan pada segmen hotel, convention hall, dan apartemen sewa.
Perlambatan permintaan segmen hotel hamper terjadi di seluruh kota
amatan, terutama di Jakarta dan Banten disebabkan oleh kegiatan Meeting,
Incentive, Convention, dan Exhibition (MICE) selama masa KBKN
Ramadhan yang terbatas. Sementara itu, lndeks Permintaan Properti
Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2023 tumbuh sebesar 0,36%
(yoy), lebih rendah dibandingkan 0,58% (yoy) pada triwulan I 2023 (Grafik
2) terutama disebabkan oleh permintaan pada segmen lahan industry di
Semarang dan Banten yang mengalami perlambatan.
Walaupun secara tahunan indeks permintaan melambat, namun secara
triwulanan Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II 2023 pada
kategori sewa meningkat sebesar 1,69% (qtq), setelah pada triwulan
sebelumnya mengalami kontraksi sebesar -4,23% (qtq) (Grafik 3).
Peningkatan permintaan terjadi pada segmen hotel di seluruh kota cakupan
survei. Sementara itu, Indeks Permintaan Properti Komersial triwulan II
2023 pada kategori jual tumbuh sebesar 0,13% (qtq), meningkat
dibandingkan 0,04% (qtq) pada triwulan I 2023 (Grafik 4). Berdasarkan
segmen, peningkatan didorong oleh permintaan pada segmen perkantoran
jual di Jakarta. Selain itu, permintaan pada segmen warehouse complex
juga mengalami peningkatan terutama di wilayah Jakarta dan Bodebek.
Saat ini permintaan warehouse complex di wilayah tersebut didominasi oleh
perusahaan logistik, cold storage, dan Food and Baverage.
- 15 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 25
Perkembangan Pasokan Properti Komersial Triwulan II 2023
lndeks Pasokan Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II
2023 tumbuh sebesar 1,63% (yoy) lebih tinggi dibandingkan 1,05% (yoy)
pada triwulan I 2023 (Grafik 5). Hal ini didorong oleh peningkatan pasokan
pada mayoritas segmen pada kategori sewa terutama pada segmen ritel
sewa di wilayah Bodebek, Banten, dan Makassar serta penambahan pada
segmen hotel di Jakarta, Makassar, Surabaya, Balikpapan, Denpasar, dan
Palembang. Di sisi lain, lndeks Pasokan untuk kategori jual melambat dari
0,83% (yoy) pada triwulan sebelumnya menjadi 0,23% (yoy) (Grafik 6).
Kondisi ini terutama dipengaruhi oleh melambatnya pasokan lahan industry
di Semarang.
Sejalan dengan pertumbuhan tahunan, secara triwulanan lndeks Pasokan
Properti Komersial kategori sewa pada triwulan II 2023 meningkat sebesar
0,66% (qtq) lebih tinggi dibandingkan kondisi triwulan sebelumnya sebesar
0,54% (qtq) pada triwulan I 2023 (Grafik 7). Hal ini didorong oleh
peningkatan pasokan pada segmen ritel sewa di wilayah Bodebek dan
segmen hotel di Jakarta, Medan, dan Balikpapan. Disisi lain, lndeks
Pasokan Properti Komersial kategori jual juga mengalami peningkatan
sebesar 0,05% (qtq) didorong oleh peningkatan pasokan warehouse
complex di Jakarta (Grafik 8).
- 16 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 26
Perkembangan Harga Properti Komersial Triwulan II 2023
lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa pada triwulan II 2023
tumbuh sebesar 2,33% (yoy), melambat dibandingkan pertumbuhan pada
triwulan sebelumnya sebesar 5,15% (yoy) (Grafik 9). Hal ini terutama
disebabkan oleh penurunan indeks harga segmen Convention Hall di
Jakarta serta segmen hotel di Jakarta, Banten, dan Makassar sejalan
dengan permintaan hotel yang terbatas. Selanjutnya, perkembangan
Indeks Harga Properti Komersial untuk kategori jual pada triwulan II 2023
mengalami kenaikan sebesar 0,31% (yoy) dibandingkan triwulan I 2023
yang meningkat sebesar 0,22% (yoy) (Grafik 10). Hal ini seiring akselerasi
harga segmen warehouse complex di Jakarta.
Secara triwulanan, lndeks Harga Properti Komersial untuk kategori sewa
pada triwulan II 2023 meningkat sebesar 1,25% (qtq) dari triwulan
sebelumnya yang terkontraksi -2,71% (qtq) (Grafik 11). Peningkatan harga
tersebut berasal dari peningkatan indeks harga sewa hotel di seluruh kota
cakupan survei dan harga apartemen sewa terutama di Jakarta, Bandung,
Surabaya, dan Denpasar. Selanjutnya, Indeks Harga Properti Komersial
untuk kategori jual pada triwulan II 2023 meningkat sebesar 0,21% (qtq)
dari triwulan sebelumnya sebesar 0,01% (qtq) (Grafik 12). Hal ini
dipengaruhi oleh peningkatan indeks harga sewa segmen lahan industri di
Semarang dan warehouse complex di Jakarta.
Sumber: Perkembangan Properti Komersial (PPKOM) Triwulan II 2023 dan diolah
- 17 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 27
ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN
3.1 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest & Best Use - HBU)
Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use/HBU) didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara
hukum diijinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari
aset tersebut (SPI-KPUP.10.1).
Secara hukum diizinkan;
Status kepemilikan tanah ini sudah jelas, yaitu berupa Sertipikat Hak
Guna Bangunan dengan luas tanah kurang lebih 258.954 meter persegi
dan diasumsikan dapat dipindahtangankan secara keseluruhan atau
sebagian.
Menurut keterangan yang kami dapat dari Peraturan Daerah Kabupaten
Siak Nomor 1 Tahun 2020 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Kabupaten Siak Tahun 2020-2040, bahwa tanah ini terletak di daerah
yang diperuntukan sebagai Kawasan Permukiman Perkotaan.
Secara fisik memungkinkan
Dari pengamatan kami di lokasi, kondisi fisik aset layak untuk dibangun
bangunan perumahan sesuai dengan peruntukkan yang diizinkan.
Secara finansial layak
Berdasarkan pertimbangan harga dan tren harga maka properti tersebut
secara finansial layak.
Produktivitas yang maksimum
Dengan pemanfaatan aset saat ini sebagai Tanah dan Bangunan yang
digunakan untuk KLINIK maka aset menurut kami sudah digunakan
secara optimal
Kami tidak melakukan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik secara
mendetail dan terperinci karena pekerjaan tersebut merupakan pekerjaan
terpisah dari pekerjaan penilaian. Komentar Penggunaan Tertinggi dan
Terbaik (HBU) hanya terhadap Tanah seolah dalam Keadaan Kosong (As
Though Vacant).
Tanah seolah dalam Keadaan Kosong (As Though Vacant)
Kemungkinan besar penggunaan objek ini seolah-olah kosong akan berlaku
untuk pengembangan penggunaan lahan kegiatan usaha di masa depan
ketika dijamin oleh permintaan. Oleh karena itu, disimpulkan sebagai
penggunaan properti tertinggi dan terbaik tanah seolah kosong.
- 18 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 28
3.2 Estimasi Nilai Sewa Pasar
Berdasarkan hasil pengumpulan data di lapangan, penyebaran persediaan
properti sebanding yang dapat digunakan sebagai dasar penilaian adalah
sebagai berikut:
Data 1
Lokasi : Jalan Tiga KPR 1 No.58
Objek : Tanah dan Bangunan
Penggunaan : RumahTinggal
Luas Tanah : ± 120 m²
Luas Banguan : ± 100 m²
Surat Tanah : Sertipikat Hak Milik
Harga Transaksi Sewa : Rp18.000.000,00 per tahun
Data 2
Lokasi : Jalan Istiqomah RT. 002/06 No.5
Objek : Tanah dan Bangunan
Penggunaan : Rumah Tinggal
Luas Tanah : ± 225 m²
Luas Bangunan : ± 140 m²
Surat Tanah : Sertipikat Hak Milik
Harga Transaksi Sewa : Rp20.000.000,00 per tahun
Data 3
Lokasi : Perumahan Villa Perawang Indah I
Blok E No.7
Objek : Tanah dan Bangunan
Penggunaan : Rumah Tinggal
Luas Tanah : ± 150 m²
Luas Bangunan : ± 105 m²
Surat Tanah : Sertifikat Hak Milik
Harga Transaksi Sewa : Rp15.000.000,00 per tahun
Sketsa data pembanding sewa pasar
Sumber : Google Maps dan diolah
- 19 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 29
Bila ditemukan variasi harga dari data transaksi sewa menyewa dan atau
penawaran dari properti yang terletak di sekitar aset yang dinilai, maka
diperlukan elemen perbandingan untuk menjelaskannya.
Elemen perbandingan berikut ini dianggap mendasar dalam analisis
perbandingan data pasar yang digunakan dalam penilaian ini yaitu:
Waktu;
Perbedaan waktu antara Harga Penawaran / Transaksi dan waktu
penilaian.
Hak atas properti yang dialihkan;
Identifikasi secara tepat dari hak atas real properti yang dialihkan dalam
setiap transaksi pembanding yang dipilih untuk analisis, adalah sangat
penting karena harga transaksi selalu ditentukan berdasarkan jenis hak
yang dialihkan.
Syarat Pembiayaan;
Apabila pengaturan pembiayaan yang berbeda dapat menyebabkan
harga yang dibayarkan untuk suatu properti berbeda dengan properti
lain yang identik, maka jenis dan kondisi pembiayaan dalam transaksi
tersebut harus benar-benar dipahami, dianalisis dan diperhitungkan
Kondisi penjualan;
Motivasi khusus dari pihak-pihak dalam transaksi di berbagai situasi
dapat mempengaruhi harga yang dibayarkan dan bahkan membuat
beberapa transaksi menjadi bukan pasar. Contoh dari kondisi khusus
dalam penjualan termasuk harga yang lebih tinggi yang dibayarkan
pembeli karena bidang tanah memiliki nilai sinergi atau penggabungan;
harga lebih murah dibayarkan karena penjual berada dalam kondisi
harus cepat menjual; hubungan keluarga, bisnis, finansial antar pihak-
pihak yang terlibat dalam transaksi; pertimbangan pajak yang tidak
umum; kurangnya ‘exposure’ mengenai properti di pasar; atau prospek
dari proses litigasi yang berkepanjangan.
Pengeluaran yang dilakukan segera setelah pembelian;
Adalah pengeluaran yang harus dilaksanakan segera setelah
pembelian properti dan bahwa pembeli yang memiliki pemahaman akan
menegosiasikan hal tersebut ke dalam harga pembelian. Contoh
termasuk biaya perbaikan atau penggantian struktur atau bagian dari
struktur, biaya untuk memulihkan kontaminasi lingkungan, atau biaya
yang berhubungan dengan perubahan peruntukan untuk ijin
pengembangan.
Kondisi pasar;
Kondisi pasar pada saat transaksi penjualan dari properti pembanding
dapat berbeda dengan kondisi pada tanggal penilaian dari properti yang
dinilai. Faktor yang mempengaruhi kondisi pasar termasuk nilai properti
yang mengalami apresiasi atau depresiasi secara cepat, perubahan
pada undang-undang pajak, restriksi bangunan atau pemutihan,
fluktuasi pada penawaran dan permintaan, atau kombinasi dari
kekuatan yang bekerja bersama-sama untuk mengubah kondisi pasar
dari satu waktu ke waktu lainnya.
- 20 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 30
Lokasi;
Lokasi dari properti pembanding dan properti subyek dibandingkan
untuk memastikan apakah lokasi dan lingkungan sekitarnya
berpengaruh terhadap harga yang dibayarkan. Perbedaan faktor lokasi
secara ekstrim dapat mengindikasikan bahwa transaksi tidak benar-
benar sebanding dan seharusnya dikeluarkan.
Karakteristik Fisik;
Faktor-faktor seperti ukuran, kualitas konstruksi, dan kondisi fisik dari
properti yang dinilai dan properti pembanding dijelaskan dan dianalisis
oleh Penilai. Apabila karakteristik fisik dari properti pembanding
berbeda dengan karakteristik dari properti yang dinilai, setiap
perbedaan dipertimbangkan, dan Penilai seharusnya melakukan
penyesuaian terhadap pengaruh dari setiap perbedaan tersebut kepada
nilai.
Karakteristik Ekonomi;
Kualitas pendapatan, biaya operasional, ketentuan sewa, manajemen
dan bauran penyewa digunakan untuk menganalisis properti penghasil
pendapatan.
Penggunaan;
Peruntukan dan restriksi atau limitasi lainnya mempengaruhi
penggunaan properti. Apabila terdapat perbedaan pada penggunaan
saat ini atau HBU dari properti pembanding dengan properti yang dinilai,
pengaruhnya terhadap nilai seharusnya dipertimbangkan secara hati-
hari. Pada umumnya, hanya properti dengan HBU yang sama
digunakan dalam analisis perbandingan.
Komponen non-realty dalam penjualan;
Personal properti, kepentingan bisnis dan komponen properti lainnya
yang tidak membentuk real properti dapat dimasukkan dalam harga
transaksi atau kepentingan kepemilikan dari properti yang dinilai.
Komponen ini seharusnya dianalisis secara terpisah dari real properti.
Contoh umum dari Personal Properti adalah perabotan, perlengkapan
dan peralatan (fixture, furniture and equipment/FF&E) dari hotel atau
restoran.
3.3 Pendekatan Penilaian
Secara umum, terdapat tiga pendekatan utama yang digunakan di dalam
proses penilaian, yakni :
Pendekatan Pasar
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan Biaya
Pendekatan atau metode penilaian yang paling sesuai untuk digunakan
tergantung kepada pertimbangan sebagai berikut :
Dasar dan premis nilai yang sesuai, ditentukan oleh persyaratan dan
Tujuan penugasan penilaian
Kekuatan dan kelemahan dari pendekatan dan metode penilaian yang
Mungkin diterapkan
- 21 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 31
Kesesuaian dari setiap metode dilihat dari karakteristik aset, dan
pendekatan atau metode yang umum digunakan oleh pelaku pasar
dalam pasar yang relevan
Ketersediaan dari informasi yang andal yang dibutuhkan dalam
Penerapan metode atau beberapa metode
Dalam penilaian ini, kami mempertimbangkan Pendekatan Pasar dengan
Metode Perbandingan Data Pasar sebagai pendekatan dan metode
penilaian yang paling sesuai untuk digunakan, mengingat kondisi berikut:
Pendekatan Alasan Penggunaan Metode
Digunakan, karena tersedianya
data pasar yang memadai, Perbandingan Data
Pasar
sebanding dan sejenis dengan Pasar
objek penilaian
Tidak digunakan, karena lokasi
objek penilaian berada di lingkungan
Pendapatan pergudangan dan industri sehingga -
lebih utama menggunakan
pendekatan pasar
Tidak digunakan, karena objek
penilaian memiliki data pasar yang
Biaya memadai, sebanding, dan sejenis -
sehingga lebih utama
menggunakan pendekatan pasar
3.3.1 Pendekatan Pasar
Dalam penerapan Pendekatan Pasar dengan metode Perbandingan Data
Pasar, Penilai mengikuti prosedur sebagai berikut:
1. Melakukan riset pasar untuk mengembangkan informasi pasar yang
memadai untuk properti yang sejenis dan bersaing dengan properti yang
dinilai dalam memperebutkan pangsa pasar. Informasi ini antara lain
meliputi jenis properti, tanggal penjualan, ukuran, lokasi, zoning dan
informasi relevan lainnya.
Sumber data pasar di lapangan yang digunakan dalam penilaian ini
adalah sebagai berikut :
Agen Properti
Iklan-iklan di surat kabar, majalah, internet, dll.
Informasi sumber data pasar ini ditujukan semata-mata untuk keperluan
penilaian. Tidak ada satu bagian pun dalam laporan ini yang ditujukan
untuk mendukung promosi atau merekomendasikan kegiatan dari dan
untuk institusi/individu lain.
Properti pembanding yang digunakan sebagai pembanding dalam
penilaian ini berjumlah tiga properti.
- 22 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 32
Batasan geografi data pembanding tergantung pada karakter dan tipe
properti yang dinilai serta ketersediaan data pembanding. Batasan pasar
tergantung pada wilayah pembeli potensial. Berdasarkan hal-hal tersebut
maka aset yang dinilai mempunyai pasar bersifat lokal.
2. Verifikasi informasi. Verfikasi data pembanding untuk menganalisis
elemen perbandingan dilakukan dengan menghubungi sumber-sumber
data tersebut.
3. Pemilihan unit perbandingan yang relevan. Unit yang akan
dibandingkan tergantung pada karakteristik properti. Dalam penilaian ini
unit perbandingan yang relevan untuk aset yang dinilai adalah harga per
m2.
4. Perbandingan properti yang ditawarkan untuk disewakan dengan
properti yang dinilai menggunakan elemen perbandingan dan
menyesuaikan harga penawaran sewa dari setiap properti pembanding.
5. Merekonsiliasikan hasil ke dalam indikasi nilai.
Berdasarkan pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor lain yang
berhubungan dengan penilaian ini, maka menurut pendapat kami, jumlah
Rp234.680.000,00 (dua ratus tiga puluh empat juta enam ratus delapan
puluh ribu rupiah) merupakan Indikasi Nilai Sewa Pasar untuk satu tahun
dari properti tersebut di atas dengan Pendekatan Pasar metode
Perbandingan Data Pasar pada tanggal 30 Juni 2023.
- 23 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 33
3.4 Kesimpulan
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta
memperhatikan semua keterangan, faktor-faktor seperti yang terdapat
dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Sewa Pasar
untuk lima tahun belum termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dari
properti tersebut pada tanggal 30 Juni 2023, adalah sebesar :
Rp234.680.000,00
(dua ratus tiga puluh empat juta
enam ratus delapan puluh ribu rupiah)
Nilai tersebut di atas menggambarkan opini Nilai Sewa Pasar untuk lima
tahun properti milik PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk, dengan tujuan
Sewa Menyewa untuk Kepentingan Pemilik Aset.
- 24 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 34
KONDISI DAN SYARAT PEMBATAS
Penilaian dan Laporan Penilaian ini bergantung kepada Syarat Pembatas sebagai
berikut.
1. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada Penilai seperti yang
disebutkan dalam laporan Penilaian dianggap layak dan dipercaya, tetapi
Penilai tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu
terbukti tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang
dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil penelaahan kami
terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa
kembali kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak Pemberi
Tugas.
2. Kecuali diatur berbeda oleh peraturan dan perundangan yang ada, maka
penilaian dan laporan Penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas
untuk Pemberi Tugas yang dimaksud dan penasehat profesionalnya dan
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan yang dicantumkan
pada laporan Penilaian. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak lain selain
Pemberi Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini
bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
3. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan
yang merupakan bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan
maksud dan tujuan Penilaian. Nilai yang digunakan dalam laporan Penilaian ini
tidak boleh digunakan untuk tujuan Penilaian lain yang dapat mengakibatkan
terjadinya kesalahan.
4. Kami telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian
dari properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. Kami tidak
memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau
kerusakan yang tidak terlihat. Penilai tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan
lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi
dengan baik.
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan
lainnya, untuk suatu pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain,
Penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan untuk suatu rencana
pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan
dengan pencemaran. Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami
didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya pencemaran yang dapat
berpengaruh terhadap nilai.
7. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya
untuk kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan
survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal ini.
- 25 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 35
8. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh dari Rencana Umum Tata
Ruang Kota dan Pernyataan Tertulis yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-
pembatasan dan properti maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun
yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan yang
berlaku.
9. Semua bukti kepemilikan, legalitas dan perijinan yang ada didasarkan kepada
informasi dan data yang diberikan Pemberi Tugas / pengguna laporan. Oleh
karena itu, kami tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan properti
secara detail, melainkan data dari sertifikat & gambar bangunan yang diterima
dari Pemberi Tugas / pengguna laporan.
10. Apabila terdapat suatu tuntutan dan/atau gugatan sehubungan dengan aset
yang sedang dinilai oleh Penilai, maka tuntutan dan/atau gugatan tersebut
dapat diabaikan dan Penilai menganggap aset tersebut dalam keadaan bebas,
tidak digadaikan dan/atau dijaminkan dan/atau tidak ada tuntutan maupun
gugatan dan saat ini Penilai mengasumsikan aset berada dalam kepemilikan
yang sah dan/atau dalam pengawasan dan tanggung jawab dari pemilik aset
tersebut.
11. Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan dalam hubungan dan
berkaitan dengan tugas penilaian ini, dapat memberikan keterangan kepada
pihak lain selain Pemberi Tugas dan/atau pengguna jasa dan/atau memberikan
kesaksian pada suatu sidang pengadilan maupun badan pemerintah lainnya
yang berkenaan dengan aset yang dinilai, dengan terlebih dahulu
mendapatkan persetujuan (komitmen) dari pihak Pemberi Tugas dan segala
beban biaya yang timbul menjadi beban dan tanggung jawab dari Pemberi
Tugas.
12. Laporan Penilaian ini, TIDAK diperkenankan untuk disebarluaskan kepada
umum (publik) maupun pihak lain, baik untuk sebagian maupun untuk
keseluruhan, atas opini nilai yang terdapat di dalamnya termasuk isi pernyataan
maupun seluruh isi dari laporan penilaian ini, termasuk nama dan afiliasi tenaga
ahli dari Penilai yang terdapat dalam laporan penilaian ini, dan tidak
diperbolehkan dipergunakan sebagai referensi bagi pihak lain yang tidak ada
kaitannya dengan Pemberi Tugas, tanpa seizin maupun sepengetahuan Penilai
(SPI 103 butir 5.3.a.12)
13. Laporan Penilaian ini dianggap tidak sah dan tidak berlaku, apabila tidak tertera
cap basah/timbul (seal) Kantor Jasa Penilai Publik Toto Suharto & Rekan serta
tandatangan dari Pimpinan Rekan dan/atau Rekan yang memiliki izin Penilai
Publik.
14. Kami menegaskan bahwa laporan penilaian ini bersifat rahasia kepada
perusahaan sesuai dengan keperluan yang tertulis. Kami tidak bertanggung
jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun keseluruhan laporan
atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam
dokumen apapun, pernyataan, edaran, ataupun untuk dikomunikasikan kepada
pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari kami untuk format
maupun konteks dimana akan dimunculkan.
- 26 -
P.PP.23.00.0217\PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk\do2
Page 36
LAMPIRAN-LAMPIRAN FOTO – FOTO GAMBAR SITUASI TANAH & BANGUNAN SURAT REPRESENTASI DAFTAR ISTILAH
Page 37
FOTO PROPERTI
Pemberi Tugas PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk
Properti an. PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk
Tujuan Penilaian Kepentingan transaksi internal / strategis
Dasar Nilai Nilai Pasar
Tanggal Penilaian 30 Juni 2023
Alamat Properti Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR 1 RT.04, Kelurahan
Perawang, Kecamatan Tualang, Kabupaten Siak, Provinsi Riau
TAMPAK DARI TIMUR JALAN CENDANA TAMPAK DARI BARAT JALAN CENDANA
ASET YANG DINILAI DISEBELAH KIRI JALAN ASET YANG DINILAI DISEBELAH KANAN JALAN
TAMPAK DARI UTARA JALAN AKASIA TAMPAK DARI SELATAN JALAN AKASIA
ASET YANG DINILAI DISEBELAH KANAN JALAN ASET YANG DINILAI DISEBELAH KIRI JALAN
TAMPAK MUKA ASET TAMPAK HALAMAN PARKIR
Page 38
TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET
Page 39
TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET TAMPAK DALAM ASET
Page 40
LAY-OUT TANAH LAY-OUT BANGUNAN
Jalan Cendana Jalan Cendana
Halaman Parkir
Jalan Akasia
TERAS
Jalan Akasia
SHGB
No.00010 BANGUNAN
24 m
Luas : 787 m² KLINIK PRATAMA
32,8 m
Keterangan Bangunan:
Panjang = 28,2 m
Lebar = 14
m
Luas Tanah = 338,4 m²
423
Page 41
FO
TOK
OP
IH
AN
YA
UN
TU
K
KE
PE
NT
IN
GA
N
AP
P RA
IS
AL
Page 42
FO
TOK
OP
IH
AN
YA
UN
TU
K
KE
PE
NT
IN
GA
N
AP
P RA
IS
AL
Page 43
FO
TOK
OP
IH
AN
YA
UN
TU
K
KE
PE
NT
IN
GA
N
AP
P RA
IS
AL
Page 44
FO
TOK
OP
IH
AN
YA
UN
TU
K
KE
PE
NT
IN
GA
N
AP
P RA
IS
AL
Page 45
Page 46
Page 47
Page 48
ANALISA NILAI PASAR PROPERTI
INFORMASI UMUM OBJEK PENILAIAN 1 DATA PEMBANDING 1 1 DATA PEMBANDING 2 1 DATA PEMBANDING 3
Alamat Properti Jalan Cendana, Komplek Perumahan KPR 1 RT.04, Jalan Tiga KPR I No. 58 Jalan Istiqomah RT. 002/06 No. 5, Kel. Perawang, Perumahan Villa Perawang Indah I Blok E No. 7
Kelurahan Perawang, Kecamatan Tualang Kec.Tualang
KABUPATEN / KOTA Kabupaten Siak Kabupaten Siak Kabupaten Siak Kabupaten Siak
PROVINSI Riau Riau Riau Riau
Titik Kordinat : 0°40'05.23"N 101°35'48.26"E -0.000000, 000.000000 -0.000000, 000.000000 0°40'35.5"N 101°35'43.3"E
Koordinat
FOTO OBJEK PENILAIAN FOTO DATA PEMBANDING FOTO DATA PEMBANDING FOTO DATA PEMBANDING
Jenis Properti Tanah dan Bangunan Gedung Tanah dan Bangunan Gedung Tanah dan Bangunan Tanah dan Bangunan Gedung
Sumber Data / Narasumber PT INDAH KIAT PULP & PAPER Tbk | Kurniawan Yuwono (DirIbu Rosmawati (Pemilik) Bapak Gusril (Pemilik) Ibu Evi (Pemilik)
No. Telpon Sumber Data / Narasumber 0 0823 8767 3181 0813 6560 9910 0813 7174 8186
Jenis Data (Transaksi / Penawaran) Transaksi Transaksi Transaksi
Lama waktu dipasarkan (waktu ekspos)
Waktu Transaksi/Penawaran Kondisi Tersewa s/d 2024 5 Bulan yang lalu Kondisi Tersewa s/d 2024
Tanggal 06 November 2023 06 November 2023 06 November 2023 06 November 2023
DATA TRANSAKSI
Hak Atas Properti (Legalitas) Sertipikat Hak Guna Bangunan Sertipikat Hak Milik Sertipikat Hak Milik Sertipikat Hak Milik
Syarat Pembiayaan Tunai Tunai Tunai Tunai
Kondisi Penjualan Normal Normal Normal Normal
Pengeluaran Yang Dilakukan Segera Setelah Pembelian Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada
Kondisi Pasar Normal Normal Normal Normal
INDIKASI HARGA
Harga Transaksi / Penawaran (Rupiah) 18.000.000 20.000.000 15.000.000
Penyesuaian Waktu (Bila Data Transaksi) 2,5% 450.000 2,5% 500.000 2,5% 375.000
Kemungkinan Transaksi Setelah Diskon (Bila Data Penawaran) 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Indikasi Nilai Properti Setelah Penyesuaian Kondisi Transaksi
18.450.000 20.500.000 15.375.000
/ Penawaran
DATA FISIK TANAH
Luas Tanah 787,0 m² 120,0 m² 225,0 m² 150,0 m²
Rasio Luas Tanah efektif 0,00% 83,33% 62,22% 70,00%
Luas Tanah efektif 787,0 m² 120,0 m² 225,0 m² 150,0 m²
Rasio Luas Tanah efektif data setelah penyesuaian 83,33% 62,22% 70,00%
Posisi Tanah Corner Lot Interior Lot Interior Lot Interior Lot
Bentuk Tanah Persegi beraturan Persegi beraturan Persegi beraturan Persegi beraturan
Elevasi dari Permukaan Jalan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan
Topografi Tanah Datar Datar Datar Datar
Lebar Jalan di Depan ± 6 meter ± 4 meter ± 3 meter ± 5 meter
Lebar Jalan Menuju Lokasi ± 18 meter ± 18 meter ± 18 meter ± 18 meter
Jarak dari Properti yang Dinilai - ± 290 meter ± 1.300 meter ± 2.100 meter
Lain-lain, Sebutkan : -
Peruntukan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
Restriksi / Limitasi
Karakteristik Ekonomi - - - -
Page 49
DATA FISIK BANGUNAN
Luas Lantai 423,0 m² 100,0 m² 140,0 m² 105,0 m²
Jumlah lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai 1 Lantai
Lantai 1 0,0 m² 100,0 m² 140,0 m² 105,0 m²
Lantai 2 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m²
Lantai 3 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m²
Lantai 4 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m²
Lantai 5 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m²
Lantai 6 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m² 0,0 m²
Tahun Dibangun 2019 1990 2011 2015
Tahun Renovasi 2016 0
Biaya Renovasi [% thd. BPB Bang.] 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Penggunaan - Rumah Tinggal Rumah Tinggal Rumah Tinggal
Analisa DRC Bangunan 1 1 1
Bangunan Rumah Tinggal Bangunan Rumah Tinggal Bangunan Rumah Tinggal
Kelompok Kelas Bangunan 2 2 2
Bagian Kelompok Kelas Bangunan Bangunan Kelas Menengah Bangunan Kelas Menengah Bangunan Kelas Menengah
30 Th 30 Th 30 Th
Umur Ekonomis Bangunan
Rumah Tinggal Sederhana Rumah Tinggal Sederhana Rumah Tinggal Sederhana
Tipe Bangunan
Elemen Bangunan IM 5 IM 5 IM 5
Pasangan batu kali Pasangan batu kali Pasangan batu kali
Pondasi 1 4 1 1 1
Add Adjustment 1,00 337.187 1,00 337.187 1,00 337.187
Struktur Beton Bertulang Struktur Beton Bertulang Struktur Beton Bertulang
Struktur 6 3 1 1 1
Add Adjustment 1,00 466.268 1,00 466.268 1,00 466.268
Kayu (atap asbes, seng, dll tanpa reng) Baja ringan (atap genteng) Kayu (atap genteng)
Rangka Atap 10 6 4 5 3
Add Adjustment 1,00 148.405 1,00 206.572 1,00 239.895
Asbes Genteng metal Genteng metal
Penutup Atap 17 14 2 7 7
Add Adjustment 1,00 165.674 1,00 193.625 1,00 193.625
Triplek Triplek Gypsum
Plafon 32 10 6 6 5
Add Adjustment 1,00 89.237 1,00 89.237 1,00 97.145
Dilapis cat (diplester & diaci) Dilapis cat (diplester & diaci) Dilapis cat (diplester & diaci)
Dinding 43 15 8 8 8
Add Adjustment 1,00 381.343 1,00 381.343 1,00 381.343
Pintu kayu dobel triplek (include Pintu kayu dobel triplek (include Pintu kayu dobel triplek (include
Pintu dan Jendela 59 13 1 kusen), Jendela kaca rk kayu (include 1 kusen), Jendela kaca rk kayu (include 1 kusen), Jendela kaca rk kayu (include
kusen), pintu KM PVC kusen), pintu KM PVC kusen), pintu KM PVC
Add Adjustment 1,00 240.269 1,00 240.269 1,00 240.269
Keramik Keramik Keramik
Lantai 73 19 1 1 1
Add Adjustment 1,00 174.537 1,00 174.537 1,00 174.537
Peralatan sanitair, catu daya, ME & plumbing Peralatan sanitair, catu daya, ME & plumbing Peralatan sanitair, catu daya, ME & plumbing
Utilitas
Add Adjustment 1,00 157.190 1,00 157.190 1,00 157.190
Standar 14,50%, Dengan Penyesuaian Standar 14,50%, Dengan Penyesuaian Standar 14,50%, Dengan Penyesuaian
Biaya Tidak Langsung [ Ya/Tidak ada ] Ya Ya Ya
Penyesuaian (Bila ada) Add Adjustment 10,95% 549.791 10,95% 571.710 10,95% 582.204
Jumlah BPB Bangunan + PPN 3.007.989 3.127.910 3.185.324
Dibulatkan 3.010.000 3.130.000 3.190.000
Indeks Lantai 1,00 1,00 1,00
Sarana Pelengkap / m² Bangunan 5% - 5% - 6% -
Jumlah BPB Bangunan + Sarana 3.010.000 3.130.000 3.190.000
Asumsi BPB Bang. Pembanding 1 3.010.000 1 3.130.000 1 3.190.000
Umur Ekonomis (Visual) 3 Tahun
Penyusutan Fisik 90,0% 40,0% 26,7%
Kemunduran Fungsi 0,0% 0,0% 0,0%
Kemunduran Ekonomi 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Kondisi fisik Parah Biasa Baik
Indikasi NP Bangunan & Sarana per m² 301.000 1.878.000 2.339.000
Indikasi NP Bangunan & Sarana 30.100.000 262.920.000 245.595.000
Indikasi Nilai Pasar Tanah (11.650.000) (242.420.000) (230.220.000)
Indikasi Nilai Pasar Tanah per m² (LUAS EFEKTIF) (97.000) (1.077.000) (1.535.000)
Pengesuaian terhadap fisik bangunan 1.787.792.000 1.557.022.000 1.569.222.000
Pengesuaian terhadap pemanfatan tanah (64.754.583) (605.511.289) (977.667.600)
Indikasi Nilai Pasar Ruko 1.723.000.000 951.500.000 591.600.000
Indikasi Nilai Pasar Ruko / m2 17.877.920 11.121.586 14.944.971
Pendekatan Yang Digunakan PILIH UNIT PERBANDINGAN Pasar Rasio Bangunan Pasar Rasio Bangunan Pasar Rasio Bangunan
Nilai Yang Digunakan 184.500 146.429 146.429
Page 50
PENYESUAIAN PROPERTI DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 DATA PEMBANDING 3
Penyesuaian Transaksi
1. Hak Atas Properti (Legalitas) Sertipikat Hak Guna Bangunan Sertipikat Hak Milik Sertipikat Hak Milik Sertipikat Hak Milik
Adjusted Price 0,0% 184.500 0,0% 146.429 0,0% 146.429
2. Syarat Pembiayaan Tunai Tunai Tunai Tunai
Adjusted Price 0,0% 184.500 0,0% 146.429 0,0% 146.429
3. Kondisi Penjualan Normal Normal Normal Normal
Adjusted Price 0,0% 184.500 0,0% 146.429 0,0% 146.429
4. Pengeluaran Yang Dilakukan Segera Setelah Pembelian Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada
Adjusted Price 0,0% 184.500 0,0% 146.429 0,0% 146.429
5. Kondisi Pasar Normal Normal Normal Normal
Adjusted Price 0,0% 184.500 0,0% 146.429 0,0% 146.429
Harga Transaksi / Penawaran
184.500 146.429 146.429
Setelah Penyesuaian
Penyesuaian Properti (Lokasi)
1. Jarak dengan Pusat Kegiatan Ekonomi (CBD) ± 1.800 meter ± 1.490 meter ± 1.430 meter ± 2.270 meter
Ke Pasar Tuah Serumpun 0,005% Adjusted Price -1,56% -2.882 -1,87% -2.734 2,32% 3.401
2. Jarak ke Jalan Utama ± 800 meter ± 500 meter ± 80 meter ± 550 meter
0,005% Adjusted Price -1,51% -2.788 -3,67% -5.367 -1,26% -1.842
3. Lebar Jalan di depan Lokasi ± 6 meter ± 4 meter ± 3 meter ± 5 meter
5,00% Adjusted Price 2,05% 3.779 3,53% 5.164 0,92% 1.341
jalan desa, jalan lingkungan atau jalan desa, jalan lingkungan atau jalan desa, jalan lingkungan atau
jalan desa, jalan lingkungan atau jalan perumahan
4. Jenis / Kelas Jalan jalan perumahan (lebar jalan 3 s/d jalan perumahan (lebar jalan 3 s/d jalan perumahan (lebar jalan 3 s/d
(lebar jalan 3 s/d 5 m')
5 m') 5 m') 5 m')
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
pemukiman/perkampungan pemukiman/perkampungan pemukiman/perkampungan
pemukiman/perkampungan dengan penghuni bersifat dengan penghuni bersifat dengan penghuni bersifat dengan penghuni bersifat
5. Status sosial ekonomi penduduk sekitar
campuran (heterogen) dari berbagai strata ekonomi campuran (heterogen) dari campuran (heterogen) dari campuran (heterogen) dari
berbagai strata ekonomi berbagai strata ekonomi berbagai strata ekonomi
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
6. Penataan Lingkungan lingkungan yang cukup tertata lingkungan yang cukup tertata lingkungan yang cukup tertata lingkungan yang cukup tertata
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
7. Keberadaan Shoping Center diukur dari radius 2 km ke lokasi Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada Tidak Ada
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
8. Lain-lain, sebutkan : 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Penyesuaian Properti (Karakteristik Fisik)
1. Luas Tanah 787 m² 120 m² 225 m² 150 m²
Luas Bangunan 423 m² 100 m² 140 m² 105 m²
5,00% Adjusted Price -8,17% -15.075 -5,82% -8.517 -7,49% -10.968
2. Bentuk Tanah Persegi beraturan Persegi beraturan Persegi beraturan Persegi beraturan
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
3. Elevasi Permukaan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan + 0,2 m dari permukaan jalan
Rp.22.000/0,1 m' Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
4. Topografi Tanah Datar Datar Datar Datar
5,00% Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
5. Posisi Letak Tanah Corner Lot Interior Lot Interior Lot Interior Lot
Adjusted Price 2,50% 4.613 2,50% 3.661 2,50% 3.661
6. Lain-lain, sebutkan : Full Furnish (Furniture) Adjusted Price -15,00% -27.675 0,00% 0 0,00% 0
Penyesuaian Properti (Karakteristik Ekonomi) Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Page 51
Penyesuaian Properti (Penggunaan)
1. Peruntukan Perumahan Perumahan Perumahan Perumahan
Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
2. Lain-lain, Sebutkan : Penggunaan Adjusted Price 0,00% 0 0,00% 0 0,00% 0
Penyesuaian Properti (Komponen Non Realty Dalam Penjualan) Adjusted Price 0,0% - 0,0% - 0,0% -
Jumlah Penyesuaian -21,70% -40.029 -5,32% -7.794 -3,01% -4.407
Indikasi Nilai Pasar Properti (setelah Penyesuaian) 144.471 138.635 142.022
Penggunaan Data Pembanding DIGUNAKAN DIGUNAKAN DIGUNAKAN
Indikasi
DATA PEMBANDING % Bobot Total Pembobotan Deviasi : 4,21%
Nilai Pasar / m²
1 Data Pembanding 1 1 144.471 29,16% 42.127
Data Pembanding 2 2 138.635 34,81% 48.261
Data Pembanding 3 3 142.022 36,03% 51.169
Jumlah 100% 141.557
Dibulatkan 140.000 CATATAN
Indikasi Nilai Properti Per m² Bangunan 140.000 Pembulatan Jika besaran penyesuaian lebih besar dibandingkan batas maksimal, maka harus
Luas Bangunan 423,00 m² Puluhan Ribu terdapat dasar yang kuat mengapa besaran penyesuaian diberikan
-4
0,00 m² Informasi NJOP
0 Tanah per m²
( Tahun Pajak 2015 )
, ,
-
Nilai Properti 59.220.000 m²
KESIMPULAN NILAI PROPERTI Indikasi Nilai Pasar / m² Bangunan Indikasi Nilai Pasar Sewa Properti
423 m² 140.000 Rp 59.220.000
Page 52
PERHITUNGAN BIAYA PENGGANTI BARU BANGUNAN
Kelompok Bangunan Bangunan Rumah Tinggal IMB No. 219/IMB/DPMPTSP/VIII/2019
Bagian Kel. Bangunan Bangunan Kelas Menengah Luas Berdasarkan IMB 433,86 m²
Nama Bangunan Bangunan Klinik Luas Lantai Bangunan
Tipe Bangunan Rumah Tinggal Menengah Luas Lantai 423,00 m²
Jumlah Lantai 1 Lantai Basement 0,00 m²
Jumlah Basement Jumlah Luas Lantai 423,00 m²
Tahun Bangun 2019 Luas Terkena GSB 0,00 m²
Umur Ekonomis Bangunan 30 Tahun Luas Lantai Bersih 423,00 m²
Tahun Renovasi Mezzanine / Perluasan
Biaya Renovasi (Jika ada)
Dalam % 0,00% KETERANGAN
Umur Ekonomis (Visual) Berikan keterangan apapun yang berkaitan dengan
Penyusutan Fisik 13,3% Kondisi Fisik 86,7% bangunan yang dapat mempengaruhi nilai, bila ada.
Kemunduran Fungsi 0,0%
Kemunduran Ekonomi 0,0%
A. BIAYA LANGSUNG (Rupiah)
BIAYA TEKNIS BANGUNAN Penyesuaian Material Per Elemen BTB
ELEMEN BANGUNAN BUT Indeks Komposisi Hasil Kabupaten
Spesifikasi Yang Digunakan
SPESIFIKASI STANDAR DKI Jakarta Material Penyesuaian Siak
Pondasi 751.022 Pasangan batu kali dan beton tapak 1,00 100% 751.022 613.585
Pasangan batu kali dan beton tapak 0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Struktur 1.371.768 Struktur beton bertulang 1,00 100% 1.371.768 1.120.735
Struktur beton bertulang 0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Rangka Atap 146.845 Baja ringan (atap genteng) 1,48 100% 217.147 177.409
Beton bertulang (jika pakai balok) dan kayu (atap genteng) 0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Penutup Atap 214.505 Genteng metal 0,95 100% 204.541 167.110
Genteng beton dan dak beton 0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Plafon 170.579 Gypsum 1,03 100% 176.369 144.094
Gypsum, GRC & beton ekspose 0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Dinding 825.570 Bata merah 0,35 100% 292.670 779.130
Bata merah dilapis cat (diplester & diaci), dinding KM/WC dilapis keramik, dinding luar tanpa d Dilapis cat (diplester & diaci) 0,80 100% 660.978
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 -100% -
Pintu dan Jendela 382.819 Pintu kayu panil 1,13 100% 431.097 352.206
Pintu kayu panil (include kusen), jendela kaca rk kayu (include kusen), pintu KM UPVC 0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Lantai 386.183 Keramik 0,88 100% 341.760 279.218
Granit/homogenous tile, keramik 0,00 0% -
0,00 0% -
0,00 0% -
Standar Biaya DKI Jakarta - 0,00 0% -
Utilitas 221.276 Peralatan sanitair, catu daya, ME dan plumbing 1,00 100% 221.276 180.783
Mencakup instalasi listrik, air kotor dan air bersih ; peralatan sanitair
closet duduk ex american standart, pipa air bersih dan kotor setara
wavin AW, Bak fiber, dan Septictank pas bata+plat beton include
resapan; peralatan listrik setara broco, eterna dan philips
SUB JUMLAH BIAYA LANGSUNG 4.470.567 3.814.269
B. BIAYA TIDAK LANGSUNG (Rupiah)
Profesional Fee, Perijinan dan Jasa Kontraktor [ Ya/Tidak ada ] Ya Std 14,50%, Penyesuaian 11,91% 1.007.501
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 530.395
Jumlah BPB per m² ( A + B ) 5.681.867 5.352.164
Dibulatkan 5.682.000 5.350.000
C. BIAYA PERALATAN PELENGKAP BANGUNAN (Rupiah) Indeks Lantai 0,92
Komponen Harga Satuan Sat. Volume Jumlah 1,00
- m² - Biaya Pembangunan 2.076.190.000
- m² - Biaya Pembangunan Mezzanine / Perluasan -
- m² - Biaya Peralatan Pelengkap Bangunan -
- m² - Lain-lain (Jika ada) -
- m² - Jumlah 2.076.190.000
- m² - Biaya Pengganti Baru Per m² Bangunan 4.908.000
- m² - Biaya Pengganti Baru Bangunan 2.076.084.000
- Ls - Indikasi Nilai Pasar Per m² Bangunan 4.254.000
Jumlah Biaya Peralatan Pelengkap Bangunan - Indikasi Nilai Pasar Bangunan 1.799.442.000
Page 53
Page 54
DAFTAR ISTILAH
Aset. Aset adalah sumber daya ekonomi pengeluaran, serta tingkat kapitalisasi
yang dikuasai dan /atau dimiliki oleh dan tingkat diskonto (yield) yang berasal
pemerintah sebagai akibat dari peristiwa dari pasar. SPI 300 butir 3.1
masa lalu dan dari mana manfaat
Depresiasi. Depresiasi merujuk kepada
ekonomi dan /atau sosial di masa depan
penyesuaian yang diperhitungkan untuk
diharapkan dapat diperoleh, baik oleh
mengestimasi biaya pembuatan aset
pemerintah maupun masyarakat, serta
dengan utilitas yang setara guna
dapat diukur dalam satuan uang,
merefleksikan dampak terhadap nilai
termasuk sumber daya non keuangan
dari berbagai keusangan yang
yang diperlukan untuk penyediaan jasa
mempengaruhi aset yang dinilai. SPI
bagi masyarakat umum dan sumber-
106 butir 3.1
sumber daya yang dipelihara karena
alasan sejarah dan budaya. SPI 203 Elemen Perbandingan. Elemen
Butir 3.22 Perbandingan. Karakteristik khusus dari
properti dan transaksi yang
Aset Tetap. Aset tetap adalah aset
mengakibatkan harga yang dibayarkan
berwujud yang mempunyai masa
untuk real estat menjadi berbeda.
manfaat lebih dari 12 (dua belas) bulan
Elemen Perbandingan mencakup, tapi
untuk digunakan dalam kegiatan
tidak terbatas kepada; hak atas properti
Pemerintah atau dimanfaatkan oleh
yang ditransfer, persyaratan
masyarakat umum. SPI 203 Butir 3.23
pembiayaan, kondisi penjualan, kondisi
Biaya. Biaya adalah sejumlah uang pasar, lokasi dan karakteristik fisik dan
yang diperlukan untuk memperoleh atau ekonomi (lihat butir 5.23 untuk
menciptakan suatu aset. Ketika aset penjelasan Elemen Perbandingan
telah diperoleh atau diciptakan, biaya secara lengkap). SPI 300 butir 3.2
merupakan suatu fakta. Harga
Fidusia. Fidusia adalah surat perjanjian
berhubungan dengan biaya, karena
accesor antar debitor dan kreditor yang
harga yang dibayar untuk suatu aset
isinya penyerahan hak milik secara
menjadi biaya bagi pembeli. KPUP 4.3
kepercayaan atas benda bergerak milik
Biaya Pengganti Baru (New debitor kepada kreditor. SPI 202 butir
Replacement Cost). Biaya Pengganti 3.3
Baru (New Replacement Cost) adalah
Hak atas Properti. Hak atas Properti.
estimasi biaya untuk membuat suatu
Hak yang berhubungan dengan
Aset Takberwujud, yang setara dengan
kepemilikan real estat. Hak ini termasuk
Aset Takberwujud yang menjadi obyek
hak untuk mengembangkan atau tidak
penilaian berdasarkan harga pasaran
mengembangkan lahan, menyewakan
setempat pada Tanggal Penilaian. SPI
kepada pihak lain, menjual atau
320 butir 3.11
menyerahkan, menanami, menambang
Data Pembanding. Data Pembanding. atau mengubah topografi, membagi,
Data umumnya digunakan dalam menggabungkan, menggunakan untuk
analisis penilaian untuk membuat pembuangan sampah, atau memilih
estimasi nilai. Data pembanding adalah untuk tidak menggunakan satupun hak
properti yang memiliki karakteristik yang tersebut. Kombinasi dari berbagai hak ini
sama dengan properti yang dinilai. Data kadang-kadang disebut himpunan hak
tersebut mencakup harga transaksi (bundle of rights) yang terdapat di dalam
dan/atau data penawaran yang kepemilikan real estat. Hak atas properti
disesuaikan, sewa, pendapatan dan secara umum dibatasi oleh restriksi
Page 55
publik atau privat seperti easement, right
of way, aturan kepadatan
Investigasi. Investigasi dalam konteks
pengembangan, peruntukan dan restriksi
penilaian adalah proses pengumpulan
lainnya yang membatasi properti. SPI
data yang cukup dengan cara
300 butir 3.3
melakukan inspeksi, penelaahan,
Hak Tanggungan. Hak Tanggungan penghitungan dan analisis sesuai tujuan
atas tanah beserta benda-benda yang penilaian. SPI 104 butir 3.2
berkaitan dengan tanah, yang
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
selanjutnya disebut Hak Tanggungan,
Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)
adalah hak jaminan yang dibebankan
adalah badan usaha yang telah
pada hak atas tanah sebagaimana
mendapat izin usaha dari Menteri
dimaksud dalam Undang Undang Nomor
Keuangan sebagai wadah bagi Penilai
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Publik dalam menjalankan usaha di
Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak
bidang penilaian dan jasa-jasa lainnya.
termasuk benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah 1. Usaha di bidang penilaian meliputi
itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang Bidang jasa Penilaian Properti
memberikan kedudukan yang Sederhana, Bidang jasa Penilaian
diutamakan kepada kreditor tertentu Properti dan Bidang jasa Penilaian
terhadap kreditor-kreditor lain. (Unang- Bisnis.
Undang Republik Indonesia Nomor 4
Tahun 1996). SPI 202 butir 3.1 2. Jasa-jasa lainnya yang terkait dengan
penilaian antara lain; Konsultasi
Harga. Harga adalah sejumlah uang Pengembangan Properti, Desain Sistem
yang diminta, ditawarkan atau informasi aset, manajemen properti,
dibayarkan untuk suatu aset. Karena studi kelayakan usaha, jasa agen
kemampuan keuangan, motivasi atau properti, pengawasan pembiayaan
kepentingan khusus dari pembeli atau proyek, studi penentuan sisa umur
penjual, harga yang dibayarkan mungkin ekonomi, studi Penggunaan Tertinggi
berbeda dengan nilai dari aset tersebut dan Terbaik (Highest and Best Use), dan
berdasarkan anggapan pihak lain. KPUP penasihat keuangan. KEPI 3.6 butir b)
4.2
Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).
Implementasi. Implementasi sebagai Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI)
bagian dari tugas penilaian, merupakan adalah kumpulan etik yang melandasi
prosedur yang harus dilaksanakan oleh pelaksanaan SPI yang wajib ditaati oleh
Penilai meliputi tahapan Investigasi, Penilai, agar seluruh hasil pekerjaan
penerapan pendekatan penilaian dan penilaian dapat memenuhi persyaratan
penyusunan kertas kerja penilaian. SPI yang ditetapkan melalui cara yang jujur,
104 butir 3.1 obyektif dan kompeten secara
profesional, sehingga menghasilkan
Inspeksi. Inspeksi yang diatur dalam
laporan penilaian yang jelas, tidak
PPI ini adalah kinjungan yang dilakukan
menyesatkan dan mengungkapkan
terhadap suatu aset (objek penilaian)
semua hal yang penting. KEPI 3.3
untuk memeriksa fisik dan memperoleh
informasi yang relevan dalam rangka Laporan Penilaian. Suatu dokumen
pemberian opini nilai yang kredibel yang mencantumkan instruksi
(credible). Untuk beberapa kasus, penugasan, tujuan dan dasar penilaian,
pemeriksaan fisik atas aset yang bersifat dan hasil analisis yang menghasilkan
khusus termasuk pada personal properti, opini nilai. Suatu laporan penilaian dapat
dapat berbeda dengan pemeriksaan juga menjelaskan proses analisis yang
yang dilakukan untuk real properti. PPI dilakukan dalam pelaksanaan penilaian,
12 butir 3.1
Page 56
dan menyatakan informasi yang penting Metode Penjumlahan. Metode
yang digunakan dalam analisis. Penjumlahan, Metode yang menghitung
nilai aset dengan menjumlahkan nilai
Laporan Penilaian dapat berupa lisan dari setiap bagian komponennya. SPI
maupun tertulis. Jenis, isi, dan 106 butir 3.5
panjangnya laporan dapat bervariasi
tergantung pada pengguna yang Metode Perbandingan Data Pasar.
dimaksud, persyaratan hukum, jenis Metode Perbandingan Data Pasar yaitu
properti, dan sifat dasar serta menggunakan informasi dari transaksi
kompleksitas penugasan. SPI 105 butir yang melibatkan aset yang sama atau
3.1 sejenis dengan aset yang dinilai untuk
mendapatkan indikasi nilai. SPI 106 butir
Laporan Penilaian Terinci (Self- 3.7
Contained atau Comprehensive
Style). Laporan Penilaian Terinci (Self- Pasar. Pasar. Lingkungan dimana
Contained atau Comprehensive Style), barang, jasa dan komoditi
secara umum mendeskripsikan informasi diperdagangkan antara pembeli dan
penjual melalui mekanisme harga. SPI
secara detil dan komprehensif. Laporan
300 butir 3.6
ini seharusnya mengandung seluruh
informasi yang signifikan dalam Pemberi Tugas. Pemberi Tugas
penilaian, termasuk pembahasan secara merujuk kepada seseorang, kelompok,
mendetil atas setiap hal yang dinyatakan atau suatu entitas yang penugasan
dalam laporan. Laporan ini penilaiannya dilakukan, dimana dapat
membutuhkan tingkat kedalaman melibatkan penugasan dari pihak
investigasi sesuai yang dimaksud dalam eksternal (seperti penugasan dari pihak
Lingkup Penugasan. SPI 105 butir 3.2 ketiga) serta penugasan dari pihak
internal (seperti penugasan yang
Lingkup Penugasan. Lingkup dilakukan sebagai pegawai/tim
Penugasan, merupakan dasar dalam pelaksana). SPI 103 butir 3.3
pengaturan kesepakatan penugasan
penilaian, tingkat kedalaman investigasi, Pendekatan Biaya. Pendekatan Biaya
penentuan asumsi dan batasan memberikan indikasi nilai menggunakan
penilaian. SPI 103 butir 3.1 prinsip ekonomi bahwa pembeli akan
membayar aset tidak lebih dari biaya
Mesin dan Peralatan. Mesin dan untuk mendapatkan aset dengan utilitas
Peralatan adalah aset berwujud selain yang sama, baik melalui pembelian atau
dari “realty”, dimana : dengan pembuatan konstruksi dengan
a. Dimiliki suatu entitas untuk mengecualikan faktor-faktor seperti
digunakan dalam produksi atau waktu yang tidak semestinya,
penyediaan barang dan jasa, ketidaknyaman, risiko atau faktor-faktor
untuk disewakan kepada pihak lainnya. SPI 106 butir 3.10
lain, atapeu untuk tujuan
administratif; dan Pendekatan Pasar. Pendekatan Pasar
b. Diharapkan untuk digunakan memberikan indikasi nilai dengan
selama lebih dari 1 periode membandingkan aset dengan aset
lainnya yang identik atau sebanding
PPI 07 Butir 3.3
dimana terdapat informasi harga. SPI
Metode Biaya Pengganti. Metode 106 butir 3.12
Biaya Pengganti, Metode yang
Pendekatan Pendapatan. Pendekatan
mengindikasikan nilai dengan
menghitung biaya untuk membuat aset Pendapatan memberikan indikasi nilai
dengan mengkonversi arus kas masa
yang serupa dengan utilitas yang setara.
SPI 106 butir 3.2 depan menjadi satu nilai saat ini. Pada
Pendekatan Pendapatan, nilai aset
ditentukan dengan referensi kepada
Page 57
pendapatan, arus kas atau Penilai Publik. Penilai Publik adalah
penghematan biaya yang dihasilkan penilai yang telah memperoleh izin dari
aset. SPI 106 butir 3.11 Menteri Keuangan untuk memberikan
jasa penilaian (Perpres 71/2012 pasal 1
Pengembangan. Pengembangan. butir 12) SPI 2014 butir 3.8
Bangunan, struktur atau modifikasi
terhadap tanah yang bersifat permanen, Penilaian. Penilaian adalah proses
melibatkan biaya tenaga kerja dan pekerjaan untuk memberikan estimasi
modal, dan yang diharapkan mampu dan pendapat atas nilai ekonomi suatu
meningkatkan nilai atau manfaat dari objek penilaian pada saat tertentu sesuai
properti. Pengembangan memiliki pola dengan SPI dan peraturan perundang-
penggunaan dan usia ekonomis yang undangan yang berlaku. KEPI 3.7
berbeda. SPI 201 butir 3.3
Perabotan dan Peralatan Lain
Pengguna Laporan. Pengguna Laporan (Furniture, Fixtures and Equipment).
merujuk kepada seseorang, kelompok, Perabotan dan Peralatan Lain
atau suatu entitas sebagai pengguna merupakan istilah yang umum
hasil penilaian yang didasarkan dari digunakan untuk menyatakan Personal
hasil perikatan penugasan antara Penilai Properti berwujud termasuk
dan Pemberi Tugas. SPI 103 butir 3.4 perlengkapan dagang dan
pengembangan oleh Penyewa. PPI 07
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. butir 3.12
Penggunaan Tertinggi dan Terbaik.
Penggunaan paling layak dan optimal Peralatan dan Perlengkapan
dari suatu real properti, yang secara fisik Bangunan (Fixtures and Fittings).
dimungkinkan, secara hukum diizinkan Peralatan dan Perlengkapan Bangunan
serta layak secara finansial dan merupakan bagian yang terikat kepada
menghasilkan nilai tertinggi dari properti properti (Real Properti), ynag dinilai
yang dinilai. SPI 300 butir 3.8 secara keseluruhan. PPI 07 butir 3.13
Penilai. Penilai adalah seseorang yang Personal Properti (Personal Property).
memiliki kualifikasi, kemampuan dan Personal Properti merupakan konsep
pengalaman dalam melakukan kegiatan hukum yang merujuk pada semua hak,
praktek penilaian untuk mendapatkan kepentingan, dan manfaat yang terkait
nilai ekonomis sesuai dengan bidang dengan kepemilikan dari sutau properti
keahlian yang dimiliki. Penilai terdiri dari selain real estat. Personal Properti
: secara hukum dinyatakan sebagai
1. Tenaga Penilai adalah seseorang personalti (personalty) yang berbeda
yang telah lulus pendidikan di dengan real estat (realty). Personal
bidang penilaian yang Properti yang berwujud biasanya tidak
diselenggarakan oleh Asosiasi secara permanen melekat pada real
Profesi Penilai, lembaga estat, dan biasanya dicirikan oleh
pendidikan lain yang diakreditasi karakternya yang dapat dipindahkan,
misalnya Mesin dan Peralatan, Alat
oleh Asosiasi Profesi Penilai,
Transportasi, Alat Berat dan Persediaan.
atau lembaga pendidikan formal.
PP 07 butir 3.15
2. Penilai bersertifikat adalah
seseorang yang telah lulus ujian Properti. Properti adalah konsep hukum
sertifikasi di bidang penilaian yang mencakup kepentingan, hak dan
yang diselenggarakan oleh manfaat yang berkaitan dengan suatu
Asosiasi Profesi Penilai. kepemilikan. Properti terdiri atas hak
3. Penilai Publik adalah Penilai kepemilikan, yang memberikan hak
yang telah memperoleh izin dari kepada pemilik untuk suatu kepentingan
Menteri Keuangan. KEPI 3.6 butir tertentu (spesific interest) atau sejumlah
a) kepentingan atas apa saja yang
dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib
Page 58
memperhatikan konsep hukum dari Real Properti. Real Properti merupakan
properti yang meliputi segala sesuatu penguasaan yuridis atas tanah yang
yang merupakan konsep kepemilikan mencakup semua hak atas tanah
atau hak dan kepentingan yang bernilai, (hubungan hukum dengan bidang tanah
berbentuk benda atau bukan (corporeal tertentu), semua kepentingan (interest),
or non corporeal), berwujud atau tidak dan manfaat (benefit) yang berkaitan
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang dengan kepemilikan real estat. Hak real
memiliki nilai tukar atau yang dapat properti biasanya dibuktikan dengan
mebentuk kekayaan . bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-
surat lain) yang terpisah dari fisik real
Penggunaan kata properti tanpa adanya estat. KPU 2.3
kualifikasi atau penjelasan tambahan,
dapat merujuk kepada real properti, Real Properti. Seluruh hak, kepentingan
personal properti atau jenis properti dan manfaat yang berkaitan dengan
lainnya seperti perusahaan/badan usaha kepemilikan real estat. Real properti
dan HKF atau kombinasi darinya. KPUP adalah konsep legal yang berbeda
2.2 dengan real estat, yang merupakan aset
fisik. Terdapat kemungkinan potensi
Real Estate. Real estate dirumuskan limitasi terhadap hak kepemilikan real
sebagai tanah secara fisik dan benda properti. SPI 300 butir 3.10
yang dibangun oleh manusia yang
menjadi satu kesatuan dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI).
tanahnya. Real estate adalah benda fisik Standar Penilaian Indonesia (SPI)
berwujud yang dapat dilihat dan adalah Standar Profesi Penilai untuk
disentuh, bersama-sama dengan segala melakukan kegiatan penilaian di
sesuatu yang didirikan pada tanah yang Indonesia. Penilai harus mematuhi SPI
bersangkutan, di atas atau di bawah yang merupakan acuan praktek
tanah. KPU 2.3 penilaian di Indonesia.
Real estat. Tanah dan segala benda Standar Penilaian Indonesia (SPI)
yang merupakan bagian alamiah dari adalah pedoman dasar yang harus
tanah, misalnya pohon dan mineral, dipatuhi oleh Penilai dalam melakukan
serta benda lainnya yang dibuat oleh penilaian. KEPI 3.5
manusia, misalnya bangunan dan
pengembangan lahan lainnya. Seluruh Unit Perbandingan. Unit Perbandingan.
bagian dari bangunan permanen lainnya Faktor yang dihasilkan oleh 2
seperti plumbing, sistem pemanas dan komponen, yang merefleksikan
pendingin; jaringan listrik dan benda perbedaan secara tepat antara properti
built-in seperti elevator, lift adalah juga dan memungkinkan analisis dari ketiga
bagian dari real estat. Real estat meliputi pendekatan terhadap nilai; misalnya
seluruh benda yang melekat padanya, harga per meter persegi, atau
baik di bawah maupun di atas perbandingan harga jual properti dengan
permukaan tanah. SPI 300 butir 3.9 pendapatan bersih (pengali pendapatan
bersih/years’ purchase). SPI 300 butir
3.11
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.091
6614 ms
12 Sep 2026 21:44
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [],
'currency': None,
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': '',
'object_truncated': False,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': None}