Back to announcement
20231229_PANI_Informasi Transaksi Afiliasi_31563225_lamp1.pdf
Asset transaction Needs review PANISource file signed link, expires in 15 minutes
Extracted text 20
Page 1
Kusnanto & rekan Independent Business Appraisers License : 2.19.0162 Indonesia
Page 2
No. : 00164/2.0162-00/BS/05/0153/1/XII/2023 27 Desember 2023
Kepada Yth.
PT PANTAI INDAH KAPUK DUA Tbk
Office Tower Agung Sedayu Group Lt. 8 & 10
Jl. Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan
Jakarta Utara 14470
U.p. : Direksi
Hal : Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi
Dengan hormat,
PT Panorama Eka Tunggal (selanjutnya disebut “PET”), PT Karya Indah Raya (selanjutnya
disebut “KIR”), dan PT Wahana Utama Karya (selanjutnya disebut “WUK”) telah
menandatangani beberapa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (selanjutnya disebut “PPJB”),
dimana PET merencanakan untuk melakukan beberapa rencana transaksi dengan
keseluruhan nilai transaksi sebesar Rp 892,70 miliar dengan rincian sebagai berikut:
• Pada tanggal 27 Desember 2023, PET dan KIR telah menandatangani beberapa PPJB
No 256/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 - 292/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 (selanjutnya
disebut “PPJB KIR”), dimana PET merencanakan untuk melakukan pembelian tanah
seluas 221.954 m2 yang berlokasi di Desa Kampung Besar, Kecamatan Teluknaga,
Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut “Tanah KIR”) dari KIR
dengan nilai transaksi sebesar Rp 554,89 miliar (selanjutnya disebut “Rencana
Pembelian Tanah KIR”) dengan rincian sebagai berikut:
Page 3
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
1 KIR 256/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 046/Kampung Besar 1.457 3.643
2 KIR 257/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 121/Kampung Besar 1.600 4.000
3 KIR 258/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 030/Kampung Besar 1.608 4.020
4 KIR 259/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 129/Kampung Besar 1.610 4.025
5 KIR 260/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 106/Kampung Besar 1.885 4.713
6 KIR 261/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 127/Kampung Besar 2.000 5.000
7 KIR 262/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 032/Kampung Besar 2.000 5.000
8 KIR 263/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 503/Kampung Besar 2.000 5.000
9 KIR 264/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 504/Kampung Besar 2.000 5.000
10 KIR 265/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 034/Kampung Besar 2.007 5.018
11 KIR 266/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 031/Kampung Besar 2.089 5.223
12 KIR 267/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 033/Kampung Besar 2.140 5.350
13 KIR 268/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 299/Kampung Besar 2.327 5.818
14 KIR 269/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 047/Kampung Besar 2.427 6.068
15 KIR 270/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 335/Kampung Besar 2.503 6.258
16 KIR 271/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 257/Kampung Besar 2.653 6.633
17 KIR 272/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 304/Kampung Besar 2.669 6.673
18 KIR 273/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 410/Kampung Besar 2.860 7.150
19 KIR 274/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 165/Kampung Besar 3.180 7.950
20 KIR 275/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 164/Kampung Besar 3.319 8.298
21 KIR 276/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 235/Kampung Besar 3.571 8.928
22 KIR 277/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 286/Kampung Besar 3.722 9.305
23 KIR 278/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 166/Kampung Besar 3.742 9.355
24 KIR 279/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 160/Kampung Besar 3.760 9.400
25 KIR 280/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 344/Kampung Besar 4.663 11.658
26 KIR 281/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 497/Kampung Besar 5.500 13.750
27 KIR 282/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 224/Kampung Besar 6.028 15.070
28 KIR 283/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 487/Kampung Besar 6.725 16.813
29 KIR 284/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 314/Kampung Besar 9.000 22.500
30 KIR 285/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 058/Kampung Besar 12.262 30.655
31 KIR 286/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 302/Kampung Besar 13.361 33.403
32 KIR 287/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 196/Kampung Besar 13.675 34.188
33 KIR 288/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 041/Kampung Besar 1.000 2.500
34 KIR 289/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 114/Kampung Besar 1.775 4.438
35 KIR 290/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 067/Kampung Besar 65.454 163.635
36 KIR 291/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 360/Kampung Besar 19.568 48.920
37 KIR 292/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 452/Kampung Besar 3.814 9.535
Jumlah 221.954 554.885
2
Page 4
• Pada tanggal 27 Desember 2023, PET dan WUK telah menandatangani beberapa PPJB
No 293/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 - 305/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 (selanjutnya
disebut “PPJB WUK”), dimana PET merencanakan untuk melakukan pembelian tanah
seluas 135.127 m2 yang berlokasi di Desa Lemo, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten
Tangerang, Provinsi Banten (selanjutnya disebut “Tanah WUK”) dari WUK dengan nilai
transaksi sebesar Rp 337,82 miliar (selanjutnya disebut “Rencana Pembelian Tanah
WUK”) dengan rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
1 WUK 293/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 158/Lemo 2.333 5.833
2 WUK 294/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 162/Lemo 4.219 10.548
3 WUK 295/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 163/Lemo 14.765 36.913
4 WUK 296/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 164/Lemo 5.165 12.913
5 WUK 297/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 042/Lemo 5.460 13.650
6 WUK 298/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 048/Lemo 3.005 7.513
7 WUK 299/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 463/Lemo 2.899 7.248
8 WUK 300/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 480/Lemo 1.745 4.363
9 WUK 301/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 078/Lemo 7.578 18.945
10 WUK 302/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 077/Lemo 4.740 11.850
11 WUK 303/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 050/Lemo 2.340 5.850
12 WUK 304/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 154/Lemo 2.046 5.115
13 WUK 305/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 418/Lemo 78.832 197.080
Jumlah 135.127 337.818
Selanjutnya, Rencana Pembelian Tanah KIR dan Rencana Pembelian Tanah WUK
merupakan satu kesatuan transaksi yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya
dan selanjutnya secara bersama-sama disebut “Rencana Transaksi”.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk
(selanjutnya disebut “Perseroan”), pada tanggal 30 Juni 2023, PET merupakan entitas anak
Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,51%.
Sehubungan dengan Rencana Transaksi tersebut, manajemen Perseroan telah menunjuk
Kantor Jasa Penilai Publik (selanjutnya disebut “KJPP”) Kusnanto & rekan (selanjutnya
disebut “KR” atau “kami”) untuk memberikan pendapat sebagai penilai independen atas
kewajaran Rencana Transaksi sesuai dengan surat penugasan No. KR/230802-002 tanggal
2 Agustus 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan. Selanjutnya, kami sebagai
KJPP resmi berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 2.19.0162 tanggal 15 Juli 2019
dan terdaftar sebagai kantor jasa profesi penunjang pasar modal di Otoritas Jasa Keuangan
(selanjutnya disebut “OJK”) dengan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal
dari OJK No. STTD.PB-01/PJ-1/PM.223/2023 (penilai bisnis), menyampaikan pendapat
kewajaran (fairness opinion) (selanjutnya disebut “Pendapat Kewajaran”) atas Rencana
Transaksi.
3
Page 5
ALASAN DAN LATAR BELAKANG RENCANA TRANSAKSI
Perseroan merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan terbuka (publicly-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha Perseroan adalah bergerak dalam bidang perindustrian, aktivitas perusahaan
holding dan konsultasi manajemen. Perseroan dan entitas anaknya bergerak dalam beberapa
bidang usaha yang meliputi industri macam-macam wadah dari logam berupa kaleng kemas,
pengolahan hasil perikanan dan real estat. Perseroan berdomisili di Office Tower Agung
Sedayu Group Lantai 8 dan 10, Jalan Marina Raya, Kamal Muara, Penjaringan, Jakarta Utara
14470, dengan nomor telepon: (021) 2941 7685 dan email:
corporate.secretary@agungsedayu.com.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, pada tanggal
30 Juni 2023, Perseroan memiliki penyertaan saham pada PET dengan struktur kepemilikan
sebagai berikut:
Perseroan
51,00%
PT Bangun Kosambi
Sukses (BKS)
99,00% 1,00%
PET
BKS merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha BKS adalah bergerak dalam bidang real estat yang dimiliki sendiri atau disewa
mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan, dan pengoperasian real estat baik yang
dimiliki sendiri maupun disewa.
PET merupakan suatu perseroan terbatas berstatus perusahaan tertutup (privately-held
company), didirikan dan menjalankan kegiatan usahanya di Indonesia. Ruang lingkup
kegiatan usaha PET adalah bergerak dalam bidang konsultasi manajemen dan real estat yang
dimiliki sendiri atau disewa mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan
pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa.
4
Page 6
Industri properti di Indonesia pada tahun 2023 mengalami peningkatan sejalan dengan
pertumbuhan positif ekonomi Indonesia setelah mengalami resesi akibat dampak pandemi
wabah Covid-19. Pemulihan ekonomi Indonesia tersebut dan peningkatan daya beli
konsumen dinilai merupakan faktor yang mendorong stabilitas indutri properti. Sebagai salah
satu industri yang memberikan kontribusi pertumbuhan industri nasional, dengan keunggulan
populasi yang dimiliki Indonesia yang didukung transformasi digitalisasi, industri properti terus
memacu pembangunan infrakstruktur untuk lebih berkualitas sehingga dapat meningkatkan
prospek pertumbuhan kinerjanya. Manajemen Perseroan memandang pertumbuhan industri
properti memiliki potensi untuk dapat berkembang yang didukung oleh pertumbuhan ekonomi
maupun sosial, meningkatnya populasi, dan meningkatnya daya beli masyarakat.
Kawasan PIK 2 merupakan kota mandiri dengan konsep smart city yang dikembangkan oleh
Agung Sedayu dan Grup Salim, dengan lokasi yang terbentang pada lahan seluas lebih dari
6.000 hektar di bagian barat hingga bagian utara Jakarta. Disebut sebagai “the new Jakarta
City”, kawasan PIK 2 menghadirkan beberapa mega proyek seperti mal (Sedayu Watertown
Mall), kawasan bisnis (Islamic Financial Center), pusat olahraga, hunian, destinasi kuliner,
serta berbagai fasilitas pendukung lainnya (RS Hermina, Tzu Chi International School,
berbagai tempat ibadah). Selanjutnya, pada kawasan PIK 2 juga direncanakan akan dibangun
berbagai fasilitas dan destinasi wisata unik seperti beach club, Aloha Pasir Putih, Ginza Beach
Walk sampai Community Park (event space), yang secara efektif dapat menjadi daya tarik
keramaian konsumen dan pada akhirnya dapat meningkatkan permintaan properti PIK 2,
terutama untuk hunian dan kaveling komersial. Selain itu, dengan adanya proyek infrastruktur
seperti pembangunan tol baru yang menghubungkan kawasan PIK 2 dengan jalur tol lingkar
luar Jakarta ke depannya dapat mempermudah akses ke kawasan.
Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan melalui PET terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara organik melalui Rencana Transaksi, mengingat bahwa
Rencana Transaksi pada tanah-tanah di lokasi tersebut merupakan salah satu rencana
pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama dengan lokasi
proyek Perseroan di masa yang akan datang.
Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan datang.
Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat berdampak positif
bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal
khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil
seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan
memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
5
Page 7
Sebelumnya, pada tanggal 8 Agustus 2023, Perseroan dan KUS telah menandatangani
Perjanjian Pengikatan Penerbitan dan Pengambilan Bagian Saham Baru (selanjutnya disebut
“PPBSB KUS”) dan pada tanggal 12 September 2023, Perseroan, BMW, CIS, JIS, KKU, KUS,
SCU, dan SHM telah menandatangani Perubahan dan Pernyataan Kembali atas Perjanjian
Pengambilan Bagian Saham Bersyarat (selanjutnya disebut “PPKPPBSB”), dimana
Perseroan telah mengambil bagian atas seluruh saham baru yang akan diterbitkan oleh BMW,
CIS, JIS, KKU, KUS, SCU, dan SHM (selanjutnya disebut “Transaksi Penyertaan Saham”).
Sehubungan dengan Transaksi Penyertaan Saham, Perseroan telah melakukan penawaran
umum terbatas dengan hak memesan efek terlebih dahulu atas saham dalam portepel
Perseroan sebagaimana diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan
No. 14/POJK.04/2019 tanggal 30 April 2019 tentang “Perubahan atas Peraturan Otoritas Jasa
Keuangan Nomor 32/POJK.04/2015 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka
Dengan Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu” (selanjutnya disebut “POJK
14/2019”), dimana Perseroan telah menerbitkan sebanyak 2.097.150.000 lembar saham
biasa, dengan nilai nominal sebesar Rp 100 per lembar saham atau sebesar 13,42% dari
jumlah saham yang ditempatkan dan disetor Perseroan, dengan harga pelaksanaan sebesar
Rp 5.000 per lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 10,49 triliun
(selanjutnya disebut “Transaksi PMDHMETD II”).
Sisa dana hasil Rencana PMDHMETD II tersebut setelah dikurangi dengan Transaksi
Penyertaan Saham dan biaya emisi sebesar Rp 990,00 miliar akan digunakan Perseroan
untuk mengambil bagian atas rencana peningkatan modal ditempatkan dan disetor yang
dilakukan oleh PET sebanyak 990.000 lembar saham baru atau setara dengan 99,00%
(selanjutnya disebut “Transaksi Peningkatan Modal PET”). Selanjutnya, dana yang
diperoleh PET melalui Transaksi Peningkatan Modal PET tersebut akan digunakan oleh PET
untuk melakukan Rencana Transaksi.
Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap PET dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek PET dan Perseroan dengan terciptanya sinergi antar
masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara maksimal dimana
setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh Perseroan dapat
memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian Perseroan.
6
Page 8
Alasan dilakukannya Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Sejalan dengan strategi bisnis Perseroan, Perseroan melalui PET terus berupaya untuk
menerapkan fokus pada perluasan skala proyek Perseroan pada kawasan PIK 2 dengan
merencanakan pertumbuhan secara organik melalui Rencana Transaksi, mengingat
bahwa Rencana Transaksi pada tanah-tanah di lokasi tersebut merupakan salah satu
rencana pengembang kawasan PIK 2 yang memiliki proyek di kawasan yang sama
dengan lokasi proyek Perseroan di masa yang akan datang.
• Dengan melakukan Rencana Transaksi, Perseroan senantiasa mencari peluang bisnis
potensial yang dapat memaksimalkan nilai investasi Perseroan di masa yang akan datang.
Perseroan memandang bahwa industri properti memiliki potensi yang dapat berdampak
positif bagi pengembangan bisnis Perseroan dan menciptakan sinergi bisnis yang optimal
khususnya pada pengembangan kawasan PIK 2 sehingga Perseroan dapat mengambil
seluruh potensi keuntungan yang dihasilkan di masa yang akan datang sehingga pada
akhirnya hal tersebut dapat meningkatkan kinerja keuangan konsolidasian Perseroan dan
memberikan nilai tambah bagi para pemegang saham Perseroan.
• Berdasarkan PPBSB KUS pada tanggal 8 Agustus 2023 dan PPKPPBSB pada tanggal
12 September 2023, Perseroan telah melakukan Transaksi Penyertaan Saham.
Sehubungan dengan Transaksi Penyertaan Saham, Perseroan telah melakukan
Transaksi PMDHMETD II, dimana sisa dana hasil Transaksi PMDHMETD II tersebut
setelah dikurangi dengan Transaksi Penyertaan Saham dan biaya emisi sebesar
Rp 990,00 miliar akan digunakan Perseroan untuk melakukan Rencana Peningkatan
Modal PET. Dana yang diperoleh PET melalui Transaksi Peningkatan Modal PET tersebut
akan digunakan oleh PET untuk melakukan Rencana Transaksi.
• Setelah Rencana Transaksi telah menjadi efektif, Perseroan berharap PET dapat
mengembangkan seluruh proyek-proyek PET dan Perseroan dengan terciptanya sinergi
antar masing-masing kawasan yang tergabung dalam satu kawasan PIK 2 secara
maksimal dimana setiap masing-masing portofolio bisnis industri properti yang dimiliki oleh
Perseroan dapat memberikan nilai tambah bagi kinerja keuangan konsolidasian
Perseroan.
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, mengingat bahwa PET
merupakan entitas anak Perseroan dengan kepemilikan efektif sebesar 99,51% pada tanggal
30 Juni 2023 dan terdapat kesamaan antara pemegang saham PET, KIR, dan WUK, maka
Rencana Transaksi merupakan transaksi afiliasi, sehingga Perseroan harus memenuhi
Peraturan OJK No. 42/POJK.04/2020 tanggal 1 Juli 2020 tentang “Transaksi Afiliasi dan
Transaksi Benturan Kepentingan” (selanjutnya disebut “POJK 42/2020”).
Selanjutnya, berdasarkan laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik (selanjutnya
disebut “KAP”) Johan Malonda Mustika & Rekan (selanjutnya disebut “JMMR”), jumlah
ekuitas Perseroan masing-masing adalah sebesar Rp 7,97 triliun. Selanjutnya, berdasarkan
PPJB KIR dan PPJB WUK, jumlah keseluruhan nilai transaksi atas Rencana Transaksi adalah
sebesar Rp 892,70 miliar.
7
Page 9
Dengan demikian, jumlah nilai transaksi dari Rencana Transaksi tersebut mencerminkan
kurang dari 20,00% ekuitas Perseroan per tanggal 30 Juni 2023, sehingga berdasarkan
keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, Rencana Transaksi bukan merupakan
transaksi material sebagaimana diatur dalam Peraturan OJK No. 17/POJK.04/2020 tanggal
20 April 2020 tentang “Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha”.
Untuk transaksi yang tergolong dalam kategori transaksi afiliasi, POJK 42/2020 mensyaratkan
adanya laporan pendapat kewajaran atas transaksi tersebut, yang disiapkan oleh penilai
independen.
Dengan demikian, dalam rangka pelaksanaan Rencana Transaksi tersebut, maka Perseroan
menunjuk penilai independen, KR untuk memberikan Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi.
Selanjutnya, Pendapat Kewajaran ini hanya dapat digunakan sehubungan dengan Rencana
Transaksi dan tidak dapat digunakan untuk kepentingan lainnya. Pendapat Kewajaran ini juga
tidak dimaksudkan untuk memberikan rekomendasi untuk menyetujui atau tidak menyetujui
Rencana Transaksi atau mengambil tindakan tertentu atas Rencana Transaksi.
OBJEK TRANSAKSI PENDAPAT KEWAJARAN
Objek transaksi dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah sebagai berikut:
• Transaksi dimana PET merencanakan untuk melakukan pembelian Tanah KIR dari KIR
dengan nilai transaksi sebesar Rp 554,89 miliar dengan rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
1 KIR 256/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 046/Kampung Besar 1.457 3.643
2 KIR 257/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 121/Kampung Besar 1.600 4.000
3 KIR 258/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 030/Kampung Besar 1.608 4.020
4 KIR 259/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 129/Kampung Besar 1.610 4.025
5 KIR 260/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 106/Kampung Besar 1.885 4.713
6 KIR 261/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 127/Kampung Besar 2.000 5.000
7 KIR 262/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 032/Kampung Besar 2.000 5.000
8 KIR 263/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 503/Kampung Besar 2.000 5.000
9 KIR 264/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 504/Kampung Besar 2.000 5.000
10 KIR 265/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 034/Kampung Besar 2.007 5.018
11 KIR 266/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 031/Kampung Besar 2.089 5.223
12 KIR 267/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 033/Kampung Besar 2.140 5.350
13 KIR 268/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 299/Kampung Besar 2.327 5.818
14 KIR 269/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 047/Kampung Besar 2.427 6.068
15 KIR 270/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 335/Kampung Besar 2.503 6.258
16 KIR 271/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 257/Kampung Besar 2.653 6.633
17 KIR 272/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 304/Kampung Besar 2.669 6.673
18 KIR 273/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 410/Kampung Besar 2.860 7.150
19 KIR 274/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 165/Kampung Besar 3.180 7.950
20 KIR 275/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 164/Kampung Besar 3.319 8.298
8
Page 10
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
21 KIR 276/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 235/Kampung Besar 3.571 8.928
22 KIR 277/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 286/Kampung Besar 3.722 9.305
23 KIR 278/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 166/Kampung Besar 3.742 9.355
24 KIR 279/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 160/Kampung Besar 3.760 9.400
25 KIR 280/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 344/Kampung Besar 4.663 11.658
26 KIR 281/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 497/Kampung Besar 5.500 13.750
27 KIR 282/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 224/Kampung Besar 6.028 15.070
28 KIR 283/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 487/Kampung Besar 6.725 16.813
29 KIR 284/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 314/Kampung Besar 9.000 22.500
30 KIR 285/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 058/Kampung Besar 12.262 30.655
31 KIR 286/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 302/Kampung Besar 13.361 33.403
32 KIR 287/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 196/Kampung Besar 13.675 34.188
33 KIR 288/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 041/Kampung Besar 1.000 2.500
34 KIR 289/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 114/Kampung Besar 1.775 4.438
35 KIR 290/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 067/Kampung Besar 65.454 163.635
36 KIR 291/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 360/Kampung Besar 19.568 48.920
37 KIR 292/PPJB/LGL-Corp/KIR/XII/2023 452/Kampung Besar 3.814 9.535
Jumlah 221.954 554.885
• Transaksi dimana PET merencanakan untuk melakukan pembelian Tanah WUK dari WUK
dengan nilai transaksi sebesar Rp 337,82 miliar dengan rincian sebagai berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
1 WUK 293/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 158/Lemo 2.333 5.833
2 WUK 294/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 162/Lemo 4.219 10.548
3 WUK 295/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 163/Lemo 14.765 36.913
4 WUK 296/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 164/Lemo 5.165 12.913
5 WUK 297/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 042/Lemo 5.460 13.650
6 WUK 298/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 048/Lemo 3.005 7.513
7 WUK 299/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 463/Lemo 2.899 7.248
8 WUK 300/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 480/Lemo 1.745 4.363
9 WUK 301/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 078/Lemo 7.578 18.945
10 WUK 302/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 077/Lemo 4.740 11.850
11 WUK 303/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 050/Lemo 2.340 5.850
12 WUK 304/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 154/Lemo 2.046 5.115
13 WUK 305/PPJB/LGL-Corp/WUK/XII/2023 418/Lemo 78.832 197.080
Jumlah 135.127 337.818
9
Page 11
MAKSUD DAN TUJUAN PENDAPAT KEWAJARAN
Maksud dan tujuan penyusunan laporan pendapat kewajaran atas Rencana Transaksi adalah
untuk memberikan gambaran kepada Direksi Perseroan mengenai kewajaran Rencana
Transaksi dari aspek keuangan dan untuk memenuhi ketentuan yang berlaku, yaitu
POJK 42/2020.
Pendapat Kewajaran ini disusun dengan memenuhi ketentuan-ketentuan dalam Peraturan
OJK No. 35/POJK.04/2020 tentang “Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Bisnis di
Pasar Modal” tanggal 25 Mei 2020 (selanjutnya disebut “POJK 35/2020”) serta Standar
Penilaian Indonesia (selanjutnya disebut “SPI”) 2018.
TANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN
Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dalam Laporan Pendapat Kewajaran
diperhitungkan pada tanggal 30 Juni 2023. Tanggal ini dipilih atas dasar pertimbangan
kepentingan dan tujuan analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi.
JENIS LAPORAN
Jenis Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini merupakan laporan terinci.
DATA DAN INFORMASI YANG DIGUNAKAN
Dalam menyusun Pendapat Kewajaran ini, kami telah menelaah, mempertimbangkan,
mengacu, atau melaksanakan prosedur atas data dan informasi, antara lain sebagai berikut:
1. Keterbukaan Informasi sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun oleh
manajemen Perseroan;
2. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk periode enam bulan yang berakhir
pada tanggal 30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang
dalam laporannya No. 00289/2.0826/AU.1/05/0726-3/1/IX/2023 tanggal
12 September 2023 dengan pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
3. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2022 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00069/2.0826/AU.1/04/0726-2/1/III/2023 tanggal 30 Maret 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan penekanan suatu hal;
10
Page 12
4. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2021 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00148/2.0826/AU.1/04/0726-1/1/lV/2022 tanggal 22 April 2022 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
5. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2020 yang telah diaudit oleh KAP Doli, Bambang, Sulistiyanto, Dadang &
Ali (selanjutnya disebut “DBSDA”) sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00102/3.0262/AU.1/04/0413-3/1/V/2022 tanggal 24 Mei 2022 dengan pendapat wajar
tanpa modifikasian dengan hal lain;
6. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2019 yang telah diaudit oleh KAP DBSDA sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00168/3.0262/AU.1/04/0413-1/1/III/2020 tanggal 24 Maret 2020 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian dengan hal lain;
7. Laporan keuangan konsolidasian Perseroan untuk tahun yang berakhir pada tanggal
31 Desember 2018 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00098/2.0826/AU.1/04/0727-1/1/III/2019 tanggal 22 Maret 2019 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
8. Laporan keuangan PET untuk periode sejak tanggal pendirian 6 Juni 2023 sampai dengan
30 Juni 2023 yang telah diaudit oleh KAP JMMR sebagaimana tertuang dalam laporannya
No. 00297/2.0826/AU.1/03/0727-1/1/IX/2023 tanggal 26 September 2023 dengan
pendapat wajar tanpa modifikasian;
9. Laporan keuangan konsolidasian proforma Perseroan untuk periode enam bulan yang
berakhir pada tanggal 30 Juni 2023 sehubungan dengan Rencana Transaksi yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
10. Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi untuk periode enam bulan yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2023 dan
untuk tahun yang berakhir pada tanggal-tanggal 31 Desember 2024 – 2033 yang disusun
oleh manajemen Perseroan;
11. Laporan penilaian Tanah KIR dan Tanah WUK per 30 Juni 2023 yang disusun oleh KJPP
Suwendho Rinalydy dan Rekan (selanjutnya disebut “SRR”) sebagaimana tertuang dalam
laporannya No. 00568/2.0059-02/PI/03/0242/1/XII/2023 tanggal 27 Desember 2023;
12. PPJB KIR;
13. PPJB WUK;
14. PPKPPBSB;
11
Page 13
15. Anggaran dasar Perseroan yang terakhir sebagaimana dinyatakan dalam Akta No. 37
tanggal 19 Juni 2023 oleh Fathiah Helmi S.H., terkait perubahan nama Perseroan menjadi
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk;
16. Hasil wawancara dengan pihak manajemen Perseroan, yaitu Yohanes Edmond Budiman
dengan posisi sebagai Direktur, mengenai alasan, latar belakang, dan hal-hal lain yang
terkait dengan Rencana Transaksi;
17. Informasi mengenai rencana-rencana bisnis yang akan dilakukan oleh Perseroan di masa
mendatang;
18. Dokumen-dokumen lain yang berhubungan dengan Rencana Transaksi;
19. Data dan informasi industri berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
20. Data dan informasi pasar berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain website
Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
21. Data dan informasi ekonomi berdasarkan media cetak maupun elektronik, antara lain
website Aswath Damodaran, website Bank Indonesia, website Bursa Efek Indonesia, dan
Bloomberg;
22. Informasi lain dari pihak manajemen Perseroan serta pihak-pihak lain yang relevan untuk
penugasan; dan
23. Berbagai sumber informasi baik berdasarkan media cetak maupun elektronik dan hasil
analisis lain yang kami anggap relevan.
KONDISI PEMBATAS DAN ASUMSI-ASUMSI POKOK
Analisis Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dipersiapkan menggunakan data dan
informasi sebagaimana diungkapkan di atas, data dan informasi mana telah kami telaah.
Dalam melaksanakan analisis, kami bergantung pada keakuratan, kehandalan, dan
kelengkapan dari semua informasi keuangan, informasi atas status hukum Perseroan dan
informasi-informasi lain yang diberikan kepada kami oleh Perseroan atau yang tersedia
secara umum dan kami tidak bertanggung jawab atas kebenaran informasi-informasi tersebut.
Segala perubahan atas data dan informasi tersebut dapat mempengaruhi hasil akhir pendapat
kami secara material. Kami juga bergantung kepada jaminan dari manajemen Perseroan
bahwa mereka tidak mengetahui fakta-fakta yang menyebabkan informasi-informasi yang
diberikan kepada kami menjadi tidak lengkap atau menyesatkan. Oleh karenanya, kami tidak
bertanggung jawab atas perubahan kesimpulan atas Pendapat Kewajaran kami dikarenakan
adanya perubahan data dan informasi tersebut.
12
Page 14
Proyeksi laporan keuangan konsolidasian Perseroan sebelum dan setelah Rencana
Transaksi disusun oleh manajemen Perseroan. Kami telah melakukan penelaahan atas
proyeksi laporan keuangan tersebut dan proyeksi laporan keuangan tersebut telah
menggambarkan kondisi operasi dan kinerja Perseroan. Secara garis besar, tidak ada
penyesuaian yang signifikan yang perlu kami lakukan terhadap target kinerja Perseroan.
Kami tidak melakukan inspeksi atas aset tetap atau fasilitas Perseroan. Selain itu, kami juga
tidak memberikan pendapat atas dampak perpajakan dari Rencana Transaksi. Jasa-jasa yang
kami berikan kepada Perseroan dalam kaitan dengan Rencana Transaksi hanya merupakan
pemberian Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dan bukan jasa-jasa akuntansi,
audit, atau perpajakan. Kami tidak melakukan penelitian atas keabsahan Rencana Transaksi
dari aspek hukum dan implikasi aspek perpajakan. Pendapat Kewajaran atas Rencana
Transaksi hanya ditinjau dari segi ekonomis dan keuangan. Laporan Pendapat Kewajaran
atas Rencana Transaksi bersifat non-disclaimer opinion dan merupakan laporan yang terbuka
untuk dimana kecuali terdapat informasi yang bersifat rahasia, yang dapat mempengaruhi
operasional Perseroan. Selanjutnya, kami juga telah memperoleh informasi atas status hukum
Perseroan dan PET berdasarkan anggaran dasar Perseroan dan PET.
Pekerjaan kami yang berkaitan dengan Rencana Transaksi tidak merupakan dan tidak dapat
ditafsirkan merupakan dalam bentuk apapun, suatu penelaahan atau audit, atau pelaksanaan
prosedur-prosedur tertentu atas informasi keuangan. Pekerjaan tersebut juga tidak dapat
dimaksudkan untuk mengungkapkan kelemahan dalam pengendalian internal, kesalahan
atau penyimpangan dalam laporan keuangan, atau pelanggaran hukum. Selain itu, kami tidak
mempunyai kewenangan dan tidak berada dalam posisi untuk mendapatkan dan
menganalisis suatu bentuk transaksi-transaksi lainnya di luar Rencana Transaksi yang ada
dan mungkin tersedia untuk Perseroan serta pengaruh dari transaksi-transaksi tersebut
terhadap Rencana Transaksi.
Pendapat Kewajaran ini disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum
bisnis dan keuangan, serta peraturan-peraturan Pemerintah terkait dengan Rencana
Transaksi pada tanggal Pendapat Kewajaran ini diterbitkan.
Dalam penyusunan Pendapat Kewajaran ini, kami menggunakan beberapa asumsi, seperti
terpenuhinya semua kondisi dan kewajiban Perseroan serta semua pihak yang terlibat dalam
Rencana Transaksi. Rencana Transaksi akan dilaksanakan seperti yang telah dijelaskan
sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan serta keakuratan informasi mengenai
Rencana Transaksi yang diungkapkan oleh manajemen Perseroan.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan Sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan informasi dan analisis lainnya secara
utuh sebagai satu kesatuan dapat menyebabkan pandangan dan kesimpulan yang
menyesatkan atas proses yang mendasari Pendapat Kewajaran. Penyusunan Pendapat
Kewajaran ini merupakan suatu proses yang rumit dan mungkin tidak dapat dilakukan melalui
analisis yang tidak lengkap.
13
Page 15
Kami juga mengasumsikan bahwa dari tanggal penerbitan Pendapat Kewajaran sampai
dengan tanggal terjadinya Rencana Transaksi ini tidak terjadi perubahan apapun yang
berpengaruh secara material terhadap asumsi-asumsi yang digunakan dalam penyusunan
Pendapat Kewajaran ini. Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau
melengkapi, memutakhirkan pendapat kami karena adanya perubahan asumsi dan kondisi,
serta peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal laporan ini. Perhitungan dan analisis
dalam rangka pemberian Pendapat Kewajaran telah dilakukan dengan benar dan kami
bertanggung jawab atas Laporan Pendapat Kewajaran.
Kesimpulan Pendapat Kewajaran ini berlaku bilamana tidak terdapat perubahan yang memiliki
dampak material terhadap Rencana Transaksi. Perubahan tersebut termasuk, namun tidak
terbatas pada, perubahan kondisi baik secara internal pada Perseroan maupun secara
eksternal, yaitu kondisi pasar dan perekonomian, kondisi umum bisnis, perdagangan dan
keuangan, serta peraturan-peraturan pemerintah Indonesia dan peraturan terkait lainnya
setelah tanggal Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan. Bilamana setelah tanggal
Laporan Pendapat Kewajaran ini dikeluarkan terjadi perubahan-perubahan tersebut di atas,
maka Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi mungkin berbeda.
TINGKAT KEDALAMAN INVESTIGASI
Dalam menyusun Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR diberikan
kesempatan untuk melakukan inspeksi guna mendukung proses penyusunan Laporan
Pendapat Kewajaran.
INDEPENDENSI PENILAI
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi, KR bertindak
secara independen tanpa adanya benturan kepentingan dan tidak terafiliasi dengan
Perseroan ataupun pihak-pihak yang terafiliasi dengan Perseroan. KR juga tidak memilki
kepentingan ataupun keuntungan pribadi terkait dengan penugasan ini. Selanjutnya, Laporan
Pendapat Kewajaran ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak
manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh kewajaran
kesimpulan yang dihasilkan dari proses analisis Pendapat Kewajaran ini dan KR hanya
menerima imbalan sesuai dengan surat penugasan No. KR/230802-002 tanggal
2 Agustus 2023 yang telah disetujui oleh manajemen Perseroan.
14
Page 16
KEJADIAN PENTING SETELAH T ANGGAL PENDAPAT KEWAJARAN (SUBSEQUENT EVENTS)
Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari manajemen Perseroan, dari tanggal Pendapat
Kewajaran, yaitu tanggal 30 Juni 2023, sampai dengan tanggal diterbitkannya Laporan
Pendapat Kewajaran, tidak terdapat kejadian penting setelah tanggal Pendapat Kewajaran
(subsequent events), yang secara signifikan dapat mempengaruhi Pendapat Kewajaran,
kecuali kejadian penting sebagai berikut:
• Berdasarkan PPKPPBSB BMW, pada tanggal 12 September 2023, BMW telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 200.000 lembar saham atau setara dengan Rp 100,00 miliar
menjadi 6.740.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 500.000 per lembar
saham atau setara dengan Rp 3,37 triliun dan selanjutnya telah melakukan peningkatan
modal ditempatkan dan disetor, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak
1.585.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 500.000 per lembar saham
atau setara dengan 94,07% saham BMW dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 800.000
per lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 1,27 triliun.
• Berdasarkan PPKPPBSB CIS, CIS telah melakukan peningkatan modal dasar dari 2.000
lembar saham atau setara dengan Rp 2,00 miliar menjadi 356.400 lembar saham dengan
nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar saham atau setara dengan
Rp 356,40 miliar dan selanjutnya telah melakukan peningkatan modal ditempatkan dan
disetor, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak 88.500 lembar saham dengan
nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar saham atau setara dengan 99,33% saham
CIS dengan harga pelaksanaan Rp 47.000.000 per lembar saham atau dengan nilai
transaksi keseluruhan sebesar Rp 4,16 triliun.
• Berdasarkan PPKPPBSB JIS, pada tanggal 12 September 2023, JIS telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 100.000 lembar saham atau setara dengan Rp 100,00 miliar
menjadi 2.880.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar
saham atau setara dengan Rp 2,88 triliun dan selanjutnya telah melakukan peningkatan
modal ditempatkan dan disetor, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak
670.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar saham
atau setara dengan 93,06% saham JIS dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 1.900.000
per lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 1,27 triliun.
15
Page 17
• Berdasarkan PPKPPBSB KKU, pada tanggal 12 September 2023, KKU telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 600.000 lembar atau setara dengan Rp 600,00 miliar
menjadi 600.000 lembar saham seri A dan 19.200.000 lembar saham seri B
masing-masing dengan nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar saham dan Rp
96.000 per lembar saham atau setara dengan Rp 2,44 triliun dan selanjutnya telah
menerbitkan saham seri B yang memiliki seluruh hak yang sama dengan saham yang
telah diterbitkan oleh KKU, yang selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali
perbedaan harga nominal per lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B
tersebut, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak 4.800.000 lembar saham
dengan nilai nominal sebesar Rp 96.000 per lembar saham atau setara dengan 90,14%
saham KKU dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 96.000 per lembar saham atau
dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 0,46 triliun.
• Berdasarkan PPKPPBSB KUS, pada tanggal 8 Agustus 2023, KUS telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 2.000 lembar saham atau setara dengan Rp 2,00 miliar
menjadi 283.400 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar
saham atau setara dengan Rp 283,40 miliar dan selanjutnya telah melakukan peningkatan
modal ditempatkan dan disetor, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak
70.250 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 1.000.000 per lembar saham atau
setara dengan 99,15% saham KUS dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 23.575.000
per lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 1,66 triliun.
• Berdasarkan PPKPPBSB SCU, pada tanggal 12 September 2023, SCU telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 200.000 lembar saham atau setara dengan Rp 100,00 miliar
menjadi 2.200.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 500.000 per lembar
saham atau setara dengan Rp 1,10 triliun dan selanjutnya telah melakukan peningkatan
modal ditempatkan dan disetor, yang akan diambil bagian oleh Perseroan sebanyak
500.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar Rp 500.000 per lembar saham atau
setara dengan 90,91% saham SCU dengan harga pelaksanaan sebesar Rp 655.000 per
lembar saham atau dengan nilai transaksi keseluruhan sebesar Rp 0,33 triliun.
• Berdasarkan PPKPPBSB SHM, pada tanggal 12 September 2023, SHM telah melakukan
peningkatan modal dasar dari 200.000 lembar atau setara dengan Rp 100,00 miliar
menjadi 200.000 lembar saham seri A dan 4.000.000 lembar saham seri B masing-masing
dengan nilai nominal sebesar Rp 500.000 per lembar saham dan Rp 340.000 per lembar
saham atau setara dengan Rp 1,46 triliun dan selanjutnya telah menerbitkan saham seri
B yang memiliki seluruh hak yang sama dengan saham yang telah diterbitkan oleh SHM,
yang selanjutnya akan menjadi saham seri A, kecuali perbedaan harga nominal per
lembar saham untuk saham seri A dan saham seri B tersebut, yang akan diambil bagian
oleh Perseroan sebanyak 1.000.000 lembar saham dengan nilai nominal sebesar
Rp 340.000 per lembar saham atau setara dengan 90,91% saham SHM dengan harga
pelaksanaan sebesar Rp 340.000 per lembar saham atau dengan nilai transaksi
keseluruhan sebesar Rp 0,34 triliun.
16
Page 18
• Berdasarkan Akta No. 116 tanggal 25 September 2023 yang dibuat oleh Notaris Edison
Jingga, S.H., M.H., PET telah setuju untuk melakukan peningkatan modal dasar dari
sebelumnya sebesar Rp 400,00 juta menjadi sebesar Rp 800,00 miliar dan modal disetor
serta modal ditempatkan dari sebelumnya sebesar Rp 100,00 juta menjadi sebesar
Rp 200,10 miliar yang sebelumnya telah diambil bagian dan disetor penuh sebesar
Rp 100,00 juta, selebihnya sebesar Rp 200,00 miliar akan diambil bagian dan disetor
penuh dengan uang tunai oleh pemegang saham. Akta perubahan tersebut telah disahkan
oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusan
No. AHU-0058177.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal 26 September 2023. Dengan
demikian, susunan pemegang saham PET adalah sebagai berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk 198.099 99,00% 198.099.000.000
PT Bangun Kosambi Sukses 2.001 1,00% 2.001.000.000
Jumlah 200.100 100,00% 200.100.000.000
• Pada tanggal 27 September 2023, Perseroan, KIR, dan WUK telah menandatangani
PPJB, dimana PET telah melakukan pembelian tanah masing-masing seluas 26.336 m2
yang berlokasi di Desa Kampung Besar, Kecamatan Teluknaga, Kabupaten Tangerang,
Provinsi Banten dari KIR dan 37.046 m2 yang berlokasi di Desa Lemo, Kecamatan
Teluknaga, Kabupaten Tangerang, Provinsi Banten dari WUK dengan rincian sebagai
berikut:
(Dalam jutaan Rupiah)
Luas Tanah Nilai
No. Keterangan No. PPJB No. SHGB
(m2) Transaksi
1 KIR PPJB No. 339 284/Kampung Besar 3.454 8.635
2 KIR PPJB No. 341 139/Kampung Besar 1.740 4.350
3 KIR PPJB No. 343 259/Kampung Besar 8.026 20.065
4 KIR PPJB No. 345 311/Kampung Besar 10.043 25.108
5 KIR PPJB No. 347 377/Kampung Besar 1.823 4.558
6 KIR PPJB No. 349 119/Kampung Besar 1.250 3.125
7 WUK PPJB No. 351 045/Lemo 4.385 10.963
8 WUK PPJB No. 353 188/Lemo 9.016 22.540
9 WUK PPJB No. 355 031/Lemo 20.335 50.838
10 WUK PPJB No. 357 071/Lemo 3.310 8.275
Jumlah 63.382 158.455
17
Page 19
• Berdasarkan Akta No.113 tanggal 15 Desember 2023 yang dibuat oleh Notaris Edison
Jingga, S.H., M.H. (selanjutnya disebut “Akta PET”), PET telah setuju untuk melakukan
peningkatan modal dasar dari sebelumnya sebesar Rp 800,00 miliar menjadi sebesar
Rp 4,80 triliun dan modal disetor serta modal ditempatkan dari sebelumnya sebesar
Rp 200,10 miliar menjadi sebesar Rp 1,20 triliun yang sebelumnya telah diambil bagian
dan disetor penuh sebesar Rp 200,10 miliar, selebihnya sebesar Rp 1,00 triliun akan
diambil bagian dan disetor penuh dengan uang tunai oleh pemegang saham. Akta
perubahan tersebut telah disahkan oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia dalam Surat Keputusan No. AHU-0079373.AH.01.02.TAHUN 2023 tanggal
18 Desember 2023. Dengan demikian, susunan pemegang saham PET adalah sebagai
berikut:
(Dalam Rupiah)
Persentase
Pemegang Saham Jumlah Saham Jumlah Modal
Kepemilikan
PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk 1.188.099 99,00% 1.188.099.000.000
PT Bangun Kosambi Sukses 12.001 1,00% 12.001.000.000
Jumlah 1.200.100 100,00% 1.200.100.000.000
PENDEKATAN DAN PROSEDUR PENDAPAT KEWAJARAN ATAS RENCANA TRANSAKSI
Dalam evaluasi Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi ini, kami telah melakukan
analisis melalui pendekatan dan prosedur Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi dari
hal-hal sebagai berikut:
I. Analisis atas Rencana Transaksi;
II. Analisis Kualitatif dan Kuantitatif atas Rencana Transaksi; dan
III. Analisis atas Kewajaran Rencana Transaksi.
18
Page 20
KESIMPULAN
Berdasarkan ruang lingkup pekerjaan, asumsi-asumsi, data, dan informasi yang diperoleh dari
manajemen Perseroan yang digunakan dalam penyusunan laporan ini, penelaahan atas
dampak keuangan Rencana Transaksi sebagaimana diungkapkan dalam Laporan Pendapat
Kewajaran ini, kami berpendapat bahwa Rencana Transaksi adalah wajar.
DISTRIBUSI PENDAPAT KEWAJARAN INI
Pendapat Kewajaran ini ditujukan untuk kepentingan Direksi Perseroan dalam kaitannya
dengan Rencana Transaksi dan tidak untuk digunakan oleh pihak lain atau untuk kepentingan
lain. Pendapat Kewajaran ini tidak merupakan rekomendasi kepada pemegang saham untuk
menyetujui Rencana Transaksi atau melakukan tindakan lainnya dalam kaitan dengan
Rencana Transaksi dan tidak dapat digunakan secara demikian oleh pemegang saham.
Pendapat Kewajaran ini harus dipandang sebagai satu kesatuan dan penggunaan sebagian
dari analisis dan informasi tanpa mempertimbangkan isi Pendapat Kewajaran ini secara
keseluruhan dapat menyebabkan pandangan yang menyesatkan atas proses yang mendasari
Pendapat Kewajaran ini.
Pendapat Kewajaran ini juga disusun berdasarkan kondisi pasar dan perekonomian, kondisi
umum bisnis dan keuangan serta peraturan yang ada pada saat ini. Kami tidak bertanggung
jawab untuk memutakhirkan atau melengkapi Pendapat Kewajaran kami karena peristiwa-
peristiwa yang terjadi setelah tanggal Pendapat Kewajaran ini. Pendapat Kewajaran ini tidak
sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pihak yang berwenang dan stempel perusahaan
(corporate seal) dari KJPP Kusnanto & rekan.
Hormat kami,
KJPP KUSNANTO & REKAN
Willy D. Kusnanto
Pimpinan Rekan
Izin Penilai : B-1.09.00153
STTD : STTD.PB-01/PM.22/2018
Klasifikasi Izin : Penilai Bisnis
MAPPI : 06-S-01996
19
Names mentioned 0 people and organisations named in the text · linked when the evidence is strong
The name pass has not read this document yet.
Extraction attempts how the parser did, and what it refused
Nothing structured was extracted from this document — the attempts below say why.
Rule parser
Needs review
confidence 0.500
4060 ms
12 Sep 2026 21:44
Raw output
{'appraiser_exempt': None,
'appraiser_name': '',
'assets': [{'area_sqm': None,
'category': 'OTHER',
'description': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi '
'adalah sebagai berikut:'}],
'currency': 'IDR',
'fact_type': '',
'issuer_name': '',
'kind': 'MATERIAL_FACT',
'kjpp_name': '',
'letter_number': '',
'object_text': 'dalam Pendapat Kewajaran atas Rencana Transaksi adalah '
'sebagai berikut:',
'object_truncated': True,
'parties': [],
'pct_of_equity': None,
'reference_period': '',
'requires_rups': None,
'rups_date': None,
'ticker': '',
'transaction_date': None,
'valuation_date': None,
'value': '892.70'}